第一篇：2011年房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行狀況及2012年形勢(shì)預(yù)測(cè)

2011年房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行狀況及2012年形勢(shì)預(yù)測(cè) REICO報(bào)告

2011年房地產(chǎn)市場(chǎng)供給增加，土地購(gòu)置面積和新開(kāi)工面積增幅回落，9月份后需求增長(zhǎng)較快回落，4季度住房?jī)r(jià)格出現(xiàn)下降，國(guó)房景氣指數(shù)跌至100以下。預(yù)計(jì)2012年房地產(chǎn)市場(chǎng)需求保持小幅增加；房地產(chǎn)市場(chǎng)供給繼續(xù)增加，投資增幅有較大幅度下降；在促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展的宏觀經(jīng)濟(jì)背景下，2012年上半年房?jī)r(jià)穩(wěn)中有降，下半年房?jī)r(jià)基本平穩(wěn)的可能性較大。（2011年起，住房?jī)r(jià)格分析采用國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新的房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，以70大中城市中位數(shù)房?jī)r(jià)漲幅代表70城市平均房?jī)r(jià)漲幅。）

一、2011年房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行狀況

（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)購(gòu)置土地面積增幅快速下降，地價(jià)漲幅回落

2011年1-11月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)購(gòu)置土地面積37153.4萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)3%，增幅低于2010年同期30個(gè)百分點(diǎn)。購(gòu)置土地面積增幅由1-2月的57.1%逐月下降至1-11月的3%，下半年各月土地購(gòu)置面積同比均為負(fù)增長(zhǎng)。2011年地價(jià)保持上漲但漲幅回落，1-3各季度全國(guó)主要監(jiān)測(cè)城市綜合地價(jià)環(huán)比漲幅分別為2.19%、1.87%和1.76%。

（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資增幅保持高位，房屋新開(kāi)工面積增幅回落

2011年1-11月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資55483.034億元，同比增長(zhǎng)29.9%，增幅低于去年同期6.7個(gè)百分點(diǎn)，高于同期固定資產(chǎn)投資增幅5個(gè)百分點(diǎn)。從月度數(shù)據(jù)看，10月和11月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅回落，11月同比增幅降至20%。

2011年1-11月，商品房屋新開(kāi)工面積17.5億平方米，同比增長(zhǎng)20.5%，增幅減少28個(gè)百分點(diǎn)；竣工面積5.9億平方米，同比增長(zhǎng)22.3%，增幅增加13個(gè)百分點(diǎn)。

（三）房屋成交量增長(zhǎng)回落

2011年，商品房銷(xiāo)售面積增幅繼續(xù)回落。1-11月，商品房銷(xiāo)售面積89593.88萬(wàn)平方米，同比增加8.5%，增幅減少1.3個(gè)百分點(diǎn)。逐月數(shù)據(jù)看，9月份以后商品房銷(xiāo)售面積增幅較快回落，10月份和11月份商品房銷(xiāo)售面積同比負(fù)增長(zhǎng)。

（四）住宅價(jià)格下降城市逐月增多，10月后住宅價(jià)格出現(xiàn)環(huán)比下降

2011年，70大中城市住房?jī)r(jià)格漲幅逐月回落。1-11月，新建住宅價(jià)格同比上漲4.4%，環(huán)比上漲2.1%；二手住宅價(jià)格同比上漲2.8%，環(huán)比上漲0.8%。逐月看，8月份開(kāi)始新建住宅和二手住宅價(jià)格停止上漲，10月份開(kāi)始二手住宅價(jià)格出現(xiàn)環(huán)比下降，11月份新建住宅價(jià)格環(huán)比下降。

70大中城市中新建商品住宅價(jià)格環(huán)比下降的城市數(shù)量由1月份的3個(gè)增加至11月份的49個(gè)，二手住宅價(jià)格環(huán)比下降的城市數(shù)量由1月份的3個(gè)增加至11月份的51個(gè)。

二、2012年房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)預(yù)測(cè)

2012年房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)的影響因素包括：宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)、宏觀調(diào)控政策、企業(yè)資金壓力、房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)增長(zhǎng)等等，各因素對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響如下：

第一，2012年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)下降將帶來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)下行壓力。

第二，2012年宏觀調(diào)控政策保持穩(wěn)定性，貨幣政策增強(qiáng)適應(yīng)性。堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸。同時(shí)，要推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)。實(shí)施首套住房貸款優(yōu)惠政策。第三，2011年末房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金壓力較大，但低于2008年金融危機(jī)發(fā)生時(shí)的資金壓力水平。

第四，2010年3-11月商品房新開(kāi)工面積的大幅增長(zhǎng)，將導(dǎo)致市場(chǎng)供應(yīng)量的增加會(huì)從2011年3季度一直持續(xù)到2012年上半年。

綜合市場(chǎng)供求兩方面影響因素，對(duì)2012年房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)的預(yù)測(cè)如下：

在首套購(gòu)房?jī)?yōu)惠利率政策影響下，伴隨市場(chǎng)供應(yīng)量增加，預(yù)計(jì)2012年房屋交易面積小幅增加。2012年房地產(chǎn)市場(chǎng)供給繼續(xù)增加，但房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅會(huì)有較大幅度下降。在促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展的宏觀經(jīng)濟(jì)背景下，預(yù)計(jì)“2012年上半年房?jī)r(jià)穩(wěn)中有降，下半年房?jī)r(jià)基本平穩(wěn)”的可能性較大

第二篇：西安房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行狀況

進(jìn)入11年，西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量一直處于低位運(yùn)行且不斷動(dòng)蕩波動(dòng)，相比前幾年年市場(chǎng)發(fā)展水平，目前的市場(chǎng)狀況明顯趨冷，表現(xiàn)出從未有過(guò)的低迷，寒氣逼人！關(guān)于2011年1季度市場(chǎng)的發(fā)展情況，西安市房產(chǎn)信息中心有關(guān)負(fù)責(zé)人在接受采訪時(shí)談到：“2011年西安房地產(chǎn)市場(chǎng)在調(diào)控之下，其運(yùn)行呈現(xiàn)出一些新的發(fā)展特征。2011年1季度西安商品房新批預(yù)售面積293.34萬(wàn)平方米，同比上年增長(zhǎng)20.9%，其中住宅物業(yè)新批預(yù)售面積219.8萬(wàn)平方米，同比上年增長(zhǎng)5.76%。從住宅物業(yè)供應(yīng)占商品房整體供應(yīng)比例來(lái)看，較上年同期有所下滑，在中央對(duì)住宅投資、投機(jī)行為的持續(xù)打壓政策影響下，商業(yè)等物業(yè)市場(chǎng)供應(yīng)比例有所增長(zhǎng)。2011年1季度西安商品房銷(xiāo)售面積為335.97萬(wàn)平方米，同比上漲了23.63%，環(huán)比上季度下滑了31.14%，同比上年仍保持了23.26%的增幅。其中住宅(含別墅)銷(xiāo)售面積為299萬(wàn)平方米，環(huán)比下降32.54%，同比上年增長(zhǎng)25.6%。從1、2月份市場(chǎng)運(yùn)行來(lái)看，基于對(duì)新國(guó)條政策的影響預(yù)期，前兩月市場(chǎng)購(gòu)房人群搶先入市，拉動(dòng)一季度交易量大幅增長(zhǎng)，而2月末西安細(xì)則出臺(tái)，使得3月西安樓市交易量同比下滑7成之多。基于銷(xiāo)售量的持續(xù)回落，市場(chǎng)部分開(kāi)發(fā)企業(yè)已出現(xiàn)打折、促銷(xiāo)等方式，3月份我市新建住房備案均價(jià)6150元/平方米?！薄岸鲁雠_(tái)政策對(duì)于二手房市場(chǎng)交易影響表現(xiàn)較為明顯，1季度二手房共成交41.3萬(wàn)平方米，較上季度下滑了12.17%，成交套數(shù)為3885套；其中普通住宅共成交29.98萬(wàn)平方米。”調(diào)控壓力之下，1季度市場(chǎng)所表現(xiàn)出的明顯變化讓市場(chǎng)各方更為關(guān)注后市的發(fā)展走勢(shì)。特別是2季度市場(chǎng)將會(huì)在政策環(huán)境之中，有著怎樣的發(fā)展？陜西西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)副總經(jīng)理李宇兵給出了答案。

他指出：“第一，2季度商品房市場(chǎng)將會(huì)出現(xiàn)政策累積效應(yīng)漸顯，住宅銷(xiāo)量將持續(xù)低位運(yùn)行的態(tài)勢(shì)；第二，市場(chǎng)供應(yīng)將呈現(xiàn)明顯的放量增長(zhǎng)；第三，階段性的折扣、促銷(xiāo)等行為將明顯顯現(xiàn)，房?jī)r(jià)整體呈現(xiàn)小幅波動(dòng)；第四，中大面積的戶型或成銷(xiāo)售主力；第五，2季度商品房市場(chǎng)或?qū)⒚媾R進(jìn)一步調(diào)控?！倍谕恋厥袌?chǎng)方面，二季度供應(yīng)量仍將穩(wěn)步增加的同時(shí)，地價(jià)上漲的速度將得到明顯放緩。對(duì)于二手房市場(chǎng)，政策效應(yīng)明顯，投資炒房已經(jīng)受到限制，交易量仍將進(jìn)一步回落成為可能，且因拆遷加速也將惹火租賃市場(chǎng)，其中售轉(zhuǎn)租現(xiàn)象將有所升溫。李副總強(qiáng)調(diào)，“2011年作為“十二五”規(guī)劃推進(jìn)的元年，作為國(guó)際化大都市建設(shè)的重要年份，無(wú)疑也將成為我國(guó)以及西安房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型開(kāi)始的轉(zhuǎn)折年?！眲傔M(jìn)入第2個(gè)季度，整體商品房市場(chǎng)新盤(pán)還在不斷推出，供應(yīng)持續(xù)增長(zhǎng)，成交量低位運(yùn)行且全線飄綠，買(mǎi)賣(mài)雙方角色互換，自住需求成為市場(chǎng)主導(dǎo)，觀望氣氛加劇并進(jìn)一步延續(xù)，市場(chǎng)縮量調(diào)整跡象顯現(xiàn)。

1、政府宏觀調(diào)控政策趨于深化

2010年中央政府出臺(tái)了金融、稅收、土地還有房產(chǎn)本身的三限，限外、限貸、限購(gòu)令，國(guó)十條，加息，這個(gè)對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)生了比較大的影響。

從近幾年西安市政府出臺(tái)的一系列宏觀調(diào)控的政策一路看來(lái)，宏觀調(diào)控的基調(diào)并未改變，調(diào)控房地產(chǎn)過(guò)快的漲幅，使房地產(chǎn)價(jià)格基本穩(wěn)定，調(diào)整房地產(chǎn)業(yè)本身的結(jié)構(gòu)，使之合理化，以利于房地產(chǎn)業(yè)和整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。從目前政策的實(shí)施效果看遏制房地產(chǎn)炒作和穩(wěn)定房?jī)r(jià)已經(jīng)起到了一定的作用。隨著經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的變化，西安市出臺(tái)關(guān)于恢復(fù)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展等多項(xiàng)穩(wěn)市政策，這些都意味著調(diào)控的政策將會(huì)朝著更加深入和細(xì)致的方向繼續(xù)發(fā)力，宏觀調(diào)控政策將進(jìn)一步趨于深化。

2、產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)與實(shí)際需求還存在裂痕

伴隨著國(guó)務(wù)院“90/70”政策的引導(dǎo)，西安市一大批中低價(jià)位、中小套型普通商品住房在近幾年集中放量，增加了住房有效供應(yīng)，成為市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)。不過(guò)在受到市場(chǎng)追捧的同時(shí)也明顯可以看出，大多數(shù)項(xiàng)目目前的滯銷(xiāo)局面并沒(méi)有得到徹底改善，其癥結(jié)還是在于住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理，表現(xiàn)為市場(chǎng)產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)和消費(fèi)需求不匹配，兩者之間存在的裂痕。由于產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的不合理，現(xiàn)有的自住性需求未必能轉(zhuǎn)化為有效購(gòu)買(mǎi)力，是導(dǎo)致目前的市場(chǎng)形勢(shì)是有價(jià)無(wú)市的原因之一。

3、市場(chǎng)分區(qū)域發(fā)展不均衡

目前西安樓市呈現(xiàn)出的發(fā)展現(xiàn)狀是區(qū)域發(fā)展的不均衡，城東地產(chǎn)發(fā)展新舊共榮，開(kāi)發(fā)相對(duì)分散，舊區(qū)開(kāi)發(fā)量少但配套完善備受市場(chǎng)歡迎，新區(qū)依托大水大綠和浐灞生態(tài)區(qū)整體的崛起以及市政府為加快區(qū)域建設(shè)而提供強(qiáng)大的資金和政策支持，也已與城南、城北形成三足鼎立的局面。城南區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展較早市場(chǎng)相對(duì)成熟，雖土地資源日漸減少，但在曲江和高新兩大板塊的拉動(dòng)下繼續(xù)朝南發(fā)展。城西市場(chǎng)因重型國(guó)企較多一直發(fā)展較為緩慢，隨著前唐“西市”遺址的重建和地鐵一號(hào)線的延伸，對(duì)于其原有區(qū)域和西咸共建區(qū)域的快速發(fā)展提供了動(dòng)力。而城北區(qū)在西安市行政中心北移、地鐵二號(hào)線建設(shè)、鐵路北客站建成以及大明宮區(qū)域遺址保護(hù)和舊城改造等前所未有的重大機(jī)遇面前，正在發(fā)生著日新月異的變化。城內(nèi)受土地供應(yīng)緊缺而始終處于相對(duì)放量較少，插花式的發(fā)展難以形成大的規(guī)模和影響力，住宅市場(chǎng)發(fā)展緩慢。

4、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局在變革中日益激烈

近幾年，越來(lái)越多的外來(lái)企業(yè)攜其雄厚的資本實(shí)力及豐富的房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)長(zhǎng)袖善舞，對(duì)于本地開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，競(jìng)爭(zhēng)的壓力愈顯加大，部分實(shí)力弱的小企業(yè)由于缺少資金，同時(shí)缺乏土地資源儲(chǔ)備，已經(jīng)開(kāi)始逐漸淡出房地產(chǎn)市場(chǎng)。2011年的西安房地產(chǎn)市場(chǎng)在本土地產(chǎn)企業(yè)與外來(lái)巨頭的共同演繹下競(jìng)爭(zhēng)愈發(fā)激烈，面對(duì)目前的市場(chǎng)環(huán)境，雖然前景光明，但對(duì)于中小開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)目前的階段性調(diào)整仍是一個(gè)巨大門(mén)檻，若市場(chǎng)形勢(shì)的發(fā)展得不到改善，購(gòu)房者觀望氣氛將愈加濃厚，將會(huì)有越來(lái)越多的實(shí)力相對(duì)較弱的本土開(kāi)發(fā)商退市。

5、經(jīng)濟(jì)適用房市場(chǎng)比重日益增加

自去年以來(lái)，西安一直在加大經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)力度，到今年經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目開(kāi)始大幅度面市，雖從總量上還沒(méi)有成為市場(chǎng)的主角，但其比重日益增加。

其呈現(xiàn)出來(lái)的特點(diǎn)是以珠江新城和鴻基新城為代表的“低價(jià)位、高標(biāo)準(zhǔn)”精品經(jīng)適房，一改往日僅僅為滿足和解決中低收入家庭住房目的。

隨著越來(lái)越多的經(jīng)濟(jì)適用房的投建、面市和保障覆蓋面的加大，不但對(duì)平抑西安房?jī)r(jià)而且對(duì)滿足市場(chǎng)不同階層需求將起到積極的作用，經(jīng)濟(jì)適用房在西安房地產(chǎn)市場(chǎng)的話語(yǔ)權(quán)將越來(lái)越大。

6、打折優(yōu)惠成為樓市主旋律

隨著“住博會(huì)”的召開(kāi)及世園會(huì)的開(kāi)幕，西安房地產(chǎn)市場(chǎng)不但沒(méi)有迎來(lái)它的黃金季節(jié)，而且市場(chǎng)上加入打折促銷(xiāo)的樓盤(pán)項(xiàng)目是越來(lái)越多。自限購(gòu)令至今，西安房地產(chǎn)市場(chǎng)成交表現(xiàn)一直低迷，市場(chǎng)觀望氣氛日漸濃厚，樓盤(pán)銷(xiāo)售速度放緩。為了吸引購(gòu)房者，幾乎所有的樓盤(pán)都或明或暗地打折扣，最多折扣達(dá)到8.5折，優(yōu)惠金額達(dá)到10多萬(wàn)元。據(jù)西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心數(shù)據(jù)顯示：5月5日全市商品房共成交173套，成交套數(shù)較昨日增加36套，其中當(dāng)日普通住宅共成交149套。據(jù)了解雖然西安市部分樓盤(pán)近日已經(jīng)公布一房一價(jià)信息，但是對(duì)于整個(gè)西安市來(lái)講公布數(shù)量微乎其微；大部分的開(kāi)發(fā)商對(duì)于談及此話題均是避而不談，房企還在觀望國(guó)家對(duì)于樓市調(diào)控是否會(huì)繼續(xù)加碼，開(kāi)發(fā)商和政府玩貓捉老鼠的游戲已經(jīng)是家常便飯。在國(guó)家不斷強(qiáng)勢(shì)調(diào)控樓市，以及西安出臺(tái)樓市“限購(gòu)令”等一系列調(diào)控政策下，部分手頭不充裕的開(kāi)發(fā)商為了加快項(xiàng)目回款速度，5月初西安部分樓盤(pán)已經(jīng)有明顯的打折促銷(xiāo)行為，用以價(jià)換量來(lái)回籠資金的現(xiàn)象將會(huì)日漸增多。打折、贈(zèng)送、特惠等變相降價(jià)現(xiàn)象在房地產(chǎn)市場(chǎng)上十分普遍，已成為近期樓市的主旋律。

7、團(tuán)購(gòu)開(kāi)啟樓市新紀(jì)元

面對(duì)開(kāi)發(fā)商的堅(jiān)挺，由各大媒體牽頭，市場(chǎng)上目前出現(xiàn)大量的團(tuán)購(gòu)組織，積極地應(yīng)對(duì)時(shí)下樓市現(xiàn)狀。雖然西安的購(gòu)房團(tuán)組織的時(shí)間要晚于深圳、北京等地，但其影響力卻不亞于深圳團(tuán)購(gòu)活動(dòng)。而且西安市目前的購(gòu)房團(tuán)還有一大特點(diǎn)就是“遍地開(kāi)花”，有華商報(bào)組織的，有焦點(diǎn)網(wǎng)組織的，不但有本地的購(gòu)房團(tuán)而且陜北購(gòu)房團(tuán)的實(shí)力也不容小覷，萬(wàn)人購(gòu)房團(tuán)已經(jīng)屢見(jiàn)不鮮。另外，在網(wǎng)上隨處可見(jiàn)一些聊天群組織多人結(jié)盟購(gòu)房活動(dòng)。其組織形式和對(duì)西安樓市的影響越來(lái)越受到關(guān)注。

8、郊區(qū)化發(fā)展趨勢(shì)明顯

西安舊城區(qū)發(fā)展空間有限，向郊區(qū)發(fā)展是必然結(jié)果。目前，西安市西南方向較早發(fā)展的高新區(qū)已日益興盛，東南方向的曲江新區(qū)方興未艾，城北的經(jīng)開(kāi)區(qū)也正建設(shè)的如火如荼，長(zhǎng)安區(qū)和前幾年興起的浐灞生態(tài)區(qū)也已走入西安市民的視野。伴隨著西安地鐵的建設(shè)和城市的外擴(kuò)，市政基礎(chǔ)設(shè)施也全面鋪開(kāi)往外擴(kuò)展，以前所謂的郊區(qū)及遠(yuǎn)郊概念正在慢慢淡化，人們由以前對(duì)郊區(qū)的冷落到現(xiàn)在對(duì)郊區(qū)的正視，甚至偏愛(ài)。實(shí)際上，西安市區(qū)周邊幾個(gè)居住板塊的形成，已經(jīng)是郊區(qū)化的預(yù)演。

三、西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)

面對(duì)當(dāng)前西安房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出的調(diào)整特征，應(yīng)該看到這既有宏觀經(jīng)濟(jì)回落的影響，也是房地產(chǎn)自身波動(dòng)的一個(gè)必然趨勢(shì)。回望最近幾年的房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)該說(shuō)發(fā)展并不健康，健康發(fā)展不意味著高速增長(zhǎng)，合理增長(zhǎng)、正常增長(zhǎng)才算是健康發(fā)展。面對(duì)西安樓市目前的困境，預(yù)計(jì)西安房地產(chǎn)市場(chǎng)在未來(lái)一段時(shí)間將表現(xiàn)以下特征：

1、政策調(diào)控基調(diào)未變，但明顯緊縮化

到第一季度，宏觀政策力度加大，雙率上調(diào)，公積金貸款利率上調(diào)，提高所得稅起征點(diǎn)，房產(chǎn)稅將重點(diǎn)實(shí)施等消息不斷出臺(tái)，中央政府以從來(lái)沒(méi)有過(guò)的罕見(jiàn)的調(diào)控力度和方式，預(yù)示著美國(guó)次貸危機(jī)對(duì)中國(guó)影響升溫，而兩率結(jié)構(gòu)性的調(diào)整，意味著從緊的貨幣政策主基調(diào)并沒(méi)有改變，政策的緊縮只是為了進(jìn)一步規(guī)范市場(chǎng)，把通貨膨脹對(duì)中國(guó)的影響減到最小。不過(guò)，經(jīng)濟(jì)層面還看不出好轉(zhuǎn)的跡象，預(yù)計(jì)后市貨幣政策還有松綁跡象，而這對(duì)目前的房地產(chǎn)現(xiàn)狀來(lái)說(shuō)無(wú)疑是一大利好。

2、土地市場(chǎng)交易放緩

隨著土地政策影響的深入，開(kāi)發(fā)商的退地潮率先在上海出現(xiàn)，作為西安而言，目前也有部分退地情況發(fā)生，且第一季度土地招拍掛成交量已經(jīng)較上年明顯回落。銷(xiāo)售不暢，資金回收慢已經(jīng)讓開(kāi)發(fā)商頭痛不已，再加上國(guó)家實(shí)施緊縮型貨幣政策，開(kāi)發(fā)貸款壓力增大，預(yù)計(jì)在短期內(nèi)土地市場(chǎng)的交易熱情難以提高。

3、成交量低位運(yùn)行，反彈有待時(shí)日

進(jìn)入11年整個(gè)西安房地產(chǎn)市場(chǎng)交易量持續(xù)低位運(yùn)行，成交量較去年同期水平相差甚遠(yuǎn)。一次次的幻想著回到去年交易量水平的夢(mèng)想被無(wú)情的粉碎，足已印證市場(chǎng)回暖還時(shí)機(jī)未到，而想徹底結(jié)束目前這種動(dòng)蕩還需繼續(xù)觀察。目前的市場(chǎng)特征在于，購(gòu)房者的觀望情緒更加濃重，持幣待購(gòu)的群體越來(lái)越龐大，恐難在短期內(nèi)打破僵局。

但可以預(yù)見(jiàn)的是，持續(xù)的交易量低迷加之調(diào)控基調(diào)未變(限購(gòu)令的實(shí)施)而致銀根緊縮，開(kāi)發(fā)商面臨資金鏈壓力越來(lái)越大，銷(xiāo)售回款將是維系鏈條的關(guān)鍵所在。同時(shí)，推遲上市的供應(yīng)量在以后的幾個(gè)月集中上

市，會(huì)給購(gòu)房者更大的選擇余地，由此也將對(duì)銷(xiāo)售起到一定的促進(jìn)作用?？紤]到上述因素，未來(lái)成交量的變化趨勢(shì)依舊保持低位運(yùn)行，或有小幅震蕩，但短期內(nèi)反彈無(wú)望。

4、房?jī)r(jià)將震蕩下調(diào)，回落而趨于穩(wěn)定

房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)逐漸趨冷，短期內(nèi)回暖無(wú)望，市場(chǎng)銷(xiāo)售壓力增大，開(kāi)發(fā)商為加快資金回籠，必然會(huì)采取明升暗降或者直降價(jià)格策略?？梢灶A(yù)見(jiàn)的是，這種打折促銷(xiāo)活動(dòng)在未來(lái)幾個(gè)月甚至更長(zhǎng)的時(shí)間，還會(huì)被繼續(xù)應(yīng)用并且力度會(huì)加大，涉及的范圍也將更廣?？紤]到成本下降的因素，商品房的銷(xiāo)售均價(jià)會(huì)出現(xiàn)200-500元/平方米的下跌。

5、住房保障力度加大，供需關(guān)系趨于平衡

西安市這幾年房地產(chǎn)發(fā)展也是非?？斓?，但又帶來(lái)了另外一個(gè)問(wèn)題，就是住房保障的問(wèn)題。房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的太快了，導(dǎo)致把很多大多數(shù)工薪階層遠(yuǎn)遠(yuǎn)拉在了后面，很多居民不能通過(guò)市場(chǎng)化解決問(wèn)題，就需要政府加大住房保障的力度。根據(jù)住部政策研究中心房地產(chǎn)業(yè)處處長(zhǎng)文林峰總結(jié)的五條：第一，各級(jí)政府要加大投入，保障土地的供應(yīng)。第二，落實(shí)保障性住房的建設(shè)任務(wù)，抓緊建立保障性住房的使用、運(yùn)營(yíng)、退出等管理制度。第三，進(jìn)一步落實(shí)完善房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策，增加市場(chǎng)的有效供給，特別要增加中小價(jià)位的普通商品房供給。第四，加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)需求的分類(lèi)調(diào)控，落實(shí)好差別化的信貸政策、稅收政策，支持居民合理住房消費(fèi)，抑制投資性住房?，F(xiàn)在大家貸款稅成本也越來(lái)越高，沒(méi)有政策性住房金融，這方面我覺(jué)得應(yīng)該大幅度降低對(duì)老百姓第一套改善性住房的支持力度，反而我們現(xiàn)在調(diào)控一直做加法，不做減法，把成本都在增加。第五，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)和市場(chǎng)監(jiān)管，嚴(yán)厲查處各類(lèi)違法違規(guī)的行為。大量的土地轉(zhuǎn)向了保障性住房，導(dǎo)致商品房住宅供地越來(lái)越少，那就是西安市可能總的土地供應(yīng)在增加，但是商品住宅在降低，導(dǎo)致房?jī)r(jià)居高不下。開(kāi)發(fā)商將會(huì)加大對(duì)商品房的投入，以保障自己的利益，商品房的增多將會(huì)使供需關(guān)系趨于平衡。

綜合來(lái)看未來(lái)幾個(gè)月西安商品房成交價(jià)格將出現(xiàn)下行調(diào)整，但也不會(huì)出現(xiàn)掉頭直下的可能，長(zhǎng)期看房?jī)r(jià)將繼續(xù)保持平穩(wěn)運(yùn)行。

第三篇：關(guān)于社區(qū)轄區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行狀況調(diào)研報(bào)告

祥和社區(qū)轄區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況調(diào)研

信息

為掌握轄區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)有關(guān)運(yùn)行狀況，我社區(qū)工作人員通過(guò)實(shí)地走訪新建樓盤(pán)住宅小區(qū)，開(kāi)展問(wèn)卷調(diào)查等方式對(duì)轄區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)情況作了初步了解，現(xiàn)將我轄區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研信息梳理如下：

一、今年以來(lái)轄區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的具體情況 我轄區(qū)目前新增樓盤(pán)為e.f，其中e項(xiàng)目有123有限公司開(kāi)發(fā)，項(xiàng)目位于公園旁，坐擁河上游，依山傍水，占地面積約80萬(wàn)方，建筑面積200萬(wàn)㎡，容積率4.0，車(chē)位配比：1:1。e小區(qū)商品房5月均價(jià)為8521元/㎡，同比上漲了34.62%，環(huán)比增長(zhǎng)了3.67%。g總建筑面積達(dá)14萬(wàn)平方米，規(guī)劃居住1167戶，由4棟現(xiàn)代時(shí)尚高層建筑構(gòu)成，垂直距離步行5分鐘，距離景觀大道步行150米。小區(qū)房?jī)r(jià)2017年5月為15442，2018年5月房?jī)r(jià)17524元，2018年4月房?jī)r(jià)為16956元。同比增長(zhǎng)了69.38%，環(huán)比上漲8.17%。

二、我市房?jī)r(jià)上漲的原因調(diào)查分析

（一）土地供應(yīng)不足

近幾年k市土地市場(chǎng)，特別是兩城區(qū)出讓的土地幾乎沒(méi)有。再加上現(xiàn)在gh等項(xiàng)目都已進(jìn)入銷(xiāo)售尾聲，供貨量遠(yuǎn)不如以前，沒(méi)有新土地的供應(yīng)，之前供應(yīng)已經(jīng)不能滿足市場(chǎng)的需求，土地價(jià)格的上浮一定程度上也刺激了房?jī)r(jià)的上漲。

（二）區(qū)位優(yōu)勢(shì)得天獨(dú)厚

對(duì)周邊地、州、市人口流入的吸引力逐步增大，從市場(chǎng)供需關(guān)系來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)處于供不應(yīng)求的狀態(tài)，房?jī)r(jià)自然逐步上漲。

（四）城市高速發(fā)展帶來(lái)了無(wú)與倫比的吸引力近幾年來(lái)，fmj發(fā)生了翻天覆地的變化，特別是交通路網(wǎng)上面，高速公路基本上實(shí)現(xiàn)地州各個(gè)城市貫通，大大的縮短了到省會(huì)城市的距離，高鐵路網(wǎng)的全線貫通，覆蓋了中國(guó)大多數(shù)大型城市如：廣州、深圳、上海、杭州、北京、天津等地，dsaff現(xiàn)在已經(jīng)成為整個(gè)西南地區(qū)交通樞紐。地鐵5號(hào)線也會(huì)于今年年底全線開(kāi)通，大大便利城區(qū)之間的交通，fadf經(jīng)濟(jì)正在飛速發(fā)展。飛速發(fā)展的城市吸引了更多人口的流入，因此剛性需求及由于城市化建設(shè)，棚戶區(qū)、舊城區(qū)改造所帶來(lái)的改善性需求比較大，帶動(dòng)整個(gè)asdas市房產(chǎn)市場(chǎng)如井噴式的發(fā)展，2017年以來(lái)處于連續(xù)上漲的態(tài)勢(shì)。

三、政策調(diào)控后有關(guān)情況

2018年5月，dsad市政府出臺(tái)了包括３年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓新建商品住房，限制多次反復(fù)申請(qǐng)公積金貸款，嚴(yán)打“首付貸”“假按揭”等市場(chǎng)違規(guī)行為等房地產(chǎn)調(diào)控政策。

市政府辦公廳印發(fā)《 有關(guān)工作的通知》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》），從土地供應(yīng)管理、完善住房供給結(jié)構(gòu)、住房買(mǎi)賣(mài)規(guī)定、公積金貸款政策、房地產(chǎn)市場(chǎng)整治等方面作出安排?！锻ㄖ访鞔_，在我市購(gòu)買(mǎi)的新建商品住房，ds年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓。

在做好土地供應(yīng)管理方面，各區(qū)（市、縣）和開(kāi)發(fā)區(qū)要結(jié)合商品住房庫(kù)存消化周期，適時(shí)調(diào)整住宅用地供應(yīng)規(guī)模、結(jié)構(gòu)和時(shí)序。合理確定新增住宅供地價(jià)格，避免出現(xiàn)區(qū)域性總價(jià)、土地或樓面單價(jià)新高等情況。建立房?jī)r(jià)與地價(jià)聯(lián)動(dòng)機(jī)制，嚴(yán)防地價(jià)過(guò)快上漲。嚴(yán)格執(zhí)行土地利用動(dòng)態(tài)巡查制度，督促房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)及時(shí)足額繳納土地出讓價(jià)款，市各職能部門(mén)督促房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)嚴(yán)格按照合同約定及時(shí)開(kāi)工、竣工，加快商品住房項(xiàng)目建設(shè)和上市節(jié)奏，盡快形成市場(chǎng)有效供應(yīng)。

在完善住房供給結(jié)構(gòu)方面，結(jié)合fgh的城市定位，構(gòu)建符合fadf市實(shí)際的普通商品住房供應(yīng)體系，引導(dǎo)好市場(chǎng)預(yù)期。中心城區(qū)要培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，彌補(bǔ)租賃市場(chǎng)短板，為困難群體解決住房問(wèn)題增加渠道，緩解購(gòu)房市場(chǎng)壓力。

在嚴(yán)格限制投機(jī)炒房行為方面，在fadf市購(gòu)買(mǎi)的新建商品住房，3年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓?zhuān)?gòu)買(mǎi)時(shí)間以簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》時(shí)間為準(zhǔn)。各銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)要加強(qiáng)對(duì)個(gè)人消費(fèi)貸款管理，合理控制個(gè)人消費(fèi)貸款的增量和增速，支持居民首套和改善型購(gòu)房，嚴(yán)格執(zhí)行個(gè)人住房貸款最低首付比要求、首付資金真實(shí)性檢查、償債能力審查等要求，嚴(yán)厲打擊“首付貸”“假按揭”等行為。通過(guò)政策調(diào)控，5月內(nèi)轄區(qū)房產(chǎn)市場(chǎng)上漲趨勢(shì)有所緩和。

四、后期房產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)預(yù)測(cè)分析及下一步工作打算 根據(jù)政策調(diào)控及市場(chǎng)供需分析，對(duì)投資性住房將會(huì)有所抑制，剛性需求逐步趨于飽和，后期房地產(chǎn)將逐步步入穩(wěn)中緩和上漲的態(tài)勢(shì)。

社區(qū)下一步工作：一是加強(qiáng)宣傳引導(dǎo)，引導(dǎo)轄區(qū)居民對(duì)房產(chǎn)理性看待，不盲目跟風(fēng)。二是扎實(shí)做好公租房保障工作，對(duì)符合條件的保障家庭應(yīng)保盡保。

第四篇：東勝區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行形勢(shì)回顧及發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)

東勝區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行形勢(shì)回顧及發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)

一、2009年?yáng)|勝區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體運(yùn)行形勢(shì)分析

在國(guó)家宏觀調(diào)控和政府促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展政策的驅(qū)動(dòng)下，2009年?yáng)|勝區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資額持續(xù)增長(zhǎng)，商品房新開(kāi)工及銷(xiāo)售面積增加，二手房交易活躍等特征，具體分析如下：

（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資持續(xù)增長(zhǎng)

縱觀2009年?yáng)|勝區(qū)全年房地產(chǎn)完成投資情況，我們不難發(fā)現(xiàn)，東勝區(qū)房地產(chǎn)完成投資額逐月增長(zhǎng)（見(jiàn)圖1）。截止到2009年12月底，東勝區(qū)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資144.8億元，同比增長(zhǎng)30%，占城鎮(zhèn)以上固定資產(chǎn)投資的36%。按工程用途分：商品住宅投資66.85億元，占房地產(chǎn)總投資的46％，同比下降10%，其中140平方米以上商品住宅投資21.82億元，占商品住宅的33％，同比增長(zhǎng)71.68%；辦公樓投資19.66億元，占房地產(chǎn)總投資的14%，同比增長(zhǎng)247%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資47.84 億元,占房地產(chǎn)總投資的33％，同比增長(zhǎng)124%；其他投資10.46億元,占房地產(chǎn)總投資的7％，同比增長(zhǎng)6%。

（二）商品房供求面積皆呈上升趨勢(shì)

截止到2009年12月底，東勝區(qū)各類(lèi)商品房施工面積為1522.47萬(wàn)平方米，較去年同期增長(zhǎng)76%，其中新開(kāi)工面積927.67萬(wàn)平方米，同

比增長(zhǎng)80%。由于新開(kāi)工面積的增加，商品房預(yù)售面積也隨之上升，2009年全區(qū)累計(jì)商品房預(yù)售面積達(dá)491.86萬(wàn)平方米。

截止到2009年12月底，全區(qū)商品房銷(xiāo)售面積累計(jì)達(dá)236.52萬(wàn)平方米，較去年同期增長(zhǎng)69.16%，其中第一季度銷(xiāo)售1.5萬(wàn)平方米，同比下降46.27%；第二季度銷(xiāo)售40.12萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)15.78 %；第三季度銷(xiāo)售95.72萬(wàn)平方米，同比下降1.69%，第四季度銷(xiāo)售99.18萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)187.12%。增幅有起有落，但銷(xiāo)售面積不斷增加（見(jiàn)圖2）。商品住宅銷(xiāo)售面積中，現(xiàn)房銷(xiāo)售2850平方米；期房銷(xiāo)售211.56萬(wàn)平方米，同比上升65.5%，期房銷(xiāo)售面積占商品住宅銷(xiāo)售面積的99.87%，商品房銷(xiāo)售量的增加，表明市場(chǎng)的需求仍很旺盛。

（三）商品房售價(jià)一路走高，新開(kāi)盤(pán)價(jià)格普遍上調(diào)

據(jù)統(tǒng)計(jì)，2009年12月底東勝區(qū)商品房的平均銷(xiāo)售價(jià)格為4701.2元/平方米，同比上升28.5%，其中住宅商品房4154.5元/平方米，同比上升13.56%。從對(duì)部分有代表性樓盤(pán)房?jī)r(jià)動(dòng)態(tài)跟蹤情況看，隨著新開(kāi)樓盤(pán)價(jià)位的提高，部分在售樓盤(pán)的售價(jià)跟著上調(diào)，上調(diào)幅度每平方米在500元左右，這促使全區(qū)商品房?jī)r(jià)位的整體上升。

（四）二手房交易面積逐季上升，交易均價(jià)漲幅較大

在國(guó)家及地方政府一系列稅費(fèi)優(yōu)惠政策的支持下，東勝區(qū)二手房交易

呈不斷上升趨勢(shì)。截止到2009年12月底，全區(qū)二手房交易面積25.51萬(wàn)平方米，成交金額116079.1萬(wàn)元，均價(jià)4550.34元/平方米。由于一些新建商品房進(jìn)入二手房流通領(lǐng)域，促使二手房交易均價(jià)的大幅上漲。

（五）房地產(chǎn)資金來(lái)源同比大增

2009年?yáng)|勝區(qū)房地產(chǎn)資金來(lái)源合計(jì)共176.71億元，同比增長(zhǎng)30.44%，其中2008年末結(jié)余資金12.5億元，2009年資金來(lái)源164.21億元，同比增長(zhǎng)27.85%。在2009年的資金來(lái)源中，國(guó)內(nèi)貸款28.14億元、占資金來(lái)源的17.14%，同比增長(zhǎng)310.8%；自籌資金120.3億元、占資金來(lái)源的73.26%，同比增長(zhǎng)9.81%；其他資金來(lái)源（定金、預(yù)售款及個(gè)人按揭貸款等）15.77億元、占資金來(lái)源的9.6%，同比增長(zhǎng)31.09%。

二、2010年?yáng)|勝區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)

（一）東勝區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大環(huán)境有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康有序發(fā)展

2009年?yáng)|勝區(qū)委、區(qū)政府充分發(fā)揮領(lǐng)導(dǎo)的核心作用，以科學(xué)發(fā)展觀統(tǒng)領(lǐng)全局，準(zhǔn)確把握宏觀調(diào)控政策，深入實(shí)施“結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型、創(chuàng)新強(qiáng)市”和“城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、集約發(fā)展”兩大戰(zhàn)略，全區(qū)經(jīng)濟(jì)社會(huì)實(shí)現(xiàn)了又好又快發(fā)

展。按照“三年大建設(shè)、三年大變樣”的發(fā)展思路，2010年將會(huì)是東勝區(qū)建設(shè)任務(wù)最重、實(shí)施項(xiàng)目最多、投資數(shù)額最大的一年，全年全區(qū)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展將預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)：地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)到650億元，增長(zhǎng)23%；財(cái)政收入完成130億元（包括康巴什新區(qū)），增長(zhǎng)25%；固定資產(chǎn)投資達(dá)到600億元，增長(zhǎng)46%。

按照“改善民生、均衡普惠”的發(fā)展要求，2010年?yáng)|勝區(qū)委、區(qū)政府將繼續(xù)加大投入，努力在提高人民生活水平方面取得突破性進(jìn)展。2010年?yáng)|勝區(qū)預(yù)計(jì)將企業(yè)退休人員基本養(yǎng)老金提高10%，為行政事業(yè)單位工作人員月增資1000元，為轉(zhuǎn)移農(nóng)民進(jìn)行各類(lèi)培訓(xùn)達(dá)1.5萬(wàn)人（次）以增加其就業(yè)機(jī)會(huì)和收入。并投資8000萬(wàn)元規(guī)劃建設(shè)人力資源市場(chǎng)和人事管理信息網(wǎng)，面向社會(huì)提供就業(yè)崗位3萬(wàn)個(gè)，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和農(nóng)民人均純收入分別超過(guò)30000元和9200元。同時(shí)，城鎮(zhèn)居民基本醫(yī)療保險(xiǎn)報(bào)銷(xiāo)封頂線由3.5萬(wàn)元提高至10萬(wàn)元，報(bào)銷(xiāo)比例由55%提高到70%，這一系列政策的出臺(tái)解決了人們的后顧之憂，這必將進(jìn)一步拓展居民住房的需求面。同時(shí)今年?yáng)|勝區(qū)委、區(qū)政府仍將拆遷工作作為舊城改造的重中之重，全年計(jì)劃拆遷2萬(wàn)戶300萬(wàn)平方米，拆遷改造工作的大力推進(jìn)帶動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)的開(kāi)發(fā)進(jìn)程，全年預(yù)計(jì)新開(kāi)工房地產(chǎn)面積1300萬(wàn)平方米，可以說(shuō)東勝區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的剛性需求仍然很旺盛。

2010年政府繼續(xù)加大金融服務(wù)業(yè)的發(fā)展力度，將引進(jìn)2-3家中外股份制銀行入駐我區(qū)，全力協(xié)助華夏銀行和中信銀行投入運(yùn)營(yíng)，培養(yǎng)中小

企業(yè)創(chuàng)業(yè)板上市。金融業(yè)的發(fā)展為房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步拓展提供了融資渠道，確保了建設(shè)資金，保證開(kāi)發(fā)項(xiàng)目如期實(shí)施?？傊?，東勝區(qū)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步增長(zhǎng)、金融機(jī)構(gòu)的大力發(fā)展、人均可支配收入的增加、人民生活水平的提高為房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展提供了有利的大環(huán)境。

（二）政府政策措施的出臺(tái)將保持房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展

房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的健康與否，直接影響國(guó)民經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行與發(fā)展。東勝區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)近兩年來(lái)發(fā)展雖然有些“熱”，但同大城市比較還有差距，沒(méi)有那么多泡沫，房?jī)r(jià)也沒(méi)有“炒”到不可接受的程度。新開(kāi)樓盤(pán)的逐漸增多表明開(kāi)發(fā)商的信心逐步提升，在鐵西新區(qū)和康巴什新區(qū)新建的樓盤(pán)中，雖大多是體量大，造價(jià)高的中高檔的小高層和高層住宅，但目前仍保持良好的銷(xiāo)售勢(shì)頭，這將會(huì)推動(dòng)?xùn)|勝區(qū)樓市的日益升溫。

房地產(chǎn)業(yè)作為“民生型支柱產(chǎn)業(yè)”，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位和作用越來(lái)越重要，東勝區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)能不能保持平穩(wěn)健康發(fā)展的趨勢(shì)，關(guān)鍵在于政策和調(diào)控措施是否到位。當(dāng)前，東勝區(qū)委、區(qū)政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的思路和政策措施已經(jīng)比較成熟，政府相關(guān)管理部門(mén)將采取一系列新措施來(lái)控制開(kāi)發(fā)規(guī)模、調(diào)節(jié)開(kāi)發(fā)節(jié)奏，如嚴(yán)厲打擊開(kāi)發(fā)商的“囤地”行為等，這將對(duì)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)揮積極作用。

為保證東勝區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康運(yùn)行和發(fā)展，我認(rèn)為政府在保證政策

措施實(shí)施的同時(shí)，還應(yīng)當(dāng)抓好以下幾項(xiàng)工作：

一是營(yíng)造良好的輿論氛圍。要實(shí)事求是地宣傳房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)，引導(dǎo)開(kāi)發(fā)商和投資商正確判斷市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)，正確做出投資決策和開(kāi)發(fā)節(jié)奏決策，切實(shí)提振信心。

二是堅(jiān)決查處違規(guī)行為，維護(hù)市場(chǎng)正常秩序，這是維護(hù)消費(fèi)者利益，提升消費(fèi)者信心的關(guān)鍵。目前已發(fā)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商的違規(guī)行為主要有捂盤(pán)惜售、虛假銷(xiāo)售、承諾不兌現(xiàn)等。由于擠出效應(yīng)的作用，今后會(huì)有更多的開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)入東勝區(qū)市場(chǎng)，所以對(duì)企業(yè)進(jìn)行引導(dǎo)、教育和監(jiān)督是相當(dāng)必要的。

三是加大保障性住房建設(shè)力度。據(jù)調(diào)查顯示，目前在東勝區(qū)居民收入分配領(lǐng)域一定程度上存在“馬太效應(yīng)”。收入差距拉大，對(duì)經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展、社會(huì)的和諧安定和居民的消費(fèi)傾向會(huì)產(chǎn)生一定影響。因此，必須按照社會(huì)資源分配公平合理的原則，加大經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房建設(shè)力度，切實(shí)改善低收入和最低收入家庭的住房條件，為房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展創(chuàng)造良好的社會(huì)環(huán)境。

第五篇：房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展形勢(shì)分析

房地產(chǎn)投資快速增長(zhǎng)，項(xiàng)目遍地開(kāi)花，投資（含投機(jī)）購(gòu)房盛行，消費(fèi)者追漲購(gòu)買(mǎi)使大量需求提前釋放……可以說(shuō)，2007年10月以前，無(wú)論是上海、北京、深圳、廣州等一線城市，或是長(zhǎng)沙、南京、重慶、武漢、北海等非一線城市，全國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)正值有史以來(lái)最紅火也是最瘋狂時(shí)期。

從2005年“國(guó)八條”算起，到后來(lái)的“國(guó)六條”、限制外資政策、增

加個(gè)人所得稅、增加二手房交易營(yíng)業(yè)稅、發(fā)行國(guó)債、調(diào)低利息稅、歷次加息以及提高存款準(zhǔn)備金率到多部門(mén)聯(lián)手嚴(yán)查、加強(qiáng)住房保障，再到2007年9月27日央行和銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合出臺(tái)的房貸新政、國(guó)土資源部的39號(hào)令（236號(hào)文），兩年多時(shí)間，調(diào)控政策出臺(tái)之密集、數(shù)量之多、時(shí)間持續(xù)之長(zhǎng)、措施之嚴(yán)厲，在我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展史上實(shí)屬罕見(jiàn)。無(wú)疑，2008年，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)很關(guān)鍵的一年。

宏觀調(diào)控得到落實(shí)執(zhí)行

2008年，宏觀調(diào)控將進(jìn)一步深化，并得到落實(shí)執(zhí)行，疊加效應(yīng)將日益顯現(xiàn)。本文作者陳真誠(chéng)認(rèn)為，房地產(chǎn)熱將降溫，投資將有所回落，開(kāi)工項(xiàng)目也將適量減少。

但由于持續(xù)很久的房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮使得市場(chǎng)的前行仍具有相當(dāng)?shù)膽T性，不少地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展投資機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商未完工項(xiàng)目的繼續(xù)，使得2008年尤其2008年上半年的各地市場(chǎng)熱點(diǎn)區(qū)域增多。

正因?yàn)槌鞘蟹康禺a(chǎn)項(xiàng)目遍地開(kāi)花，使城市輪廓線向四面八方同步外延，使得城市的市場(chǎng)熱點(diǎn)區(qū)域也增多。如長(zhǎng)沙，不再是城中、城東獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷，城北、城南、河西的地區(qū)供應(yīng)比重也將增加。

不過(guò)，正因?yàn)檫@種城市輪廓線向四面八方同步外延的發(fā)展趨勢(shì)，使得城市的熱點(diǎn)區(qū)域增多，卻讓熱點(diǎn)的相對(duì)熱度下降。所謂熱點(diǎn)多了就意味著熱點(diǎn)喪失或減弱，不在少數(shù)的你我彼此彼此使得難分彼此。

國(guó)土資源部有關(guān)負(fù)責(zé)人就39號(hào)令土地供應(yīng)調(diào)控的相關(guān)政策向記者做進(jìn)一步解讀時(shí)表示，國(guó)土資源部強(qiáng)調(diào)要保障住房供應(yīng)量，首先是重點(diǎn)保證住宅用地需求，特別是要優(yōu)先安排低收入家庭住房用地的供應(yīng)。其中規(guī)定，必須單獨(dú)列出城市建設(shè)用地中涉及的住宅用地，其中廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和中低價(jià)位、中小套型普通商品住房建設(shè)用地不得低于申報(bào)住宅用地的70%。不符合該要求的，不得批準(zhǔn)用地。要優(yōu)先安排、供應(yīng)列入供地計(jì)劃的廉租住房用地和經(jīng)濟(jì)適用住房用地。對(duì)未完成供地計(jì)劃的，第四季度不得供應(yīng)其他商品住宅用地。

毫無(wú)疑問(wèn)的是，隨著宏觀調(diào)控的落實(shí)，城市房地產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)將更科學(xué)化、合理化：70/90新政的影響將逐步體現(xiàn)，90平米以上房型將繼續(xù)向節(jié)約面積發(fā)展。

在長(zhǎng)沙，從2000年本人曾服務(wù)過(guò)的“同升湖”、“山水芙蓉”開(kāi)始到2007年的“保利”、“綠城”等幾十個(gè)別墅物業(yè)的集中放量，可以預(yù)見(jiàn)長(zhǎng)沙高端房地產(chǎn)市場(chǎng)還將加大，高檔住宅市場(chǎng)將出現(xiàn)分水嶺。而其實(shí)，這一趨勢(shì)在全國(guó)各大城市差不多。只是，一些別墅等高檔住宅市場(chǎng)相對(duì)剛性但需求相對(duì)不足，可能面臨更大的市場(chǎng)壓力。

同時(shí)，另一方面，政府將進(jìn)一步落實(shí)宏觀調(diào)控政策和住房保障制度，不斷完善市場(chǎng)體系，以政策和需求為導(dǎo)向，調(diào)整供給結(jié)構(gòu)，積極發(fā)展二級(jí)市場(chǎng)。并加大對(duì)房地產(chǎn)業(yè)秩序進(jìn)行規(guī)范和整頓，維護(hù)市場(chǎng)健康運(yùn)行。

保障性住房開(kāi)發(fā)規(guī)模增加

目前，在長(zhǎng)沙已經(jīng)在全國(guó)成立了住房保障工作局。如果該局確實(shí)能為住房保障工作起到成效的話，相信會(huì)在全國(guó)其他城市陸續(xù)成立此類(lèi)機(jī)構(gòu)。

2008年，住房保障政策將進(jìn)一步落實(shí)，廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和中低價(jià)位、中小套型普通商品住房的土地供應(yīng)、投資、資金、項(xiàng)目開(kāi)工及產(chǎn)品供應(yīng)的相對(duì)比例將增加。另一方面，由于預(yù)期改變，投資（投機(jī)）需求和自住需求在一定程度上被抑制，消費(fèi)者變得相對(duì)理性。房地產(chǎn)市場(chǎng)可能出現(xiàn)進(jìn)一步觀望，進(jìn)而出現(xiàn)持幣待購(gòu)、惜購(gòu)等現(xiàn)象，供求矛盾將得到一定程度的緩減。

高度賣(mài)方市場(chǎng)將逐步被扭轉(zhuǎn)，甚至可能轉(zhuǎn)化為買(mǎi)方市場(chǎng)或相對(duì)均衡市場(chǎng)。同時(shí)政府將擴(kuò)大住房保障的覆蓋面，確保保障型住房的土地供應(yīng)，拿地競(jìng)爭(zhēng)激化，大地塊土地供應(yīng)模式可能被相對(duì)改變。

政府一方面嚴(yán)格控制高端市場(chǎng)的發(fā)展，另一方面大力支持保障性住房，力求總量平衡，調(diào)整結(jié)構(gòu)，穩(wěn)定市場(chǎng)，符合“90/70”政策的小戶型、低總價(jià)房屋產(chǎn)品供應(yīng)將增加。

在開(kāi)發(fā)規(guī)模方面，將導(dǎo)致部分原本新立項(xiàng)、新投資的非保障性住房開(kāi)發(fā)規(guī)模下降。同時(shí)，受宏觀調(diào)控尤其是土地、金融等新政策影響，保障性住房的開(kāi)發(fā)規(guī)模將增加。一些原本計(jì)劃安排布局的大盤(pán)，可能分細(xì)或把多期并攏來(lái)開(kāi)發(fā)。

項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和上市速度將加快，一般較難再現(xiàn)大規(guī)模、大面積的捂盤(pán)、囤房、惜售現(xiàn)象。

房?jī)r(jià)整體可能在一定程度上逐漸回落。保障性住房和小戶型的價(jià)格相對(duì)穩(wěn)定，別墅價(jià)格相對(duì)剛性但需求相對(duì)不足，大戶型、商住兩用房、商業(yè)地產(chǎn)房屋及城區(qū)部分豪宅等高檔住宅、二手房的房?jī)r(jià)將可能較大幅度下降。

因此，房地產(chǎn)行業(yè)可能從“暴利時(shí)代”轉(zhuǎn)入“微利時(shí)代”或“常利時(shí)代”，暴利時(shí)代逐漸遠(yuǎn)去甚至走向終結(jié)。

市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)更