第一篇：簽訂購(gòu)房合同是常常被忽視的“陷阱”

簽訂購(gòu)房合同是常常被忽視的“陷阱”

一、基本的“五證”齊全（要合法有效）。

一定要審查開(kāi)發(fā)商是否具有商品房預(yù)售許可證，有了預(yù)售證許可證，則通常開(kāi)發(fā)商也具有了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)證、國(guó)有土地使用證、建設(shè)工程開(kāi)發(fā)許可證、工程規(guī)劃許可證共五證。這是買(mǎi)房能否辦房產(chǎn)證的關(guān)鍵。（確認(rèn)自己所購(gòu)之房在預(yù)售范圍內(nèi);買(mǎi)現(xiàn)房則要查看開(kāi)發(fā)商是否具有該房屋的大產(chǎn)證(預(yù)售許可證之后取得，即由期房變現(xiàn)房了)和《新建住宅交付使用許可證》。并且還要核對(duì)一下其營(yíng)業(yè)執(zhí)照和開(kāi)發(fā)資質(zhì)證書(shū)，要注意這些證照文件的單位名稱(chēng)是否一致）。

二、使用規(guī)范的合同文本。

一定要參照最好是采用且不要隨意修改《文本》，并按照文本中所列條款認(rèn)真填寫(xiě)，了解各項(xiàng)具體內(nèi)容。不要隨意去簽訂開(kāi)發(fā)商自己定的《定購(gòu)協(xié)議書(shū)》還交一筆訂金。就算很多人都這樣做，但這并非購(gòu)房的必經(jīng)程序。且這種合同一定是權(quán)利義務(wù)不平等的，對(duì)自己尤其不利。最好能夠直接與開(kāi)發(fā)商簽預(yù)售合同就好。這個(gè)步驟，一定不能馬虎啊!否則到時(shí)吃大虧就慘了。

一般情況違約責(zé)任約定不對(duì)等違規(guī)行為主要有三方面：

①是對(duì)違約金數(shù)額約定不對(duì)等。如某合同中約定買(mǎi)受人逾期付款超過(guò)60天，如繼續(xù)履行合同，需按天支付違約金萬(wàn)分之五；而出售方逾期交房超過(guò)60天，則只需按天支付違約金萬(wàn)分之一。

②是對(duì)違約責(zé)任的起始期限約定不對(duì)等。如某合同中約定，買(mǎi)受方逾期付款超過(guò)60日、出賣(mài)方逾期交房90日需承擔(dān)違約責(zé)任。

③是對(duì)定金的約定違法違規(guī)?！蹲罡咴宏P(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛的司法解釋》第四條規(guī)定：因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的理由，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同未能訂立的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將定金返還買(mǎi)受人。但實(shí)際上，很多房產(chǎn)公司在訂立合同時(shí)都規(guī)定，只要買(mǎi)受人無(wú)法繼續(xù)履行合同，出賣(mài)方都要沒(méi)收定金。

④買(mǎi)期房要約定條件和時(shí)限。

對(duì)于期房，由于資金不足而延期交房是常有的事，甚至交不了房的都有。如果不是規(guī)范的《文本》，則開(kāi)發(fā)商在合同上務(wù)必會(huì)大做文章，對(duì)買(mǎi)房者極為不利。如含有模糊性詞語(yǔ)只注明竣工日期，而不無(wú)交付使用日期;運(yùn)用“水電氣安裝后、質(zhì)量驗(yàn)收合格后、小區(qū)配套完成后”等一些模糊語(yǔ)言。對(duì)此，購(gòu)房者在簽訂合同時(shí)，一定要將交房日期明白無(wú)誤地規(guī)定為“某年某月某日”，（交房有兩個(gè)意思：一是房屋使用權(quán)即實(shí)物交付;另一層是房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移即產(chǎn)權(quán)過(guò)戶。應(yīng)當(dāng)在預(yù)售合同中對(duì)實(shí)物交付和產(chǎn)權(quán)過(guò)戶均約定清楚，不能接受沒(méi)有取得《新建住宅交付使用許可證》的房屋使用交付）并注明開(kāi)發(fā)商不能按時(shí)交房所需承擔(dān)的責(zé)任）。

⑤對(duì)房屋及小區(qū)內(nèi)的描述要清楚不可使用模糊字眼（具體地址、房屋面積、墻壁、門(mén)窗、地板、天花板、廚房和衛(wèi)生間以及綠化、會(huì)館、學(xué)校、幼兒園、游泳池、健身房、車(chē)位、超市、容積率、樓房間距等配套設(shè)施等描述）

有時(shí)合同中還會(huì)進(jìn)行如下描述： “如果發(fā)生問(wèn)題，在最短時(shí)間內(nèi)解決”，“在裝修材料上，選擇最好的國(guó)外進(jìn)口的”等一些看上去很誘人但沒(méi)有實(shí)際意義的承諾。最短是多長(zhǎng)時(shí)間，什么樣的才算最好的？所以對(duì)于購(gòu)房者一定要把每一個(gè)具體的時(shí)間、具體的地點(diǎn)、具體的材料以及開(kāi)發(fā)商的口頭承諾落實(shí)在合同里。

有時(shí)還會(huì)出現(xiàn)以偏蓋全是個(gè)泛指的概念。有時(shí)會(huì)出現(xiàn)這樣令人哭笑不得的問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商承諾臥室的玻璃是中空的，到了交房時(shí)發(fā)現(xiàn)臥室窗戶只有下面的部分是中空，而上面卻是普通玻璃等等。

很多合同中?？梢钥吹竭@樣的條款，“應(yīng)于××日前如何如何”，但是并沒(méi)有約定如果沒(méi)有在“××日前如何如何”后該怎樣處理。這樣，即使最后認(rèn)定是開(kāi)發(fā)商的過(guò)錯(cuò)，你也很難制裁他，最多是調(diào)解了事。所以對(duì)于購(gòu)房者與發(fā)展商簽署的合同中要明確對(duì)開(kāi)發(fā)商如果沒(méi)有履行承諾、不按設(shè)計(jì)圖紙施工和達(dá)不到質(zhì)量等級(jí)等等的處理辦法，做到越詳細(xì)越好。再舉個(gè)簡(jiǎn)單的例子，你買(mǎi)的塔樓(或板樓)里有幾部電梯，是否會(huì)全部同時(shí)開(kāi)通，如果有不開(kāi)的怎么辦？不要小看這個(gè)問(wèn)題，為了出面積、增利潤(rùn)，現(xiàn)在的高層住宅只安裝幾部電梯，而且平時(shí)還不全開(kāi)，在上下班高峰時(shí)間極為不便，這種情況業(yè)主是否有權(quán)拒付部分電梯費(fèi)呢？

⑥公攤面積：不應(yīng)該計(jì)入的包括倉(cāng)庫(kù)、機(jī)動(dòng)車(chē)車(chē)庫(kù)、非機(jī)動(dòng)車(chē)車(chē)庫(kù)，作為人房的地下室，以及可以單獨(dú)使用的空間。還有售房單位自管自用的房屋，比如說(shuō)開(kāi)發(fā)商在大堂里做的銷(xiāo)售中心等。為多棟房屋服務(wù)的管理用房，通俗來(lái)說(shuō)，就是與這棟樓不相連的部分，比如說(shuō)小區(qū)的物業(yè)管理用房等。在商品房買(mǎi)賣(mài)附件里應(yīng)該有一個(gè)明確的說(shuō)明，在主合同的第三條里，只是說(shuō)分?jǐn)偭硕嗌?，分?jǐn)偟拿娣e的數(shù)額，但是在合同的附件二，應(yīng)該有一個(gè)房屋面積分?jǐn)偟恼f(shuō)明表，分?jǐn)偭四囊徊糠郑墙?jīng)過(guò)哪一個(gè)地方批準(zhǔn)的。（面積確認(rèn)和差異的確定。建議購(gòu)房人選擇在合同里已經(jīng)規(guī)定的第二種處理方式，即確定雙方可以接受的一個(gè)誤差比例，也就是說(shuō)正負(fù)3%，超過(guò)此比例的購(gòu)房人可以選擇退房，開(kāi)發(fā)商應(yīng)退還房款以及利息，你也可以接受。）

⑦購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)后，就要交一定額度的定金，這是無(wú)可非議的。但有時(shí)購(gòu)房者在交付定金后因種種原因得不到銀行的貸款而無(wú)法購(gòu)買(mǎi)該房產(chǎn)時(shí)，發(fā)展商一般都只退購(gòu)房款而不退定金，理由是買(mǎi)家沒(méi)有履行合同，所以沒(méi)收定金。

對(duì)策：律師建議買(mǎi)家最好與發(fā)展商在協(xié)議中約定，若買(mǎi)家得不到貸款時(shí)，定金該如何返還或是否要扣除部分作為手續(xù)費(fèi)等，這樣就避免了很大的麻煩。

⑧合同陷阱幾經(jīng)斟酌后，客戶便要決定購(gòu)房了，因此得與開(kāi)發(fā)商簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》。一般情況下，開(kāi)發(fā)商(售樓人員)會(huì)遞給客戶一份擬好的合同，合同會(huì)有許多空白的地方，有些地方是有待雙方確定后注入相關(guān)內(nèi)容的，而有些選擇性填寫(xiě)處可能還空著。這時(shí)，購(gòu)房者往往以為該說(shuō)的都已注明了，合同就算是完成了，殊不知就是這些空白處為開(kāi)發(fā)商日后作弊提供了條件。比如，標(biāo)準(zhǔn)合同第十五條遲延辦理產(chǎn)權(quán)證的，違約金每日按已付房款的萬(wàn)分之三計(jì)算，但您一不留神，開(kāi)發(fā)商(售樓人員)便將此條款設(shè)計(jì)成按購(gòu)房全款的萬(wàn)分之三承擔(dān)違約責(zé)任。前不久我們從報(bào)上看到過(guò)這樣的案例：遲延辦證一年多，只賠付96元?；蛘咴诓荒馨磿r(shí)辦理好時(shí)，干脆讓購(gòu)房人退房。還有的合同中寫(xiě)明的違約條款表面上貌似公平，實(shí)際不公平。例如：約定任何一方解除購(gòu)房合同都要支付總房款40%的違約金。這實(shí)際上只是限制購(gòu)房人，開(kāi)發(fā)商自己一般不可能將賣(mài)出去的房子再收回不

三、檢查房屋質(zhì)量。

在簽約時(shí)，應(yīng)查看并檢查《住宅使用說(shuō)明書(shū)》和《商品住宅質(zhì)量保證書(shū)》的內(nèi)容，并將《商品住宅質(zhì)量保證書(shū)》作為合同的附件，檢查是否有開(kāi)發(fā)商對(duì)質(zhì)量問(wèn)題的責(zé)任。

房屋的交接：開(kāi)發(fā)商應(yīng)該請(qǐng)房地產(chǎn)的管理部門(mén)認(rèn)可的有資質(zhì)的機(jī)構(gòu)對(duì)房屋的面積進(jìn)行實(shí)測(cè)，在交樓的時(shí)候，應(yīng)該提供實(shí)測(cè)面積的數(shù)據(jù)，以及我們所說(shuō)的住宅質(zhì)量保證書(shū)以及住宅使用說(shuō)明書(shū)，如果開(kāi)發(fā)商提供證明原件不全的，可以拒絕收樓，由此產(chǎn)生的一切責(zé)任，由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)。

四、明確物業(yè)管理事項(xiàng)。

一個(gè)不好的物業(yè)管理公司，一定讓你永遠(yuǎn)覺(jué)得不舒暢。所以要多看看物業(yè)管理公司具體如何，以及雙方約定的物業(yè)管理范圍和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

五、重點(diǎn)約定違約責(zé)任。

①對(duì)于期房，甚至現(xiàn)房，都有可能與開(kāi)發(fā)商的描述不一樣，此時(shí)應(yīng)該明確合同違約或與描述不一致時(shí)開(kāi)發(fā)商應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任?？蓞⒖迹汉灱s后購(gòu)房者要求退房、不按期付款;開(kāi)發(fā)商賣(mài)房后要求換房，不按期交房;面積變動(dòng)超過(guò)約定幅度;質(zhì)量不符合要求;辦理過(guò)戶手續(xù)時(shí)不符合規(guī)定和約定等。別漏了違約責(zé)任的平等性。

②未注明因何種原因可以退房以及后果

購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)后，需要交一定額度的定金。但在購(gòu)房者在交付定金后因種種原因得不到銀行的貸款而無(wú)法購(gòu)買(mǎi)該房產(chǎn)時(shí)，開(kāi)發(fā)商一般都只退購(gòu)房款而不退定金。所以買(mǎi)家最好與開(kāi)發(fā)商在協(xié)議中約定，若買(mǎi)家得不到貸款時(shí)，定金該如何返還或是否要扣除部分作為手續(xù)費(fèi)等，這樣就避免了很大的麻煩。

③擅自擴(kuò)大對(duì)“不可抗力”的解釋?zhuān)煌ü苤凭挂苍诹?/p>

《合同法》第117條對(duì)不可抗力有明確規(guī)定：不可抗力是指不能預(yù)見(jiàn)、不能避免并不能克服的客觀情況。

而某合同中規(guī)定，“不可抗力是指在出賣(mài)方無(wú)過(guò)錯(cuò)的前提下，戰(zhàn)爭(zhēng)、恐怖活動(dòng)、人力不可抗拒的自然災(zāi)害、施工中遇到的異常困難或者重大技術(shù)問(wèn)題不能及時(shí)解決，包括施工期間，由于政府重大活動(dòng)規(guī)定不得開(kāi)挖、運(yùn)土，交通管制等。”合同條款明顯違法。

④損害共有權(quán)益，將共有場(chǎng)地的車(chē)位同規(guī)劃車(chē)位混為一談

《物權(quán)法》 第70條規(guī)定：“業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專(zhuān)有部分享有所有權(quán)，對(duì)專(zhuān)有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利?！钡?3條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有??建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有??建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有?！钡?4條規(guī)定：“占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位，屬于業(yè)主共有?！?/p>

但在實(shí)際《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》中，出賣(mài)人經(jīng)常通過(guò)明示或者混淆概念等方式，對(duì)買(mǎi)受人對(duì)共有部分享有共有權(quán)進(jìn)行限制或者排除。

如在某合同中約定：“買(mǎi)受人以物業(yè)共有人身份同意本項(xiàng)目范圍內(nèi)所有商業(yè)用房的外墻面外立面、屋頂使用權(quán)由出賣(mài)人或出賣(mài)人授權(quán)的單位統(tǒng)一管理，自行使用或授權(quán)使用，產(chǎn)生受益歸出賣(mài)人。”明確排除了買(mǎi)受人的共有和共管權(quán)利。

此外，采用混淆概念對(duì)買(mǎi)受人共有權(quán)進(jìn)行限制和排除也很普遍。如把占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位，同規(guī)劃車(chē)位或規(guī)劃車(chē)庫(kù)混為一談，明確排除買(mǎi)受人對(duì)這部分車(chē)位的共有權(quán)利。

⑤某房產(chǎn)公司在合同補(bǔ)充條款中約定：“屋內(nèi)出賣(mài)方提供的所有電器設(shè)備由生產(chǎn)廠商直接提供保修?！薄叭粢蛟撾娖髟O(shè)備質(zhì)量事故造成人生損害或財(cái)產(chǎn)損失，買(mǎi)受方或受害方應(yīng)直接向生產(chǎn)廠商索賠，出賣(mài)方不承擔(dān)賠償責(zé)任或連帶責(zé)任，但應(yīng)提供必要的協(xié)助。”

而根據(jù)《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》 第三十一條以及《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第三十三條的規(guī)定，在保修期限內(nèi)發(fā)生的屬于保修范圍的質(zhì)量問(wèn)題，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)，并對(duì)造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任?！逗贤`法行為監(jiān)督處理辦法》第九條也明確規(guī)定，“經(jīng)營(yíng)者與消費(fèi)者采用格式條款訂立合同的，經(jīng)營(yíng)者不得在格式條款中免除自己的下列責(zé)任：

（一）造成消費(fèi)者人身傷害的責(zé)任；

（二）因故意或重大過(guò)失造成消費(fèi)者財(cái)產(chǎn)損失的責(zé)任”。

⑥登記手續(xù)約定違規(guī)，辦“兩證”大大超過(guò)法定期限

《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十三條規(guī)定：“預(yù)售商品房的購(gòu)買(mǎi)人應(yīng)當(dāng)自商品房交付使用之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)??房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房購(gòu)買(mǎi)人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件?！钡行渡唐贩抠I(mǎi)賣(mài)合同》 對(duì)土地使用權(quán)變更登記的期限約定大大超過(guò)了法定期限。⑧簽合同時(shí)要寫(xiě)明交房日期、通水、通電、通氣等條件，要明確雙方違約責(zé)任。按規(guī)定入住70％以上才能開(kāi)通燃?xì)猓伴_(kāi)發(fā)商要免費(fèi)提供液化氣灌。

⑨延期交房：開(kāi)發(fā)商《補(bǔ)充協(xié)議》規(guī)定，“若開(kāi)發(fā)商延期交樓，則按業(yè)主已交房?jī)r(jià)每日千分之一支付違約金，且違約金賠償總額以房款5％為限，如發(fā)展商仍不能交樓，業(yè)主只退回已交的本金?！边@種約定非常不合理。

六、簽訂合同時(shí)的法人代表

購(gòu)房者由于缺乏法律常識(shí)，往往會(huì)犯一些比較初級(jí)的錯(cuò)誤。有時(shí)代表發(fā)展商簽約的人并不是法人代表，或者合同上的開(kāi)發(fā)商并不是該房產(chǎn)土地?fù)碛姓?，這些都有可能產(chǎn)生問(wèn)題。

另外，也有可能該項(xiàng)目是a公司開(kāi)發(fā)的，實(shí)際上卻是由b公司投資，作為買(mǎi)家還是應(yīng)與a公司簽約，否則也會(huì)帶來(lái)一系列的麻煩，以后辦理各種手續(xù)會(huì)很麻煩。

對(duì)策：在簽約前您最好查明代表發(fā)展商簽字的人是否是法人代表，如果不是，則是否持有“授權(quán)委托書(shū)”。否則，這個(gè)人的簽字是無(wú)效的，同時(shí)要注意合同上的公章，這樣可以避免發(fā)展商推卸責(zé)任

七、關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的相關(guān)規(guī)定

約定了辦理產(chǎn)權(quán)證的時(shí)限，以及違約的條款，購(gòu)房人可以根據(jù)實(shí)際的情況，可以選擇退房或者違約金。按照現(xiàn)行商品房銷(xiāo)售規(guī)定，在60天內(nèi)，開(kāi)發(fā)商應(yīng)將登記資料提供給產(chǎn)權(quán)辦理部門(mén)備案。如果因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商的責(zé)任，沒(méi)有及時(shí)把所有的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案，使購(gòu)買(mǎi)人不能及時(shí)辦理產(chǎn)權(quán)證的，可以約定一個(gè)處理方式，可以退房，對(duì)于違約金，一般是合同金額的1%-5%之間，也是根據(jù)實(shí)際的情況來(lái)進(jìn)行選擇。也可以選擇不退房，如果選擇退房，*作起來(lái)有一定困難，比如說(shuō)你已經(jīng)入住了，因?yàn)檗k理產(chǎn)權(quán)，是在入住之后的二三個(gè)月進(jìn)行，如果這時(shí)你因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)證的原因要退房，可能會(huì)不太利，建議大家在確認(rèn)這個(gè)項(xiàng)目是一個(gè)合法的項(xiàng)目之后，那么辦理產(chǎn)權(quán)只是開(kāi)發(fā)商工作的一個(gè)程序問(wèn)題，以及和相關(guān)部門(mén)的協(xié)調(diào)問(wèn)題，并不是說(shuō)沒(méi)有辦理產(chǎn)權(quán)證，是因?yàn)檫@個(gè)項(xiàng)目的本身合法性有問(wèn)題，在這個(gè)情況下建議你選擇不退房，讓開(kāi)發(fā)商按照一定的比例來(lái)支付違約金。

附件一是房屋的平面圖，在簽合同的時(shí)候應(yīng)該注意這個(gè)圖紙要用坐標(biāo)來(lái)確認(rèn)這個(gè)房屋的朝向；第二要標(biāo)注面積，或者是面積的標(biāo)尺。

八、買(mǎi)房簽合同補(bǔ)充協(xié)議注意事項(xiàng)：

在買(mǎi)賣(mài)的時(shí)候一個(gè)是簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)，第二個(gè)簽訂購(gòu)房合同，購(gòu)房合同有一個(gè)補(bǔ)充協(xié)議，這個(gè)補(bǔ)充協(xié)議往往是房屋購(gòu)買(mǎi)合同里沒(méi)有約定的事項(xiàng)通常在補(bǔ)充條款里進(jìn)行約定。需要提醒購(gòu)房者注意的是，補(bǔ)充條款在某種程度上，它約定的事項(xiàng)比房屋購(gòu)銷(xiāo)合同里約定的還重要，因?yàn)檠a(bǔ)充條款是根據(jù)不同的項(xiàng)目的不同具體情況來(lái)約定的。所以，在補(bǔ)充條款簽訂的時(shí)候應(yīng)該把握幾個(gè)問(wèn)題。

①、應(yīng)該明確的把售樓書(shū)和其他廣告的內(nèi)容寫(xiě)進(jìn)補(bǔ)充協(xié)議里去，這是維護(hù)購(gòu)房者合法權(quán)益的一個(gè)很重要的方式。

②、明確房屋所有權(quán)證辦理的時(shí)間。因?yàn)橘?gòu)銷(xiāo)合同里通常沒(méi)有說(shuō)多長(zhǎng)時(shí)間把產(chǎn)權(quán)證辦下來(lái)，這通常在補(bǔ)充條款里約定。

③、要明確按揭辦不下來(lái)的話，雙方的責(zé)任?，F(xiàn)在買(mǎi)房通常需要按揭，確實(shí)有的情況下按揭沒(méi)有辦下來(lái)，沒(méi)有辦下來(lái)的原因比較復(fù)雜，有購(gòu)房者的原因，也可能有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的原因，甚至也有一些是銀行方面的原因，也有一些是綜合的。要明確，如果按揭辦不下來(lái)，雙方各自的責(zé)任是什么。

④、明確關(guān)于公攤建筑面積?，F(xiàn)在面積爭(zhēng)議最多的就是公用面積的分?jǐn)倖?wèn)題，而且有些開(kāi)發(fā)商經(jīng)常在公攤上做文章，所以要和開(kāi)發(fā)商約定清楚，不僅要有一個(gè)籠統(tǒng)的公攤面積的數(shù)字，而且要約定公攤的是哪一部分，要確定公攤的位置?，F(xiàn)在有很多贈(zèng)與這個(gè)，贈(zèng)與那個(gè)，實(shí)際上有的時(shí)候是公用的面積。

⑤、應(yīng)該明確裝修標(biāo)準(zhǔn)。以后逐漸的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是精裝修，那么就必須對(duì)裝修的標(biāo)準(zhǔn)明確。比如說(shuō)裝修的標(biāo)準(zhǔn)不要籠統(tǒng)的想使用進(jìn)口材料、高級(jí)材料等這種不明確、含糊的表述，一定要明確使用什么品牌，甚至包括顏色等。

⑦、明確退房的責(zé)任。購(gòu)房者接到入住通知之后，經(jīng)常拿出一些資金裝修房屋，比如說(shuō)買(mǎi)家電什么的，但是一旦退房是由于開(kāi)發(fā)商的原因，必須寫(xiě)明開(kāi)發(fā)商是什么樣的責(zé)任，寫(xiě)名在確定的日期內(nèi)把開(kāi)發(fā)商退還，甚至包括銀行的利息、罰金等。

第二篇：關(guān)鍵是要看購(gòu)房合同是怎么簽訂的

關(guān)鍵是要看購(gòu)房合同是怎么簽訂的，如果是以一個(gè)人的名義購(gòu)買(mǎi)的，雙方又不是夫妻，登記部門(mén)當(dāng)然無(wú)法以?xún)蓚€(gè)人的名義給予登記，所以如果不是夫妻，又想將房產(chǎn)證寫(xiě)成兩人的名字，最好是在購(gòu)房合同中以?xún)蓚€(gè)人的名義購(gòu)買(mǎi)，不能寫(xiě)兩個(gè)人的名字。房屋的產(chǎn)權(quán)是誰(shuí)的，就是誰(shuí)的名字。如房屋系共有，在房屋所有權(quán)證之外，還可向共有權(quán)人發(fā)放共有權(quán)證。（購(gòu)房者通過(guò)交易，取得房屋的合法所有權(quán)，可依法對(duì)所購(gòu)房屋行使占有、使用、收益和處分的權(quán)利。產(chǎn)權(quán)證即《房屋所有權(quán)證》，是國(guó)家依法保護(hù)房屋所有權(quán)的合法憑證。國(guó)家實(shí)行房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度，各地必須使用建設(shè)部統(tǒng)一制作的房屋權(quán)屬證書(shū)，其他部門(mén)和單位制作的類(lèi)似證書(shū)均無(wú)效，不受?chē)?guó)家法律保護(hù)。房屋所有者憑證管理和使用自己的房屋。

房產(chǎn)證包括房屋所有權(quán)證和房屋共有權(quán)證，在通常意義上，房產(chǎn)證是房屋所有權(quán)證的簡(jiǎn)稱(chēng)，是由不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)發(fā)放的證明房屋所有權(quán)歸屬的書(shū)面憑證。

作為證書(shū)之一種，房產(chǎn)證具有以下顯著特點(diǎn)：(1)房產(chǎn)證只能由房地產(chǎn)主管機(jī)關(guān)發(fā)放。

(2)房產(chǎn)證是對(duì)特定房屋所有權(quán)歸屬的書(shū)面證明，并可記載特定房屋共有狀況以及是否設(shè)定擔(dān)保物權(quán)等狀況。基于一物一權(quán)主義，房產(chǎn)證以一房屋一房產(chǎn)證為原則，即一個(gè)具有獨(dú)立建筑結(jié)構(gòu)與使用功能的房屋(包括區(qū)分所有的房屋)只有一個(gè)所有權(quán)，在不動(dòng)產(chǎn)登記上只能有一項(xiàng)所有權(quán)登記，并且據(jù)此只能發(fā)放一個(gè)房產(chǎn)證。(3)房產(chǎn)證只能向特定房屋的所有權(quán)人發(fā)放，如房屋系共有，在房屋所有權(quán)證之外，還可向共有權(quán)人發(fā)放共有權(quán)證。(4)房產(chǎn)證是登記機(jī)關(guān)在對(duì)特定房屋權(quán)屬情況進(jìn)行登記之后，向特定權(quán)利人發(fā)放的權(quán)屬證明，房產(chǎn)證的內(nèi)容應(yīng)與登記簿的內(nèi)容相一致

可以的，只要確權(quán)在兩個(gè)人的名下，在法律上該房屋就是你們兩個(gè)人共有，但是最好還是簽一個(gè)補(bǔ)充協(xié)議，以免以后發(fā)生糾紛，產(chǎn)生不必要的麻煩

可以寫(xiě)2個(gè)人的名字。而不管你們之間是何種關(guān)系。但是，通常為了保險(xiǎn)，你們2人可以先去作一個(gè)公證，說(shuō)明2人共同投資蓋房，出資比例，這樣也避免了以后發(fā)生矛盾時(shí)能夠容易處理。

但房產(chǎn)成為共同共有，任何人都無(wú)法按份分割。以后一人不同意賣(mài)買(mǎi)就不能買(mǎi)賣(mài)

可以寫(xiě)的如果是朋友雙方共同出資買(mǎi)房，最好在購(gòu)房合同上寫(xiě)上雙方的名字。如果由于某種原因只能寫(xiě)一個(gè)人名字時(shí)，要立下有法律效力的書(shū)面說(shuō)明，寫(xiě)清楚該房的出資關(guān)系。同時(shí)，在不傷害雙方感情的前提下，最好做一份公證，或在律師見(jiàn)證下簽一份協(xié)議，明確注明雙方為該房已支付和將支付的款項(xiàng)，每人應(yīng)享有的該房的份額等相關(guān)事宜。

第三篇：購(gòu)房合同簽訂的六大陷阱

購(gòu)房合同簽訂的六大陷阱

·陷阱一· “計(jì)價(jià)方式與價(jià)款提示：合同第五條已經(jīng)明確了出賣(mài)人不再向買(mǎi)受人收取該商品房房?jī)r(jià)款以外的費(fèi)用，那么在合同中由開(kāi)發(fā)商填寫(xiě)的內(nèi)容上，凡是要求再另交水、電、氣、有線電視、寬帶等開(kāi)通費(fèi)、配套費(fèi)的，我們都理直氣壯要求劃去。關(guān)于另交款項(xiàng)的·陷阱一· “計(jì)價(jià)方式與價(jià)款

提示：合同第五條已經(jīng)明確了出賣(mài)人不再向買(mǎi)受人收取該商品房房?jī)r(jià)款以外的費(fèi)用，那么在合同中由開(kāi)發(fā)商填寫(xiě)的內(nèi)容上，凡是要求再另交水、電、氣、有線電視、寬帶等開(kāi)通費(fèi)、配套費(fèi)的，我們都理直氣壯要求劃去。

關(guān)于另交款項(xiàng)的，開(kāi)發(fā)商一般放在第六條或者附件的補(bǔ)充協(xié)議中進(jìn)行約定。

·陷阱二· 付款方式及期限

提示：一般實(shí)行按揭都是由買(mǎi)受人提供相關(guān)資料，由開(kāi)發(fā)商具體辦理貸款手續(xù)。那么，就要在合同中對(duì)此進(jìn)行明確，同時(shí)要明確因按揭手續(xù)遲延辦理導(dǎo)致逾期付款的，買(mǎi)受人不承擔(dān)逾期付款責(zé)任。按揭遲延一定時(shí)間(具體以能否超過(guò)自己承受限度為準(zhǔn))不能辦理的，買(mǎi)受人有權(quán)解除合同。

出賣(mài)人應(yīng)將買(mǎi)受人已經(jīng)付的款項(xiàng)返還給買(mǎi)受人，并支付相應(yīng)利息，按雙方約定的百分比賠償給買(mǎi)受人。如果不這樣約定，即使是開(kāi)發(fā)商的原因?qū)е掳唇沂掷m(xù)不能按時(shí)辦理下來(lái)，因沒(méi)有約定按揭由誰(shuí)負(fù)責(zé)，那么必然會(huì)由買(mǎi)受人承擔(dān)逾期付款的責(zé)任了。即使開(kāi)發(fā)商有嚴(yán)重違約行為，你也將因理虧而不好去維權(quán)。追究別人違約，首先要自己沒(méi)違約。

同時(shí)在關(guān)于“買(mǎi)受人逾期付款 的違約責(zé)任中，要注意數(shù)據(jù)與第十條開(kāi)發(fā)商逾期交房的違約責(zé)任一致，這樣才對(duì)等。買(mǎi)房人既然準(zhǔn)備買(mǎi)房，一般就不怕在付款期限上違約，那么就大膽把這里的違約金數(shù)額約定高一些。建議把逾期付款按日支付的違約金比例約定為不少于萬(wàn)分之十，把解除合同的違約金比例約定為不少于10%。

·陷阱三· 面積確認(rèn)及面積差異處理

提示：不良開(kāi)發(fā)商一般會(huì)在最終面積核算中，和面積測(cè)繪單位串通一氣，增加你的公攤面積，讓套內(nèi)建筑面積縮水，最終的總面積增加且增加的幅度往往不突破3%。

業(yè)主可以拒絕3%內(nèi)的據(jù)實(shí)結(jié)算，并要求約定：買(mǎi)受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時(shí)，無(wú)論是否在3%以?xún)?nèi)，超出部分的房?jī)r(jià)款均由出賣(mài)人承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買(mǎi)受人。

·陷阱四· 交房期限和條件

提示：注意兩點(diǎn)，一是交房日期最好用數(shù)字的大寫(xiě)形式。

另外，開(kāi)發(fā)商往往會(huì)利用后面的空格約定“由于供水、供電等部門(mén)或政府因素導(dǎo)致的延期交房，出賣(mài)人不承擔(dān)違約責(zé)任。業(yè)主要堅(jiān)決要求劃去這樣的約定，不然，開(kāi)發(fā)商只要延期交房，就會(huì)扯這個(gè)方面的理由?！は葳逦濉?出賣(mài)人逾期交房的違約責(zé)任

提示：開(kāi)發(fā)商慣用手法就是約定低得驚人的違約金，讓其違約成本遠(yuǎn)低于其守約成本。

解決的辦法就是增加其違約成本，把違約金比例提高到他不敢違約的地步。建議把逾期交房按日支付的違約金比例約定為不少于萬(wàn)分之十，把解除合同的違約金比例約定為不少于10%。

交房時(shí)，為防止質(zhì)量存在瑕疵的房屋進(jìn)行交付，如裂縫、滲水、漏水、墻面脫皮等，最好補(bǔ)充約定：買(mǎi)受人有權(quán)拒絕房屋的質(zhì)量瑕疵交付，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)對(duì)質(zhì)量瑕疵整改完畢后，另行書(shū)面通知買(mǎi)受人交接，由此產(chǎn)生的延期交房責(zé)任由出賣(mài)人承擔(dān)。

·陷阱六· 關(guān)于爭(zhēng)議的解決

律師建議業(yè)主向法院起訴。理由是：首先，法院的訴訟費(fèi)下降了許多，而仲裁收費(fèi)相對(duì)較高。其次，仲裁實(shí)行的是一裁終局，一旦“黑哨出現(xiàn)，撤銷(xiāo)仲裁裁決的難度很大。再次，開(kāi)發(fā)商搞定一名仲裁員的成本比搞定法官、合議庭、審判委員會(huì)、幾級(jí)法院的成本要低的多。

第四篇：購(gòu)房陷阱總結(jié)

購(gòu)房陷阱一：售后返租，看上去很美

住宅項(xiàng)目基本上不會(huì)采用售后返租的銷(xiāo)售模式，而一些地段較差的商業(yè)項(xiàng)目大多會(huì)采用這種伎倆。但是這些項(xiàng)目往往孕育著多重風(fēng)險(xiǎn)，甚至是一些致命的風(fēng)險(xiǎn)。

先解釋一下什么叫售后返租

售后返租，顧名思義，就是開(kāi)發(fā)企業(yè)將物業(yè)銷(xiāo)售給購(gòu)房人，同時(shí)再與購(gòu)房人簽訂面向特定租賃對(duì)象、特定期限和特定回報(bào)率的租賃合同。

舉例來(lái)說(shuō)，有一大型商業(yè)項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)企業(yè)將項(xiàng)目拆分銷(xiāo)售給眾多購(gòu)房者，同時(shí)這些購(gòu)房者將已購(gòu)物業(yè)出租給開(kāi)發(fā)企業(yè)指定的租賃對(duì)象3年時(shí)間，為此開(kāi)發(fā)企業(yè)或者其指定的企業(yè)在租賃期內(nèi)每年支付給購(gòu)房者當(dāng)時(shí)購(gòu)房款8%的租金作為回報(bào)。而這3年的租金可以一次性折抵購(gòu)房款，也就是說(shuō)假如當(dāng)初10000元一平米，只要你簽訂了這個(gè)租賃合同，即可用7600元一平米的價(jià)格購(gòu)得，但是前3年的租賃期間你將收不到任何回報(bào)，只能等3年后重新簽訂租賃合同，再約定租金。

先讓我們來(lái)分析一下，為什么開(kāi)發(fā)商會(huì)采用這種銷(xiāo)售模式：

1、投其所好，便于銷(xiāo)售。開(kāi)發(fā)企業(yè)就是看中一些購(gòu)房人貪圖省心，租給開(kāi)發(fā)企業(yè)或者其指定的企業(yè)后省去了自己奔波出租的麻煩。

2、讓銷(xiāo)售更有噱頭。這些商業(yè)項(xiàng)目往往地段比較差，難以形成商業(yè)氣候或者需要較長(zhǎng)時(shí)間的培育，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)企業(yè)資金回籠速度慢，財(cái)務(wù)成本上升等原因。所以就將其包裝成理財(cái)產(chǎn)品來(lái)賣(mài)，以總價(jià)小、回報(bào)穩(wěn)定、坐擁物業(yè)升值來(lái)打動(dòng)購(gòu)房者。

3、占有溢價(jià)利潤(rùn)。這類(lèi)項(xiàng)目往往采用先提價(jià)后返租的方式來(lái)銷(xiāo)售，銷(xiāo)售價(jià)格一般都比周邊散售類(lèi)同性質(zhì)非返租物業(yè)要高出許多。即便是返租額抵扣后也不見(jiàn)得要比周邊類(lèi)項(xiàng)目?jī)r(jià)格低。

4、轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)。這類(lèi)項(xiàng)目基本上不會(huì)和購(gòu)房者簽訂太長(zhǎng)時(shí)間的返租合同，因?yàn)榉底庵皇菫榕浜箱N(xiāo)售，將項(xiàng)目銷(xiāo)售一空這才是目的。所以簽個(gè)3年的返租合同就足夠了。不過(guò)關(guān)鍵就是這個(gè)3年（商業(yè)項(xiàng)目的培育期一般就是開(kāi)始的這3年），如果商業(yè)項(xiàng)目培育成功，開(kāi)發(fā)企業(yè)盈利點(diǎn)就是吃租金的差價(jià)；如果商業(yè)項(xiàng)目培育失敗，開(kāi)發(fā)企業(yè)是絕對(duì)不會(huì)吃虧的，反正已經(jīng)賣(mài)完了，最壞的打算就是付3年的租金，然后拂袖而去，所有的風(fēng)險(xiǎn)也只能由購(gòu)房者自己承擔(dān)。

再讓我們分析一下購(gòu)房者可能存在的風(fēng)險(xiǎn)：

1、如果遇到無(wú)良開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)，則會(huì)成立一個(gè)獨(dú)立的殼公司作為特定的租賃公司，而不會(huì)以開(kāi)發(fā)企業(yè)出面承租這些已經(jīng)銷(xiāo)售的物業(yè)。這樣一來(lái)即使今后經(jīng)營(yíng)不善，殼公司申請(qǐng)破產(chǎn)即可，不會(huì)波及到開(kāi)發(fā)企業(yè)。殼公司一旦破產(chǎn)，那么原先對(duì)購(gòu)房者的所有承諾都將成為一紙空文。更別說(shuō)今后每年的返租額了。

2、如果以租金的形式返還，承租方現(xiàn)金的支出必須要有財(cái)務(wù)憑證，所以他們必定會(huì)索要發(fā)票，一般返租合同肯定不會(huì)涉及到這點(diǎn)，或者是被開(kāi)發(fā)企業(yè)故意忽略了，忽略的目的就是把住對(duì)自己有利的證據(jù)，以備不時(shí)之需——很多人是不愿意提供發(fā)票的，因?yàn)閲?guó)內(nèi)對(duì)房屋出租的稅率雖然各地都不一樣，但加上地方附帶稅種后都挺高的。

3、物業(yè)的外墻、樓頂和室內(nèi)廣告牌位的使用是會(huì)產(chǎn)生收益的，但這些收益已經(jīng)被承租方支付的固定收益覆蓋，所以這些收益往往被購(gòu)房者忽略，而被開(kāi)發(fā)企業(yè)私吞。

4、買(mǎi)的永遠(yuǎn)沒(méi)有賣(mài)的精。在這類(lèi)項(xiàng)目銷(xiāo)售前，開(kāi)發(fā)企業(yè)是做過(guò)仔細(xì)核算的，先提多少價(jià)格，再給多少的返租額，給幾年，都被反復(fù)計(jì)算，宗旨就一個(gè)：利潤(rùn)的最大化。所以這類(lèi)返租物業(yè)就是開(kāi)發(fā)企業(yè)玩的數(shù)字游戲而已，吃虧的永遠(yuǎn)是購(gòu)房者。

5、這些返租類(lèi)物業(yè)最大的問(wèn)題在于租賃期滿后的再續(xù)問(wèn)題。如果有一批購(gòu)房者不續(xù)簽租賃合同，那么商業(yè)項(xiàng)目的統(tǒng)一性將無(wú)從談起。直接的后果是越做越亂。一旦亂了，物業(yè)的商業(yè)價(jià)值就低了。

所以這些售后返租類(lèi)的項(xiàng)目存在著巨大的不確定性，而這些不確定性對(duì)于處于弱勢(shì)的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)就是風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)然我并不是反對(duì)所有的售后返租類(lèi)項(xiàng)目，只是這類(lèi)好項(xiàng)目鳳毛麟角，太難甄別，關(guān)鍵還是要認(rèn)品牌企業(yè)，不過(guò)也要當(dāng)心偽品牌企業(yè)。我建議對(duì)于一般的購(gòu)房者還是不要拿著可能是一輩子的積蓄去賭這一把。

（以上內(nèi)容還是很膚淺的談及表面問(wèn)題，在我今后其它系列的文章中還會(huì)有更深入的解釋。）

購(gòu)房陷阱二： 精裝修房，怎么算怎么不劃算

現(xiàn)在很多開(kāi)發(fā)企業(yè)在鼓吹要做精裝修房，要倡導(dǎo)綠色環(huán)保，要做品質(zhì)企業(yè)，其中不乏萬(wàn)科這樣的大佬級(jí)企業(yè)。我不得不承認(rèn)，精裝修房今后是一種必然的趨勢(shì)，比如在國(guó)外一些發(fā)達(dá)國(guó)家就不允許銷(xiāo)售毛坯房，只允許裝修過(guò)的具有硬裝標(biāo)準(zhǔn)的房子在市面上銷(xiāo)售。但是這僅僅是一個(gè)趨勢(shì)，至于需要多少年才能成為主流，誰(shuí)也不能說(shuō)清楚，倒是這些鼓吹精裝修房的企業(yè)在這里面有不少不能說(shuō)的秘密。畢竟天下熙熙皆為利來(lái)，天下攘攘皆為利往，商人無(wú)利不起早，沒(méi)什么便宜可得房產(chǎn)商們卯足了勁，玩命吆喝干什么？

讓我們看一看為什么房產(chǎn)商熱衷于做精裝修房：

1、國(guó)內(nèi)到目前為止，還沒(méi)有一個(gè)關(guān)于精裝修房的交房驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。沒(méi)有標(biāo)準(zhǔn)就意味著有空子可以鉆，有空子可以鉆就意味著有利可圖。所以市面上一些開(kāi)發(fā)企業(yè)報(bào)出的裝修標(biāo)準(zhǔn)（一般為硬裝）2000元一平，3000元一平都是開(kāi)發(fā)企業(yè)自己的標(biāo)準(zhǔn)，反正沒(méi)有國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，就只喊高的，不喊對(duì)的。

2、精裝修房是開(kāi)發(fā)企業(yè)的二次利潤(rùn)所在。如果開(kāi)發(fā)企業(yè)說(shuō)“我只賺你一次買(mǎi)房的錢(qián)，裝修是不賺錢(qián)的?！蹦阈艈幔窟@話信得過(guò)，母豬也上樹(shù)。對(duì)于開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)規(guī)模化的采購(gòu)和施工能在成本上比一般個(gè)體裝修低很多，而精裝修的價(jià)格又比市價(jià)高出不少，可想而知這里面的利潤(rùn)到底有多豐厚。

3、一些不良開(kāi)發(fā)企業(yè)在虛增成本，變相逃稅。這其實(shí)是行業(yè)里公開(kāi)的秘密，今天我就把這層窗戶紙捅破。一些非品牌的不良開(kāi)發(fā)企業(yè)，通過(guò)成立獨(dú)立的裝修公司，以虛報(bào)高價(jià)材料和人工的方式來(lái)做高成本，進(jìn)而減少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)納稅的稅基。不僅如此，通過(guò)某些方式這個(gè)獨(dú)立的裝修公司在某種程度上來(lái)說(shuō)就是一個(gè)提款殼公司，其實(shí)際業(yè)務(wù)往往是承包出去的。

4、保證開(kāi)發(fā)企業(yè)自身的品牌價(jià)值。這是建立在犧牲購(gòu)房者自主選擇權(quán)的基礎(chǔ)上的。一些品牌開(kāi)發(fā)企業(yè)為了讓業(yè)主不破壞產(chǎn)品的統(tǒng)一性和美觀性，以保證自身的品牌價(jià)值，所以熱衷于提供精裝修房，甚至有些企業(yè)為了不破壞產(chǎn)品的外立面，強(qiáng)行搭售中央空調(diào)。

總而言之，精裝修房概念在國(guó)內(nèi)還處在萌芽狀態(tài)，尤其是一些2、3線城市，在監(jiān)管層面，又缺乏統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)作為依據(jù)，所以導(dǎo)致目前精裝修房市場(chǎng)亂象叢生，時(shí)有購(gòu)房者遇到問(wèn)題之后投訴無(wú)門(mén)，之后不了了之，只能自認(rèn)倒霉。

在這里我建議購(gòu)房者不要輕信非品牌房產(chǎn)企業(yè)的精裝修產(chǎn)品，可以多花點(diǎn)時(shí)間和精力，找一個(gè)口碑不錯(cuò)的裝修公司完全能勝任愛(ài)家的裝修工作，更關(guān)鍵的是這樣可以節(jié)約不少的開(kāi)支。可以說(shuō)這是很劃算的事情。購(gòu)房陷阱三： 土地性質(zhì)，重點(diǎn)要搞清楚

這里有必要解釋一下：

目前我國(guó)采用的是土地批租制，土地所有權(quán)分兩種：集體所有和國(guó)家所有，集體用地經(jīng)征地后才能變成國(guó)有用地，否則不得在市場(chǎng)上交易，只能在集體內(nèi)部流轉(zhuǎn)。

土地性質(zhì)可以分為商業(yè)用地，住宅用地，工業(yè)用地和公用事業(yè)用地。商業(yè)用地批租期限40年，住宅用地批租期限70年，工業(yè)用地批租期限50年?？茖W(xué)、教育、文化、體育、衛(wèi)生、軍事和行政用地為國(guó)家無(wú)償劃撥。

市面上有一些項(xiàng)目打著酒店式公寓，或小產(chǎn)權(quán)房的旗號(hào)，在大肆兜售，其實(shí)里面蘊(yùn)含的風(fēng)險(xiǎn)是很大的。

酒店式公寓和公寓式酒店在規(guī)劃學(xué)上的定義是不一樣的，酒店式公寓用地性質(zhì)是70年的住宅，而公寓式酒店用地性質(zhì)則比較復(fù)雜，但肯定不是住宅用地。現(xiàn)在市面上有些不良開(kāi)發(fā)商就在玩文字游戲，故意隱瞞或者美化用地性質(zhì)。

比如在商業(yè)用地上蓋物業(yè)，然后以酒店式公寓的名頭當(dāng)住宅出售。殊不知，這里問(wèn)題多多：

1、商業(yè)房是不能落戶的。

2、商業(yè)房的用水用電價(jià)格比住宅高出許多。

3、商業(yè)房改變用途做住宅用，是不允許使用管道燃?xì)獾摹?/p>

4、根據(jù)《物權(quán)法》，商業(yè)用地使用權(quán)到期后無(wú)法自動(dòng)續(xù)期，甚至要補(bǔ)交土地出讓金，如有公益需求國(guó)家可無(wú)償收回。而住宅用地使用權(quán)到期后可以自動(dòng)續(xù)期。

又比如在集體用地上蓋物業(yè)，然后以酒店式公寓或小產(chǎn)權(quán)房的名頭出售，問(wèn)題更大：

1、集體用地是不允許分割產(chǎn)權(quán)的，所以不能產(chǎn)權(quán)到戶，只能以租賃若干年的形式進(jìn)行交易。如此一來(lái)，購(gòu)房者將喪失或部分喪失對(duì)所購(gòu)物業(yè)占有權(quán)、收益權(quán)和處置權(quán)。

2、集體用地不得在市場(chǎng)上交易，只能在集體內(nèi)部流轉(zhuǎn)。幾年錢(qián)北京轟動(dòng)一時(shí)的“畫(huà)家村”事件就足以說(shuō)明這其中的巨大風(fēng)險(xiǎn)。

在這里我建議購(gòu)房者在買(mǎi)房前務(wù)必搞清楚您所購(gòu)買(mǎi)物業(yè)的土地性質(zhì)是什么，這些《商品房預(yù)售證》里都有，如果有必要可以索要《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程開(kāi)工許可證》。我得建議是千萬(wàn)不要買(mǎi)商改住項(xiàng)目和小產(chǎn)權(quán)房，更千萬(wàn)別給開(kāi)發(fā)企業(yè)給忽悠了，說(shuō)什么現(xiàn)在商業(yè)項(xiàng)目或小產(chǎn)權(quán)房不限購(gòu)、不限貸，那都是扯淡。小產(chǎn)權(quán)房銀行根本不給貸款，因?yàn)槭沁`法產(chǎn)品。如果商改住項(xiàng)目真的好，那開(kāi)發(fā)企業(yè)為什么不自己留著呢？

第五篇：破解購(gòu)房陷阱

破解購(gòu)房陷阱

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【編者按】自從本刊的“房產(chǎn)維權(quán)熱線”開(kāi)通以來(lái)，本刊記者不斷接到消費(fèi)者打來(lái)的咨詢(xún)電話。其中，咨詢(xún)“如何簽訂購(gòu)房合同”的為數(shù)最多，所以我們特意邀請(qǐng)了本刊“維權(quán)律師”萬(wàn)文清先生，就此問(wèn)題進(jìn)行解答，他是專(zhuān)門(mén)“破解購(gòu)房陷阱”的，是為購(gòu)房者充當(dāng)“掃雷先鋒”的，希望廣大購(gòu)房者在讀了這篇文章后，能夠有所收獲，在購(gòu)房過(guò)程中，可以維護(hù)自己的合法權(quán)益。

經(jīng)常聽(tīng)到一些購(gòu)房者說(shuō)，買(mǎi)房時(shí)落入一些不良開(kāi)發(fā)商的陷阱，他們顯得很無(wú)奈，也很無(wú)助，迫切需要專(zhuān)業(yè)人士為他們指點(diǎn)迷津。本文在此，就本地常見(jiàn)的幾種購(gòu)房陷阱進(jìn)行解讀，以期能給購(gòu)房者一定的幫助。

陷阱

要求購(gòu)房者承諾放棄自己的權(quán)利

當(dāng)購(gòu)房者簽訂購(gòu)房合同后，若是按揭付款，一些開(kāi)發(fā)商還要求購(gòu)房者簽訂一份承諾書(shū)，承諾若購(gòu)房者不能按期還款時(shí)，新房由開(kāi)發(fā)商處理，費(fèi)用由購(gòu)房者承擔(dān)。

除此以外，一些開(kāi)發(fā)商甚至要求購(gòu)房者作出如此承諾：“（房產(chǎn)公司）擔(dān)保期限為辦理《房產(chǎn)權(quán)證》、《房屋他項(xiàng)權(quán)證》并交付銀行時(shí)截止。在此期間如本人不能按期支付貸款超過(guò)三個(gè)月，其房產(chǎn)權(quán)歸貴公司所有”。

【律師解讀】

首先，承諾與合同是不同的，它是單方的，是自己對(duì)自己的約束，不像合同還可以申請(qǐng)撤銷(xiāo)或確認(rèn)無(wú)效，購(gòu)房者一旦作出承諾將無(wú)可更改；其二，此承諾對(duì)購(gòu)房者極不公平，也許購(gòu)房者認(rèn)為自己不可能違約，不按期支付貸款是根本不可能的事，但任何事情都不是絕對(duì)的，意外發(fā)生并非不可能，一旦出現(xiàn)意外，購(gòu)房者將欲哭無(wú)淚，無(wú)論你已經(jīng)交了多少房款，即使你就差這三個(gè)月房款就全部交清了，但就因你的這一承諾房子就沒(méi)了，歸開(kāi)發(fā)公司了。所以，開(kāi)發(fā)商要購(gòu)房者簽訂這樣的承諾，與侵占購(gòu)房者房產(chǎn)沒(méi)啥差別，事實(shí)上就是要求購(gòu)房者放棄自己應(yīng)有的合法權(quán)利。

這樣的承諾書(shū)購(gòu)房者是千萬(wàn)不能簽的。

陷阱

簽訂補(bǔ)充協(xié)議

在購(gòu)房者簽訂購(gòu)房合同時(shí)，一些開(kāi)發(fā)商還會(huì)要求購(gòu)房者再簽訂一份補(bǔ)充協(xié)議，在補(bǔ)充協(xié)議中，開(kāi)發(fā)商常常將正式契約中保護(hù)交易公平的條款通過(guò)補(bǔ)充協(xié)議加以取消、變更，增加一些免責(zé)條款，最大限度地減輕賣(mài)方的責(zé)任。

比如合同中約定按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)，但補(bǔ)充協(xié)議中又以建筑面積計(jì)算，又如對(duì)面積誤差重新約定處理方式等。

【律師解讀】

商品房購(gòu)房合同中的基本條款，都是根據(jù)房地產(chǎn)銷(xiāo)售的有關(guān)規(guī)定，從維護(hù)雙方利益的角度出發(fā)而確定下來(lái)的，是比較規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)的購(gòu)房契約范本，所以再對(duì)其中的條款補(bǔ)充約定實(shí)無(wú)必要，若開(kāi)發(fā)商要重新約定肯定會(huì)對(duì)購(gòu)房者不利。

當(dāng)然，并不是說(shuō)補(bǔ)充協(xié)議一定不能簽，如果對(duì)購(gòu)房者有利的補(bǔ)充協(xié)議也是可以簽的，如要求開(kāi)發(fā)商將廣告內(nèi)容寫(xiě)入補(bǔ)充協(xié)議就是可行的。

但若購(gòu)房者對(duì)開(kāi)發(fā)商提供的補(bǔ)充協(xié)議內(nèi)容不了解、不明確、不清楚，最好不要隨便簽

訂補(bǔ)充協(xié)議，因?yàn)橛嘘P(guān)房地產(chǎn)銷(xiāo)售的法律法規(guī)已經(jīng)比較完善，即使合同中遺漏一些問(wèn)題，通過(guò)這些法律規(guī)定是可以解決問(wèn)題的。

陷阱

賣(mài)方違約支付極低違約金

一些購(gòu)房合同中對(duì)違約金的約定明顯不對(duì)等不公平。當(dāng)開(kāi)發(fā)商因面積誤差或規(guī)劃設(shè)計(jì)變更違約應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任時(shí)，往往約定按同期銀行存款利息的標(biāo)準(zhǔn)支付違約金，在逾期交房時(shí)按每日萬(wàn)分之零點(diǎn)幾承擔(dān)違約責(zé)任。

【律師解讀】

開(kāi)發(fā)商如此簽訂違約金，一是為自己違約留退路，二是迫使購(gòu)房者只能繼續(xù)履行合同不愿解除合同。

面積誤差、設(shè)計(jì)變更、逾期交房??都是開(kāi)發(fā)商的原因造成的，理應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。但若購(gòu)房者退房，并要求按銀行存款利率計(jì)算違約金，就會(huì)發(fā)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商違約不但沒(méi)有受損失反而是贏利。

當(dāng)開(kāi)發(fā)商資金短缺時(shí)，他到銀行貸款不但需要財(cái)產(chǎn)擔(dān)保還要支付高出存款利息幾倍的貸款利息，而購(gòu)房者若因開(kāi)發(fā)商違約而退房的話，那不就成了給開(kāi)發(fā)商提供低息貸款了。所以，這樣約定的違約金條款，不但不能約束開(kāi)發(fā)商嚴(yán)格履行合同，反而可能導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商惡意違約。

這樣的約定，完全就是嚴(yán)重?fù)p害購(gòu)房者的利益，為開(kāi)發(fā)商惡意占用購(gòu)房者資金提供法律條件。

為防止開(kāi)發(fā)商惡意違約，其違約金約定應(yīng)當(dāng)高于或等于同期銀行貸款利率標(biāo)準(zhǔn)，否則購(gòu)房者完全可以不同意簽訂購(gòu)房合同。

陷阱

交房時(shí)不讓先驗(yàn)房

交房了，開(kāi)發(fā)商往往先讓你在收樓的一系列文件上簽好字，再叫你到物業(yè)管理處去拿鑰匙，這樣就完成了所謂的交房手續(xù)。當(dāng)你進(jìn)得房去，才發(fā)現(xiàn)玻璃被打破了，廚房漏水，到處都是問(wèn)題。當(dāng)然，你找他時(shí)，他也會(huì)給你修理的。

【律師解讀】

許多購(gòu)房者一聽(tīng)到交房了，就迫不急待的想去把鑰匙拿到手中，叫簽字就簽字，也不去考慮厲害關(guān)系，就糊里糊涂就收了房，等到問(wèn)題出來(lái)了又后悔莫及。

開(kāi)發(fā)商交房時(shí)，不讓你驗(yàn)房的目的，就是為了保證其按期交房。交房前出現(xiàn)的質(zhì)量問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商將可能承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任，而一旦購(gòu)房者收房后才發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商只負(fù)責(zé)修復(fù)，而不用承擔(dān)違約責(zé)任。

其實(shí)，交房是一個(gè)程序，購(gòu)房者首先應(yīng)該看其法律手續(xù)是否齊全，若不齊全是可拒絕收房的；然后是驗(yàn)房，實(shí)地看看新房是否符合合同約定，是不是存在質(zhì)量問(wèn)題，若有質(zhì)量問(wèn)題也是可以拒絕收房的，經(jīng)過(guò)仔細(xì)查驗(yàn)無(wú)誤后方可在收房表上簽字，接收鑰匙。所以收房不可心急，不可隨隨便便簽字拿鑰匙。

除了以上陷阱以外，還有很多，這里就不一一解讀了。購(gòu)房者在購(gòu)房時(shí)要處處提防，最好是找一兩個(gè)懂行的給參謀參謀，能請(qǐng)專(zhuān)業(yè)的律師陪購(gòu)就更好了。（維權(quán)律師萬(wàn)文清）

來(lái)源：樂(lè)山晚報(bào)

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