第一篇：2014年上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)與展望

2014年上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)與展望

當(dāng)前業(yè)內(nèi)對(duì)于行業(yè)進(jìn)入調(diào)整期已經(jīng)基本達(dá)成了共識(shí)，有分歧的主要在于導(dǎo)致市場(chǎng)調(diào)整的原因以及調(diào)整時(shí)間的長(zhǎng)短。我們認(rèn)為今年市場(chǎng)的調(diào)整與以往幾次調(diào)整不同，更多是出于市場(chǎng)自身內(nèi)因所致。因?yàn)?013年的市場(chǎng)發(fā)展過(guò)快、部分城市房?jī)r(jià)上升過(guò)于迅猛，一方面提前透支了部分需求，另一方面也導(dǎo)致購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)力難以為繼；經(jīng)過(guò)十多年的發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)正逐步走出緊缺的格局，除個(gè)別一線城市外，我們看到多數(shù)城市目前市場(chǎng)供應(yīng)較為充足，部分城市甚至已經(jīng)暴露出供應(yīng)過(guò)剩的風(fēng)險(xiǎn)。市場(chǎng)的這些內(nèi)在變化是本輪調(diào)整的核心原因所在，當(dāng)然按揭貸款的收緊、媒體的渲染也客觀上起到了推波助瀾的作用。

市場(chǎng)何時(shí)走出調(diào)整期，我們認(rèn)為這取決于各地市場(chǎng)房?jī)r(jià)的調(diào)整幅度以及供應(yīng)的調(diào)節(jié)力度。對(duì)多數(shù)城市來(lái)說(shuō)，這些因素的調(diào)整都需要一定的時(shí)間，不是短期內(nèi)可以完成的，因此我們預(yù)計(jì)下半年整個(gè)行業(yè)以及多數(shù)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)將是一個(gè)反復(fù)“筑底”的過(guò)程，對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)，也將是一段比較難熬的時(shí)期。

政策展望——“微刺激”將是常態(tài)，地方多樣化“救市“手段和力度將加大

為保證全年實(shí)現(xiàn)7.5%的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)目標(biāo)，中央不斷通過(guò)定向降準(zhǔn)等“微刺激“的手段刺激經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，并取得了一定的成效。從李克強(qiáng)總理最近的表態(tài)來(lái)看，我們預(yù)計(jì)下半年“微刺激“還將持續(xù)，并有可能成為近幾年經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整期間的常態(tài)。而房地產(chǎn)業(yè)作為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要支柱，我們預(yù)計(jì)下半年中央政府的調(diào)控措施依然會(huì)在總體穩(wěn)定、分類(lèi)調(diào)控的原則下，通過(guò)市場(chǎng)自身的調(diào)整來(lái)化解市場(chǎng)本身的供求矛盾。當(dāng)然中央政府不會(huì)任由市場(chǎng)自由發(fā)展，輿論、信貸、稅收等手段預(yù)計(jì)會(huì)穿插于市場(chǎng)調(diào)整中，持續(xù)“微刺激“將是中央政府調(diào)控的策略。在土地出讓收入、房地產(chǎn)稅收減少的情況下，迫于財(cái)政壓力，預(yù)計(jì)下半年地方政府根據(jù)中央“分類(lèi)調(diào)控“原則，尤其是近期住建部再次重申了樓市調(diào)控的地方主導(dǎo)權(quán)之后，出臺(tái)多樣化的調(diào)整政策的可能性被加大，包括取消或調(diào)整限購(gòu)政策、購(gòu)房落戶(hù)、公積金貸款政策、土地投放和房地產(chǎn)稅收減免等，出臺(tái)的進(jìn)程將會(huì)加快、力度也將更大。

市場(chǎng)展望——市場(chǎng)調(diào)整還將繼續(xù)，年內(nèi)都將是一個(gè)“反復(fù)筑底”過(guò)程

住建部明確地認(rèn)為當(dāng)前市場(chǎng)確實(shí)進(jìn)入調(diào)整期，但并沒(méi)有出現(xiàn)轉(zhuǎn)折性的發(fā)展態(tài)勢(shì)。既然是正常調(diào)整，就不存在“救市”的可能，只有通過(guò)今年這樣市場(chǎng)化的調(diào)整，行業(yè)才會(huì)回到正常健康的發(fā)展道路，只是行業(yè)和企業(yè)目前還不太適應(yīng)這種沒(méi)有行政干預(yù)、通過(guò)市場(chǎng)內(nèi)在自身調(diào)節(jié)的市場(chǎng)態(tài)勢(shì)。

下半年，房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整還會(huì)繼續(xù)，目前成交量、房?jī)r(jià)還尚處在不斷下行探底的階段，如無(wú)外力作用，短期不可能出現(xiàn)根本性地逆轉(zhuǎn)，但調(diào)整方式不太可能出現(xiàn)急速崩潰式的下行，而是一種陰跌震蕩式地回調(diào)。

另一方面，就當(dāng)前市場(chǎng)成交量看，主要城市成交量基本處于“地量”，需求繼續(xù)大幅萎縮的空間也不大，諸多城市的新建商品住宅成交量也已與2011、2012年甚至2013年除1、2月份之外正常月份的成交量最低值旗鼓相當(dāng)。從“量”的調(diào)整來(lái)看，已經(jīng)處于底部區(qū)域，但不是說(shuō)量到了底部了就必須會(huì)上升了，可能會(huì)在底部區(qū)域“盤(pán)整”一段時(shí)間。

調(diào)整何時(shí)結(jié)束,我們認(rèn)為很大程度上取決于房?jī)r(jià)調(diào)整的深度和廣度，只有出現(xiàn)了“地價(jià)”才能刺激成交的回升。從最近幾月城市項(xiàng)目降價(jià)表現(xiàn)來(lái)看，近半數(shù)的降價(jià)并沒(méi)有帶來(lái)成交量的回升，究其原因主要是：多數(shù)項(xiàng)目和企業(yè)依然沒(méi)有進(jìn)入實(shí)質(zhì)降價(jià)階段，降價(jià)力度有限，多以特價(jià)房或者暗折的面目示人，購(gòu)房者認(rèn)為價(jià)格還沒(méi)降到其心理價(jià)位或能夠承受的價(jià)位，城市供求嚴(yán)重失衡以致市場(chǎng)對(duì)區(qū)域未來(lái)趨勢(shì)繼續(xù)看跌或者認(rèn)為還有下跌可能，仍然保持觀望。

在沒(méi)有外力干預(yù)的情況下，一、二線城市調(diào)整期預(yù)計(jì)在今年年底、明年一季度結(jié)束。如果貨幣放松，則更短。

一、二線城市對(duì)外來(lái)需求的吸附力較強(qiáng)，需求依然大量存在，城市市場(chǎng)基本面的發(fā)展趨勢(shì)沒(méi)有根本性變化。只是因?yàn)榉績(jī)r(jià)過(guò)高、購(gòu)買(mǎi)能力受抑等因素延緩需求釋放。以往的經(jīng)驗(yàn)表明，調(diào)整期基本在6-12個(gè)月，最長(zhǎng)不超過(guò)15個(gè)月。

部分二、三線城市將會(huì)是中期調(diào)整，尤其是供求嚴(yán)重失衡的“問(wèn)題城市”。三線城市多供求關(guān)系的問(wèn)題，與政策關(guān)系不大。購(gòu)房需求以本地自住需求為主，數(shù)量基本恒定，而巨大的土地出讓量必然帶來(lái)巨量的新增商品房供應(yīng)，個(gè)別城市的土地消化周期遠(yuǎn)超警戒線。三線城市市場(chǎng)的調(diào)整不應(yīng)該被短期結(jié)束，不經(jīng)過(guò)一次充分的市場(chǎng)調(diào)整，只恐怕未來(lái)再調(diào)整的程度會(huì)更加劇烈。

土地展望——土地市場(chǎng)將繼續(xù)分化，底價(jià)、流拍進(jìn)一步擴(kuò)大

2014年上半年土地市場(chǎng)跌宕起伏，年初市場(chǎng)延續(xù)之前火熱的成交態(tài)勢(shì)，競(jìng)爭(zhēng)激烈地王頻出。但是隨著整體市場(chǎng)進(jìn)入觀望態(tài)勢(shì)，企業(yè)拿地態(tài)度愈發(fā)謹(jǐn)慎，3月份土地市場(chǎng)也開(kāi)始降溫。一季度經(jīng)營(yíng)性用地成交建筑面積19215萬(wàn)平方米，同比減少13.8%。進(jìn)入二季度，土地市場(chǎng)表現(xiàn)愈發(fā)低迷，二季度我們監(jiān)測(cè)的100個(gè)城市經(jīng)營(yíng)性用地成交建筑面積10383萬(wàn)平方米，同比減少41.4%，降幅較一季度有明顯擴(kuò)大。年初的火熱態(tài)勢(shì)難掩后期的頹勢(shì)，在房地產(chǎn)大環(huán)境下行的背景下，預(yù)計(jì)下半年土地市場(chǎng)將有以下趨勢(shì)：

上半年政府推地較少，下半年或迎來(lái)供地高峰。

5月份，國(guó)土部宣布暫停對(duì)外公布全國(guó)住房用地供應(yīng)計(jì)劃，改由地方自行公布。目前不少城市已經(jīng)公布全年供地計(jì)劃，而截至上半年多數(shù)城市已實(shí)現(xiàn)供應(yīng)尚不足計(jì)劃供應(yīng)的五成?？紤]下半年房企銷(xiāo)售將進(jìn)入高峰期，資金相對(duì)較為充裕，拿地意愿有所抬頭，再加上地方政府財(cái)政壓力，下半年各地政府的土地供應(yīng)量勢(shì)必增加。此外，6月國(guó)土部發(fā)布《節(jié)約集約利用土地規(guī)定》，未來(lái)集約用地是大勢(shì)所趨，據(jù)統(tǒng)計(jì)在已經(jīng)公布2014供地計(jì)劃的城市中，二線和三四線城市存量用地供應(yīng)占比分別達(dá)到39%和32.5%。預(yù)計(jì)未來(lái)各城市還將繼續(xù)積極盤(pán)活存量用地，同時(shí)加強(qiáng)閑置土地管理。

底價(jià)成交、流拍現(xiàn)象將繼續(xù)擴(kuò)大，溢價(jià)率可能走低。

5月開(kāi)始各城市頻頻出現(xiàn)多幅地塊集中出讓底價(jià)成交的情況，導(dǎo)致五六月份溢價(jià)率出現(xiàn)連續(xù)顯著下滑。6月份至今經(jīng)營(yíng)性用地成交溢價(jià)率僅3.85%，達(dá)到2013年以來(lái)最低水平。由于目前樓市處于調(diào)整期，且國(guó)家傾向市場(chǎng)自行調(diào)節(jié)，預(yù)計(jì)下半年不會(huì)出臺(tái)政策進(jìn)行干預(yù)。在此背景下，下半年整體市場(chǎng)觀望情緒將有所減緩，剛需有望帶動(dòng)銷(xiāo)售回暖，房企拿地積極性會(huì)有所回升，但拿地態(tài)度勢(shì)必依然謹(jǐn)慎，整體溢價(jià)率將走低。同時(shí)，隨著下半年土地的集中入市，流標(biāo)及底價(jià)成交的情況將繼續(xù)上演，土地市場(chǎng)難復(fù)2013年的榮光。

各能級(jí)城市繼續(xù)橫向分化，二線城市之間縱向分化也將加劇。

目前樓市已進(jìn)入轉(zhuǎn)折期，政府也在逐步放開(kāi)行政干預(yù)，市場(chǎng)的自行調(diào)節(jié)將促使城市分化加劇。對(duì)于土地資源緊缺，市場(chǎng)需求旺盛，消化能力強(qiáng)的一線城市，市場(chǎng)形勢(shì)仍然比較樂(lè)觀，與二線及三四線城市之間的差距也將更加突出。二線城市之間縱向分化也將加劇，合肥、成都、廈門(mén)等二線城市雖然上半年成交規(guī)模和溢價(jià)率都有所下滑，但是土地消化周期較短，在需求的刺激下，具有很強(qiáng)的回調(diào)空間；而寧波、大連、天津等二線城市則有較大存量過(guò)剩的風(fēng)險(xiǎn)，現(xiàn)有土地消化周期較長(zhǎng)，企業(yè)需謹(jǐn)慎。三四線城市市場(chǎng)容量普遍較小，需求有限，抗風(fēng)險(xiǎn)性較弱，房企拿地積極性大受影響，下半年土地市場(chǎng)也難有大作為。

應(yīng)對(duì)策略建議——降價(jià)走量是上策，四季度或迎最佳拿地時(shí)機(jī)

2014年上半年，內(nèi)地上市房企并未延續(xù)去年的強(qiáng)勁走勢(shì)，在利空環(huán)境下已顯現(xiàn)疲態(tài)。冷酷的行情加劇了企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，整個(gè)行業(yè)從此進(jìn)入新的大整合時(shí)期。對(duì)于下半年企業(yè)的策略，我們提出五個(gè)建議：

適當(dāng)提升剛需、首改產(chǎn)品推案比重有助更快去化。

行情越是低迷，剛需和首改產(chǎn)品越是受到市場(chǎng)歡迎。在下半年的產(chǎn)品策略上，企業(yè)應(yīng)該加大這類(lèi)產(chǎn)品的配比，這樣的產(chǎn)品去化能力更強(qiáng)，更具風(fēng)險(xiǎn)抵抗力。對(duì)于已經(jīng)拿地但還未動(dòng)工的項(xiàng)目，房企應(yīng)更多考慮提高“剛需”和首改戶(hù)型產(chǎn)品的比重。在推案上，適當(dāng)增加考慮剛需和首改產(chǎn)品的入市力度，抓住下半年的這個(gè)窗口期，快速收割各個(gè)區(qū)域的剛性和首改需求。

降價(jià)走量是上策，抓現(xiàn)金才是王道。

從目前的市場(chǎng)形勢(shì)來(lái)判斷，預(yù)計(jì)三季度各城市將出現(xiàn)較大幅度的價(jià)格松動(dòng)，房?jī)r(jià)底部有望基本探明，市場(chǎng)需求將出現(xiàn)明顯釋放，三季度末至四季度可能會(huì)出現(xiàn)跑量的窗口期。對(duì)房企而言，三季度開(kāi)始應(yīng)加大促銷(xiāo)力度，降價(jià)銷(xiāo)售回籠資金，補(bǔ)充現(xiàn)金儲(chǔ)備的大好時(shí)機(jī)。

但同時(shí)，降價(jià)也講究策略。降價(jià)要取得預(yù)期效果，可從四方面入手：一是市場(chǎng)還比較平穩(wěn)的城市，率先降價(jià)效果極佳。目前房?jī)r(jià)還比較穩(wěn)定的城市，需求比較堅(jiān)挺，客戶(hù)觀望情緒較重，此時(shí)房企降價(jià)很容易刺激大量需求釋放。二是降價(jià)要一步到位。有句俗話說(shuō)“沒(méi)有賣(mài)不掉的房子，只有賣(mài)不掉的價(jià)格”，一旦降到位了，達(dá)到或者接近購(gòu)房者的心理預(yù)期，應(yīng)該不愁市場(chǎng)需求。三是去化過(guò)半或者三分之一以上的樓盤(pán)不適合直接降價(jià)，適合用暗折或特價(jià)房形式進(jìn)行促銷(xiāo)。

財(cái)務(wù)穩(wěn)健房企四季度或迎較佳拿地時(shí)機(jī)。

從去年11月開(kāi)始，各城市一手住宅成交量開(kāi)始下滑，二季度以后，住宅市場(chǎng)的量?jī)r(jià)進(jìn)入低谷。而從一季度開(kāi)始，全國(guó)土地市場(chǎng)成交量也開(kāi)始大幅縮量，底價(jià)成交、流拍現(xiàn)象明顯增多。一般而言，土地市場(chǎng)的量?jī)r(jià)調(diào)整會(huì)滯后商品房市場(chǎng)3-6個(gè)月。另外，一般來(lái)講，由于地方財(cái)政的壓力，下半年政府土地供應(yīng)的意愿很強(qiáng)，入市價(jià)格也會(huì)比較合理。因此，今年四季度，土地價(jià)格或?qū)⒌牍鹊?。這或許是企業(yè)抄底拿地的較佳時(shí)機(jī)。

提高股權(quán)融資比例，關(guān)注境外資本市場(chǎng)機(jī)會(huì)。

目前調(diào)整行情下，房企保持資金充足、現(xiàn)金流通暢，是當(dāng)前的第一要?jiǎng)?wù)。為此，房企應(yīng)更多關(guān)注低風(fēng)險(xiǎn)和低成本融資。比如更多采取股權(quán)類(lèi)融資，因?yàn)橄鄬?duì)債權(quán)融資，股權(quán)融資更有利于降低風(fēng)險(xiǎn)，在分享利益的同時(shí)實(shí)現(xiàn)更快增長(zhǎng)。大型房企可更多采取小股操盤(pán)，憑借自身專(zhuān)業(yè)優(yōu)勢(shì)，以一個(gè)較小的杠杠撬動(dòng)大項(xiàng)目運(yùn)作，將風(fēng)險(xiǎn)控制到最小的同時(shí)大幅提高凈資產(chǎn)收益率，在當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境下，這應(yīng)該是最高效的一種融資模式。

還有是關(guān)注境內(nèi)外資本市場(chǎng)機(jī)會(huì)。隨著影子銀行去年年底開(kāi)始被規(guī)范，房企國(guó)內(nèi)融資環(huán)境變得更差。但同時(shí)在國(guó)內(nèi)證券市場(chǎng)再融資開(kāi)閘后，更多A股上市房市將享受到低成本的股權(quán)融資。當(dāng)然，更重要的是低成本的境外上市和發(fā)債，近兩年很多內(nèi)地中小房企實(shí)現(xiàn)成功赴港上市，對(duì)此中小房企應(yīng)積極關(guān)注和推進(jìn)。

第二篇：xx年房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)暨xx年展望

xx年房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)暨xx年展望

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xx年房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)暨xx年展望

在此大環(huán)境下，作為華南樓市代表的廣州樓市也展現(xiàn)出相應(yīng)的特點(diǎn)，包括：市場(chǎng)完成了從供不應(yīng)求到供大于求的轉(zhuǎn)換，土地拍賣(mài)市場(chǎng)遇冷，一、二手樓市雙雙“量縮價(jià)跌”，行業(yè)面臨洗牌，等等。

一、宏觀調(diào)控政策風(fēng)云變幻，密集出臺(tái)，上半年“穩(wěn)健、從緊”，下半年“積極、適度寬松”，但是金融危機(jī)大環(huán)境下樓市調(diào)整的格局已經(jīng)形成，觀望氣氛無(wú)法打破，一、二手行業(yè)雙雙陷入困境。

不過(guò)，由于樓市調(diào)整的大格局已經(jīng)形成，再加上金融危機(jī)之下市民“現(xiàn)金為王”的理財(cái)觀念，頻頻出臺(tái)的政策始終無(wú)法徹底打破預(yù)期已經(jīng)改變的置業(yè)者的觀望情緒，因此并不能夠令廣州樓市的成交從低谷中走出來(lái)。在此情況下，包括大開(kāi)發(fā)商在內(nèi)的大多數(shù)開(kāi)發(fā)商一方面難以獲得資本市場(chǎng)和商業(yè)銀行的融資、信貸支持，另一方面新房的銷(xiāo)售情況又不理想，腹背受敵，只好用降價(jià)這個(gè)最原始有效的方式加大樓款回籠力度，緩解資金緊張的困局。

與一手開(kāi)發(fā)企業(yè)的窘境一樣，廣州的二手中介行業(yè)在經(jīng)歷了過(guò)去幾年的高速擴(kuò)張之后，面對(duì)突然降溫的市場(chǎng)也不得不收縮陣線、開(kāi)源節(jié)流。為了應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化，一些品牌大中介紛紛開(kāi)展與一手開(kāi)發(fā)商的“一二手聯(lián)動(dòng)”代理合作，力爭(zhēng)多渠道度過(guò)經(jīng)營(yíng)難關(guān)。

二、土地出讓市場(chǎng)低迷，土地出讓指標(biāo)兩度調(diào)低仍無(wú)法完成，“底價(jià)出讓”、“流拍”成為常態(tài)，中小開(kāi)發(fā)商趁機(jī)抄底拿地，取代大開(kāi)發(fā)商成為土地出讓市場(chǎng)的主角。

在地價(jià)回落的同時(shí)，包括員村絹麻廠地塊在內(nèi)的“地王”表情尷尬。以員村絹麻廠地塊為例，繳納土地出讓金的大限早已在xx月份過(guò)期，由于開(kāi)發(fā)商沒(méi)有履行合約，按照正常手續(xù)該地塊將會(huì)被收回，但是至今無(wú)論是國(guó)土部門(mén)還是地產(chǎn)商都三緘其口，不得而知。在xx年產(chǎn)生的多個(gè)“地王”中，盡管對(duì)外宣稱(chēng)的理由各不一樣，但是基本上都選擇了“拖”字訣，動(dòng)工的是極少數(shù)。開(kāi)發(fā)商們對(duì)“地王”的冷處理，資金鏈緊張導(dǎo)致開(kāi)發(fā)困難是一個(gè)原因，而現(xiàn)時(shí)不少“地王”所在的板塊“面粉比面包貴”也是現(xiàn)實(shí)。

不過(guò)盡管如此，廣州在xx年出讓的地塊加上之前兩年開(kāi)發(fā)商拿下的地塊，仍然足以滿(mǎn)足未來(lái)兩三年的市場(chǎng)供應(yīng)需求，郊區(qū)地塊的大量出讓還有可能在局部市場(chǎng)形成比較突出的供大于求。高價(jià)地與低價(jià)地同臺(tái)共舞將大大考驗(yàn)房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)智慧。

三、新建商品住宅交易登記面積大幅減少33.5%，成交均價(jià)從xx年第四季度的萬(wàn)元高位回落至9000多元/平方米；

具體到各個(gè)月份來(lái)看，前5個(gè)月市場(chǎng)受宏觀調(diào)控的影響成交持續(xù)低迷，一直徘徊在二、三十萬(wàn)平方米左右，直到xx月份才首次沖破60萬(wàn)平方米。下半年，隨著政府一系列救市政策的出臺(tái)，市場(chǎng)成交情況有所好轉(zhuǎn)，但是由于政策變化頻繁市場(chǎng)表現(xiàn)頗為反復(fù)，其中xx月份一度降至35.83萬(wàn)平方米，但是xx月份又很快回到50萬(wàn)平方米以上。以產(chǎn)品來(lái)看，全年銷(xiāo)售出色的是90/70產(chǎn)品，限價(jià)房以及以低價(jià)策略出擊的郊區(qū)樓盤(pán)長(zhǎng)期盤(pán)踞陽(yáng)光家緣成交榜的前列。此外，一些搶在市場(chǎng)前頭果斷降價(jià)的市區(qū)樓盤(pán)銷(xiāo)售情況也較樂(lè)觀。

總體來(lái)看，xx年廣州市區(qū)的一手樓價(jià)依然比較堅(jiān)挺，老城區(qū)、珠江新城等繁華區(qū)域的商品樓盤(pán)成交均價(jià)普遍保持在萬(wàn)元以上，但是花都區(qū)等遠(yuǎn)郊地區(qū)的樓盤(pán)價(jià)格回調(diào)比較明顯，從去年高峰期的5000-6000元/平方米左右回到3000-4000元/平方米左右，與xx年、xx年的水平相當(dāng)。

四、存量住宅交易登記面積同比大幅減少28.5%，回到xx年之前的水平；

五、展望xx年，在復(fù)雜的宏觀經(jīng)濟(jì)大環(huán)境以及供大于求的行業(yè)環(huán)境下，廣州樓價(jià)仍有小幅下調(diào)空間，“緊貼經(jīng)濟(jì)脈搏，低位盤(pán)整等待回暖時(shí)機(jī)”將會(huì)是09樓市的典型概括。

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第三篇：2017中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)與展望(完整篇)

2017中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)與展望（完整篇）

政策篇：三四線將成“去杠桿”主戰(zhàn)場(chǎng)，長(zhǎng)效機(jī)制或來(lái)得更快

2017年，調(diào)控政策不斷加碼，更多三四線城市加入調(diào)控行列?！跋奘邸背蔀?017年房地產(chǎn)調(diào)控一大亮點(diǎn)，自3月份廈門(mén)率先落地個(gè)人限售令，限售城市現(xiàn)已擴(kuò)容至46城，另有7城升級(jí)限售。與此同時(shí)，金融去杠桿持續(xù)推進(jìn)，嚴(yán)格限貸同時(shí)，熱點(diǎn)城市嚴(yán)查“消費(fèi)貸”資金流向，嚴(yán)防資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。在購(gòu)房市場(chǎng)壓制需求、遏制投資、降低購(gòu)買(mǎi)力之后，三四季度開(kāi)始全力推進(jìn)租賃市場(chǎng)建設(shè)發(fā)展，12城首批開(kāi)展住房租賃試點(diǎn)，各地方土地供應(yīng)層面也紛紛予以積極支持，上海、廣州、杭州等熱點(diǎn)一、二線城市掛牌并出讓多宗租賃用地的同時(shí)，集體建設(shè)用地改建租賃住房等加快制度性破冰。尤其是“十九大”明確定位“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”，房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制的相關(guān)具體措施恐將加快落地出臺(tái)。閱讀全文> 行業(yè)篇：2017行業(yè)銷(xiāo)售沖16億平或13萬(wàn)億元，2018高位下滑

2017年，調(diào)控政策層層升級(jí)，范圍已波及到更多的三四線城市，雖然政府頒布了嚴(yán)苛的“限價(jià)”政策，在土拍、預(yù)售證、銷(xiāo)售備案等環(huán)節(jié)層層設(shè)卡，但商品房銷(xiāo)售面積、金額仍雙創(chuàng)新高，待售面積持續(xù)下滑；土地購(gòu)置面積增速也由負(fù)轉(zhuǎn)正，一、二線土拍火爆熱潮蔓延至三四線城市，地價(jià)“水漲船高”；與之形成鮮明對(duì)比的是，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速、新開(kāi)工面積增速都有放緩的趨勢(shì)，商辦庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)依舊。隨著當(dāng)前調(diào)控主基調(diào)不變，各類(lèi)政策力度不放松,政策疊加效果將在2018年繼續(xù)加深，預(yù)計(jì)行業(yè)各項(xiàng)指標(biāo)將全線回落。閱讀全文> 城市篇：一線腰斬與三四線持續(xù)火爆,“新一線”地位再?gòu)?qiáng)化 2017年中國(guó)樓市整體規(guī)模穩(wěn)中有升，一再打破各種所謂“天花板“，但隨著調(diào)控政策不斷加碼和市場(chǎng)自身深入發(fā)展，各能級(jí)城市市場(chǎng)分化愈演愈烈。一線城市商品住宅交易規(guī)模幾乎腰斬，而三四線城市在持續(xù)高溫，成交占比持續(xù)上升，而二線城市市場(chǎng)分化嚴(yán)重，重慶、青島、西安、沈陽(yáng)等二線城市強(qiáng)勢(shì)崛起并形成量?jī)r(jià)齊升之勢(shì)，而2016年的熱點(diǎn)城市如合肥、蘇州等成交量急劇萎縮。從時(shí)間發(fā)展來(lái)看，上半年諸多項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)依舊屢屢”日光“，但進(jìn)入三四季度之后，成交逐漸陷入疲態(tài)，開(kāi)盤(pán)去化率逐漸降低，市場(chǎng)需求后勁不足，房?jī)r(jià)快速上漲的勢(shì)頭也得到遏制。閱讀全文> 土地篇：成交量回升溢價(jià)率下滑，租賃用地嶄露鋒芒 2017年土地市場(chǎng)高開(kāi)低走，在2016年“地王年“的映襯下明顯轉(zhuǎn)冷，熱點(diǎn)城市溢價(jià)率回落，“地王”銷(xiāo)聲匿跡。但在調(diào)控政策持續(xù)保持高壓的背景下，房企整體拿地規(guī)模達(dá)到了一個(gè)新的歷史高度。不管是大型房企，還是中等規(guī)模房企，均加強(qiáng)了在土地儲(chǔ)備上的擴(kuò)張。閱讀全文> 產(chǎn)品篇：

三、四房成主流與套型面積兩極化，豪宅成交銳減近年來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求結(jié)構(gòu)持續(xù)發(fā)生著顯著改變，一方面是基本住房需求滿(mǎn)足之后的改善需求上升，既有以小換大又有普通住宅換別墅或高檔住宅，另一方面是政策限制帶來(lái)的“一步到位”思路導(dǎo)致的首次置業(yè)產(chǎn)品更迭，與此同時(shí)，在一線和二線城市因房?jī)r(jià)攀升，剛需客群被迫壓縮套型建筑面積以控制總價(jià)，兩房、三房等套型小面積化趨勢(shì)依舊延續(xù)，成交占比明顯提升。2017年，市場(chǎng)需求產(chǎn)品結(jié)構(gòu)最顯著的兩大變化是，一個(gè)是四房住宅在各能級(jí)城市市場(chǎng)占有率直線上升。另一個(gè)是千萬(wàn)元級(jí)豪宅市場(chǎng)成交銳減，北上深仍是豪宅聚集地，而重慶、三亞和珠海等少數(shù)城市成為豪宅需求聚集新秀。閱讀全文> 客戶(hù)篇：中心城市客群加速外溢，“環(huán)新一線”成為投資熱點(diǎn)

2017年樓市整體保持在高位運(yùn)行的狀態(tài)，前11月住宅銷(xiāo)售面積同比上漲5.4%，市場(chǎng)熱度由一線、熱二線傳導(dǎo)至三四線城市。各大熱點(diǎn)城市前后均出臺(tái)了程度不一的限購(gòu)政策，剛需、首改成為市場(chǎng)的主力需求，但一線城市由于資產(chǎn)升值空間看漲，以資產(chǎn)配置為目的的購(gòu)房者依舊為數(shù)不少。閱讀全文> 營(yíng)銷(xiāo)篇：讓利空間收窄，全年?duì)I銷(xiāo)平淡 2017年，房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控政策未有松綁的跡象，各地樓市調(diào)控政策趨嚴(yán)之勢(shì)明顯。自從2016年“930新政”發(fā)布以來(lái)，全國(guó)一線城市及強(qiáng)二線城市限購(gòu)、限貸、限價(jià)等調(diào)控政策趨嚴(yán)。在此背景下，為減少營(yíng)銷(xiāo)成本，房企今年整體營(yíng)銷(xiāo)表現(xiàn)顯得較為平淡。雖全年?duì)I銷(xiāo)力度減弱，但從整體來(lái)看，今年?duì)I銷(xiāo)依然可以分為上下兩場(chǎng)，上半場(chǎng)主要以恒大、碧桂園等大型房企的活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)為主，下半場(chǎng)是進(jìn)入10月之后，政策放松無(wú)望同時(shí)又面臨沖刺全面業(yè)績(jī)，才開(kāi)始有其他房企參與銷(xiāo)售推廣。當(dāng)然，站在這個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)，基于“堅(jiān)持房子是用來(lái)住的,不是用來(lái)炒”的嚴(yán)調(diào)控市場(chǎng)環(huán)境，對(duì)于即將到來(lái)的2018年，我們還是就營(yíng)銷(xiāo)策略從形式、推廣及手段三個(gè)方面給予建議。閱讀全文> 融資篇：融資環(huán)境收緊，海外債和融資創(chuàng)新或成破局關(guān)鍵 從2016年9月30日北京出臺(tái)了“930”限購(gòu)政策開(kāi)始，黃金周期間有二十多個(gè)城市紛紛出臺(tái)限購(gòu)新政，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入新一輪的政策調(diào)控。與此同時(shí)，房地產(chǎn)融資環(huán)境也開(kāi)始收緊。2016年10月，央行召集17家銀行開(kāi)會(huì)，要求各行理性對(duì)待樓市，強(qiáng)化房貸管理。而后銀監(jiān)會(huì)、上交所、深交所、發(fā)改委等部門(mén)陸續(xù)發(fā)出新的政策，嚴(yán)控房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，信貸環(huán)境持續(xù)緊縮，包括嚴(yán)禁違規(guī)發(fā)放或挪用信貸資金進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域、嚴(yán)禁銀行理財(cái)資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域、競(jìng)買(mǎi)土地需使用自有資金、控制房企公司債發(fā)行審核等等。在此背景下，2017年房企融資出現(xiàn)了怎樣的變化，房企未來(lái)又該何去何從呢？閱讀全文> 戰(zhàn)略篇：戰(zhàn)略分化繼續(xù)深入，長(zhǎng)租公寓或被提至戰(zhàn)略新高度 2017年標(biāo)桿房企業(yè)績(jī)規(guī)模和行業(yè)集中度進(jìn)一步提升，但在土地價(jià)格不斷走高、政府不斷加碼調(diào)控下，房企的利潤(rùn)空間受到進(jìn)一步擠壓，整體盈利能力繼續(xù)降低。面對(duì)行業(yè)變革和市場(chǎng)挑戰(zhàn)，不同規(guī)模房企戰(zhàn)略分化加劇，中型企業(yè)依舊圈地跑馬，持續(xù)規(guī)模擴(kuò)張，搶占千億門(mén)檻；已有一定規(guī)模的龍頭房企在注重規(guī)模的基礎(chǔ)上，開(kāi)始將經(jīng)營(yíng)重點(diǎn)著眼于效益端，追求穩(wěn)健的財(cái)務(wù)和有質(zhì)量的利潤(rùn)增長(zhǎng)。房企將繼續(xù)謀求地產(chǎn)版圖多元化布局，特別是長(zhǎng)租公寓或?qū)⒊蔀槊髂攴科笾攸c(diǎn)布局的業(yè)務(wù)，不排除有些房企提升到更高的戰(zhàn)略高度。閱讀全文> 格局篇：百?gòu)?qiáng)規(guī)模增長(zhǎng)顯著、房企分化格局持續(xù)

第四篇：房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)分析與展望

房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)分析與展望

2008年，受?chē)?guó)際金融危機(jī)及國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)回調(diào)的影響，住房銷(xiāo)售 低迷，房?jī)r(jià)漲勢(shì)逐步回落，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整階段，調(diào)整程度 逐步加深。208年下半年，作為擴(kuò)大內(nèi)需、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重點(diǎn)，中央及地方政府連續(xù)出臺(tái)了多項(xiàng)鼓勵(lì)住房消費(fèi)、活躍房地產(chǎn)市場(chǎng) 的調(diào)控政策。2009年較高的房?jī)r(jià)將有一定下行空間，隨著房?jī)r(jià)的 合理回歸，政策逐步落實(shí)，自住型需求將陸續(xù)釋放。

一、我國(guó)仍處在房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)發(fā)展階段

與美國(guó)等發(fā)達(dá)國(guó)家住房市場(chǎng)已進(jìn)入成熟期不同，我國(guó)正處在 城市化和工業(yè)化進(jìn)程加速階段，住房水平低和需求比較旺盛，是 我國(guó)住房市場(chǎng)快速發(fā)展的市場(chǎng)基礎(chǔ)，其中除了少數(shù)低收入群體住 房需要政府提供保障性外，還有幾種類(lèi)型的住房需求依靠住房市 場(chǎng)：

一

類(lèi)是剛剛步入社會(huì)不久，成家立業(yè)需要住房的年輕人，包

括本地離開(kāi)父母獨(dú)立生活和外地進(jìn)入大中城市工作的年輕人。他 們需要的住房是功能設(shè)施齊全、舒適、方便，小戶(hù)型、價(jià)格適中，可以承受得起的住房。一類(lèi)是已經(jīng)購(gòu)買(mǎi)房改房，生活水平提高，希望以小換大改善居住條件的人群。這兩部分人具有一定收入和 經(jīng)濟(jì)能力，借助銀行貸款，可以購(gòu)買(mǎi)普通住宅，他們是社會(huì)的基 本群體，占大多數(shù)，也是住房市場(chǎng)自住型的基本需求群體。還有

一

類(lèi)是投資型需求。改革開(kāi)放使中國(guó)人民財(cái)富有了較大增長(zhǎng)，需 要有保值增值的渠道和工具，一部分人選擇了住房市場(chǎng)。購(gòu)置住 宅不是為了自己居住和使用，而是為了出租獲利或住宅漲價(jià)后出 售獲利，是通過(guò)購(gòu)房實(shí)現(xiàn)手中的貨幣增值。

二、此輪房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)內(nèi)在規(guī)律的作用

從2007年年末開(kāi)始，住房市場(chǎng)形勢(shì)急轉(zhuǎn)直下進(jìn)入調(diào)整期，其 根本原因是市場(chǎng)內(nèi)在規(guī)律對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)幾年高速增長(zhǎng)積累的矛盾

和問(wèn)題進(jìn)行自我強(qiáng)制調(diào)整的結(jié)果。2004年以來(lái)，在我國(guó)經(jīng)濟(jì)較快 增長(zhǎng)，居民收入不斷提高，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期向好的基礎(chǔ)上，投 資型住房消費(fèi)大量入市，不斷推高房?jī)r(jià)以獲利；開(kāi)發(fā)商大量高價(jià) 拍地，以獲取更高的回報(bào)，推高了住房的成本；自住型消費(fèi)者在“買(mǎi)漲不買(mǎi)落”的心理驅(qū)使下，集親戚朋友之力提前購(gòu)房，透支 了部分基礎(chǔ)消費(fèi)需求。幾種因素疊加，埋下了隱患，導(dǎo)致了目前 住房市場(chǎng)需求減少、調(diào)整期的到來(lái)。

第一，大量投資者進(jìn)入，市場(chǎng)需求過(guò)旺，使房?jī)r(jià)快速上漲，脫離了普通居民的承受能力，加之市場(chǎng)供應(yīng)的中小戶(hù)型、中低價(jià) 位的住房偏少，將普通消費(fèi)需求擠出了市場(chǎng)。

第二，房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)快發(fā)展、房?jī)r(jià)過(guò)高弓l起了國(guó)家連續(xù)實(shí)施 房地產(chǎn)調(diào)控政策，隨著宏觀調(diào)控的累積效應(yīng)發(fā)揮作用，尤其是對(duì) 第二套住房貸款政策的調(diào)控，一些投資性和投機(jī)性資金撤出住房 市場(chǎng)。

第三，今年以來(lái)國(guó)際金融危機(jī)愈演愈烈，中國(guó)經(jīng)濟(jì)向下調(diào)整，消費(fèi)者收入預(yù)期及對(duì)房?jī)r(jià)預(yù)期發(fā)生變化，觀望氣氛濃厚，加劇了 市場(chǎng)調(diào)整的程度。

雖然房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整短期內(nèi)對(duì)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)帶來(lái)了較大影

響，但此次調(diào)整是對(duì)前幾年房地產(chǎn)業(yè)過(guò)快增長(zhǎng)和房?jī)r(jià)虛高的修正。將使過(guò)高的房?jī)r(jià)逐步向合理水平回歸；使供給結(jié)構(gòu)和需求結(jié)構(gòu)更 加合理。這次調(diào)整是我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)自198年市場(chǎng)化改革以來(lái)，經(jīng)

歷的真正市場(chǎng)周期性調(diào)整，得到市場(chǎng)的錘煉和洗禮的房地產(chǎn)業(yè)將 更具競(jìng)爭(zhēng)力。房地產(chǎn)市場(chǎng)只有充分調(diào)整到位，才具備持續(xù)、健康 發(fā)展的基礎(chǔ)。

三、影響209年房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)的因素分析

1、影響住房消費(fèi)者預(yù)期變化的因素分析

2008年在國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)下行、前期國(guó)家偏緊的房地產(chǎn)調(diào)控政策

影響下，消費(fèi)者預(yù)期比較悲觀，持幣觀望。隨著國(guó)家宏觀調(diào)控政 策的調(diào)整，消費(fèi)者預(yù)期將逐漸發(fā)生變化，在觀望中尋找機(jī)會(huì)。一

是國(guó)家已經(jīng)將支持房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展作為保增長(zhǎng)的重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)，并 連續(xù)出臺(tái)一系列鼓勵(lì)住房消費(fèi)的政策，從政策層面上給予消費(fèi)者 信心。二是我國(guó)連續(xù)出臺(tái)強(qiáng)力度的刺激經(jīng)濟(jì)的措施，力爭(zhēng)2009年 經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)保持在8％以上，在就業(yè)和居民收入增長(zhǎng)方面基本穩(wěn)定了 預(yù)期。三是由于我國(guó)人多地少，目前仍然處在經(jīng)濟(jì)較快增長(zhǎng)階段。從較長(zhǎng)時(shí)間看，住房?jī)r(jià)格仍然是穩(wěn)步上升的趨勢(shì)。近期房?jī)r(jià)下行 是對(duì)前期房?jī)r(jià)過(guò)高的修正，而且國(guó)家連續(xù)出臺(tái)多項(xiàng)鼓勵(lì)住房消費(fèi) 政策，一旦房?jī)r(jià)調(diào)整到位，將會(huì)出現(xiàn)反彈。因此，部分自住型消 費(fèi)者開(kāi)始關(guān)注房市，而理智的投資型消費(fèi)者也在觀察抄底的機(jī)會(huì)。

2、國(guó)家一系列調(diào)控政策影響分析

2008年下半年，國(guó)家連續(xù)五次降低貸款利息，五年以上的貸

款利息降低1．9個(gè)百分點(diǎn)；為了鼓勵(lì)住房消費(fèi)，將購(gòu)買(mǎi)普通住房

8的貸款優(yōu)惠利率由基準(zhǔn)利率的0．5倍下調(diào)到O7倍，使利用按揭

8．..貸款購(gòu)房者節(jié)約了較大的利息費(fèi)用。據(jù)銀行計(jì)算，按等額本息還 款方式的按揭貸款，以上兩項(xiàng)因素使月還款額節(jié)約18％左右。1O月份，財(cái)政部、稅務(wù)局決定購(gòu)買(mǎi)9O平米以下的普通住房契稅減按 1％收取，使購(gòu)房成本降低了2％以上。同時(shí)，對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)和出售住 房暫免印花稅，出售住房暫免征收土地增值稅，對(duì)出售普通住房 給予營(yíng)業(yè)稅的優(yōu)惠，降低了二手房的交易成本。

3、住房的市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)分析

2004年以來(lái)，尤其是2007年，我國(guó)住房?jī)r(jià)格較快上漲，一定 程度偏離了居民的承受能力，使得住房市場(chǎng)量縮、價(jià)落。經(jīng)過(guò)一 年的調(diào)整，房?jī)r(jià)僅回落到2007年末的水平，2007年價(jià)格虛高的水 分并沒(méi)有擠掉，雖然國(guó)家優(yōu)惠政策降低了居民購(gòu)房成本，但與居 民的實(shí)際支付能力還有距離。據(jù)央行第三季度城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶(hù)問(wèn)卷調(diào)查，居民未來(lái)三個(gè)月有購(gòu)房意向占比僅為133分別比上季和同期下

．％，..降1．8和2．8個(gè)百分點(diǎn)，為1999年以來(lái)的最低點(diǎn)，反映出房?jī)r(jià)調(diào) 整還沒(méi)有到位。

綜上分析，住房市場(chǎng)調(diào)整正在進(jìn)行中，消費(fèi)者持幣觀望等待

機(jī)會(huì)，市場(chǎng)存量房較多，房?jī)r(jià)還有下行的空間，直至下跌到消費(fèi) 者接受的水平，整體看調(diào)整有向深度發(fā)展的勢(shì)頭。由此預(yù)計(jì)2009年上半年，房?jī)r(jià)承接2008年的下滑勢(shì)頭，房?jī)r(jià)水平將繼續(xù)回落。由于區(qū)域經(jīng)濟(jì)的差異性，各地區(qū)調(diào)整的進(jìn)度和幅度不盡一致。一 些調(diào)整比較早、調(diào)整幅度較深的城市，隨著價(jià)格的下降，將有自 住型需求陸續(xù)入市。隨著經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)房大量入市，下半年 市場(chǎng)成交量將出現(xiàn)趨穩(wěn)的跡象。

四、政策建議

在國(guó)家已經(jīng)出臺(tái)較多的調(diào)控政策條件下，2009年政策的立足

點(diǎn)應(yīng)該關(guān)注和解決房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整過(guò)程中出現(xiàn)的新問(wèn)題、新情況，并遵循市場(chǎng)運(yùn)行的客觀規(guī)律，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸。

第一，在市場(chǎng)調(diào)整中，應(yīng)以開(kāi)發(fā)企業(yè)自救為主，鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商

針對(duì)市場(chǎng)需求開(kāi)展多種方式營(yíng)銷(xiāo)、合理定價(jià)，協(xié)助緩解與老業(yè)主 矛盾，打消開(kāi)發(fā)商降價(jià)的后顧之憂，只有房?jī)r(jià)合理回歸，才能釋 放需求。

第二，應(yīng)注重發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制調(diào)節(jié)和自我修正作用，利用市場(chǎng)的力量擠出泡沫，這樣有利于行業(yè)可持續(xù)健康發(fā)展，促進(jìn)行業(yè)的 調(diào)整和市場(chǎng)洗牌，促進(jìn)行業(yè)集中度的提高。

第三，各地要因地制宜，不斷探索，解決經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)

房建設(shè)和銷(xiāo)售中出現(xiàn)的問(wèn)題。應(yīng)適時(shí)調(diào)整規(guī)劃，可嘗試采取政府 收購(gòu)作為廉租房，或擴(kuò)大申購(gòu)范圍，甚至可以轉(zhuǎn)為商品房的方式 解決棄購(gòu)現(xiàn)象。根據(jù)市場(chǎng)形勢(shì)變化科學(xué)、合理的核算經(jīng)濟(jì)適用房 和限價(jià)房的發(fā)標(biāo)價(jià)格，選擇交通方便的地點(diǎn)。對(duì)于建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用 房和限價(jià)房增加成本、甚至虧損的開(kāi)發(fā)商，要給予減免稅費(fèi)、資 金支持等優(yōu)惠政策，鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商積極參-9保障性住房的建設(shè)。

第四，重視開(kāi)發(fā)商資金緊張和存量房增加的問(wèn)題，地方政府

可以收購(gòu)資金鏈斷裂的項(xiàng)目作為廉租房，避免出現(xiàn)爛尾樓；并鼓 勵(lì)社會(huì)資金(包括企業(yè)和機(jī)構(gòu))低價(jià)收購(gòu)部分存量房，用于做周 轉(zhuǎn)宿舍或出租。

第五，著手研究和解決制約房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的體制、機(jī)制

問(wèn)題，應(yīng)抓住調(diào)整機(jī)遇建立行業(yè)良性發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制，如地方財(cái) 政與房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)系、物業(yè)稅、規(guī)范市場(chǎng)及房地產(chǎn)融資機(jī)制創(chuàng)新 等，為房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展奠定制度基礎(chǔ)。

(國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心廖英敏)

經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇前景有待觀察

從一季度主要宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)看，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行繼續(xù)保持了2008年

下半年以來(lái)的回落趨勢(shì)，GDP增速進(jìn)一步下降到6．％，比上年四

季度回落0．7個(gè)百分點(diǎn)。但是，隨著政府一攬子經(jīng)濟(jì)刺激方案的實(shí) 施和效應(yīng)的逐步顯現(xiàn)，一系列宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)和先行指標(biāo)明顯好轉(zhuǎn)。3月份，規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)增加值同比增長(zhǎng)8．％，比—2月份加

快4．5個(gè)百分點(diǎn)。一季度，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資和社會(huì)消費(fèi)品零售 總額同比增長(zhǎng)28．8％和15．9％，分別比上年同期加快4．2和3．6個(gè) 百分點(diǎn)?？梢耘袛?，一季度應(yīng)為本輪經(jīng)濟(jì)回落的底部，二季度經(jīng) 濟(jì)增長(zhǎng)將出現(xiàn)一定幅度的回升。這樣，在全球經(jīng)濟(jì)普遍低迷的情 況下，我國(guó)經(jīng)濟(jì)有望率先復(fù)蘇。

值得注意的是，目前經(jīng)濟(jì)回升的基礎(chǔ)尚不穩(wěn)固，復(fù)蘇前景及

可持續(xù)性不容樂(lè)觀。

首先，一季度消費(fèi)、投資增長(zhǎng)達(dá)到較高水平，但在相當(dāng)程度

上是政府政策效應(yīng)的反映，如政府大規(guī)模增加投資、信貸規(guī)模急 劇擴(kuò)張、家電下鄉(xiāng)等，而市場(chǎng)主導(dǎo)的內(nèi)需擴(kuò)張缺乏有力支撐。經(jīng) 濟(jì)增長(zhǎng)持續(xù)下降，對(duì)就業(yè)和收入預(yù)期均產(chǎn)生較大不利影響。大量 畢業(yè)生難以找到工作、農(nóng)民工就業(yè)機(jī)會(huì)減少和收入下降，不利于 消費(fèi)需求的持續(xù)擴(kuò)張。如果短期需求回升主要來(lái)自中間需求而非 最終消費(fèi)需求，將無(wú)法從根本上解決需求不足問(wèn)題，還會(huì)加劇已 經(jīng)存在的產(chǎn)能過(guò)剩。從投資看，年初以來(lái)，出口占比較高的外向 型企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益比上年四季度進(jìn)一步下降。通過(guò)產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)和收入

第五篇：2013年房地產(chǎn)市場(chǎng)展望

2013年房地產(chǎn)市場(chǎng)展望

作者：房地產(chǎn)管理專(zhuān)家－李豪

2012年房地產(chǎn)市場(chǎng)依然在“新國(guó)八條”政策之下渡過(guò)，整體市場(chǎng)情況明顯好于2011年，尤其是下半年。那么即將到來(lái)的2013年，房地產(chǎn)市場(chǎng)將如何？是否依然持續(xù)2011年的政策，或者是否有更嚴(yán)厲的政策呢？結(jié)合多種因素，我做一個(gè)大膽的預(yù)測(cè)：

1、2013年房地產(chǎn)市場(chǎng)表面波瀾不驚，實(shí)際暗潮洶涌——表面量升價(jià)穩(wěn)，實(shí)際上是土地與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，各大商企競(jìng)爭(zhēng)加劇，未來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)是拼戰(zhàn)略、拼模式、拼資本、拼管理、拼人才。

2、一、二線城市走暖，三、四線看量

3、大開(kāi)發(fā)商繼續(xù)兼并，小開(kāi)發(fā)商依然難受

4、復(fù)合地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等多業(yè)態(tài)、復(fù)合型地產(chǎn)形勢(shì)逐步成為主流

5、保障房進(jìn)一步推動(dòng)，房產(chǎn)稅擴(kuò)大試點(diǎn)

6、稅制改革，經(jīng)濟(jì)回暖，股市不看好，樓市依然是主流

7、各地地鐵大進(jìn)軍，繼續(xù)推動(dòng)城市化和城郊一體化

8、大城市發(fā)展暫告一段落，城鎮(zhèn)鄉(xiāng)是下一波經(jīng)濟(jì)發(fā)展和房地產(chǎn)發(fā)展的動(dòng)力