第一篇：某區(qū)城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)實施方案（大全）

XX區(qū)城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)實施方案 為貫徹落實最嚴格的節(jié)約用地制度，加快推進城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)工作，提高土地利用效率，根據(jù)《國土資源部關(guān)于印發(fā)〈關(guān)于深入推進城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)的指導(dǎo)意見（試行）〉的通知》（國土資發(fā)〔2016〕2016]147號）、《XX省人民政府關(guān)于實施“節(jié)地增效”行動的指導(dǎo)意見》（X府發(fā)〔2019〕X號）等文件精神，結(jié)合我區(qū)實際，制定本實施方案。

一、基本原則 （一）政府主導(dǎo)、規(guī)劃先行原則。建立健全政府主導(dǎo)、部門協(xié)同、公眾參與的工作機制。依據(jù)土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃、主體功能區(qū)規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃等，科學(xué)編制和實施城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)專項規(guī)劃。

（二）依法依規(guī)、保護權(quán)益原則。城區(qū)、建制鎮(zhèn)建成區(qū)低效用地再開發(fā)必須遵守法律法規(guī)及相關(guān)政策，充分尊重土地權(quán)利人的意愿，提高改造開發(fā)工作的公開性和透明度，保障土地權(quán)利人的知情權(quán)、參與權(quán)、受益權(quán)；

各類開發(fā)區(qū)、工業(yè)園區(qū)低效用地認定和處置必須事實清楚、程序合法、處置適當(dāng)。既要依法依規(guī)，又要尊重歷史，充分考慮和保護當(dāng)事人的合法權(quán)益。

（三）市場取向、因勢利導(dǎo)原則。充分發(fā)揮市場在資源配置中的決定性作用，鼓勵土地使用權(quán)人和集體經(jīng)濟組織等市場主體參與城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)，形成形式多樣的再開發(fā)模式，充分調(diào)動土地使用權(quán)人、集體經(jīng)濟組織等社會各方的積極性。

（四）因地制宜、規(guī)范運作原則。充分考慮當(dāng)?shù)貙嶋H，因地制宜制定規(guī)劃方案和配套政策，開展城鎮(zhèn)低效用地調(diào)查建庫、專項規(guī)劃編制、分類盤活處置等工作。城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)必須嚴格遵循再開發(fā)要求和程序，切實加強監(jiān)管，保證再開發(fā)工作規(guī)范運作、有序推進。

二、實施范圍和認定標(biāo)準 （一）城區(qū)、建制鎮(zhèn)建成區(qū)低效用地。本實施方案規(guī)定的城區(qū)、建制鎮(zhèn)低效用地是指城區(qū)（鎮(zhèn)）建成區(qū)內(nèi)布局散亂、利用粗放、用途不合理、建筑危舊的城鎮(zhèn)存量建設(shè)用地，權(quán)屬清晰、不存在爭議和法律糾紛?！巴硕M三”產(chǎn)業(yè)用地；

布局散亂、設(shè)施落后，規(guī)劃確定改造的老城區(qū)、城中村、棚戶區(qū)、老工業(yè)區(qū)等。批而未供和現(xiàn)狀為閑置土地、不符合土地利用總體規(guī)劃的歷史遺留建設(shè)用地等，不得列入改造開發(fā)范圍。

（二）各類開發(fā)區(qū)、工業(yè)園區(qū)低效用地 1.國家產(chǎn)業(yè)政策規(guī)定的禁止類、淘汰類產(chǎn)業(yè)用地；

2.不符合安全生產(chǎn)和環(huán)保要求的用地；

3.未按期完成開發(fā)建設(shè)。即已動工開發(fā)建設(shè)用地面積超過應(yīng)動工開發(fā)建設(shè)用地總面積三分之一或者已投資額超過總投資額25%，但在規(guī)定的建設(shè)工期內(nèi)（或雖未規(guī)定建設(shè)工期，但開工時間超過三年），仍未完成全部開發(fā)建設(shè)的；

4.建設(shè)用地控制指標(biāo)不達標(biāo)。已竣工的工業(yè)用地項目，投資強度、建筑系數(shù)、容積率等控制指標(biāo)未達到合同約定的標(biāo)準（出讓合同約定的，以出讓合同為準；

出讓合同未約定的，以入園合同為準；

合同未約定的，依次以地方投資準入標(biāo)準、國家或省規(guī)定的最低標(biāo)準為依據(jù)），仍有調(diào)整利用空間的工業(yè)用地；

5.工業(yè)用地項目竣工后一年以上未投產(chǎn)或連續(xù)一年以上處于停產(chǎn)狀態(tài)的；

6.企業(yè)雖未停產(chǎn)，但畝均稅收低于當(dāng)?shù)匾?guī)定最低標(biāo)準的；

7.“僵尸企業(yè)”（發(fā)改財金〔2018〕1756號）；

8.各地規(guī)定的其他情形。

三、分類實施 （一）城區(qū)、建制鎮(zhèn)建成區(qū)低效用地 1.開展城鎮(zhèn)低效用地調(diào)查建庫。組織開展城鎮(zhèn)低效用地調(diào)查，將擬列入改造開發(fā)范圍的城鎮(zhèn)低效用地標(biāo)注在遙感影像圖、地籍圖和規(guī)劃圖上，建立城鎮(zhèn)低效用地專題數(shù)據(jù)庫，實行動態(tài)管理和更新。

2.編制城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)專項規(guī)劃。在城鎮(zhèn)低效用地調(diào)查建庫工作基礎(chǔ)上，依據(jù)土地利用總體規(guī)劃和城鎮(zhèn)規(guī)劃，結(jié)合城區(qū)建設(shè)用地集約利用潛力評價成果，加快編制城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)專項規(guī)劃，明確規(guī)劃期內(nèi)改造利用的目標(biāo)任務(wù)、性質(zhì)用途、規(guī)模布局、時序安排、規(guī)劃實施效益評價、保障措施，優(yōu)先安排基礎(chǔ)設(shè)施、公益設(shè)施等用地，統(tǒng)籌城鎮(zhèn)功能再造、生態(tài)環(huán)境保護、歷史人文傳承等，確保城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)健康有序推進。專項規(guī)劃批準后，項目實施單位要編制項目實施方案，確定改造開發(fā)規(guī)模、開發(fā)強度、利用方向、資金平衡等，報區(qū)政府批準后實施。經(jīng)批準的專項規(guī)劃和項目實施方案均向社會公示。

3.分類處置。（1）鼓勵原國有土地使用權(quán)人進行改造開發(fā)。除有關(guān)法律法規(guī)，以及國有土地劃撥決定書、國有土地使用權(quán)出讓合同明確規(guī)定或者約定應(yīng)當(dāng)由區(qū)政府收回土地使用權(quán)的土地外，在符合規(guī)劃的前提下，原國有土地使用權(quán)人可通過自主、聯(lián)營、入股、轉(zhuǎn)讓等多種方式對其使用的國有建設(shè)用地進行改造開發(fā)。原劃撥土地改造開發(fā)后用途仍符合《劃撥用地目錄》的，可繼續(xù)按劃撥方式使用。改造開發(fā)土地需辦理有償使用手續(xù)，符合協(xié)議出讓條件的，可依法采取協(xié)議方式。原依法取得的工業(yè)用地改造開發(fā)后提高廠房容積率但不改變用途的，可不再增繳土地價款。利用現(xiàn)有工業(yè)用地，興辦先進制造業(yè)、生產(chǎn)性及高科技服務(wù)業(yè)、創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新平臺等國家支持的新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)建設(shè)項目的，經(jīng)區(qū)政府批準，可繼續(xù)按原用途使用，過渡期為5年，過渡期滿后，依法按新用途辦理用地手續(xù)。改造開發(fā)需變更原土地用途的，應(yīng)當(dāng)依法辦理規(guī)劃修改和用地手續(xù)。原國有土地使用權(quán)人有開發(fā)意愿，但沒有開發(fā)能力的，可由區(qū)政府依法收回土地使用權(quán)進行招拍掛，并給予原國有土地使用權(quán)人合理補償；

涉及國有土地上房屋征收的，應(yīng)當(dāng)嚴格按照《國有土地上房屋征收與補償條例》規(guī)定的條件、程序、補償標(biāo)準等執(zhí)行。（2）積極引導(dǎo)城中村集體建設(shè)用地改造開發(fā)。城中村集體建設(shè)用地可依法征收后進行改造開發(fā)，各地可根據(jù)實際制定相關(guān)優(yōu)惠政策，鼓勵農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和原集體建設(shè)用地使用權(quán)人積極參與。

（二）各類開發(fā)區(qū)、工業(yè)園區(qū)低效用地 1.調(diào)劑使用。兩年內(nèi)雖已開工建設(shè)，但其投資額未達到25%以上或者土地開發(fā)建設(shè)面積未達到三分之一的，督促其盡快建成投產(chǎn)；

如仍未按合同建成投產(chǎn)的，依法收回全部或未建設(shè)部分的土地使用權(quán)。給予相應(yīng)補償后，將土地收回并重新依法掛牌出讓給急需用地的企業(yè)。

2.增資擴能。對已竣工的工業(yè)項目，因投資強度、建筑系數(shù)、容積率未達到合同約定標(biāo)準的，責(zé)令土地使用者限期追加投資，嚴格按照約定條件進行開發(fā)建設(shè)；

對產(chǎn)出效益較低的工業(yè)用地，引導(dǎo)企業(yè)加大投入，淘汰落后產(chǎn)能，對低效產(chǎn)業(yè)進行提升改造；

對存量工業(yè)建設(shè)用地，在符合規(guī)劃、不改變用途的前提下，經(jīng)批準增加容積率的，不再增收土地價款。

3.整合重組。對停產(chǎn)或半停產(chǎn)的工業(yè)企業(yè)，在符合城鎮(zhèn)規(guī)劃及產(chǎn)業(yè)要求的前提下，鼓勵優(yōu)勢企業(yè)通過收購、兼并停產(chǎn)企業(yè)等方式進行整合重組，積極推動產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，盤活原有存量土地。

4.協(xié)議收回。對已停產(chǎn)或半停產(chǎn)的企業(yè)，可采取政府協(xié)議收回或收購，具體由撫北園區(qū)管委會負責(zé)。撫北園區(qū)管委會要規(guī)范土地收回、收購工作，嚴格按照《土地儲備管理辦法》規(guī)定執(zhí)行，明確各參與部門工作職責(zé)，土地收回或收購具體操作辦法，由撫北園區(qū)管委會根據(jù)實際情況制定實施。

5.追究違約責(zé)任。對土地使用者未按照合同約定條件使用的，要承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任（出讓合同約定的，以出讓合同為準；

出讓合同未約定的，以入園合同為準）。

四、組織實施 成立全區(qū)城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)工作領(lǐng)導(dǎo)小組，由區(qū)政府區(qū)長XX同志任組長，副區(qū)長XX同志、副區(qū)長XX同志任副組長,XX公安分局、XX自然資源分局、區(qū)發(fā)改委、區(qū)財政局、區(qū)住建局、區(qū)工信局、XX規(guī)劃分局、XX生態(tài)環(huán)境局、區(qū)房管局、區(qū)司法局、XX園區(qū)管委會等部門主要領(lǐng)導(dǎo)為成員，工作小組辦公室設(shè)在XX自然資源分局，辦公室主任由XX自然資源分局局長XX同志兼任。區(qū)城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)工作小組負責(zé)城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)工作的組織實施、工作評價,制定具體實施計劃,將目標(biāo)任務(wù)年度化、責(zé)任節(jié)點化。

第二篇：城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)實施方案和實施細則

城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)實施方案和實施細則

一、政策依據(jù) 依據(jù)十八大三中全會和習(xí)近平系列講話精神制訂的《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃》要求；市場主導(dǎo)，政府引導(dǎo)，切實履行政府制定規(guī)劃政策、提供公共服務(wù)和營造制度環(huán)境的重要職責(zé)，使城鎮(zhèn)化成為市場主導(dǎo)、自然發(fā)展的過程，成為政府引導(dǎo)、科學(xué)發(fā)展的過程。建立健全規(guī)劃統(tǒng)籌、政府引導(dǎo)、市場運作、公眾參與、利益共享的城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)機制。

1、尊重基層首創(chuàng)精神，鼓勵探索創(chuàng)新和試點先行，凝聚各方共識，實現(xiàn)重點突破，總結(jié)推廣經(jīng)驗，積極穩(wěn)妥扎實有序推進新型城鎮(zhèn)化。

2、市縣政府負責(zé)制定本行政區(qū)城市和建制鎮(zhèn)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化的具體方案和實施細則。

3、推動城市走創(chuàng)新驅(qū)動發(fā)展道路。營造創(chuàng)新的制度環(huán)境、政策環(huán)境、金融環(huán)境和文化氛圍，激發(fā)全社會創(chuàng)新活力，推動技術(shù)創(chuàng)新、商業(yè)模式創(chuàng)新和管理創(chuàng)新。推進創(chuàng)新成果資本化、產(chǎn)業(yè)化。加強知識產(chǎn)權(quán)運用和保護，健全技術(shù)創(chuàng)新激勵機制。實施綠色建筑行動計劃，強力推進建筑工業(yè)化。

4、健全舊城改造機制，優(yōu)化提升舊城功能。加快推進集中成片區(qū)改造，逐步將其它棚戶區(qū)、城中村改造統(tǒng)一納入到城市棚戶區(qū)改造范圍，到2020年基本完成城市棚戶區(qū)改造任務(wù)。加快城區(qū)老工業(yè)區(qū)搬遷改造，穩(wěn)步實施城中村改造，有序推進舊住宅小區(qū)綜合整治、危舊住房和非成套住房改造，全面改善人居環(huán)境。

5、深化國有建設(shè)用地有償使用制度改革。擴大國有土地有償使用范圍，逐步對經(jīng)營性基礎(chǔ)設(shè)施和社會事業(yè)用地實行有償使用。減少非公益性用地劃撥，對以劃撥方式取得用于經(jīng)營性項目的土地，通過征收土地年租金等多種方式納入有償使用范圍。

6、建立健全地方債券發(fā)行管理制度和評級制度，允許地方政府發(fā)行市政債券，拓寬城市建設(shè)融資渠道。提高直接融資比重。發(fā)揮現(xiàn)有政策性金融機構(gòu)的重要作用。建立住宅政策性金融機構(gòu)，為城市基礎(chǔ)設(shè)施和保障性安居工程建設(shè)提供規(guī)范透明、成本合理、期限匹配的金融服務(wù)。

7、優(yōu)先安排“政策性商品住房”用地，合理增加普通商品住房用地、嚴格控制大戶型高檔商品住房用地。實行差別化的住房稅收、信貸政策，支持合理自住需求抑制投機投資需求。

8、建立和政府保障相結(jié)合的住房制度，推動形成總量基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理、房價與消費能力基本適應(yīng)的住房供需格局，有效保障城鎮(zhèn)常住人口的合理住房需求

二、政府的職能

1、政府依據(jù)當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)人口每人100平方米土地面積指標(biāo)重新進行城市規(guī)劃。把城鎮(zhèn)內(nèi)不抗震、不保溫、不節(jié)能、配套功能不全的危舊住房和舊住宅小區(qū)等低效用地統(tǒng)一納入改造范圍進行舊城更新，提高容積率增加人口密度全面改善人居環(huán)境，讓全體人民群眾共享改革成果。

2、政府積極組織引導(dǎo)制訂政策，按城市總體規(guī)劃要求由街道辦事人員做好積極動員和組織工作，廣泛征求居民意見，推行公開、公平的舊城區(qū)更新實施方案，把政府征收房屋進行拆遷轉(zhuǎn)變成為居民參與聯(lián)建，政府提供公共服務(wù)，引進非營利機構(gòu)進行原地重建，推行市場運作建立期房產(chǎn)權(quán)交易市場，允許房屋產(chǎn)權(quán)置換合同上市交易，公眾共同參與改善城鎮(zhèn)居民人居環(huán)境。

3、政府把老工業(yè)區(qū)搬遷改造，棚戶區(qū)改造，城中村改造，舊住宅小區(qū)綜合整治、危舊住房和非成套住房改造應(yīng)都納入“政策性商品房”范疇，通過市場化運作滿足大多數(shù)人民群眾基本住房需求，由政府核定地價，銷后補繳土地出讓金獲得土地有償使用權(quán)。保障性住房以劃撥方式取得用于經(jīng)營性項目的土地，是解決少數(shù)低收入和中等偏下收入困難家庭的住房；經(jīng)營性商品房以招拍掛競標(biāo)方式獲得土地有償使用權(quán)，以貨幣調(diào)節(jié)市場需求，解決少數(shù)有錢人的住房。

4、政府制訂《居民舊房換新房實施辦法》，在保障基本住房原則下讓居民免費用空間換房間共享舊城區(qū)更新改革紅利。政府優(yōu)先滿足當(dāng)?shù)鼐用褡》啃枨蠛髮⑹Ｓ嗟姆课莅串?dāng)?shù)厥袌龊硕▋r向社會符合享有“政策性商品房”的居民出售。

政策性商品房專供當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)職工自住需求，一戶一宅，一宅面積不超過90㎡、人均購房面積最高限額30㎡。確保購房家庭30％向公積金貸款70％銀行按揭貸款，家庭月收入的三分之一用于還貸不足部分向公益基金會申請補助，滿足大多數(shù)人民群眾的住房需求。

5、政府科學(xué)依據(jù)當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)居民家庭可支配收入除以當(dāng)?shù)劂y行20年按揭貸款月等額還本付息單價，核定“政策性商品房”最高限額價，再除以90㎡得出當(dāng)?shù)卣咝陨唐贩康姆績r。（例如，當(dāng)?shù)鼐用窦彝ピ率杖?000元，按揭貸款月等額還本付息單價76.57元／萬元，政策性商品房最高限額65.30萬、當(dāng)?shù)卣咝陨唐贩康姆績r7256元／㎡）

6、政府引進非營利機構(gòu)參與“政策性商品房”建設(shè)和運營管理，把固定資產(chǎn)投資轉(zhuǎn)變?yōu)榱鲃淤Y金周轉(zhuǎn)，沒有投資就沒有利潤，把核定“政策性商品房”最高限額價減去建設(shè)成本和稅收剩余的全面作為土地有償使用費，把當(dāng)?shù)氐耐恋赜袃斒褂觅M與當(dāng)?shù)鼐用竦目芍涫杖胪皆鲩L，促進當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場健康持續(xù)發(fā)展。

7、政府拓寬城市建設(shè)融資渠道。提高直接融資比重。政府依據(jù)當(dāng)年舊城改造計劃把市政工程、公建配套的投資全部進入住房建設(shè)成本統(tǒng)一發(fā)行債券，鼓勵市場上閑置資金參與城市建設(shè)，開創(chuàng)了一條人民群眾投資增值的渠道。政府把債券本金全部委托信托公司管理，由信托公司負責(zé)清償債券本息。

8、政府為了確保工程又快又好完成，應(yīng)積極推行BT工程信托管理模式，政府把城鎮(zhèn)改造的所有在建工程資產(chǎn)委托信托公司管理，由總承包企業(yè)憑總承包合同向信托公司貸款，信托公司采用國內(nèi)信用證的方式發(fā)放貨款，待工程部件安裝完畢，驗收合格后由銀行直接支付。BT信托管理模式提供規(guī)范透明、成本合理、期限匹配的金融服務(wù)。

三、實施方案

1、由住房城鄉(xiāng)建設(shè)部會同有關(guān)部門督促各地盡快編制新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃，將任務(wù)分解到，落實到市、縣，明確到具體項目和建設(shè)地塊；

2、由區(qū)政府下屬房屋主管職能部門依據(jù)新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃，完善配套，同步建設(shè)。堅持公建與市政配套同步規(guī)劃、同步施工、同步交付使用，3、依據(jù)中央全面深化住房改革的思想指導(dǎo)下進行改革，通過BT信托管理模式，引進非營利機構(gòu)參與新型城鎮(zhèn)化建設(shè)和運營管理，解決建設(shè)資金籌措問題。

4、地方政府要注重發(fā)揮市場機制的作用，政府組織引導(dǎo)充分調(diào)動企業(yè)和當(dāng)?shù)鼐用竦姆e極性，由職能部門聯(lián)合居民建立“開發(fā)主體”。把改造方案廣泛征詢當(dāng)?shù)鼐用褚庖姟?/p>

5、當(dāng)?shù)亟值擂k事處受“開發(fā)主體”委托廣泛征詢居民對舊城區(qū)更新意見，經(jīng)居民同意后簽訂聯(lián)合改造合同。把每戶產(chǎn)權(quán)證集中重新辦理整體改造土地使用權(quán)證。

6、“開發(fā)主體”嚴格執(zhí)行基本建設(shè)程序和標(biāo)準規(guī)范，完成城市建設(shè)的一切政府要件。

7、“開發(fā)主體”將改造的項目管理全權(quán)委托給專業(yè)建設(shè)管理公司代甲方進行操辦。

8、代甲方管理公司代“開發(fā)主體”墊付項目設(shè)計費、勘察費、居民臨時過渡費等非行政性費用和收取工程管理費，都進入項目成本。

9、代甲方管理公司與上?，F(xiàn)代房地產(chǎn)實業(yè)公司合作，現(xiàn)代公司免費為項目提供技術(shù)服務(wù)、金融服務(wù)、公益服務(wù)，把新型城鎮(zhèn)化的固定資產(chǎn)投資轉(zhuǎn)變?yōu)榱鲃淤Y金周轉(zhuǎn)，免除BT工程財政擔(dān)保責(zé)任，解決全部建設(shè)資金。（按現(xiàn)代公司規(guī)定的合作條件進行操作）

第三篇：關(guān)于深入推進城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)

關(guān)于深入推進城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā) 的指導(dǎo)意見(試行)

根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》及有關(guān)規(guī)定，按照《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2014～2020年）》等要求，為健全節(jié)約集約用地制度，盤活建設(shè)用地存量，提高土地利用效率，現(xiàn)就深入推進城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)提出以下意見：

一、總體要求

（一）指導(dǎo)思想。全面貫徹黨的十八大和十八屆三中、四中、五中、六中全會精神，深入學(xué)習(xí)貫徹總書記系列重要講話精神，緊緊圍繞統(tǒng)籌推進“五位一體”的總體布局和協(xié)調(diào)推進“四個全面”的戰(zhàn)略布局，按照黨中央、國務(wù)院決策部署，牢固樹立創(chuàng)新、協(xié)調(diào)、綠色、開放、共享的發(fā)展理念，推進供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，堅持最嚴格的耕地保護制度和最嚴格的節(jié)約用地制度，堅持以人為本，促進新型城鎮(zhèn)化發(fā)展，鼓勵土地權(quán)利人自主改造開發(fā)，鼓勵社會資本積極進入，規(guī)范推進城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)，促進城鎮(zhèn)更新改造和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級，優(yōu)化土地利用結(jié)構(gòu)，提升城鎮(zhèn)建設(shè)用地人口、產(chǎn)業(yè)承載能力，建設(shè)和諧宜居城鎮(zhèn)。

（二）基本原則。

堅持政府引導(dǎo)、規(guī)劃先行。建立健全政府引導(dǎo)、部門協(xié)同、公眾參與的工作機制，加強統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，形成工作合力；堅持規(guī)劃先行，對改造開發(fā)的規(guī)模、時序等進行統(tǒng)籌安排，確保改造開發(fā)工作穩(wěn)步有序開展。

堅持市場取向、因勢利導(dǎo)。按照市場在資源配置中起決定性作用的要求，鼓勵土地權(quán)利人、集體經(jīng)濟組織等市場主體和社會力量參與改造開發(fā)，形成形式多樣的改造開發(fā)模式，增強改造開發(fā)的動力。

堅持公眾參與、平等協(xié)商。充分尊重土地權(quán)利人的意愿，提高改造開發(fā)工作的公開性和透明度，保障土地權(quán)利人的知情權(quán)、參與權(quán)、受益權(quán)；建立健全平等協(xié)商機制，妥善解決群眾利益訴求，做到公平公正，實現(xiàn)和諧開發(fā)。

堅持利益共享、多方共贏。建立完善經(jīng)濟激勵機制，協(xié)調(diào)好政府、改造方、土地權(quán)利人等各方利益，實現(xiàn)共同開發(fā)、利益共享；嚴格保護歷史文化遺產(chǎn)、特色風(fēng)貌和保障公益性用地，統(tǒng)籌安排產(chǎn)業(yè)用地，實現(xiàn)經(jīng)濟發(fā)展、民生改善、文化傳承多贏。

堅持因地制宜、規(guī)范運作。充分考慮當(dāng)?shù)亟?jīng)濟社會發(fā)展水平、發(fā)展定位等，依據(jù)城市總體發(fā)展布局，合理確定改造開發(fā)的方向和目標(biāo)，分類實施；嚴格遵循改造開發(fā)要求和程序，切實加強監(jiān)管，保證改造開發(fā)工作規(guī)范運作、有序推進。

（三）總體目標(biāo)。城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)規(guī)范推進，土地集約利用水平明顯提高，城鎮(zhèn)建設(shè)用地有效供給得到增強；城鎮(zhèn)用地結(jié)構(gòu)明顯優(yōu)化，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級逐漸加快，投資消費有效增長；城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施明顯改善，城鎮(zhèn)化質(zhì)量顯著提高，經(jīng)濟社會可持續(xù)發(fā)展能力不斷提升。

二、加強統(tǒng)籌引導(dǎo)

（四）明確改造開發(fā)范圍。本文件規(guī)定的城鎮(zhèn)低效用地，是指經(jīng)第二次全國土地調(diào)查已確定為建設(shè)用地中的布局散亂、利用粗放、用途不合理、建筑危舊的城鎮(zhèn)存量建設(shè)用地，權(quán)屬清晰、不存在爭議。國家產(chǎn)業(yè)政策規(guī)定的禁止類、淘汰類產(chǎn)業(yè)用地；不符合安全生產(chǎn)和環(huán)保要求的用地；“退二進三”產(chǎn)業(yè)用地；布局散亂、設(shè)施落后，規(guī)劃確定改造的老城區(qū)、城中村、棚戶區(qū)、老工業(yè)區(qū)等，可列入改造開發(fā)范圍?，F(xiàn)狀為閑置土地、不符合土地利用總體規(guī)劃的歷史遺留建設(shè)用地等，不得列入改造開發(fā)范圍。市縣人民政府要組織國土資源部門會同有關(guān)部門，提出城鎮(zhèn)低效用地的標(biāo)準，嚴格控制改造開發(fā)范圍，對弄虛作假的，將嚴肅追究有關(guān)人員責(zé)任。

（五）推進調(diào)查摸底和標(biāo)圖建庫。開展低效用地改造開發(fā)的城鎮(zhèn)，要充分利用土地調(diào)查成果，開展城鎮(zhèn)存量建設(shè)用地調(diào)查，摸清城鎮(zhèn)低效用地的現(xiàn)狀和改造開發(fā)潛力，查清土地權(quán)屬關(guān)系，了解土地權(quán)利人意愿。擬定城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)范圍后，要將擬列入改造開發(fā)范圍的城鎮(zhèn)低效用地標(biāo)注在遙感影像圖、地籍圖和土地利用總體規(guī)劃圖上，建立城鎮(zhèn)低效用地數(shù)據(jù)庫，夯實管理基礎(chǔ)。

（六）強化規(guī)劃統(tǒng)籌和方案實施。市縣國土資源部門要會同有關(guān)部門，依據(jù)土地利用總體規(guī)劃和城鎮(zhèn)規(guī)劃，組織編制城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)專項規(guī)劃，明確改造利用的目標(biāo)任務(wù)、性質(zhì)用途、規(guī)模布局和時序安排，優(yōu)先安排基礎(chǔ)設(shè)施、公益設(shè)施等用地，統(tǒng)籌城鎮(zhèn)功能再造、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、生態(tài)環(huán)境保護、歷史人文傳承等，確保城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)健康有序推進。專項規(guī)劃經(jīng)上一級國土資源部門核定，報同級人民政府批準后實施。

按照專項規(guī)劃，項目實施單位負責(zé)編制項目實施方案，確定改造開發(fā)項目規(guī)模、開發(fā)強度、利用方向、資金平衡等，報所在市縣人民政府批準后實施。

經(jīng)批準的專項規(guī)劃和項目實施方案均向社會公示。

三、完善激勵機制

（七）鼓勵原國有土地使用權(quán)人進行改造開發(fā)。除有關(guān)法律法規(guī)，以及國有土地劃撥決定書、國有土地使用權(quán)出讓合同明確規(guī)定或者約定應(yīng)當(dāng)由政府收回土地使用權(quán)的土地外，在符合規(guī)劃的前提下，原國有土地使用權(quán)人可通過自主、聯(lián)營、入股、轉(zhuǎn)讓等多種方式對其使用的國有建設(shè)用地進行改造開發(fā)。原劃撥土地改造開發(fā)后用途仍符合《劃撥用地目錄》的，可繼續(xù)按劃撥方式使用。改造開發(fā)土地需辦理有償使用手續(xù)，符合協(xié)議出讓條件的，可依法采取協(xié)議方式。原依法取得的工業(yè)用地改造開發(fā)后提高廠房容積率但不改變用途的，可不再增繳土地價款。利用現(xiàn)有工業(yè)用地，興辦先進制造業(yè)、生產(chǎn)性及高科技服務(wù)業(yè)、創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新平臺等國家支持的新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)建設(shè)項目的，經(jīng)市縣人民政府批準，可繼續(xù)按原用途使用，過渡期為5年，過渡期滿后，依法按新用途辦理用地手續(xù)。改造開發(fā)需變更原土地用途的，應(yīng)當(dāng)依法辦理規(guī)劃修改和用地手續(xù)。

原國有土地使用權(quán)人有開發(fā)意愿，但沒有開發(fā)能力的，可由政府依法收回土地使用權(quán)進行招拍掛，并給予原國有土地使用權(quán)人合理補償；涉及國有土地上房屋征收的，應(yīng)當(dāng)嚴格按照《國有土地上房屋征收與補償條例》規(guī)定的條件、程序、補償標(biāo)準等執(zhí)行。

（八）積極引導(dǎo)城中村集體建設(shè)用地改造開發(fā)。城中村集體建設(shè)用地可依法征收后進行改造開發(fā)，各地要根據(jù)實際制定相關(guān)優(yōu)惠政策，鼓勵農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和原集體建設(shè)用地使用權(quán)人積極參與；集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市改革試點地區(qū)，可按照改革試點要求，采取自主、聯(lián)營、入股等方式進行改造開發(fā)。

（九）鼓勵產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級優(yōu)化用地結(jié)構(gòu)。各地要制定鼓勵引導(dǎo)工業(yè)企業(yè)“退二進三”的政策措施，調(diào)動其參與改造開發(fā)積極性，促進產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級，提高土地利用效率。對企業(yè)遷址重建的，除享受改造開發(fā)政策外，要在用地選址、土地審批、用地規(guī)模與計劃安排等方面給予積極支持。

（十）鼓勵集中成片開發(fā)。鼓勵市場主體收購相鄰多宗低效利用地塊，申請集中改造開發(fā)；市縣國土資源部門可根據(jù)申請，依法依規(guī)將分散的土地合并登記。城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)涉及邊角地、夾心地、插花地等難以獨立開發(fā)的零星土地，可一并進行改造開發(fā)，但單宗零星用地面積原則上不超過3畝，且累計面積不超過改造開發(fā)項目總面積的10%。低效用地成片改造開發(fā)涉及的零星新增建設(shè)用地及土地利用總體規(guī)劃修改，可納入城市批次用地依法報批，涉及的新增用地計劃指標(biāo)由各省（區(qū)、市）在國家下達的計劃指標(biāo)內(nèi)安排。

（十一）加強公共設(shè)施和民生項目建設(shè)。在改造開發(fā)中要優(yōu)先安排一定比例用地，用于基礎(chǔ)設(shè)施、市政設(shè)施、公益事業(yè)等公共設(shè)施建設(shè)，促進文化遺產(chǎn)和歷史文化建筑保護。對涉及經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)的改造項目，可根據(jù)實際配建保障性住房或公益設(shè)施，按合同或協(xié)議約定移交當(dāng)?shù)卣y(tǒng)籌安排。對參與改造開發(fā)，履行公共性、公益性義務(wù)的，可給予適當(dāng)政策獎勵。

四、妥善處理各類歷史遺留建設(shè)用地問題

（十二）實施分類處理。在城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)專項規(guī)劃范圍內(nèi)、符合土地利用總體規(guī)劃、經(jīng)第二次全國土地調(diào)查確定為建設(shè)用地但沒有合法用地手續(xù)的歷史遺留建設(shè)用地，按照依法依規(guī)、尊重歷史的原則進行分類處理。各地要嚴格審查把關(guān)，防止隨意擴大歷史遺留建設(shè)用地范圍和處理適用政策。

用地行為發(fā)生在1986年12月31日之前的，由市、縣人民政府土地行政部門出具符合土地利用總體規(guī)劃的審核意見書，依照原國家土地管理局發(fā)布的《確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定》進行確權(quán)后，由市縣人民政府辦理土地確權(quán)登記發(fā)證手續(xù)。

用地行為發(fā)生在1987年1月1日至1998年12月31日之間的，符合土地利用總體規(guī)劃，已與農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或農(nóng)戶簽訂征地協(xié)議并已落實，且未因征地補償安置等問題引發(fā)糾紛、迄今被征地農(nóng)民無不同意見的，依照1988年修訂的《土地管理法》有關(guān)規(guī)定，落實處理（處罰）措施后按土地現(xiàn)狀辦理征收手續(xù)。

用地行為發(fā)生在1999年1月1日至2009年12月31日之間的，符合土地利用總體規(guī)劃，已與農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或農(nóng)戶簽訂征地協(xié)議并已落實，且未因征地補償安置等問題引發(fā)糾紛、迄今被征地農(nóng)民無不同意見的，按照1998年修訂的《土地管理法》有關(guān)規(guī)定，繳納耕地開墾費和新增建設(shè)用地土地有償使用費，落實處理（處罰）措施后辦理土地轉(zhuǎn)用征收手續(xù)。

五、完善保障措施

（十三）加強組織領(lǐng)導(dǎo)。地方各級人民政府要加強對城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)工作的組織領(lǐng)導(dǎo)和統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，積極穩(wěn)妥推進。地方各級國土資源部門要加強與相關(guān)部門的溝通協(xié)調(diào)，密切協(xié)同配合，形成工作合力，落實好城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)各項政策。

（十四）健全協(xié)商和社會監(jiān)督機制。建立公開暢通的溝通渠道，充分了解和妥善解決群眾利益訴求，做好民意調(diào)查，充分尊重原土地使用權(quán)人的意愿，未征得原土地使用權(quán)人同意的，不得進行改造開發(fā)。建立項目信息公開制度，對改造開發(fā)涉及的各個環(huán)節(jié)實行全過程公開，切實保障群眾的知情權(quán)、參與權(quán)、監(jiān)督權(quán)。嚴格執(zhí)行土地出讓相關(guān)程序，規(guī)范土地市場秩序，涉及出讓的必須開展地價評估、集體決策、結(jié)果公示。

（十五）強化實施管理。各省級國土資源部門要根據(jù)本地實際，研究制定實施細則，細化各項政策措施，加強對市縣相關(guān)工作的督促檢查和指導(dǎo)支持；市縣國土資源部門要明確具體操作辦法，加強對改造開發(fā)實施監(jiān)管。地方各級國土資源部門要增強服務(wù)意識，加快審查報批，積極服務(wù)改造開發(fā)工作，及時做好項目審批、實施、竣工驗收等及其上圖入庫。

（十六）嚴守廉政紀律。建立責(zé)任追究機制，加強廉政風(fēng)險排查，扎好籠子、定好規(guī)矩；規(guī)范資金管理，項目收益要公開透明，確保資金使用安全高效；嚴格城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)監(jiān)督管理，加強項目實施跟蹤評估，保證改造開發(fā)工作規(guī)范健康開展；切實增強廉政意識，確保廉潔自律。

（十七）加強宣傳引導(dǎo)。密切跟蹤政策實施進展情況，強化風(fēng)險評估，做好政策解讀，加強輿論引導(dǎo)，回應(yīng)社會關(guān)切，營造有利于改造開發(fā)工作的良好氛圍。加強總結(jié)評估，對于政策實施中出現(xiàn)的問題，要及時研究解決。

本意見自下發(fā)之日起施行，有效期5年。

第四篇：城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)實施方案和實施細則

城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)實施方案和實施細則

一、政策依據(jù)

依據(jù)十八大三中全會和習(xí)近平系列講話精神制訂的《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃》要求；市場主導(dǎo)，政府引導(dǎo)，切實履行政府制定規(guī)劃政策、提供公共服務(wù)和營造制度環(huán)境的重要職責(zé)，使城鎮(zhèn)化成為市場主導(dǎo)、自然發(fā)展的過程，成為政府引導(dǎo)、科學(xué)發(fā)展的過程。建立健全規(guī)劃統(tǒng)籌、政府引導(dǎo)、市場運作、公眾參與、利益共享的城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)機制。

1、尊重基層首創(chuàng)精神，鼓勵探索創(chuàng)新和試點先行，凝聚各方共識，實現(xiàn)重點突破，總結(jié)推廣經(jīng)驗，積極穩(wěn)妥扎實有序推進新型城鎮(zhèn)化。

2、市縣政府負責(zé)制定本行政區(qū)城市和建制鎮(zhèn)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化的具體方案和實施細則。

3、推動城市走創(chuàng)新驅(qū)動發(fā)展道路。營造創(chuàng)新的制度環(huán)境、政策環(huán)境、金融環(huán)境和文化氛圍，激發(fā)全社會創(chuàng)新活力，推動技術(shù)創(chuàng)新、商業(yè)模式創(chuàng)新和管理創(chuàng)新。推進創(chuàng)新成果資本化、產(chǎn)業(yè)化。加強知識產(chǎn)權(quán)運用和保護，健全技術(shù)創(chuàng)新激勵機制。實施綠色建筑行動計劃，強力推進建筑工業(yè)化。

4、健全舊城改造機制，優(yōu)化提升舊城功能。加快推進集中成片區(qū)改造，逐步將其它棚戶區(qū)、城中村改造統(tǒng)一納入到城市棚戶區(qū)改造范圍，到2020年基本完成城市棚戶區(qū)改造任務(wù)。加快城區(qū)老工業(yè)區(qū)搬遷改造，穩(wěn)步實施城中村改造，有序推進舊住宅小區(qū)綜合整治、危舊住房和非成套住房改造，全面改善人居環(huán)境。

5、深化國有建設(shè)用地有償使用制度改革。擴大國有土地有償使用范圍，逐步對經(jīng)營性基礎(chǔ)設(shè)施和社會事業(yè)用地實行有償使用。減少非公益性用地劃撥，對以劃撥方式取得用于經(jīng)營性項目的土地，通過征收土地年租金等多種方式納入有償使用范圍。

6、建立健全地方債券發(fā)行管理制度和評級制度，允許地方政府發(fā)行市政債券，拓寬城市建設(shè)融資渠道。提高直接融資比重。發(fā)揮現(xiàn)有政策性金融機構(gòu)的重要作用。建立住宅政策性金融機構(gòu)，為城市基礎(chǔ)設(shè)施和保障性安居工程建設(shè)提供規(guī)范透明、成本合理、期限匹配的金融服務(wù)。

7、優(yōu)先安排“政策性商品住房”用地，合理增加普通商品住房用地、嚴格控制大戶型高檔商品住房用地。實行差別化的住房稅收、信貸政策，支持合理自住需求抑制投機投資需求。

8、建立和政府保障相結(jié)合的住房制度，推動形成總量基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理、房價與消費能力基本適應(yīng)的住房供需格局，有效保障城鎮(zhèn)常住人口的合理住房需求。

二、政府的職能

1、政府依據(jù)當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)人口每人100平方米土地面積指標(biāo)重新進行城市規(guī)劃。把城鎮(zhèn)內(nèi)不抗震、不保溫、不節(jié)能、配套功能不全的危舊住房和舊住宅小區(qū)等低效用地統(tǒng)一納入改造范圍進行舊城更新，提高容積率增加人口密度全面改善人居環(huán)境，讓全體人民群眾共享改革成果。

2、政府積極組織引導(dǎo)制訂政策，按城市總體規(guī)劃要求由街道辦事人員做好積極動員和組織工作，廣泛征求居民意見，推行公開、公平的舊城區(qū)更新實施方案，把政府征收房屋進行拆遷轉(zhuǎn)變成為居民參與聯(lián)建，政府提供公共服務(wù)，引進非營利機構(gòu)進行原地重建，推行市場運作建立期房產(chǎn)權(quán)交易市場，允許房屋產(chǎn)權(quán)置換合同上市交易，公眾共同參與改善城鎮(zhèn)居民人居環(huán)境。

3、政府把老工業(yè)區(qū)搬遷改造，棚戶區(qū)改造，城中村改造，舊住宅小區(qū)綜合整治、危舊住房和非成套住房改造應(yīng)都納入“政策性商品房”范疇，通過市場化運作滿足大多數(shù)人民群眾基本住房需求，由政府核定地價，銷后補繳土地出讓金獲得土地有償使用權(quán)。保障性住房以劃撥方式取得用于經(jīng)營性項目的土地，是解決少數(shù)低收入和中等偏下收入困難家庭的住房；經(jīng)營性商品房以招拍掛競標(biāo)方式獲得土地有償使用權(quán)，以貨幣調(diào)節(jié)市場需求，解決少數(shù)有錢人的住房。

4、政府制訂《居民舊房換新房實施辦法》，在保障基本住房原則下讓居民免費用空間換房間共享舊城區(qū)更新改革紅利。政府優(yōu)先滿足當(dāng)?shù)鼐用褡》啃枨蠛髮⑹Ｓ嗟姆课莅串?dāng)?shù)厥袌龊硕▋r向社會符合享有“政策性商品房”的居民出售。政策性商品房專供當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)職工自住需求，一戶一宅，一宅面積不超過90㎡、人均購房面積最高限額30㎡。確保購房家庭30％向公積金貸款70％銀行按揭貸款，家庭月收入的三分之一用于還貸不足部分向公益基金會申請補助，滿足大多數(shù)人民群眾的住房需求。

5、政府科學(xué)依據(jù)當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)居民家庭可支配收入除以當(dāng)?shù)劂y行20年按揭貸款月等額還本付息單價，核定“政策性商品房”最高限額價，再除以90㎡得出當(dāng)?shù)卣咝陨唐贩康姆績r。（例如，當(dāng)?shù)鼐用窦彝ピ率杖?000元，按揭貸款月等額還本付息單價76.57元／萬元，政策性商品房最高限額65.30萬、當(dāng)?shù)卣咝陨唐贩康姆績r7256元／㎡）

6、政府引進非營利機構(gòu)參與“政策性商品房”建設(shè)和運營管理，把固定資產(chǎn)投資轉(zhuǎn)變?yōu)榱鲃淤Y金周轉(zhuǎn)，沒有投資就沒有利潤，把核定“政策性商品房”最高限額價減去建設(shè)成本和稅收剩余的全面作為土地有償使用費，把當(dāng)?shù)氐耐恋赜袃斒褂觅M與當(dāng)?shù)鼐用竦目芍涫杖胪皆鲩L，促進當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場健康持續(xù)發(fā)展。

7、政府拓寬城市建設(shè)融資渠道。提高直接融資比重。政府依據(jù)當(dāng)年舊城改造計劃把市政工程、公建配套的投資全部進入住房建設(shè)成本統(tǒng)一發(fā)行債券，鼓勵市場上閑置資金參與城市建設(shè)，開創(chuàng)了一條人民群眾投資增值的渠道。政府把債券本金全部委托信托公司管理，由信托公司負責(zé)清償債券本息。

8、政府為了確保工程又快又好完成，應(yīng)積極推行BT工程信托管理模式，政府把城鎮(zhèn)改造的所有在建工程資產(chǎn)委托信托公司管理，由總承包企業(yè)憑總承包合同向信托公司貸款，信托公司采用國內(nèi)信用證的方式發(fā)放貨款，待工程部件安裝完畢，驗收合格后由銀行直接支付。BT信托管理模式提供規(guī)范透明、成本合理、期限匹配的金融服務(wù)。

三、實施方案

1、由住房城鄉(xiāng)建設(shè)部會同有關(guān)部門督促各地盡快編制新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃，將任務(wù)分解到，落實到市、縣，明確到具體項目和建設(shè)地塊；

2、由區(qū)政府下屬房屋主管職能部門依據(jù)新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃，完善配套，同步建設(shè)。堅持公建與市政配套同步規(guī)劃、同步施工、同步交付使用，3、依據(jù)中央全面深化住房改革的思想指導(dǎo)下進行改革，通過BT信托管理模式，引進非營利機構(gòu)參與新型城鎮(zhèn)化建設(shè)和運營管理，解決建設(shè)資金籌措問題。

4、地方政府要注重發(fā)揮市場機制的作用，政府組織引導(dǎo)充分調(diào)動企業(yè)和當(dāng)?shù)鼐用竦姆e極性，由職能部門聯(lián)合居民建立“開發(fā)主體”。把改造方案廣泛征詢當(dāng)?shù)鼐用褚庖姟?/p>

5、當(dāng)?shù)亟值擂k事處受“開發(fā)主體”委托廣泛征詢居民對舊城區(qū)更新意見，經(jīng)居民同意后簽訂聯(lián)合改造合同。把每戶產(chǎn)權(quán)證集中重新辦理整體改造土地使用權(quán)證。

6、“開發(fā)主體”嚴格執(zhí)行基本建設(shè)程序和標(biāo)準規(guī)范，完成城市建設(shè)的一切政府要件。

7、“開發(fā)主體”將改造的項目管理全權(quán)委托給專業(yè)建設(shè)管理公司代甲方進行操辦。

8、代甲方管理公司代“開發(fā)主體”墊付項目設(shè)計費、勘察費、居民臨時過渡費等非行政性費用和收取工程管理費，都進入項目成本。

9、代甲方管理公司與上?，F(xiàn)代房地產(chǎn)實業(yè)公司合作，現(xiàn)代公司免費為項目提供技術(shù)服務(wù)、金融服務(wù)、公益服務(wù)，把新型城鎮(zhèn)化的固定資產(chǎn)投資轉(zhuǎn)變?yōu)榱鲃淤Y金周轉(zhuǎn)，免除BT工程財政擔(dān)保責(zé)任，解決全部建設(shè)資金。（按現(xiàn)代公司規(guī)定的合作條件進行操作）

四、實施程序

1、上?，F(xiàn)代公司已與擔(dān)保公司簽訂長期合作戰(zhàn)略合同能幫助開發(fā)商辦理業(yè)主工程款支付擔(dān)保函。

2、項目咨詢合同： 由“開發(fā)主體”與咨詢企業(yè)簽訂。

3、項目合作意向協(xié)議： 由“開發(fā)主體”與上?，F(xiàn)代公司簽訂。

4、設(shè)計合同： 由“開發(fā)主體”與設(shè)計單位簽訂設(shè)計合同，指定采用MB綠色建筑住宅產(chǎn)業(yè)化建筑體系（由設(shè)計院與授權(quán)專項MB建筑技術(shù)設(shè)計院簽訂加盟合作協(xié)議）

5、總承包施工合同： 由“開發(fā)主體”與建筑總承包公司簽訂

6、項目合作協(xié)議： 由“開發(fā)主體”與上?，F(xiàn)代公司簽訂現(xiàn)代公司在七個工作日內(nèi)提供由金融機構(gòu)出據(jù)的“業(yè)主工程款支付保函”。

7、工程履約擔(dān)保協(xié)議： 由擔(dān)保公司與建筑總承包公司簽訂。

8、房屋銷售合同： 由“開發(fā)主體”與售房公司簽訂；

9、資金信托合同： 由發(fā)行債券主管部門與信托公司簽訂匹配BT項目建設(shè)資金信托合同。

10、捐贈協(xié)議：由上海現(xiàn)代公司與公益基金會簽訂。（上?，F(xiàn)代公司把應(yīng)獲得的綠色建筑產(chǎn)業(yè)化轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)發(fā)展方式所產(chǎn)生的部分效益和享受減免稅費部分捐贈給公益扶助基金會占銷售收入的20%，納入到住宅產(chǎn)業(yè)化建設(shè)成本。用于對購房人進行補貼。

11、BT項目項目資產(chǎn)信托管理合同，由“開發(fā)主體”與信托公司簽訂，將銷售收入全部進入信托專戶，由信托公司負責(zé)按信托合同規(guī)定清償債券本息。

五、地方政府制訂《基本住房保障管理辦法》基本條款

1、基本住房是面向解決已經(jīng)轉(zhuǎn)移到城鎮(zhèn)就業(yè)的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口和常住城鎮(zhèn)就業(yè)人口的基本住房保障而設(shè)立的；

2、購房者必須有較穩(wěn)定的職業(yè)并且必須參加住房公積金保險，公積金應(yīng)積極支持就業(yè)人員家庭購買基本住房給予限額房價的30％貸款作為購房首付。

3、住宅政策性金融機構(gòu)應(yīng)積極支持就業(yè)人員家庭購買基本住房給予限額范圍內(nèi)房價的70％按揭貸款。

4、每個購買基本住房家庭只要用家庭月收入的三分之一歸還銀行按揭貸款月等額還本付息，不足部分向住房養(yǎng)老公益基金會申請補助，批準后每月通過按揭貸款銀行打入購房者個人賬戶后再還款被銀行扣除。

5、居民購買基本住房時必須參加個人購房按揭貸款保險，一旦出現(xiàn)還貸困難時，由保險公司或擔(dān)保公司負責(zé)清償，最長不超過二年。當(dāng)購房者確實償失勞動能力時可申請轉(zhuǎn)為廉租房。由保險公司或擔(dān)保公司負責(zé)結(jié)算。

6、凡新建住宅小區(qū)必須向社會公益基金會提供總建筑面積3％房源作為廉租房專供享受廉租房人群的基本住房需求。

7、居民購買的基本住房屬于政策性商品房，可以用于抵押、轉(zhuǎn)讓、擔(dān)保、贈予，可作為遺產(chǎn)留給受益人。積極建立采用遺產(chǎn)信托受益權(quán)參加養(yǎng)老保險制度，千方百計提高退休人員收入。

8、基本住房的房源盡可能選擇在就業(yè)單位處附近，以免減輕城市交通壓力。

9、就業(yè)者家庭就能購房，戶籍應(yīng)依據(jù)基本住房注冊地申報。

10、依據(jù)當(dāng)?shù)丶彝ピ缕骄杖霚y算基本住房最高限額。測算方式：

1、用家庭月平均收入除以20年按揭貸款月等額還本付息單位金額，得出最高房價限額。例如： 5000元（家庭月收入）÷76.57元/萬元（月等額還本付息單位金額）＝65.29萬元；

2、每戶以90平方米計算得出基本住房最高限額單價。例，65.29萬元÷90㎡＝7256元/㎡。

11、歡迎閑置開發(fā)的商品房土地加入政策性商品建設(shè)，房屋銷售價不能超過當(dāng)?shù)卣硕ǖ淖罡呦揞~單價，可以納入基本住房保障供應(yīng)體系管理。

上?，F(xiàn)代房地產(chǎn)實業(yè)有限公司供稿

2014.3.21

第五篇：城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)問題及對策

【摘要】隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，人們生活水平的提高，人們對于土地的利用也逐漸增多，但是人們對于土地的利用還是比較低的，尤其是城鎮(zhèn)對于土地的再開發(fā)問題引起了廣大人們的關(guān)注。我國雖然土地資源豐富，但真正能夠夠人們開發(fā)利用的土地資源還是比較少的。尤其是，土地是不可再生資源，只能循環(huán)利用，人們只有讓土地處于良性循環(huán)才可能發(fā)揮出土地的最大利用價值，給人們帶來最大的社會經(jīng)濟效益。因此重視城鎮(zhèn)土地再開發(fā)工作是非常重要的一項工作，本論文所探討的就是城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)問題及對策。

【關(guān)鍵詞】城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)；城市發(fā)展；解決措施

中圖分類號：f20文獻標(biāo)識碼a文章編號1006-0278（2015）10-051-01

從中國改革開放以來，土地資源為我國經(jīng)濟的發(fā)展提供了強有力的基礎(chǔ)支持，但我國對于城鎮(zhèn)土地的利用效率卻很低，本論文就城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)問題及對策做了一下探討。

一、城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)問題存在的原因

在我國許多的城鎮(zhèn)在進行規(guī)劃時就把城鎮(zhèn)規(guī)劃的很大，基本上都是在比誰的城鎮(zhèn)規(guī)模大，比誰的城鎮(zhèn)擴展速度快，但對于城鎮(zhèn)其他方面的問題就顯得沒那么重要了。在有些城鎮(zhèn)它的經(jīng)濟并不怎么發(fā)達，有的甚至還存在財政問題，對于城鎮(zhèn)來說它的財政收入都是有限的，它很多的經(jīng)濟來源靠的都是土地的轉(zhuǎn)讓，據(jù)調(diào)查，有些的城鎮(zhèn)他們的工作人員的工資都是靠轉(zhuǎn)讓土地的收入來維持的。這樣就很容易導(dǎo)致城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)問題的存在，我國許多的城鎮(zhèn)可能為了發(fā)展自己的經(jīng)濟，提高自己城鎮(zhèn)的管理水平，就會對各種我你爹的規(guī)劃就會進行相應(yīng)的審批，但這樣就很容易出現(xiàn)漏洞，造成土地的亂使用，由于審批沒有規(guī)定，而且要求的程度也不同，這樣對于土地來說就容易造成違法建設(shè)或者監(jiān)管失去控制的現(xiàn)象。在許多城鎮(zhèn)工業(yè)建設(shè)中，一般負責(zé)開發(fā)運營的都是公司，但我國城鎮(zhèn)由于經(jīng)濟能力有限對于招商引資就缺乏眼光，使得引進的企業(yè)額都是一些層次低，沒有競爭力的企業(yè)，這樣就使得企業(yè)與企業(yè)之間的競爭形成了一種惡性競爭，對于土地再利用的效率比較低，這樣不僅造成的土地資源的浪費，還造成土地了資源的破壞。還有些城鎮(zhèn)比較落后，對于招商引資重視不足，使得城鎮(zhèn)許多的土地都閑置在那里，城鎮(zhèn)為了自己的利益不得不減少價格來租給規(guī)模小的企業(yè)，這樣對于土地的再利用效率就會造成惡性循環(huán)，是不利于土地的發(fā)展的。

二、城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)問題的解決措施

（一）端正思想態(tài)度

對于城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)利用的問題首先考慮的就是要以市或者縣的中心為中心來做城鎮(zhèn)的整體規(guī)劃，必須要符合我國的規(guī)劃的法律法規(guī)，要使得城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)沒有爭議。在進行城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)的時候首先要進行調(diào)查，要把城鎮(zhèn)需要改造的舊住宅區(qū)自己其他的不用或者違章的都要納入到城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)中去，對于那種已經(jīng)建成但是不符合標(biāo)準的是要進行再一次的調(diào)整，尤其是沒我在國家規(guī)定范圍了而且是禁止實用的建筑就更應(yīng)該進行城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)，對于破產(chǎn)或者是企業(yè)經(jīng)營比較困難的都可以進行城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)。對于國家命令禁止或者不符合國家要求的都可以進行再一次調(diào)整，進行進一步規(guī)劃，進行城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)。

（二）相關(guān)人員應(yīng)該做好相關(guān)調(diào)查工作

對于城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)問題相關(guān)工作人員應(yīng)該積極進行調(diào)查，要充分的利用相關(guān)調(diào)查成果，采用科學(xué)的手段理論方法來進行準確的分析，對于城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)要有一個科學(xué)的，有依據(jù)的初步規(guī)劃。在這個基礎(chǔ)上面，要共同發(fā)揮各自的職能權(quán)利，相互的探討分析，再進行最后的城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)的確認，然后進行實地考察，看能不能順利開展，是否符合實際，在進行城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)的時候要特別注意對于城鎮(zhèn)低效用地的范圍進行再一次確認，要對它進行深入的分析探討，確保城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)工作的順利開展。在進行城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)的時候一定要有專門的，科學(xué)的規(guī)劃，要充分利用土地資源，要按照國家的標(biāo)準來進行規(guī)劃，要建立檔案，還要建立數(shù)據(jù)庫，對于所有的城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)的規(guī)劃都要有備份。

（三）要重視城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)的空間利用

隨著社會的發(fā)展，城市化進程的加快，土地資源越來越少，也越來越稀缺，這就對于我國土地的再利用就提出了更好的要求?，F(xiàn)在對于土地的利用多提倡的是多維空間的的利用，這樣可以增加建筑的容積，減少土地的空間，增加了人們對于土地利用的效率。在我國許多的城鎮(zhèn)對于土地的利用都是多維的，像修建商場，停車場等，都是在地下修建，這樣就可以減少大的先用土地的空間，可以充分再開發(fā)土地資源，提高土地的利用率，減少了對于耕地的占用，給我國城鎮(zhèn)帶來了更多的經(jīng)濟效益。對于城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)的問題政府應(yīng)該高度重視，指定相應(yīng)的法律法規(guī)，而且要落實到位，不能只說不干事，要對土地資源的利用做到真正的監(jiān)管，政府還要為城鎮(zhèn)的發(fā)展提高許多的優(yōu)惠政策。

三、結(jié)束語

綜上所述，土地資源是不可再生資源，人們對于土地的利用不合理，城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)問題成為了我國亟待解決的問題。