第一篇：我國農(nóng)村土地使用過程中存在的問題及對策

我國農(nóng)村土地使用過程中存在的問題及對策

研究的目的1近年來，隨著我國城市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和新農(nóng)村建設(shè)的全面推廣，我國的農(nóng)村已經(jīng)進(jìn)入了一個(gè)新的歷史發(fā)展階段，在此同時(shí)，農(nóng)村發(fā)展也面臨一些突出的新問題，土地是廣大農(nóng)民最主要的財(cái)產(chǎn)，是他們最基本的社會(huì)保障。隨著城市化和工業(yè)化的不斷擴(kuò)張，大量的農(nóng)村土地被征用作為城市建設(shè)用地，影響到農(nóng)民的生活，工業(yè)用地與農(nóng)業(yè)用地的矛盾顯得日益突出。如何保障農(nóng)民的權(quán)益，減少工業(yè)用地給農(nóng)民帶來的影響，處理好工農(nóng)業(yè)用地之間的矛盾的，成為十分緊迫的問題。

2本論文研究的目的是要分析農(nóng)村土地使用過程中面臨的問題，找出合理對策，為農(nóng)業(yè)和工業(yè)的協(xié)調(diào)發(fā)展，新農(nóng)村建社提供建設(shè)性意見

研究意義

理論研究只有為實(shí)踐服務(wù)，才是有價(jià)值有意義的。本論文經(jīng)過深入的調(diào)查、分析，得出的結(jié)論，將無疑具有理論意義，同時(shí)也具有實(shí)踐意義

1可以為農(nóng)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展、農(nóng)村土地的持續(xù)利用提供理論依據(jù)

2本文解決農(nóng)業(yè)和工業(yè)在發(fā)展中的矛盾，以科學(xué)合理的方式促進(jìn)工業(yè)和農(nóng)業(yè)在有限土地上的合理利用，對政府做出決策提供借鑒意義

國外的研究現(xiàn)狀

120世紀(jì)初期，伊利（Ely）和莫爾豪斯（Morehouse）在1924年發(fā)表了《土地經(jīng)濟(jì)學(xué)》原理，被譽(yù)為當(dāng)代最早的土地經(jīng)濟(jì)學(xué)名著。

伊利指出該書的目的是：把土地作為一個(gè)經(jīng)濟(jì)因素，對他的各個(gè)不同方面加以討論；對把土地當(dāng)作商品來進(jìn)行的研究提供一個(gè)經(jīng)濟(jì)原理上的基礎(chǔ)。

伊利指出工業(yè)上的利益是決定現(xiàn)代城市抵制的最重要因素，并看到因私人產(chǎn)權(quán)追求利潤造成的不良社會(huì)后果，提倡市內(nèi)土地必須分類，以便保證土地的最有效利用。

2Sheridan Titman(1985)為研究城市動(dòng)態(tài)發(fā)展中的土地市場機(jī)制奠定了基礎(chǔ)。他研究了不確定條件下的城市土地價(jià)格。傳統(tǒng)的定價(jià)城市空地的方法是評估者先確定土地未來最可能的用途，然后將這個(gè)未來的價(jià)值折成現(xiàn)值。傳統(tǒng)的定價(jià)方法忽視了這樣的事實(shí)，即未來建筑物類型通常是不知道，要有那時(shí)的不洞察價(jià)格來決定，而未來不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格也是不確定的。3William C.Wheaton在其經(jīng)典著作《城市經(jīng)濟(jì)學(xué)和房地產(chǎn)市場》一書中，對城市最佳再開發(fā)的經(jīng)濟(jì)條件進(jìn)行了論證。

他們考察了城市再開發(fā)和城市土地價(jià)格的變化率，他們對城市土地最佳再開發(fā)條件進(jìn)行了實(shí)證檢驗(yàn)。檢驗(yàn)的結(jié)果支持這一假設(shè)條件，并證明城市空間增長與城市最佳再開發(fā)的模式有密切的關(guān)系。城市規(guī)模。

國內(nèi)研究現(xiàn)狀

黨國英 認(rèn)為土地制度改革始終是中國整體改革中的一個(gè)重要方面。大量觀察表明，農(nóng)村土地制度不僅直接影響到中國土地資源的保護(hù)和農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的可持續(xù)發(fā)展，還關(guān)系到整個(gè)國民經(jīng)

濟(jì)的宏觀運(yùn)行和行業(yè)效率，也關(guān)系到中國農(nóng)村社會(huì)的政治穩(wěn)定。他集中分析目前中國農(nóng)村土

地改革的現(xiàn)狀與問題，并對一些具體政策的影響做出評論。

楊秋林認(rèn)為土地是廣大農(nóng)民最主要的財(cái)產(chǎn)，是他們最基本的社會(huì)保障，隨著城市化和工業(yè)化的不斷擴(kuò)張，大量的農(nóng)村土地被征用作為城市建設(shè)用地。由于現(xiàn)行的農(nóng)村土地制度產(chǎn)權(quán)不明晰，國家在征用土地方面的立法不完善，征地補(bǔ)償費(fèi)用偏低，致使被征地農(nóng)民難以得到合理的補(bǔ)償。劉珊天、佩川分析了農(nóng)村土地管理現(xiàn)狀存在的問題，就規(guī)范農(nóng)村規(guī)模化畜禽養(yǎng)殖用地等方面就如何有效加強(qiáng)農(nóng)村土地管理進(jìn)行了深入的探討，但承龍把土地可持續(xù)利用理論和土地利用規(guī)劃緊密結(jié)合，對土地可持續(xù)利用和方法盡心全面系統(tǒng)的探討

臧小芳借鑒資本主義的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，著重從建立城鄉(xiāng)之間的良好互動(dòng)關(guān)系，變革農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營方式提高農(nóng)民素質(zhì)及改革不合理的經(jīng)濟(jì)體制來解決農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展問題

秦文佳 江暉分析了土地承包經(jīng)營流轉(zhuǎn)權(quán)群的現(xiàn)狀，研究了土地流轉(zhuǎn)中存在的問題 總結(jié)

土地利用尤其是耕地利用是關(guān)系國計(jì)民生的大事，合理的利用農(nóng)村土地對合理規(guī)劃工業(yè)用地，催進(jìn)農(nóng)村土地承包經(jīng)營流轉(zhuǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓，實(shí)現(xiàn)農(nóng)村土地利用的可持續(xù)發(fā)展，加快新農(nóng)村建設(shè)有著重要影響，因此研究農(nóng)村土地再利用中的問題及對策對國民經(jīng)濟(jì)的有著不可替代的作用

參考文獻(xiàn)

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Titman, Sheridan;John Martin(2007).Valuation: The Art and Science of Corporate Investment Decisions.Reading, MA: Addison-Wesley.ISBN 978-0321336101William C.Wheaton《城市經(jīng)濟(jì)學(xué)和房地產(chǎn)市場》經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社 2002-7-1

黨國英當(dāng)前中國農(nóng)村土地制度改革的現(xiàn)狀與問題 中國社會(huì)科學(xué)院 農(nóng)村

發(fā)展研究所 北京100032

楊秋林農(nóng)村土地征用存在的問題及其對策中國鄉(xiāng)村發(fā)現(xiàn) 2011-12-31 12

劉珊 田佩川 淺談農(nóng)村土地管理現(xiàn)狀存在的問題及解決方式 中國論文庫20110919 但承龍土地可持續(xù)利用規(guī)劃理論與方法 北京 經(jīng)濟(jì)管理出版社 2005

臧小芳促進(jìn)我國農(nóng)村土地可持續(xù)利用理論基礎(chǔ)及政策分析 山東農(nóng)業(yè)大學(xué)學(xué)報(bào) 社會(huì)

科學(xué)版 2010

秦文佳 江暉 中國農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)權(quán)現(xiàn)狀 河南農(nóng)業(yè)大學(xué)資源與環(huán)境學(xué)院 鄭州

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第二篇：我國農(nóng)村土地制度存在的主要問題及其對策建議

我國農(nóng)村土地制度存在的主要問題及其對策建議

摘要：家庭聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制實(shí)行30年來，取得了輝煌的成就，但是新形勢下，我國農(nóng)村土地制度面臨著諸多問題，成為制約農(nóng)民增收的一大障礙。本文在深入分析我國農(nóng)村土地制度存在的主要問題的基礎(chǔ)上，提出對策建議：明晰土地所有權(quán),加快實(shí)行地權(quán)登記,確保農(nóng)民的土地權(quán)益；把啟動(dòng)農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)作為促進(jìn)農(nóng)村土地生產(chǎn)要素功能提高的突破口；循序漸進(jìn)地推進(jìn)農(nóng)業(yè)用地流轉(zhuǎn),使農(nóng)業(yè)用地生產(chǎn)要素功能伴隨著城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程而不斷提高等六項(xiàng)建議。

關(guān)鍵詞：土地制度改革 生產(chǎn)要素功能

一、引言

當(dāng)前我國農(nóng)業(yè)和農(nóng)村發(fā)展中最突出的問題就是農(nóng)民增收緩慢,農(nóng)民增收緩慢存在著制度性因素的制約。只有積極、穩(wěn)妥地推進(jìn)農(nóng)村土地制度改革,才能使土地的生產(chǎn)要素功能有效發(fā)揮,使之真正成為農(nóng)民最基本的生活保障,從而切實(shí)增加農(nóng)民的各項(xiàng)收入。土地是農(nóng)民謀生的主要手段,也是農(nóng)民進(jìn)行投資、積累財(cái)富以及在代際間轉(zhuǎn)移財(cái)富的主要途徑。可以這樣說,民以食為天,農(nóng)以地為本,沒有土地也就沒有農(nóng)民。選擇、設(shè)計(jì)和安排一種什么樣的土地制度,不僅關(guān)系到土地資源的合理利用及其對社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的貢獻(xiàn),而且關(guān)系到與土地價(jià)值、地租相關(guān)的農(nóng)民經(jīng)濟(jì)利益,關(guān)系到農(nóng)民收入的增加。

我國的土地承包制只賦予農(nóng)民對土地的排他的使用權(quán)和收益的獨(dú)享權(quán),而根據(jù)新制度經(jīng)濟(jì)學(xué)產(chǎn)權(quán)的觀點(diǎn),一個(gè)產(chǎn)權(quán)的基本內(nèi)容包括行動(dòng)團(tuán)體對資源的使用權(quán)與享用權(quán),以及自由的轉(zhuǎn)讓權(quán)。它的權(quán)能是否完整,主要可以從所有者對它所具有的排他性和可轉(zhuǎn)讓性來衡量。由于我國農(nóng)民所獲得的土地資源產(chǎn)權(quán)是殘缺的,導(dǎo)致利用該資源的私人收益小于社會(huì)收益,一方面影響農(nóng)民收入的提高,另一方面影響了資源的有效利用。新制度經(jīng)濟(jì)學(xué)的基本理論認(rèn)為,當(dāng)現(xiàn)存制度不能使人們的需求滿足時(shí),就會(huì)發(fā)生制度的變遷。也就是說,一項(xiàng)新的制度安排只有在其預(yù)期收益大于預(yù)期成本時(shí),行為者才會(huì)產(chǎn)生對它的需求,并通過各種方式的參與,將信息傳遞到政府的決策過程之中。因此, 2000年后隨著土地法律政策的調(diào)整,有關(guān)改革土地制度以增加農(nóng)民收入的研究受到重視。土地制度對農(nóng)民收入的影響主要體現(xiàn)為:制度安排不同,人們對土地的占有、支配、使用狀況便不同。合理、有效、遵循經(jīng)濟(jì)規(guī)律、符合本國國情的制度安排,能充分調(diào)動(dòng)起農(nóng)民積極性,提高土地資源的利用效率,釋放其價(jià)值,促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展,增加農(nóng)民收入。相反,則會(huì)造成經(jīng)濟(jì)資源的浪費(fèi),阻礙農(nóng)民增收。具體來說:第一,土地是一種最基本的生產(chǎn)經(jīng)營資料和生活保障手段,其本身就是一種財(cái)產(chǎn)存在的形式,農(nóng)民憑借對土地的直接占有,可以獲得財(cái)產(chǎn)性收入;第二,農(nóng)民通過對土地的經(jīng)營,包括純粹的土地本身經(jīng)營和對土地產(chǎn)出物的經(jīng)營,可以獲得經(jīng)營性收入;第三,農(nóng)民將自身勞動(dòng)力作為一種生產(chǎn)要素,與土地這一生產(chǎn)要素結(jié)合, 可以獲得工資性收入。然而，目前我國的農(nóng)村土地制度的功能主要還是集中在第一點(diǎn)上，即保障性功能，經(jīng)營性功能和生產(chǎn)要素功能未能得到充分發(fā)揮。

二、我國農(nóng)村土地制度的演變及其存在的主要問題

新中國成立后,農(nóng)村土地制度經(jīng)歷了四次較大演變:第一階段是土地改革階段。從1947年開始,到1952年結(jié)束。這一階段的任務(wù),就是從封建土地所有制向農(nóng) 1

民土地所有制的根本變革,土地的使用權(quán)和所有權(quán)合一。第二階段是農(nóng)業(yè)合作化階段。從1952年開始,到1956年基本告一段落。這一階段的主要任務(wù), 是從農(nóng)民個(gè)體土地所有制變?yōu)檗r(nóng)民集體土地所有制。第三階段是所謂的“人民公社化”階段。從1958年開始至1978年基本結(jié)束,延續(xù)了近二十多年。實(shí)踐證明,這是一個(gè)不成功的實(shí)踐,是我國農(nóng)地制度的一次畸形變革。第四階段是農(nóng)民家庭聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制階段。1979年以后,我國總結(jié)了歷史的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn),對農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)的制度安排作了一次重大的調(diào)整,將土地使用權(quán)分離出來交還給農(nóng)民家庭承包經(jīng)營。家庭聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制的實(shí)行,無疑是中國土地制度變遷成功的范例。在一定程度

上適應(yīng)了經(jīng)濟(jì)主體的內(nèi)在要求,從而解放了生產(chǎn)力,促進(jìn)了農(nóng)業(yè)的發(fā)展。但從20世紀(jì)80年代末開始, 承包責(zé)任制的缺陷開始顯現(xiàn),特別是隨著我國社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,其弊端更加突出,現(xiàn)已成為制約農(nóng)民增收的瓶頸。

（一）土地所有權(quán)與土地經(jīng)營權(quán)的矛盾

我國《憲法》、《民法通則》、《土地管理法》和《農(nóng)業(yè)法》等重要法律都明確規(guī)定我國農(nóng)村的土地屬于農(nóng)民集體所有,從這一點(diǎn)來說,農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)是 明確的。但“集體”是指哪一級,法律規(guī)定卻又很不明確。如在《憲法》中,被籠統(tǒng)規(guī)定為“集體所有”;在《民法通則》中被界定為鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村兩級集體;而在《農(nóng)業(yè)法》和《土地管理法》中則是鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村或村內(nèi)農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟(jì)組織。[ 6 ]由于沒有具體規(guī)定農(nóng)村土地所有者是誰,導(dǎo)致所有者缺位或“虛位”。同時(shí),土地使用權(quán)的主體、地位、界限、獲取與轉(zhuǎn)讓的法律程序、法律形式及法律保護(hù)手段也都沒有明確的法律規(guī)定。法律規(guī)定的不清晰及農(nóng)民的多種理解使得農(nóng)村土地關(guān)系極為混亂,村干部進(jìn)行“尋租”,農(nóng)民對土地使用權(quán)存在很強(qiáng)的不穩(wěn)定感,進(jìn)而對土地長期投入預(yù)期不足,直接影響著農(nóng)民對土地的經(jīng)營熱情和農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的發(fā)展,致使有的農(nóng)地出現(xiàn)鹽堿化、沙化、甚至荒漠化現(xiàn)象。除此之外,農(nóng)村土地權(quán)利殘 缺,其中最有實(shí)質(zhì)意義的是處分權(quán)集體不能行使。國務(wù)院在《關(guān)于發(fā)展房地產(chǎn)若干問題的通知》中規(guī)定:“集體所有的土地必須先行征用轉(zhuǎn)為國有土地后才能出讓。”

（二）土地承包經(jīng)營與土地利用效率之間的矛盾，使得土地的生產(chǎn)要素功能不能充分發(fā)揮，制約農(nóng)民增收

規(guī)?；a(chǎn)和專業(yè)化分工是現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的基本要求。規(guī)?；a(chǎn)將促進(jìn)農(nóng)業(yè)機(jī)械和現(xiàn)代農(nóng)業(yè)技術(shù)的推廣與應(yīng)用，從而大幅度提高農(nóng)業(yè)勞動(dòng)生產(chǎn)率和邊際效益。農(nóng)業(yè)的經(jīng)營規(guī)模達(dá)到一定的程度，會(huì)促進(jìn)專業(yè)化分工的發(fā)展。專業(yè)化分工優(yōu)化了生產(chǎn)組織內(nèi)部的資源配置，同樣是提高農(nóng)業(yè)勞動(dòng)生產(chǎn)率和邊際效益的有效途徑。但是，在我國現(xiàn)階段的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)中，規(guī)模經(jīng)濟(jì)和專業(yè)化分工的優(yōu)勢受到了過于分散的農(nóng)地產(chǎn)權(quán)制度安排的制約。

我國現(xiàn)行的《土地管理法》是針對當(dāng)時(shí)亂占濫用耕地的嚴(yán)重情況而制定的,偏重于土地使用的審批管理,對土地經(jīng)營和流轉(zhuǎn)的管理以及土地有償有期限出讓轉(zhuǎn)讓和抵押等缺乏必要的規(guī)定?！锻恋毓芾矸ā冯m然規(guī)定:“國有土地和集體所有的土地的使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的具體辦法,由國務(wù)院另行規(guī)定。”但到目前為止,國務(wù)院只對城鎮(zhèn)國有土地如何依法進(jìn)入市場問題制定了條例,即《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》,對農(nóng)村集體所有的土地使用權(quán)如何進(jìn)入市場,至今尚未制定出相關(guān)法規(guī)。在現(xiàn)行土地制度下,除了國家低價(jià)征用集體土地以外,集體所有的土地是不能通過市場而流動(dòng)的。雖然農(nóng)戶也在進(jìn)行不同形式的流轉(zhuǎn)實(shí)踐。但從整體上看,農(nóng)地還是沒有真正流轉(zhuǎn)起來,現(xiàn)代意義上的集中經(jīng)營更是很少發(fā)生。

（三）農(nóng)村土地征收、征用制度規(guī)定對農(nóng)民利益的侵害比較嚴(yán)重,影響了農(nóng)民增收

現(xiàn)行土地管理法關(guān)于土地征收范圍的界定不夠適當(dāng)。一是法律關(guān)于土地征收范圍的規(guī)定過寬,把不應(yīng)該引入征收程序的部分建設(shè)用地如把商業(yè)性建設(shè)用地納 入征地范圍,損害了農(nóng)民權(quán)益;二是關(guān)于土地征收范圍的規(guī)定又過窄,對于應(yīng)該引入征收(或征用)程序的生態(tài)林建設(shè)用地,則沒有納入其規(guī)定的征收(或征用)范圍。世界上多數(shù)國家和地區(qū)都是以土地的市場價(jià)格為基礎(chǔ)來確定補(bǔ)償額度的,有的國家和地區(qū)還根據(jù)土地未來的價(jià)格以及征地對土地所有權(quán)人和使用人造成的其他間接損失來確定補(bǔ)償額度。然而,我國土地管理法第47條規(guī)定的征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是:土地補(bǔ)償費(fèi)為被征耕地前三年平均產(chǎn)值的6—10倍,安置補(bǔ)助費(fèi)為被征耕地前三年平均產(chǎn)值的4—6倍。如按以上標(biāo)準(zhǔn)支付的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi),尚不能使需要安置的農(nóng)民保持原有生活水平的,經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn),可以增加安置補(bǔ)助費(fèi),但土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)二者的總和最高不得超過被征耕地前三年平均年產(chǎn)值的30倍。這完全是一種與市場無關(guān)的政策性價(jià)格,而且過于偏離土地的市場價(jià)值和農(nóng)民的經(jīng)濟(jì)預(yù)期。同時(shí),我國的征地補(bǔ)償范圍僅包括了直接損失,沒有包括間接損失,尤其是沒有包括農(nóng)民的擇業(yè)成本和從事新職業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)金,這些都導(dǎo)致了農(nóng)民日后的生活困難。改革開放以來通過低價(jià)征地從農(nóng)民那里拿走的資金至少在3 萬億元以上。

三、針對我國農(nóng)村土地制度的政策建議

(一)明晰土地所有權(quán),加快實(shí)行地權(quán)登記,確保農(nóng)民的土地權(quán)益

我國《土地管理法》要求:“農(nóng)民集體所有的土地,由縣級人民政府登記造冊,核發(fā)證書,確認(rèn)所有權(quán)?！钡?自1988年至今,為農(nóng)民集體所有的土地核發(fā)證書的工作卻一直沒有全面開展起來。當(dāng)前,應(yīng)加快這一工作進(jìn)程。國家成立專門的地權(quán)登記機(jī)構(gòu),對每一塊土地都必須登記,明確所有權(quán)人,在此基礎(chǔ)上由政府頒發(fā)土地所有權(quán)證。地權(quán)登記,給土地所有者發(fā)地權(quán)證,是防止政府強(qiáng)占土地所有者地 權(quán)的基礎(chǔ)之基礎(chǔ);明確集體土地所有權(quán)的所屬范圍,至于“集體”指哪一級,鄉(xiāng)鎮(zhèn)難以了解各村具體真實(shí)情況,村委會(huì)擔(dān)當(dāng)比較合適。村委會(huì)成員由村民選舉產(chǎn)生,上級加以任命,任期五年一屆。其主要職責(zé)是從事農(nóng)村土地的分配調(diào)節(jié)、計(jì)生、基建、科普、文教等事務(wù)管理。村委會(huì)人員要納入國家公務(wù)員編制,發(fā)放工資,工資額度應(yīng)高于村人均收入水平。

（二）把啟動(dòng)農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)作為促進(jìn)農(nóng)村土地生產(chǎn)要素功能提高的突破口 這主要是出于以下考慮:宅基地在農(nóng)民社會(huì)保障中的作用遠(yuǎn)次于農(nóng)業(yè)用地,徹底放開農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn),不會(huì)影響農(nóng)民正常生產(chǎn)和生活。與農(nóng)村其它改革相比,農(nóng)村宅基地制度仍處于計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制時(shí)的狀態(tài),現(xiàn)在宅基地僅僅具有社會(huì)保障功能,沒有生產(chǎn)要素功能與財(cái)產(chǎn)功能。既然黨的十六大提出了要保障居民財(cái)產(chǎn)性 收入增長《, 物權(quán)法》也提出了“保障一切市場主體平等法律地位和發(fā)展權(quán)利”,就必須賦予宅基地與農(nóng)業(yè)用地、集體建設(shè)用地一樣的用益物權(quán),農(nóng)民享有宅基地完整的占有權(quán)、使用權(quán)、受益權(quán)和處分權(quán)。當(dāng)前在村莊整治中應(yīng)保護(hù)農(nóng)民現(xiàn)有宅基地權(quán)利不被剝奪,近期內(nèi)還應(yīng)切實(shí)采取措施,逐步清除各種妨礙宅基地流轉(zhuǎn)的體制障礙,只要符合土地利用規(guī)劃,允許宅基地在城鄉(xiāng)居民之間自由流轉(zhuǎn),實(shí)現(xiàn)宅基地流轉(zhuǎn)與人口流動(dòng)相一致,為城市化水平和農(nóng)業(yè)用地生產(chǎn)要素功能大幅提高創(chuàng)造條件。

（三）循序漸進(jìn)地推進(jìn)農(nóng)業(yè)用地流轉(zhuǎn),使農(nóng)業(yè)用地生產(chǎn)要素功能伴隨著城鄉(xiāng)

一體化進(jìn)程而不斷提高

近期內(nèi),應(yīng)將農(nóng)業(yè)用地抵押權(quán)利還給農(nóng)民,這對于留在農(nóng)業(yè)內(nèi)部的勞動(dòng)力和待轉(zhuǎn)移農(nóng)村勞動(dòng)力來講都是亟待解決的問題,如果農(nóng)村土地可以抵押,就可以克服農(nóng)業(yè)生產(chǎn)中的資金瓶頸問題,有助于提高土地生產(chǎn)效率;也可以提供到城市創(chuàng)業(yè)的資本,加快農(nóng)村勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移的步伐。鑒于完善的社會(huì)保障制度在短期內(nèi)還難以覆蓋農(nóng)村,以及城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)也需要較長時(shí)期,近期重點(diǎn)應(yīng)放在促進(jìn)農(nóng)村土地在集體范圍內(nèi)自由流轉(zhuǎn),使土地經(jīng)營規(guī)模比原來有所擴(kuò)大,待時(shí)機(jī)成熟,再促使農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)突破集體界限,實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)用地在農(nóng)民之間自由流轉(zhuǎn)和規(guī)模經(jīng)營。

（四）制定集體建設(shè)用地直接入市政策,使集體建設(shè)用地生產(chǎn)要素功能的提高沿著正確的軌道發(fā)展

盡管過去我國因?yàn)橄拗妻r(nóng)村土地流轉(zhuǎn)而避免了大量農(nóng)村人口因城市化和工業(yè)化而流離失所,可是現(xiàn)行征地制度造成了大量失地農(nóng)民,影響到社會(huì)和諧,現(xiàn)有集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)模式再難以為繼。黨的十七屆三中全會(huì)提出了“允許集體建設(shè)用地直接入市”,現(xiàn)在應(yīng)按照這一方針,制定集體建設(shè)用地非公共利益用途直接入市的具體政策,實(shí)現(xiàn)集體建設(shè)用地與國有土地“同地、同價(jià)、同權(quán)”。對于因公共利益需要而發(fā)生的國家征地,不能再按原有用途而應(yīng)按市場價(jià)值公正合理地補(bǔ)償農(nóng)民,保證農(nóng)民土地的財(cái)產(chǎn)權(quán)利和發(fā)展權(quán)利,使集體建設(shè)用地生產(chǎn)要素功能的提高朝著城鄉(xiāng)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)發(fā)展方向發(fā)展。

(五)按照市場化原則,對農(nóng)村集體土地征用依法公平補(bǔ)償,促進(jìn)農(nóng)民增收 尊重農(nóng)民集體土地財(cái)產(chǎn)權(quán)利,按照市場化原則確定征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn),對農(nóng)村集體土地征用公平補(bǔ)償。所謂公平補(bǔ)償是指按照反映土地真實(shí)價(jià)值(按土地的最高機(jī)會(huì)成本即可能帶來的最高收益計(jì)算)的市場價(jià)格來進(jìn)行。同時(shí),在制定征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)時(shí),不僅要考慮現(xiàn)實(shí)土地用途的補(bǔ)償,也要讓農(nóng)民分享用途轉(zhuǎn)化后的收益。征地補(bǔ)償費(fèi)不僅要體現(xiàn)土地作為生產(chǎn)資料和生存保障資料的價(jià)值,還要保證對土地追加投資能得到補(bǔ)償。要以使農(nóng)民生活水平發(fā)展提高為征地補(bǔ)償原則,充分考慮農(nóng)民的生存權(quán)益和發(fā)展權(quán)益。應(yīng)改變過去征地補(bǔ)償?shù)淖龇?補(bǔ)償除原有的內(nèi)容外, 還應(yīng)包括農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用、教育培訓(xùn)費(fèi)用和土地增殖分成等,使被征用土地農(nóng)民的生活水平、發(fā)展水平與國家經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平相適應(yīng)。

(六)加快推進(jìn)農(nóng)村社會(huì)保障制度建設(shè)和戶籍制度和村民自治制度的制度改革、建設(shè),加強(qiáng)法制建設(shè)，解除農(nóng)民增收的后顧之憂

農(nóng)村土地制度改革是一項(xiàng)綜合性的制度變遷，需要在多方面同時(shí)發(fā)動(dòng)改革，才能取得良好的效果。目前農(nóng)村免費(fèi)九年義務(wù)教育,是以工哺農(nóng)最直接的體現(xiàn),是增加農(nóng)民收入立竿見影的重大舉措,對提高農(nóng)民素質(zhì),促進(jìn)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)社會(huì)可持續(xù)發(fā)展意義重大,但惠及面還有限,應(yīng)加快推進(jìn)此項(xiàng)工作的進(jìn)程。此外,從統(tǒng)籌城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的思路出發(fā),加快推進(jìn)農(nóng)村社會(huì)保障制度建設(shè),逐步建立以“低收 入農(nóng)民最低生活保障”、“失地農(nóng)民生活保障”、“農(nóng)民工養(yǎng)老保障”、“農(nóng)村新型合作醫(yī)療”、“孤寡老人集中供養(yǎng)”的“新五?！敝贫?逐步弱化土地的福利和社會(huì)保險(xiǎn)功能,解除農(nóng)民的后顧之憂,以健全和完善土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn),增加農(nóng)民的土地收益和財(cái)產(chǎn)性收入。同時(shí)，應(yīng)加快戶籍制度改革和切實(shí)落實(shí)村民自治制度，加強(qiáng)法制建設(shè)，為農(nóng)村土地制度改革注入新的強(qiáng)大動(dòng)力，為改革保駕護(hù)航。

參考文獻(xiàn)：

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第三篇：農(nóng)村土地征用存在問題及對策

一、鎮(zhèn)農(nóng)村土地征用主要存在問題及原因

1、征地是政府行為，即由地方政府或相關(guān)部門直接介入征地活動(dòng)，這就使得農(nóng)民在征地中處于比較被動(dòng)的位置，當(dāng)農(nóng)民和政府或開發(fā)商就補(bǔ)償、安置等問題無法達(dá)成協(xié)議，申請政府或職能部門協(xié)調(diào)裁決時(shí)，由于政府或職能部門既是“運(yùn)動(dòng)員”又是“裁判員”的雙重身份，農(nóng)民要求解決的問題有時(shí)得不到解決。

2.農(nóng)村征地款使用管理問題。據(jù)近期對新聯(lián)村被征地農(nóng)民社保問題的調(diào)研，目前該村征地費(fèi)的使用方式主要是：村集體所有，按其土地使用面積分配到戶。土地屬集體所有，征地補(bǔ)償費(fèi)由村集體掌握。村集體根據(jù)本村土地下放時(shí)分田到戶的底冊，按每戶的土地使用面積登記造冊，一次性分配到戶，由農(nóng)民自由支配使用，據(jù)了解，在1993至1994年間，新聯(lián)村大夫坣村小組平均每戶能分到征地補(bǔ)償費(fèi)及附著物補(bǔ)償款3至4萬元，這種方式，村民在當(dāng)時(shí)可以建房出租，有的棄農(nóng)從商，一定程度上解決村民的生活問題。但是也存在一些問題，如出租給本村村民，村集體往往收取租金較困難，出租給本村集體以外個(gè)人又影響著本村的社會(huì)穩(wěn)定，處于兩難抉擇的困境，村民也同樣面臨著養(yǎng)老等生活風(fēng)險(xiǎn)。

3、有關(guān)農(nóng)村土地征用的法律法規(guī)急待完善。目前，土地征用的補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)普遍偏低，主要是套用國家標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行征地補(bǔ)償，補(bǔ)償費(fèi)明顯較低。按國家新《土地管理法》征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，耕地補(bǔ)償費(fèi)為該地被征前三年平均產(chǎn)值的6—10倍；安置補(bǔ)助費(fèi)為該地前三年平均產(chǎn)值的4—6倍。安置措施不到位，有的地方出臺土地征用辦法時(shí)，更多地考慮政府或開發(fā)商的利益，低價(jià)征用，高價(jià)出售，犧牲農(nóng)民利益。而對于農(nóng)民來說，失地就意味著失業(yè)，因?yàn)槟貌坏阶銐虻难a(bǔ)償，得不到妥善的安置，又失去了收入來源，他們的生活出現(xiàn)了困難，甚至重返貧困，同時(shí)也給社會(huì)穩(wěn)定埋下了隱患。

二、我鎮(zhèn)解決被征地農(nóng)民的情況及主要做法

一直以來，我鎮(zhèn)征用土地由地方政府直接介入征地活動(dòng)，用地單位只需與鎮(zhèn)政府簽訂協(xié)議，預(yù)收征地補(bǔ)償費(fèi)，政府再與村集體和農(nóng)民協(xié)議征用，補(bǔ)償款由村集體造冊登記，政府依據(jù)冊子發(fā)放補(bǔ)償款。這種做法在一定程度上解決了征地款被拖欠、挪用的現(xiàn)象。但使農(nóng)民在征地中處于比較被動(dòng)的位置，當(dāng)農(nóng)民和政府就補(bǔ)償、安置等問題無法達(dá)成協(xié)議時(shí)，農(nóng)民要求解決的問題有時(shí)得不到有效地解決。

三、對加強(qiáng)農(nóng)村土地征用管理的幾點(diǎn)建議

1、各級地方政府及相關(guān)部門應(yīng)提高對“土地是民生之本”的認(rèn)識，在依法行政中牢固樹立“以民為本”的理念，加強(qiáng)管理，逐步完善有關(guān)法律法規(guī)，進(jìn)一步規(guī)范農(nóng)村土地征用行為。

2、各地政府及有關(guān)部門要從嚴(yán)把好征地關(guān)，嚴(yán)格界定公益性和經(jīng)營性建設(shè)用地，征地時(shí)必須符合土地利用總體規(guī)劃和土地利用計(jì)劃，慎用征地權(quán)力，切實(shí)控制征地規(guī)模，要進(jìn)一步發(fā)揮市場配置土地資源的基礎(chǔ)性作用。

3、從我國國情出發(fā)，實(shí)行最嚴(yán)格的耕地保護(hù)制度，尤其是要重點(diǎn)保護(hù)基本農(nóng)田，同時(shí)還要做好土地占補(bǔ)平衡工作，充分挖掘土地資源潛力，以促進(jìn)土地資源可持續(xù)利用，保障國家糧食安全。

4、切實(shí)維護(hù)被征地農(nóng)民的合法權(quán)益，進(jìn)一步完善征地程序，著重解決征地規(guī)模過大、補(bǔ)償安置不到位、同農(nóng)民協(xié)商不夠等突出問題。建立補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)聽證制度，嚴(yán)格按法律規(guī)定落實(shí)補(bǔ)償安置措施；急農(nóng)民之所急，想農(nóng)民之所想，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)要合理公正，土地補(bǔ)償費(fèi)要及時(shí)到位。嚴(yán)厲查處拖欠、挪用、截留土地補(bǔ)償費(fèi)等違法行為。

第四篇：我國農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)中存在的問題及對策研究（推薦）

我國農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)中存在的問題及對策研究

摘要

隨著我國農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展，農(nóng)村土地權(quán)利在合法的前提下進(jìn)行規(guī)范有序地流轉(zhuǎn)己經(jīng)是農(nóng)村土地制度發(fā)展的大方向，也是農(nóng)村土地制度契合時(shí)代發(fā)展的要求。本文首先總結(jié)了國內(nèi)外學(xué)者關(guān)于土地流轉(zhuǎn)的研究觀點(diǎn)，然后給出了與土地流轉(zhuǎn)有關(guān)的概念和理論，在此基礎(chǔ)上分析了我國當(dāng)前在土地流轉(zhuǎn)過程中出現(xiàn)的農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)不規(guī)范，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)后改變農(nóng)業(yè)用途，缺乏健全的社會(huì)保障體系，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)過程中缺乏中介服務(wù)組織，土地承包的分散性制約了土地流轉(zhuǎn)等問題。然后，針對問題提出了規(guī)范國家、集體及農(nóng)戶在流轉(zhuǎn)中的行為，確保土地流轉(zhuǎn)的可持續(xù)發(fā)展，建立一個(gè)完善的社會(huì)保障體系，培育農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)中介服務(wù)組織，對農(nóng)村土地進(jìn)行確權(quán)頒證等建議。以期推動(dòng)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)更加有效合理。

關(guān)鍵詞：農(nóng)村土地；土地流轉(zhuǎn)；問題；對策

1.國內(nèi)外主要研究成果綜述

1.1國外主要研究成果綜述

在國外土地經(jīng)濟(jì)學(xué)和土地法學(xué)的研究中，很少使用農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)這個(gè)概念，更多使用的是農(nóng)村土地交易。國外農(nóng)村土地交易中既包括農(nóng)村土地所有權(quán)的買賣，也包括農(nóng)村土地租賃、置換、轉(zhuǎn)讓等使用權(quán)的流轉(zhuǎn)。

1.1.1對于農(nóng)村土地交易影響因素的研究

國外學(xué)者對于農(nóng)村土地交易影響因素的研究，主要是基于產(chǎn)權(quán)制度、宏觀環(huán)境和交易費(fèi)用等方面。Feder and Feeney闡釋了產(chǎn)權(quán)清晰的土地資源對提高農(nóng)業(yè)投資和農(nóng)業(yè)生產(chǎn)力有重要作用。明確土地產(chǎn)權(quán)還會(huì)降低交易成本，通過把生產(chǎn)要素配置給最有效率的農(nóng)戶，形成規(guī)模經(jīng)營，最終提高農(nóng)業(yè)生產(chǎn)力。Macmillan從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度分析土地市場，認(rèn)為土地可以自由交易，但是在交易過程中會(huì)發(fā)生市場失靈，造成土地利用的動(dòng)蕩，因此，財(cái)政部門應(yīng)市特政府干預(yù)市場，以彌補(bǔ)市場缺陷?？扑拐J(rèn)為交易費(fèi)用就是利用價(jià)格機(jī)制的費(fèi)用，是獲得準(zhǔn)確的市場信息所付出的費(fèi)用，以及談判和經(jīng)常性契約的費(fèi)用。

1.1.2對于土地規(guī)模經(jīng)營及其效率的研究

土地交易(或流轉(zhuǎn))有可能導(dǎo)致土地集中，從而帶來土地規(guī)模經(jīng)營。關(guān)于土地規(guī)模經(jīng)營的績效問題，國外學(xué)者持有不同的觀點(diǎn)。Tesfaye and Adugn認(rèn)為農(nóng)戶是否擴(kuò)大農(nóng)村土地經(jīng)營規(guī)模與家庭可用勞動(dòng)力和牲畜擁有數(shù)量成正相關(guān)，與土地質(zhì)量成負(fù)相關(guān)。但是也有不少學(xué)者認(rèn)為農(nóng)村土地經(jīng)營規(guī)模與土地產(chǎn)出率成反比，即土地經(jīng)營規(guī)模小的農(nóng)戶的土地產(chǎn)出率反而高于土地經(jīng)營規(guī)模大的農(nóng)戶的土地產(chǎn)出率。Yotopoulos and Nugent認(rèn)為土地集中并不一定帶來農(nóng)業(yè)生產(chǎn)規(guī)模收益遞增，主要原因是農(nóng)業(yè)技術(shù)通常具有規(guī)模收益不變或規(guī)模收益遞減的特點(diǎn)，即土地集中并不一定帶來農(nóng)業(yè)規(guī)模收益遞增，而且這是影響農(nóng)戶土地流轉(zhuǎn)積極性的一個(gè)重要原因。

1.2國內(nèi)主要研究成果綜述

1.2.1對農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)內(nèi)涵及意義的分析研究

目前的學(xué)者多認(rèn)為農(nóng)地流轉(zhuǎn)是在不改變我國農(nóng)地所有權(quán)及農(nóng)地用途的情況下，農(nóng)民將自己擁有的土地使 2 用權(quán)從承包權(quán)中分離開來有償或者無償?shù)霓D(zhuǎn)移給親朋或者其他農(nóng)戶的行為。羅必良(2008)將土地看作生產(chǎn)要素，生產(chǎn)要素的市場化是土地路轉(zhuǎn)的本質(zhì)屬性，土地流轉(zhuǎn)將農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化規(guī)?；?jīng)營、剩余勞動(dòng)力利用以及土地資源的優(yōu)化配置一體性地完成。蔣滿元(2010)經(jīng)研究認(rèn)為目前的農(nóng)地流轉(zhuǎn)是在遵循相關(guān)法律法規(guī)的基礎(chǔ)上進(jìn)行的，可優(yōu)化配置現(xiàn)有分散的、細(xì)碎化的農(nóng)村土地資源。

1.2.2對農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)模式與特點(diǎn)的分析研究

周紅波(2011)通過對我國農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)的歷史沿革、當(dāng)前農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的形式和制度規(guī)范、廣西農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)市場建設(shè)的實(shí)踐進(jìn)行了系統(tǒng)分析，認(rèn)為農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)總體情況的研究表明，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)程度越高的地區(qū)，土地市場發(fā)育相對較好，土地流轉(zhuǎn)機(jī)制也相對較完善，發(fā)生流轉(zhuǎn)的農(nóng)地面積比例也較高，而流轉(zhuǎn)的形式則主要有租賃、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)包、入股、四荒拍賣、互換等形式。龐宏(2010)指出在我國特定國情約束之下，市場機(jī)制是我國農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)機(jī)制的最佳選擇。

1.2.3對農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的問題及原因的分析研究

覃事婭(2009)從轉(zhuǎn)出方、轉(zhuǎn)入方、基層政府三個(gè)方面分析了制約農(nóng)地流轉(zhuǎn)的主體原因，轉(zhuǎn)出方認(rèn)為放棄土地后缺乏生活保障、流轉(zhuǎn)土地時(shí)的補(bǔ)償過低以及農(nóng)村勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移就業(yè)困難因此不進(jìn)行性土地流轉(zhuǎn)；而轉(zhuǎn)入方認(rèn)為整理細(xì)碎化的、分散化的農(nóng)地成本過高、雙方信息不對稱往往有損害其利益、農(nóng)資成本居高不下以及缺乏信貸支持以擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模導(dǎo)致其交易成本過高而不愿轉(zhuǎn)入土地；基層政府的越位與缺位又引發(fā)政府方面的原因。史志強(qiáng)(2010)等認(rèn)為我國農(nóng)村土地對于農(nóng)民具有的雙重功能：生存和社保的功能制約了農(nóng)地流轉(zhuǎn)；制約因素包括社會(huì)因素、經(jīng)濟(jì)因素、制度因素。韓若冰(2012)利用產(chǎn)權(quán)理論中的交易成本來研究其對農(nóng)地流轉(zhuǎn)的影響，從交易主體、流轉(zhuǎn)組織形式、租佃合約安排、交易量及交易價(jià)格體系四方面具體分析了交易成本對農(nóng)地流轉(zhuǎn)的阻礙，認(rèn)為交易成本過高抑制了農(nóng)地市場的需求，使中介組織更為有效，使農(nóng)戶趨向于選擇短期租約，總量成本的增加也極大地降低了交易量，降低了農(nóng)地的資源配置效率。

1.2.4對農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)驅(qū)動(dòng)力的研究

邵書慧(2005)指出任何事物的發(fā)展都離不開外因內(nèi)因的共同作用，土地流轉(zhuǎn)的發(fā)展也內(nèi)外因相互作用的結(jié)果。其文章指出了土地流轉(zhuǎn)的內(nèi)部動(dòng)力與外在動(dòng)力，各有五點(diǎn)，分別是，內(nèi)部動(dòng)力：每畝農(nóng)業(yè)純收入，非農(nóng)就業(yè)率，政府干預(yù)，人均承包土地面積，農(nóng)民受教育水平。外部動(dòng)力：農(nóng)業(yè)新技術(shù)應(yīng)用需要農(nóng)地流轉(zhuǎn)，WTO促進(jìn)農(nóng)地的流轉(zhuǎn)，農(nóng)村工業(yè)化和城鎮(zhèn)化需要農(nóng)地流轉(zhuǎn)，農(nóng)村經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整促使農(nóng)地流轉(zhuǎn)。黃賢金(2008)3 分析了農(nóng)地流轉(zhuǎn)的內(nèi)在和外在驅(qū)動(dòng)力，認(rèn)為農(nóng)地流轉(zhuǎn)的內(nèi)在機(jī)理包括調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、擴(kuò)大經(jīng)營規(guī)模、轉(zhuǎn)移安置富余勞動(dòng)力、轉(zhuǎn)變農(nóng)地功能而外在機(jī)理則有價(jià)格機(jī)制、利益誘導(dǎo)機(jī)制。康雄華(2011)認(rèn)為國家支農(nóng)惠農(nóng)政策的實(shí)施是部分農(nóng)民從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的積極性提升，推動(dòng)了農(nóng)地流轉(zhuǎn)。楊德才(2012)從當(dāng)前我國農(nóng)村地區(qū)農(nóng)戶經(jīng)營土地的機(jī)會(huì)成本高、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)本身高風(fēng)險(xiǎn)、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的比較利益低三個(gè)角度分析了農(nóng)地流轉(zhuǎn)的驅(qū)動(dòng)力，他經(jīng)過研究認(rèn)為采用新生產(chǎn)技術(shù)并擁有較高生產(chǎn)經(jīng)營能力的農(nóng)戶使土地的邊際產(chǎn)出提高，這一部分農(nóng)戶愿意轉(zhuǎn)入土地?cái)U(kuò)大經(jīng)營規(guī)模。

2.農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)相關(guān)理論及概念

2.1農(nóng)村土地

《中華人民共和國土地管理法》規(guī)定：“農(nóng)用地是指直接用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地，包括耕地、林地、草地、農(nóng)田水利用地、養(yǎng)殖水面等?！掇r(nóng)村土地承包法》第二條規(guī)定：“本法所稱農(nóng)村土地，是指農(nóng)民集體所有和國家所有依法由農(nóng)民使用的耕地、林地、草地，以及其他依法用于農(nóng)業(yè)的土地?！?農(nóng)村土地是一個(gè)內(nèi)涵較為寬泛的概念，按農(nóng)地的用途，可將農(nóng)地分為農(nóng)業(yè)生產(chǎn)用地和農(nóng)村建設(shè)用地。而本文的研究對象僅限于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)用地

2.2農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)

所謂農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)，指的是農(nóng)村家庭承包的土地通過合法的形式，保留承包權(quán)，將經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓給其他農(nóng)戶或其他經(jīng)濟(jì)組織的行為。農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)是農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物，通過土地流轉(zhuǎn)，可以開展規(guī)?；⒓s化、現(xiàn)代化的農(nóng)業(yè)經(jīng)營模式。農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)其實(shí)指的是土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的含義是指：擁有土地承包經(jīng)營權(quán)的農(nóng)戶將土地經(jīng)營權(quán)（使用權(quán)）轉(zhuǎn)讓給其他農(nóng)戶或經(jīng)濟(jì)組織，即保留承包權(quán)，轉(zhuǎn)讓使用權(quán)。

2.3農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的實(shí)質(zhì)

土地流轉(zhuǎn)的本質(zhì)是對土地資源進(jìn)行重新配置。我國農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的實(shí)質(zhì)是對承包地使用權(quán)的重新調(diào)配。據(jù)我國《憲法》修正案和《土地管理法》及其相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，土地使用權(quán)可以依法出讓、出租、抵押和轉(zhuǎn)讓。承包地的使用權(quán)是一項(xiàng)權(quán)利束，承包方不僅擁有在法律規(guī)定范圍內(nèi)對承包地進(jìn)行經(jīng)營、支配的權(quán)利，還擁有對農(nóng)地的部分剩余索取權(quán)和依法處分權(quán)。在承包期限內(nèi)農(nóng)地的使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓，但承包期結(jié)束后，承包方需將承包地交還給發(fā)包方，在下一輪承包期內(nèi)，各集體成員的承包地一般會(huì)發(fā)生變化。因此，農(nóng)戶能夠流轉(zhuǎn)的只是本輪承包期剩余期限內(nèi)的土地使用權(quán)。

2.4農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的基本形式

當(dāng)前農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的主要類型為轉(zhuǎn)讓、互換、抵押、出租、轉(zhuǎn)包、借用、入股等方式。

3.農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)存在的問題

總書記在2013年7月下旬的湖北視察講話中要求，深化農(nóng)村改革，完善農(nóng)村基本經(jīng)營制度，要解決處理好農(nóng)村土地所有權(quán)、承包權(quán)、經(jīng)營權(quán)三者之間的關(guān)系，土地流轉(zhuǎn)要尊重土地流轉(zhuǎn)雙方意愿，守住耕地紅線，保障基本農(nóng)田、糧食安全，增加農(nóng)民收入。但是，當(dāng)前農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)中還存在著一些問題，這些問題的存在己經(jīng)嚴(yán)重影響了農(nóng)地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的健康發(fā)展。

3.1當(dāng)前我國農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)不規(guī)范

3.1.1政府壟斷了農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)市場

由于我國農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)過程中政府、集體的權(quán)力不能得到很好的約束，地方政府在利益的驅(qū)逐下對農(nóng)地使用權(quán)流轉(zhuǎn)進(jìn)行過多干預(yù)；并且一部分村干部的思想認(rèn)識不到位，官本位思想嚴(yán)重泛濫，缺乏民主法制意識，對農(nóng)戶承包經(jīng)營權(quán)的保護(hù)不夠重視。導(dǎo)致農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)價(jià)格普遍偏低，一些村干部在農(nóng)地流轉(zhuǎn)過程中以權(quán)謀私、暗箱操作、不按法律程序辦事，隨意調(diào)整或者收回農(nóng)戶承包地。政府和集體的壟斷行為嚴(yán)重侵害了農(nóng)戶的利益，加深了農(nóng)戶與政府、村集體之間的矛盾。

3.1.2農(nóng)村土地非正式的流轉(zhuǎn)過程中行為不規(guī)范

當(dāng)前我國農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)過程中的非正式流轉(zhuǎn)所占比例較大，非正式流轉(zhuǎn)一般由農(nóng)戶自發(fā)進(jìn)行。由于農(nóng)戶對土地流轉(zhuǎn)的法律知識缺乏，相關(guān)法律法規(guī)沒有得到很好普及，以及提供相關(guān)法律服務(wù)機(jī)構(gòu)的缺乏，導(dǎo)致這些自發(fā)的土地流轉(zhuǎn)隨意性大，不穩(wěn)定性強(qiáng)。農(nóng)地流轉(zhuǎn)中有近半數(shù)的農(nóng)地流轉(zhuǎn)沒有約定流轉(zhuǎn)期限，并且絕大部分的農(nóng)地流轉(zhuǎn)都未簽訂書面合同。即使簽訂了農(nóng)地使用權(quán)流轉(zhuǎn)合同的，也沒有統(tǒng)一的格式，對流轉(zhuǎn)時(shí)間及雙方權(quán)利與義務(wù)的要求不夠詳盡，甚至有的合同條款違背現(xiàn)行法律要求。這些不規(guī)范的農(nóng)地流轉(zhuǎn)行為導(dǎo) 5 致農(nóng)業(yè)生產(chǎn)條件差，生產(chǎn)成本過高，農(nóng)民的利益得不到有效保障。加上近年來我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度減緩，農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格走低，各種自然災(zāi)害的頻發(fā)，農(nóng)業(yè)效益明顯下滑，農(nóng)戶的生產(chǎn)積極性被嚴(yán)重挫傷，長久下去則會(huì)影響農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的穩(wěn)定。

3.2農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)后改變農(nóng)業(yè)用途

盡管政府出于扶持農(nóng)業(yè)的目的，曾多次提高糧面油為代表的農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格，但土地承包經(jīng)營投入很多、種田效益產(chǎn)出較少，城鎮(zhèn)化的發(fā)展促使農(nóng)村勞動(dòng)力大量轉(zhuǎn)移，造成留守老人、婦女不愿種地、不能種地，并且農(nóng)產(chǎn)品需求缺乏彈性，在來自市場風(fēng)險(xiǎn)、大自然風(fēng)險(xiǎn)以及化肥、農(nóng)藥等生產(chǎn)資料價(jià)格上等多因素綜合作用下，從事農(nóng)業(yè)的獲利空間十分狹小，多數(shù)農(nóng)民趨向于把勞動(dòng)時(shí)間和資金投向非農(nóng)行業(yè)。從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)大、利潤少的特點(diǎn)，使土地流轉(zhuǎn)后獲得上地經(jīng)營權(quán)的受讓方很有可能把所承包的上地改作它用。在很多農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)后，一般用作了木材市場、建材市場，還有建樓房以用于出租。土地流轉(zhuǎn)后改變土地用途會(huì)導(dǎo)致土地質(zhì)量下降，這樣做缺乏耕地保護(hù)和可持續(xù)發(fā)展意識。

3.3缺乏健全的社會(huì)保障體系

我國目前的社會(huì)保障體系主要限于城鎮(zhèn)地區(qū)，城鎮(zhèn)居民有健全的養(yǎng)老和醫(yī)療體系，但農(nóng)村地區(qū)相對薄弱，覆蓋面窄、發(fā)展層次低、發(fā)展不平衡，社保資金短缺。農(nóng)村居民基本上得不到像城鎮(zhèn)居民一樣的醫(yī)療、養(yǎng)老和保險(xiǎn)，目前保障水平也較低?，F(xiàn)有的“新農(nóng)合”和“新農(nóng)?！保泊嬖趫?bào)銷力度小，60周歲以后領(lǐng)錢少的情況；“低保制度”和“五保制度”也有對象的限定。由此可以看出我國目前的社會(huì)保障制度還沒有覆蓋到農(nóng)民，普惠性的保障體系尚未建立，廣大的農(nóng)民無法享受改革開放的成果。所以，土地在為農(nóng)民提供資源的同時(shí)，帶來一定的收入，更加承擔(dān)著重要的社會(huì)保障功能，一旦外出打工的農(nóng)民年老或無法再從事體力性的勞動(dòng)，不得不回鄉(xiāng)繼續(xù)的耕地的時(shí)候，土地的保障功能更加體現(xiàn)出來，因?yàn)樗麄冸m然沒工作、但是有上地可以依賴，有土地意味著有糧食、有吃飯，就有人生的希望，還可以繼續(xù)為家庭提供收入，供子女上學(xué)、結(jié)婚、購買家電等花銷，這導(dǎo)致農(nóng)民不愿意不可能放心的進(jìn)行土地流轉(zhuǎn)。

3.4農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)過程中缺乏中介服務(wù)組織

農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的中介組織是介于政府和農(nóng)地使用權(quán)流轉(zhuǎn)主體之間的媒介，可為農(nóng)地使用權(quán)流轉(zhuǎn)提供農(nóng)地的供給和需求信息，還能提供政策咨詢、金融借貸等幫助，不僅能夠有效減少農(nóng)地使用權(quán)流轉(zhuǎn)中所需交易成本，還能幫助流轉(zhuǎn)主體規(guī)避流轉(zhuǎn)中的風(fēng)險(xiǎn)。我國農(nóng)地使用權(quán)流轉(zhuǎn)中介組織的缺乏主要表現(xiàn)在中介組織 6 的數(shù)量少，質(zhì)量參差不齊?，F(xiàn)有中介組織的作用也多流于形式，使得流轉(zhuǎn)主體間信息不對稱的現(xiàn)象得不到改善。中介服務(wù)組織的缺乏使農(nóng)地供需信息不對稱，導(dǎo)致土地流轉(zhuǎn)過于分散。分散的流轉(zhuǎn)形式是實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)規(guī)?；?jīng)營的主要制約因素。只有實(shí)現(xiàn)農(nóng)地由散戶向大戶的流轉(zhuǎn)才能形成規(guī)模經(jīng)營。但散戶與大戶之間，無論是在生產(chǎn)和經(jīng)營管理方式上，還是在土地流轉(zhuǎn)的供給與需求信息方面都存在很大的差異，流轉(zhuǎn)過程中容易出現(xiàn)信息不對稱的情況。散戶普遍認(rèn)為把土地流轉(zhuǎn)給親戚或朋友比較可靠，但這樣的流轉(zhuǎn)無法實(shí)現(xiàn)成片經(jīng)營；大戶需要成片的農(nóng)地，但相鄰農(nóng)戶不一定會(huì)將土地流轉(zhuǎn)給該農(nóng)戶。我國農(nóng)地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的中介組織十分缺乏，導(dǎo)致了供求雙方信息流動(dòng)受阻，造成較高的土地流轉(zhuǎn)的交易成本。

3.5土地承包的分散性制約了土地流轉(zhuǎn)

為了避免矛盾，實(shí)行家庭聯(lián)產(chǎn)承包經(jīng)營之初，不論魚塘、旱田、水田，還是草灘、山林、荒坡，一律根據(jù)地勢、地力優(yōu)劣進(jìn)行平均分配，這樣就造成了土地經(jīng)營范圍的分散性合細(xì)碎化。上世紀(jì)末多數(shù)地區(qū)采用直接延長承包期的方法進(jìn)行第二輪土地承包，分散承包出現(xiàn)的土地細(xì)碎問題沒有得到解決，土地流轉(zhuǎn)仍比較困難，加之部分基層干部少害怕麻煩，土地流轉(zhuǎn)進(jìn)程從而被影響。

4.健全我國農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的對策

4.1規(guī)范國家、集體及農(nóng)戶在流轉(zhuǎn)中的行為

規(guī)范國家和集體在農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)中的越位行為，要從轉(zhuǎn)變政府職能入手，明確政府的管理范圍，轉(zhuǎn)變管理方式，實(shí)現(xiàn)管理型政府向服務(wù)型政府轉(zhuǎn)變。

（1）政府要完善農(nóng)地流轉(zhuǎn)市場體制建設(shè)，堅(jiān)持市場化原則，使市場在農(nóng)地價(jià)格的制定中發(fā)揮基礎(chǔ)作用，防止鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村集體經(jīng)濟(jì)組織借農(nóng)地集體所有的名義，強(qiáng)制推行農(nóng)地流轉(zhuǎn)。市場在農(nóng)地使用權(quán)流轉(zhuǎn)中發(fā)揮基礎(chǔ)性作用是實(shí)現(xiàn)農(nóng)地資源合理配置、保證農(nóng)戶獲得級差地租的根本途徑。

（2）政府要在農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)過程中進(jìn)行宏觀調(diào)控。對當(dāng)?shù)剞r(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展現(xiàn)狀，對農(nóng)田、工業(yè)發(fā)展區(qū)、居民住宅、以及公共服務(wù)區(qū)等進(jìn)行合理布局、科學(xué)規(guī)劃，并完善農(nóng)地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的制度建設(shè)，對所轄區(qū)域內(nèi)的土地進(jìn)行總體規(guī)劃。

（3）政府應(yīng)堅(jiān)持自愿原則，改變使用行政命令強(qiáng)迫農(nóng)地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的行為。使農(nóng)戶在土地的承包期內(nèi)，在不改變土地使用方向的前提下，可依法有償?shù)剡M(jìn)行土地流轉(zhuǎn)，擁有土地的自主經(jīng)營權(quán)、流轉(zhuǎn)權(quán)和收益權(quán)，任何組織和個(gè)人不得強(qiáng)迫和阻礙農(nóng)戶流轉(zhuǎn)土地。

（4）政府應(yīng)履行好服務(wù)職能。政府要做好政策導(dǎo)向工作，為農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)創(chuàng)造良好的政策環(huán)境。在服務(wù)對象上，要加強(qiáng)對發(fā)包方和承包方的服務(wù)，為其提供流轉(zhuǎn)信息和法律咨詢等服務(wù)。在提供流轉(zhuǎn)信息服務(wù)方面，政府可為農(nóng)戶提供土地供需信息、參考價(jià)格，并為承包方提供資金、技術(shù)的支持。在提供法律服務(wù)方面，政府應(yīng)加強(qiáng)農(nóng)戶的相關(guān)法律法規(guī)普及工作，規(guī)范流轉(zhuǎn)主體的行為，指導(dǎo)農(nóng)戶在協(xié)商一致的基礎(chǔ)上簽訂書面合同，載明土地流轉(zhuǎn)形式、數(shù)量、年限、條件和雙方的權(quán)利、責(zé)任、義務(wù)，合同由鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)經(jīng)站鑒證;對存在手續(xù)不完備等問題的己流轉(zhuǎn)土地，須重新商議，完善合同；還可為流轉(zhuǎn)主體提供代擬合同的服務(wù)。

4.2確保土地流轉(zhuǎn)的可持續(xù)發(fā)展

土地地不但是農(nóng)民最基木的生產(chǎn)資料也保障和社會(huì)保障，是農(nóng)民最大的利益所在是農(nóng)民最基木的生活也是農(nóng)村最大的穩(wěn)定因素。因此，必須尊重農(nóng)村生產(chǎn)力自身發(fā)展規(guī)律，尊重上地流轉(zhuǎn)的內(nèi)在規(guī)律，尊重農(nóng)民的意愿，從該地的實(shí)際條件出發(fā)，因地制宜，穩(wěn)妥推進(jìn)上地流轉(zhuǎn)。當(dāng)?shù)卣畱?yīng)該實(shí)行上地用途管制。土地用途管制的核心是依據(jù)上地利用總體規(guī)劃審批各項(xiàng)建設(shè)用地，不得改變規(guī)劃用途。總之，農(nóng)村城鎮(zhèn)化對上地的需求，本質(zhì)上是實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展目標(biāo)的需求，不能因土地流轉(zhuǎn)而改變土地用途。因此，必須遵循土地與經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展的規(guī)律，堅(jiān)持開源與節(jié)流并重，節(jié)約每一寸土地，從而達(dá)到優(yōu)化上地資源配置，提高土地利用率，以確保土地資源的可持續(xù)發(fā)展。并且，貫徹農(nóng)業(yè)可持續(xù)發(fā)展思想，堅(jiān)持以經(jīng)濟(jì)效益、生態(tài)效益、社會(huì)效益相統(tǒng)一和眼前利益與長遠(yuǎn)利益相兼顧的原則，根據(jù)不同的土地類型、區(qū)位條件，使地的價(jià)值得到較為客觀的體現(xiàn)。

4.3建立一個(gè)完善的社會(huì)保障體系

（1）完善農(nóng)村醫(yī)療和養(yǎng)老保險(xiǎn)制度，改革城鄉(xiāng)二元制度。城鄉(xiāng)二元的戶籍制度的限制，使農(nóng)村戶口與城市戶口在教育、醫(yī)療、養(yǎng)老保險(xiǎn)等方面有著不同的待遇，農(nóng)民工放棄原有的土地權(quán)益在城市生活，但卻無法獲得城市居民相同的待遇，成為游走在城市和農(nóng)村的“邊緣群體”。這種農(nóng)村勞動(dòng)力的非實(shí)質(zhì)性轉(zhuǎn)移不僅會(huì)阻礙我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程，也會(huì)阻礙農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的進(jìn)行。因此，要降低農(nóng)戶對土地的依賴，就要加快對現(xiàn)行戶籍制度的改革，逐步取消城市戶口和農(nóng)村戶口的區(qū)別。另外還要完善社會(huì)保障制度，加大政府對農(nóng)村的醫(yī)療、養(yǎng)老保險(xiǎn)的投入補(bǔ)貼。

（2）加大對農(nóng)村勞動(dòng)力的培訓(xùn)力度。對農(nóng)村勞動(dòng)力的培訓(xùn)不僅需要政府的支持，還需要社會(huì)力量的幫助。政府可聯(lián)合社會(huì)培訓(xùn)機(jī)構(gòu)，按農(nóng)村勞動(dòng)力就業(yè)的主要方向制定有針對性和實(shí)效性的勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移就業(yè)與技能配套培訓(xùn)內(nèi)容；地方政府應(yīng)給予此類社會(huì)培訓(xùn)機(jī)構(gòu)以政策優(yōu)惠和傾斜，要充分調(diào)動(dòng)社會(huì)培訓(xùn)力量的積極性，鼓勵(lì)開展多層次、多門類、多渠道的技術(shù)教育培訓(xùn)，增強(qiáng)農(nóng)戶的就業(yè)能力來降低農(nóng)戶對土地的依賴。

（3）加快農(nóng)村勞動(dòng)力的有效轉(zhuǎn)移。政府需要為農(nóng)村勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移提供信息服務(wù)，促進(jìn)農(nóng)村勞動(dòng)力高效合理轉(zhuǎn)移。農(nóng)村勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移需要經(jīng)歷系統(tǒng)而復(fù)雜的過程，政府不僅需要聯(lián)合社會(huì)力量對勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移前進(jìn)行培訓(xùn)，使其具有基本勞動(dòng)素養(yǎng)，還需提供勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移的中介服務(wù)，建立企業(yè)與農(nóng)村勞動(dòng)力聯(lián)系的橋梁;農(nóng)村勞動(dòng)力的培訓(xùn)信息、就業(yè)信息及就業(yè)后的社會(huì)醫(yī)療保障等合法權(quán)益的獲得也需要相關(guān)政府部門的管理和支持。

4.4培育農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)中介服務(wù)組織

加強(qiáng)農(nóng)地流轉(zhuǎn)在中介組織的建設(shè)，應(yīng)該在提高現(xiàn)有中介組織質(zhì)量的同時(shí)，豐富中介組織的種類。

首先，改革現(xiàn)有的中介組織?，F(xiàn)有中介組織應(yīng)提高從業(yè)人員素質(zhì)，豐富專業(yè)人員的種類。在土地評估勘測方面、農(nóng)業(yè)技術(shù)方面、網(wǎng)絡(luò)信息收集方面以及金融、法律方面都應(yīng)具備相應(yīng)的人才，以其專業(yè)的素質(zhì)來保證中介服務(wù)組織運(yùn)作的規(guī)范化；另外，中介組織還應(yīng)具備獨(dú)立動(dòng)作的能力，在政府、集體和農(nóng)戶三者之間能夠保持中立的態(tài)度，以市場為導(dǎo)向，為農(nóng)地使用權(quán)流轉(zhuǎn)提供最真實(shí)可靠的信息。

其次，鼓勵(lì)發(fā)展多種性質(zhì)的中介組織。在我國大部分農(nóng)村地區(qū)，應(yīng)更多地嘗試建立自發(fā)性和金融機(jī)構(gòu)性質(zhì)的中介組織，自發(fā)性組織相對于政府建立的中介組織而言，有更強(qiáng)的獨(dú)立性和市場性，有利于市場機(jī)制在流轉(zhuǎn)中發(fā)揮資源配置的作用；而金融機(jī)構(gòu)性質(zhì)的中介組織更有利于承包者在農(nóng)地使用權(quán)流轉(zhuǎn)和經(jīng)營的過程中得到資金支持，緩解我國農(nóng)戶資金短缺的情況。同時(shí)還可加強(qiáng)虛擬的網(wǎng)絡(luò)中介服務(wù)組織的建設(shè)，利用現(xiàn)代化網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)，為農(nóng)地使用權(quán)流轉(zhuǎn)提供更便捷、高效和專業(yè)化的服當(dāng)然在此過程中需要加大對網(wǎng)絡(luò)服務(wù)組織的監(jiān)管，防止網(wǎng)絡(luò)詐騙的發(fā)生。

4.5對農(nóng)村土地進(jìn)行確權(quán)頒證

解決土地流轉(zhuǎn)雙方之間糾紛的前提在雙方之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系較為明晰，當(dāng)前土地流轉(zhuǎn)雙方之間僅憑口頭協(xié)議的原因在于所在地區(qū)沒有對土地進(jìn)行確權(quán)登記，僅在當(dāng)?shù)卮褰M內(nèi)具有一定的效力，雙方知根知底，知道那一塊土地屬于自己，但是在外來承包人員介入時(shí)，村組內(nèi)部的熟人社會(huì)就被打破，按照市場規(guī)律辦事，就必須要相關(guān)的權(quán)利證件要證明自己的權(quán)利，因此，要想有效的推進(jìn)土地流轉(zhuǎn)，必須對當(dāng)前的土地承包經(jīng)營權(quán)進(jìn)行確權(quán)并頒證。我國的土地確權(quán)工作正在有條不紊的進(jìn)行，五年之內(nèi)全國的土地都會(huì)實(shí)現(xiàn)確權(quán)頒證。土地確權(quán)要對現(xiàn)有土地的“四至”進(jìn)行界定，按照實(shí)際情況進(jìn)行確權(quán)、頒證和登記，把每個(gè)農(nóng)戶的土地承包經(jīng)營權(quán)落實(shí)到具體的地塊，并依法與農(nóng)戶簽訂土地承包經(jīng)營權(quán)合同，發(fā)放證書，對土地承包的檔案資料進(jìn)行備案以備查，逐步實(shí)現(xiàn)土地流轉(zhuǎn)的規(guī)范化。從而有效解放農(nóng)村勞動(dòng)生產(chǎn)力，調(diào)動(dòng)農(nóng)民土地流轉(zhuǎn)的積極性，保障農(nóng)村的土地流轉(zhuǎn)權(quán)利，增加農(nóng)民的財(cái)產(chǎn)性收入，將農(nóng)民從土地的束縛中解放出來，推動(dòng)城鎮(zhèn)化的進(jìn)程。

結(jié)

論

“三農(nóng)”問題一直是我國社會(huì)發(fā)展的關(guān)鍵，它直接關(guān)系到國家的長治久安和國民經(jīng)濟(jì)健康有序發(fā)展，而土地作為農(nóng)民賴以存在的根本，是解決“三農(nóng)”問題的核心所在。農(nóng)村土地使用權(quán)利的自由流轉(zhuǎn)己經(jīng)是當(dāng)代農(nóng)業(yè)發(fā)展的趨向，然而我國現(xiàn)有農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)制度還很不完善，存在諸多缺陷和不足，無法滿足農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的現(xiàn)實(shí)需要。這樣的現(xiàn)實(shí)狀況，對于我國農(nóng)業(yè)的現(xiàn)代化發(fā)展是不利的。對于農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)過程中產(chǎn)生的問題，本文分析總結(jié)了國內(nèi)外關(guān)于農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的研究成果，分析了當(dāng)前我國農(nóng)地使用權(quán)流轉(zhuǎn)所面臨的困境，得出了以下結(jié)論：為了保證我國農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的健康發(fā)展，應(yīng)該規(guī)范國家和集體在農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)中的越位行為，要從轉(zhuǎn)變政府職能入手，明確政府的管理范圍，轉(zhuǎn)變管理方式，實(shí)現(xiàn)管理型政府向服務(wù)型政府轉(zhuǎn)變。不能因土地流轉(zhuǎn)而改變土地用途，必須遵循土地與經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展的規(guī)律，堅(jiān)持開源與節(jié)流并重，節(jié)約每一寸土地。建立一個(gè)完善的社會(huì)保障體系。加強(qiáng)農(nóng)地流轉(zhuǎn)在中介組織的建設(shè)，提高現(xiàn)有中介組織質(zhì)量的同時(shí)，豐富中介組織的種類。對農(nóng)村土地進(jìn)行確權(quán)頒證。

總而言之，我國農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)制度的建立和完善是一項(xiàng)艱巨的任務(wù)，也是一個(gè)重要而且復(fù)雜的博弈。它直接影響著農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以及農(nóng)村社會(huì)的和諧穩(wěn)定，尤其是影響著農(nóng)民的基本權(quán)益的保障。因此要建立起符合我國實(shí)際情況的農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)制度。

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第五篇：我國農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)中存在的問題及對策分析

我國農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)中存在的問題及對策分析

摘要：農(nóng)村土地規(guī)模經(jīng)營是農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化的必由之路。在現(xiàn)有土地承包關(guān)系保持穩(wěn)定并“長久不變”這一政策背景下，以及相當(dāng)長期內(nèi)土地還將承載社會(huì)保障功能這一基本國情條件下，通過創(chuàng)新機(jī)制，規(guī)?；⒁?guī)范化流轉(zhuǎn)土地，正確分析當(dāng)前農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)過程中存在的問題，研究制定有效的政策措施，意義重大。

關(guān)鍵詞：農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)政策分析

隨著農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營的興起和農(nóng)村勞動(dòng)力的轉(zhuǎn)移，農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)速度明顯加快，規(guī)模不斷擴(kuò)大。農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)不僅優(yōu)化了農(nóng)村土地資源配置，鞏固和完善了家庭承包經(jīng)營制度，而且解決了農(nóng)村土地利用中的人地矛盾，實(shí)現(xiàn)了農(nóng)業(yè)規(guī)?；?jīng)營，降低了農(nóng)業(yè)生產(chǎn)成本。然而，目前農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)還存在諸多問題，農(nóng)地流轉(zhuǎn)制度還不健全，有待進(jìn)一步完善。

一、我國農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)存在的主要問題

（一）大量農(nóng)用地轉(zhuǎn)為非農(nóng)建設(shè)用地

我國目前對征地中“公共利益”概念缺乏嚴(yán)格界定，導(dǎo)致征地中公益性建設(shè)用地和經(jīng)營性建設(shè)用地不分，征地范圍模糊不清，濫征亂占耕地現(xiàn)象大量發(fā)生。全國僅開發(fā)區(qū)規(guī)劃面積就達(dá)3.5萬平方公里，圈占的耕地有43%閑置。2000年～2005年全國耕地轉(zhuǎn)為非農(nóng)建設(shè)用地的面積為1549.65萬畝。而通過征地帶來的豐厚利益，也促使了土地征用規(guī)模的無序擴(kuò)張和征地過程中的農(nóng)民利益不斷受損。

（二）農(nóng)地流轉(zhuǎn)收益分配不合理

依據(jù)現(xiàn)行《土地管理法》，對土地的補(bǔ)償和對農(nóng)民的安置總計(jì)為該耕地征地前三年平均產(chǎn)值的10～15倍，最多不超過30倍。在土地收益分配時(shí)所獲得的收益大小在不同利益主體之間存在差異。一般而言，農(nóng)民只得到土地收益的5%～10%，村集體得到25%～30%，村級以上及其他部門得到土地收益的60%～70%，按這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，對農(nóng)民補(bǔ)償雖然具有地區(qū)差異，但以現(xiàn)金形式補(bǔ)償?shù)耐ǔ６荚诿慨€1.5萬～3.5萬元之間，加之分配機(jī)制缺乏有效的約束，有些地區(qū)農(nóng)民得到的安置補(bǔ)償?shù)陀谧畹蜆?biāo)準(zhǔn)的現(xiàn)象也時(shí)有發(fā)生。極低的補(bǔ)償割斷了農(nóng)民與土地的聯(lián)系，使農(nóng)民不得不面臨新的生計(jì)和基本的生活保障問題，影響了農(nóng)村的社會(huì)穩(wěn)定。

（三）農(nóng)地流轉(zhuǎn)市場交易產(chǎn)權(quán)邊界的模糊性

農(nóng)地流轉(zhuǎn)市場上交易的對象主要為各類農(nóng)地產(chǎn)權(quán)。根據(jù)我國現(xiàn)行法律法規(guī)，現(xiàn)實(shí)中已經(jīng)入市交易的各類農(nóng)地產(chǎn)權(quán)均不同程度地存在產(chǎn)權(quán)邊界的模糊性問題，產(chǎn)權(quán)邊界的模糊性導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)市場交易的摩擦費(fèi)用增加，交易的不確定性程度加大，從而阻礙了農(nóng)地產(chǎn)權(quán)交易的實(shí)現(xiàn)。

（四）農(nóng)地流轉(zhuǎn)操作程序不規(guī)范，缺少必要的法律法規(guī)的支持

農(nóng)地流轉(zhuǎn)必然形成土地所有者、承包者、經(jīng)營者等多元利益主體。但在實(shí)際中，這種利益主體之間的責(zé)權(quán)利關(guān)系是不明確的，或者是松散的。一是農(nóng)地流轉(zhuǎn)中的法律關(guān)系不明確。當(dāng)前農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)有一部分是向農(nóng)戶的親朋好友流轉(zhuǎn)，或者拋荒后由村干部委托別人或自己代為受讓。流轉(zhuǎn)中的“依法”成分很少，沒有法定的程序和具有法律效力的流轉(zhuǎn)合同，因此，顯得相當(dāng)松散和脆弱。二是農(nóng)地流轉(zhuǎn)的責(zé)權(quán)利不落實(shí)。由于農(nóng)地流轉(zhuǎn)不

具備合法效力，流轉(zhuǎn)雙方的責(zé)權(quán)利很難明確，包括流轉(zhuǎn)后的使用權(quán)限、農(nóng)地保護(hù)、轉(zhuǎn)讓費(fèi)率等方面都沒有得到確認(rèn)，流轉(zhuǎn)雙方的責(zé)權(quán)利關(guān)系非?；靵y和零散脆弱，導(dǎo)致土地流轉(zhuǎn)糾紛不斷。

（五）社會(huì)化服務(wù)不到位，體系有待健全。

農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)平臺未建立，土地流轉(zhuǎn)信息不暢，出現(xiàn)農(nóng)戶有意轉(zhuǎn)出土地卻找不到合適的流入方，而需要土地的流入方又難以找到有流轉(zhuǎn)土地意向的農(nóng)戶，造成轉(zhuǎn)入轉(zhuǎn)出兩頭難，不利于土地的有效及時(shí)流轉(zhuǎn)。并且沒有專業(yè)的經(jīng)營權(quán)價(jià)值評估機(jī)構(gòu)，農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)缺乏金融服務(wù)支持。

二、我國農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)存在主要問題的成因

（一）思想認(rèn)識錯(cuò)位。各級政府和部門普遍把經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)當(dāng)成流轉(zhuǎn)主體的經(jīng)濟(jì)行為，沒有認(rèn)識到其在農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化進(jìn)程中的重大意義，以致管理決策層對有利的模式不加以鼓勵(lì)和推廣，對不利的模式不加以批判和限制，采取放任自流的態(tài)度；以致基層干部在實(shí)踐中表現(xiàn)為重視引進(jìn)企業(yè)、業(yè)主而不重視培養(yǎng)農(nóng)民的合作精神；以致一些干部群眾在對待股份合作態(tài)度上，把它等同于第一次合作化中的“歸大堆”、“吃大鍋飯”，談合色變。

（二）政策法規(guī)錯(cuò)位。一是《農(nóng)民專業(yè)合作社法》僅限于“同類農(nóng)產(chǎn)品的生產(chǎn)經(jīng)營者或者同類農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營服務(wù)的提供者、利用者”的合作，即產(chǎn)品生產(chǎn)和服務(wù)領(lǐng)域的合作，對農(nóng)民在土地生產(chǎn)資料領(lǐng)域開展的股份合作缺乏相應(yīng)規(guī)定和政策支持。二是土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)受到限制。《物權(quán)法》把土地承包經(jīng)營權(quán)歸入“用益物權(quán)”，但同為“用益物權(quán)”的建設(shè)用地使用權(quán)設(shè)立后，使用權(quán)人有權(quán)將其轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈(zèng)與或者抵押，而《農(nóng)村土地承包法》、《物權(quán)法》、《擔(dān)保法》均規(guī)定不能抵押，《農(nóng)村土地承包法》雖規(guī)定經(jīng)營權(quán)可以入股，但相關(guān)政策規(guī)定不能折資作為資本金。三是后續(xù)政策不配套。中央提出土地承包關(guān)系長久不變后，沒有像在《土地承包法》中那樣作出“流轉(zhuǎn)的期限不得超過承包期的剩余期限”類似規(guī)定，在實(shí)踐中可能會(huì)出現(xiàn)很長或無限期流轉(zhuǎn),勢必影響今后國家政策的調(diào)整和執(zhí)行。四是土地流轉(zhuǎn)受相關(guān)政策制約?！痘巨r(nóng)田保護(hù)條例》“禁止任何單位和個(gè)人占用基本農(nóng)田發(fā)展林果業(yè)和挖塘養(yǎng)魚”。由于種糧比較效益低，規(guī)模流轉(zhuǎn)者多發(fā)展比較效益高的林果業(yè)甚至非農(nóng)產(chǎn)業(yè)，該《條例》在實(shí)踐中必然成為反對流轉(zhuǎn)者的政策武器。

（三）管理服務(wù)錯(cuò)位?？h、鄉(xiāng)鎮(zhèn)管理機(jī)構(gòu)力量薄弱，人員編制受限制，流轉(zhuǎn)過程中沒有相應(yīng)人員進(jìn)行管理指導(dǎo)；過去建立的農(nóng)村承包合同管理、糾紛處理機(jī)構(gòu)陷于癱瘓。

三、促進(jìn)我國農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的幾點(diǎn)對策

（一）弱化農(nóng)村土地集體所有權(quán)，搞活農(nóng)地使用權(quán)

我國現(xiàn)行的農(nóng)地制度為土地集體所有。所有權(quán)包括占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)、處置權(quán)等，而現(xiàn)行集體所有權(quán)往往造成上級所有者的身份侵蝕農(nóng)民的使用權(quán)和收益權(quán)，各種攤派收費(fèi)往往使農(nóng)民負(fù)擔(dān)過重，集體內(nèi)成員的人人所有造成土地細(xì)碎化。要實(shí)行農(nóng)民永包制，集體只行使有限的幾種權(quán)利，這些權(quán)利僅限于：向土地承包的農(nóng)民收取少量的承包費(fèi)，其他的處置權(quán)、使用權(quán)、占有權(quán)皆虛化掉。

農(nóng)民的永久土地使用權(quán)包括從弱化的集體所有權(quán)轉(zhuǎn)化而來的實(shí)際占有權(quán)、直接使用權(quán)、經(jīng)營權(quán)、部分收益權(quán)和有限處置權(quán)。在不改變原出讓合同的基礎(chǔ)上，通過集體組織登記備

案，可以對土地使用權(quán)出售、交換、繼承、抵押等。國家要切實(shí)保障農(nóng)民的土地使用權(quán)不受侵犯，集體組織不得隨意收回農(nóng)民使用的土地。

（二）改革征地制度，明確征地范圍

1.明確界定“公共利益”的內(nèi)涵和外延，從而對政府動(dòng)用征地權(quán)的項(xiàng)目范圍做出嚴(yán)格的限制，將土地征用真正限定在公益性的公共設(shè)施和公用事業(yè)上，縮小政府征地的范圍，控制土地的征用規(guī)模，從根本上摒棄侵犯農(nóng)民財(cái)產(chǎn)權(quán)的非公共利益目的的征地行為。

2.從法律上規(guī)定集體土地所有權(quán)和國家所有權(quán)在地位上是平等的，集體土地可以上市流轉(zhuǎn)。土地使用者可以不再僅僅依賴國有土地，使用土地的公司、企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)營者可以直接與土地所有者——農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織交易，真正由市場來調(diào)節(jié)土地的供求平衡，這一制度安排，一方面從制度上保證了農(nóng)民在城市化、工業(yè)化進(jìn)程中的平等市場主體地位，使他們能夠分享土地非農(nóng)化后的級差收益，保障了農(nóng)民的土地財(cái)產(chǎn)權(quán)利；另一方面，農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織與土地使用者直接進(jìn)行市場交易，由市場配置土地資源，大量減少土地用途變更的中間環(huán)節(jié)，降低被征土地的閑置率，提高土地資源的配置效率。

（三）完善農(nóng)地流轉(zhuǎn)的收益分配機(jī)制

征地補(bǔ)償是征地問題的核心，征地補(bǔ)償費(fèi)不能再簡單地以被征地的年產(chǎn)值作為補(bǔ)償依據(jù)，要在確定農(nóng)民集體土地的財(cái)產(chǎn)權(quán)利的基礎(chǔ)上，按照市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律確定。土地價(jià)格不僅要考慮區(qū)位、市場供求、當(dāng)?shù)匕l(fā)展水平和轉(zhuǎn)用后的收益等市場因素，還要考慮由于農(nóng)地轉(zhuǎn)成非農(nóng)用地所造成的環(huán)境價(jià)值損失和土地因規(guī)模變小而降低的價(jià)值。因此，可以借鑒國有建設(shè)用地地價(jià)評估技術(shù)手段，根據(jù)被征地在土地市場中的供地價(jià)格，合理測算出區(qū)域平均土地取得成本，再以該成本結(jié)合被征地的區(qū)位、環(huán)境等個(gè)別因素差異最終確定被征地補(bǔ)償費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)。

（四）建立和規(guī)范農(nóng)地流轉(zhuǎn)市場運(yùn)行機(jī)制

1.對于農(nóng)用土地轉(zhuǎn)為農(nóng)用土地的情況，應(yīng)規(guī)范以下內(nèi)容：

（1）農(nóng)用土地承包：即村民委員會(huì)（村民小組）經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）以上土地管理部門同意，將農(nóng)地有償承包給農(nóng)民個(gè)人或農(nóng)業(yè)聯(lián)營組織進(jìn)行農(nóng)業(yè)性生產(chǎn)活動(dòng)，并由承包者向村民委員會(huì)（村民小組）及土地管理部門交納一定數(shù)量的土地租金和管理費(fèi)。

（2）農(nóng)用土地轉(zhuǎn)包：承包者將承包的農(nóng)地經(jīng)村民委員會(huì)（村民小組）和土地管理部門同意后，有償轉(zhuǎn)讓給他人進(jìn)行農(nóng)業(yè)性生產(chǎn)活動(dòng)，并轉(zhuǎn)由他人向村民委員會(huì)（村民小組）和土地管理部門交納土地租金和轉(zhuǎn)讓管理費(fèi)。

（3）農(nóng)用土地出租：承包者將承包的農(nóng)地經(jīng)村民委員會(huì)（村民小組）和土地管理部門同意后出租給他人耕種，并由承租人向出租人、村民委員會(huì)（或村民小組）和土地管理部門交納土地租金和出租管理費(fèi)。

（4）農(nóng)用土地入股：承包者將承包的農(nóng)地經(jīng)村民委員會(huì)（村民小組）和土地管理部門同意后以股份形式向農(nóng)業(yè)性聯(lián)營組織或農(nóng)業(yè)性生產(chǎn)企業(yè)入股，參加收益分紅并向村民委員會(huì)（村民小組）和土地管理部門按股交納土地租金和土地管理費(fèi)。

2.對于農(nóng)用土地轉(zhuǎn)為非農(nóng)用地的（不包括國家征用土地的情況）情況，應(yīng)在以下幾個(gè)方面加以確認(rèn)和規(guī)范：

（1）農(nóng)民自己農(nóng)轉(zhuǎn)非：農(nóng)民自己將承包的土地轉(zhuǎn)變?yōu)榉寝r(nóng)用地的，向村民委員會(huì)（村民小組）和土地管理部門交納土地租金、轉(zhuǎn)地費(fèi)和管理費(fèi)。是耕地的，向財(cái)政部門交納耕

地占用稅；是農(nóng)田保護(hù)區(qū)的，除交納耕地占用稅外，還要開墾同等數(shù)量和同等質(zhì)量的農(nóng)田，無能力開墾的，向土地管理部門交納造地費(fèi)，由土管部門負(fù)責(zé)組織開墾。

（2）轉(zhuǎn)讓給他人農(nóng)轉(zhuǎn)非：農(nóng)民將自己承包的農(nóng)地有償轉(zhuǎn)讓給他人改變?yōu)榉寝r(nóng)業(yè)用地的，由轉(zhuǎn)讓方向村民委員會(huì)（村民小組）和土管部門交納土地租金、轉(zhuǎn)地費(fèi)和管理費(fèi)。是耕地的，由受讓方向財(cái)政部門交納耕地占用稅；是農(nóng)田保護(hù)區(qū)的，除交納耕地占用稅外，還要開墾同等數(shù)量和同等質(zhì)量的農(nóng)田，無能力開墾的，向土地管理部門交納造地費(fèi)，由土管部門負(fù)責(zé)組織開墾。

（3）出租給他人農(nóng)轉(zhuǎn)非：農(nóng)民將承包的土地出租給他人改變?yōu)榉寝r(nóng)業(yè)用地，并由出租方向村民委員會(huì)（村民小組）和土地管理部門交納土地租金、轉(zhuǎn)地費(fèi)和管理費(fèi)。是耕地的，由承租方向財(cái)政部門交納耕地占用稅；是農(nóng)田保護(hù)區(qū)的，除交納耕地占用稅外，還要開墾同等數(shù)量和同等質(zhì)量的農(nóng)田，無能力開墾的，向土地管理部門交納造地費(fèi)，由土地管理部門負(fù)責(zé)組織開墾。

（4）農(nóng)轉(zhuǎn)非土地入股：農(nóng)民自己將承包的農(nóng)地以股份形式入股參加其他集體經(jīng)營組織進(jìn)行非農(nóng)業(yè)性經(jīng)營活動(dòng)的，由入股者向當(dāng)?shù)卮迕裎瘑T會(huì)（村民小組）和土地管理部門交納土地租金、轉(zhuǎn)地費(fèi)和管理費(fèi)。是耕地的，由經(jīng)營組織向財(cái)政部門交納耕地占用稅；是農(nóng)田保護(hù)區(qū)的，由經(jīng)營組織除交納耕地占用稅外，還需要向土地管理部門交納造地費(fèi)，由土管部門負(fù)責(zé)組織開墾。

（五）為農(nóng)地流轉(zhuǎn)創(chuàng)造良好的環(huán)境條件

1.增加農(nóng)民的非農(nóng)就業(yè)出路。一是大力發(fā)展鄉(xiāng)鎮(zhèn)企，提高農(nóng)村非農(nóng)文化水平，增加非農(nóng)就業(yè)機(jī)會(huì)。二是重新構(gòu)建城市化發(fā)展戰(zhàn)略，提高農(nóng)村城市化水平，為農(nóng)業(yè)勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移提供充分的空間和載體。三是通過農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化開發(fā)，形成農(nóng)業(yè)勞動(dòng)力就業(yè)的吸納機(jī)制。

2.制定農(nóng)地流轉(zhuǎn)的操作規(guī)程。一是實(shí)行村務(wù)公開。農(nóng)用土地流轉(zhuǎn)的有關(guān)事項(xiàng)，要經(jīng)村民代表三分之二以上討論同意方能進(jìn)行農(nóng)用土地的流轉(zhuǎn)。二是提出申請。需要使用農(nóng)地的一方，向鄉(xiāng)鎮(zhèn)以上土地管理部門提交申請，并提交農(nóng)地流轉(zhuǎn)中的雙方所簽定的合同。在農(nóng)地流轉(zhuǎn)中的雙方必須簽定合同，合同中必須規(guī)定雙方的權(quán)利和義務(wù)、經(jīng)營期限及土地經(jīng)營用途等條款。三是審批。土地管理部門從土地的規(guī)劃、開發(fā)單位、開發(fā)項(xiàng)目等方面科學(xué)作出批準(zhǔn)或不批準(zhǔn)決定，若批準(zhǔn)后，辦理農(nóng)用土地變更登記。

3.建立與完善農(nóng)村社會(huì)保障體系。在實(shí)際操作過程中可通過設(shè)定農(nóng)村就業(yè)保險(xiǎn)和農(nóng)村人口養(yǎng)老保險(xiǎn)來實(shí)現(xiàn)對農(nóng)地福利保障功能的替代。保險(xiǎn)要面向全部村民，基金來自社區(qū)向承租土地的村民收取的地租基金，專款專用，可存入銀行，也可委托專門的機(jī)構(gòu)管理和運(yùn)作，社區(qū)土地所有權(quán)主體負(fù)責(zé)福利申請人的資格認(rèn)定，并經(jīng)村民代表大會(huì)表決通過。

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