第一篇：村土地產權流轉及產權市場狀況調研

*位于*******，總戶數有1417戶,5661人,每年村財收入約25萬元。該村共有耕地2098畝，家庭承包地2612畝，村集體土地830畝，淺海灘涂近3000畝，有2150座農村住宅。2005年，全村年產值達到3845.6萬元，農民人均6893元。近年來,該村從事農業(yè)生產的勞動力由于種種原因急劇下降，導致大量農田

處于拋荒狀態(tài)。當地政府和村兩委針對實際,整合土地資源，大力推動土地流轉，建設現代農業(yè)示范園區(qū)，有力促進了農民增收。*****的土地流轉是******市農村產權流轉的突出代表，具有典型的代表性，主要體現在以下幾方面：

一、產權登記與確認

（1）在酒店村2150座居住房中，只有850座房屋辦理了房產證,都沒辦理宅基地使用權證。其不辦理登記的原因有三點：①上級每年只有審批2戶的指標，村里有個300座居住房的小區(qū)，也只分配了20戶的辦證指標，這遠遠不能滿足群眾的建房需要。②辦證手續(xù)煩瑣。要經過的程序有：村委----土地局----鎮(zhèn)政府----規(guī)劃局----環(huán)保局----建設局③要上交的費用有：土地保償費、基礎設施配套費、房產稅。

（2）在酒店村有2612畝家庭承包地，1417多戶農民全部都有辦理承包地使用權證,其中轉包2450畝，其余162畝土地由30戶農戶自己使用。轉包的土地已全部簽定了合同，確立了債權關系。

二、農村房產與宅基地流轉

當前的農村房產、宅基地都是以轉讓為主，其市場需求量巨大，就酒店村而言，其市場需求約為200畝土地。雖然法律法規(guī)、政府文件規(guī)定，宅基地、房產不可私下買賣，在買賣時要交納20的契稅。但實際上，農民全在私下買賣，這種情況已經持續(xù)了很長一段時間。在買賣時，一般就是由雙方協議后，簽定契約，沒有到政府備案。針對這種情況，我辦對盤活、變現農村房產和宅基地，支持新農村建設提出三點建議：①政府要對土地統(tǒng)一規(guī)劃。②政府要出臺政策，允許買賣房產、宅基地，并適當收費，在審批時，不受指標限制。③簡化辦證手續(xù)。

三、土地承包經營全流轉

（1）酒店村的家庭承包地流轉形式主要以由鎮(zhèn)政府主導，轉包為主，2612畝的家庭承包地中，2450畝土地由村里統(tǒng)一整理并以每畝每年300元的價格（以當年500斤谷子的市場價格折算），27年的期限（以農戶簽定轉包協議時的時間延算到第二輪土地承包30年期限到期為止）轉包給以大拇指集團公司、融景花木有限公司為代表的一批企業(yè)，用以建設江鏡農業(yè)園區(qū)。在此過程中，發(fā)現了一些問題，主要有：①大拇指集團公司在以每畝300元的價格承包下土地后，又以每畝700元的價格反包了一部分土地出去，群眾對此意見極大。②融景花木有限公司主要經營的是苗木產業(yè)，當樹木成長到一定時期后，要把整樹賣出，在把樹木從地里挖出時，土地的耕作層受到嚴重的破壞。③簽定合同時，是由鎮(zhèn)政府與企業(yè)簽定，期限為27年。然而只有30的農戶同意轉包期限為27年，大部分農戶對此長時間的轉包并不同意。

（2）各地推動土地使用權流轉和耕地適度規(guī)模經營的主要政策就是農業(yè)產業(yè)化的有關政策。主要措施有：①政府統(tǒng)一整理土地后，進行統(tǒng)一流轉。②國家投入1600多萬元，村財投入100多萬元用于建設農業(yè)園區(qū)。③在土地流轉過程中，要尊重農戶的意見，農戶自愿，才能進行統(tǒng)一整理。

四、農村集體非農用地入市的實踐探索

酒店村的農村集體非農用地中的43.8畝，由鎮(zhèn)政府以每畝1.64萬元共72萬元的價格統(tǒng)一征用，建成擁有52棟房屋的小區(qū)，再以每棟14萬元的價格賣出。還有一部分830畝的土地，村委以每年每畝300元的價格，把其中陸地部分502畝的村集體土地承包出去，以每年5萬元的價格把其中的320畝的水面面積承包出去，還有8畝土地無償提供用于建設革命紀念館。由于酒店村靠海，因此村里還有一塊3000余畝的淺海灘涂。村委把這部分土地以每年8萬元的價格，全部承包給農戶。

五、農村產權市場建設

目前，酒店村還沒有產權的評估機構和擔保機構，只有一少部分的兼職中介人。其產權市場還不完善，缺少一批配套機構，銀行也不允許農民進行抵押貸款。

酒店村是福清市國家級的固定觀察點，具有典型的代表性，對我們制定農村政策法規(guī)，指導農村工作具有重要的模版作用。下面就這次酒店村調研，我辦提出一些建議。

1、農村集體非農用地應由市政府有關部門統(tǒng)一拍賣，價格應由鎮(zhèn)、村、村民協商制定，要適當的提高村集體、農戶的分成比例。

2、農村集體非農用地的入市方式要以公開投標的形式，拍賣程序要有幾個規(guī)范的基本程序，如農民自愿等。

3、在土地審批環(huán)節(jié)，手續(xù)煩瑣、收費過高。應適當的簡化手續(xù)，減少收費。

4、農民建房應嚴格按

*位于*******，總戶數有1417戶,5661人,每年村財收入約25萬元。該村共有耕地2098畝，家庭承包地2612畝，村集體土地830畝，淺海灘涂近3000畝，有2150座農村住宅。2005年，全村年產值達到3845.6萬元，農民人均6893元。近年來,該村從事農業(yè)生產的勞動力由于種種原因急劇下降，導致大量農田處于拋荒狀態(tài)。當地政府和村兩委針對實際,整合土地資源，大力推動土地流轉，建設現代農業(yè)示范園區(qū)，有力促進了農民增收。*****的土地流轉是******市農村產權流轉的突出代表，具有典型的代表性，主要體現在以下幾方面：

一、產權登記與確認

（1）在酒店村2150座居住房中，只有850座房屋辦理了房產證,都沒辦理宅基地使用權證。其不辦理登記的原因有三點：①上級每年只有審批2戶的指標，村里有個300座居住房的小區(qū)，也只分配了20戶的辦證指標，這遠遠不能滿足群眾的建房需要。②辦證手續(xù)煩瑣。要經過的程序有：村委----土地局----鎮(zhèn)政府----規(guī)劃局----環(huán)保局----建設局③要上交的費用有：土地保償費、基礎設施配套費、房產稅。

（2）在酒店村有2612畝家庭承包地，1417多戶農民全部都有辦理承包地使用權證,其中轉包2450畝，其余162畝土地由30戶農戶自己使用。轉包的土地已全部簽定了合同，確立了債權關系。

二、農村房產與宅基地流轉

當前的農村房產、宅基地都是以轉讓為主，其市場需求量巨大，就酒店村而言，其市場需求約為200畝土地。雖然法律法規(guī)、政府文件規(guī)定，宅基地、房產不可私下買賣，在買賣時要交納20的契稅。但實際上，農民全在私下買賣，這種情況已經持續(xù)了很長一段時間。在買賣時，一般就是由雙方協議后，簽定契約，沒有到政府備案。針對這種情況，我辦對盤活、變現農村房產和宅基地，支持新農村建設提出三點建議：①政府要對土地統(tǒng)一規(guī)劃。②政府要出臺政策，允許買賣房產、宅基地，并適當收費，在審批時，不受指標限制。③簡化辦證手續(xù)。

三、土地承包經營全流轉

（1）酒店村的家庭承包地流轉形式主要以由鎮(zhèn)政府主導，轉包為主，2612畝的家庭承包地中，2450畝土地由村里統(tǒng)一整理并以每畝每年300元的價格（以當年500斤谷子的市場價格折算），27年的期限（以農戶簽定轉包協議時的時間延算到第二輪土地承包30年期限到期為止）轉包給以大拇指集團公司、融景花木有限公司為代表的一批企業(yè)，用以建設江鏡農業(yè)園區(qū)。在此過程中，發(fā)現了一些問題，主要有：①大拇指集團公司在以每畝300元的價格承包下土地后，又以每畝700元的價格反包了一部分土地出去，群眾對此意見極大。②融景花木有限公司主要經營的是苗木產業(yè)，當樹木成長到一定時期后，要把整樹賣出，在把樹木從地里挖出時，土地的耕作層受到嚴重的破壞。③簽定合同時，是由鎮(zhèn)政府與企業(yè)簽定，期限為27年。然而只有30的農戶同意轉包期限為27年，大部分農戶對此長時間的轉包并不同意。

（2）各地推動土地使用權流轉和耕地適度規(guī)模經營的主要政策就是農業(yè)產業(yè)化的有關政策。主要措施有：①政府統(tǒng)一整理土地后，進行統(tǒng)一流轉。②國家投入1600多萬元，村財投入100多萬元用于建設農業(yè)園區(qū)。③在土地流轉過程中，要尊重農戶的意見，農戶自愿，才能進行統(tǒng)一整理。

四、農村集體非農用地入市的實踐探索

酒店村的農村集體非農用地中的43.8畝，由鎮(zhèn)政府以每畝1.64萬元共72萬元的價格統(tǒng)一征用，建成擁有52棟房屋的小區(qū)，再以每棟14萬元的價格賣出。還有一部分830畝的土地，村委以每年每畝300元的價格，把其中陸地部分502畝的村集體土地承包出去，以每年5萬元的價格把其中的320畝的水面面積承包出去，還有8畝土地無償提供用于建設革命紀念館。由于酒店村靠海，因此村里還有一塊3000余畝的淺海灘涂。村委把這部分土地以每年8萬元的價格，全部承包給農戶。

五、農村產權市場建設

目前，酒店村還沒有產權的評估機構和擔保機構，只有一少部分的兼職中介人。其產權市場還不完善，缺少一批配套機構，銀行也不允許農民進行抵押貸款。

酒店村是福清市國家級的固定觀察點，具有典型的代表性，對我們制定農村政策法規(guī)，指導農村工作具有重要的模版作用。下面就這次酒店村調研，我辦提出一些建議。

1、農村集體非農用地應由市政府有關部門統(tǒng)一拍賣，價格應由鎮(zhèn)、村、村民協商制定，要適當的提高村集體、農戶的分成比例。

2、農村集體非農用地的入市方式要以公開投標的形式，拍賣程序要有幾個規(guī)范的基本程序，如農民自愿等。

3、在土地審批環(huán)節(jié)，手續(xù)煩瑣、收費過高。應適當的簡化手續(xù)，減少收費。

4、農民建房應嚴格按[page_break]照鎮(zhèn)、村的統(tǒng)一規(guī)劃的要求進行。

5、每個鎮(zhèn)應設立一個專職或兼職的評估機構、中介機構、交易機構，對農民買賣房屋、土地進行操作、指導和監(jiān)督。

課題組組長：##

成員：##

##

##

執(zhí)筆：##

時間：2006.11.8

第二篇：農村產權流轉交易土地經營權流轉交易服務規(guī)范

《農村產權流轉交易 土地經營權流轉交易服務規(guī)范》

國家標準編制說明

一、任務來源

本項標準來源于《國家標準委關于下達<國家森林城市評價指標>等31項國家標準制修訂計劃通知》（國標委綜合[2016]77號），計劃編號為20161927-T-424。本項標準由安徽省質量和標準化研究院負責組織相關單位共同起草編制。

二、目的和意義

中共十八屆三中全會明確提出“建立農村產權流轉交易市場，推動農村產權流轉交易公開、公正、規(guī)范運行”的改革方向；2014年中央1號文件要求“深化農村土地制度改革的重點，緊緊圍繞確地、確權，堅持賦能、放開，深入推進農村產權制度改革。農村產權交易制度創(chuàng)新，構建歸屬明晰、權責明確、保護嚴格、流轉順暢的農村產權制度，是深化農村改革的前提和核心?！?；2014年國務院辦公廳專門針對農村產權流轉交易出臺了《關于引導農村產權流轉交易市場健康發(fā)展的意見》（國辦發(fā)〔2014〕71號，該《意見》明確將土地經營權分離出來，對農村土地流轉領域的所有權、承包權和經營權進行了分類指導，強調指出：農村產權交易以農戶承包土地經營權、集體林地經營權為主，且不涉及農村集體土地所有權和依法以家庭承包方式承包的集體土地承包權。2015年中央1號文件再次提出“堅持和完善農村基本經營制度，堅持農民家庭經營主體地位，引導土地經營權規(guī)范有序流轉，創(chuàng)新土地流轉和規(guī)模經營方式，積極發(fā)展多種形式適度規(guī)模經營，提高農民組織化程度?！庇纱丝梢?，農村土地經營權流轉交易工作越來越受到國家的重視。

目前，我國農村產權交易發(fā)展正處于快速發(fā)展階段，許多地方建立了多種形式的農村產權流轉交易市場和服務平臺，為農村產權流轉交易提供了有效服務。但是，各地農村產權流轉交易市場發(fā)展不平衡，其交易規(guī)則、交易流程、交易服務有待規(guī)范。當前我國尚沒有制定農村土地經營權流轉交易服務相應的國家標準或行業(yè)標準，各地農村產權流轉交易市場對服務要求存在差異，沒有統(tǒng)一的技術規(guī)范要求，導致服務質量參差不齊，亟需統(tǒng)一農村土地經營權流轉交易服務標準。因此，該標準的制定將填補國內標準的空白，規(guī)范該行業(yè)的服務行為，提高服務質量，推動農村產權流轉交易服務的規(guī)范、有序發(fā)展。

三、編制的原則和主要依據

（一）編制的原則

本標準的編制應遵循如下原則：

（1）通用性原則。本標準是農村土地經營權流轉交易的基礎服務標準，應確保其在不同交易市場、不同地區(qū)的廣泛適用。

（2）全面性原則。標準應層次清晰、科學合理、要素齊全，覆蓋農村土地經營權進場流轉交易的各個環(huán)節(jié)和全過程。

（3）規(guī)范性原則。標準按照GB/T 1.1-2009《標準化工作導則 第1部分：標準的結構和編寫》的要求進行編寫，保證標準的內容編排、格式規(guī)范和統(tǒng)一。

（4）前瞻性原則。在兼顧當前我國農村土地經營權流轉交易的現實情況的同時，還必須考慮農村土地經營權流轉交易的發(fā)展趨勢和發(fā)展需要。

（二）標準編制的主要依據

1、結構和編寫

標準的結構要素和編寫格式按照GB/T 1.1-2009《標準化工作導則 第1部分：標準的結構和編寫》的要求和規(guī)定。

2、政策法規(guī)

主要參照的政策法規(guī)如下： 《中華人民共和國標準化法》； 《中華人民共和國農業(yè)法》； 《中華人民共和國農業(yè)法》； 《中華人民共和國農村土地承包法》；

《中華人民共和國農村土地承包經營權證管理辦法》； 《中華人民共和國土地管理法》； 《中華人民共和國拍賣法》； 《中華人民共和國招標投標法》；

《農村土地承包經營權流轉管理辦法》（農業(yè)部令[2005]47號）；

《國務院辦公廳關于引導農村產權流轉交易市場健康發(fā)展的意見》（國辦發(fā)〔2014〕71號）；

《國務院關于開展農村承包土地的經營權和農民住房財產權抵押貸款試點的指導意見》（國發(fā)〔2015〕45號）；

《國務院關于引導農村土地經營權有序流轉發(fā)展農業(yè)適度規(guī)模經營的意見》（中辦發(fā)〔2014〕61號）。

3、標準

主要參照的標準如下：

DB32/T 2035-2012《產權交易服務規(guī)范》

DB34/T 1744.4-2012《公共資源交易市場服務標準體系 第4部分：產權轉讓》 GB/T 24421.1-2009《服務業(yè)組織標準化工作指南 第1部分：基本要求》； GB/T 24421.2-2009《服務業(yè)組織標準化工作指南 第2部分：標準體系》； GB/T 24421.4-2009《服務業(yè)組織標準化工作指南 第4部分：標準實施及評價》； GB/T 15624-2011《服務標準化工作指南》； GB/T 28222-2011《服務標準編寫通則》； GB/T 27922-2011《商品售后服務評價體系》。

4、其他規(guī)范性文件

主要參照的其他規(guī)范性文件如下：

《安徽省農村土地承包經營權流轉交易規(guī)則(試行)》； 《成都市農村土地承包經營權流轉市場交易規(guī)則（試行）》；

《武漢農村綜合產權交易所農村土地承包經營權流轉交易規(guī)則（試行）》； 《北京農村產權交易所農村土地流轉交易指南(試行)》； 《杭州農村綜合產權交易所 農村產權交易規(guī)則（試行）》； 《廣州農村產權交易所農村產權轉出項目操作規(guī)程（試行）》。

四、編制過程

2015年9月，《農村產權流轉交易服務標準前期研究》項目任務下達，組織項目組對標準任務進行分析研究，并成立了《農村產權流轉交易 土地經營權流轉交易服務規(guī)范》國家標準起草組，明確了任務要求，安排了工作進度；

2015年10月，標準起草組分工協作，收集相關文獻資料、政策文件、標準和數據，開始起草標準草案。

2015年11月，標準起草組先后赴安徽省農村產權交易所、安徽省農交所、安徽農業(yè)大學、安徽省農委、淮北市公共資源交易中心等單位開展調研。在此基礎上完成了《農村產權流轉交易 土地經營權流轉交易服務規(guī)范》工作組討論稿1稿。

2015年12月，在貴陽召開《農村產權流轉交易服務標準前期研究》項目研討會，各參與課題組對標準的主要內容和整體框架進行了探討。在此基礎上，完成了《農村產權流轉交易 土地經營權流轉交易服務規(guī)范》工作組討論稿2稿。

2015年12月，標準起草組赴成都農村產權交易所開展項目調研，對《農村產權流轉交易 土地經營權流轉交易服務規(guī)范》標準草案中的相關內容進行了詳細地研討。在此基礎上，完成了《農村產權流轉交易 土地經營權流轉交易服務規(guī)范》工作組討論稿3稿。

2016年1月，標準起草組先后到北京農村產權交易所、中國林業(yè)交易所、武漢農村綜合產權交易所、江南林業(yè)產權交易所等單位開展調研，對《農村產權流轉交易 土地經營權流轉交易服務規(guī)范》標準草案中的相關內容進行了詳細地研討。在此基礎上，完成了《農村產權流轉交易 土地經營權流轉交易服務規(guī)范》工作組討論稿4稿。

2016年1月25日，在福州召開《農村產權流轉交易服務標準前期研究》項目研討會，各參與課題組對標準的主要內容和整體框架進行了探討。在此基礎上，完成了《農村產權流轉交易 土地經營權流轉交易服務規(guī)范》工作組討論稿5稿。

2016年2月25日，在海南召開《農村產權流轉交易服務標準前期研究》項目研討會，各參與課題組對標準的全部內容進行了研討，并對《農村產權流轉交易 土地經營權流轉交易服務規(guī)范》標準草案進行修改和完善。

2016年9月22日，在合肥市組織有關單位和專家召開了標準討論會，對標準的具體指標、語言表達等內容進行了修改和完善，使標準的層次更加清晰、語言更加精煉。

2017年3月28日，標準起草組赴蕪湖市開展調研，并召開了調研會。來自蕪湖市質監(jiān)局、市發(fā)展改革委、市農委、安徽長江產權交易所等單位的專家參加了會議，并對標準草案進行了詳細地研討，同時結合蕪湖市的實際情況，提出了若干修改建議。

2017年11月14日，標準起草組赴長豐縣農村綜合產權交易服務中心調研縣級農村產權交易的流程和要求。

2018年4月26日，標準起草組赴黃山市黃山區(qū)農委調研黃山區(qū)農村產權交易監(jiān)督管理相關工作。

2018年6月30日，標準起草根據前期調研、專家研討，對標準的指標、具體條款表述進行了全面的梳理和完善，形成標準征求建議稿。

五、主要條款內容及說明

1、主要內容

本標準規(guī)定了農村產權交易服務的術語和定義、基本要求、服務要求、服務質量要求、服務監(jiān)督與評價等內容。

本標準適用于產權交易機構提供的農村產權交易服務。

2、主要條款說明（1）術語和定義

主要參照了GB/T 15624-2011《服務標準化工作指南》、《中華人民共和國農村土地承包法》、《中華人民共和國農村土地承包經營權證管理辦法》、《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國拍賣法》、《中華人民共和國招標投標法》、《國務院辦公廳關于引導農村產權流轉交易市場健康發(fā)展的意見》（國辦發(fā)〔2014〕71號）等文件的相關規(guī)定。

（2）基本要求

主要參照了《中華人民共和國農村土地承包法》、《中華人民共和國農村土地承包經營權證管理辦法》、《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國拍賣法》、《中華人民共和國招標投標法》、《國務院辦公廳關于引導農村產權流轉交易市場健康發(fā)展的意見》（國辦發(fā)〔2014〕71號）、《安徽省農村土地承包經營權流轉交易規(guī)則(試行)》、《成都市農村土地承包經營權流轉市場交易規(guī)則（試行）》、《武漢農村綜合產權交易所農村土地承包經營權流轉交易規(guī)則（試行）》、《北京農村產權交易所農村土地流轉交易指南(試行)》、《杭州農村綜合產權交易所 農村產權交易規(guī)則（試行）》、《廣州農村產權交易所農村產權轉出項目操作規(guī)程（試行）》以及各地出臺的“農村產權交易管理辦法”等文件的相關規(guī)定，并結合我國農村產權流轉交易的實際情況。

（3）服務要求

主要參照了GB/T 28222-2011《服務標準編寫通則》、GB/T 15624-2011《服務標準化工作指南》、《國務院辦公廳關于引導農村產權流轉交易市場健康發(fā)展的意見》（國辦發(fā)〔2014〕71號）、《安徽省農村土地承包經營權流轉交易規(guī)則(試行)》、《成都市農村土地承包經營權流轉市場交易規(guī)則（試行）》、《武漢農村綜合產權交易所農村土地承包經營權流轉交易規(guī)則（試行）》、《北京農村產權交易所農村土地流轉交易指南(試行)》、《杭州農村綜合產權交易所 農村產權交易規(guī)則（試行）》、《廣州農村產權交易所農村產權轉出項目操作規(guī)程（試行）》以及各地出臺的“農村產權交易管理辦法”等文件的相關規(guī)定，并結合我國農村產權流轉交易的實際情況。

（4）服務質量要求

主要參照了GB/T 27922-2011《商品售后服務評價體系》、GB/T 24421.4-2009《服務 業(yè)組織標準化工作指南 第4部分：標準實施及評價》等標準的相關規(guī)定。主要內容如下：

(1)服務場所的布局合理，標識清晰，環(huán)境整潔、衛(wèi)生。(2)服務中使用普通話，用語文明規(guī)范，儀表大方，禮貌待人。(3)公開承諾辦理時限，限時辦結，實行首問負責制。(4)建立“一站式”服務模式，提高工作效率。

(5)實現服務項目、服務流程、服務標準、收費標準等信息公開。(6)創(chuàng)新交易服務方式和管理模式，提高服務效率和服務質量。（5）服務監(jiān)督與評價

主要參照了GB/T 27922-2011《商品售后服務評價體系》、GB/T 24421.4-2009《服務業(yè)組織標準化工作指南 第4部分：標準實施及評價》等標準的相關規(guī)定。主要內容如下：

(1)制定交易機構服務監(jiān)督制度，定期開展服務滿意度調查和服務質量評議。(2)建立對交易服務機構服務質量反饋和投訴制度，公布投訴電話和網上投訴信箱，暢通監(jiān)督渠道。

(3)開展服務質量綜合評價和服務滿意度調查，定期公示考評結果，不斷提高服務質量和服務水平。

六、標準屬性的建議

本標準屬于基礎標準，建議作為推薦性國家標準。

標準起草組 2016年5月30日

第三篇：土地使用證明產權證明

證明

茲證明位于房屋產權歸所有，其使用、經營權已交付給其下屬單位出租使用管理。該場地建于年，至今尚未取得產權證明，已經竣工驗收合格，可以作為經營場地，不屬于違章建筑，無安全隱患。出租時間從 日至年月日，并同意租給（身份證號：）經營使用，由此產生的產權糾紛和房屋質量問題由我單位承擔。

特此證明

第四篇：關于土地產權的淺析

關于我國農村土地產權及其改進思路的淺談

【摘要】一提到農村土地產權我們不免想到農業(yè)，說到“農業(yè)”這個詞個是讓國家又愛又恨。說到愛是因為農業(yè)在我國發(fā)展初期為我國提供了大量的外匯儲備，為我國工業(yè)初期的發(fā)展提供了大量外匯資金，我國的工業(yè)因此而得到發(fā)展；說到恨是因為農業(yè)現在成了我國發(fā)展的一個難以解決的問題，中國是一個人口大國，但農民也是最多的。國家出臺了一系列的針對“三農”問題惠農政策，但效果卻不盡如人意。“三農”問題的根本是農村土地制度問題，農村的許多矛盾和問題都是由土地問題引起的。我國目前農村土地制度的產權關系還不明晰，在建立和完善市場經濟體制的過程中，內在缺陷不斷凸現。

關鍵詞：土地制度，改革，所有權

建國以來，我國農村土地產權制度經歷了數次變遷，其中，比較突出的是20世紀60年代初和80年代初的兩次變革。前者通過“自留地”、“拾邊地”以及部分開放集市貿易，給予農民對“集體化”的有限的退出權；后者通過家庭聯產承包責任制的推行，在農村形成了新的土地產權制度。農村土地產權改革的總趨勢是，以恢復農民地權為實質內容的制度變遷。但目前，在新農村建設和構建和諧社會的時代主題下，家庭聯產承包責任制存在的問題變凸顯了出來。

一、當前農村土地產權制度存在的問題

⑴、土地產權主體模糊

《土地管理法》第十條規(guī)定：“農民集體所有的土地依照法律屬于村農民集體所有的，由村集體經濟組織或者村民委員會經營、管理”，從法律條文上看農村土地集體所有權界限十分清楚，然而事實上，我國農村集體土地所有權主體是不明確的，產權是虛置的，對所有權權能的實際支配權掌權在基層政府和村民委員會的手中。尚未賦予農民（農戶）對土地控制持有層面的土地產權，而僅賦予利用層面并且?guī)в袀鶛嘈再|的承包經營權，農民擁有的只是土地的使用權，這就導致農民在土地產權主體上的虛置。同時，我國憲法、土地管理法、農村土地承包法雖然都明確規(guī)定了農地實行集體公有產權，并實行農戶承包經營制度，但按現行體制，“集體”分為三級，即鄉(xiāng)、村、組，“集體”究竟屬于哪一級，各級權利如何分配，法律沒有明確，土地產權主體多元化，事實上就是產權主體虛置化。

⑵、使用權不穩(wěn)定

現行土地產權關系是一種契約關系，但這種關系是非市場形成的，具有強烈的行政性，缺乏市場機制下財產運轉的自我穩(wěn)定性和安全穩(wěn)定的使用權。由于國家對土地的“小調”、“大調”，耕地數量和質量都不穩(wěn)定。我國約有3/4的土地規(guī)模變化與全村范圍的土地再分配有關,土地承包合同到期、家庭分立以及村莊適應農戶人口增長等因素構成另外1/4的變化。不穩(wěn)定的使用權通常伴隨著高頻率的土地再分配,村里土地再分配的次數越多,農民失去某一塊土地的可能性越大,這也就加大了使用權的不穩(wěn)定性,因而增加了農民對土地使用的不確定性。

⑶、處置權殘缺

土地所有者無權買賣、抵押、饋贈土地，無權改變土地的用途，國家用行政手段嚴格控制著農地所有權的流轉。國家規(guī)定城市土地歸國有，農村土地歸集體所有，但實際上由于土地產權的主體模糊，農村土地產權雖然屬于農村集體，但集體卻無權進行交易處置。農村集體經濟組織不能直接將農地所有權和使用權進行出讓，而必須先征歸國有，然后再由政府將其轉讓，期間土地利益分流問題極其突出。

⑷、收益權受限

土地收益具體是指土地的收獲物、土地本身增值或貶值、土地轉讓、轉租所獲得的益處等。收益權的完全與否,依賴于各種土地合約的條款、土地制度、法律制度及其非正式制度的限制。由于我國農地的產權關系模糊導致了村鎮(zhèn)干部的“尋租”行為嚴重,農民應得權益得不到合法保障,增加了農民的負擔。雖然家庭聯產承包責任制規(guī)定:“交夠國家的,留夠集體的,剩余是自己的”,但執(zhí)行起來卻是一種模糊的土地收益權分配方案,因為標準的制定是實現農民收益的關鍵環(huán)節(jié)，而這一環(huán)節(jié)中農民幾乎沒有話語權，“尋租”等問題在標準制定和執(zhí)行中必然會產生。

⑸、流轉困難

在所有權和使用權相分離的情況下，土地使用權價值的高低取決于承租人租期的長短，租期越長，土地的使用權價值越大，租期越短，土地的使用權價值越低。我國農地承包期限不過二三十年，土地的使用權價值較低，由此導致土地交易的低收益，抑制了農民流轉土地的積極性；由于農民的土地經營權不完整，集體組織有可能隨時對所轄土地經營權進行分配調整甚至回收，由此導致農戶之間的土地流轉契約缺乏穩(wěn)定性，土地流轉的交易成本十分高昂。

此外，現行的土地產權制度還有其他一些缺陷，例如：土地分散經營，難以獲得規(guī)模效益；農產品供給層次低，難以獲得市場優(yōu)勢；農村土地與城市土地權利不平等等。這里就不再過多贅述了。

二、農村土地制度的改革思考

土地是農民安身立命之本。上述種種缺陷表明，現有的土地制度已經嚴重阻礙了土地作為一種資本要素的市場流動，浪費了稀缺的耕地資源，阻礙了農民土地財產權益的實現。必須改革現有的土地制度是毋庸置疑的事情了。但究竟如何改革才能真正的讓農民受益呢?筆者認為土改要讓農民從中收益要做到以下幾個方面。

⑴明確產權，確立農民的土地產權主體地位。在國家所有的惠農政策及土改中首先要做到的就是保障每個農民的土地所有權。小農生產者非常依戀于他的土地，這點與他內在的自尊心和擺脫壓迫尋求自由的愿望是緊密相連的。當小農生產者被剝奪了土地或因債務累計而日漸貧困時，受到損害的不僅是他的物質生活，而且更重要的是他的自我意識及他對于改善自己和家庭生活狀況的希望可能也將就此破滅。因此，土地稀缺性的增強和土地價值的提升，以及農民對土地利益的要求需要進一步明確農民同土地之間的權利關系，確立農民的土地產權主體地位。這就是要從根本上解決農民在土地上的收益權的保護問題。當前，深化土地產權制度改革無疑是解決問題的核心。

⑵強化農村土地承包權，弱化集體所有權。堅持土地集體所有制，在現有制度框架內，進一步弱化集體所有權，強化農戶承包權，把占有、使用、收益和處分權都給農戶，農戶成為實在的而不是名義上的土地主人。即土地使用權物權化、長期化，弱化集體所有權，強化農民的承包經營權。在形式上，應該以“農民土地使用權”這一具有現代產權色彩的概念代替“承包經營權”這一債權特點明顯的概念，并以法定的形式確立我國農民土地使用權的物權性質，明確土地使用權的內容。社會主義公共財產神圣不可侵犯，農民土地使用權作為私人財產，其權利也是神圣不可侵犯的。使用權可以說是準所有權。它包涵承包權、使用權(經營權)、抵押權、入股權、轉讓權等多種權利，這些權利在立法時將界定清楚形成法律依據。

⑶建立農村社會保障體系，妥善安置失地農民。

目前，土地對于我國農民具有雙重功能，既是農民最重要的生產資料，也是農民最基本的生活保障。隨著越來越多的農地被征用，大量的農民將失去土地，建立農村社會保障體系可以弱化和部分替代土地的保障功能，促進土地流轉，同時這也是消除城鄉(xiāng)差別，實現社會公正的內在要求。

農民失去土地以后，就面臨再就業(yè)的問題，對此必須給予妥善安置，以保障失地農民的生存權。要改革貨幣補償安置辦法，一方面要創(chuàng)造就業(yè)條件，鼓勵多渠道就業(yè)；另一方面要拓寬安置渠道，實行以市場為導向的多種途徑安置。

三、總結

農村土地產權制度改革的最終目標指向是以恢復農民地權為實質內容的制度變遷。它是一個綜合的農業(yè)改革，因此必須進行配套的服務、加強減少農業(yè)風險的制度建設。當前，農村土地產權制度的改革的核心內容主要是把土地承包權賦予真正的物權屬性，這樣可以在土地集體所有制的前提下賦予農戶以土地經濟所有權，集體合作經濟組織保留對土地的終極所有權，并通過一定的收益權來體現。農戶擁有對土地的占有、收益、使用和有條件的處置權。

①《建國以來我國農村土地產權制度的變遷軌跡和創(chuàng)新思考》作者：羅夫永 柯娟麗

②《新制度經濟學》，賀衛(wèi)、伍山林主編，機械工業(yè)出版社，2003；

③《我國農地產權現狀及其完善》，王興中，《農村經濟》2003年第2期

④《完善農業(yè)經營制度關鍵在于農地產權制度改革》，于金富，《當代經濟研究》，2003年第7期

第五篇：村衛(wèi)生室產權證明書范文

村委無償提供土地

村衛(wèi)生室產權證明書

**村衛(wèi)生室于年月日竣工，地址位于***市**縣**鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）**村，建筑面積為平方米，內部設置有診斷室、治療室、觀察室、藥房等用房，該村衛(wèi)生室為公益性、非營利性醫(yī)療機構，建設后衛(wèi)生所的房屋所有權應歸**所有，由***衛(wèi)生院長期管理和使用，特此證明。

**鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府**村委會

**鄉(xiāng)鎮(zhèn)衛(wèi)生院

（單位蓋章）

**年**月**日

村民小組無償提供土地

村衛(wèi)生室產權證明書

**村衛(wèi)生室于年月日竣工，地址位于***市**縣**鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）**村，建筑面積為平方米，內部設置有診斷室、治療室、觀察室、藥房等用房，該村衛(wèi)生室為公益性、非營利性醫(yī)療機構，建設后衛(wèi)生所的房屋所有權應歸**所有，由***衛(wèi)生院長期管理和使用，特此證明。

**鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府**村委會

**鄉(xiāng)鎮(zhèn)衛(wèi)生院村民小組

（單位蓋章）

**年**月**日

村醫(yī)無償提供土地

村衛(wèi)生室產權證明書

**村衛(wèi)生室于年月日竣工，地址位于***市**縣**鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）**村，建筑面積為平方米，內部設置有診斷室、治療室、觀察室、藥房等用房，該村衛(wèi)生室為公益性、非營利性醫(yī)療機構，因村委沒有能無償提供土地建設村衛(wèi)生所，只能由村醫(yī)無償提供建設用地，建設后衛(wèi)生所的房屋所有權應歸**所有，由***衛(wèi)生院長期管理和使用，特此證明。

**鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府**村委會

**鄉(xiāng)鎮(zhèn)衛(wèi)生院**村民小組***（私人夫婦）

（單位蓋章）

**年**月**日

學校無償提供房屋改建

村衛(wèi)生室產權證明書

**村衛(wèi)生室于年月日竣工，地址位于***市**縣**鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）**村，建筑面積為平方米，內部設置有診斷室、治療室、觀察室、藥房等用房，該村衛(wèi)生室為公益性、非營利性醫(yī)療機構，建設后衛(wèi)生所的房屋所有權應歸**學校所有，由***衛(wèi)生院長期管理和使用，特此證明。

**鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府**村委會

***教育局**學校

**鄉(xiāng)鎮(zhèn)衛(wèi)生院

（單位蓋章）

**年**月**日