第一篇：最高法院關于審理土地承包糾紛案件司法解釋解讀

最高法院關于審理土地承包糾紛案件司法解釋解讀

2005年07月30日 15:17

倪曉

最高人民法院昨天發(fā)布了《關于審理涉及農(nóng)村土地承包糾紛案件適用法律問題的解釋》，并將于今年9月1日起施行?！督忉尅返墓际┬?，對依法保護廣大農(nóng)民依法享有的土地承包權益，規(guī)范人民法院審理相關糾紛案件的司法實踐，具有十分重要的意義。為此，最高人民法院副院長黃松有接受本報記者采訪，就《解釋》的內容進行權威解讀。

應予受理的五種情形

農(nóng)村土地承包法公布實施后，如何確定涉及農(nóng)村土地承包糾紛案件的受理范圍問題日益凸顯。對農(nóng)民已經(jīng)取得土地承包經(jīng)營權后，因其承包經(jīng)營權被侵害而提起的民事訴訟，《解釋》規(guī)定人民法院應當依法予以受理。其中包括：農(nóng)村土地承包合同糾紛、土地承包經(jīng)營權侵權糾紛、土地承包經(jīng)營權流轉糾紛、土地承包經(jīng)營權繼承等糾紛案件。此外，對承包地征收補償費用分配引起的爭議，因其同樣屬于平等民事主體之間的糾紛，人民法院也應當依法予以受理。

土地承包經(jīng)營權屬于物權

《解釋》第六條規(guī)定，對涉及發(fā)包方違法收回、調整承包地，或者承包方棄耕撂荒承包地的糾紛，按照不同情形，分別處理。該規(guī)定的基本考慮是：農(nóng)民通過家庭承包方式依法取得的土地承包經(jīng)營權是其安身立命的根本，其權利性質應屬于物權，這也是農(nóng)村土地承包法的立法重點所在。違法收回、調整承包地是對物權的侵害，土地承包經(jīng)營權人有權基于物權人的地位尋求法律保護，要求返還承包地。不論侵權人是否已將該承包地與他人另行建立了承包合同關系，土地承包經(jīng)營權人要求返還承包地的，均應予以支持。此外，承包方棄耕撂荒承包地有其深刻復雜的背景，農(nóng)村土地承包法對發(fā)包方收回承包地做了嚴格的限定，并未規(guī)定此種情形下發(fā)包方可以收回承包地。從維護土地承包經(jīng)營權人利益的考慮出發(fā)，棄耕撂荒承包地的承包方要求返還承包地的訴訟請求，亦應予以支持。

無法定理由發(fā)包方不得干涉承包方流轉土地自主權

農(nóng)村土地承包法第三十七條規(guī)定，承包方采取轉讓方式流轉土地承包經(jīng)營權的，應當經(jīng)發(fā)包方同意。因此，實踐中不少人認為，只要未經(jīng)發(fā)包方同意，承包方與他人訂立的土地承包經(jīng)營權轉讓合同即為無效。農(nóng)村土地承包法做此規(guī)定的目的，并不是要限制土地承包經(jīng)營權人的流轉自主權，而是為了更加充分地保護承包方的權益。因為土地承包經(jīng)營權對農(nóng)民而言至關重要，一旦轉讓，在承包期內就無法再行取得土地承包經(jīng)營權。但更應看到的是，不能在無法定理由的情況下，干涉土地承包經(jīng)營權人依法享有的土地承包經(jīng)營權流轉自主權?；诖朔N考慮，《解釋》 1

第十三條后段規(guī)定，發(fā)包方無法定理由不同意或者拖延表態(tài)的，不影響土地承包經(jīng)營權轉讓合同的效力?！督忉尅穼嶋H是運用了立法目的解釋的方法論，其規(guī)定與農(nóng)村土地承包法的立法目的是一致的。

以土地承包經(jīng)營權設定抵押無效

農(nóng)村土地承包法對家庭承包方是否可以采取抵押方式流轉其土地承包經(jīng)營權確實未作明確規(guī)定。但抵押權作為擔保物權，依物權法定原理，抵押擔保物的范圍亦應遵從法定。土地承包經(jīng)營權在性質上實為集體土地使用權，根據(jù)擔保法第三十七條第(二)項和第三十四條第(五)項規(guī)定，除了依法經(jīng)發(fā)包方同意抵押的“四荒”等荒地的土地使用權外，集體土地使用權不得抵押。其本意在于，以土地承包經(jīng)營權設定抵押權，在抵押權實現(xiàn)時將有可能導致土地承包經(jīng)營權人喪失這項極為重要的權利，從而淪為失地農(nóng)民，成為嚴重的社會問題。因此，《解釋》第十五條規(guī)定：承包方以其土地承包經(jīng)營權進行抵押或者抵償債務的，應當認定無效。

按公平原則處理無法預料的重大變化

在中央出臺一系列惠農(nóng)政策措施之前，土地承包經(jīng)營權的流轉有很多為零流轉費或者負流轉費(俗稱“倒貼皮”、“倒貼水”)。隨著農(nóng)業(yè)稅減免力度加大、進程加快以及農(nóng)業(yè)補貼政策的貫徹落實，繼續(xù)履行原來的約定，在當事人之間無疑造成了顯失公平的結果。而這是由于國家農(nóng)業(yè)基本政策的重大調整所致。對于流轉合同而言，屬于訂立當時的基礎或者環(huán)境，因不可歸責于當事人的事由發(fā)生的非當初所能預料的變更。此類糾紛在今后一段時期內極有可能大幅度增長。如果不確立一定的協(xié)調原則，農(nóng)民的基本權利就有可能得不到保護。情事變更原則的制度功能，可以為此問題的解決提供有益的參考價值。盡管相關爭論歷來存在，但我們認為，在這一類糾紛中借鑒情事變更原則的制度機理是可行的。因此，《解釋》第十六條規(guī)定：因承包方不收取流轉價款或者向對方支付費用的約定產(chǎn)生糾紛，當事人協(xié)商變更無法達成一致，且繼續(xù)履行又顯失公平的，人民法院可以根據(jù)發(fā)生變更的客觀情況，按照公平原則處理。不過，在適用該條規(guī)定的時候，必須嚴格掌握。要看糾紛產(chǎn)生的原因是什么、原約定是否造成當事人間權利義務顯失平衡的結果等。不能動輒變更當事人的約定，踐踏合同的嚴肅性。

一地數(shù)包糾紛中經(jīng)營權歸依法登記方

一地數(shù)包是指，發(fā)包方就同一土地與他人訂立兩份以上承包合同的情況。我們認為，如果土地承包經(jīng)營權人將其權利依法登記，則該權利具有了法定的公示方式。農(nóng)村土地承包法第四十九條已經(jīng)賦予依法登記取得土地承包經(jīng)營權證等證書的其他方式承包土地經(jīng)營權，以相應的物權效力。因此，《解釋》第二十條首先從權利性質方面區(qū)分，如果一方已經(jīng)依法登記，則該人享有的是一種物權性質的權利。其他未進行依法登記的僅為合同權利人，在性質上屬于債權。兩者相較，前者優(yōu)先。如果均未依法登記，則兩者權利性質同屬債權，應依承包合同生效的時間先后確定。如根據(jù)以上方法仍不能確定，則依據(jù)合法占有使用承包地的事實確定土地承包經(jīng)營權的歸屬。為避免造成惡意搶占帶來的消極后果，《解釋》第二十條還規(guī)定，已經(jīng)發(fā)生爭議的，在爭議解決前的強行先占不得作為確定土地承包經(jīng)營權的依據(jù)。需特

2別說明的是，《解釋》之所以未將取得土地承包經(jīng)營權證等證書作為確定土地承包經(jīng)營權權利屬性的依據(jù)，主要是基于兩個考慮：

1、從法律上講，依法在登記機關進行登記，即已完備了物權法意義上的公示，只有依法登記才具有物權公示的實質意義；

2、從調研情況看，確權發(fā)證的工作在個別地方還有待加強。

集體經(jīng)濟組織成員可以請求支付土地補償費

此類糾紛主要集中在城鎮(zhèn)邊緣建設用地需求較大、征地較為頻繁的地區(qū)。與其他涉農(nóng)糾紛相比，其往往涉及農(nóng)民的根本利益，具有矛盾激烈、難于化解的特點。目前，由此引發(fā)的涉訴信訪已經(jīng)在整個涉農(nóng)信訪中占有相當大的比重。承包地征收補償費用包括土地補償費、安置補助費及地上附著物和青苗補償費三個部分。《解釋》第二十二條至第二十四條規(guī)定的基本內容和考慮是：

1、地上附著物和青苗補償費是對被征地農(nóng)戶財產(chǎn)損失的補償，理應支付給承包方；

2、安置補助費是對被征地農(nóng)戶喪失土地承包經(jīng)營權的補償，只要該農(nóng)戶放棄統(tǒng)一安置，該筆費用亦應支付給他；

3、土地補償費系對集體土地所有權喪失的補償，其分配主體應當是征地補償安置方案確定時所有具有本集體經(jīng)濟組織成員資格的人，這也是成員自益權的體現(xiàn)。

考慮到土地補償費分配機制的改革趨勢，為使《解釋》的規(guī)定能夠與日后新出臺的相關規(guī)范性文件銜接，《解釋》第二十四條后段另作了特別規(guī)定，即已報全國人大常委會、國務院備案的地方性法規(guī)、自治條例和單行條例、地方政府規(guī)章對土地補償費在農(nóng)村集體經(jīng)濟組織內部的分配辦法另有規(guī)定的除外。

農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員資格問題應有立法解釋

最高人民法院審判委員會對《解釋》稿進行討論后認為：農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員資格問題事關廣大農(nóng)民的基本民事權利，屬于立法法第四十二條第(一)項規(guī)定的情形，其法律解釋權在全國人大常委會，不宜通過司法解釋對此重大事項進行規(guī)定。因此，應當根據(jù)立法法第四十三條規(guī)定，就農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員資格問題，建議全國人大常委會作出立法解釋或者相關規(guī)定。

第二篇：最高法院就審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件司法解釋答記者問

最高法院就審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件司法解釋答記者問

妥處房屋租賃糾紛 促進市場健康發(fā)展

——最高人民法院民一庭負責人就《關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件

具體應用法律若干問題的解釋》答記者問

來源：人民法院報

記者：劉 嵐

最高人民法院《關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《解釋》）2009年9月1日正式施行。最高人民法院民一庭負責人近日就相關話題回答了本報記者提問。

據(jù)這位負責人介紹，在我國經(jīng)濟高速發(fā)展和住房制度改革日益深化的推動下，房屋租賃經(jīng)營方式日益普遍，房屋租賃業(yè)迅猛發(fā)展，涌現(xiàn)出許多新情況、新問題，并形成訴訟進入司法領域。近年來，人民法院受理的房屋租賃合同糾紛案件日益增多。由于相關法律規(guī)范比較原則，人民法院在審理房屋租賃合同糾紛案件中面臨很多具體適用法律的難點問題。為統(tǒng)一法律適用，指導各級人民法院及時公正審理房屋租賃合同糾紛案件，促進房屋租賃市場的健康發(fā)展，最高人民法院于2006年9月著手《解釋》（征求意見稿）的起草和調研工作。

房屋租賃主要包括居住用房的租賃和經(jīng)營用房的租賃。居住用房是人類生存的基本物質條件，經(jīng)營用房是人類從事生產(chǎn)經(jīng)營的必要生產(chǎn)資料，因此，房屋租賃與國家利益、社會公共利益和廣大人民群眾的切身利益息息相關，亦與社會的和諧穩(wěn)定、經(jīng)濟的平穩(wěn)發(fā)展息息相關。最高人民法院從“保增長、保民生、保穩(wěn)定”的全局工作出發(fā)，高度重視該部司法解釋的起草工作，確定以落實科學發(fā)展觀和司法為民作為指導思想，嚴循立法精神，重視調查研究，強化起草內容的針對性和可操作性。其間，起草小組多次奔赴全國各地調研，廣泛征求各方意見。在反復研究討論的基礎上，《解釋》經(jīng)最高人民法院審判委員會第1469次會議研究通過。

明確租賃合同無效的范圍

問：《解釋》在合同效力的認定上，是如何體現(xiàn)促進房屋租賃市場發(fā)展和維護穩(wěn)定的房屋租賃交易秩序這一目標的？

答：合同效力的認定對促進房屋租賃市場發(fā)展，維護房屋租賃市場交易秩序穩(wěn)定意義重大。《解釋》在準確判斷相關法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定是否為效力性強制性規(guī)定基礎上，確定了認定合同效力的原則：一是限定無效合同的范圍。《解釋》僅將違法建筑物租賃合同、轉租期限超過承租人剩余租賃期限的合同、未經(jīng)出租人同意的轉租合同認定為無效。在違法建筑物范圍認定上，確定未取得建設工程規(guī)劃許可證或者未按照建設工程規(guī)劃許可證規(guī)定建設的房屋，未經(jīng)批準或者未按照批準內容建設的臨時建筑，超過批準使用期限的臨時建筑為違法建筑。二是對欠缺生效條件合同效力的處理上，采取了補救性的措施，即當事人只要在一審法庭辯論終結前，取得了法律、行政法規(guī)規(guī)定的條件，不存在合同法第五十二條規(guī)定的無效情形，就認定合同有效。《解釋》在遵循法律規(guī)定精神的基礎上，采用寬嚴適當?shù)脑瓌t，確定合同效力，目的就是在盡量維持合同效力的基礎上，促進社會資源的有效利用，保障房屋租賃市場的健康發(fā)展。

問：《解釋》規(guī)定合同被認定無效后，承租人要支付房屋占有使用費，是將無效合同按照有效處理嗎？為什么參照合同約定的租金標準確定占有使用費？

答：這種理解是錯誤的。合同無效后，承租人支付占有房屋期間的使用費，是返還依無效合同取得的財產(chǎn)的一種方式，并不是按照合同履行支付的租金。依照無效合同的處理原則，承租人應返還依無效合同取得的財產(chǎn)，包括占有租賃的房屋和實際占有房屋所獲取的占有利益。占有利益為無形財產(chǎn)，承租人只能采用折價補償?shù)姆绞剑粗Ц斗课菔褂觅M予以返還。

對于房屋使用費按照何種標準確定，實踐中做法很多。合同約定的租金標準，與合同簽訂時的市場行情相符，易于雙方當事人認可，且標準明確，有利于人民法院判斷掌握，亦可避免采用評估方式確定房屋使用費，加重當事人訴訟成本，延長案件審理期間的弊端?？紤]到實踐中存在因房屋質量問題或其他原因影響承租人使用房屋的情形，完全參照合同約定的租金標準確定承租人支付使用費可能與其獲取的占有利益不符，有失公平，本條規(guī)定“當事人請求參照合同約定的租金標準支付房屋占有使用費的，人民法院一般應予支持?！睂⑹欠裰С值牟昧繖嘟挥扇嗣穹ㄔ海鶕?jù)承租人對房屋的實際使用狀況確定是否參照、如何參照合同約定的租金標準確定占有使用費。

適用不同民法理論處理裝飾裝修問題

問：房屋租賃合同糾紛案件中裝飾裝修的處理，一直是司法審判中的熱點和難點問題，《解釋》對此問題是如何規(guī)定的？

答：裝飾裝修的處理涉及到債權和物權兩大領域，關涉添附制度、不當?shù)美让穹ɡ碚?，該類案件的處理在理論界及審判實務界均引起高度關注。《解釋》在吸收各級人民法院和學術界意見基礎上，確立了處理此類糾紛的規(guī)則：承租人擅自進行裝飾裝修，構成侵權，承擔侵權責任；承租人經(jīng)同意裝飾裝修，區(qū)分情況適用不同的處理原則，一是對附合和未形成附合的裝飾裝修物分別適用不同的處理規(guī)則。未形成附合的裝飾裝修物，承租人作為所有權人享有處分權；已形成附合的裝飾裝修物區(qū)分合同無效、合同有效解除、合同履行期限屆滿情形，適用不同的處理規(guī)則。二是出租人是否對承租人的裝飾裝修進行補償，如何補償，要區(qū)分不同情況。合同無效時，出租人同意利用的裝飾裝修，基于不當?shù)美麑Τ凶馊诉M行補償；不同意利用的，裝飾裝修的現(xiàn)值損失作為無效合同的損失，由雙方按照過錯承擔；合同解除，由導致合同解除的違約方承擔裝飾裝修殘值損失。在雙方均無過錯情形下，由雙方依照公平原則分擔裝飾裝修殘值損失；需要注意的是，合同解除時，如果出租人同意利用承租人裝飾裝修的，仍需基于不當?shù)美麑Τ凶馊擞枰匝a償；合同履行期間屆滿，出租人取得附合裝飾裝修物無需補償。

問：《解釋》就附合裝飾裝修的處理出現(xiàn)“現(xiàn)值損失”和“殘值損失”兩個名詞，如何理解和區(qū)分這兩種損失。

答：一直以來，各地人民法院對附合裝飾裝修損失的認定，方法多樣，標準不同，統(tǒng)一這一問題的法律適用，對司法審判意義重大?！督忉尅犯鶕?jù)有效合同和無效合同的不同法律效果，對裝飾裝修損失采用了現(xiàn)值損失和殘值損失兩種不同的標準。現(xiàn)值損失是指合同被認定無效時，裝飾裝修的現(xiàn)存價值。在合同無效場合，承租人通常已經(jīng)占用使用租賃房屋一段時間，其在此期間享有的裝飾裝修利益，不應再列入合同無效的損失范圍。殘值損失是指在合同解除時，裝飾裝修的剩余“價值”，這一“價值”的確定是以合同解除時裝飾裝修的現(xiàn)值為基礎，且不能低于合同履行期間攤銷的裝飾裝修費用?！督忉尅芬勒兆赓U合同的權利義務內容、行業(yè)慣例、交易習慣，規(guī)定在雙方當事人無約定情形下，承租人的附合裝飾裝修費用應當在租賃期內攤銷完畢，出租人無需補償。按照這一規(guī)定，合同履行期間已經(jīng)攤銷的裝飾裝修費用，不應列入合同解除的損失范圍。如裝飾裝修造價60萬元，租期5年，則60萬元造價攤銷在租期內，每年平均攤銷12萬元。合同履行三年后解除，按照評估價值，裝飾裝修現(xiàn)值為30萬元，但按照租期內攤銷價計算，三年攤銷費用為36萬元。則殘值應當按照攤銷費用確定為36萬元。如果裝飾裝修現(xiàn)值高于攤銷的造價費用，則應當按照裝飾裝修的現(xiàn)值來確定殘值。

依法保護承租人的優(yōu)先購買權

問：《解釋》規(guī)定承租人優(yōu)先購買權受侵害時，無權主張認定出租人與第三人簽訂的買賣合同無效，是基于何種考慮？

答：首先需要明確，《解釋》規(guī)定的是“承租人不能以出租人侵害其優(yōu)先購買權為由，請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效”，而不是規(guī)定在何種情形下，承租人均不得主張認定出租人與第三人簽訂的買賣合同無效。

優(yōu)先購買權糾紛一直是審判實踐中的難點問題。承租人優(yōu)先購買權性質的認定，是解決該難點首要面臨的問題。2007年10月1日施行的物權法，并未將優(yōu)先購買權規(guī)定為物權，該權利因此不具有“對世性”權利。最高人民法院廢止了《〈民法通則〉適用意見》第118條規(guī)定，就是基于該條規(guī)定與物權法規(guī)定相沖突。本《解釋》遵循法律規(guī)定精神，將承租人優(yōu)先購買權定性還原為債權，規(guī)定承租人不能以出租人侵害其優(yōu)先購買權為由，請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效。該項規(guī)定并不妨礙出租人與第三人惡意串通簽訂買賣合同損害承租人優(yōu)先購買權時，承租人依照民法通則第五十八條第一款第（四）項規(guī)定和合同法第五十二條第（二）項規(guī)定，主張認定出租人與第三人簽訂的買賣合同無效。

問：出租人出租房屋上設立抵押權的情況在房屋租賃中時有發(fā)生，《解釋》對抵押權人行使抵押權時承租人優(yōu)先購買權的保護是如何規(guī)定的？

答：從權力的設置目的看，抵押權是從抵押物的交換價值優(yōu)先受償，其追求的是抵押物的交換價值，不要求轉移抵押物的占有，亦不享有對抵押物的處分權。優(yōu)先購買權是優(yōu)先購買租賃房屋的權力，并以同等條件為權力行使的必備要件。上述兩種權利從設置目的上看，行使時不會發(fā)生沖突。抵押權人與出租人協(xié)商折價、變賣或者拍賣抵押房屋實現(xiàn)抵押權時，屬于出租人出賣房屋的方式，承租人以同等條件優(yōu)先購買抵押的租賃房屋，不會影響抵押權人實現(xiàn)債權，不論抵押權設立在租賃合同成立前或后，均不會與抵押人實現(xiàn)抵押權發(fā)生沖突。因此，解釋依照抵押權與承租人優(yōu)先購買權立法目的不同，規(guī)定出租人與抵押權人協(xié)議折價、變賣租賃房屋償還債務，或者拍賣房屋時，依法保護承租人的優(yōu)先購買權。出租人以其他方式出賣房屋時，應當采取同樣的規(guī)則保護承租人的優(yōu)先購買權。當然，承租人主張優(yōu)先購買房屋時，人民法院應當考慮以下兩方面的問題，一是承租人應當具有讓出租人信賴的履約能力，如責令承租人以交付押金或者定金等方式提供履約擔保，使出租人信賴其履約能力，以避免人民法院支持承租人購買房屋的主張后，因承租人缺乏履約能力導致合同無法履行，損害出租人利益。二是依照權利義務對等原則，承租人的優(yōu)先購買權亦應當在合理期限內主張，在出租人履行通知義務后，承租人應當在15日內明確表示是否行使優(yōu)先購買權；出租人沒有履行通知義務的，承租人可在知道或者應當知道出租人出賣房屋之日起一年內主張，超過合理期限的，人民法院不應予以支持。

問：按照《解釋》規(guī)定，是否只要出租人出賣租賃房屋，承租人就可主張優(yōu)先購買房屋？

答：這種理解是錯誤的?！督忉尅返?4條規(guī)定了承租人優(yōu)先購買權行使的四種例外情形：

（一）房屋共有人行使優(yōu)先購買權的。法律設定共有人具有優(yōu)先購買權，宗旨是簡化物權關系，維護共有關系的穩(wěn)定性，充分發(fā)揮物的用益價值，而承租人優(yōu)先購買權主要是維護使用關系的穩(wěn)定性，從利益衡量的角度考量，應當優(yōu)先保護共有人的購買權。

（二）出租人將房屋出賣給近親屬情形。我國是靠親情和人情為紐帶聯(lián)系起來的熟人社會，人們在經(jīng)濟交往中，親情關系往往是交換價值確定的重要考慮因素，具有濃厚的人身色彩，與純粹的買賣關系終究有所不同?！督忉尅妨⒆銍?，將出租人出賣房屋給近親屬的情況，列為出租人出售房屋的特別方式，排除承租人優(yōu)先購買權。這一規(guī)定有利于促進家庭和睦和社會穩(wěn)定，符合構建和諧社會的重大歷史任務要求。

（三）出租人履行告知義務后，承租人在15日內未明確表示愿意購買的。本項是對合同法第二百三十條規(guī)定的進一步細化。從權利義務對等的角度分析，承租人在合理期限內行使優(yōu)先購買權，亦應為承租人優(yōu)先購買權的內容。如果承租人不及時行使優(yōu)先購買權，將導致出租人所有者權益受到損害。在房屋交易市場價格波動加大的情況下，這種損害更為明顯。因此，本項將承租人接到通知后15日，作為行使優(yōu)先購買權的合理期限，逾期視為承租人放棄優(yōu)先購買權。

（四）購買房屋的第三人出于善意并已辦理登記手續(xù)的。物權法第一百零六條規(guī)定了善意取得制度，即受讓人以財產(chǎn)所有權轉移為目的，善意、對價受讓且占有該財產(chǎn)，即使出讓人無處分權，受讓人仍可取得轉讓物的所有權。根據(jù)“舉重以明輕”的民法解釋原則，在第三人善意購買出租房屋，并辦理登記手續(xù)情形下，可以對抗承租人優(yōu)先購買房屋的主張。

【背景】

司法解釋適用范圍

《解釋》將適用范圍確定為城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件，是基于何種考慮？

最高人民法院民一庭負責人告訴記者，按照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關規(guī)劃區(qū)域的規(guī)定，我國現(xiàn)有房屋可分為城市規(guī)劃區(qū)、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)、鄉(xiāng)規(guī)劃區(qū)、村莊規(guī)劃區(qū)范圍內的房屋?！督忉尅窞楸硎龊喚?，將城市規(guī)劃區(qū)、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內的房屋統(tǒng)稱為城鎮(zhèn)房屋。城鎮(zhèn)房屋建設規(guī)模大，房屋性質多樣，用途廣泛。其開發(fā)、建設、交付使用受到城市房地產(chǎn)管理法、城鄉(xiāng)規(guī)劃法、建筑法、消防法等法律和行政法規(guī)強制性規(guī)范的調整。

如建筑法規(guī)定，限額以上的工程應當向工程所在地縣級以上人民政府建設行政主管部門申請領取施工許可證。該類工程按照消防法的規(guī)定，屬于按照國家工程建筑消防技術標準需要進行消防設計的建筑工程。上述工程未經(jīng)竣工驗收，不得交付使用。而鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內的房屋因建設規(guī)模小，達不到適用上述法律、行政法規(guī)強制性規(guī)范的標準，在房屋建設、使用條件上的強制性法律規(guī)定較少。同時，由于城鎮(zhèn)房屋和鄉(xiāng)村房屋租賃經(jīng)營活躍程度不同，租賃交易規(guī)則和租賃糾紛產(chǎn)生的原因亦有很大不同。從數(shù)量上看，鄉(xiāng)村房屋租賃合同糾紛數(shù)量較少。為解決審判實踐中的突出問題，我們確定本司法解釋的適用范圍為城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件。

隨著我國城市化和城鄉(xiāng)一體化進程的快速推進，一部分經(jīng)濟比較發(fā)達的鄉(xiāng)村和城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)周邊的鄉(xiāng)村，房屋建設規(guī)模擴大、房屋使用性質多樣、租賃經(jīng)營日益活躍，與城鎮(zhèn)房屋租賃在適用法律和采用的交易規(guī)則方面已沒有區(qū)別。為滿足這部分鄉(xiāng)村房屋租賃合同糾紛案件審判的需要，《解釋》規(guī)定：“鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內的房屋租賃合同糾紛案件，可以參照本解釋處理。但法律另有規(guī)定的，適用其規(guī)定?！?/p>

承租人依照國家福利政策承租的公有住房、廉租住房、經(jīng)濟適用房，具有社會福利性和保障性，其租賃關系不屬于完全的民事法律行為，有關合同糾紛不適用本《解釋》。

第三篇：包頭市中級人民法院關于審理農(nóng)村牧區(qū)土地承包糾紛案件

《包頭市中級人民法院關于審理農(nóng)村牧區(qū)土地承包糾紛案件》

按照十七屆三中全會會議精神，為深入貫徹落實科學發(fā)展觀，針對我市法院近年來農(nóng)村牧區(qū)土地承包合同糾紛案件大量增長的現(xiàn)狀，為進一步公正有效地審理土地承包糾紛案件，統(tǒng)一裁判尺度，包頭中院民四庭于2008年7月29日至30日召開了全市法院土地承包合同糾紛研討會，在認真討論的基礎上，形成了《關于審理農(nóng)村牧區(qū)土地承包合同糾紛案件若干問題的處理意見》，并經(jīng)2008年 10月 14日審委會討論通過。

一、農(nóng)村集體組織成員身份確認問題

1、對于僅就農(nóng)村集體組織成員身份確認提起訴訟的，人民法院不宜受理。

2、在審理農(nóng)村土地收益權糾紛案件中,需要對農(nóng)村集體組織成員的身份予以確認作為前提的,在查明的基礎上僅在判決說理部分中說明即可，不宜在裁判文書中確認其集體組織成員身份。

3、具有下列情形之一的，應當視為其具有農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員資格：

（1）出生時，父母雙方或者一方是本集體經(jīng)濟組織成員且本人戶籍登記在本集體經(jīng)濟組織所在地的；

（2）因婚姻或收養(yǎng)已進入本集體經(jīng)濟組織的農(nóng)戶實際生產(chǎn)生活，并與農(nóng)村集體經(jīng)濟組織形成權利義務關系、但常住戶口非自身原因未遷入的；

（3）婚姻關系發(fā)生在農(nóng)業(yè)戶口和非農(nóng)業(yè)戶口人員之間，持農(nóng)業(yè)戶口的；

（4）因國防建設或者其他政策性遷入的；

（5）因外出經(jīng)商、務工等原因，脫離集體經(jīng)濟組織所在地生產(chǎn)、生活未遷出戶口的；

（6）因在大中專院校學習、服義務兵或初級以下士官兵役等原因被注銷、遷出常住戶口的；

（7）因服刑、勞教等原因被注銷、遷出常住戶口的；

（8）其他情形經(jīng)村民會議、村民代表會議討論同意的；

（9）法律法規(guī)規(guī)定應取得的。

4、農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員具有下列情形之一的喪失原集體經(jīng)濟組織成員資格：

（1）死亡的；

（2）取得其他集體經(jīng)濟組織成員資格的；

（3）取得城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶口，且納入國家公務員序列或者城鎮(zhèn)企業(yè)職工、居民社會保障體系的；

（4）自戶口遷入時起，未在戶口所在地生產(chǎn)、生活，未與農(nóng)村集體經(jīng)濟組織形成權利義務關系，不以該集體經(jīng)濟組織所有的土地為基本生活保障的；

（5）其他情形經(jīng)村民會議、村民代表會議討論同意的。

二、關于幾類農(nóng)村集體組織成員的收益分配問題

1、與城鎮(zhèn)職工、居民結婚，戶籍仍在原村、組的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織女性成員，要求享有該集體經(jīng)濟組織成員同等收益分配權的，應予支持；其所生未成年子女，符合計劃生育法律、法規(guī)，且戶口登記在該村、組的，至少應享有本集體經(jīng)濟組織成員同等收益分配額的一半。

2、已婚（或再婚）的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織女性成員，婚后確屬非自身原因未遷轉戶口、并在戶籍所在地生產(chǎn)生活且未享受男方所在村組收益分配權的，其要求戶籍所在地的集體經(jīng)濟組織給予本集體經(jīng)濟組織成員同等收益分配權的，應予支持。

3、離婚、喪偶的女性成員及其所生子女仍在戶籍所在地生產(chǎn)生活的或者雖未在戶籍所在地生產(chǎn)生活但其未享受新居住地集體經(jīng)濟組織收益分配權的，其要求原戶籍所在地集體經(jīng)濟組織給予收益分配權的，應予支持。

4、已婚（或再婚）的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織男性成員，在女方所在集體經(jīng)濟組織所在地實際生產(chǎn)生活，該女方家庭有女無兒、兒子沒有贍養(yǎng)能力或女兒盡主要贍養(yǎng)義務的，其要求女方所在地集體經(jīng)濟組織給予其本集體經(jīng)濟組織成員同等收益分配權的，應予支持；婚后確屬非自身原因未遷轉戶口、且未享受女方所在地集體經(jīng)濟組織收益分配權的，其要求原戶籍所在地集體經(jīng)濟組織給予本集體經(jīng)濟組織成員同等收益分配權的，應予支持。

5、夫妻雙方均為本農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員，依法收養(yǎng)的子女，辦理了戶籍登記并在集體經(jīng)濟組織所在地生產(chǎn)生活的，與該集體經(jīng)濟組織成員所生子女享有同等收益分配權；未辦理戶籍登記的，若其在集體經(jīng)濟組織所在地實際生產(chǎn)生活，也未享受原戶籍所在地的集體經(jīng)濟組織收益分配權的，應與該集體經(jīng)濟組織成員所生子女享有同等收益分配權。

6、大中專學生，在校就讀期間要求享受與原所在集體經(jīng)濟組織成員同等收益分配權的，應予支持。畢業(yè)后回到原籍生產(chǎn)生活的，應享有收益分配權；畢業(yè)后未回原籍生產(chǎn)生活的，其在原集體經(jīng)濟組織的收益分配權，由村民會議或村民代表會議決定。

7、服現(xiàn)役的初級士官、義務兵，要求享有與原所在集體經(jīng)濟組織成員同等收益分配權的，應予支持；若國家對其待遇及安置另有規(guī)定，其在原集體經(jīng)濟組織的收益分配權，由村民會議或村民代表會議討論決定。

三、涉及土地補償款糾紛案件的有關問題

1、集體經(jīng)濟組織成員就用于分配的土地補償款數(shù)額提起的訴訟，法院不予受理；

2、案件審理中涉及村委會按照“新老戶”等標準確定的土地補償款分配方案的，按照村民自治的原則，對該方案一般應予認可。

第四篇：農(nóng)村土地承包糾紛案件審理情況的調查報告

農(nóng)村土地承包糾紛案件審理情況的調查報告

內容摘要：農(nóng)村土地問題糾紛已成為社會共同關注的熱點、難點問題。本文根據(jù)筆者所在法院近幾年受理農(nóng)村土地承包合同糾紛案件的情況，分析筆者所在地區(qū)這類案件的類型特點及問題成因，探討審理實務中有關農(nóng)村土地承包糾紛案件的法律適用和一些具體問題，并結合一些案例提出了幾點思考和體會。

關鍵詞： 農(nóng)村土地承包合同 土地承包經(jīng)營權 糾紛

近年來，隨著農(nóng)村經(jīng)濟改革的不斷深入，涉及農(nóng)村土地承包經(jīng)營權糾紛的案件與日俱增，案件類型也日益復雜。農(nóng)地承包合同糾紛已成為三大涉農(nóng)案件(其余兩類為農(nóng)村稅費糾紛和農(nóng)村征地糾紛)之首。在這些糾紛的背后交糅著各種利益沖突和傳統(tǒng)觀念與現(xiàn)代文明的碰撞，農(nóng)村土地問題糾紛已成為社會共同關注的熱點、難點問題。因此，在司法實踐中理性思考有關土地承包糾紛問題，認真總結這類案件的審判經(jīng)驗，對于維護農(nóng)民根本利益、穩(wěn)定農(nóng)村社區(qū)、構建和諧社會具有重要意義。本文根據(jù)筆者所在法院近幾年受理農(nóng)村土地承包合同糾紛案件的情況，分析筆者所在地區(qū)這類案件的類型特點及問題成因，探討審理實務中有關農(nóng)村土地承包糾紛案件的法律適用和一些具體問題，并根據(jù)一些案例提出了幾點思考和體會。

一、農(nóng)村土地承包合同糾紛案件的基本情況

1、案件總量明顯增加。筆者所在法院近幾年受理的案件統(tǒng)計顯示，2004年我院受理農(nóng)村土地承包糾紛案件4件，2005年受理18件，2006年僅1－5月就已受理23件。農(nóng)村土地承包案件在民事案件中所占的比重也逐年增大。

2、集體訴訟和類似訴訟增多。由于村社組織將集體土地承包給他人后引發(fā)糾紛，村民起訴，要求確認承包合同無效，或要求將承包地收回重新發(fā)包。此類案件往往原告眾多，而且容易引發(fā)群體上訪，法院審理難度大。本院2005年受理了合川市獅灘鎮(zhèn)任家村3社78戶農(nóng)戶訴被告李隆富、任家村3社的糾紛后，2006年又分別受理了任家村1社97戶農(nóng)戶訴被告李隆富、任家村1社和任家村5社97戶農(nóng)戶訴被告李隆富、任家村5社兩起同類型案件。此外，2006年2月，我院第一人民法庭受理了云門鎮(zhèn)太平村3個社、吉福村5個社、任溝村1個社和水碓村1個社分別訴重慶萬壽生物醫(yī)藥開發(fā)有限公司共10起相同類型的案件。這類糾紛主要反映在家庭承包以外的其他方式的土地承包中。

3、村社當被告的多。雖然土地承包合同糾紛中，既有農(nóng)戶之間的糾紛，也有村組起訴村民或農(nóng)戶的，但目前村組當被告的案件較多。2005年我院受理的18件農(nóng)村土地承包合同糾紛中，村社當被告的就有6件，比例高達的33％。村社當被告或因發(fā)包土地過程中單方提高承包費標準，或因一地多包，或因收回村民土地，或因農(nóng)戶轉讓承包經(jīng)營權后另行發(fā)包。其中，既有剝奪農(nóng)村集體組織成員土地經(jīng)營權的違法行為，也有執(zhí)行當?shù)卣吆鸵兰s履行承包合同的“合法”行為。

4、征地或租地補償費用糾紛增多。隨著城鎮(zhèn)化進程的加快，緊靠城鎮(zhèn)的土地被大量征用，征地補償費如何公平、公正地分配，成為農(nóng)民密切關心的問題，伴隨著征地款而引發(fā)的分配收益糾紛日益突出。同時，很多土地承包糾紛案件，表面看，可能是訴請繼續(xù)履行承包合同，或者請求返回承包經(jīng)營權，但其實質是請求分配因土地被征用或租用而產(chǎn)生的各種補償費。因筆者所在法院轄區(qū)自然資源豐富，近年來，隨著轄區(qū)內草街水利樞紐工程、富金壩水電站、西師育才學院、以及一些中小型水泥廠、礦石場的興建，大量糾紛因征地補償費或租地費分配引發(fā)。以前因種地無利可圖而漠視甚至放棄土地經(jīng)營權的農(nóng)村集體組織成員，在利益的驅動下突然也對其經(jīng)營權珍視起來。

二、農(nóng)村土地承包合同糾紛案件的主要類型

本院受理的農(nóng)村土地承包糾紛，主要是合同糾紛和侵權糾紛，大致有以下幾類：

1、確認是否享有土地承包經(jīng)營權的糾紛。主要是因集體經(jīng)濟組織成員的出生、死亡、婚嫁、農(nóng)轉非、參加工作等變更引起的糾紛。包括：（１）沒有取得承包地的，是否有土地承包經(jīng)營權；（２）結婚后，戶口未遷出，是否應保留土地承包經(jīng)營權；（３）死亡后，土地承包經(jīng)營權是否隨承包地存在；（４）取得承包地后，因升學、進城等，戶口也遷出，土地承包經(jīng)營權是否隨承包地存在；（５）自動放棄承包地，進城經(jīng)商務工辦企業(yè)，但戶口仍在原地，土地承包經(jīng)營權是否存在。

２、經(jīng)營權流轉糾紛。由于國家“三農(nóng)”優(yōu)惠政策的出臺，農(nóng)村土地越來越俏。因以前農(nóng)村土地流轉手續(xù)不完備、不配套，土地流轉行為不規(guī)范而引發(fā)的土地承包糾紛頻頻發(fā)生。一是轉包轉讓型糾紛。稅改前，種田效益不高，一些農(nóng)戶將土地讓給他人承包，其稅費也相應地由接受者承擔?，F(xiàn)在不僅土地稅費全免，而且國家還倒補貼，原承包戶主張轉包要求被轉讓戶退還其承包地，接收戶主張轉讓不愿退，于是雙方發(fā)生糾紛。二是代耕代種型糾紛。以前不少農(nóng)民棄田荒地，外出務工經(jīng)商，又不承擔稅費和提留等。村干部為不使稅費落空，讓其他農(nóng)戶代耕代種，代耕代種農(nóng)戶又履行了稅費義務，且稅改時這些耕地面積又納入了代耕代種農(nóng)戶的計稅面積。現(xiàn)在原承包戶回來了，找代耕戶或村組集體要求收回自己的承包地，雙方發(fā)生糾紛。

３、土地補償費分配糾紛。前文已經(jīng)提到，隨著城市開發(fā)建設的加快和城鄉(xiāng)建設的迅猛發(fā)展，征地或租地補償費用糾紛逐年增多。需要說明的是，這類糾紛不但包括承包地被依法征收的承包方請求發(fā)包方給付已經(jīng)收到各類補償費糾紛，也包括原土地承包者請求土地實際耕種者返回已經(jīng)領取的土地補償費糾紛，還包括表面上訴請返回土地承包經(jīng)營權實質上因返還土地不能而希望返回土地補償費的糾紛。前兩者案件是單純的給付之訴，后者則需要先確定原告是否享有土地承包經(jīng)營權以及其承包經(jīng)營權是否遭到侵害。

４、承包合同糾紛。一是因承包方違約引發(fā)的糾紛。包括在承包合同履行過程中，承包人拖欠承包費和承包人隨意變更土地使用方式等。其中前者占此類糾紛的絕大多數(shù)，承包人有的是因為對發(fā)包方在履行合同義務方面有意見，有的是合同對承包費交納的期限約定不明，有的是因為經(jīng)營不善，有的是故意不交納承包費。二是因發(fā)包方違約引發(fā)的糾紛。如在農(nóng)業(yè)承包合同期限中，發(fā)包方將農(nóng)民的承包地隨意收回。這類糾紛既有違約，也包含了侵權。三是因承包合同損害了合同外第三人利益而被請求確認其無效。如本文開頭提到的“李隆富”系列案件。

5、經(jīng)營權侵權糾紛。（1）違法收回“農(nóng)轉非”承包地。農(nóng)戶進入小城鎮(zhèn)落戶后，集體經(jīng)濟組織收回其土地。（2）侵害婦女依法享有的土地承包經(jīng)營權。承包時對婦女實行有別于男子的歧視性土地承包政策；承包期內強制收回出嫁女承包地。（3）強迫承包方流轉土地承包經(jīng)營權。基層政府為搞退耕還林等政績工程，假借少數(shù)服從多數(shù)強迫承包方放棄土地承包經(jīng)營權，強制收回農(nóng)民承包地，由村社組織出面進行其他方式的承包。

三、農(nóng)村土地承包合同糾紛的成因

1、歷史原因造成我國農(nóng)村土地現(xiàn)狀比較亂，是糾紛產(chǎn)生的歷史性根源。建國以來，我國土地政策多經(jīng)變化，一直處于一種多變的不穩(wěn)定狀態(tài)。短短的50余年，歷經(jīng)了農(nóng)民土地所有制和土地集體所有制兩個大的階段，導致了農(nóng)村土地產(chǎn)權關系大混亂。建國伊始的土地改革運動，實現(xiàn)了中國農(nóng)民夢寐以求的“耕者有其田”，從而確立了農(nóng)民土地所有制，接下來是互助組運動，1953年開始初級合作社運動，農(nóng)民的土地入股進行集體經(jīng)營，1956年上升到高級合作社，剝奪了農(nóng)民的土地所有權，隨后在全國確立了人民公社制度。直到改革開放，實行了家庭聯(lián)產(chǎn)承包責任制，采取土地所有權和經(jīng)營權分離的制度，成為了中國農(nóng)村土地產(chǎn)權制度演變過程中的一個重要里程碑，實現(xiàn)了“集體公有，農(nóng)戶經(jīng)營”。但是因為經(jīng)營權范圍的限制和“政農(nóng)不分”的中國特色，實施過程中農(nóng)民的自主經(jīng)營權受到嚴重限制。歷史的原因造成了我國農(nóng)村土地現(xiàn)狀的混亂局面。

2、法律和政策銜接不協(xié)調，是糾紛產(chǎn)生的法制性根源。從1983年1月中共中央關于《當前農(nóng)村經(jīng)濟政策的若干問題》的出臺，到2003年3月《中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》（以下簡稱《土地承包法》）、2005年7月最高人民法院《關于審理涉及農(nóng)村土地承包糾紛案件適用法律問題的解釋》（以下簡稱[2005]法釋6號）的實施，歷經(jīng)20余年的發(fā)展過程中，我國對農(nóng)業(yè)土地承包經(jīng)營中產(chǎn)生糾紛的解決，走過了主要依靠政策調整到以政策調整為主、法律調整為補充，再到政策調整與法律調整并重直到目前主要依靠法律調整的歷程。法律、政策的多變性和靈活性與土地變動緩慢的過程性、滯后性產(chǎn)生矛盾。例如我國在實行家庭聯(lián)產(chǎn)承包責任制后，曾經(jīng)推廣過“兩田制”，而在這種制度被國家認定不利于土地的長期利用之后，很多地區(qū)卻還在積極的繼續(xù)施行，與國家政策和法律脫節(jié)。此外，地方執(zhí)行政策、鄉(xiāng)規(guī)民約與中央政策的不協(xié)調，更在實踐中播下了矛盾的種子。例如，在合川市，為“完善土地承包和搞活土地承包經(jīng)營使用權”，合委發(fā)（1994）43號、合委辦發(fā)（1994）50號和合農(nóng)委發(fā)（1994）28號文以及合川市轄區(qū)內所有第二輪承包的土地使用權證上，規(guī)定了“農(nóng)轉非”、外嫁女、撂荒等情形下，發(fā)包方有權收回土地。而這種做法，早已為國發(fā)《〔1992〕52號》所禁止。盡管《農(nóng)村土地承包法》和[2005]法釋6號，擴大了農(nóng)民的土地處分權，土地承包最低30年不變，但是因為歷史的、政策的原因，使得法律和現(xiàn)實脫節(jié)，使良好的法律政策無法實際良性運行。由于沒有根據(jù)國家法律、中央政策的改變對土地政策及時調整，違法收回農(nóng)民土地等土地糾紛大量產(chǎn)生。合川市草街鎮(zhèn)大廟村書記的話道出了其中的尷尬和無奈，“我們嚴格按照政府的規(guī)定辦事，（收回“農(nóng)轉非”、外嫁女、撂荒農(nóng)民的土地）即便錯，也是政府的錯。”

3、農(nóng)民利益分化是糾紛產(chǎn)生的結構性根源。隨著農(nóng)村經(jīng)濟體制改革的不斷深入，國家和政府在逐步加大對農(nóng)業(yè)的各項投資建設，涉及農(nóng)村和農(nóng)業(yè)的政策也逐漸向著農(nóng)民利益傾斜，因此在相當長的時間內，農(nóng)村土地的增值成為必然。然而我國人地矛盾十分突出，因此糾紛產(chǎn)生就有其不可避免的結構性因素。這幾年土地承包價格上漲十分明顯，前幾年一畝地承包價格是幾十元甚至十幾元、幾元，現(xiàn)在漲到了每畝幾百元，土地發(fā)包初期沒有提出異議或進行荒地開發(fā)時沒有提出異議，后來經(jīng)開發(fā)土地狀況變好或種植的農(nóng)產(chǎn)品價格上漲，土地承包者獲得了較大利益，土地所有的村集體組織成員，因利益驅動心理不平衡產(chǎn)生糾紛。

4、地方政府職能錯位是糾紛產(chǎn)生的體制性根源。在社會轉型期，政府職能錯位、行為失范的現(xiàn)象時有發(fā)生。在政府與農(nóng)民的關系上，表現(xiàn)為：（1）有些基層政府行為不規(guī)范，對農(nóng)民的自主經(jīng)營權干預過多，時有越權處理農(nóng)村的具體承包合同，對山林、池塘水庫等承包合同的干涉尤為突出，甚至為搞政績工程，強迫農(nóng)民退出其生存的土地，占用大量的耕地和農(nóng)田，侵害農(nóng)民的土地利益；（2）有些鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府工作不到位，缺乏必要的村、鎮(zhèn)干部行政規(guī)范指導，造成農(nóng)村承包合同的訂立和履行以及土地使用證書的發(fā)放和管理中不必要的失誤，導致糾紛的產(chǎn)生。

5、基層組織社會控制力弱化是糾紛產(chǎn)生的社會性根源。社會轉型期使人情社會逐漸走向理性社會，由對人的依賴逐步走向了對物的依賴，人的組織認同感、歸屬感逐漸淡化，基層組織的社會控制力明顯弱化。這一點在農(nóng)村表現(xiàn)得尤為突出，鄉(xiāng)村基層組織自律不嚴，民主法制意識淡薄，損害群眾利益的行為經(jīng)常發(fā)生，對群眾的號召力、凝聚力和說服力大大減弱。從調查的情況看，許多土地使用權流轉、農(nóng)地征用、及農(nóng)村集體經(jīng)濟收益分配等糾紛，均由于村基層組織實施的重大決策沒有按照村民委員會組織法的規(guī)定運作，沒有召開村民大會或村民代表大會方式進行民主決議，損害了農(nóng)民民主權利和財產(chǎn)權利而引起。群眾的利益一旦受到損害，在本地區(qū)本組織內難以解決或無法解決后，通過法律途徑解決已成為人們的普遍性選擇。

四、農(nóng)村土地承包合同糾紛中的主要問題及法律適用

從當前存在的法律規(guī)范來看，涉及內容較多，如民法通則、合同法、農(nóng)村土地承包法、最高法院的司法解釋以及中央不同時期的農(nóng)村政策，另外，村民組織法、土地法、農(nóng)業(yè)法、繼承法、擔保法、婚姻法等規(guī)范也時有涉及。如何在司法裁判中適用好相關的規(guī)范，解決好溯及力問題，以厘清在合同簽訂、履行、效力認定、行為合法或合理、糾紛解決等方面的司法確認問題，確保糾紛的合理解決是我們需要認真研究的問題。本著尊重歷史、尊重現(xiàn)實的科學態(tài)度，協(xié)調好法律適用中可能產(chǎn)生的沖突問題，依據(jù)法律、參照政策、按照法律精神，以息爭止訟為目的，以穩(wěn)定促進發(fā)展為導向，綜合運用好各種規(guī)范。

1、關于受理范圍?！掇r(nóng)村土地承包法》第５１條規(guī)定：“因土地承包經(jīng)營發(fā)生糾紛的，……也可以直接向人民法院起訴?！?為了進一步明確人民法院的受理范圍, [2005]法釋6號第一條列舉了法院具有管轄權的具體情形,同時排除了兩類不應受理的情形?？梢?，因合同違約引起的違約糾紛或因他人侵權引起的侵權糾紛以及承包經(jīng)營權的繼承糾紛等具有可訴性，法律已有明確規(guī)定。

但審判實踐中的難題是：確認土地承包經(jīng)營權問題。本文前面已經(jīng)總結確認是否享有土地承包經(jīng)營權的糾紛是法院受理的土地承包糾紛中的主要類型之一。需要說明的是，這類糾紛往往不是直接提出一個確認之訴，而是以侵權的理由提起一個給付之訴，當法院經(jīng)過審理，才發(fā)現(xiàn)確認原告是否享有承包經(jīng)營權是案件解決的關鍵。確權問題給民事審判帶來困擾，審判員之間認識不統(tǒng)一，裁判的不確定性凸現(xiàn)。實踐中，確定當事人的土地承包經(jīng)營權，有的因權屬證書與行政登記或承包合同矛盾引起，有的因集體組織成員資格引起。對于這類糾紛，法院應該如何處理？一種意見認為，應對證書或合同或清冊登記或者成因資格做實質審查進而確認原告是否享有經(jīng)營權；一種意見認為，確認土地承包經(jīng)營權，應適用《土地管理法》第十六條規(guī)定，只能通過行政復議或者行政訴訟途徑加以解決。

筆者認為，對于這類需要以確認是否享有承包經(jīng)營權為前提的案件，法院能否受理，不能一概而論。從最高法院副院長黃松友在關于[2005]法釋6號的新聞發(fā)布會上的講話精神看，司法解釋對此的實質內涵應該包含兩層意思，即本來就沒有經(jīng)營權和原來享有經(jīng)營權后來發(fā)生爭議兩種情形。對于本來就不曾享有承包經(jīng)營權的當事人，如果提起實質為確認經(jīng)營權的訴訟，應該適用《土地管理法》第十六條和司法解釋第一條第二款的規(guī)定，不予受理或駁回起訴。對于以前享有承包經(jīng)營權，但因戶口遷出、出嫁、調整土地等種種原因而為經(jīng)營權是否仍然保留發(fā)生爭議的，人民法院應該受理。

2、關于農(nóng)村土地承包經(jīng)營權的法律權屬。

對于土地承包經(jīng)營權的法律屬性，學術屆一直存在物權說和債權說兩種爭論，司法實踐中同樣如此。物權說認為《土地承包法》是將土地承包經(jīng)營權作為一個絕對的權利即物權來保護的；債權說認為聯(lián)產(chǎn)承包合同，屬于債權關系。目前來看，將土地承包經(jīng)營權劃歸為用益物權的范疇系主流觀點。“這是一種新型的用益物權”。一是從用益物權的主旨看，一般認為是物的使用價值之支配，而土地承包經(jīng)營權的主旨更重要的是體現(xiàn)在其社會保障價值方面，所以在承包方可能失去生活來源的境況下，其承包經(jīng)營權應受到絕對保護；二是從權能來看，一般講用益物權不包括對物的處分權，作為土地承包經(jīng)營權來講，除不包括土地買賣權外，其他權能幾乎相當于所有權；三是從權利的獨立性看，承包經(jīng)營權與權利設立的形式是相分離的；四是這種權利具有一定的人身依附性。①土地承包經(jīng)營權一方面反映的是對集體土地的經(jīng)營，另一方面反映農(nóng)戶對土地利益的分配。我們認為，物權屬性的界定，能夠更好的保護承包人的利益。但在審理涉及土地承包經(jīng)營權的糾紛案件中，應區(qū)分情況適用合同法和物權調整。一是區(qū)分家庭承包和其他方式承包。對家庭承包的土地實行物權保護，土地承包經(jīng)營權至少30年不變，承包期內除依法律規(guī)定外不得調整承包地，承包方不得收回承包地，承包經(jīng)營權的內容如依法轉讓、轉包入股互換等要由法律明確規(guī)定，當事人不得通過合同加以改變。故對于違法收回遷入小城鎮(zhèn)或打工撂荒者以及出嫁女的土地的，發(fā)包方關于合同解除權的抗辯不能對抗土地承包經(jīng)營權的物權屬性。至于其他形式的承包，因不涉及成員權的內容，承包人的主體資格也沒有限制，當事人之間的權利義務關系應當由合同來調整。當然如果當事人愿意使其承包經(jīng)營權成為長期穩(wěn)定的物權，可以通過登記的方式設定物權。二是區(qū)分承包關系和轉

①李春林等：《農(nóng)村土地承包合同糾紛案件法律適用問題研究》，中國法院網(wǎng)。

包關系。土地承包關系期限長，應當保持穩(wěn)定性，因此，應當物權化。但對于轉包關系，一般來說，設定的轉包期限較短，沒必要使之物權化，此種關系可以看做是一種單純的債的關系。總之，關于承包經(jīng)營權的保護，以物權方式救濟為主，但請求合同上的補救也是保護其利益的重要方式。

3、關于其它方式承包合同的效力。司法實踐中，由于以其他方式承包的合同往往發(fā)生在發(fā)包方和村社以外人員之間，對農(nóng)村集體組織的大多數(shù)或全體成員有利害關系，發(fā)包方或者多數(shù)村民要求確認合同的效力，或者在審理相關案件中需要確認合同的效力。對于這類合同，上文在家庭承包經(jīng)營權的物權屬性論證中已經(jīng)闡明了應區(qū)別對待，應歸屬合同法和債權理論調整。

我國法律對重要承包事項都規(guī)定了民主議定原則，根據(jù)《土地管理法》第14條第2款、第15條，《村民委員會組織法》第19條第2款第(5)、(6)項，《土地承包法》第18條第2款第(3)項、第27條第2款、第48條第1款，如果發(fā)包方違反上述強制性規(guī)定，越權發(fā)包，人民法院應當認定該承包合同無效[2005]法釋6號雖未涉及村民要求確認合同無效的情形，但1999年《最高法院關于審理農(nóng)業(yè)承包合同糾紛案件若干問題的規(guī)定(試行)》第2條、第25條規(guī)定，承包合同簽訂滿一年，或雖未滿一年，但承包人已實際做了大量的投入的情況下，人民法院不因發(fā)包方違反法律規(guī)定的民主議定原則越權發(fā)包而確認該承包合同無效。因此，根據(jù)現(xiàn)行法律和司法解釋的規(guī)定，我們認為：原則上，只要合同形式合法，應確定合同的效力，特別是作為發(fā)包方的村委會主張合同無效的一般不予支持。其次，因違反民主議定原則村民群體主張村委會與他人簽訂的合同無效的，如承包方已作大量的投入，種植1年以上的，原則上不予支持；承包方種植不足1年的，原則上認定無效；投入不大的可予以適當補償；有大量投入的，主要針對承包費，必要時針對承包期限作出調整。確認合同有效后，如發(fā)包方主張增加承包費的，可引入公平原則和情勢變更原則視情增加。

五、審理農(nóng)村承包糾紛案件的幾點思考和體會

土地問題是我國農(nóng)業(yè)、農(nóng)村、農(nóng)民問題的核心。妥善的處理農(nóng)村土地承包經(jīng)營權糾紛案件，需要我們不斷的總結審判實踐，充分發(fā)揮法律智慧，探索更嫻熟的審判技巧。在此，通過本院審理的幾個案例，筆者談幾點體會。

1、關于案件審理中證據(jù)適用的問題。此類案件中常見的證據(jù)有以下幾種：農(nóng)村土地承包經(jīng)營權證書、承包合同、土地清冊、繳費票據(jù)、流轉協(xié)議、村委會的證明和證人證言。但這些證據(jù)大多存在形式瑕疵、證據(jù)相互矛盾等問題。在認定證據(jù)時，應將每一個單個證據(jù)置于全部證據(jù)背景下，考察其真實性、合法性和與案件的關聯(lián)性以及證據(jù)相互之間的支持作用，切不可單憑某一證據(jù)無視其他證據(jù)確定案件事實。這里要強調的是法官的調查取證工作。在不違背《證據(jù)規(guī)定》相關規(guī)定的前提下，應依照職權進行必要的調查?？傊M可能在證據(jù)使用時符合客觀真實。在本院受理的吳尤建農(nóng)戶訴唐孝義一案，法官通過實地查看爭議土地，走訪村委會和群眾等，最終還原了案件的基本事實。責任問題自然也水落石出。這需要我們在最高人民法院《關于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》的基礎上，對民事證據(jù)理論問題進行更為有針對性的探索。

2、關于保護婦女合法權益的問題。從我們的調查情況來看，目前農(nóng)村侵害婦女土地承包經(jīng)營權的問題時有發(fā)生，但是基于傳統(tǒng)的道德觀念和農(nóng)民的法律意識，以及人們對村民自治的模糊認識，這種現(xiàn)象依然未有改觀，甚至婦女自身對這種侵害也感到“理所當然”。另外，婦女的自我保護意識也不強，從本院受理的相關案件看，只有一件因收回出嫁女承包地而訴訟的案例。關于婦女土地承包權的保護問題，土地承包法作為一個重要問題進行了規(guī)范?！秼D女權益保障法》第30條也有明確的規(guī)定。但是，這些維護婦女土地承包權的國家法在很多地方還受到“民間法”的嚴重挑戰(zhàn)，甚至有些地方政府也基于“搞活土地經(jīng)營使用權”出臺了與國家法律和中央政策相違背的政策。因此，司法作為維護正義的最后一道屏障，如何在司法領域踐行保護婦女合法權益，需要我們作出努力。

3、釋明權問題。本院受理的情況表明，在一部分土地承包糾紛案件中，由于原告缺乏一定的訴訟技巧，最后被判決駁回訴訟請求。結合本院卿明云訴合川太和鎮(zhèn)沙金村2社一案。應該說，法院的判決是正確的，但是否達到了案結事了，則值得探討了。本案中，原告起訴的實質是要求分配征地補償費。按照《土地承包法》三十三條及中央“土地流轉必須堅持依法、自愿、有償?shù)脑瓌t”，是可以主張一定的土地補償金的。如果在審理中，法院能夠充分行使釋明權，告知當事人變更訴訟請求，則可達到原告的目的。對于很多請求繼續(xù)履行合同的案件，如果不能予以支持，法院也應當行使釋明義務。即使經(jīng)釋明后，當事人不同意變更，需要駁回訴訟請求，也應在判決說理部分告知對損失部分另行訴訟。在有些案件中，當事人不一定能很好的把握相關的法律關系，但是他訴訟的目的應當是清楚的，司法處理中如果機械地適用法律，則未必能產(chǎn)生良好的社會效果。

4、引入情勢變更原則。引入情勢變更原則，尊重歷史、面對現(xiàn)實，公正界定當事人之間的權利義務，增強審判的社會效果。在農(nóng)村大環(huán)境下，2000年以前，種地無利可圖，選擇留在村里繼續(xù)耕種的農(nóng)戶特別是承包他人拋荒地的農(nóng)戶，不僅為糧食生產(chǎn)和保護耕地做出了貢獻，而且還承擔著額外義務和風險，如果毫不考慮他們的利益，既不公平，也不符合“風險收益相當”、“權利義務相一致”的原則。因此，對歷史的原因或政策性原因引起的合同，不能簡單地以簽訂合同不完全符合法律規(guī)定、權利義務失衡為由宣布無效，造成高成本的善后處理工作的發(fā)生，應該以促進生產(chǎn)、便于執(zhí)行為原則，維護土地投入現(xiàn)狀，不中斷、不損害土地生產(chǎn)。為救濟合同中的權利義務失衡現(xiàn)象，適用合同法中的公平原則，可以情勢變更為理由，調整承包期限，變動承包金數(shù)額，以化解矛盾，消除糾紛。本院在審理李隆富系列案件時，就是很好地運用了情勢變更原則，在公平的基礎上，既照顧了被告已經(jīng)作出的巨大投入和土地已經(jīng)成片種林的現(xiàn)狀因而維護合同的效力，又考慮了村民土地的喪失情況對承包費予以增加，并將國家惠民政策落實到村民頭上。

5、注重調解。農(nóng)村相對城市而言，社會結構較為穩(wěn)定，同村農(nóng)民之間大多沾親帶故或為幾代鄰居，因此做好調解工作，更有利于化解矛盾、平息糾紛。在處理過程中，宜堅持調解主導訴訟，多做說服教育疏導工作，爭取當事人在友好協(xié)商、平等談判中共同尋求解決糾紛的方法。可以充分發(fā)揮農(nóng)村優(yōu)秀傳統(tǒng)文化的教化引導作用，利用老長輩、老黨員、老干部的力量參與支持調解，以靈活有效的措施解決糾紛。此外，面臨一些群體訴訟的案件，也迫切需要化解尖銳的現(xiàn)實矛盾。另外，在審理相關案件時還應與政府部門進行多方位的溝通與協(xié)調，爭取利用多方面的力量，解決各類土地承包糾紛，促進社會和諧。司法實踐中，訴訟調解已經(jīng)在解決農(nóng)村土地糾紛中顯示了其獨特的審判效果和社會效果。

(合川法院 陶旭東 朱華惠)

第五篇：關于土地承包糾紛案件的調查報告

農(nóng)村土地承包合同，是指農(nóng)村集體經(jīng)濟組織（或者村民委員會）作為發(fā)包方，與承包方之間就集體享有所有權或使用權的土地、山嶺、草原、荒地、灘涂、水而等自然資源所訂立的承包經(jīng)營合同。農(nóng)村土地承包經(jīng)營合同制度大大提高了農(nóng)業(yè)勞動者的生產(chǎn)積極性，從而使家庭承包責任制成為農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的基本經(jīng)營方式，成為黨在農(nóng)村的一項基本經(jīng)濟制度。因此，正確及時的審理各種農(nóng)村承包合同糾紛案件的意義就非常重要。但是，在長期的司法實踐中，土地承包糾紛案件無論在審理中還是執(zhí)行中都感到比較棘手。原因在于，相關的法律法規(guī)規(guī)定的不夠詳盡，致使各法院在審理此類案件時作法不一，執(zhí)行中判決內容不易執(zhí)行，即使采取強制措施也無法達到最終目的。土地承包案件的審理難、調解難、執(zhí)行難己嚴重影響到了司法的統(tǒng)一和司法權威的樹立。接上級法院通知后我院積極組織力量，對我院的土地承包糾紛案件進行了摸底調查，初步掌握了糾紛的基本情況，分析了原因，并提出了相應的建議和對策。

一、土地承包糾紛案件的類型

1、發(fā)包方提前終止合同，承包方起訴要求繼續(xù)履行此類糾紛在村委換屆后表現(xiàn)更為突出。

2、在承包合同履行過程中由于物價上漲，土地使用價值提升等原因，致使原承包費過低，發(fā)包方要求提高承包費，雙方發(fā)生糾紛。

3、承包方因經(jīng)營不善，沒有取得預期利益，或取得利益過低，導致拖欠承包費。

4、因婦女離婚、出嫁等原因未能取得承包地，從而引發(fā)糾紛。

二、存在的問題及原因

1、法律規(guī)定過于原則，可操作性不強。雖然《中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》已頒布實施，但是由于實施時間較短，相關配套規(guī)定和司法解釋較少，往往土地承包案件又非常復雜，涉及到許多民間習慣、村規(guī)民約，審理中法官感到很吃力。

2、訴訟中農(nóng)民的證據(jù)意識差，訴訟知識貧乏。農(nóng)民的文化素質法律意識整體偏低，在發(fā)生糾紛時不太懂得怎樣進行維權，在訴訟中經(jīng)常走彎路，無謂的增加訴訟成本。

3、合同形式不規(guī)范，在對外承包土地時，基本上都能簽訂書面合同，而在具體經(jīng)濟組織內部都很少簽訂書面合同，只是幾個人用尺子一量，就算定下了。另外，土地管理部門很少頒發(fā)土地承包經(jīng)營權證書，發(fā)生糾紛時，雙方難以說清。

4、根據(jù)法律規(guī)定對外承包土地等重要事項需經(jīng)過民主議定程序，即由村民大會或村民代表大會，進行公開決定，但實際上村民大會或村民代表大會很難召開，更不要說民主議定重要事項了。因此許多土地承包沒有經(jīng)過此程序，有的甚至只是幾個主要的村干部決定后，就對外承包。

5、村委的換屆選舉引起承包合同糾紛普遍存在?，F(xiàn)在農(nóng)村選舉制度在實行中不完善、不健全，競爭中混雜著家族勢力等非正常因素。新一屆村委上臺后，或因承包方是競選對手的人而進行打擊報復，或對前任村委工作不滿意，于是找種種理由，隨意解除合同或干脆不經(jīng)協(xié)商另行發(fā)包給他人，造成糾紛。

6、村組干部素質差，工作能力有限。在因人口變動需進行土地調調整時，不能正確理解政策規(guī)定，分地不均。并且，現(xiàn)行法律對村組干部制約過少。部分干部無所顧及，用手中的權力鉗制農(nóng)民，以此收受賄賂，索要錢財，或以權謀私搞暗箱操作，給自己的親友多分地、分好地。

7、歧視婦女，損害婦女的承包權?！吨腥A人民共和國婦女權益保障法》第三十條明確規(guī)定，“農(nóng)村劃分責任田、口糧田及批準宅基地，婦女與男子享有平等的權利，但有些地方在承包過程中明顯歧視婦女，剝奪出嫁、離婚、婦女的土地承包經(jīng)營權。婦女出嫁后發(fā)包方要求收回承包地，婦女離婚、喪偶時土地承包經(jīng)營權得不到保障。特別是婦女離婚后，與原夫不在同一經(jīng)濟組織的，土地承包經(jīng)營權變更容易受到侵害。

三、對策及建議

1、建議司法機關和各級行政部門盡快作出相應的司法解釋和與《中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》相配套的規(guī)章制度，完善土地承包的具體實施意見、細則。以便為人民法院及時妥善解決土地承包糾紛提供充足的法律依據(jù)。

2、在立案中應注意把好立案關。我們認為，對于土地糾紛案件，法院只能受理侵權糾紛，對于要求村民待遇的訴訟和要求調整土地的訴訟應慎重對待，我們認為該類糾紛不屬法院主管的事項。村委委員會和村委小組是農(nóng)村村民自治組織，它代表村委管理屬于村民集體所有的土地，調整土地或要求分配土地屬于村民自治的事項，法院不應當也沒有權力去處理該類事項。目前，并不是所有矛盾糾紛法院均能行使審判權予以調整。

3、合理運用情事變更原則，由于土地承包合同成本回收期限較長，一般合同的期限都比較長，其間土地升值物價上漲等因素都可能出現(xiàn)，審理中應注意在保護雙方合法權益的情況下，充分考慮各種因素運用情事變更原則。

4、農(nóng)村土地糾紛，仍應當發(fā)揮政府的行政管理職能，鄉(xiāng)、鎮(zhèn)政府要加強對村基層干部行為的監(jiān)督，對其不經(jīng)民主議定程序的行為及時介入，給予糾正。

5、加大對村組干部的培訓力度，提高其理解和執(zhí)行國家政策的能力，強化其法制意識，履約意識，減少糾紛的發(fā)生。各級政府要定期對村組干部進行培訓，聘請有關專家、學者授課。同時加大監(jiān)督力度對工作能力低下，群眾意見大的干部要堅決撤換。

6、進一步加強對農(nóng)村婦女的保護，貫徹男女平等思想。徹底消除人們思想中，那種“嫁出去的閨女潑出去的水”等陳舊思想。

7、充分發(fā)揮法官的“釋明權”，在訴訟中由于農(nóng)民法律、文化素質較低，理解能力有限，這就需要法官在審理過程中，就相關法律的理解、可能出現(xiàn)的訴訟后果等對當事人予以詳細的說明。