第一篇：集體用地轉(zhuǎn)開發(fā)用地

1、集體建設(shè)用地不算農(nóng)用地，但屬于農(nóng)村集體所有。

2、因只有鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)村公共設(shè)施和公益事業(yè)、村民住宅才能使用集體建設(shè)用地，如果企業(yè)想購買集體建設(shè)用地，則需要通過縣級以上人民政府進行征收，使原集體土地變?yōu)閲型恋匦再|(zhì)，在企業(yè)繳納了征地補償安置費用和土地出讓金后，國家才能將土地交付企業(yè)使用，因征用前用途就是建設(shè)用地，所以不需要辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。具體程序是先必須由政府進行征用轉(zhuǎn)為國有土地后，再通過土地市場掛牌拍賣的方式取得土地的使用權(quán)，而不是所有權(quán).農(nóng)村集體建設(shè)用地需由國家征收并轉(zhuǎn)為國有建設(shè)用地后，再進入土地交易市場，開發(fā)商通過招拍掛的方式獲得土地的開發(fā)使用權(quán)。

1、根據(jù)現(xiàn)行土地法律法規(guī)規(guī)定，集體農(nóng)用地轉(zhuǎn)為國有土地，需經(jīng)國務(wù)院和省級人民政

府批準，且需依法征收后才能轉(zhuǎn)為國有土地；

2、只有項目用地才能將集體土地轉(zhuǎn)為國土地，但還須辦理農(nóng)轉(zhuǎn)用等一系列的征地手

續(xù)，居民個人無權(quán)改變土地性質(zhì)。《土地管理法》第四十三條中明確規(guī)定，任何單位和個人進行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地；但是，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅經(jīng)依法批準使用本集體經(jīng)濟組織農(nóng)民集體所有的土地的，或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批準使用農(nóng)民集體所有的土地的除外。前款所稱依法申請使用的國有土地包括國家所有的土地和國家征收的原屬于農(nóng)民集體所有的土地。因此，能夠?qū)⑥r(nóng)民集體所有的土地，直接轉(zhuǎn)化為建設(shè)用的的，僅限于以下幾種情況：

1、興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)；

2、村民建設(shè)住宅；

3、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)。其他情況下，若想使用集體土地作為建設(shè)用地，必須先使該集體土地被國家征用，轉(zhuǎn)化為國有土地后，再進行國有土地的有償轉(zhuǎn)讓。

3、集體農(nóng)用地轉(zhuǎn)為國有土地的主要稅費是：

1、契稅按招拍掛所得土地出讓金的3%

收取（由地稅局征收）；

2、涉及農(nóng)用地的農(nóng)用地占用稅的收?。焊?5元/平方米、其他農(nóng)用地20元/平方米（由地稅局征收）；3新增建設(shè)用地土地有償使用費按20元/平方米收取（上繳省人民政府）；

4、耕地開墾費按18元/平方米收取（地方財政征收）。

4、《土地管理法》第六十三條規(guī)定：農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或

者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。這里規(guī)定了一種特殊的情況，即鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的，可以不用先將集體土地轉(zhuǎn)為國有土地，而直接作為建設(shè)用地。

5、集體土地征用的法律特征是：首先，集體土地征用是一種政府行為、行政行為；其

次，集體土地征用是一種強制行為，集體土地征用是以國家政治權(quán)力作為依托，以法定程序進行，不管集體土地所有者是否愿意都必須服從；再次，集體土地征用行為具有一定的補償性，被征地單位的農(nóng)民得到了相應(yīng)的補償；最后，集體土地征用是一種引起民事權(quán)利變更的行為。土地被征用后引起土地權(quán)屬的變更，土地性質(zhì)發(fā)生了根本的變更，土地由原來的集體所有變?yōu)閲宜校恋爻鲎寫?yīng)以法律規(guī)定的程序進行。

6、土地使用權(quán)出讓方式：國土資源部《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》第三

條規(guī)定：“招標、拍賣或掛牌出讓國有土地使用權(quán)應(yīng)當遵循公開、公平、公正和誠實信用的原則?！钡谒臈l第一款規(guī)定：“商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各種經(jīng)營用房，必須以招標、拍賣或掛牌方式出讓”；第二款規(guī)定：“前款規(guī)定以外用途的土地的供地計劃公布后，同一宗地由兩個以上意向用地者的，也應(yīng)當采用招標、拍賣或掛牌方式出讓?！?/p>

第二篇：農(nóng)用地轉(zhuǎn)集體建設(shè)用地

農(nóng)用地轉(zhuǎn)為集體建設(shè)用地

土地管理法將土地分為三類：農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地，并嚴格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地。嚴格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的理由，法律上說了，是為了“保護、開發(fā)土地資源，合理利用土地，切實保護耕地”，堅守18億畝耕地紅線。

本文所說的農(nóng)用地，是指農(nóng)民集體所有的農(nóng)用地，不包括國家所有的農(nóng)用地。所說的轉(zhuǎn)成建設(shè)用地，是指轉(zhuǎn)用后的建設(shè)用地仍屬集體所有性質(zhì)，而不是轉(zhuǎn)成國家所有性質(zhì)，土地所有權(quán)仍屬農(nóng)民，不屬國家，所以這里不涉及到征收土地的問題。

農(nóng)村集體的建設(shè)用地，按照法律規(guī)定，可以作為宅基地、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地（或叫工商業(yè)用地）和公益用地，但不得用于商品房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)，所以，將農(nóng)用地轉(zhuǎn)成建設(shè)用地，實際上就是三種情況：

1、將農(nóng)用地轉(zhuǎn)成宅基地。

2、將農(nóng)用地轉(zhuǎn)成鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地。

3、將農(nóng)用地轉(zhuǎn)成公益用地，重點為后兩種情形。

根據(jù)土地管理法的規(guī)定，要將農(nóng)用地轉(zhuǎn)成建設(shè)用地，必須辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的審批手續(xù)。如果未辦妥這種審批手續(xù)，而將農(nóng)用地用于非農(nóng)業(yè)用途，則屬非法占地行為，嚴重者將構(gòu)成非法占用農(nóng)用地罪。

一、如何將農(nóng)用地轉(zhuǎn)成鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地

鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地包含兩種具體情況，第一，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或村民委員會興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)使用的建設(shè)用地。第二，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或村民委員會與其他單位、個人以土地使用權(quán)入股、聯(lián)營等形式共同舉辦企業(yè)使用的建設(shè)用地。

根據(jù)政府規(guī)定，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或村民委員會申請將農(nóng)用地轉(zhuǎn)成鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地，按以下程序辦理：

1．項目立項。項目單位向發(fā)展改革部門申請辦理建設(shè)項目審批(或核準、備案)手續(xù)。

2．申請規(guī)劃條件。項目單位持項目批準(或核準、備案)文件，向規(guī)劃部門申請規(guī)劃選址。屬于征地留用地的項目，項目單位可按規(guī)定持留用地指標核定書直接向規(guī)劃部門申請規(guī)劃選址。規(guī)劃部門出具規(guī)劃紅線并提供規(guī)劃條件。村民委員會(或村集體經(jīng)濟組織)利用未經(jīng)規(guī)劃、國土房管等部門依法審批的本集體所有的建設(shè)用地興辦非公共設(shè)施和公益事業(yè)項目，經(jīng)批準補辦手續(xù)，有留用地指標未兌現(xiàn)的，應(yīng)首先核減留用地指標。3．用地預審。使用新增建設(shè)用地的，項目單位持建設(shè)項目選址意見書、規(guī)劃意見等文件向國土房管部門申請建設(shè)項目用地預審，由國土房管部門出具建設(shè)項目用地預審意見。

4．用地報批。項目單位持建設(shè)項目有關(guān)批準文件、土地測繪機構(gòu)出具的土地勘測定界技術(shù)報告書等向國土房管部門申請辦理用地報批手續(xù)。建設(shè)項目用地涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，項目單位應(yīng)按報批規(guī)定提供地質(zhì)、礦產(chǎn)、林業(yè)部門審查意見等報批材料。資料備齊后，由國土房管部門擬訂用地報批方案和用地供應(yīng)意見，依照《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定報有審批權(quán)的人民政府批準。建設(shè)項目用地涉及使用本村集體建設(shè)用地的，由市(縣級市)國土房管部門擬訂用地供應(yīng)意見報當?shù)厝嗣裾鷾省?/p>

5．環(huán)境影響評價。實行審批制、核準制的項目，項目單位在向國土房管部門申請辦理用地預審時，可同時向環(huán)保部門申報環(huán)境影響報告文件；實行備案制的項目，項目單位可在建設(shè)項目開工前向環(huán)保部門申報環(huán)境影響報告文件。

6．申領(lǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證或鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證。項目單位持項目批準(或核準、備案)文件和用地預審意見向規(guī)劃部門提出建設(shè)用地規(guī)劃許可申請，位于城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的，由規(guī)劃部門依據(jù)控制性詳細規(guī)劃核定建設(shè)用地的位置、面積、允許建設(shè)的范圍，核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證；位于村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)的，核發(fā)鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證。

7．申領(lǐng)建設(shè)用地批準書。由項目單位持用地批復意見、規(guī)劃許可文件、有關(guān)稅費繳納憑證，向國土房管部門申領(lǐng)建設(shè)用地批準書。

8．辦理土地登記。項目單位憑建設(shè)用地批準書依法向國土房管部門申請辦理集體土地使用證或集體土地房產(chǎn)證。

二、如何將農(nóng)用地轉(zhuǎn)成公益用地。

此處的公益用地也包含兩種情況：鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施用地和公益事業(yè)建設(shè)用地，如鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府、村民委員會辦公、學校、醫(yī)院、農(nóng)技推廣站、敬老院以及鄉(xiāng)村級道路、供水、公共廁所用地。將農(nóng)用地轉(zhuǎn)成公益用地的程序，與轉(zhuǎn)成鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地的程序是一致的。

將農(nóng)用地轉(zhuǎn)成鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地（工商業(yè)用地）或公益用地并辦理土地登記手續(xù)之后，使用人對使用的土地享有集體建設(shè)用地使用權(quán)，使用權(quán)人有權(quán)在土地上建設(shè)建筑物，用于非農(nóng)業(yè)用途，集體建設(shè)用地使用權(quán)人還可依法出讓、出租、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租和抵押集體建設(shè)用地使用權(quán)。

第三篇：農(nóng)用地轉(zhuǎn)建設(shè)用地

農(nóng)用地如何轉(zhuǎn)為建設(shè)用地

土地管理法將土地分為三類：農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地，并嚴格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地。嚴格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的理由，法律上說了，是為了“保護、開發(fā)土地資源，合理利用土地，切實保護耕地”，堅守18億畝耕地紅線。但是，建設(shè)用地和農(nóng)用地之間的巨大價差利潤，激勵著一些土地利益相關(guān)方要變農(nóng)用地為建設(shè)用地，有時甚至甘冒違法犯罪的風險。

我們這里所要說的土地利益相關(guān)方，是指農(nóng)村集體土地的所有人或管理人，比如農(nóng)村集體經(jīng)濟組織、村民委員會、村民小組，不將政府和開發(fā)商包括在內(nèi)。所說的農(nóng)用地，是指農(nóng)民集體所有的農(nóng)用地，不包括國家所有的農(nóng)用地。特別是，所說的轉(zhuǎn)成建設(shè)用地，是指轉(zhuǎn)用后的建設(shè)用地仍屬集體所有性質(zhì)，而不是轉(zhuǎn)成國家所有性質(zhì)，土地所有權(quán)仍屬農(nóng)民，不屬國家，所以這里不涉及到征收土地的問題。

農(nóng)村集體的建設(shè)用地，按照法律規(guī)定，可以作為宅基地、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地（或叫工商業(yè)用地）和公益用地，但不得用于商品房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)，所以，將農(nóng)用地轉(zhuǎn)成建設(shè)用地，實際上就是三種情況：

1、將農(nóng)用地轉(zhuǎn)成宅基地。

2、將農(nóng)用地轉(zhuǎn)成鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地。

3、將農(nóng)用地轉(zhuǎn)成公益用地。

根據(jù)土地管理法的規(guī)定，要將農(nóng)用地轉(zhuǎn)成建設(shè)用地，必須辦理一種叫農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的審批手續(xù)。不管是轉(zhuǎn)成宅基地、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地，還是公益用地，都必須辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。如果未辦妥這種審批手續(xù)，而將農(nóng)用地用于非農(nóng)業(yè)用途，則屬非法占地行為，嚴重者將構(gòu)成非法占用農(nóng)用地罪。

下面就來看看將農(nóng)用地轉(zhuǎn)成建設(shè)用地的審批手續(xù)是怎樣辦理的。

一、如何將農(nóng)用地轉(zhuǎn)成宅基地。

根據(jù)規(guī)定，將農(nóng)用地轉(zhuǎn)成宅基地的手續(xù)如下： 1．提出建房申請。

農(nóng)村村民每年一次性向所屬村民委員會提出建房申請，經(jīng)村民會議或農(nóng)村集體經(jīng)濟組織全體成員會議討論同意，由村民委員會在村內(nèi)將申請建房村民的現(xiàn)居住情況及申請建房情況予以公示，公示期不少于7日。

建設(shè)農(nóng)民公寓式住宅的，由農(nóng)村村民與村民委員會(或村集體經(jīng)濟組織)簽訂農(nóng)村村民建房協(xié)議。

2．審核建房申請。

村民委員會(或村集體經(jīng)濟組織)將申請建房村民的現(xiàn)居住情況及公示情況、農(nóng)村村民建房協(xié)議送鎮(zhèn)、街國土資源管理所審查后，報鎮(zhèn)人民政府或街道辦事處審核。

3．確定村民住宅用地范圍。

鎮(zhèn)政府或街道辦事處按照“一戶一宅”的原則審核村提出的建房申請，并核定建房申請人名單送區(qū)(縣級市)規(guī)劃、國土房管部門備案。經(jīng)鎮(zhèn)政府或街道辦事處審核同意后，由村民委員會(或村集體經(jīng)濟組織)向區(qū)(縣級市)規(guī)劃部門申請村民住宅用地，由區(qū)(縣級市)規(guī)劃部門根據(jù)村莊住宅規(guī)劃，出具擬用地的規(guī)劃意見。4．用地預審。

使用新增建設(shè)用地的，村民委員會(或村集體經(jīng)濟組織)持規(guī)劃部門核定的用地紅線、界址坐標向區(qū)(縣級市)國土房管部門申請用地預審，由區(qū)(縣級市)國土房管部門出具預審意見。5．用地報批。

村民住宅用地涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，由村民委員會(或村集體經(jīng)濟組織)按報批規(guī)定，持規(guī)劃部門提供的用地紅線、土地測繪機構(gòu)出具的土地勘測定界技術(shù)報告書和地質(zhì)、礦產(chǎn)、林業(yè)等相關(guān)職能部門審查意見，向區(qū)(縣級市)國土房管部門申請辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地審批手續(xù)。由國土房管部門擬訂農(nóng)用地轉(zhuǎn)用報批方案，依照《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定報有審批權(quán)的人民政府批準。

村民委員會(或村集體經(jīng)濟組織)利用本村集體建設(shè)用地建設(shè)村民住宅的，由市(縣級市)國土房管部門報當?shù)厝嗣裾鷾省?/p>

用地報批經(jīng)有審批權(quán)的人民政府批準、村民委員會(或村集體經(jīng)濟組織)依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用手續(xù)并繳納有關(guān)稅費后，由市(縣級市)國土房管部門向村民委員會(或村集體經(jīng)濟組織)出具用地批復意見。

6．申領(lǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證或鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證。

村民委員會(或村集體經(jīng)濟組織)持用地批復意見向規(guī)劃部門提出建設(shè)用地規(guī)劃許可申請。位于城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的，由規(guī)劃部門依據(jù)控制性詳細規(guī)劃核定建設(shè)用地的位置、面積、允許建設(shè)的范圍，核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證；位于村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)的，核發(fā)鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證。其中，建設(shè)農(nóng)民公寓式住宅的，規(guī)劃部門向村民委員會(或村集體經(jīng)濟組織)核發(fā)鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證或建設(shè)用地規(guī)劃許可證；建設(shè)農(nóng)民非公寓式住宅的，規(guī)劃部門根據(jù)村莊住宅規(guī)劃分割宅基地，并根據(jù)建房申請人的備案名單向申請建房的村民核發(fā)鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證或建設(shè)用地規(guī)劃許可證。7．申領(lǐng)建設(shè)用地批準書。

建設(shè)農(nóng)民公寓式住宅的，由村民委員會(或村集體經(jīng)濟組織)持規(guī)劃部門核發(fā)的鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證或建設(shè)用地規(guī)劃許可證向國土房管部門申領(lǐng)建設(shè)用地批準書。

建設(shè)農(nóng)民非公寓式住宅的，由申請建房的村民持規(guī)劃部門核發(fā)的鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證或建設(shè)用地規(guī)劃許可證向區(qū)(縣級市)國土房管部門申領(lǐng)建設(shè)用地批準書。8．辦理權(quán)屬登記。

建設(shè)農(nóng)民公寓式住宅的，由村民委員會(或村集體經(jīng)濟組織)持鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證或建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)用地批準書、農(nóng)村村民建房協(xié)議依法向區(qū)(縣級市)國土房管部門申請辦理集體土地使用證或集體土地房產(chǎn)證。

建設(shè)農(nóng)民非公寓式住宅的，由申請建房的村民持鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證或建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)用地批準書依法向區(qū)(縣級市)國土房管部門申請辦理集體土地使用證或集體土地房產(chǎn)證。

二、如何將農(nóng)用地轉(zhuǎn)成鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地。

鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地包含兩種具體情況，第一，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或村民委員會興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)使用的建設(shè)用地。第二，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或村民委員會與其他單位、個人以土地使用權(quán)入股、聯(lián)營等形式共同舉辦企業(yè)使用的建設(shè)用地。

根據(jù)政府規(guī)定，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或村民委員會申請將農(nóng)用地轉(zhuǎn)成鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地，按以下程序辦理： 1．項目立項。

項目單位向發(fā)展改革部門申請辦理建設(shè)項目審批(或核準、備案)手續(xù)。2．申請規(guī)劃條件。

項目單位持項目批準(或核準、備案)文件，向規(guī)劃部門申請規(guī)劃選址。屬于征地留用地的項目，項目單位可按規(guī)定持留用地指標核定書直接向規(guī)劃部門申請規(guī)劃選址。規(guī)劃部門出具規(guī)劃紅線并提供規(guī)劃條件。

村民委員會(或村集體經(jīng)濟組織)利用未經(jīng)規(guī)劃、國土房管等部門依法審批的本集體所有的建設(shè)用地興辦非公共設(shè)施和公益事業(yè)項目，經(jīng)批準補辦手續(xù)，有留用地指標未兌現(xiàn)的，應(yīng)首先核減留用地指標。3．用地預審。

使用新增建設(shè)用地的，項目單位持建設(shè)項目選址意見書、規(guī)劃意見等文件向國土房管部門申請建設(shè)項目用地預審，由國土房管部門出具建設(shè)項目用地預審意見。4．用地報批。

項目單位持建設(shè)項目有關(guān)批準文件、土地測繪機構(gòu)出具的土地勘測定界技術(shù)報告書等向國土房管部門申請辦理用地報批手續(xù)。建設(shè)項目用地涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，項目單位應(yīng)按報批規(guī)定提供地質(zhì)、礦產(chǎn)、林業(yè)部門審查意見等報批材料。資料備齊后，由國土房管部門擬訂用地報批方案和用地供應(yīng)意見，依照《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定報有審批權(quán)的 人民政府批準。建設(shè)項目用地涉及使用本村集體建設(shè)用地的，由市(縣級市)國土房管部門擬訂用地供應(yīng)意見報當?shù)厝嗣裾鷾省?．環(huán)境影響評價。

實行審批制、核準制的項目，項目單位在向國土房管部門申請辦理用地預審時，可同時向環(huán)保部門申報環(huán)境影響報告文件；實行備案制的項目，項目單位可在建設(shè)項目開工前向環(huán)保部門申報環(huán)境影響報告文件。

6．申領(lǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證或鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證。

項目單位持項目批準(或核準、備案)文件和用地預審意見向規(guī)劃部門提出建設(shè)用地規(guī)劃許可申請，位于城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的，由規(guī)劃部門依據(jù)控制性詳細規(guī)劃核定建設(shè)用地的位置、面積、允許建設(shè)的范圍，核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證；位于村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)的，核發(fā)鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證。

7．申領(lǐng)建設(shè)用地批準書。

由項目單位持用地批復意見、規(guī)劃許可文件、有關(guān)稅費繳納憑證，向國土房管部門申領(lǐng)建設(shè)用地批準書。8．辦理土地登記。

項目單位憑建設(shè)用地批準書依法向國土房管部門申請辦理集體土地使用證或集體土地房產(chǎn)證。

三、如何將農(nóng)用地轉(zhuǎn)成公益用地。

此處的公益用地也包含兩種情況：鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施用地和公益事業(yè)建設(shè)用地，如鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府、村民委員會辦公、學校、醫(yī)院、農(nóng)技推廣站、敬老院以及鄉(xiāng)村級道路、供水、公共廁所用地。

將農(nóng)用地轉(zhuǎn)成公益用地的程序，與轉(zhuǎn)成鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地的程序是一致的。

將農(nóng)用地轉(zhuǎn)成宅基地并辦理土地登記手續(xù)之后，使用人對使用的土地享有了宅基地使用權(quán)，將農(nóng)用地轉(zhuǎn)成鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地（工商業(yè)用地）或公益用地并辦理土地登記手續(xù)之后，使用人對使用的土地享有集體建設(shè)用地使用權(quán)，使用權(quán)人有權(quán)在土地上建設(shè)建筑物，用于非農(nóng)業(yè)用途，集體建設(shè)用地使用權(quán)人還可依法出讓、出租、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租和抵押集體建設(shè)用地使用權(quán)。

第四篇：集體建設(shè)用地案例

【案情】

2008年10月黃屯村委會與外縣的連發(fā)鑄造廠某簽訂一份《廠房租賃合同》。該合同約定，黃屯村委會將其在本村轄區(qū)內(nèi)的占地14畝的廢舊村辦鑄造廠區(qū)租賃給連發(fā)鑄造廠使用（合同所涉土地于2001年取得了有關(guān)土地管理部門頒發(fā)的集體建設(shè)用地使用證，用途為工業(yè)用地），租賃期限10年，自2008年10月1日起至2018年10月2日止，每年租金為2.5萬元，租賃到期后，連發(fā)鑄造廠在該租賃地上所新建廠房及大型設(shè)備折價變賣給黃屯村委會。2011年10月，黃屯村新一屆村委會以《廠房租賃合同》違反法律規(guī)定為由起訴到法院，請求法院判處《廠房租賃合同》無效，并要求連發(fā)鑄造廠限期拆除新建廠房。連發(fā)鑄造廠則認為《廠房租賃合同》合法有效，要求黃屯村新一屆村委會繼續(xù)履行合同。

【爭議】

該案爭議的焦點就是《廠房租賃合同》是否有效。在案件的審理過程中出現(xiàn)了兩種不同的意見：

第一種意見認為，黃屯村委會將14畝的廢舊村辦鑄造廠區(qū)租賃給連發(fā)鑄造廠改建辦廠,實質(zhì)是將集體建設(shè)用地出租給連發(fā)鑄造廠使用，《廠房租賃合同》實為集體建設(shè)用地租賃合同。該租賃合同違反了《土地管理法》第六十三條關(guān)于“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)”的規(guī)定，根據(jù)《合同法》第五十二條第（五）項“違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定的合同無效”的規(guī)定，該《廠房租賃合同》無效。

第二種意見認為，黃屯村委會與連發(fā)鑄造廠鑒定的《廠房租賃合同》實為集體建設(shè)土地租賃合同?！锻恋毓芾矸ā返诹龡l中所說的 “農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)”是指農(nóng)民集體所有的農(nóng)用地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，而不包括農(nóng)民集體所有的非農(nóng)建設(shè)用地使用權(quán)，因為集體建設(shè)土地的用途本身就是用于非農(nóng)建設(shè)的?！锻恋毓芾矸ā返诹龡l的規(guī)定在于防止炒賣農(nóng)民所有的農(nóng)用土地造成農(nóng)用地的不當流失和使集體組織的利益受損，而不是禁止非農(nóng)建設(shè)用地使用權(quán)的依法流轉(zhuǎn)。因此，《廠房租賃合同》并未違法《土地管理法》的規(guī)定，該合同有效。

【評析】

筆者同意第二種意見。

要判斷該案雙方所簽訂的《廠房租賃合同》是否有效，關(guān)鍵是要弄清該合同是否違反了《土地管理法》第六十三條中“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)”的強制性規(guī)定。那么要弄清該合同是否違反了《土地管理法》第六十三條的強制性規(guī)定，最重要的就是要厘清《土地管理法》第六十三條中的“農(nóng)民集體所有的土地”所涵蓋的范圍。

按照《土地管理法》的規(guī)定，我國農(nóng)民集體所有的土地也可三大類：第一類是農(nóng)用地，是指直接用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地，包括耕地、林地、草地、農(nóng)田水利用地、養(yǎng)殖水面等。我國對于農(nóng)用地的保護是非常嚴格的，例如《土地管理法》在第一條規(guī)定了要“切實保護耕地”，在第四條第二款規(guī)定了“嚴格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，控制建設(shè)用地總量，對耕地實行特殊保護。”在第三十四條規(guī)定了“國家實行基本農(nóng)田保護制度”，在三十六條規(guī)定了“ 非農(nóng)業(yè)建設(shè)必須節(jié)約使用土地，可以利用荒地的，不得占用耕地?！钡诙愂羌w建設(shè)用地，是指經(jīng)依法批準用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的土地，包括鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村企業(yè)建設(shè)用地、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公用設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)用地以及村民宅基地。依據(jù)《土地管理法》第十一條第二款的規(guī)定，集體建設(shè)用地也可表述為“非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地”。第三類是未利用地，是指農(nóng)用地和建設(shè)用地以外的土地。

農(nóng)民集體所有的建設(shè)用地到底能否發(fā)生流轉(zhuǎn)，雖然我國現(xiàn)有法律沒有明確的規(guī)定，但對此卻未從根本上進行否定。例如《土地管理法》第二條第三款規(guī)定 “任何單位和個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓。”《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴格土地管理的規(guī)定》（國發(fā)（2004）28號）第（十）條規(guī)定 “在符合規(guī)劃的前提下，村莊、集鎮(zhèn)、建制鎮(zhèn)中的農(nóng)民集體所有建設(shè)用地使用權(quán)可以依法流轉(zhuǎn)”，2006年8月《國務(wù)院關(guān)于加強土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》（國發(fā)〔2006〕31號）第六項規(guī)定“農(nóng)民集體所有建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，必須符合規(guī)劃并嚴格限定在依法取得的建設(shè)用地范圍內(nèi)”等等。綜合上述及相關(guān)法律、國務(wù)院行政規(guī)定的精神，筆者認為，我國并沒有禁止農(nóng)村集體建設(shè)用地的合法流轉(zhuǎn)?！锻恋毓芾矸ā返诹龡l中“農(nóng)民集體所有的土地”所涵蓋的范圍不應(yīng)包括原本就具有非農(nóng)業(yè)建設(shè)性質(zhì)和功能用途的的集體建設(shè)用地，對此條文的理解應(yīng)做限制性理解。該條文的目的并非禁止農(nóng)民集體土地使用權(quán)依法流轉(zhuǎn)的行為，而是為了防止在農(nóng)民集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)中出現(xiàn)以土地流轉(zhuǎn)的形式將農(nóng)用地非法變更為建設(shè)用地的現(xiàn)象，以貫徹維護我國土地用途管制制度及耕地保護制度的立法目的。筆者認為，第一種意見忽略了農(nóng)民集體所有的土地的分類體系，混淆了農(nóng)民集體建設(shè)用地與農(nóng)民集體農(nóng)用地的區(qū)別，認為農(nóng)村集體建設(shè)用地不能發(fā)生流轉(zhuǎn)用于非農(nóng)建設(shè)的觀點有失偏頗。

該案中，連發(fā)鑄造廠租用黃屯村閑置廢棄地增資建廠，不僅有利于盤活或發(fā)揮農(nóng)村閑置地的功效為農(nóng)村增收，而且符合中央關(guān)于新農(nóng)村建設(shè)政策。因此，連發(fā)鑄造廠作為租用人與集體經(jīng)濟組織簽訂了集體建設(shè)用地使用權(quán)租賃合同，不但不違反法律的強制性規(guī)定，而且還符合國家的新農(nóng)村建設(shè)的政策，應(yīng)當認定為有效，并受法律所保護。

第五篇：農(nóng)村集體建設(shè)用地

政策和法規(guī)

陜西省實施《中華人民共和國土地管理法》辦法

第四條 農(nóng)民集體所有的土地，由土地所有者向土地所在地的設(shè)區(qū)的市、縣（市）土地行政主管部門或者其派出機構(gòu)提出土地登記申請，由設(shè)區(qū)的市、縣（市）人民政府登記造冊，核發(fā)《集體土地所有證》，確認所有權(quán)。農(nóng)民集體所有的土地依法用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的，由土地使用者向土地所在地的設(shè)區(qū)的市、縣（市）土地行政主管部門或者其派出機構(gòu)提出土地登記申請，由設(shè)區(qū)的市、縣（市）人民政府登記造冊，核發(fā)《集體土地使用證》，確認建設(shè)用地使用權(quán)。

《中華人民共和國土地管理法》

第十一條 農(nóng)民集體所有的土地，由縣級人民政府登記造冊，核發(fā)證書，確認所有權(quán)。

農(nóng)民集體所有的土地依法用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的，由縣級人民政府登記造冊，核發(fā)證書，確認建設(shè)用地使用權(quán)。

第十二條 依法改變土地權(quán)屬和用途的，應(yīng)當辦理土地變更登記手續(xù)。

第十四條 農(nóng)民集體所有的土地由本集體經(jīng)濟組織的成員承包經(jīng)營，從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè)生產(chǎn)。土地承包經(jīng)營期限為三十年。發(fā)包方和承包方應(yīng)當訂立承包合同，約定雙方的權(quán)利和義務(wù)。承包經(jīng)營土地的農(nóng)民有保護和按照承包合同約定的用途合理利用土地的義務(wù)。農(nóng)民的土地承包經(jīng)營權(quán)受法律保護。

第六十三條 農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。

第八十一條 擅自將農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門責令限期改正，沒收違法所得，并處罰款。

《中華人民共和國土地管理法實施條例》

第六條 依法改變土地所有權(quán)、使用權(quán)的，因依法轉(zhuǎn)讓地上

建筑物、構(gòu)筑物等附著物導致土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，必須向土地所在地的縣級以上人民政府土地行政主管部門提出土地變更登記申請，由原土地登記機關(guān)依法進行土地所有權(quán)、使用權(quán)變更登記。土地所有權(quán)、使用權(quán)的變更，自變更登記之日起生效。

依法改變土地用途的，必須持批準文件，向土地所在地的縣級以上人民政府土地行政主管部門提出土地變更登記申請，由原土地登記機關(guān)依法進行變更登記。

陜西省人民政府關(guān)于推進節(jié)約集約用地的實施意見

陜政發(fā)〔2008〕17號 2008年4月18日

四、加強農(nóng)村集體建設(shè)用地管理，推進農(nóng)村集體建設(shè)用地節(jié)約集約利用

（十四）強化農(nóng)村村莊建設(shè)管理。按照統(tǒng)籌規(guī)劃、節(jié)約集約用地的原則，結(jié)合我省新農(nóng)村建設(shè)要求，因地制宜，加快編制鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）規(guī)劃、村莊規(guī)劃。利用農(nóng)民集體所有土地進行非農(nóng)建設(shè)的，必須符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）規(guī)劃、村莊規(guī)劃。堅決貫徹“一戶一處宅基地”的法律規(guī)定，宅基地的面積不得超過我省規(guī)定的標準，防止產(chǎn)生超面積占用宅基地。農(nóng)村新增宅基地要優(yōu)先使用村內(nèi)空閑地、廢舊老宅基地和未利用土地。凡村莊內(nèi)有空閑地、廢舊老宅基地和未利用土地的，不得批準新增宅基地占用農(nóng)用地。規(guī)劃明確撤并的村莊，除危房改造外，停止審批新建、重建和改擴建住宅。對因國家建設(shè)拆遷安置需要建設(shè)住宅的和因土地整理涉及村民建設(shè)住宅和農(nóng)民新村建設(shè)的，應(yīng)當統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)農(nóng)村住宅小區(qū)。

（十五）全面開展農(nóng)村集體建設(shè)用地專項整治工作。各地要按照國務(wù)院辦公廳《關(guān)于嚴

格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》（國辦發(fā)[2007]71號）和《陜西省人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)省國土資源廳關(guān)于加強農(nóng)村集體建設(shè)用地管理促進社會主義新農(nóng)村建設(shè)意見的通知》（陜政辦發(fā)[2007]4號）要求，結(jié)合第二次土地調(diào)查，集中力量組織開展對農(nóng)村“空心村”、公路沿線和城鄉(xiāng)結(jié)合部建設(shè)用地的專項清理整治。全面掌握農(nóng)村宅基地和公路沿線、城鄉(xiāng)結(jié)合部建設(shè)用地的情況，盡快建立和完善農(nóng)村宅基地和公路沿線、城鄉(xiāng)結(jié)合部建設(shè)用地管理臺帳等信息系統(tǒng)。對農(nóng)村建房布局不合理、建新不拆舊等形成的“空心村”、以興辦“鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)”、“鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)”為名，在公路沿線、城鄉(xiāng)結(jié)合部非法占用（租用）農(nóng)民集體所有土地進行非農(nóng)建設(shè)等問題，要結(jié)合實際制定切實可行的措施，依法采取經(jīng)濟、行政和法律手段進行綜合整治，并進一步完善和創(chuàng)新管理制度，落實責任，加強監(jiān)管。

各地要按照土地利用總體規(guī)劃和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）規(guī)劃、村莊規(guī)劃，結(jié)合新農(nóng)村建設(shè)要求，有計劃地開展農(nóng)村集體建設(shè)用地整理。對村民自愿騰退宅基地或符合宅基地申請條件購買空閑住宅的，各地可給與獎勵或補助。

（十六）依法盤活利用農(nóng)村集體建設(shè)用地。對符合土地利用總體規(guī)劃和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）規(guī)劃、村莊規(guī)劃，權(quán)屬合法，界址清楚，已經(jīng)依法批準為建設(shè)用地的農(nóng)村集體建設(shè)用地，在堅持尊重農(nóng)民意愿、保障農(nóng)民權(quán)益的原則下，經(jīng)依法批準，允許以轉(zhuǎn)讓、租賃、作價出資(入股)等方式進行流轉(zhuǎn)，確定給單位或個人有償使用。嚴禁擅自將集體農(nóng)用地和未利用土地變?yōu)榻ㄔO(shè)用地。嚴禁集體建設(shè)用地用于商品住宅開發(fā)。不符合土地利用總體規(guī)劃和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）規(guī)劃、村莊規(guī)劃的農(nóng)村集體建設(shè)用地，不得以流轉(zhuǎn)方式確定給其他單位或個人使用，其地上建筑物、構(gòu)筑物不得改建、重建、擴建。

五、加強監(jiān)督檢查，努力推進節(jié)約集約用地工作的開展

陜西省國土資源廳

陜西省農(nóng)村工作領(lǐng)導小組辦公室 陜 西 省 建 設(shè) 廳 陜 西 省 農(nóng) 業(yè) 廳

陜國土資發(fā)〔2009〕40號

關(guān)于開展《國務(wù)院辦公廳關(guān)于嚴格執(zhí)行 有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》 貫徹落實檢查情況的報告

國土資源部、中央農(nóng)村工作領(lǐng)導小組辦公室、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、農(nóng)業(yè)部：

國土資源部、中央農(nóng)村工作領(lǐng)導小組辦公室、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、農(nóng)業(yè)部《關(guān)于開展<國務(wù)院辦公廳關(guān)于嚴格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知>（國辦發(fā)[2007]71號）貫徹落實情況檢查工作 的通知》（國土資發(fā)[2008]188號）及檢查工作方案下發(fā)后，我省高度重視，迅速安排部署，認真組織開展了全省貫徹落實情況的檢查工作?，F(xiàn)將有關(guān)工作情況報告如下：

一、加強領(lǐng)導，認真安排部署

按照國家四部門檢查通知和檢查工作方案的要求，我們成立了由省國土資源廳主管領(lǐng)導任組長，省國土資源廳、省農(nóng)村工作領(lǐng)導小組辦公室、省建設(shè)廳、省農(nóng)業(yè)廳相關(guān)人員參加的檢查工作領(lǐng)導小組，加強檢查工作的組織領(lǐng)導。同時，結(jié)合我省實際，及時制定下發(fā)了國辦發(fā)[2007]71號文貫徹落實情況檢查工作實施方案（陜國土資發(fā)[2008]134號），就檢查的內(nèi)容范圍、方法步驟作了具體的安排，提出了明確要求，對檢查工作進行了全面的安排部署。據(jù)了解，各市對這次檢查工作非常重視，成立了相應(yīng)的領(lǐng)導小組，迅速安排部署。有的市還組織召開了國土、建設(shè)、農(nóng)業(yè)和農(nóng)村工作領(lǐng)導小組辦公室等部門聯(lián)席會議，明確任務(wù)，研究抓好檢查工作的具體措施，要求相關(guān)部門密切配合，搞好工作銜接，認真履行職責，確保不折不扣地完成好這次檢查工作任務(wù)。

二、突出重點，嚴格自查自糾

這次檢查工作重點以市、縣兩級的自查自糾為主，我省相關(guān)部門組成聯(lián)合檢查組對各市、縣（區(qū)）貫徹落實國辦發(fā)[2007]71號文件情況的自查自糾、總結(jié)整改工作進行全面的檢查、督促，抓好落實。

從我們檢查和各市上報的自查情況看，各市、縣能嚴格按照國土資發(fā)[2008]15號、陜國土資發(fā)[2008]7號等文件的要求，認真抓好國辦發(fā)[2007]71號文件的貫徹落實，注意加強文件的學習宣傳，提高思想認識；切實加強集體土地的用途管制；嚴格依法辦理集體土地的使用手續(xù)；堅決制止和查處亂占農(nóng)用地進行非農(nóng)業(yè)建設(shè)的違規(guī)違法行為。結(jié)合這次國辦發(fā)[2007]71號文貫徹落實情況檢查活動，按照檢查工作方案確定的檢查范圍、主要內(nèi)容和要求，對轄區(qū)內(nèi)農(nóng)村集體建設(shè)用地使用情況進行了全面檢查，同時加強對重點地區(qū)的監(jiān)督檢查，加強對違法違規(guī)用地情節(jié)嚴重、群眾反映強烈的案件的查處及督辦工作。經(jīng)檢查發(fā)現(xiàn)，個別市、縣在農(nóng)村集體建設(shè)用地管理中，存在農(nóng)村宅基地管理混亂、“以租代征”非法使用農(nóng)村集體土地進行非農(nóng)業(yè)建設(shè)，以及借農(nóng)業(yè)園區(qū)建設(shè)，違反土地利用總體規(guī)劃，擅自改變農(nóng)用地用途進行非農(nóng)建設(shè)等問題。對檢查中發(fā)現(xiàn)的問題逐宗進行調(diào)查核實，統(tǒng)一登記填表；對查出的問題，按照土地管理法規(guī)和有關(guān)文件規(guī)定及時進行處理和糾正。據(jù)檢查統(tǒng)計，我省農(nóng)村建設(shè)圈占土地2658.75畝，其中耕地面積343.755畝,經(jīng)批準的2289.01畝,未批準的369.74畝；實際使用面積2088.51畝,其中耕地面積343.755畝;用于農(nóng)業(yè)開發(fā)用地475.03畝,其中耕地409.44畝,經(jīng)批準的77.93畝,未批準的397.1畝;“以租代征”面積846.68畝,實際占地面積764.4畝,其中耕地面積500.67畝,不符合規(guī)劃面積267.33畝。截止目前，在本次檢查中查出的違規(guī)用地問題已全部得到糾正和處理。

三、認真總結(jié)整改，完善制度措施

針對貫徹落實國辦發(fā)[2007]71號文件檢查活動中查找出的問題，我們要求各市、縣認真總結(jié)農(nóng)村集體建設(shè)用地使用與管理的經(jīng)驗教訓，分析查找存在問題的原因，認真進行整改，在摸清情況、查清問題、依法處理的基礎(chǔ)上，制定整改措施，完善相關(guān)制度。省國土資源廳等相關(guān)部門加強督促檢查，努力抓好市、縣整改工作的落實，對違法違規(guī)用地行為糾正不力、整改不徹底的地區(qū)，責令限期整改，限期整改期間省國土資源廳暫停該地區(qū)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收審批。同時明確了下一步的工作思路：

一是加大集體建設(shè)用地政策宣傳力度。進一步加強國辦發(fā)[2007]71號、國土資發(fā)[2008]15號兩個文件精神的學習宣傳，切實提高廣大群眾特別是各級領(lǐng)導的依法用地、節(jié)約集約用地的責任意識。

二是加大集體建設(shè)用地政策的執(zhí)行力度。加強調(diào)研，準確掌握情況，提前介入，加強批后監(jiān)管。研究制定對各級政府執(zhí)行農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的考評辦法，把農(nóng)村集體建設(shè)用地管理情況列入政府領(lǐng)導政績考核內(nèi)容。對違法違規(guī)用地行為大量發(fā)生、造成嚴重后果的地區(qū)，實行問責制和通報批評。

三是加大集體建設(shè)用地執(zhí)法監(jiān)察力度。協(xié)調(diào)各市政府進一步建立和落實土地聯(lián)合執(zhí)法機制，促使監(jiān)察、公安、法院等部門積極配合國土資源管理部門及時查處土地違法案件，切實規(guī)范農(nóng)村集體建設(shè)用地管理，堅決制止亂占農(nóng)用地進行非農(nóng)建設(shè)的違法違規(guī)行為。

《國務(wù)院辦公廳關(guān)于嚴格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》

國辦發(fā)〔2007〕71號

二、嚴格規(guī)范使用農(nóng)民集體所有土地進行建設(shè)

當前一些地方在使用農(nóng)民集體所有土地進行建設(shè)的過程中，擅自擴大農(nóng)民集體所有土地的使用范圍，違法提供建設(shè)用地的問題比較嚴重?！吨腥A人民共和國土地管理法》規(guī)定，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)、農(nóng)村村民住宅等三類鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村建設(shè)可以使用農(nóng)民集體所有土地。對這三類用地的范圍，法律和政策都有準確界定，必須嚴格執(zhí)行。按照《中華人民共和國鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)法》規(guī)定，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)必須是農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或者農(nóng)民投資為主，在鄉(xiāng)鎮(zhèn)（包括所轄村）舉辦的承擔支援農(nóng)業(yè)義務(wù)的企業(yè)。要嚴禁以興辦“鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)”、“鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)”為名，非法占用（租用）農(nóng)民集體所有土地進行非農(nóng)業(yè)建設(shè)。

按照《中華人民共和國土地管理法》等法律法規(guī)的規(guī)定，任何建設(shè)需要將農(nóng)用地和未利用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，都必須依法經(jīng)過批準。興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)、村民建住宅需要使用本集體經(jīng)濟組織農(nóng)民集體所有土地的，必須符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃和鎮(zhèn)規(guī)劃、鄉(xiāng)規(guī)劃、村莊規(guī)劃（以下簡稱鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村規(guī)劃），納入土地利用計劃，并依法辦理規(guī)劃建設(shè)許可及農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和建設(shè)項目用地審批手續(xù)。農(nóng)村集體經(jīng)濟組織使用鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃確定的建設(shè)用地，興辦企業(yè)或與其他單位、個人以土地使用權(quán)入股、聯(lián)營等形式共同興辦企業(yè)的，必須符合土地利用總體規(guī)劃和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村規(guī)劃，并納入建設(shè)用地計劃管理；涉及占用農(nóng)用地的，必須先依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)，用地規(guī)模必須符合有關(guān)企業(yè)用地標準。

農(nóng)村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或“小產(chǎn)權(quán)房”。單位和個人不得非法租用、占用農(nóng)民集體所有土地搞房地產(chǎn)開發(fā)。農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準。農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。

其他任何單位和個人進行非農(nóng)業(yè)建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地。不符合土地利用總體規(guī)劃和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村規(guī)劃，沒有土地利用計劃指標的，不得批準用地。任何單位和個人不得自行與農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或個人簽訂協(xié)議將農(nóng)用地和未利用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地。非法占用耕地改作他用，數(shù)量較大，造成耕地大量毀壞的，要依法追究刑事責任。

三、嚴格控制農(nóng)村集體建設(shè)用地規(guī)模

一些地方借農(nóng)民集體所有建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)、土地整理折抵和城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤等名義，擅自擴大建設(shè)用地的規(guī)模。嚴禁以各種名義，擅自擴大農(nóng)村集體建設(shè)用地規(guī)模，以及通過“村改居”等方式，非法將農(nóng)民集體所有土地轉(zhuǎn)為國有土地。

嚴格控制農(nóng)民集體所有建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)范圍。農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)發(fā)生破產(chǎn)、兼并等情形時，所涉及的農(nóng)民集體所有建設(shè)用地使用權(quán)方可依法轉(zhuǎn)移。其他農(nóng)民集體所有建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，必須是符合規(guī)劃、依法取得的建設(shè)用地，并不得用于商品住宅開發(fā)。

依照《中華人民共和國土地管理法實施條例》，土地整理新增耕地面積只能折抵用于建設(shè)占用耕地的補償，不得折抵為建設(shè)用地指標，擴大建設(shè)用地規(guī)模。城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤試點，必須嚴格控制在國家已經(jīng)批準的試點范圍內(nèi)。試點必須符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村規(guī)劃，必須確保城鄉(xiāng)建設(shè)用地總量不增加，農(nóng)用地和耕地面積不減少。不得以試點為名違背農(nóng)民意愿大拆大建、強制搬遷，侵害農(nóng)民權(quán)益。

《國土資源部關(guān)于促進農(nóng)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展農(nóng)民持續(xù)增收推動城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的若干意見》

對需要流轉(zhuǎn)的農(nóng)用地，要盡快完成集體土地所有權(quán)確權(quán)登記工作，并與土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)做好登記發(fā)證銜接；對需要流轉(zhuǎn)的集體建設(shè)用地，要重點開展集體所有權(quán)和使用權(quán)確權(quán)登記，特別要開展集體經(jīng)營性用地的認定和確權(quán)，為集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)提供條件。

在全國范圍內(nèi)啟動“萬村整治”示范工程建設(shè)，以村為單位，按照“農(nóng)民自愿、權(quán)屬清晰、改善民生、因地制宜、循序漸進”的總要求，開展土地整治活動，實行“全域規(guī)劃、全域設(shè)計、全域整治”。部重點抓好1000個國家級示范點，各省(區(qū)、市)開展9000個省級整治示范工程建設(shè)。

各地在集體建設(shè)用地出讓轉(zhuǎn)讓等流轉(zhuǎn)活動中，要按照“初次分配基于產(chǎn)權(quán)、二次分配政府參與”的原則，出臺和試行集體建設(shè)用地有償使用收益分配辦法。部將研究建立集體建設(shè)用地有償使用有關(guān)稅費征繳和分配辦法，保障集體土地所有權(quán)人和使用權(quán)人在集體建設(shè)用地有償使用和流轉(zhuǎn)等活動中的土地權(quán)益

各市、縣國土資源管理部門要在省級下達的農(nóng)村建設(shè)用地指標中，單列宅基地指標，保障農(nóng)村居民住宅建設(shè)用地。

凡未使用建筑材料硬化地面或雖使用建筑材料但未破壞土地并易于復墾的畜禽舍、溫室大棚和附屬綠化隔離等用地，以及農(nóng)村道路、農(nóng)田水利用地，均可作為設(shè)施農(nóng)用地辦理用地手續(xù)，由市、縣政府審批，報省級國土資源管理部門備案，不納入農(nóng)用地轉(zhuǎn)用范圍，不占建設(shè)用地指標。

《意見》強調(diào)，規(guī)范集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)，逐步建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場。一是明確土地市場準入條件，規(guī)范集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)。今年，在城鎮(zhèn)工礦建設(shè)規(guī)模范圍外，除宅基地、集體公益事業(yè)建設(shè)用地，凡符合土地利用總體規(guī)劃、依法取得并已經(jīng)確權(quán)為經(jīng)營性的集體建設(shè)用地，可采用出讓、轉(zhuǎn)讓等多種方式有償使用和流轉(zhuǎn)。近期，國土資源部將下發(fā)農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓辦法。二是完善土地資源配置機制，構(gòu)建城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場。各地要充分依托已有的國有土地市場，加快城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地市場建設(shè)，促進集體建設(shè)用地進場交易，規(guī)范流轉(zhuǎn)。三是制定集體土地收益分配辦法，增加農(nóng)民財產(chǎn)性收入。各地在集體建設(shè)用地出讓轉(zhuǎn)讓等流轉(zhuǎn)活動中，要按照“初次分配基于產(chǎn)權(quán)，二次分配政府參與”的原則，總結(jié)集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)試點經(jīng)驗，出臺和試行集體建設(shè)用地有償使用收益的分配辦法。國土資源部將積極與相關(guān)部門溝通，研究建立集體建設(shè)用地有償使用有關(guān)稅費征繳和分配辦法。

《意見》要求，完善設(shè)施農(nóng)用地和農(nóng)村建設(shè)用地管理，改善農(nóng)民生產(chǎn)生活條件。一是完善設(shè)施農(nóng)用地管理，支持設(shè)施農(nóng)業(yè)發(fā)展。除了設(shè)施農(nóng)業(yè)附屬的管理和生活用房等永久性建筑物的用地，須依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)，按照建設(shè)用地管理外，凡未使用建筑材料硬化地面或雖使用建筑材料但未破壞土地并易于復墾的畜禽舍、溫室大棚和附屬綠化隔離等用地，以及農(nóng)村道路、農(nóng)田水利用地，均可作為設(shè)施農(nóng)用地辦理用地手續(xù)。由市、縣政府審批，報省級國土資源管理部門備案，不納入農(nóng)用地轉(zhuǎn)用范圍，不占建設(shè)用地指標，但涉及占用

耕地的要落實補充任務(wù)。

陜西省人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)省國土資源廳關(guān)于加強農(nóng)村集體建設(shè)用地管理促進社會主義新農(nóng)村建設(shè)意見的通知

陜政辦發(fā) 〔2007〕4號

8.推進農(nóng)村集體建設(shè)用地整理。我省農(nóng)村建設(shè)用地總量較大，利用效率不高，要積極采取多種措施，用好現(xiàn)有的農(nóng)村建設(shè)用地。各地要科學制訂舊村莊改造、歸并村莊整治的計劃，積極推進農(nóng)村建設(shè)用地整理，提高城鎮(zhèn)化水平和村莊土地集約利用水平，努力節(jié)約使用集體建設(shè)用地。開展農(nóng)村建設(shè)用地的整理，要按照“規(guī)劃先行、政策引導、村民自愿、多元投入”的原則，積極穩(wěn)妥推進，以盤活村莊現(xiàn)有存量建設(shè)用地為主，搞好內(nèi)部挖潛，提高利用率。

11.穩(wěn)步推進農(nóng)民集體所有建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)。對于通過農(nóng)村建設(shè)用地整理節(jié)省出來的存量建設(shè)用地，要按照土地利用總體規(guī)劃和村莊建設(shè)規(guī)劃，結(jié)合我省正在實施的農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)工作要求，在符合規(guī)劃和依法取得建設(shè)用地的條件下，引入市場化機制，積極消化利用和盤活；農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)收益，主要用于新農(nóng)村建設(shè)中村內(nèi)公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和改造；要努力探索農(nóng)村建設(shè)用地流轉(zhuǎn)和管理的新機制，緩解農(nóng)村建設(shè)用地矛盾，增加農(nóng)民收入，保護農(nóng)民集體土地合法權(quán)益，促進農(nóng)村集體經(jīng)濟的發(fā)展。