第一篇：2010年中國房地產(chǎn)總結(jié)與2011年展望

2010 年 12 月

中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)

“百城價格指數(shù)”：12月百城住宅平均價格環(huán)比上漲0.9%，十大城市上漲0.75%

2010年1月4日

根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)對100個城市的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)，2010年12月，全國100個城市住宅平均價格為8564元/平方米，較上月上漲0.9%，其中82個城市價格環(huán)比上漲，18個城市環(huán)比下跌。價格上漲的城市中，泰州上漲幅度最大，為2.56%；價格下跌的城市中，下跌幅度最大的寧波跌幅為0.97%；漲跌幅在1%以內(nèi)的城市數(shù)量共有57個。

百城住宅價格環(huán)比漲幅前十城市

12月住宅價格環(huán)比漲幅前十位城市分別是：泰州、馬鞍山、洛陽、湘潭、江陰、成都、鎮(zhèn)江、昆明、東莞、宜昌，漲幅都處于2%3%之間。

價格漲幅排名第1120位的依次是：廊坊、秦皇島、鄭州、臺州、連云港、惠州、福州、長沙、濟南、南昌。其中廊坊、秦皇島漲幅分別為2.01%、2.00%，其余城市漲幅在1.5%2% 之間。

百城住宅價格環(huán)比跌幅前十城市

12月住宅價格環(huán)比跌幅前十位城市分別是：寧波、唐山、南通、珠海、日照、新鄉(xiāng)、威海、吳江、包頭、寶雞，10個城市跌幅皆小于1%。

其他8個價格下跌的城市分別為泉州、北海、贛州、江門、淄博、上海、聊城、紹興，跌幅皆在0.3%以內(nèi)。

百城住宅價格前十城市

12月百城住宅價格最高的十個城市分別是：深圳、上海、北京、杭州、三亞、溫州、廣州、寧波、福州和南京。深圳以24902元/平方米排名第一位。從區(qū)域分布來看，長三角和珠三角分別有5個和2個城市。

十大城市住宅價格漲跌及價格狀況

根據(jù)百城價格指數(shù)對北京等十大城市全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)：12月十大城市平均價格為15523元/平方米，環(huán)比上漲0.75%。具體來看，除上海環(huán)比下跌0.12%外，其他9個城市均環(huán)比上漲，其中成都漲幅為2.32%，居于首位，天津、深圳、重慶和武漢介于1%至1.5%之間，北京等4個城市漲幅低于1%。

同比來看，十大城市平均價格上漲27.72%。其中，杭州、天津和深圳漲幅排名前三，幅度介于30%35%之間，南京、重慶等6個城市介于20%30%之間，武漢為17.40%。

第二篇：2017中國房地產(chǎn)市場總結(jié)與展望(完整篇)

2017中國房地產(chǎn)市場總結(jié)與展望（完整篇）

政策篇：三四線將成“去杠桿”主戰(zhàn)場，長效機制或來得更快

2017年，調(diào)控政策不斷加碼，更多三四線城市加入調(diào)控行列?！跋奘邸背蔀?017年房地產(chǎn)調(diào)控一大亮點，自3月份廈門率先落地個人限售令，限售城市現(xiàn)已擴容至46城，另有7城升級限售。與此同時，金融去杠桿持續(xù)推進，嚴(yán)格限貸同時，熱點城市嚴(yán)查“消費貸”資金流向，嚴(yán)防資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場。在購房市場壓制需求、遏制投資、降低購買力之后，三四季度開始全力推進租賃市場建設(shè)發(fā)展，12城首批開展住房租賃試點，各地方土地供應(yīng)層面也紛紛予以積極支持，上海、廣州、杭州等熱點一、二線城市掛牌并出讓多宗租賃用地的同時，集體建設(shè)用地改建租賃住房等加快制度性破冰。尤其是“十九大”明確定位“房子是用來住的，不是用來炒的”，房地產(chǎn)調(diào)控長效機制的相關(guān)具體措施恐將加快落地出臺。閱讀全文> 行業(yè)篇：2017行業(yè)銷售沖16億平或13萬億元，2018高位下滑

2017年，調(diào)控政策層層升級，范圍已波及到更多的三四線城市，雖然政府頒布了嚴(yán)苛的“限價”政策，在土拍、預(yù)售證、銷售備案等環(huán)節(jié)層層設(shè)卡，但商品房銷售面積、金額仍雙創(chuàng)新高，待售面積持續(xù)下滑；土地購置面積增速也由負(fù)轉(zhuǎn)正，一、二線土拍火爆熱潮蔓延至三四線城市，地價“水漲船高”；與之形成鮮明對比的是，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速、新開工面積增速都有放緩的趨勢，商辦庫存風(fēng)險依舊。隨著當(dāng)前調(diào)控主基調(diào)不變，各類政策力度不放松,政策疊加效果將在2018年繼續(xù)加深，預(yù)計行業(yè)各項指標(biāo)將全線回落。閱讀全文> 城市篇：一線腰斬與三四線持續(xù)火爆,“新一線”地位再強化 2017年中國樓市整體規(guī)模穩(wěn)中有升，一再打破各種所謂“天花板“，但隨著調(diào)控政策不斷加碼和市場自身深入發(fā)展，各能級城市市場分化愈演愈烈。一線城市商品住宅交易規(guī)模幾乎腰斬，而三四線城市在持續(xù)高溫，成交占比持續(xù)上升，而二線城市市場分化嚴(yán)重，重慶、青島、西安、沈陽等二線城市強勢崛起并形成量價齊升之勢，而2016年的熱點城市如合肥、蘇州等成交量急劇萎縮。從時間發(fā)展來看，上半年諸多項目開盤依舊屢屢”日光“，但進入三四季度之后，成交逐漸陷入疲態(tài)，開盤去化率逐漸降低，市場需求后勁不足，房價快速上漲的勢頭也得到遏制。閱讀全文> 土地篇：成交量回升溢價率下滑，租賃用地嶄露鋒芒 2017年土地市場高開低走，在2016年“地王年“的映襯下明顯轉(zhuǎn)冷，熱點城市溢價率回落，“地王”銷聲匿跡。但在調(diào)控政策持續(xù)保持高壓的背景下，房企整體拿地規(guī)模達到了一個新的歷史高度。不管是大型房企，還是中等規(guī)模房企，均加強了在土地儲備上的擴張。閱讀全文> 產(chǎn)品篇：

三、四房成主流與套型面積兩極化，豪宅成交銳減近年來，房地產(chǎn)市場需求結(jié)構(gòu)持續(xù)發(fā)生著顯著改變，一方面是基本住房需求滿足之后的改善需求上升，既有以小換大又有普通住宅換別墅或高檔住宅，另一方面是政策限制帶來的“一步到位”思路導(dǎo)致的首次置業(yè)產(chǎn)品更迭，與此同時，在一線和二線城市因房價攀升，剛需客群被迫壓縮套型建筑面積以控制總價，兩房、三房等套型小面積化趨勢依舊延續(xù)，成交占比明顯提升。2017年，市場需求產(chǎn)品結(jié)構(gòu)最顯著的兩大變化是，一個是四房住宅在各能級城市市場占有率直線上升。另一個是千萬元級豪宅市場成交銳減，北上深仍是豪宅聚集地，而重慶、三亞和珠海等少數(shù)城市成為豪宅需求聚集新秀。閱讀全文> 客戶篇：中心城市客群加速外溢，“環(huán)新一線”成為投資熱點

2017年樓市整體保持在高位運行的狀態(tài)，前11月住宅銷售面積同比上漲5.4%，市場熱度由一線、熱二線傳導(dǎo)至三四線城市。各大熱點城市前后均出臺了程度不一的限購政策，剛需、首改成為市場的主力需求，但一線城市由于資產(chǎn)升值空間看漲，以資產(chǎn)配置為目的的購房者依舊為數(shù)不少。閱讀全文> 營銷篇：讓利空間收窄，全年營銷平淡 2017年，房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控政策未有松綁的跡象，各地樓市調(diào)控政策趨嚴(yán)之勢明顯。自從2016年“930新政”發(fā)布以來，全國一線城市及強二線城市限購、限貸、限價等調(diào)控政策趨嚴(yán)。在此背景下，為減少營銷成本，房企今年整體營銷表現(xiàn)顯得較為平淡。雖全年營銷力度減弱，但從整體來看，今年營銷依然可以分為上下兩場，上半場主要以恒大、碧桂園等大型房企的活動營銷為主，下半場是進入10月之后，政策放松無望同時又面臨沖刺全面業(yè)績，才開始有其他房企參與銷售推廣。當(dāng)然，站在這個時間節(jié)點，基于“堅持房子是用來住的,不是用來炒”的嚴(yán)調(diào)控市場環(huán)境，對于即將到來的2018年，我們還是就營銷策略從形式、推廣及手段三個方面給予建議。閱讀全文> 融資篇：融資環(huán)境收緊，海外債和融資創(chuàng)新或成破局關(guān)鍵 從2016年9月30日北京出臺了“930”限購政策開始，黃金周期間有二十多個城市紛紛出臺限購新政，房地產(chǎn)市場進入新一輪的政策調(diào)控。與此同時，房地產(chǎn)融資環(huán)境也開始收緊。2016年10月，央行召集17家銀行開會，要求各行理性對待樓市，強化房貸管理。而后銀監(jiān)會、上交所、深交所、發(fā)改委等部門陸續(xù)發(fā)出新的政策，嚴(yán)控房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)風(fēng)險，信貸環(huán)境持續(xù)緊縮，包括嚴(yán)禁違規(guī)發(fā)放或挪用信貸資金進入房地產(chǎn)領(lǐng)域、嚴(yán)禁銀行理財資金違規(guī)進入房地產(chǎn)領(lǐng)域、競買土地需使用自有資金、控制房企公司債發(fā)行審核等等。在此背景下，2017年房企融資出現(xiàn)了怎樣的變化，房企未來又該何去何從呢？閱讀全文> 戰(zhàn)略篇：戰(zhàn)略分化繼續(xù)深入，長租公寓或被提至戰(zhàn)略新高度 2017年標(biāo)桿房企業(yè)績規(guī)模和行業(yè)集中度進一步提升，但在土地價格不斷走高、政府不斷加碼調(diào)控下，房企的利潤空間受到進一步擠壓，整體盈利能力繼續(xù)降低。面對行業(yè)變革和市場挑戰(zhàn)，不同規(guī)模房企戰(zhàn)略分化加劇，中型企業(yè)依舊圈地跑馬，持續(xù)規(guī)模擴張，搶占千億門檻；已有一定規(guī)模的龍頭房企在注重規(guī)模的基礎(chǔ)上，開始將經(jīng)營重點著眼于效益端，追求穩(wěn)健的財務(wù)和有質(zhì)量的利潤增長。房企將繼續(xù)謀求地產(chǎn)版圖多元化布局，特別是長租公寓或?qū)⒊蔀槊髂攴科笾攸c布局的業(yè)務(wù)，不排除有些房企提升到更高的戰(zhàn)略高度。閱讀全文> 格局篇：百強規(guī)模增長顯著、房企分化格局持續(xù)

第三篇：展望中國房地產(chǎn)2020

展望中國房地產(chǎn)2020

2012年09月10日07:55第一財經(jīng)日報[微博]我要評論(2)

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怎么展望中國房地產(chǎn)的未來？這不僅是一個行業(yè)問題，更是一個關(guān)乎中國經(jīng)濟命運的宏觀問題。

2003年之后，中國的房產(chǎn)投資開始不斷升溫，一直持續(xù)到2010年的“高熱”階段。以北京為例，從2004到2010年的6年間，內(nèi)城四區(qū)的平均房價從6000元/平方米上升到了55000元/平方米，幾近10倍。

住房本身有消費品和投資品的雙重屬性，近10年來中國房價年年“水漲船高”表象背后的實質(zhì)是：住房從“房子”（消費品）到“房產(chǎn)”（投資品）的嬗變，住房的投資屬性被放大，而在某種市場條件和環(huán)境下，投資可以演變成投機。為了應(yīng)對房價的快速上漲，自2005年來國家實施了多輪房地產(chǎn)調(diào)控。2010年的房產(chǎn)調(diào)控措施正是集中針對房產(chǎn)投機和過度投資，因而收到了較為明顯的效果。中國房地產(chǎn)高熱

首先，中國房地產(chǎn)本身的發(fā)展是否真的過熱了？

要回答這個問題，我們必須從考察房地產(chǎn)業(yè)的諸多量化指標(biāo)入手，來給中國的房地產(chǎn)業(yè)把一把脈。根據(jù)國際通用的指標(biāo)并且結(jié)合中國的國情，我們選擇了如下的指標(biāo)進行考察：

●房地產(chǎn)投資在國內(nèi)生產(chǎn)總值中的占比（過高）：從2000年到2004年，中國房地產(chǎn)投資額占GDP的比重一路上揚，從2000年的5.48%增加到2004年的9.64%，2011年已達13.1%左右；美國從1929年到2011年，房地產(chǎn)固定投資在GDP中的占比在2.5%~9.5%；日本從1950年到2008年，住房投資在GDP中的占比在2.9%~9.0%。

●房價收入比（過高）：從1996~2011 年的情況來看，我國的房價收入比在5.5~8.1 的區(qū)間波動，其中最低的1996 年為5.64，最高的2009 年為8.03；美國2000~2012年的房價收入比基本維持在3~5的水平；1988~2010年，日本的房價收入比經(jīng)歷了漲落的過程，1988~1990年的三年間，隨著日本房地產(chǎn)升溫，從1988年的6.7逐年上升，到1990年達到高峰（9.2），之后隨著房產(chǎn)泡沫的破裂開始回落。房價收入比從1991年的8.8一路下跌，1992年跌至6.0，1996年跌至5.0，之后在4.5左右波動，2004年為4.5，2010年為4.6。

●每1000人新建住房數(shù)（過高）：據(jù)統(tǒng)計，在2000~2010年的10年中，我國總共新建城市住房近7000萬套。由此推算，中國每年新建城市住房約700萬套。按照城鎮(zhèn)人口約為6.3億計算，則每1000人新建房屋數(shù)為11，而2011年該數(shù)字約為15；1960~2011年期間，美國的每1000人新建住房數(shù)在2~12的范圍

波動，在1972年左右達到最高（約為12），次貸危機后顯著下降，目前回落到2的水平；2003~2010年期間，德國的每1000人新建住房數(shù)在1.8~3.3的范圍波動，呈現(xiàn)逐年下降的趨勢，從2003年的3.24下降到2008年的1.85，之后有所回升，2009年升至1.92，2010年至2.05。

●房屋空置率（過高）：根據(jù)我們的估算，中國的房屋空置率應(yīng)在30%左右；美國1994~2007年期間的自有住房空置率在1.5%~3%間波動，出租房屋空置率在7%~11%內(nèi)變動，兩者在次貸危機期間均達到較高的水平，分別為2.8%和10%；1998~2006年期間，德國的住房空置率在7.5%~8.2%的范圍內(nèi)波動。

可見，中國房地產(chǎn)業(yè)的各項主要指標(biāo)已經(jīng)嚴(yán)重超標(biāo)了，中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過熱、房地產(chǎn)存在著嚴(yán)重泡沫。我們認(rèn)為：自2010年以來中國政府在抑制房地產(chǎn)過度投資和投機、推動房價合理回歸的措施,是合理和有效的。

這里需要特別強調(diào)的一個指標(biāo)是每1000人新建房屋數(shù)，而它似乎并沒有引起中國房地產(chǎn)的業(yè)內(nèi)人士、專家和研究機構(gòu)足夠的關(guān)注和重視。

每1000人新建住房數(shù)是個增量指標(biāo)，應(yīng)該是政府房地產(chǎn)調(diào)控的一個重要指標(biāo)。假設(shè)社會總?cè)丝诓辉鲩L，每戶家庭的平均人口數(shù)為3，房屋的使用壽命為70年，那么為了補償房屋的自然折舊，每1000人新建住房數(shù)應(yīng)該為：

1000/(70×3)=4.76（套/年）。如果進一步考慮家庭小型化、城市化進程的推進，那么該數(shù)字應(yīng)該更大一些，比如，接近于6。

另外需要注意的是，正是由于房地產(chǎn)行業(yè)極強的“地域性”和“區(qū)域性”，該指標(biāo)在不同國家、不同城市、不同區(qū)域表現(xiàn)也不同。而區(qū)域以外人口的流入，會直接增加對該區(qū)域住房的剛性需求，在這種情況下，等同于直接增加該比率的分子項，那么該指標(biāo)就會被放大。例如：近10多年來，加拿大的溫哥華地區(qū)移民人口激增，移民在總?cè)丝谥械恼急纫宦飞蠐P,從1986年的29%上升至1996年的35%，到2006年升至40%（83萬人），其每1000人新建住房數(shù)也從2001年的5.5，上升到2006年的8.8(2011年為7.7）。

由于每1000人新建住房數(shù)指標(biāo)最直接地將房地產(chǎn)規(guī)模（新建房屋數(shù)）和人口規(guī)模聯(lián)系在一起進行相對量的考量，因而它對于政府房地產(chǎn)宏觀調(diào)控具有重要的意義，直觀而明了，可以被中央政府以及各級地方政府作為一個直接的、現(xiàn)實可行的控制指標(biāo)。

展望房地產(chǎn)市場2020

中國的房地產(chǎn)業(yè)所面臨的“發(fā)育亢進”問題,是任何國家在經(jīng)濟高速發(fā)展時期都可能會碰到的、“高成長”所帶來的問題（美國、日本等發(fā)達國家都曾走過這個歷程）。

擺在我們面前的挑戰(zhàn)是：中國房地產(chǎn)業(yè)究竟該如何調(diào)控？正是由于房地產(chǎn)行業(yè)和房地產(chǎn)經(jīng)濟的基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性、涉及產(chǎn)業(yè)鏈長、產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度大等特性，要讓

當(dāng)前處于“發(fā)育亢進”狀態(tài)的中國房地產(chǎn)行業(yè)減速，并回復(fù)到可持續(xù)發(fā)展的軌道，一定是一項復(fù)雜的系統(tǒng)工程。

因循這種復(fù)雜性，房地產(chǎn)調(diào)控須保證以下幾點：國民經(jīng)濟繼續(xù)平穩(wěn)增長；低收入階層住房條件不斷改善，城鎮(zhèn)居民的居住條件繼續(xù)得到平穩(wěn)和適度的提高；政府的房地產(chǎn)調(diào)控政策適時、適度和持續(xù)地發(fā)揮作用，房地產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)軟著陸；房價穩(wěn)中有降，房價收入比逐步回歸到合理區(qū)域。

基于上述要件，我們從量化分析的角度，對于未來8年（2012年到2020年）中國房地產(chǎn)業(yè)調(diào)整的趨勢和房價的走勢做了一番預(yù)測，大致的思路如下：

根據(jù)中國人口自然增長率、城鎮(zhèn)化率，推算中國城鎮(zhèn)人口增長率和中國城鎮(zhèn)人口；考慮到過去8年中國人均居住面積的增速（平均每年約1平方米），假設(shè)城鎮(zhèn)人口的人均居住面積繼續(xù)維持適度增長，從2011年的人均32.6平方米增加到2020年的41.6平方米；進而推算出預(yù)測的房地產(chǎn)規(guī)模和增長率（從減速到低速溫和增長）。之后結(jié)合對GDP、房價收入比等數(shù)據(jù)，推算出每1000人新建房屋數(shù)從2011年15.7的水平，逐年下降，到2020年降至12.4，以及房地產(chǎn)投資在GDP中的占比從2011年的13%，逐年降低到2015年的8.6%，到2020年則減至6.8%。

出于揭示價格實際變化的考慮，我們的分析中均不考慮通脹因素和名義價格，采用2011年的可比價格作為衡量。我們的房地產(chǎn)調(diào)整趨勢和房價走勢量化分析的結(jié)論如下：

●從2012年到2020年，房地產(chǎn)行業(yè)將經(jīng)歷軟著陸，房地產(chǎn)發(fā)展的規(guī)模將得到有效控制，房地產(chǎn)投資在GDP中的占比將逐步降低，到2015年降低到8.6%，到2020年降低到6.8%，得到可持續(xù)的良性發(fā)展；

●從2012年到2020年，中國每平方米房價將經(jīng)歷從5500元到4000元的下跌，其中在2015~2016年達到4700元左右，之后，房價緩慢回升，2020年回復(fù)到4800元的水平；

●房價收入比從高于7的位置，逐漸下行，2015年下降到6的水平，2020年下降到5的水平；

城鎮(zhèn)居民的居住條件得到持續(xù)的、適度的提高，人均居住面積到2020年提高到41.6平方米。

以上僅僅是試圖勾畫出關(guān)于中國房地產(chǎn)發(fā)展以及房價走勢的一個總體輪廓。眾所周知，房地產(chǎn)是一個地域性或者說局部性非常強的行業(yè)，因而我們認(rèn)為：政府采取差異策略，區(qū)別性、有針對性地制定和試行房地產(chǎn)調(diào)控的新政策（如上海、重慶試行的不同房產(chǎn)稅等），是合理和有效的。中國房地產(chǎn)業(yè)未來的調(diào)整和軟著陸，也一定會在不同的城市或相同城市的不同區(qū)域表現(xiàn)出不同的特點。

過去十年，我國房地產(chǎn)業(yè)有了快速的發(fā)展，也極大改善了人民的居住條件，這種高速發(fā)展雖也帶來了高房價等問題，但是我們相信：只要政府的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策有序、有度、有區(qū)別地持續(xù)進行，房地產(chǎn)業(yè)一定會步入良性發(fā)展的軌道，房價一定會回歸到合理的區(qū)間，中國人也會距離“安居”、“樂居”的目標(biāo)越來越近。

第四篇：中國房地產(chǎn)市場2013總結(jié) 2014年展望

中國房地產(chǎn)市場2013總結(jié) 2014年展望

2013-12-27 06:48中國指數(shù)研究院| 分享 掃描到手機

[摘要]中國房地產(chǎn)市場2013總結(jié) 2014年展望

中國房地產(chǎn)市場2013總結(jié)2014年展望

一、2013年中國房地產(chǎn)市場形勢總結(jié)

1.政策環(huán)境：中央著力深化改革、調(diào)控以穩(wěn)為主，不同城市政策分化

2013年，“宏觀穩(wěn)、微觀活”成為房地產(chǎn)政策的關(guān)鍵詞，全國整體調(diào)控基調(diào)貫徹始終，不同城市政策導(dǎo)向出現(xiàn)分化。年初“國五條”及各地細(xì)則出臺，繼續(xù)堅持調(diào)控不動搖，“有保有壓”方向明確。下半年以來，新一屆政府著力建立健全長效機制、維持宏觀政策穩(wěn)定，十八屆三中全會將政府工作重心明確為全面深化改革；不動產(chǎn)登記、保障房建設(shè)等長效機制工作繼續(xù)推進，而限購、限貸等調(diào)控政策更多交由地方政府決策。不同城市由于市場走勢分化，政策取向也各有不同，北京、上海等熱點城市陸續(xù)出臺措施平抑房價上漲預(yù)期，而溫州、蕪湖等市場持續(xù)低迷的城市，在不突破調(diào)控底線的前提下，微調(diào)當(dāng)?shù)卣{(diào)控政策以促進需求釋放。

2.新房：百城價格指數(shù)持續(xù)上漲，重點城市供需兩旺創(chuàng)近四年新高，全國銷售創(chuàng)紀(jì)錄，投資開工上行

價格方面，百城價格指數(shù)環(huán)比連續(xù)18個月上漲，今年以來累計上漲10.74%，同比連續(xù)12個月上漲，漲幅擴大至10.98%，十大城市漲幅明顯高于百城平均水平，北京、廣州、深圳尤為突出。成交方面，重點城市住宅成交量同比增長16%，總量為近四年同期最高，一二線城市由于上年成交量回升力度較大，今年同比增速略低于三線城市。供應(yīng)方面，重點城市新批上市面積總量同比增長15%，為近四年最高，“金九”為年內(nèi)高峰，即使在11月季節(jié)性低點，多數(shù)城市供應(yīng)量仍在高位，多數(shù)城市庫存水平止跌上揚，出清周期略有延長但仍處于近年較低水平。全國來看，商品房銷售面積和銷售額增速明顯好于去年，規(guī)模創(chuàng)歷史新高；投資額增速高于去年；新開工面積止跌反彈，規(guī)模有望超越2011年高點；資金來源整體增速有所回升，總體高于同期開發(fā)投資增速，企業(yè)資金狀況處于歷史較好水平。

3.二手房：十大城市量價創(chuàng)新高，上半年尤為突出，下半年漸趨平穩(wěn) 價格方面，2013年1-11月，十大城市主城區(qū)二手住宅均價累計上漲18.5%，漲幅超過新房2.5個百分點，三季度以來漲幅漸趨平穩(wěn)，11月價格達26484元/平方米，創(chuàng)歷史新高。成交方面，受3月成交量激增帶動，1-8月十大城市二手住宅總成交量已超過去年全年，之后幾個月總體平穩(wěn)，前11月共成交94.13萬套，同比增長64.5%，為近四年最高；上海、北京月均分別成交2.3萬套和1.6萬套，規(guī)模最為突出，占十大城市比重近五成。

4.土地：全國量價明顯好于去年，一線城市增長最為顯著，地王頻出

供求方面，2013年1-11月，全國300個城市住宅用地推出及成交量同比分別增長17.9%、34.2%，總出讓金同比大幅增長69.8%，一線城市成交面積和成交額分別增長73.8%和139.5%，增長最為顯著。價格方面，全國300個城市住宅用地樓面均價同比上漲25.9%，溢價率達19.5%。今年以來地王總價水平明顯提高，約為去年的1.8倍，樓面均價突破1萬元/平方米，創(chuàng)歷史新高。

5.企業(yè)：銷售業(yè)績再上新臺階，拿地回歸一二線，融資渠道多樣化

銷售方面，2013年1-11月，龍頭企業(yè)銷售業(yè)績再上新臺階，推動行業(yè)集中度進一步提升，十家代表企業(yè)銷售額和銷售面積同比分別增長32%和26%，均有望超額完成目標(biāo)，千億俱樂部中新增中海、恒大、碧桂園3家。拿地方面，十大企業(yè)拿地規(guī)模和金額均大幅增長，分別同比增長47%和87%，品牌房企回歸一二線城市，一線城市拿地占比明顯提高，拿地金額占比由去年的22%上升至29%，導(dǎo)致企業(yè)平均拿地成本提高近30%。資金方面，全行業(yè)整體償付能力有所提升，企業(yè)融資渠道多樣化，債券、票據(jù)等直接融資方式明顯增多，優(yōu)質(zhì)企業(yè)融資成本降低。

二、2014年中國房地產(chǎn)市場趨勢展望

1.宏觀環(huán)境：經(jīng)濟合理增長，貨幣政策保持穩(wěn)健，調(diào)控政策日趨分化

宏觀經(jīng)濟方面，2014年經(jīng)濟工作的核心是堅持穩(wěn)中求進，不再單純重視經(jīng)濟增速，穩(wěn)中求進與改革創(chuàng)新兩者并重，結(jié)構(gòu)優(yōu)化是關(guān)鍵。貨幣政策方面，央行繼續(xù)保持穩(wěn)健的貨幣政策，短期內(nèi)信貸和社會融資仍將平穩(wěn)增長，但利率市場化、匯率改革等金融改革也將穩(wěn)步推進，中長期貨幣信貸環(huán)境不再寬松。房地產(chǎn)調(diào)控方面，隨著不同區(qū)域市場表現(xiàn)分化進一步加劇，調(diào)控政策取向進一步差異化。隨著土地、財稅制度改革和住房供應(yīng)體系的穩(wěn)步推進，以市場為決定作用的調(diào)控機制將逐步形成，行業(yè)中長期環(huán)境日趨明晰，有助于社會經(jīng)濟和房地產(chǎn)業(yè)的健康理性發(fā)展。

2.市場趨勢：整體繼續(xù)向好但增速放慢，上半年增速較高下半年趨緩 根據(jù)“中國房地產(chǎn)業(yè)中長期發(fā)展動態(tài)模型”，在宏觀經(jīng)濟和貨幣信貸平穩(wěn)增長、房地產(chǎn)調(diào)控政策整體平穩(wěn)的背景下，2014年全國房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)“銷售量價繼續(xù)增長但增速放慢，投資新開工增長平穩(wěn)”的特點。成交方面，明年新增貸款和社會融資額增長繼續(xù)推動商品房需求增長，但貨幣政策保持穩(wěn)健、信貸擴張放慢和高基數(shù)導(dǎo)致增速放緩，預(yù)計2014年全國商品房銷售面積同比增長5.5%-7.8%，增幅明顯低于2013年；市場慣性使得明年上半年同比增速相對較高，同比增長7.9%，下半年總量高但同比增速放緩至6.1%。供應(yīng)方面，土地成交回暖推動新開工面積繼續(xù)增長，但在多數(shù)城市潛在供應(yīng)充足、銷售增長趨緩、貨幣政策穩(wěn)健的背景下，全國新開工和投資增速放緩，預(yù)計明年全國新開工面積同比增長6.0%-8.0%，房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比增長15.0%-17.5%。價格方面，供應(yīng)加大及信貸投放趨緩，減緩房價上漲勢頭，預(yù)計全國商品房銷售均價同比上漲7.0%-7.6%，但熱點城市受供求矛盾突出和高地價推動，房價上行壓力依然較大。

表：2014年全國房地產(chǎn)市場各項指標(biāo)預(yù)測 指標(biāo) 絕對量 同比增速 特點

商品房銷售面積 13.7-14.0億平方米 5.5%-7.8% 銷售面積繼續(xù)增長但全年增速放緩，上半年增速較高下半年漸趨平緩 商品房銷售價格 6705-6746元/平方米 7.0%-7.6% 全國價格漲幅收窄，熱點城市價格上行壓力依舊突出 房屋新開工面積 20.9-21.3億平方米 6.0%-8.0% 新開工面積繼續(xù)增長，但增速放緩 房地產(chǎn)開發(fā)投資額 9.8-10.0萬億元 15.0%-17.5% 開發(fā)投資額平穩(wěn)增長，增速略有回落

3.關(guān)注點：分化加劇與風(fēng)險積聚促使行業(yè)轉(zhuǎn)型，市場逐步回歸理性

1)分化加?。翰煌鞘辛績r走勢和政策導(dǎo)向分化繼續(xù)加劇，企業(yè)馬太效應(yīng)日趨明顯 不同城市量價走勢和政策分化進一步加劇，一線城市和熱點二線城市供不應(yīng)求壓力持續(xù)，雖然2013年新開工項目將增加2014年供應(yīng)，但高地價使得當(dāng)?shù)胤績r上漲壓力依然突出，政策有加碼可能；多數(shù)二線城市供需均衡價格平穩(wěn)；大多數(shù)三四線城市供應(yīng)充足，部分城市需警惕供應(yīng)過剩和價格下行風(fēng)險，少數(shù)城市或?qū)⒗^續(xù)松綁政策鼓勵需求，而毗鄰核心城市的三四線城市量價仍有空間。企業(yè)馬太效應(yīng)日趨明顯，大企業(yè)領(lǐng)先優(yōu)勢繼續(xù)擴大，中型企業(yè)不進則退，小企業(yè)邊緣化。

2)風(fēng)險積聚：經(jīng)濟降速、制度變革、需求透支等風(fēng)險進一步積聚，高速增長后回歸理性勢在必行

經(jīng)濟方面，中長期來看經(jīng)濟增速和貨幣信貸投放將趨緩，2014年全面深化改革落地也將加大短期經(jīng)濟波動，支持房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的動力減弱；政策方面，稅收、土地、金融等關(guān)鍵要素改革逐步落實，長效機制完善促進行業(yè)環(huán)境轉(zhuǎn)變；需求方面，過去多年量價快速增長使得需求透支，人口老齡化和城鎮(zhèn)化速度放慢等行業(yè)風(fēng)險進一步積聚，在2013年商品房量價創(chuàng)下歷史新高后，成交量已接近潛在上限，未來理性回歸勢在必行。

3)行業(yè)轉(zhuǎn)型：消費升級、政策支持促使更多企業(yè)轉(zhuǎn)向旅游地產(chǎn)等新領(lǐng)域，但去化周期長等風(fēng)險亟待關(guān)注近年來，在消費升級、政策支持下，更多企業(yè)轉(zhuǎn)向傳統(tǒng)領(lǐng)域之外的旅游地產(chǎn)、文化地產(chǎn)等，品牌房企拓展力度尤其突出。對規(guī)模在100萬平米以上的300個樣本項目統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，總規(guī)模接近8億平方米，海南、山東等東南沿海地區(qū)最為明顯，規(guī)模在500萬甚至1000萬平米以上的項目時有出現(xiàn)。但是，旅游地產(chǎn)項目資金投入大、去化周期長、供應(yīng)規(guī)模龐大可能超過潛在需求、同質(zhì)化競爭等風(fēng)險亟待關(guān)注。

第五篇：2011中國房地產(chǎn)市場展望

2011中國房地產(chǎn)市場展望

于澤遠(yuǎn)

2010年最能攪動中國各方神經(jīng)的當(dāng)屬房地產(chǎn)市場。從年初房價飆升，到4月中旬“國十條”出臺抑制房價；從9月房價再度上揚，到9月底官方祭出第二輪調(diào)控措施；從11月樓市量價齊升，到官方將進行新一輪調(diào)控的傳言，中央高層、地方政府、房地產(chǎn)商、境內(nèi)外投資投機者，及普通消費者在混沌的中國樓市博弈混戰(zhàn)，一時殺得難解難分。樓市風(fēng)起云涌

由于房價最能吸引普羅大眾的眼球，今年中國各路媒體對房地產(chǎn)市場的關(guān)注程度前所未有。風(fēng)起云涌的樓市也為媒體提供無盡的刺激素材：高層希望調(diào)控房價、地方政府指望賣地生錢、央企紛紛圈地賺錢、國內(nèi)外炒家抬高樓市撈錢、剛性需求的普通人沒錢，加上經(jīng)濟學(xué)家種種分析、地產(chǎn)大嘴屢屢放炮等等，房地產(chǎn)市場隔三差五就會成為各路媒體的封面或主打。如果要盤點2010年中國最熱門的話題，房地產(chǎn)市場輪番上演的漲價與調(diào)控當(dāng)能拔得頭籌。

但漲價與調(diào)控誰勝誰負(fù)，目前還很難給出答案。有人將房價的上漲與調(diào)控戲稱為“強強博弈”?！皬姀姟敝傅氖侵鲗?dǎo)官方調(diào)控政策的常務(wù)副總理李克強與代表房地產(chǎn)商利益的“名嘴”任志強。任志強向來對官方調(diào)控房價的努力嗤之以鼻，認(rèn)為房價只能是越調(diào)越高。雖然他今年勸告地產(chǎn)商“從了”調(diào)控政策，象征性降些價格配合官方動作，但今年11月中國70個大中城市房屋銷售價格仍然同比上漲7.7%，環(huán)比上漲0.3%。這說明，在“強強之爭”中，任志強們并未處于下風(fēng)。

在房價堅挺的現(xiàn)實面前，曾對調(diào)控樓市抱有厚望的人開始失望。他們認(rèn)為，在權(quán)力大于市場的中國，官方應(yīng)該有能力、有辦法讓房價回歸理性。但大半年過去了，北京、上海等大城市的房價不僅沒有明顯下跌，甚至還略有上揚。這說明官方調(diào)控房價的意愿并不強烈，或是調(diào)控的手段不大對癥。

用降價多少來衡量官方調(diào)控房市的成敗，多少有些片面或誤讀。因為，在地方政府仍依賴土地財政、國內(nèi)外熱錢隨時可能涌入房地產(chǎn)市場的大背景下，官方能摁住中國一線城市房價快速上漲的勢頭，已屬不易。

降價并不是官方調(diào)控房地產(chǎn)市場的主要目標(biāo)，官方也沒有提出過房價應(yīng)該下降多少。按照李克強的說法，官方的目標(biāo)是要完善住房體制機制和政策體系，滿足普通民眾的住房需求，要通過財稅、金融、土地等政策調(diào)節(jié)，規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，抑制投資投機性住房需求。

多數(shù)人買不起

這些調(diào)控措施如果落實，泡沫明顯的中國一線城市房價應(yīng)該有所下降，至少不會再快速上漲。但對于廣大中低收入者來說，房價的漲跌已經(jīng)和自己關(guān)系不大，因為即使城市的房價大幅下降，他們中的大多數(shù)仍然買不起，有些人甚至也租不起。

中國實行住房市場化10多年來，巨額收益讓地方政府不愿把土地、尤其是位置較好的土地投向保障性住房，廣大中低收入者也被拋入市場去尋找住所。在權(quán)貴和富有階層因樓市繁榮而迅速積累財富的時候，中低收入者要么當(dāng)房市的看客，要么淪為“房奴”。房價與占人口大多數(shù)的中低收入者不相干，早已不僅是經(jīng)濟或民生問題，更是關(guān)系到社會能否穩(wěn)定的政治問題。高層近來之所以不顧一些地方政府和任志強們明里暗里的推諉干擾，強力整頓房地產(chǎn)市場，主要目的是讓大多數(shù)人能住有所居，為經(jīng)濟社會發(fā)展提供基本保障。這遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了“兩強博弈”的利益糾葛，而回歸到政府的良知、職能和責(zé)任等基本政治理念。

要讓大多數(shù)人住有所居，抑制投機、調(diào)控房價其實只是規(guī)范房地產(chǎn)市場的一方面，官方更重要的工作是為廣大中低收入者提供保障性住房。李克強十分清楚，大規(guī)模建設(shè)保障性住房不僅是社會穩(wěn)定的需要，也是最終理順中國房地產(chǎn)市場的治本之道。由于地方政府在保障性住房建設(shè)上往往都欠賬巨大，且缺乏還債動力，中央必須下大決心、花大力氣才能推動他們承擔(dān)這部分責(zé)任。這是今年8月以來，他頻繁在各地考察、督促地方政府按時按量興建保障房的重要原因。

事實上，興建保障性住房才是房地產(chǎn)市場調(diào)控最為艱巨的部分，因為與任志強代表的逐利地產(chǎn)商相比，地方政府對土地財政的依賴是中央調(diào)控房市面臨的更“強”的對手。因此，中國房地產(chǎn)市場上的“強強之爭”不僅是李克強與任志強，也是李克強所代表的中央與地方“豪強”之間的博弈。

在今年建成580萬套保障房的基礎(chǔ)上，中國近日宣布將明年的保障房建設(shè)規(guī)模從680萬套大幅提升到1000萬套，保障性住房工程投資將超過1萬億元人民幣（約2000億新元），達到全國房地產(chǎn)投資規(guī)模的20%。看來，中國房地產(chǎn)市場的“強強博弈”中，李克強的砝碼在增加，勝算也在增加。