第一篇：房地產(chǎn)開發(fā)試題

一、單向選擇題：（每題1分，共30題，每題的被選答案中只有一個(gè)是最符合題意，請?jiān)陬}后括號內(nèi)填入相應(yīng)的編號）

1． 考慮房地產(chǎn)的投資特性時(shí)，一般認(rèn)為購買銷售自行車的店鋪比購買生產(chǎn)自行車的廠

房的投資風(fēng)險(xiǎn)小。這是因?yàn)榍罢弑群笳呔哂校海–）

A.更長的經(jīng)濟(jì)壽命B.更顯著的個(gè)異性

C.更強(qiáng)的適應(yīng)性D.更專業(yè)的物業(yè)管理

2． 下列房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)中，屬于系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的是（B）

A.比較風(fēng)險(xiǎn)B.通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)

C.時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)D.資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)

3． 某投資市場的平均收益率為12%，銀行貸款利率為5.17%，國債收益率為3.5%，房

地產(chǎn)投資市場的風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)系數(shù)為0.5，那么，當(dāng)前房地產(chǎn)投資的折現(xiàn)率為（C）

A.3.5%B.5.17%

C.7.15%D.8.59%

4． 某市2003年新開工的房屋建筑面積為90萬平方米，2002年未完工轉(zhuǎn)入2003年繼

續(xù)施工的房屋建筑面積為30萬平方米，2003年竣工的房屋建筑面積為80萬平方米，那么，該市房屋的平均建設(shè)周期為（B）

A.0.5年B.1.5年

C.2年D.3年

5． 下列關(guān)于房地產(chǎn)市場特性的表述中，那一項(xiàng)不是房地產(chǎn)市場具有的特性（C）

A.供給非同質(zhì)性B.需求多樣性

C.競爭充分性D.交易復(fù)雜性

6． 產(chǎn)生房地產(chǎn)價(jià)格泡沫的主要誘因是：（C）

A.土地稀缺B.城市化進(jìn)程快

C.投機(jī)需求膨脹D.過度開發(fā)

7． 房地產(chǎn)投資決策分析主要包括項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)和（）兩部分。（Ｂ）

A.價(jià)格分析B.市場分析

C.產(chǎn)品分析D.成本分析

8． 由城市規(guī)劃管理部門核發(fā)的（），主要規(guī)定了用地性質(zhì)、位置和界限（C）

A.選址規(guī)劃意見通知書B.規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書

C.建設(shè)用地規(guī)劃許可證D.建設(shè)工程規(guī)劃許可證

9． 房地產(chǎn)商根據(jù)消費(fèi)者對物業(yè)品牌的認(rèn)知價(jià)值來制定價(jià)格的方法，屬于（B）

A.成本導(dǎo)向定價(jià)法B.購買者導(dǎo)向定價(jià)法

C.競爭導(dǎo)向定價(jià)法D.市場導(dǎo)向定價(jià)法

10． 下列關(guān)于市場容量概念的表述中，正確的是：（C）

A.潛在市場>服務(wù)市場>有效市場>合格的有效市場

B.潛在市場>有效市場> 服務(wù)市場>合格的有效市場

C.潛在市場>有效市場>合格的有效市場>服務(wù)市場

D.潛在市場>服務(wù)市場>合格的有效市場> 有效市場

11． 某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)過市場調(diào)研后，決定在某城市開發(fā)供老年人居住的“銀發(fā)

公寓”。那么，開發(fā)商在目標(biāo)市場選擇過程中采用什么模式（D）

A.選擇專業(yè)化B.產(chǎn)品專業(yè)化

C.大量定制D.單一市場集中化

12． 企業(yè)盈利水平與企業(yè)規(guī)模、市場份額均有關(guān)的行業(yè)是：（A）

A.批量行業(yè)B.僵滯行業(yè)

C.分塊行業(yè)D.專業(yè)化行業(yè)

13． 已知年利率為14%，則按季度計(jì)息時(shí)的實(shí)際年利率為：（C）

A.14.55%B.14.68%

C.14.75%D.15.01%

14． 下列關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目靜態(tài)評價(jià)指標(biāo)的表述中，不正確的是：（A）

A.成本利潤率是年成本利潤率

B.成本利潤率是開發(fā)經(jīng)營期的成本利潤率

C.投資利潤率是項(xiàng)目經(jīng)營期內(nèi)年平均利潤總額與項(xiàng)目總投資的比率

D.投資利潤率是項(xiàng)目經(jīng)營期內(nèi)一個(gè)正常年份的年利潤總額與項(xiàng)目總投資的比率

15． 某物業(yè)的購買價(jià)格為60萬元，其中20萬元為金融機(jī)構(gòu)提供的抵押貸款，在正

常經(jīng)營期內(nèi)，年租金收入為10萬元，年運(yùn)營費(fèi)用為5萬元，年還本付息額為2萬

元，所得稅率為33%，則該項(xiàng)投資的稅前現(xiàn)金回報(bào)率為：（A）

A.7.5%B.8.3%

C.12.5%D.16.7%

16． 對于一般商用房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，其償債備付率至少應(yīng)大于（B）

A.1.2B.1.5

C.1.8D.2.0

17． 某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的表面收益率為18%，年租金增長率為8%，通貨膨脹率為

6%，則該房地產(chǎn)投資的實(shí)際收益率為（C）

A.9.26%B.10%

C.11.32%D.12%

A.B.C.D.18． 某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的總投資為5000萬元，其中投資者投入的權(quán)益資本為2000

萬元，經(jīng)營期內(nèi)的年平均利潤總額為600萬元，年平均稅后利潤為480萬元，則該

投資項(xiàng)目的資本金利潤率為：（D）

A.12%B.20%

C.24%D.30%

19． 盈虧平衡分析結(jié)果顯示：甲項(xiàng)目當(dāng)售價(jià)下降30%、成本上升60%時(shí)，開發(fā)利

潤（稅前）為0；乙項(xiàng)目當(dāng)售價(jià)下降20%、成本上升50%時(shí)，開發(fā)利率（稅前）為

0。因此，在抵御售價(jià)和成本變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)的能力方面，以下那種情況是正確的（A）

A.甲項(xiàng)目強(qiáng)于乙項(xiàng)目B.乙項(xiàng)目強(qiáng)于甲項(xiàng)目

C.甲項(xiàng)目于乙項(xiàng)目一樣強(qiáng)D.不能確定哪個(gè)項(xiàng)目強(qiáng)

20． 房地產(chǎn)項(xiàng)目的臨界點(diǎn)分析，是分析計(jì)算一個(gè)或多個(gè)風(fēng)險(xiǎn)因素變化而使房地產(chǎn)項(xiàng)

目達(dá)到以下那種情況的極限值（B）

A.利潤為零B.允許的最低經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)

C.最大的費(fèi)用D.最大利潤

21． 下列因素中，屬于房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目主要不確定因素的是：(B)

A.容積率B.空置率

C.利息備付率D.成本利潤率

22． 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資估算的費(fèi)用構(gòu)成中屬于（C）

A.土地費(fèi)用B.前期工程費(fèi)

C.房屋開發(fā)費(fèi)D.管理費(fèi)用

23． 下列貸款中，不屬于房地產(chǎn)開發(fā)貸款的是：（B）

A.土地購置貸款B.土地儲(chǔ)備貸款

C.土地開發(fā)貸款D.建設(shè)貸款

24． 下列選項(xiàng)中，不計(jì)入收益性物業(yè)經(jīng)營費(fèi)用的是（A）

A.抵押貸款還本付息B.管理人員工資

C.公共設(shè)施維修費(fèi)D.保險(xiǎn)費(fèi)

25． 下列關(guān)于計(jì)算貸款綜合風(fēng)險(xiǎn)度的系數(shù)表述中，不正確的是（A）

A.企業(yè)信用等級越高，信用等級系數(shù)值越高

B.貸款期限越長，期限系數(shù)值越大

C.項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)越大，風(fēng)險(xiǎn)等級系數(shù)值越大

D.用商品房抵押相對于用其他房屋和建筑物抵押，貸款方式系數(shù)值較低

26． 王某打算承租某寫字樓的一個(gè)單元，在可出租面積的計(jì)算上與業(yè)主發(fā)生了分

歧，后經(jīng)測量得出以下數(shù)據(jù)：出租單元內(nèi)使用面積30平方米，外墻面積6平方米，單元間分隔墻面積8平方米，公攤面積3平方米，那么，可出租面積應(yīng)是（B）

A.33平方米B.40平方米

C.43平方米D.47平方米

27． 物業(yè)管理公司在選擇零售商作為零售商業(yè)的租戶時(shí)，首先要考慮的因素是（D）

A.零售商的財(cái)務(wù)能力B.零售商所需要的服務(wù)

C.零售商組合與位置分配D.零售商的聲譽(yù)

28． 某零售商擁有的一出租物業(yè)的原值為5000萬元，年租金收入為600萬元，則

該單位應(yīng)繳納的年房產(chǎn)稅數(shù)額為：（D）

A.42.0萬元B.50.4萬元

C.60.0萬元D.72.0萬元

29． 金融機(jī)構(gòu)發(fā)放個(gè)人住房抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)來自（D）

A.申請貸款的購房者B.開發(fā)商

C.政府D.申請貸款的購房者和開發(fā)商

30． 房地產(chǎn)置業(yè)投資者能夠容忍較低收益率的原因是因?yàn)椋海ˋ）

A.房地產(chǎn)具有增值保值特性B.擁有房地產(chǎn)容易得到稅收的好處

C.房地產(chǎn)的使用壽命長D.擁有房地產(chǎn)易于得到金融機(jī)構(gòu)的支持

二、多項(xiàng)選擇題（共10題，每題2分。每題的被選答案中，又兩個(gè)或兩個(gè)以上符合題

意的答案，請?jiān)陬}后的括號內(nèi)填入相應(yīng)的編號。錯(cuò)選或多選均不得分，少選，但選擇

正確的每個(gè)選項(xiàng)得0.5分）

1． 一般來說，房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析主要包括：（ACDE）

A.投入資金的安全性B.項(xiàng)目定位的科學(xué)性

C.期望受益的可靠性D.投資項(xiàng)目的變現(xiàn)性

E.資產(chǎn)管理的復(fù)雜性

2． 房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)包括：(ABCD)

A.總量結(jié)構(gòu)B.區(qū)域結(jié)構(gòu)

C.產(chǎn)品結(jié)構(gòu)D.供求結(jié)構(gòu)

E.資金結(jié)構(gòu)

3． 從房地產(chǎn)自然周期和投資周期之間的關(guān)系來看，投資周期滯后于自然周期變化的情

況出現(xiàn)在（A.B.）

A.第一階段B.第二階段的初期

C.第三階段初期D.第三階段

E.第四階段

4． 制定租售方案的工作內(nèi)容主要包括（ACE）

A.租售方式的選擇B.宣傳手段選擇

C.租售進(jìn)度安排D.廣告設(shè)計(jì)及安排

E.租售價(jià)格的確定

5． 隨著市場細(xì)分化研究的深入，在房地產(chǎn)營銷中引入了“彌隙市場”的概念，彌隙市

場的特點(diǎn)包括：（AB）

A.消費(fèi)者愿意支付較高的價(jià)格B.企業(yè)處于領(lǐng)導(dǎo)地位

C.消費(fèi)者以年輕人為主D.商品住宅多為豪宅

E.以投資者購買為主

6．按照消費(fèi)者對產(chǎn)品兩種屬性的重視程度進(jìn)行劃分，形成不同偏好的細(xì)分市場的模

式有（ABD）

A.同質(zhì)偏好市場B.分散偏好市場

C.個(gè)別偏好市場D.集群偏好市場

E.彌隙市場

7． 現(xiàn)金流量圖是進(jìn)行復(fù)利計(jì)算和投資分析的有效輔助工具，現(xiàn)金流量圖中的時(shí)間點(diǎn)

“零”是：（ACE）

A.資金運(yùn)動(dòng)的時(shí)間始點(diǎn)B.日歷年度的年初

C.某一基準(zhǔn)時(shí)刻D.不能出現(xiàn)現(xiàn)金流的時(shí)間點(diǎn)

E.既可有現(xiàn)金流入，也可有現(xiàn)金流出的時(shí)間點(diǎn)

8． 在計(jì)算房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的償債備付率時(shí)，可用于還本付息的資金包括（ABD）

A.折舊和攤銷B.在成本中列支的利息費(fèi)用

C.投資回報(bào)D.未分配利潤

E.權(quán)益融資

9． 房地產(chǎn)置業(yè)投資的經(jīng)濟(jì)效果主要表現(xiàn)在：（BDE）

A.企業(yè)實(shí)力提升B.租金收入

C.對社會(huì)貢獻(xiàn)增加D.物業(yè)增值

E.物業(yè)權(quán)益份額增加

10． 房地產(chǎn)開發(fā)前期的規(guī)劃管理包括（A.B.CD）

A.開發(fā)項(xiàng)目的選址定點(diǎn)審批B.規(guī)劃條件的審批

C.規(guī)劃設(shè)計(jì)方案審批D.核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證

E.核發(fā)建設(shè)用地批準(zhǔn)書

11． 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)的基本報(bào)表包括：（BCDE）

A.總投資估算表B.現(xiàn)金流量表

C.資金來源與運(yùn)用表D.損益表

E.資產(chǎn)負(fù)債表

12． 以出讓方式取得城市熟地的土地使用權(quán)時(shí)，土地使用權(quán)出讓的地價(jià)款包括

（BCE）

A.建筑安裝工程費(fèi)B.土地使用權(quán)出讓金

C.拆遷補(bǔ)償費(fèi)D.公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)

E.城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)

13． 債務(wù)融資的資金融出方所獲得的報(bào)酬有（BC）

A.項(xiàng)目投資形成的可分配利潤B.協(xié)議中所規(guī)定的貸款利息

C.協(xié)議中規(guī)定的有關(guān)費(fèi)用D.租售收益

E.股息

14． 物業(yè)管理企業(yè)在確定寫字樓租金時(shí)，一般要考慮的主要因素有（ACD）

A.可出租或可使用面積B.出租方的商業(yè)信譽(yù)

C.基礎(chǔ)租金與市場租金D.出租單元的室內(nèi)裝修

E.物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績

15． 影響房地產(chǎn)市場區(qū)域形狀和大小的關(guān)鍵因素有（ACDE）

A.自然特征、如山地和河流等B.細(xì)分市場

C.人口密度的大小D.該區(qū)域發(fā)展的類型和范圍

E.競爭性項(xiàng)目的區(qū)域

三、判斷題（每題2分，共10題，請根據(jù)判斷結(jié)果，在題后的括號內(nèi)用√表示正確，用×表示錯(cuò)誤。如果是錯(cuò)誤的，請說出錯(cuò)誤的理由，1． 當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)投資者將建成后的房地產(chǎn)用于出售、出租或經(jīng)營時(shí)，其投資均屬長期

投資。（×）

2． 購買住房抵押支持證券的個(gè)人和機(jī)構(gòu)，是房地產(chǎn)間接投資者（√）

3． 在進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析時(shí)，期望收益的標(biāo)準(zhǔn)方差值越小，表明該項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)越大（×）

4． 通貨膨脹對房地產(chǎn)投資只有負(fù)面影響。（×）

5． 房地產(chǎn)空間市場決定房地產(chǎn)租金，房地產(chǎn)資產(chǎn)市場決定房地產(chǎn)價(jià)格（√）

6． 房地產(chǎn)自然周期的第三階段始于供求的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，此時(shí)房地產(chǎn)空置率低于合理空置

率。（√）

7． 當(dāng)某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的基準(zhǔn)收益率大于銀行的貸款率，且該項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上又是可行的，那么其資本金的內(nèi)部收益率就大于全投資的內(nèi)部收益率（√）

8． 在房地產(chǎn)開發(fā)中，開發(fā)商所投入的資金大部分以固定資產(chǎn)的形式存在于房地產(chǎn)商品

中，所以對開發(fā)商來說，不論其開發(fā)模式如何，其投入開發(fā)的資金大部分均不屬于

流動(dòng)資金性質(zhì)。（×）

9． 開發(fā)商成本利潤率是開發(fā)經(jīng)營期的利潤率，且年成本利潤率不等于成本利潤率除以

開發(fā)經(jīng)營期的年數(shù)。（√）

10． 在房地產(chǎn)投資分析中，若不能確定各風(fēng)險(xiǎn)因素未來發(fā)生的概率，則盈虧平衡分

析就無法進(jìn)行。（×）

11． 在非線性盈虧平衡分析中，有可能出現(xiàn)多個(gè)盈虧平衡點(diǎn)（√）

12． 假如房地產(chǎn)項(xiàng)目的全投資收益率大于銀行貸款利率，則房地產(chǎn)開發(fā)商的權(quán)益投

資比例越高，其資本金的收益率也越高。（√）

13． 雖然開發(fā)商以在建工程作抵押在某銀行辦理了開發(fā)建設(shè)貸款，但該在建工程在竣工驗(yàn)收之前仍可被銷售（√）

14． 個(gè)人住房抵押貸款屬于購房者的消費(fèi)信貸，通常與開發(fā)商沒有直接關(guān)系，因此

無論是期房還是現(xiàn)房，金融機(jī)構(gòu)發(fā)放的個(gè)人住房抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)只來自于申請貸款的購房者。（×）

四、計(jì)算題（共30分）

１． 某購房者向銀行申請了以等比增速方式還款的個(gè)人住房抵押貸款。如果該貸款的年利率為5.75%，期限為15年，按月償還，首次月還款額為2000元，月還款額的增長率為0.2%，求該購房者在第5年第6個(gè)月的還款額。（2223。4）

２．購置某物業(yè)用于出租經(jīng)營，購買價(jià)格為100萬元，從購買后的下一年開始由租金收入，年凈租金收入為20萬元，現(xiàn)金收支均發(fā)生在年初，目標(biāo)收益率為10%，則該項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)投資回收期為多少？（7.27 年）

3．某開發(fā)商向銀行申請了年利率為6%，期限為10年、按年等額償還的一筆總額為100萬的貸款，則該開發(fā)商第一年的還本收益為多少？（7。59）

4．某房地產(chǎn)投資者以300萬元購入一個(gè)店鋪用于出租經(jīng)營，資本金為100萬元，其余資金為金融機(jī)構(gòu)提供的利率為10%、期限為10年、按年等額還款的抵押貸款。如該店鋪第1年扣除還本付息后的凈租金收益為10萬元，則考慮還本收益（不考慮所得稅的影響）后的權(quán)益投資回報(bào)率為多少？（22.55%）

5．張某于2000年1月1日以50萬元購得一套住宅，購房款中的60%來自銀行提供的年利率為6%、期限為15年、按月等額償還的個(gè)人住房抵押貸款?，F(xiàn)張某擬于2005年1月1日將此套住宅連同與之相關(guān)的抵押貸款債務(wù)轉(zhuǎn)讓給李某。根據(jù)李某的要求，銀行為其重新安排了還款方案，貸款期限從2005年1月1日至2014年12月31日，年利率為6%，按月等比遞增還款（月等比遞增比率為0.2%），問李某在新還款方案下的首次月還款額為多少？

（2269.32元）

6． 項(xiàng)目的總開發(fā)價(jià)值為1個(gè)億，總開發(fā)成本中除土地成本以外為6千萬。土地面積為2000平方米，容積率為5，開發(fā)周期為2年，年貸款利率為10%，開發(fā)商期望成本利潤率為20%，則投資者可接受的最大樓面地價(jià)為：(1928)

第二篇：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)試題及答案

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算習(xí)題

一、單項(xiàng)選擇題

1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為將一處商品房出租而對其進(jìn)行了裝修，發(fā)生的裝修費(fèi)應(yīng) 在（）賬戶中核算。

A 主營業(yè)務(wù)成本B 開發(fā)成本

C 出租開發(fā)產(chǎn)品D 開發(fā)間接費(fèi)用

2.對出租的商品房進(jìn)行修理，發(fā)生的修理費(fèi)應(yīng)記入()賬戶。Ａ 主營業(yè)務(wù)成本B 開發(fā)成本

Ｃ 開發(fā)間接費(fèi)用D 開發(fā)產(chǎn)品

3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對周轉(zhuǎn)房進(jìn)行了修理，其修理費(fèi)用應(yīng)記入()賬戶。Ａ 開發(fā)產(chǎn)品B 主營業(yè)務(wù)成本

Ｃ 開發(fā)間接費(fèi)用D 銷售費(fèi)用

4.分期收款開發(fā)產(chǎn)品的成本應(yīng)()結(jié)轉(zhuǎn)。

Ａ 在合同成立時(shí)一次B 按收款比例

Ｃ 在全部房款收齊后D 按月

5.開發(fā)成本中的公共配套設(shè)施費(fèi)包括開發(fā)項(xiàng)目內(nèi)的()設(shè)施支出。

A 照明B 鍋爐

C 環(huán)衛(wèi)D 供電

6.()屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的其他業(yè)務(wù)收入。Ａ 出租開發(fā)產(chǎn)品租金收入B 配套設(shè)施銷售收入

C 土地轉(zhuǎn)讓收入D 商品房售后服務(wù)收入

二、多項(xiàng)選擇題

1.周轉(zhuǎn)房計(jì)提攤銷額應(yīng)借記()賬戶。

Ａ 開發(fā)成本B主營業(yè)務(wù)成本

C 開發(fā)間接費(fèi)用D周轉(zhuǎn)房攤銷

2.開發(fā)成本中的基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)包括開發(fā)小區(qū)的()工程支出。Ａ 綠化B 排污

Ｃ 居委會(huì)D 自行車柵

3.開發(fā)成本中的前期工程費(fèi)包括()。

A 土地征用費(fèi)B 勘察測繪費(fèi)

Ｃ 規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)D 項(xiàng)目可行性研究費(fèi)

4.企業(yè)代管房發(fā)生的收入與支出應(yīng)在()賬戶中核算。

A 主營業(yè)務(wù)收入B 其他業(yè)務(wù)收入

C 主營業(yè)務(wù)成本D 其他業(yè)務(wù)成本

5.開發(fā)成本中的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)包括()。

A 耕地占用稅B 三通一平費(fèi)

Ｃ 勞動(dòng)力安置費(fèi)D 安置動(dòng)遷用房支出

6.企業(yè)在房屋建設(shè)過程中進(jìn)行的建筑安裝工程，如采用自營方式的，即房地

產(chǎn)開發(fā)企業(yè)組織自有的工程隊(duì)進(jìn)行施工，其發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)，根據(jù)實(shí)際情況

可以通過()賬戶進(jìn)行核算。

Ａ 開發(fā)成本－房屋開發(fā)B 工程施工

Ｃ 開發(fā)產(chǎn)品D 施工間接費(fèi)用

7.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的房屋包括()。

A 商品房B 經(jīng)營房

Ｃ 周轉(zhuǎn)房D 代建房

三、判斷題

1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)商品房過程中發(fā)生的配套設(shè)施工程支出都可以計(jì)入

商品房成本。(F)

2.土地開發(fā)過程中發(fā)生的費(fèi)用，都應(yīng)在 “開發(fā)成本-土地開發(fā)”賬戶中核算。

(F)

3.公共配套設(shè)施與商品房非同步建設(shè)時(shí)，對應(yīng)負(fù)擔(dān)的配套設(shè)施費(fèi)，可采用預(yù)提方法，預(yù)先計(jì)人商品房成本。(T)

4.商品房售后服務(wù)收入屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的其他業(yè)務(wù)收入。(T)

四、業(yè)務(wù)題

1.盛達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)興隆小區(qū)，開發(fā)規(guī)劃建造商品住宅31200平方米，郵局300

平方米、鍋爐房90平方米，其中郵局建好后將有償轉(zhuǎn)讓給市郵政局。該小區(qū)發(fā)生的土地征

用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)按各項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品的建筑面積進(jìn)行分配。

興隆小區(qū)在開發(fā)過程中，發(fā)生了下列有關(guān)開發(fā)業(yè)務(wù)：

(1)用銀行存款支付土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)13 400 000元、前期工程費(fèi)420 000元、基

礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)6 740 000 元。

借：開發(fā)成本-土地開發(fā)20560 000

貸:銀行存款20560 000

(2)土地開發(fā)完工，結(jié)轉(zhuǎn)其開發(fā)成本，分配對象 占地面積 分配比率 土地征收及拆遷 前期工程費(fèi) 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 合計(jì)

商品住宅 31200 99.60% 13346400 418320 6713040 20477760 郵電局 30 0.10% 13400 420 6740 20560

鍋爐房

合計(jì) 90 31320 0.30% 40200 1260 20220 100 13 400 000 420 000 6 740 000 61680 20560000

借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本20477760

——配套設(shè)施開發(fā)成本（郵電局）

20560

——配套設(shè)施開發(fā)成本（鍋爐房）

61680

貸：開發(fā)成本——土地開發(fā)20560000

(3)將建筑面積3120平方米的1號樓商品住宅的建筑安裝工程發(fā)包給中華建筑公司施工，工程標(biāo)價(jià)為2 560 000 元，已預(yù)付工程款2 000000 元，工程完工驗(yàn)收后用銀行存款支付余款。

借：開發(fā)成本——土地開發(fā)2560000

貸：預(yù)付賬款2000000

銀行存款560000

(4)用銀行存款支付各項(xiàng)開發(fā)間接費(fèi)用501200 元。

借：開發(fā)間接費(fèi)用501200

貸：銀行存款501200

(5)經(jīng)分配，1號樓應(yīng)負(fù)擔(dān)開發(fā)間接費(fèi)用8 000 元。

借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)8000

貸：開發(fā)間接費(fèi)用8000

(6)鍋爐房工程完工，結(jié)算工程價(jià)款350 000 元。

借：開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)成本350000

貸:應(yīng)付賬款350000

（7）郵局工程完工，支付工程價(jià)款249 600元，并結(jié)轉(zhuǎn)其成本。

要求:為盛達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)公司對上述業(yè)務(wù)作出會(huì)計(jì)處理。

借：開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)249600

貸：銀行存款249600

2.興業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)公同接受市電信公司的委托，代為建設(shè)辦公樓;發(fā)生下列經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù):

用銀行存款支付土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)等共計(jì)320000 元，結(jié)轉(zhuǎn)應(yīng)付建

筑安裝工程費(fèi)4600 000 元，應(yīng)負(fù)擔(dān)開發(fā)間接費(fèi)用20 000 元。工程完工驗(yàn)收合格;結(jié)

轉(zhuǎn)其開發(fā)成本。

要求:為興業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)公司對上述業(yè)務(wù)作出會(huì)計(jì)處理。

3.康樂房地產(chǎn)開發(fā)公司于2010 年4 月份將一幢開發(fā)完工的商品房采用分期收款方式出售給江南紡織廠作為職工宿舍，房屋售價(jià)3600000元。雙方合同規(guī)定，價(jià)款分三次支付:第一次在2010年5月移交房屋時(shí)支付價(jià)款的50%;第二次在2010 年9 月支付價(jià)款的30%;第三次在2010 年12 月將價(jià)款全部付清。該商品房開發(fā)成本為3 000 000 元。要求:為康樂房地產(chǎn)開發(fā)公司對上述業(yè)務(wù)作出會(huì)計(jì)處理。

4.鴻利房地產(chǎn)開發(fā)公司在2010 發(fā)生了下列有關(guān)出租開發(fā)產(chǎn)品的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù):

（1）企業(yè)開發(fā)的一幢商品房于4月份完工，經(jīng)計(jì)算其實(shí)際開發(fā)成本為1500000元，5 月份簽訂出租合同，將其用于出租。

（2）每月計(jì)提該出租房的攤銷額，出租房的預(yù)計(jì)攤銷年限為60年，預(yù)計(jì)凈殘值率為4%。

（3）l0月份該房承租人退租，公司委托江南建筑公司對該出租房進(jìn)行裝修，裝修完工用銀行存款支付裝修費(fèi)共3OO 000 元。

（4）12月份將裝修后的該出租房對外銷售，收入價(jià)款2 000 000元存人銀行。

要求:為鴻利房地產(chǎn)開發(fā)公司對上述業(yè)務(wù)作出會(huì)計(jì)處理。

5.大華房地產(chǎn)開發(fā)公司發(fā)生了下列周轉(zhuǎn)房業(yè)務(wù):

(1)為安置安民小區(qū)的動(dòng)遷居民，將其建造的57號樓作為周轉(zhuǎn)房，實(shí)際成本為2600000元。

(2)大華公司計(jì)提57號樓周轉(zhuǎn)房的月攤銷額5 000 元。

(3)57號樓周轉(zhuǎn)房發(fā)生修理費(fèi)用20O00元，以銀行存款支付。

(4)57號樓周轉(zhuǎn)房使用兩年后，公司將其作為商品房對外銷售，售房收人3700000元，已存入銀行，該房累計(jì)攤銷額為120 000 元(5 000x24)。

要求，為大華房地產(chǎn)開發(fā)公司對上述業(yè)務(wù)作出會(huì)計(jì)處理。

6.盛宏房地產(chǎn)開發(fā)公司發(fā)生了下列業(yè)務(wù):

(1)公司出售商品住宅一棟，取得價(jià)款收入7 600000元，己存入銀行，該住宅的實(shí)際開發(fā)成本為6 200 000 元。

(2)公司出租寫字樓一棟，收到本月租金收入100000元，已存入銀行。同時(shí)計(jì)提月攤銷額10000元。

(3)公司為某公司代建辦公樓一幢，按照代建合同規(guī)定，竣工后一次結(jié)算。該工程本月已全部竣工驗(yàn)收合格，同委托方結(jié)算工程價(jià)款310000元，其代建工程開發(fā)成本為 2200000 元。

(4)公司出售剩余材料，收到價(jià)款45000元，己存人銀行，該材料的成本為40000元。

要求:為盛宏房地產(chǎn)開發(fā)公司對上述業(yè)務(wù)作出會(huì)計(jì)處理。

7.安達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)公司2008年初開始開發(fā)甲、乙兩塊土地。甲土地為商品用土地，竣工后對外銷售;乙土地為自用建設(shè)場地，計(jì)劃用于本公司樓盤建設(shè)。本月發(fā)生經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)如下:

(1)以銀行存款支付土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)15000000元，其中:甲土地7 000 000元，乙土地8 000 000 元，(2)以銀行存款支付項(xiàng)目可行性研究及勘查測繪費(fèi)500000元，其中;甲土地200000元，乙土地300 000 元。

(3)由第一建筑公司承包的土地開發(fā)基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工，結(jié)算應(yīng)付工程款650000元，其中:甲土地300000元;乙土地350 000 元。

(4)甲土地公共配套設(shè)施水塔竣工，結(jié)算應(yīng)付工程款180000元。

(5)結(jié)算土地應(yīng)負(fù)擔(dān)的開發(fā)間接費(fèi)用100 000元，其中甲土地60 000元、乙土地40000元。

（6）月末，甲土地開發(fā)完成竣工驗(yàn)收，結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)成本。

要求：為安達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)公司對上述業(yè)務(wù)作出會(huì)計(jì)處理。

第三篇：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理試題

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理試題

一、單項(xiàng)選擇題（共35題，每題1分。）1.下列風(fēng)險(xiǎn)不屬于房地產(chǎn)投資系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的是（）A．通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn) B．周期風(fēng)險(xiǎn)

C．比較風(fēng)險(xiǎn)

D．變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)

答案：C．

解析：比較風(fēng)險(xiǎn)為個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)

2.某一時(shí)段房地產(chǎn)投資市場的平均收益率為15%，國家債券的收益率為4%，房地產(chǎn)市場相對于整個(gè)投資市場的風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)系數(shù)為0.4，那么，用資本資產(chǎn)定價(jià)模型確定的折現(xiàn)率應(yīng)為（）

A． 6% B．8.4% C．11% D．15%

答案：B．

解析：4%+0.4×（15%-4%）=8.4%

3.某開發(fā)商擬向銀行貸款1500萬元，借用5年一次還清，甲銀行貸款利率為17%，按年單利計(jì)息，乙銀行貸款年利率為16%，按月復(fù)利計(jì)息，問向（）貸款較經(jīng)濟(jì)。

A．甲銀行 B．乙銀行 C．甲乙同樣 D．無法比較

答案：A．

解析：甲銀行：1500+1500*17%*5=2775

乙銀行：1500+（1+16%/12）60=3320.7

1因此向甲銀行貸款較經(jīng)濟(jì)。4.房地產(chǎn)的（）性，決定了房地產(chǎn)市場是地區(qū)性的市場。A．不可移動(dòng)性 B． 適應(yīng)性 C． 各異性 D．相互影響性

答案：A．

解析：房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性，決定了房地產(chǎn)市場是地區(qū)性的市場。

5.已知某筆貸款的年利率為15%，借貸雙方約定按季度計(jì)息，該筆貸款的實(shí)際利率是（）

A．3.75% B．7.5% C．15% D．15.87%

答案：D．

解析：i=（1+r/m）m-1=（1+15%/4）4-1=15.87%

6.關(guān)于等額序列支付資金回收系數(shù)，下列表示正確的是（）

A．（P / A．，i，n）B．（A．/P，i，n）C．（A．/F，i，n）D．（F/A．，i，n）答案：B．

解析：（A．/P，i，n）為等額序列支付資金回收系數(shù)標(biāo)準(zhǔn)表示法。

7.單利計(jì)息與復(fù)利計(jì)息的區(qū)別在于（）

A．是否考慮資金的時(shí)間價(jià)值 B．是否考慮本金的時(shí)間價(jià)值

C．是否考慮先前計(jì)息周期累計(jì)利息的時(shí)間價(jià)值

D．采用名義利率還是實(shí)際利率

答案：C．

解析：單利計(jì)息與復(fù)利計(jì)息的區(qū)別在于是否考慮先前計(jì)息周期累計(jì)利息的時(shí)間價(jià)值。

8.居民購買住宅的行為屬于（）

A．習(xí)慣性購買行為 B．尋求多樣化購買行為

C．化解不協(xié)調(diào)購買行為 D．復(fù)雜購買行為

答案：D．

解析：居民購買住宅的行為就屬于復(fù)雜購買行為。

9.已知某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的購買投資為4500萬元，流動(dòng)資金為500萬元，如果投資者投入權(quán)益資本為1500萬元，經(jīng)營期內(nèi)年平均利潤總額為650萬元，年平均稅后利潤為500萬元，該投資項(xiàng)目的投資利潤率為（）

A．13.0% B．33.3% C．43.3% D．14.4%

答案：A．

解析：650/（4500+500）×100%=13.0%

10.下列各項(xiàng)費(fèi)用中，不屬于開發(fā)項(xiàng)目前期工程費(fèi)的是（）

A．三通一平費(fèi)用

B．工程造價(jià)咨詢費(fèi)

C．可行性研究費(fèi)用

D．水文地質(zhì)勘探費(fèi)

答案：B．

解析：工程造價(jià)咨詢費(fèi)屬于其它費(fèi)用。

11.工作主要任務(wù)是對投資項(xiàng)目或投資方向提出建議，該階段為（）階段。

A．投資機(jī)會(huì)研究

B．預(yù)可行性研究

C．初步可行性研究

D．詳細(xì)可行性研究

答案：A．

解析：投資機(jī)會(huì)研究主要任務(wù)是對投資項(xiàng)目或投資方向提出建議。

12.對個(gè)人住房貸款的的還款能力，國家規(guī)定，每筆住房貸款的月房產(chǎn)支出與收入比控制在（）以下。

A．40% B．50% C．60% D．70%

答案：B．

解析：每筆住房貸款的月房產(chǎn)支出與收入比控制在50%以下。

13.詳細(xì)性可行性研究階段投資估算的精度可達(dá)到（）

A．±5% B．±10 % C．±15% D．±20%

答案：B．

解析：詳細(xì)性可行性研究階段投資估算的精度可達(dá)±10 %.14.根據(jù)各地房地產(chǎn)收益水平，同類型的物業(yè)都存在一個(gè)適當(dāng)租金售價(jià)比例，一般情況下，住宅的售價(jià)大約相當(dāng)于（）的租金。

Ａ．50個(gè)月 Ｂ．100個(gè)月

C．10個(gè)月 D．10年

答案：B．

解析：一般情況下大約為100個(gè)月的租金，如果售價(jià)過高，那么對出租住宅的需求就會(huì)增加。

15.按（）細(xì)分，房地產(chǎn)市場可分為一級、二級、三級市場

A．交易形式 B．用途

C．目標(biāo)市場 D．存量增量

答案：D．

解析：按存量增量細(xì)分，通常將房地產(chǎn)市場劃分為三級市場：一級市場（土地使用權(quán)出讓市場）、二級市場（土地轉(zhuǎn)讓、新建商品房租售市場）、三級市場（存量房地產(chǎn)交易市場）。

16.邀請招標(biāo)是非公開招標(biāo)方式的一種。被邀請參加投標(biāo)的承包商通常在（）。

A．3個(gè)以上 B．5-10個(gè)之間 C．5個(gè)以上 D．3-10個(gè)之間 答案：D． 解析：按照規(guī)定，邀請招標(biāo)一般有3-10個(gè)之間。

17.（）是收集一手資料時(shí)最普遍采用的手段。

A．面訪 B．問卷 C．觀察 D．座談

答案：B．

解析：問卷是收集一手資料時(shí)最普遍采用的手段。

18.名義利率與實(shí)際利率的關(guān)系表述不正確的一項(xiàng)是（）

A．當(dāng)每年計(jì)息周期數(shù)m>1時(shí)，實(shí)際利率小于名義利率

B．當(dāng)每年計(jì)息周期數(shù)m=1時(shí)，實(shí)際利率等于名義利率

C．實(shí)際利率與名義利率更能反映資金的時(shí)間價(jià)值

D．名義利率越大，計(jì)息周期越短，實(shí)際利率與名義利率的差異就越大

答案：A．

解析：當(dāng)每年計(jì)息周期數(shù)m>1時(shí)，實(shí)際利率大于名義利率

19.流動(dòng)比率，下列說法不正確的是（）

A．流動(dòng)比率＝流動(dòng)資產(chǎn)總額/流動(dòng)負(fù)債總額×100％

B．又稱之為“銀行家比率”

C．又稱之為“二對一比率”。

D．在國際上銀行一般要求這一比率維持在100％以上

答案：D． 解析：在國際上銀行一般要求這一比率維持在200％以上。20.房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的成本利潤率等于（）乘以100% A．開發(fā)商利潤/總開發(fā)成本

B．正常經(jīng)營年份的凈經(jīng)營收入/總開發(fā)成本

C．開發(fā)商利潤/總開發(fā)價(jià)值

D．正常經(jīng)營年份的經(jīng)營收入/總開發(fā)成本

答案： A．

解析：公式：RPC．=D．P/TD．C．

21.某租客5年支付的物業(yè)租金的現(xiàn)值為40萬元，年租金增長的百分率為5%，如果折現(xiàn)率與之相同，則該租客第一年末支付的租金為（）萬元。

A．8.0 B．8.4 C．9.0 D．10.0

答案：B．

解析：由40=5*A．1/（1+5%）得出A．1=8.4

22.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)階段是指（）所經(jīng)過的過程。

A．房地產(chǎn)開發(fā) B．獲得土地后到全部工程竣工

C．從工程開工到工程竣工驗(yàn)收 D．從工程開工到項(xiàng)目租售完畢

答案：C．

解析：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)階段是指從工程開工到工程竣工驗(yàn)收所經(jīng)過的過程。

23.物業(yè)代理公司通過詳細(xì)的市場調(diào)查分析和預(yù)測，可以協(xié)助開發(fā)商或業(yè)主進(jìn)行（）。

A．項(xiàng)目融資 B．工程招標(biāo)

C．市場定位 D．物業(yè)管理

答案：C．

解析：物業(yè)代理公司通過詳細(xì)的市場調(diào)查分析和預(yù)測，可以協(xié)助開發(fā)商或業(yè)主進(jìn)行市場定位。

24.反映投資者每年實(shí)際獲得的凈收益與投資者初始投入的權(quán)益投資的比率的指標(biāo)是（）

A．還本付息比率 B．抵押收益率

C．投資回報(bào)率 D．項(xiàng)目收益率

答案：C．

解析：投資回報(bào)率反映投資者每年實(shí)際獲得的凈收益與投資者初始投入的權(quán)益投資的比率。

25.已知某筆貸款的年名義利率為12%，實(shí)際利率為12.55%，則該筆貸款是按（）作為計(jì)息周期的。

A．年 B．半年 C．季度 D．月

答案：C．

解析：常識。

26.對于選擇了目標(biāo)市場的企業(yè)，唯一的方法就是實(shí)現(xiàn)自己企業(yè)的產(chǎn)品和競爭對手之間的（）。

A．差別化 B．同質(zhì)化 C．多樣化 D．獨(dú)特性

答案：A．

解析：對于選擇了目標(biāo)市場的企業(yè)，唯一的方法就是實(shí)現(xiàn)自己企業(yè)的產(chǎn)品和競爭對手之間的差別化。

27.物業(yè)管理工作中的每一部分工作，都應(yīng)以（）為中心。

A．物業(yè)的保值增值 B．滿足當(dāng)前的租戶和新租戶 C．物業(yè)的安全 D．實(shí)現(xiàn)物業(yè)的管理目標(biāo) 答案：B． 解析：物業(yè)管理工作中的每一部分工作，都應(yīng)以滿足當(dāng)前的租戶和新租戶為中心。

28.由于出讓計(jì)劃不明確，對以抵押方式向土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)發(fā)放貸款，貸款期限最長不得超過（）年

A．1 B．2 C．3 D．5

答案：B．

解析：對以抵押方式向土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)發(fā)放貸款，貸款期限最長不得超過2年。

29.可行性研究報(bào)告中，一般不包括（）

A．封面 B．摘要 C．初步設(shè)計(jì)方案 D．附表

答案：C．

解析：初步設(shè)計(jì)在可行性研究階段后。

30.某項(xiàng)目生產(chǎn)能力30000件/年，產(chǎn)品售價(jià)3000元/件，總成本費(fèi)用7800元，其中固定成本3000萬元，成本與產(chǎn)量呈線性關(guān)系，則盈虧平衡產(chǎn)量為（）

A．30000件 B．21400件 C．21800件 D．15600件

答案：B．

解析：見教材187頁。

31.對于一般房地產(chǎn)投資項(xiàng)目來說，償債備付率應(yīng)該大于（）

A．1 B．1.2 C．1.5 D．2

答案：B．

解析：當(dāng)小于1.2時(shí)，表示當(dāng)期資金來源不足以償付當(dāng)期債務(wù)。

32.某城市地鐵線的建設(shè)，使沿線房地產(chǎn)大大增值，這體現(xiàn)了房地產(chǎn)的（）性。

A．適應(yīng)性 B．位置固定性 C．政策影響性 D．相互影響性

答案：D． 解析：這是房地產(chǎn)的相互影響性。33.增長點(diǎn)超過了平衡點(diǎn)，這是房地產(chǎn)市場自然周期的（）階段。A．第一B．第二C．第三D．第四

答案：Ｂ

解析：增長點(diǎn)超過了平衡點(diǎn)，這是房地產(chǎn)市場自然周期的二階段。

34.根據(jù)估計(jì)的總銷售收入和銷售量來制定價(jià)格的方法是（）

A．認(rèn)知價(jià)值定價(jià)法B．領(lǐng)導(dǎo)定價(jià)法

C．目標(biāo)定價(jià)法D．成本加成定價(jià)法

答案：Ｃ

解析：目標(biāo)定價(jià)法是根據(jù)估計(jì)的總銷售收入和銷售量來制定價(jià)格的方法

35.以下調(diào)查中，不屬于不可控調(diào)查的是（）

A．市場容量調(diào)查 B．消費(fèi)行為調(diào)查

C．市場環(huán)境調(diào)查 D．營銷因素調(diào)查

答案：D．

解析：企業(yè)的營銷手段是可控的。

二、多項(xiàng)選擇題（共15題，每題2分，備選答案中，有兩個(gè)或兩個(gè)以上符合題意的答案，錯(cuò)選或多選均不得分，少選且選擇正確的，每個(gè)選項(xiàng)得0.5分。）

1.工程項(xiàng)目管理的基本職能是計(jì)劃、（）

A．組織 B．決策 C． 控制 D． 協(xié)調(diào) E．反饋

答案：A．C．D． 2.政府宏觀調(diào)控房地產(chǎn)市場的手段包括 Ａ土地供應(yīng)計(jì)劃 Ｂ地價(jià)的杠桿作用 Ｃ誠信建設(shè) Ｄ稅收政策 E．政府定價(jià)

答案：A．B．D．

解析：宏觀調(diào)控房地產(chǎn)市場的手段包括土地供應(yīng)計(jì)劃、價(jià)格、稅收政策等。但不包括誠信建設(shè)。

3.經(jīng)營收入包括（）

A．銷售收入 B．出租收入

C．自營收入 D．營業(yè)外收入 E上年未分配利潤

答案：A．B．C．

解析：經(jīng)營收入包括銷售收入出租收入 自營收入。

4.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的主要不確定因素有（）

A．土地費(fèi)用 B．建安工程費(fèi)用 C．運(yùn)營費(fèi)用

D．空置率 E．容積率

答案：A．B．D．

解析：C．E 主要為置業(yè)投資項(xiàng)目的不確定因素。

5.敏感性分析的“三項(xiàng)預(yù)測值”法對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中所涉及的變動(dòng)因素，分別給出三個(gè)預(yù)測值，即（）

A．最樂觀預(yù)測值 B．最悲觀預(yù)測值

C．最可能預(yù)測值 D．最客觀的預(yù)測值 E最原始的評估值

答案：A．B．C．

解析：三項(xiàng)預(yù)測值即最樂觀預(yù)測值、最悲觀預(yù)測值、最可能預(yù)測值

6.財(cái)務(wù)評價(jià)中損益表用以計(jì)算（）等評價(jià)指標(biāo)。

A．成本利潤率 B．投資利潤率 C．資本金利潤率 D．資本金凈利潤率 E資產(chǎn)負(fù)債率 答案：B．C．D． 解析：損益表中不顯示成本及資產(chǎn)負(fù)債情況。

7.個(gè)人住房抵押貸款包括（）

A．商業(yè)性住房抵押貸款 B．商用房地產(chǎn)抵押貸款

C．政策性住房抵押貸款 D．在建工程抵押貸款

第四篇：第五章 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理試題

第五章 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理

一、單項(xiàng)選擇題

1.對于規(guī)模較大、建設(shè)周期較長、技術(shù)復(fù)雜，要求有較大選擇范圍的開發(fā)項(xiàng)日建設(shè)，通常采用（A）。

A.公開招標(biāo) B.邀請招標(biāo) C.議標(biāo) D.代理招標(biāo) 2.（C），開發(fā)商的招標(biāo)工作即告結(jié)束。A.選定合適的委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu) B.開發(fā)商向中標(biāo)單位發(fā)出中標(biāo)通知書 C.開發(fā)商與中標(biāo)單位簽訂了合同 D.未中標(biāo)單位退回招標(biāo)文件、領(lǐng)回押金

3.邀請招標(biāo)邀請參加投標(biāo)的承包商通常在（D）個(gè)之間，方能達(dá)到較好的效果。A.3～8 B.3～6 C.3～5 D.3～10 4.為便于監(jiān)督管理、提高效率，開發(fā)商采用（D）方式發(fā)包。A.分階段發(fā)包 B.單項(xiàng)工程發(fā)包 C.專業(yè)工程發(fā)包 D.建設(shè)全過程統(tǒng)包

5.標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)的住宅、中小學(xué)校舍和通用工業(yè)廠房等開發(fā)項(xiàng)目適合采用（C）。A.固定總價(jià)合同 B.按分部分項(xiàng)工程單價(jià)承包 C.按最終產(chǎn)品單價(jià)承包 D.按總價(jià)決標(biāo)，按單價(jià)結(jié)算工程價(jià)款 6.在沒有施工詳圖就需要開工，或雖有施工圖但工程的某些條件尚不完全清楚的情況下，既不能比較精確地計(jì)算工程量，又要避免使開發(fā)商與承包商任何一方承擔(dān)過大的風(fēng)險(xiǎn)，此時(shí)采用（A）比較合適。

A.固定單價(jià)合同 B.固定總價(jià)合同 C.計(jì)量估價(jià)合同 D.成本加酬金合同

7.固定總價(jià)合同訂立（A）條款，可實(shí)現(xiàn)小額風(fēng)險(xiǎn)由承包商承擔(dān)，大額風(fēng)險(xiǎn)由雙方分擔(dān)或完全由開發(fā)商承擔(dān)

A.按日計(jì)價(jià)的增價(jià) B.重大增價(jià)的調(diào)整 C.提前完工獎(jiǎng)勵(lì) D.延期增價(jià)

8.某開發(fā)商開發(fā)高檔房地產(chǎn)項(xiàng)目，部分材料與配套設(shè)備需要進(jìn)口，此時(shí)宜采用（D）。A.固定單價(jià)合同 B.成本加酬金合同 C.包工包料合同 D.包工部分包料合同

9.對下述固定總價(jià)合同的增價(jià)條款，一般情況下，開發(fā)商不宜選擇（C）。

A.延期增價(jià)條款 B.重大增價(jià)的調(diào)整條款 C.政策增價(jià)條款 D.按日計(jì)價(jià)的增價(jià)條款

10.如果設(shè)計(jì)圖紙和技術(shù)說明書相當(dāng)詳細(xì)，市場上材料價(jià)格穩(wěn)定，并能據(jù)此比較精確地推算 造價(jià)，對承發(fā)包雙方而言，采用（B）較合適。A.固定單價(jià)合同 B.固定總價(jià)合同 C.計(jì)量估價(jià)合同 D.成本加酬金合同

11.成本加酬金合同是按工程實(shí)際發(fā)生的成本加商定的（B）來確定總包價(jià)。A.不可預(yù)見費(fèi) B.承包商的管理費(fèi)和應(yīng)繳所得稅 C.總管理費(fèi)和利潤 D.利潤

12.監(jiān)理工程師4月18日收到承包人提交的工期延期申請，按規(guī)定14天內(nèi)予以確認(rèn)，否則

超過（C）不予確認(rèn)，也不提出修改意見，視為同意工期順延。A.5月1日24時(shí) B.5月2日24時(shí) C.5月3日24時(shí) D.5月4日24時(shí)

13.某項(xiàng)目工期180天，開工日期為7月6日，則項(xiàng)目竣工時(shí)間應(yīng)為（D）（10月1、2日，元月1、2日為法定節(jié)假日）。

A.元月1日下午當(dāng)?shù)胤ǘㄏ掳鄷r(shí)間 B.元月3日下午當(dāng)?shù)胤ǘㄏ掳鄷r(shí)間 C.元月3日24時(shí) D.元月2日24時(shí)

14.除合同專用條款另有約定外，組成合同文件的優(yōu)先解釋順序?yàn)椋˙）。①合同通用條款；②標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范及有關(guān)技術(shù)文件；③合同專用條款； ④合同協(xié)議書；⑤中標(biāo)通知書、投標(biāo)書及附件；⑥圖紙 A.①②③④⑤⑥ B.④⑤③①②⑥ C.⑤①③④②⑥ D.④③①⑤②⑥ 15.工程維修期（缺陷責(zé)任期）一般從（A）算起。

A.竣工證書簽發(fā)之日 B.開發(fā)商和承包商商定的日期 C.提交竣工驗(yàn)收報(bào)告之日 D.工程完工之日

16.以固定價(jià)格合同發(fā)包的工程項(xiàng)目，其管理人員的工作主要集中在（B）。A.質(zhì)量控制和成本控制 B.質(zhì)量控制和進(jìn)度控制

C.進(jìn)度控制和成本控制 D.質(zhì)量控制、進(jìn)度控制、成本控制 17.進(jìn)度計(jì)劃的制定通常采用橫道圖和（B）。

A.資金流動(dòng)計(jì)劃圖 B.網(wǎng)絡(luò)圖 C.直方圖 D.控制圖

18.在進(jìn)度計(jì)劃管理中，利用（C）可以表示各項(xiàng)工作的相互關(guān)系和制約關(guān)系，通過計(jì)算可確定計(jì)劃中的關(guān)鍵工作和關(guān)鍵線路

A.控制圖 B.因果分析 C.網(wǎng)絡(luò)圖 D.橫道圖 19.工程成本控制的主要對象是主要費(fèi)用中的（A）

A.變動(dòng)費(fèi)用 B.固定費(fèi)用 C.材料費(fèi)用 D.人工費(fèi)用

20.對于施工中可能發(fā)生的臨時(shí)占用規(guī)劃批準(zhǔn)范圍外的場地，可能損壞道路、管線等公共施，或需爆破作業(yè)等情況，（C）應(yīng)按國家有關(guān)規(guī)定辦理申請批準(zhǔn)手續(xù) A.承包商 B.總監(jiān)理師 C.開發(fā)商 D.監(jiān)理工程師

二、多項(xiàng)選擇題

1.相對于其他招標(biāo)形式，公開招標(biāo)具有（ACD）特點(diǎn)。

A.選擇范圍大 B.節(jié)省時(shí)間，工作效率高 C.招標(biāo)費(fèi)用高 D.耗費(fèi)時(shí)間長

2.開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的非公開招標(biāo)方式在我國存在的形式有（ACD）。A.限制性招標(biāo) B.公開招標(biāo) C.邀請招標(biāo) D.議標(biāo)

3.公開招標(biāo)通常適用于工程項(xiàng)目（ACD）的開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)。A.建設(shè)周期較長 B.工程性質(zhì)比較特殊 C.規(guī)模較大 D.技術(shù)復(fù)雜 E.工期緊迫

4.開發(fā)項(xiàng)目招標(biāo)文件一般包括（ABDE）。

A.投標(biāo)須知 B.合同條件和合同文本 C.現(xiàn)場項(xiàng)目管理的監(jiān)理公司 D.工程款支付方式 E.主要材料供應(yīng)方式

5.招標(biāo)文件的附件主要包括（）。

A.材料設(shè)備清單 B.工程量清單 C.合同協(xié)議書 D.招標(biāo)工程圖紙 6.編制招標(biāo)工程標(biāo)底的方法有（ACD）。

A.以施工圖預(yù)算為基礎(chǔ) B.以各投標(biāo)人報(bào)價(jià)的平均值為基礎(chǔ) C.以概算額為基礎(chǔ) D.以平方米造價(jià)包干為基礎(chǔ) 7.按常規(guī)公開招標(biāo)項(xiàng)目應(yīng)授標(biāo)給最低報(bào)價(jià)者，除非最低標(biāo)價(jià)是（AC）的。A.不合理 B.外地承包商提交

C.根本無法實(shí)現(xiàn) D.開發(fā)商有懷疑的承包商提交

8.招標(biāo)工作小組應(yīng)包括（），由他們負(fù)責(zé)提供咨詢意見，并進(jìn)行招標(biāo)的具體事務(wù)處理。A.建筑師 B.房地產(chǎn)估價(jià)師 C.造價(jià)師 D.結(jié)構(gòu)工程師 E.設(shè)備工程師

9.評標(biāo)時(shí)，當(dāng)單項(xiàng)報(bào)價(jià)之和不等于總標(biāo)價(jià)時(shí)，可以（ABD）A.修改單價(jià) B.以總標(biāo)價(jià)為準(zhǔn)

C.雙方另行商定 D.以單項(xiàng)報(bào)價(jià)之和修正總標(biāo)價(jià) 10.固定總價(jià)合同發(fā)包方式，對于開發(fā)商而言具有（AD）特點(diǎn) A.操作簡單 B.可能抬高工程承包價(jià) C.壓抑承包商降低成本的積極性 D.降低風(fēng)險(xiǎn) 11.固定單價(jià)合同中所用單價(jià)包括人工費(fèi)、材料費(fèi)和（ABC）。A.管理費(fèi) B.利潤 C.施工機(jī)械使用費(fèi) D.所得稅 12.成本加浮動(dòng)酬金合同具有（ABCD）的特點(diǎn)。

A.促使承包商關(guān)心降低成本 B.施工中承包商管理簡便 C.雙方均無較大風(fēng)險(xiǎn) D.促使承包商努力縮短工期 13.固定總價(jià)合同是以（CD）為依據(jù)，明確承包內(nèi)容和計(jì)算標(biāo)價(jià)，并一筆包死。A.工程量清單 B.合同協(xié)議書 C.圖紙 D.工程說明書 14.固定總價(jià)合同的增價(jià)條款大致可歸為（ABD）。

A.延期增價(jià)條款 B.重大增價(jià)的調(diào)整條款 C.能源設(shè)備增價(jià)條款 D.按日計(jì)價(jià)的增價(jià)條款 15.不管采用何種形式的單價(jià)合同，最后一般還需附有（BCD）。A.材料設(shè)備表 B.對額外工作付款的費(fèi)率表 C.日工價(jià)表 D.施工機(jī)具臺(tái)班費(fèi)率表 16.工程款支付一般按時(shí)間大致分為（ABCD）。A.退還保留金 B.最終付款 C.預(yù)付款 D.工程進(jìn)度付款 17.開發(fā)商與施工承包商簽訂的一般合同條款包括（ACD）。A.工程款支付方式 B.風(fēng)險(xiǎn)與保險(xiǎn) C.轉(zhuǎn)讓與分包 D.變更與增減 18.竣工工程驗(yàn)收應(yīng)以（ABCD）為依據(jù)。

A.國家頒布的施工驗(yàn)收規(guī)范 B.施工圖 C.國家頒布的質(zhì)量檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn) D.簽訂的施工合同

19.如果由于（ABC）造成竣工日期的延遲，則監(jiān)理工程師應(yīng)批準(zhǔn)并確定該項(xiàng)延長期限，并通知開發(fā)商和承包人。

A.任何種類額外或附加工作 B.合同中規(guī)定的原因 C.氣候條件 D.施工單位工傷事故 20.承包商在施工中可提出中斷合同的理由有（）。A.施工過程中發(fā)生意外事故（如地震、火災(zāi)等）B.承包商破產(chǎn)

C.監(jiān)理工程師要求停工，影響了整個(gè)工程成本 D.開發(fā)商破產(chǎn)

21.開發(fā)項(xiàng)目管理的內(nèi)容主要包括（）。

A.質(zhì)量、進(jìn)度、成本控制 B.合同

C辦理建設(shè)的法定手續(xù) D.落實(shí)開發(fā)建設(shè)用地 22.承包商應(yīng)承擔(dān)并負(fù)責(zé)（ABC）保險(xiǎn)。

A.工程 B.工人人身 C.第三方 D.意外風(fēng)險(xiǎn) 23.項(xiàng)目管理的目標(biāo)就是尋求項(xiàng)目（ABCD）要素的最優(yōu)均衡控制。

A.成本 B.時(shí)間 C.（人力、材料、機(jī)械、資金等）資源 D.質(zhì)量 E.合同 F.信息 24.項(xiàng)目管理的基本職能為（ABDE）。

A.計(jì)劃 B.組織 C.溝通 D.控制 E.協(xié)調(diào)

25.工程施工階段的工程質(zhì)量控制工作主要有（ABCD）。

A.確立有關(guān)質(zhì)量文件的檔案制度 B.對原材料的檢驗(yàn) C.對工程中的配套設(shè)備進(jìn)行檢驗(yàn) D.制定質(zhì)量計(jì)劃 26.開發(fā)項(xiàng)目竣工技術(shù)資料的內(nèi)容主要包括（）。A.竣工圖 B.土建資料 C.安裝方面的資料 D.前期工作資料

三、判斷題

1.開發(fā)商公開

招

標(biāo)

項(xiàng)

目

應(yīng)

授

標(biāo)

給

最

低

報(bào)

價(jià)

者（×）

2.公開招標(biāo)使開發(fā)商有較大的選擇范圍，開發(fā)商可以在眾多的投標(biāo)者中間選擇報(bào)價(jià)合理、工

。期短、信譽(yù)良好的承包商。因此，所有項(xiàng)目都應(yīng)采用公開招標(biāo)。（x）3.在招標(biāo)的評標(biāo)期間，評標(biāo)小組可以要求投標(biāo)人回答或澄清某些問題，包括調(diào)整報(bào)價(jià)，以便實(shí)現(xiàn)

更

充

分

地

競

爭（×）

4.邀請招標(biāo)時(shí)，開發(fā)商不僅有最廣一泛的選擇范圍，而且可以節(jié)省招標(biāo)費(fèi)用、提高效率、節(jié)（×）

5.決標(biāo)選中中標(biāo)單位意味著全部接受承包商的標(biāo)書，故合同價(jià)就是中標(biāo)單位的報(bào)價(jià)。（×）

6.開發(fā)商可以委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)組織招標(biāo)委員會(huì)，來承辦招標(biāo)的技術(shù)性和事務(wù)性_!_作，并進(jìn)（×）

7.如果開發(fā)商獲得了土地使用權(quán)，領(lǐng)取了建設(shè)用地許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證，施工現(xiàn)場也具備了“三通一平”的建設(shè)條件，并且圖紙、資金和主要建筑材料已落實(shí)，便可進(jìn)行（√）（×）

9.對開發(fā)商而言，固定總價(jià)合同操作簡便，可以轉(zhuǎn)嫁眾多風(fēng)險(xiǎn)，采用其有百利而無－弊。（×）

10.單價(jià)合同中所用單價(jià)既包括人工費(fèi)、材料費(fèi)、施工機(jī)械使用費(fèi)，還包括按一定百分比分?jǐn)偟墓?/p>

理

費(fèi)

和

利

潤（√）

11.成本加固定酬金合同按工程實(shí)際發(fā)生的成本加上商定的總管理費(fèi)和利潤來確定總包價(jià)，對開發(fā)商和

承

包

商

均

無

風(fēng)

險(xiǎn)，最

公

平

合理（×）（√）

13.最終付款一般在缺陷責(zé)任期滿后，由開發(fā)商付給承包商。（×）14.開發(fā)項(xiàng)目的竣工圖是對工程進(jìn)行驗(yàn)收、維護(hù)、改建、擴(kuò)建的依據(jù)，開發(fā)商應(yīng)委托設(shè)計(jì)單位（×）

15.為保證邀請招標(biāo)的競爭性和效率，被邀請參加投標(biāo)的承包商通常在3－10個(gè)之間。（√）16.在我國，開發(fā)項(xiàng)目施工招標(biāo)的方式有公開招標(biāo)、邀請招標(biāo)和拍賣三種形式。（×）17.中標(biāo)通知一經(jīng)發(fā)出，承包合同價(jià)就完全確定。（×）18.對已驗(yàn)收的單項(xiàng)工程，可以不再辦理驗(yàn)收手續(xù)，但在綜合驗(yàn)收時(shí)應(yīng)將單項(xiàng)工程的驗(yàn)收單作為全部

工

程的附

件

并

加

以

說

明（√）

19.在固定總價(jià)合同中，增加一些增價(jià)條款，由開發(fā)商分擔(dān)建設(shè)期的部分風(fēng)險(xiǎn)，對開發(fā)商是不（√）

利的重

新

繪

制

招

標(biāo)

了行

最

終

決

策省

時(shí)

間。

。

。

8.采用公開招標(biāo)方式時(shí)，標(biāo)底是招標(biāo)工程的成本價(jià)格。

。

12.計(jì)量估價(jià)合同是以工程量清單和單價(jià)表為計(jì)算報(bào)價(jià)的依據(jù)。

。

。20.成本加酬金合同中的成本是指工程實(shí)際發(fā)生的成本，包括全部直接費(fèi)、間接費(fèi)。（×）21.固定單價(jià)合同中所用單價(jià)，即預(yù)算定額單價(jià)，包括人工費(fèi)、材料費(fèi)、施工機(jī)械費(fèi)。（×）

22.在采用總包合同時(shí)，一般情況下，開發(fā)商只與總承包商直接聯(lián)系，而與各分包商不發(fā)生（×）

23.承包商施工合同的轉(zhuǎn)讓應(yīng)得到開發(fā)商的同意方可進(jìn)行，合同轉(zhuǎn)讓時(shí)，承包商所有的權(quán)利和義務(wù)

也

隨

之

轉(zhuǎn)

移（√）

24.承包合同所述工期指承、發(fā)包人在協(xié)議書中約定，按總?cè)諝v天數(shù)（包括法定節(jié)假日）計(jì)算（√）

25.開發(fā)項(xiàng)目施工合同當(dāng)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收合格并辦理竣工結(jié)算后自然終止。（×）26.施工承包合同所述費(fèi)用是指不包含在合同價(jià)款之內(nèi)應(yīng)當(dāng)由發(fā)包人或承包人承擔(dān)的經(jīng)濟(jì)支（×）

27.如果工程實(shí)際進(jìn)度落后于計(jì)劃進(jìn)度不能在預(yù)定的竣工日期完工時(shí)，則承包人應(yīng)采取必要的措施，但無權(quán)要求增加為采取這些措施而支付的附加費(fèi)用。（）28.建設(shè)工程施工的分包也需經(jīng)開發(fā)商同意，分包人應(yīng)由開發(fā)商指定。（×）29.在合同規(guī)定的維修期內(nèi)，若工程出現(xiàn)缺陷，則承包人應(yīng)負(fù)責(zé)修復(fù)，并承擔(dān)此項(xiàng)維修費(fèi)。（√）

30.當(dāng)竣工驗(yàn)收完成后，應(yīng)由建設(shè)主管部門簽發(fā)工程竣工證書。（×）31.承包商應(yīng)對施工中的工程按其現(xiàn)行合同估算價(jià)連同其重置價(jià)格計(jì)算的現(xiàn)場材料費(fèi)用進(jìn)行投（√）

32.進(jìn)度計(jì)劃中的關(guān)鍵線路是指直接影響工程功能實(shí)現(xiàn)的那部分分項(xiàng)工程之和。（）33.除了戰(zhàn)爭、敵國入侵、軍事政變等“意外風(fēng)險(xiǎn)”之外，其他風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)由承包商承擔(dān)并負(fù)責(zé)保（×）

34.開發(fā)項(xiàng)目具備竣工驗(yàn)收條件后，開發(fā)商負(fù)責(zé)組織有關(guān)單位進(jìn)行驗(yàn)收，并在驗(yàn)收后給予認(rèn)（）

35.繪制竣工圖時(shí)，為真實(shí)反映設(shè)計(jì)變更與原圖關(guān)系，對結(jié)構(gòu)形式改變、建筑平面改變以及（×）

36.項(xiàng)目是為完成某一特定工作的臨時(shí)組織，一般持續(xù)時(shí)間很短。（）

險(xiǎn)保出的承

包

天

數(shù)直接聯(lián)系。但對于開發(fā)商指定的分包商，可直接加以控制。

。

。

可或提出修改意見。承包商按要求修改，并承擔(dān)修改費(fèi)用。

其他重大改變，宜直接在原施工圖上進(jìn)行修改、補(bǔ)充。

四、問答題

1.項(xiàng)目建設(shè)的基本程序有哪些？ 2.項(xiàng)目管理的目標(biāo)是什么？ 3.項(xiàng)目管理包括哪些主要內(nèi)容？ 4.影響項(xiàng)目投資超額的因素有哪些？

5.分析項(xiàng)目建設(shè)各階段對投資的影響，指出項(xiàng)目投資控制的主要方面？ 6.如何實(shí)施項(xiàng)目投資控制？ 7.影響項(xiàng)目進(jìn)度控制的因素有哪些？ 8.項(xiàng)目進(jìn)度控制的基本思想是什么？ 9.如何實(shí)施施工階段的項(xiàng)目進(jìn)度控制？ 10.開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量的特點(diǎn)有哪些？

11.項(xiàng)目質(zhì)量控制的基本原理和基本原則？ 12.如何實(shí)施項(xiàng)目質(zhì)量控制？ 13.市政及公用設(shè)施的內(nèi)容是什么？ 14.市政及公用設(shè)施的作用是什么？ 15.市政及公用設(shè)施的特點(diǎn)是什么？ 16.建設(shè)監(jiān)理的概念？ 17.建設(shè)監(jiān)理的內(nèi)容是什么？

18.建設(shè)監(jiān)理工作的“三控”、“兩管”、“一協(xié)調(diào)”主要內(nèi)容是什么？

第五篇：房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營模擬試題

房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營模擬試題

一、單選題

1．我國房地產(chǎn)開發(fā)主管機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)行資質(zhì)管理制度，共分為5個(gè)資質(zhì)等級。其中一級房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)條件要求注冊資金不低于（B）。A.1000萬元 B.2000萬元 Ｃ.3000萬元 Ｄ.4000萬元 2．下列房地產(chǎn)交易活動(dòng)處于房地產(chǎn)一級市場的是（D）

A 房屋出租 B 房地產(chǎn)抵押 C土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓 D土地使用權(quán)出讓 3．《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定了各類土地的最高出讓年限，其中居住用地最高出讓年限為（D）。A 40年 B 60年 C 50年 D 70年

4．房地產(chǎn)租金已收租金額占應(yīng)收租金額的百分比稱為（B）

A 租金收繳計(jì)劃完成率 B租金收繳率 C欠租戶發(fā)生率 D陳欠租金收繳率 5．（A）是指國家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。

A．土地使用權(quán)的出讓 B.土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓 C.土地使用權(quán)劃撥 Ｄ.土地使用權(quán)贈(zèng)與

6．對預(yù)測中高收入人群的住宅需求效果較好的市場需求預(yù)測方法是（B）

A 額定需求預(yù)測法 B 有效需求預(yù)測法 C線性回歸需求預(yù)測法 D假定需求預(yù)測法 7．已知某房地產(chǎn)今年的銷售成本為3315萬元，存貨平均余額為411萬元，那么存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)為（B）

A 8.07 B 44.61 Ｃ20 Ｄ30 8．按房地產(chǎn)市場的規(guī)范程度劃分，可以把房地產(chǎn)市場分為（C）。

A、居住物業(yè)市場、寫字樓市場、零售商業(yè)物業(yè)市場、工業(yè)物業(yè)市場和土地市場 B、甲級寫字樓市場、乙級寫字樓市場、甲級商業(yè)物業(yè)市場和乙級商業(yè)物業(yè)市場 C、房地產(chǎn)白色市場、黑色市場、灰色市場

D、銷售市場、租賃市場、抵押市場、典當(dāng)市場和置換市場等

9．下列房地產(chǎn)交易活動(dòng)處于房地產(chǎn)二級市場的是（C）A 房屋出租 B 房地產(chǎn)抵押 C土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓 D土地使用權(quán)出讓

10．在土地一級市場上，根據(jù)競爭性的強(qiáng)弱可以采用不同的土地使用權(quán)出讓方式，其中在一定程度上排斥了市場機(jī)制的作用，具有較大壟斷性的一種方式是（A）。A 協(xié)議出讓 B招標(biāo)出讓 Ｃ 拍賣出讓 Ｄ投標(biāo)出讓 11．《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定了各類土地的最高出讓年限，其中工業(yè)用地最高出讓年限為(C)。A 40年 B 60年 C 50年 D 70年 12．實(shí)收房地產(chǎn)租金占計(jì)劃房地產(chǎn)租金的百分比稱為（A）

A 租金收繳計(jì)劃完成率 B 陳欠租金收繳率 C欠租戶發(fā)生率 D租金收繳率

13．我國房地產(chǎn)開發(fā)主管機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)行資質(zhì)管理制度，共分為5個(gè)資質(zhì)等級。其中一級房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)條件要求注冊資金不低于（C）。A 4000萬元 B3000萬元 Ｃ2000萬元 Ｄ2500萬元

14．我國房地產(chǎn)開發(fā)主管機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)行資質(zhì)管理制度，共分為5個(gè)資質(zhì)等級。其中二級房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)條件要求自有流動(dòng)資金在（B）以上。A 500萬元 B 1000萬元 Ｃ1500萬元 Ｄ2000萬元 15．《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定了各類土地的最高出讓年限，其中商業(yè)、旅游、娛樂用地最高出讓年限為（A）。A 40年 B 60年 C 50年 D 70年 16．（C）是指經(jīng)縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后，將該幅土地交付其使用，或者將其土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。

A土地使用權(quán)的出讓 B土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓 C土地使用權(quán)劃撥 Ｄ土地使用權(quán)贈(zèng)與

17．對預(yù)測中低收入人群的住宅需求效果較好的市場需求預(yù)測方法是（A）

A 額定需求預(yù)測法 B有效需求預(yù)測法 C線性回歸需求預(yù)測法 D假定需求預(yù)測法 18．實(shí)收房地產(chǎn)租金占計(jì)劃房地產(chǎn)租金的百分比稱為（D）

A租金收繳率 B 陳欠租金收繳率 C欠租戶發(fā)生率 D租金收繳計(jì)劃完成率 19．按房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)讓渡方式，可以把房地產(chǎn)市場分類（D）。

A.居住物業(yè)市場、寫字樓市場、零售商業(yè)物業(yè)市場、工業(yè)物業(yè)市場和土地市場 B.甲級寫字樓市場、乙級寫字樓市場、甲級商業(yè)物業(yè)市場和乙級商業(yè)物業(yè)市場 C.房地產(chǎn)白色市場、黑色市場、灰色市場

D.銷售市場、租賃市場、抵押市場、典當(dāng)市場和置換市場等 20．根據(jù)《中國人民銀行關(guān)于規(guī)范住房金融業(yè)務(wù)的通知》（銀發(fā)［2001］195號），銀行發(fā)放住房開發(fā)貸款的條件之一是：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自有資金應(yīng)不低于開發(fā)項(xiàng)目總投資的（C）A 20％ B25％ Ｃ30％ Ｄ35％

21．在開工前對工程內(nèi)容尚不十分清楚的情況下，開發(fā)商適合采用（C）的合同形式。A 單價(jià)合同 B 固定總價(jià)合同 C 成本加酬金合同 D 分包合同

22．我國房地產(chǎn)開發(fā)主管機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)行資質(zhì)管理制度，共分為5個(gè)資質(zhì)等級。其中二級房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)條件要求注冊資金不低于（B）。A 1000萬元 B1500萬元 Ｃ2000萬元 Ｄ2500萬元

23．土地使用權(quán)的出讓方式有多種，其中（B）方式是一種有條件、有選擇、有控制的市場競爭形式。既體現(xiàn)了國家對土地使用的計(jì)劃指導(dǎo)，又充分發(fā)揮市場機(jī)制在土地使用權(quán)上的靈活調(diào)節(jié)功能，具有較大適應(yīng)性。

A 協(xié)議出讓 B招標(biāo)出讓 Ｃ 拍賣出讓 Ｄ投標(biāo)出讓 24．《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定了各類土地的最高出讓年限，其中教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地最高出讓年限為(C)。A 40年 B 60年 C 50年 D 70年

25．收回本以前拖欠租金額占本以前拖欠房地產(chǎn)租金額的百分比稱為（B）A 租金收繳計(jì)劃完成率 B 陳欠租金收繳率 C欠租戶發(fā)生率 D租金收繳率

26．已知某房地產(chǎn)今年的銷售成本為5000萬元，存貨平均余額為500萬元，那么存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)為（C）

A 11 B 10 Ｃ36 Ｄ37

二、多選題

1．從狹義的角度來看，房地產(chǎn)開發(fā)與房地產(chǎn)經(jīng)營的區(qū)別主要表現(xiàn)為（ABCDE）

A 兩者的主體不完全相同 B 在房地產(chǎn)項(xiàng)目市場運(yùn)作過程中所處的階段不同 C 兩者對主體的資格要求不一樣 D 兩者所指向的行為對象不同

E 隨著房地產(chǎn)市場的完善，兩者的作用會(huì)發(fā)生根本性變化 2．影響房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的環(huán)境包括（ABCDE）

A 經(jīng)濟(jì)環(huán)境 B 政治環(huán)境

C法律環(huán)境 D社會(huì)環(huán)境 E自然環(huán)境

3．房地產(chǎn)開發(fā)融資方案的選擇一般采用比較分析法，即對各個(gè)方案的（ABD）各指標(biāo)用分級的方式進(jìn)行比較。

A 安全性 B 經(jīng)濟(jì)性 C適用性 D可行性 E可靠性 4．根據(jù)《中國人民銀行關(guān)于規(guī)范住房金融業(yè)務(wù)的通知》，銀行發(fā)放住房開發(fā)貸款的條件之一是：開發(fā)項(xiàng)目同時(shí)必須具備（BCDE）

A 國有土地規(guī)劃許可證 B國有土地使用證 C 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 D建設(shè)工程規(guī)劃許可證 E建設(shè)工程施工許可證

5．按計(jì)價(jià)方式的不同，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目承包合同一般分為（ABC）

A總價(jià)合同 B單價(jià)合同 C成本加酬金合同 D總承包合同 E分包合同 6．土地使用權(quán)的出讓主要有以下哪幾種方式（ABC）A 協(xié)議出讓 B招標(biāo)出讓 Ｃ 拍賣出讓 Ｄ交換出讓

7．房地產(chǎn)市場是典型的周期性市場，房地產(chǎn)市場階段分為（BCDE）A 波谷 B平淡 C蕭條 D復(fù)蘇 E興旺

8．房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營成本按成本與經(jīng)營工作量關(guān)系可分為（AB）A固定成本 B變動(dòng)成本 Ｃ管理費(fèi)用 Ｄ銷售費(fèi)用 E原材料成本 9．征用農(nóng)村集體所有的土地要發(fā)生哪些費(fèi)用（ABCDEF）

A土地補(bǔ)償費(fèi) B青苗補(bǔ)償費(fèi) C地上附著物補(bǔ)償費(fèi) D安置補(bǔ)助費(fèi) E新菜地開發(fā)建設(shè)基金 F耕地占用稅

10．房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施控制的目標(biāo)包括（ABC）A成本 B項(xiàng)目工期 C質(zhì)量 D項(xiàng)目協(xié)調(diào)性 E技術(shù)先進(jìn)性

14．城市土地使用權(quán)進(jìn)行商品經(jīng)營，具有重要意義，表現(xiàn)在（ABCDEF）

A.土地經(jīng)營是房地產(chǎn)經(jīng)營的主要內(nèi)容，是房地產(chǎn)經(jīng)營的基礎(chǔ) B.土地經(jīng)營是提高我國土地利用效益的核心活動(dòng) C.土地經(jīng)營是我國市場化改革的必不可少的一環(huán) D.土地經(jīng)營是城市第三產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的前提 E.土地經(jīng)營是也是適應(yīng)我國對外開放的一項(xiàng)必要的改革措施 F.土地經(jīng)營是城市財(cái)政收入的重要來源

15．影響房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的環(huán)境包括（ABCDE）

A 經(jīng)濟(jì)環(huán)境 B 政治環(huán)境 C法律環(huán)境 D社會(huì)環(huán)境E自然環(huán)境

16．房地產(chǎn)開發(fā)融資方案的選擇可用比較分析法，即對各個(gè)方案的（ABE）指標(biāo)用分級的方式進(jìn)行比較。

A 安全性 B 經(jīng)濟(jì)性 C適用性 D可靠性 E可行性 17．房地產(chǎn)物業(yè)管理程序包括（ABC）

A早期介入B接管驗(yàn)收C樓宇入伙 D物業(yè)綜合管理 E物業(yè)經(jīng)營 18．根據(jù)《中國人民銀行關(guān)于規(guī)范住房金融業(yè)務(wù)的通知》，銀行發(fā)放住房開發(fā)貸款的條件之一是：開發(fā)項(xiàng)目同時(shí)必須具備（ABCD）

A 國有土地使用證 B 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 C 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 D 建設(shè)工程施工許可證 E 國有土地規(guī)劃許可證 32．征用農(nóng)村集體所有的土地要發(fā)生哪些費(fèi)用（ABCDEF）A土地補(bǔ)償費(fèi) B青苗補(bǔ)償費(fèi) C地上附著物補(bǔ)償費(fèi) D安置補(bǔ)助費(fèi) E新菜地開發(fā)建設(shè)基金 F耕地占用稅

33．房地產(chǎn)市場是典型的周期性市場，房地產(chǎn)市場階段分為（ABCD）A平淡 B 蕭條 C復(fù)蘇 D興旺 E波谷

34．一般來說，適用于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的組織結(jié)構(gòu)有（DE）

A直線型組織結(jié)構(gòu)B職能型組織結(jié)構(gòu)C直線職能型 D矩陣型 E事業(yè)部制

35．按照房地產(chǎn)開發(fā)階段進(jìn)行劃分，房地產(chǎn)開發(fā)可分為（DE）A 單項(xiàng)開發(fā) B 小區(qū)開發(fā) C成片集中開發(fā) D土地開發(fā) E房屋建設(shè)

36． 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所面臨的經(jīng)濟(jì)環(huán)境主要包括（ABCDE）

A 宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢 B 市民收入水平C貧富差異程度 D利率 E貸款條件

三、簡答題

1．征地與拆遷的區(qū)別是什么？ 征地與拆遷的區(qū)別是涉及的土地權(quán)屬不同。征地是征用農(nóng)村集體所有的土地，首先需要改變土地所有制性質(zhì)，變集體所有制性質(zhì)為國家所有制，其次再改變土地的使用方式。拆遷是國家按有關(guān)法定程序收回土地使用權(quán)或改變使用性質(zhì)時(shí)，對土地上附著物和房屋原用戶、住戶進(jìn)行的拆遷、安置、補(bǔ)償。不需改變土地所有制性質(zhì)。2．房地產(chǎn)開發(fā)融資的主要形式有哪些？

房地產(chǎn)開發(fā)融資的主要形式有銀行貸款融資；證券融資；房地產(chǎn)信托融資；房地產(chǎn)融資的其他方式，包括聯(lián)建、參建融資、房地產(chǎn)典當(dāng)融資、利用外資等形式。3．房地產(chǎn)開發(fā)的整個(gè)流程分為哪些階段？

房地產(chǎn)開發(fā)的整個(gè)流程分為十個(gè)階段，分別為：開發(fā)商提出開發(fā)設(shè)想、可行性研究、申請項(xiàng)目用地、項(xiàng)目設(shè)計(jì)、征地及拆遷安置、籌措房地產(chǎn)開發(fā)資金、建設(shè)工程招標(biāo)、施工、市場營銷與策劃、物業(yè)管理。

4．土地使用權(quán)的出讓有哪些方式？各有什么特點(diǎn)？

土地使用權(quán)的出讓主要有三種方式：協(xié)議出讓、招標(biāo)出讓和拍賣出讓。協(xié)議出讓在一定程度上排斥了市場機(jī)制，是一種不發(fā)達(dá)的土地市場。招標(biāo)出讓是一種有條件、有選擇、有控制的市場競爭形式。

拍賣出讓是競爭激烈的方式。一般適用于經(jīng)濟(jì)條件好、交通便利、區(qū)位優(yōu)異的地段。5．房地產(chǎn)項(xiàng)目主要的定價(jià)方法有哪些？

房地產(chǎn)項(xiàng)目的定價(jià)方法主要有：成本加成定價(jià)法、競爭價(jià)格定價(jià)法、加權(quán)點(diǎn)數(shù)定價(jià)法、顧客感受定價(jià)法。

6．房地產(chǎn)開發(fā)投資風(fēng)險(xiǎn)有哪些？

房地產(chǎn)開發(fā)投資風(fēng)險(xiǎn)主要包括：財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)因素、購買力因素、利率風(fēng)險(xiǎn)、變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)和意外事故風(fēng)險(xiǎn)等。

7．房地產(chǎn)項(xiàng)目施工招標(biāo)的形式有哪些？

在國際市場上，房地產(chǎn)項(xiàng)目施工招標(biāo)方式主要有公開招標(biāo)、邀請招標(biāo)和議標(biāo)3種。我國《招標(biāo)投標(biāo)法》則規(guī)定，招標(biāo)方式只有兩種，即公開招標(biāo)和邀請招標(biāo)。8．物業(yè)管理公司有什么權(quán)利和義務(wù)？

物業(yè)管理公司的權(quán)利主要包括：根據(jù)有關(guān)法規(guī)，結(jié)合實(shí)際情況制定小區(qū)管理辦法；依照物業(yè)管理合同和管理辦法對住宅小區(qū)實(shí)施管理；依照物業(yè)管理合同和有關(guān)規(guī)定收取管理費(fèi)用等。物業(yè)管理公司的義務(wù)主要包括：履行物業(yè)管理合同，依法經(jīng)營；接受管理委員會(huì)和住宅小區(qū)居民的監(jiān)督；重大的管理措施應(yīng)當(dāng)提交管委會(huì)審議，并經(jīng)管委會(huì)認(rèn)可等。9．從狹義的角度看，房地產(chǎn)開發(fā)與房地產(chǎn)經(jīng)營有哪些區(qū)別？ 房地產(chǎn)開發(fā)與房地產(chǎn)經(jīng)營的區(qū)別包括：兩者的主體不完全相同；在房地產(chǎn)項(xiàng)目市場運(yùn)作過程中所處的階段不同；兩者對主體的資格要求不一樣；兩者所指向的行為對象不同；隨著房地產(chǎn)市場的完善，兩者的作用會(huì)發(fā)生根本性變化

10．常見的組織結(jié)構(gòu)類型有哪些？其中，適合房地產(chǎn)項(xiàng)目的組織結(jié)構(gòu)類型有哪些？

常見的組織結(jié)構(gòu)類型有：直線型組織結(jié)構(gòu)；職能型組織結(jié)構(gòu)；直線職能型；矩陣型；事業(yè)部制。適合房地產(chǎn)項(xiàng)目的組織結(jié)構(gòu)類型有矩陣型和事業(yè)部型 四．名詞解釋 1．房地產(chǎn)開發(fā)

房地產(chǎn)開發(fā)：由特定的經(jīng)濟(jì)實(shí)體（具有開發(fā)資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)），對房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行投資、建設(shè)和管理，使之改變用途或使用性質(zhì)，從而獲得經(jīng)濟(jì)利益的過程。

2．土地開發(fā) ：土地開發(fā)也稱七通一平，一平為平整土地。七通為通給水、排水、通熱、通氣、電力、電信和公路。3．城市土地出讓 城市土地出讓：是指城市人民政府土地主管部門依法將城市土地的使用權(quán)出讓給用地單位（主要是房地產(chǎn)開發(fā)公司），供其有限期使用城市土地，用地單位必須向城市人民政府土地主管部門支付土地出讓金（一般也稱為毛地價(jià)）。4．土地征用 土地征用：政府按照法律規(guī)定的程序和條件，將農(nóng)村集體所有土地轉(zhuǎn)變?yōu)閲宜械男袨椤?．物業(yè)管理

物業(yè)管理：利用現(xiàn)代管理先進(jìn)的維修養(yǎng)護(hù)技術(shù)，以經(jīng)濟(jì)手段管理物業(yè)（包括建筑物及其附屬設(shè)施和相關(guān)場地），為業(yè)主和承租人提供高效、優(yōu)質(zhì)、經(jīng)濟(jì)的服務(wù)，使物業(yè)發(fā)揮最大的使用效益和經(jīng)濟(jì)效益 6．房地產(chǎn)經(jīng)營

房地產(chǎn)經(jīng)營：從廣義上來講，就是指一切從事房地產(chǎn)領(lǐng)域的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)獲得經(jīng)濟(jì)效益的行為。從狹義上來講，則只是指房屋經(jīng)營和城市土地經(jīng)營這兩種房地產(chǎn)領(lǐng)域的經(jīng)營行為。7．土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓

土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓：指經(jīng)出讓方式獲得土地使用權(quán)的土地使用者，通過買賣、贈(zèng)與或其他合法方式將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為

8．建設(shè)用地規(guī)劃許可證 建設(shè)用地規(guī)劃許可證：由建設(shè)單位或個(gè)人提出建設(shè)用地申請，城 市規(guī)劃行政主管部門審查批準(zhǔn)的建設(shè)用地位置、面積、界線的法律憑證。9．建筑容積率 建筑容積率：指項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)全部建筑面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。附屬建筑物也計(jì)算在內(nèi)，但應(yīng)注明不計(jì)算面積的附屬建筑物除外。

10．租金收繳率 租金收繳率：房地產(chǎn)租金已收租金額占應(yīng)收金額的百分比。