第一篇：大酒店項目可行性研究報告

項目背景

1.1 項目名稱：新建華容大酒店

1.2 項目主管部門：華容縣人民政府

1.3 項目承辦單位：華容縣馬鞍山新區(qū)管委會。

法人代表：石彥宏，編制人員：徐明、陳宏。

1.4 項目擬建地點：華容縣馬鞍山新區(qū)研究工作依據(jù)

2.1 新建四星級華容大酒店項目已列入華容縣國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展總體規(guī)劃和馬鞍山新區(qū)重點建設(shè)項目。****年納入湖南省重點商業(yè)旅游招商項目。(見《湖南省招商信息網(wǎng)》)。

2.2 中國加入WTO和旅游業(yè)的大發(fā)展為華容大酒店建設(shè)給予了強(qiáng)大的推動。今年4月份國務(wù)院出臺了《關(guān)于進(jìn)一步加快旅游業(yè)發(fā)展的通知》中明確規(guī)定了酒店享受一般工商企業(yè)同等水、電、氣價格的政策，這是對酒店業(yè)發(fā)展最有實際價值的支持。

2.3近年華容縣城市建設(shè)發(fā)展迅猛，馬鞍山新區(qū)成立三年多后城區(qū)面積擴(kuò)大一倍，作為地方發(fā)達(dá)與否的標(biāo)志、城市象征的星級酒店嚴(yán)重不足，現(xiàn)有的賓館、酒店其規(guī)模太小、檔次不高，均為新建華容大酒店留下了較大的發(fā)展空間。

2.4 新建華容大酒店除享受國家、省市一系列優(yōu)惠政策外，還享有華容縣人民政府授予的外商（內(nèi)資）投資特殊優(yōu)惠政策和保護(hù)措施。

2.4.1 酒店從獲利年度起，第一年免征（獎勵）企業(yè)所得稅；第二年至第三年減半（50%的獎勵）企業(yè)所得稅。

2.4.2 新征土地出讓金一次性支付優(yōu)惠15%。

2.4.3 企業(yè)基本建設(shè)審批過程中除工本費、勞務(wù)費外，所有行政、事業(yè)性收費一律減免。信守“親商、富商、安商”等先進(jìn)理念，積極營造招商引資環(huán)境。

2.4.4 新區(qū)管委會按照簡化程序，提高辦事效益的原則，集中在新區(qū)辦理有關(guān)手續(xù)和證明。實行“一條龍服務(wù)、一站式管理、一個窗口對外”。并采取“一個項目一議”的方法，積極落實優(yōu)惠政策，讓投資者滿意。

附件1：華容縣計劃委員會華計報[2000]04號《關(guān)于馬鞍山新區(qū)賓館立項的報告》3 可行性研究結(jié)論

華容大酒店按四星級規(guī)劃設(shè)計，由主樓、輔樓及三棟假日式酒店建筑群組成，包括停車場、前廳、大堂、歌舞廳、中西餐廳、咖啡廳、40個KTV包廂、140個標(biāo)準(zhǔn)客房、國際會務(wù)中心、棋藝館、保齡球館、游泳館、桑拿健身中心、購物、商務(wù)中心等設(shè)施。建成后，將為中外投資者、游客提供舒適幽靜的休息、辦公、商務(wù)、會展、餐飲、休閑娛樂等服務(wù)條件。華容大酒店征地42畝，總建筑面積

1.67萬平方米。項目投資概括為3137萬元，其中：固定資產(chǎn)投資2937萬元，流動資金200萬元。項目投產(chǎn)后預(yù)計：年營業(yè)收入1643.04萬元，年利潤504.64萬元，營業(yè)稅金59.35萬元，投資回報期4.21年。項目建設(shè)的必要性和有利條件

4.1 建設(shè)條件優(yōu)越，符合產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向

華容地處湘北鄂南（洞庭湖平原和江漢平原）的中心交匯處，經(jīng)濟(jì)組合、輻射效應(yīng)大，具有得天獨厚、得水獨優(yōu)的區(qū)域優(yōu)勢。1999年為有效實施省政府“城市梯度發(fā)展”戰(zhàn)略，市委、市政府批準(zhǔn)華容縣在縣城西北6.7平方公里區(qū)域劃定為馬鞍山新區(qū)，通過洞庭湖大橋、岳華公路升級改造、省道1869改線貫通和城市移民、縣機(jī)關(guān)大院搬遷等手段加快城市化步伐，盡快與中心城市實現(xiàn)對接，作為要素的聚集帶納入城市經(jīng)濟(jì)區(qū)網(wǎng)絡(luò)。在湖南、湖北二省連接的主干線上——華容大道西路北建設(shè)一座高水準(zhǔn)、多功能、國際化的大酒店，有著非常重要的商業(yè)機(jī)會。

4.2 旅游資源豐富，交通四通八達(dá)

華容縣地處岳陽市境內(nèi)，有號稱千古名勝的岳陽樓、風(fēng)月無邊的洞庭湖、如詩如畫的君山島、古剎古松的桃花山和寶慈觀水庫，風(fēng)光奇麗、秀甲湘北，且鐘靈毓秀，名人輩出，歷史古跡，隨處可見。有著豐富的自然景觀和人文景觀，蘊(yùn)藏著巨大的旅游資源。

最著盛名的華容寶慈觀水庫，位于湘北名山——45里桃花山主峰南麓，三面群山環(huán)抱，重巒迭彩，樹木參天，濃蔭蓋地，四季不失蒼萃，月月各有特色。望江廟、王公廟、寶慈觀、三神亭、仙人洞遺址都有歷史名人留下的墨寶；七女峰、夜合山、筆架山奇秀無比，船行其間，宛如進(jìn)入長江三峽?？沙舜@游覽，素有小三峽之美稱。庫區(qū)可供游覽的山水，景色面積20平方公里。外延玄石山、車轱山、雪窩山、游覽面積可達(dá)40余平方公里。并可北上桃花山、塔市驛、烈士陵園等，組成一個面積近百平方公里的風(fēng)景旅游區(qū)。華容北通武漢、監(jiān)利；西至宜昌、沙市、石首、南縣、沅江、益陽；東接岳陽、長沙黃花國際機(jī)場，與岳陽樓、君山島、南湖旅游區(qū)相連，組成岳陽旅游度假大格局。旅游業(yè)的大發(fā)展將帶動酒店業(yè)的大發(fā)展。旅游涉及到“行、游、住、食、購、娛”六大基本要素。酒店業(yè)可承擔(dān)“住、食、購、娛”職能，還可協(xié)助安排“行”和“游”。而且旅游半徑越近，對酒店依賴越大。

4.3 客源穩(wěn)定，市場前景樂觀

華容縣現(xiàn)有人口70多萬，現(xiàn)有城市居民超過12萬。隨著對外開放日益加大，經(jīng)濟(jì)文化發(fā)展迅速，流動人口增加較快。目前全縣具有一定規(guī)模的旅館僅5家，床位約600個，其中帶空調(diào)的床位不足400個，根據(jù)市場發(fā)展預(yù)測，對中、高檔旅館的要求將迅速增加。通過對近二年旅館業(yè)經(jīng)營調(diào)查，全縣帶空調(diào)房十分緊俏，稍高檔次帶空調(diào)的客房平均客房出租率均在90%以上，大大高于****年全國星級飯店平均客房出租率62.1%的水平。（資料來源：《1998年中國旅游統(tǒng)計年鑒》）華容賓館****年平季4月、6月、7月、8月、11月和旺季5月、9月、10月的平均客房出租率則達(dá)到115%，全年的平均客房出租率也超過100%。

馬鞍山新區(qū)是對外開放的前沿陣地和窗口。在新區(qū)新建一座設(shè)備齊全、功能配套的四星級大酒店，除享受國家、省、市一系列優(yōu)惠政策外，還享有華容縣人民政府授予的外商（內(nèi)資）投資特殊優(yōu)惠政策和保護(hù)措施?？h委、政府、人大、政協(xié)四大家機(jī)關(guān)及縣直各單位已陸續(xù)搬遷到新區(qū)，有集中、穩(wěn)定的客源，市場前景樂觀。規(guī)劃設(shè)計方案和工程概算

5.1 選址：華容大酒店選址定在馬鞍山新區(qū)華容大道西路北邊的馬鞍山居住小區(qū)主入口東側(cè)，占地42畝，購買臨街面80米。

5.1.1 購買臨街面80米按1.5萬元/m，出資金120萬元。臨街面的面積80米×25米=2000m2=3畝。

5.1.2 征地40畝：42-3=39畝×8萬元=312萬元

附圖1：《馬鞍山新區(qū)開發(fā)示意圖》

附圖2：《馬鞍山居住小區(qū)詳細(xì)規(guī)劃——總平面圖》

附圖3：《馬鞍山居住小區(qū)詳細(xì)規(guī)劃——綠化景觀分析圖》

附圖4：《馬鞍山居住小區(qū)詳細(xì)規(guī)劃——主入口平面、效果圖》

附圖5：《華容大酒店平面圖》

附圖6：《華容大酒店鳥瞰圖》（一、二）

5.2 項目按四星級酒店規(guī)劃設(shè)計，由主樓、輔樓及三棟假日式酒店建筑群，設(shè)計新穎，功能齊全。建成后，將為中外投資者、游客提供舒適幽靜的休息、辦公、餐飲、娛樂等服務(wù)條件。

華容大酒店規(guī)劃、設(shè)計

表1 面積：m2

序號 建筑名稱 樓層 單位面積 間數(shù) 總面積 做法和要求地下停車場 B 1200 鍋爐房、洗衣房、配電房等前廳、大堂 1 1200 假山噴池、購物、商務(wù)、美容美發(fā)、休息閱覽3 歌舞廳 2 1 1200 中餐廳部分包房中餐廳 3 1 800 大宴會廳、包房、自助早餐、西餐西餐廳、咖啡廳 3 1 400 雞尾酒會廳、會餐會廳、咖啡廳KTV包房 4-5 40 1600 大房5個、中房25個、小房10個標(biāo)準(zhǔn)客房 6-12 40 140 5600 分單間、標(biāo)間、套房、總統(tǒng)套房國際會務(wù)中心 輔樓 2000 大、中、小會議室若干個棋藝館 輔樓 800 800桑拿、健身中心 輔樓 300 800 桑拿休息間、豪華間保齡球館 輔樓 1 800游泳館 輔樓 1 300

合 計 16700

5.3三棟假日式酒店按北京延慶金色假日式酒店模式實行產(chǎn)權(quán)式酒店經(jīng)營，使酒店的使用權(quán)與經(jīng)營權(quán)分離，開發(fā)商將酒店的每間客房分隔成獨立產(chǎn)權(quán)，進(jìn)行出售。業(yè)主將客房委托酒店統(tǒng)一經(jīng)營管理，每年獲得相應(yīng)分紅，及若干時間的免費入住權(quán)。產(chǎn)權(quán)酒店作為一種新型的房產(chǎn)投資和消費模式，符合現(xiàn)代資源共享的基本原則，它將閑置房產(chǎn)和酒店的大門向社會打開，向公眾推出一種集消費、存儲一體，既是服務(wù)又是家產(chǎn)，既可自用又可贈送的特殊商品，是房地產(chǎn)業(yè)和旅游業(yè)的有效結(jié)合。

5.4 投資總概算：項目總投入：2937萬元，其中：

5.4.1 征地費432萬元；

5.4.2 土建、裝飾、設(shè)備等固定資產(chǎn)投資按1500元投資額/平方米計算：16700m2×1500元=2505萬元

5.4.3 流動資金貸款200萬元經(jīng)營計劃

6.1 營業(yè)收入：1643.04萬元。

6.1.1 年客房營業(yè)收入=140間客房數(shù)/天×300天年實際營運(yùn)天數(shù)×120元每間天平均房價=504萬元

6.1.2 餐飲部營業(yè)收入=356.8萬元

餐飲部營業(yè)收入

表2 人民幣：萬元

部門金額計算方式

中餐廳240①餐位=500座×300天×40%（餐位利用率）=60000座②早餐收入：60000×8元=48萬元③中餐收入：60000×16元=96萬元④晚餐收入：60000×16元=96萬元

西餐廳68.4 ①餐位=200座×300天×30%（餐位利用率）=180000座②早餐收入：18000×8元=14.4萬元③午餐收入：18000×15元=27萬元④晚餐收入：18000×15元=27萬元

咖啡廳37.8 ①餐位=200座×300×30%（餐位利用率）=18000座②早餐收入：18000×5元=9萬元③午餐收入：18000×8元=14.4萬元④晚餐收入：18000×8元=14.4萬元酒吧8.5 ①餐位=30座×300×30%（餐位利用率）=2700座②午餐收入：2700×15元=4.1萬元③晚餐收入：2700×15元=4.1萬元

大會議室 1.2 ①出租次數(shù)=300天×20%（出租率）=60次②年出租費=60次×200元/次=1.2萬元

中會議室 0.72 ①出租次數(shù)=300天×20%（出租率）=60次②年出租費=60次×200元/次=1.2萬元

小會議室0.48 ①出租次數(shù)=300×20%=60次②年出租費=60次×80元/次=0.48萬元合 計 356.8

6.1.3 購物中心年營業(yè)收入=42000（年銷售間天數(shù)）×2人/間天×40%（購物者占居住者比例）×20（人均購物支出）=67.2萬元

6.1.4 美容美發(fā)中心收入=140×300×10元=42萬元

6.1.5 桑拿、健身中心收入：

住店客收入：30人次×300×100元=90萬元

非住店客收入：50人次×300×100元=150萬元

6.1.6 棋藝館收入：40人×300天×20=24萬元

6.1.7 旅游公司車隊收入：10臺×200元×30天=60萬元

6.1.8 KTV包房收入：40間×300天×70%×200=168萬元

6.1.9 歌舞廳收入：80人次×300天×20天=48萬元

6.1.10 保齡球館收入：12道×10×300×15=54萬元

6.1.11 游泳館收入：20人次×300×15元=9萬

6.1.12 國際會務(wù)中心收入：30萬元

6.1.13 停車場收入：100臺次×300天×5元=15萬元

6.1.14、洗衣房收入：42000×2人/間天×10%×6元=5.04萬元

6.1.15、其他服務(wù)收入：

商務(wù)中心收入、委托代購票據(jù)收入等估計20萬元。

6.2 營業(yè)成本

酒店營業(yè)成本

表3 人民幣：萬元

項 目 金額 計 算 方 法

餐飲營業(yè)成本 154.6 ①中餐廳：240萬元×50%=120萬元②西餐廳：68.4萬元×30%=20.52萬元③咖啡廳：37.8萬元×30%=11.34萬元④酒吧：8.2萬元×30%=2.5萬元⑤會議室：2.4萬元×10%=0.24萬元

商場營業(yè)成本 50.4 按營業(yè)收入75%計：67.2萬元×75%=50.4萬元

綜合成本 355.31 1421.24×25%=355.31

企業(yè)管理費 113.7 1421.24×8%=113.7

工 資 213.16 1421.24×15%=213.16

合 計 887.17

6.3 營業(yè)稅金

表4：

項 目 金額 計 算 方 法

客 房 25.2 504萬元×5%=25.2萬元

餐 飲 10.7 356.8萬元×3%=10.7萬元

商 場 2 67.2萬元×3%=2萬元

其他服務(wù)業(yè) 21.45 715.04萬元×3%=21.45萬元

合 計 59.35

6.4 固定資金和流動資金投資利息：

（2937+200）×4.7‰×12=176.9萬元

6.5 固定資產(chǎn)折舊：

（總建設(shè)投資2937－20%殘值）15年綜合使用年限=191.88萬元7 經(jīng)濟(jì)效益分析

7.1 利潤：1643.04－（887.17+59.35+191.88）=504.64萬元

7.2 投資回收期：2937/（504+191.88）=4.21（年）

第二篇：皇冠大酒店改建項目可行性研究報告

總論

1.1 項目名稱：**縣皇冠花園大酒店建設(shè)項目 1.2 建設(shè)單位：**縣皇冠花園大酒店

1.3 建設(shè)地點：**縣**鎮(zhèn)東方紅大道原華星商場 1.4 建設(shè)性質(zhì)：改建 1.5 建設(shè)模式：ROT模式 1.6 建設(shè)規(guī)模與內(nèi)容

將原華星商場改建成能容納1400人就餐、45間客房和180個停車位的星級大酒店。主要建設(shè)內(nèi)容和規(guī)模如下：

改建餐廳、廚房和大堂面積2800平方米，改建客房面積1400平方米，新建180個停車位及地面硬化、綠化等配套設(shè)施。1.7 項目總投資：900萬元

1.8 建設(shè)年限：6個月（2017年7月至2017年12月）1.9 效益分析

1、項目建設(shè)將拆除華星商場后一片破舊倉庫，新建的星級酒店必將成為**老城的新亮點，極大的提升**的城市品味，樹立**老城的新形象。

2、項目建設(shè)停車位180個，可極大緩解**縣城老區(qū)停車壓力，方便人民出行。

3、本項目在明清老街附近建設(shè)星級酒店，既在設(shè)施硬件上為景區(qū)添色彩，又在服務(wù)軟件上直接為明清老街旅游服務(wù)，有利于明清老街旅游業(yè)的開發(fā)。

4、項目建設(shè)可消除華星商場及其附屬倉庫區(qū)存在的墻體坍塌隱患、消防隱患、鼠害隱患。

5、項目建設(shè)可盤活華星商場及其附屬倉庫區(qū)的閑置資產(chǎn)，使其發(fā)揮更好的效益。

6、本項目的建設(shè)運(yùn)營，可解決**縣供銷社部分下崗職工部分就業(yè)崗位，一定程度緩解了地區(qū)就業(yè)壓力，增加了地區(qū)居民社會保險普及率，有利于構(gòu)建地區(qū)和諧社會。項目建設(shè)的必要性和條件

2.1項目建設(shè)背景

1、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境

2015年中國國內(nèi)生產(chǎn)總值67.7萬億元，增長6.9%，在世界主要經(jīng)濟(jì)體中位居前列。服務(wù)業(yè)在國內(nèi)生產(chǎn)總值中的比重上升到50.5%，首次占據(jù)“半壁江山”。消費對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率達(dá)到66.4%。單位國內(nèi)生產(chǎn)總值能耗下降5.6%。全國居民人均可支配收入實際增長7.4%，快于經(jīng)濟(jì)增速。去年末居民儲蓄存款余額增長8.5%，新增4萬多億元。又解決了6434萬農(nóng)村人口飲水安全問題。扶貧攻堅力度加大，農(nóng)村貧困人口減少1442萬人。

穩(wěn)定增長的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，加上全球經(jīng)濟(jì)的逐步復(fù)蘇成為了國內(nèi)各大項目開發(fā)建立、產(chǎn)業(yè)的發(fā)展的基礎(chǔ)與保障，因此本項目的開發(fā)建設(shè)的外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境良好，投資經(jīng)濟(jì)效益回報前景可觀。

2、酒店行業(yè)發(fā)展迅速

酒店行業(yè)是旅游行業(yè)的一個組成部分，它的特點是一個由多元因素組成的行業(yè)，它能夠代表一個國家、一個地方、一個城市的文明、文化，它能夠為一個國家、一個地方、一個城市的發(fā)展和開放起到積極的作用。我國酒店行業(yè)的起步，從1982年開始，至今已有22個年頭，經(jīng)歷了三個階段：第一階段，80年代，隨著國家改革開放的政策，酒店行業(yè)在全國的各行各業(yè)中，率先對外開放，引進(jìn)國際集團(tuán)的先進(jìn)管理，投資主體以國有資本為主。第二階段，90年代，各行各業(yè)新建酒店，作為主營業(yè)務(wù)的一種補(bǔ)充，投資主體還是以國有資本為主。第三階段，到了21世紀(jì)，隨著北京申奧的成功和上海申博的成功，酒店行業(yè)的潛在需求，又成為大量房產(chǎn)發(fā)展商投資的目標(biāo)，投資主體以民營資本為主。近年來，酒店行業(yè)發(fā)展迅速，市場看好。

3、促進(jìn)**明清老街旅游發(fā)展的需要

明清老街是**縣城的一道風(fēng)景線，也是**縣全力打造的旅游景區(qū)，隨著老街知名度的不斷擴(kuò)大，旅客逐步增加，以及**縣其他旅游資源的不斷開發(fā)，以賓館、酒店為主的服務(wù)業(yè)的發(fā)展和建設(shè)卻嚴(yán)重滯后，無論建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)或是接待能力已遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿足不了市場的需要和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需求。目前，**明清老街附近接待能力在100人以上的飯店只有**賓館一家，缺乏能同時舉行商務(wù)洽談、大型節(jié)會接待、綜合展覽、新聞發(fā)布等大型活動的場所，直接影響了**明清老街的旅游形象。為此，在**明清老街新建一處集住宿、餐飲、商務(wù)、旅游為一體的綜合性四星級酒店顯得尤為重要。2.2項目建設(shè)的必要性

1、是打造**老城新亮點的需要

**縣城東方紅大道全線除家家樂超市外，呈現(xiàn)一派破舊面貌，主街兩邊建筑陳舊、風(fēng)格單調(diào)，缺乏亮點建筑，大大降低了**縣城老區(qū)的城市品味，破壞了**的城市形象。項目建設(shè)將拆除華星商場后一片破舊倉庫，將其改建成停車場；同時，新建皇冠花園大酒店裝飾美觀、外形獨特，必將成為**老城的新亮點，極大的提升**的城市品味，樹立**老城的新形象。

2、是緩解**老城停車壓力的需要

**縣城老城區(qū)目前沒有一個停車場，只是在主干道兩側(cè)安排了部分停車位，車輛停放非常不便，特別是從下馬路口到邊貿(mào)市場段，要找一個停車位往往非常困難。如遇節(jié)假日，大量外出人員返鄉(xiāng)時，停車位更是緊張，給出行帶來了不便。項目建設(shè)停車位180個，可極大緩解**縣城老區(qū)停車壓力，方便人民出行。

3、是服務(wù)**明清老街旅游開發(fā)的需要

**明清老街作為**縣全力打造的旅游景區(qū)，景點硬件設(shè)施建設(shè)逐步到位，老街逐步呈現(xiàn)出江南古鎮(zhèn)的風(fēng)采。但其周邊環(huán)境卻未能與景區(qū)同步，到處可見破舊的倉庫等建筑，呈現(xiàn)一派破舊的面貌，極大的影響了旅游業(yè)的發(fā)展。本項目在明清老街附近建設(shè)星級酒店，既在設(shè)施硬件上為景區(qū)添色彩，又在服務(wù)軟件上直接為明清老街旅游服務(wù)，有利于明清老街旅游業(yè)的開發(fā)。

4、是消除老街安全隱患的需要

華星商場及附屬房倉庫等，由于建設(shè)年代已久，長期失修，漏雨滲水比比皆是，導(dǎo)致墻體破敗，存在較大的墻體坍塌隱患；倉庫都是磚材材料做成，無序堆放木材、紙箱等易燃雜物，院內(nèi)雜草絲生，消防隱患也非常突出；院內(nèi)長年人員進(jìn)出較少，倉庫里食物較多，老鼠成群出沒，因此鼠患隱患也不容忽視。項目建設(shè)將對商場進(jìn)行全面裝修，并拆除倉庫等破舊附屬房，建成大型停車場，較好地消除了這些安全隱患。

5、是盤活**縣供銷社閑置資產(chǎn)的需要

華星商場及附屬房倉庫等，由于建設(shè)年代已久，長期失修，現(xiàn)實際上處于閑置狀態(tài)，項目建設(shè)可盤活這些閑置資產(chǎn)，使其發(fā)揮更好的效益。

6、可解決**縣供銷社部分下崗職工部分就業(yè)崗位 社會居民就業(yè)是國家的頭等大事，在我國已作為維護(hù)國家和社會穩(wěn)定的大事來抓。我國人口眾多，隨著城市化水平的提高，大量農(nóng)民轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘惺忻?，就業(yè)形式嚴(yán)峻。如何提高地區(qū)的就業(yè)率，直接關(guān)系到人們的生活改善，社會的穩(wěn)定與和諧。項目運(yùn)營能安排大量就業(yè)崗位，建設(shè)單位承諾，同等條件下將優(yōu)先錄用**縣供銷社下崗職工，為下崗職工提供部分就業(yè)崗位。本項目的建設(shè)運(yùn)營，一定程度緩解了地區(qū)就業(yè)壓力，增加了地區(qū)居民社會保險普及率，有利于構(gòu)建地區(qū)和諧社會。

2.3項目建設(shè)條件分析 2.3.1 自然條件

1、位置境域

**縣位于江西省中部偏東、**市東南部，地處武夷山西麓，撫河上游。介于北緯26°59′～27°35′，東經(jīng)116°42′～117°10′之間。東與福建省的光澤縣、邵武市毗鄰，南與福建省的泰寧、建寧二縣緊靠，西同本省的南豐縣接壤，北同本省的南城、資溪二縣相依。

2、地質(zhì)地貌

地勢南高北低，由東北部、東部和南部漸次向地勢平緩的中部和西北部呈撮斗形傾斜。地貌可分為低山、高丘陵、中丘陵、低丘陵、沖積小平原等五種類型，低山區(qū)主要分布在縣境東北至東南為，高丘陵區(qū)主要分布在山區(qū)向丘陵延伸的過渡地帶，中丘陵區(qū)主要分布在縣境西部與縣域中心腹地的夾帶地區(qū)，低丘陵區(qū)主要分布在縣境中部腹地至西北洪門水庫一帶，而黎灘河、龍安河、資福河之中下游兩岸則為沖積小平原。

3、氣候條件

**縣屬中亞熱帶濕潤性季風(fēng)氣候區(qū)，雨量豐沛，日照充足，氣候溫和濕潤，無霜期較長，具有冬夏長、春秋短、四季分明的特點。全縣歷年平均氣溫為18℃左右。極端最高氣溫為42.2℃（2003年8月2日），極端最低氣溫為-12.3℃（1991年12月29日）。平均日照時數(shù)為1642.8小時，無霜期287天。年均降水量1800.8毫米，是江西省水份豐富的縣之一。

4、水文條件

**縣共有大小河流84條，總長946千米，流域面積1553平方千米。解放后歷年平均水徑流總量18.3億立方米。全縣河流雖多，但河面狹窄，河道曲折，河床陡降，平常水淺，汛期暴漲，不能通航，只能浮運(yùn)木排、竹排。主要河流為3條：黎灘河，發(fā)源于德勝鎮(zhèn)眉毛峰北麓，全長47千米，流域范圍6個鄉(xiāng)17個村，流域面積678.7平方千米；龍安河，發(fā)源于德勝鎮(zhèn)百家畬村，全長67.9千米，流域范圍5個鄉(xiāng)13個村，流域面積533.1平方千米；資福河，發(fā)源于福建省光澤縣天子池，全長43千米，流域面積為343.5平方千米。三條主河均匯入洪門水庫。

5、交通、通訊條件

**縣有高速公路、國道和省道通往全國各地，交通運(yùn)輸條件較為便利。

近年來，隨著基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)步伐的加快，**縣的電訊業(yè)也得到了迅猛發(fā)展。電信、移動通訊均已與全國實現(xiàn)聯(lián)網(wǎng)，國內(nèi)、國際電訊聯(lián)絡(luò)方便快捷，已達(dá)到了多功能、多層次、高技術(shù)、網(wǎng)絡(luò)化的現(xiàn)代化水平。物流業(yè)務(wù)也遍及國內(nèi)和世界各地。

6、水、電供應(yīng)條件

110KV變電站做到了全縣電力供應(yīng)全覆蓋，計劃興建的南城至**220KV變電站建成后，更是供電充足。

本項目由**縣自來水管網(wǎng)供水。2.3.2 社會經(jīng)濟(jì)條件

2016年，**縣全縣經(jīng)濟(jì)穩(wěn)中有進(jìn)，城鄉(xiāng)面貌持續(xù)改觀，社會保持和諧穩(wěn)定，總體開局良好。全年完成生產(chǎn)總值65.5億元，增長9.3%；財政總收入10.4億元，增長2.6%；固定資產(chǎn)投資81.9億元，增長13.4%；社會消費品零售總額24.8億元，增長11.6%；規(guī)模以上工業(yè)增加值26.2億元、增長9.2%；城鄉(xiāng)居民人均可支配收入分別達(dá)到23912元、11779元，增長8.4%、8.2%。市場調(diào)研及前景預(yù)測

3.1市場調(diào)研 3.1.1宏觀環(huán)境

中國的酒店市場經(jīng)過二十多年的改革與發(fā)展，已進(jìn)入一個新的階段，市場競爭的形勢也發(fā)生一些新的變化。中國同改革開放初期相比，全國酒店市場競爭的態(tài)勢出現(xiàn)四大變化：

1、從競爭內(nèi)容看，重點由單純的價格競爭、產(chǎn)品質(zhì)量的競爭，發(fā)展到產(chǎn)品與企業(yè)品牌的競爭，文化品位的競爭。在改革初期，酒店企業(yè)之間主要是打價格戰(zhàn)，打品種、服務(wù)、裝修戰(zhàn)；現(xiàn)在情況發(fā)生了變化，消費者既要滿足生理需求，又要滿足心理需求，因此，越來越多的經(jīng)營者把注意力轉(zhuǎn)向打造自己的品牌，提高企業(yè)的文化品位。這是一種更高水平的競爭。

2、從競爭規(guī)?？矗攸c由單店競爭、單一業(yè)態(tài)競爭，發(fā)展到多業(yè)態(tài)、連鎖化、集團(tuán)化、大規(guī)模的競爭。隨著酒店市場的擴(kuò)大，酒店業(yè)的業(yè)態(tài)已由過去少數(shù)比較高檔的酒店和比較簡陋招待所，發(fā)展到具有能夠滿足不同層次消費群體需要的眾多的業(yè)態(tài)。這種態(tài)勢加劇了市場競爭的復(fù)雜性與激烈程度。

3、從競爭地域看，由在本地發(fā)展走向外地發(fā)展，由小城市向大中城市發(fā)展，由東部沿海向中西部地區(qū)發(fā)展；也有的是由大城市向中小城市延伸，由西部向東部延伸。綜觀幾年來涌現(xiàn)出的一批大的酒店公司和連鎖企業(yè)，一個共同的特點是它們都尋求向外地擴(kuò)張，立足和占據(jù)外地市場，甚至打進(jìn)中心城市和國際性大都市。如今，地域的概念已經(jīng)淡化，酒店企業(yè)競爭的市場半徑大大延長。

4、從競爭對象看，由民營企業(yè)與國有企業(yè)競爭為主，發(fā)展到民營企業(yè)之間的競爭為主，進(jìn)而發(fā)展到國內(nèi)企業(yè)與外資企業(yè)的競爭加劇。酒店業(yè)是改革開放比較早的一個行業(yè)，個體、私營企業(yè)先于其他行業(yè)發(fā)展起來，酒店市場也比較早地向外資開放。中國加入世貿(mào)組織后，外資特別是一些國際名牌企業(yè)將進(jìn)一步涌進(jìn)中國酒店市場，競爭也必將進(jìn)一步激化。

3.1.2微觀環(huán)境

1、經(jīng)濟(jì)條件越來越好，假日消費漸成亮點

我國社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展進(jìn)步與人民生活水平的不斷提高是支撐酒店發(fā)展的主要基礎(chǔ)條件。隨著**經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，經(jīng)濟(jì)活動增多，人均收入持續(xù)增加，市場更加活躍，消費需求日趨增強(qiáng)，對酒店業(yè)發(fā)展起到了有力的推動作用，行業(yè)發(fā)展顯著攀升。

元旦、春節(jié)、五

一、國慶等節(jié)假日市場較往年更加火爆，市場潛力逐步顯現(xiàn)，家庭宴席、婚慶壽宴和散座業(yè)務(wù)明顯增多。同時，節(jié)假日旅游人數(shù)逐漸攀升，相應(yīng)的餐飲、食宿業(yè)務(wù)增長明顯。

2、品牌促銷力度加大，市場競爭力提高

縣內(nèi)各酒店名品推展、精品展銷、形象宣傳、文化促銷等活動廣泛開展。從價格競爭逐步向品牌文化競爭轉(zhuǎn)化，營銷促銷的作用越來越大，得到企業(yè)的重視。各酒店普遍開展美食節(jié)、展銷月等活動，以節(jié)促銷、媒體促銷、文化活動與美食相結(jié)合的特點更加突出。3.2前景預(yù)測 展望今明兩年酒店市場走勢，發(fā)展的外部環(huán)境與基礎(chǔ)條件將更趨看好，總體將繼續(xù)保持高速增長的態(tài)勢。

1、激烈競爭仍將保持，大眾化經(jīng)營不斷深化

通過競爭將繼續(xù)對現(xiàn)有酒店網(wǎng)點進(jìn)行優(yōu)勝劣汰，市場的調(diào)劑與配置的作用更加充分，對企業(yè)進(jìn)一步整合與調(diào)整，不斷推動行業(yè)的持續(xù)發(fā)展。

假日消費與旅游消費繼續(xù)看好，大眾經(jīng)營品種和餐飲食品開發(fā)不斷加快，服務(wù)由以流動人口、工薪階層服務(wù)為主，向商務(wù)宴會、家庭廚房和社區(qū)服務(wù)延伸，更好地滿足人民群眾的基本生活需求。

2、品牌創(chuàng)新經(jīng)營力度加強(qiáng)，傳統(tǒng)酒店加速轉(zhuǎn)向現(xiàn)代酒店 在行業(yè)由品種向品牌、數(shù)量向質(zhì)量、單店經(jīng)營向規(guī)模經(jīng)營的方向轉(zhuǎn)化中，企業(yè)要在市場占據(jù)一定地位必須加強(qiáng)創(chuàng)新經(jīng)營力度和文化品牌內(nèi)涵，進(jìn)一步突出個性化特色經(jīng)營，加強(qiáng)創(chuàng)新、樹立品牌、注重營銷是廣大酒店企業(yè)面臨的重要課題?？傮w規(guī)劃設(shè)計理念

4.1 強(qiáng)調(diào)營銷環(huán)境的情調(diào)、氛圍

現(xiàn)代社會的消費者，在進(jìn)行消費時往往帶有許多感性的成份，容易受到環(huán)境氛圍的影響。在飲食上他們不再只注重食物的味道，而更注重進(jìn)食時的環(huán)境與氛圍；在住宿上不再只滿足“睡得著”，而更注重“睡得香”。要求食宿的環(huán)境“場景化“、“情緒化”，從而能更好的滿足他們的感性需求。因此，本酒店裝修過程中，在布置環(huán)境、營造氛圍上下大功夫，力圖營造出各具特色的，吸引人的種種情調(diào)?；蛐缕鎰e致，或溫馨浪漫，或清靜高雅，或熱鬧刺激，或富麗堂皇.或小巧玲瓏。有的展現(xiàn)都市風(fēng)物，有的炫示鄉(xiāng)村風(fēng)情。有中士風(fēng)格的，也有西式風(fēng)情的，更有中西合壁的。從食宿環(huán)境到極富浪漫色彩的店名、房間名和菜名，使消費者能在大快朵頤之際，烘托起千古風(fēng)流的雅興和一派溫馨的人和之情。酒店的內(nèi)部也配以奇特的創(chuàng)意，比如以郁金香、紅玫瑰等來取代桌號和房號的編號。4.2 注重生態(tài)、綠色和保健環(huán)境

隨著人們對環(huán)境污染、生態(tài)平衡、自身健康等問題的關(guān)心程度日益提高，無公害、無污染的綠色食品、保健食品，受到了消費者的歡迎，本酒店將適應(yīng)這種要求，推出了自己的保健綠色食譜，并增加保健設(shè)施，營造保健環(huán)境。

近幾年，國內(nèi)外的許多有識之士，對健康的概念提出了全新的解釋。本酒店將會據(jù)此推出了一系列的促銷措施。例如，推銷健康食譜、引進(jìn)健康信息、提供健康設(shè)施、提供健康環(huán)境等，以此適應(yīng)人們觀念上的變化及其要求。

另外，藥膳的保健作用，已為越來越多的人所認(rèn)識。本酒店將時時開辦藥膳餐廳，推出了本店精工細(xì)作的野菜時蔬。在此期間，將富含高纖維的蔬菜水果，沒有污染且營養(yǎng)豐富的野菜，在菜肴中所占比例日漸擴(kuò)大，而原來作為餐館的主菜、大菜的高脂肪、高蛋白食品則退居次要的地位。因為據(jù)科學(xué)分析，高纖維食品能夠 起到降低膽固醇，減低癌癥罹患率，控制血糖濃度的作用；而一向不為飲食業(yè)所重視的野菜，因其味美且沒有污染，安全可靠，又兼富含胡蘿卜素、抗壞血酸和核黃素等有利健康的微量元素，具有良好的藥用價值。據(jù)分析，野菜中的薺菜具有和脾利水、止血明目的作用，枸杞具有滋肝補(bǔ)腎、益精壯陽的功用，馬蘭頭具有清肺消炎、止血涼血的作用，菊花腦有疏風(fēng)散熱、平肝明目的作用。4.3 提升文化品位，增加文化附加值

人們對物質(zhì)的需求是有限的，對文化的需求是無限的。提高酒店企業(yè)的食宿文化品位，已成為酒店市場競爭的一個重要領(lǐng)域，一種重要趨勢。

食宿文化是一個廣泛的概念。人們吃什么，怎么吃，吃的目的，吃的效果，吃的觀念，吃的情趣，吃的禮儀，以及住什么，怎么住，住的目的，住的效果，住的觀念，住的情趣等，都屬于食宿文化范疇。它貫穿于酒店企業(yè)經(jīng)營活動的全過程，體現(xiàn)在各個方面、各個環(huán)節(jié)之中。筵席宴會文化作為酒店的主營業(yè)務(wù)是一種社交文化，是飲食文化的綜合體現(xiàn)。它的文化品位最高，文化含量最大，最能反映企業(yè)的文化檔次。服務(wù)文化也是酒店經(jīng)營有的一種形象文化--人的形象文化。服務(wù)員是代表企業(yè)為客人服務(wù)的“大使”，她們的裝束打扮、服務(wù)動作、神態(tài)氣質(zhì)，都反映企業(yè)的形象。營銷文化更是酒店經(jīng)營口的一種企業(yè)文化。它體現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)營理念、宗旨、特點以及營銷策略、方式等等，是企業(yè)包裝和推銷自己、贏得市場的重要手段。4.4 重視個性化、特色化、形象化的服務(wù)

隨著人們生活水平的提高，消費需求將日趨個性化，本項目在設(shè)計時非常重視人們的具體要求，注意根據(jù)具體的消費場景、消費時間、消費對象，提供有針對性的服務(wù)，并據(jù)此塑造出符合顧客要求的企業(yè)形象。如情人餐廳、球迷餐廳、小盞餐廳、離婚餐廳、老街房、船屋房、玉湖房等。從現(xiàn)代消費者的心理來看，許多人在進(jìn)行某種消費時，不僅消費商品本身，也消費商品的名氣和通過商品體現(xiàn)出來的形象，因為形象具有一定的象征價值，能滿足人們對身份地位等方面的追求，能讓人產(chǎn)生自豪感，抑或給人們一種談資、一種經(jīng)歷。4.5 重視人們的情感生活、社交活動等方面的需求

情感生活是人們的基本需要之一，近幾年來社會上興起了一股所謂“煽情”的營銷方法，就是通過各種措施活動刺激和調(diào)動人們的情感，以達(dá)到促銷的目的。本酒店也將過設(shè)立諸如情侶包廂、情侶茶座、情侶套餐、情侶燒烤等服務(wù)項目來促銷?；蛞约訌?qiáng)家人的團(tuán)聚、朋友的聚會、父母子女情、兄弟姐妹情、鄉(xiāng)親情、同學(xué)情等來調(diào)動人們的消費欲望。贈送禮物服務(wù)，“生日送禮”、“猜謎贈獎”、“贈送鮮花”等酬賓活動。在宣傳上也將強(qiáng)調(diào)情感服務(wù)的特色，盡力突出自身適合各類情感生活的消費環(huán)境。項目定位

5.1 市場環(huán)境分析

本項目位于**縣**鎮(zhèn)東方紅大道中段，地處縣城老城區(qū)的核心地段，附近有明清老街景區(qū)、昌文步行街、財富廣場商業(yè)街、家家樂超市、農(nóng)貿(mào)市場和學(xué)校等諸多重要人群禽的公共場合和核心圈。

本酒店位于縣城老城區(qū)居民集居地的中心地段和明清老街風(fēng)景區(qū)近旁，有龐大的消費群體。5.2 目標(biāo)客戶定位

當(dāng)今的酒店市場有一個顯著的特點，就是公款消費減少，個人消費增加，平均消費水平下降。市場形成了“大眾化為主，高中低兼顧，多方位開發(fā)”的格局。這是酒店市場走向穩(wěn)定健康發(fā)展的一種表現(xiàn)。本酒店將根據(jù)市場需求、周圍同業(yè)布點和經(jīng)營情況，以及自身的資金、技術(shù)、管理條件，選擇自己的經(jīng)營服務(wù)對象，正確作出市場定位，然后根據(jù)市場定位確定企業(yè)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)。

本項目客戶群主要有以下幾類：

1、**縣城老城區(qū)的家庭宴席、婚慶壽宴和散座業(yè)務(wù)。

2、明清老街風(fēng)景區(qū)及本縣其他景區(qū)景點游客的飲食住宿業(yè)務(wù)。

3、外來人口的商務(wù)用餐和住宿業(yè)務(wù)。5.3 空間與容量定位

本項目酒店設(shè)計為三層。一層為廚房和餐廳，設(shè)置140個席位；

二、三層為住宿，共有客房45間。餐飲部整體可容納1400多人同時就餐，可以同時滿足不同人士的高、中、低檔各種消費需求，最大程度的方便顧客的飲食需要。住宿部有客房45間，最多可容納90人住宿。

院內(nèi)大型停車場，規(guī)劃車位可容納130輛小車正常停車，必要時可擴(kuò)增至180輛小車停車，可滿足酒店及附近商業(yè)街消費者的停車需要。營銷管理策略

面對新的日趨激烈的市場競爭形勢，本項目酒店將從經(jīng)營理念、經(jīng)營戰(zhàn)略、經(jīng)營形式、管理方法等諸多方面進(jìn)行研究、探索、調(diào)整、創(chuàng)新。具體說來，主要著重從以下四個方面開拓進(jìn)取。6.1 創(chuàng)名牌，提高知名度，擴(kuò)大市場占有率

品牌是一種無形資產(chǎn)，是有價的無形資產(chǎn)。酒店企業(yè)品牌的形成，是以產(chǎn)品、服務(wù)、環(huán)境、文化等多種因素的整合與營造，但其基礎(chǔ)是產(chǎn)品，是以產(chǎn)品的品牌為支撐。

6.2 發(fā)揚(yáng)特色，不斷創(chuàng)新，出奇制勝

特色，是擁有不同于他人或優(yōu)于他人的產(chǎn)品和服務(wù)，是企業(yè)在市場競爭中賴以生存和發(fā)展的重要條件。本項目酒店將用自己的特色吸引眾多的消費者，創(chuàng)出自己的品牌。

在市場競爭激烈、消費者圖新求變心態(tài)的驅(qū)動下，酒店產(chǎn)品的市場周期有縮短的趨勢。在保持原有風(fēng)味特色的基礎(chǔ)上不斷地推出創(chuàng)新特色產(chǎn)品，才能戰(zhàn)勝對手，持續(xù)發(fā)展。創(chuàng)新，是企業(yè)保持生機(jī)和活力的推進(jìn)器。

在創(chuàng)新特色產(chǎn)品的研制和銷售中，我們會時刻注意：特色產(chǎn)品不僅要新，而且要好。如果某種菜肴雖符合“五新”要求，但菜的味感和質(zhì)感都不佳，消費者不喜歡，這種“創(chuàng)新”就不具有市場價值，因而也就沒有生命力。

6.3 營養(yǎng)衛(wèi)生，“味”“養(yǎng)”兼顧，向消費者提供美味健康產(chǎn)品 在國家進(jìn)入小康社會，居民解決溫飽以后，營養(yǎng)衛(wèi)生、健康消費成為人們普遍關(guān)心的問題，營養(yǎng)衛(wèi)生已成為新世紀(jì)餐飲業(yè)的生命線，本項目酒店把營養(yǎng)衛(wèi)生放到經(jīng)營管理的重要位置上。

營養(yǎng)衛(wèi)生涉及許多方面，如環(huán)境衛(wèi)生，綠色食品，科學(xué)烹調(diào)，膳食平衡，安全消費等等。

人們常說“病從口入”，這是千百年生活經(jīng)驗的總結(jié)。過去講這句話，指的是吃了不干凈的帶菌帶毒的東西容易生病。這當(dāng)然要防止。但吃了容易引起心腦血管系統(tǒng)疾病和腸胃泌尿系統(tǒng)疾病的食物，同樣是“病從口入”。應(yīng)當(dāng)肯定，中國人的膳食結(jié)構(gòu)以植物性原料為主，葷素搭配，主副食搭配，用料廣泛，提倡雜食，這些都是符合酸堿平衡要求的。但是，有的地方有些菜肴也存在用油過多、菜量過大、結(jié)構(gòu)不合理的弊端，需要加以改善。針對餐飲業(yè)的這種現(xiàn)狀，我們將規(guī)定由服務(wù)人員主動向顧客介紹菜的數(shù)量和營養(yǎng)成分，指導(dǎo)消費者“適量點菜，夠吃正好，科學(xué)膳食，健康消費”。同時我們將針對不同的消費者，實施不同的調(diào)整措施：對于酒會筵席，我們根據(jù)不同消費標(biāo)準(zhǔn)合理設(shè)計菜單，有葷有素，數(shù)量適當(dāng)，營養(yǎng)合理。對于零散客人，我們會建議并指導(dǎo)他們合理點菜，科學(xué)膳食。在實際操作中，堅決杜絕為了多賣錢而拼命鼓勵和引導(dǎo)顧客多點菜、點貴菜。

在強(qiáng)調(diào)營養(yǎng)和膳食平衡時，我們也決不會忽視每道菜的口味與特色。中國人是善于烹調(diào)的，“以味為核心，以養(yǎng)為目的”是中國烹飪的本質(zhì)特征。它的基本內(nèi)涵指的是，中國菜既講口味、風(fēng)味、特色，百菜百味，以味宜人；又講營養(yǎng)、養(yǎng)生、健身，以養(yǎng)宜人。這就要求我們的餐飲企業(yè)和廚師向消費者提供既美味又健康的食品，把“味”與“養(yǎng)”有機(jī)地統(tǒng)一起來。只講美味不講營養(yǎng)與膳食平衡不行，這樣做容易引起“文明病”，造成“病從口入”；但只講膳食平衡不講美味同樣不行，這樣做看起來營養(yǎng)搭配是合理了，就是不好吃，倒胃口，引不起人的食欲。所以，我們將致力于開發(fā)各種“味”“養(yǎng)”兼顧的菜肴，以此取信于消費者，贏得更多的顧客。6.4 加強(qiáng)管理，降低成本，提高競爭力

科學(xué)、嚴(yán)格、有序的管理，苦練內(nèi)功，歷來是企業(yè)在市場競爭中取勝的必備條件。

加強(qiáng)財務(wù)管理，降低成本，獲得最大的利潤，是本項目酒店加強(qiáng)企業(yè)管理的出發(fā)點和歸宿。酒店的成本降低了，可以在同等條件下做到銷售價格比其他酒店低，銷量比其他酒店大；或者是價格差不多，但毛利比其他酒店高。兩種情況一種結(jié)果，都是利潤的增加，競爭力的提高。這也就是人們常說的向管理要效益。

降低成本，必須在保證產(chǎn)品和服務(wù)質(zhì)量的前提下進(jìn)行。降低成本要靠先進(jìn)的管理理念、管理模式和管理方法，而決不能用偷工減料、以次充好、降低質(zhì)量、降低水平的方法去獲得。投資概算與資金來源

7.1 投資概算

經(jīng)測算，該酒店項目總投資900萬元，均為固定資產(chǎn)投資。7.2 資金來源

項目總投資900萬元，由建設(shè)單位自籌解決。項目風(fēng)險及防范建議

8.1項目風(fēng)險 8.1.1項目本身風(fēng)險

1、項目銷售報批中的不確定因素

2、涉及到項目所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)的分離和確立問題

3、政府政策指導(dǎo)對本項目的影響 8.1.2市場風(fēng)險

市場對該類型產(chǎn)品的接受程度 8.1.3經(jīng)營風(fēng)險

1、酒店的盈利能力直接決定對承諾投資回報的實現(xiàn)

2、**酒店業(yè)未來競爭形勢，其他酒店對本項目形成的威脅 8.1.4 政策風(fēng)險

本項目采取ROT模式建設(shè)，經(jīng)營時間長短將決定著項目建設(shè)單位的贏利狀況，必須保證有足夠的經(jīng)營時間。8.2防范建議

1、加快銷售準(zhǔn)備工作，搶占市場先機(jī)；

2、加大營銷推廣力度，縮短銷售周期，規(guī)避政策調(diào)整對酒店市場的沖擊；

3、提高酒店經(jīng)營管理水平，保證未來合理的投資回報。結(jié)論

9.1 研究結(jié)論

1、該項目符合國家產(chǎn)業(yè)政策，符合商品市場發(fā)展方向、符合城市總體規(guī)劃。

2、項目選址科學(xué)合理，所在地理位置優(yōu)越，交通便捷，基礎(chǔ)設(shè)施較為完善，且符合城市總體規(guī)劃和棗陽市經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃，3、項目投資方案，籌資方案合理可行，回收快，還款能力強(qiáng)，經(jīng)濟(jì)效益可觀，財務(wù)評價結(jié)果優(yōu)良。9.2 建議

鑒于該項目在發(fā)展服務(wù)業(yè)方面的示范帶頭作用，地方政府和有關(guān)部門應(yīng)給予全力支持，促進(jìn)項目加快進(jìn)程，早日建成，發(fā)揮效益。

總之，本項目的立項實施，必將帶來顯著的經(jīng)濟(jì)效益，它適應(yīng)了市場競爭的需要，符合國家政府發(fā)展規(guī)劃，而且可以進(jìn)一步改善區(qū)域農(nóng)村文化與基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，促進(jìn)農(nóng)民增收，社會和諧穩(wěn)定。同時可與相鄰旅游規(guī)劃區(qū)開展合作，強(qiáng)勢互補(bǔ)，以點帶面，全力創(chuàng)建服務(wù)高水平、規(guī)劃科學(xué)、規(guī)模的觀光休閑度假旅游圈。根據(jù)全方面的調(diào)查預(yù)測，項目運(yùn)營經(jīng)濟(jì)效益前景非常良好。本項計劃無論是國家政策符合度、投資金額、回收速度方面、經(jīng)濟(jì)效益、社會效益均可說是不可多得的好項目。

第三篇：羅浮山大酒店可行性研究報告

羅浮山大酒店可行性研究報告 2008/04/17 15:17一,招商項目名稱: 羅浮山大酒店(羅浮山渡假山莊)二,招商單位: 廣東省羅浮山旅游開發(fā)總公司 法定代表人:古壬奎 三,項目地址: 廣東省惠州市羅浮山風(fēng)景名勝區(qū)――朱明洞景區(qū)內(nèi) 四,項目背景

羅浮山是我國道教十大名山之一.史學(xué)家司馬遷把羅浮山比作“粵岳”,所以羅浮山素有“嶺南第一山”之美稱.它位于惠州博羅縣境內(nèi),地處嶺南“旅游休閑走廊”的中心地段,是構(gòu)成“廣州――香港――惠州”旅游金三角的支撐性景區(qū)和代表型景區(qū).它西連發(fā)達(dá)的城市群(廣州,佛山及南番順等地),南接?xùn)|莞,深圳,毗鄰港澳與東南亞.景區(qū) 劃總面積260平方公里,內(nèi)有大小山峰432座,飛瀑名泉980多處,洞天奇景18處,石室幽巖72個.羅浮山不僅自然風(fēng)光雄偉秀麗,而且文化底蘊(yùn)深厚,每年吸引數(shù)以百萬計的游人慕名到此觀光攬勝,尋幽探險,休閑渡假.今年一月份,羅浮山已被國務(wù)院批準(zhǔn)為第五批國家重點風(fēng)景名勝區(qū),為其加快發(fā)展邁出了重要的一步.羅浮山朱明洞景區(qū)是羅浮山開發(fā)得比較完善的四大核心景區(qū)之一,年接待游客近50萬人次,占全山接待游客量近二分之一,是羅浮山目前最主要的功能景區(qū).其中,景區(qū)內(nèi)的沖虛古觀已有1600多年歷史,是全國十大古觀之一,每年吸引數(shù)十萬游客到此祈福朝拜;元帥樓和十棟將軍樓曾接待過共和國朱德,林彪,劉伯承,賀龍,陳毅,徐向前,葉劍英等七大元帥和近500位將軍.尤其是去年12月廣(州)惠(州),惠(州)河(源)高速公路的相繼開通,羅浮山到廣州,深圳,東莞,惠州等地都在60分鐘以內(nèi),完全融入珠三角一小時生活圈,加上投資6000萬元的羅浮山旅游大道將廣汕公路,廣梅公路,廣惠高速與朱明洞景區(qū)直接相連,徹底解決了以往游客到朱明洞景區(qū)行路難的問題,促使到朱明洞景區(qū)的游客呈現(xiàn)出較快的增長勢頭.然而,朱明洞景區(qū)內(nèi)的接待設(shè)施規(guī)模小,檔次低且分散,25家客房的床位數(shù)169張,餐位為1690位,星級酒店一家為二星級,這種狀況已不能滿足廣大游客的需求,制約著羅浮山明洞景區(qū)旅游事業(yè)的可持續(xù)發(fā)展.因此,羅浮山旅游開發(fā)總公司擬引資在朱明洞景區(qū)內(nèi)建一家高檔次的渡假型酒店.五,規(guī)劃用地: 桂花區(qū)(含蓮花樓,桂花樓,獅峰樓,仙苑餐廳)及大禮堂區(qū)域,面積約50000多平方米,其中可建筑用地4000平方米以上.六,項目規(guī)模: 床位:400張;餐位:750個;大小會議室:10個.七,投資總額: 人民幣(下同):3000―5000萬元.八,項目設(shè)計要求: 1,范圍和規(guī)模:拆除桂花區(qū)(含蓮花樓,桂花樓,獅峰樓,仙苑餐廳)的建筑物,在原處重新建設(shè)一座擁有400張床位,10個會議室的高檔次渡假型酒店;修復(fù)大禮堂,恢復(fù)其大型會議娛樂的功能,成為新酒店的一部分.規(guī)劃面積約50000平方米.2,功能要求:集生態(tài)觀光,休閑渡假,養(yǎng)生美食,會議商務(wù),文化娛樂于一體.3,建筑風(fēng)格和布局建筑物風(fēng)格要統(tǒng)一,和諧,宜選用地材料,體現(xiàn)客家建筑特色或突出“道家文化”恬靜意境,與周圍環(huán)境相協(xié)調(diào),建筑體量不能過大,須采用園林,分散式建筑布局.建筑物層控制在3層以下,酒店主體建筑控制在4層以下,高度不能超過13.5米.建筑物的設(shè)計須考慮第五立面.4,環(huán)境保護(hù):對現(xiàn)有的名樹古木進(jìn)行保護(hù),維護(hù)現(xiàn)有山體的完整性;酒店美化綠化宜選用本地樹種.5,污水處理:建設(shè)生活污水處理設(shè)施,所有生活污水須經(jīng)處理,達(dá)標(biāo)后排放.九,效益分析: 假設(shè)投資總額為4000萬元,建設(shè)期二年,第一年支付2000萬元,第二年支付2000萬元,全部形成固定資產(chǎn).固定資產(chǎn)按直線法計算,到期無償歸羅浮山旅游開發(fā)總公司,所以折舊年限按25年計提,期末無殘值,則每年計提折舊160萬元.中國人民銀行公布的中長期貸款(一年至三年,含三年)貸款率為5.76%,本報告按8%作為項目投資貼現(xiàn)率.現(xiàn)行綜合稅率(營業(yè)稅5%,城建稅5%,教育附加費3%,堤圍防護(hù)費2%)為5.5%;企業(yè)所得稅33%.參照同等條件同行,客房直接成本率為2%,費用率50%;飲食業(yè)直接成本率45%,費用率30%.按保守預(yù)測:(一)每年經(jīng)營收入預(yù)測: 1,客房收入

如果每天平均住房率達(dá)65%,每間客房每天平均房價200元.每天營業(yè)額為:200間×65%×200元/間=26000元 每年營業(yè)額:2.6萬元×360天=936萬元 營業(yè)稅金:936×5.5%=51.48萬元 成本費用:936×(2%+50%)=486.72萬元 所得稅:(936-51.48-486.72)×33%=131.27萬元 稅后純收入:936-51.48-486.72-131.27=266.53萬元 2,餐飲收入

每天接待游客500人次,平均每人消費30元.每天營業(yè)額為:500人×30元/人=15000元 每年營業(yè)額:1.5萬元×360天=540萬元 營業(yè)稅金:540×5.5%=29.7萬元 成本費用:540×(45%+30%)=405萬元 所得稅:(540-29.7-405)×33%=34.74萬元 稅后純收入:540-29.7-405-34.74=70.56萬元 3,會議室收入 每年純收入約10萬元 4,以上每年稅后收入

266.53+70.56+10=347.09萬元

如果加大宣傳力度,可望營業(yè)后1-5年有3%的增長率,第六年后達(dá)到穩(wěn)定的收入,則 經(jīng)營期每年稅后利潤: 第一年:347.09萬元

第二年:347.09萬元×(1+5%)=364.44萬元 第三年:364.44萬元×(1+5%)=382.67萬元 第四年:382.67萬元×(1+5%)=401.80萬元 第五年:401.80萬元×(1+5%)=421.89萬元 第六年以后每年421.89萬元(二)投資回收期 1,建設(shè)期凈現(xiàn)金流量(項目計算期內(nèi)每年現(xiàn)金流入量減去現(xiàn)金流出量的差額): 第一年:-2000萬元

第二年:-2000(P/F,8%,1)=-1852 2,經(jīng)營期凈現(xiàn)金流量: 第三年:347.09+160=507.09萬元 第四年:364.44+160=524.44萬元 第五年:382.67+160=542.67萬元 第六年:401.80+160=561.8萬元 第七年:421.89+160=581.89萬元 第八年以后每年凈現(xiàn)金流量581.89萬元

3,據(jù)上述情況,可推算出,包括建設(shè)期的投資回收期8.5年左右.若加強(qiáng)管理,減少費用開支,開展多種經(jīng)營(如開設(shè)桑拿,早茶,夜宵等),多渠道增加收入,可提前回收投資額.(三)凈現(xiàn)值(在項目計算期內(nèi),按行業(yè)基準(zhǔn)收益率或其他設(shè)定折現(xiàn)計算的各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值的代數(shù)和)-20001852+507.09(P/F,8%,3)+524.44(P/F,8%,4)+542.67(P/F,8%,5)+561.8(P/F,8%,6)+581.89(P/F,8%,7)+581.89[(P/A,8%,25)-(P/A,8%,6)]=1520.45萬元

綜上所述,該項目凈現(xiàn)值大于零,說明該項目投資回報率大于8%,投資回收期大約8.5年,投資具有可行性.二○○四年十二月三十日示

第四篇：項目可行性研究報告

項

目

可

行

性

研

究

報

告

小組：韓嶼霓 萬儀冉 潘琴娜

第一章總論

第一節(jié) 項目提要

一、項目名稱：生態(tài)園南仙花苑A-2地塊項目

二、項目建設(shè)地點：甌海區(qū)三垟街道甌海大道北側(cè)香緹錦園以

東

三、項目開發(fā)商：溫州萬科中梁置業(yè)有限公司

四、項目開發(fā)商法定代表人：張瑜

五、項目性質(zhì)：新建商住樓

六、項目概況：

生態(tài)園南仙花苑A-2地塊項目是由萬科企業(yè)股份有限公司和中梁地產(chǎn)集團(tuán)有限公司聯(lián)合開發(fā)的。工程位于：溫州甌海大道以北，鐵道南路以南，湯家橋南路以東，三垟大道以西。生態(tài)園南仙花苑A-2地塊項目項目總用地面積53747平方米，總建筑面積為187281.38平方米，住宅、商業(yè)建筑及配套面積145063.15平方米，地下建筑面積41117.29平方米。容積率1.5，建筑密度15%，綠化率40%。

七、建設(shè)單位

溫州萬科中梁置業(yè)有限公司是萬科企業(yè)股份有限公司和中梁地產(chǎn)集團(tuán)有限公司為開發(fā)該地塊而臨時聯(lián)合成立的一家公司，該公司位于溫州市三垟街道呂家岸路117號（一層），經(jīng)營期限2013.1.15-2033.1.14，法人代表張瑜，公司注冊資本50000萬元，是一家主要從事房地產(chǎn)開發(fā)的私營有限責(zé)任公司(自然人控股或

私營性質(zhì)企業(yè)控股)。

八、組織管理

項目建成前，由溫州萬科中梁置業(yè)有限公司項目部統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)，項目建成后實行公司經(jīng)理負(fù)責(zé)制。

九、環(huán)境保護(hù)

本項目為中高檔商品房住宅，以保護(hù)生態(tài)環(huán)境為主題，與生態(tài)園相協(xié)調(diào)，與三垟濕地的自然相互適應(yīng)，綠化率達(dá)40%。施工過程中采取相應(yīng)的水土保持、施工噪聲、施工揚(yáng)塵等方面的防治對策和保護(hù)措施；運(yùn)營期生活污水處理達(dá)標(biāo)后納入市政污水處理系統(tǒng)；備用的發(fā)電機(jī)產(chǎn)生的燃油廢氣、住戶廚房油煙以及地下車庫汽車尾氣經(jīng)專用煙道至樓頂排放；做好發(fā)電機(jī)、排風(fēng)機(jī)等配套設(shè)備的隔聲、消聲、減震措施；生活垃圾委托環(huán)衛(wèi)部門清運(yùn)處理。

十、項目實施進(jìn)度安排

第五篇：項目可行性研究報告

項目可行性研究報告

項目可行性研究的編制是確定建設(shè)項目前具有決定性意義的工作，是在投資決策之前，對擬建項目進(jìn)行全面技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析的科學(xué)論證，在投資管理中，可行性研究是指對擬建項目有關(guān)的自然、社會、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)等進(jìn)行調(diào)研、分析比較以及預(yù)測建成后的社會經(jīng)濟(jì)效益。在此基礎(chǔ)上，綜合論證項目建設(shè)的必要性，財務(wù)的盈利性，經(jīng)濟(jì)上的合理性，技術(shù)上的先進(jìn)性和適應(yīng)性以及建設(shè)條件的可能性和可行性，從而為投資決策提供科學(xué)依據(jù)。

概述

是通過對項目的主要內(nèi)容和配套條件，如市場需求、資源供應(yīng)、建設(shè)規(guī)模、工藝路線、設(shè)備選型、環(huán)境影響、資金籌措、盈利能力等，從技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、工程等方面進(jìn)行調(diào)查研究和分析比較，并對項目建成以后可能取得的財務(wù)、經(jīng)濟(jì)效益及社會影響進(jìn)行預(yù)測，從而提出該項目是否值得投資和如何進(jìn)行建設(shè)的咨詢意見，為項目決策提供依據(jù)的一種綜合性的分析方法。特點

預(yù)見性、公正性、可靠性、科學(xué)性

內(nèi)容

投資必要性

主要根據(jù)市場調(diào)查及預(yù)測的結(jié)果，以及有關(guān)的產(chǎn)業(yè)政策等因素，論證項目投資建設(shè)的必要性。

技術(shù)的可行性。主要從事項目實施的技術(shù)角度，合理設(shè)計技術(shù)方案，并進(jìn)行比選和評價。

財務(wù)可行性

主要從項目及投資者的角度，設(shè)計合理財務(wù)方案，從企業(yè)理財?shù)慕嵌冗M(jìn)行資本預(yù)算，評價項目的財務(wù)盈利能力，進(jìn)行投資決策，并從融資主體(企業(yè))的角度評價股東投資收益、現(xiàn)金流量計劃及債務(wù)清償能力。

組織可行性

制定合理的項目實施進(jìn)度計劃、設(shè)計合理組織機(jī)構(gòu)、選擇經(jīng)驗豐富的管理人員、建立良好的協(xié)作關(guān)系、制定合適的培訓(xùn)計劃等，保證項目順利執(zhí)行。

經(jīng)濟(jì)可行性

主要是從資源配置的角度衡量項目的價值，評價項目在實現(xiàn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)、有效配置經(jīng)濟(jì)資源、增加供應(yīng)、創(chuàng)造就業(yè)、改善環(huán)境、提高人民生活等方面的效益。

社會可行性。主要分析項目對社會的影響，包括政治體制、方針政策、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、法律道德、宗教民族、婦女兒童及社會穩(wěn)定性等。

分類

可行性研究報告分為：政府審批核準(zhǔn)用可行性研究報告和融資用可行性研究報告。

（1）審批核準(zhǔn)用的可行性研究報告?zhèn)戎仃P(guān)注項目的社會經(jīng)濟(jì)效益和影響；

（2）融資用報告?zhèn)戎仃P(guān)注項目在經(jīng)濟(jì)上是否可行。具體概括為：政府立項審批，產(chǎn)業(yè)扶持，銀行貸款，融資投資、投資建設(shè)、境外投資、上市融資、中外合作、股份合作、組建公司、征用土地、申請高新技術(shù)企業(yè)等各類可行性報告。

作用及定位

大中型投資項目通常需要報請地區(qū)或者國家發(fā)改委立項備案。受投資項目所在細(xì)分行業(yè)、資金規(guī)模、建設(shè)地區(qū)、投資方式等不同影響，項目可行性研究報告（立項報告為簡版可行性研究報告）均有不同側(cè)重。為了保證項目順利通過發(fā)改委批準(zhǔn)完成立項備案，可行性研究報告的編制必須由專業(yè)有經(jīng)驗的咨詢機(jī)構(gòu)協(xié)助完成重要性和組成項目可行性研究分類

1、一般機(jī)會研究

鑒別與發(fā)展投資機(jī)會、形成投資意向，提供可供選擇的項目發(fā)展方向和投資領(lǐng)域。包括地區(qū)研究、部門研究、資源研究、政策研究等內(nèi)容。

2、特定項目機(jī)會研究

主要用于篩選項目，提出項目建議。比一般機(jī)會研究更深入、更具體。包括市場研究、外部環(huán)境分析、優(yōu)勢分析、論證結(jié)論。以項項目建議書的形式出據(jù)項目相關(guān)者。

3、方案策劃

根據(jù)項目的目標(biāo)與功能要求，進(jìn)行總體規(guī)劃與設(shè)計。作為可行性研究的前提與實施的依據(jù)。主要包括功能與目標(biāo)分析，有總目標(biāo)、分目標(biāo)、技術(shù)指標(biāo)、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、環(huán)境指標(biāo)等指標(biāo)；總體方案設(shè)想，有概念創(chuàng)新、方案設(shè)想等內(nèi)容；總體方案規(guī)劃，有布局、規(guī)模、指標(biāo)等內(nèi)容；各部分功能設(shè)計，有子系統(tǒng)功能、聯(lián)系等內(nèi)容；方案選擇與確定，有技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境、風(fēng)險、周期比較、確定一到兩個方案進(jìn)一步研究與論證等內(nèi)容。

4、初步可行性研究

對項目進(jìn)行初步的論證和估計，分析前途、關(guān)鍵技術(shù)或管理與制度問題、相關(guān)研究與工作確定?；卮鸨匾浴r間周期、資源需求、資金籌措、利益、合理、風(fēng)險等問題。主要包括市場與生產(chǎn)能力，有市場預(yù)測、經(jīng)營渠道、價格、銷量等內(nèi)容；資源投入量分析，主要有建設(shè)與運(yùn)行過程的資源需求；選址，有地點選擇、場地選擇等內(nèi)容；項目總設(shè)計，主要有規(guī)劃、工藝、設(shè)備、土建、技術(shù)、進(jìn)度、投資額、成本等內(nèi)容；收益估算，主要有經(jīng)濟(jì)性、技術(shù)性、環(huán)境結(jié)論等內(nèi)容。

5、詳細(xì)可行性研究

在決策前對項目有關(guān)的工程、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境、政策等方面的條件和情況做詳盡、系統(tǒng)、全面的調(diào)查、研究與分析，對各種可能的建設(shè)方案和技術(shù)與工程方案進(jìn)行充分的比較論證，對項目完成后的經(jīng)濟(jì)效益、國民經(jīng)濟(jì)和社會效益進(jìn)行預(yù)測和評價，是項目評估和決策的依據(jù)。主要包括總論，主要有背景、必要性、依據(jù)和范圍需求預(yù)測；項目規(guī)模，主要有國內(nèi)外需求、能力、競爭力、技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析等內(nèi)容；資源情況，主要有原材料、設(shè)施、燃料、人員、技術(shù)、裝備等內(nèi)容；項目實施條件與地點選擇，主要有地理地形、氣象水文、地質(zhì)、交通運(yùn)輸、通訊、水、電、氣、地點選擇與比較等內(nèi)容；設(shè)計方案，主要有范圍、方法、進(jìn)度、工作量等內(nèi)容；組織建設(shè)方案，主要有機(jī)構(gòu)設(shè)置、人員招募與培訓(xùn)等內(nèi)容；投資估算與資金籌措方案；社會及經(jīng)濟(jì)效果評價；環(huán)境評價，主要有保護(hù)、影響等內(nèi)容。

項目評估

由第三方根據(jù)政策、法規(guī)、方法、參數(shù)和條例等因素，從項目的國民經(jīng)濟(jì)、社會角度出發(fā)，對項目的必要性、條件、市場、技術(shù)、環(huán)境、效益等進(jìn)行全面評價，判斷其是否可行，審查可行性研究報告的可靠性、真實性和客觀性，為審批項目提供決策依據(jù)。

評估依據(jù)有項目建議書、批準(zhǔn)文件、可行性研究報告、申請報告、初審意見、有關(guān)協(xié)議文件等內(nèi)容；評估程序主要有成立評

估小組、資料審查分析、調(diào)查分析、論證、編寫評估報告、討論修訂、專家論證會、出具評估報告等步驟；項目評估內(nèi)容主要有項目概況評估、必要性評估、條件評估、方案評估、標(biāo)準(zhǔn)評估、進(jìn)度評估、效益評估、費用評估、風(fēng)險評估等內(nèi)容；評估報告內(nèi)容大綱主要有項目概況、詳細(xì)評估意見、總結(jié)建議等內(nèi)容。商業(yè)計劃書與投資價值分析報告

1、商業(yè)計劃書

明確表述項目提供的產(chǎn)品或服務(wù)、有利或不利條件、進(jìn)度、風(fēng)險，計劃等信息，為項目管理提供分析基礎(chǔ)和信息交流依據(jù)，指導(dǎo)今后項目實施工作，增加各相關(guān)方的信心與興趣。內(nèi)容包括計劃、產(chǎn)品或服務(wù)介紹、人員及組織結(jié)構(gòu)、市場預(yù)測、風(fēng)險估計、經(jīng)營策略等部分。

2、投資價值分析報告

投資價值分析報告主要由項目立項方為潛在投資者或授信部門提供的旨在吸引投資或貸款的項目推介報告。主要包括產(chǎn)業(yè)機(jī)會，主要有行業(yè)、政策、區(qū)域等內(nèi)容；企業(yè)素質(zhì)，主要有經(jīng)營、財務(wù)、人才、管理、文化、技術(shù)等幾方面內(nèi)容； 競爭優(yōu)勢，主要有產(chǎn)權(quán)、治理結(jié)構(gòu)、組織結(jié)構(gòu)、技術(shù)、產(chǎn)品等內(nèi)容；潛在價值，主要有競爭力、盈利、市場、技術(shù)等幾方面內(nèi)容；風(fēng)險，主要有技術(shù)、經(jīng)營、行業(yè)、市場、政策等幾方面內(nèi)容；最后是結(jié)論。