第一篇：政府收回土地法律分析

問題：因簽訂入園協(xié)議而取得土地使用權(quán)，但后期無法達(dá)到入園的投資條件，政府收回的可能性及依據(jù)，法律分析。

六、依照《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十七條的規(guī)定，土地使用者未按出讓合同規(guī)定的期限和條件開發(fā)、利用土地的，市、縣人民政府土地管理部門無償收回出讓的國(guó)有土地使用權(quán)，屬于行政處罰決定。行政處罰決定展開。。。程序條件

一、土地收回可能性

限期內(nèi)仍不能達(dá)到要求的，市政府將按照有關(guān)法定程序，依法收回土地。已繳納土地款的，按供地價(jià)格等價(jià)收回土地，對(duì)地上建筑按評(píng)估價(jià)格給予補(bǔ)償后收回。

二、回收條件經(jīng)省政府及其土地行政主管部門批準(zhǔn)的用地符合下列條件之一者，報(bào)經(jīng)省人民政府或省土地行政主管部門批準(zhǔn)后，可以收回土地使用權(quán)，并對(duì)原土地使用權(quán)人給予適當(dāng)補(bǔ)償（閑置地回收除外）：

⑴土地閑置超過兩年；

⑵為公共利益需要使用土地的；

⑶土地出讓等有償使用合同約定的使用期限屆滿，土地使用者未申請(qǐng)續(xù)期或者申請(qǐng)續(xù)期未獲批準(zhǔn)的；

⑷因單位撤銷、適移等原因，停止使用原劃撥的國(guó)有土地的；⑸公路、鐵路、機(jī)嘗礦場(chǎng)等經(jīng)核準(zhǔn)報(bào)廢的。

三、批準(zhǔn)機(jī)關(guān)省人民政府（屬1999年1月1日以前省政府授權(quán)國(guó)土資源廳審批的，由廳批準(zhǔn)）。

四、審批時(shí)限 30個(gè)工作日

五、辦理規(guī)程

⑴用地所在的市、縣人民政府土地行政主管部門根據(jù)對(duì)上述回收條件的核準(zhǔn)情況，擬定收地方案。

⑵收地方案經(jīng)同級(jí)政府同意后逐級(jí)上報(bào)原用地批準(zhǔn)機(jī)關(guān)審批。報(bào)批時(shí)需加附如下材料：

(A)回收土地申請(qǐng)書；(B)用地原批準(zhǔn)文件，包括有關(guān)證書。(C)涉及補(bǔ)償?shù)?，需提交補(bǔ)償方案或協(xié)議；(D)土地現(xiàn)狀調(diào)查資料；(E)屬為公共利益的建設(shè)需要收回調(diào)整使用土地的，應(yīng)提交批準(zhǔn)建設(shè)項(xiàng)目或?qū)嵤┮?guī)劃的文件。

(3)土地經(jīng)依法批準(zhǔn)回收的由市、縣土地主管部門具體辦理手續(xù)，注銷原土地使用證。

第二篇：閑置土地使用權(quán)無償收回法律分析

閑置土地使用權(quán)無償收回法律分析

2006-08-21 21:23:09| 分類： 物權(quán)與法 |字號(hào) 訂閱 閑置土地使用權(quán)無償收回法律分析

閑置土地使用權(quán)收回不是臨時(shí)的政策措施，是我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》確定的一項(xiàng)重要的法律制度。該制度的建立，對(duì)于充分發(fā)揮土地效用，具有十分重要的意義。

但法律、法規(guī)的規(guī)定卻十分原則，實(shí)際操作中很多人將該制度誤認(rèn)為是宏觀調(diào)控的臨時(shí)措施，甚至還有一些人對(duì)該制度是否執(zhí)行提出疑問。本文從收回的法律依據(jù)、收回權(quán)的法律性質(zhì)、收回權(quán)的主體、客體、程序、相對(duì)人的抗辯理由等問題進(jìn)行法律分析，以期使讀者對(duì)閑置國(guó)有土地收回有一些認(rèn)識(shí)。

【關(guān)鍵詞】閑置土地 無償收回 行政許可 行政處罰

閑置土地的無償收回，對(duì)合理配置土地資源、充分發(fā)揮土地效用具有十分重要的意義，對(duì)土地使用人的利益有重大影響，以至于有人提出如果嚴(yán)格執(zhí)行該制度，可以造成開發(fā)企業(yè)“家破人亡”。

土地作為一種稀缺資源，對(duì)它的利用就應(yīng)當(dāng)遵循利益最大化的原則體現(xiàn)其效用。《憲法》第10條規(guī)定：“城市的土地屬于國(guó)家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的外，屬集體所有。一切使用土地的組織和個(gè)人必須合理的利用土地”?！缎姓S可法》規(guī)定，對(duì)于自然自然的開發(fā)、利用和許可應(yīng)當(dāng)采用招拍賣等競(jìng)爭(zhēng)方式實(shí)施行政許可。《憲法》和相關(guān)法律都體現(xiàn)了合理配置資源，充分發(fā)揮土地效用立法原則和精神?；氖?、閑置行為違反憲法和法律精神的。為了能合理地利用土地，應(yīng)當(dāng)國(guó)家有權(quán)依法對(duì)土地開發(fā)和使用的權(quán)利進(jìn)行重新配置，以充分發(fā)揮土地效用。閑置土地?zé)o償收回制度，可以合理配置資源，又可以促進(jìn)使用權(quán)人即時(shí)利用土地。

一、收回的法律依據(jù)

《中華人民共和國(guó)土地管理法》第37條規(guī)定：“禁止任何單位和個(gè)人閑置、荒蕪耕地。已經(jīng)辦理審批手續(xù)的非農(nóng)業(yè)建設(shè)占用耕地，一年內(nèi)不用而又可耕種并收獲的，應(yīng)當(dāng)由原耕種該幅耕地的集體或者個(gè)人恢復(fù)耕種，也可以由用地單位組織耕種；一年以上未動(dòng)工建設(shè)的，應(yīng)當(dāng)按照省、自治區(qū)、直轄市的規(guī)定繳納閑置費(fèi)；連續(xù)二年未使用的，經(jīng)原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，由縣以上人民政府無償收回用地單位的土地使用權(quán)；該幅土地原為農(nóng)民集體所有的，應(yīng)當(dāng)交由原村集體經(jīng)濟(jì)組織恢復(fù)耕種。在城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的閑置土地，依照《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》的有關(guān)規(guī)定辦理”。

《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第25條規(guī)定：“以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途，動(dòng)工開發(fā)期限開發(fā)土地。超過出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)日期滿一年未動(dòng)工開發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金百分之二十以下的土地閑置費(fèi)；滿二年未動(dòng)工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán)；但是，因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門的行為或者動(dòng)工開發(fā)必需的前期工作造成施工開發(fā)遲延的除外”。

《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十七條規(guī)定： 土地使用者應(yīng)當(dāng)按照土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定和城市規(guī)劃的要求，開發(fā)、利用、經(jīng)營(yíng)土地。未按合同規(guī)定的期限和條件開發(fā)、利用土地的，市、縣人民政府土地管理部門應(yīng)當(dāng)予以糾正，并根據(jù)情節(jié)可以給予警告、罰款直至無償收回土地使用權(quán)的處罰。

《中華人民共和國(guó)土地管理法》第80條還規(guī)定了拒部交還土地的法律責(zé)任：“依法收回國(guó)有土地使用權(quán)當(dāng)事人拒不交出土地的，或者不按批準(zhǔn)的用途使用國(guó)有土地的，由縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門責(zé)令交還土地，處以罰款”。

二、閑置土地收回權(quán)的性質(zhì)

收回權(quán)的性質(zhì)決定了行使收回權(quán)的途經(jīng)和效力。對(duì)于閑置土地收回權(quán)性質(zhì)應(yīng)當(dāng)有明確的認(rèn)識(shí)。

原國(guó)家土地局（國(guó)體資源局）1997年10月30日《關(guān)于認(rèn)定收回土地使用權(quán)行政決定法律性質(zhì)的意見》規(guī)定：“依照《城市房地產(chǎn)管理法》第二十五條的規(guī)定，超過出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)日期滿二年未動(dòng)工開發(fā)的，人民政府或者土地管理部門依法無償收回出讓的國(guó)有土地使用權(quán)，屬于行政處罰決定?！?“依照《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十七條的規(guī)定，土地使用者未按出讓合同規(guī)定的期限和條件開發(fā)、利用土地的，市、縣人民政府土地管理部門無償收回出讓的國(guó)有土地使用權(quán)，屬于行政處罰決定?！?/p>

《行政許可法》第六十六條規(guī)定： 被許可人未依法履行開發(fā)利用自然資源義務(wù)或者未依法履行利用公共資源義務(wù)的，行政機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正；被許可人在規(guī)定期限內(nèi)不改正的，行政機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定予以處理。根據(jù)《土地管理法》第37條“經(jīng)原審批準(zhǔn)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，由縣級(jí)以上人民政府無償收回”的規(guī)定，結(jié)合《行政許可法》第六十八條規(guī)定來看，縣以上人民政府依據(jù)《土地管理法》第37條行使收回權(quán)是行政處理決定權(quán)?！霸鷾?zhǔn)機(jī)關(guān)”的批準(zhǔn)行為，應(yīng)屬于撤銷行政許可的行為。

三、行使收回權(quán)的主體 《土地管理法》第37條“經(jīng)原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，由縣以上人民政府無償收回用地單位的土地使用權(quán)”明確規(guī)定了非農(nóng)業(yè)建設(shè)占用耕地的土地收回權(quán)的主體是縣級(jí)以上人民政府。

《房地產(chǎn)管理法》第25條只規(guī)定了“可以無償收回土地使用權(quán)”未明確行使收回權(quán)的主體是誰，但該法第6條規(guī)定： 第六條 國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門、土地管理部門依照國(guó)務(wù)院規(guī)定的職權(quán)劃分，各司其職，密切配合，管理全國(guó)房地產(chǎn)工作。縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理、土地管理部門的機(jī)構(gòu)設(shè)置及其職權(quán)由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。結(jié)合《關(guān)于認(rèn)定收回土地使用權(quán)行政決定法律性質(zhì)的意見》，土地使用權(quán)的收回權(quán)應(yīng)由土地管理部門行使。

四、行使收回權(quán)應(yīng)注意的客體

（一）依據(jù)《土地管理法》第37條的規(guī)定行使收回權(quán)應(yīng)當(dāng)注意：

1、只有已辦理行政許可手續(xù)的非農(nóng)業(yè)建設(shè)需要使用的耕地的才能收回。

2、原為集體經(jīng)濟(jì)組織所有的土地，收回后要交集體組織耕種。

（二）在對(duì)《城市房地產(chǎn)管理法》第25條所指閑置土地收回時(shí)應(yīng)注意，兩年期的起迄期，應(yīng)以土地使用權(quán)出讓合同的約定期為依據(jù)。

（三）依照《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十七條規(guī)定行使收回權(quán)，應(yīng)當(dāng)結(jié)合《房地產(chǎn)管理法》第30條第2款規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分期開發(fā)房地產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)與項(xiàng)目規(guī)劃相適應(yīng)，并按照土地使用權(quán)出讓合同的約定，按期投入資金，用于項(xiàng)目建設(shè)”。判斷是否開發(fā)，關(guān)鍵是看是否有資金用于項(xiàng)目，投資額與項(xiàng)目是否相適應(yīng)；注意相對(duì)人用建設(shè)的形式掩蓋閑置的實(shí)質(zhì)，不能只看開發(fā)沒有，而且要看是否按約定的開發(fā)內(nèi)容進(jìn)行開發(fā)。

五、行使收回權(quán)的程序

收回權(quán)是通過行政決定來實(shí)現(xiàn)的。如前所述，這種行政決定是涉及當(dāng)事人重大利益的行政處罰。除應(yīng)遵守《中華人民共和國(guó)行政處罰法》《中華人民共和國(guó)行政許可法》的規(guī)定外，還應(yīng)參照《閑置土地處置辦法》的要求。

因此行使閑置土地收回權(quán)的一般程序應(yīng)當(dāng)包括：

1、立案，通知土地使用權(quán)人，2、調(diào)查；對(duì)土地閑置情況進(jìn)行調(diào)查、認(rèn)定并要求相對(duì)人限期舉證申辯；

3、舉行聽證；

4、作出決定；

5、報(bào)原審批決機(jī)關(guān)批準(zhǔn)；

6、送達(dá)《收回國(guó)有土地使用權(quán)決定書》；

7、對(duì)收回決定進(jìn)行公告；

8、等待相對(duì)人救濟(jì)（行政復(fù)議和行政訴訟）；

9、終止土地有償使用合同，撤銷建設(shè)用地批準(zhǔn)書；

10、注銷土地登記和土地證書；

11、強(qiáng)制收回土地。

六、相對(duì)人的抗辯理由

（一）涉及國(guó)土法第37條的土地，相對(duì)人可以有以下抗辯理由：

1、正在辦理審批手續(xù)。

2、是非耕地。

當(dāng)然，是耕地還是非耕地要由權(quán)威部門進(jìn)行確認(rèn)，但行使收回權(quán)的國(guó)土部門不能作鑒定人，這樣做程序上不正當(dāng)，使人對(duì)正當(dāng)處罰產(chǎn)生合理懷疑，不利于決定的執(zhí)行。第三，仍在不間斷地使用，并非連續(xù)兩年內(nèi)未使用的。

（二）城市房地產(chǎn)開發(fā)的土地，根據(jù)房地產(chǎn)管理法第25條，相對(duì)人的抗辯理由有：

1、按土地出讓合同約定，未動(dòng)工開發(fā)期限不滿兩年；

2、因不可抗力的原因，即不能預(yù)見，不能避免并且不能克服的原因不能開發(fā)；

3、政府、政府職能部門的作為或不作為使其無法開發(fā)；

4、動(dòng)工開發(fā)的必須前期工作未完成，造成動(dòng)工遲延的。

（三）《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十七條規(guī)定收回土地使用權(quán)的抗辯：

1、按照《土地使用權(quán)出讓合同》約定的時(shí)間履行開發(fā)義務(wù)；

2、開發(fā)建設(shè)中，遵守有關(guān)規(guī)劃、建設(shè)的等法律法規(guī)規(guī)定；

3、按照規(guī)定進(jìn)行了投入和開發(fā)。

當(dāng)然，具體的案件的抗辯，還可以根據(jù)具體情況就行政機(jī)關(guān)的行政程序提出抗辯。

七、閑置土地使用權(quán)收回與補(bǔ)償

閑置土地使用權(quán)收回是對(duì)于土地使用者違反法律、法規(guī)規(guī)定和出讓合同約定的處罰和處理，按照法律規(guī)定，無須對(duì)土地使用權(quán)人給與補(bǔ)償。

如果土地使用權(quán)已經(jīng)設(shè)定抵押的，抵押權(quán)人的利益應(yīng)當(dāng)依法保護(hù)。

第三篇：政府要收回土地幾種情況分析

政府要收回土地的幾種情況分析 導(dǎo)讀：苦苦拿來的地，千萬要保住啊...近些年，土地市場(chǎng)由增量開發(fā)向深度的存量運(yùn)營(yíng)轉(zhuǎn)變，政府供地規(guī)模銳減，監(jiān)管日益嚴(yán)格，此消彼長(zhǎng)間，土地價(jià)值水漲船高。對(duì)企業(yè)而言，土地就代表著利潤(rùn)，重要性不言而喻。

但是，拿到地真的就萬事大吉了？

我們知道，根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行土地制度，土地要么屬于國(guó)家、要么屬于集體（當(dāng)然，集體也是變相的國(guó)有），企業(yè)拿到的只是幾十年的使用權(quán)，在特殊情況下政府有權(quán)將土地收回。

今天筆者給大家總結(jié)政府收回土地的 9 種情況。

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正文：

金 一、未繳納土地出讓金

根據(jù)《土地管理法》第五十五條：以出讓等有償使用方式取得國(guó)有土地使用權(quán)的建設(shè)單位，按照國(guó)務(wù)院規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)和辦法，繳納土地使用權(quán)出讓金等土地有償使用費(fèi)和其他費(fèi)用后，方可使用土地。換言之，沒有繳納完畢土地出讓金，是不允許使用土地的，也無法辦理國(guó)有土地使用權(quán)證。

一般來說，土地出讓合同中有明確的土地出讓金繳納時(shí)間，不同城市會(huì)略有差異；未按時(shí)繳納土地使用權(quán)價(jià)款的，一般按每日按遲延支付金額的 1‰繳納違約金；同時(shí)，拖欠土地出讓金期間不得參與新的土地出讓交易活動(dòng)，經(jīng)催繳仍不能繳納的，政府有權(quán)解除合同，收回土地使用權(quán)，土地出讓保證金亦不予退還。）

二、逾期兩年未使用（企業(yè)原因）

根據(jù)《閑置土地處置辦法》第十四條：

1、未動(dòng)工開發(fā)滿一年的，由市、縣國(guó)土資源主管部門報(bào)經(jīng)本級(jí)人民政府批準(zhǔn)后，向國(guó)有建設(shè)用地使

用權(quán)人下達(dá)《征繳土地閑置費(fèi)決定書》，按照土地出讓或者劃撥價(jià)款的 20%征繳土地閑置費(fèi)。土地閑置費(fèi)不得列入生產(chǎn)成本；

2、未動(dòng)工開發(fā)滿兩年的，由市、縣國(guó)土資源主管部門按照《土地管理法》第三十七條和《城市房地產(chǎn)管理法》第二十六條規(guī)定，報(bào)經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)后，向國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)人下達(dá)《收回國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)決定書》，無償收回國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)。閑置土地設(shè)有抵押權(quán)的，同時(shí)抄送相關(guān)土地抵押權(quán)人。

在實(shí)際操作中，政府對(duì)收回閑置土地態(tài)度非常謹(jǐn)慎，處理方式也以靈活處置為主，包括勒令企業(yè)限期開發(fā)建設(shè)、用地置換等，反復(fù)整改無效后才地 會(huì)考慮收回土地。）

三、逾期兩年未使用（政府原因）

前面提到的因企業(yè)原因?qū)е碌耐恋亻e置，政府有權(quán)無償收回，而因政府征遷（補(bǔ)償未到位）、市政建設(shè)、規(guī)劃變更、軍事管制等政府原因?qū)е碌拈e置，文件也有說明。

《閑置土地處置辦法》第十二條規(guī)定，市、縣國(guó)土資源主管部門應(yīng)當(dāng)與國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)人協(xié)商，選擇下列方式處置：

1、延長(zhǎng)動(dòng)工開發(fā)期限，簽訂補(bǔ)充協(xié)議，重新約定動(dòng)工開發(fā)、竣工期限和違約責(zé)任；

2、按照新用途或者新規(guī)劃條件重新辦理相關(guān)用地手續(xù)；

3、由政府安排臨時(shí)使用。待原項(xiàng)目具備開發(fā)建設(shè)條件，國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)人重新開發(fā)建設(shè)；

4、協(xié)議有償收回國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)；

5、置換置換其它價(jià)值相當(dāng)、用途相同的土地； 用 四、違規(guī)使用

根據(jù)《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十七條：土地使用者應(yīng)當(dāng)按照土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定和城市規(guī)劃的要求，開發(fā)、利用、經(jīng)營(yíng)土

地。未按合同規(guī)定的期限和條件開發(fā)、利用土地的, 市、縣人民政府土地管理部門應(yīng)當(dāng)予以糾正，并根據(jù)情節(jié)可以給予警告、罰款直至無償收回土地使用權(quán)的處罰。

不過，在實(shí)際操作中，除非情節(jié)特別嚴(yán)重，否則還是以警告和勒令整改為主。因?yàn)閺姆傻慕嵌戎v，在受讓人無土地閑置違法、規(guī)劃違法等行政違法的情況下，市、縣國(guó)土資源主管部門無權(quán)收回國(guó)有土地使用權(quán)，只有在違反合同的同時(shí)，又違反了土地閑置或規(guī)劃條件時(shí)才可依法處罰，想收回土地，判定極為復(fù)雜。

滿 五、使用期滿

我國(guó)土地有償使用制度建立于上世紀(jì) 90 年代，多數(shù)土地按照法定最高年期出讓，目前我國(guó)大部分地區(qū)尚未遇到土地使用權(quán)到期問題，對(duì)使用期限屆滿后是否續(xù)期、如何續(xù)期，以地方自主制定政策為主，國(guó)家暫無統(tǒng)一的規(guī)定。

如廣東省出臺(tái)文件，工業(yè)用地出讓或租賃期屆滿前3 個(gè)月內(nèi)，由土地受讓方或承租方向出讓（租）

方提出續(xù)期使用申請(qǐng)，出讓（租）方組織相關(guān)部門在接受申請(qǐng)后 1 個(gè)月內(nèi)完成土地續(xù)期使用評(píng)價(jià)工作，符合條件的可以協(xié)議出讓（租賃）方式續(xù)期使用；未提出續(xù)期使用申請(qǐng)，或者經(jīng)評(píng)價(jià)后認(rèn)定不再予以續(xù)期以及因公共利益需收回土地的，到期后自然終止合同，依法收回土地。

杭州蕭山區(qū)規(guī)定了準(zhǔn)予續(xù)期、臨時(shí)續(xù)期、不予續(xù)期三種類型，符合蕭山現(xiàn)行產(chǎn)業(yè)發(fā)展導(dǎo)向的可「續(xù)費(fèi)」10 年或 20 年；被列入轉(zhuǎn)型或產(chǎn)業(yè)提升改造的項(xiàng)目可臨時(shí)續(xù)期 2-5 年，到期后觀后效再定；其他不符合續(xù)期條件的工業(yè)用地項(xiàng)目政府將予以收回。

用 六、土地低效利用

目前，工業(yè)用地、產(chǎn)業(yè)用地彈性出讓、先租后讓、租讓結(jié)合等政策已在多個(gè)省份全面實(shí)施。

2016 年，浙江率先提出了「先租后讓」理念，全省招標(biāo)、拍賣或掛牌方式出讓的工業(yè)用地，政府對(duì)供地方式、供地程序、土地利用標(biāo)準(zhǔn)和達(dá)產(chǎn)考核等方面作出明確要求，并給予企業(yè) 5 年考核期，5年內(nèi)達(dá)到約定利用條件后，可申請(qǐng)辦理出讓手續(xù)；年內(nèi)沒有成效或未達(dá)到約定條件，政府收回土地。

在廣東，政府鼓勵(lì)各地在土地出讓合同中規(guī)定，低效工業(yè)項(xiàng)目或項(xiàng)目未達(dá)到土地出讓合同、項(xiàng)目用地產(chǎn)業(yè)發(fā)展承諾書等約定項(xiàng)目產(chǎn)值、稅收、固定資產(chǎn)投資、建筑容積率、建筑密度等的，其用地經(jīng)由批準(zhǔn)出讓的人民政府同意后，可按土地剩余年期的土地評(píng)估價(jià)格收回。

求 七、公共利益要求

根據(jù)《土地管理法》第五十八條：政府為公共利益需要使用土地的，由有關(guān)人民政府土地行政主管部門報(bào)經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府或者有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，可以收回國(guó)有土地使用權(quán)。（政府需給予一定補(bǔ)償）

何為公共利益？1953 年的《國(guó)家建設(shè)征用土地辦法》第二條做出解釋：凡興建國(guó)防工程、廠礦、鐵路、交通、水利工程、市政建設(shè)及其他經(jīng)濟(jì)、交化建設(shè)等所需用之土地，均依本辦法征用之，這也是業(yè)內(nèi)對(duì)公共利益的普遍認(rèn)識(shí)。

性 八、土地變性

對(duì)于土地變性，各地的執(zhí)行方式不盡相同。普遍的做法是：原有土地變性，在征得出政府同意并經(jīng)土地管理部門和城市規(guī)劃部門批準(zhǔn)后，按照市場(chǎng)價(jià)格補(bǔ)繳差價(jià)即可。

但在一些管理嚴(yán)厲的城市，尤其是許多一二線城市，工業(yè)用地變性基本都要由政府先收儲(chǔ)，再通過「招拍掛」公開出讓，至于拿出去出讓的土地還能不能拿得到，那就因人而異了。

能 九、淘汰落后產(chǎn)能

落后產(chǎn)能淘汰企業(yè)搬遷或關(guān)停，土地一般有兩種處置方式，一是企業(yè)對(duì)原有用地進(jìn)行「二次開發(fā)」，就地轉(zhuǎn)型升級(jí)；二是由政府收儲(chǔ)，其中，無償取得劃撥土地的，根據(jù)《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行規(guī)定條例》，政府無償收回其劃撥土地使用權(quán)；通過有償出讓取得的土地，政府應(yīng)按市場(chǎng)價(jià)收儲(chǔ)并給予企業(yè)一定補(bǔ)償。

而關(guān)于補(bǔ)償?shù)念~度，各類文件均未明確提及，只有《環(huán)境保護(hù)法》第二十三條隱晦的提到：企業(yè)事業(yè)單位和其他生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者，為改善環(huán)境，依照有關(guān)規(guī)定轉(zhuǎn)產(chǎn)、搬遷、關(guān)閉的，人民政府應(yīng)當(dāng)予以支持。但如何「支持」、「支持」多少，由政府與企業(yè)自行協(xié)商。

但在實(shí)際操作中，企業(yè)想拿到足額補(bǔ)償并不容易，首先，落后產(chǎn)能淘汰企業(yè)在安全生產(chǎn)和環(huán)保方面往往并不合規(guī)，政府會(huì)以此為由拒絕額外賠償；此外，老舊的廠房、搬不走的設(shè)備、未處理的危廢，都是政府「壓價(jià)」的籌碼。

第四篇：土地使用權(quán)收回行為的法律性質(zhì)分析

土地使用權(quán)收回行為的法律性質(zhì)分析

（一）行政處罰的“收回”

行政處罰的“收回”，是指因土地使用者違反了法律法規(guī)禁止性規(guī)定，被人民政府或土地行政主管部門依照法律法規(guī)的規(guī)定收回土地使用權(quán)。這種“收回”，首先，是因?yàn)橥恋厥褂谜甙l(fā)生了法律法規(guī)禁止的行為，其次，法律法規(guī)規(guī)定，對(duì)這種違反法律法規(guī)的行為必須給予無償收回土地使用權(quán)的懲處。

《土地管理法》第37條第1款、《基本農(nóng)田保護(hù)條例》第18條的“收回”，是土地使用者違反了“禁止閑置、荒蕪耕地”、“禁止閑置、荒蕪基本農(nóng)田”的規(guī)定，《城市房地產(chǎn)管理法》第25條的“收回”，是土地使用者違反了“必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動(dòng)工開發(fā)期限開發(fā)土地”的規(guī)定，都屬于行政處罰的“收回”，《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第17條第2款的“收回”，該條款本身已明確是“處罰”。

（二）土地使用權(quán)期滿的“收回”

土地使用權(quán)期滿的“收回”，是指出讓的國(guó)有土地使用權(quán)期滿后，由于土地使用者未申請(qǐng)續(xù)期，或者雖申請(qǐng)續(xù)期但未獲批準(zhǔn)，依照出讓合同的約定，土地使用權(quán)由國(guó)家無償收回。

《土地管理法》第58條第1款第3項(xiàng)、《城市房地產(chǎn)管理法》第21條第2款、《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第40條的“收回”，屬于土地使用權(quán)期滿的“收回”。

（三）其他法定事由的“收回”

其他依法定事由的“收回”，是指土地使用者在沒有違反法律法規(guī)禁止性規(guī)定的情況下，因發(fā)生某種法律法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)的事件，而被土地行政主管部門收回土地使用權(quán)。這里需要說明的是，首先，土地使用者沒有違反法律法規(guī)的行為，其次，發(fā)生的事件，可能是土地使用者自己的原因，如單位遷移、解散、撤銷、破產(chǎn)，也可能是國(guó)家方面的原因，如為了公共利益，或者為了實(shí)施城市規(guī)劃。

根據(jù)上面的闡述，我們可以確定，依據(jù)《土地管理法》第58條第1款第1、2、4、5項(xiàng)、《城市房地產(chǎn)管理法》第19條、《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第42條、第47條第1款的規(guī)定收回土地使用權(quán)，屬于其他依法定事由的“收回”。

第五篇：不良貸款收回情況分析

不良貸款收回情況分析 一、四級(jí)不良貸款累計(jì)收回情況

截止2009年6月30日我行累計(jì)收回四級(jí)不良貸款4868萬元，其中逾期收回4610萬元，呆滯收回247.58萬元，呆賬收回10.5萬元，較上年同期多收3297萬元，其中逾期同比多收3239萬元，呆滯同比多收50.7萬元，呆賬同比多收6.81萬元，與一季度相比累計(jì)多收回不良貸款1226萬元，其中逾期多收1052萬元，呆滯多收回146.3萬元，呆賬多收回7.9萬元。二、五級(jí)不良貸款累計(jì)收回情況

截止2009年6月30日累計(jì)收回五級(jí)不良貸款66萬元，其中次級(jí)類收回11萬元，可疑類收回45萬元，損失類收回10萬元，與一季度相比多收51萬元，與上年同期相比少收491萬元。

三、不良貸款余額

（一）四級(jí)不良貸款情況

1、我行各項(xiàng)貸款余額82,095萬元，各項(xiàng)存款118,423萬元，存貸占比69.3%，四級(jí)不良貸款余額4208萬元，較年初下降62萬元，占比5.14%，較年初上升0.07個(gè)百分點(diǎn)，余額較年初下降幅度較大的分別是營(yíng)業(yè)部下降470萬元，沙州下降22萬元，肅州下降20萬元；占比下降幅度較大的是 營(yíng)業(yè)部、楊家橋和陽關(guān)支行，分別下降4.69、0.45和0.22個(gè)百分點(diǎn)，余額較年初相比沒降反升的支行分別是七里鎮(zhèn)上升199萬元，莫高上升193萬元，轉(zhuǎn)渠口上升32萬元，占比上升的支行分別是七里鎮(zhèn)、轉(zhuǎn)渠口和沙州，分別上升4.66、1.23和0.23個(gè)百分點(diǎn)。

2、截止2009年6月30日四級(jí)不良貸款余額4208萬元，余額較一季度末上升230萬元，占比上升0.45個(gè)百分點(diǎn)，但營(yíng)業(yè)部、肅州、轉(zhuǎn)渠口不良貸款余額較一季度末相比有較大幅度的下降，分別下降了94萬元，24萬元和24萬元，占比下降幅度較大的支行分別是營(yíng)業(yè)部、楊家橋和郭家堡支行，分別下降了0.81、0.45和0.3個(gè)百分點(diǎn)；不良貸款余額不降反升幅度較大的分別是七里鎮(zhèn)上升了200萬元，莫高上升195萬元，占比不降反升的是七里鎮(zhèn)、轉(zhuǎn)渠口和莫高支行，較一季度分別上升4.92、1.15和1.09個(gè)百分點(diǎn)。

3、截止2009年6月30日四級(jí)不良貸款較上年同期余額下降309萬元，占比下降0.88個(gè)百分點(diǎn)，其中余額下降幅度較大的分別是肅州、沙州和楊家橋，分別較上年同期下降53萬元、39萬元和18萬元，占比較上年同期下降較大的是黃渠、莫高和沙州支行，分別下降6.52、3.48和0.81個(gè)百分點(diǎn)；四級(jí)不良貸款余額沒降反升的分別是七里鎮(zhèn)、轉(zhuǎn)渠口和莫高，分別較上年同期上升123萬元、89萬元和19萬元，占比上升的分別是七里鎮(zhèn)、轉(zhuǎn)渠口和營(yíng)業(yè)部，分別上升 3.34、0.68和0.19個(gè)百分點(diǎn)。

（二）五級(jí)不良貸款情況

1、截止2009年6月30日五級(jí)不良貸款余額4600元，占比5.61%，余額較年初下降31萬元，占比較年初上升0.1個(gè)百分點(diǎn)，余額下降幅度較大的分別是肅州、郭家堡和莫高，分別下降27萬元、11萬元和5萬元，與年初相比占比下降幅度較大的分別是莫高、楊家橋和郭家堡支行，分別下降2.75、0.4和0.61個(gè)百分點(diǎn)；五級(jí)不良貸款余額不降反升的是轉(zhuǎn)渠口、楊家橋和七里鎮(zhèn)，分別較年初上升11萬元、10萬元和1萬元，占比上升幅度較大的分別是轉(zhuǎn)渠口、沙州和肅州，分別上升0.88、0.74和0.05個(gè)百分點(diǎn)。

2、同2009年一季度末相比五級(jí)不良貸款余額下降56萬元，占比上升0.13個(gè)百分點(diǎn)，其中余額下降幅度較大的支行分別是肅州、郭家堡和轉(zhuǎn)渠口，分別下降了25萬元、12萬元和12萬元，占比下降幅度較大的支行分別是莫高、楊家橋和陽關(guān)，分別下降了1.5、0.42和0.22個(gè)百分點(diǎn)。沙州、陽關(guān)、七里鎮(zhèn)、黃渠支行與一季度末相比沒升也沒降，但占比上升幅度較大的支行分別是轉(zhuǎn)渠口、沙州和營(yíng)業(yè)部，分別上升了1.01、0.5和0.1個(gè)百分點(diǎn)。

3、與上年同期相比，五級(jí)不良貸款余額下降1139萬元，占比下降2.03個(gè)百分點(diǎn)，其中余額下降幅度較大的支行分別是黃渠、莫高和肅州，分別下降455萬元、241萬元和102 萬元，占比下降幅度較大的是莫高、黃渠和七里鎮(zhèn)支行，分別較上年同期下降了7.69、6.53和1.46個(gè)百分點(diǎn)；余額同比下降幅度較小的支行分別是陽關(guān)、楊家橋和營(yíng)業(yè)部，分別較上年同期下降5萬元、33萬元和57萬元，占比同比下降幅度較小的分別是營(yíng)業(yè)部、陽關(guān)和肅州，分別下降了0.41、0.42和0.57個(gè)百分點(diǎn)。

四、不良貸款清收緩慢的主要原因

不良貸款余額大、占比高、清收緩慢是目前阻礙我行改革發(fā)展的一大頑疾，究其原因：

（一）個(gè)別支行行長(zhǎng)在不良貸款清收化解工作中表率作用沒有得到充分體現(xiàn)，不能充分發(fā)揮自己的先鋒模范帶頭作用，不良貸款清收工作僅靠信貸人員單打獨(dú)斗，各自行事，很難形成強(qiáng)大的震懾力，不良貸款清收工作很難取得明顯效果。

（二）個(gè)別信貸人員清收不良貸款的責(zé)任感、主動(dòng)性，缺乏，不能從合行生存、發(fā)展和全體職工的吃飯穿衣的根本出發(fā)去認(rèn)識(shí)不良貸款清收工作的重要性。

（三）依法訴訟的案件執(zhí)行乏力也是不良貸款清收緩慢的一個(gè)重要原因

（四）鄉(xiāng)、村、組借款和鄉(xiāng)村組企業(yè)借款清收難度大，由于鄉(xiāng)村組人員變換頻繁，新官不理舊賬現(xiàn)象比較突出。

（五）2002以前發(fā)放的借款由于借款人死亡、外逃 或破產(chǎn)倒閉，同時(shí)借款擔(dān)保人又喪事訴訟時(shí)效，這部分不良貸款只能尋找時(shí)機(jī)，逐年收回。

五、不良貸款清收措施

通過分析不良貸款的成因，通過進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)員工的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)、責(zé)任意識(shí)、防控意識(shí)教育，加大清收力度，采取各種行之有效的手段清收不良貸款，力爭(zhēng)不良貸款按年逐月實(shí)現(xiàn)“雙降”目標(biāo)，確保各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的圓滿完成。

（一）認(rèn)真組織員工學(xué)習(xí)各項(xiàng)規(guī)章制度，尤其加強(qiáng)對(duì)《甘肅敦煌農(nóng)村合作銀行信貸管理辦法》、《貸款風(fēng)險(xiǎn)分類實(shí)施細(xì)則》的再學(xué)習(xí)，確保發(fā)放的每筆貸款合法、合規(guī)。

（二）認(rèn)真做好貸前調(diào)查，貸時(shí)審查，扎實(shí)做好貸后管理工作，努力防范新增貸款的風(fēng)險(xiǎn)。

（三）積極抓好責(zé)任貸款清收工作，要將責(zé)任清收和目標(biāo)清收結(jié)合起來，個(gè)人清收和集體清收結(jié)合起來，重點(diǎn)突破和全面出擊結(jié)合起來。不論那個(gè)時(shí)段、那個(gè)形態(tài)以及清收難易都要盡最大努力想辦法進(jìn)行保全和清收，尤其對(duì)清理認(rèn)定的“三違”貸款、職工及家屬貸款要清理分類，明確清收任務(wù)，抓好督促考核，確保清收工作見到實(shí)效。

（四）抓好依法清收，要找準(zhǔn)機(jī)會(huì)，利用法律手段清收一些“釘子戶”和“賴帳戶”，要利用各種關(guān)系積極同法院溝通協(xié)調(diào)，重點(diǎn)抓好已勝訴案件的執(zhí)結(jié)力度，達(dá)到勝訴一案、執(zhí)結(jié)一案、清收一戶的良好效果。

（五）嚴(yán)把不良貸款新增的源頭。要在抓好現(xiàn)有不良貸款清收的同時(shí)，嚴(yán)把新增不良貸款的源頭，要發(fā)揚(yáng)螞蟻啃骨頭的精神，切實(shí)做到清收一戶，見效一戶，徹底杜絕不良貸 款反彈現(xiàn)象和前清后增的勢(shì)頭。

（六）借助本次信貸大檢查和我行開展的作風(fēng)大整頓活動(dòng)，要求全體員工要有清醒的思想認(rèn)識(shí)，增強(qiáng)憂患意識(shí)和責(zé)任感，積極行動(dòng)起來，按照年初已簽定的責(zé)任書和確定的個(gè)性化清收方案，很抓不良貸款清收，力爭(zhēng)我行不良貸款從余額到占比有一個(gè)大幅度下降。

總之，要牢固樹立內(nèi)控優(yōu)先、操守為重、審慎經(jīng)營(yíng)、科學(xué)發(fā)展的經(jīng)營(yíng)理念，把操作風(fēng)險(xiǎn)、道德風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和強(qiáng)化案件專項(xiàng)治理有機(jī)結(jié)合起來，進(jìn)一步增強(qiáng)全體員工的安全意識(shí)、風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)和遵章守紀(jì)意識(shí)，全面提升我行的內(nèi)控和風(fēng)險(xiǎn)管理水平，為我行穩(wěn)健運(yùn)行和持續(xù)發(fā)展創(chuàng)造良好的發(fā)展環(huán)境。

五、各項(xiàng)貸款累計(jì)投放情況

截止2009年6余額30日累計(jì)投放各項(xiàng)貸款52908萬元，其中累計(jì)放出農(nóng)戶小額信用貸款14394萬元，農(nóng)戶聯(lián)保貸款19415萬元，（一）與上年同期相比多投放20162萬元，其中農(nóng)戶小額信用貸款多投放6573萬元，農(nóng)戶聯(lián)保貸款多投放5000萬元；

（二）與一季度末相比各項(xiàng)貸款累計(jì)少投放2600萬元，其中農(nóng)戶小額信用貸款少投放2670萬元，農(nóng)戶聯(lián)保貸款少投放4257萬元；

（三）各項(xiàng)貸款累計(jì)投放量較大的支行分別是肅州、陽關(guān)和黃渠支行，分別累計(jì)投放8897萬元、7697萬元和6620 萬元，貸款余額分別達(dá)到14130萬元、6817萬元和8538萬元，余額分別較上年同期凈增加，投放較少的支行分別是七里鎮(zhèn)、楊家橋和沙州，分別投放2316萬元、3016萬元和3280萬元。

六、已核銷呆賬收回情況

截止2009年6余額30日累計(jì)收回已核銷呆賬貸款25.63萬元，其中收回最多的三個(gè)支行分別是肅州、郭家堡和營(yíng)業(yè)部，分別收回8.9萬元、3.6萬元和3.3萬元，收回最少的是七里鎮(zhèn)、沙州和陽關(guān)，分別收回0萬元、0.7萬元和1萬元。