第一篇：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理考試試題及答案

2009年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理考試試題及答案解析

2009年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理試題

一、單

項(xiàng)選擇題（共35題，每題1分，每題的備選答案中只有一個(gè)最符合題意，請(qǐng)?jiān)诖鸢缚ㄉ贤亢谄湎鄳?yīng)的編號(hào)）1．對(duì)于收益性房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，從建筑物竣工之日算起，在正常市場(chǎng)和正常運(yùn)營(yíng)狀態(tài)下，凈收益大于零的持續(xù)時(shí)間稱為（）。A．設(shè)計(jì)壽命 B．經(jīng)濟(jì)壽命 C．法定壽命 D．自然壽命 2．地鐵站的建成使周邊寫(xiě)字樓的租金顯著提高，這說(shuō)明房地產(chǎn)投資具有（）的特性。A．變現(xiàn)性差 B．易受政策影響 C．依賴專業(yè)管理 D．效益外溢和轉(zhuǎn)移 3．甲乙物業(yè)2008年10月的價(jià)值均為1100萬(wàn)元。預(yù)計(jì)2009年10月甲物業(yè)的價(jià)值為1200萬(wàn)元和1000萬(wàn)元的可能性均為50%，乙物業(yè)的價(jià)值為1300萬(wàn)元和900萬(wàn)元的可能性也均為50%。甲、乙物業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)比較的結(jié)果是（）。A．甲物業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)大

B．乙物業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)大 C．甲、乙物業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)相同 D．難以判斷甲、乙物業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)大小 4．如果整個(gè)投資市場(chǎng)的平均收益率為15%，國(guó)債收益率為9%，房地產(chǎn)投資市場(chǎng)相對(duì)于整個(gè)投資市場(chǎng)的系統(tǒng)性市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)為0．23，則按資本資產(chǎn)定價(jià)模型計(jì)算出的房地產(chǎn)投資折現(xiàn)率是（）。A．10．38% B．11．07% C．12．45% D．13．62% 5．2008年，某市可供租售的房屋面積為3000萬(wàn)ｉn2，其中可供銷售的住宅面積為1800萬(wàn)㎡，可供出租的住宅面積為450萬(wàn)㎡；當(dāng)年銷售和出租的房屋總面積為2750萬(wàn)Ｉ112，其中銷售的住宅面積為1680萬(wàn)㎡，出租的住宅面積為320萬(wàn)㎡。該市2008年住宅市場(chǎng)吸納率為（）。A．71．11% B．88．89% C．91．67% D．93．33% 6．某市2008年存量商品住宅的吸納率為50%，該市同期存量商品住宅的吸納周期是（）。

A．半個(gè)月 B．2個(gè)月 C．半年 D．2年 7．房地產(chǎn)市場(chǎng)供給壟斷性的原因不包括（）。A．房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的廣泛性 B．房地產(chǎn)市場(chǎng)供給的異質(zhì)性 C．土地所有權(quán)的排他性 D．土地的有限性 8．房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期中，在需求增長(zhǎng)率由大于變?yōu)樾∮诠┙o增長(zhǎng)率的轉(zhuǎn)折點(diǎn)上，空置率由（）。A．上升到下降 B．下降到上升 C．高于合理空置率到低于合理空置率 D．低于合理空置率到高于合理空置率 9．橫道圖法用于項(xiàng)目建設(shè)階段的（）。A．質(zhì)量控制 B．進(jìn)度控制 C．成本控制 D．合同管理 10．在正式申請(qǐng)竣工驗(yàn)收之前，開(kāi)發(fā)商要對(duì)項(xiàng)目進(jìn)項(xiàng)初步檢查。檢查后由（）列出質(zhì)量缺陷清單。A．開(kāi)發(fā)商 B．承包商 C．監(jiān)理工程師

D．使用單位 11．需要使用損益平衡圖來(lái)制定房地產(chǎn)銷售價(jià)格的定價(jià)方法是（）。A．目標(biāo)定價(jià)法

B．價(jià)值定價(jià)法

C．挑戰(zhàn)定價(jià)法 D．成本加成定價(jià)法 12．在一定時(shí)期內(nèi)，某類商品房的市場(chǎng)潛量是指這類商品房的（）。A．市場(chǎng)需求上限

B．市場(chǎng)有效需求

C．市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)需求

D．市場(chǎng)最低需求 13．某市2008年住宅的預(yù)測(cè)銷售量為500萬(wàn)㎡，實(shí)際銷售量為650萬(wàn)㎡，平滑指數(shù)為0．75，利用指數(shù)平滑法預(yù)測(cè)的該市2009年住宅銷售量為（）萬(wàn)㎡。A．500．0 B．537．5 C．612．5 D．650．0

14．某開(kāi)發(fā)商率先向市場(chǎng)推出了帶有電梯的別墅，該開(kāi)發(fā)商在項(xiàng)目市場(chǎng)定位戰(zhàn)略上采取的是（）戰(zhàn)略。A．形象差異化 B．人員差別化

C．服務(wù)差別化

D．產(chǎn)品差別化 15．某城市的居民對(duì)高層住宅經(jīng)歷了一個(gè)從較為抗拒到較普遍接受的過(guò)程，這一現(xiàn)象反映了消費(fèi)者市場(chǎng)的（）。A．替代性

B．發(fā)展性 C．地區(qū)性 D．復(fù)雜性 16．認(rèn)為利率水平是由貨幣的供給與需求決定的代表性理論是（）。A．馬克思的利率決定理論

B．可貸資金利率理論 C．Ｉs—1M曲線模型利率理論

D．流動(dòng)性偏好利率理論 17．若名義利率為10%，通貨膨脹率為4%，則實(shí)際利率為（）。A．5．77% B．6．00% C．10．00% D．14．40% 18．某商鋪的租賃期為15年，租金按每年5%的比例遞增，第1年的租金為1萬(wàn)元，租金于每年的年初收取，年利率為8%，則該商鋪15年租金收入的現(xiàn)值為（）萬(wàn)元。A．11．41 B．11．49 C．12．41 D．12．49 19．李某從銀行貸款56萬(wàn)元購(gòu)買了一套住宅，該筆貸款的期限為20年，年利率為7．5%，按月等額償還。如果李某于第7年末提前償還本金10萬(wàn)元，則從第8年開(kāi)始的月還款額為（）元。A．3456．09 B．3505．95 C．3509．74 D．3705．73 20．某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目從購(gòu)買土地使用權(quán)到竣工驗(yàn)收共用了3年時(shí)間，建成后用于出租經(jīng)營(yíng)，預(yù)計(jì)經(jīng)濟(jì)壽命為40年，土地使用權(quán)年限為50年，則該項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)期為（）年。A．37 B．40 C．43 D．50

21．某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，當(dāng)ｉ =14%時(shí)，凈現(xiàn)值為450萬(wàn)元；當(dāng)ｉ =15%時(shí)，凈現(xiàn)值為-200萬(wàn)元，平均資金成本率為13．2%，基準(zhǔn)收益率為10%。該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為（）。A．20%

B．14．31% C．14．69% D．14．80% 22．某商鋪的購(gòu)買價(jià)格為100萬(wàn)元，其中60萬(wàn)元來(lái)自銀行貸款。該貸款在10年內(nèi)按年等額償還，年利率為7%，預(yù)計(jì)該商鋪第1年稅后凈現(xiàn)金流量為3萬(wàn)元，如果不考慮物業(yè)增值收益，則第1年的投資回報(bào)率為（）。A．5．00% B．7．50% C．18．36% D．28．85% 23．趙某以12000元/㎡的價(jià)格購(gòu)買了230㎡的商鋪用于出租經(jīng)營(yíng)，購(gòu)買價(jià)中的60%來(lái)自銀行貸款。該貸款在10年內(nèi)按年等額償還，年利率為10%，每年可用于還本付息的折舊、攤銷、利潤(rùn)共34萬(wàn)元，則其償債備付率為（）。A．0．12 B．0．21 C．1．26 D．2．05 24．房地產(chǎn)投資方案比選通常是在（）之間進(jìn)行。A．獨(dú)立方案 B．互斥方案 C．凈現(xiàn)值法 D．等額年費(fèi)用法 25．對(duì)經(jīng)營(yíng)期不同的房地產(chǎn)投資方案進(jìn)行比選時(shí)，應(yīng)采用的方法是（）。A．等額年值法

B．差額投資內(nèi)部收益率法 C．凈現(xiàn)值法

D．等額年費(fèi)用法 26．下列關(guān)于房地產(chǎn)置業(yè)投資不確定因素的表述中，正確的是（）。A．空置率與有效毛收入呈反向變動(dòng) B．通過(guò)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂長(zhǎng)期合約，可以完全排除通貨膨脹對(duì)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的影響 C．權(quán)益投資比率高，意味著投資者承擔(dān)的投資風(fēng)險(xiǎn)和風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬均增加 D．金融機(jī)構(gòu)通常要求投資者的權(quán)益投資比率不得高于某一要求的比率 27．各投資方案凈現(xiàn)值的期望值不同時(shí)，以方案風(fēng)險(xiǎn)大小為投資方案比選的主要依據(jù)，此時(shí)應(yīng)選擇的判別指標(biāo)是（）。A．凈現(xiàn)值 B．凈現(xiàn)值期望值

C．凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差

D．凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù) 28．下列房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)參數(shù)中，屬于收益相關(guān)指標(biāo)的是（）A．出租率 B．基準(zhǔn)收益率 C．成本利潤(rùn)率

D．財(cái)務(wù)杠桿比率 29．某賓館開(kāi)發(fā)項(xiàng)目共有150間客房，平均每間客房的面積為40㎡，總建筑面積為6800㎡。當(dāng)?shù)赝瑱n次賓館的綜合造價(jià)為3000元/㎡，每間客房的綜合投資為14萬(wàn)元。則用單元估算法計(jì)算的該賓館總投資為（）萬(wàn)元。A．1800 B．2040 C．2100 D．2380 30．將借款本息視為現(xiàn)金流出的基本報(bào)表是（）。A．全部投資現(xiàn)金流量表

B．資本金現(xiàn)金流量表 C．借款還本付息估算表 D．投資計(jì)劃與資金籌措表 31．租賃融資在房地產(chǎn)領(lǐng)域的應(yīng)用模式主要是（）。A．置業(yè)投資 B．設(shè)備租賃 C．售后回租 D．權(quán)益融資 32．商業(yè)銀行發(fā)放個(gè)人住房抵押貸款可能面臨的信用風(fēng)險(xiǎn)不包括（）。A．開(kāi)發(fā)商違法預(yù)售

B．借款人賴賬不還 C．借款人拖延還款

D．房地產(chǎn)市場(chǎng)供需失衡 33．在貸款綜合評(píng)價(jià)中，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)分為AAA、AA、A、和BBB、四個(gè)風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)，其中AAA級(jí)對(duì)應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)為（）。A．50% B．60% C．70% D．80% 34．在寫(xiě)字樓出租中，室內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)化裝修的費(fèi)用通常由（）支付。A．業(yè)主 B．承租人 C．物業(yè)服務(wù)企業(yè) D．業(yè)主、承租人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同 35．某收益性物業(yè)的潛在毛租金收入為30萬(wàn)元，假設(shè)在某報(bào)告期內(nèi)的出租率為80%，所有承租人都能按時(shí)交納租金，物業(yè)其他收入為2萬(wàn)元，則物業(yè)在該報(bào)告期的有效毛收入為（）萬(wàn)元。A．22．0 B．24．0 C．25．6 D．26．0

二、多項(xiàng)選擇題（共15題，每題2分。每題的備選答案中有兩個(gè)或兩個(gè)以上符合題意，請(qǐng)?jiān)诖痤}卡上涂黑其相應(yīng)的編號(hào)。全部選對(duì)的，得2分；錯(cuò)選或多選的，不得分；少選且選擇正確的，每個(gè)選項(xiàng)得0．5分）1．下列風(fēng)險(xiǎn)中，屬于房地產(chǎn)投資系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的有（）。A．市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn) B．變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn) C．利率風(fēng)險(xiǎn) D．時(shí)間風(fēng)險(xiǎn) E．資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn) 2．對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)進(jìn)行分析，除了要分析供求結(jié)構(gòu)，通常還分析（）。A．價(jià)格結(jié)構(gòu) B．總量結(jié)構(gòu)

C．檔次結(jié)構(gòu) D．投資結(jié)構(gòu) E．租買結(jié)構(gòu) 3．房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)別于一般商品市場(chǎng)的特性主要有（）。A．競(jìng)爭(zhēng)性 B．壟斷性 C．外部性 D．均衡性 E．信息不對(duì)稱性 4．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工后，按規(guī)定應(yīng)移交給城市檔案館的竣工檔案應(yīng)包括（）。A．工程質(zhì)量保修書(shū)

B．可行性研究報(bào)告 C．竣工圖 D．住宅使用說(shuō)明書(shū) E．竣工驗(yàn)收備案表 5．采取隨行就市定價(jià)法確定價(jià)格的情形有（）。A．開(kāi)發(fā)商處于市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者地位 B．開(kāi)發(fā)商難以估算成本 C．開(kāi)發(fā)商的物業(yè)質(zhì)量與市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者的物業(yè)質(zhì)量相近D．開(kāi)發(fā)商打算與同行和平共處 E．開(kāi)發(fā)商具有向市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者挑戰(zhàn)的實(shí)力 6．房地產(chǎn)市場(chǎng)分析可以幫助開(kāi)發(fā)商（）。A．選擇合適的項(xiàng)目位置 B．尋找投資合作伙伴 C．確定滿足市場(chǎng)需求的產(chǎn)品類型

D．判斷租買時(shí)機(jī) E．進(jìn)行土地使用權(quán)出讓決策 7．開(kāi)發(fā)商進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況分析的內(nèi)容通常有（）。A．供需分析

B．競(jìng)爭(zhēng)分析 C．市場(chǎng)占有率分析 D．投資收益分析 E．宏觀因素分析 8．下列房地產(chǎn)投資業(yè)務(wù)模式中，現(xiàn)金流出包括土地成本的有（）。A．購(gòu)買—持有—出租—出售 B．購(gòu)買一更新改造—出售 C．購(gòu)買一更新改造—出租—出售

D．開(kāi)發(fā)—銷售 E．開(kāi)發(fā)—持有—出租—出售 9．投資回報(bào)率與資本金凈利潤(rùn)率的差異，主要在于前者考慮了（）。A．物業(yè)增值收益

B．所得稅

C．還本付息額

D．投資者權(quán)益增加值 E．權(quán)益投資 10．下列關(guān)于差額投資內(nèi)部收益率的表述中，正確的有（）。A．差額投資內(nèi)部收益率是兩個(gè)方案內(nèi)部收益率之差 B．差額投資內(nèi)部收益率是兩個(gè)方案各期凈現(xiàn)金流量差額的現(xiàn)值之和等于零時(shí)的折現(xiàn)率 C．差額投資內(nèi)部收益率是兩個(gè)方案各期凈現(xiàn)金流量差額之和等于零時(shí)的折現(xiàn)率 D．差額投資內(nèi)部收益率大于最低可接受收益率時(shí)，以投資大的方案為優(yōu)選方案 E．采用差額投資內(nèi)部收益率進(jìn)行多方案比選時(shí)，應(yīng)將方案按投資由大到小排序并依次兩兩比選，從中確定優(yōu)選方案 11．下列風(fēng)險(xiǎn)分析的內(nèi)容中，屬于風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)階段工作的有（）。A．風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因分析

B．風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率大小分析 C．風(fēng)險(xiǎn)因素檢驗(yàn) D．風(fēng)險(xiǎn)變量間的相關(guān)性分析 E．風(fēng)險(xiǎn)概率分布情況分析 12．實(shí)物期權(quán)方法可以應(yīng)用于房地產(chǎn)投資決策，主要是因?yàn)榉康禺a(chǎn)投資具有（）。A．可預(yù)測(cè)性 B．不可控性 C．不可逆性 D．可延期性 E．不可彎更性 13．編制房地產(chǎn)投資計(jì)劃與資金籌措表之前，應(yīng)先編制（）。A．現(xiàn)金流量表

B．損益表

C．資金使用計(jì)劃 D．資金籌措計(jì)劃 E．資金來(lái)源與運(yùn)用表 14．按信托性質(zhì)分類，房地產(chǎn)投資信托基金的類型有（）。

A．權(quán)益型

B．抵押型

C．傘型合伙

D．多重合伙 E．混合型 15．物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作內(nèi)容包括（）。A．確立管理目標(biāo) B．制定維修養(yǎng)護(hù)方案 C．制定安全保衛(wèi)方案 D．提出預(yù)算 E．確定物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

三、判斷題（共15題，每題1分。請(qǐng)根據(jù)判斷結(jié)果，在答題卡上涂黑其相應(yīng)的符號(hào)，用“√”表示正確，用“×”表示錯(cuò)誤。不答不得分，判斷錯(cuò)誤扣1分，本題總分最多扣至0分）

1．具有相同市場(chǎng)價(jià)值的房地產(chǎn)，其投資價(jià)值因人而異。（）2．房地產(chǎn)投資信托基金股票的收益通常高于一般股票的收益，因此往往成為大型機(jī)構(gòu)投資者直接投資房地產(chǎn)的重要工具。（）3．量?jī)r(jià)彈性是指某時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)交易量與該時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)價(jià)格之比。（）4．開(kāi)發(fā)商在選擇房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)時(shí)，不僅要考察其代理的成功率，還要考察其代理每一個(gè)項(xiàng)目的平均銷售周期。（）5．一個(gè)整體市場(chǎng)能夠細(xì)分為若干子市場(chǎng)，主要是因?yàn)轭櫩托枨蟠嬖诓町愋?。（?．個(gè)人住房抵押貸款采用等額還本付息方式還款時(shí)，各期還款額中包含的本金相等。（）7．只要商品住宅的價(jià)格不下跌，就不會(huì)發(fā)生次貸危機(jī)。（）8．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的總開(kāi)發(fā)成本中不包括含銷售稅金。（）9．借款償還期和投資回收期都是評(píng)價(jià)投資項(xiàng)目清償能力的指標(biāo)。（）10．不確定型決策是指未來(lái)事件的自然狀態(tài)是否發(fā)生不能肯定，且其發(fā)生概率也未知的決策。（）11．最高租售價(jià)格與預(yù)測(cè)租售價(jià)格之間差距越大，說(shuō)明房地產(chǎn)項(xiàng)目抗市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的能力越強(qiáng)。（）12．基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)是指居住小區(qū)內(nèi)為居民配套建設(shè)的各種非營(yíng)利性的公共配套設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用。（）13．預(yù)租售收入可以作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的資金來(lái)源。（）14．無(wú)論是權(quán)益融資還是債務(wù)融資，資金融出方都要承擔(dān)項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)。（）15．收益性物業(yè)可以獲取的最大租金收入稱為有效毛收入。（）2009

年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理考試試題及答案解析 T 來(lái)源：考試大 2010/10/11 【考試大：中國(guó)教育考試第一門戶】 模擬考場(chǎng) 視頻課程 字號(hào): T

四、計(jì)算題（共2題，20分。要求列出算式、計(jì)算過(guò)程；需按公式計(jì)算的，要寫(xiě)出公式；只有計(jì)算結(jié)果而無(wú)計(jì)算過(guò)程的，不得分。計(jì)算結(jié)果保留小數(shù)點(diǎn)后2位。請(qǐng)?jiān)诖痤}紙上作答）

（一）王某以12000元/㎡的價(jià)格購(gòu)買了10間建筑面積均為80㎡的商鋪。購(gòu)房款的60%來(lái)自銀行提供的10年期、年利率為7．5%、按年等額還本付息的抵押貸款，其余為自有資金。另外，王某在購(gòu)房時(shí)還支付了相當(dāng)于購(gòu)房款1．5%的代理費(fèi)及其他費(fèi)用，于第2年末又投入自有資金40萬(wàn)元對(duì)商鋪進(jìn)行了裝修，同時(shí)辦理了產(chǎn)權(quán)證，在辦證時(shí)支付了相當(dāng)于購(gòu)房款0．3%的手續(xù)費(fèi)和3%的契稅。王某的經(jīng)營(yíng)計(jì)劃是：第3年初將10間商鋪全部出租；第10年末以 13000 元/㎡的價(jià)格賣掉其中2間商鋪，其余的商鋪繼續(xù)出租；第15年末以15000元/㎡的價(jià)格又賣掉其中3間商鋪，其余的商鋪繼續(xù)出租；第20年末將剩余的商鋪以16000元/㎡的價(jià)格全部賣掉（每次賣房時(shí)均支付了相當(dāng)于售價(jià)5．5%的銷售稅金、0．3%的手續(xù)費(fèi)和1%的個(gè)人所得稅）。假設(shè)：在整個(gè)經(jīng)營(yíng)期間，商鋪的租金保持200元/（月?㎡）（按建筑面積計(jì)）不變，空置和收租損失不計(jì)，年運(yùn)營(yíng)成本為毛租金收入的25%；購(gòu)房投資發(fā)生在第1年初，每年的租金于年初收取，年運(yùn)營(yíng)成本和還本付息支出均發(fā)生在年末；王某要求的自有資金投資目標(biāo)收益率為14%。（1）完成下列自有資金現(xiàn)金流量表并寫(xiě)出相應(yīng)的計(jì)算過(guò)程。（2）列出自有資金財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值的公式并代入相應(yīng)數(shù)據(jù)（不要求計(jì)算出結(jié)果）。（10分）自有資金現(xiàn)金流量表（單位：萬(wàn)元）自有資金現(xiàn)金流量表（單位：萬(wàn)元）0 1 2 3～9 10 11～14 15 16～19 20 年末 現(xiàn)金流入 年毛租金收入 凈轉(zhuǎn)售收入 現(xiàn)金流出 購(gòu)房、辦證及裝 修投入 年還本付息 年運(yùn)營(yíng)成本 凈現(xiàn)金流量

（二）某開(kāi)發(fā)商以3000萬(wàn)元購(gòu)得一住宅用地70年的使用權(quán)，該住宅用地面積為3000㎡，規(guī)劃容積率為5．5。據(jù)估算，該住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建安工程費(fèi)為2200元/㎡，勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)為建安工程費(fèi)的3%，基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)為430萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)按建筑面積計(jì)算，為114元/㎡，管理費(fèi)用為上述費(fèi)用（土地費(fèi)用除外）之和的3．5%。預(yù)計(jì)住宅在項(xiàng)目建成時(shí)全部售出，銷售費(fèi)用、銷售稅金分別為銷售收入的3%和5．5%。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期為2年，建造期為1．5年。土地費(fèi)用于開(kāi)發(fā)期初一次性投入，開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)于建造期初一次性投入，建安工程費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)、管理費(fèi)用在建造期內(nèi)均勻投入。年貸款利率為7．7%，按季計(jì)息。不考慮土地增值稅。（1）若開(kāi)發(fā)商要求的稅前成本利潤(rùn)率為30%，求該項(xiàng)目的最低銷售價(jià)格。（2）若該項(xiàng)目的銷售價(jià)格為8000元/㎡，求該項(xiàng)目保本的最低銷售量。（10分

第二篇：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理試題

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理試題

一、單項(xiàng)選擇題（共35題，每題1分。）1.下列風(fēng)險(xiǎn)不屬于房地產(chǎn)投資系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的是（）A．通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn) B．周期風(fēng)險(xiǎn)

C．比較風(fēng)險(xiǎn)

D．變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)

答案：C．

解析：比較風(fēng)險(xiǎn)為個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)

2.某一時(shí)段房地產(chǎn)投資市場(chǎng)的平均收益率為15%，國(guó)家債券的收益率為4%，房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)于整個(gè)投資市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)系數(shù)為0.4，那么，用資本資產(chǎn)定價(jià)模型確定的折現(xiàn)率應(yīng)為（）

A． 6% B．8.4% C．11% D．15%

答案：B．

解析：4%+0.4×（15%-4%）=8.4%

3.某開(kāi)發(fā)商擬向銀行貸款1500萬(wàn)元，借用5年一次還清，甲銀行貸款利率為17%，按年單利計(jì)息，乙銀行貸款年利率為16%，按月復(fù)利計(jì)息，問(wèn)向（）貸款較經(jīng)濟(jì)。

A．甲銀行 B．乙銀行 C．甲乙同樣 D．無(wú)法比較

答案：A．

解析：甲銀行：1500+1500*17%*5=2775

乙銀行：1500+（1+16%/12）60=3320.7

1因此向甲銀行貸款較經(jīng)濟(jì)。4.房地產(chǎn)的（）性，決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)是地區(qū)性的市場(chǎng)。A．不可移動(dòng)性 B． 適應(yīng)性 C． 各異性 D．相互影響性

答案：A．

解析：房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性，決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)是地區(qū)性的市場(chǎng)。

5.已知某筆貸款的年利率為15%，借貸雙方約定按季度計(jì)息，該筆貸款的實(shí)際利率是（）

A．3.75% B．7.5% C．15% D．15.87%

答案：D．

解析：i=（1+r/m）m-1=（1+15%/4）4-1=15.87%

6.關(guān)于等額序列支付資金回收系數(shù)，下列表示正確的是（）

A．（P / A．，i，n）B．（A．/P，i，n）C．（A．/F，i，n）D．（F/A．，i，n）答案：B．

解析：（A．/P，i，n）為等額序列支付資金回收系數(shù)標(biāo)準(zhǔn)表示法。

7.單利計(jì)息與復(fù)利計(jì)息的區(qū)別在于（）

A．是否考慮資金的時(shí)間價(jià)值 B．是否考慮本金的時(shí)間價(jià)值

C．是否考慮先前計(jì)息周期累計(jì)利息的時(shí)間價(jià)值

D．采用名義利率還是實(shí)際利率

答案：C．

解析：?jiǎn)卫?jì)息與復(fù)利計(jì)息的區(qū)別在于是否考慮先前計(jì)息周期累計(jì)利息的時(shí)間價(jià)值。

8.居民購(gòu)買住宅的行為屬于（）

A．習(xí)慣性購(gòu)買行為 B．尋求多樣化購(gòu)買行為

C．化解不協(xié)調(diào)購(gòu)買行為 D．復(fù)雜購(gòu)買行為

答案：D．

解析：居民購(gòu)買住宅的行為就屬于復(fù)雜購(gòu)買行為。

9.已知某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的購(gòu)買投資為4500萬(wàn)元，流動(dòng)資金為500萬(wàn)元，如果投資者投入權(quán)益資本為1500萬(wàn)元，經(jīng)營(yíng)期內(nèi)年平均利潤(rùn)總額為650萬(wàn)元，年平均稅后利潤(rùn)為500萬(wàn)元，該投資項(xiàng)目的投資利潤(rùn)率為（）

A．13.0% B．33.3% C．43.3% D．14.4%

答案：A．

解析：650/（4500+500）×100%=13.0%

10.下列各項(xiàng)費(fèi)用中，不屬于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期工程費(fèi)的是（）

A．三通一平費(fèi)用

B．工程造價(jià)咨詢費(fèi)

C．可行性研究費(fèi)用

D．水文地質(zhì)勘探費(fèi)

答案：B．

解析：工程造價(jià)咨詢費(fèi)屬于其它費(fèi)用。

11.工作主要任務(wù)是對(duì)投資項(xiàng)目或投資方向提出建議，該階段為（）階段。

A．投資機(jī)會(huì)研究

B．預(yù)可行性研究

C．初步可行性研究

D．詳細(xì)可行性研究

答案：A．

解析：投資機(jī)會(huì)研究主要任務(wù)是對(duì)投資項(xiàng)目或投資方向提出建議。

12.對(duì)個(gè)人住房貸款的的還款能力，國(guó)家規(guī)定，每筆住房貸款的月房產(chǎn)支出與收入比控制在（）以下。

A．40% B．50% C．60% D．70%

答案：B．

解析：每筆住房貸款的月房產(chǎn)支出與收入比控制在50%以下。

13.詳細(xì)性可行性研究階段投資估算的精度可達(dá)到（）

A．±5% B．±10 % C．±15% D．±20%

答案：B．

解析：詳細(xì)性可行性研究階段投資估算的精度可達(dá)±10 %.14.根據(jù)各地房地產(chǎn)收益水平，同類型的物業(yè)都存在一個(gè)適當(dāng)租金售價(jià)比例，一般情況下，住宅的售價(jià)大約相當(dāng)于（）的租金。

Ａ．50個(gè)月 Ｂ．100個(gè)月

C．10個(gè)月 D．10年

答案：B．

解析：一般情況下大約為100個(gè)月的租金，如果售價(jià)過(guò)高，那么對(duì)出租住宅的需求就會(huì)增加。

15.按（）細(xì)分，房地產(chǎn)市場(chǎng)可分為一級(jí)、二級(jí)、三級(jí)市場(chǎng)

A．交易形式 B．用途

C．目標(biāo)市場(chǎng) D．存量增量

答案：D．

解析：按存量增量細(xì)分，通常將房地產(chǎn)市場(chǎng)劃分為三級(jí)市場(chǎng)：一級(jí)市場(chǎng)（土地使用權(quán)出讓市場(chǎng)）、二級(jí)市場(chǎng)（土地轉(zhuǎn)讓、新建商品房租售市場(chǎng)）、三級(jí)市場(chǎng)（存量房地產(chǎn)交易市場(chǎng)）。

16.邀請(qǐng)招標(biāo)是非公開(kāi)招標(biāo)方式的一種。被邀請(qǐng)參加投標(biāo)的承包商通常在（）。

A．3個(gè)以上 B．5-10個(gè)之間 C．5個(gè)以上 D．3-10個(gè)之間 答案：D． 解析：按照規(guī)定，邀請(qǐng)招標(biāo)一般有3-10個(gè)之間。

17.（）是收集一手資料時(shí)最普遍采用的手段。

A．面訪 B．問(wèn)卷 C．觀察 D．座談

答案：B．

解析：?jiǎn)柧硎鞘占皇仲Y料時(shí)最普遍采用的手段。

18.名義利率與實(shí)際利率的關(guān)系表述不正確的一項(xiàng)是（）

A．當(dāng)每年計(jì)息周期數(shù)m>1時(shí)，實(shí)際利率小于名義利率

B．當(dāng)每年計(jì)息周期數(shù)m=1時(shí)，實(shí)際利率等于名義利率

C．實(shí)際利率與名義利率更能反映資金的時(shí)間價(jià)值

D．名義利率越大，計(jì)息周期越短，實(shí)際利率與名義利率的差異就越大

答案：A．

解析：當(dāng)每年計(jì)息周期數(shù)m>1時(shí)，實(shí)際利率大于名義利率

19.流動(dòng)比率，下列說(shuō)法不正確的是（）

A．流動(dòng)比率＝流動(dòng)資產(chǎn)總額/流動(dòng)負(fù)債總額×100％

B．又稱之為“銀行家比率”

C．又稱之為“二對(duì)一比率”。

D．在國(guó)際上銀行一般要求這一比率維持在100％以上

答案：D． 解析：在國(guó)際上銀行一般要求這一比率維持在200％以上。20.房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的成本利潤(rùn)率等于（）乘以100% A．開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)/總開(kāi)發(fā)成本

B．正常經(jīng)營(yíng)年份的凈經(jīng)營(yíng)收入/總開(kāi)發(fā)成本

C．開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)/總開(kāi)發(fā)價(jià)值

D．正常經(jīng)營(yíng)年份的經(jīng)營(yíng)收入/總開(kāi)發(fā)成本

答案： A．

解析：公式：RPC．=D．P/TD．C．

21.某租客5年支付的物業(yè)租金的現(xiàn)值為40萬(wàn)元，年租金增長(zhǎng)的百分率為5%，如果折現(xiàn)率與之相同，則該租客第一年末支付的租金為（）萬(wàn)元。

A．8.0 B．8.4 C．9.0 D．10.0

答案：B．

解析：由40=5*A．1/（1+5%）得出A．1=8.4

22.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)階段是指（）所經(jīng)過(guò)的過(guò)程。

A．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) B．獲得土地后到全部工程竣工

C．從工程開(kāi)工到工程竣工驗(yàn)收 D．從工程開(kāi)工到項(xiàng)目租售完畢

答案：C．

解析：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)階段是指從工程開(kāi)工到工程竣工驗(yàn)收所經(jīng)過(guò)的過(guò)程。

23.物業(yè)代理公司通過(guò)詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)查分析和預(yù)測(cè)，可以協(xié)助開(kāi)發(fā)商或業(yè)主進(jìn)行（）。

A．項(xiàng)目融資 B．工程招標(biāo)

C．市場(chǎng)定位 D．物業(yè)管理

答案：C．

解析：物業(yè)代理公司通過(guò)詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)查分析和預(yù)測(cè)，可以協(xié)助開(kāi)發(fā)商或業(yè)主進(jìn)行市場(chǎng)定位。

24.反映投資者每年實(shí)際獲得的凈收益與投資者初始投入的權(quán)益投資的比率的指標(biāo)是（）

A．還本付息比率 B．抵押收益率

C．投資回報(bào)率 D．項(xiàng)目收益率

答案：C．

解析：投資回報(bào)率反映投資者每年實(shí)際獲得的凈收益與投資者初始投入的權(quán)益投資的比率。

25.已知某筆貸款的年名義利率為12%，實(shí)際利率為12.55%，則該筆貸款是按（）作為計(jì)息周期的。

A．年 B．半年 C．季度 D．月

答案：C．

解析：常識(shí)。

26.對(duì)于選擇了目標(biāo)市場(chǎng)的企業(yè)，唯一的方法就是實(shí)現(xiàn)自己企業(yè)的產(chǎn)品和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手之間的（）。

A．差別化 B．同質(zhì)化 C．多樣化 D．獨(dú)特性

答案：A．

解析：對(duì)于選擇了目標(biāo)市場(chǎng)的企業(yè)，唯一的方法就是實(shí)現(xiàn)自己企業(yè)的產(chǎn)品和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手之間的差別化。

27.物業(yè)管理工作中的每一部分工作，都應(yīng)以（）為中心。

A．物業(yè)的保值增值 B．滿足當(dāng)前的租戶和新租戶 C．物業(yè)的安全 D．實(shí)現(xiàn)物業(yè)的管理目標(biāo) 答案：B． 解析：物業(yè)管理工作中的每一部分工作，都應(yīng)以滿足當(dāng)前的租戶和新租戶為中心。

28.由于出讓計(jì)劃不明確，對(duì)以抵押方式向土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)發(fā)放貸款，貸款期限最長(zhǎng)不得超過(guò)（）年

A．1 B．2 C．3 D．5

答案：B．

解析：對(duì)以抵押方式向土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)發(fā)放貸款，貸款期限最長(zhǎng)不得超過(guò)2年。

29.可行性研究報(bào)告中，一般不包括（）

A．封面 B．摘要 C．初步設(shè)計(jì)方案 D．附表

答案：C．

解析：初步設(shè)計(jì)在可行性研究階段后。

30.某項(xiàng)目生產(chǎn)能力30000件/年，產(chǎn)品售價(jià)3000元/件，總成本費(fèi)用7800元，其中固定成本3000萬(wàn)元，成本與產(chǎn)量呈線性關(guān)系，則盈虧平衡產(chǎn)量為（）

A．30000件 B．21400件 C．21800件 D．15600件

答案：B．

解析：見(jiàn)教材187頁(yè)。

31.對(duì)于一般房地產(chǎn)投資項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，償債備付率應(yīng)該大于（）

A．1 B．1.2 C．1.5 D．2

答案：B．

解析：當(dāng)小于1.2時(shí)，表示當(dāng)期資金來(lái)源不足以償付當(dāng)期債務(wù)。

32.某城市地鐵線的建設(shè)，使沿線房地產(chǎn)大大增值，這體現(xiàn)了房地產(chǎn)的（）性。

A．適應(yīng)性 B．位置固定性 C．政策影響性 D．相互影響性

答案：D． 解析：這是房地產(chǎn)的相互影響性。33.增長(zhǎng)點(diǎn)超過(guò)了平衡點(diǎn)，這是房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期的（）階段。A．第一B．第二C．第三D．第四

答案：Ｂ

解析：增長(zhǎng)點(diǎn)超過(guò)了平衡點(diǎn)，這是房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期的二階段。

34.根據(jù)估計(jì)的總銷售收入和銷售量來(lái)制定價(jià)格的方法是（）

A．認(rèn)知價(jià)值定價(jià)法B．領(lǐng)導(dǎo)定價(jià)法

C．目標(biāo)定價(jià)法D．成本加成定價(jià)法

答案：Ｃ

解析：目標(biāo)定價(jià)法是根據(jù)估計(jì)的總銷售收入和銷售量來(lái)制定價(jià)格的方法

35.以下調(diào)查中，不屬于不可控調(diào)查的是（）

A．市場(chǎng)容量調(diào)查 B．消費(fèi)行為調(diào)查

C．市場(chǎng)環(huán)境調(diào)查 D．營(yíng)銷因素調(diào)查

答案：D．

解析：企業(yè)的營(yíng)銷手段是可控的。

二、多項(xiàng)選擇題（共15題，每題2分，備選答案中，有兩個(gè)或兩個(gè)以上符合題意的答案，錯(cuò)選或多選均不得分，少選且選擇正確的，每個(gè)選項(xiàng)得0.5分。）

1.工程項(xiàng)目管理的基本職能是計(jì)劃、（）

A．組織 B．決策 C． 控制 D． 協(xié)調(diào) E．反饋

答案：A．C．D． 2.政府宏觀調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的手段包括 Ａ土地供應(yīng)計(jì)劃 Ｂ地價(jià)的杠桿作用 Ｃ誠(chéng)信建設(shè) Ｄ稅收政策 E．政府定價(jià)

答案：A．B．D．

解析：宏觀調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的手段包括土地供應(yīng)計(jì)劃、價(jià)格、稅收政策等。但不包括誠(chéng)信建設(shè)。

3.經(jīng)營(yíng)收入包括（）

A．銷售收入 B．出租收入

C．自營(yíng)收入 D．營(yíng)業(yè)外收入 E上年未分配利潤(rùn)

答案：A．B．C．

解析：經(jīng)營(yíng)收入包括銷售收入出租收入 自營(yíng)收入。

4.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的主要不確定因素有（）

A．土地費(fèi)用 B．建安工程費(fèi)用 C．運(yùn)營(yíng)費(fèi)用

D．空置率 E．容積率

答案：A．B．D．

解析：C．E 主要為置業(yè)投資項(xiàng)目的不確定因素。

5.敏感性分析的“三項(xiàng)預(yù)測(cè)值”法對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中所涉及的變動(dòng)因素，分別給出三個(gè)預(yù)測(cè)值，即（）

A．最樂(lè)觀預(yù)測(cè)值 B．最悲觀預(yù)測(cè)值

C．最可能預(yù)測(cè)值 D．最客觀的預(yù)測(cè)值 E最原始的評(píng)估值

答案：A．B．C．

解析：三項(xiàng)預(yù)測(cè)值即最樂(lè)觀預(yù)測(cè)值、最悲觀預(yù)測(cè)值、最可能預(yù)測(cè)值

6.財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)中損益表用以計(jì)算（）等評(píng)價(jià)指標(biāo)。

A．成本利潤(rùn)率 B．投資利潤(rùn)率 C．資本金利潤(rùn)率 D．資本金凈利潤(rùn)率 E資產(chǎn)負(fù)債率 答案：B．C．D． 解析：損益表中不顯示成本及資產(chǎn)負(fù)債情況。

7.個(gè)人住房抵押貸款包括（）

A．商業(yè)性住房抵押貸款 B．商用房地產(chǎn)抵押貸款

C．政策性住房抵押貸款 D．在建工程抵押貸款

第三篇：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)模擬試題

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)模擬試題

一、單選題

1．我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)行資質(zhì)管理制度，共分為5個(gè)資質(zhì)等級(jí)。其中一級(jí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資質(zhì)條件要求注冊(cè)資金不低于（B）。A.1000萬(wàn)元 B.2000萬(wàn)元 Ｃ.3000萬(wàn)元 Ｄ.4000萬(wàn)元 2．下列房地產(chǎn)交易活動(dòng)處于房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)的是（D）

A 房屋出租 B 房地產(chǎn)抵押 C土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓 D土地使用權(quán)出讓 3．《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定了各類土地的最高出讓年限，其中居住用地最高出讓年限為（D）。A 40年 B 60年 C 50年 D 70年

4．房地產(chǎn)租金已收租金額占應(yīng)收租金額的百分比稱為（B）

A 租金收繳計(jì)劃完成率 B租金收繳率 C欠租戶發(fā)生率 D陳欠租金收繳率 5．（A）是指國(guó)家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。

A．土地使用權(quán)的出讓 B.土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓 C.土地使用權(quán)劃撥 Ｄ.土地使用權(quán)贈(zèng)與

6．對(duì)預(yù)測(cè)中高收入人群的住宅需求效果較好的市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)方法是（B）

A 額定需求預(yù)測(cè)法 B 有效需求預(yù)測(cè)法 C線性回歸需求預(yù)測(cè)法 D假定需求預(yù)測(cè)法 7．已知某房地產(chǎn)今年的銷售成本為3315萬(wàn)元，存貨平均余額為411萬(wàn)元，那么存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)為（B）

A 8.07 B 44.61 Ｃ20 Ｄ30 8．按房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)范程度劃分，可以把房地產(chǎn)市場(chǎng)分為（C）。

A、居住物業(yè)市場(chǎng)、寫(xiě)字樓市場(chǎng)、零售商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)、工業(yè)物業(yè)市場(chǎng)和土地市場(chǎng) B、甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)、乙級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)、甲級(jí)商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)和乙級(jí)商業(yè)物業(yè)市場(chǎng) C、房地產(chǎn)白色市場(chǎng)、黑色市場(chǎng)、灰色市場(chǎng)

D、銷售市場(chǎng)、租賃市場(chǎng)、抵押市場(chǎng)、典當(dāng)市場(chǎng)和置換市場(chǎng)等

9．下列房地產(chǎn)交易活動(dòng)處于房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)的是（C）A 房屋出租 B 房地產(chǎn)抵押 C土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓 D土地使用權(quán)出讓

10．在土地一級(jí)市場(chǎng)上，根據(jù)競(jìng)爭(zhēng)性的強(qiáng)弱可以采用不同的土地使用權(quán)出讓方式，其中在一定程度上排斥了市場(chǎng)機(jī)制的作用，具有較大壟斷性的一種方式是（A）。A 協(xié)議出讓 B招標(biāo)出讓 Ｃ 拍賣出讓 Ｄ投標(biāo)出讓 11．《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定了各類土地的最高出讓年限，其中工業(yè)用地最高出讓年限為(C)。A 40年 B 60年 C 50年 D 70年 12．實(shí)收房地產(chǎn)租金占計(jì)劃房地產(chǎn)租金的百分比稱為（A）

A 租金收繳計(jì)劃完成率 B 陳欠租金收繳率 C欠租戶發(fā)生率 D租金收繳率

13．我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)行資質(zhì)管理制度，共分為5個(gè)資質(zhì)等級(jí)。其中一級(jí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資質(zhì)條件要求注冊(cè)資金不低于（C）。A 4000萬(wàn)元 B3000萬(wàn)元 Ｃ2000萬(wàn)元 Ｄ2500萬(wàn)元

14．我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)行資質(zhì)管理制度，共分為5個(gè)資質(zhì)等級(jí)。其中二級(jí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資質(zhì)條件要求自有流動(dòng)資金在（B）以上。A 500萬(wàn)元 B 1000萬(wàn)元 Ｃ1500萬(wàn)元 Ｄ2000萬(wàn)元 15．《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定了各類土地的最高出讓年限，其中商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地最高出讓年限為（A）。A 40年 B 60年 C 50年 D 70年 16．（C）是指經(jīng)縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后，將該幅土地交付其使用，或者將其土地使用權(quán)無(wú)償交付給土地使用者使用的行為。

A土地使用權(quán)的出讓 B土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓 C土地使用權(quán)劃撥 Ｄ土地使用權(quán)贈(zèng)與

17．對(duì)預(yù)測(cè)中低收入人群的住宅需求效果較好的市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)方法是（A）

A 額定需求預(yù)測(cè)法 B有效需求預(yù)測(cè)法 C線性回歸需求預(yù)測(cè)法 D假定需求預(yù)測(cè)法 18．實(shí)收房地產(chǎn)租金占計(jì)劃房地產(chǎn)租金的百分比稱為（D）

A租金收繳率 B 陳欠租金收繳率 C欠租戶發(fā)生率 D租金收繳計(jì)劃完成率 19．按房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)讓渡方式，可以把房地產(chǎn)市場(chǎng)分類（D）。

A.居住物業(yè)市場(chǎng)、寫(xiě)字樓市場(chǎng)、零售商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)、工業(yè)物業(yè)市場(chǎng)和土地市場(chǎng) B.甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)、乙級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)、甲級(jí)商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)和乙級(jí)商業(yè)物業(yè)市場(chǎng) C.房地產(chǎn)白色市場(chǎng)、黑色市場(chǎng)、灰色市場(chǎng)

D.銷售市場(chǎng)、租賃市場(chǎng)、抵押市場(chǎng)、典當(dāng)市場(chǎng)和置換市場(chǎng)等 20．根據(jù)《中國(guó)人民銀行關(guān)于規(guī)范住房金融業(yè)務(wù)的通知》（銀發(fā)［2001］195號(hào)），銀行發(fā)放住房開(kāi)發(fā)貸款的條件之一是：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自有資金應(yīng)不低于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資的（C）A 20％ B25％ Ｃ30％ Ｄ35％

21．在開(kāi)工前對(duì)工程內(nèi)容尚不十分清楚的情況下，開(kāi)發(fā)商適合采用（C）的合同形式。A 單價(jià)合同 B 固定總價(jià)合同 C 成本加酬金合同 D 分包合同

22．我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)行資質(zhì)管理制度，共分為5個(gè)資質(zhì)等級(jí)。其中二級(jí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資質(zhì)條件要求注冊(cè)資金不低于（B）。A 1000萬(wàn)元 B1500萬(wàn)元 Ｃ2000萬(wàn)元 Ｄ2500萬(wàn)元

23．土地使用權(quán)的出讓方式有多種，其中（B）方式是一種有條件、有選擇、有控制的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)形式。既體現(xiàn)了國(guó)家對(duì)土地使用的計(jì)劃指導(dǎo)，又充分發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制在土地使用權(quán)上的靈活調(diào)節(jié)功能，具有較大適應(yīng)性。

A 協(xié)議出讓 B招標(biāo)出讓 Ｃ 拍賣出讓 Ｄ投標(biāo)出讓 24．《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定了各類土地的最高出讓年限，其中教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地最高出讓年限為(C)。A 40年 B 60年 C 50年 D 70年

25．收回本以前拖欠租金額占本以前拖欠房地產(chǎn)租金額的百分比稱為（B）A 租金收繳計(jì)劃完成率 B 陳欠租金收繳率 C欠租戶發(fā)生率 D租金收繳率

26．已知某房地產(chǎn)今年的銷售成本為5000萬(wàn)元，存貨平均余額為500萬(wàn)元，那么存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)為（C）

A 11 B 10 Ｃ36 Ｄ37

二、多選題

1．從狹義的角度來(lái)看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的區(qū)別主要表現(xiàn)為（ABCDE）

A 兩者的主體不完全相同 B 在房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)運(yùn)作過(guò)程中所處的階段不同 C 兩者對(duì)主體的資格要求不一樣 D 兩者所指向的行為對(duì)象不同

E 隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的完善，兩者的作用會(huì)發(fā)生根本性變化 2．影響房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的環(huán)境包括（ABCDE）

A 經(jīng)濟(jì)環(huán)境 B 政治環(huán)境

C法律環(huán)境 D社會(huì)環(huán)境 E自然環(huán)境

3．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資方案的選擇一般采用比較分析法，即對(duì)各個(gè)方案的（ABD）各指標(biāo)用分級(jí)的方式進(jìn)行比較。

A 安全性 B 經(jīng)濟(jì)性 C適用性 D可行性 E可靠性 4．根據(jù)《中國(guó)人民銀行關(guān)于規(guī)范住房金融業(yè)務(wù)的通知》，銀行發(fā)放住房開(kāi)發(fā)貸款的條件之一是：開(kāi)發(fā)項(xiàng)目同時(shí)必須具備（BCDE）

A 國(guó)有土地規(guī)劃許可證 B國(guó)有土地使用證 C 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 D建設(shè)工程規(guī)劃許可證 E建設(shè)工程施工許可證

5．按計(jì)價(jià)方式的不同，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目承包合同一般分為（ABC）

A總價(jià)合同 B單價(jià)合同 C成本加酬金合同 D總承包合同 E分包合同 6．土地使用權(quán)的出讓主要有以下哪幾種方式（ABC）A 協(xié)議出讓 B招標(biāo)出讓 Ｃ 拍賣出讓 Ｄ交換出讓

7．房地產(chǎn)市場(chǎng)是典型的周期性市場(chǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)階段分為（BCDE）A 波谷 B平淡 C蕭條 D復(fù)蘇 E興旺

8．房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)成本按成本與經(jīng)營(yíng)工作量關(guān)系可分為（AB）A固定成本 B變動(dòng)成本 Ｃ管理費(fèi)用 Ｄ銷售費(fèi)用 E原材料成本 9．征用農(nóng)村集體所有的土地要發(fā)生哪些費(fèi)用（ABCDEF）

A土地補(bǔ)償費(fèi) B青苗補(bǔ)償費(fèi) C地上附著物補(bǔ)償費(fèi) D安置補(bǔ)助費(fèi) E新菜地開(kāi)發(fā)建設(shè)基金 F耕地占用稅

10．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)施控制的目標(biāo)包括（ABC）A成本 B項(xiàng)目工期 C質(zhì)量 D項(xiàng)目協(xié)調(diào)性 E技術(shù)先進(jìn)性

14．城市土地使用權(quán)進(jìn)行商品經(jīng)營(yíng)，具有重要意義，表現(xiàn)在（ABCDEF）

A.土地經(jīng)營(yíng)是房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的主要內(nèi)容，是房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的基礎(chǔ) B.土地經(jīng)營(yíng)是提高我國(guó)土地利用效益的核心活動(dòng) C.土地經(jīng)營(yíng)是我國(guó)市場(chǎng)化改革的必不可少的一環(huán) D.土地經(jīng)營(yíng)是城市第三產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的前提 E.土地經(jīng)營(yíng)是也是適應(yīng)我國(guó)對(duì)外開(kāi)放的一項(xiàng)必要的改革措施 F.土地經(jīng)營(yíng)是城市財(cái)政收入的重要來(lái)源

15．影響房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的環(huán)境包括（ABCDE）

A 經(jīng)濟(jì)環(huán)境 B 政治環(huán)境 C法律環(huán)境 D社會(huì)環(huán)境E自然環(huán)境

16．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資方案的選擇可用比較分析法，即對(duì)各個(gè)方案的（ABE）指標(biāo)用分級(jí)的方式進(jìn)行比較。

A 安全性 B 經(jīng)濟(jì)性 C適用性 D可靠性 E可行性 17．房地產(chǎn)物業(yè)管理程序包括（ABC）

A早期介入B接管驗(yàn)收C樓宇入伙 D物業(yè)綜合管理 E物業(yè)經(jīng)營(yíng) 18．根據(jù)《中國(guó)人民銀行關(guān)于規(guī)范住房金融業(yè)務(wù)的通知》，銀行發(fā)放住房開(kāi)發(fā)貸款的條件之一是：開(kāi)發(fā)項(xiàng)目同時(shí)必須具備（ABCD）

A 國(guó)有土地使用證 B 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 C 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 D 建設(shè)工程施工許可證 E 國(guó)有土地規(guī)劃許可證 32．征用農(nóng)村集體所有的土地要發(fā)生哪些費(fèi)用（ABCDEF）A土地補(bǔ)償費(fèi) B青苗補(bǔ)償費(fèi) C地上附著物補(bǔ)償費(fèi) D安置補(bǔ)助費(fèi) E新菜地開(kāi)發(fā)建設(shè)基金 F耕地占用稅

33．房地產(chǎn)市場(chǎng)是典型的周期性市場(chǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)階段分為（ABCD）A平淡 B 蕭條 C復(fù)蘇 D興旺 E波谷

34．一般來(lái)說(shuō)，適用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的組織結(jié)構(gòu)有（DE）

A直線型組織結(jié)構(gòu)B職能型組織結(jié)構(gòu)C直線職能型 D矩陣型 E事業(yè)部制

35．按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)階段進(jìn)行劃分，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)可分為（DE）A 單項(xiàng)開(kāi)發(fā) B 小區(qū)開(kāi)發(fā) C成片集中開(kāi)發(fā) D土地開(kāi)發(fā) E房屋建設(shè)

36． 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所面臨的經(jīng)濟(jì)環(huán)境主要包括（ABCDE）

A 宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì) B 市民收入水平C貧富差異程度 D利率 E貸款條件

三、簡(jiǎn)答題

1．征地與拆遷的區(qū)別是什么？ 征地與拆遷的區(qū)別是涉及的土地權(quán)屬不同。征地是征用農(nóng)村集體所有的土地，首先需要改變土地所有制性質(zhì)，變集體所有制性質(zhì)為國(guó)家所有制，其次再改變土地的使用方式。拆遷是國(guó)家按有關(guān)法定程序收回土地使用權(quán)或改變使用性質(zhì)時(shí)，對(duì)土地上附著物和房屋原用戶、住戶進(jìn)行的拆遷、安置、補(bǔ)償。不需改變土地所有制性質(zhì)。2．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資的主要形式有哪些？

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資的主要形式有銀行貸款融資；證券融資；房地產(chǎn)信托融資；房地產(chǎn)融資的其他方式，包括聯(lián)建、參建融資、房地產(chǎn)典當(dāng)融資、利用外資等形式。3．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的整個(gè)流程分為哪些階段？

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的整個(gè)流程分為十個(gè)階段，分別為：開(kāi)發(fā)商提出開(kāi)發(fā)設(shè)想、可行性研究、申請(qǐng)項(xiàng)目用地、項(xiàng)目設(shè)計(jì)、征地及拆遷安置、籌措房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金、建設(shè)工程招標(biāo)、施工、市場(chǎng)營(yíng)銷與策劃、物業(yè)管理。

4．土地使用權(quán)的出讓有哪些方式？各有什么特點(diǎn)？

土地使用權(quán)的出讓主要有三種方式：協(xié)議出讓、招標(biāo)出讓和拍賣出讓。協(xié)議出讓在一定程度上排斥了市場(chǎng)機(jī)制，是一種不發(fā)達(dá)的土地市場(chǎng)。招標(biāo)出讓是一種有條件、有選擇、有控制的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)形式。

拍賣出讓是競(jìng)爭(zhēng)激烈的方式。一般適用于經(jīng)濟(jì)條件好、交通便利、區(qū)位優(yōu)異的地段。5．房地產(chǎn)項(xiàng)目主要的定價(jià)方法有哪些？

房地產(chǎn)項(xiàng)目的定價(jià)方法主要有：成本加成定價(jià)法、競(jìng)爭(zhēng)價(jià)格定價(jià)法、加權(quán)點(diǎn)數(shù)定價(jià)法、顧客感受定價(jià)法。

6．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資風(fēng)險(xiǎn)有哪些？

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資風(fēng)險(xiǎn)主要包括：財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)因素、購(gòu)買力因素、利率風(fēng)險(xiǎn)、變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)和意外事故風(fēng)險(xiǎn)等。

7．房地產(chǎn)項(xiàng)目施工招標(biāo)的形式有哪些？

在國(guó)際市場(chǎng)上，房地產(chǎn)項(xiàng)目施工招標(biāo)方式主要有公開(kāi)招標(biāo)、邀請(qǐng)招標(biāo)和議標(biāo)3種。我國(guó)《招標(biāo)投標(biāo)法》則規(guī)定，招標(biāo)方式只有兩種，即公開(kāi)招標(biāo)和邀請(qǐng)招標(biāo)。8．物業(yè)管理公司有什么權(quán)利和義務(wù)？

物業(yè)管理公司的權(quán)利主要包括：根據(jù)有關(guān)法規(guī)，結(jié)合實(shí)際情況制定小區(qū)管理辦法；依照物業(yè)管理合同和管理辦法對(duì)住宅小區(qū)實(shí)施管理；依照物業(yè)管理合同和有關(guān)規(guī)定收取管理費(fèi)用等。物業(yè)管理公司的義務(wù)主要包括：履行物業(yè)管理合同，依法經(jīng)營(yíng)；接受管理委員會(huì)和住宅小區(qū)居民的監(jiān)督；重大的管理措施應(yīng)當(dāng)提交管委會(huì)審議，并經(jīng)管委會(huì)認(rèn)可等。9．從狹義的角度看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有哪些區(qū)別？ 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的區(qū)別包括：兩者的主體不完全相同；在房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)運(yùn)作過(guò)程中所處的階段不同；兩者對(duì)主體的資格要求不一樣；兩者所指向的行為對(duì)象不同；隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的完善，兩者的作用會(huì)發(fā)生根本性變化

10．常見(jiàn)的組織結(jié)構(gòu)類型有哪些？其中，適合房地產(chǎn)項(xiàng)目的組織結(jié)構(gòu)類型有哪些？

常見(jiàn)的組織結(jié)構(gòu)類型有：直線型組織結(jié)構(gòu)；職能型組織結(jié)構(gòu)；直線職能型；矩陣型；事業(yè)部制。適合房地產(chǎn)項(xiàng)目的組織結(jié)構(gòu)類型有矩陣型和事業(yè)部型 四．名詞解釋 1．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)：由特定的經(jīng)濟(jì)實(shí)體（具有開(kāi)發(fā)資質(zhì)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)），對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行投資、建設(shè)和管理，使之改變用途或使用性質(zhì)，從而獲得經(jīng)濟(jì)利益的過(guò)程。

2．土地開(kāi)發(fā) ：土地開(kāi)發(fā)也稱七通一平，一平為平整土地。七通為通給水、排水、通熱、通氣、電力、電信和公路。3．城市土地出讓 城市土地出讓：是指城市人民政府土地主管部門依法將城市土地的使用權(quán)出讓給用地單位（主要是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司），供其有限期使用城市土地，用地單位必須向城市人民政府土地主管部門支付土地出讓金（一般也稱為毛地價(jià)）。4．土地征用 土地征用：政府按照法律規(guī)定的程序和條件，將農(nóng)村集體所有土地轉(zhuǎn)變?yōu)閲?guó)家所有的行為。5．物業(yè)管理

物業(yè)管理：利用現(xiàn)代管理先進(jìn)的維修養(yǎng)護(hù)技術(shù)，以經(jīng)濟(jì)手段管理物業(yè)（包括建筑物及其附屬設(shè)施和相關(guān)場(chǎng)地），為業(yè)主和承租人提供高效、優(yōu)質(zhì)、經(jīng)濟(jì)的服務(wù)，使物業(yè)發(fā)揮最大的使用效益和經(jīng)濟(jì)效益 6．房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)

房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)：從廣義上來(lái)講，就是指一切從事房地產(chǎn)領(lǐng)域的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)獲得經(jīng)濟(jì)效益的行為。從狹義上來(lái)講，則只是指房屋經(jīng)營(yíng)和城市土地經(jīng)營(yíng)這兩種房地產(chǎn)領(lǐng)域的經(jīng)營(yíng)行為。7．土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓

土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓：指經(jīng)出讓方式獲得土地使用權(quán)的土地使用者，通過(guò)買賣、贈(zèng)與或其他合法方式將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為

8．建設(shè)用地規(guī)劃許可證 建設(shè)用地規(guī)劃許可證：由建設(shè)單位或個(gè)人提出建設(shè)用地申請(qǐng)，城 市規(guī)劃行政主管部門審查批準(zhǔn)的建設(shè)用地位置、面積、界線的法律憑證。9．建筑容積率 建筑容積率：指項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)全部建筑面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。附屬建筑物也計(jì)算在內(nèi)，但應(yīng)注明不計(jì)算面積的附屬建筑物除外。

10．租金收繳率 租金收繳率：房地產(chǎn)租金已收租金額占應(yīng)收金額的百分比。

第四篇：XXXX房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)試題

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)模擬試題

一、單項(xiàng)選擇題

1．我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)行資質(zhì)管理制度，共分為5個(gè)資質(zhì)等級(jí)。其中一級(jí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資質(zhì)條件要求注冊(cè)資金不低于〔

B

〕。

A.1000萬(wàn)元

B.2000萬(wàn)元

Ｃ.3000萬(wàn)元

Ｄ.4000萬(wàn)元

2．以下房地產(chǎn)交易活動(dòng)處于房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)的是〔

D

〕

A

房屋出租

B

房地產(chǎn)抵押

C土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓

D土地使用權(quán)出讓

3．?中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例?規(guī)定了各類土地的最高出讓年限，其中居住用地最高出讓年限為〔

D

〕。

A

40年

B

60年

C

50年

D

70年

4．房地產(chǎn)租金已收租金額占應(yīng)收租金額的百分比稱為〔

B

〕

A

租金收繳方案完成率

B租金收繳率

C欠租戶發(fā)生率

D陳欠租金收繳率

5．〔

A

〕是指國(guó)家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。

A．土地使用權(quán)的出讓

B.土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓

C.土地使用權(quán)劃撥

Ｄ.土地使用權(quán)贈(zèng)與

6．對(duì)預(yù)測(cè)中高收入人群的住宅需求效果較好的市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)方法是〔

B

〕

A

額定需求預(yù)測(cè)法

B

有效需求預(yù)測(cè)法

C線性回歸需求預(yù)測(cè)法

D假定需求預(yù)測(cè)法

7．某房地產(chǎn)今年的銷售本錢為3315萬(wàn)元，存貨平均余額為411萬(wàn)元，那么存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)為〔

B

〕

A

8.07

B

44.61

Ｃ20

Ｄ30

8．按房地產(chǎn)市場(chǎng)的標(biāo)準(zhǔn)程度劃分，可以把房地產(chǎn)市場(chǎng)分為〔

C

〕。

A、居住物業(yè)市場(chǎng)、寫(xiě)字樓市場(chǎng)、零售商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)、工業(yè)物業(yè)市場(chǎng)和土地市場(chǎng)

B、甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)、乙級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)、甲級(jí)商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)和乙級(jí)商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)

C、房地產(chǎn)白色市場(chǎng)、黑色市場(chǎng)、灰色市場(chǎng)

D、銷售市場(chǎng)、租賃市場(chǎng)、抵押市場(chǎng)、典當(dāng)市場(chǎng)和置換市場(chǎng)等

9．以下房地產(chǎn)交易活動(dòng)處于房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)的是〔

C

〕

A

房屋出租

B

房地產(chǎn)抵押

C土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓

D土地使用權(quán)出讓

10．在土地一級(jí)市場(chǎng)上，根據(jù)競(jìng)爭(zhēng)性的強(qiáng)弱可以采用不同的土地使用權(quán)出讓方式，其中在一定程度上排斥了市場(chǎng)機(jī)制的作用，具有較大壟斷性的一種方式是〔

A

〕。

A

協(xié)議出讓

B招標(biāo)出讓

Ｃ

拍賣出讓

Ｄ投標(biāo)出讓

11．?中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例?規(guī)定了各類土地的最高出讓年限，其中工業(yè)用地最高出讓年限為（C)。

A

40年

B

60年

C

50年

D

70年

12．實(shí)收房地產(chǎn)租金占方案房地產(chǎn)租金的百分比稱為〔

A

〕

A

租金收繳方案完成率

B

陳欠租金收繳率

C欠租戶發(fā)生率

D租金收繳率

13．我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)行資質(zhì)管理制度，共分為5個(gè)資質(zhì)等級(jí)。其中一級(jí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資質(zhì)條件要求注冊(cè)資金不低于〔

C

〕。

A

4000萬(wàn)元

B3000萬(wàn)元

Ｃ2000萬(wàn)元

Ｄ2500萬(wàn)元

14．我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)行資質(zhì)管理制度，共分為5個(gè)資質(zhì)等級(jí)。其中二級(jí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資質(zhì)條件要求自有流動(dòng)資金在〔

B

〕以上。

A

500萬(wàn)元

B

1000萬(wàn)元

Ｃ1500萬(wàn)元

Ｄ2000萬(wàn)元

15．?中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例?規(guī)定了各類土地的最高出讓年限，其中商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地最高出讓年限為〔

A

〕。

A

40年

B

60年

C

50年

D

70年

16．〔

C

〕是指經(jīng)縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后，將該幅土地交付其使用，或者將其土地使用權(quán)無(wú)償交付給土地使用者使用的行為。

A土地使用權(quán)的出讓

B土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓

C土地使用權(quán)劃撥

Ｄ土地使用權(quán)贈(zèng)與

17．對(duì)預(yù)測(cè)中低收入人群的住宅需求效果較好的市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)方法是〔

A

〕

A

額定需求預(yù)測(cè)法

B有效需求預(yù)測(cè)法

C線性回歸需求預(yù)測(cè)法

D假定需求預(yù)測(cè)法

18．實(shí)收房地產(chǎn)租金占方案房地產(chǎn)租金的百分比稱為〔

D

〕

A租金收繳率

B

陳欠租金收繳率

C欠租戶發(fā)生率

D租金收繳方案完成率

19．按房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)讓渡方式，可以把房地產(chǎn)市場(chǎng)分類〔

D

〕。

A.居住物業(yè)市場(chǎng)、寫(xiě)字樓市場(chǎng)、零售商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)、工業(yè)物業(yè)市場(chǎng)和土地市場(chǎng)

B.甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)、乙級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)、甲級(jí)商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)和乙級(jí)商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)

C.房地產(chǎn)白色市場(chǎng)、黑色市場(chǎng)、灰色市場(chǎng)

D.銷售市場(chǎng)、租賃市場(chǎng)、抵押市場(chǎng)、典當(dāng)市場(chǎng)和置換市場(chǎng)等

20．根據(jù)?中國(guó)人民銀行關(guān)于標(biāo)準(zhǔn)住房金融業(yè)務(wù)的通知?〔銀發(fā)［2001］195號(hào)〕，銀行發(fā)放住房開(kāi)發(fā)貸款的條件之一是：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自有資金應(yīng)不低于開(kāi)發(fā)工程總投資的〔

C

〕

A

20％

B25％

Ｃ30％

Ｄ35％

21．在開(kāi)工前對(duì)工程內(nèi)容尚不十分清楚的情況下，開(kāi)發(fā)商適合采用〔

C

〕的合同形式。

A

單價(jià)合同

B

固定總價(jià)合同

C

本錢加酬金合同

D

分包合同

22．我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)行資質(zhì)管理制度，共分為5個(gè)資質(zhì)等級(jí)。其中二級(jí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資質(zhì)條件要求注冊(cè)資金不低于〔

B

〕。

A

1000萬(wàn)元

B1500萬(wàn)元

Ｃ2000萬(wàn)元

Ｄ2500萬(wàn)元

23．土地使用權(quán)的出讓方式有多種，其中〔

B

〕方式是一種有條件、有選擇、有控制的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)形式。既表達(dá)了國(guó)家對(duì)土地使用的方案指導(dǎo)，又充分發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制在土地使用權(quán)上的靈活調(diào)節(jié)功能，具有較大適應(yīng)性。

A

協(xié)議出讓

B招標(biāo)出讓

Ｃ

拍賣出讓

Ｄ投標(biāo)出讓

24．?中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例?規(guī)定了各類土地的最高出讓年限，其中教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地最高出讓年限為（C)。

A

40年

B

60年

C

50年

D

70年

25．收回本以前拖欠租金額占本以前拖欠房地產(chǎn)租金額的百分比稱為〔

B

〕

A

租金收繳方案完成率

B

陳欠租金收繳率

C欠租戶發(fā)生率

D租金收繳率

26．某房地產(chǎn)今年的銷售本錢為5000萬(wàn)元，存貨平均余額為500萬(wàn)元，那么存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)為〔

C

〕

A

B

Ｃ36

Ｄ37

二、多項(xiàng)選擇題

1．從狹義的角度來(lái)看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的區(qū)別主要表現(xiàn)為〔

ABCDE

〕

A

兩者的主體不完全相同

B

在房地產(chǎn)工程市場(chǎng)運(yùn)作過(guò)程中所處的階段不同

C

兩者對(duì)主體的資格要求不一樣

D

兩者所指向的行為對(duì)象不同

E

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的完善，兩者的作用會(huì)發(fā)生根本性變化

2．影響房地產(chǎn)工程開(kāi)發(fā)的環(huán)境包括〔

ABCDE

〕

A

經(jīng)濟(jì)環(huán)境

B

政治環(huán)境

C法律環(huán)境

D社會(huì)環(huán)境

E自然環(huán)境

3．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資方案的選擇一般采用比擬分析法，即對(duì)各個(gè)方案的〔

ABD

〕各指標(biāo)用分級(jí)的方式進(jìn)行比擬。

A

平安性

B

經(jīng)濟(jì)性

C適用性

D可行性

E可靠性

4．根據(jù)?中國(guó)人民銀行關(guān)于標(biāo)準(zhǔn)住房金融業(yè)務(wù)的通知?，銀行發(fā)放住房開(kāi)發(fā)貸款的條件之一是：開(kāi)發(fā)工程同時(shí)必須具備〔

BCDE

〕

A

國(guó)有土地規(guī)劃許可證

B國(guó)有土地使用證

C

建設(shè)用地規(guī)劃許可證

D建設(shè)工程規(guī)劃許可證

E建設(shè)工程施工許可證

5．按計(jì)價(jià)方式的不同，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程承包合同一般分為〔

ABC

〕

A總價(jià)合同

B單價(jià)合同

C本錢加酬金合同

D總承包合同

E分包合同

6．土地使用權(quán)的出讓主要有以下哪幾種方式〔

ABC

〕

A

協(xié)議出讓

B招標(biāo)出讓

Ｃ

拍賣出讓

Ｄ交換出讓

7．房地產(chǎn)市場(chǎng)是典型的周期性市場(chǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)階段分為〔

BCDE

〕

A

波谷

B

平淡

C蕭條

D復(fù)蘇

E興旺

8．房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)本錢按本錢與經(jīng)營(yíng)工作量關(guān)系可分為〔

AB

〕

A固定本錢

B變動(dòng)本錢

Ｃ管理費(fèi)用

Ｄ銷售費(fèi)用

E原材料本錢

9．征用農(nóng)村集體所有的土地要發(fā)生哪些費(fèi)用〔

ABCDEF

〕

A土地補(bǔ)償費(fèi)

B青苗補(bǔ)償費(fèi)

C地上附著物補(bǔ)償費(fèi)

D安置補(bǔ)助費(fèi)

E新菜地開(kāi)發(fā)建設(shè)基金

F耕地占用稅

10．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程實(shí)施控制的目標(biāo)包括〔

ABC

〕

A本錢

B工程工期

C質(zhì)量

D工程協(xié)調(diào)性

E技術(shù)先進(jìn)性

14．城市土地使用權(quán)進(jìn)行商品經(jīng)營(yíng)，具有重要意義，表現(xiàn)在〔

ABCDEF

〕

A.土地經(jīng)營(yíng)是房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的主要內(nèi)容，是房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的根底

B.土地經(jīng)營(yíng)是提高我國(guó)土地利用效益的核心活動(dòng)

C.土地經(jīng)營(yíng)是我國(guó)市場(chǎng)化改革的必不可少的一環(huán)

D.土地經(jīng)營(yíng)是城市第三產(chǎn)業(yè)健康開(kāi)展的前提

E.土地經(jīng)營(yíng)是也是適應(yīng)我國(guó)對(duì)外開(kāi)放的一項(xiàng)必要的改革措施

F.土地經(jīng)營(yíng)是城市財(cái)政收入的重要來(lái)源

15．影響房地產(chǎn)工程開(kāi)發(fā)的環(huán)境包括〔

ABCDE

〕

A

經(jīng)濟(jì)環(huán)境

B

政治環(huán)境

C法律環(huán)境

D社會(huì)環(huán)境E自然環(huán)境

16．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資方案的選擇可用比擬分析法，即對(duì)各個(gè)方案的〔

ABE

〕指標(biāo)用分級(jí)的方式進(jìn)行比擬。

A

平安性

B

經(jīng)濟(jì)性

C適用性

D可靠性

E可行性

17．房地產(chǎn)物業(yè)管理程序包括〔

ABC

〕

A早期介入B接管驗(yàn)收C樓宇入伙

D物業(yè)綜合管理

E物業(yè)經(jīng)營(yíng)

18．根據(jù)?中國(guó)人民銀行關(guān)于標(biāo)準(zhǔn)住房金融業(yè)務(wù)的通知?，銀行發(fā)放住房開(kāi)發(fā)貸款的條件之一是：開(kāi)發(fā)工程同時(shí)必須具備〔

ABCD

〕

A

國(guó)有土地使用證

B

建設(shè)用地規(guī)劃許可證

C

建設(shè)工程規(guī)劃許可證

D

建設(shè)工程施工許可證

E

國(guó)有土地規(guī)劃許可證

32．征用農(nóng)村集體所有的土地要發(fā)生哪些費(fèi)用〔

ABCDEF

〕

A土地補(bǔ)償費(fèi)

B青苗補(bǔ)償費(fèi)

C地上附著物補(bǔ)償費(fèi)

D安置補(bǔ)助費(fèi)

E新菜地開(kāi)發(fā)建設(shè)基金

F耕地占用稅

33．房地產(chǎn)市場(chǎng)是典型的周期性市場(chǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)階段分為〔

ABCD

〕

A

平淡

B

蕭條

C復(fù)蘇

D興旺

E波谷

34．一般來(lái)說(shuō)，適用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程的組織結(jié)構(gòu)有〔

DE

〕

A直線型組織結(jié)構(gòu)B職能型組織結(jié)構(gòu)C直線職能型

D矩陣型

E事業(yè)部制

35．按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)階段進(jìn)行劃分，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)可分為〔

DE

〕

A

單項(xiàng)開(kāi)發(fā)

B

小區(qū)開(kāi)發(fā)

C成片集中開(kāi)發(fā)

D土地開(kāi)發(fā)

E房屋建設(shè)

36．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程所面臨的經(jīng)濟(jì)環(huán)境主要包括〔

ABCDE

〕

A

宏觀經(jīng)濟(jì)開(kāi)展形勢(shì)

B

市民收入水平

C貧富差異程度

D利率

E貸款條件

三、簡(jiǎn)答題

1．征地與拆遷的區(qū)別是什么？

征地與拆遷的區(qū)別是涉及的土地權(quán)屬不同。

征地是征用農(nóng)村集體所有的土地，首先需要改變土地所有制性質(zhì)，變集體所有制性質(zhì)為國(guó)家所有制，其次再改變土地的使用方式。

拆遷是國(guó)家按有關(guān)法定程序收回土地使用權(quán)或改變使用性質(zhì)時(shí)，對(duì)土地上附著物和房屋原用戶、住戶進(jìn)行的拆遷、安置、補(bǔ)償。不需改變土地所有制性質(zhì)。

2．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資的主要形式有哪些？

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資的主要形式有銀行貸款融資；證券融資；房地產(chǎn)信托融資；房地產(chǎn)融資的其他方式，包括聯(lián)建、參建融資、房地產(chǎn)典當(dāng)融資、利用外資等形式。

3．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的整個(gè)流程分為哪些階段？

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的整個(gè)流程分為十個(gè)階段，分別為：開(kāi)發(fā)商提出開(kāi)發(fā)設(shè)想、可行性研究、申請(qǐng)工程用地、工程設(shè)計(jì)、征地及拆遷安置、籌措房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金、建設(shè)工程招標(biāo)、施工、市場(chǎng)營(yíng)銷與籌劃、物業(yè)管理。

4．土地使用權(quán)的出讓有哪些方式？各有什么特點(diǎn)？

土地使用權(quán)的出讓主要有三種方式：協(xié)議出讓、招標(biāo)出讓和拍賣出讓。

協(xié)議出讓在一定程度上排斥了市場(chǎng)機(jī)制，是一種不興旺的土地市場(chǎng)。

招標(biāo)出讓是一種有條件、有選擇、有控制的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)形式。

拍賣出讓是競(jìng)爭(zhēng)劇烈的方式。一般適用于經(jīng)濟(jì)條件好、交通便利、區(qū)位優(yōu)異的地段。

5．房地產(chǎn)工程主要的定價(jià)方法有哪些？

房地產(chǎn)工程的定價(jià)方法主要有：本錢加成定價(jià)法、競(jìng)爭(zhēng)價(jià)格定價(jià)法、加權(quán)點(diǎn)數(shù)定價(jià)法、顧客感受定價(jià)法。

6．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資風(fēng)險(xiǎn)有哪些？

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資風(fēng)險(xiǎn)主要包括：財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)因素、購(gòu)置力因素、利率風(fēng)險(xiǎn)、變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)和意外事故風(fēng)險(xiǎn)等。

7．房地產(chǎn)工程施工招標(biāo)的形式有哪些？

在國(guó)際市場(chǎng)上，房地產(chǎn)工程施工招標(biāo)方式主要有公開(kāi)招標(biāo)、邀請(qǐng)招標(biāo)和議標(biāo)3種。

我國(guó)?招標(biāo)投標(biāo)法?那么規(guī)定，招標(biāo)方式只有兩種，即公開(kāi)招標(biāo)和邀請(qǐng)招標(biāo)。

8．物業(yè)管理公司有什么權(quán)利和義務(wù)？

物業(yè)管理公司的權(quán)利主要包括：根據(jù)有關(guān)法規(guī)，結(jié)合實(shí)際情況制定小區(qū)管理方法；依照物業(yè)管理合同和管理方法對(duì)住宅小區(qū)實(shí)施管理；依照物業(yè)管理合同和有關(guān)規(guī)定收取管理費(fèi)用等。

物業(yè)管理公司的義務(wù)主要包括：履行物業(yè)管理合同，依法經(jīng)營(yíng)；接受管理委員會(huì)和住宅小區(qū)居民的監(jiān)督；重大的管理措施應(yīng)當(dāng)提交管委會(huì)審議，并經(jīng)管委會(huì)認(rèn)可等。

9．從狹義的角度看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有哪些區(qū)別？

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的區(qū)別包括：兩者的主體不完全相同；在房地產(chǎn)工程市場(chǎng)運(yùn)作過(guò)程中所處的階段不同；兩者對(duì)主體的資格要求不一樣；兩者所指向的行為對(duì)象不同；隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的完善，兩者的作用會(huì)發(fā)生根本性變化

10．常見(jiàn)的組織結(jié)構(gòu)類型有哪些？其中，適合房地產(chǎn)工程的組織結(jié)構(gòu)類型有哪些？

常見(jiàn)的組織結(jié)構(gòu)類型有：直線型組織結(jié)構(gòu)；職能型組織結(jié)構(gòu)；直線職能型；矩陣型；事業(yè)部制。適合房地產(chǎn)工程的組織結(jié)構(gòu)類型有矩陣型和事業(yè)部型。

四、名詞解釋

名詞解釋

答案

1．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)：由特定的經(jīng)濟(jì)實(shí)體〔具有開(kāi)發(fā)資質(zhì)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)〕，對(duì)房地產(chǎn)工程進(jìn)行投資、建設(shè)和管理，使之改變用途或使用性質(zhì)，從而獲得經(jīng)濟(jì)利益的過(guò)程。

2．土地開(kāi)發(fā)

土地開(kāi)發(fā)：土地開(kāi)發(fā)也稱七通一平，一平為平整土地。七通為通給水、排水、通熱、通氣、電力、電信和公路。

3．城市土地出讓

城市土地出讓：是指城市人民政府土地主管部門依法將城市土地的使用權(quán)出讓給用地單位〔主要是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司〕，供其有限期使用城市土地，用地單位必須向城市人民政府土地主管部門支付土地出讓金〔一般也稱為毛地價(jià)〕。

4．土地征用

土地征用：政府按照法律規(guī)定的程序和條件，將農(nóng)村集體所有土地轉(zhuǎn)變?yōu)閲?guó)家所有的行為。

5．物業(yè)管理

物業(yè)管理：利用現(xiàn)代管理先進(jìn)的維修養(yǎng)護(hù)技術(shù)，以經(jīng)濟(jì)手段管理物業(yè)〔包括建筑物及其附屬設(shè)施和相關(guān)場(chǎng)地〕，為業(yè)主和承租人提供高效、優(yōu)質(zhì)、經(jīng)濟(jì)的效勞，使物業(yè)發(fā)揮最大的使用效益和經(jīng)濟(jì)效益

6．房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)

房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)：從廣義上來(lái)講，就是指一切從事房地產(chǎn)領(lǐng)域的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)獲得經(jīng)濟(jì)效益的行為。從狹義上來(lái)講，那么只是指房屋經(jīng)營(yíng)和城市土地經(jīng)營(yíng)這兩種房地產(chǎn)領(lǐng)域的經(jīng)營(yíng)行為。

7．土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓

土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓：指經(jīng)出讓方式獲得土地使用權(quán)的土地使用者，通過(guò)買賣、贈(zèng)與或其他合法方式將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為

8．建設(shè)用地規(guī)劃許可證

建設(shè)用地規(guī)劃許可證：由建設(shè)單位或個(gè)人提出建設(shè)用地申請(qǐng)，城市規(guī)劃行政主管部門審查批準(zhǔn)的建設(shè)用地位置、面積、界線的法律憑證。

9．建筑容積率

建筑容積率：指工程規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)全部建筑面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。附屬建筑物也計(jì)算在內(nèi)，但應(yīng)注明不計(jì)算面積的附屬建筑物除外。

10．租金收繳率

租金收繳率：房地產(chǎn)租金已收租金額占應(yīng)收金額的百分比。

五、論述題

論述題

答案

1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金籌措的渠道有哪些？如何通過(guò)發(fā)行股票來(lái)進(jìn)行籌資？并簡(jiǎn)要談?wù)勚袊?guó)的房地產(chǎn)證券化趨勢(shì)。

答：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金籌措的渠道主要有銀行貸款融資、證券融資、房地產(chǎn)信托融資以及其他形式。

房地產(chǎn)股票是股份制房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)放的股份入股憑證。房地產(chǎn)股票的發(fā)行有兩種形式：募集式和發(fā)起式。募集式即向社會(huì)公開(kāi)發(fā)行的，可以在證券市場(chǎng)上流通。發(fā)起式是不上市的股票，只在房地產(chǎn)股份企業(yè)內(nèi)部發(fā)行的股票，一般采取記名股權(quán)的形式。

目前，中國(guó)的房地產(chǎn)證券化現(xiàn)狀還處于不成熟階段，還需要相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)期來(lái)開(kāi)展，但是證券化的趨勢(shì)是肯定的。

2、請(qǐng)論述物業(yè)管理市場(chǎng)的構(gòu)成，并談?wù)勎覈?guó)物業(yè)管理市場(chǎng)存在的主要問(wèn)題及解決對(duì)策？

答：物業(yè)管理市場(chǎng)的構(gòu)成主要包括三個(gè)方面：

市場(chǎng)客體：物業(yè)管理效勞，無(wú)形的市場(chǎng)主體：需求主體、供應(yīng)主體

市場(chǎng)環(huán)境：各種交換賴以進(jìn)行的社會(huì)制度

我國(guó)物業(yè)管理市場(chǎng)存在的主要問(wèn)題：物業(yè)管理公司的行為不標(biāo)準(zhǔn)，管理不到位；業(yè)主委員會(huì)成立難；業(yè)主與物業(yè)管理者的地位倒置造成效勞關(guān)系扭曲等

我國(guó)物業(yè)管理市場(chǎng)解決對(duì)策：完善物業(yè)管理法規(guī)，標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)管理市場(chǎng)；加快物業(yè)管理市場(chǎng)化進(jìn)程，建立優(yōu)勝劣汰的機(jī)制；理順業(yè)主與物業(yè)公里公司的關(guān)系；實(shí)行扶優(yōu)扶強(qiáng)政策，引導(dǎo)物業(yè)公司走規(guī)模經(jīng)營(yíng)的路子，創(chuàng)立自己的品牌等等對(duì)策

3、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程建設(shè)的三大目標(biāo)是什么，它們之間是什么關(guān)系，你是如何理解的？

答：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程建設(shè)的三大目標(biāo)分別是：工程建設(shè)投資〔本錢〕、進(jìn)度〔或工期〕、質(zhì)量。開(kāi)發(fā)工程建設(shè)三大目標(biāo)之間的關(guān)系既有對(duì)立的一面，也有統(tǒng)一的一面。

開(kāi)發(fā)工程建設(shè)三大目標(biāo)之間的對(duì)立關(guān)系：分別闡述質(zhì)量與本錢、質(zhì)量與工期、工期與本錢之間的對(duì)立關(guān)系。例如：如果工程建設(shè)的功能和質(zhì)量要求高，就需要投入更多本錢。如果要加快進(jìn)度，縮短工期，那么需要增加本錢，同時(shí)也可能會(huì)影響質(zhì)量。

開(kāi)發(fā)工程建設(shè)三大目標(biāo)之間的統(tǒng)一關(guān)系：分別闡述質(zhì)量與本錢、質(zhì)量與工期、工期與本錢之間的統(tǒng)一關(guān)系。例如：加快進(jìn)度、縮短工期雖然需要增加一定的投資，但是可以使整個(gè)開(kāi)發(fā)工程建設(shè)提前投入使用，從而提早發(fā)揮投資效益，還能在一定程度上減少利息支出，減少本錢。如果施工質(zhì)量好，可減少投入使用后的維修費(fèi)用，也可以減少本錢。

4、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資方案的內(nèi)容包括什么，確定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資方案的考慮因素有哪些，如何選擇房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資方案？

答：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資方案的內(nèi)容包括：欲籌集資金的幣種、數(shù)額；融資流量；資金來(lái)源構(gòu)成；融資風(fēng)險(xiǎn)分析及風(fēng)險(xiǎn)管理措施，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金投入和資金歸還要求相適應(yīng)的不同時(shí)間內(nèi)籌集資金和歸還資金的數(shù)量。融資本錢預(yù)算；融資方法和明確融資的權(quán)利責(zé)任關(guān)系。

確定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資方案的考慮因素包括：合理的融資規(guī)模；正確選擇房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資的渠道和方式，降低融資本錢；統(tǒng)籌考慮房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的融資與投資；提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金的使用效益；按規(guī)定建立資本金制度；優(yōu)化房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的資金結(jié)構(gòu)。

選擇房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資方案：選擇房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資方案的方法，一般采用比擬分析法。分別從各個(gè)可行的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資方案的平安性、經(jīng)濟(jì)性和可行性用分級(jí)評(píng)價(jià)的方式進(jìn)行比擬，即將平安性、經(jīng)濟(jì)性和可行性各指標(biāo)按優(yōu)劣順序排列為ABCD四級(jí)，選擇出平安性、經(jīng)濟(jì)性和可行性3項(xiàng)指標(biāo)均令人滿意的方案。

5、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程土地使用權(quán)的取得方式有哪些？每種方式的含義是什么，有哪些特點(diǎn)？一般來(lái)說(shuō)，國(guó)家機(jī)關(guān)、軍事用地和公益事業(yè)用地通常采用哪種方式取得土地使用權(quán)，簡(jiǎn)單談?wù)劺碛桑?/p>

答：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程土地使用權(quán)的取得主要有3種方式，即土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓和劃撥。

土地使用權(quán)出讓是指國(guó)家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。土地使用權(quán)出讓的特點(diǎn)：土地所有權(quán)與使用權(quán)別離；有償性；有期限性

土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指經(jīng)出讓方式獲得土地使用權(quán)的土地使用者，通過(guò)買賣、贈(zèng)與或其他合法方式將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓只能在原土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的權(quán)利義務(wù)范圍內(nèi)進(jìn)行，權(quán)利人不得擴(kuò)張其權(quán)利內(nèi)容。

土地使用權(quán)劃撥的含義：指經(jīng)縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后，將該幅土地交付其使用，或者將其土地使用權(quán)無(wú)償交付給土地使用者的行為。土地使用權(quán)劃撥的特征：沒(méi)有明確的期限；無(wú)須支付土地使用權(quán)出讓金；不能隨意轉(zhuǎn)讓、出租和抵押。

一般來(lái)說(shuō)，國(guó)家機(jī)關(guān)、軍事用地和公益事業(yè)用地通常采用土地使用權(quán)的劃撥形式，因?yàn)閲?guó)家機(jī)關(guān)、軍事用地和公益事業(yè)用地是為了滿足社會(huì)公眾利益的需要，不以盈利為目的。從三種土地使用權(quán)取得的方式來(lái)看，劃撥這種形式是比擬適合的。

第五篇：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理復(fù)習(xí)題

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理復(fù)習(xí)題

一、名詞解釋

1.房地產(chǎn)A1

2.房地產(chǎn)市場(chǎng)A24

3.農(nóng)地征收A44

4.回歸分析法A121

5.復(fù)利計(jì)息B66

6.物業(yè)前期管理B14

4二、簡(jiǎn)答1.影響房地產(chǎn)價(jià)格上升主要有哪幾個(gè)原因？A4

1.房地產(chǎn)市場(chǎng)具有哪些特性？A30

2.從房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)周期角度來(lái)劃分，可以把房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分為幾種類型?A88

3.影響房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)變的主要有哪些社會(huì)經(jīng)濟(jì)力量？33

4.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程建設(shè)竣工驗(yàn)收包括哪些程序？A115

5.物業(yè)前期管理具有哪些作用？144

6.房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成要素有哪些？12

2三、問(wèn)答題

1.某一房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)擬獲得某城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)一農(nóng)民集體所有的地塊建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房。該農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織原耕地面積為80公頃，農(nóng)業(yè)人口為600人，現(xiàn)征收耕地20公頃，該地塊征收前3年每公頃年產(chǎn)值分別為3萬(wàn)元、3.2萬(wàn)元、3.4萬(wàn)元。經(jīng)商定，土地補(bǔ)償費(fèi)為該耕地被征收前3年平均年產(chǎn)值的8倍；每一個(gè)需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為該地被征收前3年平均年產(chǎn)值的5倍，被征收土地上的附著物及青苗補(bǔ)償費(fèi)為20萬(wàn)元，征收耕地的耕地開(kāi)墾費(fèi)為60萬(wàn)元。根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》，試回答以下問(wèn)題：P46

（1）該地塊被征收應(yīng)由政府的哪一級(jí)部門批準(zhǔn)？

（2）需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)有多少？安置補(bǔ)助費(fèi)為多少？

（3）征收耕地補(bǔ)償費(fèi)用為多少？

（4）該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)支付的費(fèi)用為多少？

2.貸款90萬(wàn)元，月還款增長(zhǎng)比率0.45%，15年期，貨款利率6.6%。問(wèn)其初始還款額和第15年最后一個(gè)月的還款額是多少?P72

3.某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商向銀行貸款1500萬(wàn)元,期限5年,年利率8%,若該筆貸款的還款為按季度付息,到期后一次償還本金,則開(kāi)發(fā)商支付的利息總額是多少?如果計(jì)算先期支付的利息的時(shí)間價(jià)值,則該筆貸款到期后開(kāi)發(fā)商實(shí)際支付的利息又是多少?