第一篇：全國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估師考試模擬試題

全國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估師考試模擬試題

一、單項(xiàng)選擇題(在每小題的備選答案中選出一個(gè)正確的答案，并將正確答案的號(hào)碼填在題干的括號(hào)內(nèi)。每小題1分，共20分)

1.房地產(chǎn)評(píng)估的對(duì)象是()

A.房屋B.土地

C.建筑物D.房屋和土地

2.房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成具有()

A.單一性B.多樣性

C.雙重性D.產(chǎn)品性

3.中房指數(shù)的基準(zhǔn)地區(qū)是()

A.北京B.上海

C.廣州D.深圳

4.房地產(chǎn)在正常使用和經(jīng)營(yíng)情況下必要支出的費(fèi)用為()

A.實(shí)際費(fèi)用B.必要費(fèi)用

C.客觀運(yùn)營(yíng)費(fèi)用D.維護(hù)費(fèi)用

5.如果房地產(chǎn)市場(chǎng)較為穩(wěn)定，估價(jià)期日與案例交易日期可相差較遠(yuǎn)，但不宜長(zhǎng)于()

A.10年B.3年

C.5年D.6年

6.如果估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的建筑結(jié)構(gòu)為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，則可比實(shí)例的建筑結(jié)構(gòu)為()

A.鋼結(jié)構(gòu)B.鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)

C.磚混結(jié)構(gòu)D.磚木結(jié)構(gòu)

7.房地產(chǎn)的價(jià)格一般取決于()

A.成本

B.效用

C.所在片區(qū)的基準(zhǔn)地價(jià)

D.所在區(qū)域的區(qū)域因素

8.”三通一平”是指()

A.通道路、供水、供氣和土地平整

B.通道路、供水、排水和土地平整

C.通道路、供水、供熱和土地平整

D.通道路、供水、供電和土地平整

9.房屋的準(zhǔn)成本租金構(gòu)成因素是()

A.折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)

B.折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、利息

C.折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、利息、稅金

D.折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)

10.剩余法估價(jià)分析時(shí)，售價(jià)的預(yù)測(cè)和成本預(yù)算必須符合()

A.統(tǒng)一原則B.合法原則

C.平衡原則D.同步原則

11.剩余法在舊房地產(chǎn)中地價(jià)單獨(dú)評(píng)估時(shí)，地價(jià)是房地產(chǎn)價(jià)格與房屋價(jià)格之

()

A.和B.差C.積D.商

12.剩余法估價(jià)中土地最佳的開(kāi)發(fā)利用方式是開(kāi)發(fā)完成后銷售能獲得()

A.最低收益B.中等收益

C.高收益D.最高收益

13.剩余法估算待估不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格利息時(shí)，只考慮建筑開(kāi)發(fā)費(fèi)等三項(xiàng)，而暫不計(jì)利息的是()

A.專業(yè)費(fèi)B.不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)

C.地價(jià)D.租售費(fèi)

14.路線價(jià)的確定必須先確定

A.地塊面積B.標(biāo)準(zhǔn)宗地面積

C.街道面積D.區(qū)域面積

15.深度價(jià)格遞減比率是地價(jià)隨臨街深度的()

A.長(zhǎng)短變化的比率B.寬度比率

C.高度比率D.大小比率

16.基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估資料應(yīng)具有()

A.長(zhǎng)期性B.遠(yuǎn)期性

C.遠(yuǎn)瞻性D.近期性

17.經(jīng)過(guò)處理的宗地地價(jià)資料進(jìn)行數(shù)據(jù)檢驗(yàn)是按照()

A.土地交易方式B.房產(chǎn)交易方式

C.城市規(guī)劃D.土地利用規(guī)劃

18.在編制基準(zhǔn)地價(jià)成果圖時(shí)，均質(zhì)地域編號(hào)應(yīng)用()

A.羅馬數(shù)字B.大寫(xiě)英語(yǔ)字母

C.大寫(xiě)羅馬數(shù)字D.阿拉伯?dāng)?shù)字

19.基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)法估價(jià)中的期日修正一般根據(jù)()

A.地價(jià)指數(shù)的變動(dòng)頻率B.地價(jià)指數(shù)的變動(dòng)幅度

C.地價(jià)的變動(dòng)幅度D.房?jī)r(jià)指數(shù)的變動(dòng)幅度

20.商業(yè)用地宗地地價(jià)修正系數(shù)表中不包含()

A.進(jìn)深修正B.寬度修正

C.使用年限修正D.公用設(shè)施完備

二、雙項(xiàng)選擇題(在每小題的備選答案中選出二個(gè)正確的答案，并將正確答案的號(hào)碼填在題干的括號(hào)內(nèi)。正確答案未選全或有選錯(cuò)的，該小題無(wú)分。每小題1分，共15分)

21.地租的兩種基本形式是()

A.級(jí)差地租B.城市地租

C.壟斷地租D.絕對(duì)地租

E.礦山地租

22.特爾菲法測(cè)定土地定級(jí)因數(shù)權(quán)重值測(cè)定中，只要求提出各因素所有專家打分的()

A.均值B.均方差

C.期望值D.方差

E.協(xié)方差

23.房地產(chǎn)具有極強(qiáng)的多樣性及()

A.個(gè)別性B.復(fù)雜性

C.區(qū)域性D.時(shí)間性

E.功能性

24.容積率的大小影響()

A.建筑平均成本的高低B.房屋的銷售量

C.房屋的建筑質(zhì)量D.土地利用程度的高低

E.建筑商的投資積極性

25.房地合一的舊房地產(chǎn)重新建造成本包括()

A.土地重新取得費(fèi)用B.建筑物折舊費(fèi)

C.維修費(fèi)D.管理費(fèi)

E.建筑物重新建造成本

26.具體估算建筑物重新建造成本的方法中，單位比較法又分為()

A.分部分項(xiàng)法B.工料測(cè)量法

C.指數(shù)調(diào)整法D.平方法

E立方法

27.下列因素中會(huì)導(dǎo)致建筑物經(jīng)濟(jì)上的折舊的是()

A.使用磨損B.設(shè)計(jì)變化

C.城市規(guī)劃重大改變D.建筑技術(shù)進(jìn)步

E.現(xiàn)行政策重大改變

28.開(kāi)發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)生的利潤(rùn)如果低于投資者的期望利潤(rùn)，則該項(xiàng)目()

A.可行B.不可行

C.可繼續(xù)投資D.可取消投資

E.應(yīng)減少投資

29.乘余法估價(jià)調(diào)查不動(dòng)產(chǎn)利用要求，掌握城市規(guī)劃對(duì)宗地的規(guī)劃用途、容積率和()

A.裝修B.建筑密度

C.建筑物高度D.設(shè)計(jì)

E.精度

30.路線價(jià)法計(jì)算特殊宗地條件如三角形地、街角地等的計(jì)算公式，宗地總價(jià)是路線價(jià)乘以深度百分率和()

A.臨街深度B.臨街長(zhǎng)度

C.臨街高度D.臨街寬度

E.其他條件修正率

31.不同地段標(biāo)準(zhǔn)宗地價(jià)格應(yīng)能反映()

A.區(qū)域大小B.地區(qū)形態(tài)

C.區(qū)位差異D.互相調(diào)節(jié)

E.互相均衡

32.路線價(jià)法四三二一法則中，超過(guò)100英尺土地第一、四個(gè)25英尺的土地價(jià)值分別是路線價(jià)的()

A.9%B.6%C.7% D.8%E.4%

33.根據(jù)我國(guó)目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況，可用于基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的宏觀經(jīng)濟(jì)資料有()

A.某大型企業(yè)利潤(rùn)額B.城市發(fā)展戰(zhàn)略

C.征地費(fèi)資料D.城市生態(tài)環(huán)境狀況

E.企業(yè)兼并資料

34.位于同一均質(zhì)地域的地段，基本一致的是()

A.房屋高度B.環(huán)境狀況

C.容積率D.人口狀況

E.土地用途

35.房地產(chǎn)估價(jià)人員分為()

A.注冊(cè)估價(jià)師B.注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師

C.注冊(cè)土地估價(jià)師D.注冊(cè)房產(chǎn)估價(jià)師

E.注冊(cè)地產(chǎn)估價(jià)師

三、判斷改錯(cuò)題(判斷下列每小題的正誤，正確的在題后括號(hào)內(nèi)打”√”；錯(cuò)誤的打”╳”，并改正劃線部分。每小題2分，共10分)

36.人口的數(shù)量與房地產(chǎn)價(jià)格的關(guān)系是負(fù)相關(guān)的。()

37.估價(jià)結(jié)果報(bào)告是估價(jià)師提交委估方的書(shū)面文件。()

38.在同一地區(qū)或同一供求范疇內(nèi)的類似地區(qū)中，存在較多的交易實(shí)例，市場(chǎng)比較法才是有效的評(píng)估方法。()

39.路線價(jià)估價(jià)法是根據(jù)土地價(jià)值高低隨距街道距離增大遞減原理，計(jì)算臨街宗地地價(jià)的一種方法。()

40.為了體現(xiàn)房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的高度概括性，應(yīng)對(duì)資料進(jìn)行鑒別、分析、歸納、概括，再得出結(jié)論。()

四、簡(jiǎn)答題(每小題5分，共15分)

41.如何用級(jí)差收益測(cè)算基準(zhǔn)地價(jià)?

42.市場(chǎng)比較法的基本含義是什么?

43.簡(jiǎn)述基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估報(bào)告的定義及組成內(nèi)容。

五、計(jì)算題(每小題10分，共20分)

44.某建筑物建筑總面積為200平方米，重置價(jià)格為2，000元/m2，現(xiàn)值為284，800元。該建筑物已使用15年，耐用年限為50年，建筑物價(jià)值損耗是均勻的。試用直線法求建筑物的重新建造成本、已使用折舊總額、折舊額和殘值率。

45.某公司購(gòu)買(mǎi)一5000m2的地塊建商品房，建筑容積率為4.0，建設(shè)期為2年，建筑費(fèi)用3，500元/m2，專業(yè)費(fèi)為建筑費(fèi)的13%，兩項(xiàng)費(fèi)用均勻投入，房屋建成后售價(jià)8，000元/m2，銷售費(fèi)用為樓價(jià)的3.0%，銷售稅費(fèi)為樓價(jià)的7.0%，年貸款利率為10%，投資商利潤(rùn)率為其地價(jià)、建筑費(fèi)和專業(yè)費(fèi)的23%。試用剩余法求該宗地地價(jià)。

六、論述題(每小題10分，共20分)

46.試述房地產(chǎn)評(píng)估的原則。

47.土地定級(jí)的工作程序是什么?

第二篇：2009全國(guó)房地產(chǎn)策劃師考試模擬試題2專題

106、有些競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手并不表露可預(yù)知的反映模式，它們?cè)谔囟ǖ膱?chǎng)合中可能做出反應(yīng)，也可能不會(huì)，屬于（d）型競(jìng)爭(zhēng)反映模式。

（A）從容不迫

（B）選擇

（C）兇猛

（D）隨機(jī)

107、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資區(qū)位的首要特征是（d）。

（A）等級(jí)性

（B）稀缺性

（C）相對(duì)性

（D）動(dòng)態(tài)性

108、（d）是指為取得項(xiàng)目用地使用權(quán)而發(fā)生的費(fèi)用。

（A）房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)

（B）建安工程費(fèi)

（C）土地出讓金

（D）土地費(fèi)用

109、房地產(chǎn)定位不是對(duì)樓盤(pán)本身作實(shí)質(zhì)性的改變，而是對(duì)（a）的發(fā)現(xiàn)。

（A）市場(chǎng)

（B）供求

（C）競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手

（D）項(xiàng)目?jī)r(jià)值

110、物業(yè)資料按（a）分有設(shè)計(jì)規(guī)劃階段資料、施工及驗(yàn)收階段資料、委托管理階段資料等七項(xiàng)。

（A）時(shí)間順序

（B）管理內(nèi)容

（C）企業(yè)管理

（D）政府要求

111、項(xiàng)目銷售所需的物業(yè)管理資料主要有入住通知書(shū)、收樓書(shū)、（b）、業(yè)主公約、用戶手冊(cè)等。

（A）顧客資料

（B）樓宇質(zhì)量保證書(shū)

（C）用戶入住信息資料

（D）日常管理資料

112、申領(lǐng)商品房預(yù)售許可證在（c）階段。

（A）項(xiàng)目立項(xiàng)階段

（B）項(xiàng)目前期準(zhǔn)備階段

（C）項(xiàng)目建設(shè)階段

（D）項(xiàng)目銷售及售后服務(wù)階段

113、不屬于房地產(chǎn)可行性研究特點(diǎn)的是（d）。

（A）前期性

（B）預(yù)測(cè)性

（C）確定性

（D）不確定性

114、收集相關(guān)的信息資料，這項(xiàng)工作處于房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的（b）階段。

（A）準(zhǔn)備

（B）實(shí)施

（C）資料處理

（D）完成

115、問(wèn)卷應(yīng)保證被調(diào)查者愿意并如實(shí)回答問(wèn)卷，這是得到有效數(shù)據(jù)的必要條件之一。這反映了問(wèn)卷設(shè)計(jì)的哪點(diǎn)原則（c）。

（A）完整性原則

（B）效率原則

（C）準(zhǔn)確性原則

（D）可行性原則

116、房地產(chǎn)投資環(huán)境評(píng)價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)包括：適應(yīng)性標(biāo)準(zhǔn)、競(jìng)爭(zhēng)性標(biāo)準(zhǔn)和（b）。

（A）經(jīng)濟(jì)性標(biāo)準(zhǔn)

（B）穩(wěn)定性標(biāo)準(zhǔn)

（C）滿意度標(biāo)準(zhǔn)

（D）環(huán)保性標(biāo)準(zhǔn)

117．房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的第一個(gè)步驟是（b）。

（A）確定分析目標(biāo)

（B）確立分析目的（C）選擇分析方法

（D）收集數(shù)據(jù)

118、奧林匹克花園：運(yùn)動(dòng)就在家門(mén)口，即定位于（a）上。

（A）使用功能特征

（B）檔次

（C）情感

（D）文化

119、成員權(quán)表現(xiàn)在參會(huì)權(quán)、表決權(quán)、制規(guī)權(quán)等（c）項(xiàng)權(quán)利。

（A）5

（B）6

（C）7

（D）8

120、建設(shè)部（b）實(shí)施《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》。

（A）2004年9月1日

（B）2004年5月1日

（C）2003年9月1日

（D）2003年5月1日

121、物業(yè)管理招投標(biāo)的原則是（acde）。

（A）公開(kāi)原則

（B）平等原則

（C）公平原則

（D）公正原則

（E）誠(chéng)實(shí)信用原則

122、房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的特點(diǎn)主要有（abcde）。

（A）需求的多樣性

（B）需求的層次性和發(fā)展性

（C）需求的雙重性

（D）需求的綜合性

（E）需求的可替代性與聯(lián)系性

123、品牌的推廣要（acd）。

（A）有一流的戰(zhàn)略戰(zhàn)術(shù)

（B）有一流的品牌創(chuàng)意

（C）推廣一流的附加值

（D）建立一流的物業(yè)管理隊(duì)伍

（E）推廣一流的人文

124、只有（ce）項(xiàng)目才能取得行政劃撥土地使用權(quán)

（A）工業(yè)建筑

（B）醫(yī)院

（C）非經(jīng)營(yíng)性

（D）公園

(E)公益性

125、房地產(chǎn)策劃師職業(yè)道德準(zhǔn)則的內(nèi)容是（abcde）。

（A）愛(ài)崗敬業(yè)

（B）誠(chéng)實(shí)守信

（C）辦事公道

（D）服務(wù)群眾

（E）奉獻(xiàn)社會(huì)

126、城市開(kāi)發(fā)的建設(shè)方針是（abde）。

（A）統(tǒng)一規(guī)劃

（B）統(tǒng)一開(kāi)發(fā)（C）統(tǒng)一設(shè)計(jì)

（D）統(tǒng)一建設(shè)

（E）統(tǒng)一管理

127、用人單位在下列日期間應(yīng)依法安排勞動(dòng)者休假（abcde）。

（A）元旦

（B）春節(jié)

（C）國(guó)際勞動(dòng)節(jié)

（D）國(guó)慶節(jié)

(E)法律法規(guī)規(guī)定的其他休假節(jié)日。

128、合同訂立的要件是（bcde）。

（A）當(dāng)事人雙方自愿

（B）主體合格

（C）當(dāng)事人意思表示一致

（D）合同的客體合法、確定

(E)符合法律規(guī)定的形式

129、《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定房地產(chǎn)交易包括（bcd）。

（A）房地產(chǎn)出售

（B）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

（C）房地產(chǎn)抵押

（D）房屋租賃

(E）符合法律規(guī)定的其他形式

130、房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估的基準(zhǔn)價(jià)格有（bce）。

（A）基礎(chǔ)地價(jià)

（B）基準(zhǔn)地價(jià)

（C）標(biāo)定地價(jià)

（D）出讓地價(jià)

(E)房屋重置價(jià)格

131、土地使用權(quán)出讓的法律特征有（abcd）。

（A）財(cái)產(chǎn)性

（B）平等性

（C）限制性

（D）出讓人的單一性和受讓人的廣泛性

(E)公開(kāi)性

132、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程序分為（abcd）等階段。

（A）項(xiàng)目立項(xiàng)階段

（B）項(xiàng)目前期準(zhǔn)備階段

（C）項(xiàng)目建設(shè)階段

（D）項(xiàng)目銷售及售后服務(wù)階段

（E）物業(yè)管理階段

133、房地產(chǎn)策劃的本質(zhì)是（abcde）。

（A）市場(chǎng)性

（B）前瞻性

（C）地域性

（D）系統(tǒng)性

（E）創(chuàng)新性

134、下列勞動(dòng)合同無(wú)效（bd）。

（A）超期服役的勞動(dòng)合同

（B）違反法律、行政法規(guī)的勞動(dòng)合同

（C）過(guò)于扼要不細(xì)致的勞動(dòng)合同

（D）采取欺詐、威脅等手段訂立的勞動(dòng)合同

(E)模糊不清的勞動(dòng)合同

135、所謂房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分，是指依據(jù)消費(fèi)者的（abcd），將房地產(chǎn)市場(chǎng)整體分為若干具有相似需求和欲望的房地產(chǎn)消費(fèi)者群的市場(chǎng)分類過(guò)程。

（A）需求

（B）欲望

（C）購(gòu)買(mǎi)行為

（D）購(gòu)買(mǎi)習(xí)慣

（E）購(gòu)買(mǎi)水平

136、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查問(wèn)卷設(shè)計(jì)的原則主要有（abce）。

（A）功能性原則

（B）可靠性原則

（C）效率性原則

（D）針對(duì)性原則

（E）可維護(hù)性原則

137、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)向買(mǎi)受人交付銷售的新建商品住宅時(shí)，必須提供（de）

（A）商業(yè)房銷售許可證

（B）商品房預(yù)售許可證

（C）土地使用權(quán)證

（D）住宅使用說(shuō)明書(shū)

（E）住宅質(zhì)量保證書(shū)

138、消費(fèi)者購(gòu)房所需要的信息一般來(lái)源于（abde）。

（A）商業(yè)來(lái)源

（B）個(gè)人來(lái)源

（C）政策來(lái)源

（D）公眾來(lái)源

（E）經(jīng)驗(yàn)來(lái)源

139、消費(fèi)者調(diào)查分析主要包括消費(fèi)者（abc）的問(wèn)卷調(diào)查與分析。

（A）置業(yè)現(xiàn)狀

（B）基本資料

（C）置業(yè)需求

（D）投資需求

（E）收入狀況

E．公證誠(chéng)信、杜絕欺詐

142.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)性表現(xiàn)為（bcde）。

A.銷售市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)

B.籌集資金的風(fēng)險(xiǎn)

C.競(jìng)爭(zhēng)的風(fēng)險(xiǎn)

D.受政策影響的風(fēng)險(xiǎn)

E．受形式影響的風(fēng)險(xiǎn)

143．房地產(chǎn)形象策劃的主要內(nèi)容有（abcde）。

A.房地產(chǎn)文化定位

B.樓盤(pán)命名策劃

C.樓盤(pán)形象設(shè)計(jì)

D.樓盤(pán)形象包裝

E．房地產(chǎn)品牌定位

144．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目融資的特點(diǎn)為（bde）。

A.償貸高

B.融資規(guī)模大

C.受政策影響大

D.償還期較長(zhǎng)

E．資產(chǎn)缺乏流動(dòng)性

145．土地使用權(quán)獲取的基本形式有（abde）。

A.行政劃撥

B.有償出讓

C.有償轉(zhuǎn)讓

D.租賃

E．入股聯(lián)建

146．商業(yè)房地產(chǎn)的投資特征是（abde）。

A.開(kāi)發(fā)模式專業(yè)化

B.開(kāi)發(fā)融資產(chǎn)品化

C.開(kāi)發(fā)融資有償化

D.顧問(wèn)機(jī)構(gòu)專業(yè)參與

E．招商先于規(guī)劃設(shè)計(jì)

147．無(wú)記名式房地產(chǎn)債券具有（ace）等特點(diǎn)。

A.手續(xù)簡(jiǎn)單

B.有利保密

C.流通性良好

D.可以轉(zhuǎn)讓

E．風(fēng)險(xiǎn)性小

148．下列勞動(dòng)合同無(wú)效（bd）。

A.超期服役的勞動(dòng)合同

B.違反法律、行政法規(guī)的勞動(dòng)合同

C.過(guò)于扼要不細(xì)致的勞動(dòng)合同

D.采取欺詐、威脅等手段訂立的勞動(dòng)合同

E．模糊不清的勞動(dòng)合同

149．合同訂立的要件是（bcde）。

A.當(dāng)事人雙方自愿

B.主體合格

C.當(dāng)事人意思表示一致

D.合同的客體合法、確定

E．符合法律規(guī)定的形式

150．房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估的基準(zhǔn)價(jià)格有（bce）。

A.基礎(chǔ)地價(jià)

B.基準(zhǔn)地價(jià)

C.標(biāo)定地價(jià)

D.出讓地價(jià)

E．房屋重置價(jià)格

151．土地使用權(quán)出讓的法律特征有（abcd）。

A.財(cái)產(chǎn)性

B.平等性

C.限制性

D.出讓人的單一性和受讓人的廣泛性

E．公開(kāi)性

152．2001年7月1日開(kāi)始實(shí)施的《建筑企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》將建筑企業(yè)資質(zhì)分為（abc）序列。

A.施工總承包

B.專業(yè)承包

C.勞務(wù)承包

D.專項(xiàng)承包

E.單位承包

153．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)向買(mǎi)受人交付銷售的新建商品住宅時(shí)，買(mǎi)受人一般應(yīng)查看的內(nèi)容有（acde）

A.房屋建筑質(zhì)量

B.房屋所有權(quán)證

C.裝修裝飾材料標(biāo)準(zhǔn)

D.水、電、氣現(xiàn)狀及供應(yīng)情況

E.房屋面積的核定

154．房地產(chǎn)市場(chǎng)定位策略有（abcde）。

A.避讓定位策略

B.質(zhì)量和價(jià)格定位策略

C.屬性定位策略

D.對(duì)峙定位策略

E.利益定位策略

155．戶型定位的空間概念主要有（abcde）。

A.柔性空間

B.無(wú)障礙空間

C.私密空間

D.對(duì)流空間

E.灰空間

156．房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)中常用的動(dòng)態(tài)分析法有（bd）。

A.投資收益率法

B.凈現(xiàn)值法

C.投資回收期法

D.內(nèi)部收益率法

E.最小費(fèi)用法

157．項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)準(zhǔn)則有（bcde）。

A．風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別準(zhǔn)則

B.風(fēng)險(xiǎn)回避準(zhǔn)則

C.風(fēng)險(xiǎn)處理成本最小準(zhǔn)則

D.社會(huì)費(fèi)用最小準(zhǔn)則

E.風(fēng)險(xiǎn)權(quán)衡準(zhǔn)則

158．房地產(chǎn)定價(jià)策略包括（ace）。

A.新開(kāi)樓盤(pán)定價(jià)策略

B.舊有樓盤(pán)定價(jià)策略

C.整體銷售過(guò)程定價(jià)策略

D.穩(wěn)定定價(jià)策略

E.時(shí)點(diǎn)定價(jià)策略

159．關(guān)于土地使用權(quán)出讓最高年限，正確的表述有（cde）。

A.居住用地90年

B.工業(yè)用地70年

C.教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年

D.商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地40年

E.綜合用地50年

160．銷售推廣的原則有（bde）。

A.銷售目標(biāo)的針對(duì)性

B.銷售手段的差異性

C.推廣宣傳的準(zhǔn)確性

D.主題思想的統(tǒng)一性

E.操作手段的連貫性

161、名義需求對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷活動(dòng)具有直接的意義，并作為房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行投資決策和制定營(yíng)銷戰(zhàn)略的重要參考依據(jù)。

（錯(cuò)）

162、房地產(chǎn)形式產(chǎn)品是房地產(chǎn)核心產(chǎn)品的基本載體，包括房地產(chǎn)的區(qū)位、質(zhì)量、室外環(huán)境等等。

（對(duì)）

163、房地產(chǎn)形式產(chǎn)品是顧客識(shí)別房地產(chǎn)產(chǎn)品的主要依據(jù)。

（錯(cuò)）

164、土地使用權(quán)的出讓最高年限是70年。

（對(duì)）

165、項(xiàng)目的宏觀換環(huán)境調(diào)研又稱為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)條件分析。

（錯(cuò)）

166、房地產(chǎn)的項(xiàng)目定位策劃是解決產(chǎn)品的供需規(guī)劃問(wèn)題。

（錯(cuò)）

167、潛在需求向有效需求轉(zhuǎn)變?cè)诤艽蟪潭壬先Q于消費(fèi)者內(nèi)在條件的可變通程度。

（錯(cuò)）

169、對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，容積率越高越好。

（錯(cuò)）

170、人文是房地產(chǎn)策劃原則中的最重要的原則。

（錯(cuò)）

171、區(qū)位即項(xiàng)目所處的位置和具體地點(diǎn)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)至關(guān)重要。

（對(duì)）

172、一般來(lái)說(shuō)，項(xiàng)目的策劃都是從拿地的那一刻起開(kāi)始的。

（對(duì)）

173、合同已設(shè)立、變更或終止民事權(quán)利和義務(wù)關(guān)系為主要內(nèi)容。

（錯(cuò)）

174、已辦理審批手續(xù)的非農(nóng)業(yè)建設(shè)占用耕地，1年內(nèi)不用而又可以耕種并收獲的，應(yīng)由縣級(jí)以上人民政府無(wú)償收回用地單位的土地使用權(quán)。

（錯(cuò)）

175、住宅產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)，有必要對(duì)房地產(chǎn)廣告進(jìn)行嚴(yán)格的管理和監(jiān)督。

（對(duì)）

176、房地產(chǎn)業(yè)在我國(guó)是一個(gè)新興行業(yè)，是第三產(chǎn)業(yè)的重要組成部分。

（對(duì)）

177、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)最本質(zhì)的特征是風(fēng)險(xiǎn)性。

（錯(cuò)）

178、城市規(guī)劃是人類為了在城市的發(fā)展中維持公共生活的空間秩序而作的未來(lái)空間安排的框架。

（錯(cuò)）

179、市場(chǎng)細(xì)分有利于房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)新產(chǎn)品，開(kāi)拓新市場(chǎng)。

（對(duì)）

180、隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)已進(jìn)入了買(mǎi)方市場(chǎng)。

（對(duì)）

181.房地產(chǎn)策劃師職業(yè)道德準(zhǔn)則的內(nèi)容是房地產(chǎn)行業(yè)都應(yīng)遵守的公共性的職業(yè)道德準(zhǔn)則。（錯(cuò)）

182.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所創(chuàng)造的價(jià)值主要體現(xiàn)在為消費(fèi)者提供了滿足其需求的空間。

（錯(cuò)）

183.房地產(chǎn)開(kāi)（錯(cuò)）

發(fā)最本質(zhì)的特征是風(fēng)險(xiǎn)性。

184.從更本質(zhì)的意義，城市規(guī)劃是人們居住環(huán)境各層面上的、以城市發(fā)展為主導(dǎo)工作對(duì)象的空間規(guī)劃。

（錯(cuò)）

185.容積（錯(cuò)）率對(duì)

于

開(kāi)

發(fā)

商

而

言，是

越

高

越

好。

186.房地產(chǎn)投資者一般選擇無(wú)記名式房地產(chǎn)債券為主。

（對(duì)）

187.無(wú)效的勞動(dòng)合同從簽字的時(shí)候起就沒(méi)有法律約束力。

（錯(cuò)）

188.已辦理審批手續(xù)的非農(nóng)業(yè)建設(shè)占用耕地，2年內(nèi)不用而又可以耕種并收獲的，應(yīng)由縣級(jí)以上人民政府無(wú)償收回用地單位的土地使用權(quán)。

（對(duì)）

189.未取得施工許可證的單位征得有關(guān)管理部門(mén)同意后可組織開(kāi)工。

（錯(cuò)）

190.市場(chǎng)景氣時(shí)，要注意投資收益率，低迷時(shí)則要注意自由資金投入量。

（對(duì)）

191.項(xiàng)目形象策劃是解決項(xiàng)目的硬件包裝與文化形象塑造。

（對(duì)）

192.項(xiàng)目融

資

風(fēng)

險(xiǎn)

不

包

括

市

場(chǎng)

風(fēng)

險(xiǎn)。

（錯(cuò)）

193.城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的土地利用和各項(xiàng)建設(shè)要參照城市規(guī)劃，參照規(guī)劃管理執(zhí)行建設(shè)。

（錯(cuò)）194.財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)是建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中的微觀層次。

（對(duì)）

195.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)用地中臨時(shí)使用土地，一般期限不超聯(lián)過(guò)2年。

（對(duì)）

196.“誠(chéng)實(shí)守信”既是房地產(chǎn)策劃師的職業(yè)道德準(zhǔn)則，也是房地產(chǎn)策劃師的應(yīng)遵守的職業(yè)守則。對(duì)

197.金融政策風(fēng)險(xiǎn)屬于可（錯(cuò)）

198.房地產(chǎn)產(chǎn)品定位專門(mén)化必須把握重點(diǎn)，切忌盲目地為了特殊而特殊的差異性。

（對(duì)）

199.品定位找針對(duì)市場(chǎng)層次而言，是對(duì)公司在某一目標(biāo)市場(chǎng)的地位和競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的研究與決策過(guò)程。

（錯(cuò)）

200.內(nèi)部收益率事實(shí)上是一種同時(shí)反映凈現(xiàn)金流量及其發(fā)生時(shí)間的綜合指標(biāo)。

（對(duì)）

201、如何制定尾樓與滯銷樓盤(pán)的銷售策略？

答：

1.降價(jià)策略

2.重新定位

（1）改進(jìn)樓盤(pán)功能（2）市場(chǎng)重新定位

3.創(chuàng)新?tīng)I(yíng)銷手段

4.制定目標(biāo)各個(gè)擊破

202、房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)包括哪些內(nèi)容？簡(jiǎn)述其中“產(chǎn)品生命周期預(yù)測(cè)”的含義。

答：房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)包括：

1.國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)。

2.國(guó)家方針政策預(yù)測(cè)。

控制性風(fēng)險(xiǎn)。

3.房地產(chǎn)市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)。

4.產(chǎn)品生命周期預(yù)測(cè)。

5.市場(chǎng)占有率預(yù)測(cè)。

6.房地產(chǎn)價(jià)格預(yù)測(cè)。

7.技術(shù)發(fā)展預(yù)測(cè)。

8.房地產(chǎn)市場(chǎng)供給預(yù)測(cè)。

產(chǎn)品生命周期預(yù)測(cè)：是指某種類型的房地產(chǎn)從投放到市場(chǎng)之日起，到被市場(chǎng)淘汰為止，所經(jīng)歷的全部時(shí)間。房地產(chǎn)生命周期包括投入期、成長(zhǎng)期、成熟期和衰退期四個(gè)階段。

203、房地產(chǎn)市場(chǎng)定位都包括哪些內(nèi)容，簡(jiǎn)述其中“概念類定位”的內(nèi)容。

答： 房地產(chǎn)市場(chǎng)定位包括：

1．項(xiàng)目類定位

2．目標(biāo)類定位

3．價(jià)格類定位

4．產(chǎn)品類定位

5．概念類定位

概念類定位內(nèi)容：（1）主體概念定位（2）特色定位（3）科技定位（4）文化定位（5）生態(tài)定位

第三篇：2008資產(chǎn)評(píng)估師考試《資產(chǎn)評(píng)估》模擬試題

2008年資產(chǎn)評(píng)估師資產(chǎn)評(píng)估模擬試題

一、單項(xiàng)選擇題（本大題共30個(gè)小題，每小題1分，共30分）在每小題列出的四個(gè)選項(xiàng)中只有一個(gè)選項(xiàng)是符合題目要求的，請(qǐng)將正確選項(xiàng)前面的字母填在題后的括號(hào)內(nèi)。1.資產(chǎn)評(píng)估的主體是()。A.評(píng)估的資產(chǎn)

B.資產(chǎn)評(píng)估管理部門(mén)

C.資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估人員 D.擁有資產(chǎn)的企業(yè) 答案：C

2.資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)的有效期原則上為（）。A.1年

B.2年

C.3年

D.4年 答案：A

3、某宗土地的土地取得成本為500萬(wàn)元，土地開(kāi)發(fā)費(fèi)為1000萬(wàn)元，土地開(kāi)發(fā)期為1年，銀行一年期貸款利率為8％。該土地投資利息為（）A.120萬(wàn)元 B.80萬(wàn)元 C.60萬(wàn)元

D.100萬(wàn)元 答案：B 解析：500×1×8％+1000×1×8％×0.5=80萬(wàn)元

4、某機(jī)器設(shè)備的市場(chǎng)價(jià)格為10萬(wàn)元，運(yùn)雜費(fèi)為3000元，直接安裝成本為1000元，間接成本為直接成本的7％，該機(jī)器設(shè)備的重置成本為（）A.111280元 B.104070元

C.104210元

D.111000元 答案：A

解析：(10+0.3+0.1)(1+7%)＝11.128萬(wàn)元

5.被估企業(yè)擁有某鋼鐵廠發(fā)行的3年期的一次性還本付息債券1 000張，每張面值100元，年利率12％，按復(fù)利計(jì)算利息。評(píng)估時(shí)債券的購(gòu)人時(shí)間已滿2年，當(dāng)時(shí)的國(guó)庫(kù)券利率為10％。評(píng)估人員通過(guò)對(duì)該鋼鐵廠的了解，認(rèn)為該債券風(fēng)險(xiǎn)不大，并已接近到期日，故按1％作為風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率，并以國(guó)債利率為無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率，折現(xiàn)率定為ll％。該鋼鐵廠債券評(píng)估價(jià)值為：（）A.126 450元

B.140 500元 C.114032元 D.102732元 答案：A 解析：到期價(jià)值=l 000×100×(1+12％)3=100 000×1.405 =140 500(元)債券評(píng)估價(jià)值=140 500×(1+11％)-1 =140 500×0.9 =126 450(元)

6.某企業(yè)尚能經(jīng)營(yíng)3年，經(jīng)預(yù)測(cè)未來(lái)3年每年的收益分別為300萬(wàn)元、400萬(wàn)元、200萬(wàn)元，假定折現(xiàn)率取6%，則該資產(chǎn)的評(píng)估值為(D)。A.932.3萬(wàn)元

B.980.4萬(wàn)元

C.837.2萬(wàn)元

D.806.9萬(wàn)元 答案：D

7.超額投資成本造成的功能性貶值為()。A.復(fù)原重置成本—更新重置成本

B.更新重置成本—復(fù)原重置成本 C.重置成本—?dú)v史成本

D.歷史成本—重置成本 答案：A

8.甲廠以機(jī)器設(shè)備向乙廠投資，協(xié)議雙方聯(lián)營(yíng)10年，雙方按各自投資比重分配乙廠的利潤(rùn)，甲廠投資100萬(wàn)元占乙廠資本總額的10％。雙方協(xié)議投資期滿時(shí)，乙廠按甲廠投入機(jī)器設(shè)備的折余價(jià)值返還甲廠，設(shè)備年折舊率定為5％，評(píng)估時(shí)雙方已經(jīng)聯(lián)營(yíng)5年，前5年甲廠每年從乙廠分得利潤(rùn)分別為：10萬(wàn)元、14萬(wàn)元、15萬(wàn)元、15萬(wàn)元、15萬(wàn)元。經(jīng)評(píng)估人員調(diào)查分析，認(rèn)為乙廠今后5年的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)情況基本穩(wěn)定，甲廠每年從乙廠處分得15萬(wàn)收益問(wèn)題不大。投資期滿，乙廠將返還甲廠機(jī)器折余價(jià)值50萬(wàn)。根據(jù)評(píng)估時(shí)的銀行利率、通貨膨脹情況，以及乙廠的經(jīng)營(yíng)情況，將折現(xiàn)率定為12％。該項(xiàng)長(zhǎng)期投資評(píng)估價(jià)值為（）A.82.442萬(wàn)元

B.824.42萬(wàn)元

C.54.072萬(wàn)元

D.28.37萬(wàn)元 答案：A

解析：P=15×3.604+50×0.5674=54.072+28.37=82.442(萬(wàn)元)

9、預(yù)計(jì)待評(píng)估土地的年總收入為18萬(wàn)元，年總費(fèi)用為10萬(wàn)元，剩余使用年限為10年，折現(xiàn)率為10%，則其評(píng)估價(jià)值最接近于（）萬(wàn)元。A.110 B.61

C.49 D.80 答案：C 解析：（18-10）×｛〔1-(1+10%)-10〕/10%｝=8×6.1446=49.1568萬(wàn)元

10、預(yù)計(jì)某資產(chǎn)的年收益額為23萬(wàn)元，剩余可使用年限為7年，折現(xiàn)率為10％，該資產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值 接近（）

A.112萬(wàn)元 B.161萬(wàn)元

C.83萬(wàn)元 D.121萬(wàn)元 答案：A

解析：評(píng)估價(jià)值＝23（（1-(1+10%)-7）/10%）≈112萬(wàn)元

11、資產(chǎn)評(píng)估基準(zhǔn)期一般以（）為基準(zhǔn)時(shí)點(diǎn)。A．年

B．月 C．日

D．季度

答案：C

12、一項(xiàng)科學(xué)技術(shù)進(jìn)步較快的資產(chǎn)，采用物價(jià)指數(shù)法往往會(huì)比采用重置核算法估算的重置成本（）。A．高

B．低 C．相等

答案：A

13、某評(píng)估機(jī)構(gòu)用市場(chǎng)法對(duì)一棟大樓進(jìn)行評(píng)估，選擇了三個(gè)參照物，其交易價(jià)格分別為110萬(wàn)元、125萬(wàn)元和132萬(wàn)元，經(jīng)綜合考慮交易情況、交易日期、區(qū)域因素及個(gè)別因素后計(jì)算的三個(gè)參照物的修正系數(shù)分別為1.08、1.03和0.98，則該大樓的評(píng)估值最接近于（）

A.132.12萬(wàn)元 B.126.00萬(wàn)元

C.119.89萬(wàn)元 D.125.64萬(wàn)元 答案：D 解析：（110×1.08＋125×1.03＋132×0.98）÷3＝125.64萬(wàn)元

15.某企業(yè)2000年10月發(fā)生大修理費(fèi)用2萬(wàn)元，計(jì)入待攤費(fèi)用帳戶，2000年10月在對(duì)該企業(yè)流動(dòng)資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估時(shí)，該項(xiàng)待攤費(fèi)用的評(píng)估值應(yīng)（）A.大于2萬(wàn)元

B.小于2萬(wàn)元

C.等于2萬(wàn)元

D.為零 答案：D

解析:其價(jià)值已經(jīng)在固定資產(chǎn)中得到體現(xiàn) 16.與企業(yè)的超額獲利能力密切相關(guān)的無(wú)形資產(chǎn)是（）A.商標(biāo) B.專利權(quán) C.專有技術(shù) D.商譽(yù) 答案：D

17、法律和合同、企業(yè)申請(qǐng)書(shū)分別規(guī)定有法定有效期限和受益年限的，則無(wú)形資產(chǎn)的有效期限為（）A．法定有效期限 B．受益年限

C．法定有效期限和受益年限中較短者 D．10年 答案：C

18、某食品生產(chǎn)企業(yè)有原料配方20種，每種配方的研究、實(shí)驗(yàn)等費(fèi)用根據(jù)現(xiàn)行價(jià)格分析確定平均為30000元。根據(jù)未來(lái)市場(chǎng)需求的分析預(yù)測(cè)，這20種配方的剩余使用年限為9年，總使用年限為15年。則評(píng)估該企業(yè)所有原料配方的總價(jià)值為（）萬(wàn)元。

A．60 B．30 C．36 D．24 答案：C

19、企業(yè)存在不可確指的無(wú)形資產(chǎn)。分別按單項(xiàng)評(píng)估加總的方法和整體評(píng)估的方法所得到的評(píng)估結(jié)果會(huì)有一個(gè)差額，這個(gè)差額通常被稱作（）。

A．商標(biāo) B．專利權(quán)

C．專營(yíng)權(quán) D．商譽(yù)

答案：D

20、某企業(yè)的預(yù)期年收益額為16萬(wàn)元，該企業(yè)各單項(xiàng)資產(chǎn)的重估價(jià)值之和為60萬(wàn)元，企業(yè)所在行業(yè)的平均收益率為20%。以此作為適用本金化率計(jì)算出的商譽(yù)的價(jià)值為（）。A．10萬(wàn)元

B．20萬(wàn)元

C．30萬(wàn)元

D．40萬(wàn)元

答案：B

21.不屬于普通股評(píng)估類型的是：（）A.年金化模型 B.紅利增長(zhǎng)模型

C.分段式模型 D.固定紅利模型

答案：A

22.關(guān)于房屋建筑物的說(shuō)法不正確的是：（）

A．房屋建筑物的基本組成有：基礎(chǔ)、主體承重結(jié)構(gòu)和屋頂及圍護(hù)結(jié)構(gòu)

B．建筑物作為商品有以下特性：不可位移性、產(chǎn)權(quán)邊界復(fù)雜性、和功能變異性 C．對(duì)建筑物分類，能使評(píng)估人員更好的了解房屋建筑物的特點(diǎn)，使評(píng)估更科學(xué) D．土地使用權(quán)劃撥具有無(wú)償性、無(wú)期限性、可轉(zhuǎn)讓性 答案：D 解析：土地使用權(quán)劃撥是不可轉(zhuǎn)讓的，如果要轉(zhuǎn)讓先要繳納土地出讓金

23．公開(kāi)市場(chǎng)假設(shè)常用于（）的評(píng)估 A．固定資產(chǎn)

B．房產(chǎn)和土地使用權(quán)

C．機(jī)器設(shè)備

D．無(wú)形資產(chǎn) 答案：B 解析：公開(kāi)市場(chǎng)假設(shè)包含了“最大最佳效用”，而在房產(chǎn)和土地使用權(quán)的評(píng)估中都有“最佳效用原則”。

24、流動(dòng)資產(chǎn)評(píng)估的程序包括：①對(duì)具有實(shí)物形態(tài)的流動(dòng)資產(chǎn)進(jìn)行質(zhì)量和技術(shù)狀況調(diào)查；②對(duì)企業(yè)的債權(quán)情況進(jìn)行分析；③合理選擇評(píng)估方法；④評(píng)定估算流動(dòng)資產(chǎn)，出具評(píng)估結(jié)論；⑤定評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍。其正確的排序是（）。A．①②③④⑤

B．⑤①②③④

C．⑤③②①④

D．⑤②①③④

答案：B

25、某企業(yè)向甲企業(yè)售出材料，價(jià)款500萬(wàn)元，商定6個(gè)月后收款，采取商業(yè)承兌匯票結(jié)算。該企業(yè)于4月10日開(kāi)出匯票，并往甲企業(yè)承兌，匯票到期日為10月10日?，F(xiàn)對(duì)該企業(yè)進(jìn)行評(píng)估，基準(zhǔn)日定為6月10日，由此確定貼現(xiàn)日期為120天，貼現(xiàn)率按月以6‰計(jì)算，因此。該應(yīng)收票據(jù)的評(píng)估值為（）。A．12萬(wàn)元

B．500萬(wàn)元

C．488萬(wàn)元

D．388萬(wàn)元

答案：C

26.對(duì)商業(yè)用房?jī)r(jià)格影響最大的因素是（）A．環(huán)境質(zhì)量度 B．繁華程度

C．交通條件 D．規(guī)劃限制 答案：B

27、上市公司股票的清算價(jià)格是（）。

A．資產(chǎn)總額與總股數(shù)的比值

B．資產(chǎn)總額與流通股數(shù)的比值

C．凈資產(chǎn)與總股數(shù)的比值

D．凈資產(chǎn)與上市流通總股數(shù)的比值

答案：C

28、上市債券屬于（）。

A．可流通債券

B．不可流通債券

C．記名債券

D．不記名債券 答案：A

29、作為評(píng)估對(duì)象的遞延資產(chǎn)的確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)是（）。

A．是否已攤銷

B．?dāng)備N方式

C．能否帶來(lái)預(yù)期收益

D．能否變現(xiàn)

答案：C

30、被評(píng)估債券為4年期一次性還本付息債券10000元，年利率18%，不計(jì)復(fù)利，評(píng)估時(shí)債券的購(gòu)入時(shí)間已滿3年，當(dāng)年的國(guó)庫(kù)券利率為10%，評(píng)估人員通過(guò)對(duì)債券發(fā)行企業(yè)了解認(rèn)為應(yīng)該考慮2%的風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率，試問(wèn)該被估債券的評(píng)估值最有可能是（）。A．15400元

B．17200元

C．11800元

D．15338元

答案：D

二、多項(xiàng)選擇題（本大題共10個(gè)小題，每小題1分，共１0分）在每小題列出的選項(xiàng)中只有二個(gè)或者二個(gè)以上的選項(xiàng)是符合題目要求的，請(qǐng)將正確選項(xiàng)前面的字母填在題后的括號(hào)內(nèi)。多選、少選、錯(cuò)選均無(wú)分。

1．我國(guó)現(xiàn)行制度規(guī)定，對(duì)占有國(guó)有資產(chǎn)的行為發(fā)生資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，需要進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓指得是：（）

A．國(guó)有資產(chǎn)占有單位有償轉(zhuǎn)讓超過(guò)百萬(wàn)元資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)行為

B．以收取租金的方式，將企業(yè)全部或者部分資產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓給其他經(jīng)營(yíng)使用者的行為。

C．國(guó)有資產(chǎn)占有單位有償轉(zhuǎn)讓占全部固定資產(chǎn)原值20%以上的非整體性資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)行為。

D．獨(dú)立核算的企業(yè)或企業(yè)內(nèi)部的分廠、車(chē)間及其他整體資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)出售行為 答案：AC

2、設(shè)備的有形損耗率相當(dāng)于（）。

A．設(shè)備實(shí)體損耗程度與全新?tīng)顟B(tài)的比率

B．設(shè)備實(shí)體損耗額與全新?tīng)顟B(tài)比率 C．設(shè)備實(shí)體損耗程度與重置成本的比率 D．設(shè)備實(shí)體損耗額與重置成本的比率

答案：AD

3、進(jìn)口設(shè)備的CIF價(jià)格中具體包括了（）。A．進(jìn)口關(guān)稅

B．離岸價(jià)

C．銀行手續(xù)費(fèi)

D．境外途中保險(xiǎn)費(fèi)

E．增值稅

答案：BD

4、預(yù)計(jì)和確定無(wú)形資產(chǎn)的有效期限，通常采取的方法是（）。A．選擇適當(dāng)?shù)闹笜?biāo)體系

B．按照法定有效期限與受益年限孰短的原則確定

C．合同或企業(yè)申請(qǐng)書(shū)規(guī)定有受益年限的，按受益年限確定 D．沒(méi)法律或合同規(guī)定的，按預(yù)計(jì)受益期限確定

E．按照國(guó)際慣例確定

試題答案：BCD

5、債券評(píng)估時(shí)的風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率，其高低與（）有關(guān)。

A．投資者的競(jìng)爭(zhēng)能力

B．發(fā)行者的競(jìng)爭(zhēng)能力

C．投資者的財(cái)務(wù)能力 D．發(fā)行者的財(cái)務(wù)能力 試題答案：BD

6.流動(dòng)資產(chǎn)評(píng)估的特點(diǎn)有（）A.流動(dòng)資產(chǎn)評(píng)估是單項(xiàng)評(píng)估

B.必須選準(zhǔn)流動(dòng)資產(chǎn)評(píng)估的基準(zhǔn)時(shí)間

C.既要認(rèn)真進(jìn)行資產(chǎn)清查，同時(shí)又要分清主次，掌握重點(diǎn)

D.流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度快，變現(xiàn)能力強(qiáng)，在價(jià)格變化不大的情況下，資產(chǎn)的賬面價(jià)值基本上可以反映出流動(dòng)資產(chǎn)的現(xiàn)值 答案：ABCD

7.下列說(shuō)法正確的有：（）

A．進(jìn)口設(shè)備采用物價(jià)指數(shù)法計(jì)算重置成本時(shí)，應(yīng)該使用進(jìn)口國(guó)的分類物價(jià)指數(shù) B．機(jī)器設(shè)備的經(jīng)濟(jì)性貶值計(jì)算有兩種方法，對(duì)損失額折現(xiàn)和規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法 C．使用重置核算法計(jì)算重置成本，要扣除歷史成本支出中的無(wú)效支出

D．對(duì)機(jī)器設(shè)備使用重置核算法計(jì)算重置成本的方法又叫綜合估算法，適用于非標(biāo)、自治的市場(chǎng)價(jià)格資料難以獲得的設(shè)備 答案：ABCD

8、在建筑物重置成本的測(cè)算方法中，重編預(yù)算法比較適合于（）的評(píng)估。A．建筑物的更新重置成本 B．建筑物的復(fù)原重置成本

C．構(gòu)造比較簡(jiǎn)單的建筑物的更新重置成本 D．構(gòu)造比較復(fù)雜的建筑物的更新重置成本

答案：AC

9.下列說(shuō)法中正確的有：（）

A．劃撥的土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓，不得單獨(dú)設(shè)定抵押，不得租賃

B．只有國(guó)有土地才能出讓土地使用權(quán)，集體所有土地不可以

C．一般來(lái)說(shuō)，同一級(jí)別的土地，商業(yè)用地的價(jià)格高于住宅和工業(yè)用地，而工業(yè)用地又高于農(nóng)業(yè)用地的地價(jià)

D．用作房屋建筑物的土地，只要取得土地使用權(quán)后，就可以轉(zhuǎn)讓 E.集體所有的土地都不得設(shè)定抵押權(quán) 答案：BC

10、自然資源按照其與人類的經(jīng)濟(jì)關(guān)系劃分，可劃分為（）。

A．耗竭性資源

B．環(huán)境資源

C．礦產(chǎn)資源

D．土地資源

E．非耗竭性資源

答案：BCD

四、綜合題（本大題共5小題，每題10分，共50分。）

1、成本加和法及其應(yīng)用的現(xiàn)實(shí)性和局限性?

答案：

現(xiàn)實(shí)性：

（1）企業(yè)資產(chǎn)盤(pán)子大，非經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)占有相大比重。

（2）企業(yè)效益低下，采用收益法缺乏市場(chǎng)基礎(chǔ)

（3）采用成本加和法評(píng)估企業(yè)價(jià)值，便于企業(yè)評(píng)估后的賬務(wù)處理

局限性：

成本加和法是從投資角度，即從購(gòu)建資產(chǎn)的角度，而沒(méi)有考慮資產(chǎn)的實(shí)際效能和企業(yè)運(yùn)行效率，這種情況下，無(wú)論企業(yè)效益好壞，同類型企業(yè)中，只要原始投資相同，則企業(yè)評(píng)估值趨向一致。而且效益差的企業(yè)的評(píng)估值還會(huì)高于效益高的企業(yè)的評(píng)估值，因?yàn)樾б娌畹钠髽I(yè)的資產(chǎn)可能是不滿負(fù)荷運(yùn)轉(zhuǎn)甚至是不使用，其損耗低，成新率高。此外采用成本加和法確定的企業(yè)評(píng)估值，只包含了有形資產(chǎn)可可確指的無(wú)形資產(chǎn)價(jià)值，作為不可確指的無(wú)形資產(chǎn)－商譽(yù)，卻無(wú)法體現(xiàn)和反映出來(lái)。

2、某地塊是通過(guò)城鎮(zhèn)土地出讓取得的，出讓金為10萬(wàn)元/畝，拆遷費(fèi)5萬(wàn)元/畝，其他費(fèi)用（含稅費(fèi)）3萬(wàn)元/畝，開(kāi)發(fā)費(fèi)3億元/平方公里。當(dāng)?shù)劂y行一年期貸款利率為9%，兩年期為10%，開(kāi)發(fā)周期為兩年，第一年投資占總投資的75%，利潤(rùn)為10%，試計(jì)算熟地的價(jià)格

解：(1)土地出讓金=100000/667=149.93元/平方米

(2)拆遷費(fèi)用=50000/667=74.96元/平方米

(3)其他費(fèi)用=30000/667=44.98元/平方米

(4)土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用=3億元/1000000平方米=300元/平方米

每平方米土地取得費(fèi)的開(kāi)發(fā)費(fèi)合計(jì)569.87元

(5)第一期利息=569.87×75%×10%×2=85.48元/平方米

(6)第二期利息=569.87×25%×9%×1=12.82元/平方米

(7)利潤(rùn)=569.87×75%×10%+569.87×10%=99.73元/平方米

(8)熟地價(jià)格地塊重置成本=569.87+85.48+12.82+99.73=767.9元/平方米

注明：一畝＝667平方 3、1993年購(gòu)入一套設(shè)備，賬面原值100萬(wàn)元，1996年花費(fèi)4萬(wàn)元更新，1999年又用5萬(wàn)元改進(jìn)其功能，預(yù)計(jì)尚可使用10年。該設(shè)備正常運(yùn)作需要10人，年均工資6000元/人，材料消耗折合人民幣100萬(wàn)元，能耗折合人民幣10萬(wàn)元。目前的新式設(shè)備僅需7人，且料耗和能耗，均可節(jié)約10%。另外，從1993年至2001年間年物價(jià)上漲率10%，規(guī)模指數(shù)0.7,適用折現(xiàn)率8%，所得稅率33%。（P/A，8%，10）=6.710

要求：根據(jù)以上資料估算該設(shè)備2001年的價(jià)格

解：(1)用物價(jià)指數(shù)法確定設(shè)備的重置全價(jià)

1993年投資的現(xiàn)行成本=100(1+10%)8=214.4萬(wàn)元

1996年投資的現(xiàn)行成本=4(1+10%)5=6.44萬(wàn)元

1999年投資的現(xiàn)行成本=5(1+10%)2=6.05萬(wàn)元

重置全價(jià)=214.4+6.44+6.05=226.89萬(wàn)元

(2)用綜合年限法確定有形損耗率

加權(quán)更新成本之和=214.4×8+6.44×5+6.05×2=1759.5萬(wàn)元

加權(quán)投資年限=加權(quán)更新成本之和/更新成本之和=1759.5/226.89=7.755年

有形損耗率=加權(quán)投資年限/(加權(quán)投資年限+尚可使用年限)×100%

=7.755/（7.755+10）=43.68%

(3)確定功能性貶值

功能性貶值=年超額運(yùn)營(yíng)本(1-所得稅率)(P/A,i,n)

=((10-7)0.6+100×10%+10×10%)×(1-33%)×(P/A,8%,10)=57.545萬(wàn)元

(4)確定該設(shè)備的評(píng)估價(jià)值

評(píng)估價(jià)值=重置全價(jià)-有形損耗-功能性貶值

=226.89-226.89×43.68%-57.545=70.24萬(wàn)元

4、被評(píng)估設(shè)備購(gòu)建于1997年11月，賬面原值為100萬(wàn)元，其中設(shè)備購(gòu)置價(jià)80萬(wàn)元，基礎(chǔ)及安裝費(fèi)用18萬(wàn)元，運(yùn)雜費(fèi)2萬(wàn)元。2000年11月對(duì)該設(shè)備進(jìn)行評(píng)估，現(xiàn)收集到以下數(shù)據(jù)資料：

（1）2000年該類設(shè)備的購(gòu)置價(jià)比1997年上漲了50%，基礎(chǔ)及安裝費(fèi)的物價(jià)上漲了30%，該設(shè)備的運(yùn)雜費(fèi)用達(dá)到3萬(wàn)元。

（2）由于開(kāi)工不足，該設(shè)備的實(shí)際利用率僅為正常利用率的60%，尚可使用5年。

（3）與同類技術(shù)先進(jìn)設(shè)備相比，該設(shè)備預(yù)計(jì)每月工人超支額為1000元。

（4）該企業(yè)的正常投資報(bào)酬率為10%，所得稅率為33%.要求：（1）根據(jù)上述資料，分別計(jì)算機(jī)器設(shè)備的重置成本和各項(xiàng)貶值指標(biāo)。

（2）計(jì)算被估設(shè)備的評(píng)估值。

答案：（1）重置成本＝80×150%＋18×130%+3＝146.4萬(wàn)元（3分）

（2）實(shí)體性貶值率＝（3×60%）÷（3×60%＋5）×100%＝26.47%（3分）

或＝1－5÷（3×60%＋5）×100%＝26.47%

或?qū)嶓w性貶值額＝146.4×26.47%＝38.75萬(wàn)元

（3）功能性貶值＝0.1×12×（1－33%）×3.7908＝3.05萬(wàn)元

或功能性貶值＝0.1×12×（1－33%）×［1－（1＋10%÷－5）÷10%=3.05萬(wàn)元（3分）（4）評(píng)估值＝146.4－38.75－3.05＝104.6萬(wàn)元（3分）

或＝146.4×（1－26.47%）－3.05＝104.6萬(wàn)元

第四篇：2008資產(chǎn)評(píng)估師考試《資產(chǎn)評(píng)估》模擬試題

站總結(jié)之個(gè)人認(rèn)識(shí)：

我站現(xiàn)有員工80人，還不包括站級(jí)監(jiān)控和保安，在人數(shù)方面不用說(shuō)我站是最多的，這就相對(duì)的比其他站人員管理方面比較困難。要怎樣做好這項(xiàng)工作呢？現(xiàn)代社會(huì)競(jìng)爭(zhēng)激烈，如何提高我們的服務(wù)水平來(lái)贏得司機(jī)的認(rèn)同呢？

1.管理問(wèn)題。

（1）.首先提高自身的綜合素質(zhì)，特別是管理和協(xié)調(diào)的能力的提升。服從部門(mén)的工作安排，開(kāi)展的工作與部門(mén)保持一致，虛心向其他站好的工作方面學(xué)習(xí)，不斷完善我站的建設(shè)。

（2）.抓好班長(zhǎng)骨干的管理工作和杠桿作用。班組也是一個(gè)小集體，我們站每個(gè)班都有18人，很多時(shí)候我們站級(jí)管理人員都不是24小時(shí)在他們身邊，這時(shí)候有個(gè)管理能力強(qiáng)的班長(zhǎng)，可以為站里的管理省下不少的精力。抓班長(zhǎng)骨干工作是我們下步工作的重點(diǎn)。

（3）.抓典型，樹(shù)先進(jìn)，從而來(lái)提高員工們工作的主動(dòng)性和積極性。有了先進(jìn)就有了標(biāo)準(zhǔn)，督促了員工上進(jìn)進(jìn)取的心理，也可以為部門(mén)培養(yǎng)合格的人才。

2.如何提高員工文明服務(wù)水平和綜合素質(zhì)的幾點(diǎn)認(rèn)識(shí)。

（1）.首先是健全一系列相關(guān)專門(mén)為培養(yǎng)、監(jiān)督、實(shí)行、為主的文明服務(wù)方面的規(guī)章制度。

（2）.舉行定期的培訓(xùn)專業(yè)，聘請(qǐng)專業(yè)的講師對(duì)服務(wù)性行業(yè)性質(zhì)及如何提高服務(wù)質(zhì)量，和提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的必要性等相關(guān)課題進(jìn)行講解。加深員工對(duì)我們路橋收費(fèi)行業(yè)的深刻認(rèn)識(shí)，轉(zhuǎn)變思路，改變認(rèn)識(shí)，提高素質(zhì)。

（3）.通過(guò)勞動(dòng)考核方面入手，適當(dāng)加重文明服務(wù)中的所占用的分?jǐn)?shù)比例，獎(jiǎng)懲分明，來(lái)促進(jìn)員工的文明服務(wù)方面的工作。

（4）.從多方面進(jìn)行監(jiān)督，不管是班長(zhǎng)，還是監(jiān)控，又或者站級(jí)管理人員，對(duì)員工的文明服務(wù)工作都負(fù)連帶性責(zé)任。從而鞭策管理人員，真正起到監(jiān)督作用。

第五篇：2009資產(chǎn)評(píng)估師考試《資產(chǎn)評(píng)估》模擬試題

2009年資產(chǎn)評(píng)估師《財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)》模擬題

（三）甲公司為增值稅一般納稅人，購(gòu)入原材料200噸，收到的增值稅專用發(fā)票上注明的售價(jià)為400000元，增值稅為68000元，委托貨運(yùn)公司將其貨物送到公司倉(cāng)庫(kù)，雙方協(xié)定運(yùn)輸費(fèi)3000元（可按7％抵扣增值稅），裝卸費(fèi)1500元，途中保險(xiǎn)費(fèi)為800元。途中貨物一共損失40％，經(jīng)查明原因，其中5％屬于途中的合理?yè)p耗，剩余的35％屬于非正常損失，則該原材料的入庫(kù)單價(jià)為（）元。

A 220

2.38

B 202

5.45

C 219

4.24

D 251

8.30

甲企業(yè)委托乙企業(yè)將A材料一批加工成應(yīng)稅消費(fèi)品，加工完成直接對(duì)外銷售，甲企業(yè)發(fā)出原材料實(shí)際成本為80000元，共支付加工費(fèi)1000元，運(yùn)輸加工物資發(fā)生的運(yùn)雜費(fèi)為200元。甲、乙企業(yè)均是增值稅一般納稅人，適用的增值稅稅率是17％，適用的消費(fèi)稅稅率為10％，乙企業(yè)無(wú)同類消費(fèi)品價(jià)格。該材料甲企業(yè)已收回，并取得增值稅專用發(fā)票，則該委托加工物資收回后的入賬價(jià)值是（）元。

A 90

B 90

C 81

D 81

某一般納稅人企業(yè)因臺(tái)風(fēng)毀損材料一批，計(jì)劃成本80000元，材料成本差異率為－1％，企業(yè)適用的增值稅稅率為17％，能夠獲得保險(xiǎn)公司賠款50000元，則因該批材料的毀損而計(jì)入“營(yíng)業(yè)外支出”科目的金額為（）元。

A 43

00

B 42

00

D 29

2008年12月31日，A公司庫(kù)存鋼板乙（均用于生產(chǎn)甲產(chǎn)品）的賬面價(jià)值（即成本）為370萬(wàn)元，市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)價(jià)格總額為360萬(wàn)元，假設(shè)不發(fā)生其他購(gòu)買(mǎi)費(fèi)用；市場(chǎng)上鋼板乙生產(chǎn)的甲產(chǎn)品的市場(chǎng)銷售價(jià)格總額由475萬(wàn)元下降為445萬(wàn)元，但生產(chǎn)成本仍為450萬(wàn)元，將鋼板乙加工成甲產(chǎn)品尚需投入其他材料285萬(wàn)元，預(yù)計(jì)銷售費(fèi)用及稅金為12.5萬(wàn)元，則2008年末鋼板乙的可變現(xiàn)凈值為（）萬(wàn)元。

A 36

B 35

7.C 37

D 14

7.大明公司期末存貨采用成本與可變現(xiàn)凈值孰低法計(jì)價(jià)，該公司各期末存貨賬面成本與可變現(xiàn)凈值為：2007年末成本800萬(wàn)元，可變現(xiàn)凈值750萬(wàn)元；2008年末成本730萬(wàn)元，可變現(xiàn)凈值700萬(wàn)元。其中2007年末結(jié)存的存貨在2008年出售一半。不考慮其他因素，則該公司2008年存貨跌價(jià)準(zhǔn)備對(duì)當(dāng)期損益的影響金額為（）萬(wàn)元。

A 25

B 20

C －

D －5

甲公司期末原材料的賬面余額為100萬(wàn)元，數(shù)量為10噸。該原材料專門(mén)用于生產(chǎn)與乙公司所簽合同約定的20臺(tái)Y產(chǎn)品。該合同約定：甲公司為乙公司提供Y產(chǎn)品20臺(tái)，每臺(tái)售價(jià)10萬(wàn)元。將該原材料加工成20臺(tái)Y產(chǎn)品尚需加工成本總額為95萬(wàn)元。估計(jì)銷售每臺(tái)Y產(chǎn)品尚需發(fā)生相關(guān)稅費(fèi)1萬(wàn)元。本期期末市場(chǎng)上該原材料每噸售價(jià)為9萬(wàn)元，估計(jì)銷售每噸原材料尚需發(fā)生相關(guān)稅費(fèi)0.1萬(wàn)元。期末該原材料的賬面價(jià)值為（）萬(wàn)元。

A 85

B 89

C 10

對(duì)下列存貨盤(pán)虧或損毀事項(xiàng)進(jìn)行處理時(shí)，企業(yè)不應(yīng)當(dāng)計(jì)入管理費(fèi)用的有（）。

A 由于定額內(nèi)損耗造成的存貨盤(pán)虧凈

損失

B 由于核算差錯(cuò)造成的存貨盤(pán)虧凈損

失來(lái)源

C 由于自然災(zāi)害造成的存貨毀損凈損

失

D 由于收發(fā)計(jì)量原因造成的存貨盤(pán)虧

凈損失

企業(yè)進(jìn)行材料清查時(shí)，對(duì)于盤(pán)虧的材料，應(yīng)先記入“待處理財(cái)產(chǎn)損溢”賬戶，待期末或報(bào)批準(zhǔn)后，對(duì)于應(yīng)由過(guò)失人賠償?shù)膿p失計(jì)入（）科目。

A 管理費(fèi)

用

B 其他應(yīng)

收款

C 營(yíng)業(yè)外

支出

D 銷售費(fèi)

用

吉利企業(yè)8月1日甲材料結(jié)存100件，單價(jià)5元，8月6日發(fā)出甲材料20件，8月12日購(gòu)進(jìn)甲材料320件，單價(jià)3元；8月23日發(fā)出甲材料100件。該企業(yè)對(duì)甲材料采用移動(dòng)加權(quán)平均法計(jì)價(jià)，8月末甲材料的實(shí)際成本為（）元。

A 101

B 102

C 136

D 106

某工業(yè)企業(yè)采用計(jì)劃成本進(jìn)行原材料的核算。2008年1月初結(jié)存原材料的計(jì)劃成本為

100000元，本月購(gòu)入原材料的計(jì)劃成本為200000元，本月發(fā)出材料的計(jì)劃成本為180000元，原材料成本差異的月初數(shù)為2000元（節(jié)約差），本月購(gòu)入材料成本差異為8000元（超支差）。本月結(jié)存材料的實(shí)際成本為（）元。

A 1836

00

B 1224

00

00 D 1176

00

祝您考試成功