第一篇：商品房預(yù)售登記備案與預(yù)先登記的區(qū)別

淺論商品房預(yù)售登記備案與預(yù)告登記的區(qū)別

2007年10月1日,《物權(quán)法》已正式實(shí)施，《物權(quán)法》第20條對“預(yù)告登記”進(jìn)行了闡述，究竟“預(yù)告登記”和“商品房預(yù)售登記”有無區(qū)別？存在那些異同？目前理論界及司法實(shí)踐存在多種說法?，F(xiàn)筆者提出自己的陋見，敬請指正。

概念：《物權(quán)法》第20條規(guī)定：“當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)關(guān)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請登記的，預(yù)告登記失效?！?，《城市房地產(chǎn)管理法》第44條第2款：“商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級以上人民政府房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案?！?/p>

兩者存在以下幾個(gè)方面的不同：

1、范圍不同。商品房預(yù)售登記備案的對象僅是預(yù)售的商品房。而買賣房屋、土地使用權(quán)等不動產(chǎn)物權(quán)都可適用預(yù)告登記制度。

2、性質(zhì)不同。商品房預(yù)售登記備案是行政管理手段，登記義務(wù)人是商品房預(yù)售人。而預(yù)告登記屬民事行為，買賣雙方可約定登記義務(wù)人。

3、不作為的后果不同。商品房預(yù)售人對預(yù)售的商品房不進(jìn)行預(yù)售登記備案屬違反部門規(guī)章的行為，可能會被科于行政處罰。而沒有進(jìn)行預(yù)告登記屬違約行為,需承擔(dān)違約責(zé)任。

4、作用不同。商品房預(yù)售登記備案是要求在預(yù)售合同簽訂后30日內(nèi)，由開發(fā)企業(yè)辦理備案手續(xù)，其目的也是為了維護(hù)房地產(chǎn)正常交易秩序，保護(hù)買受人利益而制定，能保證《商品房買賣合同》的優(yōu)先履行權(quán)。但“登記備案”對于開發(fā)商“一房二賣”、“一房多賣”等違約行為起不到實(shí)際的制約效果。即使開發(fā)商將已經(jīng)登記備案的預(yù)售房屋另行銷售，買受人也無可奈何，保不住欲購買的期房，而開發(fā)商充其量被科以行政處罰，或在訴訟中面對敗訴，但這些起不到對開發(fā)商的足夠的威懾。

預(yù)告登記，即為保全一項(xiàng)以將來發(fā)生不動產(chǎn)物權(quán)變動為目的請求權(quán)的不動產(chǎn)登記。通過預(yù)告登記，實(shí)現(xiàn)對債權(quán)請求權(quán)的一種“保全”作用。預(yù)告登記之后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意而處分該不動產(chǎn)的，則不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記則是法律賦予了買受人債權(quán)請求權(quán)以排他的物權(quán)效力。如果開發(fā)商將已經(jīng)預(yù)告登記的預(yù)售房屋再行銷售，其銷售行為就有可能無效。

5、時(shí)效不同。商品房預(yù)售登記備案沒有時(shí)間限制。預(yù)告登記不是無期限的，在債權(quán)消滅或者能夠進(jìn)行不動產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請登記的預(yù)告登記失效。對于新建商品住房預(yù)告登記期限，原則上按照《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第16條規(guī)定“??申請人應(yīng)在房屋竣工后的三個(gè)月內(nèi)向登記機(jī)關(guān)申請房屋所有權(quán)的初始登記”的期限為好，也就是說，在新建商品房竣工后的三個(gè)月內(nèi)辦妥由預(yù)告登記到產(chǎn)權(quán)登記的權(quán)證。

同時(shí)，筆者提出一個(gè)假設(shè)，如果一套預(yù)售商品房即辦理了預(yù)售登記備案，又辦理了預(yù)告登記，那個(gè)的效力優(yōu)先呢？

筆者認(rèn)為是預(yù)告登記的效力優(yōu)先，因?yàn)轭A(yù)售登記備案只是保證《商品房買賣合同》的優(yōu)先履行權(quán)，不能發(fā)生物權(quán)效力。而預(yù)售商品房辦理了預(yù)告登記后，預(yù)售人未經(jīng)預(yù)告登記權(quán)利人（大多是買受人）的同意，對預(yù)售商品房的任何處分都是無效的，即存在排他的特權(quán)效力。

(作者為廣東尚典律師事務(wù)所鄒朝貴律師)

第二篇：4-63商品房預(yù)售合同登記備案

4-63、事項(xiàng)名稱：商品房預(yù)售合同登記備案

事項(xiàng)依據(jù)：《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》

辦理時(shí)限： 即時(shí)辦理

是否收費(fèi)及收費(fèi)依據(jù)：本事項(xiàng)不收費(fèi)

受理方式：預(yù)售合同登記備案為網(wǎng)上辦理；解除備案、變更備案為書面受理

辦理部門：預(yù)售合同解除備案、變更備案在預(yù)售項(xiàng)目所在地的區(qū)縣建委（房管局）辦理

申報(bào)要件：

4-63-

1、事項(xiàng)名稱：預(yù)售合同登記備案

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與預(yù)購人登錄北京市房屋交易權(quán)屬管理系統(tǒng)（），確認(rèn)合同條款，進(jìn)行網(wǎng)上簽約；

2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)網(wǎng)上打印預(yù)售合同，買賣雙方在合同上簽字、蓋章；

3、開發(fā)企業(yè)在網(wǎng)上進(jìn)行聯(lián)機(jī)備案，并打印一式兩份《商品房預(yù)售合同聯(lián)機(jī)備案表》，蓋章后交預(yù)購人一份，同時(shí)向預(yù)購人提供一份商品房預(yù)售合同原件。

4-63-

2、事項(xiàng)名稱：預(yù)售合同解除備案

申請人登錄北京市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委門戶網(wǎng)站（）“交易權(quán)屬系統(tǒng)”填報(bào)相關(guān)信息，并提交以下書面材料：

1、商品房預(yù)售合同解除備案申請表（原件）；

2、開發(fā)企業(yè)的授權(quán)委托書（原件）和受托人身份證件（復(fù)印件）；

3、預(yù)購人的身份證件（復(fù)印件）；預(yù)購人委托辦理的，還須提交經(jīng)公證的授權(quán)委托書（原件）；

4、協(xié)議解除合同的，還需提交商品房預(yù)售合同的解除協(xié)議及商品房預(yù)售合同一式四份（原件）；

5、法院或仲裁機(jī)構(gòu)判決或裁決解除合同的，還需提交生效的法院判決書或調(diào)解書或仲裁裁決書（復(fù)印件）及一份商品房預(yù)售合同（原件）。

上述材料提交復(fù)印件的，復(fù)印件需加蓋申請人印章并同時(shí)提交原件，原件核驗(yàn)后退回申請人。

4-63-

3、事項(xiàng)名稱：預(yù)售合同變更備案

因法院判決、仲裁機(jī)構(gòu)裁決房屋轉(zhuǎn)移的（受讓方可單方向預(yù)售項(xiàng)目所在地的區(qū)縣建委或房管局提出申請）：

申請人登錄北京市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委門戶網(wǎng)站（）“交易權(quán)屬系統(tǒng)”填報(bào)相關(guān)信息，并提交以下書面材料：

（1）商品房預(yù)售合同變更備案申請表（原件）；

（2）生效的法院判決書或調(diào)解書或仲裁裁決書（復(fù)印件）；

（3）當(dāng)事人的身份證件（復(fù)印件）；委托代理的提交授權(quán)委托書（原件）和受托人身份證

件（復(fù)印件）；

（4）商品房預(yù)售合同（原件）。

上述材料提交復(fù)印件的，復(fù)印件需加蓋申請人印章并同時(shí)提交原件，原件核驗(yàn)后退回申請人。因繼承、遺贈發(fā)生房屋買受人變更的（由繼承人、受遺贈人辦理預(yù)售合同備案變更手續(xù)）：申請人登錄北京市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委門戶網(wǎng)站（）“交易權(quán)屬系統(tǒng)”填報(bào)相關(guān)信息，并提交以下書面材料：

（1）商品房預(yù)售合同變更備案申請表（原件）；

（2）繼承權(quán)公證書（復(fù)印件）或接受遺贈公證或法院判決書（復(fù)印件）；

（3）繼承人、受遺贈人的身份證件（復(fù)印件）；委托代理的提交授權(quán)委托書（原件）和受托人身份證件（復(fù)印件）；

（4）商品房預(yù)售合同（原件）。

上述材料提交復(fù)印件的，復(fù)印件需加蓋申請人印章并同時(shí)提交原件，原件核驗(yàn)后退回申請人。

因法院判決、調(diào)解離婚發(fā)生房屋買受人變更的（財(cái)產(chǎn)歸屬方可以單方辦理預(yù)售合同變更備案手續(xù)；協(xié)議離婚的，由雙方共同辦理預(yù)售合同變更備案手續(xù)）：

申請人登錄北京市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委門戶網(wǎng)站（）“交易權(quán)屬系統(tǒng)”填報(bào)相關(guān)信息，并提交以下書面材料：

（1）商品房預(yù)售合同變更備案申請表（原件）；

（2）離婚證明（復(fù)印件）；

（3）離婚財(cái)產(chǎn)歸屬協(xié)議原件（協(xié)議離婚的）或生效的法院判決書或調(diào)解書復(fù)印件（法院判決、調(diào)解離婚的）；

（4）當(dāng)事人的身份證件（復(fù)印件），委托代理的提交授權(quán)委托書（原件）和受托人身份證件（復(fù)印件），協(xié)議離婚的房產(chǎn)處分人的授權(quán)委托書需公證；

（5）商品房預(yù)售合同（原件）；

（6）預(yù)購房屋已辦理了貸款抵押登記的，還應(yīng)提交抵押權(quán)人同意抵押人變更的書面證明（原件）。

上述材料提交復(fù)印件的，復(fù)印件需加蓋申請人印章并同時(shí)提交原件，原件核驗(yàn)后退回申請人。

夫妻共有的房屋，夫妻之間變更名稱的（由夫妻雙方共同辦理預(yù)售合同變更備案手續(xù)）：申請人登錄北京市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委門戶網(wǎng)站（）“交易權(quán)屬系統(tǒng)”填報(bào)相關(guān)信息，并提交以下書面材料：

（1）商品房預(yù)售合同變更備案申請表（原件）；

（2）夫妻雙方共有房屋的協(xié)議和更名申請(原件)；

（3）結(jié)婚證(復(fù)印件)；

（4）當(dāng)事人的身份證件（復(fù)印件），委托代理的提交授權(quán)委托書（原件）和受托人身份證件（復(fù)印件），原買受人的授權(quán)委托書需公證；

（5）商品房預(yù)售合同（原件）；

（6）預(yù)購房屋已辦理了貸款抵押登記的，還應(yīng)提交抵押權(quán)人同意抵押人變更的書面證明（原件）。

上述材料提交復(fù)印件的，復(fù)印件需加蓋申請人印章并同時(shí)提交原件，原件核驗(yàn)后退回申請人。

審查標(biāo)準(zhǔn)：

符合《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》（市政府第209號令）的規(guī)定。

辦理程序：

（一）受理、審查：

符合標(biāo)準(zhǔn)的予以受理并審查。

不符合標(biāo)準(zhǔn)但申請材料存在可以當(dāng)場更正錯(cuò)誤的，允許申請人當(dāng)場更正；不能當(dāng)場更正的，向申請人出具《補(bǔ)正材料通知書》，一次性告知申請人需要補(bǔ)正的全部內(nèi)容，并將申請材料退回申請人。

申請事項(xiàng)不屬于本機(jī)關(guān)職權(quán)范圍的，向申請人出具《不予受理決定書》。

（二）決定、告知：

準(zhǔn)予備案的，制作相關(guān)文書送達(dá)申請人；不予備案的，出具《辦理結(jié)果通知書》，寫明理由和申請人享有的依法申請行政復(fù)議或者提起行政訴訟的權(quán)利，并將《辦理結(jié)果通知書》和申請材料退回申請人。

第三篇：辦理商品房預(yù)售登記備案程序

辦理商品房預(yù)售登記備案程序

核心提示：核心提示：

（一）辦理預(yù)售登記備案的開發(fā)企業(yè)應(yīng)到房屋交易所交易部領(lǐng)取《商品房預(yù)售登記備案申請表》，經(jīng)填寫后連同其他申請資料提交到交易部經(jīng)辦人員。

（二）辦理預(yù)售登記備案應(yīng)提交的資料有：

1、商品房預(yù)售登記備案申請表（原件）；

（一）辦理預(yù)售登記備案的開發(fā)企業(yè)應(yīng)到房屋交易所交易部領(lǐng)取《商品房預(yù)售登記備案申請表》，經(jīng)填寫后連同其他申請資料提交到交易部經(jīng)辦人員。

（二）辦理預(yù)售登記備案應(yīng)提交的資料有：

1、商品房預(yù)售登記備案申請表（原件）；

2、營業(yè)執(zhí)照，法人代表證或法人代表任命書（復(fù)印件）；

3、委托書（原件）、被委托人身份證（復(fù)印件）；

4、投資立項(xiàng)批文（復(fù)印件）；

5、土地使用權(quán)證書（含紅線圖）（復(fù)印件）；

6、建設(shè)工程規(guī)劃許可證（含審批單、紅線圖）（復(fù)印件）；

7、施工許可證（復(fù)印件）；

8、商品房預(yù)售許可證（復(fù)印件）；

9、預(yù)測房屋建筑面積結(jié)果通知書（原件）；

10、房屋出售情況表、銷售價(jià)目表（原件）；

11、若開發(fā)項(xiàng)目有拆遷情況的，應(yīng)提交拆遷許可證（復(fù)印件），產(chǎn)同時(shí)辦理已拆遷房屋的注銷手續(xù)。

（三）以上資料為復(fù)印件的必須同時(shí)提交原件核對，以上資料齊全的，工作人員將收下資料，并出具收件收據(jù)。

（四）等候通知，接到通知后，請及時(shí)帶上收件收據(jù)，被委托人身份證領(lǐng)取交費(fèi)單據(jù)交費(fèi)、領(lǐng)證。

辦證說明 辦證承諾時(shí)限：資料齊全，從受理收件之日算起，10個(gè)工作日完成。

第四篇：商品房預(yù)售登記備案制度初探

商品房預(yù)售登記備案制度初探

商品房預(yù)售登記備案制度初探

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視為侵權(quán).當(dāng)前，很多地方房地產(chǎn)市場主管部門統(tǒng)一制作的《房地產(chǎn)預(yù)售合同》中明確約定“賣方應(yīng)于本房地產(chǎn)預(yù)售合同生效之日起七日內(nèi)將該合同向房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)作登記備案”，相當(dāng)多的購房人也都認(rèn)為只要其與開發(fā)商簽訂的《房地產(chǎn)預(yù)售合同》經(jīng)過了國土產(chǎn)權(quán)部門的備案登記，就被賦予了合同的法律效力，因此可以躺在權(quán)利的溫床上高枕無憂，根本不用擔(dān)心被不良的開發(fā)商“一房多賣”而落得“錢房兩空”。筆者針對相當(dāng)多的購房者將自己房產(chǎn)權(quán)利能否得到有效保障的希望都寄托在商品房預(yù)售登記備案制度上的心理，就商品房預(yù)售登記備案制度的法律基礎(chǔ)、法律性質(zhì)與法律效力等相關(guān)問題發(fā)表以下淺見，求教于諸方家。

一、商品房預(yù)售登記備案制度的法律基礎(chǔ)

1、《城市房地產(chǎn)管理法》第44條第2款規(guī)定“商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案”。

2、《城市商品房預(yù)售管理辦法》第10條規(guī)定“商品房預(yù)售，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與承購人簽訂商品房預(yù)售合同。預(yù)售人應(yīng)當(dāng)在簽約之日起３０日內(nèi)持商品房預(yù)售合同向縣級以上人民政府房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù)”。

第13條還規(guī)定：“開發(fā)企業(yè)未按本辦法辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明預(yù)售商品房的，責(zé)令停止預(yù)售、補(bǔ)辦手續(xù)，沒收違法所得，并可處以已收取的預(yù)付款1％以下的罰款”。

3、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第27條第2款規(guī)定“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自商品房預(yù)售合同簽訂之日起３０日內(nèi)，到商品房所在地的縣級以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門和負(fù)責(zé)土地管理工作的部門備案”。

上述條款是我國現(xiàn)行法律對商品房預(yù)售進(jìn)行登記備案的規(guī)定，不難看出國家實(shí)行登記備案制度的立法目的主要是通過對商品房預(yù)售合同的管理，對房地產(chǎn)開發(fā)商預(yù)售商品房行為的合法性進(jìn)行審查，以保護(hù)預(yù)購人的合法權(quán)益，進(jìn)而防止預(yù)售期間“一房多賣”現(xiàn)象的發(fā)生。但是如何理解商品房預(yù)售登記備案制度的法律

性質(zhì)？經(jīng)登記備案的商品房買賣合同能產(chǎn)生什么樣的法律效力，未經(jīng)辦理登記備案又能產(chǎn)生什么樣的法律后果，此類法律規(guī)定并未予以明確。那么，地方性法規(guī)對此是否加以補(bǔ)充，對該法律制度進(jìn)行完善呢？我們通過對上海和廣東兩地的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行分析，發(fā)現(xiàn)目前對該制度的認(rèn)識與做法也存在不同的觀點(diǎn)與分歧：

1、《上海市房地產(chǎn)登記條例》第32條規(guī)定：“下列房地產(chǎn)權(quán)利的文件，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)備案登記：（1）商品房預(yù)售及變更合同；??當(dāng)事人未辦理前款所列文件登記的不得對抗第三人”，可見，其認(rèn)為登記備案為商品房預(yù)售合同的對抗要件，不否認(rèn)未經(jīng)登記備案的預(yù)售合同的法律效力，但沒有對抗第三人的效力。

2、《珠海市房地產(chǎn)登記條例》第47條規(guī)定：“商品房預(yù)售人不依法辦理商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)，造成商品房預(yù)售合同無效??”，可見，其認(rèn)為登記備案為商品房預(yù)售合同的生效要件，沒有登記備案的商品房預(yù)售合同是無效并得不到法律保護(hù)的。

3、《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條例》第38條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)當(dāng)按房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的規(guī)定將預(yù)售房地產(chǎn)的 買賣合同向房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)備案”。第61條還規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)商預(yù)售房地產(chǎn)，未按規(guī)定將房地產(chǎn)買賣合同報(bào)登記機(jī)關(guān)備案而預(yù)售房地產(chǎn)的，由主管機(jī)關(guān)對轉(zhuǎn)讓人處以轉(zhuǎn)讓價(jià)款百分之五以下的罰款；轉(zhuǎn)讓人持有房地產(chǎn) 開發(fā)資質(zhì)證的，可視情節(jié)輕重做出警告、不予資質(zhì)年審或者吊銷房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證的處罰”，可見，其認(rèn)為未經(jīng)登記備案不影響商品房預(yù)售合同的民事法律效力，但開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的行政處罰責(zé)任。

二、商品房預(yù)售登記備案制度的性質(zhì)與法律效力分析

由于國家未曾對商品房預(yù)售登記備案制度的性質(zhì)有明確的界定，各地對此的做法也極不統(tǒng)一，那么，如何對該制度進(jìn)行正確地認(rèn)識與對待，就成為方家進(jìn)行分析與探討的一個(gè)熱點(diǎn)。

筆者認(rèn)為，商品房預(yù)售的登記備案制度可以保護(hù)購房者的合法權(quán)益，也可以避免和預(yù)防一些不必要的糾紛，在很大程度上起著維護(hù)不動產(chǎn)交易安全的作用。但該制度本身并不是一種物權(quán)登記，它使購房者取得了對尚未實(shí)際存在即尚在建的商品房的具有物權(quán)性質(zhì)的期待權(quán)，而且我國相關(guān)法律法規(guī)只賦予了商品房預(yù)售登記行政上的意義，卻未賦予其法律強(qiáng)制上的意義。如果將登記備案的行政義務(wù)與商品房預(yù)售合同的民事法律效力捆綁在一起，顯然是不符合民法理論及相關(guān)法律規(guī)定的。

一直以來，我國的房地產(chǎn)管理法帶有濃厚的行政管理色彩，從行政立法與民事立法的分工來看，同樣應(yīng)當(dāng)將違反行政性規(guī)定的行為后果與違反民事法律規(guī)定的行為后果分開處理。行政立法是為了調(diào)整行政管理法律關(guān)系，其行政處罰方式多種多樣，不但可以進(jìn)行行政處罰，還可以進(jìn)行經(jīng)濟(jì)制裁，甚至可以兩者并用。但民事立法卻是為了調(diào)整平等主體之間的民事法律關(guān)系，但不具有處罰性質(zhì)。當(dāng)這兩種法律關(guān)系獨(dú)立存在時(shí)，尚不存在爭議；當(dāng)行政責(zé)任與民事責(zé)任發(fā)生競合時(shí)，同樣應(yīng)由這兩種法律規(guī)范各司其責(zé)任，分別處理。如果以違反行政性規(guī)范為由而牽涉到民事行為無效，就相當(dāng)于是用行政法規(guī)調(diào)整民事法律關(guān)系，從而混淆了兩種規(guī)范的分工界限。從法理上來講，行政法律規(guī)范的效力和適用范圍，僅能限于行政法律關(guān)系本身，而不能越權(quán)涉及至民事法律關(guān)系，這是市場經(jīng)濟(jì)和社會法制化的基本要求。因此，只有法律和行政法規(guī)明確規(guī)定，違反了這種強(qiáng)制性規(guī)范的后果為無效時(shí)，才能依法認(rèn)定這種行為無效。否則，只能按照相應(yīng)的行政法規(guī)進(jìn)行相應(yīng)的行政處罰或經(jīng)濟(jì)制裁。

商品房預(yù)售合同的登記備案只作為一種行政意義上的義務(wù)，并非合同的生效要件，其所登記的是商品房預(yù)售合同中約定的債權(quán)債務(wù)關(guān)系。在傳統(tǒng)民法中，登記制度是針對不動產(chǎn)的物權(quán)歸屬和變動而設(shè)計(jì)的，而預(yù)售的商品房是在建設(shè)中的期房，在買賣時(shí)還未建好，也不可能和現(xiàn)房那樣成立完整意義上的房屋所有權(quán)或其他物權(quán)，更談不上因物權(quán)的變動問題而產(chǎn)生對期房產(chǎn)權(quán)的登記。同時(shí)按照我國現(xiàn)行的“房屋登記是房屋所有權(quán)的制唯一公示方法”的原則，購房人在辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記之前只能是債權(quán)人，不可能取得所購房屋的所有權(quán)，因此，商品房預(yù)售合同的登記備案也無法產(chǎn)生如同產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記那樣的對抗力的順位保留的效力。

故此，可以認(rèn)為，商品房預(yù)售合同的登記備案性質(zhì)上應(yīng)為國家對商品房預(yù)售所為的行政管理行為和措施，不是確認(rèn)合同效力的必備條件，與商品房預(yù)售合同的民事法律效力是沒有關(guān)系的。對此，近年來出臺的廣東省乃至最高人民法院的相關(guān)司法解釋也都做過明確的確認(rèn)。其中，廣東省高院《關(guān)于合同法施行后認(rèn)定房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營合同效力問題的指導(dǎo)意見》第19條曾規(guī)定：“預(yù)售合同未經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的，不影響預(yù)售合同的效力”，2003年6月1日正式施行的《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第6條第1款也作了同樣的規(guī)定：“當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請求確認(rèn)合同無效的，不予支持”。

三、商品房預(yù)售登記備案的制度缺陷與補(bǔ)救

正是由于相關(guān)法律法規(guī)和司法解釋都只賦予了商品房預(yù)售登記行政上的意義，卻未賦予其法律強(qiáng)制上的意義，致使商品房的預(yù)售登記成為一個(gè)擺設(shè)，并導(dǎo)致商品房的一房多售和商品房抵押與預(yù)售的沖突，無法真正起到保護(hù)購房人之權(quán)益，維護(hù)財(cái)產(chǎn)交易安全的功能與作用。當(dāng)商品房預(yù)售登記備案對一個(gè)買賣合同的效

力問題并不產(chǎn)生任何影響，最多只承擔(dān)一些行政處罰責(zé)任的時(shí)候，它就顯得沒有那么重要了，這樣，承購人的合法權(quán)益遭受不良房地產(chǎn)開發(fā)商的不法侵害也就難以避免了。

也正因?yàn)槿绱耍康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以將房屋多次銷售給不同的人，也可以待樓價(jià)上漲后賣給他人賺取更高的利潤。于是，商品房的一房多售、抵押后預(yù)售、預(yù)售后抵押的現(xiàn)象就多了起來，不久前在深圳發(fā)生的“香珠花園”事件，開發(fā)商一房多賣涉及房屋247套，涉案金額2億多元；在上海發(fā)生的“天天花園”事件，279套房產(chǎn)被開發(fā)商賣了600多次，一套房產(chǎn)竟重復(fù)賣了7家；還有被數(shù)百業(yè)主和諸多媒體鬧得沸沸揚(yáng)揚(yáng)的號稱“廣州生態(tài)第一盤” 的“廣地花園”事件，開發(fā)商涉嫌騙貸，重復(fù)售樓資金過億元??

此類惡意侵害買受人合法權(quán)益、嚴(yán)重影響到整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展的不良事件在當(dāng)前我國房地產(chǎn)法律體系業(yè)初步建立和完善，政府主管部門對房地產(chǎn)行業(yè)的管理、指導(dǎo)和監(jiān)督職能不斷加強(qiáng)的今天，為什么還是會屢見不鮮、層出不窮？筆者認(rèn)為除了我國商品房市場仍處于發(fā)育階段，市場主體的一些經(jīng)營行為尚需規(guī)范、相關(guān)的法律仍需完善、行政管理無法到位、未能對整個(gè)市場給予嚴(yán)格地法律監(jiān)督等諸多大環(huán)境的因素之外，還有一個(gè)重要的原因就是商品房預(yù)售登記備案制度的強(qiáng)制力度不夠，未能夠賦于品房預(yù)售登記備案制度的準(zhǔn)物權(quán)效力，從而真正保護(hù)購房人最關(guān)心最需要的物權(quán)。

如果能將商品房預(yù)售登記備案制度上升到實(shí)質(zhì)意義上法律強(qiáng)制的高度，則必然要求將登記作為預(yù)售合同的生效要件，從而使得經(jīng)過商品房預(yù)售登記備案這一公示程序，使該合同約定的債權(quán)取得對抗第三人的法律效力。這樣，才能強(qiáng)制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房者必須到有關(guān)部門進(jìn)行合同登記，在思想上和行動上予以足夠的重視，通過登記使合同產(chǎn)生公示和公信的法律效力，對抗第三人的購房行為和不良開發(fā)商的欺詐行徑，減少商品房預(yù)售的糾紛，通過行政部門的登記監(jiān)管行為，徹底打破房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用商品房預(yù)售套取資金、企圖達(dá)到一本萬利的美夢，從制度上杜絕房地產(chǎn)登記與管理上的漏洞，從而達(dá)到維護(hù)消費(fèi)者的合法權(quán)益，維護(hù)正常的房地產(chǎn)開發(fā)秩序，促進(jìn)整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)快速、有序、健康的發(fā)展之根本目的。

第五篇：三亞市商品房預(yù)售登記備案撤銷申請表

三亞市商品房買賣合同預(yù)售登記備案注銷

.申

請

表

三亞市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局

印制

《商品房買賣合同》登記備案注銷說明

1、應(yīng)提供已簽訂的全部《商品房買賣合同》（收原件）;

2、法院裁決的，應(yīng)提供民事裁定書及協(xié)助執(zhí)行通知書（收原件）;

3、買受人須持有效身份證明親自到商品房登記部門簽字蓋手印(驗(yàn)原件、收復(fù)印件)，因故不能親自到場的，應(yīng)提供委托公證書并在委托事項(xiàng)中列明（收原件），代理人須持有效身份證明到現(xiàn)場辦理合同注銷事宜(驗(yàn)原件、收復(fù)印件);

4、買受人為企業(yè)法人辦理合同注銷的，應(yīng)提交營業(yè)執(zhí)照、組織機(jī)構(gòu)代碼證、稅務(wù)登記證、開戶銀行證明（以上4項(xiàng)驗(yàn)原件、收復(fù)印件)、法人代表證明、到企業(yè)法人所在地工商管理部門出具企業(yè)法人注冊情況證明、經(jīng)公證的股東會決議書、法定代表人(或負(fù)責(zé)人)若因故不能親自到現(xiàn)場的須提供授權(quán)公證委托書（以上4項(xiàng)收原件)、代理人須持有效身份證明到現(xiàn)場辦理合同注銷事宜（驗(yàn)原件、收復(fù)印件）；

5、買受人為未成年人的，其法定監(jiān)護(hù)人須持有效身份證明（驗(yàn)原件、收復(fù)印件）和由公安機(jī)關(guān)出具的法定監(jiān)護(hù)人證明（收原件）辦理合同注銷事宜；

6、買受人因故死亡的，繼承人持有效身份證明、死亡證明（以上2項(xiàng)驗(yàn)原件、收復(fù)印件）和繼承公證書辦理合同注銷事宜（收原件）;

7、若買受人有按揭抵押登記的，應(yīng)結(jié)清銀行貸款，注銷抵押登記；

8、開發(fā)企業(yè)委托代理人辦理注銷合同登記備案手續(xù)時(shí)，需須持有效身份證明(驗(yàn)原件、收復(fù)印件)。

《商品房買賣合同》登記備案注銷申請表

出賣人（簽章）：買受人（簽章）：

年月日年月日

保 證 書

三亞市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局：

我們保證人雙方對以下四條規(guī)定已充分了解，并保證遵照執(zhí)行：

⑴《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓”的規(guī)定；

⑵國務(wù)院決定“禁止商品房預(yù)購人將購買未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓”的規(guī)定；

⑶《中華人民共和國稅收征收管理辦法》第六十三條 “關(guān)于偷稅的認(rèn)定及其法律責(zé)任”的規(guī)定；

⑷瓊建房?2010?68號文件《關(guān)于規(guī)范商品房買賣合同注銷變更工作的通知》第四條“注銷商品房買賣合同登記備案有關(guān)要求”的規(guī)定。

若此《商品房買賣合同》（以下簡稱“合同”）的注銷涉及和違反上述規(guī)定，或以投機(jī)炒作、避稅等行為變相轉(zhuǎn)賣為目的的，我們保證人雙方愿承擔(dān)相應(yīng)的法律和經(jīng)濟(jì)責(zé)任。

我們保證人雙方自愿解除合同并已簽訂了《退房協(xié)議》，該套房無查封、無抵押、無限制可解除合同的其它因素。并保證該套房屋的合同在辦理注銷登記備案后，若發(fā)現(xiàn)該套房屋在注銷登記備案之前已被抵押或司法查封、或者有司法、仲裁等相關(guān)法律文書已明確該套房所屬，此注銷登記備案無效，此套房屋的合同無條件地恢復(fù)到原來買受人登記備案狀態(tài)，由上述所產(chǎn)生的一切經(jīng)濟(jì)糾紛和法律責(zé)任由我們保證人雙方共同承擔(dān)，與貴局無關(guān)。

我們保證人雙方已知曉該套房屋合同注銷登記備案后，該套房屋就恢復(fù)至原始可售狀態(tài)，出賣人（開發(fā)商）再銷售給任何人，由此所產(chǎn)生的一切經(jīng)濟(jì)糾紛和法律責(zé)任由我們保證人雙方共同承擔(dān)，與貴局無關(guān)。

保證方（出賣方）：年月日

保證方（買受方）：年月日

授權(quán)委托書

三亞市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局：

我公司委托先生（小姐）聯(lián)系電話前往貴局辦理注銷本公司與買受人簽訂的《商品房買賣合同》登記備案手續(xù)，其合同備案登記編號為。

法定代表人：

出賣人（蓋章）：

年月日

審批表