第一篇：購房學會應對八大陷阱

購房學會應對八大陷阱

隨著本市房地產市場逐步規(guī)范，近來購房人因開發(fā)商“設局”而掉入陷阱的情況較以前有所減少。但由于一些購房人對法律知識了解甚少，在購房時給房地產開發(fā)商留下的不規(guī)范操作空間仍然很大，在被開發(fā)商暗算后，難以通過有關渠道保護自己的合法權益。在又一個消費者權益保護日到來之前，本文就購房人與開發(fā)商糾紛頻率較高的八個方面進行“支招”防范。

預售合同無效引起的糾紛

表現(xiàn)：這類糾紛通常表現(xiàn)為開發(fā)商與購房人簽約后，卻不能按當初所預料的那樣如期取得預售證，導致預售契約無法在房地產備案，導致合同無效，購房人不能買到簽約中的房產。而往往遇到這種情況，開發(fā)商只是退還購房人交納的首付款而不支付利息。

應對招式：簽約時對開發(fā)商無法取得預售證導致預售契約無效的罰則進行約定。如約定開發(fā)商雙倍返還定金等，并約定該條款在預售契約無效時仍然有效。

公用面積分攤引起的糾紛

表現(xiàn)：雖然目前有關政策規(guī)定業(yè)主可以聘請有資質的測繪公司對樓盤面積重新測量，但作為個體，由于委托費用較高，至今沒有業(yè)主對面積重新測量的事例。因此，公攤面積問題業(yè)主吃“啞巴虧”的可能性仍很大。

應對招式：簽約時約定套內面積與總建筑面積同比例增加或減少，或要求開發(fā)商把樓書、廣告中的對使用率的承諾寫進合同條款，一旦出現(xiàn)套內面積縮水而總建筑面積“漲水”的情況，必然違反前述合同中約定的條款。購房人可以據(jù)此要求開發(fā)商承擔責任。

價格糾紛，如加價出售房屋引起的糾紛等等

表現(xiàn)：一些開發(fā)商遇到房屋俏銷時，與購房人簽訂認購書后，在正式簽約時，會要求購房人以高于認購價的單價購房，并告之原因：房子漲價了。

應對招式：根據(jù)認購書中的約定，要求開發(fā)商按原價賣房。如開發(fā)商拒絕，購房人就要求雙倍返還定金。否則，只能申請仲裁或打官司。一般這種情況下，購房人會勝訴。

預售方延期交房

表現(xiàn)：開發(fā)商拖延交房，并對購房人采取回避、推托等方法，購房人一時既無法收樓，也無法取得違約金。

應對招式：合同中約定的延遲交樓違約金稍高一些，如每延遲一天，賠償房款的萬分之五。這樣，延遲交樓的損失對開發(fā)商來講就很令其心疼。另外，購房人事先要對開發(fā)商的資質、開發(fā)商實力等全面考察，謹防購買了實力較差、難以把樓盤建設到足以交樓的開發(fā)商的房。

房屋的坐落、結構變樣

表現(xiàn)：入住時發(fā)現(xiàn)簽約寫明的樓盤名稱變成另外一個，或樓房結構有變化。

應對招式：設定罰則約定開發(fā)商違反樓盤名稱、樓房結構約定應當承擔的責任。如可以退房等。質量、裝修標準與約定標準不符

表現(xiàn)：在收樓時，發(fā)現(xiàn)本來約定的質量、裝修標準與合同中約定不同，有些裝修中該用品牌產品被換成其他牌子。

應對招式：約定開發(fā)商雙倍返還品牌差價。

預售方做虛假廣告

表現(xiàn)：廣告中宣稱的樓盤“如花似玉”，并承諾很多高標準交樓條件，吸引買家出錢購買。實際上收樓時購房人往往發(fā)現(xiàn)樓盤品質很一般。

應對招式：要求開發(fā)商把廣告或宣傳的內容寫進合同。

違反約定隨意增添設施

表現(xiàn)：入住后本來應是綠地的地方建起建筑物，不但影響環(huán)境且可能遮擋了業(yè)主家的陽光。應對招式：把規(guī)劃圖作為合同附件并約定違約責任。這樣，開發(fā)商改變原來的規(guī)劃就要對購房人進行賠償。

第二篇：購房意向金有什么陷阱,如何應對

購房意向金有什么陷阱，如何應對

一、購房意向金有什么陷阱

房產中介常要求購房者在簽訂二手房買賣合同前支付意向金，并在相關單據(jù)上注明“意向金自動轉定金”條款，而房產中介大多不會主動告知購房者該條款。只表示“意向金是可以退的”，消費者或是沒注意此類條款，或是聽信中介的口頭承諾而輕易付款。其實，“意向金”雖不具有“定金”的性質，但依據(jù)雙方約定轉為“定金”后，消費者如不購買該套房屋，則收不回該筆“定金”了。其次，由于現(xiàn)有的交易程序上存在漏洞，如不法分子發(fā)布假信息，便能騙得意向金，還有就是有些購房者在沒有考慮周全的情況下做出決定，在發(fā)現(xiàn)與預想的狀況不符時反悔，肯定也會損失意向金。

二、如何應對購房意向金陷阱

如何保證意向金的安全呢？需要從兩個方面入手。其一是要防止心懷叵測之人，防止鉆入別人的圈套。其二就是購房者自己要做到謹慎行事，而不能沖動，并預先將各個環(huán)節(jié)都考慮清楚。

選擇可靠機構托管：在目前二手房市場上，賣家房源掛牌只需一個電話即可搞掂，而在簽訂房屋買賣合同之前中介公司也不會對房產證的真假進行核實，而意向金交給賣家之前，恰恰是發(fā)生在產權調查之前，于是有人以此進行詐騙活動。“意向金自動轉定”的規(guī)則被人利用，往往會危及到意向金的安全。據(jù)了解，在二手房交易過程中，意向金往往被當作購房者表達誠意的手段。但是意向金轉定金之后，就要適用定金罰則了。所以購房人要相當謹慎，最好咨詢一下律師是否該交意向金，如果交意向金的話該注意哪些問題。

第三篇：購房陷阱總結

購房陷阱一：售后返租，看上去很美

住宅項目基本上不會采用售后返租的銷售模式，而一些地段較差的商業(yè)項目大多會采用這種伎倆。但是這些項目往往孕育著多重風險，甚至是一些致命的風險。

先解釋一下什么叫售后返租

售后返租，顧名思義，就是開發(fā)企業(yè)將物業(yè)銷售給購房人，同時再與購房人簽訂面向特定租賃對象、特定期限和特定回報率的租賃合同。

舉例來說，有一大型商業(yè)項目，開發(fā)企業(yè)將項目拆分銷售給眾多購房者，同時這些購房者將已購物業(yè)出租給開發(fā)企業(yè)指定的租賃對象3年時間，為此開發(fā)企業(yè)或者其指定的企業(yè)在租賃期內每年支付給購房者當時購房款8%的租金作為回報。而這3年的租金可以一次性折抵購房款，也就是說假如當初10000元一平米，只要你簽訂了這個租賃合同，即可用7600元一平米的價格購得，但是前3年的租賃期間你將收不到任何回報，只能等3年后重新簽訂租賃合同，再約定租金。

先讓我們來分析一下，為什么開發(fā)商會采用這種銷售模式：

1、投其所好，便于銷售。開發(fā)企業(yè)就是看中一些購房人貪圖省心，租給開發(fā)企業(yè)或者其指定的企業(yè)后省去了自己奔波出租的麻煩。

2、讓銷售更有噱頭。這些商業(yè)項目往往地段比較差，難以形成商業(yè)氣候或者需要較長時間的培育，導致開發(fā)企業(yè)資金回籠速度慢，財務成本上升等原因。所以就將其包裝成理財產品來賣，以總價小、回報穩(wěn)定、坐擁物業(yè)升值來打動購房者。

3、占有溢價利潤。這類項目往往采用先提價后返租的方式來銷售，銷售價格一般都比周邊散售類同性質非返租物業(yè)要高出許多。即便是返租額抵扣后也不見得要比周邊類項目價格低。

4、轉嫁風險。這類項目基本上不會和購房者簽訂太長時間的返租合同，因為返租只是為配合銷售，將項目銷售一空這才是目的。所以簽個3年的返租合同就足夠了。不過關鍵就是這個3年（商業(yè)項目的培育期一般就是開始的這3年），如果商業(yè)項目培育成功，開發(fā)企業(yè)盈利點就是吃租金的差價；如果商業(yè)項目培育失敗，開發(fā)企業(yè)是絕對不會吃虧的，反正已經(jīng)賣完了，最壞的打算就是付3年的租金，然后拂袖而去，所有的風險也只能由購房者自己承擔。

再讓我們分析一下購房者可能存在的風險：

1、如果遇到無良開發(fā)企業(yè)會，則會成立一個獨立的殼公司作為特定的租賃公司，而不會以開發(fā)企業(yè)出面承租這些已經(jīng)銷售的物業(yè)。這樣一來即使今后經(jīng)營不善，殼公司申請破產即可，不會波及到開發(fā)企業(yè)。殼公司一旦破產，那么原先對購房者的所有承諾都將成為一紙空文。更別說今后每年的返租額了。

2、如果以租金的形式返還，承租方現(xiàn)金的支出必須要有財務憑證，所以他們必定會索要發(fā)票，一般返租合同肯定不會涉及到這點，或者是被開發(fā)企業(yè)故意忽略了，忽略的目的就是把住對自己有利的證據(jù)，以備不時之需——很多人是不愿意提供發(fā)票的，因為國內對房屋出租的稅率雖然各地都不一樣，但加上地方附帶稅種后都挺高的。

3、物業(yè)的外墻、樓頂和室內廣告牌位的使用是會產生收益的，但這些收益已經(jīng)被承租方支付的固定收益覆蓋，所以這些收益往往被購房者忽略，而被開發(fā)企業(yè)私吞。

4、買的永遠沒有賣的精。在這類項目銷售前，開發(fā)企業(yè)是做過仔細核算的，先提多少價格，再給多少的返租額，給幾年，都被反復計算，宗旨就一個：利潤的最大化。所以這類返租物業(yè)就是開發(fā)企業(yè)玩的數(shù)字游戲而已，吃虧的永遠是購房者。

5、這些返租類物業(yè)最大的問題在于租賃期滿后的再續(xù)問題。如果有一批購房者不續(xù)簽租賃合同，那么商業(yè)項目的統(tǒng)一性將無從談起。直接的后果是越做越亂。一旦亂了，物業(yè)的商業(yè)價值就低了。

所以這些售后返租類的項目存在著巨大的不確定性，而這些不確定性對于處于弱勢的購房者來說就是風險。當然我并不是反對所有的售后返租類項目，只是這類好項目鳳毛麟角，太難甄別，關鍵還是要認品牌企業(yè)，不過也要當心偽品牌企業(yè)。我建議對于一般的購房者還是不要拿著可能是一輩子的積蓄去賭這一把。

（以上內容還是很膚淺的談及表面問題，在我今后其它系列的文章中還會有更深入的解釋。）

購房陷阱二： 精裝修房，怎么算怎么不劃算

現(xiàn)在很多開發(fā)企業(yè)在鼓吹要做精裝修房，要倡導綠色環(huán)保，要做品質企業(yè)，其中不乏萬科這樣的大佬級企業(yè)。我不得不承認，精裝修房今后是一種必然的趨勢，比如在國外一些發(fā)達國家就不允許銷售毛坯房，只允許裝修過的具有硬裝標準的房子在市面上銷售。但是這僅僅是一個趨勢，至于需要多少年才能成為主流，誰也不能說清楚，倒是這些鼓吹精裝修房的企業(yè)在這里面有不少不能說的秘密。畢竟天下熙熙皆為利來，天下攘攘皆為利往，商人無利不起早，沒什么便宜可得房產商們卯足了勁，玩命吆喝干什么？

讓我們看一看為什么房產商熱衷于做精裝修房：

1、國內到目前為止，還沒有一個關于精裝修房的交房驗收標準。沒有標準就意味著有空子可以鉆，有空子可以鉆就意味著有利可圖。所以市面上一些開發(fā)企業(yè)報出的裝修標準（一般為硬裝）2000元一平，3000元一平都是開發(fā)企業(yè)自己的標準，反正沒有國家標準，就只喊高的，不喊對的。

2、精裝修房是開發(fā)企業(yè)的二次利潤所在。如果開發(fā)企業(yè)說“我只賺你一次買房的錢，裝修是不賺錢的。”你信嗎？這話信得過，母豬也上樹。對于開發(fā)企業(yè)來說規(guī)模化的采購和施工能在成本上比一般個體裝修低很多，而精裝修的價格又比市價高出不少，可想而知這里面的利潤到底有多豐厚。

3、一些不良開發(fā)企業(yè)在虛增成本，變相逃稅。這其實是行業(yè)里公開的秘密，今天我就把這層窗戶紙捅破。一些非品牌的不良開發(fā)企業(yè)，通過成立獨立的裝修公司，以虛報高價材料和人工的方式來做高成本，進而減少房地產開發(fā)企業(yè)納稅的稅基。不僅如此，通過某些方式這個獨立的裝修公司在某種程度上來說就是一個提款殼公司，其實際業(yè)務往往是承包出去的。

4、保證開發(fā)企業(yè)自身的品牌價值。這是建立在犧牲購房者自主選擇權的基礎上的。一些品牌開發(fā)企業(yè)為了讓業(yè)主不破壞產品的統(tǒng)一性和美觀性，以保證自身的品牌價值，所以熱衷于提供精裝修房，甚至有些企業(yè)為了不破壞產品的外立面，強行搭售中央空調。

總而言之，精裝修房概念在國內還處在萌芽狀態(tài)，尤其是一些2、3線城市，在監(jiān)管層面，又缺乏統(tǒng)一的標準作為依據(jù)，所以導致目前精裝修房市場亂象叢生，時有購房者遇到問題之后投訴無門，之后不了了之，只能自認倒霉。

在這里我建議購房者不要輕信非品牌房產企業(yè)的精裝修產品，可以多花點時間和精力，找一個口碑不錯的裝修公司完全能勝任愛家的裝修工作，更關鍵的是這樣可以節(jié)約不少的開支?？梢哉f這是很劃算的事情。購房陷阱三： 土地性質，重點要搞清楚

這里有必要解釋一下：

目前我國采用的是土地批租制，土地所有權分兩種：集體所有和國家所有，集體用地經(jīng)征地后才能變成國有用地，否則不得在市場上交易，只能在集體內部流轉。

土地性質可以分為商業(yè)用地，住宅用地，工業(yè)用地和公用事業(yè)用地。商業(yè)用地批租期限40年，住宅用地批租期限70年，工業(yè)用地批租期限50年。科學、教育、文化、體育、衛(wèi)生、軍事和行政用地為國家無償劃撥。

市面上有一些項目打著酒店式公寓，或小產權房的旗號，在大肆兜售，其實里面蘊含的風險是很大的。

酒店式公寓和公寓式酒店在規(guī)劃學上的定義是不一樣的，酒店式公寓用地性質是70年的住宅，而公寓式酒店用地性質則比較復雜，但肯定不是住宅用地。現(xiàn)在市面上有些不良開發(fā)商就在玩文字游戲，故意隱瞞或者美化用地性質。

比如在商業(yè)用地上蓋物業(yè)，然后以酒店式公寓的名頭當住宅出售。殊不知，這里問題多多：

1、商業(yè)房是不能落戶的。

2、商業(yè)房的用水用電價格比住宅高出許多。

3、商業(yè)房改變用途做住宅用，是不允許使用管道燃氣的。

4、根據(jù)《物權法》，商業(yè)用地使用權到期后無法自動續(xù)期，甚至要補交土地出讓金，如有公益需求國家可無償收回。而住宅用地使用權到期后可以自動續(xù)期。

又比如在集體用地上蓋物業(yè)，然后以酒店式公寓或小產權房的名頭出售，問題更大：

1、集體用地是不允許分割產權的，所以不能產權到戶，只能以租賃若干年的形式進行交易。如此一來，購房者將喪失或部分喪失對所購物業(yè)占有權、收益權和處置權。

2、集體用地不得在市場上交易，只能在集體內部流轉。幾年錢北京轟動一時的“畫家村”事件就足以說明這其中的巨大風險。

在這里我建議購房者在買房前務必搞清楚您所購買物業(yè)的土地性質是什么，這些《商品房預售證》里都有，如果有必要可以索要《建設工程規(guī)劃許可證》、《建設用地規(guī)劃許可證》和《建設工程開工許可證》。我得建議是千萬不要買商改住項目和小產權房，更千萬別給開發(fā)企業(yè)給忽悠了，說什么現(xiàn)在商業(yè)項目或小產權房不限購、不限貸，那都是扯淡。小產權房銀行根本不給貸款，因為是違法產品。如果商改住項目真的好，那開發(fā)企業(yè)為什么不自己留著呢？

第四篇：破解購房陷阱

破解購房陷阱

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【編者按】自從本刊的“房產維權熱線”開通以來，本刊記者不斷接到消費者打來的咨詢電話。其中，咨詢“如何簽訂購房合同”的為數(shù)最多，所以我們特意邀請了本刊“維權律師”萬文清先生，就此問題進行解答，他是專門“破解購房陷阱”的，是為購房者充當“掃雷先鋒”的，希望廣大購房者在讀了這篇文章后，能夠有所收獲，在購房過程中，可以維護自己的合法權益。

經(jīng)常聽到一些購房者說，買房時落入一些不良開發(fā)商的陷阱，他們顯得很無奈，也很無助，迫切需要專業(yè)人士為他們指點迷津。本文在此，就本地常見的幾種購房陷阱進行解讀，以期能給購房者一定的幫助。

陷阱

要求購房者承諾放棄自己的權利

當購房者簽訂購房合同后，若是按揭付款，一些開發(fā)商還要求購房者簽訂一份承諾書，承諾若購房者不能按期還款時，新房由開發(fā)商處理，費用由購房者承擔。

除此以外，一些開發(fā)商甚至要求購房者作出如此承諾：“（房產公司）擔保期限為辦理《房產權證》、《房屋他項權證》并交付銀行時截止。在此期間如本人不能按期支付貸款超過三個月，其房產權歸貴公司所有”。

【律師解讀】

首先，承諾與合同是不同的，它是單方的，是自己對自己的約束，不像合同還可以申請撤銷或確認無效，購房者一旦作出承諾將無可更改；其二，此承諾對購房者極不公平，也許購房者認為自己不可能違約，不按期支付貸款是根本不可能的事，但任何事情都不是絕對的，意外發(fā)生并非不可能，一旦出現(xiàn)意外，購房者將欲哭無淚，無論你已經(jīng)交了多少房款，即使你就差這三個月房款就全部交清了，但就因你的這一承諾房子就沒了，歸開發(fā)公司了。所以，開發(fā)商要購房者簽訂這樣的承諾，與侵占購房者房產沒啥差別，事實上就是要求購房者放棄自己應有的合法權利。

這樣的承諾書購房者是千萬不能簽的。

陷阱

簽訂補充協(xié)議

在購房者簽訂購房合同時，一些開發(fā)商還會要求購房者再簽訂一份補充協(xié)議，在補充協(xié)議中，開發(fā)商常常將正式契約中保護交易公平的條款通過補充協(xié)議加以取消、變更，增加一些免責條款，最大限度地減輕賣方的責任。

比如合同中約定按套內面積計價，但補充協(xié)議中又以建筑面積計算，又如對面積誤差重新約定處理方式等。

【律師解讀】

商品房購房合同中的基本條款，都是根據(jù)房地產銷售的有關規(guī)定，從維護雙方利益的角度出發(fā)而確定下來的，是比較規(guī)范標準的購房契約范本，所以再對其中的條款補充約定實無必要，若開發(fā)商要重新約定肯定會對購房者不利。

當然，并不是說補充協(xié)議一定不能簽，如果對購房者有利的補充協(xié)議也是可以簽的，如要求開發(fā)商將廣告內容寫入補充協(xié)議就是可行的。

但若購房者對開發(fā)商提供的補充協(xié)議內容不了解、不明確、不清楚，最好不要隨便簽

訂補充協(xié)議，因為有關房地產銷售的法律法規(guī)已經(jīng)比較完善，即使合同中遺漏一些問題，通過這些法律規(guī)定是可以解決問題的。

陷阱

賣方違約支付極低違約金

一些購房合同中對違約金的約定明顯不對等不公平。當開發(fā)商因面積誤差或規(guī)劃設計變更違約應承擔違約責任時，往往約定按同期銀行存款利息的標準支付違約金，在逾期交房時按每日萬分之零點幾承擔違約責任。

【律師解讀】

開發(fā)商如此簽訂違約金，一是為自己違約留退路，二是迫使購房者只能繼續(xù)履行合同不愿解除合同。

面積誤差、設計變更、逾期交房??都是開發(fā)商的原因造成的，理應承擔違約責任。但若購房者退房，并要求按銀行存款利率計算違約金，就會發(fā)現(xiàn)開發(fā)商違約不但沒有受損失反而是贏利。

當開發(fā)商資金短缺時，他到銀行貸款不但需要財產擔保還要支付高出存款利息幾倍的貸款利息，而購房者若因開發(fā)商違約而退房的話，那不就成了給開發(fā)商提供低息貸款了。所以，這樣約定的違約金條款，不但不能約束開發(fā)商嚴格履行合同，反而可能導致開發(fā)商惡意違約。

這樣的約定，完全就是嚴重損害購房者的利益，為開發(fā)商惡意占用購房者資金提供法律條件。

為防止開發(fā)商惡意違約，其違約金約定應當高于或等于同期銀行貸款利率標準，否則購房者完全可以不同意簽訂購房合同。

陷阱

交房時不讓先驗房

交房了，開發(fā)商往往先讓你在收樓的一系列文件上簽好字，再叫你到物業(yè)管理處去拿鑰匙，這樣就完成了所謂的交房手續(xù)。當你進得房去，才發(fā)現(xiàn)玻璃被打破了，廚房漏水，到處都是問題。當然，你找他時，他也會給你修理的。

【律師解讀】

許多購房者一聽到交房了，就迫不急待的想去把鑰匙拿到手中，叫簽字就簽字，也不去考慮厲害關系，就糊里糊涂就收了房，等到問題出來了又后悔莫及。

開發(fā)商交房時，不讓你驗房的目的，就是為了保證其按期交房。交房前出現(xiàn)的質量問題，開發(fā)商將可能承擔逾期交房的違約責任，而一旦購房者收房后才發(fā)現(xiàn)的質量問題，開發(fā)商只負責修復，而不用承擔違約責任。

其實，交房是一個程序，購房者首先應該看其法律手續(xù)是否齊全，若不齊全是可拒絕收房的；然后是驗房，實地看看新房是否符合合同約定，是不是存在質量問題，若有質量問題也是可以拒絕收房的，經(jīng)過仔細查驗無誤后方可在收房表上簽字，接收鑰匙。所以收房不可心急，不可隨隨便便簽字拿鑰匙。

除了以上陷阱以外，還有很多，這里就不一一解讀了。購房者在購房時要處處提防，最好是找一兩個懂行的給參謀參謀，能請專業(yè)的律師陪購就更好了。（維權律師萬文清）

來源：樂山晚報

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第五篇：購房合同陷阱

購房合同陷阱

一、單方擴大解約權

實例：《××居商品房認購書》中規(guī)定：“若乙方支付定金之日起十天內未能依時簽署《商品房買賣合同》及交付首期房價款，則甲方有權單方面解除本商品房認購書，并不退還定金。”

實例：《××花園商品房認購協(xié)議書》規(guī)定：“若乙方違反協(xié)議書中約定之任何條款，甲方有權解除本協(xié)議書，并有權將本協(xié)議書所指商品房另行出售，乙方不得提出任何異議，乙方所付定金不予返還?！?/p>

點評意見：訂立或解除合同必須在當事人自愿前提下進行，任何一方不得擅自變更或者解除。按最高人民法院的司法解釋，在商品房買賣中，買受人遲延履行債務，出賣人要進行催告，催告后，買受人還有三個月的寬限期，如在此期限內仍未履約，方可解約。此外，條款中所謂“違反任何條款”、“未能依時簽署”等內容都不具體明確。這種做法客觀上隱瞞了導致不能簽訂購房合同的多種情況，如不可抗力、意外事件、經(jīng)營者自身責任等，故意排除了消費者與經(jīng)營者協(xié)商或經(jīng)催告履行債務的可能。上述格式條款加重了消費者責任，單方擴大了經(jīng)營者解除合同的權利，剝奪了消費者依法變更、解除合同的權利，侵害了消費者的公平交易權和自主選擇權。

二、任意使用免責權

實例：某房地產公司制定的《商品房買賣補充協(xié)議》中規(guī)定：非出賣人原因造成的延誤因素包括但不限于：政府管制及****行為滯后、政府市政配套未到位、第三人破壞、高考期間停工或其他政府規(guī)定、施工單位工期延誤、施工期間停水停電等。出賣人在交房時告知買受人即可據(jù)實予以延期交房。實例：天津市兩家開發(fā)企業(yè)共同籌建的某別墅在其制定的商品房補充合同中規(guī)定：“房屋采用空心磚建造，而這種空心磚容易產生裂縫。房屋交付使用時，梁、板、墻體等如出現(xiàn)裂縫，方不得以此為由提出訴訟和索賠?！?/p>

點評意見：在上述原因中，有的確實可以作為免責事由，如不可抗力等，但也要甄別情況實行部分或全部免責。有些則純屬開發(fā)商自身或第三方原因造成，如承建商施工誤期、建筑質量責任、因技術上需要更改圖紙、因天氣影響或其他異常困難及重大技術問題不能及時解決導致的延誤等，這種情況下應由開發(fā)商向購房人承擔違約責任，更不能剝奪消費者的索賠權和訴權。其實像高考期間停工、****行為滯后等內容是開發(fā)商可以預料并提前做好準備的，不能作為免責事由。而像施工期間停水停電、第三人破壞等則是第三人原因造成的，開發(fā)商應向消費者承擔違約責任，再依法律、依約定向第三人追償。該格式條款私自擴大自己的免責范圍，將第三方對開發(fā)商違約的風險轉嫁到消費者頭上，使開發(fā)商的逾期行為不必承擔任何責任。

三、違約責任不對等

實例：某消費者投訴稱在購房時所簽購房合同中違約責任一欄有這樣一則

內容：“(1)甲方須于××年×月×日前將房產交付使用，甲方若延期交房，則每遲交一個月，按乙方已付房款3%計算罰金，付給乙方作賠償。(2)乙方若未按期限向甲方繳清房款，視為違約，甲方有權從乙方已交購房款中，扣罰10%的金額作違約金，同時不予辦理進戶手續(xù)。”

點評意見：上述格式條款對合同雙方支付違約金的額度規(guī)定不對等。經(jīng)營者延期交房必須等一個月后方計算罰金，且額度僅為消費者已付房款的3%；消費者若未按期交付房款，則立即視為違約，并扣罰消費者已交購房款的10%作違約金。由于商品房的標的額大，雙方承擔的違約金數(shù)額相差懸殊。這種?款的實質是設置陷阱，加重消費者責任，減輕經(jīng)營者責任。違反了法律的公平原則，消費者可依法申請人民法院或仲裁機構予以撤銷或變更。

四、認購定金難歸還

實例：成都《××花園商品房認購書》規(guī)定：“認購方選擇一次性付款的，應在簽訂上述買賣合同的同時付清全部房款，認購定金自動轉為房款，逾期者所繳認購定金不退還?！?/p>

點評：商品房買賣屬于大宗消費，經(jīng)營者應為消費者留有一個合理的“猶豫期”，以便消費者深入研究有關資料，全面理解自己的權利、義務，自主決定是否購房?！蔼q豫期”內要求退還定金的，不適用定金法則。

五、模糊標的好圈錢

實例：廈門××房地產有限公司在預售房屋時，并未講明所售房屋是精裝修房，而其制訂的《商品房買賣補充協(xié)議》中卻加入了不明確的有關精裝修房的條款。

點評：簽訂合同前，開發(fā)商有義務告知消費者有關售出房屋真實、全面、具體的情況，包括房屋的裝修標準。該開發(fā)商不僅未盡告知義務，而且還在上述補充條款中以不確切的意思表示，模糊合同標的，實質是想套取消費者的裝修款。

六、面積誤差設陷阱

實例：廈門××房地產有限公司制定的《商品房買賣補充協(xié)議》規(guī)定：“面積誤差時，買受人不退房。面積誤差部分雙方按每平米房價款據(jù)實結算價款。”點評：房屋面積出現(xiàn)誤差時，選擇退房、要求賠償、據(jù)實結算等是消費者的主要權利。上述條款以雙方約定的名義，為開發(fā)商免除、減輕自己的責任提供了方便，侵犯了消費者的自主選擇權、公平交易權，是最為典型的顯失公平條款。

七、一房二賣搞欺詐

實例：天津××村《購房協(xié)議書》規(guī)定：“雙方簽訂協(xié)議后，任何一方不得違約，若甲方將乙方購房另轉賣給他人，甲方應付給乙方已付房款3％作為對乙方的經(jīng)濟賠償。”

點評：一房二賣是典型的欺詐行為，經(jīng)營者應當承擔雙倍賠償責任。該條

款免除了經(jīng)營者責任，剝奪了消費者的主要權利，屬違法、無效條款。

八、虛假宣傳不負責

實例：廈門××房地產有限公司制定的《商品房買賣補充協(xié)議》規(guī)定：“出賣人在買受人簽訂合同前的廣告、宣傳資料（或樓臺盤模型、售樓書或其它載體）中的所有圖片、資料數(shù)據(jù)、說明等，僅供買受人參考，不作為出賣人的承諾依據(jù)。

點評：該條款排除了開發(fā)商所做商業(yè)廣告和宣傳資料成為要約的任何可能性，為其信口雌黃、進行虛假宣傳提供了方便，其內容與法律規(guī)定相抵觸，為無效條款。

九、購房簽約先交錢

實例：廣州市××房地產開發(fā)有限公司制定的《××居商品房認購書》規(guī)定：”在乙方交清首期房款以及本條款5款所列的有關綜合費用時，甲方應與乙方簽署《商品房買賣合同》。"

點評：在簽認購書時，購房者已交付了定金，提供了立約擔保。該條款又規(guī)定購房者必須先交清首期房款及有關綜合費用，才能簽署商品房買賣合同，實際上顛倒了簽約與付款的順序，侵犯了消費者的公平交易權，屬不公平、不合理的條款。