第一篇：長沙市人民政府關(guān)于推進(jìn)城中村改造試點(diǎn)工作的意見

長政發(fā)〔2010〕29號

CSCR-2010-00022

長沙市人民政府

關(guān)于推進(jìn)城中村改造試點(diǎn)工作的意見

長政發(fā)〔2010〕29號

各區(qū)、縣（市）人民政府，市直機(jī)關(guān)有關(guān)單位：

為統(tǒng)籌推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程，加快“城中村”改造試點(diǎn)工作，現(xiàn)提出如下意見。

一、總體原則?！俺侵写濉笔情L沙市城市總體規(guī)劃范圍內(nèi)，使用集體土地，以村民委員會為組織形式的行政村。本輪“城中村”改造試點(diǎn)范圍以人均農(nóng)用地不足0.3畝為標(biāo)準(zhǔn)，試點(diǎn)村由區(qū)人民政府選擇，報(bào)市人民政府批準(zhǔn)確定。

“城中村”改造遵循“以人為本、民生為重，因村制宜、試點(diǎn)先行，市區(qū)聯(lián)動、以區(qū)為主，政府主導(dǎo)、市場運(yùn)作，依法推進(jìn)、確保穩(wěn)定”的原則，以城市總體規(guī)劃為統(tǒng)領(lǐng)，以村集體為主體自籌資金或通過招拍掛方式引進(jìn)開發(fā)企業(yè)，依法依規(guī)統(tǒng)籌推進(jìn)，實(shí)現(xiàn)“四個(gè)轉(zhuǎn)變”：農(nóng)村村委會轉(zhuǎn)變?yōu)樯鐓^(qū)居委會，集體土地轉(zhuǎn)變?yōu)閲型恋?，農(nóng)村居民轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘芯用瘢迕褶D(zhuǎn)變?yōu)楣蓶|。

二、規(guī)劃管理?！俺侵写濉备脑靾?jiān)持規(guī)劃先行，規(guī)劃由市規(guī)劃局依據(jù)城市總體規(guī)劃及相關(guān)法律、法規(guī)組織審查、專家論證后報(bào)市人民政府批準(zhǔn)。控制性詳細(xì)規(guī)劃由各區(qū)人民政府牽頭，市規(guī)劃局委托、組織編制，報(bào)市人民政府批準(zhǔn)后實(shí)施。修建性詳細(xì)規(guī)劃由各區(qū)人民政府負(fù)責(zé)。規(guī)劃調(diào)整充分考慮“城中村”實(shí)際，基本參照《長沙市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》控制“城中村”用地的規(guī)劃控制指標(biāo)，并按職權(quán)對用地開發(fā)容量上浮比例進(jìn)行分級管理，合理節(jié)約集約利用土地。

妥善處理按《長沙市征地補(bǔ)償安置條例實(shí)施辦法》（市政府第60號令）進(jìn)行建設(shè)的村民安置用房歷史遺留問題。歷史遺留問題應(yīng)進(jìn)行行政處罰的，依據(jù)有關(guān)法律從輕處罰或者免予處罰。具體辦法由區(qū)人民政府出具意見，報(bào)市人民政府批復(fù)實(shí)施。

三、土地處置?！俺侵写濉狈秶鷥?nèi)根據(jù)規(guī)劃保留地面建筑物的，按自愿原則由村集體經(jīng)濟(jì)組織和土地使用者提出征收或確權(quán)，由國土資源部門依法按規(guī)定辦理。不申請的，仍按集體土地性質(zhì)使用土地。根據(jù)規(guī)劃需要改造重建的，由市土地儲備中心依法征收儲備。

四、拆遷安置。依法征收“城中村”改造范圍內(nèi)未進(jìn)行補(bǔ)償安置的土地和房屋，按照《長沙市征地補(bǔ)償安置條例》、《長沙市征地補(bǔ)償實(shí)施辦法》（市政府第103號令）及其配套政策給予補(bǔ)償。已經(jīng)按照《長沙市征地補(bǔ)償安置條例實(shí)施辦法》及原政策進(jìn)行拆遷補(bǔ)償安置的，仍按《長沙市征地補(bǔ)償安置條例實(shí)施辦法》及原政策予以落實(shí)。已按《長沙市征地補(bǔ)償安置條例實(shí)施辦法》拆遷安置，在此次“城中村”改造中房屋需要拆除的，按照《長沙市征地補(bǔ)償實(shí)施辦法》對房屋進(jìn)行補(bǔ)償，由區(qū)人民政府提供保障性住房。已批準(zhǔn)按《長沙市征地補(bǔ)償安置條例實(shí)施辦

法》拆遷安置，但尚未安置到位的，根據(jù)《長沙市征地補(bǔ)償安置條例實(shí)施辦法》予以安置。此次“城中村”改造中需要調(diào)整的，在不違背安置政策的情況下，由區(qū)人民政府組織協(xié)調(diào)處理。

五、房產(chǎn)登記?！俺侵写濉备脑靺^(qū)域內(nèi)的土地依法轉(zhuǎn)變?yōu)閲型恋睾螅?jīng)合法批準(zhǔn)的原村民住宅及生產(chǎn)安置用房，已經(jīng)取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》或集體土地上的《房屋所有權(quán)證》的，由市房產(chǎn)行政主管部門予以核發(fā)或換發(fā)國有土地上的《房屋所有權(quán)證》。歷史遺留無證房屋，由市城鄉(xiāng)規(guī)劃局按規(guī)定補(bǔ)辦規(guī)劃手續(xù)后，市房產(chǎn)行政主管部門予以核發(fā)國有土地上的《房屋所有權(quán)證》。

六、清產(chǎn)核資。對“城中村”集體經(jīng)濟(jì)組織的資金、資產(chǎn)、資源進(jìn)行全面清產(chǎn)核資，按照“誰投資、誰所有”的原則，積極申辦產(chǎn)權(quán)登記。

對規(guī)劃確認(rèn)保留地面建筑物的資產(chǎn)，由國土、房產(chǎn)等部門分別依法辦理相關(guān)手續(xù)；對尚未開發(fā)利用用于被征地農(nóng)民的生產(chǎn)安置用地，由國土部門依法辦理國有劃撥用地確權(quán)手續(xù)；對規(guī)劃不予保留地面建筑物的資產(chǎn)以及農(nóng)業(yè)用地等資源性資產(chǎn)，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)、街道）核實(shí)報(bào)區(qū)農(nóng)經(jīng)管理部門確認(rèn)，界定其資產(chǎn)權(quán)屬范圍。清產(chǎn)核資結(jié)果必須召開村集體經(jīng)濟(jì)組織成員會議審核確認(rèn)，村務(wù)公開欄張榜公布，上報(bào)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、街農(nóng)村經(jīng)營管理部門備案。

原集體經(jīng)濟(jì)組織資產(chǎn)進(jìn)行清產(chǎn)核資后，經(jīng)區(qū)農(nóng)經(jīng)管理部門核準(zhǔn)，具備公司經(jīng)營條件的，由工商部門注冊登記為有限責(zé)任公司，參與市場競爭。

七、優(yōu)惠政策?！俺侵写濉备脑爝^程中的土地出讓金按規(guī)定收取后，除用于農(nóng)業(yè)土地開發(fā)資金外，由市人民政府返還給各區(qū)人民政府用于“城中村”改造的社會保障和基礎(chǔ)配套設(shè)施建設(shè)，其他在土地處置、產(chǎn)權(quán)變更、工商登記、戶籍更換等環(huán)節(jié)涉及市級收入的行政事業(yè)性收費(fèi)全免。改造范圍內(nèi)的道路、排污、環(huán)衛(wèi)、供水、供電、供氣、供暖等公共設(shè)施以及中小學(xué)（幼兒園）、社區(qū)服務(wù)中心、社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心、公共綠地、停車場等公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)按照規(guī)劃實(shí)施。相關(guān)政策參照長沙市棚改政策。

八、撤村建居?！俺侵写濉备脑旌?，原村組織按照“依法推進(jìn)、因地制宜、平穩(wěn)過渡、區(qū)級負(fù)責(zé)”的要求，有序撤銷“城中村”村民委員會，組建社區(qū)居民委員會。

九、戶口改登?！俺侵写濉备脑燹D(zhuǎn)戶后的居民納入城市居民社會管理，“城中村”村民農(nóng)業(yè)戶口由市公安局統(tǒng)一轉(zhuǎn)戶，改登為城鎮(zhèn)居民戶口。轉(zhuǎn)戶后的“城中村”原村民在教育、衛(wèi)生等公共服務(wù)上享受城市居民同等政策。

十、社會保障?！俺侵写濉备脑燹D(zhuǎn)戶后的居民由村民代表大會決議以不超過《長沙市征地補(bǔ)償實(shí)施辦法》標(biāo)準(zhǔn)，自主選擇參加不同層次的社會保險(xiǎn)，其社會保障資金來源由村集體經(jīng)濟(jì)組織或個(gè)人承擔(dān)，實(shí)行區(qū)級統(tǒng)籌。

十一、組織領(lǐng)導(dǎo)。全市“城中村”改造工作由市委、市政府統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)，市“城中村”改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組負(fù)責(zé)檢查、督促、指導(dǎo)和協(xié)調(diào)，并負(fù)責(zé)解釋試點(diǎn)意見。市“城中村”改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室負(fù)責(zé)日常工作。

各區(qū)人民政府組織實(shí)施轄區(qū)內(nèi)的“城中村”改造工作，制定本轄區(qū)實(shí)施方案，負(fù)責(zé)指導(dǎo)轄區(qū)“城中村”各項(xiàng)具體工作，以村為單位負(fù)責(zé)“城中村”各項(xiàng)具體工作的實(shí)施。

“城中村”改造試點(diǎn)工作以市“城中村”改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組審定后的批復(fù)為準(zhǔn)。本意見只適用于經(jīng)市人民政府批準(zhǔn)的“城中村”改造試點(diǎn)村?！俺侵写濉备脑煸圏c(diǎn)工作遇到的問題應(yīng)及時(shí)報(bào)告市“城中村”改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組，重大問題必須報(bào)市人民政府研究批準(zhǔn)。

長沙市人民政府

二〇一〇年十二月二十日

第二篇：太康縣城中村改造工作意見

太康縣城中村改造工作意見

（征求意見稿）

為進(jìn)一步加快城市化進(jìn)程，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)社會發(fā)展，改善城市人居環(huán)境,提升城市品位，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)和社會協(xié)調(diào)健康發(fā)展，根據(jù)國家有關(guān)法律和規(guī)定，結(jié)合我縣實(shí)際，現(xiàn)就加快城市規(guī)劃區(qū)“城中村”改造提出以下意見：

一、充分認(rèn)識“城中村”改造的意義

近幾年來，由于城區(qū)面積的不斷擴(kuò)大，原來郊區(qū)的一些村莊逐步被城區(qū)所包圍，形成了“城中村”。因?yàn)闅v史原因，這些“城中村”缺乏統(tǒng)一的規(guī)劃和管理，建設(shè)無序發(fā)展,私搭亂建嚴(yán)重，安全隱患增多，基礎(chǔ)設(shè)施不完善，生活環(huán)境臟亂差，既影響了村民群眾的生活質(zhì)量，又影響了城市整體形象。加快城區(qū)“城中村”改造，對于改善城市人居環(huán)境，提升城市品位,促進(jìn)土地資源整合，構(gòu)建和諧社會，具有積極的促進(jìn)作用；處理好城中村改造問題，對于促進(jìn)我縣城鎮(zhèn)化健康發(fā)展，實(shí)現(xiàn)全面建設(shè)小康社會的目標(biāo)，具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。

(一)統(tǒng)一規(guī)劃。按照城市總體規(guī)劃的要求實(shí)行統(tǒng)一規(guī)劃、成片開發(fā)、配套建設(shè)。改造規(guī)劃經(jīng)批準(zhǔn)后，根據(jù)各村(居)實(shí)際，制定房屋征收補(bǔ)償與安置方案，分期組織實(shí)施，防止在城市拓展和項(xiàng)目建設(shè)過程中形成新的城中村。

（二）依法依規(guī)。實(shí)施城中村改造必須按規(guī)定程序辦理規(guī)劃、建設(shè)管理的各項(xiàng)審批手續(xù)，接受有關(guān)部門的監(jiān)督和管理，保證“城中村”改造工作健康有序進(jìn)行。嚴(yán)格執(zhí)行“一書兩證”制度和土地“招、拍、掛”出讓制度。所有項(xiàng)目的選址、規(guī)劃方案審查、規(guī)劃用地、規(guī)劃建設(shè)、土地征收、土地使用權(quán)“招、拍、掛”以及劃撥出讓等，由有關(guān)部門依法辦理相關(guān)手續(xù)。對未經(jīng)批準(zhǔn)擅自開工建設(shè)的，依照有關(guān)規(guī)定處理。

（三）村民自治。讓廣大村民直接行使民主權(quán)利，依法辦理自己的事情，實(shí)現(xiàn)村民群眾對村莊搬遷改造的參與權(quán)；在民主監(jiān)督中，實(shí)行村務(wù)公開，村民有權(quán)監(jiān)督村委會工作和干部的行為，實(shí)現(xiàn)村民群眾的知情權(quán)和評議權(quán)。

(四)分步實(shí)施。實(shí)施城中村改造是一項(xiàng)艱巨的任務(wù)，要堅(jiān)持從實(shí)際出發(fā)，分步實(shí)施改造，爭取廣大群眾的理解和支持，做到條件成熟一個(gè)，審批改造一個(gè)，真正成為民心工程，保證城中村改造順利進(jìn)行與社會和諧穩(wěn)定。

（五）試點(diǎn)先行。根據(jù)我縣實(shí)際情況，選擇1-2個(gè)條件基本成熟、群眾要求改造的愿望比較迫切的居民社區(qū)（村莊）作為試點(diǎn)，積累經(jīng)驗(yàn)，示范引導(dǎo)，逐步推開。

五、“城中村”改造的模式

借鑒外地經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合我縣實(shí)際，我縣城中村改造可采用“政府統(tǒng)征儲備、市場開發(fā)運(yùn)作、社區(qū)自主改造”三種模式。同時(shí)，在不違背有關(guān)政策的前提下，積極探索其它改造模式。

（一）政府統(tǒng)征儲備?？h政府可通過財(cái)政投資、銀行貸款等多種形式進(jìn)行籌資，對經(jīng)濟(jì)相對落后、群眾迫切要求搬遷改造的城中村采用統(tǒng)征儲備方式實(shí)施改造。即由政府將該城中村集體土地統(tǒng)一征收為國有土地，由政府對城中村進(jìn)行搬遷改造，并對搬遷戶按政策妥善安置。騰出的土地，由土地部門收儲出讓，用土地出讓收益彌補(bǔ)城中村改造形成的虧損。

（二）市場開發(fā)運(yùn)作。縣政府可以規(guī)劃一些改造后有一定收益的城中村，用項(xiàng)目開發(fā)方式實(shí)施改造。即由開發(fā)商融資改造，實(shí)行市場化運(yùn)作?？h政府要認(rèn)真做好控制性規(guī)劃，編制好出讓文件，對城中村改造項(xiàng)目用地實(shí)行“招、拍、掛”出讓。縣政府有關(guān)部門、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府、村委會等，要按照和開發(fā)商達(dá)成的協(xié)議作出限期搬遷及施工環(huán)境的有效承諾。

（三）社區(qū)自主改造。對領(lǐng)導(dǎo)班子堅(jiān)強(qiáng),集體經(jīng)濟(jì)有實(shí)力的，提倡以村為單位，采取集體投資、群眾自愿集資、銀行貸款等方式籌資，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府、居(村)民委員會組建經(jīng)濟(jì)實(shí)體自行實(shí)施改造，由縣政府指導(dǎo)協(xié)調(diào)，相關(guān)部門依法監(jiān)管。

六、城中村改造的主要措施

(一)搞好調(diào)查摸底。各相關(guān)單位應(yīng)當(dāng)對城中村的有關(guān)情況進(jìn)行調(diào)查統(tǒng)計(jì)。調(diào)查統(tǒng)計(jì)的內(nèi)容主要包括需要改造的城中村數(shù)量，各個(gè)城中村占地面積、建筑面積、戶數(shù)以及人口數(shù)。根據(jù)政府的要求與部署，制定城中村的改造方案與計(jì)劃。

(二)出臺相關(guān)優(yōu)惠政策。優(yōu)惠政策應(yīng)當(dāng)涉及除國家和省明文規(guī)定不得減免之外的行政性收費(fèi)和財(cái)政全供單位的事業(yè)性收費(fèi)的征收，有關(guān)縣政府規(guī)定權(quán)限范圍內(nèi)經(jīng)營服務(wù)性收費(fèi)的征收，建設(shè)安置房和非盈利性公共事業(yè)用房有關(guān)規(guī)費(fèi)的征收；也可以包括對啟動早、改造快的城中村改造項(xiàng)目給予的鼓勵和獎勵，以及土地一級開發(fā)單位采用一級開發(fā)模式對城中村進(jìn)行整體連片開發(fā)的鼓勵和獎勵；另外，城中村改造優(yōu)惠的安置房與配套商品房開發(fā)面積的比例也應(yīng)當(dāng)明確。這些優(yōu)惠政策應(yīng)分項(xiàng)列明。

(三)明確改造程序與方案。城中村改造應(yīng)明確程序。可以先改造條件比較成熟的村，政府組織對該村進(jìn)行調(diào)查之后，會同有關(guān)部門擬定改造方案和土地儲備方案，經(jīng)村民同意，政府審核通過之后，予以公示。

城中村改造應(yīng)當(dāng)明確改造主導(dǎo)主體。村集體主導(dǎo)的，由村組自行籌集資金進(jìn)行改造；開發(fā)商主導(dǎo)的，由開發(fā)企業(yè)籌集資金進(jìn)行市場化運(yùn)作改造；政府主導(dǎo)的，由有關(guān)部門統(tǒng)一進(jìn)行搬遷改造。改造在統(tǒng)一規(guī)劃的前提下，進(jìn)行分步實(shí)施。

(四)編制改造規(guī)劃。按照《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》要求，將城中村改造統(tǒng)一納入城市規(guī)劃、建設(shè)與管理體系。要根據(jù)城市總體規(guī)劃、住房建設(shè)規(guī)劃(計(jì)劃)編制城中村改造總體規(guī)劃。統(tǒng)籌規(guī)劃城市建成區(qū)與城中村基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施。完善城中村所在地區(qū)的道路交通、給排水、電力、通訊、燃?xì)?、供熱、垃圾收集等基礎(chǔ)設(shè)施系統(tǒng)。要根據(jù)批準(zhǔn)的城市總體規(guī)劃和工作要求，依據(jù)國家相關(guān)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合我縣情況，經(jīng)過科學(xué)論證和規(guī)定的程序?qū)彶?，制定適宜城中村整治、改造的技術(shù)規(guī)定，指導(dǎo)規(guī)劃與建設(shè)，保障公共安全。城中村改造規(guī)劃的編制與實(shí)施應(yīng)采取公眾參與的方法。規(guī)劃草案應(yīng)當(dāng)予以公告，并采取論證會、聽證會或者其他方式征求群眾的意見；城中村改造規(guī)劃實(shí)施前，應(yīng)當(dāng)經(jīng)村民會議或者村民代表會議討論同意。

(五)制定征收補(bǔ)償與安置方案。征收補(bǔ)償與安置方案應(yīng)經(jīng)過村民(股東)大會或代表大會討論通過。在實(shí)施前，要正式簽

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第三篇：推進(jìn)城中村改造若干意見

關(guān)于加快推進(jìn)城中村改造的若干意見

第一章 總則

第一條 為推進(jìn)和規(guī)范城中村改造工作，進(jìn)一步加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程，提高土地節(jié)約集約利用率，優(yōu)化城市布局，改善城市環(huán)境，提高居民居住水平和生活質(zhì)量，根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，結(jié)合我市實(shí)際，制定本辦法。

第二條 本辦法所稱城中村是指城市規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)，使

用集體土地，并以村民委員會或由履行原村民委員會職能的股份制公司為組織形式，由成片低水平住宅組成的配套不到位、功能不齊全的村莊或街區(qū)。

第三條 ******市區(qū)范圍內(nèi)、城市規(guī)劃建設(shè)用地范圍外，有條件實(shí)施改造的村莊，經(jīng)市政府批準(zhǔn)，可按本辦法執(zhí)行。

第四條 城中村改造的基本目標(biāo)：通過城中村改造，使原村民聚居的村落或街區(qū)成為規(guī)劃合理、居住舒適、功能完善、設(shè)施配套的現(xiàn)代城市社區(qū)。

第五條 城中村改造的基本原則：按照“統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局，綜合開發(fā)、配套建設(shè)，政策扶持、市場運(yùn)作”的方針，堅(jiān)持以村民委員會為開發(fā)改造主體，區(qū)政府統(tǒng)一組織協(xié)調(diào)、自下而上運(yùn)作的原則；堅(jiān)持整合土地、統(tǒng)一規(guī)劃、連片開發(fā)、共同提高的原則；堅(jiān)持政策引導(dǎo)、市場運(yùn)作、依村定策、尊重民意、讓利于民的原則。

第六條 城中村改造方式：根據(jù)實(shí)際情況，可由各鄉(xiāng)（辦事處）、村（社區(qū)）自行組織改造，或者選擇有實(shí)力的開發(fā)企業(yè)實(shí)施改造。

自行實(shí)施城中村改造，可按照《公司法》相關(guān)規(guī)定組建集體性質(zhì)或村民入股性質(zhì)的城中村改造建設(shè)發(fā)展有限公司，由該公司依法運(yùn)作。

第二章 規(guī)劃管理

第七條 城中村改造必須符合我市城市總體規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃。

第八條 根據(jù)城市總體規(guī)劃及實(shí)際需要，城中村改造項(xiàng)目用地范圍可突破現(xiàn)有村莊限制，用地范圍應(yīng)盡量規(guī)整，支持相鄰的鄉(xiāng)（辦事處）、村（社區(qū)）聯(lián)合、成片開發(fā)，實(shí)行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一征遷。

第九條 轄區(qū)人民政府、******新區(qū)管委會應(yīng)依據(jù)城市總體規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃，委托具有相應(yīng)資質(zhì)的規(guī)劃設(shè)計(jì)單位編制城中村控制性詳細(xì)規(guī)劃，按照城市規(guī)劃要求，結(jié)合改造地塊的現(xiàn)狀情況合理確定建設(shè)范圍、建設(shè)密度和容積率，并按國家有關(guān)規(guī)定合理配置公共綠地、社區(qū)服務(wù)設(shè)施、中小學(xué)、幼托、停車場等配套設(shè)施。

第三章 土地管理

第十條 城中村改造項(xiàng)目用地原則上應(yīng)利用原有村民居住的集體建設(shè)用地，原成片住宅用地相連的集體建設(shè)用地中的空閑地、廢棄地等優(yōu)先用于安置房建設(shè)，確保村民回遷。

第十一條 在安置征遷村民過程中，確需實(shí)施周轉(zhuǎn)安置或重新選址占用農(nóng)用地的，按國家有關(guān)規(guī)定辦理。周轉(zhuǎn)用地土地面積不得超過該城中村改造項(xiàng)目總規(guī)模的20%。

第十二條 列入改造范圍的城中村應(yīng)依法辦理集體土地征收與國有土地處置手續(xù)，項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)用地（含周轉(zhuǎn)用地）征收補(bǔ)償后按規(guī)定辦理凈地出讓手續(xù)。

第十三條 城中村改造完成后，由轄區(qū)人民政府、******新區(qū)管委會負(fù)責(zé)，按城中村改造項(xiàng)目方案具體要求，將騰出的剩余農(nóng)村集體建設(shè)用地交由市政府統(tǒng)一征收。

第四章 征遷安置

第十四條 轄區(qū)人民政府、******新區(qū)管委會負(fù)責(zé)組織實(shí)施城中村征遷補(bǔ)償工作。征遷安置工作要嚴(yán)格執(zhí)行國家、省和我市房屋征遷管理有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，依法保障被征遷人的合法權(quán)益。

第十五條 征遷補(bǔ)償安置方案要明確拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、拆遷面積、安置房面積、出讓土地面積，并載明貨幣補(bǔ)償和產(chǎn)權(quán)調(diào)換兩種方式的具體補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，供被征遷人自由選擇。

第十六條 轄區(qū)人民政府、******新區(qū)管委會在制訂城中村改造項(xiàng)目征遷補(bǔ)償安置方案時(shí)，可參照下列原則確定征遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)：

1.被征遷人合法宅基地上的被征收房屋建筑面積，有房屋所有權(quán)證的以房屋所有權(quán)證標(biāo)注面積為準(zhǔn)，對未取得房屋所有權(quán)證，但同時(shí)具有土地、規(guī)劃等能夠證明房屋來源合法手續(xù)的，對審批手續(xù)的真實(shí)性、合法性進(jìn)行確認(rèn)無誤后，按照有房屋所有權(quán)證房屋給予補(bǔ)償。未辦理房屋所有權(quán)證的集體土地上的房屋、歷史原因造成手續(xù)不全的被征遷房屋，由轄區(qū)人民政府、******新區(qū)管委會根據(jù)實(shí)際情況制定統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，組織確認(rèn)后給予合理補(bǔ)償。

2.被征遷人選擇貨幣補(bǔ)償?shù)?貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~應(yīng)當(dāng)根據(jù)被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑面積、折舊等具體情況,以房屋市場評估價(jià)格確定補(bǔ)償價(jià)款。

3.被征遷人選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，原則上實(shí)行拆補(bǔ)平衡。房屋建筑面積在60平方米以下部分免交結(jié)構(gòu)差價(jià)；房屋安置面積超出原有面積就近上靠產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置戶型的，超出被拆遷房屋建筑面積的部分，可按成本價(jià)交納購房款；被征遷人要求超過標(biāo)準(zhǔn)戶型建筑面積安置房屋的，超出標(biāo)準(zhǔn)戶型之外的部分按照商品房屋銷售價(jià)格交納購房款。

4.城中村改造中被拆遷人的搬家補(bǔ)助費(fèi)、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)參照******市城市房屋拆遷

第四篇：推進(jìn)城中村改造若干意見

推進(jìn)城中村改造若干意見

第一章總則

第一條為推進(jìn)和規(guī)范城中村改造工作，進(jìn)一步加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程，提高土地節(jié)約集約利用率，優(yōu)化城市布局，改善城市環(huán)境，提高居民居住水平和生活質(zhì)量，根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，結(jié)合我市實(shí)際，制定本辦法。

第二條本辦法所稱城中村是指城市規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)，使用集體土地，并以村民委員會或由履行原村民委員會職能的股份制公司為組織形式，由成片低水平住宅組成的配套不到位、功能不齊全的村莊或街區(qū)。

第三條******市區(qū)范圍內(nèi)、城市規(guī)劃建設(shè)用地范圍外，有條件實(shí)施改造的村莊，經(jīng)市政府批準(zhǔn)，可按本辦法執(zhí)行。

第四條城中村改造的基本目標(biāo)：通過城中村改造，使原村民聚居的村落或街區(qū)成為規(guī)劃合理、居住舒適、功能完善、設(shè)施配套的現(xiàn)代城市社區(qū)。

第五條城中村改造的基本原則：按照“統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局，綜合開發(fā)、配套建設(shè)，政策扶持、市場運(yùn)作”的方針，堅(jiān)持以村民委員會為開發(fā)改造主體，區(qū)政府統(tǒng)一組織協(xié)調(diào)、自下而上運(yùn)作的原則；堅(jiān)持整合土地、統(tǒng)一規(guī)劃、連片開發(fā)、共同提高的原則；堅(jiān)持政策引導(dǎo)、市場運(yùn)作、依村定策、尊重民意、讓利于民的原則。

第六條城中村改造方式：根據(jù)實(shí)際情況，可由各鄉(xiāng)（辦事處）、村（社區(qū)）自行組織改造，或者選擇有實(shí)力的開發(fā)企業(yè)實(shí)施改造。

自行實(shí)施城中村改造，可按照《公司法》相關(guān)規(guī)定組建集體性質(zhì)或村民入股性質(zhì)的城中村改造建設(shè)發(fā)展有限公司，由該公司依法運(yùn)作。

第二章規(guī)劃管理

第七條城中村改造必須符合我市城市總體規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃。

第八條根據(jù)城市總體規(guī)劃及實(shí)際需要，城中村改造項(xiàng)目用地范圍可突破現(xiàn)有村莊限制，用地范圍應(yīng)盡量規(guī)整，支持相鄰的鄉(xiāng)（辦事處）、村（社區(qū)）聯(lián)合、成片開發(fā)，實(shí)行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一征遷。

第九條轄區(qū)人民政府、******新區(qū)管委會應(yīng)依據(jù)城市總體規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃，委托具有相應(yīng)資質(zhì)的規(guī)劃設(shè)計(jì)單位編制城中村控制性詳細(xì)規(guī)劃，按照城市規(guī)劃要求，結(jié)合改造地塊的現(xiàn)狀情況合理確定建設(shè)范圍、建設(shè)密度和容積率，并按國家有關(guān)規(guī)定合理配置公共綠地、社區(qū)服務(wù)設(shè)施、中小學(xué)、幼托、停車場等配套設(shè)施。

第三章土地管理

第十條城中村改造項(xiàng)目用地原則上應(yīng)利用原有村民居住的集體建設(shè)用地，原成片住宅用地相連的集體建設(shè)用地中的空閑地、廢棄地等優(yōu)先用于安置房建設(shè)，確保村民回遷。

第十一條在安置征遷村民過程中，確需實(shí)施周轉(zhuǎn)安置或重新選址占用農(nóng)用地的，按國家有關(guān)規(guī)定辦理。周轉(zhuǎn)用地土地面積不得超過該城中村改造項(xiàng)目總規(guī)模的20%。

第十二條列入改造范圍的城中村應(yīng)依法辦理集體土地征收與國有土地處置手續(xù)，項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)用地（含周轉(zhuǎn)用地）征收補(bǔ)償后按規(guī)定辦理凈地出讓手續(xù)。

第十三條城中村改造完成后，由轄區(qū)人民政府、******新區(qū)管委會負(fù)責(zé)，按城中村改造項(xiàng)目方案具體要求，將騰出的剩余農(nóng)村集體建設(shè)用地交由市政府統(tǒng)一征收。

第四章征遷安置

第十四條轄區(qū)人民政府、******新區(qū)管委會負(fù)責(zé)組織實(shí)施城中村征遷補(bǔ)償工作。征遷安置工作要嚴(yán)格執(zhí)行國家、省和我市房屋征遷管理有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，依法保障被征遷人的合法權(quán)益。

第十五條征遷補(bǔ)償安置方案要明確拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、拆遷面積、安置房面積、出讓土地面積，并載明貨幣補(bǔ)償和產(chǎn)權(quán)調(diào)換兩種方式的具體補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，供被征遷人自由選擇。

第十六條轄區(qū)人民政府、******新區(qū)管委會在制訂城中村改造項(xiàng)目征遷補(bǔ)償安置方案時(shí)，可參照下列原則確定征遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)：

1.被征遷人合法宅基地上的被征收房屋建筑面積，有房屋所有權(quán)證的以房屋所有權(quán)證標(biāo)注面積為準(zhǔn)，對未取得房屋所有權(quán)證，但同時(shí)具有土地、規(guī)劃等能夠證明房屋來源合法手續(xù)的，對審批手續(xù)的真實(shí)性、合法性進(jìn)行確認(rèn)無誤后，按照有房屋所有權(quán)證房屋給予補(bǔ)償。未辦理房屋所有權(quán)證的集體土地上的房屋、歷史原因造成手續(xù)不全的被征遷房屋，由轄區(qū)人民政府、******新區(qū)管委會根據(jù)實(shí)際情況制定統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，組織確認(rèn)后給予合理補(bǔ)償。

2.被征遷人選擇貨幣補(bǔ)償?shù)?，貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~應(yīng)當(dāng)根據(jù)被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑面積、折舊等具體情況，以房屋市場評估價(jià)格確定補(bǔ)償價(jià)款。

3.被征遷人選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，原則上實(shí)行拆補(bǔ)平衡。房屋建筑面積在60平方米以下部分免交結(jié)構(gòu)差價(jià)；房屋安置面積超出原有面積就近上靠產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置戶型的，超出被拆遷房屋建筑面積的部分，可按成本價(jià)交納購房款；被征遷人要求超過標(biāo)準(zhǔn)戶型建筑面積安置房屋的，超出標(biāo)準(zhǔn)戶型之外的部分按照商品房屋銷售價(jià)格交納購房款。

4.城中村改造中被拆遷人的搬家補(bǔ)助費(fèi)、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)參照******市城市房屋拆遷管理有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

5.進(jìn)行改造建設(shè)的城中村涉及拆除的村民委員會（公司）辦公用房、生產(chǎn)用房和其他用房，應(yīng)等面積給予安置，或參照房地產(chǎn)市場評估機(jī)構(gòu)的估價(jià)給予貨幣補(bǔ)償。

第十七條城中村改造項(xiàng)目在項(xiàng)目總規(guī)劃建筑面積扣除拆遷安置用房面積后，按照不低于10%的比例配建公共租賃住房。由市政府按約定回購或收回后，優(yōu)先用于安置城中村改造中生活確有困難、無法按本辦法第十六條規(guī)定進(jìn)行安置的被拆遷人，剩余公共租賃住房交由市房產(chǎn)管理部門統(tǒng)一分配。

第十八條非城中村村民購買本村房屋的，在城中村改造中不得享受城中村村民安置政策（已辦理土地和房屋手續(xù)的除外），具體安置辦法由轄區(qū)人民政府、******新區(qū)管委會確定。

第五章實(shí)施程序

第十九條城中村改造的申請與審批。

1.城中村提出改造申請。

城中村根據(jù)其實(shí)際情況，本著條件成熟、有序開展的原則，經(jīng)全體村民簽字同意后，由村民委員會（公司）提出城中村改造書面申請。

申請資料應(yīng)包括：（1）擬進(jìn)行改造的城中村基本情況，包括現(xiàn)狀地形圖中標(biāo)明的村址占地、農(nóng)用地、未利用地、村民住宅占地、宅基地、村企業(yè)占地等；村民和非村民人口及戶數(shù)結(jié)構(gòu)、人員組成；住宅建筑面積、商業(yè)房及其他房屋的建筑面積。（2）申請改造準(zhǔn)備工作情況。（3）實(shí)施改造的初步思路、步驟和方法，如分期、分批實(shí)施，要列出每一期的初步范圍及擬拆遷面積、安置人口、擬建設(shè)面積等指標(biāo)。（4）實(shí)施改造的保障措施。（5）村民同意實(shí)施改造的簽字記錄等。

2.轄區(qū)人民政府、******新區(qū)管委會審查改造申請，審查同意后上報(bào)市城中村改造領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室。

3.市城中村改造領(lǐng)導(dǎo)小組審批改造申請。市城中村改造領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室組織市國土、規(guī)劃等部門對提出的改造申請進(jìn)行審核，市城中村改造領(lǐng)導(dǎo)小組對條件成熟、符合相關(guān)政策要求的予以批準(zhǔn)，由市城中村改造領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室向轄區(qū)人民政府、******新區(qū)管委會下發(fā)批復(fù)文件，并抄送市城中村改造領(lǐng)導(dǎo)小組成員單位，作為列入城中村改造的依據(jù)，同時(shí)進(jìn)行公告。

第二十條城中村改造項(xiàng)目規(guī)劃審批。

城中村改造項(xiàng)目獲批后，轄區(qū)人民政府、******新區(qū)管委會在充分考慮改造城中村具體情況的基礎(chǔ)上，本著積極推進(jìn)、可操作性強(qiáng)及公共服務(wù)設(shè)施和市政基礎(chǔ)設(shè)施配套齊全的原則，提出城中村擬改造地塊（含周轉(zhuǎn)用地）的初步范圍及安置人口、拆遷面積等數(shù)據(jù)，并及時(shí)向市國土資源局申請將城中村改造用地列入土地供應(yīng)計(jì)劃。

轄區(qū)人民政府、******新區(qū)管委會及時(shí)向市城鄉(xiāng)規(guī)劃管理部門申請辦理地塊控制性詳細(xì)規(guī)劃手續(xù)。城鄉(xiāng)規(guī)劃管理部門依據(jù)城市規(guī)劃對控制性詳細(xì)規(guī)劃進(jìn)行審核，審核后進(jìn)行公示，公示無異議后上報(bào)市政府審批，并將批準(zhǔn)后的控制性詳細(xì)規(guī)劃提交國土資源管理部門。

如需辦理農(nóng)轉(zhuǎn)用和土地征收，由轄區(qū)國土資源分局組織報(bào)件申報(bào)（報(bào)批期間可同時(shí)辦理規(guī)劃手續(xù)和制定改造方案）。

第二十一條城中村改造項(xiàng)目方案編制與審批。

1.城中村改造項(xiàng)目方案的編制。

城中村村民委員會（公司）在轄區(qū)人民政府、******新區(qū)管委會的組織指導(dǎo)下，根據(jù)批準(zhǔn)的城中村改造控制性詳細(xì)規(guī)劃起草項(xiàng)目改造方案。

項(xiàng)目改造方案應(yīng)包括以下內(nèi)容：（1）項(xiàng)目改造總體思路。如分期、分批實(shí)施，要列出每一期的范圍及規(guī)劃指標(biāo)，排出時(shí)間進(jìn)度表。（2）改造范圍內(nèi)占地面積（村址占地、農(nóng)用地、未利用地、村民住宅及宅基地占地面積）。（3）改造涉及人口及戶數(shù)，需拆除的建筑物數(shù)量及分類（村民住宅建筑面積、鄉(xiāng)村企業(yè)建筑面積、商業(yè)房建筑面積等）。（4）項(xiàng)目控制性詳細(xì)規(guī)劃指標(biāo)。（5）項(xiàng)目征收補(bǔ)償方案。包括安置房的建設(shè)方式、規(guī)模及資金籌措方式，產(chǎn)權(quán)調(diào)換和貨幣補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，過渡期限及過渡費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，征收工作保障措施等。

改造方案經(jīng)村民代表大會表決通過后，改造方案和村民代表大會表決記錄一并上報(bào)轄區(qū)人民政府、******新區(qū)管委會。

2.轄區(qū)人民政府、******新區(qū)管委會審查改造項(xiàng)目方案。

轄區(qū)人民政府、******新區(qū)管委會負(fù)責(zé)對項(xiàng)目改造方案的實(shí)際操作性、方案內(nèi)容是否符合村實(shí)際情況、征收補(bǔ)償政策能否落實(shí)等內(nèi)容進(jìn)行審查。審查前，應(yīng)將方案在改造范圍內(nèi)公示，必要時(shí)舉行聽證會，充分聽取利害關(guān)系人的意見和建議。轄區(qū)人民政府、******新區(qū)管委會對城中村改造方案審查同意后，上報(bào)市城中村改造領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室。

3.市城中村改造領(lǐng)導(dǎo)小組審核改造項(xiàng)目方案。

市城中村改造領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室就改造方案是否符合城中村改造的有關(guān)規(guī)定提出審核意見，上報(bào)市城中村改造領(lǐng)導(dǎo)小組審批。

第二十二條市國土資源局根據(jù)市城中村改造領(lǐng)導(dǎo)小組批準(zhǔn)的改造項(xiàng)目方案，委托土地評估機(jī)構(gòu)對城中村改造用地進(jìn)行地價(jià)評估、制定土地出讓方案。

土地出讓方案應(yīng)明確以下內(nèi)容：（1）不使用周轉(zhuǎn)用地的城中村改造項(xiàng)目，原居住用地出讓方式為招標(biāo)，出讓金按評估價(jià)與拆遷成本的差額確定，交地方式為拆遷后凈地出讓，開發(fā)企業(yè)中標(biāo)后取得周轉(zhuǎn)用地的限制性國有土地使用權(quán)，在完成城中村改造征遷安置后，取得正式國有土地使用權(quán)。交地時(shí)間依據(jù)城中村改造方案確定的拆遷進(jìn)度確定，分期實(shí)施改造的，分期交付土地、繳納土地出讓金、辦理土地手續(xù)，分期繳納的土地出讓金價(jià)格以中標(biāo)價(jià)為準(zhǔn)。（2）使用周轉(zhuǎn)用地的，周轉(zhuǎn)用地單獨(dú)出讓，出讓方式為招標(biāo)，交地方式為凈地出讓，開發(fā)企業(yè)中標(biāo)后取得周轉(zhuǎn)用地的限制性國有土地使用權(quán)，在完成城中村改造征遷安置，市政府收回借給轄區(qū)人民政府、******新區(qū)管委會的土地出讓金后，取得正式國有土地使用權(quán)。周轉(zhuǎn)用地以外的其他城中村改造用地按本條款（1）執(zhí)行。

出讓方案經(jīng)市政府批準(zhǔn)后，在市城中村改造領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室備案。

第二十三條轄區(qū)人民政府、******新區(qū)管委會根據(jù)批準(zhǔn)實(shí)施的城中村改造方案、土地出讓方案制定項(xiàng)目招標(biāo)文件。

項(xiàng)目招標(biāo)文件應(yīng)明確以下內(nèi)容：（1）城中村改造的實(shí)施步驟、范圍、時(shí)間，征遷安置的方法、標(biāo)準(zhǔn)，安置房的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、戶型要求和交付時(shí)間，以及城中村改造配套設(shè)施的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。（2）根據(jù)城中村改造投資規(guī)模確定城中村改造保證金，保證金按60萬/畝計(jì)算。在中標(biāo)單位與轄區(qū)人民政府、******新區(qū)管委會簽訂城中村改造協(xié)議書時(shí)，由中標(biāo)單位向轄區(qū)人民政府、******新區(qū)管委會繳納，保證金的退還方式由轄區(qū)人民政府、******新區(qū)管委會與中標(biāo)單位協(xié)商確定。使用周轉(zhuǎn)用地的，其保證金按本辦法第三十二條規(guī)定執(zhí)行。（3）明確城中村改造范圍內(nèi)（包括周轉(zhuǎn)用地）的國有建設(shè)用地使用權(quán)為限制性使用權(quán)，并將繳納土地出讓金的多少作為競標(biāo)條件，繳納出讓金高的獲得城中村改造項(xiàng)目的改造權(quán)和限制性國有建設(shè)用地使用權(quán)。完成征遷后，中標(biāo)單位取得正式國有建設(shè)用地使用權(quán)。（4）未按招標(biāo)合同約定期限完成拆遷改造的，市國土資源管理部門重新確定土地出讓價(jià)格，或由市政府按招標(biāo)合同約定收回限制性國有建設(shè)用地使用權(quán)，重新處置土地。

第二十四條轄區(qū)人民政府、******新區(qū)管委會通過市公共資源交易中心發(fā)布城中村改造項(xiàng)目招標(biāo)公告。招標(biāo)公告面向全國發(fā)布，市國土資源局同時(shí)在中國土地市場網(wǎng)發(fā)布招標(biāo)公告，引進(jìn)資金雄厚、信譽(yù)良好的開發(fā)企業(yè)。

第二十五條市公共資源交易中心根據(jù)競標(biāo)情況，按規(guī)定確定城中村改造項(xiàng)目中標(biāo)單位，并于成交后三個(gè)工作日內(nèi)將招標(biāo)資料報(bào)市國土資源局。

第二十六條轄區(qū)人民政府、******新區(qū)管委會與中標(biāo)單位簽訂城中村改造協(xié)議書，并將城中村改造項(xiàng)目的中標(biāo)單位報(bào)市城中村改造領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室進(jìn)行備案、公示。

第二十七條中標(biāo)單位持轄區(qū)人民政府、******新區(qū)管委會出具的城中村征遷工作完成證明及其他相關(guān)材料，到市國土資源局辦理土地出讓手續(xù)，繳納土地出讓金，取得正式國有建設(shè)用地使用權(quán)。

第二十八條中標(biāo)單位獲得土地使用權(quán)后，應(yīng)委托具有資質(zhì)的規(guī)劃設(shè)計(jì)單位編制城中村改造修建性詳細(xì)規(guī)劃，報(bào)城鄉(xiāng)規(guī)劃管理部門審核，審核、公示無異議后上報(bào)市政府審批，并依法辦理環(huán)保、立項(xiàng)、規(guī)劃、土地、人防、建設(shè)等行政審批手續(xù)，實(shí)施工程建設(shè)。

第六章優(yōu)惠政策

第二十九條嚴(yán)格控制舊城區(qū)的零星開發(fā)及新城區(qū)住宅用地的審批，對聯(lián)合、成片開發(fā)的城中村改造項(xiàng)目，優(yōu)先辦理出讓和報(bào)建手續(xù)。

第三十條社會資本出資城中村改造項(xiàng)目房屋征收安置，但不參與項(xiàng)目土地掛牌出讓或未競得該宗土地使用權(quán)的，根據(jù)資金的實(shí)際占用時(shí)間，按投資金額加銀行同期貸款利息加投資金額10%的利潤，由轄區(qū)人民政府、******新區(qū)管委會與投資人進(jìn)行結(jié)算；參與土地掛牌出讓獲得土地使用權(quán)的，不計(jì)貸款利息和利潤，由轄區(qū)人民政府、******新區(qū)管委會與投資人進(jìn)行成本結(jié)算。

第三十一條城中村改造項(xiàng)目土地出讓收入扣除按國家、省規(guī)定上繳、計(jì)提部分及征地和拆遷補(bǔ)償?shù)认嚓P(guān)成本外，剩余部分全額返還項(xiàng)目所在轄區(qū)人民政府、******新區(qū)管委會，用于城中村改造被拆遷村民的補(bǔ)償安置和城中村改造項(xiàng)目配套設(shè)施建設(shè)。

第三十二條使用周轉(zhuǎn)用地的城中村改造項(xiàng)目，將周轉(zhuǎn)用地土地出讓收入扣除按國家、省規(guī)定上繳、計(jì)提部分及征地和拆遷補(bǔ)償?shù)认嚓P(guān)成本外，剩余部分全額作為城中村改造項(xiàng)目建設(shè)保證金，借給項(xiàng)目所在轄區(qū)人民政府、******新區(qū)管委會（無息），辦理借用手續(xù)后，專項(xiàng)用于該城中村改造項(xiàng)目建設(shè)，市政府在返還轄區(qū)人民政府、******新區(qū)管委會的城中村改造項(xiàng)目土地出讓金中以扣除方式予以全額收回。

第三十三條城中村改造項(xiàng)目按期開工建設(shè)并按期竣工的，在項(xiàng)目竣工驗(yàn)收合格后，由市財(cái)政局負(fù)責(zé)，將該項(xiàng)目繳納的城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)全額獎勵轄區(qū)人民政府、******新區(qū)管委會，用于支持城中村改造項(xiàng)目配套設(shè)施建設(shè)。

第三十四條城中村改造項(xiàng)目（含商服面積）免繳地方行政事業(yè)性收費(fèi)，具體包括：臨時(shí)占道費(fèi)、道路挖掘修復(fù)費(fèi)、土地登記費(fèi)、征地管理費(fèi)、場地使用費(fèi)、新型墻體材料費(fèi)專項(xiàng)基金。項(xiàng)目全部使用商品混凝土的免征散裝水泥專項(xiàng)基金，未使用商品混凝土的，按最低限減半征收散裝水泥專項(xiàng)基金。

第三十五條城中村改造中村民安置房建設(shè)及用地所涉及的建筑安裝營業(yè)稅、土地流轉(zhuǎn)稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅，市級留成部分除用于城中村改造項(xiàng)目外，全額用于支持轄區(qū)人民政府、******新區(qū)管委會城中村改造建設(shè)。

第三十六條市政府對城中村改造騰出的土地統(tǒng)一征收后，進(jìn)行公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)的，按國家、省有關(guān)規(guī)定進(jìn)行補(bǔ)償；進(jìn)行經(jīng)營性開發(fā)的，其土地出讓收入扣除按國家、省規(guī)定上繳、計(jì)提部分及征地和拆遷補(bǔ)償?shù)认嚓P(guān)成本外，剩余部分全額返還項(xiàng)目所在轄區(qū)人民政府、******新區(qū)管委會，用于城中村改造被拆遷村民的補(bǔ)償安置和城中村改造項(xiàng)目配套設(shè)施建設(shè)；不適宜開發(fā)建設(shè)的，按城市總體規(guī)劃安排使用。

第七章保障措施

第三十七條城中村改造由市政府統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、組織和協(xié)調(diào)。各城區(qū)人民政府、******新區(qū)管委會負(fù)責(zé)編制本轄區(qū)城中村改造計(jì)劃，組織制定城中村改造項(xiàng)目方案，協(xié)調(diào)城中村改造建設(shè)的相關(guān)問題，并具體負(fù)責(zé)本轄區(qū)城中村改造建設(shè)的組織實(shí)施工作。市城中村改造領(lǐng)導(dǎo)小組負(fù)責(zé)審定全市城中村改造計(jì)劃，審核城中村改造項(xiàng)目方案，并負(fù)責(zé)指導(dǎo)、協(xié)調(diào)、考核各城區(qū)城中村改造工作。市發(fā)展改革、財(cái)政、城鄉(xiāng)規(guī)劃、住房城鄉(xiāng)建設(shè)、國土資源、房產(chǎn)管理、公安、民政、勞動社會保障、教育、電力等有關(guān)部門和單位要按照各自職責(zé)分工，負(fù)責(zé)做好相應(yīng)的城中村改造建設(shè)管理和服務(wù)工作。

第三十八條實(shí)行城中村改造項(xiàng)目聯(lián)審聯(lián)批制度。建立項(xiàng)目審批綠色通道，各級各部門審批城中村改造申請的時(shí)限為十個(gè)工作日。

第三十九條建立城中村改造激勵約束機(jī)制。市政府對城中村改造工作實(shí)行目標(biāo)管理，嚴(yán)格進(jìn)行考核，并設(shè)立專項(xiàng)獎勵資金，對城中村改造工作推進(jìn)快、效果好的轄區(qū)人民政府、******新區(qū)管委會給予獎勵，具體獎勵辦法另行制定。

第四十條城中村改造項(xiàng)目方案一經(jīng)審批，不得擅自更改，凡未按審批方案實(shí)施的，由市政府各職能部門依照相關(guān)法律法規(guī)予以處罰，并按審批的方案予以糾正。

第四十一條城中村改造完成后，如不能按時(shí)交付騰出的土地，則該城中村改造項(xiàng)目后續(xù)手續(xù)暫停辦理，相關(guān)優(yōu)惠政策暫不享受。

第四十二條城中村改造中村民安置房不得對外銷售，在安置完成前，不予辦理房屋預(yù)售許可證。開發(fā)企業(yè)要在安置房建設(shè)施工現(xiàn)場醒目位置設(shè)置公示欄，標(biāo)明為安置用房，不對外銷售。

第四十三條已公告確定的城中村改造范圍內(nèi)不得擅自新建、改建、擴(kuò)建各類建筑物，經(jīng)鑒定屬危房的，可以維修或原面積翻建，但不得擴(kuò)大、加層。凡擅自新建、改建、擴(kuò)建的各類建筑物，一律不予補(bǔ)償。

第四十四條城中村改造中標(biāo)單位未取得合法手續(xù)不得在已公告確定的城中村改造范圍內(nèi)進(jìn)行工程建設(shè)，擅自開工建設(shè)的，市城鄉(xiāng)規(guī)劃、國土資源、住房城鄉(xiāng)建設(shè)等部門和轄區(qū)人民政府、******新區(qū)管委會、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、街道辦事處、及村民委員會應(yīng)當(dāng)予以制止，并依法查處。

第四十五條對超出國有土地使用權(quán)出讓合同約定動工日期滿1年未開發(fā)以及沒有按規(guī)定完成拆遷安置的城中村改造項(xiàng)目，依法從高征收土地閑置費(fèi)，不得享受優(yōu)惠政策，并責(zé)令限期開工、竣工；滿2年未動工開發(fā)的，依法無償收回土地使用權(quán)。對雖按期動工建設(shè)，但開發(fā)建設(shè)面積不足1/3或已投資額不足1/4且未經(jīng)批準(zhǔn)中止開發(fā)建設(shè)連續(xù)滿1年的，按閑置土地處置。

第四十六條城中村改造范圍內(nèi)的居民，應(yīng)積極配合城中村改造工作，對于阻礙拆遷改造、違反治安管理規(guī)定的，由公安機(jī)關(guān)給予治安管理處罰，構(gòu)成犯罪的，依法追究其刑事責(zé)任。

第四十七條城中村改造開發(fā)建設(shè)企業(yè)在城中村改造工作中有違法違規(guī)行為的，由相關(guān)職能部門按照有關(guān)法律、法規(guī)依法予以處理，構(gòu)成犯罪的，依法追究其刑事責(zé)任。

第四十八條在城中村改造工作中，相關(guān)職能部門工作人員有不履行職責(zé)、濫用職權(quán)、玩忽職守、徇私舞弊、索賄受賄等違法違紀(jì)行為的，由其所在單位或上級主管部門給予行政處分，構(gòu)成犯罪的，依法追究其刑事責(zé)任。

第八章附則

第四十九條各城區(qū)人民政府、******新區(qū)管委會可依據(jù)本辦法，結(jié)合各轄區(qū)和擬改造村莊實(shí)際，制定相應(yīng)政策；市政府有關(guān)職能部門要結(jié)合本部門職責(zé)分工，制定相應(yīng)服務(wù)措施和扶持政策。

第五十條本辦法自下發(fā)之日起施行，原《******市人民政府關(guān)于進(jìn)一步加快城中村開發(fā)改造的意見》（******政[2007]10號）同時(shí)停止執(zhí)行。

第五篇：長沙市鴨子鋪社區(qū)城中村改造調(diào)查

長沙市鴨子鋪社區(qū)“城中村”改造調(diào)查

劉政

一、調(diào)查緣起

（一）調(diào)查背景

1、“城中村”概要

“城中村”是中國城市化進(jìn)程中出現(xiàn)的一種新的社會問題，也可以說是現(xiàn)代城市高速發(fā)展出現(xiàn)的一種城市弊病。

在城市發(fā)展的起始階段，政府部門以及開發(fā)商在遇到一些開發(fā)難度高，建設(shè)成本大的城建區(qū)時(shí)，把它們做了圈地遺留，只選擇了建設(shè)成本低、收效快的城區(qū)。因此，隨著城市大部地區(qū)的建設(shè)完成和不斷完善，城市發(fā)展的不協(xié)調(diào)性慢慢顯露出來了。當(dāng)初的城市遺留圈地雖有一定程度的發(fā)展，但與城市整體形象格格不入，如社會經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、管理制度與生活方式等。由于管理的缺位，“城中村”建設(shè)沒有規(guī)范化的秩序，基礎(chǔ)設(shè)施不配套，環(huán)境臟、亂、差等問題嚴(yán)重影響了城市現(xiàn)代化建設(shè)和城市整體功能的發(fā)揮，阻礙了城市化進(jìn)程。

2、長沙市“城中村”現(xiàn)狀闡述

長沙市作為湖南省的省會，近年來的發(fā)展取得了令人矚目的成績，但城中村問題也進(jìn)一步凸顯，主要體現(xiàn)在城市發(fā)展的空間環(huán)境問題、社會管理問題、經(jīng)濟(jì)發(fā)展問題三個(gè)方面。

城市的空間環(huán)境問題。主要表現(xiàn)在土地使用不合理，規(guī)劃指導(dǎo)與管理不到位，土地利用結(jié)構(gòu)不協(xié)調(diào)。住房用地，工業(yè)與商業(yè)用地所占比例有大幅度增長，而衛(wèi)生、道路、娛樂場、綠化地、廣場用地等公共基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)用地比例明顯偏低。與此同時(shí)，超“紅線”占地開發(fā)情況極為嚴(yán)重，導(dǎo)致了政府、村民、開發(fā)商的土地爭奪矛盾；村內(nèi)的宅基地，集體用地建設(shè)管理混亂、標(biāo)準(zhǔn)不一；建筑擁擠，分布混亂，違章建筑屢禁不止化趨勢愈演愈烈。再就是表現(xiàn)為環(huán)境景觀差。綠地少，綠化景觀保留不夠，垃圾等污染物得不到及時(shí)處理，嚴(yán)重影響了城市的整體形象與外觀。

社會管理問題。體現(xiàn)在兩個(gè)方面，一是管理落后。“城中村”是一種塊狀管理方式，管理缺乏靈活性。村委會幾乎是獨(dú)攬村里的如衛(wèi)生清潔、市場管理等一切大小事務(wù)，又管村集體經(jīng)濟(jì)，政企不分。二是存在公共安全隱患?！俺侵写濉苯?jīng)濟(jì)的發(fā)展，為外來人口提供住房的同時(shí)，也成為了滯留低素質(zhì)無業(yè)人員的大本營。最后，形成了復(fù)雜的人口結(jié)構(gòu)和社會文化生活環(huán)境，不僅成為城市、城市管理、社會安全的“定時(shí)炸彈”和城市災(zāi)害的中心，也成為影響城市整體發(fā)展水平的因素之一。

經(jīng)濟(jì)發(fā)展問題。表現(xiàn)在一是產(chǎn)業(yè)層次低端化?！俺侵写濉钡闹饕?jīng)濟(jì)來源依靠的是低檔次的物業(yè)經(jīng)濟(jì)，房屋出租，土地租借，以及其他的如服務(wù)業(yè)和加工制造業(yè)等，生產(chǎn)過程單一，產(chǎn)業(yè)鏈較短，從業(yè)人員素質(zhì)低。二是“城中村”充斥著大量的非正式或地下經(jīng)濟(jì)。所謂“非正式經(jīng)濟(jì)”是指處于政府管理、監(jiān)督之外，不合法、不公開、藏身于“地下”的經(jīng)濟(jì)行為。包括“城中村”土地的不合理使用，出現(xiàn)了以建房為由的亂占亂建等的一些違法違規(guī)現(xiàn)象。也包括村內(nèi)設(shè)的各種罰款與亂收費(fèi)，地下工廠的違規(guī)生產(chǎn)和加工，盜版、賭博、走私以及盜竊銷贓等違背市場規(guī)律的行為。

客觀方面來講，“城中村”的存在可以緩解城市發(fā)展的壓力，為解決外來人口的住房問題起到了市場補(bǔ)缺的作用。但不能回避的是，隨著改建步伐的加速，“城中村”在經(jīng)濟(jì)、社會、文化、生活等方面的問題與城市和諧發(fā)展的矛盾日益凸顯。阻礙了城市的健康和諧發(fā)展，對于我國的城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展，社會文化發(fā)展，物質(zhì)形態(tài)空間發(fā)展，城市管理等方面產(chǎn)生了諸多不良影響。

二、鴨子鋪社區(qū)城中村改造考察

（一）社區(qū)簡介

鴨子鋪社區(qū)是洪山街道辦事處內(nèi)轄區(qū)內(nèi)最大的一個(gè)社區(qū)，坐落在瀏陽河畔以北，319國道以南，毗鄰東二環(huán)，火星北路，二環(huán)聯(lián)絡(luò)道貫穿社區(qū)。鴨子鋪社區(qū)與四方坪社區(qū)，烈士公園，火星社區(qū)隔河相望，轄區(qū)南北西三面環(huán)水，高空鳥瞰，像一個(gè)巨大的鴨嘴。鴨嘴鋪因此而得名，后因俗語逐漸喊成鴨子鋪。沿用至今，又有民間傳說是因本地有一口名叫“湖汐塘”的水洼，常年有一群鴨子在此嬉戲，而方圓數(shù)公里以內(nèi)有大大小小數(shù)十口魚塘，水鴨唯獨(dú)湖汐塘情有獨(dú)鐘。

鴨子鋪轄區(qū)面積1﹒66平方公里，有耕地面積560畝。轄區(qū)內(nèi)有常住人口3259人，流動人口4710人，總戶數(shù)1210戶。

鴨子鋪社區(qū)的發(fā)展與整個(gè)長沙市開福區(qū)規(guī)劃發(fā)展息息相關(guān)，但是目前鴨子鋪社區(qū)存在著環(huán)境、就業(yè)、公共設(shè)施等多方面問題嚴(yán)重影響了整個(gè)開福區(qū)甚至是長沙市市容，鴨子鋪社區(qū)改造迫在眉睫，我們必須將目光集中在這樣一個(gè)將有可能對整個(gè)城中村改造有示范作用的地區(qū)，把握各方面人力物力財(cái)力加快對這個(gè)地方改造，使之跟上長沙市的發(fā)展節(jié)奏，和諧發(fā)展。

（二）、現(xiàn)實(shí)問題思考

1、易發(fā)的自然災(zāi)害及較為落后的防洪防汛設(shè)施。（1）易發(fā)的自然災(zāi)害 1998年長江流域發(fā)生百年一遇的罕見洪水。鴨子鋪社區(qū)位于瀏陽河畔防洪大堤下，且三面環(huán)江，因而遭受了洪水的猛烈侵襲。據(jù)相關(guān)報(bào)道、資料及村民反映，當(dāng)時(shí)洪水漫過防洪大堤淹沒了整個(gè)鴨子鋪社區(qū)（當(dāng)時(shí)屬長沙市綜合農(nóng)場），所有農(nóng)作物皆被浸泡而死，顆粒無收；村民的住房亦被洪水淹了大半層，大量家具、裝飾被浸壞，以及大量家禽、牲畜丟失或死亡，給當(dāng)?shù)厝嗣裨斐闪司薮蟮呢?cái)產(chǎn)損失。同時(shí)近幾年來，由于全球氣候多變，我國自然災(zāi)害大增，湖南長沙地區(qū)亦面臨著日益嚴(yán)峻的自然災(zāi)害，洪澇、干旱、冰凍等災(zāi)害頻發(fā)。而鴨子鋪社區(qū)由于其特殊的地理位置和地形，成為整個(gè)長沙地區(qū)自然災(zāi)害的頻發(fā)地。

（2）較為落后的防洪抗旱設(shè)施

第一、防洪設(shè)施的缺陷。多年來，鴨子鋪社區(qū)領(lǐng)導(dǎo)班子非常重視本地自然災(zāi)害的預(yù)防工作，投入了大量的人力、物力、財(cái)力用于防洪抗旱設(shè)施建設(shè)。但是由于社區(qū)資金等方面的問題，始終無法建成完備的防洪抗旱體系。根據(jù)現(xiàn)場調(diào)查發(fā)現(xiàn)，鴨子鋪社區(qū)沿河防洪大堤仍然為自然形成的泥土結(jié)構(gòu)，并且越來越窄，而河對岸則是由鋼筋混泥土澆鑄的大堤。同時(shí)社區(qū)沿瀏陽河地帶有幾處采砂場，常年不合理的采砂使得河床嚴(yán)重受損，另外大量的重型運(yùn)沙車的進(jìn)出致使部分河堤段出現(xiàn)坍塌現(xiàn)象。這都為今后防洪防汛埋下了隱患。

第二、抗旱設(shè)施的缺乏。鴨子鋪社區(qū)面積達(dá)1.66平方公里，戶籍人口3300多人，流動人口4000余人，共計(jì)560余畝耕地，只有幾處小型水塘，水利設(shè)施很不完善。每當(dāng)伏旱季節(jié)則極易出現(xiàn)大面積缺水現(xiàn)象，嚴(yán)重影響當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展。

2、社區(qū)規(guī)劃的缺失，尤其是基礎(chǔ)設(shè)施嚴(yán)重滯后。

盡管在空間布局上鴨子鋪社區(qū)納入了長沙市城區(qū)范圍，但社區(qū)整體布局混亂無序，缺少必需的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。道路規(guī)劃與建設(shè)：除主干道外，其他道路縱橫交錯無序。1、2、3、4、5、10、11隊(duì)居民聚居地，道路狹窄、曲折，多斷頭路。6、7、8、9、12隊(duì)道路崎嶇不平，道路硬化不足。這些都不能很好的滿足居民正常出行需求，更不能滿足消防、急救、環(huán)衛(wèi)等車輛的正常通行，嚴(yán)重影響了居民的生活質(zhì)量。

公共市政設(shè)施嚴(yán)重短缺：調(diào)查發(fā)現(xiàn)，只有東二環(huán)聯(lián)絡(luò)道上鋪有下水道，其他地方主要為建房時(shí)居民自修的排水溝，排水性能極差，容易造成積水。垃圾、糞便處理設(shè)施嚴(yán)重不足，若不能及時(shí)處理，甚至?xí)T發(fā)某些傳染性疾病。長此以往，社區(qū)環(huán)境惡化，極大地影響了城市整體的環(huán)境品質(zhì)。

住宅建筑布局混亂，呈無序發(fā)展?fàn)顟B(tài)：連片的樓房挨擠的堆在一起，磚瓦結(jié)構(gòu)、土木結(jié)構(gòu)、鋼筋水泥??根據(jù)調(diào)查圖片顯示，社區(qū)內(nèi)存在大量“連體式”“貼面式”等獨(dú)特景觀。

3、安全隱患較多，社會管理難度大。

根據(jù)鴨子鋪社區(qū)居委會資料顯示，鴨子鋪社區(qū)共有在籍人口3000多人，而流動人口達(dá)4000多人。另外社區(qū)大量青壯年勞動力在外務(wù)工或經(jīng)商，留守家中的多為老、弱、病、幼等人群，而居住社區(qū)的流動人口多為在長沙務(wù)工外地青壯年勞動力。社區(qū)內(nèi)人口混雜，并且缺乏有序的管理，導(dǎo)致鴨子鋪社區(qū)成為治安問題復(fù)雜的地區(qū)。根據(jù)調(diào)查問卷結(jié)果顯示，認(rèn)為鴨子鋪社區(qū)治安狀況很好的僅占3%，絕大多數(shù)的認(rèn)為社區(qū)治安狀況不好。在訪談中，一位姓李的老爺爺談及此事感觸頗多，他說：“在路邊（東二環(huán)聯(lián)絡(luò)道）那個(gè)麻將館，有一群外來年輕人，整天坐在里面打麻將，而又不做事，他們的錢哪來的??”

三、同城經(jīng)驗(yàn)簡述

（一）留地集中安置的咸嘉模式 1993年的咸嘉新村還是長沙市西郊的農(nóng)村，隨著長沙市“區(qū)域帶行政村推進(jìn)城鎮(zhèn)化”政策的推行，目前已發(fā)展成“安置模式好、居民安居樂業(yè)好、社區(qū)環(huán)境好、文化氛圍濃”的全國十佳城市社區(qū)，失地農(nóng)民成功轉(zhuǎn)型為城市居民。究其因，緣于“留地集中安置，綜合開發(fā)建設(shè)”的大膽嘗試。

1、“政府主導(dǎo)型”的拆遷安置模式：統(tǒng)一拆遷補(bǔ)償，留地集中安置。其一，集中管理全村土地，統(tǒng)一進(jìn)行拆遷補(bǔ)償

其二，統(tǒng)一規(guī)劃安置用地，集中安置農(nóng)民住宅

2、“開發(fā)商主導(dǎo)型”的開發(fā)建設(shè)模式: 堅(jiān)持市場運(yùn)作，綜合開發(fā)建設(shè)。其一，政府引導(dǎo)，市場運(yùn)作

其二，組團(tuán)建設(shè)，綜合開發(fā)

3、“業(yè)主主導(dǎo)型”的集體資產(chǎn)管理模式：集中使用補(bǔ)償安置金，綜合管理集體資產(chǎn)。

其一，集中使用土地補(bǔ)償安置費(fèi)，統(tǒng)一安排農(nóng)民生產(chǎn)生活。

其二，依托優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，綜合管理集體資產(chǎn)

（二）天馬小區(qū)的城中村改造模式

天馬小區(qū)的改造模式總體的來說可以概括為“政府指導(dǎo)、依托市場，自拆自建”模式，這其中可以看出天馬小區(qū)的主要特色在于與市場結(jié)合，充分利用自己的資源，既節(jié)約了一定的財(cái)物花費(fèi)，同時(shí)又把自己小區(qū)的居民的建設(shè)積極性激發(fā)起來了。天馬小區(qū)的改造模式具體來說可以分為以下三個(gè)階段：

1、聯(lián)戶統(tǒng)建，重建安置。是在“街道以組織、協(xié)調(diào)、監(jiān)督為主，村以建設(shè)、管理為主”的原則下，實(shí)行一戶一基聯(lián)戶統(tǒng)建和公寓安置相結(jié)合的重建安置方式。

2、政府指導(dǎo)，高校參與。在考慮到自己的地緣優(yōu)勢的情況下，天馬小區(qū)開創(chuàng)了這種高校后勤服務(wù)社會化的新模式。在執(zhí)行過程中特別注重政府的指導(dǎo)性、協(xié)調(diào)性。在立項(xiàng)之初，區(qū)委、區(qū)政府和街道充分考慮到省委領(lǐng)導(dǎo)提出的“三個(gè)優(yōu)先”，即“優(yōu)先考慮街道、村里的公司，優(yōu)先考慮農(nóng)民的利益，優(yōu)先考慮從高校后勤服務(wù)社會化改革中剝離出來的公司”的指示精神，在多次與高校協(xié)商、論證后，促成了天馬小區(qū)與湖南大學(xué)之間的合作。

3、依托市場，多方介入。在天馬小區(qū)的發(fā)展進(jìn)入一定的有序的階段后，天馬小區(qū)的發(fā)展更多的是考慮到小區(qū)的長期的持續(xù)性發(fā)展問題。在此基礎(chǔ)上，天馬小區(qū)開始更多的與市場接軌，充分利用市場的靈活性和調(diào)節(jié)性，與利用生產(chǎn)發(fā)展用地與房地產(chǎn)公司合作開發(fā)曙光地產(chǎn)項(xiàng)目，把獲得的收入用于彌補(bǔ)安置小區(qū)建設(shè)的虧損。利用生產(chǎn)發(fā)展用地與中環(huán)集團(tuán)合作開發(fā)錦繡瀟湘文化廣場,建立四星級賓館一棟,利用生產(chǎn)安置用地建設(shè)天馬賓館。還利用現(xiàn)有安置房與中環(huán)集團(tuán)聯(lián)合打造金蘋果創(chuàng)意（業(yè)）大市場，獲得更為豐厚的利潤來把小區(qū)發(fā)展成為品牌社區(qū)。

（三）洞井鎮(zhèn)的新型“兩安”模式

洞井鎮(zhèn)地處長沙市南大門，轄新城、新裕、商貿(mào)城3個(gè)社區(qū)，在長株潭一體化加速的過程中失地農(nóng)民的安置問題日益凸顯，迫使該鎮(zhèn)進(jìn)行“兩安”（生活安置和生產(chǎn)安置）長效機(jī)制的探索。從2003年失地農(nóng)民“兩安”辦公室的設(shè)立到目前“生產(chǎn)生活兩分離，生活安置公寓化、生產(chǎn)安置集約化、工程建設(shè)規(guī)范化、居住管理社區(qū)化”的四化一分離安置模式的成型，洞井鎮(zhèn)走出了一條維護(hù)失地農(nóng)民利益、實(shí)現(xiàn)失地農(nóng)民可持續(xù)發(fā)展的路子，并取得明顯成效。

（四）蓮湖村“兩型”理念的節(jié)地模式

長沙市雨花區(qū)蓮湖村共有集體土地2433畝，農(nóng)業(yè)人口2255人，是一個(gè)典型的人多地少的城郊村。如果按照傳統(tǒng)粗放型安置模式，生活安置需300多畝土地，由此必然擠占生產(chǎn)用地。該村采用“高層公寓安置模式”，全村按人均60平方米建2棟高樓僅需80畝地，僅占到傳統(tǒng)安置模式的約四分之一，可節(jié)省土地200多畝。對節(jié)約下來的土地，蓮湖村采取“以土入股、招商引資、合作開發(fā)、利益分成”的方式，統(tǒng)一經(jīng)營，走出了一條共同致富的道路。單就蓮湖汽配大市場，每年村里可獲租金600萬元，并享有2.1萬平方米商業(yè)門面的永久產(chǎn)權(quán)，村民人均10平方米，而且每位村民通過村委會所占股份每年可分紅利2700元。由此保障了村民的生產(chǎn)生活需求以及可持續(xù)發(fā)展的需要。

（五）“兩轉(zhuǎn)一納”的黎托新模式

為實(shí)踐鐵路客貨分離，國家啟動了武廣客運(yùn)專線建設(shè)，為保證建設(shè)項(xiàng)目拆遷安置工作的順利進(jìn)行，在長沙市黎托新區(qū)率先試點(diǎn)實(shí)施“一納入兩轉(zhuǎn)變?nèi)健钡男掳仓媚Ｊ剑阂患{入即拆遷農(nóng)民分年齡段納入城市居民社保體系；兩轉(zhuǎn)變即集體土地轉(zhuǎn)變?yōu)閲型恋?，農(nóng)民轉(zhuǎn)變?yōu)槭忻?；三同步即拆遷、安置、社保同步啟動。

由于實(shí)行社保新辦法，黎托新區(qū)被征地農(nóng)民拆房騰地完畢后，即納入社會保障體系，享受養(yǎng)老保險(xiǎn)、醫(yī)療保險(xiǎn)等待遇，每月可領(lǐng)取基本生活保障費(fèi)用，極大地調(diào)動了失地農(nóng)民的熱情，確保了武廣項(xiàng)目的順利推進(jìn)。同時(shí)，也保證了“集體土地轉(zhuǎn)變?yōu)閲型恋?、農(nóng)民轉(zhuǎn)變?yōu)槭忻瘛眱蓚€(gè)轉(zhuǎn)變的快速推進(jìn)。其成功經(jīng)驗(yàn)昭示了失地農(nóng)民安置模式的新方向。

四、改造前的民意考察 為了全面了解鴨子鋪社區(qū)的具體情況，我們向當(dāng)?shù)鼐用癜l(fā)放問卷、個(gè)人訪談了解到大量信息，并根據(jù)問卷統(tǒng)計(jì)和訪談記錄列出了下列居民集中放映的問題?？偟膩碚f居民還是支持改造工作的，但是也有一部分居民因?yàn)楦鞣N各樣的顧慮反對改造。如表1所示：

而主要的問題如下：

（一）拆遷安置問題。

城中村的改造問題，用一句更通俗的話來講就是拆遷安置問題?？梢哉f如果把拆遷安置這個(gè)主要矛盾解決了，其他次要矛盾也就容易解決了。拆遷安置問題引發(fā)的糾紛亦是近幾年來全國各地拆遷安置工作中矛盾的突發(fā)點(diǎn)，甚至也因此爆發(fā)過多次惡性事件。拆遷安置問題主要反映在拆遷安置補(bǔ)償款、安置地、安置房和就業(yè)問題這四方面：

1、拆遷安置補(bǔ)償款問題

（1）拆遷安置補(bǔ)償款的確定。在調(diào)查中筆者了解到，大部分居民對現(xiàn)行的103號令所規(guī)定的補(bǔ)償款很不滿意，普遍認(rèn)為補(bǔ)償款太低了。如果真正按照103號令來確定補(bǔ)償款，也許很多居民拿著補(bǔ)償款而買不起安置房。同時(shí)103號令取消了宅基地的配置，傾向于采取高層安置，這更引起了居民的反對。而60號令確定的補(bǔ)償款相對較高，且為每戶居民配置了宅基地，因而更受居民歡迎。據(jù)村民所說，在馬欄山等地的拆遷安置中使用60號令，其補(bǔ)償款更高，而103號令明顯少了很多。因此村民基本上希望政府在拆遷安置過程中使用60號令。如表2所示：

表2 拆遷適用政策的選擇意愿 政策適用 103號令 60號令

比例 85.5% 14.5%

（2）拆遷安置補(bǔ)償款的核算。據(jù)村民反映說：“我們隔壁的房子的面積、用料等基本上一樣，但是他家可以得到100多萬，而我家就三四十萬，我都不知道這個(gè)是怎么算出來的。”通過調(diào)查筆者了解到，在修建東二環(huán)高架橋時(shí)進(jìn)行的拆遷就存在這樣的問題。而后在修建二環(huán)聯(lián)絡(luò)道的時(shí)候又進(jìn)行了一次拆遷，這個(gè)問題再次突現(xiàn)出來。筆者在其他隊(duì)亦都聽到了相似的說法。基本上所有受訪居民表示拆遷安置補(bǔ)償款的核算必須按政策辦事，必須進(jìn)行公示等。

（3）拆遷安置補(bǔ)償款的發(fā)放。目前長沙市大多采用補(bǔ)償款先發(fā)放到村委會，然后由村委會逐戶發(fā)放的形式。但是很多村民反映說，款是到了村委會，但是村委會沒有按時(shí)、按量發(fā)放，常常出現(xiàn)克扣現(xiàn)象，甚至個(gè)別村民的房屋被拆了、地被征了，卻沒有得到一分錢安置費(fèi)。（具體數(shù)據(jù)詳見表3）

上表表明，絕大多數(shù)村民（96.24%）希望補(bǔ)償款直接發(fā)放到他們自己手中。

2、安置地問題 現(xiàn)階段，全國各地均采用就地安置、異地安置或就地安置與異地安置相結(jié)合的方式（見圖1）。

圖1 安置途徑意見統(tǒng)計(jì)圖

高達(dá)96.42%的村民希望采用就地安置，安土重遷的村民認(rèn)為畢竟是祖祖輩輩生活的地方。但筆者在訪談中也了解到，村民希望就地安置，但對異地安置也不抵觸。他們要求，異地安置必須是整個(gè)村子安置在一個(gè)或二、三個(gè)地方，不能出現(xiàn)一地僅一戶或幾戶。而且希望異地安置地交通區(qū)位等條件要適當(dāng)，不能太偏等，安置地基礎(chǔ)設(shè)施配套完整等。

3、安置房問題

目前全國范圍內(nèi)，普遍使用的是劃一塊宅基地給村民，然后由村民自建安置房，或開發(fā)商代建安置房然后由村民以低于市場價(jià)的價(jià)格購買。這一做法，得到了廣大村民的歡迎，雖然在其他方面存在一些問題，但是村民無不希望有一塊自己的宅基地和一套獨(dú)立的安置房。因此，針對現(xiàn)在慢慢出現(xiàn)的，采取高層安置的方式，遭到了村民的強(qiáng)烈抵抗。

在鴨子鋪社區(qū)的調(diào)查中，幾乎所有的村民都要求必須有宅基地，如果沒有宅基地，其他的一概不談（如表4）。傳統(tǒng)村民本就具有極強(qiáng)烈的土地占有意識，更何況宅基地對于鴨子鋪居民而言意義至關(guān)重要，它既是房屋出租的保障，也是做小生意的大本營，是避免幾世同堂尷尬局面的安全閥，是減免物業(yè)管理費(fèi)的有效途徑。這些涉及居民自身利益的事情上，居民明顯不作任何讓步，這也是以后改造中可能激發(fā)雙方矛盾的一個(gè)導(dǎo)火索。所以，在鴨子鋪社區(qū)居民的反應(yīng)下，我們應(yīng)該更多的思考如何在政策的制定上以及行動方案的實(shí)施中結(jié)合考慮居民能夠接受的條件，雙方才可能實(shí)現(xiàn)共贏。為此，我們將就這些問題的解決對策上結(jié)合國內(nèi)其他地區(qū)以及長沙市本土做的相對比較成功的社區(qū)改造經(jīng)驗(yàn)中，提出可有效應(yīng)對鴨子鋪社區(qū)改造中可能出現(xiàn)的問題的的對策和建議，以期能緩和各利益相關(guān)方之間的矛盾。

4、就業(yè)問題

就業(yè)是關(guān)系到國計(jì)民生的大問題，鴨子鋪社區(qū)居民大都以兩種收入為主要經(jīng)濟(jì)來源（如表

7、表8）。一是出租業(yè)，主要是住房出租和倉庫出租、菜地出租。二是種菜，鴨子鋪社區(qū)以前是國營農(nóng)場，既有優(yōu)越的自然條件，又有純熟的種菜技術(shù)，因此種菜也能帶來比較高的利潤?？傊@兩項(xiàng)收入能保障當(dāng)?shù)鼐用癖３州^高的生活水平。

鴨子鋪社區(qū)的改造勢在必行，很多當(dāng)?shù)鼐用窦磳⒊蔀槭У剞r(nóng)民，失去他們賴以生存的房屋和菜地。改造之后，沒有失業(yè)保險(xiǎn)的鴨子鋪居民將如何轉(zhuǎn)變職業(yè)角色，靠什么養(yǎng)家糊口呢？這些問題都是值得深入思考的問題。

（二）改造主體問題。

目前我國各地對城中村的改造主體主要有三種：政府、開發(fā)商、居民（村集體）。改造主體的選擇亦會對城中村改造過程和結(jié)果產(chǎn)生重要影響，因此必須謹(jǐn)慎對待。（見圖2）

圖2 改造主體意見反饋表

可見居民亦沒有明顯的傾向，這說明當(dāng)?shù)鼐用竦目紤]變的更加多樣化。在訪談中，他們亦給我們分析了他們選擇哪個(gè)改造主體的原因。選擇政府為改造主體：政府作為國家行政機(jī)關(guān)，更具有權(quán)威性，改造所需要的過程和時(shí)間更短。

選擇開發(fā)商為改造主體：開發(fā)商資金雄厚、經(jīng)驗(yàn)豐富，可能得到的拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)更高，更容易協(xié)商解決。

選擇居民自身為改造主體：居民自己更了解自己所需，改造過程更有針對性，改造阻力小。

對城中村改造主體的選擇各有利弊，雖然在受訪居民中對各個(gè)主體的選擇差別不大，但亦可以看出選擇“政府”相對于其他三項(xiàng)略低。絕大多數(shù)的居民都強(qiáng)調(diào)說：“政府要改造我們是大力支持的，我們雖然沒有讀過什么書，但是我們都還是希望國家不斷發(fā)展，希望我們長沙市不斷發(fā)展。但哪個(gè)級別的地方政府（湖南省政府、長沙市政府、開福區(qū)政府、洪山街道辦事處），這個(gè)必須要搞清楚。如果是區(qū)政府或其以上級別政府來改造，我們的擔(dān)憂就小了很多，可如果就是一個(gè)辦事處甚至是社區(qū)來唱主角，那個(gè)具體的操作就會問題更大，搞不好是要出問題的。”

（三）政務(wù)公開問題和財(cái)務(wù)公開問題。

政務(wù)公開和財(cái)務(wù)公開在我國是一個(gè)老生常談的問題，鴨子鋪社區(qū)作為長沙市政府規(guī)劃的一個(gè)城中村改造社區(qū)，其政務(wù)和財(cái)務(wù)的公開就顯得尤為重要。

在以往其他城市城中村改造的過程中，政務(wù)、財(cái)務(wù)不公開帶來了嚴(yán)重的后果。問卷調(diào)查結(jié)果顯示，幾乎每個(gè)村民都提到了村務(wù)、財(cái)務(wù)公開這一問題。

村（政）務(wù)問題：基本上所有被訪者認(rèn)為，鴨子鋪社區(qū)目前的村務(wù)極不公開，大多數(shù)村民對長沙市政府的城中村拆遷安置政策、社會保障政策、計(jì)劃生育政策、新型農(nóng)村合作醫(yī)療政策等不甚了解。如對60號令、以及2008年4月開始實(shí)施的103號令的內(nèi)容不清楚，或僅僅聽說過有這些個(gè)政策而不知其內(nèi)容，只有極少部分村民看過相關(guān)的政策或聽說過其中的一些具體措施。

財(cái)務(wù)問題：鴨子鋪社區(qū)的財(cái)務(wù)問題是村民反映特別強(qiáng)烈的一個(gè)問題，尤其體現(xiàn)在房屋拆遷安置款這一問題上。被訪者幾乎都認(rèn)為，政府制定的政策不論是60號令或是103號令都是從人民利益出發(fā)的，但關(guān)鍵是在下面的實(shí)施過程中存在太多的暗箱操作。致使村民得不到其合理的賠償，甚至有村民反映有有個(gè)別人的房子拆了，既沒有得到補(bǔ)償款，也沒有得到安置房，情況極為可憐。這些亦成為矛盾的焦點(diǎn)所在。

（四）惡劣的環(huán)境問題。

鴨子鋪社區(qū)原屬于長沙市綜合農(nóng)場。長沙市綜合農(nóng)場的建場目的就是為了向長沙市市區(qū)提供瓜果蔬菜，而原來的鴨子鋪社區(qū)則作為蔬菜種植基地，向市區(qū)供應(yīng)蔬菜。由于其三面環(huán)水、周高中低的特殊地形，又沒有專用的排水、灌溉渠道，致使社區(qū)內(nèi)部排水、灌溉極為不便，因而形成了家家有地、家家有池的現(xiàn)象。同時(shí)，村民的環(huán)境保護(hù)意識、科技利用意識較弱，往往把牲畜糞便、生產(chǎn)生活垃圾隨處堆放，而社區(qū)又缺少足夠的環(huán)衛(wèi)人員和設(shè)備，道路狀況亦不佳，從而環(huán)衛(wèi)車輛進(jìn)不來，垃圾運(yùn)不出去，致使社區(qū)“臟、亂、差”的情況普遍。

在調(diào)查訪談中，筆者了解到，社區(qū)7、8隊(duì)有很多的外來人口租房、租地，建房、搭棚養(yǎng)豬，大量的豬糞堆放在一個(gè)或幾個(gè)從不清理的糞池中，臭氣熏天，蚊蠅亂飛，讓人聞之欲嘔，環(huán)境問題極為突出。

五、鴨子鋪社區(qū)城中村改造的措施建議

城中村是我國城鄉(xiāng)二元體制的特殊國情下，由于快速城鎮(zhèn)化而出現(xiàn)的一種普遍現(xiàn)象。然而，由于各地的歷史背景、文化底蘊(yùn)、社會經(jīng)濟(jì)條件、農(nóng)民思想觀念等差異很大，改造模式及路徑的選擇很難統(tǒng)一。城中村的改造并非易事，我們將面臨大量問題和矛盾。因此我們結(jié)合鴨子鋪的實(shí)際問題，總結(jié)已有的理論和實(shí)際經(jīng)驗(yàn)提出以下幾點(diǎn)對策和建議。

(一）實(shí)現(xiàn)全“城”統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一管理

“城中村”改造的目的是為了促進(jìn)城市的和諧發(fā)展，因此，鴨子鋪的改造不應(yīng)該局限于此村此地的改造，而應(yīng)該把鴨子鋪“城中村”改造納入到長沙市發(fā)展的總體規(guī)劃之中，從而促進(jìn)各區(qū)域的協(xié)調(diào)發(fā)展，只有進(jìn)行統(tǒng)一的規(guī)劃和管理，鴨子鋪才能與城市的整體發(fā)展接軌，按照城市發(fā)展要求健康、有序的發(fā)展。

（二）形成改造主體多元的格局

改造城中村需要巨大的資金投入，因而需要積極擴(kuò)充資金來源，采取靈活多樣的融資渠道，多元化融資，形成政府、村集體、開發(fā)商、民間多渠道籌措資金的格局。從目前各地的做法來看，城中村改造資金籌措主要有三種做法：一是政府主導(dǎo)的方式。這種方式以政府出資為主。二是村集體主導(dǎo)的方式。三是市場（開發(fā)商）主導(dǎo)的方式。前面已經(jīng)介紹了三種主體各具備的優(yōu)勢。如果單以政府、村集體或者開發(fā)商中任意一個(gè)做為改造主體，都難以讓居民滿意。而我們考慮到鴨子鋪社區(qū)村集體的自身能力的不足，建議鴨子鋪社區(qū)采取政府與開發(fā)商結(jié)合的模式，利用政府的信度及影響力，引進(jìn)開發(fā)商的資金，對鴨子鋪進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一改造，而村集體則主要做為居間協(xié)調(diào)者存在，這更便于預(yù)防和解決可能出現(xiàn)的問題。

（三）創(chuàng)新居民安置新方法

鴨子鋪居民的安置要分為兩個(gè)部分，一部分是土生土長的本地居民，另一部分則是流動人口?！俺侵写濉备脑欤桩?dāng)其沖的是鴨子鋪本地居民，土地與房屋在他們心中被認(rèn)為是私有財(cái)產(chǎn)，并且相當(dāng)一部分的人靠蔬菜種植、經(jīng)營買賣或者出租房屋為生，因此，改造應(yīng)盡量做到自力更生、就地安置。為了避免由于標(biāo)準(zhǔn)不一而陷入二次改造的困境，原則上不給宅基地。鴨子鋪流動人口占了很大的比重，多是租住在本地居民閑置的房子里，他們的去向具有不確定性的特點(diǎn)，加強(qiáng)對外來人口的疏導(dǎo)安置，是解決違法私房的有效途徑。建設(shè)流動人口安置小區(qū)，營造良好的投資、工作、生活環(huán)境，減少治安刑事案件。以低廉的價(jià)格、高水平的服務(wù)，完善的配套設(shè)施，良好的治安環(huán)境，規(guī)范化的管理，吸引外來流動人口居住。

（四）切實(shí)完善“農(nóng)轉(zhuǎn)非”居民就業(yè)、社會保障機(jī)制

“城中村”農(nóng)民轉(zhuǎn)為居民后的就業(yè)政策，要納入城市就業(yè)管理范圍。第一，社區(qū)勞動就業(yè)培訓(xùn)機(jī)構(gòu)為城中村居民開設(shè)專門的技術(shù)培訓(xùn)，培訓(xùn)經(jīng)費(fèi)居民自己只要出一部分，另一部分由社區(qū)專項(xiàng)資金補(bǔ)貼。第二，通過推薦就業(yè)和政策優(yōu)惠來解放剩余勞動力。充分利用市、區(qū)、街道、居委會各級勞動就業(yè)服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，優(yōu)先為“城中村”居民推薦就業(yè)，并通過減免稅收等手段鼓勵創(chuàng)業(yè)。第三，通過招商引資，就地建廠，解決就業(yè)問題，在調(diào)查中筆者了解到，鴨子鋪大部分居民已經(jīng)具備某種技能，如：駕駛、烹飪、會計(jì)，但是找不到就業(yè)單位。因此，他們希望能政府出面與工廠聯(lián)系，按工廠所需培訓(xùn)，立即培訓(xùn)，合格上崗。

與此同時(shí)，我們在問卷中發(fā)現(xiàn)鴨子鋪居民對社會保障問題也很擔(dān)心（如表9）。在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)在社會保障方面，村民最關(guān)心的是養(yǎng)老保險(xiǎn)和醫(yī)療保險(xiǎn)。依據(jù)我國的國情和鴨子鋪的經(jīng)濟(jì)水平，都不可能同時(shí)為所有的村民建立一個(gè)全面的、高水平的保障體系，只能循序漸進(jìn)，逐步擴(kuò)大覆蓋面積，提高保障水平。鴨子鋪處在“城中村”改造的風(fēng)口浪尖上，因此可以考慮“以土地?fù)Q保障”的農(nóng)村社會養(yǎng)老保險(xiǎn)制度。“以土地?fù)Q保障”就是以土地補(bǔ)償費(fèi)，人頭費(fèi)和部分使用權(quán)出讓金及部分因項(xiàng)目建設(shè)產(chǎn)生的新增財(cái)力為資金來源，通過設(shè)立專門的資金機(jī)構(gòu)的方式，給達(dá)到一定年齡的農(nóng)民發(fā)放養(yǎng)老保險(xiǎn)金。當(dāng)然，以家庭養(yǎng)老與社區(qū)養(yǎng)老的非正式制度也應(yīng)給予鼓勵和支持，同時(shí)，也要鼓勵有經(jīng)濟(jì)能力的村民參與商業(yè)保險(xiǎn)，以提高自身的保障水平。另外，政府部分應(yīng)幫助解決貧困戶、特困戶的基本生活問題，如提供城市低保、社會救濟(jì)等。

表9 居民對社會保障滿意度 滿意程度

很滿意

比較滿意

不滿意

很不滿意

百分比 3.54% 23.23% 65.49% 7.74%

（五）培育新型農(nóng)民向城市居民轉(zhuǎn)變

“城中村”村民的之所以不愿意拆遷改造，很大程度上是因?yàn)樗麄冇袘偻燎楣?jié)，對“城中村”改造缺乏理性認(rèn)識，更重要的是懼怕失去土地后，由于文化程度低，就業(yè)機(jī)會小，而沒有生活保障。所以，應(yīng)注意加強(qiáng)對“城中村”改造長遠(yuǎn)利益的宣傳，加強(qiáng)對村民的技能訓(xùn)練，提高村民素質(zhì)和就業(yè)技能只有提升“城中村”村民文化和各方面素質(zhì)，他們才能轉(zhuǎn)變觀念真正融入到城市生活當(dāng)中，為城市發(fā)展注入新鮮活力，從而促進(jìn)城市的又好又快發(fā)展，提高城市的城市化水。

（六）綜合診治環(huán)境問題

鴨子鋪社區(qū)環(huán)境“臟、亂、差”情況普遍，由于建筑密度過高，缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，缺乏公共綠地和活動場所，很多居民希望能興修公園、廣場等休閑基地和加強(qiáng)綠化建設(shè)。另外，鴨子鋪社區(qū)坐落在瀏陽河畔以北，洪澇災(zāi)害頻繁。筆者對鴨子鋪的環(huán)境的凈化、美化、優(yōu)化改造提出以下發(fā)展策略。一，樹立可持續(xù)發(fā)展的觀念，優(yōu)化居民生活方式，更新居民生活理念。這需要兩方面的努力，一是發(fā)展居民優(yōu)化生活方式所需要的各種服務(wù)業(yè)，二是普及可持續(xù)發(fā)展的相關(guān)理論知識，讓他們了解到不僅要為自己著想，更要為子孫后代謀福利。二，通過城中村建設(shè)改善鴨子鋪的人居環(huán)境，加強(qiáng)公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，豐富群眾精神文化生活，加強(qiáng)綠化設(shè)施建設(shè)，提高綠化覆蓋率和質(zhì)量，從而改善鴨子鋪空氣質(zhì)量。三，加強(qiáng)道路綜合整治和環(huán)境綜合整治，改善交通環(huán)境，搞好道路綠化，控制噪聲和粉塵污染等。四，增加污水處理、垃圾集散等環(huán)衛(wèi)設(shè)施和用地，嚴(yán)格禁止工業(yè)、企業(yè)以任何形式向水體或地下水排放未經(jīng)處理的污水、廢水。五，完善防洪措施，建立預(yù)警機(jī)制，盡量做好充足的準(zhǔn)備工作減少洪澇造成的生命財(cái)產(chǎn)損失。

（七）加強(qiáng)黨員、干部作風(fēng)建設(shè)，保持黨的先進(jìn)性

城中村的改造既是思想觀念的轉(zhuǎn)變，又是利益格局的調(diào)整，還是體制機(jī)制的創(chuàng)新，同時(shí)隨著城市規(guī)模的不斷擴(kuò)張，還會有新的城中村的出現(xiàn)。政府做為城市規(guī)劃的主體，其作用就顯得尤為重要，必須要清楚政府職能和職權(quán)所在。一是要科學(xué)制定城市整體規(guī)劃，把城中村改造納入城市整體規(guī)劃中去。二是要對規(guī)劃內(nèi)的城中村項(xiàng)目要進(jìn)行科學(xué)引導(dǎo)，但不越權(quán)。三是要加大監(jiān)督力度，杜絕所有可能出現(xiàn)的違規(guī)操作等問題，并要接受群眾的監(jiān)督?？傊?，要把城中村改造作為貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀、為民辦實(shí)事的具體行動，以高度的政治責(zé)任感和對群眾高度負(fù)責(zé)的態(tài)度，把這件造福于民的好事辦實(shí)。

六、結(jié)語

城中村改造已經(jīng)是我國城市化進(jìn)程中不能回避的話題，我們必須在充分認(rèn)識該問題產(chǎn)生原因的基礎(chǔ)上，以實(shí)地調(diào)查為基礎(chǔ)，全面掌握第一手資料，獲得改造地區(qū)的直接信息，并及時(shí)向改造方反饋居民意見，減少因改造主體之間的矛盾造成的損失和沖突。鴨子鋪社區(qū)的城中村改造是長沙市城中村改造全面執(zhí)行的開始，政府的高度重視和居民的特殊關(guān)注給這個(gè)改造地區(qū)帶來了契機(jī)和挑戰(zhàn)。筆者通過對鴨子鋪社區(qū)改造前的一系列可能產(chǎn)生問題的調(diào)查、訪談，總結(jié)出改造可能帶來的問題，以及居民對這些問題的解決期望，希望為日后改造工作提供可行性參考，同時(shí)借鑒長沙市較為成功的社區(qū)改造經(jīng)驗(yàn)為這些問題的解決提出了一些建議，以期為居民為社區(qū)為城市建設(shè)貢獻(xiàn)自己的一份力量，同時(shí)也希望長沙市城中村改造在該項(xiàng)目進(jìn)行上能取得好的成就，構(gòu)建美好和諧長沙。