第一篇：地價(jià)評(píng)估的表述方式-2001年7月

地價(jià)評(píng)估的表述方式

土地估價(jià)、地價(jià)管理是土地資產(chǎn)管理的核心內(nèi)容，要做好這項(xiàng)工作，并使之制度化、規(guī)范化，必須正確地掌握地價(jià)評(píng)估的表述方式，才能合理有效地確定地價(jià)，促進(jìn)土地使用制度改革向縱深發(fā)展。準(zhǔn)確地表述地價(jià)并正確地確定地價(jià)首先必須明確土地的使用類(lèi)型，這是較好地評(píng)估地價(jià)的基礎(chǔ)。

根據(jù)國(guó)家有關(guān)土地管理的規(guī)定，結(jié)合城鎮(zhèn)土地規(guī)程，用地類(lèi)型可劃分為商業(yè)、工業(yè)、住宅三種，在實(shí)踐中，對(duì)商業(yè)性房地產(chǎn)、科研、醫(yī)院、營(yíng)業(yè)性公用設(shè)施等用地性質(zhì)的認(rèn)定界線較為模糊，缺少層次，有必要在實(shí)踐中進(jìn)一步研究解決。

在日常土地估價(jià)中，可以依據(jù)主導(dǎo)用途確定，如工業(yè)項(xiàng)目中，配套的辦公、內(nèi)部食堂、單身宿舍、娛樂(lè)場(chǎng)所等。依照實(shí)際用途和用地面積比例計(jì)算：商業(yè)用地中倉(cāng)儲(chǔ)類(lèi)用地不能單獨(dú)列出，視為商業(yè)用地。在確定了劃分土地使用類(lèi)型的基礎(chǔ)上，才能根據(jù)市場(chǎng)特點(diǎn)進(jìn)行表述和確定地價(jià)。其表述方式是：

1、基準(zhǔn)地價(jià)的表述方式。目前。國(guó)內(nèi)基準(zhǔn)地價(jià)的表述方式基本是兩種：一是地租還原性基準(zhǔn)地價(jià)的表述方式。即地價(jià)等于地租資本化，用測(cè)算的年級(jí)差地租除以土地還原率，然后用每類(lèi)用地的最高出讓年期修正。二是成本法基準(zhǔn)地價(jià)的表述方式。將基準(zhǔn)地價(jià)劃分為幾部分，如劃分為土地開(kāi)發(fā)及其他費(fèi)用、各級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)由各部分調(diào)整后累加而來(lái)，近似于成本估價(jià)法。從實(shí)踐上看，地租還原法表述的地價(jià)靜態(tài)上符合地價(jià)理論，而在當(dāng)前土地市場(chǎng)培育及實(shí)地運(yùn)用上則缺乏彈性，有些問(wèn)題難以解決。地價(jià)測(cè)算本質(zhì)上與土地的地租量多少有關(guān)，可是準(zhǔn)確地測(cè)定地租量是一大難題。成本法表達(dá)的地價(jià)在當(dāng)前多數(shù)城市運(yùn)用起來(lái)較靈活，符合現(xiàn)行市場(chǎng)規(guī)律，有利于土地市場(chǎng)培育。待將來(lái)土地市場(chǎng)發(fā)育到一定程度時(shí)，可以采用市場(chǎng)比較法估價(jià)。

2、宗地出讓金的表述方式。為確保土地超額利潤(rùn)收歸國(guó)家，一是出讓金的數(shù)量水平，如何定價(jià)才能使土地使用者可以承擔(dān)，同時(shí)也可以保證國(guó)家盡可能多的土地收益；二是用何種方式去定價(jià)。根據(jù)評(píng)估實(shí)踐，我認(rèn)為，應(yīng)將各級(jí)別測(cè)算的理論級(jí)差地租的一定比例作為國(guó)家收歸的最低出讓金，經(jīng)區(qū)域及個(gè)別因素修正后，作為協(xié)議出讓某宗土地的出讓金最低限價(jià)。在一定期限內(nèi)向上調(diào)整比例，在測(cè)算商業(yè)專(zhuān)用或房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地出讓金時(shí)，同時(shí)采用剩余法或收益還原法估價(jià)，當(dāng)高于最低限價(jià)時(shí)，可采用測(cè)算的地價(jià)收取出讓金。當(dāng)?shù)陀谧畹拖迌r(jià)時(shí)，則必須執(zhí)行最低限價(jià)，從而確保土地超額利潤(rùn)收歸國(guó)家。

3、劃撥土地價(jià)格評(píng)估的表述方式。對(duì)于一個(gè)已經(jīng)擁有劃撥土地的使用者來(lái)說(shuō)，土地資產(chǎn)中有沒(méi)有應(yīng)該屬于他所有的價(jià)值呢？這是一個(gè)不容回避的問(wèn)題。無(wú)論怎樣的土地制度，無(wú)論改革如何進(jìn)行，土地收益是客觀存在的，而國(guó)家和土地使用者對(duì)收益如何分析，直接影響土地市場(chǎng)的培育與發(fā)展。原劃撥土地能否公開(kāi)合法，很大程度上取決于市場(chǎng)主體對(duì)土地的收益分配制度。因此，對(duì)劃撥地價(jià)評(píng)估必須依實(shí)際需要進(jìn)行表述，使其與深化土地改革制度相適應(yīng)，與市場(chǎng)的展相配

套。

4、宗地估價(jià)的表述方式。在日常地價(jià)評(píng)估中，主要結(jié)合估價(jià)目的、土地權(quán)利關(guān)系、交易方式等科學(xué)確立地價(jià)構(gòu)成，根據(jù)不同宗地地價(jià)的內(nèi)涵，確定不同的宗地價(jià)格：（1）出讓金的計(jì)算方式。根據(jù)發(fā)布的地價(jià)文件，確定出讓地塊土地級(jí)別、有效使用面積、土地用途及容積率、建筑系數(shù)等規(guī)劃指標(biāo)計(jì)算。對(duì)轉(zhuǎn)讓價(jià)格的評(píng)估要根據(jù)評(píng)估目的確定土地價(jià)格結(jié)構(gòu)。如劃撥土地轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑑r(jià)格為土地使用者所擁有的土地資本價(jià)格。指基礎(chǔ)地價(jià)、開(kāi)發(fā)費(fèi)部分；又如出讓土地的轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑑r(jià)格構(gòu)成含在當(dāng)時(shí)條件下相當(dāng)剩余年限的出讓金部分。

（2）租賃價(jià)格的計(jì)算方式。要點(diǎn)是評(píng)估土地價(jià)格后，根據(jù)價(jià)格構(gòu)成部分確定產(chǎn)權(quán)所有者，如某企業(yè)擁有的劃撥土地租賃給一外商使用，采用租賃方式，還原率為10.6％。其租金計(jì)算方法是，宗地指定地價(jià)100萬(wàn)元，企業(yè)擁有土地資本部分40萬(wàn)元，國(guó)家擁有60萬(wàn)元，外商應(yīng)付給企業(yè)年租金4.24萬(wàn)元，支付給國(guó)家的租金是6.36萬(wàn)元，加土地使用金之和。（3）抵押價(jià)格的計(jì)算方式。在評(píng)估抵押價(jià)格時(shí)，根據(jù)現(xiàn)行法律、法規(guī)，不僅國(guó)有土地使用權(quán)可以用于抵押，而且在一定條件下，劃撥方式的國(guó)有土地使用權(quán)甚至集體所有的土地也可以用于抵押。因此在評(píng)估抵押地產(chǎn)價(jià)格時(shí)，一是要區(qū)別不同土地的權(quán)利關(guān)系，對(duì)劃撥和集體土地，可以基礎(chǔ)地價(jià)、土地開(kāi)發(fā)費(fèi)等作為抵押價(jià)格。二是估價(jià)基準(zhǔn)日。三是根據(jù)目前抵押地塊利用現(xiàn)狀、未來(lái)土地處置債務(wù)清償難易程度確定價(jià)格。

第二篇：地價(jià)監(jiān)測(cè)與物業(yè)稅稅基評(píng)估

地價(jià)監(jiān)測(cè)與物業(yè)稅稅基評(píng)估“合二為一”

國(guó)土資源網(wǎng)(2009年10月20日 11:22)

高喜善 彭 萍

編者按：開(kāi)征物業(yè)稅一直備受社會(huì)各界的關(guān)注，可這一過(guò)程存在許多的硬性約束。作者結(jié)合多年的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，通過(guò)分析城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)的優(yōu)勢(shì)，提出利用城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)平臺(tái)來(lái)構(gòu)建物業(yè)稅稅基評(píng)估體系的建議，并詳細(xì)解讀了評(píng)估流程，指出如二者有效結(jié)合將對(duì)物業(yè)稅的開(kāi)征提供有利支持，為相關(guān)部門(mén)決策提供了參考依據(jù)。

在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整尚未到位，房?jī)r(jià)依舊飛漲的背景下，政府關(guān)于“研究年內(nèi)開(kāi)征物業(yè)稅”的言論再次引起輿論界的嘩然。物業(yè)稅被看作是政府調(diào)控高房?jī)r(jià)的最后“殺手锏”，且在一些大中城市如北京等試行“空轉(zhuǎn)”，但一直未能轉(zhuǎn)實(shí)。究其原因，在于物業(yè)稅如何操作實(shí)施，尤其是物業(yè)稅稅基評(píng)估體系如何構(gòu)建，缺乏實(shí)操的方案。為此，筆者結(jié)合近年來(lái)參與北京城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)工作的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，力圖構(gòu)建一個(gè)實(shí)操性較強(qiáng)的物業(yè)稅稅基評(píng)估體系，為政府部門(mén)的決策提供參考依據(jù)。本文研究思路如下：即利用現(xiàn)有城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)平臺(tái)，構(gòu)建物業(yè)稅稅基評(píng)估體系，以解決物業(yè)稅實(shí)征過(guò)程中可能出現(xiàn)的成本高、難度大、效率低等問(wèn)題。

城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)的優(yōu)勢(shì)

城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)工作源于1999年國(guó)土資源部部署的新一輪國(guó)土資源大調(diào)查工作。該項(xiàng)工作經(jīng)歷了10年的發(fā)展，城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)體系逐步完善，且具有覆蓋面廣、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)體系完整、組織實(shí)施操作性強(qiáng)、成果應(yīng)用公開(kāi)透明、有一定的權(quán)威性和公信力等特點(diǎn)。監(jiān)測(cè)城市覆蓋范圍由最初的6個(gè)城市拓展到105個(gè)，建立了基于全國(guó)直轄市、省會(huì)城市、計(jì)劃單列市和區(qū)域主要城市的地價(jià)監(jiān)測(cè)體系。

城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)就是通過(guò)建立監(jiān)測(cè)點(diǎn)（即標(biāo)準(zhǔn)宗地），采用評(píng)估等手段，收集城市不同級(jí)別、不同區(qū)段、不同用地類(lèi)型土地價(jià)格及相關(guān)數(shù)據(jù)，對(duì)地價(jià)現(xiàn)狀進(jìn)行調(diào)查和觀測(cè)，然后通過(guò)系列指標(biāo)對(duì)城市地價(jià)狀況進(jìn)行全面描述，對(duì)城市地價(jià)狀況作出基本的評(píng)價(jià)和判斷，最后生成相關(guān)信息并向社會(huì)發(fā)布。

由于物業(yè)稅稅基評(píng)估體系構(gòu)建的核心是稅基的評(píng)估問(wèn)題，因此，通過(guò)對(duì)我國(guó)專(zhuān)家學(xué)者提出的基準(zhǔn)物業(yè)評(píng)估與實(shí)際的城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)評(píng)估進(jìn)行比較研究，發(fā)現(xiàn)兩者具有如下特點(diǎn)：評(píng)估對(duì)象均為不動(dòng)產(chǎn)，城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)以土地為主；評(píng)估對(duì)象內(nèi)涵基本一致，均需有一定代表性，且有一定的限制條件；估價(jià)方法均以常規(guī)的評(píng)估方法為主，但地價(jià)監(jiān)測(cè)評(píng)估要求更加明確、具體和具有可操作性；評(píng)估值的確定，前者只停留在理論層面，后者主要是通過(guò)估價(jià)師的實(shí)際經(jīng)驗(yàn)評(píng)估確定；動(dòng)態(tài)更新周期，前者只是參考值，后者是通過(guò)實(shí)踐檢驗(yàn)可行的，且目前按此種模式操作。由于物業(yè)稅作為一個(gè)關(guān)系老百姓切身利益的稅種，其涉及面廣量大，操作實(shí)施難度大，且其成果必須有公信力，否則將激發(fā)社會(huì)矛盾。以上優(yōu)勢(shì)恰好能夠有效解決物業(yè)稅開(kāi)征時(shí)所面臨的一些難點(diǎn)問(wèn)題。為此，筆者大膽提出利用地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)平臺(tái)來(lái)構(gòu)建物業(yè)稅稅基評(píng)估體系。

利用城市地價(jià)系統(tǒng)平臺(tái)構(gòu)建物業(yè)稅稅基評(píng)估體系

物業(yè)稅稅基價(jià)值的確定——以北京為例。通過(guò)以上比較分析可以看出，在方法上，城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)評(píng)估與基準(zhǔn)物業(yè)評(píng)估有異曲同工之妙，而從結(jié)果來(lái)看，前者運(yùn)作相對(duì)成熟規(guī)范，具有較強(qiáng)的可操作性，后者僅停留在理論層面，其實(shí)際操作的可行性有待檢驗(yàn)。因此，筆者在北京城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)工作的基礎(chǔ)上，按照基準(zhǔn)物業(yè)評(píng)估的思路，提出物業(yè)稅稅基價(jià)值確定的思路及操作流程。（注：下文所提的標(biāo)準(zhǔn)宗地，即為基準(zhǔn)物業(yè)評(píng)估中所提的基準(zhǔn)物業(yè)。）

（1）物業(yè)稅稅基評(píng)估思路——標(biāo)準(zhǔn)宗地價(jià)格評(píng)估。（見(jiàn)表1）

（2）物業(yè)稅稅基評(píng)估的具體操作流程。第一步，設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)宗地。依據(jù)《技術(shù)規(guī)范》 的要求，標(biāo)準(zhǔn)宗地需具代表性、確定性、穩(wěn)定性和易標(biāo)識(shí)性；以地價(jià)區(qū)段為基礎(chǔ)，在地價(jià)區(qū)段內(nèi)均勻分布，分布密度至少達(dá)到每區(qū)段1～2個(gè)。其中，地價(jià)區(qū)段的劃分要滿(mǎn)足以下要求：在同一地價(jià)區(qū)段內(nèi)，地價(jià)水平比較接近或者一致；在同一地價(jià)區(qū)段內(nèi)，土地的利用狀況、基礎(chǔ)設(shè)施條件、環(huán)境條件和規(guī)劃條件等基本相同；各地價(jià)區(qū)段的面積規(guī)模適當(dāng)，最小為一個(gè)街區(qū)范圍，并保持地塊的完整性；各地價(jià)區(qū)段彼此相連，能完全覆蓋被監(jiān)測(cè)范圍。

由于物業(yè)稅涉及物業(yè)的范圍量多面廣，為確?；鶞?zhǔn)物業(yè)有效反映區(qū)域市場(chǎng)價(jià)值，建議以現(xiàn)有地價(jià)監(jiān)測(cè)所劃分的地價(jià)區(qū)段和標(biāo)準(zhǔn)宗地為基礎(chǔ)，根據(jù)物業(yè)稅課征的實(shí)際需要，增加地價(jià)區(qū)段的劃分與布局，并在此基礎(chǔ)上合理設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)宗地。如在一些物業(yè)集中區(qū)域可以細(xì)化地價(jià)區(qū)段，增加標(biāo)準(zhǔn)宗地的數(shù)量；而在物業(yè)分布相對(duì)零散的地區(qū)，可以保持現(xiàn)狀或適度增加。

第二步，標(biāo)準(zhǔn)宗地價(jià)格評(píng)估。如北京標(biāo)準(zhǔn)宗地價(jià)格評(píng)估要求如下，除不可用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正外，《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》中確定的常規(guī)估價(jià)方法均可應(yīng)用；符合市場(chǎng)比較法應(yīng)用條件的，應(yīng)以市場(chǎng)比較法為主；如果標(biāo)準(zhǔn)宗地在距估價(jià)期日1年以?xún)?nèi)發(fā)生過(guò)交易，可直接通過(guò)期日、土地開(kāi)發(fā)程度、土地使用權(quán)年限、容積率等修正得出其價(jià)格；原則上要求至少采用兩種方法評(píng)估。因此，作為基準(zhǔn)物業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)宗地評(píng)估，其相關(guān)評(píng)估技術(shù)要求可參考地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)要求執(zhí)行，涉及到與物業(yè)稅稅基評(píng)估的具體要求可以一并納入標(biāo)準(zhǔn)宗地評(píng)估的技術(shù)要求中進(jìn)行綜合考慮。

第三步，標(biāo)準(zhǔn)宗地價(jià)格的確定。北京市標(biāo)準(zhǔn)宗地價(jià)格評(píng)估工作由兩名估價(jià)師“背靠背”進(jìn)行，其結(jié)果由技術(shù)承擔(dān)單位進(jìn)行綜合平衡后，最終由國(guó)土資源管理部門(mén)組織專(zhuān)家會(huì)審，最終確定標(biāo)準(zhǔn)宗地的價(jià)格。因此，由于物業(yè)稅稅基評(píng)估結(jié)果涉及百姓的切身利益，其結(jié)果確定的權(quán)威性與公信力將成為物業(yè)稅能否順利開(kāi)征的關(guān)鍵。因此，在以后的運(yùn)作過(guò)程中，建議由國(guó)家稅務(wù)部門(mén)、國(guó)土資源部門(mén)、建設(shè)部門(mén)等政府主管部門(mén)牽頭，成立專(zhuān)門(mén)的標(biāo)準(zhǔn)宗地價(jià)格評(píng)審委員會(huì)，該委員會(huì)由行業(yè)內(nèi)的技術(shù)專(zhuān)家組成，對(duì)標(biāo)準(zhǔn)宗地評(píng)估結(jié)果進(jìn)行綜合評(píng)審確定。

第四步，標(biāo)準(zhǔn)宗地價(jià)格的公示。目前，標(biāo)準(zhǔn)宗地價(jià)格主要在“中國(guó)城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)”上公示，但成果的應(yīng)用與宣傳力度不夠。因此，物業(yè)稅稅基評(píng)估工作及結(jié)果公示可以在利用現(xiàn)有平臺(tái)的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步擴(kuò)大公示范圍與渠道，尤其是通過(guò)稅務(wù)、國(guó)土及建設(shè)等政府權(quán)威部門(mén)網(wǎng)站向社會(huì)公示，或以公文的形式向社會(huì)發(fā)布，以增強(qiáng)標(biāo)準(zhǔn)宗地價(jià)格的公信力及透明度，同時(shí)接受社會(huì)大眾的監(jiān)督。如在第一時(shí)間通過(guò)政府權(quán)威部門(mén)網(wǎng)站或公文對(duì)社會(huì)公開(kāi)每期更新的標(biāo)準(zhǔn)宗地價(jià)格等。

第五步，編制修正系數(shù)表。以標(biāo)準(zhǔn)宗地為基準(zhǔn)物業(yè)的物業(yè)稅稅基確定后，針對(duì)不同的物業(yè)，由于其個(gè)性因素可能導(dǎo)致其價(jià)值存在差異，因此，建議根據(jù)地價(jià)監(jiān)測(cè)物業(yè)用途的劃分，編制不同用途的修正系數(shù)表。由于前面對(duì)區(qū)段的劃分及標(biāo)準(zhǔn)宗地的設(shè)定均有明確的標(biāo)準(zhǔn)與要求，一般因素及區(qū)域因素在區(qū)段劃分時(shí)均有所考慮，因此，修正系數(shù)表主要以個(gè)別因素修正為主。

第六步，待估宗地的評(píng)估。由于標(biāo)準(zhǔn)宗地價(jià)格相關(guān)條件設(shè)置相對(duì)清晰，根據(jù)評(píng)估中的可替代原則，待估宗地評(píng)估可利用其與標(biāo)準(zhǔn)宗地進(jìn)行比較修正得出。

第七步，標(biāo)準(zhǔn)宗地價(jià)格的動(dòng)態(tài)更新。目前，國(guó)際上房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估的更新周期通常為2~4年，而北京市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)中標(biāo)準(zhǔn)宗地價(jià)格評(píng)估是季度抽樣評(píng)估，全樣本評(píng)估。在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)尚不成熟，市場(chǎng)波動(dòng)較大的環(huán)境下，標(biāo)準(zhǔn)宗地價(jià)格評(píng)估的動(dòng)態(tài)更新周期不宜過(guò)長(zhǎng)；同時(shí)，由于物業(yè)稅的開(kāi)征涉及量多面廣，開(kāi)征成本較高，因此，其更新周期也不宜過(guò)短。基于以上分析，筆者認(rèn)為在我國(guó)的現(xiàn)狀情況下，在一些條件成熟的地區(qū)，如北京等開(kāi)展地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)的大中城市，其標(biāo)準(zhǔn)宗地價(jià)格更新周期可以定為1年，而對(duì)于一些房地產(chǎn)市場(chǎng)變化不大的中小城市，其更新周期可定為2年，或更長(zhǎng)。通過(guò)因地而異的方式，既可以與地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)的更新相一致，減少重復(fù)工作，也能有效反映各地市場(chǎng)變化情況，使物業(yè)價(jià)值更為客觀合理。

以上是利用現(xiàn)有地價(jià)監(jiān)測(cè)成果的一部分，對(duì)以土地等不動(dòng)產(chǎn)為稅基的物業(yè)進(jìn)行評(píng)估。而房產(chǎn)等物業(yè)的評(píng)估可以借鑒以上思路進(jìn)行拓展,如在標(biāo)準(zhǔn)宗地基礎(chǔ)上確定標(biāo)準(zhǔn)房屋的重置成新價(jià)，其價(jià)格可根據(jù)造價(jià)部門(mén)或行業(yè)管理部門(mén)公布的數(shù)據(jù)確定。筆者認(rèn)為其具有一定的可操作性。

評(píng)估主體的選用——估價(jià)師與估價(jià)機(jī)構(gòu)。目前，開(kāi)征物業(yè)稅的國(guó)家或地區(qū)，其評(píng)估主體主要有三種：評(píng)估中介機(jī)構(gòu)、稅務(wù)部門(mén)內(nèi)設(shè)專(zhuān)門(mén)機(jī)構(gòu)和新設(shè)立的獨(dú)立半官方機(jī)構(gòu)這三種機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)房地產(chǎn)稅基評(píng)估工作。

基于我國(guó)物業(yè)稅征稅范圍量多面廣的現(xiàn)實(shí)，短期內(nèi)由稅務(wù)部門(mén)內(nèi)設(shè)專(zhuān)門(mén)機(jī)構(gòu)或新設(shè)立獨(dú)立半官方機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)房地產(chǎn)稅基評(píng)估工作均不現(xiàn)實(shí)。不僅設(shè)立成本較高，同時(shí)，未來(lái)的管理成本更不可估量，此外，還容易滋生腐敗。因此，筆者認(rèn)為，物業(yè)稅稅基評(píng)估由獨(dú)立的第三方評(píng)估效果更好，這也是大勢(shì)所趨。自1999年開(kāi)始，我國(guó)估價(jià)機(jī)構(gòu)脫鉤改制以來(lái)，經(jīng)過(guò)10年的發(fā)展，逐步規(guī)范與成熟，行業(yè)協(xié)會(huì)的作用也得到充分的發(fā)揮。因此建議物業(yè)稅稅基評(píng)估工作參照地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)模式，由稅務(wù)機(jī)關(guān)委托社會(huì)評(píng)估機(jī)構(gòu)和估價(jià)師進(jìn)行，并協(xié)同行業(yè)協(xié)會(huì)、政府其他相關(guān)部門(mén)從制度上確保估價(jià)結(jié)果的客觀、公正。

評(píng)估基準(zhǔn)日與評(píng)估周期的確定。為了與城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)工作進(jìn)行有效銜接，節(jié)省成本，建議物業(yè)稅稅基評(píng)估的基準(zhǔn)日定為每年的12月31日。評(píng)估周期為1年，為物業(yè)稅按年征繳提供充分的依據(jù)。

存在的問(wèn)題與不足

單獨(dú)構(gòu)建物業(yè)稅稅基評(píng)估體系可能存在的問(wèn)題。單獨(dú)構(gòu)建物業(yè)稅稅基評(píng)估體系除了上面所提到的成本高外，針對(duì)我國(guó)地大物博、物業(yè)量多面廣的現(xiàn)狀，在毫無(wú)基礎(chǔ)的前提下，物業(yè)稅的開(kāi)征難度可想而知。這也是為什么我國(guó)物業(yè)稅研究了十幾年，且從2006年開(kāi)始在北京、深圳、重慶、南京、寧夏、江蘇等?。▍^(qū)）及城市試點(diǎn)“空轉(zhuǎn)”，而至今未能轉(zhuǎn)實(shí)的一個(gè)重要原因。此外，如果現(xiàn)有的城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)體系與新構(gòu)建的物業(yè)稅稅基評(píng)估體系同時(shí)運(yùn)行，最終的結(jié)果是兩套體系因評(píng)估價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)涵不一，導(dǎo)致所出價(jià)格相差甚遠(yuǎn)。而國(guó)家稅務(wù)總局與國(guó)土資源部作為兩套體系的牽頭單位，若公布的成果相互打架，其公信力可想而知，而其可能產(chǎn)生的社會(huì)不良影響勢(shì)必直接影響到稅費(fèi)的征繳。基于此，本文提出兩個(gè)體系合二為一的技術(shù)思路。

利用城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)體系構(gòu)建物業(yè)稅稅基評(píng)估體系存在的不足。第一，目前成熟的經(jīng)驗(yàn)僅針對(duì)土地等不動(dòng)產(chǎn)物業(yè)，而對(duì)房產(chǎn)缺乏現(xiàn)成的體系或運(yùn)作模式，且房產(chǎn)等物業(yè)類(lèi)型多樣，標(biāo)準(zhǔn)房屋設(shè)置難度較大。而目前北京市推行的《北京市城市住宅房屋拆遷市場(chǎng)評(píng)估技術(shù)方案》中所提出的標(biāo)準(zhǔn)樣本房屋。一般應(yīng)滿(mǎn)足以下條件：鋼混或磚混結(jié)構(gòu)、毛坯房或普通裝修的設(shè)置，或許能為未來(lái)物業(yè)稅稅基評(píng)估提供新的思路，即基準(zhǔn)物業(yè)的價(jià)值由標(biāo)準(zhǔn)宗地價(jià)值加上標(biāo)準(zhǔn)房屋的重置成新價(jià)值確定。第二，雖然估價(jià)機(jī)構(gòu)自1999年開(kāi)始脫鉤改制以來(lái)，其聲譽(yù)和社會(huì)地位已有很大的提高，但作為稅基評(píng)估的主體，其社會(huì)地位及社會(huì)認(rèn)可度仍有待提升，其行業(yè)規(guī)范與自律機(jī)制仍有待進(jìn)一步完善。第三，由于城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)工作由國(guó)土資源部門(mén)主導(dǎo)，如何有效利用其現(xiàn)有成果或平臺(tái)，需要稅務(wù)部門(mén)與國(guó)土資源部門(mén)的有效溝通與協(xié)作。此外，物業(yè)稅涉及房產(chǎn)的征稅工作，因此，其協(xié)作同樣離不開(kāi)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的大力支持與配合。有效解決相關(guān)主管部門(mén)之間的協(xié)作問(wèn)題，仍需做大量的工作。

城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)經(jīng)過(guò)10年的運(yùn)行，機(jī)制成熟，成果顯著，尤其是它所搭建的全國(guó)平臺(tái)，架構(gòu)合理，操作性強(qiáng)，但其優(yōu)勢(shì)尚未得到有效發(fā)揮。而物業(yè)稅稅基評(píng)估工作也是一個(gè)全國(guó)范圍內(nèi)龐大的系統(tǒng)工程，如能將兩者有效結(jié)合起來(lái)，這將為物業(yè)稅的開(kāi)征掃清障礙。因此，本文嘗試將兩者結(jié)合，試圖為理論界和實(shí)務(wù)界工作的銜接提供思路，并希望能為物業(yè)稅開(kāi)征工作由“空轉(zhuǎn)實(shí)”提供有意義的參考。

（作者單位：北京首佳房地產(chǎn)評(píng)估公司 北京首佳房地產(chǎn)評(píng)估公司市場(chǎng)研究中心）

第三篇：土地估價(jià)師案例分析基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估

2015年土地估價(jià)師案例分析：基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估（2）

一、單項(xiàng)選擇題（共 25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)事最符合題意）

1、以出讓方式等有償方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的閑置土地，超過(guò)出讓合同約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期滿(mǎn)__年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，可以無(wú)償收回土地使用權(quán)。A．1 B．2 C．3 D．4

2、對(duì)于同一房地產(chǎn)投資項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，如果其財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率大于設(shè)定的基準(zhǔn)收益率，則財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值．【2009年考試真題】 A：小于零 B：大于零 C：大于或等于零 D：不確定 E：土地

3、市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)與計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的本質(zhì)區(qū)別在于。A：價(jià)格的形成機(jī)制 B：生產(chǎn)力水平高低 C：有無(wú)計(jì)劃和調(diào)控 D：所有制形式 E：土地

4、各類(lèi)公共設(shè)施的規(guī)劃布局與居住用地分級(jí)相對(duì)應(yīng)，分級(jí)成套地布置。小區(qū)級(jí)公共設(shè)施的服務(wù)半徑一般為（）m之內(nèi)。A．150～200 B．150～300 C．300～500 D．800～1000

5、下列關(guān)于土地使用權(quán)抵押的法律特征，表述不正確的是__。A．用于抵押的土地使用權(quán)必須是通過(guò)有償出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得的合法土地使用權(quán)，并且是已辦理土地登記手續(xù)的土地使用權(quán) B．土地使用權(quán)抵押設(shè)定本身發(fā)生土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移 C．土地使用權(quán)抵押時(shí)，其地上建筑物及其他附著物隨之抵押 D．土地使用權(quán)人將土地抵押后，喪失轉(zhuǎn)讓權(quán) E．土地使用權(quán)人將土地抵押后，并不喪失轉(zhuǎn)讓權(quán)，但在轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時(shí)，應(yīng)告知抵押權(quán)人

6、我國(guó)的房地產(chǎn)成交價(jià)格申報(bào)制度，要求房地產(chǎn)權(quán)利人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)應(yīng)向__如實(shí)申報(bào)成交價(jià)格。A．縣級(jí)人民政府 B．縣級(jí)以上國(guó)土資源管理部門(mén) C．縣級(jí)以上人民政府規(guī)定的部門(mén)

D．縣級(jí)稅務(wù)征管部門(mén)

7、《土地復(fù)墾規(guī)定》規(guī)定，復(fù)墾后的土地用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)生產(chǎn)的，依照國(guó)家有關(guān)規(guī)定__；用于基本建設(shè)的，依照國(guó)家有關(guān)規(guī)定__。A．減免農(nóng)業(yè)稅 B．減免耕地占用稅 C．減免土地使用稅 D．給予優(yōu)惠 E．給予處罰

8、引起土地所有權(quán)壟斷和土地經(jīng)營(yíng)壟斷的基本前提是。A：土地供給稀缺性 B：土地利用方向變更的相對(duì)困難性 C：報(bào)酬遞減的可能性 D：利用后果的社會(huì)性 E：35％～50％

9、從經(jīng)濟(jì)角度分析，我們可以將稅率區(qū)分為_(kāi)_稅率。A．比例 B．累進(jìn) C．名義 D．定額 E．實(shí)際

10、國(guó)土資源部依照法律規(guī)定負(fù)責(zé)對(duì)各級(jí)__部門(mén)的行政復(fù)議工作進(jìn)行監(jiān)督。A．土地行政主管部門(mén) B．規(guī)劃行政主管部門(mén) C．建設(shè)行政主管部門(mén) D．地質(zhì)礦產(chǎn)主管部門(mén)

11、下列土地估價(jià)中的技術(shù)處理不正確的是。【2009年考試真題】 A：當(dāng)采用市場(chǎng)比較法評(píng)估時(shí)，選擇的比較案例應(yīng)為2年內(nèi)成交的交易實(shí)例 B：當(dāng)采用成本逼近法評(píng)估宗地價(jià)格時(shí)，計(jì)算土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用應(yīng)準(zhǔn)確區(qū)分宗地紅線內(nèi)外的開(kāi)發(fā)程度 C：收益還原法中估價(jià)對(duì)象的凈收益應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象實(shí)際經(jīng)營(yíng)的財(cái)務(wù)報(bào)表分析獲得 D：剩余法中未來(lái)開(kāi)發(fā)完成的房地產(chǎn)價(jià)值可以采用市場(chǎng)比較法、收益還原法進(jìn)行測(cè)算 E：時(shí)間因素

12、承包期內(nèi)，因自然災(zāi)害嚴(yán)重毀損承包地等特殊情形對(duì)個(gè)別農(nóng)戶(hù)之間承包的耕地和草地需要適當(dāng)調(diào)整的．必須經(jīng)本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的村民會(huì)議__以上成員或者三分之二以上村民代表的同意，并報(bào)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府和縣級(jí)人民政府農(nóng)業(yè)等行政主管部門(mén)批準(zhǔn)。A．三分之一 B．三分之二 C．四分之三 D．二分之一

13、《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》規(guī)定，城鄉(xiāng)規(guī)劃報(bào)送審批前，組織編制機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)依法將城鄉(xiāng)規(guī)劃草案予以公告，并采取論證會(huì)、聽(tīng)證會(huì)或者其他方式征求專(zhuān)家和公眾的意見(jiàn)。

公告的時(shí)間不得少于__日。A．7 B．10 C．15 D．30

14、地籍按分類(lèi)，可分為農(nóng)村地籍和城鎮(zhèn)地籍。A：功能 B：所記載的對(duì)象 C：建立的時(shí)序 D：表現(xiàn)形式 E：35％～50％

15、根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》，毛地價(jià)與生地價(jià)的區(qū)別在于（）。A．是否完成基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) B．土地使用權(quán)性質(zhì)不同 C．土地交易市場(chǎng)條件不同 D．土地使用批準(zhǔn)手續(xù)不同

16、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后，其有關(guān)圖紙及竣工檔案應(yīng)保存在__檔案部門(mén)。A．開(kāi)發(fā)商 B．施工單位 C．使用單位 D．設(shè)計(jì)單位

17、工業(yè)用地的土地使用權(quán)出讓最高年限為年。A：40 B：50 C：60 D：70 E：國(guó)家實(shí)行土地估價(jià)師資格認(rèn)證制度

18、有四宗土地，土地狀況基本相同，但土地坡度不同，第一塊為0.5m，第二塊為0.7m，第三塊為1m，第四塊為1.5m，那么第__塊土地地價(jià)較高。A．一 B．二 C．三 D．四

19、“城市的土地屬于國(guó)家所有”的規(guī)定，是年修訂頒布的《憲法》第10條正式宣布的。A：1972 B：1982 C：1992 D：2002 E：35％～50％

20、為制止工程建設(shè)活動(dòng)隨意性、加強(qiáng)項(xiàng)目建設(shè)全過(guò)程控制，必須實(shí)行工程建設(shè)．【2004年考試真題】 A：技術(shù)責(zé)任制 B：設(shè)計(jì)交底制度

C：全面質(zhì)量管理制度 D：監(jiān)理體制 E：土地

21、在下列選項(xiàng)中，屬于中央稅．【2008年考試真題】 A：消費(fèi)稅 B：營(yíng)業(yè)稅 C：土地增值稅 D：耕地占用稅 E：土地

22、公民、法人或者其他組織從事特定活動(dòng)，依法需要取得行政許可的，應(yīng)當(dāng)向__提出申請(qǐng)。A．行政機(jī)關(guān) B．事業(yè)單位 C．企業(yè)單位 D．中介機(jī)構(gòu)

23、土地利用總體規(guī)劃的審查報(bào)批一般經(jīng)過(guò)__等階段。A．前期工作一申報(bào)一審查一批復(fù) B．前期工作一審查一申報(bào)一批復(fù) C．前期工作一申報(bào)一批復(fù)一審查 D．前期工作一批復(fù)一申報(bào)一審查

24、按照法律規(guī)定，我國(guó)的土地登記發(fā)證工作具體由負(fù)責(zé)。A：縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門(mén) B：土地登記代理事務(wù)所 C：縣級(jí)以上人民政府房屋管理部門(mén) D：A和B均可 E：35％～50％

25、在我國(guó)，對(duì)于商譽(yù)會(huì)計(jì)處理的原則是（）。A．一律不入賬 B．外購(gòu)商譽(yù)可以入賬 C．外購(gòu)商譽(yù)和自創(chuàng)商譽(yù)均可入賬 D．只有符合條件的自創(chuàng)商譽(yù)才能入賬

二、多項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意，至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選，本題不得分；少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得 0.5 分）

1、基于下列目的的地價(jià)評(píng)估中，評(píng)估結(jié)果能夠體現(xiàn)土地在市場(chǎng)上客觀價(jià)格水平的有。A：確定征地區(qū)片綜合地價(jià) B：用地者委托評(píng)估其擁有土地的公開(kāi)競(jìng)買(mǎi)價(jià)格 C：銀行為發(fā)放抵押貸款而評(píng)估的土地抵押價(jià)格 D：土地在有形市場(chǎng)中正常轉(zhuǎn)讓?zhuān)D(zhuǎn)出方委托評(píng)估的價(jià)格 E：土地在有形市場(chǎng)中正常轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑵撛谫?gòu)買(mǎi)方委托評(píng)估的價(jià)格

2、下列屬于農(nóng)用地的有。A：耕地 B：園地 C：牧草地

D：閑置的土地 E：養(yǎng)殖水面用地

3、土地的功能不包括__。A．人類(lèi)生存的物質(zhì)基礎(chǔ) B．人類(lèi)生存的社會(huì)基礎(chǔ) C．人類(lèi)生產(chǎn)的場(chǎng)所 D．人類(lèi)生活的場(chǎng)所

4、下列選項(xiàng)中，關(guān)于城市規(guī)劃對(duì)土地價(jià)格的影響，說(shuō)法正確的是。A：規(guī)定土地用途對(duì)城市土地利用總體效益的最佳性有重要意義，從這方面看是屬于地價(jià)影響因素中的區(qū)域因素 B：在限制容積率的地區(qū)，容積率的高低直接影響著所限制地區(qū)的地價(jià)高低 C：區(qū)域土地用地限制條件、交通管制等影響地價(jià)的城市規(guī)劃因素，屬于區(qū)域因素 D：某宗地的容積率、建筑密度、宗地用途屬于城市規(guī)劃中對(duì)土地價(jià)格的影響因素，但相對(duì)于該宗地來(lái)說(shuō)屬于個(gè)別因素 E：同一塊土地用于商業(yè)、住宅和工業(yè)時(shí)的地價(jià)有很大的差異．因此城市規(guī)劃中對(duì)某一區(qū)域土地用途的規(guī)定，會(huì)直接影響該區(qū)域土地的價(jià)格水平

5、經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目占用基本農(nóng)田的，以出讓方式取得土地使用權(quán)，超過(guò)規(guī)定開(kāi)工日期1年以上未動(dòng)工建設(shè)，應(yīng)按規(guī)定繳納__。A．土地補(bǔ)償費(fèi) B．土地荒蕪費(fèi) C．土地復(fù)墾費(fèi) D．土地閑置費(fèi)

6、根據(jù)國(guó)務(wù)院辦公廳《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》(國(guó)辦發(fā)[2008]131號(hào))規(guī)定，下列表述正確的是__。A．爭(zhēng)取用3年時(shí)間基本解決城市低收入住房困難家庭住房及棚戶(hù)區(qū)改造問(wèn)題 B．中央加大對(duì)廉租住房建設(shè)和棚戶(hù)區(qū)改造的投資支持力度，對(duì)中西部地區(qū)適當(dāng)提高補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn) C．將現(xiàn)行個(gè)人購(gòu)買(mǎi)普通住房超過(guò)5年(含5年)轉(zhuǎn)讓免征營(yíng)業(yè)稅，改為超過(guò)3年(含3年)轉(zhuǎn)讓免征營(yíng)業(yè)稅 D．個(gè)人購(gòu)買(mǎi)非普通住房不足2年轉(zhuǎn)讓的，仍按其轉(zhuǎn)讓收入全額征收營(yíng)業(yè)稅 E．取消城市房地產(chǎn)稅

7、居住區(qū)公共綠地布置可以采取不同類(lèi)型的多級(jí)布置方式，包括等方式。A：居住區(qū)公園一居住小區(qū)公園一小塊公共綠地 B：居住區(qū)公園一居住小區(qū)公園 C：居住區(qū)公園一小塊公共綠地 D：居住小區(qū)公園一小塊公共綠地 E：取得開(kāi)工許可證

8、根據(jù)《中華人民共和國(guó)耕地占用稅暫行條例》的規(guī)定，當(dāng)建設(shè)占用時(shí)，需征收耕地占用稅。A：種植糧食作物、經(jīng)濟(jì)作物的土地 B：菜地 C：園地 D：林地

E：草地和水面

9、下列有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)的敘述，正確的說(shuō)法有。A：標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)是標(biāo)準(zhǔn)差與平均值的比值 B：標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)是方差與平均值的比值 C：標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)是極差與平均值的比值 D：標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)越小，則表明其平均值的代表性越強(qiáng) E：標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)越大，則表明其平均值的代表性越強(qiáng)

10、定性分析的主要方法有__。A．政策研究 B．法律研究 C．德?tīng)柗品?D．相關(guān)性分析 E．聚類(lèi)分析

11、《耕地占補(bǔ)平衡考核辦法》規(guī)定，耕地占補(bǔ)平衡考核，堅(jiān)持的原則。A：統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)、分級(jí)負(fù)責(zé) B：統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)、全面負(fù)責(zé) C：嚴(yán)格規(guī)范、違者查處 D：嚴(yán)格認(rèn)真、違者查處 E：實(shí)事求是、客觀公正

12、根據(jù)工業(yè)區(qū)位理論，下列描述正確的是（）。A.影響工業(yè)企業(yè)布局的因素為運(yùn)輸、勞力及集聚? B.遍布性原料的參與程度越大，原料指數(shù)則越大? C.限制性原料的失重程度越大，原料指數(shù)則越大? D.勞動(dòng)力成本導(dǎo)致工業(yè)區(qū)位模式產(chǎn)生第一次變形? E.社會(huì)集聚為一般集聚因素，生產(chǎn)集聚為特殊集聚因素

13、下列對(duì)土地估價(jià)中的替代原則描述正確的是__。A．土地價(jià)格水平由具有相同性質(zhì)的替代性土地的價(jià)格所決定 B．土地價(jià)格水平是由最了解市場(chǎng)行情的買(mǎi)賣(mài)者按市場(chǎng)的交易案例相互比較后所決定的價(jià)格 C．土地價(jià)格主要由購(gòu)買(mǎi)者決定 D．土地價(jià)格可通過(guò)比較地塊的條件及使用價(jià)值來(lái)確定 E．任何土地價(jià)格都可運(yùn)用替代原則

14、《耕地占補(bǔ)平衡考核辦法》規(guī)定，補(bǔ)充耕地的實(shí)地核查工作應(yīng)當(dāng)與__相結(jié)合。A．土地開(kāi)發(fā)整理項(xiàng)目的準(zhǔn)備運(yùn)作 B．土地開(kāi)發(fā)整理項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收 C．地籍調(diào)查工作 D．土地變更調(diào)查工作 E．土地整理工作

15、在我國(guó)的地價(jià)體系構(gòu)成中，從地價(jià)的特點(diǎn)看，基準(zhǔn)地價(jià)屬于__。A．區(qū)域平均地價(jià) B．市場(chǎng)價(jià)格的平均值 C．成交地價(jià)的平均水平D．評(píng)估價(jià)格的平均值

16、土地質(zhì)量即土地的__，其優(yōu)劣由土地位置和地塊的條件決定。

A．成本 B．潛力 C．價(jià)值 D．使用價(jià)值

17、不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)周期包括。A：土地取得期 B：規(guī)劃設(shè)計(jì)和工程預(yù)算期 C：工程建設(shè)期 D：租售期 E：土地

18、在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中，是考察項(xiàng)目盈利能力的靜態(tài)指標(biāo)．【2007年考試真題】 A：凈現(xiàn)值 B：成本利潤(rùn)率 C：投資利潤(rùn)率 D：內(nèi)部收益率 E：資本金利潤(rùn)率

19、全部不動(dòng)產(chǎn)對(duì)必須具有效用。A：承租人 B：承租型所有人 C：所有權(quán)人 D：投資型所有人 E：自用型所有人 20、農(nóng)業(yè)區(qū)位論創(chuàng)始人杜能認(rèn)為，某個(gè)經(jīng)營(yíng)者能否在單位面積土地上獲得最大利潤(rùn)，主要取決于。A：農(nóng)業(yè)生產(chǎn)成本 B：產(chǎn)品市場(chǎng)價(jià)格 C：農(nóng)產(chǎn)品運(yùn)輸費(fèi)用 D：社會(huì)平均利潤(rùn)率 E：個(gè)別農(nóng)產(chǎn)品的利潤(rùn)率

21、農(nóng)業(yè)區(qū)位理論認(rèn)為，某個(gè)經(jīng)營(yíng)者能否在單位面積土地上獲得最大利潤(rùn)，主要取決于。A：農(nóng)產(chǎn)品運(yùn)輸費(fèi)用 B：社會(huì)平均利潤(rùn)率 C：農(nóng)業(yè)生產(chǎn)成本 D：農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)價(jià)格 E：土地

22、評(píng)估價(jià)格包括。A：交易底價(jià) B：基準(zhǔn)地價(jià) C：申報(bào)地價(jià) D：拍賣(mài)底價(jià) E：成交價(jià)格

23、已知，某宗已完成配套開(kāi)發(fā)的國(guó)有土地評(píng)估價(jià)為，政府確定其出讓底價(jià)為，拍賣(mài)中其成交價(jià)為。按照正常情況，下列關(guān)于評(píng)估價(jià)、出讓底價(jià)、成交價(jià)之間的關(guān)系描述正確的有。A： B： C： D： E：

24、當(dāng)建筑物各層建筑面積一致時(shí)，下列對(duì)規(guī)劃指標(biāo)相互關(guān)系描述正確的是。A：容積率是地塊建筑密度與建筑層數(shù)的乘積 B：當(dāng)?shù)貕K面積不變時(shí)，容積率與地塊總建筑面積成正比 C：當(dāng)?shù)貕K建筑總面積不變時(shí)，容積率與土地面積成正比 D：在一定的容積率下，建筑層數(shù)與建筑密度成正比 E：當(dāng)?shù)貕K面積與建筑層數(shù)不變時(shí)，容積率與建筑基底面積成正比

25、遵循合法原則，要求土地估價(jià)應(yīng)以估價(jià)對(duì)象（）為前提估價(jià)。A．合法產(chǎn)權(quán) B．合法使用 C．合法處分 D．合法交易 E．最佳使用

第四篇：《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價(jià)評(píng)估技術(shù)規(guī)范》2018

附件

國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價(jià)評(píng)估技術(shù)規(guī)范

前言

為規(guī)范國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價(jià)評(píng)估行為，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、《中華人民共和國(guó)土地管理法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國(guó)資產(chǎn)評(píng)估法》、《招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》、《協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》等相關(guān)規(guī)定和土地估價(jià)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，制定本規(guī)范。

本規(guī)范由國(guó)土資源部提出并歸口。

本規(guī)范起草單位：國(guó)土資源部土地利用管理司、中國(guó)土地估價(jià)師與土地登記代理人協(xié)會(huì)。

本規(guī)范由國(guó)土資源部負(fù)責(zé)解釋。1適用范圍

在中華人民共和國(guó)境內(nèi)出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)涉及的地價(jià)評(píng)估，以及因調(diào)整土地使用條件、發(fā)生土地增值等情況需補(bǔ)繳地價(jià)款的評(píng)估，適用本規(guī)范；國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)租賃、集體建設(shè)用地使用權(quán)依法入市、國(guó)有農(nóng)用地使用權(quán)出讓等涉及的地價(jià)評(píng)估，可參照本規(guī)范執(zhí)行。

2引用的標(biāo)準(zhǔn)

下列標(biāo)準(zhǔn)所包含的條文，通過(guò)在本規(guī)范中引用而構(gòu)成本規(guī)范的條文。本規(guī)范頒布時(shí)，所示版本均為有效。使用本規(guī)范的各方應(yīng)使用下列各標(biāo)準(zhǔn)的最新版本。

GB/T 18508-2014《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》 GB/T 18507-2014《城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程》 GB/T 21010-2017《土地利用現(xiàn)狀分類(lèi)》 GB/T 28406-2012《農(nóng)用地估價(jià)規(guī)程》 TD/T 1052-2017《標(biāo)定地價(jià)規(guī)程》

TD/T 1009-2007《城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)技術(shù)規(guī)范》 3依據(jù)

（1）《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》（2）《中華人民共和國(guó)土地管理法》（3）《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》（4）《中華人民共和國(guó)資產(chǎn)評(píng)估法》

（5）《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》（國(guó)務(wù)院令第55號(hào)）

（6）《招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》（國(guó)土資源部令第39號(hào)）

（7）《協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》（國(guó)土資源部令第21號(hào)）

（8《）節(jié)約集約利用土地規(guī)定》（國(guó)土資源部令第61號(hào)）（9）《國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)國(guó)有土地資產(chǎn)管理的通知》（國(guó)

發(fā)?2001?15號(hào)）

（10）《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》（國(guó)發(fā)?2004?28號(hào)）

4總則

4.1出讓地價(jià)評(píng)估定義

本規(guī)范所稱(chēng)的土地使用權(quán)出讓地價(jià)評(píng)估，是指土地估價(jià)專(zhuān)業(yè)評(píng)估師按照規(guī)定的程序和方法，參照當(dāng)?shù)卣Ｊ袌?chǎng)價(jià)格水平，評(píng)估擬出讓宗地土地使用權(quán)價(jià)格或應(yīng)當(dāng)補(bǔ)繳的地價(jià)款。

4.2出讓地價(jià)評(píng)估目的

開(kāi)展土地使用權(quán)出讓地價(jià)評(píng)估，目的是為出讓方通過(guò)集體決策確定土地出讓底價(jià)，或核定應(yīng)該補(bǔ)繳的地價(jià)款提供參考依據(jù)。

4.3評(píng)估原則

除《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》規(guī)定的土地估價(jià)基本原則外，土地使用權(quán)出讓地價(jià)評(píng)估還需考慮以下原則：

價(jià)值主導(dǎo)原則：土地綜合質(zhì)量?jī)?yōu)劣是對(duì)地價(jià)產(chǎn)生影響的主要因素。

審慎原則：在評(píng)估中確定相關(guān)參數(shù)和結(jié)果時(shí)，應(yīng)分析并充分考慮土地市場(chǎng)運(yùn)行狀況、有關(guān)行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r，以及存在的風(fēng)險(xiǎn)。

公開(kāi)市場(chǎng)原則：評(píng)估結(jié)果在公平、公正、公開(kāi)的土地市場(chǎng)上可實(shí)現(xiàn)。

4.4評(píng)估方法（1）收益還原法（2）市場(chǎng)比較法（3）剩余法（4）成本逼近法

（5）公示地價(jià)系數(shù)修正法

出讓地價(jià)評(píng)估，應(yīng)至少采用兩種評(píng)估方法，包括（1）、（2）、（3）之一，以及（4）或（5）。因土地市場(chǎng)不發(fā)育等原因，無(wú)法滿(mǎn)足上述要求的，應(yīng)有詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)查情況說(shuō)明。

4.5評(píng)估程序

（1）土地估價(jià)機(jī)構(gòu)接受?chē)?guó)土資源主管部門(mén)（或出讓方）委托，明確估價(jià)目的等基本事項(xiàng)；

（2）擬訂估價(jià)工作方案，收集所需背景資料；（3）實(shí)地查勘；

（4）選定估價(jià)方法進(jìn)行評(píng)估；

（5）確定估價(jià)結(jié)果，并根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)情況、有關(guān)法律法規(guī)和政策規(guī)定，給出底價(jià)決策建議；

（6）撰寫(xiě)估價(jià)報(bào)告并由兩名土地估價(jià)專(zhuān)業(yè)評(píng)估師簽署，履行土地估價(jià)報(bào)告?zhèn)浒赋绦颍〉秒娮觽浒柑?hào)；（7）提交估價(jià)報(bào)告；（8）估價(jià)資料歸檔。5評(píng)估方法的運(yùn)用

5.1收益還原法。除依照《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》的規(guī)定外，還需體現(xiàn)以下技術(shù)要求：

（1）確定土地收益，應(yīng)通過(guò)調(diào)查市場(chǎng)實(shí)例進(jìn)行比較后得出，符合當(dāng)前市場(chǎng)的正常客觀收益水平，并假設(shè)該收益水平在出讓年期內(nèi)保持穩(wěn)定。對(duì)于待建、在建的土地，按規(guī)劃建設(shè)條件選用可比較實(shí)例。用于測(cè)算收益水平的比較實(shí)例應(yīng)不少于3個(gè)。

（2）確定各項(xiàng)費(fèi)用時(shí)，應(yīng)采用當(dāng)前市場(chǎng)的客觀費(fèi)用。（3）確定還原率時(shí)應(yīng)詳細(xì)說(shuō)明確定的方法和依據(jù)，應(yīng)充分考慮投資年期與收益風(fēng)險(xiǎn)之間的關(guān)系。

5.2市場(chǎng)比較法。除依照《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》的規(guī)定外，還需體現(xiàn)以下技術(shù)要求：

（1）在綜合分析當(dāng)?shù)赝恋厥袌?chǎng)近三年交易實(shí)例的基礎(chǔ)上，優(yōu)先選用正常市場(chǎng)環(huán)境下的交易實(shí)例。原則上不采用競(jìng)價(jià)輪次較多、溢價(jià)率較高的交易實(shí)例；不能采用樓面地價(jià)歷史最高或最低水平的交易實(shí)例。近三年內(nèi)所在或相似區(qū)域的交易實(shí)例不足3個(gè)的，原則上不應(yīng)選用市場(chǎng)比較法。

（2）比較實(shí)例的修正幅度不能超過(guò)30％，即：（實(shí)例修正后的比準(zhǔn)價(jià)格-實(shí)例價(jià)格）／實(shí)例價(jià)格≤30％。

（3）各比較實(shí)例修正后的比準(zhǔn)價(jià)格之間相差不能超過(guò)40％。即（高比準(zhǔn)價(jià)格-低比準(zhǔn)價(jià)格）／低比準(zhǔn)價(jià)格≤40％，對(duì)超過(guò)40％的，應(yīng)另選實(shí)例予以替換。實(shí)例不足無(wú)法替換的，應(yīng)對(duì)各實(shí)例進(jìn)行可比性分析，并作為確定取值權(quán)重考慮因素之一。

5.3剩余法。除依照《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》的規(guī)定外，還需體現(xiàn)以下技術(shù)要求：

（1）在假設(shè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)情況時(shí)，按規(guī)劃建設(shè)條件評(píng)估；容積率、綠地率等規(guī)劃建設(shè)指標(biāo)是區(qū)間值的，在區(qū)間上限、下限值中按最有效利用原則擇一進(jìn)行評(píng)估。（2）假設(shè)的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期一般不超過(guò)3年。

（3）對(duì)于開(kāi)發(fā)完成后擬用于出售的項(xiàng)目，售價(jià)取出讓時(shí)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)同類(lèi)不動(dòng)產(chǎn)正常價(jià)格水平，不能采用估算的未來(lái)售價(jià)。（4）開(kāi)發(fā)完成后用于出租或自營(yíng)的項(xiàng)目，按照本規(guī)范收益還原法的有關(guān)技術(shù)要求評(píng)估。

（5）利潤(rùn)率宜采用同一市場(chǎng)上類(lèi)似不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的平均利潤(rùn)率。利潤(rùn)率的取值應(yīng)有客觀、明確的依據(jù)，能夠反映當(dāng)?shù)夭粍?dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)平均利潤(rùn)水平。

5.4成本逼近法。除依照《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》的規(guī)定外，還需體現(xiàn)以下技術(shù)要求：

（1）國(guó)家或地方擬從土地出讓收入或土地出讓收益中計(jì)提(安排)的各類(lèi)專(zhuān)項(xiàng)資金，包括農(nóng)業(yè)土地開(kāi)發(fā)資金、國(guó)有土地收益基金、農(nóng)田水利建設(shè)資金、教育資金、保障性安居工程資金等，以及新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)、新增耕地指標(biāo)和城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤節(jié)余指標(biāo)等指標(biāo)流轉(zhuǎn)費(fèi)用，不得計(jì)

入土地成本，也不得計(jì)入出讓底價(jià)。

（2）土地取得成本應(yīng)通過(guò)調(diào)查當(dāng)?shù)卣Ｇ闆r下取得土地實(shí)際發(fā)生的客觀費(fèi)用水平確定，需注意與當(dāng)?shù)赝恋卣魇铡⒎课菡魇蘸桶仓醚a(bǔ)償?shù)葮?biāo)準(zhǔn)的差異。

（3）土地開(kāi)發(fā)成本應(yīng)通過(guò)調(diào)查所在區(qū)域開(kāi)發(fā)同類(lèi)土地的客觀費(fèi)用水平確定。對(duì)擬出讓宗地超出所在區(qū)域開(kāi)發(fā)同類(lèi)土地客觀費(fèi)用水平的個(gè)例性實(shí)際支出，不能納入成本。（4）評(píng)估工業(yè)用地出讓地價(jià)時(shí)，不得以當(dāng)?shù)毓I(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)為基礎(chǔ)，推算各項(xiàng)參數(shù)和取值后，評(píng)估出地價(jià)。5.5公示地價(jià)系數(shù)修正法。除依照《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》的規(guī)定外，還需體現(xiàn)以下技術(shù)要求：

（1）采用的基準(zhǔn)地價(jià)，應(yīng)當(dāng)已向社會(huì)公布。采用已完成更新但尚未向社會(huì)公布的基準(zhǔn)地價(jià)，需經(jīng)市、縣國(guó)土資源主管部門(mén)書(shū)面同意。

（2）在已經(jīng)開(kāi)展標(biāo)定地價(jià)公示的城市，可運(yùn)用標(biāo)定地價(jià)系數(shù)修正法進(jìn)行評(píng)估。

6特定情況評(píng)估要點(diǎn)

6.1場(chǎng)地未通平或通平不完全

（1）土地開(kāi)發(fā)程度不足。土地開(kāi)發(fā)程度未達(dá)到當(dāng)?shù)卣Ｋ降?，先評(píng)估當(dāng)?shù)卣ｉ_(kāi)發(fā)程序下的熟地地價(jià)，再根據(jù)當(dāng)?shù)馗黜?xiàng)通平開(kāi)發(fā)所需的客觀費(fèi)用水平，逐項(xiàng)減價(jià)修正。

（2）有地上建筑物的土地出讓評(píng)估。對(duì)土地連同建筑物

或構(gòu)筑物整體一并出讓的，出讓評(píng)估按出讓時(shí)的規(guī)劃建設(shè)條件進(jìn)行。

當(dāng)出讓時(shí)以及出讓后不改變現(xiàn)狀、不重新設(shè)定規(guī)劃建設(shè)條件的，評(píng)估結(jié)果等于凈地價(jià)加地上建筑物重置價(jià)減去折舊；當(dāng)出讓時(shí)重新設(shè)定規(guī)劃建設(shè)條件的，評(píng)估結(jié)果等于新設(shè)定規(guī)劃建設(shè)條件下的凈地價(jià)減去場(chǎng)內(nèi)拆平工作費(fèi)用。

作為整體出讓的土地連同地上建筑物或構(gòu)筑物，權(quán)屬應(yīng)為國(guó)有且無(wú)爭(zhēng)議。

6.2特定條件的招拍掛出讓方式

（1）限地價(jià)、競(jìng)配建（或競(jìng)房?jī)r(jià)、競(jìng)自持面積等）。采用“限地價(jià)、競(jìng)房?jī)r(jià)（或競(jìng)自持面積）”方式出讓的，在評(píng)估時(shí)應(yīng)按本規(guī)范，評(píng)估出正常市場(chǎng)條件下的土地價(jià)格。

采用“限地價(jià)、競(jìng)配建”方式的，土地估價(jià)報(bào)告中應(yīng)評(píng)估出正常市場(chǎng)條件下的土地價(jià)格，給出底價(jià)建議，以及根據(jù)市場(chǎng)情況建議采用的地價(jià)上限，并提出建議的起始價(jià)或起拍價(jià)，一般情況下應(yīng)符合：起始價(jià)≤出讓底價(jià)≤地價(jià)上限。當(dāng)起始價(jià)≤地價(jià)上限≤出讓底價(jià)時(shí)，地價(jià)上限與出讓底價(jià)之間的差額，應(yīng)按配建方式和配建成本，折算最低應(yīng)配建的建筑面積，并在土地估價(jià)報(bào)告中明示。

（2）限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)。采用“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”方式出讓的土地，在出讓評(píng)估時(shí)，應(yīng)充分考慮建成房屋首次售出后是否可上市流轉(zhuǎn)。對(duì)不能上市流轉(zhuǎn)，或只能由政府定價(jià)回購(gòu)，或上市前需補(bǔ)繳土地收益的限價(jià)房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，在采用剩余法評(píng)估時(shí)，按限定的房?jī)r(jià)取值。

（3）出讓時(shí)約定租賃住宅面積比例。約定一定比例的，采用剩余法時(shí)，以市場(chǎng)正常租金水平為依據(jù)測(cè)算相應(yīng)比例的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值。純租賃住宅用地出讓?zhuān)凶赓U住宅用地可比實(shí)例的，優(yōu)先采用市場(chǎng)比較法，實(shí)例不足的，應(yīng)采用收益還原法。

6.3 協(xié)議出讓

（1）對(duì)應(yīng)當(dāng)實(shí)行有償使用，且可以不采用招標(biāo)拍賣(mài)掛牌方式出讓的。應(yīng)按本規(guī)范評(píng)估其在設(shè)定開(kāi)發(fā)建設(shè)條件下的正常市場(chǎng)價(jià)格，并提出建議的出讓底價(jià)。同時(shí)，還應(yīng)在土地估價(jià)報(bào)告中測(cè)算并對(duì)比說(shuō)明該建議出讓底價(jià)是否符合當(dāng)?shù)氐膮f(xié)議出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。

當(dāng)?shù)匚垂紖f(xié)議出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的，按擬出讓土地所在級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)的70％測(cè)算對(duì)比；擬出讓土地在基準(zhǔn)地價(jià)覆蓋范圍外的，按照本規(guī)范成本法的要求，與土地取得的各項(xiàng)成本費(fèi)用之和進(jìn)行對(duì)比。

評(píng)估結(jié)果低于協(xié)議出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)在土地估價(jià)報(bào)告中有明確提示。

（2）劃撥土地辦理協(xié)議出讓。使用權(quán)人申請(qǐng)以協(xié)議出讓方式辦理出讓?zhuān)鲎寱r(shí)不改變土地及建筑物、構(gòu)筑物現(xiàn)狀的，應(yīng)按本規(guī)范評(píng)估在現(xiàn)狀使用條件下的出讓土地使用權(quán)正常

市場(chǎng)價(jià)格，減去劃撥土地使用權(quán)價(jià)格，作為評(píng)估結(jié)果，并提出底價(jià)建議。出讓時(shí)重新設(shè)定規(guī)劃建設(shè)條件的，應(yīng)按本規(guī)范評(píng)估在新設(shè)定規(guī)劃建設(shè)條件下的出讓土地使用權(quán)正常市場(chǎng)價(jià)格，減去現(xiàn)狀使用條件下的劃撥土地使用權(quán)價(jià)格，作為評(píng)估結(jié)果，并提出底價(jià)建議。

當(dāng)?shù)貙?duì)劃撥土地使用權(quán)補(bǔ)辦出讓手續(xù)應(yīng)繳土地收益有明確規(guī)定的，應(yīng)與評(píng)估結(jié)果進(jìn)行對(duì)比，在土地估價(jià)報(bào)告中明確提示對(duì)比結(jié)果，合理確定應(yīng)繳土地收益。

6.4 已出讓土地補(bǔ)繳地價(jià)款

（1）估價(jià)期日的確定。土地出讓后經(jīng)原出讓方批準(zhǔn)改變用途或容積率等土地使用條件的，在評(píng)估需補(bǔ)繳地價(jià)款時(shí)，估價(jià)期日應(yīng)以國(guó)土資源主管部門(mén)依法受理補(bǔ)繳地價(jià)申請(qǐng)時(shí)點(diǎn)為準(zhǔn)。

（2）調(diào)整容積率補(bǔ)繳地價(jià)。調(diào)整容積率的，需補(bǔ)繳地價(jià)款等于樓面地價(jià)乘以新增建筑面積，樓面地價(jià)按新容積率規(guī)劃條件下估價(jià)期日的樓面地價(jià)確定。

核定新增建筑面積，可以相關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)變更規(guī)劃條件所新增的建筑面積為準(zhǔn)，或竣工驗(yàn)收時(shí)實(shí)測(cè)的新增建筑面積為準(zhǔn)。

因調(diào)低容積率造成地價(jià)增值的，補(bǔ)繳地價(jià)款可按估價(jià)期日新舊容積率規(guī)劃條件下總地價(jià)的差額確定。

容積率調(diào)整前后均低于1的，按容積率為1核算樓面地

價(jià)。

（3）調(diào)整用途補(bǔ)繳地價(jià)。調(diào)整用途的，需補(bǔ)繳地價(jià)款等于新、舊用途樓面地價(jià)之差乘以建筑面積。新、舊用途樓面地價(jià)均為估價(jià)期日的正常市場(chǎng)價(jià)格。

用地結(jié)構(gòu)調(diào)整的，分別核算各用途建筑面積變化帶來(lái)的地價(jià)增減額，合并計(jì)算應(yīng)補(bǔ)繳地價(jià)款。各用途的樓面地價(jià)按調(diào)整結(jié)構(gòu)后確定。

工業(yè)用地調(diào)整用途的，需補(bǔ)繳地價(jià)款等于新用途樓面地價(jià)乘以新用途建筑面積，減去現(xiàn)狀工業(yè)用地價(jià)格。

（4）多項(xiàng)條件同時(shí)調(diào)整。多項(xiàng)用地條件同時(shí)調(diào)整的，應(yīng)分別核算各項(xiàng)條件調(diào)整帶來(lái)的地價(jià)增減額，合并計(jì)算應(yīng)補(bǔ)繳地價(jià)款。

用途與容積率同時(shí)調(diào)整的。需補(bǔ)繳地價(jià)款等于新用途樓面地價(jià)乘以新增建筑面積，加上新、舊用途樓面地價(jià)之差乘以原建筑總面積。新用途樓面地價(jià)按新容積率、新用途規(guī)劃條件的正常市場(chǎng)樓面地價(jià)確定，舊用途樓面地價(jià)按原容積率規(guī)劃條件下的正常市場(chǎng)樓面地價(jià)確定。

因其他土地利用條件調(diào)整需補(bǔ)繳地價(jià)款的，參照上述技術(shù)思路評(píng)估。

核定需補(bǔ)繳地價(jià)款時(shí)，不能以土地出讓金、土地增值收益或土地純收益代替。

7估價(jià)報(bào)告內(nèi)容

除需符合《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》規(guī)定的報(bào)告內(nèi)容和格式外，出讓地價(jià)的土地估價(jià)報(bào)告還應(yīng)符合下列要求：

7.1估價(jià)結(jié)果。涉及協(xié)議出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)、工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)等最低限價(jià)的，在土地估價(jià)報(bào)告的“估價(jià)結(jié)果”部分，應(yīng)同時(shí)列出評(píng)估結(jié)果，以及相應(yīng)最低限價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。

在土地估價(jià)報(bào)告的“估價(jià)結(jié)果”部分，應(yīng)有明確的底價(jià)決策建議及理由。

7.2報(bào)告組成要件。除《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》規(guī)定的附件內(nèi)容外(機(jī)構(gòu)依法備案的有關(guān)證明為必備要件)，應(yīng)視委托方提供材料情況，在土地估價(jià)報(bào)告后附具：

（1）涉及土地取得成本的相關(guān)文件、標(biāo)準(zhǔn)，以及委托方提供的征地拆遷補(bǔ)償和安置協(xié)議等資料；

（2）已形成土地出讓方案的，應(yīng)附方案；

（3）報(bào)告中采用的相關(guān)實(shí)例的詳細(xì)資料（包括照片）；（4）設(shè)定規(guī)劃建設(shè)條件的相關(guān)文件依據(jù)。

第五篇：信息撰寫(xiě)要找準(zhǔn)切入點(diǎn)講究表述方式

信息撰寫(xiě)要找準(zhǔn)切入點(diǎn)講究表述方式

撰寫(xiě)信息是信息工作者的基本功。有了好的事實(shí)不一定有好的信息，有了好的思想也不一定能寫(xiě)出好的信息。首先在于怎么把握角度，怎么找準(zhǔn)切入點(diǎn)：

一、大處著眼，小處著手。反映信息要有高度，要站到一定的層面去分析判斷這條信息的價(jià)值。但是，寫(xiě)信息的切入點(diǎn)又要小，不能面面俱到。一是切口要小，入手要低?，F(xiàn)在的信息撰寫(xiě)有兩個(gè)通病：其一，從自身角度出發(fā)反映情況，干了什么工作就寫(xiě)什么，而不善于作縱橫交錯(cuò)的對(duì)照比較，下功夫?qū)ふ倚畔⒎从车膫?cè)重點(diǎn)、切入點(diǎn)；其二，鋪排太多、面面俱到，題目入手大、排場(chǎng)結(jié)構(gòu)大，哪怕是一個(gè)很生動(dòng)具體的事情也要肢解開(kāi)來(lái)，鋪排羅列成幾個(gè)要點(diǎn)。事實(shí)上，當(dāng)前基層工作都是中央正確領(lǐng)導(dǎo)下實(shí)施運(yùn)作的，一般不可能在整體上實(shí)現(xiàn)突破，只要在具體環(huán)節(jié)上有創(chuàng)新、有突破，就有一定的反映價(jià)值。另一方面，也可能信息反映的情況只是一個(gè)很小的側(cè)面，但就是這個(gè)側(cè)面體現(xiàn)了亮點(diǎn)，引起了領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)注，那也值得反映。二是精心選擇好角度。角度可以決定一篇信息的生命，有了好的角度就知道怎么切入立題、怎樣取舍材料。信息反映的關(guān)鍵就在于發(fā)現(xiàn)亮點(diǎn)、尋找可取之處，以最佳的角度、最新的視角、最優(yōu)的表述，去反映比較好的信息內(nèi)容，而不是寫(xiě)一篇全方位的匯報(bào)材料。三要堅(jiān)持“獨(dú)特情況單個(gè)反映，普通情況綜合反

作為一種獨(dú)特的文體還是有自己的表述方式和要求的：

三、題好一半文，眉清目傳神。所謂“看人先看臉、看報(bào)先看題、看書(shū)先看皮”。對(duì)于領(lǐng)導(dǎo)來(lái)說(shuō)，每天閱讀量很大，要關(guān)注一條信息首先就是看標(biāo)題。真正好的信息標(biāo)題就是一個(gè)濃縮的點(diǎn)，一眼望去，甚至可以不再看下面的具體內(nèi)容，就已經(jīng)獲取了相當(dāng)多的信息量。對(duì)于一些比較獨(dú)特的情況需要全面反映工作過(guò)程，可以用二級(jí)標(biāo)題。

四、行內(nèi)話(huà)要少說(shuō)，新鮮事要多講。信息主要在黨政系統(tǒng)內(nèi)部運(yùn)行，是給領(lǐng)導(dǎo)者、給同行中人看的，要少講道理，多說(shuō)事實(shí)。除了適當(dāng)介紹背景情況，信息反映一般不需要直白地講道理，主要是以事實(shí)來(lái)說(shuō)話(huà)。根據(jù)什么、依據(jù)什么、針對(duì)什么要交代清楚，讓人明白開(kāi)展這項(xiàng)工作的出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)，從而判斷其價(jià)值意義。

五、報(bào)送信息要跑在前面，撰寫(xiě)信息要站在后面。報(bào)送信息要有時(shí)效性、敏感性，要沖在前面、報(bào)在前面，但撰寫(xiě)信息時(shí)就不能把自己主觀意愿擺進(jìn)去，而要“以事實(shí)來(lái)說(shuō)話(huà)，讓別人去評(píng)判”。事實(shí)勝過(guò)任何夸張的表述，信息的真正魅力是靠客觀事實(shí)支撐起來(lái)的。所反映的信息內(nèi)容有沒(méi)有價(jià)值，要讓讀者自己通過(guò)你客觀表述的事實(shí)去認(rèn)識(shí)判斷。

六、信息反映無(wú)禁區(qū)，報(bào)送出手有講究。報(bào)送信息既要實(shí)事求是，也要講方式方法。一方面反映的范圍不應(yīng)當(dāng)設(shè)置禁區(qū)和障礙，但凡“領(lǐng)導(dǎo)需要了解的”和“需要領(lǐng)導(dǎo)了解的”情況