第一篇：商品房預(yù)售合同備案登記行為性質(zhì)分析

商品房預(yù)售合同備案登記行為性質(zhì)分析

-----劉某某訴重慶市國(guó)土資源和房屋管理局商品房買(mǎi)賣合同登記行

為違法案

案情

原告劉某某于2003年9月26日與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商重慶渝亞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“渝亞公司”）簽訂商品房買(mǎi)賣合同一份，購(gòu)買(mǎi)該公司商品房一套。2003年9月29日，重慶市國(guó)土資源和房屋管理局（以下簡(jiǎn)稱“市土房局”）對(duì)商品房買(mǎi)賣合同予以登記，并于2003年10月28日對(duì)該商品房的抵押貸款合同進(jìn)行了登記。原告在抵押合同登記后從2003年11月21日起每月支付按揭款。2006年9月6日，原告在查閱檔案時(shí)發(fā)現(xiàn)市土房局辦理登記時(shí)沒(méi)有渝亞公司提交的《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》等文件。原告認(rèn)為，被告所作的商品房買(mǎi)賣合同備案登記是違法行為，侵害了原告的合法權(quán)益。

庭審中，原告認(rèn)為備案登記行為屬于被告的審批行為，開(kāi)發(fā)商提交的材料中沒(méi)有必備的資料被告就予以登記屬于未盡到審查義務(wù)，導(dǎo)致錯(cuò)誤登記，由此也侵犯了作為購(gòu)房者的原告權(quán)益，同時(shí)原告于2006年9月26日查檔案時(shí)才知道備案登記中缺乏必備的資料，故其起訴在法定期限內(nèi)。被告認(rèn)為，原告是在備案登記后進(jìn)行抵押登記貸款并每月支付按揭款，最遲應(yīng)于支付按揭款時(shí)，即2003年11月21日知道被告的登記行為，原告于2008年才到法院起訴已超過(guò)了兩年的訴

1訟時(shí)效。且備案登記行為不是審批行為，該行為對(duì)原告的權(quán)利義務(wù)不產(chǎn)生任何影響。

審理

法院經(jīng)審理后認(rèn)為，根據(jù)《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第二十七條規(guī)定，“以預(yù)購(gòu)商品房貸款抵押的，須提交生效的預(yù)購(gòu)房屋合同”。被告市土房局根據(jù)前述規(guī)定，在2003年9月29日登記了收件編號(hào)為2003030986的房屋買(mǎi)賣合同后，再于10月28日登記了抵押貸款合同?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)行政訴訟法〉若干問(wèn)題的解釋》第四十一條規(guī)定“行政機(jī)關(guān)作出具體行政行為時(shí)，未告知公民、法人或者其他組織訴權(quán)或者起訴期限的，起訴期限從公民、法人或者其他組織知道或者應(yīng)當(dāng)知道訴權(quán)或者起訴期限之日起計(jì)算，但從知道或者應(yīng)當(dāng)知道具體行政行為內(nèi)容之日起最長(zhǎng)不得超過(guò)2年”。原告在抵押貸款合同登記后，從2003年11月21日起每月支付按揭款，故原告應(yīng)當(dāng)知道被告對(duì)房屋買(mǎi)賣合同的登記行為。原告于2008年5月16日提起行政訴訟，要求確認(rèn)被告房屋買(mǎi)賣合同登記行為違法，已超過(guò)兩年的起訴期限，依照《最高人民法院關(guān)于執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)行政訴訟法〉若干問(wèn)題的解釋》第四十一條第一款、第四十四條第一款第（六）項(xiàng)的規(guī)定，裁定駁回原告的起訴。原告不服向中級(jí)法院提起上訴，二審維持了原裁定。

評(píng)析

該院在審理案件中審查原告的起訴期限，認(rèn)為原告已經(jīng)超過(guò)起訴期限而駁回原告的起訴無(wú)疑是正確的。但本案亦可從商品房預(yù)售合同備案登記行為的性質(zhì)及其可訴性進(jìn)行分析。

商品房預(yù)售合同備案登記制度就是政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行管理的一種措施。商品房預(yù)售合同的登記備案，是指已經(jīng)具備商品房預(yù)售條件，持有商品房預(yù)售許可證明的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，在與購(gòu)房人簽訂商品房預(yù)售合同后，將合同依法向當(dāng)?shù)乜h級(jí)以上人民政府的房產(chǎn)管理部門(mén)和土地管理部門(mén)辦理的備案性登記。我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條第二款中作了明確的規(guī)定：“商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)和土地管理部門(mén)登記備案”。實(shí)踐中通常由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)代理購(gòu)房者向主管部門(mén)申請(qǐng)備案登記，這就產(chǎn)生了一個(gè)問(wèn)題：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在進(jìn)行備案登記時(shí)提交的資料不齊備是否損害了購(gòu)房者的權(quán)益，購(gòu)房者能否對(duì)備案登記行為提起行政訴訟。實(shí)踐中出現(xiàn)了不少這樣的案例。筆者認(rèn)為，商品房預(yù)售合同備案登記行為不具有行政法上的可訴性。本文試圖從備案登記行為的性質(zhì)進(jìn)行分析，由此得出對(duì)備案登記行為可訴性的認(rèn)識(shí)。

（一）、備案登記與預(yù)售合同本身效力相分離，備案與否不影響合同的效力。

我國(guó)《合同法》第44條規(guī)定：依法成立的合同，自成立時(shí)生效。法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)生效的，依照其規(guī)定。同時(shí)，我國(guó)《物權(quán)法》第15條規(guī)定：當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變

更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，合同自成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。由此，法律行為的效力是否以登記為準(zhǔn)，應(yīng)以法律規(guī)定為準(zhǔn)；在法律沒(méi)有明確規(guī)定合同沒(méi)有登記，合同無(wú)效的，登記本身并不影響到合同的效力。如前所述，法律對(duì)于商品房預(yù)售都要求進(jìn)行登記，但同時(shí)又都明確指出登記只是備案，并未明確規(guī)定登記與否是否影響到合同的效力。也就是說(shuō)，商品房預(yù)售合同登記只是從行政管理的角度要求備案，合同的效力是另外一個(gè)問(wèn)題。由此可見(jiàn)，設(shè)立商品房預(yù)售合同備案登記制度的核心目的在于加強(qiáng)對(duì)商品房預(yù)售的行政管理，商品房預(yù)售合同的效力與登記備案是相分離的。商品房預(yù)售合同的效力,雙方當(dāng)事人有約定的從約定，沒(méi)有約定的從合同成立時(shí)生效，備案登記與否并不影響合同的效力。

（二）、備案登記行為不符合具體行政行為的成立條件

具體行政行為是指行政主體為實(shí)現(xiàn)行政管理目標(biāo)和任務(wù)，應(yīng)行政相對(duì)人的申請(qǐng)或依職權(quán)依法處理涉及特定行政相對(duì)人的權(quán)利義務(wù)的一種行政行為。一項(xiàng)具體行政行為必須需具備四個(gè)條件：主體是行政機(jī)關(guān)，相對(duì)人特定，為相對(duì)人設(shè)定權(quán)利義務(wù)，依法送達(dá)相對(duì)人。商品房備案登記行為在形式上符合了其中三個(gè)條件，即主體條件，相對(duì)人特定，依法送達(dá)相對(duì)人。對(duì)于是否為相對(duì)人設(shè)定權(quán)利義務(wù)，筆者認(rèn)為，備案登記并不為相對(duì)人設(shè)定權(quán)利義務(wù)。如前對(duì)合同效力分析中所述，備案登記與合同效力相分離，備案登記只是房地產(chǎn)行政主管部門(mén)對(duì)商品房預(yù)售的行政管理，合同效力從當(dāng)事人約定或從合同成立時(shí)生效。合同生效后，當(dāng)事人之間的權(quán)利義務(wù)由商品房預(yù)售合同予以確定，通過(guò)合同的履行實(shí)現(xiàn)具體的權(quán)利義務(wù)，權(quán)利的救濟(jì)也是通過(guò)當(dāng)事人協(xié)商解決或仲裁或民事訴訟的方式得以實(shí)現(xiàn)，房地產(chǎn)行政主管部門(mén)并不對(duì)當(dāng)事人之間權(quán)利義務(wù)進(jìn)行審查，也不對(duì)合同簽訂、合同履行與否及履行過(guò)程進(jìn)行行政干預(yù)，整個(gè)合同從簽訂到履行完畢及權(quán)利救濟(jì)均完全由當(dāng)事人意思自治。所以，備案登記行為并不對(duì)當(dāng)事人設(shè)定權(quán)利義務(wù)，當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)完全由合同約定或受到相關(guān)民事法律規(guī)范調(diào)整。

由此，備案登記行為雖然滿足具體行政行為成立的其中三個(gè)條件，但其不滿足具體行政行為成立條件中最核心的條件：為相對(duì)人設(shè)定特定的權(quán)利義務(wù)。同時(shí)在備案登記機(jī)關(guān)與相對(duì)人之間就不產(chǎn)生行政法律關(guān)系。因此，備案登記行為不是具體行政行為。

（三）、備案登記行為不具備具體行政行為的執(zhí)行力

具體行政行為的執(zhí)行力是指已經(jīng)生效的行政行為要求行政主體和行政相對(duì)人對(duì)其內(nèi)容予以實(shí)現(xiàn)的法律效力。執(zhí)行力所要求實(shí)現(xiàn)的內(nèi)容是行政行為所設(shè)定的權(quán)利義務(wù)。如前所述，商品房預(yù)售合同備案登記行為對(duì)當(dāng)事人之間的權(quán)利義務(wù)不產(chǎn)生任何影響，也不在當(dāng)事人之間設(shè)定權(quán)利義務(wù)，當(dāng)然就不具有執(zhí)行力。

（四）、備案登記行為屬于行政事實(shí)行為

行政事實(shí)行為是指行政機(jī)關(guān)作出的對(duì)外不具有法律效力，但事實(shí)上對(duì)行政相對(duì)人的權(quán)利和義務(wù)造成一定影響的行政行為。行政機(jī)關(guān)作出具體行政行為，其行為目的就在于根據(jù)法律的規(guī)定直接設(shè)立行政相

對(duì)人的權(quán)利和義務(wù)。而行政事實(shí)行為不具有法律效力，行政機(jī)關(guān)不能通過(guò)行政事實(shí)行為直接為行政相對(duì)方設(shè)定權(quán)利和義務(wù)。雖然行政事實(shí)行為也會(huì)對(duì)相對(duì)方的權(quán)利和義務(wù)造成一定的影響，但這只是事實(shí)上的影響、實(shí)際上的影響，而且影響的發(fā)生也是由于外力作用而非法律法規(guī)規(guī)定的行政行為引發(fā)的結(jié)果。事實(shí)行為盡管不屬于行政行為的范疇仍然是行政活動(dòng)的組成部分，具有明確的行政性，受到依法行政原則的約束。事實(shí)行為違法給相對(duì)人的權(quán)利造成損害的應(yīng)當(dāng)賠償。商品房預(yù)售合同備案登記是房地產(chǎn)行政管理機(jī)關(guān)為加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的管理，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序而行使的一項(xiàng)職權(quán)。在正常登記狀態(tài)下，房地產(chǎn)主管機(jī)關(guān)與相對(duì)人之間不產(chǎn)生行政法律關(guān)系，只有當(dāng)該登記行為給相對(duì)人造成了損害后才在二者之間產(chǎn)生行政法律關(guān)系，此時(shí)，備案登記行為才具有了可訴性。

第二篇：4-63商品房預(yù)售合同登記備案

4-63、事項(xiàng)名稱：商品房預(yù)售合同登記備案

事項(xiàng)依據(jù)：《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》

辦理時(shí)限： 即時(shí)辦理

是否收費(fèi)及收費(fèi)依據(jù)：本事項(xiàng)不收費(fèi)

受理方式：預(yù)售合同登記備案為網(wǎng)上辦理；解除備案、變更備案為書(shū)面受理

辦理部門(mén)：預(yù)售合同解除備案、變更備案在預(yù)售項(xiàng)目所在地的區(qū)縣建委（房管局）辦理

申報(bào)要件：

4-63-

1、事項(xiàng)名稱：預(yù)售合同登記備案

1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與預(yù)購(gòu)人登錄北京市房屋交易權(quán)屬管理系統(tǒng)（），確認(rèn)合同條款，進(jìn)行網(wǎng)上簽約；

2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)網(wǎng)上打印預(yù)售合同，買(mǎi)賣雙方在合同上簽字、蓋章；

3、開(kāi)發(fā)企業(yè)在網(wǎng)上進(jìn)行聯(lián)機(jī)備案，并打印一式兩份《商品房預(yù)售合同聯(lián)機(jī)備案表》，蓋章后交預(yù)購(gòu)人一份，同時(shí)向預(yù)購(gòu)人提供一份商品房預(yù)售合同原件。

4-63-

2、事項(xiàng)名稱：預(yù)售合同解除備案

申請(qǐng)人登錄北京市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委門(mén)戶網(wǎng)站（）“交易權(quán)屬系統(tǒng)”填報(bào)相關(guān)信息，并提交以下書(shū)面材料：

1、商品房預(yù)售合同解除備案申請(qǐng)表（原件）；

2、開(kāi)發(fā)企業(yè)的授權(quán)委托書(shū)（原件）和受托人身份證件（復(fù)印件）；

3、預(yù)購(gòu)人的身份證件（復(fù)印件）；預(yù)購(gòu)人委托辦理的，還須提交經(jīng)公證的授權(quán)委托書(shū)（原件）；

4、協(xié)議解除合同的，還需提交商品房預(yù)售合同的解除協(xié)議及商品房預(yù)售合同一式四份（原件）；

5、法院或仲裁機(jī)構(gòu)判決或裁決解除合同的，還需提交生效的法院判決書(shū)或調(diào)解書(shū)或仲裁裁決書(shū)（復(fù)印件）及一份商品房預(yù)售合同（原件）。

上述材料提交復(fù)印件的，復(fù)印件需加蓋申請(qǐng)人印章并同時(shí)提交原件，原件核驗(yàn)后退回申請(qǐng)人。

4-63-

3、事項(xiàng)名稱：預(yù)售合同變更備案

因法院判決、仲裁機(jī)構(gòu)裁決房屋轉(zhuǎn)移的（受讓方可單方向預(yù)售項(xiàng)目所在地的區(qū)縣建委或房管局提出申請(qǐng)）：

申請(qǐng)人登錄北京市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委門(mén)戶網(wǎng)站（）“交易權(quán)屬系統(tǒng)”填報(bào)相關(guān)信息，并提交以下書(shū)面材料：

（1）商品房預(yù)售合同變更備案申請(qǐng)表（原件）；

（2）生效的法院判決書(shū)或調(diào)解書(shū)或仲裁裁決書(shū)（復(fù)印件）；

（3）當(dāng)事人的身份證件（復(fù)印件）；委托代理的提交授權(quán)委托書(shū)（原件）和受托人身份證

件（復(fù)印件）；

（4）商品房預(yù)售合同（原件）。

上述材料提交復(fù)印件的，復(fù)印件需加蓋申請(qǐng)人印章并同時(shí)提交原件，原件核驗(yàn)后退回申請(qǐng)人。因繼承、遺贈(zèng)發(fā)生房屋買(mǎi)受人變更的（由繼承人、受遺贈(zèng)人辦理預(yù)售合同備案變更手續(xù)）：申請(qǐng)人登錄北京市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委門(mén)戶網(wǎng)站（）“交易權(quán)屬系統(tǒng)”填報(bào)相關(guān)信息，并提交以下書(shū)面材料：

（1）商品房預(yù)售合同變更備案申請(qǐng)表（原件）；

（2）繼承權(quán)公證書(shū)（復(fù)印件）或接受遺贈(zèng)公證或法院判決書(shū)（復(fù)印件）；

（3）繼承人、受遺贈(zèng)人的身份證件（復(fù)印件）；委托代理的提交授權(quán)委托書(shū)（原件）和受托人身份證件（復(fù)印件）；

（4）商品房預(yù)售合同（原件）。

上述材料提交復(fù)印件的，復(fù)印件需加蓋申請(qǐng)人印章并同時(shí)提交原件，原件核驗(yàn)后退回申請(qǐng)人。

因法院判決、調(diào)解離婚發(fā)生房屋買(mǎi)受人變更的（財(cái)產(chǎn)歸屬方可以單方辦理預(yù)售合同變更備案手續(xù)；協(xié)議離婚的，由雙方共同辦理預(yù)售合同變更備案手續(xù)）：

申請(qǐng)人登錄北京市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委門(mén)戶網(wǎng)站（）“交易權(quán)屬系統(tǒng)”填報(bào)相關(guān)信息，并提交以下書(shū)面材料：

（1）商品房預(yù)售合同變更備案申請(qǐng)表（原件）；

（2）離婚證明（復(fù)印件）；

（3）離婚財(cái)產(chǎn)歸屬協(xié)議原件（協(xié)議離婚的）或生效的法院判決書(shū)或調(diào)解書(shū)復(fù)印件（法院判決、調(diào)解離婚的）；

（4）當(dāng)事人的身份證件（復(fù)印件），委托代理的提交授權(quán)委托書(shū)（原件）和受托人身份證件（復(fù)印件），協(xié)議離婚的房產(chǎn)處分人的授權(quán)委托書(shū)需公證；

（5）商品房預(yù)售合同（原件）；

（6）預(yù)購(gòu)房屋已辦理了貸款抵押登記的，還應(yīng)提交抵押權(quán)人同意抵押人變更的書(shū)面證明（原件）。

上述材料提交復(fù)印件的，復(fù)印件需加蓋申請(qǐng)人印章并同時(shí)提交原件，原件核驗(yàn)后退回申請(qǐng)人。

夫妻共有的房屋，夫妻之間變更名稱的（由夫妻雙方共同辦理預(yù)售合同變更備案手續(xù)）：申請(qǐng)人登錄北京市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委門(mén)戶網(wǎng)站（）“交易權(quán)屬系統(tǒng)”填報(bào)相關(guān)信息，并提交以下書(shū)面材料：

（1）商品房預(yù)售合同變更備案申請(qǐng)表（原件）；

（2）夫妻雙方共有房屋的協(xié)議和更名申請(qǐng)(原件)；

（3）結(jié)婚證(復(fù)印件)；

（4）當(dāng)事人的身份證件（復(fù)印件），委托代理的提交授權(quán)委托書(shū)（原件）和受托人身份證件（復(fù)印件），原買(mǎi)受人的授權(quán)委托書(shū)需公證；

（5）商品房預(yù)售合同（原件）；

（6）預(yù)購(gòu)房屋已辦理了貸款抵押登記的，還應(yīng)提交抵押權(quán)人同意抵押人變更的書(shū)面證明（原件）。

上述材料提交復(fù)印件的，復(fù)印件需加蓋申請(qǐng)人印章并同時(shí)提交原件，原件核驗(yàn)后退回申請(qǐng)人。

審查標(biāo)準(zhǔn)：

符合《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》（市政府第209號(hào)令）的規(guī)定。

辦理程序：

（一）受理、審查：

符合標(biāo)準(zhǔn)的予以受理并審查。

不符合標(biāo)準(zhǔn)但申請(qǐng)材料存在可以當(dāng)場(chǎng)更正錯(cuò)誤的，允許申請(qǐng)人當(dāng)場(chǎng)更正；不能當(dāng)場(chǎng)更正的，向申請(qǐng)人出具《補(bǔ)正材料通知書(shū)》，一次性告知申請(qǐng)人需要補(bǔ)正的全部?jī)?nèi)容，并將申請(qǐng)材料退回申請(qǐng)人。

申請(qǐng)事項(xiàng)不屬于本機(jī)關(guān)職權(quán)范圍的，向申請(qǐng)人出具《不予受理決定書(shū)》。

（二）決定、告知：

準(zhǔn)予備案的，制作相關(guān)文書(shū)送達(dá)申請(qǐng)人；不予備案的，出具《辦理結(jié)果通知書(shū)》，寫(xiě)明理由和申請(qǐng)人享有的依法申請(qǐng)行政復(fù)議或者提起行政訴訟的權(quán)利，并將《辦理結(jié)果通知書(shū)》和申請(qǐng)材料退回申請(qǐng)人。

第三篇：商品房預(yù)售登記備案制度初探

商品房預(yù)售登記備案制度初探

商品房預(yù)售登記備案制度初探

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視為侵權(quán).當(dāng)前，很多地方房地產(chǎn)市場(chǎng)主管部門(mén)統(tǒng)一制作的《房地產(chǎn)預(yù)售合同》中明確約定“賣方應(yīng)于本房地產(chǎn)預(yù)售合同生效之日起七日內(nèi)將該合同向房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)作登記備案”，相當(dāng)多的購(gòu)房人也都認(rèn)為只要其與開(kāi)發(fā)商簽訂的《房地產(chǎn)預(yù)售合同》經(jīng)過(guò)了國(guó)土產(chǎn)權(quán)部門(mén)的備案登記，就被賦予了合同的法律效力，因此可以躺在權(quán)利的溫床上高枕無(wú)憂，根本不用擔(dān)心被不良的開(kāi)發(fā)商“一房多賣”而落得“錢(qián)房?jī)煽铡?。筆者針對(duì)相當(dāng)多的購(gòu)房者將自己房產(chǎn)權(quán)利能否得到有效保障的希望都寄托在商品房預(yù)售登記備案制度上的心理，就商品房預(yù)售登記備案制度的法律基礎(chǔ)、法律性質(zhì)與法律效力等相關(guān)問(wèn)題發(fā)表以下淺見(jiàn)，求教于諸方家。

一、商品房預(yù)售登記備案制度的法律基礎(chǔ)

1、《城市房地產(chǎn)管理法》第44條第2款規(guī)定“商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)和土地管理部門(mén)登記備案”。

2、《城市商品房預(yù)售管理辦法》第10條規(guī)定“商品房預(yù)售，開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與承購(gòu)人簽訂商品房預(yù)售合同。預(yù)售人應(yīng)當(dāng)在簽約之日起３０日內(nèi)持商品房預(yù)售合同向縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理部門(mén)和土地管理部門(mén)辦理登記備案手續(xù)”。

第13條還規(guī)定：“開(kāi)發(fā)企業(yè)未按本辦法辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明預(yù)售商品房的，責(zé)令停止預(yù)售、補(bǔ)辦手續(xù)，沒(méi)收違法所得，并可處以已收取的預(yù)付款1％以下的罰款”。

3、《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第27條第2款規(guī)定“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自商品房預(yù)售合同簽訂之日起３０日內(nèi)，到商品房所在地的縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)和負(fù)責(zé)土地管理工作的部門(mén)備案”。

上述條款是我國(guó)現(xiàn)行法律對(duì)商品房預(yù)售進(jìn)行登記備案的規(guī)定，不難看出國(guó)家實(shí)行登記備案制度的立法目的主要是通過(guò)對(duì)商品房預(yù)售合同的管理，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商預(yù)售商品房行為的合法性進(jìn)行審查，以保護(hù)預(yù)購(gòu)人的合法權(quán)益，進(jìn)而防止預(yù)售期間“一房多賣”現(xiàn)象的發(fā)生。但是如何理解商品房預(yù)售登記備案制度的法律

性質(zhì)？經(jīng)登記備案的商品房買(mǎi)賣合同能產(chǎn)生什么樣的法律效力，未經(jīng)辦理登記備案又能產(chǎn)生什么樣的法律后果，此類法律規(guī)定并未予以明確。那么，地方性法規(guī)對(duì)此是否加以補(bǔ)充，對(duì)該法律制度進(jìn)行完善呢？我們通過(guò)對(duì)上海和廣東兩地的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行分析，發(fā)現(xiàn)目前對(duì)該制度的認(rèn)識(shí)與做法也存在不同的觀點(diǎn)與分歧：

1、《上海市房地產(chǎn)登記條例》第32條規(guī)定：“下列房地產(chǎn)權(quán)利的文件，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)備案登記：（1）商品房預(yù)售及變更合同；??當(dāng)事人未辦理前款所列文件登記的不得對(duì)抗第三人”，可見(jiàn)，其認(rèn)為登記備案為商品房預(yù)售合同的對(duì)抗要件，不否認(rèn)未經(jīng)登記備案的預(yù)售合同的法律效力，但沒(méi)有對(duì)抗第三人的效力。

2、《珠海市房地產(chǎn)登記條例》第47條規(guī)定：“商品房預(yù)售人不依法辦理商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)，造成商品房預(yù)售合同無(wú)效??”，可見(jiàn)，其認(rèn)為登記備案為商品房預(yù)售合同的生效要件，沒(méi)有登記備案的商品房預(yù)售合同是無(wú)效并得不到法律保護(hù)的。

3、《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條例》第38條規(guī)定：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)按房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的規(guī)定將預(yù)售房地產(chǎn)的 買(mǎi)賣合同向房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)備案”。第61條還規(guī)定：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商預(yù)售房地產(chǎn)，未按規(guī)定將房地產(chǎn)買(mǎi)賣合同報(bào)登記機(jī)關(guān)備案而預(yù)售房地產(chǎn)的，由主管機(jī)關(guān)對(duì)轉(zhuǎn)讓人處以轉(zhuǎn)讓價(jià)款百分之五以下的罰款；轉(zhuǎn)讓人持有房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā)資質(zhì)證的，可視情節(jié)輕重做出警告、不予資質(zhì)年審或者吊銷房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)證的處罰”，可見(jiàn)，其認(rèn)為未經(jīng)登記備案不影響商品房預(yù)售合同的民事法律效力，但開(kāi)發(fā)商應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的行政處罰責(zé)任。

二、商品房預(yù)售登記備案制度的性質(zhì)與法律效力分析

由于國(guó)家未曾對(duì)商品房預(yù)售登記備案制度的性質(zhì)有明確的界定，各地對(duì)此的做法也極不統(tǒng)一，那么，如何對(duì)該制度進(jìn)行正確地認(rèn)識(shí)與對(duì)待，就成為方家進(jìn)行分析與探討的一個(gè)熱點(diǎn)。

筆者認(rèn)為，商品房預(yù)售的登記備案制度可以保護(hù)購(gòu)房者的合法權(quán)益，也可以避免和預(yù)防一些不必要的糾紛，在很大程度上起著維護(hù)不動(dòng)產(chǎn)交易安全的作用。但該制度本身并不是一種物權(quán)登記，它使購(gòu)房者取得了對(duì)尚未實(shí)際存在即尚在建的商品房的具有物權(quán)性質(zhì)的期待權(quán)，而且我國(guó)相關(guān)法律法規(guī)只賦予了商品房預(yù)售登記行政上的意義，卻未賦予其法律強(qiáng)制上的意義。如果將登記備案的行政義務(wù)與商品房預(yù)售合同的民事法律效力捆綁在一起，顯然是不符合民法理論及相關(guān)法律規(guī)定的。

一直以來(lái)，我國(guó)的房地產(chǎn)管理法帶有濃厚的行政管理色彩，從行政立法與民事立法的分工來(lái)看，同樣應(yīng)當(dāng)將違反行政性規(guī)定的行為后果與違反民事法律規(guī)定的行為后果分開(kāi)處理。行政立法是為了調(diào)整行政管理法律關(guān)系，其行政處罰方式多種多樣，不但可以進(jìn)行行政處罰，還可以進(jìn)行經(jīng)濟(jì)制裁，甚至可以兩者并用。但民事立法卻是為了調(diào)整平等主體之間的民事法律關(guān)系，但不具有處罰性質(zhì)。當(dāng)這兩種法律關(guān)系獨(dú)立存在時(shí)，尚不存在爭(zhēng)議；當(dāng)行政責(zé)任與民事責(zé)任發(fā)生競(jìng)合時(shí)，同樣應(yīng)由這兩種法律規(guī)范各司其責(zé)任，分別處理。如果以違反行政性規(guī)范為由而牽涉到民事行為無(wú)效，就相當(dāng)于是用行政法規(guī)調(diào)整民事法律關(guān)系，從而混淆了兩種規(guī)范的分工界限。從法理上來(lái)講，行政法律規(guī)范的效力和適用范圍，僅能限于行政法律關(guān)系本身，而不能越權(quán)涉及至民事法律關(guān)系，這是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)法制化的基本要求。因此，只有法律和行政法規(guī)明確規(guī)定，違反了這種強(qiáng)制性規(guī)范的后果為無(wú)效時(shí)，才能依法認(rèn)定這種行為無(wú)效。否則，只能按照相應(yīng)的行政法規(guī)進(jìn)行相應(yīng)的行政處罰或經(jīng)濟(jì)制裁。

商品房預(yù)售合同的登記備案只作為一種行政意義上的義務(wù)，并非合同的生效要件，其所登記的是商品房預(yù)售合同中約定的債權(quán)債務(wù)關(guān)系。在傳統(tǒng)民法中，登記制度是針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)歸屬和變動(dòng)而設(shè)計(jì)的，而預(yù)售的商品房是在建設(shè)中的期房，在買(mǎi)賣時(shí)還未建好，也不可能和現(xiàn)房那樣成立完整意義上的房屋所有權(quán)或其他物權(quán)，更談不上因物權(quán)的變動(dòng)問(wèn)題而產(chǎn)生對(duì)期房產(chǎn)權(quán)的登記。同時(shí)按照我國(guó)現(xiàn)行的“房屋登記是房屋所有權(quán)的制唯一公示方法”的原則，購(gòu)房人在辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記之前只能是債權(quán)人，不可能取得所購(gòu)房屋的所有權(quán)，因此，商品房預(yù)售合同的登記備案也無(wú)法產(chǎn)生如同產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記那樣的對(duì)抗力的順位保留的效力。

故此，可以認(rèn)為，商品房預(yù)售合同的登記備案性質(zhì)上應(yīng)為國(guó)家對(duì)商品房預(yù)售所為的行政管理行為和措施，不是確認(rèn)合同效力的必備條件，與商品房預(yù)售合同的民事法律效力是沒(méi)有關(guān)系的。對(duì)此，近年來(lái)出臺(tái)的廣東省乃至最高人民法院的相關(guān)司法解釋也都做過(guò)明確的確認(rèn)。其中，廣東省高院《關(guān)于合同法施行后認(rèn)定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)合同效力問(wèn)題的指導(dǎo)意見(jiàn)》第19條曾規(guī)定：“預(yù)售合同未經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的，不影響預(yù)售合同的效力”，2003年6月1日正式施行的《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第6條第1款也作了同樣的規(guī)定：“當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請(qǐng)求確認(rèn)合同無(wú)效的，不予支持”。

三、商品房預(yù)售登記備案的制度缺陷與補(bǔ)救

正是由于相關(guān)法律法規(guī)和司法解釋都只賦予了商品房預(yù)售登記行政上的意義，卻未賦予其法律強(qiáng)制上的意義，致使商品房的預(yù)售登記成為一個(gè)擺設(shè)，并導(dǎo)致商品房的一房多售和商品房抵押與預(yù)售的沖突，無(wú)法真正起到保護(hù)購(gòu)房人之權(quán)益，維護(hù)財(cái)產(chǎn)交易安全的功能與作用。當(dāng)商品房預(yù)售登記備案對(duì)一個(gè)買(mǎi)賣合同的效

力問(wèn)題并不產(chǎn)生任何影響，最多只承擔(dān)一些行政處罰責(zé)任的時(shí)候，它就顯得沒(méi)有那么重要了，這樣，承購(gòu)人的合法權(quán)益遭受不良房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的不法侵害也就難以避免了。

也正因?yàn)槿绱?，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以將房屋多次銷售給不同的人，也可以待樓價(jià)上漲后賣給他人賺取更高的利潤(rùn)。于是，商品房的一房多售、抵押后預(yù)售、預(yù)售后抵押的現(xiàn)象就多了起來(lái)，不久前在深圳發(fā)生的“香珠花園”事件，開(kāi)發(fā)商一房多賣涉及房屋247套，涉案金額2億多元；在上海發(fā)生的“天天花園”事件，279套房產(chǎn)被開(kāi)發(fā)商賣了600多次，一套房產(chǎn)竟重復(fù)賣了7家；還有被數(shù)百業(yè)主和諸多媒體鬧得沸沸揚(yáng)揚(yáng)的號(hào)稱“廣州生態(tài)第一盤(pán)” 的“廣地花園”事件，開(kāi)發(fā)商涉嫌騙貸，重復(fù)售樓資金過(guò)億元??

此類惡意侵害買(mǎi)受人合法權(quán)益、嚴(yán)重影響到整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展的不良事件在當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)法律體系業(yè)初步建立和完善，政府主管部門(mén)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的管理、指導(dǎo)和監(jiān)督職能不斷加強(qiáng)的今天，為什么還是會(huì)屢見(jiàn)不鮮、層出不窮？筆者認(rèn)為除了我國(guó)商品房市場(chǎng)仍處于發(fā)育階段，市場(chǎng)主體的一些經(jīng)營(yíng)行為尚需規(guī)范、相關(guān)的法律仍需完善、行政管理無(wú)法到位、未能對(duì)整個(gè)市場(chǎng)給予嚴(yán)格地法律監(jiān)督等諸多大環(huán)境的因素之外，還有一個(gè)重要的原因就是商品房預(yù)售登記備案制度的強(qiáng)制力度不夠，未能夠賦于品房預(yù)售登記備案制度的準(zhǔn)物權(quán)效力，從而真正保護(hù)購(gòu)房人最關(guān)心最需要的物權(quán)。

如果能將商品房預(yù)售登記備案制度上升到實(shí)質(zhì)意義上法律強(qiáng)制的高度，則必然要求將登記作為預(yù)售合同的生效要件，從而使得經(jīng)過(guò)商品房預(yù)售登記備案這一公示程序，使該合同約定的債權(quán)取得對(duì)抗第三人的法律效力。這樣，才能強(qiáng)制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與購(gòu)房者必須到有關(guān)部門(mén)進(jìn)行合同登記，在思想上和行動(dòng)上予以足夠的重視，通過(guò)登記使合同產(chǎn)生公示和公信的法律效力，對(duì)抗第三人的購(gòu)房行為和不良開(kāi)發(fā)商的欺詐行徑，減少商品房預(yù)售的糾紛，通過(guò)行政部門(mén)的登記監(jiān)管行為，徹底打破房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)利用商品房預(yù)售套取資金、企圖達(dá)到一本萬(wàn)利的美夢(mèng)，從制度上杜絕房地產(chǎn)登記與管理上的漏洞，從而達(dá)到維護(hù)消費(fèi)者的合法權(quán)益，維護(hù)正常的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)秩序，促進(jìn)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)快速、有序、健康的發(fā)展之根本目的。

第四篇：預(yù)售合同備案登記材料

預(yù)售合同備案登記材料：

1、預(yù)售許可證復(fù)印件一份（加蓋公章）

2、購(gòu)房戶身份證復(fù)印件一份

3、房屋登記授權(quán)委托書(shū)（單位委托）

4、房屋登記委托書(shū)（客戶委托）

5、委托人身份證復(fù)印件（加蓋公章）

6、購(gòu)房合同一份（原件）

7、商品房預(yù)售證、預(yù)售合同登記備案詢問(wèn)表

8、維修基金（原件和復(fù)印件各一份）

第五篇：商品房預(yù)售合同備案

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得了《商品房預(yù)（銷）售許可證》和預(yù)登記通知單后，在與承購(gòu)人簽訂《商品房買(mǎi)賣合同》之日起30日內(nèi)，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)向項(xiàng)目管轄范圍的房產(chǎn)交易管理部門(mén)申請(qǐng)辦理商品房預(yù)售合同備案手續(xù)。

依據(jù)

1、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條“商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)和土地管理部門(mén)登記備案?！?/p>

2、《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第二十七條“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自商品房預(yù)售合同簽訂之日起30日內(nèi)，到商品房所在地的縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)和負(fù)責(zé)土地管理工作的部門(mén)備案?！?/p>

3、《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十二條“商品房預(yù)售合同訂立后，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定向房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)主管部門(mén)備案?！?/p>

程序

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)

應(yīng)當(dāng)自聯(lián)機(jī)簽約之日起30日內(nèi)，向市或者區(qū)、縣房屋行政管理部門(mén)申請(qǐng)預(yù)售登記

1、網(wǎng)上打印的商品房預(yù)售合同一式四份（雙方當(dāng)事人已簽字或蓋章）；

2、網(wǎng)上打印的商品房預(yù)售合同簽約證明和預(yù)售登記申請(qǐng)書(shū)；?

3、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件、法定代表人（或負(fù)責(zé)人身份證明書(shū)復(fù)印件、授權(quán)委托書(shū)原件各一份；

4、國(guó)有土地使用權(quán)證原件及復(fù)印件各一份；

5、買(mǎi)受人身份證明復(fù)印件

包括：（1）買(mǎi)受人為自然人的，提交身份證件的復(fù)印件；買(mǎi)受人為外省市自然人的，還需提交《暫住證》或《工作居住證》的復(fù)印件；（2）買(mǎi)受人為法人或其他組織的，提交經(jīng)年檢的企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照或事業(yè)單位法人證書(shū)、或批準(zhǔn)該法人、其他組織成立的文件、法定代表人或負(fù)責(zé)人身份證明；（3）向境外（含港、澳、臺(tái)）自然人、法人或其他組織預(yù)售商品房的，還需提交涉外項(xiàng)目國(guó)家安全審查批準(zhǔn)文件；（4）預(yù)售已被抵押的商品房，還需提交抵押權(quán)人同意預(yù)售的材料。

6、凡境外個(gè)人(含港澳臺(tái)僑個(gè)人)購(gòu)買(mǎi)商品房的，須提供：（1）、港澳人員提交有效的《港澳人員來(lái)往大陸通行證》和《港澳居民身份證》、華僑提交有效的《中華人民共和國(guó)護(hù)照》和駐在國(guó)長(zhǎng)期居留身份證件、臺(tái)灣居民提交有效的《臺(tái)灣居民來(lái)往大陸通行證》，港澳臺(tái)個(gè)人和華僑還需提交北京市公安局出入境管理處出具的《境外個(gè)人在境內(nèi)居留狀況證明》或北京市

政府臺(tái)灣事務(wù)辦公室出具的《臺(tái)灣同胞在京購(gòu)買(mǎi)多套商品房介紹信》。

（2）、外國(guó)個(gè)人提交有效的護(hù)照和北京市公安局出入境管理處出具的《境外個(gè)人在境內(nèi)居留狀況證明》。（3）、各國(guó)駐華大使館、各國(guó)際組織駐華代表機(jī)構(gòu)享有外交特權(quán)與豁免的人員提交外交部同意其購(gòu)房的照會(huì)。