第一篇：土地管理學(xué)試題

《土地管理學(xué)》模擬試題

（一）一、名詞解釋（每題4分，共20分）

1、土地登記

2、地役權(quán)

3、地籍調(diào)查

4、土地管理的經(jīng)濟(jì)手段

5、土地

二、判斷題（每題2分，共10分）

1.土地具有資源功能，作為資源（如礦產(chǎn)資源）是可以移動的，所以土地也

是可以移動的。

2.土地管理屬于公共管理范疇，其目的是為提高公共福利和公共利益。

3.稅收地籍就是專門用于收稅的地籍，產(chǎn)權(quán)地籍就是專門用于確定產(chǎn)權(quán)的地

籍，多用途地籍就是用于稅收和產(chǎn)權(quán)確定的地籍。

4.不經(jīng)登記的土地買賣契約（即買賣合同）是無效的契約（合同）。

5.我國土地利用總體規(guī)劃采用的是指標(biāo)控制加分區(qū)管制模式。

三、填空題（每空2分，共20分）

1.我國土地市場交易的是()，住宅用地使用權(quán)的期限是()年。

2.土地利用總體規(guī)劃的模式有指標(biāo)控制模式、()模式 和()模式。

3.當(dāng)今世界各國的土地登記制度，源于3種基本的土地登記制度。一種是()，因法國首先創(chuàng)立這種制度，所以又稱為“法國土地登記制度”；第二種是()，發(fā)源于德國，為德國法系的登記制度，故又稱為“德國土地登記制度”；第三種是()，又稱“澳大利亞土地登記制度”。

4.地籍調(diào)查的基本單元是()，土地利用現(xiàn)狀調(diào)查的基本單位是()。

5.按照現(xiàn)行土地有關(guān)政策，土地供給同財政、稅收、金融一樣具有()作用。

四、簡答題（每題10分，共30分）

1、土地管理的內(nèi)容體系

2、我國土地登記的特點

3、土地用途管制的基本內(nèi)容

五、論述題（<任選一題>每題20分，共20分）

1、我國土地資產(chǎn)管理存在問題與對策

2、土地利用總體規(guī)劃性質(zhì)

第二篇：土地管理學(xué)試題

土地管理學(xué)考試試卷

1． 土地管理：是國家用以維護(hù)土地所有制、調(diào)整土地關(guān)系和合理組織土地利用的一項國家措施。

2． 土地關(guān)系：是指人類在占有和開發(fā)、利用土地過程中所發(fā)生的人與人的關(guān)系．其中，土地產(chǎn)權(quán)關(guān)系是土地關(guān)系的核心，最重要的問題。

3． 土地產(chǎn)權(quán)：是指以土地所有權(quán)為核心的土地財產(chǎn)權(quán)利的總稱。

4． 地租 是土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上借以實現(xiàn)的形式，從狹義上講，就是指為利用一切土地所必須支付的超額利潤，從廣義上講，是指利用一切生產(chǎn)要素（包括土地、工資、勞動力等）而必須支付的超額利潤。

5． 土地有償使用是指土地使用者向土地所有者交納的地租或應(yīng)繳的報酬，使土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上得以實現(xiàn)。

6． 地籍管理也可以理解為：國家為獲得地籍信息，科學(xué)管理土地，而采取的以土地調(diào)查（含測量）、土地分等定級、土地登記、土地統(tǒng)計、地籍檔案管理為主要內(nèi)容的綜合措施。

7． 地籍檔案管理是將經(jīng)過土地調(diào)查、分等定級、登記、統(tǒng)計等工作形成的各種文字、數(shù)據(jù)、圖件資料立卷歸檔、保管和提供利用等工作。8． 土地所有權(quán)是土地所有權(quán)人依法占有、使用、收益和處分土地的權(quán)利。

9． 土地使用權(quán)出讓：是指國家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。

10.土地制度：一定的社會經(jīng)濟(jì)條件下土地關(guān)系的總和，是關(guān)于土地這一基本生產(chǎn)資料的所有、使用、管理的原則、方式、手段和界限等的法律規(guī)范和制度化體系。

11.土地利用：指人類通過一定的活動，對土地進(jìn)行的利用規(guī)劃和改造等過程，也是對土地的利用方式、利用效果的總稱。

12.土地利用管理：是國家按照預(yù)定的目標(biāo)和土地系統(tǒng)運行的自然、經(jīng)濟(jì)規(guī)律，對土地的開發(fā)利用、整治和保護(hù)所進(jìn)行的決策、組織、指揮、協(xié)調(diào)、控制等工作的總稱。

13.地票：指包括農(nóng)村宅基地及其附屬設(shè)施用地、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地、農(nóng)村公共設(shè)施和農(nóng)村公益事業(yè)用地等農(nóng)村集體建設(shè)用地，經(jīng)過復(fù)墾并經(jīng)土地管理部門嚴(yán)格驗收后產(chǎn)生的指標(biāo)。

1．土地與人口、環(huán)境是什么關(guān)系? 人地關(guān)系也是土地供需平衡關(guān)系的重要體現(xiàn)。因土地數(shù)量有限、而人口的數(shù)量在一定階段都是一個不斷增長的變數(shù)。土地所能承擔(dān)的人口“負(fù)荷量”，亦稱土地的人口承載力，它取決于自然條件，社會不同發(fā)展階段的政治、經(jīng)濟(jì)制度和文化、科學(xué)技術(shù)水平等。在一般情況下，社會生產(chǎn)力越低，土地所能承擔(dān)的人口“負(fù)荷量”越小，反之則越大。耕地面積減少和人口增長速度的加快，巳日漸成為世界性的突出矛盾之一．

土地與環(huán)境、生態(tài)的關(guān)系，是指土地生產(chǎn)力的保護(hù)和破壞對共它環(huán)境條件，甚至對整個生態(tài)系統(tǒng)的影響。

2．土地管理的特性是什么? 土地管理除具有管理的一般屬性外。還有其自身的特性，(1)全面性，(2)統(tǒng)一性，(3)科學(xué)性，(4)法制性。

3.土地管理的基本任務(wù)是什么? 維護(hù)土地公有制，調(diào)整土地關(guān)系，合理組織土地利用，切實保護(hù)耕地，保護(hù)土地所有者和使用者的合法權(quán)利，加強(qiáng)土地的法制管理，使土地管理走上法制軌道。

4.土地管理的總體原則：依法管理；統(tǒng)一管理；維護(hù)社會主義土地公有制；最大限度地滿足生產(chǎn)、建設(shè)和發(fā)展的用地需求；充分、合理利用和保護(hù)土地

5.土地管理的基本原則：正確處理國家、集體、個人之間關(guān)系；堅持生態(tài)、經(jīng)濟(jì)、社會三效益統(tǒng)一；堅持依法、統(tǒng)一、科學(xué)地管理土地。6.全國土地管理總目標(biāo)（宏觀土地管理目標(biāo)）：指帶有全局性、宏觀性和戰(zhàn)略性特點的土地管理目標(biāo)。我國土地管理總目標(biāo)是提高土地利用的生態(tài)、經(jīng)濟(jì)、社會綜合效益。地區(qū)級土地管理目標(biāo)（中觀土地管理目標(biāo)）：指為保證全國土地管理總目標(biāo)的實現(xiàn)，結(jié)合本地區(qū)特點，提出的具有本地區(qū)特色、切實可行的土地管理目標(biāo)。如土地生態(tài)環(huán)境建設(shè)。縣級土地管理目標(biāo)（微觀土地管理目標(biāo)）：指比較具體的、帶有微觀性的土地管理目標(biāo)。如林業(yè)發(fā)展等。7.土地管理的內(nèi)容是什么？

土地管理的基本內(nèi)容分為產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍管理和土地利用管理兩大部分，具體包括：

（1）地籍管理。包括土地調(diào)查、土地分等定級、土地登記、土地統(tǒng)計、地籍檔案、地籍信息系統(tǒng)籌內(nèi)容。

（2）土地權(quán)屬管理。包括大地所有權(quán)、使用權(quán)的審核和依法確認(rèn)，土地權(quán)屬變更(如土地征用、劃撥、出讓等)管理，土地權(quán)屬糾紛的調(diào)處，對違法侵犯土地所有權(quán)、使用權(quán)行為的查處等內(nèi)容。（3）．土地利用管理。包括編制和實施土地利用規(guī)劃，土地利用的監(jiān)督和調(diào)控等內(nèi)容。（4）.土地經(jīng)營（土地市場）管理 8.土地管理的方法內(nèi)涵及其相互聯(lián)系是什么？

土地管理的方法有行政方法、經(jīng)濟(jì)方法、法律方法和技術(shù)方法。

1）行政方法：土地管理的行政方法指領(lǐng)導(dǎo)者(管理者)運用行政權(quán)力，通過強(qiáng)制性的行政命令，直接指揮和控制管理對象，按照行政系統(tǒng)自上而下實施管理的方法。

所謂行政，源于“行使政治權(quán)威”。常用的方式：行政管理系統(tǒng)通常采用命令、指示、規(guī)定、通知、條例、章程、指令性計劃等方式對于系統(tǒng)進(jìn)行控制。行政方法依靠行政權(quán)力。特點：具有權(quán)威性、強(qiáng)制性、直接性、單一性和無償性等特點。效果：行政方法能依靠行政機(jī)關(guān)和領(lǐng)導(dǎo)者的權(quán)威，充分發(fā)揮高層領(lǐng)導(dǎo)的決策作用、使管理系統(tǒng)達(dá)到高度的集中統(tǒng)一。

行政方法必須遵循的準(zhǔn)則：（1）符合客觀規(guī)律，反映人民群眾利益：（2）以科學(xué)決策為依據(jù)，作出的指令，既要有利于整體目標(biāo)的實現(xiàn)，又要能協(xié)調(diào)好各部分的關(guān)系。

行政方法有它的局限性。主要表現(xiàn)在：①管理效果受領(lǐng)導(dǎo)水平的限制，領(lǐng)導(dǎo)水平不高，就容易產(chǎn)生瞎指揮； ②橫向構(gòu)通困難。信息傳遞遲緩，有時嚴(yán)重失真； ③行政層次多，手續(xù)繁雜，影響工作效率；④不利于發(fā)揮子系統(tǒng)的積極性。

行政方法局限性的補救措施：行政指導(dǎo)（提供信息、咨詢指導(dǎo)等）

2）經(jīng)濟(jì)方法：土地管理的經(jīng)濟(jì)方法指管理者按照客觀經(jīng)濟(jì)規(guī)律的要求，運用經(jīng)濟(jì)手段，調(diào)節(jié)和引導(dǎo)土地利用活動，以實現(xiàn)管理職能的方法。

經(jīng)濟(jì)利益原則是經(jīng)濟(jì)方法的核心。

經(jīng)濟(jì)手段（杠桿)是經(jīng)濟(jì)方法的工具，它在調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)利益、實現(xiàn)管理目標(biāo)方面有著不可替代的作用。

在土地管理方面常采用的經(jīng)濟(jì)杠桿有：（1）、地租地價杠桿：實行土地有償使用；調(diào)整土地供需矛盾；指導(dǎo)土地的合理分配和利用，優(yōu)化土地利用結(jié)構(gòu)；鼓勵對土地的投入，提高土地利用的集約度。（2）財政杠桿。（3）、金融杠桿。（4）稅收杠桿。

經(jīng)濟(jì)方法的局限性： ①不能用來解決管理中許多需要嚴(yán)格規(guī)定或立即采取措施的問題。②土地利用中不能單純依靠該種方法來調(diào)動人們的積極性。

3）法律方法：是管理者通過貫徹、執(zhí)行有關(guān)土地的法規(guī)，調(diào)整人們在土地開發(fā)、利用、保護(hù)、整治過程中所發(fā)生的各種土地關(guān)系，規(guī)定人們行動必須遵守的準(zhǔn)則來進(jìn)行管理的方法。

在土地管理中運用法律方法，主要是運用立法和司法手段，來鞏固和調(diào)整各方面的土地關(guān)系。

特點：法律方法比行政方法具有更大的強(qiáng)制性、嚴(yán)肅性和權(quán)威性。

局限性：對于很多超越法律范圍的活動就顯得無能為力了。

4）技術(shù)方法：是管理者按照土地的自然、經(jīng)濟(jì)規(guī)律，運用科技手段(遙感、電子計算機(jī)、系統(tǒng)工程、土地規(guī)劃等)來執(zhí)行管理職能的方法。

運用技術(shù)方法管理土地要取得良好效果，必須做到：①收集資料的客觀性；②分拆方法的系統(tǒng)性、科學(xué)性；③對未來的預(yù)見性；④手段的先進(jìn)性。

以上四種方法各具特色，但又有各自的局限性，因此，在土地管理中必須綜合運用上述四種方法，才能收到事半功倍的效果。9.地籍管理的任務(wù)和內(nèi)容是什么？

任務(wù)： 在我國，地籍管理的主要任務(wù)是：為維護(hù)土地的社會主義公有制主體地位，保護(hù)土地所有者和使用者的合法權(quán)益，促進(jìn)土地的合理開發(fā)、利用、編制計劃、土地利用總體規(guī)劃，制定有關(guān)土地政策等，提供保管、更新有關(guān)土地自然、經(jīng)濟(jì)、法律方面的信息。

內(nèi)容：地籍管理包括土地調(diào)查、土地分等定級、土地登記、土地統(tǒng)計和地籍檔案管理等方面的內(nèi)容。（1）土地調(diào)查：土地調(diào)查包括地籍調(diào)查、土地利用現(xiàn)狀調(diào)查和土地條件調(diào)查。其主要任務(wù)是查清土地的位置（界線、四至）、權(quán)屬、利用類型、數(shù)量、質(zhì)量，為土地管理取得基礎(chǔ)資料。

（2）土地分等定級：土地分等定級是根據(jù)土地的用途、自然性狀、地理位置、環(huán)境條件、基礎(chǔ)設(shè)施、經(jīng)濟(jì)效益等因素，對土地進(jìn)行分等定級，做為合理利用土地，計算征地補償費、土地使用費（稅）、投補償費的主要依據(jù)。

（3）土地登記：土地登記指土地所有權(quán)和使用權(quán)的登記，即對集體土地所有權(quán)、集體土地、建設(shè)用地使用權(quán)和國有土地使用權(quán)進(jìn)行登記發(fā)證工作。

（4）、土地統(tǒng)計：土地統(tǒng)計是對土地的面積、質(zhì)量等級、權(quán)屬、利用類型等進(jìn)行統(tǒng)計和分析，為國家提供土地統(tǒng)計資料，實行統(tǒng)計監(jiān)督。

（5）、地籍檔案管理：地籍檔案管理是將經(jīng)過土地調(diào)查、分等定級、登記、統(tǒng)計等工作形成的各種文字、數(shù)據(jù)、圖件資料立卷歸檔、保管和提供利用等工作。10.地籍管理有哪些原則？（1）按國家統(tǒng)一的制度進(jìn)行；（2）保證地籍資料的可靠性和精確性；（3）保證地籍工作的連續(xù)性；（4）保證地籍資料的完整性。

11、地籍調(diào)查的程序有哪些？

準(zhǔn)備工作、土地權(quán)屬調(diào)查、地籍測量、面積量算、編繪地籍圖、編繪宗地圖。（地籍圖所采用的比例尺通常為：市區(qū)1:1000；村莊1:1000--1:2000；城市郊區(qū)1:1000--1:5000；一般農(nóng)區(qū)1:10000）12.土地權(quán)屬管理的任務(wù)和主要內(nèi)容是什么？

土地權(quán)屬管理的任務(wù)：維護(hù)社會主義土地公有制，保護(hù)土地所有者和使用者的合法權(quán)益和調(diào)整土地關(guān)系。其中，調(diào)整土地關(guān)系包括調(diào)整土地征用過程中產(chǎn)生的土地關(guān)系和國有土地使用權(quán)有償使用以及轉(zhuǎn)讓過程中的土地關(guān)系。權(quán)屬管理的主要的內(nèi)容有：依法確認(rèn)土地所有權(quán)和使用權(quán)；依法管理土地權(quán)屬的變更；依法調(diào)處土地權(quán)屬糾紛；依法查處土地權(quán)屬方面的違法行為。

13、土地利用的原則有哪些？

(1)先評價規(guī)劃，后開發(fā)利用；(2)珍惜、節(jié)約合理用地；(3)均衡協(xié)調(diào)開發(fā)和合理布局；(4)貫徹農(nóng)業(yè)優(yōu)先；(5)開發(fā)利用與整治保護(hù)相結(jié)合。

14、簡述土地利用管理的內(nèi)容。

土地利用管理主要是通過土地利用規(guī)劃、土地開發(fā)、監(jiān)督和調(diào)控土地利用來實現(xiàn)的。1）、土地利用規(guī)劃：土地利用規(guī)劃是根據(jù)國民經(jīng)濟(jì)建設(shè)發(fā)展的需要和土地的自然、經(jīng)濟(jì)特點，對土地的分配、開發(fā)、利用、整治、保護(hù)在宏觀上進(jìn)行統(tǒng)籌協(xié)調(diào)、合理配置的綜合措施。

土地利用規(guī)劃為實行土地利用計劃管理制定出管理目標(biāo)、方向，為管理部門調(diào)節(jié)各類用地的供需，控制各類用地的非農(nóng)占用，調(diào)整其結(jié)構(gòu)和空間布局，提高土地利用效益方面提供科學(xué)依據(jù)。編制和實施土地利用規(guī)劃是土地利用工作的重要內(nèi)容之一。2）、土地開發(fā)：通過對土地投入活動和物化勞動，一方面將難利用的土地改變?yōu)榭衫玫耐恋?；另一方面是對已利用土地進(jìn)行再開發(fā)，以提高土地利用的集約化程度。土地整治，指通過生物、工程措施，對土地進(jìn)行改良和改造。土地保護(hù)，是指為防止土地亂占濫用和防止土地退化而采取的各種保護(hù)措施，以使土地能夠永續(xù)利用。3）、土地利用的監(jiān)督和調(diào)控 是土地利用管理的又一項重要內(nèi)容。它首先是對土地利用規(guī)劃的執(zhí)行情況加以監(jiān)督，在執(zhí)行過程中因情況變化而作相應(yīng)的調(diào)整；對非農(nóng)占用土地加以控制；對土地利用狀況作正常性的監(jiān)測，使土地利用不至于偏離規(guī)劃的目標(biāo)、方向，至少可以將這種偏離維持在可允許的范圍之內(nèi)，以保證土地利用朝著良性方向發(fā)展。

15.土地利用包括哪些主要內(nèi)容？

(1)確定土地的用途。(2)在國民經(jīng)濟(jì)各部門間和行業(yè)間合理分配土地資源。(3)采取各種措施開發(fā)、整治、經(jīng)營、保護(hù)土地資源，提高土地利用效果。16.影響土地利用的因素主要有哪些？

對土地利用產(chǎn)生影響的因素是多種多樣的，歸納起來，主要有以下幾種：

1.自然因素 自然因素主要指氣候、地形地貌、土壤、水文、地質(zhì)條件等。它們制約著人們對土地的利用。2.社會經(jīng)濟(jì)因素 社會經(jīng)濟(jì)因素主要指社會制度、政策，土地所處的位置、交通條件，成本、效益、土地利用現(xiàn)狀等。3.人的文化素質(zhì) 人們的知識水平、科學(xué)技術(shù)水平，對土地利用的整體性、長遠(yuǎn)性的認(rèn)識，都會給土地利用帶來深遠(yuǎn)的影響。

17.地票制度的利弊

利：地票”交易制度是“先造地后用地”，農(nóng)村閑置土地資源依法有序退出，先把農(nóng)村建設(shè)用地轉(zhuǎn)化成耕地之后，才在城市新增建設(shè)用地，對耕地的保護(hù)力度更大、保護(hù)效果更好。同時，“地票”交易制度創(chuàng)新可以有效解決當(dāng)前城鎮(zhèn)化和工業(yè)化加速期，城市建設(shè)用地緊張的矛盾，而城鄉(xiāng)建設(shè)用地總量不增加、耕地總量不減少。弊：“地票”制度的設(shè)計，無非是多了一套重復(fù)交易的環(huán)節(jié)，政府可能涉嫌重復(fù)收費，導(dǎo)致社會交易效率下降、交易成本提高。更進(jìn)一步，社會為這種低效、高成本而埋的單，最后得益的很可能不是農(nóng)村的農(nóng)民。18.中國土地市場招拍掛制度的反思

（一）土地招標(biāo) 招標(biāo)出讓國有土地使用權(quán)，是指市、縣人民政府土地行政主管部門發(fā)布招標(biāo)公告，邀請?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ墓?、法人和其他組織參加國有土地使用權(quán)投標(biāo)，根據(jù)投標(biāo)結(jié)果確定土地使用者的行為。

（二）土地拍賣 拍賣出讓國有土地使用權(quán)，是指市、縣人民政府土地行政主管部門發(fā)布拍賣公告，由競買人在指定時間、地點進(jìn)行公開競價，根據(jù)出價結(jié)果確定土地使用者的行為。

（三）土地掛牌 掛牌出

讓國有土地使用權(quán)，是指市、縣人民政府土地行政主管部門發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受竟買人的報價申請并更新掛牌價格，根據(jù)掛牌期限截止時的出價結(jié)果確定土地使用者的行為。

實施土地招拍掛制度的優(yōu)點

(一)實施土地招拍掛制度，有利于規(guī)范土地市場，公平競爭。(二)實施土地招拍掛制度，有利于杜絕腐敗現(xiàn)象，提高政府對城市土地的管理能力(三)實施土地招拍掛制度，有利于房產(chǎn)開發(fā)商綜合實力的提高，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的整合。(四)實施土地招拍掛制度，促進(jìn)房地分離，有利于提高土地開發(fā)效率。(五)實施土地招拍掛制度，有利于優(yōu)化投資環(huán)境，吸引外資。

目前中國土地市場招拍掛制度存在的問題及解決建議

（一）目前中國土地市場招拍掛出讓中存在的問題 1．經(jīng)營性土地出讓制度還缺少具體的操作規(guī)范與之相配套； 2．少數(shù)市縣仍以“招商引資”為名，先行立項、先行選址，定點確定土地使用者、土地用途、土地面積和地價 3．有的地方不按規(guī)定公開經(jīng)營性土地出讓信息或信息公開不及時、不充分； 4．有的地方在經(jīng)營性土地出讓中存在假招標(biāo)、假掛牌、假拍賣或陪標(biāo)、串標(biāo)等問題； 5.極少數(shù)領(lǐng)導(dǎo)干部仍通過打招呼、批條子等形式違規(guī)干預(yù)和插手經(jīng)營性土地出讓。

（二）對完善招拍掛市場的建議。1．轉(zhuǎn)變政府職能，建立與健全監(jiān)督保證機(jī)制，確保交易的公正性 2．制定合理的標(biāo)底價格，防止地價上漲過快 3．選擇性地使用拍賣的交易方式 4．制定完善的土地供應(yīng)計劃，定期發(fā)布土地供應(yīng)信息

土地估價師土地管理基礎(chǔ)輔導(dǎo)

________________________________________ 來源：土地估價師考試-考試大 [2006-8-21]

第一章 土地管理概述 重點難點 ：

土地概念、特征、土地制度、土地政策、土地管理體制、土地管理任務(wù)、基本內(nèi)容。

第一節(jié)土地的概念與特性

一、土地的概念

(一)土地的定義.土地是地球陸地表面由地貌、土壤、巖石、水文、氣候和植被等要素組成的自然歷史綜合體，它包括人類過去和現(xiàn)在的種種活動結(jié)果。這一定義包括以下幾層含義。(1)土地是綜合體。土地的性質(zhì)和用途取決于全部構(gòu)成要素的綜合作用，而不取決于任何一個單獨的要素。

(2)土地是自然的產(chǎn)物。人類活動可以引起土地有關(guān)組成要素的性質(zhì)變化，從而影響土地的性質(zhì)和用途的變化。

(3)土地是地球表面具有固定位置的空間客體。

(4)土地是地球表面的陸地部分。陸地是突出于海洋面上的部分，包括內(nèi)陸水域、海洋灘涂。

(5)土地包括人類過去和現(xiàn)在的活動結(jié)果。(二)土地概念的區(qū)分 1.土地與土壤

土壤，是指能夠產(chǎn)生植物收獲的陸地疏松表層。它是在氣候、母質(zhì)、生物、地形和成土年齡等諸因子綜合作用下形成的獨立的自然體。土壤與土地的區(qū)分，可以從以下幾方面加以說明。

(1)從相互關(guān)系上看，土壤僅僅是土地的一個組成要素，即土地包含土壤。(2)從本質(zhì)特征上看，土壤的本質(zhì)是肥力，而土地的本質(zhì)特征是生產(chǎn)力。(3)從形態(tài)結(jié)構(gòu)上看，土壤是處在地球風(fēng)化殼的疏松表層。而土地是由地上層、地表層和地下層組成的立體垂直剖面。2．土地與國土

國土不單指土地，而是國家管轄的地理空間，包括領(lǐng)土、領(lǐng)空和領(lǐng)海。從內(nèi)涵上看，國土包括資源與環(huán)境兩方面的內(nèi)容。

例題：2002判斷題：從內(nèi)涵上看，國土包括資源與環(huán)境兩方面的內(nèi)容[ R ] 3．土地與景觀

土壤、風(fēng)化殼、大陸沉積物、潛水和地表水、植被、近地表大氣及物理化學(xué)作用彼此緊密聯(lián)系的綜合體稱為景觀。大氣候和地理地質(zhì)條件的統(tǒng)一是景觀的基本特征。它與土地的最大區(qū)別主要在于它只考慮自然地理因素的作用，而極少考慮社會經(jīng)濟(jì)因素的“綜合體”的影響。4．土地與土地資源

所謂資源，是指生產(chǎn)資料與生活資料的來源。土地資源是指在一定技術(shù)條件和一定時間內(nèi)可為人類利用的土地。一般說來，土地資源是指經(jīng)過人們投入，從土地上得到收益的土地，即產(chǎn)生了價值的土地。“資源”是一個發(fā)展的概念 5．土地與地產(chǎn)

地產(chǎn)是指作為財產(chǎn)的土地，其中既包括純自然土地，也包括經(jīng)過人類開發(fā)、改造過的土地，兩者都能夠被人們當(dāng)作財產(chǎn)予以占有。從法律上看，地產(chǎn)不僅包括土地自然體，而且包括土地權(quán)利(如所有權(quán)、使用權(quán)、經(jīng)營權(quán)等)。地產(chǎn)和土地，既緊密聯(lián)系又有區(qū)別，在商品經(jīng)濟(jì)中地產(chǎn)是特定的土地。土地不一定完全是地產(chǎn)，而地產(chǎn)必然屬于土地。地產(chǎn)最重要特性是其商品屬性，具有使用價值和價值，可以像其它商品一樣進(jìn)行交換。但在我國，這種交換是在土地所有權(quán)與使用權(quán)相分離的前提下，對使用權(quán)的經(jīng)營，即土地使用權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押等。

二、土地的特性

土地的特性，包括自然特性和經(jīng)濟(jì)特性。土地的自然特性是指不以人的意志為轉(zhuǎn)移的

自然屬性；土地的經(jīng)濟(jì)特性則指人們在利用土地的過程中，在生產(chǎn)力和生產(chǎn)關(guān)系方面表現(xiàn)的特性。(一)土地的自然特性(1)土地面積的有限性。(2)土地位置的固定性。(3)土地質(zhì)量的差異性。

(4)土地永續(xù)利用的相對性。只有在利用過程中維持了土地的功能，才能實現(xiàn)永續(xù)利用。

(二)土地的經(jīng)濟(jì)特性

(1)土地經(jīng)濟(jì)供給的稀缺性。(2)土地用途的多樣性。(3)土地用途變更的困難性。(4)土地增值性。

(5)土地報酬遞減的可能性。

土地還具有重要的社會屬性。人類在利用土地的過程中，總是要反映出一定的社會中人與人之間的某種生產(chǎn)關(guān)系，包括占有、使用、支配和收益的關(guān)系。土地的占有、使用關(guān)系在任何時候都是構(gòu)成社會土地關(guān)系的基礎(chǔ)，進(jìn)而反映社會經(jīng)濟(jì)性質(zhì)。土地的這種社會屬性，既反映了進(jìn)行土地分配和再分配的客觀必然性，也是進(jìn)行土地產(chǎn)權(quán)管理、調(diào)整土地關(guān)系的基本出發(fā)點。

例題：判斷題：土地的占有、使用關(guān)系在任何時候都是構(gòu)成社會土地關(guān)系的基礎(chǔ)，進(jìn)而反映社會經(jīng)濟(jì)性質(zhì)。

第二節(jié)土地資源構(gòu)成及特點

一、土地資源構(gòu)成及分布(一)按地形特征分類

(1)平原。(2)盆地。（3）丘陵（4）高原（5）山地

例題：把土地資源分為平原、盆地、丘陵、高原、山地的依據(jù)[ ] A．按利用特征分類 B．按地形特征分類 C．按植被特征分類 D．按氣候特征分類

（二）按用途分類

耕地、園地、林地、牧草地、居民點及工礦用地、水域、未利用土地。

二、土地資源特點

(1)土地面積絕對數(shù)量大，相對數(shù)量小。(2)后備土地資源有限。

(3)土地類型多樣，山地多于平地。(4)農(nóng)地分布不均勻。(5)森林覆蓋率低。

(6)土地質(zhì)量較差。(7)水土資源不平衡。

第三節(jié)土地管理的內(nèi)涵與原則

一、土地管理的概念與性質(zhì)

(一)土地管理的概念

土地管理是國家的基本職能之一，國家通過立法機(jī)構(gòu)將意志表示規(guī)范化并用法律的形式固定下來，國家管理機(jī)關(guān)即各級人民政府及土地管理部門來保證法律法規(guī)的貫徹執(zhí)行，從而達(dá)到實現(xiàn)土地管理國家職能的目的。土地管理的概念可以這樣描述，國家綜合運用行政、經(jīng)濟(jì)、法律、技術(shù)等手段，為維護(hù)土地所有制，調(diào)整土地關(guān)系，合理組織土地利用，而進(jìn)行的計劃、組織、指揮、協(xié)調(diào)、控制等綜合性活動。其本質(zhì)是對土地的行政管理。這一概念包括6個方面的含義：

①土地管理的主體是國家。

②土地管理的客體是土地，以及土地利用中產(chǎn)生的人與人、人與地、地與地之間的關(guān)系。

③土地管理的目的是維護(hù)土地所有制、調(diào)整土地關(guān)系和合理組織土地利用。目標(biāo)是不斷提高土地利用的生態(tài)效益、經(jīng)濟(jì)效益和社會效益，以滿足社會日益增長的需求。④綜合運用行政、經(jīng)濟(jì)、法律、技術(shù)等手段管理土地。⑤管理的職能是計劃、組織、指揮、協(xié)調(diào)與控制。

⑥土地管理具有鮮明的階級性，其目的和特點受社會環(huán)境的制約，特別受社會制度、土地制度的制約。(二)土地管理的性質(zhì)

土地管理具有自然屬性和社會屬性的兩重性。

二、土地管理的主體和對象

任何管理(含土地管理)的定義都需包括三項內(nèi)容：“誰在管理”——管理者(主體)，“管理什么”——管理的對象和范圍，“如何管理”——管理的方式和方法。(一)土地管理的主體

土地管理主體是各級政府的土地行政主管部門及其公務(wù)員。從享有行政權(quán)力和具體行使行政權(quán)力的角度分析，土地管理的主體又可以分為四種：(1)政府包括中央政府和地方各級政府。(2)土地行政主管機(jī)關(guān)。

(3)行政首長。土地行政主管機(jī)關(guān)的首長無論在名義上還是在實際執(zhí)行上都是行政權(quán)力的一種主體o(4)土地行政主管部門的普通公務(wù)員。他們是土地管理的又一主體。他們?nèi)藬?shù)眾多，由法律保障其身份和規(guī)定其職責(zé)。他們的主要職責(zé)是處理部門的大量日常事務(wù)，具體執(zhí)行既定的政府政策和首長決定，他們是技術(shù)作業(yè)層上土地管理的主體。依據(jù)“管理就是決策”的觀點，他們以其獨特的方式、專長和優(yōu)勢，直接影響土地管理的過程和

時效性，通過他們的努力，土地管理才能轉(zhuǎn)化為社會過程，產(chǎn)生社會效應(yīng)。(二)土地管理的對象

土地管理的對象是指土地保護(hù)和開發(fā)利用活動中的社會公共事務(wù)。這些社會化公共事務(wù)的自然載體是土地，社會載體是從事資源保護(hù)和開發(fā)利用的社會組織和個人，大體可以分為以下五類：

(1)經(jīng)濟(jì)性組織。包括一切以資源開發(fā)利用為生產(chǎn)經(jīng)營活動內(nèi)容，以贏利為目的的組織。政府通過制定政策、行政法規(guī)、規(guī)程、規(guī)范來影響和制約它們的行為，對其不正當(dāng)?shù)慕?jīng)營行為予以懲處、罰款、限期改正、收回開發(fā)許可證、撤銷營業(yè)執(zhí)照等o(2)社會性組織。一般說來，政府對它們的管理以不違反保護(hù)和合理利用資源的法律和行政法規(guī)為限度。檢查監(jiān)督制度是政府對其管理的主要方式。(3)教科文衛(wèi)組織(4)新聞性組織。(5)公民。

規(guī)范上述五類社會公共事務(wù)載體在土地保護(hù)和開發(fā)利用中的行為，是土地管理的基本任務(wù)。

三、土地管理的職能和主要內(nèi)容

目前，我國土地管理的職能主要是通過行政法規(guī)或規(guī)范性文件對土地管理主體行使行政職權(quán)設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)，使主體能夠在法定的職權(quán)范圍內(nèi)，實施各項土地管理活動。(一)土地管理的職能

根據(jù)《國務(wù)院辦公廳關(guān)于印發(fā)國土資源部職能配置、內(nèi)設(shè)機(jī)構(gòu)和人員編制規(guī)定的通知》的規(guī)定了土地管理的職能：[略](二)土地管理的特點

主要特點是：

(1)特別突出地加強(qiáng)了耕地保護(hù)。

(2)為了增強(qiáng)國土資源部土地管理上的領(lǐng)導(dǎo)權(quán)能，保證土地管理的政令暢通。(3)土地利用規(guī)劃管理實現(xiàn)了統(tǒng)一管理。

(4)在土地產(chǎn)權(quán)管理基礎(chǔ)工作方面，由國土資源部制定地籍管理辦法。(5)在合理利用土地、培育土地市場(三)土地管理的主要內(nèi)容

根據(jù)國土資源部的職能，土地管理的主要內(nèi)容可以歸納為以下五個方面： 1．組織土地立法和制定綜合性土地政策 2．編制土地利用總體規(guī)劃與計劃 3．耕地保護(hù)與農(nóng)地用途管制 4．地籍管理 5．土地利用管理

四、土地管理的基本原則

土地管理原則是指土地管理部門及其工作人員從事土地管理活動所必須遵循的基本行為規(guī)則、標(biāo)準(zhǔn)。土地管理原則取決于土地制度和土地管理的總目標(biāo)。我國土地管理

是建立在社會主義土地公有制基礎(chǔ)上的，是以充分、合理利用土地，切實保護(hù)耕地為總目標(biāo).基本原則主要包括：整體原則，責(zé)任原則，法制原則，利益原則，效率原則，民主化原則

第四節(jié) 土地制度與政策

土地制度是一切社會形態(tài)中最重要、最基本的制度，它對一個國家一定時期的上層建筑起著決定性的作用。土地政策是土地制度得以實行的措施體系或行為準(zhǔn)則。因此，土地制度是土地政策的基礎(chǔ)，土地政策又是土地制度的具體體現(xiàn)。

一、土地制度

(一)土地制度的含義及其基本特征

土地制度是指在特定的社會經(jīng)濟(jì)條件下土地關(guān)系的總稱，是一個國家人地關(guān)系的法定結(jié)合形式，它包括土地所有制、土地使用制和土地管理制度。

1．土地所有制 土地所有制是指人們在一定社會條件下?lián)碛型恋氐慕?jīng)濟(jì)形式。它是整個土地制度的核心，是土地關(guān)系的基礎(chǔ)。2．土地使用制

土地使用制度是對土地使用的程序、條件和形式的規(guī)定，是土地制度的另一個重要組成部分。土地使用權(quán)是依法對一定土地進(jìn)行利用、管理并取得收益的權(quán)利，是土地使用制度的法律體現(xiàn)形式。在整個土地制度中，土地所有制決定著土地使用制。每一個社會形態(tài)都存在著與土地所有制相適應(yīng)的土地使用制及其具體形式。

就土地所有權(quán)與使用權(quán)兩者之間的關(guān)系而言，土地使用制可大致分為土地所有權(quán)與使用權(quán)相結(jié)合和土地所有權(quán)與使用權(quán)相分離兩大類。在土地所有權(quán)與土地使用權(quán)分離條件下的土地使用制可分為有償使用和無償劃撥使用兩類。例題：[ ] 是整個土地制度的核心 答案：A A．土地所有制 B．土地使用制 C．土地關(guān)系 D．人地關(guān)系 3．土地管理制度

這里所說的土地管理制度，是國家對全國(或某一區(qū)域)的土地，在宏觀上進(jìn)行管理、監(jiān)督和調(diào)控的制度、機(jī)制和手段的綜合。它由中央和各級地方政府實施.(二)我國現(xiàn)行的土地制度 1．現(xiàn)行土地所有制的形式

我國現(xiàn)行的土地所有制為社會主義土地公有制，它分為社會主義全民所有制和社會主義勞動群眾集體所有制。土地的社會主義全民所有制，具體采取的是社會主義國家所有制的形式，由社會主義國家代表全體勞動人民占有屬于全民的土地，行使占有、使用、收益和處分等權(quán)利。

土地的社會主義勞動群眾集體所有制，具體采取的是社會主義集體經(jīng)濟(jì)組織所有制的形式，由各個社會主義集體經(jīng)濟(jì)組織代表各該集體經(jīng)濟(jì)組織的全體勞動人民占有屬于該集體的土地，行使占有、使用、收益和處分等的權(quán)利。

2．現(xiàn)行土地使用制的基本格局

現(xiàn)行城市土地使用制是在不改變土地所有權(quán)歸國家所有的情況下，國家可采用拍賣、招標(biāo)或協(xié)議的方式將土地使用權(quán)有償、有限期地出讓給土地使用者；土地使用者在使用年限內(nèi)可以將土地使用權(quán)依法轉(zhuǎn)讓、出租、抵押或者用于其他經(jīng)濟(jì)活動，其合法權(quán)益受國家法律保護(hù)；土地使用權(quán)期滿，土地連同地上的建筑物由政府無償收回；需要繼續(xù)使用的，可以申請續(xù)期，申請批準(zhǔn)后，期限可以延長，同時按當(dāng)時市場行情補交出讓金；在特殊情況下，根據(jù)社會公共利益的需要，國家可以依照法律程序提前收回，并根據(jù)土地使用者已使用的年限和開發(fā)、利用土地的實際情況給予相應(yīng)的補償。現(xiàn)行農(nóng)村集體土地使用制是在土地所有權(quán)歸集體的條件下，把土地使用權(quán)承包給農(nóng)戶，以戶為單位獨立經(jīng)營，自負(fù)盈虧，除向集體上交提留和向國家交納農(nóng)業(yè)稅以外，其余全部收人歸農(nóng)戶個人，即家庭聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制。

二、土地政策(一)土地政策的含義

政策是指一個行政組織為完成某項任務(wù)而制定的具體目標(biāo)、準(zhǔn)則、方案、辦法等各種決策。土地政策可以理解為國家為了維護(hù)土地制度，實現(xiàn)土地資源優(yōu)化配置，合理組織土地利用而制定的一系列措施體系或行為準(zhǔn)則。

例題：判斷題：土地政策可以理解為國家為了維護(hù)土地制度，實現(xiàn)土地資源優(yōu)化配置，合理組織土地利用而制定的一系列措施體系或行為準(zhǔn)則。(二)土地政策的特性

1．政治性 2．強(qiáng)制性 3．整體性 4．針對性5.預(yù)測性 6.及時性(三)土地政策制定的原則

1.目標(biāo)明確：土地政策是為土地管理過程指明方向和提供依據(jù)，其目標(biāo)既要與土地管理的目標(biāo)對應(yīng)，又要具體、明確。2．全面、準(zhǔn)確收集信息原則 3．可行性原則 4．多方案擇優(yōu)原則 5．系統(tǒng)性原則 6．公共利益原則

通常情況下土地政策對三大效益的選擇順序是生態(tài)效益、社會效益，最后才是經(jīng)濟(jì)效益，也就是說保證土地資源的可持續(xù)利用，保護(hù)人類的生態(tài)環(huán)境尤其是堅持公共利益優(yōu)先原則是最主要的。7．動態(tài)性原則

(四)土地政策制定的程序 1．明確問題，確定目標(biāo) 2．科學(xué)預(yù)測，擬定方案 3．評估選優(yōu)，擇定方案 4．實施反饋，修正完善

第五節(jié)土地管理體制

一、土地管理體制的含義

土地管理體制是指土地管理機(jī)構(gòu)的設(shè)置、管理權(quán)限劃分及運行等各種制度的總稱，它是中央和地方各級土地管理機(jī)構(gòu)設(shè)置體系及其管理權(quán)限、范圍的體現(xiàn)。其中，土地管理機(jī)構(gòu)設(shè)置是土地管理體制的核心。

土地管理體制的建立，既受到國家基本政治制度和經(jīng)濟(jì)制度影響，又受到基本國情及由國情決定的土地管理在整個國家管理中的地位影響，也受到政府機(jī)構(gòu)改革的影響。

二、現(xiàn)行土地管理體制： 現(xiàn)行土地管理體制是指在《中華人民共和國土地管理法》頒布，1986年國家土地管理局成立之后，由黨中央、全國人大常委會、國務(wù)院所確定實行的全國土地統(tǒng)一管理的體制。

根據(jù)1998年國務(wù)院機(jī)構(gòu)改革，國土資源部代表國務(wù)院負(fù)責(zé) 全國土地管理工作 其中有6個職能司(廳、局)與土地管理直接相關(guān)，承擔(dān)著相應(yīng)的土地管理職責(zé)。1．政策法規(guī)司 2．規(guī)劃司 3．耕地保護(hù)司 4．地籍管理司 5．土地利用管理司 6．執(zhí)法監(jiān)察局

第六節(jié) 建國以來土地管理的演變歷程

社會主義的土地管理與我國歷代的土地管理及私有制土地 管理有著本質(zhì)的區(qū)別，社會主義土地管理是建立在土地公有制基礎(chǔ)之上的，其主要目的是不斷鞏固公有制，立足于全民利益，協(xié) 調(diào)國民經(jīng)濟(jì)各部門的用地需求。對建國以來我國土地管理進(jìn)行簡要回顧，可以劃分為三個發(fā)展階段。

一、改革開放之前的土地管理

二、改革開放初期的土地管理

三、統(tǒng)一管理體制下的土地管理

第七節(jié)土地管理與社會發(fā)展

一、土地在社會發(fā)展中的地位

土地是社會發(fā)展中一切生產(chǎn)所必須的物質(zhì)條件，“是一切生產(chǎn)和一切存在的源泉”。土地在社會發(fā)展中的基礎(chǔ)地位，主要體現(xiàn)在二兩個方面：一方面，土地是人類維持生存的基本物質(zhì)基礎(chǔ)。另一方面，土地是稀缺的難以替代的資源。

二、土地管理在社會發(fā)展的中作用 1．土地管理是協(xié)調(diào)社會矛盾的重要手段

伴隨著人口、資源、環(huán)境與發(fā)展問題的日益突現(xiàn)，人地矛盾 已成為社會發(fā)展的主要矛盾。人地矛盾不僅表現(xiàn)在各部門各產(chǎn)業(yè) 之間對土地需求矛盾上，也表現(xiàn)在人與人之間對土地需求矛盾上。這些矛盾的解決需要通過土地管理來協(xié)調(diào)。

2．土地管理是實現(xiàn)社會可持續(xù)發(fā)展的基本保障

土地資源的永續(xù)利用是社會經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)，也是社會經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的基本保障。實現(xiàn)土地資源永續(xù)利用，必須依賴土地的科學(xué)管理。因此 土地管理已成為社會可持續(xù)發(fā)展的基本保障。

3．土地管理是社會穩(wěn)定的根本保證。耕地是最寶貴的資源。

第二章土地經(jīng)濟(jì)理論

重點難點 ：

土地的供給與需求, 地租的概念.性質(zhì).形式.土地金融與土地稅收.第一節(jié) 土地的供給與需求

一、土地的供給

土地的供給是指在一定的技術(shù)經(jīng)濟(jì)條件下，人類可利用的各種土地資源的數(shù)量，包括已利用的和未利用的后備資源儲量的總和。土地的供給按其性質(zhì)可分為自然供給和經(jīng)濟(jì)供給兩個方面。

例題：判斷題：土地的供給是指在一定的技術(shù)經(jīng)濟(jì)條件下，人類可利用的各種土地資源的數(shù)量，不包括已利用的資源儲量[ W ]。(一)土地的自然供給及其制約因素

土地的自然供給是指土地自然固有的可供人類利用的部分。

土地是一種非再生資源，自然供給的數(shù)量是固定不變的，是無彈性的。地球面積約5．1億k㎡，其中海洋占70．8％，陸地面積僅占地球總面積的29．2％，目前真正能供人類使用的土地約7000萬k㎡。

制約土地自然供給的因素主要有：①適宜于人類生產(chǎn)生活及動植物生長的氣候條件及地形、地貌條件；②資源條件；③交通運輸條件。(二)土地的經(jīng)濟(jì)供給及其制約因素

土地的經(jīng)濟(jì)供給是指在土地的自然供給的基礎(chǔ)上，投入勞動進(jìn)行開發(fā)后，成為人類可直接用于生產(chǎn)、生活的土地的供給。土地的經(jīng)濟(jì)供給是有彈性的。

影響土地經(jīng)濟(jì)供給的因素主要有：①土地的自然供給量。②人們利用土地的知識和技術(shù)水平。③交通運輸條件。④土地利用的集約化程度。一般來說利用集約程度愈高的土地，其經(jīng)濟(jì)供給亦隨之增加。⑤社會需求。

二、土地的需求

人類要生存和發(fā)展，就需要土地作為生存場所，需要土地提供食物、衣服和住房等。土地的需求，是指人類為了生存和發(fā)展，利用土地進(jìn)行各種生產(chǎn)和消費活動的需求。

土地需求的一個重要特點是，土地需求是一種引致需求，或者說是一種派生需求，是由于對土地產(chǎn)品的需求才有對土地的需求。

影響土地需求的因素主要有：①人口變動。②經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r。③人類利用土地的知識和科技水平。

三、土地供求關(guān)系

土地供求關(guān)系是指土地經(jīng)濟(jì)供給與人們對某些土地用途需求之間的關(guān)系。人們可以通過改變土地用途來增加某種用途的土地供給.土地的供求關(guān)系與一般商品的供求關(guān)系一樣，在自由競爭情況下，供求關(guān)系決定土地的價格，土地價格影響土地的供求關(guān)系。

由于土地的短期供給在特定區(qū)域內(nèi)為一定值，其短期的供求關(guān)系如教材圖2-1所示。

土地市場的供求機(jī)制是決定地價的主要因素之一，供不應(yīng)求，地價上漲，供過于求，地價下跌。

第二節(jié) 土地報酬遞減規(guī)律與土地集約利用

一、土地報酬遞減規(guī)律的內(nèi)涵

土地報酬遞減規(guī)律，是指在技術(shù)不變、其它要素不變的前提下，對相同面積的土地不斷追加某種要素的投人所帶來的報酬的增量(邊際報酬)遲早會出現(xiàn)下降。這里的土地報酬，可以理解為土地產(chǎn)品的產(chǎn)量，體現(xiàn)了土地的生產(chǎn)力。為了考察勞動與土地等要素組合對土地報酬的影響，我們還需要考慮平均報酬及邊際報酬的變動趨勢和規(guī)律。各種類型的報酬定義如下：

①總報酬，即總產(chǎn)量，可記為TP；②平均報酬：總報酬除以某種要素的投入量，可記為AP；③以勞動(L)為例(下同)，邊際報酬，即對同一塊土地不斷追加某種要素的投入，最后一單位追加要素所帶來的總報酬的增量，可記為：MP=△TP／△L或dTP／dL，它是生產(chǎn)函數(shù)關(guān)于勞動上的一階偏導(dǎo)數(shù)。邊際報酬體現(xiàn)了土地的邊際生產(chǎn)力。教材表2-1列出了在相同面積的土地上，勞動投入量的變動與農(nóng)產(chǎn)品變動的關(guān)系。如果將上表中的數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)換成圖形，可得到教材圖2—3中的三條曲線：總報酬曲線、平均報酬曲線和邊際報酬曲線。

二、土地報酬曲線之間的關(guān)系以及報酬三階段分析 1．總報酬曲線和邊際報酬曲線的關(guān)系

從幾何上說，邊際報酬等于總報酬曲線在各點切線的斜率(導(dǎo)數(shù)的幾何意義)，邊際報酬最大的點對應(yīng)總報酬曲線的點為拐點[轉(zhuǎn)向點]邊際報酬為零，此時總報酬最大。2．總報酬曲線與平均報酬曲線的關(guān)系在幾何上，平均報酬等于總報酬曲線上每一點與原點連線的斜率，因此，當(dāng)原點與總報酬曲線上某一點的連線恰好是總報酬曲線的切線時，斜率最大，從而平均報酬最高。

3．邊際報酬曲線與平均報酬曲線的關(guān)系當(dāng)邊際報酬大于平均報酬時，平均報酬具有上升趨勢；當(dāng)邊際報酬小于平均報酬時，平均報酬開始下降；當(dāng)兩者相等時，平均報酬最高。根據(jù)總報酬、平均報酬和邊際報酬，我們可以將生產(chǎn)劃分為三個階段： 第一階段：在平均報酬從上升轉(zhuǎn)為下降之前為第一階段。在這一階段，邊際報酬先升

后降，勞動投入量達(dá)到一定量時達(dá)到最高點，與之相對應(yīng)的點叫轉(zhuǎn)向點。在邊際報酬達(dá)到最高之前，總報酬曲線向下凸的一段是報酬遞增階段，其生產(chǎn)彈性大于1；從邊際報酬最高點起總報酬曲線開始向上凸出而進(jìn)入報酬遞減階段，生產(chǎn)彈性自轉(zhuǎn)向點之后開始遞減，當(dāng)邊際報酬曲線與平均報酬曲線相交時，邊際報酬與平均報酬相等，此后，邊際報酬低于平均報酬。

在第一階段，平均報酬處于遞增狀態(tài)，從而增加勞動投入能帶來總報酬更大比例的增長，因此在這個階段停止投入是不合理的，繼續(xù)勞動投人將使得勞動—土地—資本等生產(chǎn)要素組合的生產(chǎn)效率得到進(jìn)一步提高。

例題：判斷題：在第一階段停止投入是不合理的[ R ]，第二階段：平均報酬等于邊際報酬之后到邊際報酬等于零之前為第二階段。在通常情況下，選擇在第二階段組織生產(chǎn)是合理的，但具體選擇多少變動要素(比如勞動)，還要取決于農(nóng)產(chǎn)品價格和投入要素價格。

第三階段：邊際報酬為零，總報酬達(dá)到最大之后為第三階段。在此階段，投入勞動的邊際報酬和生產(chǎn)彈性均為負(fù)數(shù)，而且平均報酬繼續(xù)遞減，總報酬也趨于下降。因此在這一階段繼續(xù)投入是不合理的。

三、土地報酬遞減規(guī)律對集約利用的制約作用

每單位面積土地上所投勞動和資本的多少稱為土地集約度。

人們通常把單位土地面積上使用高比率的要素投入(勞動、資本)稱為土地的集約利用，而在大量土地上投入較少要素的利用方式稱為土地的粗放利用。可見，土地的集約利用與粗放利用的實質(zhì)，在于可變比例生產(chǎn)要素組合的選擇。但是，土地的集約利用與粗放利用是相對的，由于所采用的比較標(biāo)尺不同，二者的確切界限就不易確定。推進(jìn)土地集約利用是一種必然趨勢，但并不能機(jī)械地認(rèn)為集約利用就是合理利用，或者說集約度越高越好。

在各種土地利用中，區(qū)分集約利用與粗放利用及其邊際界限是十分重要的。所謂用地的集約邊際，是指某塊(幅)土地在利用中所達(dá)到的臨界點，該點所用的資本和勞動的變量投入成本與其收益相等。即“在邊際成本超過邊際收益之前，最后一個連續(xù)變量投入單位所達(dá)到之點正是集約邊際。

而所謂粗放邊際，則被認(rèn)為是無租邊際，即在最佳條件下土地的產(chǎn)出只能補償其生產(chǎn)成本。集約邊際能適用于土地的一切生產(chǎn)性利用，它代表了社會上總的土地利用情況；而粗放邊際只影響那些在經(jīng)營中只能收支相抵的生產(chǎn)者，它在市場價格和市場需要的影響下，決定著選擇質(zhì)次的最后一級土地，即再次級的土地就不宜投入利用。

總之，集約邊際代表各級土地的經(jīng)濟(jì)點，超過這一點，新增的變量投入得不到補償；粗放邊際，則代表土地利用能力不斷減少的一系列土地面積中的一點(擴(kuò)展用質(zhì)次的土地的最后一點)，超過此點，再擴(kuò)大生產(chǎn)用地即不能補償其成本。

我國是一個人多地少的國家，為了滿足社會對各種農(nóng)產(chǎn)品及建設(shè)用地日益增長的需求，只能走集約利用的道路，在提高單位面積產(chǎn)量和單位面積建筑面積上下功夫。

第三節(jié)規(guī)模經(jīng)濟(jì)原理與土地規(guī)模利用

一、規(guī)模經(jīng)濟(jì)和規(guī)模經(jīng)濟(jì)原理。

規(guī)模經(jīng)濟(jì)，是指土地使用者和生產(chǎn)經(jīng)營者按照一定的生產(chǎn)經(jīng)營規(guī)模，可能獲得的經(jīng)濟(jì)利益。規(guī)模經(jīng)濟(jì)反映生產(chǎn)要素的集中程度與經(jīng)濟(jì)效益之間的關(guān)系。規(guī)模報酬是指全部生產(chǎn)要素投入量、同時按相同比例增加時產(chǎn)量發(fā)生變動的情況，因此，規(guī)模經(jīng)濟(jì)追求的是具有最低平均成本的經(jīng)營規(guī)模。

例題：判斷題：規(guī)模經(jīng)濟(jì)追求的是具有最低平均成本的經(jīng)營規(guī)模。[ R ] 從規(guī)模經(jīng)濟(jì)原理看，規(guī)模經(jīng)濟(jì)可以分別從內(nèi)在經(jīng)濟(jì)與外在經(jīng)濟(jì)兩方面來考察。內(nèi)在經(jīng)濟(jì)是指，一個生產(chǎn)經(jīng)營單位在擴(kuò)大規(guī)模時，從自身內(nèi)部所引起的經(jīng)濟(jì)收益的增加。

外在經(jīng)濟(jì)是指，整個經(jīng)濟(jì)規(guī)模擴(kuò)大和產(chǎn)量增加而使企業(yè)增加了收益。經(jīng)營規(guī)模擴(kuò)大也可能會導(dǎo)致企業(yè)經(jīng)營收益的減少。這種現(xiàn)象叫外在不經(jīng)濟(jì)。

因此經(jīng)營規(guī)模擴(kuò)大后，會引起收益增加、收益減少或者收益不變?nèi)N不同的情況。

二、適度規(guī)模的原則，至少應(yīng)是規(guī)模收益不變，盡可能使規(guī)模收益遞增，而不能使規(guī)模收益遞減。我國現(xiàn)在不僅要提高勞動生產(chǎn)率，重要的還要同時極大地提高土地的利用率和生產(chǎn)率。因此，我國農(nóng)業(yè)經(jīng)營和土地規(guī)模經(jīng)濟(jì)必須與集約經(jīng)營同步發(fā)展。在人均土地相對較多及新開發(fā)地區(qū)，或鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)發(fā)達(dá)而非農(nóng)業(yè)人口比率激增地區(qū)等有較好條件的地區(qū)，應(yīng)依據(jù)規(guī)模經(jīng)濟(jì)原理積極倡導(dǎo)適度規(guī)模經(jīng)營，以促使土地利用中生產(chǎn)資源的優(yōu)化配置，提高土地生產(chǎn)力。

例題：判斷題:適度規(guī)模的原則，至少應(yīng)是規(guī)模收益不變，盡可能使規(guī)模收益遞增，而不能使規(guī)模收益遞減。

第四節(jié)地租理論

地租理論是土地經(jīng)濟(jì)學(xué)最基礎(chǔ)的理論和核心部分。

一、地租概述

(一)地租的概念及分類

馬克思主義認(rèn)為，地租是土地使用者由于使用土地而繳給土地所有者的超過平均利潤以上的那部分剩余價值。

馬克思按照地租產(chǎn)生的原因和條件的不同，將地租分為三類：級差地租、絕對地租和壟斷地租。前兩類地租是資本主義地租的普遍形式，后一類地租(壟斷地租)僅是個別條件下產(chǎn)生的資本主義地租的特殊形式。

西方經(jīng)濟(jì)學(xué)回避地租所反映的經(jīng)濟(jì)關(guān)系，把地租定義為物主將其所有的土地、房屋或任何財產(chǎn)租給他人使用所獲得的報酬，并不一定專指出租土地而獲得的租金。按照這個定義，把地租分為契約地租和經(jīng)濟(jì)地租兩類。契約地租又稱商業(yè)地租，是指物主將土地或其他財物出租給承租者，承租者按租賃契約支付給物主之租金。經(jīng)濟(jì)地租又稱理論地租，有廣義和狹義之分。廣義上講，經(jīng)濟(jì)地租是指人們使用任何生產(chǎn)要素所

獲得的超額利潤。狹義上講，經(jīng)濟(jì)地租是指人們利用土地所獲的超額利潤，即土地總收益扣除總成本的剩余部分。一般所謂地租，是針對狹義地租而言的。(二)地租的產(chǎn)生與發(fā)展

地租是一個歷史范疇，在不同的社會形態(tài)下，由于所有權(quán)性質(zhì)的不同，地租的性質(zhì)、內(nèi)容和形式也不同，體現(xiàn)著不同的生產(chǎn)關(guān)系。

在封建制度下，地租則反映的是地主剝削農(nóng)民(農(nóng)奴)的生產(chǎn)關(guān)系。地租包含了直接生產(chǎn)者(佃農(nóng))的全部剩余生產(chǎn)物。封建地租表現(xiàn)為三種形式：勞役地租(即地主直接占有農(nóng)奴的剩余勞動)、實物地租(由農(nóng)奴將剩余生產(chǎn)物以實物形態(tài)繳予地主)和貨幣地租(農(nóng)民將生產(chǎn)物出售，以貨幣形態(tài)將大部分所得繳予地主)。資本主義地租是從封建地租中產(chǎn)生的，它以貨幣地租為主要形式。

資本主義地租所反映的是土地所有者(地主)和產(chǎn)業(yè)資本家共同剝削工人的經(jīng)濟(jì)關(guān)系。

社會主義地租反映的是在國家、集體和個人三者利益一致的前提下，對土地收益的分配關(guān)系；同時也是國家用于調(diào)節(jié)社會生產(chǎn)與分配的經(jīng)濟(jì)杠桿。

例題：判斷題：社會主義地租是國家用于調(diào)節(jié)社會生產(chǎn)與分配的經(jīng)濟(jì)杠桿。

二、馬克思指出，資本主義地租是以資本主義土地私有制為前提的，是土地所有者憑借土地所有權(quán)不勞而獲的收入，其特點在于土地所有權(quán)和使用權(quán)的分離。馬克思從土地所有制入手，對地租進(jìn)行了分析，指出，無論地租的性質(zhì)、內(nèi)容和形式有何不同，都是土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上的實現(xiàn)。馬克思還對地租產(chǎn)生的原因和條件進(jìn)行了分析和研究。根據(jù)地租產(chǎn)生的原因和條件，馬克思把地租分為級差地租和絕對地租，指出這是資本主義地租的兩種基本形式。此外，還有壟斷地租、礦山地租、建筑地段地租等形式。

(一)級差地租

1．級差地租的含義及其產(chǎn)生的條件與原因

馬克思認(rèn)為資本主義的級差地租是經(jīng)營較優(yōu)土地的農(nóng)業(yè)資本家所獲得的，并最終歸土地所有者占有的超額利潤。級差地租來源于農(nóng)業(yè)工人創(chuàng)造的剩余價值，即超額利潤，它不過是由農(nóng)業(yè)資本家手中轉(zhuǎn)到地所有者手中了。

形成級差地租的條件有三種：①土地肥沃程度的差別；②土地位置的差別；③在同一地塊上連續(xù)投資產(chǎn)生的勞動生產(chǎn)率的差別。馬克思按級差地租形成的條件不同，將級差地租分為兩種形式：級差地租第一形態(tài)(即級差地租1)和級差地租第二形態(tài)(即級差地租Ⅱ)。級差地租工，是指農(nóng)業(yè)工人因利用肥沃程度和位置較好的土地所創(chuàng)造的超額利潤而轉(zhuǎn)化為地租(即由前兩個條件產(chǎn)生)級差地租Ⅱ，是指對同一地塊上的連續(xù)追加投資，由各次投資的生產(chǎn)率不同而產(chǎn)生的超額利潤轉(zhuǎn)化為地租o 2．級差地租I和級差地租Ⅱ的關(guān)系

級差地租I和級差地租Ⅱ雖各有不同的產(chǎn)生條件，但二者的實質(zhì)是一樣的，它們都是由產(chǎn)品的個別生產(chǎn)價格低于社會生產(chǎn)價格的差額所產(chǎn)生的超額利潤轉(zhuǎn)化而成。級差地租工是級差地租Ⅱ的前提、基礎(chǔ)和出發(fā)點。(二)絕對地租

絕對地租，是指土地所有者憑借土地所有權(quán)壟斷所取得的地租。絕對地租既不是農(nóng)業(yè)

產(chǎn)品的社會生產(chǎn)價格與其個別生產(chǎn)價格之差，也不是各級土地與劣等土地之間社會生產(chǎn)價格之差，而是個別農(nóng)業(yè)部門產(chǎn)品價值與生產(chǎn)價格之差。因此，農(nóng)業(yè)資本有機(jī)構(gòu)成低于社會平均資本有機(jī)構(gòu)成是絕對地租形成的條件，而土地所有權(quán)的壟斷才是絕對地租形成的根本原因。絕對地租的實質(zhì)和來源是農(nóng)業(yè)工人創(chuàng)造的剩余價值。例題：判斷題：絕對地租的實質(zhì)和來源是農(nóng)業(yè)工人創(chuàng)造的剩余價值。[ R ](三)壟斷地租

壟斷地租，是指由產(chǎn)品的壟斷價格帶來的超額利潤而轉(zhuǎn)化成的地租。壟斷地租不是來自農(nóng)業(yè)雇傭工人創(chuàng)造的剩余價值，而是來自社會其他部門工人創(chuàng)造的價值。(四)關(guān)于非農(nóng)業(yè)用地的地租在土地所有權(quán)與土地經(jīng)營權(quán)相分離的條件下，不論租用農(nóng)地或非農(nóng)地都須支付地租。

馬克思論述的非農(nóng)業(yè)用地的地租，是指建筑地段和礦山地段的地租。建筑地段地租是指工商業(yè)資本家為獲得建筑多種建筑物所需土地而支付給土地所有者的地租。建筑地段地租同農(nóng)業(yè)地租的明顯區(qū)別，在于農(nóng)業(yè)中土地的肥沃程度和位置對級差地租有決定作用，而對于建筑地租，則是位置起著決定作用。同時，由于壟斷價格對建筑地租起著很大作用。

礦山地租指工業(yè)資本家為取得采掘地下礦藏的權(quán)利而向土地所有者支付的地租。由于礦山的數(shù)量有限，也存在著經(jīng)營的壟斷，使礦產(chǎn)品必須按劣等生產(chǎn)條件決定的生產(chǎn)價格出售，因而優(yōu)中等礦山可以取得超額利潤而轉(zhuǎn)化為礦山地租。

三、西方資產(chǎn)階級經(jīng)濟(jì)學(xué)家的地租理論資產(chǎn)階級古典經(jīng)濟(jì)學(xué)家和現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)學(xué)家分別在各自的主要經(jīng)濟(jì)學(xué)著作中，對地租問題發(fā)表了自己的見解和觀點。

早在17世紀(jì)后期，英國重商主義學(xué)派的代表人物、資產(chǎn)階級古典政治經(jīng)濟(jì)學(xué)的創(chuàng)始人威廉?配第在其名著《賦稅論》中首次提出，地租是勞動產(chǎn)品扣除生產(chǎn)投入維持勞動者生活必須后的余額，其實質(zhì)是剩余勞動的產(chǎn)物和剩余價值的真正形態(tài)。法國重農(nóng)學(xué)派的代表人物之一杜爾哥在1766年發(fā)表的《關(guān)于財富的形成和分配的考察》一書中指出，由于農(nóng)業(yè)中存在著一種特殊的自然生產(chǎn)力，所以能使勞動者所生產(chǎn)出來的產(chǎn)品數(shù)量，扣除為自己再生產(chǎn)勞動力所必需的數(shù)量還有剩余，這就是自然恩賜的“純產(chǎn)品”，也是土地對勞動者的賜予。這種“純產(chǎn)品”是由農(nóng)業(yè)勞動者用自己的勞動向土地取得的財富，但卻為土地所有者所占有，這就是地租。

英國資產(chǎn)階級古典政治經(jīng)濟(jì)學(xué)主要代表人物和創(chuàng)始人之一亞當(dāng)?斯密，在其1776年出版的《國富論》中系統(tǒng)地研究了地租。他認(rèn)為，地租是作為使用土地的代價，是為使用土地而支付給地主的價格，其來源是工人的無償勞動。

英國古典政治經(jīng)濟(jì)學(xué)的杰出代表和理論完成者大衛(wèi)?李嘉圖，運用勞動價值論研究了地租，他在1817年發(fā)表的《政治經(jīng)濟(jì)學(xué)與賦稅原理》一書中，集中地闡述了他的地租理論。他認(rèn)為，土地的占有產(chǎn)生地租，地租是為使用土地而付給土地所有者的產(chǎn)品，是由勞動創(chuàng)造的。地租是由農(nóng)業(yè)經(jīng)營者從利潤中扣除并付給土地所有者的部分。

現(xiàn)代資產(chǎn)階級經(jīng)濟(jì)學(xué)的權(quán)威代表人物之一保羅?A?薩繆爾森認(rèn)為，地租是為使用土地所付的代價。土地供給數(shù)量是固定的，因而地租量完全取決于土地需求者的競爭。

美國現(xiàn)代土地經(jīng)濟(jì)學(xué)家雷利?巴洛維在他所著《土地資源經(jīng)濟(jì)學(xué)——不動產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)》

一書中認(rèn)為：地租可以簡單地看作是一種經(jīng)濟(jì)剩余，即總產(chǎn)值或總收益減去總要素成本或總成本之后余下的那一部分。各類土地上的地租額取決于產(chǎn)品價格水平和成本之間的關(guān)系。

四、土地價格地價一般理解為土地價格。所謂土地價格，可解釋為購買土地所有權(quán)的價格。

第五節(jié) 土地金融與土地稅收

一、土地金融

(一)土地金融的概念和分類 1．土地金融的概念

土地金融，就是以土地作為獲取信用的保證，而獲得的資金融通。任何組織和個人，如欲獲得資金融通，必須有信用基礎(chǔ)，信用基礎(chǔ)不外乎三種：①受信人的道德人格；②受信人的能力；③受信人的財產(chǎn)。

土地具有增值趨勢，這正符合人們對財富的完全保障心理，所以土地成為最理想的長期信用基礎(chǔ)。這種以土地作為抵押品而獲得的長期信貸，稱為土地抵押信用。2．土地金融的分類一般根據(jù)土地用途不同，把土地金融分為農(nóng)地金融和市地金融兩大類

農(nóng)地金融主要業(yè)務(wù)包括：①農(nóng)地改良貸款。②農(nóng)地經(jīng)營貸款。③農(nóng)地買賣貸款。農(nóng)地金融的主要特點是：在契約未到期之前，債權(quán)者不得任意要求債務(wù)提前償還，而債務(wù)者則可在契約到期前隨時償還，負(fù)債程序以土地收益剩余為限，貸款期長，利息一般不變。

市地金融是以城市土地為抵押標(biāo)的而取得的資金融通。主要業(yè)務(wù)包括：房地產(chǎn)貸款、消費貸款、改良貸款(主要用于社區(qū)發(fā)展和道路建設(shè))、企業(yè)貸款等。市地金融的特點：風(fēng)險較小、盈利相對較高。

例題：判斷題：市地金融的特點：風(fēng)險較大、盈利相對較高。[W ] 一般國家的土地金融專業(yè)機(jī)構(gòu)大多以農(nóng)村為對象，協(xié)助農(nóng)民經(jīng)營與開發(fā)土地，并促進(jìn)農(nóng)、林、牧、漁等各個方面的建設(shè)。(二)土地金融的特征和功能 1．土地金融的特征

(1)靈活性。(2)政策性。(3)風(fēng)險性。2．土地金融的功能

(1)用土地作為抵押品，以融通資金，發(fā)展農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的功能。(2)政府可通過土地金融手段推行農(nóng)業(yè)政策與土地政策。(3)籌集建設(shè)城鄉(xiāng)居民住房資金的功能。

二、土地稅收(一)土地稅收的內(nèi)涵

稅收是國家依據(jù)法律規(guī)定，強(qiáng)制地對經(jīng)濟(jì)單位和個人無償征收的實物或貨幣，是國家

憑借政治權(quán)力參與國民收入分配和再分配的一種手段。

征稅的種類很多，區(qū)分不同稅種類別的主要標(biāo)志是征稅對象。征稅對象按性質(zhì)一般可劃分為對收入額征稅、對所得額征稅和對財產(chǎn)征稅。(二)土地稅制和地稅形式

土地稅制度是一國政府制定的土地稅收法令、土地稅制及其形式和征稅辦法的總稱。土地稅制度，是由國家政權(quán)機(jī)關(guān)制定的向其納稅單位和個人征收土地稅的法律依據(jù)和規(guī)范，它反映著一種國家和納稅人之間的分配關(guān)系。

一國公布的土地稅法中通常必須明確規(guī)定征稅對象、納稅人、稅目、稅率、納稅環(huán)節(jié)、納稅期、減稅免稅、違章處理等這些稅收制度的組成要素。由于各國土地制度不盡相同，其稅制、稅種、征收的辦法和稅率，在各個國家也有不同，但一般都征收地價稅(即土地原價稅)和土地增值稅

地價稅是根據(jù)土地價格向土地所有者征收的一種土地稅，一般分為兩種：(1)土地原價稅。是按土地的原始價格征稅，不包括土地改良價格。

(2)土地增值稅。又稱土地增價稅，是指按土地價格增加數(shù)額征稅。土地增值的計征辦法又分兩種：一是土地所有權(quán)未轉(zhuǎn)移條件下，按一定時期內(nèi)土地價格增加部分征稅；二是在土地所有權(quán)轉(zhuǎn)移時，按土地所有者出賣土地的價格高于其購人價格部分征稅。土地增值稅是一些國家為了適應(yīng)土地增值而設(shè)立的稅種，其目的是把因社會發(fā)展所增加的土地價格還諸于社會共享，并以此遏制土地投機(jī)的發(fā)展。土地增值稅原只在土地轉(zhuǎn)移時征收，但即使土地在保持不轉(zhuǎn)移時仍然可累積利益而增值，還是應(yīng)該征收土地增值稅，此之為定期增值稅。

當(dāng)前各國實行的定期增值稅一般分為10年期和5年期兩種。10年期增值稅是指土地保留10年屆滿時須征收土地增值稅，5年期增值稅是指土地建設(shè)地區(qū)土地增值稅于工程竣工后屆滿5年時征收。征收這兩種定期增值稅主要是區(qū)別由于通常的城市成長與由于市政工程改善而引起的不同的土地價格增值。

(三)土地稅收政策地稅政策是土地政策的重要組成部分，是指國家或社會為特定的目的對土地稅制、稅種、稅率及征收辦法等法制規(guī)范的控制，以調(diào)節(jié)不同類型和不同用途土地的經(jīng)濟(jì)供給及其收益的分配。(四)我國現(xiàn)行稅收體系

目前，我國新稅制體系建立之后，國家現(xiàn)行稅收體系主要由以下稅種構(gòu)成： 1．流轉(zhuǎn)稅類(含附加稅)(1)增值稅(2)營業(yè)稅(3)消費稅(4)城市維護(hù)建設(shè)稅 2．收益稅類

(5)個人所得稅(6)企業(yè)所得稅(7)外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅(8)土地增值稅(9)農(nóng)業(yè)稅

3．財產(chǎn)稅類(10)房產(chǎn)稅(11)車船稅

4．資源稅類(12)資源稅(13)耕地占用稅(14)土地使用稅

5．行為稅類(15)印花稅(16)契稅(17)固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅(18)關(guān)稅

在國家現(xiàn)行稅收體系中，涉及到土地稅收的課稅項目主要有：土地增值稅、耕地占用

稅、城鎮(zhèn)土地使用稅等。與土地稅收相關(guān)的稅種還有：房產(chǎn)稅、契稅、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅和印花稅等。

例題：在國家現(xiàn)行稅收體系中，涉及到土地稅收的課稅項目主要有[ ]等。A．耕地占用稅 B．消費稅 C．土地增值稅 D．城鎮(zhèn)土地使用稅 答案：ACD 分析：在國家現(xiàn)行稅收體系中，涉及到土地稅收的課稅項目主要有：土地增值稅、耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅等。

土地增值稅是國家對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及附著物并取得收入的單位和個人，依法就其取得的土地增值額所征收的一種稅，對土地增值額課稅，其實質(zhì)是對土地收益或地租征稅。開征土地增值稅的主要目的是調(diào)節(jié)超額收入，抑制投機(jī)，防止土地資產(chǎn)流失。土地增值稅采取四級超額累進(jìn)稅率，其稅率為30％-60％。耕地占用稅是對占用耕地建房或者從事其他非農(nóng)業(yè)建設(shè)的單位和個人，依法按實際占用的耕地面積計征的一種稅。耕地占用稅實行定額稅制，即按實際占用耕地面積，按人均耕地水平分四個檔次計征，其額度為1-10元／㎡，一次性征收。城鎮(zhèn)土地使用稅是對在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位和個人，依法征收的一種級差資源稅。土地使用稅以納稅人實際占用的土地面積，按照城市規(guī)模大小，依照規(guī)定的稅額標(biāo)準(zhǔn)分為四個檔次按計算，分期繳納。其稅額幅度為每年0．2—10元／㎡。

第三章 土地利用規(guī)劃管理

重點難點：土地利用總體規(guī)劃的評審,報批與修編

第一節(jié) 土地利用與土地利用規(guī)劃

一、土地利用的涵義

土地利用是指人類通過特定的行為，以土地為勞動對象(或手段)，利用土地的特性，獲得物質(zhì)產(chǎn)品和服務(wù)，以滿足自身需要的經(jīng)濟(jì)活動過程。

例題：判斷題：土地利用是指人類通過特定的行為，以土地為勞動對象(或手段)，利用土地的特性，獲得物質(zhì)產(chǎn)品和服務(wù)，以滿足自身需要的經(jīng)濟(jì)活動過程。

就社會關(guān)系而言，土地利用反映了人與人，人與地的種種關(guān)系，決定著人們在生產(chǎn)生活過程中所建立的社會關(guān)系和利益分配機(jī)制。

土地的生產(chǎn)性利用，是把土地作為主要生產(chǎn)活動。資料和勞動對象，以生產(chǎn)生物產(chǎn)品或礦物產(chǎn)品為主要目的的利用.土地的非生產(chǎn)利用，則主要利用土地的空間和承載力.二、土地合理利用的準(zhǔn)則

土地利用的目標(biāo)是合理利用有限的土地資源，其衡量標(biāo)準(zhǔn)如下： 1．是否在土地利用中取得最大的經(jīng)濟(jì)效益一部 2．是否在土地利用中取得最佳的生態(tài)效益

3．是否最大限度地滿足了人們?nèi)找嬖鲩L的物質(zhì)和文化需要.三、影響土地利用的因素

1．自然因素.土地利用直接受制于自然因素的影響。

2．經(jīng)濟(jì)因素.因素決定了不同土地利用的物質(zhì)基礎(chǔ)，而不同的經(jīng)濟(jì)因素則決定了土地利用的方式、結(jié)構(gòu)及如何利用。經(jīng)濟(jì)因素包括經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、投入水平等。

3．社會因素.制度、人口、法規(guī)、政策、教育、技術(shù)乃至風(fēng)俗和宗教都對土地利用構(gòu)成較大的影響。其中，土地制度、人口和國家政策對土地利用的影響尤其明顯。

四、土地利用規(guī)劃的概念

土地利用規(guī)劃是指人們?yōu)榱烁淖儾⒖刂仆恋乩梅较?，?yōu)化土地利用結(jié)構(gòu)和布局，提高土地產(chǎn)出率，根據(jù)社會發(fā)展要求和當(dāng)?shù)刈匀弧⒔?jīng)濟(jì)、社會條件，對一定區(qū)域范圍內(nèi)的土地開發(fā)、利用、整治、保護(hù)所作出的具體部署和安排。

五、土地利用規(guī)劃的作用

土地利用規(guī)劃作用主要表現(xiàn)在對土地利用的控制、協(xié)調(diào)、組織和監(jiān)督四個方面。1．控制.為了保持人口與土地，特別是人口與耕地的平衡關(guān)系，國家必須通過土地利用規(guī)劃，控制部門、行業(yè)的用地結(jié)構(gòu)和規(guī)模，對土地利用實行有效的控制。2．協(xié)調(diào).通過土地利用規(guī)劃，一方面實現(xiàn)區(qū)域內(nèi)人口、資源、環(huán)境的和諧統(tǒng)一； 另一方面通過對區(qū)域內(nèi)國民經(jīng)濟(jì)各部門、各行業(yè)用地量的合理分配，解決國民經(jīng)濟(jì)各部門、各行業(yè)土地需求的矛盾，保證各產(chǎn)業(yè)之間的協(xié)調(diào)發(fā)展。3．組織.組織土地利用是土地利用規(guī)劃最基本的功能。

4．監(jiān)督.以土地利用規(guī)劃為依據(jù)，對各部門的土地保護(hù)、利用、開發(fā)等情況進(jìn)行監(jiān)督和檢查，以保證土地資源的合理利用。

六、土地利用規(guī)劃的任務(wù)

土地利用規(guī)劃的目的是從社會整體利益出發(fā)，以便取得一個比單純的私人或企業(yè)開發(fā)利用土地要高得多的綜合效益。為此，土地利用規(guī)劃需要完成以下基本任務(wù)。1．分析土地利用問題規(guī)劃始于問題。土地利用規(guī)劃的首要任務(wù)必須把握社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢，查清土地利用現(xiàn)狀，分析后備土地資源開發(fā)潛力，對土地供需狀況進(jìn)行科學(xué)預(yù)測，評價土地的適宜性和限制性，估算區(qū)域的土地資源人口承載量，從而明確土地利用規(guī)劃所要解決的主要問題的類型和性質(zhì)，并形成問題報告書。2．明確土地利用目標(biāo)和基本方針

土地利用目標(biāo)是合理組織土地利用的努力方向和要求達(dá)到的目的。它具有概括性、全局性、約束性、時效性。

例題：土地利用目標(biāo)是合理組織土地利用的努力方向和要求達(dá)到的目的。它具有[ ]。

A．概括性 B．全局性 C．約束性 D．時效性 答案：ABCD 目標(biāo)可分為戰(zhàn)略的和具體的兩大類。土地利用戰(zhàn)略目標(biāo)具有總體性、長期性和宏觀指導(dǎo)性的特征。

3．?dāng)M定土地利用控制指標(biāo)

土地利用控制性指標(biāo)的擬定主要依據(jù)土地利用目標(biāo)和基本方針，上級下達(dá)的控制性指標(biāo)并結(jié)合當(dāng)?shù)貙嶋H情況綜合進(jìn)行。這一指標(biāo)主要包括基本農(nóng)田保護(hù)面積，耕地保有量，建設(shè)占用耕地數(shù)量，土地開發(fā)整理補充耕地數(shù)量，退耕還林面積等。4．土地利用結(jié)構(gòu)和布局調(diào)整

它主要包括①規(guī)劃期末各類用地的規(guī)模，規(guī)劃期內(nèi)各類用地增減變化的指標(biāo)調(diào)整；②調(diào)整后各類土地利用指標(biāo)在空間上的落實，編制規(guī)劃圖。5．制定實施規(guī)劃的政策和措施

規(guī)劃的任務(wù)之一就是要研究目標(biāo)與政策及措施之間的關(guān)系，分析采取何種政策、措施能更有效地實現(xiàn)規(guī)劃的目標(biāo)和方案，從而制定行之有效的政策和措施。

七、土地利用規(guī)劃的內(nèi)容

土地利用規(guī)劃的內(nèi)容取決于規(guī)劃的類型及其所確定的目標(biāo)和任務(wù)。但一般說來，其內(nèi)容主要包括以下幾個方面。(1)土地調(diào)查。(2)土地評價。(3)土地供求預(yù)測。

(4)土地利用總體規(guī)劃方案編制。(5)土地利用布局。(6)建設(shè)用地規(guī)劃。(7)農(nóng)用地規(guī)劃。(8)未利用地開發(fā)規(guī)劃。(9)土地整理規(guī)劃。(10)土地整治規(guī)劃。(11)土地保護(hù)規(guī)劃。

(12)土地利用規(guī)劃的可行性研究與方案評價。(13)土地利用規(guī)劃成果的編制。(14)土地利用規(guī)劃的組織與實施。

例題：判斷題：土地利用規(guī)劃的內(nèi)容取決于規(guī)劃的類型及其所確定的目標(biāo)和任務(wù)。

八、土地利用規(guī)劃體系

1．按規(guī)劃時限劃分按規(guī)劃時限不同，一般可將規(guī)劃分為長期規(guī)劃、中期規(guī)劃和短期規(guī)劃。長期規(guī)劃年限達(dá)10年以上，短期規(guī)劃年限小于5年，中期規(guī)劃介于二者之間。我國現(xiàn)階段編制的土地利用總體規(guī)劃屬于長期規(guī)劃，它是編制中、短期規(guī)劃和用地計劃的依據(jù)。一般而言，中、短期規(guī)劃多屬于過渡性規(guī)劃，是長期規(guī)劃的深化和補充，是由宏觀向微觀過渡的規(guī)劃。

2．按規(guī)劃范圍劃分根據(jù)規(guī)劃范圍大小，可將土地利用規(guī)劃分為國家規(guī)劃和地方規(guī)劃。在我國通常按行政區(qū)域范圍將規(guī)劃分為全國、省級、地市級、縣(市)級、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))級五個層次。在各個層次之間，還可以根據(jù)需要，按自然區(qū)域范圍或經(jīng)濟(jì)管理區(qū)域范圍進(jìn)行不同層次的跨行政區(qū)域的土地利用規(guī)劃。

3．按規(guī)劃性質(zhì)劃分按規(guī)劃性質(zhì)的不同，根據(jù)規(guī)劃地位、作用和服務(wù)功能的差異，可將規(guī)劃分為土地利用總體規(guī)劃、土地利用專項規(guī)劃和土地利用詳細(xì)規(guī)劃。

九、土地利用規(guī)劃的原則

土地利用規(guī)劃要做到科學(xué)、合理、有效、可行，規(guī)劃人員必須遵守共同的法則和標(biāo)準(zhǔn)，這就是土地利用規(guī)劃的原則。

1．目的性原則所謂目的性原則，就是要根據(jù)不同的土地利用問題，明確不同的規(guī)劃目的和目標(biāo)，選擇不同的規(guī)劃方法和技術(shù)路線。2．整體性原則

3．公眾參與原則.公眾參與規(guī)劃是指規(guī)劃工作組同工作以外的，將來要執(zhí)行規(guī)劃或

受規(guī)劃影響的部門或公眾代表廣泛交換意見，共同參與規(guī)劃決策的過程。4．動態(tài)平衡原則.土地利用規(guī)劃應(yīng)當(dāng)尋求系統(tǒng)在時間序列上處于不斷變動中的平衡狀態(tài)。

5．逐級控制原則土地利用規(guī)劃一般應(yīng)該是自上而下逐級控制進(jìn)行的。6．因地制宜原則

7．綜合效益原則土地利用是人們按照土地的特性為滿足自身的需要而進(jìn)行的有目的注重效益的活動。這種效益是社會效益、經(jīng)濟(jì)效益、生態(tài)效益的綜合和統(tǒng)一。8．多方案比較原則

第二節(jié)土地利用總體規(guī)劃

一、土地利用總體規(guī)劃的概念

編制土地利用總體規(guī)劃是現(xiàn)階段土地管理的核心任務(wù)之一?！吨腥A人民共和國土地管理法》第十七條規(guī)定“各級人民政府應(yīng)當(dāng)依據(jù)國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展規(guī)劃、國土整治和資源保護(hù)要求、土地供給能力以及各項建設(shè)對土地的需求，組織編制土地利用總體規(guī)劃”。土地利用總體規(guī)劃是指在一定區(qū)域內(nèi)，根據(jù)國家社會經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展要求以及當(dāng)?shù)氐淖匀?、社會?jīng)濟(jì)條件對土地的開發(fā)、利用、整治、保護(hù)等在空間和時間上所作的總體安排和布局。其目的在于加強(qiáng)土地利用的宏觀控制和計劃管理，合理利用土地資源，提高土地利用率和土地產(chǎn)出率，促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展，并為土地利用科學(xué)管理提供依據(jù)。

二、土地利用總體規(guī)劃編制的意義和作用

1．編制和實施土地利用總體規(guī)劃是合理利用土地的基礎(chǔ)

土地利用總體規(guī)劃是與土地的自然條件、社會經(jīng)濟(jì)條件和國民經(jīng)濟(jì)、社會發(fā)展相適應(yīng)的土地利用長遠(yuǎn)規(guī)劃，因此它是合理利用土地的基礎(chǔ)和依據(jù)。

例題：判斷題

編制和實施土地利用總體規(guī)劃是合理利用土地的基礎(chǔ)

2．土地利用總體規(guī)劃為國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)、穩(wěn)定、協(xié)調(diào)發(fā)展創(chuàng)造有利條件 3．土地利用總體規(guī)劃是國家實行用途管制的基礎(chǔ)

三、土地利用總體規(guī)劃編制的依據(jù)和原則

根據(jù)《土地管理法》有關(guān)規(guī)定，編制土地利用總體規(guī)劃的主要依據(jù)有：(1)國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展規(guī)劃；(2)國土整治和資源環(huán)境保護(hù)要求；(3)土地供給能力及各項建設(shè)對土地要求；(4)上一級土地利用總體規(guī)劃。編制原則有：

(1)嚴(yán)格保護(hù)基本農(nóng)田，控制非農(nóng)建設(shè)占用農(nóng)地；(2)提高土地利用率；

(3)統(tǒng)籌安排各類、各區(qū)域用地；

(4)保護(hù)和改善生態(tài)環(huán)境，保障土地的可持續(xù)利用。

四、土地利用總體規(guī)劃的層次體系

土地利用總體規(guī)劃宜按行政區(qū)劃體系分級編制。根據(jù)我國行政區(qū)劃，土地利用總體規(guī)劃按行政區(qū)域分為全國、省(自治區(qū)、直轄市)、市(地)、縣(市)和鄉(xiāng)(鎮(zhèn))五級，即五個層次。全國、省、市(地)三級規(guī)劃，由于涉及范圍大，所以屬指導(dǎo)性規(guī)劃?？h級總體規(guī)劃則注重規(guī)劃實施的可操作性。鄉(xiāng)級總體規(guī)劃是最基層的規(guī)劃，具有一定的微觀規(guī)劃性質(zhì)，主要是以落實縣級規(guī)劃內(nèi)容為重點。各層次之間，可以根據(jù)需要，按自然區(qū)劃或經(jīng)濟(jì)區(qū)域，進(jìn)行跨省、跨市縣、跨鄉(xiāng)(鎮(zhèn))的區(qū)域土地利用總體規(guī)劃。上下級規(guī)劃必須緊密銜接，上一級規(guī)劃指導(dǎo)下一級規(guī)劃，是下級規(guī)劃的依據(jù)，下級規(guī)劃是上級規(guī)劃的基礎(chǔ)和落實。

五、土地利用總體規(guī)劃的內(nèi)容

土地利用總體規(guī)劃主要應(yīng)包括以下幾個方面的內(nèi)容：(1)為編制下一級規(guī)劃提供依據(jù)。

(2)確定區(qū)域內(nèi)土地利用規(guī)劃目標(biāo)和為實現(xiàn)這一目標(biāo)所應(yīng)遵循的土地利用基本方針。(3)確定土地利用結(jié)構(gòu)和各業(yè)用地指標(biāo)。

(4)劃分土地利用區(qū)，規(guī)定各土地利用區(qū)的土地用途和土地使用規(guī)則。

(5)確定規(guī)劃范圍內(nèi)交通、水利、電力、工礦等重點工程項目的用地指標(biāo)和布局。(6)制定實施規(guī)劃有關(guān)的政策和措施。

土地利用總體規(guī)劃為各級人民政府管理土地提供科學(xué)的依據(jù)。不同層次需要解決的問題不同，其規(guī)劃的內(nèi)容也不一樣。高一層次的土地利用總體規(guī)劃是下一級土地利用總體規(guī)劃的依據(jù)。其中全國、省級、地市級土地利用總體規(guī)劃屬宏觀控制性規(guī)劃，根據(jù)對土地利用加強(qiáng)宏觀管理的要求，重點在于強(qiáng)化規(guī)劃指標(biāo)控制；縣、鄉(xiāng)級規(guī)劃是實施性、管理性規(guī)劃，重點是把上級規(guī)劃下達(dá)的各項指標(biāo)落實到土地空間上，即劃定土地用途區(qū)、編定土地用途。

1．全國土地利用總體規(guī)劃的主要內(nèi)容(1)確定對全國有指導(dǎo)意義的土地開發(fā)、利用、整治、保護(hù)的方針政策及目標(biāo)和措施；(2)協(xié)調(diào)各省、自治區(qū)、直轄市之間的土地利用關(guān)系；(3)根據(jù)全國的生產(chǎn)力總體布局與用地需求，劃分不同的土地利用地域區(qū)；(4)提出各省(市、區(qū))的土地利用方向和指令性指標(biāo)，對跨省(市、區(qū))的重要工程項目用地進(jìn)行布局，并確定用地規(guī)模；(5)擬定提高土地利用率和生產(chǎn)力、保護(hù)和改善生態(tài)環(huán)境、調(diào)整土地利用結(jié)構(gòu)的政策措施。

2．省級土地利用總體規(guī)劃的內(nèi)容(1)根據(jù)《全國土地利用總體規(guī)劃綱要》的要求，結(jié)合本省土地資源的特點及土地利用的問題，確定全省土地利用目標(biāo)和方針；(2)根據(jù)全省土地利用目標(biāo)和各地區(qū)(市)土地資源特點，提出各地區(qū)(市)的土地利用方向和目標(biāo)；(3)根據(jù)全省的生產(chǎn)力總體布局與用地需求，劃分不同的土地利用地域區(qū)。(4)對各種用地、生產(chǎn)基地及跨地區(qū)(市)的基礎(chǔ)設(shè)施工程用地進(jìn)行布局，提出土地利用結(jié)構(gòu)的指導(dǎo)性調(diào)整指標(biāo)及省內(nèi)重要基礎(chǔ)工程和重要工礦項目用地規(guī)模；(5)解決地市級土地利用總體規(guī)劃所不能考慮的地市與地市之間的土地利用問題。(6)制定實施規(guī)劃的有關(guān)政策和措施。

3．地市級土地利用總體規(guī)劃的主要內(nèi)容(1)根據(jù)省級土地利用總體規(guī)劃的要求，結(jié)合本地區(qū)土地資源特點及土地利用的問題提出本地區(qū)土地利用的方針；(2)根據(jù)本地區(qū)土地的自然條件，社會經(jīng)濟(jì)條件，國民經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的需要，確定本地區(qū)的土地利用目標(biāo)；(3)根據(jù)本地區(qū)土地利用的目標(biāo)和各縣土地資源特點，確定各縣土地利用方向；(4)確定區(qū)內(nèi)中心城市、重要基礎(chǔ)設(shè)施工程、重要工礦項目用地的規(guī)模和布局；(5)協(xié)調(diào)地區(qū)內(nèi)縣與縣之間的土地利用，解決縣與縣所不能考慮的土地利用問題。(6)制定實施規(guī)劃的有關(guān)政策和措施。

4．縣級土地利用總體規(guī)劃的主要內(nèi)容(1)根據(jù)地市級土地利用總體規(guī)劃的要求，結(jié)合本縣的實際情況，確定本縣土地利用規(guī)劃的目標(biāo)與任務(wù)；(2)合理調(diào)整土地利用結(jié)構(gòu)和布局，制定全縣各類用地指標(biāo)，確定分階段的土地整理、復(fù)墾、開發(fā)、保護(hù)任務(wù)；(3)劃定土地利用區(qū)，確定各區(qū)土地利用管制規(guī)則；(4)安排能源、交通、水利等重點建設(shè)項目用地；(5)將全縣土地利用指標(biāo)落實到鄉(xiāng)(鎮(zhèn))；(6)擬定實施規(guī)劃的措施。5．鄉(xiāng)(鎮(zhèn))級土地利用總體規(guī)劃的內(nèi)容鄉(xiāng)(鎮(zhèn))級土地利用總體規(guī)劃是最基層的土地利用總體規(guī)劃，它作為一個規(guī)劃層次，在縣級土地利用總體規(guī)劃指導(dǎo)下單獨進(jìn)行編制，但最好能與縣級土地利用總體規(guī)劃結(jié)合起來同步進(jìn)行。鄉(xiāng)(鎮(zhèn))級土地利用總體規(guī)劃主要任務(wù)是落實縣級土地利用總體規(guī)劃。(1)根據(jù)縣級土地利用總體規(guī)劃的要求及本鄉(xiāng)(鎮(zhèn))的土地資源特點，確定鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用的目標(biāo)和方向；(2)具體確定并落實縣級規(guī)劃所確定的各類土地利用區(qū)；(3)編定各土地利用區(qū)的使用用途，具體落實每塊土地的規(guī)劃用途；(4)闡明落實上級規(guī)劃指標(biāo)和各類土地利用區(qū)的途徑、措施。

第三節(jié) 土地利用專項規(guī)劃與詳細(xì)規(guī)劃

一、土地利用專項規(guī)劃

土地利用專項規(guī)劃是在土地利用總體規(guī)劃的框架控制下，針對土地開發(fā)、利用、整治和保護(hù)某一專門問題而進(jìn)行的規(guī)劃。土地利用專項規(guī)劃就其本質(zhì)而言是土地利用總體規(guī)劃的深入和補充，是土地利用總體規(guī)劃的有機(jī)組成部分。與土地利用總體規(guī)劃相比，土地利用專項規(guī)劃具有以下特性：

(1)針對性。土地利用專項規(guī)劃是對規(guī)劃區(qū)域的土地開發(fā)、利用、整治和保護(hù)中的某一專門問題或某一類型的土地使用問題進(jìn)行規(guī)劃

(2)局部性。土地利用專項規(guī)劃是相對規(guī)劃區(qū)內(nèi)部分土地而言的。(3)實用性。

例題：土地利用專項規(guī)劃與土地利用總體規(guī)劃相比，土地利用專項規(guī)劃具有以下特性： 答案：ABC A．針對性 B．局部性 C．實用性 D．整體性

二、土地利用詳細(xì)規(guī)劃

土地利用詳細(xì)規(guī)劃是和指導(dǎo)下，直接對某一地段或某一土用單位的土地利用及其配套設(shè)施作出具體的安排，它是土地利用總體規(guī)劃或土地利用專項規(guī)劃的深入和細(xì)化。

從土地利用詳細(xì)規(guī)劃的作用來看，有兩種類型，即控制性土地利用詳細(xì)規(guī)劃和開發(fā)性土地利用詳細(xì)規(guī)劃?？刂菩酝恋乩迷敿?xì)規(guī)劃是地方政府為規(guī)范和控制土地使用者的微觀土地利用行為而編制的規(guī)劃，它詳細(xì)規(guī)定了各類土地的使用范圍、使用界線、使用強(qiáng)度、利用要求、限制條件等。開發(fā)性土地利用詳細(xì)規(guī)劃則是為了指導(dǎo)某一地段、地塊或某一土地使用單位的土地如何開發(fā)利用而進(jìn)行的具體規(guī)劃。

根據(jù)我國目前的土地使用情況，控制性土地利用詳細(xì)規(guī)劃主要有以下類型：

1．城市(鎮(zhèn))土地利用規(guī)劃

城市土地利用控制性規(guī)劃的主要內(nèi)容就是合理地確定城市用地的總體布局與功能分區(qū)，規(guī)定各地段各種用途的具體用地范圍、用地強(qiáng)度、用地要求和用地限制。城市土地利用規(guī)劃是城市規(guī)劃最主要的內(nèi)容。

2．鄉(xiāng)村土地利用規(guī)劃

鄉(xiāng)村土地利用規(guī)劃是在城市(鎮(zhèn))以外的廣大農(nóng)村地域進(jìn)行的，鄉(xiāng)村土地以農(nóng)業(yè)用地為主，兼有一定的村莊居民點用地、工業(yè)小區(qū)用地、交通水利設(shè)施用地、生態(tài)保護(hù)用地等。與城市(鎮(zhèn))土地不同，鄉(xiāng)村土地主要由農(nóng)業(yè)生產(chǎn)用地構(gòu)成，它側(cè)重于利用土地的生產(chǎn)功能。土地的利用方式受制于土地的適宜性。鄉(xiāng)村土地利用規(guī)劃的主要內(nèi)容就是合理地安排各類用地，在總體規(guī)劃的基礎(chǔ)上，詳細(xì)編定各地塊的具體用途，并對各類用地的要求，限制條件等作出具體規(guī)定，以便能夠為土地用途管制提供依據(jù)?？刂菩缘泥l(xiāng)村土地利用詳細(xì)規(guī)劃的重點應(yīng)是保護(hù)農(nóng)地，尤其是保護(hù)基本農(nóng)田。

例題：根據(jù)我國目前的土地使用情況，控制性土地利用詳細(xì)規(guī)劃主要有以下類型：[ ] 答案：A、B A．城市(鎮(zhèn))土地利用規(guī)劃 B．鄉(xiāng)村土地利用規(guī)劃

C．國家土地利用規(guī)劃 D．省級土地利用規(guī)劃

第四節(jié) 土地利用規(guī)劃的實施與管理

一、土地利用規(guī)劃實施與管理的重要性及途徑(一)土地利用規(guī)劃實施與管理的重要性

在完成編制規(guī)劃任務(wù)之后，能否很好地組織規(guī)劃的實施，就成為實現(xiàn)規(guī)劃目標(biāo)、發(fā)揮規(guī)劃作用的決定性環(huán)節(jié)。

土地利用規(guī)劃的全過程包括編制和實施兩個階段，二者互為依托，相輔相成，缺一不

可。

(二)土地利用規(guī)劃實施與管理的衡量標(biāo)準(zhǔn) 1．各規(guī)劃項目是否落實到地、到位。

2．各類用地變更的界線、位置、用途、面積是否符合規(guī)劃。3．土地利用、保護(hù)、整治措施是否得到有效實施 4．土地資金投入是否按規(guī)劃進(jìn)度完成 5．土地利用規(guī)劃實施后是否取得顯著效益。(三)土地利用規(guī)劃實施與管理的途徑

土地利用規(guī)劃的實施與管理必須綜合運用法律的、行政的、經(jīng)濟(jì)的、技術(shù)的手段，才能取得預(yù)期效果。

(1)強(qiáng)化土地利用計劃的編制與管理。

(2)建立實施規(guī)劃的領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任制。層層訂立實施規(guī)劃的領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任制度可以促進(jìn)土地利用規(guī)劃落到實處。

(3)實行規(guī)劃公告制度。規(guī)劃公告可采用在報紙上公布、張貼布告和設(shè)立公告牌等方式。

(4)建立建設(shè)項目用地的規(guī)劃審查制度。建設(shè)項目可行性研究論證階段，必須經(jīng)土地管理部門預(yù)審。

(5)健全基本農(nóng)田保護(hù)制度。(6)加強(qiáng)城市和村鎮(zhèn)規(guī)劃審核。

(7)建立健全土地開發(fā)整理的規(guī)劃審查制度。(8)強(qiáng)化現(xiàn)代高新技術(shù)的應(yīng)用。

二、土地利用計劃的編制與管理

(一)土地利用計劃的概念

土地利用計劃是指根據(jù)土地利用總體規(guī)劃和經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展需要，對各類用地數(shù)量的具體安排。它是土地利用總體規(guī)劃的具體實施計劃。(二)土地利用計劃編制的任務(wù)和內(nèi)容

1．目前編制土地利用計劃實際上就是指編制土地利用計劃，其具體任務(wù)有：(1)通過編制土地利用計劃，實現(xiàn)土地利用總體規(guī)劃的目標(biāo)和任務(wù)。(2)合理確定各類用地的計劃指標(biāo)，調(diào)整土地利用結(jié)構(gòu)、規(guī)模和速度，促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)均衡協(xié)調(diào)發(fā)展。(3)研究制定用地計劃的政策措施，保證計劃順利實施。2．土地利用計劃編制的內(nèi)容

例題：我國現(xiàn)階段土地利用計劃編制的內(nèi)容要由下述指標(biāo)體系構(gòu)成： A．農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地指標(biāo)。B．土地開發(fā)整理增加耕地指標(biāo) C．生態(tài)退耕指標(biāo)

D．耕地保有量指標(biāo) 答案：ABCD

(三)土地利用計劃編制的程序和方法

土地利用計劃的編制分為國家級、省級(自治區(qū)、直轄市)、省轄市級(地區(qū)、自治州)、縣級(縣級市、區(qū))。在這四級土地利用計劃編制單位中，縣級為基層計劃單位。在編制土地利用計劃前，要進(jìn)行各項準(zhǔn)備工作，其中主要有：組織調(diào)查研究計劃期的經(jīng)濟(jì)形勢、固定資產(chǎn)投資狀況、工農(nóng)業(yè)生產(chǎn)發(fā)展的速度、土地利用中的重大問題和政策措施，制定用地計劃的編制方法，統(tǒng)一計劃表格形式等有關(guān)內(nèi)容。我國目前土地利用計劃的編制，采用自上而下、上下結(jié)合的方法進(jìn)行。

1．上報計劃建議數(shù)首先由縣級以上地方人民政府土地行政主管部門會同有關(guān)部門，按照國土資源部的統(tǒng)一部署和計劃控制指標(biāo)，根據(jù)本行政區(qū)域土地利用總體規(guī)劃、國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展計劃、土地利用的實際狀況，參考基期(本)計劃執(zhí)行情況，提出本行政區(qū)域計劃期(下一)的土地利用計劃建議數(shù)(預(yù)報數(shù))，經(jīng)同級人民政府審查后，報上一級人民政府土地行政主管部門。國務(wù)院批準(zhǔn)的建設(shè)項目和國務(wù)院有關(guān)部門批準(zhǔn)的道路、管線工程及大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目等使用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的，由國務(wù)院有關(guān)部門以建設(shè)項目為單位，按照國土資源部管理和地方土地行政主管部門管理兩類提出下一的土地利用計劃建議。計劃建議在報國土資源部的同時，應(yīng)當(dāng)抄送項目擬使用土地所在地的省、自治區(qū)、直轄市土地行政主管部門。下一的土地利用計劃建議，應(yīng)當(dāng)于每年11月20日前報國土資源部。2．下達(dá)計劃指標(biāo)

國土資源部會同國務(wù)院有關(guān)部門，在各地和國務(wù)院有關(guān)部門提出的土地利用計劃建議的基礎(chǔ)上，綜合平衡，編制土地利用計劃，報國務(wù)院批準(zhǔn)。編制的土地利用計劃應(yīng)當(dāng)于上一12月10日前報國務(wù)院經(jīng)批準(zhǔn)后下達(dá)到各部門和各省、自治區(qū)、直轄市以及由國務(wù)院批準(zhǔn)土地利用總體規(guī)劃的城市和新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)，以指導(dǎo)它們的計劃編制。

例題：編制的土地利用計劃應(yīng)當(dāng)于上一[ ]前報國務(wù)院答案：ABCDE A．12月10日 B．12月20日 C．11月10日 D．11月20日 分析：編制的土地利用計劃應(yīng)當(dāng)于上一12月10日前報國務(wù)院 3．上報計劃修正數(shù)

省、自治區(qū)、直轄市以及由國務(wù)院批準(zhǔn)土地利用總體規(guī)劃的城市和新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)在實施土地利用計劃時，確需調(diào)整本地區(qū)土地利用計劃指標(biāo)的，應(yīng)當(dāng)向國土資源部提出申請。國土資源部審核同意后，報國務(wù)院批準(zhǔn)。

三、建設(shè)用地的規(guī)劃審查

(一)建設(shè)用地規(guī)劃審查的概念及類型建設(shè)用地的規(guī)劃審查是指對建設(shè)單位上報的擬建項目是否符合土地利用規(guī)劃、土地利用計劃和國家土地供應(yīng)政策進(jìn)行審查的一項技術(shù)性和綜合性工作。

《建設(shè)用地審查報批管理辦法》規(guī)定，建設(shè)用地的規(guī)劃審查分兩種類型進(jìn)行：①在土

地利用總體規(guī)劃確定的城市、村莊和集鎮(zhèn)建設(shè)的地域范圍內(nèi)，可采取分批次報批建設(shè)用地辦法報批。②對土地利用總體規(guī)劃確定的城市、村莊和集鎮(zhèn)建設(shè)用地范圍之外的省級以上基礎(chǔ)設(shè)施和線狀工程或在已經(jīng)分批次報批、審查批準(zhǔn)的建設(shè)用地范圍內(nèi)的具體建設(shè)項目用地按具體建設(shè)項目用地審查辦法報批。

例題：判斷題：《建設(shè)用地審查報批管理辦法》規(guī)定，建設(shè)用地的規(guī)劃審查分3種類型進(jìn)行[ W ](二)建設(shè)用地規(guī)劃審核的內(nèi)容

具體建設(shè)項目涉及農(nóng)用地的，首先，審查轉(zhuǎn)用的審批手續(xù)、權(quán)限是否符合法律規(guī)定；其次，審查其是否符合規(guī)劃要求，有沒有突破土地利用計劃；第三，審查擬使用的用途、位置是否與土地利用總體規(guī)劃圖相吻合，用地數(shù)量是否符合建設(shè)用地定額指標(biāo)；第四，審查補充耕地的位置、面積是否真正落實，保持足額定位落實補充耕地是農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的必備條件之一。

四、土地開發(fā)整理規(guī)劃審查

(一)土地開發(fā)整理規(guī)劃審查的目的意義

土地開發(fā)整理是指對土地利用進(jìn)行調(diào)整與治理和對未利用地資源進(jìn)行開發(fā)的過程。它對增加有效耕地面積，保證耕地占補平衡，提高土地質(zhì)量和改善土地生態(tài)環(huán)境具有重要的意義。

土地開發(fā)整理規(guī)劃的審查，其目的一方面是為了使土地整理活動符合土地利用總體規(guī)劃的要求，保證土地的開發(fā)整理能有序地進(jìn)行；另一方面也是為了使土地利用總體規(guī)劃所制定的耕地占補平衡，改善土地生態(tài)環(huán)境等措施能切實地通過土地開發(fā)整理活動加以具體落實。

(二)土地開發(fā)整理規(guī)劃審查的內(nèi)容

土地開發(fā)整理規(guī)劃審查的主要內(nèi)容包括以下幾個方面： 1．?dāng)?shù)據(jù)資料審查.對文字資料應(yīng)進(jìn)行真實性、合法性審查，對現(xiàn)狀數(shù)據(jù)資料應(yīng)進(jìn)行可靠性，準(zhǔn)確性以及分析評判的合理性審查；對規(guī)劃提供的數(shù)據(jù)資料應(yīng)作科學(xué)性、合理性和可操作性審查。2．可行性審查: 土地開發(fā)整理涉及社會、生態(tài)、經(jīng)濟(jì)等各方面的因素，土地開發(fā)整理規(guī)劃必須建立在土地評價，社會、經(jīng)濟(jì)發(fā)展預(yù)測，經(jīng)濟(jì)合理性、技術(shù)可行性、生態(tài)環(huán)境可持續(xù)性等的研究基礎(chǔ)上。對于生態(tài)環(huán)境的可行性，尤其應(yīng)重點審查下列內(nèi)容：是否屬違反規(guī)劃毀林開荒、牧草地開荒；是否在25度以上的坡地上開墾耕地；是否圍湖造田和侵占江河灘地，若是則一律不予通過。因此凡申請審查的土地開發(fā)整理規(guī)劃必須經(jīng)過嚴(yán)密的可行性論證分析。3．目標(biāo)和任務(wù)審查

土地開發(fā)整理規(guī)劃在可行性論證的基礎(chǔ)上，提出了集約利用土地、增加有效耕地數(shù)量、提高土地利用率和土地生產(chǎn)力、改善土地生態(tài)環(huán)境等目標(biāo)，并在此基礎(chǔ)上確定土地開發(fā)整理規(guī)劃的任務(wù)和要求。土地開發(fā)整理規(guī)劃審查應(yīng)對規(guī)劃結(jié)果是否能達(dá)到規(guī)劃目標(biāo)要求，是否能完成規(guī)劃任務(wù)等進(jìn)行審查。

4．規(guī)模和布局審查土地開發(fā)整理以土地利用總體規(guī)劃為依據(jù)，在土地利用總體規(guī)劃所確定的區(qū)域內(nèi)有計劃、有組織地進(jìn)行。因此土地開發(fā)整理規(guī)模應(yīng)不超過土地利用總體規(guī)劃所確定的規(guī)模，布局應(yīng)在土地利用總體規(guī)劃所確定的開發(fā)整理區(qū)域內(nèi)進(jìn)行。5．田、水、路、林、村規(guī)劃布局綜合審查。6．實施措施審查。

例題：土地開發(fā)整理規(guī)劃審查的主要內(nèi)容包括以下幾個方面：答案：ABCD A．?dāng)?shù)據(jù)資料審查.B．可行性審查: C．目標(biāo)和任務(wù)審查 D．實施措施審查

五、基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)的規(guī)劃管理

為加強(qiáng)基本農(nóng)田保護(hù)，確保基本農(nóng)田數(shù)量長期穩(wěn)定，質(zhì)量逐步提高，切實建立基本農(nóng)田保護(hù)制度，使土地利用總體規(guī)劃目標(biāo)得以實現(xiàn)，必須強(qiáng)化對基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)劃定工作的驗收，并對基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)實行特殊管理。(一)基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)劃定的驗收 1．驗收的基本要求

(1)基本農(nóng)田保護(hù)面積不得低于土地利用總體規(guī)劃確定的指標(biāo)；在土地利用總體規(guī)劃確定的基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)范圍內(nèi)，基本農(nóng)田保護(hù)面積要落實到地塊。(2)根據(jù)土地利用總體規(guī)劃，鐵路、公路等交通沿線，城市和村莊、集鎮(zhèn)等周邊地區(qū)沒有規(guī)劃為建設(shè)用地的耕地，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先列入基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)。土地利用總體規(guī)劃確定的建設(shè)用地和需要退耕還林、還草、還湖的耕地不應(yīng)當(dāng)劃人基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)。(3)基本農(nóng)田保護(hù)期限和基礎(chǔ)數(shù)據(jù)應(yīng)與土地利用總體規(guī)劃的規(guī)劃期限和基礎(chǔ)數(shù)據(jù)相一致。(4)基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)調(diào)整劃定工作應(yīng)在縣級人民政府統(tǒng)一組織領(lǐng)導(dǎo)下，由縣級人民政府土地行政主管部門會同農(nóng)業(yè)行政主管部門組織實施，以鄉(xiāng)、鎮(zhèn)為單位開展。(5)基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)調(diào)整劃定后，要建立健全各項基本農(nóng)田保護(hù)制度。2．驗收內(nèi)容：

(1)基本農(nóng)田是否已經(jīng)落到地塊。(2)實地是否已核實。(3)標(biāo)志建立是否正確。(4)檔案建立是否規(guī)范。(5)建章立制是否完整可行。3．驗收方法與步驟

劃定基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)工作的驗收應(yīng)在省級人民政府的統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)下，由省級人民政府土地行政主管部門會同農(nóng)業(yè)行政主管部門組織實施，按照驗收內(nèi)容與基本要求，采取自下而上與自上而下相結(jié)合的方式進(jìn)行。具體可采取以下步驟。

(1)自查。基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)劃定工作完成后，由縣級人民政府組織開展自查。(2)初驗。地(市)級人民政府土地、農(nóng)業(yè)行政主管部門接到驗收申請后，組織對劃定工作的各項內(nèi)容與成果進(jìn)行初驗。

(3)復(fù)驗。省級人民政府土地、農(nóng)業(yè)行政主管部門在接到驗收申請后，組織驗收組，對初驗成果進(jìn)行復(fù)驗。(4)公布。(5)總結(jié)。

(二)基本農(nóng)田護(hù)區(qū)管理。1．基本農(nóng)田的數(shù)量管理

(1)地方人民政府應(yīng)當(dāng)采取措施，確保土地利用總體規(guī)劃確定的本行政區(qū)域內(nèi)基本農(nóng)田的數(shù)量不減少。

(2)，基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)經(jīng)依法劃定后，任何單位和個人不得改變或者占用。國家能源、交通、水利、軍事設(shè)施等重點建設(shè)項目選址確實需要占用基本農(nóng)田，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)用或者土地征用，必須經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)。

(3)經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)占用基本農(nóng)田的，當(dāng)?shù)厝嗣裾畱?yīng)當(dāng)按照國務(wù)院的批準(zhǔn)文件修改土地利用總體規(guī)劃，并補充劃人數(shù)量和質(zhì)量相當(dāng)?shù)幕巨r(nóng)田。占用單位應(yīng)當(dāng)按照占多少、墾多少的原則，負(fù)責(zé)開墾與所占基本農(nóng)田的數(shù)量與質(zhì)量相當(dāng)?shù)母?；沒有條件開墾或者開墾的耕地不符合要求的，應(yīng)當(dāng)按照省、自治區(qū)、直轄市的規(guī)定繳納耕地的開墾費，?？钣糜陂_墾新的耕地。2．基本農(nóng)田的使用管理

(1)基本農(nóng)田只能用于糧、棉、油料等作物的耕作。

(2)基本農(nóng)田耕作應(yīng)提高復(fù)種指數(shù)，禁止任何單位和個人閑置、荒蕪基本農(nóng)田。經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)的重點建設(shè)項目占用基本農(nóng)田的，滿1年不使用而又可以耕種并收獲的，應(yīng)當(dāng)由原耕種該基本農(nóng)田的集體或者個人恢復(fù)耕種，也可以由用地單位組織耕種；1年以上未動工建設(shè)的，應(yīng)當(dāng)按照省、自治區(qū)、直轄市的規(guī)定繳納閑置費；連續(xù)2年未使用的，經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，由縣級以上人民政府無償收回用地單位的土地使用權(quán)；該土地原為農(nóng)民集體所有的，應(yīng)當(dāng)交由原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織恢復(fù)耕種，重新劃人基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)。承包經(jīng)營基本農(nóng)田的單位或者個人連續(xù)2年棄耕拋荒的，原發(fā)包單位應(yīng)當(dāng)終止承包合同，收回發(fā)包的基本農(nóng)田。

例題：承包經(jīng)營基本農(nóng)田的單位或者個人連續(xù)()年棄耕拋荒的，原發(fā)包單位應(yīng)當(dāng)終止承包合同，收回發(fā)包的基本農(nóng)田。A 1 B．2 C．3 D．4 答案：B 3．基本農(nóng)田的維護(hù)管理

(1)國家提倡和鼓勵農(nóng)民對其經(jīng)營的基本農(nóng)田多施用有機(jī)肥料，少施用化肥和農(nóng)藥。(2)縣級人民政府應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)?shù)貙嶋H情況對基本農(nóng)田地力進(jìn)行分等定級，并建立檔案。(3)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會應(yīng)當(dāng)定期評定基本農(nóng)田地力等級。

(4)縣級以上地方人民政府農(nóng)業(yè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)逐步建立基本農(nóng)田地力與施肥效益長期定位監(jiān)測網(wǎng)點，定期向本級人民政府提出基本農(nóng)田地力變化狀況報告以及相應(yīng)的地力保護(hù)措施，并為農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者提供施肥指導(dǎo)服務(wù)。4．基本農(nóng)田的環(huán)境保護(hù)管理

(1)縣級以上人民政府農(nóng)業(yè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)會同同級環(huán)境保護(hù)行政主管部門對基本

農(nóng)田環(huán)境污染進(jìn)行監(jiān)測和評價，并定期向本級人民政府提出環(huán)境質(zhì)量發(fā)展趨勢報告。(2)經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)占用基本農(nóng)田興建國家重點建設(shè)項目的，必須遵守國家有關(guān)建設(shè)項目用地管理的規(guī)定。在建設(shè)項目環(huán)境影響報告書中，應(yīng)當(dāng)有基本農(nóng)田環(huán)境保護(hù)的方案。(3)在基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)施用的肥料和作為肥料的城市垃圾和污泥，應(yīng)當(dāng)符合國家有關(guān)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。

(4)因發(fā)生事故或者其它突發(fā)性事件，造成或者可能造成基本農(nóng)田環(huán)境污染的，當(dāng)事人必須立即采取措施處理，并向當(dāng)?shù)丨h(huán)境保護(hù)行政主管部門和農(nóng)業(yè)行政主管部門報告，接受調(diào)查處理。

第四章 地籍管理

重點難點

地籍的含義，特點，功能，分類，內(nèi)容，管理原則。地籍調(diào)查，土地登記。

第一節(jié)地籍與地籍管理

一、地籍及其類別(一)地籍的含義

地籍是記載土地位置、界址、數(shù)量、質(zhì)量、用途(地類)和權(quán)屬關(guān)系等基本狀況的簿冊。地籍最早是為征稅而建立的一種田賦清冊或簿冊。地籍為國家管理土地、取得有關(guān)土地資料、鞏固土地制度、合理利用土地、制訂經(jīng)濟(jì)計劃的重要依據(jù)。

例題：地籍是記載土地（）等基本狀況的簿冊。答案：ABCD A．位置、界址 B．?dāng)?shù)量、質(zhì)量 C．用途 D．權(quán)屬關(guān)系

分析：地籍是記載土地位置、界址、數(shù)量、質(zhì)量、用途(地類)和權(quán)屬關(guān)系等基本狀況的簿冊

(二)地籍的特點

地籍的空間性、法律性、精確性和連續(xù)性特點。

地籍的空間性是由土地空間位置的固定性所決定的。所以，地籍的內(nèi)容不僅需要記載在地籍簿冊上，同時還應(yīng)在地籍圖冊上標(biāo)繪清楚，并做到圖冊與簿冊的一致性。地籍的法律性體現(xiàn)了地籍簿冊(含圖)的可靠性，地籍資料的取得，一般需要通過實地調(diào)查，并運用先進(jìn)的測繪和計算方面的科學(xué)技術(shù)手段，從而保證了地籍的精確性。

地籍不是靜態(tài)的，必須經(jīng)常更新，保持資料的記載和數(shù)據(jù)統(tǒng)計的連續(xù)性，否則難以反

映它的現(xiàn)勢性。(三)地籍的功能 1．地籍的稅收功能

地籍的產(chǎn)生都與賦稅有聯(lián)系。在現(xiàn)代地籍中都記錄了土地的權(quán)屬、數(shù)量、用途、等級和價格，這為公平的賦稅提供了基礎(chǔ)。

2．地籍的產(chǎn)權(quán)保護(hù)功能 地籍的核心是權(quán)屬。3．地籍的土地正常交易維護(hù)功能 4．地籍的土地管理功能

地籍提供的資料為國家制定土地利用總體規(guī)劃、實行用途管制、調(diào)整土地政策提供了基礎(chǔ)資料，地籍是土地管理的基礎(chǔ)。5．地籍的多目標(biāo)服務(wù)功能(四)地籍的分類

人們可從地籍功能、地籍所完成的任務(wù)、地籍所記載的對象及地籍表現(xiàn)形式等角度給地籍分類。1．按功能分類

地籍按功能分為稅收地籍、產(chǎn)權(quán)地籍和多用途地籍三種類型。

(1)稅收地籍。稅收地籍主要內(nèi)容包括納稅人的姓名、地址、土地面積以及為確定稅率所需的土地等級。

(2)產(chǎn)權(quán)地籍。產(chǎn)權(quán)地籍最重要的任務(wù)是保護(hù)土地所有者、使用者的合法權(quán)益，保證土地交易的正常運行。產(chǎn)權(quán)地籍必須能準(zhǔn)確反映宗地界址線、界址點的空間位置和宗地面積。

(3)多用途地籍。多用途地籍又稱現(xiàn)代地籍，是稅收地籍和產(chǎn)權(quán)地籍發(fā)展的結(jié)果，其任務(wù)不只是為稅收和土地登記服務(wù)，還為科學(xué)管理、利用和保護(hù)土地提供重要的基礎(chǔ)資料。

2．按建立的時序分類

地籍按建立的時序分為初始地籍和日常地籍。

(1)初始地籍。初始地籍是指在一定時期內(nèi)對某行政轄區(qū)內(nèi)的全部土地進(jìn)行全面調(diào)查后建立的地籍。

(2)日常地籍。日常地籍是以初始地籍為基礎(chǔ)，針對日常土地數(shù)量、質(zhì)量、權(quán)屬、用途等狀況的變化進(jìn)行修正、補充和更正的地籍。3．按所記載的對象分類

地籍按記載的對象分為農(nóng)村地籍和城鎮(zhèn)地籍。(1)城鎮(zhèn)地籍。它以宗地作為地籍單元。(2)農(nóng)村地籍。以自然村作為權(quán)屬單元。4．按表現(xiàn)形式分類

地籍按表現(xiàn)形式分為常規(guī)地籍和數(shù)字地籍。

(1)常規(guī)地籍。以圖、表、卡、冊所表示的地籍稱為常規(guī)地籍。

(2)數(shù)字地籍。由于計算機(jī)的廣泛使用，常規(guī)的圖、表、卡、冊都可以數(shù)字形式存貯

在存貯介質(zhì)中。數(shù)字地籍是現(xiàn)代地籍的發(fā)展方向。

二、地籍管理

(一)地籍管理的含義

地籍管理，是國家為取得有關(guān)地籍資料和為全面研究土地的權(quán)屬、自然和經(jīng)濟(jì)狀況而采取的以土地調(diào)查、土地登記、土地統(tǒng)計、地籍檔案工作等為主要內(nèi)容的行政措施。地籍管理亦稱為地籍工作。土地權(quán)屬管理是地籍管理的核心。

例題：判斷題：土地權(quán)屬管理是地籍管理的核心(r)分析：土地權(quán)屬管理是地籍管理的核心

(二)地籍管理的基本內(nèi)容

根據(jù)《土地管理法》，我國目前的地籍管理主要包括以下幾個方面的內(nèi)容： 1．土地調(diào)查

根據(jù)調(diào)查內(nèi)容的重點不同，土地調(diào)查可分為土地利用現(xiàn)狀調(diào)查、地籍調(diào)查和土地條件調(diào)查三種類型。2．土地登記 3．土地統(tǒng)計 4．地籍檔案管理

上述諸項工作有一定的獨立性，但又是相互銜接和聯(lián)系的，它們共同組成了地籍工作體系。

(三)地籍管理的原則

1．地籍管理必須按照國家規(guī)定的統(tǒng)一法規(guī)制度實施 2．保證地籍資料的可靠性和準(zhǔn)確性 3．保證地籍資料的概括性和完整性

地籍資料完整性是指地籍管理涉及的空間地域范圍應(yīng)該是其管轄區(qū)全部土地。地籍資料的概括性是指地籍資料內(nèi)容包含所需的全部資料。4．保證地籍資料的系統(tǒng)性、連續(xù)性和現(xiàn)勢性

第二節(jié)土地調(diào)查

土地調(diào)查是對土地數(shù)量、質(zhì)量、利用方式、權(quán)屬狀況及其空間分布等各種數(shù)據(jù)進(jìn)行的科學(xué)調(diào)查，是地籍管理的基礎(chǔ)。

例題：()是地籍管理的基礎(chǔ)。答案：A A．土地調(diào)查 B．土地登記 C．土地統(tǒng)計 D．土地規(guī)劃

分析：土地調(diào)查是對土地數(shù)量、質(zhì)量、利用方式、權(quán)屬狀況及其空間分布等各種數(shù)據(jù)進(jìn)行的科學(xué)調(diào)查，是地籍管理的基礎(chǔ)。

一、土地調(diào)查的內(nèi)容

1．土地利用現(xiàn)狀調(diào)查

土地利用現(xiàn)狀調(diào)查是以縣為單位。2．土地條件調(diào)查 3．地籍調(diào)查

籍調(diào)查按調(diào)查對象分為城鎮(zhèn)地籍調(diào)查和農(nóng)村地籍調(diào)查。4．土地動態(tài)監(jiān)測

二、土地利用現(xiàn)狀調(diào)查(一)土地利用現(xiàn)狀分類 以講義內(nèi)容為準(zhǔn)。

(二)土地利用現(xiàn)狀調(diào)查的工作程序簡介

土地利用現(xiàn)狀調(diào)查工作流程可分為四個階段：準(zhǔn)備工作階段，外業(yè)調(diào)繪階段，內(nèi)業(yè)工作階段和成果整理、檢查、驗收階段。1．準(zhǔn)備工作階段 2．外業(yè)調(diào)繪階段 3．內(nèi)業(yè)工作階段

4．成果整理、檢查、驗收階段

三、土地條件調(diào)查

土地條件調(diào)查包括土地自然要素調(diào)查和社會經(jīng)濟(jì)條件調(diào)查。(一)土地自然要素的調(diào)查

土地構(gòu)成要素主要指構(gòu)成土地的氣候、地形、地質(zhì)、土壤、植被、水文等自然條件因素。

(二)社會經(jīng)濟(jì)條件調(diào)查

土地的社會經(jīng)濟(jì)條件調(diào)查也是對土地進(jìn)行評價的重要依據(jù)。調(diào)查主要內(nèi)容包括：人口、勞動力(勞動力的數(shù)量及其素質(zhì)，教育水平)，交通狀況及區(qū)位，基礎(chǔ)設(shè)施、能源、供水、供電、電訊等公共設(shè)施，工農(nóng)業(yè)產(chǎn)值及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，國民生產(chǎn)總值(GNP)，國內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)，工農(nóng)業(yè)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)及市場等。

四、地籍調(diào)查

(一)地籍調(diào)查的內(nèi)容

地籍調(diào)查包括權(quán)屬調(diào)查和地籍測量兩項內(nèi)容。

權(quán)屬調(diào)查是對宗地權(quán)屬及其權(quán)利所及范圍的調(diào)查。它是針對土地使用者的登記申請，對申請者的宗地位置、界線、用途等進(jìn)行實地核實、記錄，并經(jīng)土地使用者認(rèn)定，為

地籍測量、權(quán)屬審核、登記發(fā)證提供具有法律效力的文書憑證。

地籍測量是在權(quán)屬調(diào)查基礎(chǔ)上運用測繪科學(xué)技術(shù)測定界址線的位置、計算面積、繪制地籍圖，為土地登記、核發(fā)證書提供依據(jù)，為地籍管理服務(wù)。地籍調(diào)查根據(jù)調(diào)查的對象分為農(nóng)村地籍調(diào)查和城鎮(zhèn)調(diào)查，農(nóng)村地籍調(diào)查又分為村莊地籍調(diào)查和農(nóng)用地地籍調(diào)查。農(nóng)村地籍調(diào)查除村莊宅基地外，現(xiàn)階段都是在土地利用現(xiàn)狀調(diào)查的基礎(chǔ)上進(jìn)行的，而城鎮(zhèn)地籍調(diào)查主要是針對城市、建制鎮(zhèn)及獨立工礦用地的地籍調(diào)查，目前是在《城鎮(zhèn)地籍調(diào)查規(guī)程》的指導(dǎo)下進(jìn)行的，農(nóng)村宅基地地籍調(diào)查也基本上參照了城鎮(zhèn)地籍調(diào)查規(guī)程的作法。

例題：地籍調(diào)查包括（）答案： BD A．土地調(diào)查 B．權(quán)屬調(diào)查 C．環(huán)境調(diào)查 D．地籍測量 分析：地籍調(diào)查包括權(quán)屬調(diào)查和地籍測量兩項內(nèi)容

(二)城鎮(zhèn)土地分類

(三)地籍調(diào)查工作程序

地籍調(diào)查工作可分為五個階段：

(1)準(zhǔn)備工作階段。(2)權(quán)屬調(diào)查階段。(3)地籍測量。(4)文字總結(jié)。

(5)檢查驗收。根據(jù)“三檢一驗”制度對地籍調(diào)查成果進(jìn)行檢查驗收?！叭龣z一驗”制度是指作業(yè)員自檢；作業(yè)組互檢；專職檢查員檢查；專家組驗收。

五、土地動態(tài)監(jiān)測

(一)目前監(jiān)測內(nèi)容包括土地利用監(jiān)測、土地權(quán)屬變化和土地價格、土地質(zhì)量監(jiān)測等內(nèi)容。

土地權(quán)屬動態(tài)監(jiān)測是對土地所有權(quán)和使用權(quán)的變化進(jìn)行及時的調(diào)查和監(jiān)測，掌握土地權(quán)屬變化的資料?，F(xiàn)在已開展的變更地籍調(diào)查就是完成這項任務(wù)的。土地利用動態(tài)監(jiān)測是對土地利用的變動狀況進(jìn)行及時準(zhǔn)確的調(diào)查，為合理利用土地資源，為政府和各級土地管理部門制定各項政策，落實各種管理措施提供依據(jù)。對土地實行動態(tài)監(jiān)測是為土地管理服務(wù)的，土地動態(tài)監(jiān)測是獲取土地信息和反饋土地政策落實情況，檢驗土地管理措施的渠道。

(二)土地利用動態(tài)監(jiān)測的技術(shù)

70年代隨著遙感技術(shù)和計算機(jī)技術(shù)的快速發(fā)展，遙感技術(shù)以其“快、高、新、動”的特點，已逐漸成為土地利用動態(tài)監(jiān)測的主要技術(shù)手段。土地利用動態(tài)遙感監(jiān)測有航空遙感監(jiān)測和航天遙感監(jiān)測兩大類。

第三節(jié)土地登記

一、土地登記概述

(一)土地登記的概念

土地登記是國家依照法定程序?qū)⑼恋氐臋?quán)屬關(guān)系、用途、面積、使用條件、等級、價格等情況記錄于專門的簿冊，以確定土地權(quán)屬，加強(qiáng)政府對土地的有效管理，保護(hù)權(quán)利人對于土地的合法權(quán)益的一項重要法律制度。

(二)土地登記的特點 1．統(tǒng)一性

土地登記既然是對土地權(quán)利的公示，其最主要的是要公示兩個內(nèi)容：一是每宗地的土地權(quán)屬狀況；二是相鄰地的相互關(guān)系。在我國，目前主要是按行政區(qū)劃分管轄區(qū)的。2．唯一性

3．完整性和連續(xù)性 4．強(qiáng)制性 5．可信性

凡經(jīng)土地登記的土地使用權(quán)、所有權(quán)和他項權(quán)利都能保證真實可靠，具有很強(qiáng)的公信力。

例題：土地登記的特點[ ] 答案：ACDE A．統(tǒng)一性 B．多樣性 C．完整性和連續(xù)性 D．強(qiáng)制性 分析：土地登記的特點

1．統(tǒng)一性2．唯一性3．完整性和連續(xù)性4．強(qiáng)制性5．可信性

(三)土地登記的基本原則 1．依法原則 2．申請原則

土地權(quán)利人要求政府土地管理部門保護(hù)自己的合法權(quán)益必須要有明確的意思表示，即提出登記的申請。由于土地登記是受國家強(qiáng)制力支持的行政管理措施，所以，不申請登記的土地權(quán)利非但不受法律保護(hù)，而且對于逾期不申請登記的權(quán)利人還要給予處罰。

除法律另有規(guī)定外，一般都要由土地權(quán)利人和義務(wù)人提出申請，并經(jīng)審查合格后受理登記，申請方式有權(quán)利人單獨申請和權(quán)利人與義務(wù)人共同申請兩種。

初始土地登記通常要用單獨申請的方式，變更土地登記和他項權(quán)利登記則通常采用共同申請的方式。3．審查原則

土地登記規(guī)定的審查有三個層次：一是初審，由土地登記工作人員負(fù)責(zé)；二是審核，由土地管理部門負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)；三是批準(zhǔn)，由政府負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)。不經(jīng)過審查的土地權(quán)利不能登記。4．公示原則

土地登記具有廣泛的社會性。確認(rèn)和保護(hù)地產(chǎn)的合法權(quán)益，對于權(quán)利人和義務(wù)人都是十分嚴(yán)肅而又至關(guān)重要的。

(四)土地登記的種類

土地登記按其不同特點分為初始土地登記和變更土地登記。1．初始土地登記

初始土地登記是指土地登記機(jī)關(guān)在同一時間內(nèi)對一定范圍(一般是縣或市)的全部宗地的土地所有權(quán)和使用權(quán)及他項權(quán)利進(jìn)行集中、統(tǒng)一的登記。因此，又可稱為土地總登記。

2．變更土地登記

變更土地登記是日常土地登記，是對已經(jīng)進(jìn)行初始土地登記的任一宗地的土地所有權(quán)、使用權(quán)和他項權(quán)利及相關(guān)內(nèi)容發(fā)變化而進(jìn)行的相應(yīng)的變更登記。變更土地登記是土地登記機(jī)關(guān)對個別宗地土地權(quán)屬、用途等變化進(jìn)行的及時登記，是隨時的、經(jīng)常性的。

(五)土地登記的內(nèi)容

我國土地登記內(nèi)容主要包括土地權(quán)利主體、權(quán)利客體及其權(quán)利合法性證明。權(quán)利合法性證明主要是權(quán)屬性質(zhì)和權(quán)屬來源。1．土地權(quán)利主體

土地權(quán)利主體，即權(quán)利的歸屬，指國有土地使用者、集體土地所有者、集體土地使用者和土地他項權(quán)利者。登記權(quán)利主體，主要登記權(quán)利人姓名、通訊地址，若權(quán)利人為單位的，還包括法人代表、單位性質(zhì)等。

(1)國有土地使用者。國有土地使用權(quán)的主體相當(dāng)廣泛，任何單位和個人，都可以成為我國國有土地使用者。

(2)集體土地所有者只能是農(nóng)民集體。

稱為農(nóng)民集體有三個條件：第一，必須有確定的形式和組織機(jī)構(gòu)，如集體經(jīng)濟(jì)組織或村民委員會；第二，應(yīng)當(dāng)具有民事主體資格，民事主體即民事法律關(guān)系的主體，根據(jù)《民法》，可以作為民事法律關(guān)系主體的公民和法人；此外，個人合伙聯(lián)營組織也可以成為民事主體；第三，集體成員應(yīng)為農(nóng)業(yè)戶口的農(nóng)村居民。農(nóng)村土地所有者有三種形式：村農(nóng)民集體所有、鄉(xiāng)農(nóng)民集體所有或兩個村以上的農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織所有。(3)集體土地使用者。集體土地使用權(quán)主體有較為嚴(yán)格的限制。集體土地使用者一般是本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部的單位或個人成員，除非因聯(lián)營、人股或按協(xié)議的使用者除外。(4)他項權(quán)利者。土地他項權(quán)利的主體具有特定性。他項權(quán)利者必須是與土地所有者或使用者有著密切關(guān)系的單位或個人，如鄰里關(guān)系、土地使用權(quán)抵押關(guān)系、租賃關(guān)系等。

2．土地權(quán)利客體

(1)權(quán)屬界址及其面積。宗地的坐落、界址點的坐標(biāo)、界址線、四至及相鄰宗地權(quán)利人，表達(dá)了權(quán)利主體的權(quán)屬范圍。權(quán)屬界址清楚無爭議，是確認(rèn)土地權(quán)屬，土地注冊登記的重要條件。

(2)土地用途和等級。土地用途和等級反映了土地的使用價值和價格，反映了土地的收益水平。

(3)地上附著物的登記。

3．土地權(quán)屬來源

土地權(quán)屬來源是指土地所有者或使用者最初取得土地的方式，土地權(quán)屬來源合法，是進(jìn)行土地登記，確認(rèn)土地權(quán)屬的必要條件。在土地登記時，土地登記機(jī)關(guān)收集土地權(quán)利人的權(quán)屬來源證明文件，判定權(quán)屬性質(zhì)及其合法性是土地登記的首要內(nèi)容。例題：判斷題：土地權(quán)屬來源合法，是進(jìn)行土地登記，確認(rèn)土地權(quán)屬的必要條件（r）分析：土地權(quán)屬來源是指土地所有者或使用者最初取得土地的方式，土地權(quán)屬來源合法，是進(jìn)行土地登記，確認(rèn)土地權(quán)屬的必要條件。(六)土地登記的法律依據(jù)

目前，我國尚未制定土地基本法，體現(xiàn)我國地權(quán)及地權(quán)制度法律內(nèi)容散見于憲法、民法、土地管理法、相關(guān)法律及國家土地管理行政機(jī)關(guān)制定的有關(guān)規(guī)章文件中。(七)土地登記機(jī)關(guān)與土地登記申請 1．土地登記機(jī)關(guān)

土地登記機(jī)關(guān)即指土地登記執(zhí)行機(jī)構(gòu)。按照法律規(guī)定，土地登記發(fā)證由縣級以上地方人民政府負(fù)責(zé)，這就決定了土地登記機(jī)關(guān)必須是縣級以上人民政府土地管理部門。根據(jù)我國土地管理部門的職責(zé)、土地登記內(nèi)容及行政區(qū)域特點，一般以縣級人民政府土地管理部門為基本登記機(jī)關(guān)較為妥當(dāng)。土地登記的具體執(zhí)行，一般是土地管理部門內(nèi)設(shè)置的地籍處、科、股等。隨著土地登記制度的日益完善，土地登記業(yè)務(wù)工作將從日常行政管理工作中劃分出來，設(shè)立隸屬于土地部門，公開對外受理土地登記事宜的專職機(jī)構(gòu)。2．土地登記申請

土地登記申請的提出，申請人為個人的，應(yīng)由本人直接提出申請；申請人為單位的，應(yīng)由單位的法定代表人提出。土地登記申請可以代理。

按照《土地登記規(guī)則》的規(guī)定，土地登記申請人在辦理初始土地登記申請時，應(yīng)向土地登記機(jī)關(guān)提交以下文件資料：(1)《土地登記申請表》。(2)申請人身份證明。(3)土地權(quán)屬來源證明。

(4)地上物權(quán)屬證明。地上物權(quán)屬證明主要是房屋產(chǎn)權(quán)證明。

二、初始土地登記的程序

初始土地登記工作可分為五個階段： 1．準(zhǔn)備工作

準(zhǔn)備工作是初始土地登記的前期工作。包括組織準(zhǔn)備、行政準(zhǔn)備和業(yè)務(wù)準(zhǔn)備三部分。2．申報初始土地登記

它包括通告、申請、審查、收件四項具體工作。3．地籍調(diào)查

地籍調(diào)查分為權(quán)屬調(diào)查和地籍測量兩部分。4．權(quán)屬審核

權(quán)屬審核分初審、審核、公告、批準(zhǔn)四個階段。5．注冊登記，頒發(fā)證書

包括：注冊、繕證、通知、驗證和發(fā)證五項工作。

例題：土地權(quán)屬審核是初始土地登記最基本的環(huán)節(jié)，分為（）幾個階段 A、初審 B、審核 C．公告 D．批準(zhǔn) 答案：ABCD 分析：權(quán)屬審核分初審、審核、公告、批準(zhǔn)四個階段。

三、土地代理登記

土地登記申請代理，是指在初始土地登記申報期間，土地登記申請人不能親自申請土地登記時，可以授權(quán)代理人辦理；被代理人對代理人的代理行為，承擔(dān)民事責(zé)任。設(shè)置土地登記申請代理人主要基于以下考慮：

①根據(jù)我國現(xiàn)行法律規(guī)定，公民、法人可通過代理人實施民事法律行為。代理人在代理權(quán)限內(nèi)，以被代理人的名義實施民事法律行為，被代理人對代理人的代理行為，承擔(dān)民事責(zé)任。土地登記申請本身是一種法律行為。②土地登記申請具有復(fù)雜性。

③因社會需要，社會分工日密，設(shè)置代理人可減少登記人員與民眾間的溝通的盲點與不必要的困擾。

④少數(shù)土地登記申請人不能親自實施土地登記申請行為。如無行為能力和限制行為能力的土地使用者。1．代理登記類型

根據(jù)我國法律規(guī)定，土地登記申請代理可采用三種方式：委托代理、法定代理和指定代理。

2．代理登記手續(xù)

例題：土地代理登記類型包括（）答案：ABC A、委托代理 B、法定代理 C．指定代理。D．協(xié)助代理。

分析：根據(jù)我國法律規(guī)定，土地登記申請代理可采用三種方式：委托代理、法定代理和指定代理。

四、變更土地登記

1、變更土地登記與初始土地登記相比有以下幾特點(1)分散性和個別性。(2)經(jīng)常性和及時性。

(3)連帶性。由于一宗地的變更，會涉及周圍眾多宗地的變化，當(dāng)一宗地進(jìn)行變更登記時，則相鄰宗地土地登記資料中的四至說明等相關(guān)內(nèi)容必須隨之變更。2．變更土地登記的程序

變更土地登記的程序與初始土地登記的程序基礎(chǔ)是一樣的，即變更土地登記申請—變更地籍調(diào)查—審核—換發(fā)或更改±地證書或核發(fā)他項權(quán)利證明五個階段。

變更土地登記一般涉及土地使用權(quán)、所有權(quán)和土地他項權(quán)利的設(shè)定登記，土地使用權(quán)、所有權(quán)和土地他項權(quán)利的變更登記，名稱、地址和土地用途變更登記，注銷土地登記等四種類型。

第六章 土地市場管理

第一節(jié)土地市場及其管理手段

第二節(jié) 土地出讓、轉(zhuǎn)讓、租賃和抵押管理 重點難點

土地市場三級結(jié)構(gòu)特征；土地市場主體、客體、市場管理的內(nèi)容；市場管理手段；土地出讓、轉(zhuǎn)讓、租賃和抵押管理 內(nèi)容講解

第六章 土地市場管理 第一節(jié)土地市場及其管理手段

一、土地市場的概念

市場，是商品交易的場所，是商品交換中發(fā)生的各種經(jīng)濟(jì)關(guān)系的總和。

土地市場的概念，有狹義和廣義之分。狹義的市場是指進(jìn)行土地交易的專門場所。廣義的土地市場則是指因土地交易所引起的一切商品交換關(guān)系的總和。

土地市場的內(nèi)涵包括中間商、代理商、金融信用、廣告信息等一切構(gòu)成土地產(chǎn)權(quán)交換關(guān)系的經(jīng)營性活動。

土地市場的客體主要是土地及其產(chǎn)權(quán)關(guān)系。因此，土地市場是有形的土地和無形權(quán)益、信息、咨詢服務(wù)等的統(tǒng)一體。

二、土地市場的特征（1）交易實體的非移動性。(2)土地市場的地域性。(3)土地市場的壟斷性。(4)流通方式的多樣性。(5)土地供給彈性小。

判斷題：土地市場的壟斷性是存在地區(qū)市場狀況的不平衡現(xiàn)象的根本原因。(w)判斷題．因為土地供給彈性小，因此，在一定地域市場內(nèi)，土地價格主要由需求來決定。(r)

三、土地市場的主體與客體(一)土地市場主體

土地市場主體即土地市場的參與者(法人和自然人)，包括供給者、需求者、中介者和管理者。

1、供給者是向土地市場提供交易對象的經(jīng)濟(jì)行為主體，主要是土地所有者和開發(fā)者、使用者(含經(jīng)營者)。

2．需求者是通過土地交易取得土地所有權(quán)、使用權(quán)租賃權(quán)抵押權(quán)等土地權(quán)利的單位

和個人。3．中介者

4．管理者.市場的管理者的基本任務(wù)在于維持交易秩序，提供交易質(zhì)量和效率，協(xié)調(diào)土地交易關(guān)系。管理者除必要的行政手段外，主要通過價格、稅收、信貸、利率等經(jīng)濟(jì)杠桿進(jìn)行管理

例題：土地市場管理者的基本任務(wù)是(ABD)。A．維持交易秩序 B．提高交易質(zhì)量和效率 C.制定土地交易價格 D．協(xié)調(diào)土地交易關(guān)系

(二)土地市場運行中的客體，就是土地本身及其產(chǎn)權(quán)關(guān)系。

土地產(chǎn)權(quán)關(guān)系及其在市場運行中的交換，構(gòu)成土地市場客體的主要內(nèi)容。

四、土地市場的結(jié)構(gòu)

現(xiàn)階段的土地市場主要指城鎮(zhèn)土地市場。按照市場交易主體和市場運行過程，可將城鎮(zhèn)土地市場分為三級市場結(jié)構(gòu)。1．土地一級市場

一級市場是土地使用權(quán)的出讓市場。土地一級市場是國家壟斷的市場 2．土地二級市場

即土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓市場二級市場是國家調(diào)控下的以市場調(diào)節(jié)為主的市場。3．土地三級市場

三級市場是土地使用者之間進(jìn)行的土地轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押、交換等交易活動。它是市場調(diào)節(jié)的開放市場。

五、土地市場的管理手段(一)土地利用規(guī)劃與計劃手段 1．土地利用規(guī)劃

土地利用規(guī)劃是政府控制土地供給量，協(xié)調(diào)供求關(guān)系，調(diào)節(jié)和穩(wěn)定土地價格的重要手段；也是確定合理用地結(jié)構(gòu)，優(yōu)化土地配置的基礎(chǔ)性工作，土地利用規(guī)劃對土地市場具有宏觀調(diào)控作用。2．土地利用計劃

計劃(包括國有土地使用權(quán)出讓計劃和房地產(chǎn)開發(fā)用地計劃)的實施是把握土地人市環(huán)節(jié)，調(diào)控土地市場的有效手段。

土地使用權(quán)出讓的計劃，按現(xiàn)行土地利用計劃編制程序進(jìn)行。3．土地用途管制

土地用途管制是市場經(jīng)濟(jì)國家廣泛采用的土地利用管理制 度。

(二)地籍管理手段地籍管理是土地市場調(diào)控的一項重要措施。其主要任務(wù)是對土地權(quán)屬的變更加以管理，監(jiān)控土地數(shù)量、質(zhì)量和產(chǎn)權(quán)的更動趨勢。土地權(quán)屬登記是地籍管理的核心內(nèi)容

(三)土地價格調(diào)控手段

土地價格作為土地市場運作過程中最重要的經(jīng)濟(jì)杠桿手段，在土地市場管理中占據(jù)極其重要的地位，因此，土地市場價格的宏觀調(diào)控是土地市場管理的核心內(nèi)容。對土地

市場價格進(jìn)行調(diào)控的主要目的是，保證土地市場價格的基本穩(wěn)定和市場交易平穩(wěn)發(fā)展，防止地價極高極低或忽高忽低，避免土地資產(chǎn)流失和土地利用的不合理。根據(jù)我國目前已有的法律和政策規(guī)定，土地價格宏觀調(diào)控的措施主要有以下幾方面： 1建立基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價定期公布制度

基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價是國家建立地價體系的重要內(nèi)容。按照《中華人民共和國城市建立我國的基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價定期公布制度，是規(guī)范土地交易行為，加強(qiáng)國家對地價進(jìn)行管理的重要措施。

2.國家對協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)采取最低限價

這一措施的主要作用，一是防止地方政府在出讓土地使用權(quán)過程中，為了局部和短期利益，采取不正當(dāng)?shù)母偁幏绞?，隨意壓低地價，造成國家土地資產(chǎn)的流失；二是增加土地使用權(quán)出讓的透明度，便于上級政府和社會對出讓行為的監(jiān)督；三是便于土地使用者了解國家對不同地區(qū)、不同行業(yè)實行的地價優(yōu)惠幅度，確定合理的投資方向。判斷題：國家對協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)采取最低限價。(R)3，政府對地價上漲采取必要的行政手段進(jìn)行干預(yù)

土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的市場價格不合理上漲時，市縣人民政府可以采取必要的措施。當(dāng)出現(xiàn)土地價格暴漲時，政府應(yīng)采取適當(dāng)?shù)男姓侄芜M(jìn)行干預(yù)，如限制地價水平、調(diào)整土地供應(yīng)計劃、調(diào)整土地稅收等。4．建立土地交易價格申報制度

5．政府對土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移有優(yōu)先購買權(quán)

《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第二十六條規(guī)定，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價格明顯低于市場價格的，市、縣人民政府有優(yōu)先購買權(quán)。實施優(yōu)先購買權(quán)，首先可以限制低價買賣土地、擾亂土地市場的行為；其次可以防止交易雙方虛報、瞞報地價，逃避國家稅費；第三，國家因特殊建設(shè)需要，如公共福利設(shè)施建設(shè)需要或?qū)嵤┩恋乩靡?guī)劃時，也可采用優(yōu)先購買，以保證國家建設(shè)的需要。(四)土地稅收和金融手段 1．稅收手段

稅收手段通過規(guī)定不同的稅種、稅目和稅率等，來調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)利益和經(jīng)濟(jì)行為。2．金融手段

(五)土地立法和執(zhí)法手段

通過土地立法和執(zhí)法手段，對土地市場的運行進(jìn)行控制、指導(dǎo)、規(guī)范和監(jiān)督，實踐證明是加強(qiáng)市場管理的最有效手段之一。例題：土地市場的管理手段包括(ABCD)。A.土地利用規(guī)劃與計劃手段 B．地籍管理手段 C.土地價格調(diào)控手段 D。土地稅收和金融手段 第二節(jié) 土地出讓、轉(zhuǎn)讓、租賃和抵押管理

一、土地使用權(quán)出讓管理(一)土地使用權(quán)出讓的涵義

土地使用權(quán)出讓，是指國家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓渡給土

地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。

土地使用權(quán)的出讓，是適應(yīng)社會主義市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要的一種新型土地法律制度，它有以下幾項基本特征。

(1)土地使用權(quán)的出讓是以土地所有權(quán)和使用權(quán)的分離為基礎(chǔ)

(2)國有土地使用權(quán)出讓由政府壟斷。國家壟斷經(jīng)營土地使用權(quán)出讓市場有兩方面涵義。一是土地使用權(quán)出讓的只能是國有土地，而并非是一切土地；二是土地使用權(quán)出讓方只能是市縣人民政府的土地管理部門，其他任何部門、單位、個人不得實施土地出讓行為。

(3)土地使用權(quán)的出讓是有年限限制的。(4)土地使用權(quán)出讓是有償?shù)摹?/p>

(5)土地使用權(quán)的出讓市場被稱為“土地市場中的一級市場“。

判斷題：土地使用權(quán)出讓是指國家將國有土地使用權(quán)出讓給土地使用者，并由土地使用者向國家支付出讓金的行為。(R)(二)土地使用權(quán)出讓的主體范圍

土地使用權(quán)出讓的主體，主要是指國有土地使用權(quán)出讓人。國有土地使用權(quán)出讓的主體不是任何單位和個人都可以充當(dāng)?shù)?，它必須具備一定的法定條件和資格。(1)土地使用權(quán)出讓人必須是代表土地國家所有權(quán)的縣、市人民政府。任何其他單位和個人不得充當(dāng)出讓人。

(2)中華人民共和國境內(nèi)外的公司、企業(yè)、其他組織和個人，除法律另有規(guī)定外，均可依照《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓暫行條例》和新實施的《土地管理法》及其《實施條例》的規(guī)定取得土地使用權(quán)，進(jìn)行土地開發(fā)、利用、經(jīng)營。

(3)土地使用者開發(fā)、經(jīng)營土地的活動，應(yīng)當(dāng)遵守國家法律、法規(guī)的規(guī)定，并不得損害社會公共利益。

(三)土地使用權(quán)出讓的客體范圍

土地使用權(quán)的出讓是在國有土地范圍內(nèi)進(jìn)行的，集體所有的土地必須辦理征用手續(xù)轉(zhuǎn)化為國有土地后才能出讓。

(2)地下的各類自然資源、礦產(chǎn)以及埋藏物和市政公用設(shè)施等，不在土地使用權(quán)出讓范圍之列。

(3)土地使用權(quán)出讓的地塊可以是“生地”，即待開發(fā)的土地，也可以是已完成市政設(shè)施的“熟地”即實行“三通一平”或“七通一平”的土地。例題：國家實行土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓制度，但不包括(ABD)。A．地下資源 B．埋藏物 C．土地處分權(quán) D．公用設(shè)施(四)土地使用權(quán)出讓的年限控制

根據(jù)《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》的規(guī)定，土地使用權(quán)出讓的最高年限按下列用途確定：(1)居住用地七十年；(2)工業(yè)用地五十年；

(3)教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；(4)商業(yè)、游游、娛樂用地四十年；(5)綜合或者其他用地五十年。

出讓期屆滿，政府可以無償收回土地使用權(quán)及地上建筑物、附著物的所有權(quán)；使用者如需繼續(xù)使用，可向政府申請續(xù)期，并按有關(guān)規(guī)定重新簽訂合同，支付出讓金，辦理登記手續(xù)；若因公共利益需要，國家可依照法律程序提前收回，并根據(jù)土地使用者已使用的年限和開發(fā)、利用土地的實際情況給予補償。(五)土地使用權(quán)的出讓方式

我國土地使用權(quán)的出讓方式有三種：協(xié)議方式、招標(biāo)方式和拍賣方式。土地使用權(quán)的協(xié)議出讓

土地使用權(quán)的協(xié)議出讓稱定向議標(biāo)，是指出讓方選擇受讓方并與其磋商用地條件及價款，通過協(xié)商的方式有償出讓土地使用權(quán)。

這種出讓方式的特點是政府對地價等較易控制，靈活性大，土地成交價往往較低，在當(dāng)前城鎮(zhèn)土地使用制度改革的初始階段有其存在的基礎(chǔ)。但是以協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)，沒有引入較充分的競爭機(jī)制，缺乏公開性，在地價的確定、受讓人的選擇上受具體承辦者的主觀因素影響較多，不利于公平競爭，也易產(chǎn)生以權(quán)謀私及國有資產(chǎn)流失。

它主要適用于工業(yè)項目、市政公益事業(yè)項目、非盈利性項目及政府為調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、實施產(chǎn)業(yè)政策而需要給予扶持、優(yōu)惠建設(shè)的項目用地。采取此方式出讓使用權(quán)的出讓金不得低于國家規(guī)定所確定的最低價。

例題：協(xié)議出讓一般適用于以下項目用地(ABC)。

A．工業(yè)項目 B．市政公益事業(yè) C．非贏利性項目 D．國家機(jī)關(guān)用地 2，土地使用權(quán)招標(biāo)出讓

土地使用權(quán)招標(biāo)出讓，是指在規(guī)定的期限內(nèi)，由符合受讓條件的單位或者個人根據(jù)出讓方提出的條件，以書面投標(biāo)的形式，通過各投標(biāo)者設(shè)計標(biāo)書的競爭，來確定土地使用權(quán)受讓方的方式。

招標(biāo)出讓土地使用權(quán)的方法有兩種：一種是公開招標(biāo)二是采用邀請招標(biāo)，即由招標(biāo)小組向符合規(guī)定條件的單位發(fā)出招標(biāo)文件。以該方式出讓土地使用權(quán)，主要適用于一些需要優(yōu)化土地布局、大型或關(guān)鍵性的發(fā)展計劃與投資項目的較大地塊的出讓。招標(biāo)出讓的特點是在出讓過程中，引進(jìn)了市場機(jī)制，體現(xiàn)了市場經(jīng)濟(jì)的競爭原則，有利于公平競爭，能激發(fā)投標(biāo)者對用地方案的積極研究。同時，也給出讓方留有選擇余地。由于在確定土地使用權(quán)的中標(biāo)者時，既要考慮到投標(biāo)價，還要考慮到對投標(biāo)規(guī)劃設(shè)計方案和企業(yè)的資信情況，經(jīng)過招標(biāo)小組的綜合評價，最后擇優(yōu)選定中標(biāo)者，因此，中標(biāo)者(受讓人)不一定是標(biāo)價最高的單位或個人。招標(biāo)方式出讓土地使用權(quán)的一般實施程序是：

(1)出讓方通過一定媒體向有意受讓方或用地者發(fā)出招標(biāo)通知書(或招標(biāo)公告)。(2)有意受讓人領(lǐng)取標(biāo)書與投標(biāo)。

(3)開標(biāo)、評標(biāo)與決標(biāo)。出讓方會同有關(guān)部門邀請城建、財政、稅務(wù)、計劃、銀行等

部門專家組成評標(biāo)委員會，由評標(biāo)委員會主持開標(biāo)、決標(biāo)工作。

評審內(nèi)容一般包括投標(biāo)者的資信情況，所報出讓金數(shù)額及規(guī)劃建設(shè)方案的可行性等。評標(biāo)委員會對不具備投標(biāo)資格的標(biāo)書或不符合招標(biāo)文件規(guī)定的標(biāo)書，以及超過截止日期送達(dá)的標(biāo)書，有權(quán)決定其無效。同時對有效標(biāo)書進(jìn)行評審，擇優(yōu)確定中標(biāo)。評標(biāo)委員會簽發(fā)決標(biāo)書后，由出讓方向中標(biāo)者發(fā)出中標(biāo)證明書。開標(biāo)、評標(biāo)、決標(biāo)過程應(yīng)有公證機(jī)關(guān)公證，并出具公證書。

(4)土地使用權(quán)出讓方和中標(biāo)者(受讓人)簽訂土地使用權(quán)

出讓合同，并按合同規(guī)定要求交納出讓金。如果中標(biāo)者在規(guī)定的時間內(nèi)不與出讓方簽訂出讓合同，取消其中標(biāo)權(quán)，所繳保證金不予退還，因故需要延期簽訂合同的，應(yīng)在期限未滿之日前向出讓方提供延期簽約申請。未中標(biāo)者所繳納的投標(biāo)保證金，由出讓方如數(shù)退回。

例題：在確定土地使用權(quán)的中標(biāo)者時，需要考慮(ABD)。A.投標(biāo)報價 B．投標(biāo)規(guī)劃設(shè)計方案 C．規(guī)劃用途 D。企業(yè)的資信情況 3。土地使用權(quán)拍賣出讓

這種出讓方式又稱競投，它是指由土地所有者產(chǎn)權(quán)代表按照指定的時間、地點，組織符合條件的有意受讓土地使用權(quán)者到場，就土地出讓價格公開叫價競投，并將土地使用權(quán)出讓給出價最高者的一種出讓方式。

其特點是充分引進(jìn)了競爭機(jī)制，排除了出讓的任何主觀因素，并使土地出讓價格較好地反映了當(dāng)時該地塊的市場供求關(guān)系，政府也可獲得較高收益，較大幅度地增加財政收入。

它適用于投資環(huán)境好、盈利大、競爭性強(qiáng)的商業(yè)、金融業(yè)、旅游業(yè)和娛樂用地，特別是大中城市的區(qū)位條件好、交通便利的鬧市區(qū)地塊的出讓。例題：下列用地一般采取拍賣方式的是(ABC)。A.旅游業(yè)用地 B．商業(yè)用地

C.高爾夫球場用地 D。住宅小區(qū)用地 拍賣出讓土地使用權(quán)的一般程序是：

(1)土地使用權(quán)出讓方事先通過新聞媒介發(fā)出土地使用權(quán)公開拍賣公告，(2)參加競投者在拍賣前3日內(nèi)到拍賣方處領(lǐng)取有統(tǒng)一編號的應(yīng)價牌。自制應(yīng)價牌，競投行為無效。(3)拍賣

(4)出價最高者作為受讓人即時與出讓人簽訂土地使用權(quán)出讓合同，并按有關(guān)規(guī)定當(dāng)即支付履行定金。

(六)土地使用權(quán)出讓合同及管理

1．土地使用權(quán)出讓合同的概念與法律特征

出讓土地使用權(quán)，土地所有者和使用者的權(quán)利和義務(wù)最終是通過簽訂土地使用權(quán)出讓合同而確立的。

2．土地使用權(quán)出讓合同的內(nèi)容

土地使用權(quán)出讓合同，主要包括以下內(nèi)容：

合同雙方當(dāng)事人。出讓方必定是市、縣級人民政府土地管理部門，而受讓方則可以是國內(nèi)外的公司、企業(yè)、其他組織和個人。(2)出讓土地使用權(quán)的土地使用期限。(3)出讓土地的用途、位置和面積。(4)土地使用權(quán)出讓方式。(5)土地使用權(quán)出讓金支付方式。

(6)在法律規(guī)定的范圍內(nèi)協(xié)商確定出讓人的轉(zhuǎn)讓、出租、抵押條件。(7)違約處罰規(guī)定。

(8)出讓合同的生效和終止條件。

(9)合同適用的法律。出讓合同應(yīng)適用于中華人民共和國的法律。

(10)合同爭議的解決方式。友好協(xié)商或通過調(diào)解解決,也可以用仲裁方式或訴訟方式解決爭議。

(11)合同使用的文字及其有效文體。

(12)合同簽署人的身份、簽署時間、簽署地點。

(13)土地使用條件，也稱土地使用規(guī)則，是出讓方在出讓行為之前，事先同有關(guān)部門共同協(xié)商，擬訂出的有關(guān)出讓地塊使用的具體行為規(guī)則。例題：土地使用權(quán)出讓合同的內(nèi)容包括(ABCD)。

A．出讓土地的用途、位置和面積 B.土地使用權(quán)出讓方式 C．土地使用權(quán)出讓金支付方式 D．合同雙方當(dāng)事人 3．土地使用權(quán)出讓合同的管理

出讓合同的管理主要包括以下幾個方面：(1)對出讓合同主體的審查和認(rèn)定。(2)對無效合同的認(rèn)定及其處理。(3)審查出讓合同的合法性。(4)審查合同內(nèi)容的完整性。

(5)出讓合同的變更與解除。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，變更與解除合同的條件有下列各種情況：①出讓方因社會公共利益的需要②土地使用者想改變出讓合同規(guī)定的土地用途③因不可抗力或意外事件的發(fā)生，致使合同無法履行的④由于合同一方違約。(6)合同糾紛的調(diào)解和仲裁。

(7)對出讓合同進(jìn)行分類、登記、匯總、立卷歸檔，作為土地市場管理的基礎(chǔ)資料予以保存。

二、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓管理

土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的基本涵義土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者將有償取得的土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為。

(二)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的條件.以出讓方式取得的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時應(yīng)符合以下基本條件。

按照土地使用權(quán)出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證

書

按照土地使用權(quán)出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件

為了規(guī)范土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓活動，土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓還要受以下幾個條件的限制：(1)通過轉(zhuǎn)讓取得的土地使用權(quán)，其土地使用權(quán)的使用年限為原土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限減去原土地使用者的使用年限后剩余年限。轉(zhuǎn)讓合同終止日期和建設(shè)項目完成日期不得超過原出讓合同所規(guī)定的終止日期和建設(shè)項目完成日期，不得改變原出讓合同所列的權(quán)利、義務(wù)和各項用地要求。

(2)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓后，原出讓合同規(guī)定的土地使用權(quán)受讓人的權(quán)利、義務(wù)全部隨之轉(zhuǎn)移。

(3)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓；土地使用者轉(zhuǎn)讓地上建筑物、其他附著物所有權(quán)的，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓，但地上建筑物、其他附著物作為動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的除外。

(4)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，如需改變原出讓合同的規(guī)劃用途，必須事先向土地主管部門和規(guī)劃部門提出申請，經(jīng)審核批準(zhǔn)，調(diào)整土地使用權(quán)出讓金，方可進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。(5)原行政劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，土地轉(zhuǎn)讓人必須向所在地市、縣人民政府土地管理部門申請補簽土地出讓合同，繳付土地出讓金，辦理土地出讓登記手續(xù)后，才取得轉(zhuǎn)讓的合法權(quán)利。通過轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的受理人，必須與轉(zhuǎn)讓人簽訂轉(zhuǎn)讓合同，并共同到土管部門辦理土地使用權(quán)過戶登記手續(xù)，換取土地使用證。

(6)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價格明顯低于市場價格的，市、縣人民政府有優(yōu)先購買權(quán)；土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的市場價格不合理上漲時，市、縣人民政府可以采取必要措施(如規(guī)定最高限價)來防止。(三)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓方式

土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓有三種方式，即出售、交換、贈與。例題：土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓方式包括(ACD)。A．出售 B。抵押 C.交換 D．贈與

三、土地租賃管理

我國土地租賃存在著兩種很不相同的方式。(一)國有土地租賃管理 1．國有土地租賃的概念

所謂國有土地租賃，是指土地使用者與縣級以上人民政府土地管理部門簽訂一定年限的土地租賃合同，并支付租金的行為?？梢?，土地租賃是在土地所有權(quán)不變的情況下，土地所有者將土地的使用權(quán)、經(jīng)營權(quán)，在一定時期租給承租人使用并收取租金的一種經(jīng)濟(jì)行為。人們又習(xí)慣將國有土地租賃稱作土地年租制。2.推行土地租賃制應(yīng)遵循的原則(1)國有土地有償、有限期使用原則；(2)維護(hù)國家、集體和個人權(quán)益的原則；(3)嚴(yán)格依法辦事原則；

(4)收益合理分配原則；(5)因地制宜、實事求是原則。3．各地試行土地租賃制的實踐

(1)年租制的形式。從目前來看，各地試行年租制的范圍主要有三種：一種是政府直接向用地者出租土地，可暫稱為一級市場的土地出租。一種是對部分行業(yè)使用的劃撥土地征收年租金。還有一種是對原劃撥土地的人市行為征收年租金，這種作法在全國各地較為普遍。

土地年租制的租用年限。但年租制使用的土地租賃年限不應(yīng)超過《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定的土地出讓年限。

(3)租金標(biāo)準(zhǔn)的界定。土地租賃年租金標(biāo)準(zhǔn)的確定是土地租賃制的核心。合理的年租金標(biāo)準(zhǔn)可以由下面公式確定： A = P×r /{1-[1/(1+r)]n } 式中：A—土地年租金；

P—與該土地相同用途使用年限為n年的出讓金； n—出讓土地使用權(quán)的使用年限； r—折現(xiàn)率。

(二)土地使用權(quán)出租管理 1．土地使用權(quán)出租的概念

土地使用權(quán)出租是指土地使用權(quán)者作為出租人，將土地使用權(quán)隨同地上建筑物、其他附著物租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。

土地使用權(quán)出租，承租人只有使用的權(quán)利，不得改變土地用途，不得將承租權(quán)轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租、抵押或從事其他經(jīng)濟(jì)活動，它具有以下幾個法律特征：

(1)土地使用權(quán)出租雙方當(dāng)事人只是就使用土地達(dá)成協(xié)議，不發(fā)生作為物權(quán)的土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移，這是土地使用權(quán)出租與轉(zhuǎn)讓方式的主要區(qū)別。（2）用于出租的地塊必須具有法律上的依據(jù)。(3)土地使用權(quán)租賃合同是有償合同。

(4)土地轉(zhuǎn)租合同中的承租人的法律地位具有特殊性，當(dāng)出租的土地使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時，新的土地使用權(quán)人也必須尊重承租人的合法權(quán)利。2．土地使用權(quán)出租程序

由于土地使用權(quán)出租與房屋租賃一般是結(jié)合在一起的，很少單獨出租土地使用權(quán)，因而其租賃程序與房屋租賃程序基本一致。土地使用權(quán)出租的一般程序為： *出租申請和審核。*簽訂租賃合同。*合同公證。*辦理土地使用權(quán)出租登記。3．土地使用權(quán)出租雙方的權(quán)利與義務(wù)(1)出租人的權(quán)利與義務(wù)

①交付土地及地上建筑物、其他附著物及保持義務(wù)。

②如果出租人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，應(yīng)及時通知承租方。若有什么問題應(yīng)協(xié)商解決。③出租人作為土地使用權(quán)享有人的權(quán)利和義務(wù)并不因出租而變化，其作為受讓人同國家訂立的出讓、租賃合同中的權(quán)利和義務(wù)并沒有轉(zhuǎn)移給承租人，仍須履行該合同規(guī)定

第三篇：土地管理學(xué)

商學(xué)院會計102盧少華學(xué)號：10232002

21第七題

1.當(dāng)前我國耕地資源逐年減少，土地粗放利用，城市盲目擴(kuò)張，在土地管理和土地利用上應(yīng)該注意哪些問題？

答：我國目前土地的現(xiàn)狀是，人均土地資源稀少，現(xiàn)有的耕地后備資源不足，這個問題也正日益嚴(yán)重地成為我國國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展的制約因素，再加上我國的城市用地規(guī)劃不合理，存在許多大量浪費耕的現(xiàn)象。需要肯定的是，土地不能夠被我們所創(chuàng)造，所以我們必須在有限的土地上合理利用土地，解決好用地的矛盾，最后實現(xiàn)土地資源的利用以在不損害子孫后代的利益上滿足整個人類的需求，針對我國耕地利用與城市盲目擴(kuò)張，我們應(yīng)該注意的問題有：

（1）、建設(shè)用地亂占耕地，導(dǎo)致耕地逐年減少。

（2）、建設(shè)用地沒能進(jìn)行合理規(guī)劃，建設(shè)用地增長速度高于城市發(fā)展速度。

（3）、土地的法制建設(shè)和土地管理體制有待改革。

（4）、城市征地補償不到位，導(dǎo)致農(nóng)民種田無地，就業(yè)無崗，社會不穩(wěn)定。

（5）、土地保護(hù)與城市發(fā)展之間沒能協(xié)調(diào)好，矛盾日趨加深。

（6）、耕地沒有得到確實的保護(hù)，土地肥力不足，導(dǎo)致土地農(nóng)業(yè)生產(chǎn)能力下降。

2.你對解決這些問題有何看法和建議？

在土地管理上：

（1）、遵循節(jié)約和集約用地，保護(hù)耕地的原則，在城市化道路的建設(shè)過程中必

須嚴(yán)格按照“占一補一”規(guī)定。

（2）、嚴(yán)格控制建設(shè)用地指標(biāo)，考慮實際規(guī)劃用地大小，不得夸大用地，要講

究經(jīng)濟(jì)效益，盡可能不占用或者少用耕地。

（3）、城市化過程中的各個部門要統(tǒng)籌兼顧，講究效率與公平，科學(xué)地利用土

地。

（4）、城市規(guī)劃進(jìn)程中，有關(guān)部門對有益行為進(jìn)行獎勵，對違法行為進(jìn)行處罰，達(dá)到比較好的行政控制效果。

在土地利用上

(1)、切實保護(hù)現(xiàn)有耕地，必須大力宣傳認(rèn)真貫徹“十分珍惜和合理利用每寸土

地，切實保護(hù)耕地”的基本國策，應(yīng)用法律和經(jīng)濟(jì)手段，全面推進(jìn)耕地的保護(hù)、開發(fā)和整治，為了加強(qiáng)土地法制建設(shè)，深化土地管理體制改革，加大對耕地保護(hù)執(zhí)法力度，做到有法可依。

（2）、實現(xiàn)耕地總量動態(tài)平衡，主要應(yīng)在切實保護(hù)既有耕地的基礎(chǔ)上，致力于

充分挖掘土地潛力，即將利用土地資源的方式由粗放型轉(zhuǎn)化為集約型。

（3）、因地制宜合理利用土地，對于土地要揚長避短，對于農(nóng)業(yè)用地依靠科技

進(jìn)步，增加土地投入，發(fā)展節(jié)地型農(nóng)業(yè)；對于建設(shè)用地，實事求是，規(guī)劃符合實際情況。

第八題

1.目前我國在耕地在補充數(shù)量和質(zhì)量上存在哪些問題？

在耕地數(shù)量上：

（1）、雖然按照“占多少，補多少”的原則，由于技術(shù)有限，測量和調(diào)查在數(shù)

量上容易造成不精確，導(dǎo)致耕地補充數(shù)量的不平衡。

（2）、異地占補平衡難以僅僅在數(shù)量難以得到應(yīng)有的耕地補償。

（3）、現(xiàn)有的建設(shè)項目一般按照“先補后占”的原則補充耕地，補充耕地的完

成時間可能差距很遠(yuǎn)，跨的土地變更不一樣，若口徑不變持續(xù)進(jìn)行

也會形成耕地數(shù)量減少。

在耕地的質(zhì)量上：

（1）、補充耕地的區(qū)位條件變得惡劣，補充耕地在質(zhì)量評定上沒有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，形成重面積，輕質(zhì)量的形式。

（2）、補充耕地的土壤貧瘠化，已經(jīng)不能像原先的土地一樣高產(chǎn)出，導(dǎo)致糧食

減產(chǎn)。

（3）、補充耕地出現(xiàn)耕作層厚度變薄、有機(jī)質(zhì)含量減少，同時農(nóng)田水利設(shè)施、灌溉保證率不夠完善。

（4）、即使耕地質(zhì)量水平再提高，但是補充耕地的氣候，光照，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，農(nóng)業(yè)耕作水平有差距，無形中造成耕地質(zhì)量的不均衡。

（5）、補充的耕地與原來的耕地比較存在道路之爭，即兩者之間存在空間距離

上的差距，這一點很難補充回來。

2、談?wù)劗?dāng)前我國進(jìn)行耕地整理，補充耕地面臨的主要問題和針對這

些問題的看法？

至1998年國家土地管理法正式提出耕地占補平衡制度，按照“占一補一”的原則，建設(shè)單位必須要補充相應(yīng)的耕地，以保證耕地不減少，其實質(zhì)是保護(hù)中國的耕地，耕地占補平衡與城鄉(xiāng)建設(shè)、工業(yè)建設(shè)、水利建設(shè)、生態(tài)保護(hù)、糧食安全

等密切相關(guān)，今年來國務(wù)院，國土資源部等陸續(xù)出臺耕地保護(hù)政策及具體管理辦

法，集中反映國家對我國耕地保護(hù)與占補平衡的關(guān)注程度。此外，當(dāng)前全國人大

農(nóng)業(yè)與農(nóng)村委員會審議中發(fā)出這樣的呼吁，并提出了進(jìn)一步保護(hù)耕地的意見：

一、是落實最嚴(yán)格的耕地保護(hù)制度和最嚴(yán)格的節(jié)約用地制度，完善農(nóng)村土地管

理制度，守?。保竷|畝耕地紅線。

二、是加強(qiáng)對土地“占補平衡”的管理，耕地實行先補后占，不得跨省區(qū)市進(jìn)

行占補平衡，保證新補充耕地的質(zhì)量。

三、是有序開展農(nóng)村土地整治，城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤要嚴(yán)格限定在試點范圍內(nèi)。

但是雖然國家給予高度的重視，在補充耕地方面還存在上述的耕地數(shù)量與

質(zhì)量的許多的問題，我覺得國家應(yīng)該多從以下幾點入手：

一、大力宣傳土地管理法律法規(guī)，增強(qiáng)全民保護(hù)耕地意識。

二、完善土地管理法律法規(guī)在耕地保護(hù)方面空白，增強(qiáng)法律對耕地保護(hù)的嚴(yán)肅

性，啟動耕地質(zhì)量管理立法，如確定農(nóng)用地分等定級工作等。

三、確立科學(xué)發(fā)展觀和政績觀，加強(qiáng)地方政府耕地保護(hù)責(zé)任。

四、加強(qiáng)土地執(zhí)法監(jiān)察隊伍建設(shè)，明確耕地質(zhì)量建設(shè)的主管部門以及各相關(guān)的分工，提高土地執(zhí)法質(zhì)量。

五、科學(xué)管理、合理使用耕地保護(hù)方面資金，強(qiáng)化耕地質(zhì)量建設(shè)的科技支撐，切實保證耕地的數(shù)量和質(zhì)量。

六、科學(xué)挖潛存量土地，補充后備耕地的存量。

七、增加農(nóng)民收入，提高農(nóng)民對耕地保護(hù)的積極性。

第四篇：土地管理學(xué)總結(jié)

土地的涵義

土地管理學(xué)所研究的土地是指地球表面陸地和水面的總稱，同時，土地還是一個空間的概念，它是由氣候、地貌、土壤、水文、巖石、植被等構(gòu)成的自然歷史綜合體，并包含人類活動的成果。

土地資產(chǎn)是指土地財產(chǎn)，即作為財產(chǎn)的土地。

財產(chǎn)對象實體最重要的屬性是有限性（稀缺性）、有用性、可占用性和具有價值。土地資源是人類生產(chǎn)和生活的物質(zhì)基礎(chǔ)，當(dāng)人類對它的需求越來越大時，土地資源出現(xiàn)了稀缺現(xiàn)象，因而，被一部分人當(dāng)作財產(chǎn)而占有。從這個意義上說，地產(chǎn)，是指具有明確的權(quán)屬關(guān)系（有其物主）和排他性，并具有經(jīng)濟(jì)價值的土地資源。它是土地的經(jīng)濟(jì)形態(tài)，是資本的物的表現(xiàn)。

土地具有資源和資產(chǎn)的雙重屬性，前者是指土地作為自然資源，是人類生產(chǎn)和生活的根本源泉；后者是指土地作為財產(chǎn)，其有了經(jīng)濟(jì)（價值）和法律（獨占權(quán)）意義。

土地的功能

（一）負(fù)載的功能

（二）養(yǎng)育的功能

（三）倉儲的功能

（四）提供景觀的功能

（五）儲蓄和增值的功能 土地的基本特性

一）自然特性1.土地是自然的產(chǎn)物（尊重自然）2.土地面積的有限性（珍惜土地）3.土地位置的固定性（合理規(guī)劃）4.土地質(zhì)量差異的普遍性（因地制宜）5.土地利用的永續(xù)性（合理利用開發(fā)）

（二）經(jīng)濟(jì)特性1.土地經(jīng)濟(jì)供給的有限性2.土地用途的多樣性3.土地用途變更的困難性4.土地的增值性5.土地報酬遞減的可能性 我國土地的基本國情

（一）土地總量大，但人均占地少，尤其是耕地

（二）土地類型多，但山地多于平地（3）土地資源的地區(qū)分布不平衡，耕地資源總體水平差。（4）難以利用的土地資源面積大，后備土地資源潛力不足，特別是耕地后備資源不足。（5）土地資源利用程度低，土地浪費嚴(yán)重，人地矛盾尖銳。

我國現(xiàn)階段土地利用中存在的主要問題

（一）耕地不斷減少

（二）土地利用不當(dāng)，造成水土流失、土地沙化、環(huán)境污染嚴(yán)重

（三）土地利用不合理，投入產(chǎn)出率不高【四）土地管理不當(dāng)，造成國土資產(chǎn)嚴(yán)重流失

（五）土地管理不嚴(yán)，違法用地較多

（六）土地權(quán)屬不清，土地糾紛頻發(fā)。土地、人口、環(huán)境與可持續(xù)發(fā)展

（一）樹立可持續(xù)發(fā)展觀

（二）實現(xiàn)土地、人口、環(huán)境、經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展

（三）選擇和建立可持續(xù)發(fā)展的土地、人口、環(huán)境組合運作模式 加強(qiáng)土地資源管理

1．實現(xiàn)土地資源，特別是耕地的供求平衡，使區(qū)域內(nèi)的耕地總量不減少。

2．建立土地數(shù)量、質(zhì)量的調(diào)查、監(jiān)測、預(yù)警制度3．實行土地資源資產(chǎn)化管理

土地管理是國家在一定的環(huán)境條件下，綜合運用行政、經(jīng)濟(jì)、法律、技術(shù)方法，為提高土地利用生態(tài)、經(jīng)濟(jì)、社會效益，維護(hù)在社會中占統(tǒng)治地位的土地所有制，調(diào)整土地關(guān)系，監(jiān)督土地利用，而進(jìn)行的計劃、組織、控制等綜合性活動。

（1）土地管理的主體是國家。國家委派國務(wù)院土地行政主管部門管理全國土地。

（2）土地管理的客體是土地，以及土地利用中產(chǎn)生的人與人、人與地、地與地之間的關(guān)系。（3）綜合運用行政、經(jīng)濟(jì)、法律、技術(shù)等方法管理土地。

（4）土地管理的目的和特點受社會環(huán)境的制約，主要受社會制度、土地制度的制約。例如，我國是社會主義國家，在土地制度上實行社會主義土地公有制，這就決定了我國的土地管理除了要最大限度地提高土地利用綜合效益外，還要維護(hù)社會主義土地公有制，從而為有計劃地、合理地利用土地提供保證。（5）管理的職能是計劃、組織與控制。計劃是一種預(yù)測未來，設(shè)定目標(biāo)，決定政策，選擇方案的連續(xù)過程。組織是指建立組織機(jī)構(gòu)，確定職位、職責(zé)和職權(quán)，建立各級人員的相互關(guān)系，對部屬行動領(lǐng)導(dǎo)與監(jiān)督，建立縱向、橫向間良好關(guān)系，協(xié)同彼此間步調(diào)，統(tǒng)合共同的力量，使之為實現(xiàn)既定目標(biāo)而努力?？刂剖侵竿ㄟ^修正執(zhí)行狀況與原定計劃之間的偏差，以保證達(dá)到預(yù)期目標(biāo)的管理活動。

（6）土地管理的基本任務(wù)是維護(hù)在社會中占統(tǒng)治地位的土地所有制、調(diào)整土地關(guān)系和監(jiān)督土地利用。目標(biāo)是不斷提高土地利用的生態(tài)效益、經(jīng)濟(jì)效益和社會效益，以滿足社會日益增長的需求。

土地管理的基本內(nèi)容由地籍管理、權(quán)屬管理、利用管理、市場管理四大部分構(gòu)成。地籍管理是基礎(chǔ)

土地權(quán)屬管理、土地市場管理是手段

土地利用管理是核心 土地管理學(xué)的研究方法

綜合分析法

系統(tǒng)分析法

比較研究法

模擬研究法

定性定量法

土地管理是在一定的環(huán)境條件下，為實現(xiàn)預(yù)定目標(biāo)，對土地利用過程中，人與人的關(guān)系、人與地的關(guān)系施加影響的過程。整個管理過程，包括管理者、被管理者和管理環(huán)境三個要素。其中，管理者和被管理者主要是人，或是人們構(gòu)成的集體、組織、單位，所以管理必須以人為主體，做好人的工作，將人的積極性充分調(diào)動起來，使管理三要素緊密配合，就能提高管理工作的效率，實現(xiàn)管理的目標(biāo)。

人本原理，就是一切管理，包括土地管理，應(yīng)該將人的因素放在第一位，以做好人的工作，充分調(diào)動人的積極性、主動性和創(chuàng)造性為根本。

物質(zhì)運動要有動力。管理活動要達(dá)到預(yù)定目標(biāo)，也需要有動力，并正確地運用動力。管理需要動力，有了動力才能推動管理，這就是所謂的管理動力原理。

系統(tǒng)是由許多相互作用、相互依存的部分組合而成的具有特定功能的有機(jī)整體。如何使整個系統(tǒng)達(dá)到最優(yōu)化，稱系統(tǒng)分析。系統(tǒng)分析應(yīng)用的科學(xué)技術(shù)是系統(tǒng)工程，系統(tǒng)分析的指導(dǎo)思想是系統(tǒng)理論。

系統(tǒng)的目的性、整體性和層次性三個環(huán)節(jié)。

對系統(tǒng)的高效管理，必須遵循整分合原理和相對封閉原理

現(xiàn)代管理要求在整體規(guī)劃下明確分工，在分工基礎(chǔ)上進(jìn)行有效的綜合，這就是整分合原理 相對封閉原理指在任何一個系統(tǒng)內(nèi)，管理手段必須構(gòu)成一個封閉的循環(huán)回路，才能形成有效的管理活動（圖1）。在這個相對封閉的系統(tǒng)中，反饋起著關(guān)鍵作用。

通常一個管理系統(tǒng)可以分解為指揮中心、執(zhí)行機(jī)構(gòu)、監(jiān)督機(jī)構(gòu)和反饋機(jī)構(gòu)。

動態(tài)管理

在管理中，要注意加強(qiáng)信息工作，隨時掌握事物的動態(tài)變化，使管理決策不斷適應(yīng)變化了的情況，即運用動態(tài)原理，提高管理工作的效應(yīng)。

動態(tài)相關(guān)原理

管理系統(tǒng)的發(fā)展變化是由于管理系統(tǒng)內(nèi)部各組成部分之間相互依存、相互作用的結(jié)果。

管理是為了獲得效益。效益包括生態(tài)效益、經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。管理目標(biāo)的涵義和基本屬性

涵義：目標(biāo)就是一個組織努力奮斗爭取達(dá)到所希望的未來的狀況 作用：方向作用、激勵作用、凝聚作用、考核作用

基本屬性：目標(biāo)的共同性、目標(biāo)的層次性、目標(biāo)的時間性、目標(biāo)的可考核性。土地管理的基本任務(wù)

維護(hù)社會主義土地公有制及土地所有者和使用者的合法權(quán)益，保護(hù)、開發(fā)、合理利用土地，切實保護(hù)耕地，促進(jìn)社會經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。具體任務(wù)：

加強(qiáng)耕地保護(hù)，實現(xiàn)耕地總理的動態(tài)平衡 加土地資源的調(diào)查評價和科學(xué)規(guī)劃

加強(qiáng)土地資源信息系統(tǒng)建設(shè)，實現(xiàn)信息服務(wù)社會化

深化改革，建立適應(yīng)社會主義市場經(jīng)濟(jì)的管理新體制、新機(jī)制 健全法制，依法行政，實現(xiàn)土地管理秩序的根本好轉(zhuǎn)

（二）土地管理的原則

1.正確處理國家、集體、個人之間關(guān)系的原則 2.堅持生態(tài)、經(jīng)濟(jì)、社會三效益統(tǒng)一的原則 3.堅持依法、統(tǒng)一、科學(xué)地管理土地的原則

一、組織的涵義和特點

（一）涵義

組織是特定的群體，為了共同的目標(biāo)，按照特定的規(guī)則組成的權(quán)責(zé)機(jī)構(gòu)。構(gòu)成組織的基本因素是人，其中包括管理者和被管理者。組織的類型

（二）組織的特點

目標(biāo)的一致性

原則的統(tǒng)一性

資源的有機(jī)結(jié)合性 活動的協(xié)作性 結(jié)構(gòu)的系統(tǒng)性。

組織設(shè)計的涵義

管理者為實現(xiàn)組織目標(biāo)而對組織活動和組織結(jié)構(gòu)進(jìn)行設(shè)計的活動。2.組織設(shè)計的內(nèi)容:管理幅度和管理層次設(shè)計、組織只能設(shè)計、組織部門設(shè)計、組織職位設(shè)計、組織職權(quán)設(shè)計、組織人員配備等。

土地利用現(xiàn)狀是土地資源自然屬性和經(jīng)濟(jì)特性的全面反映。

土地利用類型具有如下特點：

(1)在自然、經(jīng)濟(jì)和技術(shù)條件的綜合影響下，經(jīng)過人類的勞動所形成的產(chǎn)物

(2)在一定的空間分布上服從社會經(jīng)濟(jì)條件，在地域分布上不一定連成片

(3)種類、數(shù)量、分布是隨著社會經(jīng)濟(jì)技術(shù)條件的進(jìn)步而變化 分類原則： 科學(xué)性原則。實用性原則。開放性原則。繼承性原則。

（一）土地分等定級概念及類型 1.概念

通過對土地的自然、經(jīng)濟(jì)屬性的綜合鑒定以及經(jīng)營管理水平一定條件下的土地級差收益的評定，使土地質(zhì)量等級化的過程 2.土地分等定級與土地估價的關(guān)系

二者從不同角度對土地的特性進(jìn)行評價： 土地分等定級：評定土地的使用價值；

土地估價：評定土地使用價值在市場上反映出的價格。3.類型

城鎮(zhèn)土地分等定級和農(nóng)用地分等定級 1.分等：

通過對影響城鎮(zhèn)土地質(zhì)量的經(jīng)濟(jì)、社會、自然等各因素的綜合分析，揭示城鎮(zhèn)之間土地質(zhì)量的地域差異，運用定量和定性相結(jié)合的方法對城鎮(zhèn)進(jìn)行分類排隊，評定城鎮(zhèn)土地等。土地等的實質(zhì)：各城鎮(zhèn)之間土地質(zhì)量狀況的排序。土地等的順序在全國各城鎮(zhèn)之間統(tǒng)一排列。土地定級原則

1、綜合分析原則

諸要素與土地質(zhì)量和效益的關(guān)系

2、主導(dǎo)因素原則

3、地域分異原則

分析由于區(qū)位條件不同形成的土地質(zhì)量差異

4、土地收益差異原則

5、定量與定性結(jié)合原則

6、綜合定級與分類定級相結(jié)合的原則

1）面狀因素

含義：面狀因素對土地質(zhì)量的影響僅與因素指標(biāo)值有關(guān)。面狀因素有2個主要特征：

①它所依附的客體在城鎮(zhèn)中分布面積較大；

②它僅對其自身客體所在位置產(chǎn)生影響，而對周圍的地塊基本無外溢的影響。如：綠地、人口密度、產(chǎn)業(yè)集聚規(guī)模等。作用分的計算步驟：

整理因素資料

計算因素指標(biāo)值

用數(shù)學(xué)模型求出各因素的作用分 點、線狀因素

含義：點、線狀因素對土地質(zhì)量的影響既與因素涉及的設(shè)施規(guī)模有關(guān)，又與距離設(shè)施的遠(yuǎn)近有關(guān)。

點、線狀因素的2個主要特征：

①它所依附的客體在城鎮(zhèn)中分布面積小，在空間分布上集聚現(xiàn)象明顯，相對于城鎮(zhèn)總體而言多為點狀、線狀形態(tài)分布；

②它不僅對其自身客體所在位置上的土地質(zhì)量有影響，而且通過區(qū)位的波及性和外溢作用形成一定的區(qū)位關(guān)系，對周圍的地塊乃至整個城鎮(zhèn)土地產(chǎn)生不同的影響。如：商業(yè)服務(wù)中心、道路、文體設(shè)施、公交站點等。

土地登記是國家依照法定程序?qū)ν恋氐臋?quán)屬關(guān)系（所有權(quán)、使用權(quán)、他項權(quán)利）、用途、面積、使用條件、等級、價值等情況記錄于專門的簿冊，以確定土地權(quán)屬，加強(qiáng)政府對于土地的有效管理，保護(hù)權(quán)利人對土地的合法權(quán)益的一項重要的法律制度。

土地總登記，是指在一定時間內(nèi)對轄區(qū)內(nèi)全部土地或者特定區(qū)域內(nèi)土地進(jìn)行的全面登記 土地統(tǒng)計是對土地現(xiàn)象總體的數(shù)據(jù)資料進(jìn)行搜集、整理、分析和研究，以顯示其總體特征和規(guī)律性的系統(tǒng)性工作。

土地統(tǒng)計的對象是全國土地，主要包括土地面積、土地質(zhì)量、土地分布、土地權(quán)屬及利用狀況等。

土地統(tǒng)計調(diào)查的意義

土地統(tǒng)計調(diào)查就是根據(jù)已經(jīng)擬定的調(diào)查方案，采用科學(xué)的方式，有計劃、有步驟、科學(xué)地向調(diào)查單位搜集土地變化原始資料的工作過程。

土地統(tǒng)計調(diào)查的意義在于獲取數(shù)據(jù)，取得統(tǒng)計分析的第一手資料。

土地統(tǒng)計調(diào)查的基本要求

（1）一致性（2）保密性（3）準(zhǔn)確性（4）及時性（5）全面性

普查是一種專門組織的，一次性全面調(diào)查，主要用來調(diào)查對象在某一時點上的數(shù)量狀況。

統(tǒng)計報表是按照國家統(tǒng)計報表制度規(guī)定表式，統(tǒng)一指標(biāo)內(nèi)容，統(tǒng)一報表報送程序和報送時間，由填報單位自下而上逐級提供統(tǒng)計數(shù)據(jù)的一種調(diào)查方式，是當(dāng)前我國土地統(tǒng)計數(shù)據(jù)資料的主要獲取方式之一。

土地統(tǒng)計整理就是根據(jù)土地統(tǒng)計研究的任務(wù)和目的，對土地統(tǒng)計調(diào)查取得的各項原始資料進(jìn)行審核、匯總、使其系統(tǒng)化、條理化，以得出反映土地資源總體特征的綜合資料，或者是對已經(jīng)加工過的資料進(jìn)行再整理。土地統(tǒng)計分析指以統(tǒng)計科學(xué)理論為指導(dǎo)，運用統(tǒng)計學(xué)特有的方法，對土地統(tǒng)計數(shù)據(jù)進(jìn)行分析研究，說明土地利用、使用和開發(fā)管理等方面的情況，揭示其本質(zhì)及規(guī)律性，并提出解決土地資源與社會發(fā)展矛盾的辦法。

土地統(tǒng)計分析是由表面直觀的原始數(shù)據(jù)到體現(xiàn)本質(zhì)現(xiàn)象的過程。

土地統(tǒng)計分析通?？梢苑譃椋哼M(jìn)度分析、專題分析、綜合分析和預(yù)測分析。

基層土地統(tǒng)計工作的主要任務(wù)是對基礎(chǔ)土地統(tǒng)計信息資料的調(diào)查收集。

國家土地統(tǒng)計工作的主要任務(wù)是將基層土地統(tǒng)計資料進(jìn)行匯總、整理和分析，使土地統(tǒng)計資料在更大的范圍內(nèi)起到監(jiān)查和服務(wù)的作用

地籍檔案的概念

凡是在地籍管理活動中直接形成，具有保存、參考價值的文字、圖表、磁帶、磁盤等不同形式的歷史記錄均稱之為地籍檔案。

地籍檔案的特點

地籍檔案數(shù)量大、形式多樣、保存分散

地籍檔案具有成套的特點 地籍檔案跨、周期長，包含長期的日常工作

地籍檔案具有動態(tài)性和現(xiàn)勢性

地籍檔案技術(shù)含量高 地籍檔案的作用

土地權(quán)屬的憑證

用于科研服務(wù)

土地信息交流

土地管理經(jīng)驗 地籍檔案管理的任務(wù)

基本任務(wù)是：貫徹地籍檔案統(tǒng)一管理的原則，建立、健全地籍檔案管理制度；逐步實現(xiàn)地籍檔案管理的現(xiàn)代化；有效地保護(hù)和利用地籍檔案，大力開發(fā)信息資源，更好地為社會主義建設(shè)和土地的科學(xué)管理服務(wù)。

地籍檔案管理的任務(wù)要通過收集、整理歸檔、鑒定、保管、統(tǒng)計和利用六項工作內(nèi)容來實現(xiàn)。

地籍檔案管理的最終目的，是為土地管理及國家有關(guān)部門提供服務(wù)創(chuàng)造條件。

地籍檔案管理是以地籍檔案為對象進(jìn)行的收集、整理、鑒定、保管、統(tǒng)計和利用等工作的總和。

地籍，俗稱土地的戶口。是指記載土地的位置、界址、數(shù)量、質(zhì)量、權(quán)屬和用途（地類）等基本狀況的籍冊

.地籍的作用

（1）為土地管理提供基礎(chǔ)資料

（2）為維護(hù)土地產(chǎn)權(quán)權(quán)益等提供基礎(chǔ)資料

地籍的核心是權(quán)屬。

（3）為改革與完善土地使用制度提供基礎(chǔ)資料（4）為編制國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展計劃等提供基礎(chǔ)資料

地籍管理是指國家為研究土地的權(quán)屬、自然、經(jīng)濟(jì)狀況并建立地籍圖、簿、冊等而實行的土地調(diào)查、土地登記、土地統(tǒng)計、地籍檔案和地籍管理信息系統(tǒng)等工作措施。

地籍管理類型

初始地籍工作：對行政區(qū)內(nèi)全部土地所進(jìn)行的全面調(diào)查、分等定級、登記、統(tǒng)計、建立地籍檔案系統(tǒng)

經(jīng)常地籍工作：在初始地籍工作的基礎(chǔ)上，對土地數(shù)量、質(zhì)量、權(quán)屬和利用狀況的變化所進(jìn)行的調(diào)查、登記、統(tǒng)計、更改地籍圖等工作，以保持地籍資料的現(xiàn)勢性和實用性。

地籍管理的任務(wù)為維護(hù)土地的社會主義公有制，保護(hù)土地所有者和使用者的合法權(quán)益，促進(jìn)土地的合理開發(fā)、利用、編制土地利用計劃、土地利用總體規(guī)劃，制定有關(guān)土地政策、法律等，提供、保管、更新有關(guān)土地自然、經(jīng)濟(jì)、法規(guī)方面的信息。

地籍管理的內(nèi)容 土地調(diào)查 土地分等定級 土地登記 土地統(tǒng)計 地籍檔案管理 地籍管理的原則

地籍管理必須按國家規(guī)定的統(tǒng)一制度進(jìn)行

保證地籍資料的可靠性和精確性 保證地籍工作的連續(xù)性 保證地籍資料的完整性

地籍調(diào)查是國家采用科學(xué)的方法，依照有關(guān)法定程序，通過權(quán)屬調(diào)查和地籍測量，查清土地的位置、權(quán)屬、界線、面積和用途等基本情況，以圖、簿、冊表示，在基礎(chǔ)上進(jìn)行土地登記。地籍變更測量

（1）概念

土地登記之后，凡土地的權(quán)屬發(fā)生變更，或改變批準(zhǔn)的主要用途和地類，按照有關(guān)規(guī)定對地籍記錄進(jìn)行的調(diào)查與測繪工作。（2）作用： 地籍調(diào)查成果的日常更新與維護(hù)。保證地籍的時效性，生命力。

土地利用現(xiàn)狀調(diào)查是指在全國范圍內(nèi)，以縣為單位，以圖斑為基本單元，按土地利用現(xiàn)狀分類，查清各類用地的面積、分布、利用和權(quán)屬狀況，又稱土地數(shù)量調(diào)查。土地利用現(xiàn)狀調(diào)查的目的

1）為制定國民經(jīng)濟(jì)計劃和有關(guān)的政策服務(wù)； 2）為農(nóng)業(yè)生產(chǎn)和農(nóng)村建設(shè)提供科學(xué)依據(jù)； 3）為建立土地登記、土地統(tǒng)計制度服務(wù)； 4）為土地利用動態(tài)監(jiān)測提供基本數(shù)據(jù)；

5）為編制土地利用總體規(guī)劃和全面管理土地服務(wù)。土地利用現(xiàn)狀調(diào)查原則 實事求是的原則

全面、科學(xué)調(diào)查的原則 一查多用的原則

土地制度是一定的社會下土地關(guān)系的總和，是關(guān)于土地這一基本生產(chǎn)資料的所有、使用的制度。它反映著因利用土地而發(fā)生的人與人、人與地之間的社會經(jīng)濟(jì)關(guān)系。土地制度的形成和發(fā)展主要取決于社會生產(chǎn)力的發(fā)展。其主要內(nèi)容包括土地所有制度、土地使用制度。

土地所有制，是指人們在一定的社會經(jīng)濟(jì)條件下?lián)碛型恋氐男问?、條件和程序的規(guī)定。它表明土地這一生產(chǎn)資料的分配問題，誰應(yīng)該享有土地所有權(quán)及其責(zé)、權(quán)、利。它是整個土地制度的核心，是土地關(guān)系的基礎(chǔ)。土地所有制的法律表現(xiàn)形式是土地所有權(quán)，即土地所有者對其土地享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。

土地使用制度是整個土地制度的另一個重要組成部分，它是人們在一定的土地所有制下使用土地的形式、條件和程序的規(guī)定，它表明人們怎樣對土地加以利用和取得收益，誰享有土地使用權(quán)及其責(zé)、權(quán)、利。土地使用制度的核心內(nèi)容是確定獨立于土地所有權(quán)的土地使用權(quán)，以解決土地資源的合理與有效利用問題。土地使用權(quán)是依法對一定土地進(jìn)行利用、管理并取得收益的權(quán)利，是土地使用制度的法律體現(xiàn)形式。土地產(chǎn)權(quán)指有關(guān)土地財產(chǎn)的一切權(quán)利的總和。一般用“權(quán)利束”（Abundle of rights）加以描繪，即土地產(chǎn)權(quán)包括一系列各具特色的權(quán)利，它們可以分散擁有，當(dāng)聚合在一起時代表一個“權(quán)利束”，它包括土地所有權(quán)、土地使用權(quán)、土地租賃權(quán)、土地抵押權(quán)、土地繼承權(quán)、地役權(quán)等多項權(quán)利。土地產(chǎn)權(quán)也像其他財產(chǎn)權(quán)一樣，必須有法律的認(rèn)可并得到法律的保護(hù)，即土地產(chǎn)權(quán)只有在法律的認(rèn)可下才能產(chǎn)生。] 土地產(chǎn)權(quán)的基本特性如下： 具有排他性

即土地產(chǎn)權(quán)可以是個體獨自擁有，也可由某些人共同享有，而排斥所有其他人對該項財產(chǎn)的權(quán)利。因此，界定產(chǎn)權(quán)十分必要。土地產(chǎn)權(quán)客體必須具備可占用性和價值性

土地產(chǎn)權(quán)客體指能被占用而且可以帶來利益的土地。在全球陸地上有近50%的面積是永久冰蓋物、干旱、沙漠地、巖石、沼澤、高寒等難以利用或無法利用的土地。這些土地不能視為財產(chǎn)，自然狀態(tài)下的空氣無法行使排他權(quán)利，也不能稱為財產(chǎn)，因此，必須明晰土地產(chǎn)權(quán)客體。土地產(chǎn)權(quán)必須經(jīng)過登記，才能得到法律的承認(rèn)，并受到法律的保護(hù)

如果通過欺詐、暴力或其他非法手段獲得，只能說明他具有了非法占有權(quán)，而不能說明他獲得了產(chǎn)權(quán)。因此，在土地產(chǎn)權(quán)合法流轉(zhuǎn)時，必須依照法定程序，到土地產(chǎn)權(quán)管理部門辦理產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)，否則，土地產(chǎn)權(quán)無法律保護(hù)憑證。土地產(chǎn)權(quán)的相對性

產(chǎn)權(quán)具有排他性，但不是絕對的權(quán)利，而且要受到來自社會的或國家的最高權(quán)力機(jī)關(guān)的控制和制約。如在私有制國家，土地所有權(quán)主體，即使享有完全所有權(quán)，即在法律意義上有權(quán)支配、使用其擁有的土地，但是，他必須受到政府的行政管理限制和結(jié)束。因此，明晰土地產(chǎn)權(quán)權(quán)能十分必要。土地所有權(quán)是土地所有制的核心，是土地所有制的法律表現(xiàn)形式。一定的土地所有權(quán)意味著土地所有者在相應(yīng)的法律規(guī)定的范圍內(nèi)可以自由使用和處分土地?；蛘哒f，土地所有權(quán)是土地所有者所擁有的、受到國家法律保護(hù)和限制的排他性的專有權(quán)利。

土地所有權(quán)包括土地占有權(quán)、土地使用權(quán)、土地收益權(quán)和土地處分權(quán)等四個方面的內(nèi)容。1 土地占有權(quán)

指對土地進(jìn)行實際支配和控制的權(quán)利。土地占有權(quán)可以由土地所有人行使，也可以根據(jù)法律，以契約的形式依土地所有人的意志由他人行使。土地使用權(quán)

指土地使用者依法對土地進(jìn)行實際利用和取得收益的權(quán)利。土地使用權(quán)與土地所有權(quán)既可結(jié)合，也可分離，即土地使用權(quán)既可由土地所有人自己行使，也可以從土地所有權(quán)中分離出來，由非所有人行使。土地收益權(quán)

指依據(jù)法律和契約取得土地所產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)利益的權(quán)利。盡管土地收益權(quán)是與土地使用權(quán)緊密相連的，但土地所有者在將土地使用權(quán)分離出去后，仍可以享有收益權(quán)。所以說，土地收益權(quán)是一項獨立的權(quán)能，它是土地所有權(quán)的標(biāo)志。土地所有者可以將土地的占有權(quán)、使用權(quán)，甚至部分處分權(quán)分離出去，而僅僅保留收益權(quán)。土地處分權(quán)

指土地所有人依法處置土地的權(quán)利。包括對土地的出租、出售、贈送、抵押等等，它決定土地的最終歸屬，是土地所有權(quán)的核心。

以上四種權(quán)能，構(gòu)成土地所有權(quán)的完整結(jié)構(gòu)，它們可以相互結(jié)合，也可以相互分離，其中最常見的是土地所有權(quán)和土地使用權(quán)的分離。

土地所有權(quán)是法律賦予的，所以，土地所有者必須在法律許可的范圍內(nèi)行使其所有權(quán)。

土地使用權(quán)，是指使用土地的單位和個人在法律所允許的范圍內(nèi)對依法交由其使用的國有土地和農(nóng)民集體所有的占有、使用、收益以及部分處分的權(quán)利。

一、土地權(quán)屬管理的任務(wù)

1、鞏固、維護(hù)和不斷完善社會主義土地公有制

2、保護(hù)土地所有者和使用者的合法權(quán)益，調(diào)動其合理開發(fā)、利用土地和不斷改善土地使用條件的積極性

3、調(diào)整土地關(guān)系

土地權(quán)屬管理是國家為合理組織土地利用、調(diào)整土地關(guān)系而依法對土地所有權(quán)和使用權(quán)進(jìn)行的科學(xué)管理1 依法確認(rèn)土地權(quán)屬

國家依法對土地所有權(quán)、土地使用權(quán)和他項權(quán)利進(jìn)行確認(rèn)、確定。即國家依法對每宗地的土地權(quán)屬要經(jīng)過土地申報、地籍調(diào)查、審核批準(zhǔn)、登記發(fā)證等法律程序，進(jìn)行土地權(quán)屬的確認(rèn)。2 依法管理土地權(quán)屬變更

土地權(quán)屬變更主要有以下幾種情況：①土地所有權(quán)變更。主要是國家征用集體土地，除此還有國家與集體、集體與集體之間調(diào)換土地等；②土地使用權(quán)變更。主要形式有：土地劃撥、土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓，因贈與、繼承、買賣、交換、分割地上附著物而涉及土地使用權(quán)變更的，以及因機(jī)構(gòu)調(diào)整、企業(yè)兼并等原因而引起土地使用權(quán)變化的。③他項權(quán)利變更及主要用途變更等。

依法調(diào)查、處理土地權(quán)屬糾紛

保護(hù)土地所有者、使用者的合法權(quán)益，保障土地的合理利用。

城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓的特征（1）受讓主體的廣泛性（2）有償性（3）計劃性

二）城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓的基本原則 1.所有權(quán)與使用權(quán)分離 2.平等、自愿、有償、誠信 3.國家主權(quán)神圣不可侵犯 4.充分合理利用土地 土地使用權(quán)出讓年限（1）居住用地：70年（2）工業(yè)用地：50年

（3）教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地：50年（4）商業(yè)、旅游業(yè)、娛樂用地：40年（5）綜合或其他用地：50年 協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)

概念：協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)，是指市、縣國土資源管理部門以協(xié)議方式將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者支付土地使用權(quán)出讓金的行為。城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓管理.轉(zhuǎn)讓方式

出售、交換、贈與 特征

屬于民事法律行為 轉(zhuǎn)讓一定年限的使用權(quán) 權(quán)利與義務(wù)一并轉(zhuǎn)移 建筑物、附著物隨之轉(zhuǎn)讓

土地使用權(quán)出租是指合法取得國有土地使用權(quán)的民事主體（即出租人）將土地使用權(quán)及地上建筑物、其他附著物全部或部分提供給他人（承租人）使用，承租人為此而支付租金的行為。國有土地使用權(quán)出租條件：

未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用土地的，土地使用權(quán)不得出租。土地使用權(quán)出租，出租人與承租人應(yīng)當(dāng)簽訂租賃合同。租賃合同不得違背國家法律、法規(guī)和土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定。

土地使用權(quán)出租后，出租人必須繼續(xù)履行土地使用權(quán)出讓合同。

土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物出租，出租人應(yīng)當(dāng)依照規(guī)定辦理登記。土地使用權(quán)抵押是指國有土地使用者在法律許可的范圍內(nèi)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式將土地使用權(quán)作為債務(wù)履行擔(dān)保而抵押給貸款人的行為。在土地使用權(quán)上所設(shè)定的是土地使用權(quán)抵押權(quán)。

根據(jù)《物權(quán)法》第一百八十條 債務(wù)人或者第三人有權(quán)處分的下列財產(chǎn)可以抵押：

（一）建筑物和其他土地附著物；

（二）建設(shè)用地使用權(quán)；

（三）以招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式取得的荒地等土地承包經(jīng)營權(quán)

（四）生產(chǎn)設(shè)備、原材料、半成品、產(chǎn)品；

（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；

（六）交通運輸工具；

（七）法律、行政法規(guī)未禁止抵押的其他財產(chǎn)。第一百八十四條 下列財產(chǎn)不得抵押：

（一）土地所有權(quán)；

（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)，但法律規(guī)定可以抵押的除外；

（三）學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團(tuán)體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會公益設(shè)施；

（四）所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭議的財產(chǎn)；

（五）依法被查封、扣押、監(jiān)管的財產(chǎn)；

（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定不得抵押的其他財產(chǎn)?！吨腥A人們?nèi)嗣窆埠蛧恋毓芾矸ā返诹鍡l 有下列情形之一的，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織報經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府批準(zhǔn)，可以收回土地使用權(quán)：

（一）為鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)，需要使用土地的；

（二）不按照批準(zhǔn)的用途使用土地的；

（三）因撤銷、遷移等原因而停止使用土地的）土地征收的含義

土地征收是指國家為了社會公共利益的需要，依法將集體土地變?yōu)閲型恋氐男袨?。土地征收是保證各項公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)用地的重要措施。土地征用是指國家為了公共利益的需要，依照法律規(guī)的程序和批準(zhǔn)權(quán)限批準(zhǔn)，并給于農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民補償后，將集體土地使用權(quán)收歸國有的行為。土地征收的特征1 土地征收的公益性

國家征收農(nóng)民集體土地，必須是為了公共利益的需要。土地征收具有強(qiáng)制性

國家為了公共利益需要，一旦確定對土地實行征收，被征地單位（集體所有權(quán)人）必須服從，不得以其所有權(quán)從事對抗行為，不得阻撓土地征收。土地征收具有補償性

國家對集體土地實施征收，必須對被征地單位進(jìn)行適當(dāng)補償。4.土地征收程序的合法性

征收土地必須按照法定程序進(jìn)行

征地補償費的構(gòu)成（1）土地補償費

（2）青苗費

（3）安置補助費

（4）地上附著物補償費

5）新菜地開發(fā)建設(shè)基金

征用耕地安置補助費的計算公式是： f等于s乘（4—6）乘p除 p總除h

式中：S —被征收前三年平均年產(chǎn)值（元）；P —征收耕地面積（hm2）；P —被征收單位的耕地總面積（hm2）；H——被征地單位的農(nóng)業(yè)人口數(shù)；P總/H——人均耕地面積。

例如，征收某農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織耕地2hm2，該單位耕地總面積為12hm2，農(nóng)業(yè)人口240人，被征用耕地3年平均年產(chǎn)值為1050元，每個需要安置人口的安置補償費為3年平均年產(chǎn)值的4倍，則需要安置補償費168000元。即：

可見，征收耕地安置補助費的數(shù)額與被征地單位人均耕地面積關(guān)系很大。人均耕地面積越少，則安置補助費越高，反之，安置補助費就越低。

土地權(quán)屬糾紛指有關(guān)土地所有權(quán)、使用權(quán)的歸屬引起的爭議。它包括兩種情況：一種是依法取得的土地所有權(quán)或使用權(quán)受到侵害時引起的權(quán)屬糾紛；另一種是對現(xiàn)有權(quán)屬界線的爭議。土地所有人及使用國有土地和集體土地的單位和個人，均可以成為權(quán)屬爭議的當(dāng)事人，涉及爭議雙方的利益，情況復(fù)雜，政策性強(qiáng)。認(rèn)真研究，掌握真實可靠的權(quán)屬資料是調(diào)處解決土地糾紛的基礎(chǔ) 土地肥力原理

土地肥力是指土地提供或協(xié)調(diào)植物生長發(fā)育所需水分、養(yǎng)分、空氣、光能和熱量的能力。

在農(nóng)業(yè)生產(chǎn)中，土地的肥力狀態(tài)制約著土地生產(chǎn)力的高低，具有肥力的土地，才是農(nóng)業(yè)的基本生產(chǎn)資料。肥力是土地（農(nóng)業(yè)土地）的本質(zhì)屬性和質(zhì)量標(biāo)志。土地肥力包括自然肥力和人工肥力 肥力遞減現(xiàn)象”，其原因是對土地連續(xù)追加的投資，由于受科學(xué)技術(shù)條件的限制，因而不能及時地轉(zhuǎn)化為有效肥力和作物產(chǎn)量 土地報酬原理

在科學(xué)技術(shù)水平相對穩(wěn)定條件下的土地利用中，當(dāng)對土地連續(xù)追加勞動和資金時，起初，追加部分所得的報酬逐漸增多，在投入的勞動和資金超過一定的界限時，追加部分所得的報酬則逐漸減少，從而使土地總報酬的增加也呈遞減趨勢，這就是通常所說的“土地報酬遞增遞減現(xiàn)象”。

變動資源的投入所得的土地報酬可區(qū)分為總報酬、平均報酬和邊際報酬三種形式

研究土地報酬變化規(guī)律的意義在于：提示土地的質(zhì)量狀況；確定土地集約利用的合理界限，提高土地投資的經(jīng)濟(jì)效果。

地租：土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上的實現(xiàn)形式，并且以土地的所有權(quán)與使用權(quán)相分離為條件。一切地租都是剩余價值的轉(zhuǎn)化形式。

根據(jù)近代地租實體——超額利潤形成的原因和條件的不同，地租可區(qū)分為級差地租、絕對地租和壟斷地租。

土地價格：土地價格是資本化了的地租

2、土地價格與一般商品價格的區(qū)別

（1）決定一般商品價格的主要因素是生產(chǎn)成本，而土地價格中通常不包括生產(chǎn)成本因素。

（2）一般商品價格受市場供給與需求雙方面的影響。由于土地的總供給是固定的，所以土地價格通常只受需求單方面的影響，其中，人口密度與產(chǎn)業(yè)興衰是決定土地需求程度的主要條件。

對于一般商品的估價，由于在使用過程中的磨損、陳舊，將來的價值總是低于現(xiàn)值。而土地是永久性生產(chǎn)資料（礦地除外），若利用合理，社會隨著人口的增多、產(chǎn)業(yè)的發(fā)達(dá)、交通的改善而不斷增值。

（4）一般商品的價格比較容易確定，且質(zhì)量相同的商品價格基本是一致的，因為有成本和商品質(zhì)量分級標(biāo)準(zhǔn)為定價依據(jù)。而土地既無生產(chǎn)成本為依據(jù)，又是質(zhì)量千差萬別的自然物，所以，土地價格較難確定，且不可能規(guī)格化。同一塊地，因買賣的目的不同，將來的收益不同，地價也隨之而異。

3、影響土地價格的因素 大致可歸納為以下三大因素：（1）總體因素

（2）區(qū)域因素（3）個別因素

總體因素

：經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度

城市化狀況

社會安定狀況

國家政策

非法投機(jī)

區(qū)位指社會、經(jīng)濟(jì)等活動在空間上分布的位置。

土地利用指人類通過一定的活動，利用土地的性能來滿足自身需要的過程。

土地利用是土地的利用方式、利用程度和利用效果的總稱。它包括的內(nèi)容是：（1）確定土地用途；（2）在國民經(jīng)濟(jì)各部門間和各行業(yè)間合理分配土地資源；（3）采取各種措施 開發(fā)、整治、經(jīng)營、保護(hù)土地資源，提高土地利用效果。土地利用原則

1.生態(tài)平衡原則

2.最大經(jīng)濟(jì)效果原則

3.節(jié)約原則 土地利用管理的概念

國家按照預(yù)定目標(biāo)和土地系統(tǒng)運行的自然、經(jīng)濟(jì)規(guī)律，對土地的開發(fā)、利用、整治和保護(hù)所進(jìn)行的計劃、組織、控制等工作的總稱。

土地利用管理是土地管理的核心。通過土地利用管理，確保土地持續(xù)利用，提高土地利用的生態(tài)、經(jīng)濟(jì)、社會綜合效益，也就實現(xiàn)了土地管理的總目標(biāo)。土地利用管理的主要內(nèi)容

（1）農(nóng)用地（含耕地、園地、林地、牧草地、養(yǎng)殖水面）開發(fā)、利用（供給）、保護(hù)；

（2）建設(shè)用地開發(fā)、利用（供給）、保護(hù)；

（3）未利用土地開發(fā)、利用（供給）、保護(hù)；

（4）對各類土地開發(fā)、利用（供給）、保護(hù)進(jìn)行管理。

耕地利用有以下特點：利用周期較短

對自然條件要求嚴(yán)格

集約利用程度較高

具有永續(xù)利用性能

土地用途管制制度?！吨腥A人民共和國土地管理法》第四條第一款規(guī)定：“國家實行土地用途管制制度?！痹摋l第二款規(guī)定：“國家編制土地利用總體規(guī)劃，規(guī)定土地用途，將土地分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地。嚴(yán)格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，控制建設(shè)用地總量，對耕地實行特殊保護(hù)。”

耕地占補平衡制度?！吨腥A人民共和國土地管理法》第三十一條第二款規(guī)定：“國家實行占用耕地補償制度。非農(nóng)業(yè)建設(shè)經(jīng)批準(zhǔn)占用耕地，按照占多少、墾多少的原則，由占用耕地的單位負(fù)責(zé)開墾與所占用耕地的數(shù)量和質(zhì)量相當(dāng)?shù)母?；沒有條件開墾的或者開墾的耕地不符合要求的，應(yīng)當(dāng)按照省、自治區(qū)、直轄市的規(guī)定繳納耕地開墾費，專款用于開墾新的耕地?！?/p>

基本農(nóng)田保護(hù)制度?！吨腥A人民共和國土地管理法》第三十四條規(guī)定：“國家實行基本農(nóng)田保護(hù)制度?！被巨r(nóng)田保護(hù)制度包括基本農(nóng)田保護(hù)責(zé)任制度、基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)用途管制制度、占用基本農(nóng)田嚴(yán)格審批與占補平衡制度、基本農(nóng)田質(zhì)量保護(hù)制度、基本農(nóng)田環(huán)境保護(hù)制度、基本農(nóng)田保護(hù)監(jiān)督檢查制度等。

土地開發(fā)整理復(fù)墾制度?！吨腥A人民共和國土地管理法》第三十八條規(guī)定：“國家鼓勵單位和個人按照土地利用總體規(guī)劃，在保護(hù)和改善生態(tài)環(huán)境、防止水土流失和土地荒漠化的前提下，開發(fā)未利用的土地；適宜開發(fā)為農(nóng)用地的，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先開發(fā)成農(nóng)用地?！钡谒氖粭l規(guī)定：“國家鼓勵土地整理。縣、鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)組織農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織，按照土地利用總體規(guī)劃，對山、水、田、林、路、村綜合整治，提高耕地質(zhì)量，增加有效耕地面積，改善農(nóng)業(yè)生產(chǎn)條件和生態(tài)環(huán)境?！钡谒氖l規(guī)定：“因挖損、塌陷、壓占等造成土地破壞的，用地單位和個人應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定負(fù)責(zé)復(fù)墾；沒有條件復(fù)墾或者復(fù)墾不符合要求的，應(yīng)當(dāng)繳納土地復(fù)墾費，專項用于土地復(fù)墾。復(fù)墾的土地應(yīng)當(dāng)優(yōu)先用于農(nóng)業(yè)?！保┩恋囟愘M制度。《中華人民共和國土地管理法》第三十一條規(guī)定，建設(shè)占用耕地，如沒有條件開墾或者開墾的耕地不符合要求，應(yīng)繳納耕地開墾費，用于開墾新耕地；第三十七條規(guī)定，對于閑置、荒蕪耕地要繳納閑置費；第四十七條規(guī)定，征用城市郊區(qū)菜地，要繳納新菜地開發(fā)建設(shè)基金；第五十五條規(guī)定，對以出讓方式取得國有土地使用權(quán)的建設(shè)單位，要繳納新增建設(shè)用地土地有償使用費?！吨腥A人民共和國耕地占用稅暫行條例》規(guī)定，非農(nóng)業(yè)建設(shè)占用耕地，要繳納耕地占用稅。法律規(guī)定的稅費制度，是以經(jīng)濟(jì)手段保護(hù)耕地的重要措施。

基本農(nóng)田是指按照一定時期人口和社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展對農(nóng)產(chǎn)品的需求，依據(jù)土地利用總體規(guī)劃確定的不得占用的耕地。為對基本農(nóng)田實行特殊保護(hù)而依據(jù)土地利用總體規(guī)劃和依照法定程序確定的特定保護(hù)區(qū)域，稱基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)。如何保護(hù)基本農(nóng)田？ 對基本農(nóng)田實行全面規(guī)劃、合理利用、用養(yǎng)結(jié)合、嚴(yán)格保護(hù)的方針?？h級以上地方人民政府應(yīng)與農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或村民委員會簽訂基本農(nóng)田保護(hù)責(zé)任書。3 基本農(nóng)田保護(hù)責(zé)任書的內(nèi)容為：基本農(nóng)田的范圍、面積、地塊；基本農(nóng)田的地方等級；保護(hù)措施；當(dāng)事人的權(quán)利與義務(wù)；獎勵與處罰?？h級以上的地方人民政府應(yīng)建立基本農(nóng)田保護(hù)監(jiān)督檢查制度，定期組織檢查。建設(shè)用地利用的特點

建設(shè)用地通常指用于建造建筑物、構(gòu)筑物及其使用范圍的土地，它利用的是土地的承載力。建設(shè)用地利用的非生態(tài)性建設(shè)用地位置的特別重要性建設(shè)用地的高度集約性建設(shè)用地的穩(wěn)定性

建設(shè)用地的擴(kuò)張性

未利用地開發(fā)的涵義 工程措施、生物措施和技術(shù)措施等，使各種未利用土地資源投入經(jīng)營與利用。

未利用土地開發(fā)利用的特點

（1）存在土地利用的障礙因素。

（2）未利用地開發(fā)必然帶來生態(tài)環(huán)境的變化。

（3）需要投入較多的資金和勞力。

（4）土地開發(fā)具有經(jīng)營性的特點。

土地用途管制：國家為了保證土地資源的合理利用，通過編制土地利用規(guī)劃、依法劃定土地用途分區(qū)，確定土地使用限制條件，實行用途變更許可的一項強(qiáng)制性管理制度 土地用途管制的規(guī)劃管理

1.定性控制 2.定量控制 3.定位控制 4.定序控制

土地利用動態(tài)監(jiān)督的特點及作用（1）特點

監(jiān)測成果的多樣性； 監(jiān)測體系的層次性； 技術(shù)要求的區(qū)域性； 技術(shù)手段的綜合性。

3.土地利用動態(tài)監(jiān)測的內(nèi)容（1）區(qū)域土地利用狀況監(jiān)測（2）土地政策措施執(zhí)行情況監(jiān)測（3）土地生產(chǎn)力監(jiān)測（4）土地環(huán)境條件監(jiān)測 4.土地利用動態(tài)監(jiān)測方法（1）實地調(diào)查（2）統(tǒng)計報表調(diào)查（3）遙感監(jiān)測（4）專項定點監(jiān)測

1．土地利用監(jiān)測分析指標(biāo)體系（1）土地利用結(jié)構(gòu)與利用程度指標(biāo)（2）土地集約經(jīng)營程度指標(biāo)

（3）土地利用社會經(jīng)濟(jì)效益監(jiān)測分析指標(biāo)（4）土地環(huán)境和生產(chǎn)力監(jiān)測分析指標(biāo)（5）土地管理政策提供的監(jiān)測分析指標(biāo)

2．土地利用監(jiān)測分析方法(1)指標(biāo)對比法(2)綜合評分法(3)評價系數(shù)法

(4)對應(yīng)分析法(5)分布指數(shù)法

二）土地利用調(diào)控的措施 1 建立健全土地法制有效地利用各種經(jīng)濟(jì)杠桿

加強(qiáng)行政管理盡快實現(xiàn)土地利用監(jiān)測、分析手段現(xiàn)代化

建立合理用地的責(zé)任制

第五篇：土地管理學(xué)教案

土地管理學(xué)教案

第一章土地管理基礎(chǔ)與制度

第一課時

一、土地的概念及其特征

（一）土地的概念

土地是地球陸地表面由地貌、土壤、巖石、水文、氣候和植被等要素組成的自然歷史綜合體，它包括人類過去和現(xiàn)在的種種活動結(jié)果。

1、土地是各種要素綜合作用的結(jié)果自然因素：起決定性的作用；人為因素：人類活動影響土地的性質(zhì)和用途。所以，評價土地要進(jìn)行綜合評價，即考慮各種要素的特性及其相互作用。

2、土地的立體觀地上層地表層地下層土壤：是地球陸地上能夠生長植物的疏松表層。所以，土地?土壤。

3、土地是地球表面的陸地部分包括：大陸、內(nèi)陸水域、海洋灘涂。國土是國家管轄的地理空間，包括：領(lǐng)土、領(lǐng)空和領(lǐng)海。所以，國土?土地。

4、土地資源土地資源是指在一定技術(shù)條件和一定時間內(nèi)可為人類利用的土地。就目前而言，偏遠(yuǎn)的其下無任何礦藏的戈壁、裸巖，是土地，但不是土地資源。所以，土地?土地資源。

5、地產(chǎn)只有在市場經(jīng)濟(jì)條件下，作為商品、用來交換的土地才是地產(chǎn)（即財產(chǎn)的土地）。所以，土地地產(chǎn)。

（二）土地的特性

1、土地的自然特性

（1）土地面積的有限性；（2）土地位置的固定性；（3）土地質(zhì)量的差異性；（4）土地永續(xù)利用的相對性。（如坡耕地，不采取水土保持措施，就會產(chǎn)生嚴(yán)重的水土流失，這樣的土地利用不具有永續(xù)性）。

2、土地的經(jīng)濟(jì)特性

（1）土地經(jīng)濟(jì)供給的稀缺性；

（2）土地用途的多樣性。?產(chǎn)生土地利用上的競爭?產(chǎn)生土地流轉(zhuǎn)。（3）土地用途變更的困難性易農(nóng)地建設(shè)用地難

（4）土地的增值性。（5）土地報酬遞減的可能性。

要求人們在利用土地追加投資時，應(yīng)尋找現(xiàn)階段在技術(shù)、經(jīng)濟(jì)條件下，投資的適合度。（如水稻施肥不是越多越好，房子不是越高越好。）

（6）重要的社會屬性

在土地利用過程中所形成的土地關(guān)系：

（1）人與地（自然）的關(guān)系。（人們適應(yīng)自然，改造自然）

（2）人與人的關(guān)系（占有、使用、支配和收益的關(guān)系，即土地產(chǎn)權(quán)關(guān)系）

二、土地管理的基本理論

（一）土地管理的概念

土地管理，是國家綜合運用行政、經(jīng)濟(jì)、法律、技術(shù)等手段，為維護(hù)土地所有制，調(diào)整土地關(guān)系，合理組織土地利用，而進(jìn)行的計劃、組織、指揮、協(xié)調(diào)、控制等綜合性活動。理解：

1、土地管理的主體是國家。（其本質(zhì)是對土地的行政管理；土地管理是國家的基本職能之一。）

2、土地管理的客體是土地及土地關(guān)系；

3、土地管理的目的，是維護(hù)土地所有制，調(diào)整土地關(guān)系，合理組織土地利用。

4、土地管理的手段，是綜合的。

（三）土地供求關(guān)系

1、土地供求關(guān)系是指土地經(jīng)濟(jì)供給與人們對某些土地用途需求之間的關(guān)系（因為土地具有用途的多樣性，可以相互轉(zhuǎn)換。所以人們可以通過改變土地用途來增加某種用途的土地供給，以適應(yīng)人們對這種用途的土地需求。）

2、在自由競爭情況下，土地供求關(guān)系決定土地價格，土地價格影響土地供求關(guān)系。

3、供>求，地價上漲；供<求，地價下跌。

第三課時

四、土地報酬遞減規(guī)律與土地集約利用

（一）土地報酬遞減規(guī)律

1、概念

土地報酬遞減規(guī)律，是指在技術(shù)不變、其它要素不變的前提下，對相同面積的土地不斷追加某種要素的投入所帶來的報酬的增量（邊際報酬）遲早會出現(xiàn)下降。

2、三種報酬

總報酬：即總產(chǎn)量，TP。

平均報酬：總報酬除以某種要素的投入量，AP。

邊際報酬：對同一塊土地不斷追加某種要素的投入，最后一單位追加要素所帶來的總報酬的增量。體現(xiàn)了土地的邊際生產(chǎn)力。MP=?TP/?L。

3、報酬三階段

1）第一階段。平均報酬曲線最高點之前，或者說平均報酬從上升轉(zhuǎn)為下降之前，或者說邊際報酬等于平均報酬之前。在此階段，邊際報酬曲線先升后降，總報酬曲線和平均報酬曲線是上升的，所以不應(yīng)該停止投入。

2）第二階段。平均報酬等于邊際報酬之后到邊際報酬等于零之前。平均報酬曲線和邊際報酬曲線是下降的，總報酬曲線是上升的，所以也不應(yīng)該停止投入。3）第三階段。邊際報酬=0，總報酬達(dá)到最大之后。三種曲線都是下降的，繼續(xù)投入是不合理的。

（二）土地集約利用

1、土地利用集約度。單位面積土地上所投入勞動和資本的數(shù)量。

2、土地利用集約邊際。邊際成本=邊際收益的點。

五、規(guī)模經(jīng)濟(jì)原理與土地規(guī)模利用

（一）規(guī)模經(jīng)濟(jì)原理

1、規(guī)模經(jīng)濟(jì)，是指土地使用者和生產(chǎn)經(jīng)營者按照一定的生產(chǎn)經(jīng)營規(guī)模，可能獲得的經(jīng)濟(jì)利益。

2、規(guī)模經(jīng)濟(jì)追求的是具有最低平均成本的經(jīng)營規(guī)模，而不是無限大的經(jīng)營規(guī)模。即生產(chǎn)經(jīng)營規(guī)模不是越大越好。

3、經(jīng)營規(guī)模擴(kuò)大后的三種情況

（1）規(guī)模收益遞增。即規(guī)模擴(kuò)大后，收益增加的幅度大于規(guī)模擴(kuò)大的幅度。（2）規(guī)模收益遞減。即規(guī)模擴(kuò)大后，收益增加的幅度小于規(guī)模擴(kuò)大的幅度。（3）規(guī)模收益不變或固定規(guī)模報酬。規(guī)模增加幅度=收益增加幅度。

（二）適度規(guī)模和適度規(guī)模經(jīng)營

1、根據(jù)規(guī)模經(jīng)濟(jì)變化規(guī)律，在生產(chǎn)資源投放總量上要做到適度，即適度規(guī)模。

2、適度規(guī)模原則：盡可能使規(guī)模收益遞增，而不能使規(guī)模收益遞減，至少應(yīng)是規(guī)模收益不變。所以，規(guī)模?適度規(guī)模的經(jīng)濟(jì)單位，就必須擴(kuò)大經(jīng)營規(guī)模；若規(guī)模?適度規(guī)模的經(jīng)濟(jì)單位，則應(yīng)分解為較小的經(jīng)營單位。

六、馬克思主義的地租理論

1、概念

性。土地金融是政府推行有關(guān)土地政策和其它政策(如產(chǎn)業(yè)政策)的重要手段。（3）安全性。

（二）土地稅收

1、概念

（1）稅收，是國家依據(jù)法律規(guī)定，強(qiáng)制地對經(jīng)濟(jì)單位和個人無償征收的實物或貨幣，是國家憑借政治權(quán)力參與國民收入分配與再分配的一種手段。（2）地價稅，是根據(jù)土地價格向土地所有者征收的一種土地稅，包括：土地原價稅；土地增值稅。

2、我國現(xiàn)行稅收體系

（1）流轉(zhuǎn)稅類（含附加稅）增值稅；營業(yè)稅；消費稅；城市維護(hù)建設(shè)稅（2）收益稅類個人所得稅企業(yè)所得稅外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅土地增值稅農(nóng)業(yè)稅（3）財產(chǎn)稅類房產(chǎn)稅車船稅（4）資源稅類資源稅耕地占用稅土地使用稅（5）行為稅類印花稅契稅固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅關(guān)稅?目前,有三種土地稅收:土地增值稅、耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅；?與土地稅收相關(guān)的稅種有：房產(chǎn)稅、契稅、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅和印花稅。

八、土地規(guī)劃管理

（一）土地利用規(guī)劃

1、概念

土地利用規(guī)劃是指人們?yōu)榱烁淖儾⒖刂仆恋乩梅较颍瑑?yōu)化土地利用結(jié)構(gòu)和布局，提高土地產(chǎn)出率，根據(jù)社會發(fā)展要求和當(dāng)?shù)刈匀?、?jīng)濟(jì)、社會條件，對一定區(qū)域范圍內(nèi)的土地開發(fā)、利用、整治、保護(hù)所作出的具體部署和安排。

2、作用對土地利用的控制、協(xié)調(diào)、組織和監(jiān)督。

3、體系（1）按規(guī)劃時限劃分長期規(guī)劃：>10年，總體規(guī)劃屬于長期規(guī)劃。中期規(guī)劃:5年～10年；短期規(guī)劃:<5年。（2）按規(guī)劃范圍劃分通常是按行政區(qū)域劃分為5個層次：全國、省級、地市級、縣市級、鄉(xiāng)鎮(zhèn)級。還有跨行政區(qū)域范圍的土地利用規(guī)劃。

（二）土地利用總體規(guī)劃

1、概念

土地利用總體規(guī)劃是指在一定區(qū)域內(nèi)，根據(jù)國家社會經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展要求以及當(dāng)?shù)氐淖匀?、社會、?jīng)濟(jì)條件對土地的開發(fā)、利用、整治、保護(hù)等在空間和時間上所作的總體安排和布局。

2、目的加強(qiáng)土地利用的宏觀控制和計劃管理，合理利用土地資源，提高土地利用率和產(chǎn)出率，促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展，并為土地利用科學(xué)管理提供依據(jù)。

3、編制依據(jù)（1）國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展規(guī)劃；（2）國土整治和資源環(huán)境保護(hù)要求；（3）土地供給能力及各項建設(shè)對土地的要求；（4）上一級土地利用總體規(guī)劃。

4、編制原則（1）嚴(yán)格保護(hù)基本農(nóng)田，控制非農(nóng)建設(shè)占用農(nóng)地；（2）提高土地利用率；（3）統(tǒng)籌安排各類、各區(qū)域用地；（4）保護(hù)和改善生態(tài)環(huán)境，保障土地的可持續(xù)利用。

5、層次體系

土地利用總體規(guī)劃宜按行政區(qū)劃體系分級編制。包括5個層次：全國、省級、地市級、縣市級、鄉(xiāng)鎮(zhèn)級。

前三級規(guī)劃屬于指導(dǎo)性規(guī)劃；縣市級規(guī)劃則注重規(guī)劃實施的可操作性；鄉(xiāng)鎮(zhèn)級規(guī)劃是最基層的規(guī)劃，具有一定的微觀規(guī)劃性質(zhì)，主要是以落實縣級規(guī)劃內(nèi)容為重點。

6、評審、報批與修改

（1）評審。由上級土地管理部門組織成果評審小組，對各項成果進(jìn)行評審。（2）審批。分級審批，審批機(jī)關(guān)為：國務(wù)院、省級人民政府或省級人民政府授權(quán)的設(shè)區(qū)的市、自治州人民政府。

土地利用總體規(guī)劃在報批前，要提交的文件、材料包括：①規(guī)劃文本和規(guī)劃說明；②規(guī)劃圖件；③規(guī)劃專題報告；

④其他必需的文件、資料。（3）修編

①土地利用總體規(guī)劃是一個“規(guī)劃—實施—修編—再實施”的過程。②經(jīng)批準(zhǔn)的土地利用總

增建設(shè)用地土地有償使用費收繳使用管理辦法》；（3）建立保護(hù)耕地利益獎懲和補償制度。

6、建立耕地保護(hù)動態(tài)監(jiān)測系統(tǒng)

7、引入耕地保護(hù)的社會監(jiān)督機(jī)制

（二）耕地補償制度

1、內(nèi)容

非農(nóng)建設(shè)經(jīng)批準(zhǔn)占用耕地的，按照“占多少，墾多少”的原則，由占用耕地的單位負(fù)責(zé)開墾與所占用耕地的數(shù)量和質(zhì)量相當(dāng)?shù)母?；沒有條件開墾或開墾的耕地不符合要求的，應(yīng)當(dāng)按照各省的規(guī)定交納耕地開墾費，?？钣糜陂_墾新耕地。

2、基本要求

（1）任何建設(shè)占用耕地都必須履行開墾耕地的義務(wù)。沒有特殊情況，沒有例外。如水利、能源、交通、國防等重點投資項目，都應(yīng)履行此義務(wù)。（2）開墾耕地的責(zé)任者是占用耕地的單位。分三種情況：

①城市建設(shè)地區(qū)統(tǒng)一征地供地的，承擔(dān)造地義務(wù)的為市縣人民政府；②城市建設(shè)用地區(qū)外的建設(shè)項目用地，承擔(dān)造地義務(wù)的為建設(shè)單位；③村莊、集鎮(zhèn)建設(shè)占用耕地,承擔(dān)造地義務(wù)的為農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或村民委員會.（3）開墾耕地的資金必須落實（4）開墾耕地的地塊應(yīng)當(dāng)落實

（5）沒有條件開墾或開墾的耕地不符合要求的，建設(shè)單位可以按照有關(guān)規(guī)定繳納耕地開墾費，由地方政府土地管理部門履行造地義務(wù)

（三）農(nóng)用地開發(fā)、整理和復(fù)墾管理

1、農(nóng)用地開發(fā)（1）概念

農(nóng)用地開發(fā)是指在土地利用總體規(guī)劃的指導(dǎo)下，對未利用土地通過工程的、生物的、綜合的措施，使其成為可利用土地的過程。

（2）《土地管理法》對土地開發(fā)的規(guī)定

①國家鼓勵單位和個人按照土地利用總體規(guī)劃進(jìn)行未利用地的開發(fā)；②未利用土地的開發(fā)必須以保護(hù)和改善生態(tài)環(huán)境，防止水土流失和土地沙化為前提；

③適宜開發(fā)為農(nóng)用地的，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先開發(fā)成農(nóng)用地。

2、農(nóng)用地整理（1）概念

農(nóng)用地整理，是指在一定區(qū)域內(nèi)，依據(jù)土地利用總體規(guī)劃，對田、水、路、林、村等進(jìn)行綜合整治，調(diào)整土地關(guān)系，改善農(nóng)業(yè)生產(chǎn)條件和生態(tài)環(huán)境的行為。（2）基本形式①綜合整理②專項整理（3）基本內(nèi)容①平整土地

②農(nóng)地重劃（即歸并零散地塊，規(guī)范地塊形狀）③農(nóng)田水利設(shè)施建設(shè)④田間道路建設(shè) ⑤農(nóng)田防護(hù)工程建設(shè)（主要包括農(nóng)田防護(hù)林）⑥改良土壤⑦調(diào)整土地利用結(jié)構(gòu)⑧調(diào)整土地關(guān)系

（4）具體要求

①編制農(nóng)用地整理規(guī)劃，按規(guī)劃進(jìn)行整理；

②實行田、水、路、林、村等綜合整理；③土地整理原則上應(yīng)當(dāng)由縣、鄉(xiāng)級人民政府組織。

3、土地復(fù)墾（1）概念

土地復(fù)墾，是指對在生產(chǎn)過程中因挖損、塌陷、占壓等造成破壞的土地，采取整治措施，使其恢復(fù)到可利用狀態(tài)的活動。（2）復(fù)墾責(zé)任人

土地復(fù)墾實行“誰破壞，誰復(fù)墾”的原則，即用地單位和個人承擔(dān)復(fù)墾義務(wù)。沒有條件復(fù)墾或者復(fù)墾不符合要求的應(yīng)當(dāng)繳納土地復(fù)墾費，專項用于土地復(fù)墾。

（3）復(fù)墾方式①自行復(fù)墾 ②承包復(fù)墾（4）復(fù)墾后的用途

復(fù)墾的土地應(yīng)當(dāng)優(yōu)先用于農(nóng)業(yè)；有條件復(fù)墾為耕地的，應(yīng)當(dāng)首先復(fù)墾為耕地。

②日常地籍

（3）按所記載的對象分類①城鎮(zhèn)地籍 ②農(nóng)村地籍

（4）按表現(xiàn)形式分類

①常規(guī)地籍。（以圖、表、卡、冊所表示的地籍）

②數(shù)字地籍。（常規(guī)的圖、表、卡、冊都以數(shù)字形式存儲在計算機(jī)中）

（二）地籍管理

1、概念

注意：①是一項行政措施；

②地籍管理的對象一個行政區(qū)域內(nèi)的全部土地；③其核心是土地權(quán)屬管理；

2、基本內(nèi)容

（1）土地調(diào)查。包括：①土地利用現(xiàn)狀調(diào)查； ②地籍調(diào)查；

③土地條件調(diào)查。見[2000年考題]單選題52.（2）土地登記（3）土地統(tǒng)計（4）地籍檔案管理

3、原則

（1）必須按照國家規(guī)定的統(tǒng)一法制制度實施；（所謂統(tǒng)一，是指統(tǒng)一內(nèi)容、統(tǒng)一政策、統(tǒng)一準(zhǔn)則、統(tǒng)一規(guī)格）（2）保證地籍資料的可靠性和準(zhǔn)確性；（3）保證地籍資料的完整性；（4）保證地籍資料的連續(xù)性和現(xiàn)勢性。

（三）地籍調(diào)查

1、地籍調(diào)查的內(nèi)容（1）權(quán)屬調(diào)查（2）地籍測量。分為：①農(nóng)村地籍調(diào)查；包括：村莊地籍調(diào)查和農(nóng)用地地籍調(diào)查。

②城鎮(zhèn)地籍調(diào)查。

2、地籍測量的內(nèi)容

（1）地籍控制測量；（2）地籍細(xì)部測量；（3）面積量測。

（四）土地登記

1、概念

土地登記是國家依據(jù)法定程序?qū)⑼恋氐臋?quán)屬關(guān)系、用途、面積、使用條件、等級、價格等情況記錄于專門的簿冊，以確定土地權(quán)屬，保護(hù)權(quán)利人對土地的合法權(quán)益的一項法律制度。

2、特點

（1）統(tǒng)一性。（在每一分區(qū)內(nèi)，確認(rèn)土地權(quán)屬的標(biāo)準(zhǔn)一致，并屬一個登記機(jī)關(guān)所管轄。目前是按行政區(qū)劃分管轄區(qū)）。

（2）唯一性。（同一宗地不可能有兩個或兩個以上的土地登記結(jié)果）。（3）完整性。（覆蓋管轄區(qū)內(nèi)全部土地）。

（4）連續(xù)性。（需要進(jìn)行動態(tài)監(jiān)測管理，即不斷進(jìn)行變更登記）。（5）強(qiáng)制性。（6）可信性。（受法律保護(hù)，具有很強(qiáng)的公信力）。

3、原則（1）依法原則；（2）申請原則。申請方式：①權(quán)利人單獨申請；

②權(quán)利人與義務(wù)人共同申請。（3）審查原則。三個層次： ①初審。（由土地登記工作人員負(fù)責(zé)）

②審核。（由土地管理部門負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)）③批準(zhǔn)。（由政府負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)）（4）公示原則。（主要體現(xiàn)在登記的公開性。）

4、種類

（1）初始土地登記。（又稱為土地總登記）（2）變更土地登記。

4、內(nèi)容（1）土地權(quán)利主體①國有土地使用者；

②集體土地所有者；包括：村農(nóng)民集體、鄉(xiāng)農(nóng)民集體、或兩個村以上的農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織。③集體土地使用者；④他項權(quán)利者。

①國家鼓勵類項目—可以供地，甚至要積極供地；

②國家限制類項目—限制供地；③國家禁止類項目—禁止供地。（2）根據(jù)有關(guān)法律，決定供地方式①劃撥方式供地； ②有償使用方式供地；③依法使用集體土地。

（3）根據(jù)規(guī)劃，決定供地的具體位置（4）根據(jù)計劃，決定供地時間（5）根據(jù)用地定額，決定供地數(shù)量

3、供地方案的主要內(nèi)容（1）方式；（2）面積；（3）用途；（4）時間；

（5）有償使用費標(biāo)準(zhǔn)與數(shù)額。

（三）建設(shè)用地征用管理

1、征地特征

（1）政府行為；（2）必須依法批準(zhǔn)；（3）補償性；（4）強(qiáng)制性；（5）權(quán)屬轉(zhuǎn)移性；（6）征地行為必須向社會公開。

2、征地的審批

（1）土地征用實行國務(wù)院和省級人民政府兩級審批制度；（2）國務(wù)院的批準(zhǔn)權(quán)限：①基本農(nóng)田；

②基本農(nóng)田以外的耕地超過35公頃的；③其他土地超過70公頃的。

3、征用土地的補償與安置（1）土地補償費

征用耕地的補償費，為該耕地征用前三年平均年產(chǎn)值的6-10倍。見[2000年考題]單選題21。（2）新菜地開發(fā)建設(shè)基金

菜地是指城市郊區(qū)為供應(yīng)城市居民吃菜，連續(xù)3年以上常年種菜或養(yǎng)殖魚蝦等的商品菜地和精品魚塘。標(biāo)準(zhǔn)：

①城市人口>100萬，每畝繳納7000-10000元；②城市人口50-100萬，每畝繳納3000-5000元；③城市人口<50萬，每畝繳納3000-5000元。

（3）安置補助費

每一個需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補助費標(biāo)準(zhǔn)為該耕地征用前3年平均年產(chǎn)值的4-6倍。但每畝耕地的安置補助費，最高不得超過其年產(chǎn)值的15倍。土地補償費和安置費總和不得超過土地被征用前3年平均年產(chǎn)值的30倍。

（4）地上附著物和青苗補償費①其標(biāo)準(zhǔn)由省級人民政府自行制定； ②凡在協(xié)商征地方案后搶種的農(nóng)作物、樹木和搶建的設(shè)施，一律不予補 償。

第八課時

十二、土地市場管理

（一）土地市場及其管理

1、概念

土地市場，是指因土地交易所引起的一切商品交換關(guān)系的總和。是有形的土地和無形的權(quán)益、信息、咨詢服務(wù)等的統(tǒng)一體。這就是廣義的土地市場概念。（狹義的土地市場，是指進(jìn)行土地交易的專門場所。）

2、特征

（1）交易實體的非移動性；（2）土地市場的地域性；（3）土地市場的壟斷性；（4）流通方式的多樣性；

（5）土地供給彈性小。（所以土地價格主要由需求來決定的）

3、主體

1第一節(jié)地籍的概念與類別

1.地籍——指國家為一定目的，記載土地的位置、界址、權(quán)屬、數(shù)量、質(zhì)量、地價和用處(地類)等基本狀況的圖冊。

2.地籍的特性：地籍是土地的戶籍，它具有不同于其他”戶籍”的特性。如他的空間性、法律性、精確性和連續(xù)性等特點。

3.地籍的類別：(1)按地籍的發(fā)展階段可分為稅收地籍,產(chǎn)權(quán)地籍和多用途土地籍；(2)按地籍的特點和任務(wù)可分為初始地籍和日常地籍；(3)按行政管理的層次可分為國家地籍和基層地籍；(4)按城鄉(xiāng)土地的不同特點可分為城鎮(zhèn)地籍和農(nóng)村地籍；

第二節(jié)地籍管理的概念和任務(wù)

一、地籍管理的概念

1.地籍是記載土地基本狀況的圖冊；

2.管理是為實現(xiàn)某種活動的最佳目標(biāo),通過計劃、組織、指揮、控制等，協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)內(nèi)人員的其他,以達(dá)到高效運行的綜合性活動；

3.地籍管理：是指國家為建立地籍和研究土地的自然狀況權(quán)屬狀況和經(jīng)濟(jì)狀況和建立地籍圖、冊而實行的一系列工作措施體系(簡言之，地籍管理是地籍工作體系的總稱)；4.土地自然狀況——土地的位置、四至、形狀、地貌、坡度、土壤、植被、面積大小等；5.土地的權(quán)屬狀況——是指土地的權(quán)屬性質(zhì)、權(quán)屬來源,權(quán)屬界地、權(quán)利狀況；6.土地的經(jīng)濟(jì)狀況——主要是指土地的等級、評估地價、土地用途等；7.地籍工作體系——指土地調(diào)查、土地登記、土地統(tǒng)計、地籍信息系統(tǒng)等；

二、地籍管理的性質(zhì)

1.從地籍管理的發(fā)生和發(fā)展可看出地籍管理是有鮮明的階級性，它為維護(hù)和攻固土地制度服務(wù)；

2.我國是社會主義地籍管理與資本主義地籍管理有著本質(zhì)的區(qū)別；

3.在資本主義國家地籍管理為資本主義土地私有制服務(wù)的一項國家措施；是建立地租課稅制所不可缺少的條件；為國家提供有關(guān)土地所有者、使用者的精確信息服務(wù)；以土地產(chǎn)權(quán)為內(nèi)容，法律登記作為維護(hù)土地私有制，鞏固資本主義生產(chǎn)關(guān)系的必要手段和措施；

我國是社會主義國家，地籍管理為鞏固和和發(fā)展土地的社會主義公有制，為有效的組織全國土地的經(jīng)濟(jì)，合理利用、協(xié)調(diào)國民經(jīng)濟(jì)各部門的用地計劃，為推進(jìn)改革開放和土地使用制度變革服務(wù)的一項綜合性國家措施。(保護(hù)產(chǎn)權(quán)、開征稅收、有償使用、農(nóng)用地建管制)地籍管理：在一定社會生產(chǎn)方式下，地籍管理必須為一定的土地制度服務(wù)，并不斷根據(jù)統(tǒng)治階級的意志，與該社會占統(tǒng)治地位的制度相適應(yīng)。

4.土地制度是指在一定社會條件下土地關(guān)系的總稱，主要包括土地所有制，土地使用制兩方面；

5.土地所有制是人們在一定社會制度下?lián)碛型恋氐男问?，是整個土地制度的核心；6.土地使用制是土地所有制狀況的反映和體現(xiàn)，也是以法律依據(jù)實現(xiàn)土地所有制的措施；7.地籍管理制度是國家對地籍管理的各項措施所做的各種規(guī)范化的政策規(guī)定.即地籍調(diào)查制度、土地申報登記制度、土地統(tǒng)計報表制度，地籍檔案管理制度等的總稱；

它們之間的關(guān)系：土地管理制度制約和影響著地籍管理制度的建立，決定了地籍管理制度的性質(zhì)目的和任務(wù)。

另一方面，地籍管理制度是實行土地制度的基礎(chǔ)。

地籍管理制度的發(fā)展和變化，最終取決于社會生產(chǎn)力的發(fā)展，以及與社會生產(chǎn)力發(fā)展相適應(yīng)的生產(chǎn)關(guān)系的變革。

三、地籍管理的任務(wù)

3土地統(tǒng)計——是國家對土地的數(shù)量、質(zhì)量、分布、利用和權(quán)屬狀況進(jìn)行統(tǒng)計調(diào)查、匯總、統(tǒng)計分析和提供土地統(tǒng)計資料的制度。

地籍檔案管理——是以地籍管理活動的歷史紀(jì)錄、文件、圖冊為對象所進(jìn)行的收集、整理、鑒定、保管、統(tǒng)計、提供利用和編研等各項工作的總稱。

它們之間的關(guān)系不是一成不變、彼此孤立的，而是相互聯(lián)系和銜接的。

第十一課時

三、地籍管理的手段和方法

（一）行政手段

（權(quán)威性、強(qiáng)制性、要求下級貫徹執(zhí)行上級的規(guī)定。優(yōu)缺點皆而有之。）

（二）經(jīng)濟(jì)手段調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)關(guān)系

（三）法律手段

（四）技術(shù)手段

管理信息化離不開測繪、遙感和計算機(jī)等技術(shù)支持。1測繪手段（普通測量、航測、遙感）2圖冊手段3計算機(jī)手段

第三章土地利用現(xiàn)狀調(diào)查土地利用現(xiàn)狀調(diào)查是指在全國范圍內(nèi)，為查清土地的利用現(xiàn)狀而進(jìn)行的全面的土地資源普查，也是國家重要的國情、國力調(diào)查。其重點是按土地利用分類，查清各類用地的數(shù)量及分布，所以有稱之為土地數(shù)量調(diào)查。

第一節(jié)土地利用現(xiàn)狀調(diào)查概述

一、土地利用現(xiàn)狀調(diào)查的目的和任務(wù)

（一）目的

1.為制定國民經(jīng)濟(jì)計劃和有關(guān)政策服務(wù)。2.為農(nóng)業(yè)生產(chǎn)和農(nóng)村建設(shè)提供科學(xué)依據(jù)。3.為建立土地登記、土地統(tǒng)計制度服務(wù)。4.為編制土地利用總體規(guī)劃和全面管理土地服務(wù)。

5.為地籍管理、土地利用管理、土地權(quán)屬管理、建設(shè)用地管理、土地監(jiān)察等提供基礎(chǔ)的土地信息資料。

（二）任務(wù)

分縣查清各種土地利用類型的面積和分布，土地的權(quán)屬狀況和利用狀況，并在此基礎(chǔ)上，按行政區(qū)逐級匯總出各鄉(xiāng)、地、省和全國的土地總面積和土地分類面積。

二、土地利用現(xiàn)狀調(diào)查的內(nèi)容和應(yīng)提交的成果

（一）調(diào)查內(nèi)容

（1）查清土地的權(quán)屬界線和各級行政界線；

（2）查清土地利用類型及分布，并量算出各地類面積；

（3）匯總土地總面積和各類面積（按土地權(quán)屬單位和行政轄區(qū)分別匯總）；（4）編制分幅土地權(quán)屬界線圖和縣、鄉(xiāng)兩級土地利用現(xiàn)狀圖；（5）對土地利用狀況做出科學(xué)評價上述內(nèi)容是緊密相連的。

要掌握個權(quán)屬單位、各行政轄區(qū)、各地類圖斑的面積，必須首先查清權(quán)屬界、行政界、地類界。

（二）調(diào)查成果應(yīng)提交成果

（1）縣、鄉(xiāng)兩級土地邊界接合圖表；（2）村、鄉(xiāng)、縣總面積和分類面積匯總表；（3）縣、鄉(xiāng)兩級土地利用現(xiàn)狀島圖；（4）分幅土地利用現(xiàn)狀圖；

（5）縣土地利用現(xiàn)狀調(diào)查報告、鄉(xiāng)土地利用現(xiàn)狀調(diào)查說明書；此外，還有一些過程成果。

（一）調(diào)查條件調(diào)查依據(jù)

1984年國務(wù)院批轉(zhuǎn)農(nóng)牧漁業(yè)部、國家計委、林業(yè)部、城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護(hù)部、國家統(tǒng)計局?！蛾P(guān)于進(jìn)一步開展土地資源調(diào)查工作的報告》（國務(wù)院[1984]70號文件）的通知。條件：

(1)調(diào)查技術(shù)骨干；

(2)近期技術(shù)圖件，農(nóng)用地1：1萬；重點林區(qū)1：2.5萬；一般林區(qū)1：5萬；牧1：5萬或 1：10萬以及相應(yīng)比例尺航片、影像平面圖；(3)調(diào)查經(jīng)費要落實；

（二）調(diào)查原則 1.實事求是的原則；2.全面科學(xué)調(diào)查的原則；3.一查多用的原則； 第二節(jié)土地利用現(xiàn)狀分類

5同部位上。每個測區(qū)至少包括兩個公里網(wǎng)格。

當(dāng)兩個測區(qū)分化值的相對誤差小于1/400時，取其平均值。2.控制面積量算和碎部面積量算(1)查取圖幅的理論面積

1/1萬的圖幅一般為梯形圖幅，它的理論面積是以圖廓線緯度B為引數(shù)直接從《高斯—克呂格投影圖廓坐標(biāo)表》中查如：南圖廓緯度30。17，30，北圖廓緯度30。20，P0=27.77Km2如為矩形圖幅(1/2000的圖50×40cm2)P0=50×40×10─4cm×2000×2000×10─4=80hm2(2)量算以圖幅內(nèi)各村的面積

允許誤差F1<±0.0025P0P0為分幅理論面積以教學(xué)用圖為例，本圖：P0=1500×6=9000畝村級區(qū)：王蒙鄉(xiāng)、李村、吳莊、王家莊、安慶莊、八一農(nóng)場a.采用二個極位量測各村級P1、P2、P3、P4、P5、P6(八一農(nóng)場)面積??ip??61

iipb.閉合差：Δ＝??ppi如果：△≤F1進(jìn)行平差,得平差后各村級面積。c.平差求平差系數(shù)q理=P理/ΣPi

計算平差后面積 pi=q理×Pi校核Σpi=p0（3）地類面積量算 允許誤差F2≤?0.0810000 M2P M圖紙比例尺分母；P2分區(qū)控制面積（畝）3.使用求積儀注意：

（1）用求積儀量面積，圖板要水平、圖紙要平整并加以固定；在任何情況下，技術(shù)輪均不能越出圖廓線；

（2）碎部測量，可用一個極位量兩次；也可兩個極位各量一次取平均；（3）同一圖形繞兩次分劃數(shù)之間允許誤差滿足2、3、4規(guī)則；（4）利用兩個極位量測控制面積；

第四節(jié)調(diào)查成果的整理和檢查驗收

第十二課時

一、面積匯總統(tǒng)計

匯總工作分為兩個階段進(jìn)行：

第一階段：對村、鄉(xiāng)、縣土地總面積的匯總,可在控制面積量算之后進(jìn)行，它是第二階段控制的基礎(chǔ)。

第二階段：對村、鄉(xiāng)、縣分類面積匯總,在碎部面積量算之后，按權(quán)屬單位及行政單位匯總統(tǒng)計分類土地面積。

(一)村、鄉(xiāng)、縣土地總面積匯總(二)分類土地面積匯總統(tǒng)計

碎部面積量算,按權(quán)屬單位整理、匯總,統(tǒng)計各分類土地面積及土地總面積。1.權(quán)屬單位分類面積匯總按村、鄉(xiāng)兩級進(jìn)行，先匯總出村級權(quán)屬單位分類面積(村級包括村集體經(jīng)濟(jì)組織所有集體土地,國營農(nóng)場分場使用國有土地、鄉(xiāng)鎮(zhèn)級各用地單位使用國有或集體土地的單位)；再匯總鄉(xiāng)級不同所有制土地總面積及分類面積。2.村、鄉(xiāng)、縣行政界內(nèi)分類面積匯總

二、土地現(xiàn)狀圖的編制(一)編圖的基本要求1.成圖類型：包括分幅土地利用現(xiàn)狀圖和行政區(qū)域土地利用現(xiàn)狀圖2.成圖比例尺及分幅(二)圖的內(nèi)容各級行政界，地類界及符號，線狀地物，必要的地貌要素，等高線適當(dāng)少繪。(平原標(biāo)高程點,丘陵標(biāo)計曲線)(三)鄉(xiāng)級土地利用現(xiàn)狀島圖編制

1.編制方法：轉(zhuǎn)繪底圖拼接，磨面聚酯薄膜，連編帶繪一次成圖。2.繪作業(yè)順序及要素表示法。

3.自檢、互檢、審核、修改、圖幅清繪。4.復(fù)制、著色；

7地權(quán)屬調(diào)查

通過對宗地權(quán)屬及其權(quán)利所及的界線的調(diào)查，在現(xiàn)場標(biāo)定宗地界線位置，繪制宗地草圖，調(diào)查土地用途，填寫地籍調(diào)查表，為地籍測量提供工作草圖和依據(jù)。

（二）地籍測量

在土地權(quán)屬調(diào)查的基礎(chǔ)上，借助儀器，以科學(xué)方法，在一定區(qū)域內(nèi)，測量每宗土地的權(quán)屬界線、位置、形狀及地類界等，并計算其面積，繪制地籍圖，為土地登記提供依據(jù)。地籍測量內(nèi)容包括：地籍平面控制測量、地籍細(xì)部測量、地籍原圖繪制、面積量算。注意權(quán)屬調(diào)查和地籍測量二者的關(guān)系。

三、地籍調(diào)查的程序

（一）準(zhǔn)備工作

（二）外業(yè)調(diào)查測量

（三）內(nèi)業(yè)作業(yè)

（四）成果檢查驗收、歸檔。詳見圖4—1（P101）

四、地籍調(diào)查成果檢查驗收、歸檔

（一）成果資料

（二）檢查驗收：地籍調(diào)查成果的評定，文字材料、權(quán)屬調(diào)查、控制測量、細(xì)部測量和地籍 圖。

（三）歸檔：經(jīng)檢查驗收合格后的地籍調(diào)查資料及時歸檔，便于利用。

第十四課時

第二節(jié)土地權(quán)屬調(diào)查

一、土地權(quán)屬調(diào)查內(nèi)容

（一）權(quán)屬調(diào)查：對土地權(quán)屬單位的土地權(quán)屬來源及其權(quán)利所及的位置、界線、數(shù)量、用途 等基本情況的調(diào)查。

界線調(diào)查是權(quán)屬調(diào)查的關(guān)鍵，權(quán)屬調(diào)查是地籍調(diào)查的核心。

（二）土地權(quán)屬調(diào)查內(nèi)容權(quán)屬調(diào)查主要內(nèi)容：1.宗地位置：在街道、門牌號及四至

2.界線：界址點及其連線。界址線一般為直線，也有曲線（以河岸為界的）。3.權(quán)屬狀況：權(quán)屬性質(zhì)和權(quán)屬來源。

4.使用狀況：土地用途、等級、地價和共用情況。

一宗地內(nèi)，有不同類別的用地，應(yīng)將其面積盡可能調(diào)查清楚。

一宗地內(nèi)為多層建筑物，土地以第一層建筑物主要用途確定其土地類型。土地等級：根據(jù)繁華程度、交通條件、基礎(chǔ)設(shè)施狀況。(三)權(quán)屬調(diào)查單位

是宗地而被權(quán)屬界址線封閉的地塊，宗地的劃分應(yīng)以方便土地管理為原則。一般將具有獨立使用權(quán)的一塊地劃分為一宗地。

二、城鎮(zhèn)土地分類

原則上一個宗地一個類別。綜合多種用途的宗地,則以宗地的主要用途為分類標(biāo)準(zhǔn)。

三、宗地和界址點編號

（一）宗地編號方法

地籍調(diào)查的宗地編號（初始調(diào)查前要預(yù)編，調(diào)查后要正式編）

編號按行政區(qū)、街道（或圖幅）宗地三級進(jìn)行，較大城市按行政區(qū)、街道（或圖幅）、街坊、宗地進(jìn)行。

（二）界址編號方法1.按宗地編號2.按圖幅編號3.按地籍街坊統(tǒng)一編

四、權(quán)屬調(diào)查程序和方法

（一）準(zhǔn)備工作

1.調(diào)查工作用圖，正確指導(dǎo)調(diào)查工作（注意其作用、要求）2.預(yù)編宗地號（區(qū)、街道、街坊編號）3.發(fā)放指界通知書

（二）實地調(diào)查

現(xiàn)場明確土地權(quán)屬界線，具體內(nèi)容有4點：

1.指界：指對相鄰雙方的界址狀況進(jìn)行實地調(diào)查，經(jīng)鄰界雙方和調(diào)查人員的認(rèn)可，通過法律手續(xù)予以確認(rèn)的過程。界址的認(rèn)定必須由本宗地及相鄰宗地指界人親自到現(xiàn)場共同指界。（注缺席問題）2.設(shè)置界址點標(biāo)志（無爭議界址點處設(shè)置）界址點的類型、作用3.填寫地籍調(diào)查表

權(quán)屬界線記載------點—線—點

記錄涂改，劃改時要在劃改處加蓋人名章，以示負(fù)責(zé)。有爭議→填寫土地糾紛原由書，說明

9應(yīng)在聚酯薄膜原圖上量測街坊面積。圖面量算宜采用二級控制。1）以圖幅理論面積為首級控制

圖幅內(nèi)各街坊及其它區(qū)塊面積之和與P理之差0025.0??P理時，平差。

2）以平差后各街坊面積去控制本街坊內(nèi)勘丈的各宗地面積，其相對誤差不得100/1?。在允許范圍內(nèi)平差，但完全用實量數(shù)據(jù)計算宗地面積可以不參加平差。

注：無論用何種方法量算面積，均需獨立二次。圖上量算時，二次量算較差滿足下式： PmP0003.0??，P為量算面積（2m）；m為比例尺分母。限差之內(nèi)取中數(shù)，超限重量。

測區(qū)宗地面積求算完畢后，匯總統(tǒng)計各類土地面積P121 4.制作宗地圖：宗地圖的內(nèi)容主要包括：本宗地號、地類號、宗地面積、界址點及界址點號，界址邊長；鄰宗地號及鄰宗界址示意線。一般用32開、16開、2開紙，從基本地籍圖蒙繪或復(fù)制，宗地過大或過小時可調(diào)整比例尺繪制，也可借助計算機(jī)輔助成宗地圖。

第十五課時

第四節(jié)變更地籍調(diào)查

一、變更地籍調(diào)查的特點

（一）變更地籍調(diào)查：是指在完成初始地籍調(diào)查后，為適應(yīng)地籍管理的需要，使地籍資料保 持現(xiàn)勢性而進(jìn)行的土地權(quán)屬及其界址點、線的變更調(diào)查。

（二）變更地籍調(diào)查的意義 1.可使實地界址點位逐步得到認(rèn)真的檢查、補置、更正2.使地籍資料中的文字部分逐步得到核實、更正、補充3.逐步消除原地籍資料中可能存在的差錯4.使地籍測量的質(zhì)量逐步提高

（三）不更改界址的變更地籍調(diào)查的主要內(nèi)容：

1.恢復(fù)界址點、線。例如，為了使新建筑物不超過界線，為了處理土地糾紛，就要恢復(fù)界址點、線。

2.精確測量界址點的坐標(biāo)。

3.精確測算宗地的面積。這通常是為了轉(zhuǎn)讓、抵押等土地經(jīng)濟(jì)活動的需要。4.宗地出讓、轉(zhuǎn)讓、抵押、出租等活動時的復(fù)核性調(diào)查。

（四）變更土地調(diào)查的特點

1目標(biāo)分散、發(fā)生頻繁、調(diào)查范圍小。2政策性強(qiáng)、精度要求高。

3變更同步、手續(xù)連續(xù)，進(jìn)行了變更測量后，與本宗地有關(guān)的表、卡、冊、證、圖均需進(jìn)行變更。

4任務(wù)緊急。使用者提出變更申請后，需立即進(jìn)行權(quán)屬調(diào)查，變更測量才能滿足使用者的要求。

二變更地籍調(diào)查的準(zhǔn)備

變更地籍調(diào)查前應(yīng)準(zhǔn)備的主要資料：1.變更土地登記申請書2.原有地籍圖的復(fù)印件 3.本宗地及鄰宗地的原有地籍調(diào)查表的復(fù)制性（包括宗地草圖）4.有關(guān)界址點坐標(biāo)5.要的變更數(shù)據(jù)準(zhǔn)備6.變更地籍調(diào)查表

7.本宗地附近測量控制點成果。8.變更地籍調(diào)查通知書

三、變更地籍的實地調(diào)查

（一）變更地籍的權(quán)屬調(diào)查與初始地籍的權(quán)屬調(diào)查基本相同。

（二）變更地籍測量

變更地籍測量包括更改界址和不更改界址兩種測量。具體工作可分為兩步進(jìn)行：一是界址點、線的檢查；二是進(jìn)行變更測量。

四、對變更地籍資料的要求

變更地籍調(diào)查后，必須對有關(guān)的地籍資料作相應(yīng)的變更。變更時應(yīng)遵循用精度高的資料取代精度低的；用現(xiàn)勢性好的取代現(xiàn)勢性差的。要求以下7項作相應(yīng)變更：1.宗地號、界址點號的變

1記；土地使用權(quán)、所有權(quán)和土地他項權(quán)利變更登記；名稱、地址和用途變更登記；注銷土地登記等。

（二）土地登記的基本原則1.依法原則2.書面申請原則

3.審查原則，有三個層次：初審，土地登記人員負(fù)責(zé)；復(fù)審，土地登記機(jī)關(guān)人員負(fù)責(zé)；批準(zhǔn)，政府負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)。

4.公示原則，體現(xiàn)在公開性上：通告、公告、公開查詢。

四、土地登記對象

規(guī)則：土地登記是國家依法對國有土地使用權(quán)、集體土地所有權(quán)、集體土地使用權(quán)和土地他項權(quán)利的登記。

（一）集體土地所有權(quán)：主體是農(nóng)民集體1村農(nóng)民集體土地所有權(quán)（基本形式）2鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體土地所有權(quán)

3村內(nèi)兩個以上農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的土地所有權(quán)

（二）國有土地使用權(quán)

（三）集體土地使用權(quán)（農(nóng)業(yè)生產(chǎn)用地和非農(nóng)業(yè)用地）

（四）土地他項權(quán)利：在已經(jīng)確定了他人所有權(quán)和使用權(quán)的土地上保留的其他利用土地的 權(quán)利稱為他項權(quán)利。主要為抵押權(quán)和出租權(quán)。

第二節(jié) 三種基本的土地登記制度

第十七課時

根據(jù)土地登記的要點及登記機(jī)關(guān)是否對登記進(jìn)行實質(zhì)性審查，大致可歸納為以下三種基本的土地登記制度。

一、契據(jù)登記制

（一）契據(jù)登記制是指對于土地權(quán)利變更的行為，只要當(dāng)事人意見一致，訂立契據(jù)即生效力。登記只是為了證明雙方的交易關(guān)系，從而對第三人起到對抗作用，而不是登記生效的必要條件。

（二）契據(jù)登記制的特點1訂立契據(jù)即可生效2登記只是形式審查3登記不具有公信力 4動態(tài)登記：不僅登記現(xiàn)狀，也登記變更情況，為動態(tài)登記。

（三）實行契據(jù)登記制的國家：法國、比利時、蘇格蘭、意大利、西班牙，源于法國，法 國登記制。

二、權(quán)利登記制

（一）權(quán)利登記制的概念

權(quán)利登記制是指對于土地權(quán)利的變更，僅有當(dāng)事人表示意見一致及訂立契據(jù)，尚不生效，必須由登記機(jī)關(guān)按法定登記形式進(jìn)行實質(zhì)審查，確認(rèn)權(quán)利的得失與變更，才能生效并供第三者查閱。源于德國，又稱為德國登記制。

（二）權(quán)利登記制的特點1登記具有強(qiáng)制性2登記是生效的必要條件3進(jìn)行實質(zhì)性審查4登記具有公信力

（三）實行權(quán)利登記制的國家：德、奧地利、瑞士、荷蘭、捷克、匈牙利、南斯拉夫

三、托倫斯登記制

（一）概念

是指為便利不動產(chǎn)物權(quán)的轉(zhuǎn)移，不動產(chǎn)物權(quán)經(jīng)登記后，具有確認(rèn)產(chǎn)權(quán)的效力。

（二）特點 1土地權(quán)利的變更，不經(jīng)登記不生效。2進(jìn)行實質(zhì)審查3登記具有絕對公信力4發(fā)給權(quán)利證書

5登記機(jī)關(guān)的賠償責(zé)任（為此創(chuàng)立登記保證基金）

（三）實施托倫斯登記制的國家：澳大利亞、新亞蘭、加拿大、菲律賓。

四、三種登記制度的共同特點1土地及附著物的統(tǒng)一登記2以登記機(jī)關(guān)的注冊登記為準(zhǔn)3登記資料公開查詢五我國土地登記制度的特點我國土地登記是兼有托倫斯登記制度和權(quán)利登記制度兩者優(yōu)點的一種登記制度。它以國家強(qiáng)制力為后盾，是一種積極主動的行政法律行為。具體特點為：1強(qiáng)制登記

2經(jīng)登記的土地權(quán)利受法律保護(hù)3進(jìn)行實質(zhì)性審查4登記具有絕對公信力 5頒發(fā)土地證書：土地證書是土地權(quán)利人對土地權(quán)利的法律憑證。

我國還實行：土地登記年檢制、土地登記人員持證上崗制、土地登記公開查詢制度。

3c.認(rèn)為對于城市腹地未征用的應(yīng)自動轉(zhuǎn)為國有，對于城鄉(xiāng)結(jié)合部和建制鎮(zhèn)上成片的農(nóng)民集體土地建設(shè)用地，不宜轉(zhuǎn)為國有。

3.城市土地的國有土地使用權(quán)產(chǎn)生方式以1982年《憲法》、《國家建設(shè)用地征用條例》和1990年《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓暫行條例》為依據(jù)劃分為三個階段：

①1982年以前，較亂

②1982年至1990年9月，有法但執(zhí)法較差

③1990年5月以后，通過劃撥和出讓兩種方式取得。

二、不同土地產(chǎn)權(quán)來源的具體分類

（一）國家土地所有權(quán)來源

1.國家依照《土地改革法》和《城市郊區(qū)土地改革條例》沒收、征收為國有土地。2.《憲法》第九條規(guī)定屬于國家所有的水流、森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等。3.《土地管理法》書232頁4.國家依法征用的土地5.其他形式轉(zhuǎn)為國有

（二）集體土地所有權(quán)來源

1.本集體成員依照1956年《高級農(nóng)業(yè)生產(chǎn)合作社示范章程》將個人所有轉(zhuǎn)為集體所有 2.1962年《六十條》第二十一條規(guī)定的生產(chǎn)隊范圍內(nèi)的土地3.《憲法》第九條4.《土地管理法》第八條

5.善意占用其他集體閑置土地達(dá)20年以上的轉(zhuǎn)為占有者集體所有6.與國家或其他集體調(diào)換來的土地。

7.鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）企業(yè)已經(jīng)占用的村農(nóng)民集體所有土地，屬于鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體所有。8.其他形式

（三）國有土地使用權(quán)來源

1.城市內(nèi)單位和個人及農(nóng)村和城市郊區(qū)的國營工廠企業(yè)、交通運輸業(yè)、學(xué)校、醫(yī)院、監(jiān)獄、宗教等社會團(tuán)體，以及其他應(yīng)該使用國有土地的單位，從解放前沿用下來的土地。

2.國家機(jī)關(guān)、國營企事業(yè)、社會團(tuán)體等單位接收使用解放前敵偽和官僚地主留下來的土地。3.國家劃撥的國有土地4.征用集體的土地5.繼承、購買、受贈國有土地上附著物而取得土地使用權(quán)的。6.有償出讓、轉(zhuǎn)讓的國有土地。

（四）集體土地使用權(quán)的來源

主要指鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村企事業(yè)用地和農(nóng)村居民宅基地。1982年以前，無法可依，1982年《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》實施后，管理走向正軌。1.鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村企事業(yè)集體土地使用權(quán)來源

依法使用集體土地。（按國家建設(shè)征用土地的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行用地補償和安置）(1)1982年以前與被用地單位簽訂協(xié)議使用(2)1962年以前調(diào)用集體土地未退還(3)1982年以前農(nóng)民集體自行使用本集體土地

(4)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)或同意，并進(jìn)行了一定土地調(diào)整或補償?shù)?5)沿用已撤銷企事業(yè)單位閑置土地2.宅基地集體土地使用權(quán)來源

(1)集體撥用；(2)私有宅基地轉(zhuǎn)來；(3)繼承、購買房產(chǎn)使用集體土地。土地產(chǎn)權(quán)來源合法是進(jìn)行土地登記確認(rèn)權(quán)屬的必要條件

三、土地產(chǎn)權(quán)界址

定義：是指某一產(chǎn)權(quán)單位的土地（一宗地）的位置和范圍，或者說某一土地產(chǎn)權(quán)單位所有或使用的土地產(chǎn)權(quán)界線。

在實地上指界址點及其界標(biāo)物；地籍圖上指界址點符號及其連線；調(diào)查簿冊上指界址點坐標(biāo)或相對位置說明。

產(chǎn)權(quán)界址通過實地產(chǎn)權(quán)調(diào)查和地籍測量取得，土地產(chǎn)權(quán)范圍除了用圖和坐標(biāo)記錄表上載明的界址點來確定外，還必須在登記簿和土地證上加注四至，表明相鄰產(chǎn)權(quán)人。

產(chǎn)權(quán)界址清楚無爭議，是進(jìn)行注冊登記、確認(rèn)產(chǎn)權(quán)的重要條件。

四、土地面積

定義：指一宗地產(chǎn)權(quán)界址線范圍內(nèi)的土地面積。土地產(chǎn)權(quán)面積是由土地產(chǎn)權(quán)界址確定的。土地產(chǎn)權(quán)面積精度由測量計算方法決定。

據(jù)產(chǎn)權(quán)人利用程度分為：獨自使用面積、共有使用權(quán)面積、共有使用權(quán)分?jǐn)偯娣e。

五、土地

5由縣（市、區(qū)）人民政府成立的登記領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)，其主要任務(wù)：制定工作計劃；審核實施方案；協(xié)調(diào)各部門工作關(guān)系；解決土地登記中遇到的重大土地權(quán)屬糾紛和政策問題。2設(shè)立辦事機(jī)構(gòu)

主要任務(wù)是負(fù)責(zé)初始登記的日常事務(wù)工作，機(jī)構(gòu)名稱：登記辦公室/登記站，下設(shè)若干業(yè)務(wù)小組。3建立專業(yè)隊伍

根據(jù)初始土地登記的特點，可以分為地籍調(diào)查和登記發(fā)證兩大部分。要求配備：具有一定專業(yè)技術(shù)水平的地籍測繪人員；登記發(fā)證要求參加的人員具有1）一定的政策水平；2）土地管理實踐經(jīng)驗；3）法律知識。

（二）行政事務(wù)準(zhǔn)備

行政事務(wù)準(zhǔn)備工作的完備與否，直接關(guān)系到初始登記的工作進(jìn)程。1）研究制定工作計劃、實施方案及有關(guān)政策規(guī)定、實施細(xì)則。2）準(zhǔn)備初始土地登記用的宣傳材料和各種表、卡、證等。3）預(yù)算經(jīng)費開支

4）劃分登記區(qū)：登記區(qū)的劃分，城鎮(zhèn)按街道辦事處；農(nóng)村按鄉(xiāng)、鎮(zhèn)。一般一個登記區(qū)設(shè)一個登記站。

（三）業(yè)務(wù)準(zhǔn)備：包括收集資料和宣傳培訓(xùn)。

1收集資料：圖件（對確定的權(quán)屬界址有關(guān)圖件）、文件

2宣傳培訓(xùn)：宣傳的對象是廣大群眾；培訓(xùn)的對象是負(fù)責(zé)初始土地登記的工作人員和用地大戶負(fù)責(zé)土地方面的工作人員。

第二節(jié)初始土地登記申請

第二十課時

該階段，包括：政府發(fā)布通告；申請者申請登記；土地登記機(jī)構(gòu)審查；登記收件。

一、政府發(fā)布通告——由縣（市、區(qū)）人民政府發(fā)布。

（一）通告內(nèi)容：登記的目的意義；登記范圍、期限、對象；申請者應(yīng)提交的有關(guān)證件；收 件地點。

（二）通告發(fā)布形式

1通過新聞媒體發(fā)布2直接發(fā)布3張貼

二、申請者申請登記——權(quán)利人據(jù)通告交材料，請求政府予以登記，確定其權(quán)屬合法所必須履行的手續(xù)。

（一）申請者

1使用國有土地和集體土地的個人2使用國有土地和集體土地的單位3集體土地所有者 4土地他項權(quán)利者：他項權(quán)利擁有者和他項權(quán)利關(guān)系者共同提出土地他項權(quán)利申請。

（二）申請登記條件

1申請者必須具備民事權(quán)利能力和民事行為能力2有合法的土地權(quán)屬證明 3申請者屬于登記區(qū)范圍內(nèi)的土地使用者、所有者或他項權(quán)利者

（三）書面申請

1書面申請是表達(dá)土地登記法律行為的最佳形式2書面申請是提出土地權(quán)屬界限異議的最好方式3土地登記申請，申請書包括四個部分：1）申請者情況

2）申請登記內(nèi)容，P2093）申請登記依據(jù)

4）附圖及四至，填寫后簽名蓋章

（四）申請者應(yīng)提交的文件資料1申請書 2土地登記申請者的身份證明3土地權(quán)屬來源證明4土地附著物權(quán)屬證明

（五）申請代理，申請代理可采用以下三種方式：1采用委托代理

2采用法定代理：出示戶口簿或身份證3土地登記申請指定代理人以上方式代理時應(yīng)具有代理授權(quán)書

三、初始登記申請審查——文件資料，檢查是否齊全、合格，并鑒定其真實性。

（一）審查內(nèi)容1對法人資格審查

1）對企業(yè)法人的審查：《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》2）對社會團(tuán)體法人的審查：社會團(tuán)體登記證書