第一篇：確認(rèn)和收回閑置土地程序

確認(rèn)和收回閑置土地程序

閑置土地，是指土地使用者依法取得土地使用權(quán)后，未經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府同意，超過規(guī)定的期限未動(dòng)工開發(fā)建設(shè)的建設(shè)用地。

閑置土地收回條件及閑置費(fèi)的收取

1、已經(jīng)辦理審批手續(xù)的非農(nóng)業(yè)建設(shè)占用耕地，1年內(nèi)不用而又可以耕種并收獲的，應(yīng)當(dāng)由原耕種該幅耕地的集體或者個(gè)人恢復(fù)耕種，也可以由用地單位組織耕種；1年以上未動(dòng)工建設(shè)的，應(yīng)當(dāng)按照省、自治區(qū)、直轄市的規(guī)定繳納閑置費(fèi)；連續(xù)2年未使用的，經(jīng)原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，由縣級(jí)以上人民政府無償收回土地使用者的土地使用權(quán)；該幅土地原為農(nóng)民集體所有的，應(yīng)當(dāng)交由原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織恢復(fù)耕種。

2、在城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，以出讓等有償使用方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的閑置土地，超過出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)日期滿1年未動(dòng)工開發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20％以下的土地閑置費(fèi)；滿2年未動(dòng)工開發(fā)時(shí)，可以無償收回土地使用權(quán)；但是，因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門的行為或者動(dòng)工開發(fā)必需的前期工作造成動(dòng)工開發(fā)遲延的除外。

閑置土地收回程序

1、立案調(diào)查核實(shí)

國(guó)土資源局對(duì)閑置土地進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)核實(shí)調(diào)查，查實(shí)用地批供手續(xù)情況、核實(shí)閑置土地定性、面積和閑置時(shí)間，并對(duì)被調(diào)查人進(jìn)行詢問、了解情況。

2、閑置土地認(rèn)定告知

閑置土地認(rèn)定后，向土地使用權(quán)人下達(dá)《閑置土地認(rèn)定通知書》，告知閑置土地的認(rèn)定理由、處理依據(jù)、處理方式以及土地使用權(quán)人的權(quán)利和義務(wù)等。告知后，土地使用權(quán)人行使陳述申辯權(quán)利的過程情況，市國(guó)土資源局應(yīng)做好筆錄，并經(jīng)土地使用權(quán)人簽證認(rèn)可。

3、擬定閑置土地處置方案

在確認(rèn)閑置土地認(rèn)定結(jié)論和充分考慮被處置方陳述、申辯意見的基礎(chǔ)上擬定閑置土地處理方案。

閑置土地上依法設(shè)立了抵押權(quán)的，應(yīng)通知抵押權(quán)人參加。

4、處置方案、聽證告知

閑置土地處置方案確定后，向土地使用權(quán)人下達(dá)《閑置土地處置方案告知書》、《收回國(guó)有土地使用權(quán)聽證告知書》。

當(dāng)事人申請(qǐng)聽證的，進(jìn)入聽證程序，組織聽證。

5、處置方案報(bào)批、公告

將《收回國(guó)有土地使用權(quán)的處置方案》報(bào)市政府批準(zhǔn)后，公告政府收回閑置土地方案。

6、下達(dá)《收回國(guó)有土地使用權(quán)決定書》

以國(guó)土資源局名義向原土地使用者下達(dá)《收回國(guó)有土地使用權(quán)決定書》。將《收回國(guó)有土地使用權(quán)決定書》抄送市局法規(guī)、用地、地產(chǎn)、地籍等機(jī)構(gòu)備案，撤銷建設(shè)用地批準(zhǔn)書，終止土地有償使用合同，注銷土地登記和土地證書。

第二篇：閑置土地處置程序

閑置土地處置程序

一、主管部門向國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)人發(fā)出《閑置土地調(diào)查通知書》；

二、國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)人在接到《閑置土地調(diào)查通知書》之日起三十日內(nèi)按照要求提供土地開發(fā)利用情況、閑置原因以及相關(guān)說明等材料。

三、主管部門進(jìn)行調(diào)查取證；

四、符合條件，主管部門向國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)人下達(dá)《閑置土地認(rèn)定書》；

五、主管部門通過門戶網(wǎng)站等形式向社會(huì)公開閑置土地的信息；

六、國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)人申請(qǐng)聽證，主管部門組織聽證（根據(jù)《國(guó)土資源聽證規(guī)定》第二十一條的規(guī)定，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在告知后5個(gè)工作日內(nèi)向聽證機(jī)構(gòu)提出書面申請(qǐng)，逾期未提出的，視為放棄聽證）；

七、主管部門報(bào)經(jīng)本級(jí)人民政府批準(zhǔn)，根據(jù)閑置年限的不同，向國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)人下達(dá)《征繳土地閑置費(fèi)決定書》或者《收回國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)決定書》。國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)自《征繳土地閑置費(fèi)決定書》送達(dá)之日起三十日內(nèi)，按照規(guī)定繳納土地閑置費(fèi)；自《收回國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)決定書》送達(dá)之日起三十日內(nèi)，到市、縣國(guó)土資源主管部門辦理國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)注銷登記，交回土地權(quán)利證書。

國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)人對(duì)《征繳土地閑置費(fèi)決定書》和《收回國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)決定書》不服的，可以依法申請(qǐng)行政復(fù)議或者提起行政訴訟。（根據(jù)行政復(fù)議法第九條的規(guī)定，行政復(fù)議申請(qǐng)期限為六十天）。

八、若符合《閑置土地處置辦法》第八條情形，主觀部門可以與國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)人協(xié)商，1、對(duì)閑置土地選擇以下方式處置：

1、延長(zhǎng)動(dòng)工開發(fā)期限；

2、調(diào)整土地用途、規(guī)劃條件；

3、由政府安排臨時(shí)使用；

4、有償收回；

5、置換土地；

6、其他方式。

第三篇：閑置土地使用權(quán)無償收回法律分析

閑置土地使用權(quán)無償收回法律分析

2006-08-21 21:23:09| 分類： 物權(quán)與法 |字號(hào) 訂閱 閑置土地使用權(quán)無償收回法律分析

閑置土地使用權(quán)收回不是臨時(shí)的政策措施，是我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》確定的一項(xiàng)重要的法律制度。該制度的建立，對(duì)于充分發(fā)揮土地效用，具有十分重要的意義。

但法律、法規(guī)的規(guī)定卻十分原則，實(shí)際操作中很多人將該制度誤認(rèn)為是宏觀調(diào)控的臨時(shí)措施，甚至還有一些人對(duì)該制度是否執(zhí)行提出疑問。本文從收回的法律依據(jù)、收回權(quán)的法律性質(zhì)、收回權(quán)的主體、客體、程序、相對(duì)人的抗辯理由等問題進(jìn)行法律分析，以期使讀者對(duì)閑置國(guó)有土地收回有一些認(rèn)識(shí)。

【關(guān)鍵詞】閑置土地 無償收回 行政許可 行政處罰

閑置土地的無償收回，對(duì)合理配置土地資源、充分發(fā)揮土地效用具有十分重要的意義，對(duì)土地使用人的利益有重大影響，以至于有人提出如果嚴(yán)格執(zhí)行該制度，可以造成開發(fā)企業(yè)“家破人亡”。

土地作為一種稀缺資源，對(duì)它的利用就應(yīng)當(dāng)遵循利益最大化的原則體現(xiàn)其效用?！稇椃ā返?0條規(guī)定：“城市的土地屬于國(guó)家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的外，屬集體所有。一切使用土地的組織和個(gè)人必須合理的利用土地”?！缎姓S可法》規(guī)定，對(duì)于自然自然的開發(fā)、利用和許可應(yīng)當(dāng)采用招拍賣等競(jìng)爭(zhēng)方式實(shí)施行政許可。《憲法》和相關(guān)法律都體現(xiàn)了合理配置資源，充分發(fā)揮土地效用立法原則和精神?；氖?、閑置行為違反憲法和法律精神的。為了能合理地利用土地，應(yīng)當(dāng)國(guó)家有權(quán)依法對(duì)土地開發(fā)和使用的權(quán)利進(jìn)行重新配置，以充分發(fā)揮土地效用。閑置土地?zé)o償收回制度，可以合理配置資源，又可以促進(jìn)使用權(quán)人即時(shí)利用土地。

一、收回的法律依據(jù)

《中華人民共和國(guó)土地管理法》第37條規(guī)定：“禁止任何單位和個(gè)人閑置、荒蕪耕地。已經(jīng)辦理審批手續(xù)的非農(nóng)業(yè)建設(shè)占用耕地，一年內(nèi)不用而又可耕種并收獲的，應(yīng)當(dāng)由原耕種該幅耕地的集體或者個(gè)人恢復(fù)耕種，也可以由用地單位組織耕種；一年以上未動(dòng)工建設(shè)的，應(yīng)當(dāng)按照省、自治區(qū)、直轄市的規(guī)定繳納閑置費(fèi)；連續(xù)二年未使用的，經(jīng)原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，由縣以上人民政府無償收回用地單位的土地使用權(quán)；該幅土地原為農(nóng)民集體所有的，應(yīng)當(dāng)交由原村集體經(jīng)濟(jì)組織恢復(fù)耕種。在城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的閑置土地，依照《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》的有關(guān)規(guī)定辦理”。

《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第25條規(guī)定：“以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途，動(dòng)工開發(fā)期限開發(fā)土地。超過出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)日期滿一年未動(dòng)工開發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金百分之二十以下的土地閑置費(fèi)；滿二年未動(dòng)工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán)；但是，因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門的行為或者動(dòng)工開發(fā)必需的前期工作造成施工開發(fā)遲延的除外”。

《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十七條規(guī)定： 土地使用者應(yīng)當(dāng)按照土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定和城市規(guī)劃的要求，開發(fā)、利用、經(jīng)營(yíng)土地。未按合同規(guī)定的期限和條件開發(fā)、利用土地的，市、縣人民政府土地管理部門應(yīng)當(dāng)予以糾正，并根據(jù)情節(jié)可以給予警告、罰款直至無償收回土地使用權(quán)的處罰。

《中華人民共和國(guó)土地管理法》第80條還規(guī)定了拒部交還土地的法律責(zé)任：“依法收回國(guó)有土地使用權(quán)當(dāng)事人拒不交出土地的，或者不按批準(zhǔn)的用途使用國(guó)有土地的，由縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門責(zé)令交還土地，處以罰款”。

二、閑置土地收回權(quán)的性質(zhì)

收回權(quán)的性質(zhì)決定了行使收回權(quán)的途經(jīng)和效力。對(duì)于閑置土地收回權(quán)性質(zhì)應(yīng)當(dāng)有明確的認(rèn)識(shí)。

原國(guó)家土地局（國(guó)體資源局）1997年10月30日《關(guān)于認(rèn)定收回土地使用權(quán)行政決定法律性質(zhì)的意見》規(guī)定：“依照《城市房地產(chǎn)管理法》第二十五條的規(guī)定，超過出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)日期滿二年未動(dòng)工開發(fā)的，人民政府或者土地管理部門依法無償收回出讓的國(guó)有土地使用權(quán)，屬于行政處罰決定?！?“依照《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十七條的規(guī)定，土地使用者未按出讓合同規(guī)定的期限和條件開發(fā)、利用土地的，市、縣人民政府土地管理部門無償收回出讓的國(guó)有土地使用權(quán)，屬于行政處罰決定?！?/p>

《行政許可法》第六十六條規(guī)定： 被許可人未依法履行開發(fā)利用自然資源義務(wù)或者未依法履行利用公共資源義務(wù)的，行政機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正；被許可人在規(guī)定期限內(nèi)不改正的，行政機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定予以處理。根據(jù)《土地管理法》第37條“經(jīng)原審批準(zhǔn)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，由縣級(jí)以上人民政府無償收回”的規(guī)定，結(jié)合《行政許可法》第六十八條規(guī)定來看，縣以上人民政府依據(jù)《土地管理法》第37條行使收回權(quán)是行政處理決定權(quán)?！霸鷾?zhǔn)機(jī)關(guān)”的批準(zhǔn)行為，應(yīng)屬于撤銷行政許可的行為。

三、行使收回權(quán)的主體 《土地管理法》第37條“經(jīng)原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，由縣以上人民政府無償收回用地單位的土地使用權(quán)”明確規(guī)定了非農(nóng)業(yè)建設(shè)占用耕地的土地收回權(quán)的主體是縣級(jí)以上人民政府。

《房地產(chǎn)管理法》第25條只規(guī)定了“可以無償收回土地使用權(quán)”未明確行使收回權(quán)的主體是誰，但該法第6條規(guī)定： 第六條 國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門、土地管理部門依照國(guó)務(wù)院規(guī)定的職權(quán)劃分，各司其職，密切配合，管理全國(guó)房地產(chǎn)工作?？h級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理、土地管理部門的機(jī)構(gòu)設(shè)置及其職權(quán)由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。結(jié)合《關(guān)于認(rèn)定收回土地使用權(quán)行政決定法律性質(zhì)的意見》，土地使用權(quán)的收回權(quán)應(yīng)由土地管理部門行使。

四、行使收回權(quán)應(yīng)注意的客體

（一）依據(jù)《土地管理法》第37條的規(guī)定行使收回權(quán)應(yīng)當(dāng)注意：

1、只有已辦理行政許可手續(xù)的非農(nóng)業(yè)建設(shè)需要使用的耕地的才能收回。

2、原為集體經(jīng)濟(jì)組織所有的土地，收回后要交集體組織耕種。

（二）在對(duì)《城市房地產(chǎn)管理法》第25條所指閑置土地收回時(shí)應(yīng)注意，兩年期的起迄期，應(yīng)以土地使用權(quán)出讓合同的約定期為依據(jù)。

（三）依照《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十七條規(guī)定行使收回權(quán)，應(yīng)當(dāng)結(jié)合《房地產(chǎn)管理法》第30條第2款規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分期開發(fā)房地產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)與項(xiàng)目規(guī)劃相適應(yīng)，并按照土地使用權(quán)出讓合同的約定，按期投入資金，用于項(xiàng)目建設(shè)”。判斷是否開發(fā)，關(guān)鍵是看是否有資金用于項(xiàng)目，投資額與項(xiàng)目是否相適應(yīng)；注意相對(duì)人用建設(shè)的形式掩蓋閑置的實(shí)質(zhì)，不能只看開發(fā)沒有，而且要看是否按約定的開發(fā)內(nèi)容進(jìn)行開發(fā)。

五、行使收回權(quán)的程序

收回權(quán)是通過行政決定來實(shí)現(xiàn)的。如前所述，這種行政決定是涉及當(dāng)事人重大利益的行政處罰。除應(yīng)遵守《中華人民共和國(guó)行政處罰法》《中華人民共和國(guó)行政許可法》的規(guī)定外，還應(yīng)參照《閑置土地處置辦法》的要求。

因此行使閑置土地收回權(quán)的一般程序應(yīng)當(dāng)包括：

1、立案，通知土地使用權(quán)人，2、調(diào)查；對(duì)土地閑置情況進(jìn)行調(diào)查、認(rèn)定并要求相對(duì)人限期舉證申辯；

3、舉行聽證；

4、作出決定；

5、報(bào)原審批決機(jī)關(guān)批準(zhǔn)；

6、送達(dá)《收回國(guó)有土地使用權(quán)決定書》；

7、對(duì)收回決定進(jìn)行公告；

8、等待相對(duì)人救濟(jì)（行政復(fù)議和行政訴訟）；

9、終止土地有償使用合同，撤銷建設(shè)用地批準(zhǔn)書；

10、注銷土地登記和土地證書；

11、強(qiáng)制收回土地。

六、相對(duì)人的抗辯理由

（一）涉及國(guó)土法第37條的土地，相對(duì)人可以有以下抗辯理由：

1、正在辦理審批手續(xù)。

2、是非耕地。

當(dāng)然，是耕地還是非耕地要由權(quán)威部門進(jìn)行確認(rèn)，但行使收回權(quán)的國(guó)土部門不能作鑒定人，這樣做程序上不正當(dāng)，使人對(duì)正當(dāng)處罰產(chǎn)生合理懷疑，不利于決定的執(zhí)行。第三，仍在不間斷地使用，并非連續(xù)兩年內(nèi)未使用的。

（二）城市房地產(chǎn)開發(fā)的土地，根據(jù)房地產(chǎn)管理法第25條，相對(duì)人的抗辯理由有：

1、按土地出讓合同約定，未動(dòng)工開發(fā)期限不滿兩年；

2、因不可抗力的原因，即不能預(yù)見，不能避免并且不能克服的原因不能開發(fā)；

3、政府、政府職能部門的作為或不作為使其無法開發(fā)；

4、動(dòng)工開發(fā)的必須前期工作未完成，造成動(dòng)工遲延的。

（三）《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十七條規(guī)定收回土地使用權(quán)的抗辯：

1、按照《土地使用權(quán)出讓合同》約定的時(shí)間履行開發(fā)義務(wù)；

2、開發(fā)建設(shè)中，遵守有關(guān)規(guī)劃、建設(shè)的等法律法規(guī)規(guī)定；

3、按照規(guī)定進(jìn)行了投入和開發(fā)。

當(dāng)然，具體的案件的抗辯，還可以根據(jù)具體情況就行政機(jī)關(guān)的行政程序提出抗辯。

七、閑置土地使用權(quán)收回與補(bǔ)償

閑置土地使用權(quán)收回是對(duì)于土地使用者違反法律、法規(guī)規(guī)定和出讓合同約定的處罰和處理，按照法律規(guī)定，無須對(duì)土地使用權(quán)人給與補(bǔ)償。

如果土地使用權(quán)已經(jīng)設(shè)定抵押的，抵押權(quán)人的利益應(yīng)當(dāng)依法保護(hù)。

第四篇：收回閑置土地應(yīng)注意的幾個(gè)問題

收回閑置土地應(yīng)注意的幾個(gè)問題

在實(shí)際工作中，國(guó)土資源部門作出的收回閑置土地使用權(quán)的決定，由于適用法律不準(zhǔn)確、程序不規(guī)范等原因，引起訴訟被法院判決撤銷屢見報(bào)端。國(guó)土資源部門如何收回閑置土地，在收回閑置土地中應(yīng)注意哪些問題，筆者從土地管理工作角度出發(fā)，談?wù)剛€(gè)人觀點(diǎn)。

一、認(rèn)定閑置土地事實(shí)要準(zhǔn)確。這是收回閑置土地使用權(quán)的前提條件。認(rèn)定閑置土地，主要依據(jù)國(guó)土資源部《閑置土地處置辦法》。但目前閑置土地類型很多，情況也很復(fù)雜，歸結(jié)起來閑置土地主要有以下四種類型：

1、超過國(guó)有土地有償使用合同約定的動(dòng)工開發(fā)建設(shè)日期，或者超過建設(shè)用地批準(zhǔn)書規(guī)定的動(dòng)工開發(fā)建設(shè)日期的。

2、國(guó)有土地有償使用合同或者建設(shè)用地批準(zhǔn)書未規(guī)定動(dòng)工開發(fā)建設(shè)日期，自國(guó)有土地有償使用合同生效或者土地行政主管部門建設(shè)用地批準(zhǔn)書頒發(fā)之日起滿1年未動(dòng)工開發(fā)建設(shè)的。

3、已動(dòng)工開發(fā)建設(shè)但開發(fā)建設(shè)的面積不足應(yīng)動(dòng)工開發(fā)建設(shè)總面積的1／3，或者已投資額占總投資額不足25％，且未經(jīng)批準(zhǔn)中止開發(fā)建設(shè)連續(xù)滿1年的。

4．法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形。

但是，不可忽略的是，因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門的行為或者動(dòng)工開發(fā)必需的前期工作造成施工開發(fā)遲延的除外。這個(gè)規(guī)定彈性很大，給許多閑置土地項(xiàng)目找到規(guī)避處置的借口。

因此，收回閑置土地時(shí)應(yīng)全面客觀調(diào)查、收集證據(jù)，注重各種因素的存在，使認(rèn)定的閑置土地事實(shí)準(zhǔn)確。

二、認(rèn)定閑置土地方法要適當(dāng)。目前，在收回閑置土地使用權(quán)的程序上，法律法規(guī)和規(guī)章還沒有明確的規(guī)定，這就給收回閑置土地工作帶來缺少權(quán)威性的法律依據(jù)，只能靠在工作中不斷探索、完善。筆者通過幾年的實(shí)踐認(rèn)為：

1、對(duì)土地閑置時(shí)間的認(rèn)定，應(yīng)注意出讓合同有約定的，按照約定時(shí)間確定。出讓合同沒有約定的，則應(yīng)按照政府批準(zhǔn)文件的時(shí)問確定。

2．閑置事實(shí)的認(rèn)定，分兩種情況，一是對(duì)投資額度的確定，國(guó)土資源部門應(yīng)聘請(qǐng)有價(jià)格鑒定資質(zhì)的單位進(jìn)行鑒定，并出具鑒定報(bào)告。二是對(duì)開發(fā)面積不足1／3的認(rèn)定，應(yīng)由國(guó)土、規(guī)劃部門聯(lián)合進(jìn)行。應(yīng)根據(jù)土地出讓時(shí)規(guī)劃部門出具的規(guī)劃，通過現(xiàn)場(chǎng)測(cè)量對(duì)比，然后由規(guī)劃和國(guó)土部門共同出具報(bào)告，確定其投資建設(shè)的面積。

3、要正確界定不屬于用地單位自身原因造成閑置的違約責(zé)任，這對(duì)決定是否無償收回土地使用權(quán)有至關(guān)重要的作用。從實(shí)踐中看，主要有三種情況不屬于用地單位自身原因造成的土地閑置，一種是由于政府規(guī)劃的原因造成的土地閑置。土地使用權(quán)出讓后，政府改變了對(duì)該區(qū)域的規(guī)劃，致使用地單位不能按期開工建設(shè)。另一種情況是政府的配套建設(shè)沒有如期完成。第三種是其他情形(不可抗力)造成項(xiàng)目單位無法如期開工的。

三、收回閑置土地的程序要合法。在當(dāng)前收回閑置土地使用權(quán)適用法律程序還不規(guī)范的情況下，對(duì)于作出收回閑置土地行政處理決定的程序合法性尤為重要。因?yàn)槭栈剡@種權(quán)利會(huì)給土地使用權(quán)人在經(jīng)濟(jì)上造成極大的損失。因此，必須十分慎重，嚴(yán)格按照法律規(guī)定的程序辦理。

1、收回閑置土地，必須經(jīng)依法批準(zhǔn)。法律規(guī)定，收回土地使用權(quán)必須經(jīng)原批準(zhǔn)用地或有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)。實(shí)踐中，有的國(guó)土資源部門對(duì)于應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)的，在請(qǐng)示當(dāng)?shù)卣⒌玫脚鷾?zhǔn)后，便以國(guó)土資源管理部門的名義對(duì)外下達(dá)收回國(guó)有土地使用權(quán)決定書。這種做法雖然在內(nèi)容上符合政府收回土地使用權(quán)的主體資格，一旦引起訴訟，國(guó)土資源部門的主體資格就會(huì)受到質(zhì)疑。

我局采取的是在請(qǐng)示市政府得到批準(zhǔn)后，以市政府建設(shè)用地審批文件形式下達(dá)收回國(guó)有土地使用權(quán)決定書。幾年來，我局下達(dá)收回國(guó)有土地使用權(quán)決定書50多件(其中10余件是收回閑置土地)，沒有一件引起訴訟。

2、作出行政決定前應(yīng)履行程序。嚴(yán)格按照程序作出行政決定，以確保行政收回決定的合法性，這是收回土地使用權(quán)的必不可少的環(huán)節(jié)，否則，就有可能在此發(fā)生訴訟將會(huì)導(dǎo)致敗訴。幾年來，我局在收回閑置土地工作中采取的程序。

一是立案調(diào)查。組織有關(guān)部門對(duì)閑置土地進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)核實(shí)調(diào)查，查實(shí)用地批供手續(xù)、核實(shí)閑置土地面積和閑置時(shí)間，并對(duì)被調(diào)查人進(jìn)行詢問、了解情況。

二是閑置土地認(rèn)定告知。閑置認(rèn)定后，向土地使用權(quán)人下達(dá)《閑置土地認(rèn)定通知書》，告知閑置土地的認(rèn)定理由、處理依據(jù)、處理方式以及土地使用權(quán)人的權(quán)利和義務(wù)等。同時(shí)下達(dá)《聽證告知書》。當(dāng)事人申請(qǐng)聽證的，進(jìn)入聽證程序，組織聽證。土地使用權(quán)人行使陳述申辯權(quán)利的時(shí)，做好筆錄，并經(jīng)土地使用權(quán)人簽證認(rèn)可。

三是擬定閑置土地處置方案。在確認(rèn)閑置土地認(rèn)定結(jié)論和充分考慮被處置方陳述、申辯意見的基礎(chǔ)上擬定閑置土地處置方案，報(bào)市政府，以市政府文件形式向土地使用權(quán)人下達(dá)《閑置土地處置意見》。

四是下達(dá)《收回國(guó)有土地使用權(quán)決定書》。對(duì)收回國(guó)有土地使用權(quán)的，國(guó)土資源部門報(bào)經(jīng)市政府批準(zhǔn)后，予以公告，以市政府的名義向原土地使用者下達(dá)《收回國(guó)有土地使用權(quán)決定書》。撤銷建設(shè)用地批準(zhǔn)書，終止土地有償使用合同，注銷土地登記和土地證書。

第五篇：閑置土地方案

衡東縣閑置土地清理處置工作實(shí)施方案（草案）

為進(jìn)一步增強(qiáng)節(jié)約集約用地意識(shí)、科學(xué)合理配置土地資源、加強(qiáng)對(duì)建設(shè)用地批后監(jiān)管、提高土地利用率，根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》、《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法》、《閑置土地處置辦法》（國(guó)土資源部令第53號(hào)）等有關(guān)規(guī)定，特制定本方案。

一、組織領(lǐng)導(dǎo)

（一）成立衡東縣閑置土地清理處置工作領(lǐng)導(dǎo)小組，由縣長(zhǎng)任組長(zhǎng)，主管國(guó)土副縣長(zhǎng)任副組長(zhǎng)，紀(jì)委（監(jiān)察局）、財(cái)政局、國(guó)土資源局、規(guī)劃局、法院等相關(guān)單位主要負(fù)責(zé)人為成員。領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)辦公室（辦公室設(shè)在縣國(guó)土資源局），由縣國(guó)土資源局局長(zhǎng)兼任辦公室主任。

領(lǐng)導(dǎo)小組主要負(fù)責(zé)領(lǐng)導(dǎo)、指導(dǎo)和協(xié)調(diào)閑置土地清理整頓工作，解決閑置土地處置過程中遇到的各種問題，研究批準(zhǔn)閑置土地的處置方案。辦公室具體負(fù)責(zé)宗地檔案材料的收集、閑置土地的認(rèn)定、閑置土地處置方案的起草、執(zhí)行等日常工作。

（二）成立閑置土地清理處置工作小組。清理處置閑置土地以紀(jì)委（監(jiān)察局）為牽頭單位，國(guó)土資源局、財(cái)政局、、規(guī)劃局、法院抽調(diào)專門的工作人員參加。

二、清理范圍和對(duì)象

（一）2012年7月25日前出讓、劃撥的國(guó)有建設(shè)用地 1.國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)人超過國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同或者劃撥決定書約定、規(guī)定的動(dòng)工開發(fā)日期滿一年未動(dòng)工開發(fā)的國(guó)有建設(shè)用地。

2.國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)人雖已動(dòng)工開發(fā)但開發(fā)建設(shè)用地面積占應(yīng)動(dòng)工開發(fā)建設(shè)用地總面積不足三分之一或者已投資額占總投資額不足百分之二十五且中止開發(fā)建設(shè)滿一年的國(guó)有建設(shè)用地。

（二）被改制企業(yè)在重組、兼并、收購(gòu)等改制成功以后的閑置土地。土地閑置時(shí)間自企業(yè)停產(chǎn)歇業(yè)之日起計(jì)算。

（三）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其它情形。

三、工作步驟

（一）調(diào)查摸底（2013年8月1日至8月15日）

清理領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室組織專門工作人員集中時(shí)間對(duì)2012年7月25日前供地情況進(jìn)行摸底造冊(cè)，形成《國(guó)有建設(shè)用地出讓疑似閑置情況摸底表》、《國(guó)有建設(shè)用地劃撥情況表》。

（二）調(diào)查階段（2013年8月16日至9月15日）根據(jù)《國(guó)有建設(shè)用地出讓疑似閑置情況摸底表》、《國(guó)有建設(shè)用地劃撥情況表》，逐宗地核實(shí)動(dòng)工開發(fā)情況。查清土地位置、面積、動(dòng)工開發(fā)時(shí)間等情況，并填好《閑置土地調(diào)查情況表》上報(bào)清理領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室。清理領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室對(duì)核實(shí)的情況進(jìn)行初步審核，根據(jù)不同性質(zhì)，區(qū)別不同情況，依法認(rèn)定，擬出處置方案。

（三）依法處置階段（2013年9月15日至11月15日）

清理領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室將處置方案報(bào)閑置土地清理領(lǐng)導(dǎo)小組審批，審批通過后，由縣國(guó)土資源局依法作出處理決定，清理領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室協(xié)調(diào)各相關(guān)單位依法負(fù)責(zé)執(zhí)行到位。

（四）總結(jié)表彰（2013年11月下旬）

清理領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室根據(jù)情況認(rèn)真總結(jié)我縣在土地管理中存在的問題和經(jīng)驗(yàn)，并對(duì)今后土地供應(yīng)、監(jiān)管提出建設(shè)性建議，進(jìn)一步完善長(zhǎng)效管理機(jī)制。領(lǐng)導(dǎo)小組對(duì)在清理過程中工作突出的個(gè)人、單位給予表彰和獎(jiǎng)勵(lì)。

四、處置方式

（一）對(duì)符合《閑置土地處置辦法》第八條規(guī)定的情形，屬于政府、政府有關(guān)部門的行為造成土地閑置的，選擇以下方式處置：

1.延長(zhǎng)動(dòng)工開發(fā)期限。簽訂補(bǔ)充協(xié)議，重新約定動(dòng)工開發(fā)、竣工期限和違約責(zé)任。從補(bǔ)充協(xié)議約定的動(dòng)工開發(fā)日期起，延長(zhǎng)動(dòng)工開發(fā)期限最長(zhǎng)不得超過一年。2.調(diào)整土地用途、規(guī)劃條件。按照新用途或者新規(guī)劃條件重新辦理相關(guān)用地手續(xù)，并按照新用途或新規(guī)劃條件核算、收繳或者退還土地價(jià)款。

3.由政府安排臨時(shí)使用。待原項(xiàng)目具備開發(fā)建設(shè)條件，國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)人重新開發(fā)建設(shè)。從安排臨時(shí)使用之日起，臨時(shí)使用期限最長(zhǎng)不得超過兩年。

4.協(xié)議有償收回國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)。

5.置換土地。對(duì)已繳清土地價(jià)款、落實(shí)項(xiàng)目資金，且因規(guī)劃依法修改造成閑置的，可以為國(guó)有建設(shè)使用權(quán)人置換其它價(jià)值相當(dāng)、用途相同的國(guó)有建設(shè)用地進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。涉及出讓土地的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地出讓合同，并在合同中注明為置換土地。

6.國(guó)土資源主管部門還可以根據(jù)實(shí)際情況規(guī)定其他處置方案。

（二）不符合《閑置土地處置辦法》第八條規(guī)定情形，不屬于政府及政府部門的行為造成土地閑置的，按照以下方式處置：

1.未動(dòng)工開發(fā)滿一年的，按照土地出讓或劃撥價(jià)款的20%征繳土地閑置費(fèi)。

2.未動(dòng)工開發(fā)滿兩年的，無償收回國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)。

（三）閑置土地未按照《閑置土地處置辦法》處理完畢的，國(guó)土資源部門不得受理該國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)人新的用地申請(qǐng)，不得辦理閑置土地的轉(zhuǎn)讓、出租、抵押和變更登記。同時(shí)，將國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)人閑置土地的信息抄送金融監(jiān)管、住建、規(guī)劃、房產(chǎn)等部門，上述部門要積極配合閑置土地的處置工作。

五、工作要求

（一）宣傳發(fā)動(dòng)、營(yíng)造氛圍。召開全縣清理閑置土地領(lǐng)導(dǎo)小組工作會(huì)議，統(tǒng)一思想，明確工作任務(wù)；充分發(fā)揮新聞媒體的輿論監(jiān)督作用，進(jìn)行廣泛的宣傳報(bào)道，在全縣形成閑置土地清理處置工作氛圍。

（二）明確責(zé)任、通力協(xié)作。各成員單位應(yīng)把此次閑置土地的清查處置當(dāng)作一件大事來抓，必須加強(qiáng)協(xié)調(diào)配合，形成合力。各有關(guān)部門、單位要認(rèn)真履行職責(zé)，發(fā)揮職能優(yōu)勢(shì)，密切溝通協(xié)作。

（三）加強(qiáng)督察、嚴(yán)格追責(zé)。領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室要加強(qiáng)工作調(diào)度，開展督促檢查，掌握了解工作情況。各有關(guān)部門、紀(jì)檢監(jiān)察機(jī)關(guān)要切實(shí)履行職責(zé)，強(qiáng)化督導(dǎo)檢查，對(duì)在清理工作中瞞報(bào)、漏報(bào)、弄虛作假的，將追究有關(guān)人員的責(zé)任。

（四）加大投入、提供保障。閑置土地清理處置工作涉及面廣，面臨的情況復(fù)雜，需投入大量的人力、物力和財(cái)力，縣財(cái)政要撥付專項(xiàng)經(jīng)費(fèi)，確保此項(xiàng)工作順利推進(jìn)。