第一篇：鐵路用地的開發(fā)策略

鐵路用地的開發(fā)利用策略

鄧小明

（柳州鐵路騰龍房地產(chǎn)開發(fā)公司工程師鄧小明）

[摘要]分析鐵路用地與社會(huì)的相關(guān)性以及未來國企用地的發(fā)展趨勢(shì)，對(duì)鐵路用地的可利用空間進(jìn)行分類，從開發(fā)收益的角度，探討如何開發(fā)利用鐵路用地，發(fā)揮其最大效益。

[關(guān)鍵詞]鐵路用地；開發(fā)；效益

1對(duì)鐵路用地的認(rèn)識(shí)

根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》等相關(guān)法規(guī)，鐵路用地屬于國家重點(diǎn)扶持的交通基礎(chǔ)設(shè)施用地項(xiàng)目，由國家無償劃撥。

我國的基本國情是人多地少，隨著城市化進(jìn)程加快，城市人口急劇增加，土地資源日益有限，地產(chǎn)級(jí)差和地產(chǎn)的增值性決定著土地是具有商品性質(zhì)的特殊商品。影響土地價(jià)格的因素很多：國家土地、住房制度等行政因素，位置、交通等區(qū)域因素以及地塊長寬尺寸、臨街寬度等自身因素。

由于歷史原因，長期的土地?zé)o償使用制度使得鐵路土地作為資產(chǎn)，其稀缺性、增值性一直無從體現(xiàn)。鐵路企業(yè)和其它符合劃撥用地的機(jī)構(gòu)一樣，在滿足企業(yè)主業(yè)生產(chǎn)需求的前提下其土地有一定的可壓縮利用空間。

2鐵路用地社會(huì)化演變的四個(gè)階段

鐵路用地的社會(huì)化演變可簡略分為四階段：分離、接觸、移交、融合。1954年國家取消城市土地價(jià)格，1954－1979年城市土地?zé)o價(jià)使用。長期的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制，鐵路系統(tǒng)形成一個(gè)自成體系的小社會(huì)，它擁有學(xué)校、燃?xì)庹?、水電段、醫(yī)院等。鐵路用地的社會(huì)化處于分離階段，其經(jīng)濟(jì)價(jià)值基本無從體現(xiàn)。

1980年對(duì)外開放政策后，隱形土地市場(chǎng)開始出現(xiàn)。鐵路職工、居民經(jīng)濟(jì)意識(shí)開始覺醒，鐵路用地上居住小區(qū)、辦公場(chǎng)所臨街的，清一色地改為門面，一些企業(yè)多經(jīng)紛紛辦一些臨時(shí)小廠、私立學(xué)校、幼兒園等。但局限

1于時(shí)代，鐵路用地的多元化利用處于初步接觸階段。

2004年，國家推進(jìn)國企分離，社會(huì)職能和主輔分離輔業(yè)改制等政策的實(shí)施，企業(yè)所辦學(xué)校、醫(yī)院移交地方政府部門管理。2005年鐵路分局撤消，部分站段合并。這一階段，鐵路土地隨著社會(huì)職能的移交而部分移交。土地開發(fā)利用保持原規(guī)模。

之后鐵路中長期路網(wǎng)規(guī)劃、鐵路十一五規(guī)劃公布實(shí)施，新線建設(shè)的鐵路用地體現(xiàn)集約使用。與此同時(shí)，近年生產(chǎn)力布局調(diào)整和既有線改造形成車站、線路用地空置數(shù)量迅速增加，在新的時(shí)代，如何融入經(jīng)濟(jì)社會(huì)，依托鐵路優(yōu)勢(shì)，保地增值成為鐵路各級(jí)部門土地利用管理的重點(diǎn)。

3鐵路用地的可利用空間

3.1站段合并閑置用地

站段較大規(guī)模的撤并，車、機(jī)等各系統(tǒng)都進(jìn)行了整合，車站貨場(chǎng)、線路、辦公用地等空置土地大量增加。以三個(gè)站段合并計(jì)算，每個(gè)站段段部按200人辦公計(jì)算，合并后減員集中辦公，兩個(gè)站段按400人需要辦公面積計(jì)算，人均10m，容積率按0.5，則閑置用地為400×10÷0.5＝8000m。

3.2提高辦公用地的容積率，可有效釋放鐵路用地

歷史上鐵路設(shè)客站一般處于城市的亞中心，貨站處于城市的邊緣。由于城市建設(shè)擴(kuò)張，鐵路生產(chǎn)辦公、生活設(shè)施逐步過渡到城市的中心，鐵路用地形成早、位置好、數(shù)量多。建設(shè)初期，辦公、廠房多為低層建筑，廠房多為一層建筑，建設(shè)用地容積率較低。目前許多辦公建筑面臨更新改造，新一輪的鐵路建設(shè)可以采取各種投、融資方式，提高建設(shè)用地的容積率，集中建設(shè)辦公生產(chǎn)建筑，將更多的土地集中利用起來，根據(jù)其區(qū)域優(yōu)勢(shì)發(fā)揮鐵路用地的最大效益。

作一個(gè)初步的估算：2000人集中辦公，人均辦公建筑面積按10m計(jì)算，按2.0的容積率（高層），需要用地面積10000m。如果分散辦公，按400人5個(gè)院落辦公，容積率0.7（多層）計(jì)算，需要建設(shè)用地28571m，土地利用面積是集中辦公的2.8倍。

3.3集約規(guī)劃生產(chǎn)用地，以運(yùn)輸生產(chǎn)、市場(chǎng)導(dǎo)向調(diào)整規(guī)劃鐵路用地 2222

2要達(dá)到土地效益的最大化，必須按照地級(jí)差價(jià)規(guī)劃利用鐵路用地。首先確定鐵路站段的生產(chǎn)辦公以及規(guī)劃發(fā)展需求用地，這是必須保證的。然后根據(jù)城市的總體規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃以及城市既有的基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行剩余鐵路用地規(guī)劃，按最優(yōu)用途進(jìn)行調(diào)整利用，劃分出商業(yè)用地、辦公用地、住宅用地。

3.4安全保護(hù)區(qū)內(nèi)以及清理出來的鐵路用地

借助《鐵路運(yùn)輸安全保護(hù)條例》的公布執(zhí)行，鐵路部門加大力度清理鐵路線路安全保護(hù)區(qū)內(nèi)違章建筑、清理鐵路用地區(qū)域內(nèi)由于歷史問題所建設(shè)的地方單位、個(gè)人房屋，以及由于臨時(shí)出租、出借鐵路用地但一直未收回懸而未決的用地。

3.5市政建設(shè)收回劃撥用地的置換土地

按照現(xiàn)行《土地管理法》規(guī)定，為實(shí)施城市規(guī)劃進(jìn)行舊城區(qū)改建，需要調(diào)整使用土地的，按相關(guān)程序，可以收回國有土地使用權(quán)，收回國有土地使用權(quán)的，對(duì)土地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補(bǔ)償。由于城市建設(shè)需要，每年都有相當(dāng)面積的鐵路用地被收回，建議鐵路部門在參與拆遷補(bǔ)償協(xié)議時(shí)，少采用貨幣補(bǔ)償方式，多采用土地置換方式。因?yàn)榧词雇恋氐呢泿艃衄F(xiàn)值與拆遷補(bǔ)償?shù)呢泿艃衄F(xiàn)值相等，但隨著時(shí)間的變化，土地的升值率遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于貨幣銀行存儲(chǔ)利率，即土地置換利潤空間大。3.6通過拍賣取得新線建設(shè)鐵路站場(chǎng)周圍城市地塊的土地使用權(quán) 按國家土地政策，目前新線建設(shè)僅考慮站場(chǎng)用地以及生產(chǎn)運(yùn)營部門配備房屋建筑用地，如車務(wù)、機(jī)務(wù)等運(yùn)營維護(hù)等生產(chǎn)用房用地。生活用地僅配備職工單身宿舍用地。

因?yàn)橥顿Y熱點(diǎn)未形成，新線建設(shè)的鐵路站場(chǎng)周圍的用地拍賣價(jià)位較低，其用地可以通過拍賣方式取得，并初步規(guī)劃建設(shè)物流集散市場(chǎng)等。

4開發(fā)利用鐵路用地的策略

按照國家土地政策，目前鐵路用地基本以劃撥方式取得，因企業(yè)改制、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或者改變土地用途等不再符合劃撥目錄規(guī)定的，實(shí)行有償使用。按其發(fā)展趨勢(shì)，國企的劃撥用地?zé)o償使用變?yōu)橛袃斒褂脤⑹且环N趨

勢(shì)。因此，鐵路系統(tǒng)及時(shí)摸索一套經(jīng)營土地的有效辦法應(yīng)該是大勢(shì)所趨。由于土地資源稀缺，地價(jià)不斷走高。以南寧市為例，2007年隨著國家宏觀調(diào)控政策和土地使用政策的落實(shí)出臺(tái)，以及中國與東盟貿(mào)易往來增加和泛北部灣經(jīng)濟(jì)建設(shè)大環(huán)境的推動(dòng)，南寧市的土地價(jià)格一路飚升。上半年土地交易價(jià)格同比上漲16.9%，其中：居住用地、商業(yè)、其它用地價(jià)格同比上漲19.9%、19.5%、5.3%。

4.1閑置房屋出租

閑置房屋出租不涉及土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移。適用于土地價(jià)值不高，城市工業(yè)化程度不高的城市，操作程序簡單，甲乙雙方只需簽訂合同，僅對(duì)出租對(duì)象、年限、用途、租金以及保證金約束條件給予規(guī)定即可。目前各鐵路局相關(guān)管理部門都有對(duì)生產(chǎn)、生活房屋進(jìn)行出租的情況。

在鐵路沿線小站，由于生產(chǎn)力布局調(diào)整，許多小站封站。既有線新增雙線后，老線沿線的生產(chǎn)辦公、居住房屋，其土地價(jià)值的利用也應(yīng)該是土地利潤的增長點(diǎn)。依托鐵路運(yùn)輸?shù)膬?yōu)勢(shì)，在保障小站鐵路用地不流失的情況下，可開發(fā)為小站旅館、蔬菜培育基地、食品加工業(yè)、私立學(xué)校、工業(yè)園區(qū)等等。

4.2辦理出讓金，出讓地申請(qǐng)用途變更，讓用地利潤更大化

在區(qū)域優(yōu)勢(shì)明顯，工業(yè)、商業(yè)氣氛濃厚的場(chǎng)所，劃撥用地的屬性約束了鐵路用地的效益最大化。按國家規(guī)定，劃撥地的土地使用權(quán)人可在不改變?cè)杏猛镜那闆r下向土地管理部門申請(qǐng)將劃撥地變更為出讓地，由于各地掌握的協(xié)議出讓地的出讓價(jià)格基本根據(jù)基準(zhǔn)地價(jià)確定，和市場(chǎng)價(jià)格尚有一定距離，因此這一政策可以給鐵路企業(yè)贏得利潤空間。

劃撥土地辦理出讓手續(xù)后，出讓地根據(jù)用途不同有很多種，其價(jià)值是完全不同的。工業(yè)、倉儲(chǔ)等一類的出讓地，取得成本低廉，如果能夠轉(zhuǎn)變?yōu)轭愃谱≌?、商業(yè)、旅游用途的經(jīng)營性用地，其價(jià)值是數(shù)倍的增長。出讓地申請(qǐng)用途變更，應(yīng)當(dāng)取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃部門的同意，按變更后的土地用途，以變更時(shí)的土地市場(chǎng)價(jià)格補(bǔ)交相應(yīng)的土地使用權(quán)出讓金，并依法辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)。

此方式適合城市地價(jià)較高地區(qū)。鐵路部門對(duì)用地進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃、分類管理，充分發(fā)揮鐵路用地資產(chǎn)的社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益。

4.3劃撥轉(zhuǎn)出讓，然后整體出讓 利用原有土地資源，盤活存量土地。在企業(yè)轉(zhuǎn)制過程中，土地作為有形資產(chǎn)，劃撥轉(zhuǎn)出讓，然后整體出讓，明晰產(chǎn)權(quán)，直接套取市場(chǎng)價(jià)和出讓價(jià)差。

4.4利用新線建設(shè)進(jìn)行拍得建設(shè)用地

利用建設(shè)初期新線站場(chǎng)地價(jià)不高的特點(diǎn)，預(yù)先拍得建設(shè)用地，作為辦公、物流用地、小商品集散地。根據(jù)鐵路站場(chǎng)發(fā)展的規(guī)律，鐵路周邊容易自發(fā)形成小商品的集散地，通過市政規(guī)劃的進(jìn)一步引導(dǎo)，最終會(huì)成為全省、全國、甚至整個(gè)東南亞的小商品集散地。比如柳州的飛鵝市場(chǎng)，依托柳州火車站，從1980年以來，南來北往的商人漸漸把它發(fā)展壯大為廣西地區(qū)的小商品市場(chǎng)，如今已經(jīng)成為包括服裝、禮品、文具等門類比較齊全的市場(chǎng)。南寧站附近的水果市場(chǎng)曾經(jīng)也輝煌一時(shí)，但由于缺乏引導(dǎo)，其優(yōu)勢(shì)漸漸不明顯。鐵路站場(chǎng)周圍，依托鐵路運(yùn)輸優(yōu)勢(shì)，依托穿越于千里鐵道線上數(shù)以億計(jì)的旅客，做大做強(qiáng)周邊市場(chǎng)應(yīng)該有天時(shí)、地利、人和的優(yōu)勢(shì)。做成市場(chǎng)后，其周邊可以形成一個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈，繼續(xù)完成居住辦公人員的吃、住、行、醫(yī)、校、物流、辦公等系列產(chǎn)業(yè)開發(fā)。

如果缺乏管理經(jīng)營人才，可以采用租賃的形式拍賣土地租賃權(quán)，提前取得利潤，將投資風(fēng)險(xiǎn)化小。

4.5鐵路安全保護(hù)區(qū)的利用

千里鐵道線用地利用一直是空白，在保護(hù)區(qū)用地內(nèi)，探索種植根系不發(fā)達(dá)，對(duì)線路無干擾的經(jīng)濟(jì)樹種或草本植物，既是對(duì)自然環(huán)境的貢獻(xiàn)，也可以體現(xiàn)安全保護(hù)區(qū)用地的經(jīng)濟(jì)效益。

流動(dòng)的鐵路線也可開發(fā)成為市場(chǎng)廣告的發(fā)布地。

4.6建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房

按照《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》規(guī)定，中央和國家機(jī)關(guān)、直屬企事業(yè)單位及軍隊(duì)的經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)，實(shí)行屬地化管理。因此利用閑置鐵路用

地進(jìn)行經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)，既解決了職工安居樂業(yè)的問題，也能充分利用既有鐵路用地。

鐵路用地的開發(fā)利用總體原則是服從和服務(wù)于鐵路運(yùn)輸主業(yè)，并在保證主業(yè)的基礎(chǔ)上，正確處理長遠(yuǎn)利益和眼前利益，整體利益和局部利益，按照國家土地政策，采取多渠道盤活土地資源，才能充分發(fā)揮鐵路用地的價(jià)值，為鐵路企業(yè)謀求更大的利潤。

參考文獻(xiàn)：

1.關(guān)于印發(fā)《鐵路企業(yè)改制土地資產(chǎn)處置操作暫行辦法》的通知（鐵運(yùn)〔2004〕101號(hào)）

2.關(guān)于印發(fā)《鐵路用地資產(chǎn)處置規(guī)定》的通知（鐵運(yùn)〔2006〕49號(hào)）

3.關(guān)于印發(fā)《鐵路用地開發(fā)利用管理辦法》的通知（鐵運(yùn)〔2006〕198號(hào)）鐵路用地開發(fā)利用管理辦法

4.《嚴(yán)格土地管理重要批示的通知運(yùn)地管理》〔2005〕149號(hào)

5.《2007年上半年南寧市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析》廣西新聞網(wǎng)

6.《土地估價(jià)相關(guān)經(jīng)濟(jì)理論與方法》，改革出版社，2006年10月

第二篇：如何管好鐵路用地

主題：如何管好鐵路用地

土地是鐵路企業(yè)賴以生存和發(fā)展的基礎(chǔ)。是完成鐵路運(yùn)輸生產(chǎn)任務(wù)和建設(shè)工程必備的重要物質(zhì)條件，是改善鐵路設(shè)備的有力保證。鐵路用地屬于陸地交通用地，它是國家根據(jù)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略的總體規(guī)劃直接安排蛤鐵路企業(yè)用于完成運(yùn)輸生產(chǎn)任務(wù)，工程建設(shè)，生活后勤以及為其服務(wù)的組織和機(jī)構(gòu)的專用土地。因此，依法管理和合理利用路地，維護(hù)路地的合琺權(quán)益，即加強(qiáng)鐵路用地管理，就顯得十分重要。

一、搞好地藉管理是管好路地的前提條件

地藉管理在實(shí)現(xiàn)土地科學(xué)化管理的過程中起著重要作用，是整十土地管理的基礎(chǔ)工作，簡言之，管好鐵路用地，首先要搞好地藉管理工作。

(一)地藉管理的概念

地藉管理是國家為收集和取得有關(guān) 地藉貸料和全面研究土地的法律(權(quán)屬)、自然和經(jīng)擠狀況面采取的 以地藉調(diào)查(權(quán)屬調(diào)查、地藉測(cè)量)、土地登記、土地統(tǒng)計(jì)和土地評(píng)價(jià)等為主要內(nèi)容的國家措施體系。地 藉 管理 的核心是 土 地 的權(quán)屬 問題，建立、健全地藉管理制度，不僅可以及時(shí)掌握土地?cái)?shù)量、質(zhì)量的動(dòng)態(tài)規(guī)律，保持土地調(diào)查成果的現(xiàn)勢(shì)性．而且可以利用它對(duì)土地利用及權(quán)屬變更進(jìn)行監(jiān)測(cè)。所以，地藉管理，一方面是土地權(quán)屬管理 的必要前提條件；另一方面也是為土地利用管理提供最新的基礎(chǔ)圖件及數(shù)據(jù)資

料。

（二）地藉管理的內(nèi)客

地藉管理 的基本 內(nèi)容包括 ：地藉調(diào)查(權(quán)屬調(diào)查、地藉量)、土地登記、土地統(tǒng)計(jì)、土地評(píng)價(jià)和地藉檔案的收集、整理等。、地藉{ 胃 查自古以來就是為取得有關(guān)土地 位置、權(quán)屬、數(shù)量、質(zhì)量及其他地藉資料的必要 手段。地藉管理所需的能反映更為詳細(xì)內(nèi)容的專用地 圖——地藉圖。

2、土地登記主要是土地的權(quán)屬登記，是國家用以確認(rèn)土地所有者或使用者擁有土地所有權(quán)或使用權(quán)的一項(xiàng)法律措施。由于土地登記是一項(xiàng)法律措施，因此有著嚴(yán)格的衡量標(biāo)準(zhǔn)，要做到手續(xù)齊全，包括被登記單位的法人身份證明書(或委托代理人身份證明)，申請(qǐng)書． 權(quán)屬界線協(xié)議書、土地權(quán)源證件，地籍圖、審批表、國有土地注冊(cè)表、面積認(rèn)定表、登記卡薄等等。這是我們正在進(jìn)行的一項(xiàng)工作。、土地統(tǒng)計(jì)是經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)的一種形式，基本內(nèi)容在于準(zhǔn)確地反映土地分類、面積、質(zhì)量、分布、權(quán)屬及利用狀況。、土地評(píng)價(jià)是隨著地藉管理的深入．以適應(yīng)經(jīng)濟(jì)關(guān)系需要發(fā)展起來的一門科學(xué)。它是通過對(duì)土地的有關(guān)特性的深入研究，確定它適用于某種利用的類別和等級(jí)，指出發(fā)展生產(chǎn)的限制因素和 限制程度，為土地利用方向確定提供科學(xué)依據(jù)。一般可分為土地質(zhì)量評(píng)價(jià)和經(jīng) 濟(jì)評(píng)價(jià)兩類。、地藉檔案是土地檔案的最重要的組成部分．地藉擋案的收集和整理工作是土地檔案管理的最基礎(chǔ)的工作，也是建立、健全各項(xiàng)土地管理制度的基礎(chǔ)。

二、加強(qiáng)規(guī)劃管理，制定鐵路用地的總體規(guī)劃是管好鐵路用地的重要措施(一)規(guī)劃管理是對(duì)土地利用實(shí)行宏 觀控制和調(diào)節(jié)的首要措施。

鐵路用地具有點(diǎn)多、線長、分散、予留的特點(diǎn)，如何從宏觀上合理控制路地的使用，避免展此失被． 亂占亂用． 多占少用，作到運(yùn)輸、生產(chǎn)、生括用地合理安排。協(xié)調(diào)好各單位各方面對(duì)土地的需求． 做到綜合平衡，精打細(xì)算，節(jié)約用地 ． 提高路地利用的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。實(shí)行路地利用的規(guī)劃管理是對(duì)土地利用進(jìn)行有效控制前一項(xiàng)重要手段，具有十分 重要的意義。隨著改革開放的不斷深入。國民經(jīng)濟(jì) 的飛 速發(fā)展 ．鐵路建設(shè)也隨之 發(fā)展，對(duì)土地需要量也在 不斷增加 ． 如果全靠征地不僅需要 大量資金，而且受土 地資源的限制也難以充分滿足。因此如 何充分利用現(xiàn)有路地，使有限的土地發(fā)揮更大的作用．就必須從宏觀上進(jìn)行控制和調(diào)節(jié)，做到合理布局，從長計(jì)議，克服在土地利用上的短期行為，從而做到合理利用路地和節(jié)約用地。

(二)規(guī)劃管理是堆護(hù)路地權(quán)屬的有力措施。

在土地清查確權(quán)工作中．經(jīng)常遇到權(quán)屬不清和路地被任意侵占以及被地方重復(fù)拔地等問題。追其原因有多種因素． 但對(duì)路地利用缺乏規(guī)劃是一十不可忽視的重要因素。特別是鐵路發(fā)展的予留地常年閑置，如何開發(fā)利用維護(hù)好路地的權(quán)屬，實(shí)行路地利用的規(guī)劃管理． 不僅對(duì)管好、用好路地有著重要的意義． 而且對(duì)維護(hù)路地的權(quán)屬也具有一定的作用。建設(shè)項(xiàng)目都要經(jīng)地方規(guī)劃管理部門批準(zhǔn) ． 有了土地利用規(guī)劃．并呈現(xiàn)地方土地和規(guī)劃管理部門，納^地方的總體規(guī)劃之 中，實(shí)際上就等于明確了土地權(quán)屬，對(duì)防止路外單位非法占用路地藹到了一定的限制作用。特別是在 當(dāng)前有些地方 ． 土地 和規(guī)劃管理部 門尚未統(tǒng)一的情況下，土地由土地部門管理，規(guī)劃由規(guī)劃部門管理，且映乏嚴(yán)密的配套管理制度，往往出現(xiàn)土地管理部門給鐵路確了權(quán)，發(fā)給了土地使用證。但規(guī)射部門卻在確權(quán)給鐵 路的土地上又批誰了其它單位或個(gè)人的建設(shè)占地，為處理一些占地糾紛增加了更大的難度。實(shí)行路地利用規(guī)劃管理就 可以在一定程度上有效地避免類似問題 的發(fā)生。

(三)規(guī)劃管理是土地科學(xué)管理的重要措施。

土地利用規(guī)劃管理是土地管理的龍頭． 也是土地科學(xué)化管理的要求。土地管理授有規(guī)劃舶指導(dǎo)就是盲目的．映乏宏觀的戰(zhàn)略指導(dǎo)。我們當(dāng)前在土地管理工作中就存在著這一弊端，比如我們審批基建用地時(shí)． 由手授有規(guī)劃做指導(dǎo)． 只能審核地界，把住地界的關(guān)口，而不能把住 用地是否音理關(guān)口．因而使一些基建

用地臺(tái)法而不合理，導(dǎo)殘 用盡失控。土地資源浪費(fèi)，甚至給鐵路的發(fā)展建設(shè)帶來后患，造成人為的拆遷浪費(fèi)，給國民經(jīng)濟(jì)造成損失。實(shí)行規(guī)劃管理 ． 就曲把用地審批建立在科學(xué)依據(jù)的基礎(chǔ)之上．就能打破微觀的局限性．發(fā)揮土地管理部門的統(tǒng)管作用，對(duì)各項(xiàng)用地做出符臺(tái)整體利益的統(tǒng)籌安排，提高路地利用的合理性和 科學(xué)性。

三、提高土地管理干部的素質(zhì)． 是管好路地的關(guān)鍵

提高干部的素質(zhì)．是強(qiáng)化土地管理工作 ． 健全土地管理機(jī)構(gòu)的重要內(nèi)容． 是關(guān)系到土地管理事業(yè)健康順利發(fā)展的關(guān)鍵。

(一)政治作風(fēng)

土地管理干部必須堅(jiān)持四項(xiàng)基本原則． 應(yīng)該嚴(yán)格要求 自己、培養(yǎng)謙虛謹(jǐn)慎的工作作風(fēng)． 艱苦奮斗、團(tuán)結(jié)協(xié)作． 講究工作效益． 遵法守紀(jì)及文明札貌優(yōu)良作風(fēng)。

(二)加強(qiáng)業(yè)務(wù)技術(shù)學(xué)習(xí)

土地 管理干 部必 須精通業(yè)務(wù) 技術(shù) ． 熟悉掌握土地管理法及其它有關(guān)法規(guī)。干部培訓(xùn)做到經(jīng)?；⒅贫然?，走出去考察學(xué)習(xí)變藏經(jīng)驗(yàn)，取長補(bǔ)短，加強(qiáng)土地管理部門的橫向交流、要開展典型案例的分析研究總結(jié)經(jīng)驗(yàn)．提高業(yè)務(wù)技術(shù)和管理水平

(三)完善各項(xiàng)管理制度國家已頒布的土地管理法．標(biāo)志著我國土地管理工作進(jìn)人法制孰道，擬草持續(xù)八年。歷經(jīng)三十多次討論． 才經(jīng)全國人民代表審議通過，來之不易。我們要捍衛(wèi) 土地法。甘當(dāng)土地管理衛(wèi)士、從鐵路部門來講： 今后應(yīng)建立健全配套法規(guī)、從 法律上堵塞違法 占地漏洞。要盡快制定 一套有蓮續(xù)性、穗定性、宏觀與具體相結(jié)合的配套政策。使法規(guī)能產(chǎn)生行政效力．指導(dǎo)具體工作。

以上談的是在土地管理方面的一些粗淺的認(rèn)識(shí)，還徭到實(shí)踐中去發(fā)晨，土地管理的前景是美好的、任務(wù)是光榮而艱巨的、讓我們肩負(fù)起歷史的重任． 為鐵路的發(fā)展、祖國經(jīng)濟(jì)的繁榮昌盛、做出應(yīng)有的貢獻(xiàn)。

第三篇：鐵路用地檢查工作匯報(bào)

“鐵路用地檢查工作匯報(bào)” 商丘車站鐵路用地管理工作匯報(bào)

****: 為認(rèn)真做好我站鐵路用地檢查工作，進(jìn)一步規(guī)范全站鐵路用地利用和管理秩序，維護(hù)鐵路用地合法權(quán)益，保障鐵路運(yùn)輸安全，完善車站鐵路用地監(jiān)護(hù)管理行為。依據(jù)《鐵路運(yùn)輸安全保護(hù)條例》（國務(wù)院令第 430號(hào)）、《關(guān)于印發(fā)＜鐵路用地監(jiān)察管理辦法＞的通知》（鐵運(yùn)〔2007〕99 號(hào)）的精神，和鄭州鐵路局土地房產(chǎn)管理處下達(dá)的《關(guān)于開展 2011 基層單位鐵路用地管理工作經(jīng)營業(yè)績考核有關(guān)事項(xiàng)的通知》（鄭鐵房函[2011]783號(hào)）、《鄭州鐵路局鐵路用地管理工作綜合考核辦法》（鄭鐵房[2007]226 號(hào)）、《鄭州鐵路局基層單位鐵路用地監(jiān)護(hù)管理辦法》（鄭鐵房[2008]100 號(hào)）等文件內(nèi)容的要求，商丘車站對(duì)鐵路用地各項(xiàng)檢查工作高度重視，認(rèn)真學(xué)習(xí)路局文件內(nèi)容，廣泛宣傳，認(rèn)真組織，扎實(shí)推進(jìn)，深入開展鐵路用地檢查工作，完善制度、健全組織，并進(jìn)一步完善車站和各車間鐵路用地檔案、臺(tái)帳的建設(shè)?，F(xiàn)將工作情況匯報(bào)如下：

一、宣 傳、貫徹國家土地管理法律、法規(guī)、政策和鐵道部鐵路用地管理規(guī)定。車站組織學(xué)習(xí)依據(jù)《鐵路運(yùn)輸安全保護(hù)條例》（國務(wù)院令第 430號(hào)）、《關(guān)于印發(fā)＜鐵路用地監(jiān)察管理辦法＞的通知》（鐵運(yùn)〔2007〕99 號(hào)）的精神，和鄭州鐵路局土地房產(chǎn)管理處《關(guān)于開展 2011 基層單位鐵路用地管理工作經(jīng)營業(yè)績考核有關(guān)事項(xiàng)的通知》（鄭鐵房函[2011]783號(hào)）、《鄭州鐵路局鐵路用地管理工作綜合考核辦法》（鄭鐵房[2007]226 號(hào)）、《鄭州鐵路局基層單位鐵路用地監(jiān)護(hù)管理辦法》（鄭鐵房[2008]100 號(hào)）等文件內(nèi)容，要求有關(guān)職能人員必須熟知保護(hù)鐵路用地管理范圍，從思想上必須有足夠的重視，強(qiáng)化車間管理人員責(zé)任心。使全站職工都樹立起管好自己腳下土地，做鐵路用地主人翁的責(zé)任感。車站土地管理人員以“6.25的土地宣傳日”為契機(jī)，到站管各單位、鄉(xiāng)村、學(xué)校以及家屬區(qū)進(jìn)行廣泛宣傳，對(duì)預(yù)防侵占鐵路用地行為實(shí)行有獎(jiǎng)舉報(bào)的形式，激勵(lì)群眾保護(hù)鐵路用地的意識(shí)。

二、健全完善車站鐵路用地管理的規(guī)章制度

車站對(duì)全站鐵路用地進(jìn)行全方面的統(tǒng)計(jì)，并按照鐵道部、鐵路局下發(fā)的鐵路用地監(jiān)察監(jiān)護(hù)工作的要求，建立鐵路用地監(jiān)護(hù)管理機(jī)制，健全鐵路用地監(jiān)護(hù)管理網(wǎng)絡(luò)，配備鐵路用地監(jiān)護(hù)管理人員。車站大力加強(qiáng)鐵路用地檔案資料管理，以鐵路用地檔案管理科學(xué)化、標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化和信息化為標(biāo)準(zhǔn)。將車站鐵路用地檔案進(jìn)行審核、登記和備案，按照編號(hào)裝訂保存。根據(jù)鐵路局的有關(guān)安排，配合局土地管理部門開展鐵路用地管理檔案的信息化建設(shè)工作。與此同時(shí)，車站進(jìn)一步完善鐵路用地管理基礎(chǔ)臺(tái)賬和檔案借閱制度，借閱檔案須向上級(jí)主管部門申請(qǐng)，經(jīng)過批準(zhǔn)并辦理完相關(guān)手續(xù)后方能查閱。

三、加強(qiáng)三級(jí)管理，把檔案管理落實(shí)到一線

車站成立了以站長、書記為組長，主管副站長為副組長，各車間主任為成員的鐵路用地管理領(lǐng)導(dǎo)小組，把工作落實(shí)到車間、班組、個(gè)人，大家齊心共管，實(shí)行在鐵道部、路局、站段三級(jí)網(wǎng)絡(luò)管理體制下的小三級(jí)管理網(wǎng)絡(luò)。將鐵路用地管理和工作業(yè)績考核相掛鉤，車站對(duì)管內(nèi)車間、班組的鐵路用地檔案管理工作進(jìn)行指導(dǎo)、監(jiān)督、檢查。實(shí)行一票否決，對(duì)造成鐵路資產(chǎn)流失、損壞的一律嚴(yán)肅處理。各車間作為鐵路用地的使用人對(duì)車站簽訂“鐵路用地責(zé)任書”誰使用、誰主管、誰保護(hù)、誰負(fù)責(zé)。制訂完善了商丘車站土地管理辦法和車間的責(zé)任書。

四、積極主動(dòng)配合上級(jí)部門工作

車站在完善自身工作的同時(shí)，積極配合測(cè)繪單位的測(cè)繪工作和開封土地管理處的對(duì)白云社區(qū)的鐵路土地邊界的實(shí)際測(cè)量分定工作。遇到特殊情況及時(shí)與上級(jí)主管部門溝通，按時(shí)高效的完成上級(jí)分配的各項(xiàng)工作。力爭將鐵路用地管理工作做到最好。

在今后工作中，我們將嚴(yán)格按照路局對(duì)鐵路用地的各項(xiàng)要求，緊緊圍繞確保安全、合理利用這個(gè)中心，以嚴(yán)格管理監(jiān)督為主體，以預(yù)防侵占鐵路用地行為重點(diǎn)，全面落實(shí)到車間、班組、個(gè)人，切實(shí)提升我站鐵路用地監(jiān)督管理水平，實(shí)現(xiàn)鐵路用地各項(xiàng)工作的科學(xué)化、標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化和信息化管理。

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2012-3-7

第四篇：集體用地轉(zhuǎn)開發(fā)用地

1、集體建設(shè)用地不算農(nóng)用地，但屬于農(nóng)村集體所有。

2、因只有鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)村公共設(shè)施和公益事業(yè)、村民住宅才能使用集體建設(shè)用地，如果企業(yè)想購買集體建設(shè)用地，則需要通過縣級(jí)以上人民政府進(jìn)行征收，使原集體土地變?yōu)閲型恋匦再|(zhì)，在企業(yè)繳納了征地補(bǔ)償安置費(fèi)用和土地出讓金后，國家才能將土地交付企業(yè)使用，因征用前用途就是建設(shè)用地，所以不需要辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。具體程序是先必須由政府進(jìn)行征用轉(zhuǎn)為國有土地后，再通過土地市場(chǎng)掛牌拍賣的方式取得土地的使用權(quán)，而不是所有權(quán).農(nóng)村集體建設(shè)用地需由國家征收并轉(zhuǎn)為國有建設(shè)用地后，再進(jìn)入土地交易市場(chǎng)，開發(fā)商通過招拍掛的方式獲得土地的開發(fā)使用權(quán)。

1、根據(jù)現(xiàn)行土地法律法規(guī)規(guī)定，集體農(nóng)用地轉(zhuǎn)為國有土地，需經(jīng)國務(wù)院和省級(jí)人民政

府批準(zhǔn)，且需依法征收后才能轉(zhuǎn)為國有土地；

2、只有項(xiàng)目用地才能將集體土地轉(zhuǎn)為國土地，但還須辦理農(nóng)轉(zhuǎn)用等一系列的征地手

續(xù)，居民個(gè)人無權(quán)改變土地性質(zhì)?！锻恋毓芾矸ā返谒氖龡l中明確規(guī)定，任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請(qǐng)使用國有土地；但是，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅經(jīng)依法批準(zhǔn)使用本集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)民集體所有的土地的，或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批準(zhǔn)使用農(nóng)民集體所有的土地的除外。前款所稱依法申請(qǐng)使用的國有土地包括國家所有的土地和國家征收的原屬于農(nóng)民集體所有的土地。因此，能夠?qū)⑥r(nóng)民集體所有的土地，直接轉(zhuǎn)化為建設(shè)用的的，僅限于以下幾種情況：

1、興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)；

2、村民建設(shè)住宅；

3、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)。其他情況下，若想使用集體土地作為建設(shè)用地，必須先使該集體土地被國家征用，轉(zhuǎn)化為國有土地后，再進(jìn)行國有土地的有償轉(zhuǎn)讓。

3、集體農(nóng)用地轉(zhuǎn)為國有土地的主要稅費(fèi)是：

1、契稅按招拍掛所得土地出讓金的3%

收?。ㄓ傻囟惥终魇眨?；

2、涉及農(nóng)用地的農(nóng)用地占用稅的收?。焊?5元/平方米、其他農(nóng)用地20元/平方米（由地稅局征收）；3新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)按20元/平方米收取（上繳省人民政府）；

4、耕地開墾費(fèi)按18元/平方米收?。ǖ胤截?cái)政征收）。

4、《土地管理法》第六十三條規(guī)定：農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或

者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。這里規(guī)定了一種特殊的情況，即鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的，可以不用先將集體土地轉(zhuǎn)為國有土地，而直接作為建設(shè)用地。

5、集體土地征用的法律特征是：首先，集體土地征用是一種政府行為、行政行為；其

次，集體土地征用是一種強(qiáng)制行為，集體土地征用是以國家政治權(quán)力作為依托，以法定程序進(jìn)行，不管集體土地所有者是否愿意都必須服從；再次，集體土地征用行為具有一定的補(bǔ)償性，被征地單位的農(nóng)民得到了相應(yīng)的補(bǔ)償；最后，集體土地征用是一種引起民事權(quán)利變更的行為。土地被征用后引起土地權(quán)屬的變更，土地性質(zhì)發(fā)生了根本的變更，土地由原來的集體所有變?yōu)閲宜校恋爻鲎寫?yīng)以法律規(guī)定的程序進(jìn)行。

6、土地使用權(quán)出讓方式：國土資源部《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》第三

條規(guī)定：“招標(biāo)、拍賣或掛牌出讓國有土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)遵循公開、公平、公正和誠實(shí)信用的原則。”第四條第一款規(guī)定：“商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各種經(jīng)營用房，必須以招標(biāo)、拍賣或掛牌方式出讓”；第二款規(guī)定：“前款規(guī)定以外用途的土地的供地計(jì)劃公布后，同一宗地由兩個(gè)以上意向用地者的，也應(yīng)當(dāng)采用招標(biāo)、拍賣或掛牌方式出讓?！?/p>

第五篇：淺談鐵路貨運(yùn)市場(chǎng)營銷策略

淺談鐵路貨運(yùn)市場(chǎng)營銷策略

隨著我國改革開放的不斷深入，社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，各種經(jīng)濟(jì)力量的發(fā)展壯大，激烈的競(jìng)爭正改變著運(yùn)輸市場(chǎng)的格局，鐵路在運(yùn)輸業(yè)中 “一統(tǒng)天下” 的地位已悄悄地發(fā)生變化，受到了來自其它運(yùn)輸方式的嚴(yán)重挑戰(zhàn)，運(yùn)量占有份額下降.要改變這一狀況，重現(xiàn)鐵路貨運(yùn)的優(yōu)勢(shì)，就要下大力氣搞好鐵路貨運(yùn)營銷，以最小的成本支出獲取最大的經(jīng)濟(jì)效益.改變目前 “貨主為我服務(wù)” 的生產(chǎn)型運(yùn)輸組織體系，形成 “我為貨主服務(wù)” 的經(jīng)營型運(yùn)輸組織體系，真正體現(xiàn)人民鐵路為人民的宗旨.市場(chǎng)份額問題是鐵路走向21世紀(jì)面臨的嚴(yán)峻課題.我國的基本國情是疆域遼闊，人口眾多，源分布不均勻，經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡，需要鐵路長途運(yùn)輸大宗貨物，決定了鐵路是交通運(yùn)輸?shù)墓歉?然而近幾年的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，鐵路客貨運(yùn)輸在整個(gè)運(yùn)輸市場(chǎng)中所占的份額是不斷下降的，而且下降的幅度還比較大.市場(chǎng)份額下降直接影響鐵路經(jīng)營，使得鐵路經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)虧損，運(yùn)營效益、指標(biāo)下降.目前鐵路貨運(yùn)營銷工作存在的問題

1.1對(duì)鐵路貨運(yùn)營銷缺乏正確認(rèn)識(shí).鐵路貨運(yùn)營銷工作目前還停留在 “攬貨源” 狀態(tài)，因此在貨源充足，貨運(yùn)量持續(xù)增長，貨運(yùn)產(chǎn)品供不應(yīng)求時(shí)，營銷工作就不再被重視，很容易回到以前坐等貨主上門的狀態(tài).1.2鐵路貨運(yùn)質(zhì)量和服務(wù)質(zhì)量都有待提高.鐵路部門目前的運(yùn)輸狀況和服務(wù)很難為貨主搶時(shí)間、爭效益.治安狀況也不盡人意，貨賠現(xiàn)象較為突出.1.3鐵路貨運(yùn)價(jià)格體制缺乏競(jìng)爭力.一方面鐵路運(yùn)價(jià)統(tǒng)得過死，不能隨市場(chǎng)情況變化，適應(yīng)市場(chǎng)能力不強(qiáng)，缺乏競(jìng)爭力；另一方面，鐵路貨運(yùn)的綜合費(fèi)用較多且透明度低，亂收費(fèi)現(xiàn)象屢禁不止，使很多貨主對(duì)鐵路運(yùn)價(jià)搞不清楚或難搞清楚.1.4缺乏現(xiàn)代化的鐵路貨運(yùn)營銷手段.鐵路貨運(yùn)營銷工作目前還沒有實(shí)現(xiàn)系統(tǒng)化、網(wǎng)絡(luò)化、科學(xué)化，貨物運(yùn)輸動(dòng)態(tài)管理手段落后，鐵路局、站段與重點(diǎn)企業(yè)之間雖然實(shí)現(xiàn)了有關(guān)臺(tái)賬、報(bào)表的信息傳輸，但基本上還停留在人工作業(yè)階段，信息傳輸不及時(shí)，沒有很好發(fā)揮作用.1.5貨運(yùn)營銷員未充分發(fā)揮作用.鐵路系統(tǒng)已向重點(diǎn)企業(yè)派駐了貨運(yùn)營銷員，營銷員作為路企銜接的橋梁，直接接觸市場(chǎng)，責(zé)任大，素質(zhì)要求高.但目前營銷員缺乏培訓(xùn)，工作水平、營銷技能參差不齊，作用尚不夠明顯.鐵路貨運(yùn)市場(chǎng)營銷策略鐵路貨運(yùn)營銷工作首先要適應(yīng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和進(jìn)行生產(chǎn)布局的調(diào)整，積極探索新形勢(shì)下鐵路運(yùn)輸組織要求，使運(yùn)輸組織形式不斷滿足社會(huì)的需求.傳統(tǒng)的鐵路運(yùn)輸具有很強(qiáng)的計(jì)劃性，要將計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的思維定式轉(zhuǎn)變?yōu)槭袌?chǎng)經(jīng)濟(jì)的思維方式，首先要轉(zhuǎn)變觀念，打破鐵路貨運(yùn)的封閉或半封閉狀態(tài)，面向市場(chǎng)提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，為鐵路的可持續(xù)發(fā)展創(chuàng)造條件.2.1貨運(yùn)價(jià)格策略

價(jià)格是市場(chǎng)營銷組合中最重要的因素之一.基于目前的鐵路運(yùn)價(jià)的現(xiàn)狀，鐵路自身必須不斷強(qiáng)化意識(shí)、改變觀念建立適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的運(yùn)價(jià)新體制.因此，在鐵路貨物運(yùn)輸定價(jià)時(shí)，必須實(shí)施以下策略：

①改變按標(biāo)記載重量計(jì)費(fèi)方法，實(shí)行以實(shí)際載重量折價(jià)計(jì)算的方法.即對(duì)根本裝不到車容量的貨物制定不同的折價(jià)系數(shù)；對(duì)輕質(zhì)貨物制定實(shí)行以容積計(jì)價(jià)的方法，以此計(jì)算運(yùn)費(fèi)會(huì)更加合理完善.②完善運(yùn)價(jià)收費(fèi)體制，充分考慮到回空費(fèi)用.建立和完善往返收費(fèi)方法，最大限度地減少空車無效走行和占用股道的費(fèi)用，積極推廣車輛租用，將自備車和一些企業(yè)的特種車納入，與路用車統(tǒng)一管理，實(shí)行企業(yè)單位租用，盡可能減少空車費(fèi)用.③改革指定徑路計(jì)費(fèi)方法，完善運(yùn)費(fèi)清算方法.在確定運(yùn)價(jià)時(shí)，要充分考慮到徑路這一因素，把運(yùn)輸費(fèi)用最合理、最有利市場(chǎng)競(jìng)爭作為確定車流徑路的原則和依據(jù)，對(duì)所有指定徑路進(jìn)行調(diào)整，不因分流運(yùn)輸而無形增加貨主負(fù)擔(dān).④簡化運(yùn)價(jià)表現(xiàn)形式，提高價(jià)格透明度，實(shí)行 “一口價(jià)”對(duì)現(xiàn)行的各種收費(fèi)簡化為運(yùn)費(fèi)、雜費(fèi)、建設(shè)基金等幾個(gè)主要費(fèi)種，并不再增加新的收費(fèi)項(xiàng)目，使運(yùn)價(jià)內(nèi)涵簡單明了.同時(shí)對(duì)價(jià)規(guī)的分號(hào)與品類也進(jìn)行合理的調(diào)整、歸并、化繁為簡，避免相同貨物因其用途不同而采取相異運(yùn)價(jià).實(shí)行新線新價(jià)，積極探索 “批運(yùn)價(jià)”、“運(yùn)行線運(yùn)價(jià)” 和 “上下限浮動(dòng)運(yùn)價(jià)”.⑤理順比價(jià)關(guān)系，改善失調(diào)局面.理順比價(jià)關(guān)系，必須形成鐵路對(duì)社會(huì)物價(jià)的 “影子” 價(jià)格，根據(jù)影響鐵路成本的資金價(jià)格和主要生產(chǎn)資料價(jià)格的變化，形成與之對(duì)應(yīng)的運(yùn)價(jià)調(diào)整機(jī)制，并得到政府的認(rèn)可，相互參照掌握.2.2設(shè)計(jì)良好的質(zhì)量形象是貨運(yùn)營銷的前提

長期以來，鐵路獨(dú)家經(jīng)營，而且長期處于運(yùn)輸市場(chǎng)的霸主地位，等貨擇運(yùn)的作風(fēng)形成已久，經(jīng)鐵路運(yùn)輸貨物需要申報(bào)計(jì)劃，需要請(qǐng)求車，需要按貨場(chǎng)的要求進(jìn)貨、裝車，有各種制度、要求去約束貨主，運(yùn)輸服務(wù)質(zhì)量形象差，而且各種形式的費(fèi)用繁多.多年來鐵路內(nèi)部的體制也沒有太大的變化，沒有競(jìng)爭，營銷觀念落后.因此以市場(chǎng)為主體，通過改善對(duì)運(yùn)輸需求的供給方式，設(shè)計(jì)良好的質(zhì)量形象，是鐵路貨運(yùn)營銷 工作的前提.2.3建立營銷體系，健全營銷機(jī)構(gòu)

目前鐵路貨運(yùn)部門的營銷工作正處在起步階段，還沒有建立起一個(gè)適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的營銷體系.鐵路貨運(yùn)部門的機(jī)構(gòu)設(shè)置，應(yīng)該說是在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)年代里、政企合一體制下形成的業(yè)務(wù)管理型機(jī)構(gòu).因此，要開展好貨運(yùn)營銷工作就要建立起適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的貨運(yùn)營銷體系，健全營銷機(jī)構(gòu).①改變現(xiàn)行的多級(jí)管理體系.在全國范圍內(nèi)，應(yīng)結(jié)合省、區(qū)的地理位置和鐵路線路的分布情況，減少管理層次，實(shí)行路局直管站段，提高工作效率.②建立路局級(jí)營銷機(jī)構(gòu).在路局建立營銷機(jī)構(gòu)，徹底改變局機(jī)關(guān)只搞管理的現(xiàn)狀.路局營銷部門可設(shè)置為客貨營銷部，其下可設(shè)客運(yùn)營銷中心、貨運(yùn)營銷中心、調(diào)度指揮中心、設(shè)備保障中心.原運(yùn)輸、客運(yùn)、貨運(yùn)、調(diào)度、機(jī)務(wù)、工務(wù)、電務(wù)、車輛、統(tǒng)計(jì)等處室的有關(guān)人員分別屬于上述各中心.③建立站段級(jí)營銷機(jī)構(gòu).在站段也要根據(jù)上述原則建立起切合實(shí)際的營銷機(jī)構(gòu).具體設(shè)想可以設(shè)置貨運(yùn)營業(yè)所，作為貨運(yùn)營銷體系的重要組成部分.車站也可以結(jié)合鐵路貨場(chǎng)內(nèi)部企業(yè)化經(jīng)營管理的開展，改革現(xiàn)有運(yùn)輸管理體制，主業(yè)和 “多經(jīng)” 一體化經(jīng)營貨運(yùn)，以市場(chǎng)為導(dǎo)向，強(qiáng)化營銷工作，徹底轉(zhuǎn)變幾十年來計(jì)劃經(jīng)濟(jì)形成的僵硬的管理方法和壟斷思想，逐步形成主副合一，適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的貨運(yùn)營銷體系.2.4企業(yè)整體利益最大是貨運(yùn)營銷的目標(biāo)

市場(chǎng)份額下降，經(jīng)濟(jì)效益下滑，從鐵路經(jīng)營上來說，主要有三點(diǎn)原因，一是大鍋飯嚴(yán)重，運(yùn)輸企業(yè)只重視完成任務(wù)，不注重市場(chǎng)信息和變化.二是一部分單位和個(gè)人把自己的小利益和運(yùn)輸企業(yè)的整體利益對(duì)立起來.三是鐵路忽視了高運(yùn)價(jià)率的貨物經(jīng)營，近幾年來，全路貨運(yùn)增長的大部分是煤炭、石油、建材、糧食、化肥等，除石油外均屬于低運(yùn)價(jià)物資，而機(jī)械、家電等運(yùn)價(jià)率高的物資大批流失.雖然有客觀原因，但主要原因還是鐵路貨運(yùn)手續(xù)繁雜、有亂收費(fèi)、貨損貨差嚴(yán)重，時(shí)效性差等原因，即重視運(yùn)營效率，忽視經(jīng)營效果.因此追求運(yùn)輸企業(yè)整體利益最大，必須從降低運(yùn)輸成本，提高服務(wù)質(zhì)量，改進(jìn)運(yùn)輸組織體系入手.2.5組合營銷是鐵路貨運(yùn)營銷的方法

目前鐵路的各級(jí)都建立了市場(chǎng)營銷機(jī)構(gòu)，但是營銷的方法，仍然停留在生產(chǎn)導(dǎo)向和推銷導(dǎo)向的低層次水平上，其特征是以完成鐵路運(yùn)輸企業(yè)自身的發(fā)送量、周轉(zhuǎn)量和裝卸車數(shù)、收入為主要目標(biāo).高層次的營銷觀念是以市場(chǎng)為導(dǎo)向、以社會(huì)為導(dǎo)向的，其特征是以顧客的需要為核心，企業(yè)的生產(chǎn)、經(jīng)營、管理圍繞營銷轉(zhuǎn).在這里我們提出鐵路貨運(yùn)組合營銷策略：在深入開展市場(chǎng)調(diào)查，細(xì)分市場(chǎng)構(gòu)成，確立目標(biāo)市場(chǎng)的條件下，綜合考慮運(yùn)輸產(chǎn)品的質(zhì)量，包括運(yùn)營質(zhì)量和服務(wù)質(zhì)量以及和質(zhì)量相對(duì)應(yīng)的價(jià)格、促銷手段，發(fā)揮運(yùn)輸產(chǎn)品的安全、迅速、經(jīng)濟(jì)、便利的優(yōu)勢(shì)，以貨主的需要為核心，按貨主的需求安排生產(chǎn)，重新樹立運(yùn)輸產(chǎn)品的質(zhì)量形象.2.6增強(qiáng)競(jìng)爭意識(shí)，開展優(yōu)質(zhì)服務(wù)

①增強(qiáng)競(jìng)爭意識(shí).要教育廣大干部職工認(rèn)清鐵路目前所處的嚴(yán)峻形勢(shì)，增加危機(jī)感、緊迫感，增強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭意識(shí)和營銷意識(shí).要使廣大職工真正樹立起 “旅客、貨主是我們的衣食父母”、“貨主就是上帝” 這樣一個(gè)指導(dǎo)思想.要徹底改變幾十年一貫制的 “坐等貨主上門” 的工作方法，主動(dòng)出去搞營銷，變坐商為行商，積極參與市場(chǎng)競(jìng)爭.②大力開展優(yōu)質(zhì)服務(wù)，努力提高服務(wù)質(zhì)量.各營銷機(jī)構(gòu)

都要延長服務(wù)時(shí)間，主要營銷點(diǎn)應(yīng)做到24小時(shí)對(duì)外服務(wù).努力開展電話預(yù)約服務(wù)等新項(xiàng)目.車站內(nèi)勤貨運(yùn)室要扭轉(zhuǎn) “機(jī)關(guān)化” 的傾向.所有營銷人員都要堅(jiān)持文明服務(wù)、微笑服務(wù)，真正做到 “想貨主之所想，急貨主之所急”.③簡化貨運(yùn)手續(xù).針對(duì)現(xiàn)有貨運(yùn)受理業(yè)務(wù)流程存在的問

題，可對(duì)其進(jìn)行如下改進(jìn)：取消貨運(yùn)外勤人員、內(nèi)勤人員和計(jì)劃受理人員，設(shè)貨運(yùn)受理人.使客戶由對(duì)多部門變?yōu)閷?duì)貨運(yùn)受理人一人.客戶與貨運(yùn)受理人簽訂貨運(yùn)受理合同，填寫有關(guān)資料并繳納部分定金.貨運(yùn)受理人將受理情況匯總后，用計(jì)算機(jī)直接發(fā)送到鐵路局調(diào)度所.鐵路局調(diào)度所將批準(zhǔn)計(jì)劃發(fā)到各貨運(yùn)站，貨運(yùn)受理人接到裝運(yùn)計(jì)劃后，按合同書的條款通知客戶將貨物運(yùn)到指定地點(diǎn)，或由貨運(yùn)受理人安排運(yùn)輸工具到客戶倉庫拉貨.貨物到位后由客戶根據(jù)合同條通過業(yè)務(wù)流程的改進(jìn)，將由各部門串聯(lián)完成的流程變?yōu)橛韶涍\(yùn)受理人一人完成，使整個(gè)流程的效率提高，同時(shí)降低了管理費(fèi)用.④運(yùn)到貨物交付業(yè)務(wù)流程改造.貨運(yùn)站在貨物到達(dá)經(jīng)外 勤人員核對(duì)無誤后，交與內(nèi)勤人員用網(wǎng)上公告、電話、郵寄等多種方式通知收貨人.收貨人到貨運(yùn)站將領(lǐng)貨憑證交與貨運(yùn)受理人，提出相關(guān)要求，由貨運(yùn)受理人辦理有關(guān)手續(xù)，并一次性結(jié)算費(fèi)用.貨運(yùn)受理人根據(jù)收貨人的要求，安排收貨人提走貨物或負(fù)責(zé)將貨物送到收貨人處.⑤改善硬件設(shè)施.各級(jí)貨運(yùn)營銷機(jī)構(gòu)，特別是車站貨運(yùn)

室要以方便貨主為原則，進(jìn)行必要的設(shè)備設(shè)施改造，增加微機(jī)制票、微機(jī)查詢、通信聯(lián)系設(shè)備等，配備必要的交通工具.實(shí)行全路計(jì)算機(jī)聯(lián)網(wǎng)，運(yùn)用現(xiàn)代化的管理手段提高服務(wù)效率.要舍得投資改善硬件設(shè)施，這是提高服務(wù)質(zhì)量、增加營銷能力的物質(zhì)保障.通過硬件設(shè)施的改善和服務(wù)質(zhì)量的提高，徹底改變鐵路對(duì)外形象，擴(kuò)大鐵路貨物運(yùn)輸營銷份額.面對(duì)競(jìng)爭激烈的運(yùn)輸市場(chǎng)，鐵路貨運(yùn)營銷必須大力加強(qiáng)，徹底改變以前那種僅停留在局部的、膚淺的、戰(zhàn)術(shù)性的被動(dòng)局面，積極融合到市場(chǎng)競(jìng)爭中去.鐵路貨運(yùn)營銷必須著眼于變化的營銷環(huán)境，開展?fàn)I銷創(chuàng)新研究，借助互聯(lián)網(wǎng)，盡快地建立營銷網(wǎng)絡(luò)和具有分析、預(yù)測(cè)功能的營銷數(shù)據(jù)庫，實(shí)施數(shù)據(jù)庫營銷戰(zhàn)略，拓寬營銷渠道，鞏固已有的市場(chǎng)份額，開拓市場(chǎng)，成功地迎接它的挑戰(zhàn)，找到貨物營銷的廣闊前景，以使鐵路貨物運(yùn)輸業(yè)在競(jìng)爭中求得穩(wěn)定持續(xù)的發(fā)展.