第一篇：2007年上半年湖南省房地產(chǎn)市場形勢分析

2007年上半年湖南省房地產(chǎn)市場形勢

湘建房〔2007〕255號

各市州建設(shè)局（建委、規(guī)劃建設(shè)局）、房地產(chǎn)局、統(tǒng)計局：

2007年7月19日，省建設(shè)廳、省統(tǒng)計局、省發(fā)展和改革委員會、省國土資源廳、中國人民銀行長沙中心支行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會湖南監(jiān)管局、國家統(tǒng)計局湖南調(diào)查總隊、長沙市房屋產(chǎn)權(quán)管理局在長沙召開了2007年上半年房地產(chǎn)市場聯(lián)席會議，就我省上半年房地產(chǎn)市場運行情況以及下半年發(fā)展趨勢進行了認真分析。現(xiàn)將有關(guān)情況通報如下：

一、上半年房地產(chǎn)市場形勢

2007年1—6月，受經(jīng)濟發(fā)展加速、居民收入增加等影響，我省房地產(chǎn)市場日益活躍，房地產(chǎn)投資需求和住房消費需求強勁增長，房地產(chǎn)市場供銷兩旺，商品住宅空置面積下降，房價持續(xù)攀升。主要表現(xiàn)在：

1、房地產(chǎn)開發(fā)投資快速回升。1-6月，全省完成房地產(chǎn)開發(fā)投資319.9億元，同比增長39.7%，分別比上年同期和上月高15.7個和2.8個百分點，高于全省固定資產(chǎn)投資增幅3.6個百分點，高于全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅11.2個百分點。投資總量、投資增幅分別居全國第12位、9位，居中部六省第3位、4位。房地產(chǎn)開發(fā)投資占全省固定資產(chǎn)投資的比重為18.7%，比上年同期提高0.4個百分點。房地產(chǎn)開發(fā)投資回暖的主要原因：一是長沙投資大幅回升，原來投資需求不足的城市由淡轉(zhuǎn)旺。長沙市完成投資177.3億元，同比增長37.9%，比上年同期高17個百分點，占全省比重為55.4%，益陽、岳陽、永州、婁底、湘西、張家界、邵陽等7市州的投資增幅均超過全省平均水平；二是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信心回升，沿海、發(fā)達地區(qū)的企業(yè)搶灘進入湖南房地產(chǎn)市場，上規(guī)模的大項目明顯增加，投資規(guī)模上億的企業(yè)有632個，比去年同期多144個，占全部房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的比重為26.8%，同比提高3.9個百分點；三是外商投資急劇增長，完成投資25億元，同比增長90.7%。

2、房地產(chǎn)用地供應量大幅增加。上半年，在用地形勢總體趨緊的形勢下，全省增加了住宅、商業(yè)服務等民生用地的供應量，扭轉(zhuǎn)了房地產(chǎn)用地供應減少的局面，緩解了供求矛盾。房地產(chǎn)用地供應總量為1188.6公頃，同比增加29.2%，占全省建設(shè)用地供應總量的33.8%，其中住宅用地808.9公頃，同比增加21%，商業(yè)服務用地379.7公頃，同比增加50.7%。大力調(diào)整住宅用地供應結(jié)構(gòu)，顯著增加普通商品住宅用地供應，普通商品住宅用地供應面積652.7公頃，同比增加46.6%，占住宅用地的80.7%，比上年同期提高14.1個百分點。房地產(chǎn)用地出讓地價持續(xù)上揚，其中住宅用地價格上漲11.3%。全省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)現(xiàn)存的待開發(fā)土地1669.5公頃，同比增加19.7%。

3、房地產(chǎn)貸款增速減緩。截止6月末，全省金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款余額為789.1億元，同比增長30％，增幅回落7.6個百分點，占全省貸款余額的13.5%。1-6月，新增房地產(chǎn)貸款131.7億元，占全省新增貸款的21.1%。房地產(chǎn)開發(fā)貸款增速大幅回落，房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額為288.8億元，同比增長16%，增幅回落42個百分點，占房地產(chǎn)貸款余額的36.6%。住房消費需求強勁增長，購房貸款快速增長，購房貸款余額為385.4億元，同比增長37.5%，增幅提高14.5個百分點，占房地產(chǎn)貸款余額的48.8%，其中個人住房貸款283.4億元，比年初增加53.3億元，占同期房地產(chǎn)新增貸款的40.6%。房地產(chǎn)貸款結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，購房貸款與開發(fā)貸款比例更趨合理，為1.34：1，同時個人住房貸款在購房貸款中的比重逐步增加。政策性住房貸款余額104億元，同比增長46.7%，增幅回落2個百分點，占房地產(chǎn)貸款余額的13.2%。

4、商品房供銷兩旺。全省商品房施工面積5707.8萬平方米，同比增長37.7%，其中住宅4451.6萬平方米，同比增長40.4%。商品房新開工面積1758.2萬平方米，同比增長35.9%，其中住宅1380.9萬平方米，同比增長34.5%。商品房竣工面積624.2萬平方米，同比增長20.1%，其中住宅501.4萬平方米，同比增長18.3%。商品房銷售面積973萬平方米，同比增長46.5 %，增幅同比提高27.4個百分點，其中住宅896.8萬平方米，同比增長51.8%，增幅同比提高

29.8個百分點。商品房銷售額212.3億元，同比增長69%，其中住宅為181.5億元，同比增長93.7%。

5、商品住宅空置面積減少，房價持續(xù)上漲。截止6月底，全省商品房空置面積183.2萬平方米，同比增加20.9%，其中住宅空置90.9萬平方米，同比減少1.4%；寫字樓空置3.7萬平方米，同比減少12.7%；商業(yè)營業(yè)用房空置68.3萬平方米，同比增加57.8%。1—6月，全省商品住宅價格為2024元/平方米，同比上漲6.6%，環(huán)比上漲1.7%。長沙市主城區(qū)商品住宅均價為3054元/平方米，同比上漲6.8%，環(huán)比上漲1.8%。

6、城市房屋拆遷面積增加，拆遷信訪有所反彈。1－6月，全省共審批發(fā)放拆遷許可證150個，同比減少4.9%，實際完成拆遷面積107.7萬平方米，同比增加17.2％，拆遷戶數(shù)9071戶，同比增加74.1％。行政裁決21戶，無司法裁決，行政強拆5戶，司法強拆1戶。到省上訪78批157人次，批次上升4%，人次下降34.6％，其中集體訪8批53人次。到京上訪44批84人次，批次上升7.3%，人次上升64.7%，其中集體訪5批34人次。

7、完善住房保障制度，為民辦實事工作進展順利。上半年全省廉租住房建設(shè)和經(jīng)濟適用住房建設(shè)進展順利，經(jīng)濟適用住房完成投資6.5億元，施工面積150萬平方米，竣工面積17.9萬平方米，竣工面積已完成年計劃的17.9%；廉租住房建設(shè)籌集資金5234.1萬元、建設(shè)和籌集面積10萬平方米，完成了年計劃的50%。

當前，湖南省房地產(chǎn)市場活力增強，呈現(xiàn)出進一步加快發(fā)展的態(tài)勢，同時也面臨著房價上漲較快、商業(yè)營業(yè)用房空置較多、逾期的個人住房貸款增長較快等問題。房價上漲較快成為當前市場運行的主要矛盾，造成商品住房價格上漲的主要原因：一是住房消費需求快速增長，商品住宅供求關(guān)系偏緊，銷售面積大于竣工面積，銷售面積增幅高于竣工面積增幅33.5個百分點，其中，長沙市主城區(qū)商品住宅供銷比為0.76:1，求大于供的局面進一步加劇；二是土地供應趨緊，地價持續(xù)高位運行，全省地價漲幅比房價漲幅高6.1個百分點，長沙市地價漲幅高達25.1%，高出房價漲幅18.3個百分點；三是固定資產(chǎn)投資中人工費用上漲11.2%，建筑材料上漲3.7%；四是建筑普遍采用節(jié)能環(huán)保產(chǎn)品，推動了建造成本上升；五是稅費的增加無形中轉(zhuǎn)嫁到房價上，城鎮(zhèn)土地使用稅、土地有償使用費以及長沙市基礎(chǔ)設(shè)施配套費成倍增加。

二、下半年房地產(chǎn)市場走勢

根據(jù)國家宏觀調(diào)控政策的走向和上半年湖南房地產(chǎn)市場發(fā)展情況，下半年房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)以下特征：

1、房地產(chǎn)開發(fā)投資將快速增長。隨著我省城鎮(zhèn)化進程的加快、居民購買力的提高和房地產(chǎn)行業(yè)的日趨規(guī)范，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資信心與日俱增。當前，我省住房需求強勁，房價在全國排名較后，價值洼地現(xiàn)象吸引了投資者強勢搶灘，國內(nèi)以及境外許多重量級的房地產(chǎn)商已陸續(xù)進入湖南，這些企業(yè)開發(fā)資金充足，將對未來市場產(chǎn)生很大的推動作用。

2、民生用地供應力度加大，但供求矛盾依然突出。下半年，土地供應管理進一步加強，各地調(diào)控措施將從嚴制定，雖然目前土地供應十分緊張，但民生用地將得到保障，普通商品住宅、經(jīng)濟適用住房、廉租住房的用地供應量將加大。同時，隨著我省經(jīng)濟快速發(fā)展，將形成新一輪用地高峰，造成我省用地缺口很大，土地供需矛盾也將加劇。

3、商品房開發(fā)結(jié)構(gòu)將調(diào)整，中小戶型住宅占比提高。住宅戶型結(jié)構(gòu)調(diào)整是宏觀調(diào)控的重點，下半年我省將進一步加大房地產(chǎn)供應結(jié)構(gòu)調(diào)整力度，合理確定當?shù)匦陆ㄉ唐纷》靠偯娣e的套型面積結(jié)構(gòu)比例，積極發(fā)展中小套型、中低價位商品住宅，增加套型建筑面積在90平方米以下的商品住房供應量。同時由于我省商品住宅空置下降，商業(yè)營業(yè)用房空置上升，開發(fā)企業(yè)也將積極調(diào)整投資策略，加大住宅供應量，減少商業(yè)營業(yè)用房的投入。在政府調(diào)控和市場調(diào)節(jié)的合力作用下，后階段調(diào)控效果將逐步顯現(xiàn)，供應結(jié)構(gòu)會更加合理，中低價位、中小套型普通商品住房將成為市場需求的主流產(chǎn)品。

4、房地產(chǎn)貸款增長放緩。今年宏觀調(diào)控力度進一步加大，央行連續(xù)5次上調(diào)存款準備金率，3次上調(diào)存貸款利率，在穩(wěn)健且適度從緊的大環(huán)境下，由于1-6月全省新增貸款624.3億元，占到全年計劃新增貸款的近90%，其中房地產(chǎn)貸款新增131.7億元，大部分行（社）上半年新增貸款已經(jīng)占用了全年大部分貸款規(guī)模。在央行嚴格控制各商業(yè)銀行總行新增信貸規(guī)模的前提下，后階段我省金融機構(gòu)新增貸款大幅度增加的可能性較小，下半年全省房地產(chǎn)貸款增速將進一步趨緩。

5、住房保障制度進一步完善。隨著《湖南省人民政府關(guān)于加快廉租住房建設(shè)的通知》的出臺，下半年，我省將認真落實文件精神，年底前全省市（州）、縣（市、區(qū)）都將建立廉租住房制度，健全城鎮(zhèn)住房保障體系，廉租住房工作規(guī)范化和信息化管理將得到加強，中低收入家庭居住困難得到一定的解決，市場供需矛盾得到一定的改善。預計全省年內(nèi)建設(shè)100萬平方米經(jīng)濟適用住房和20萬平方米廉租住房的任務將按時完成。

6、二手房交易受政策影響出現(xiàn)萎縮。受二手房交易稅收政策影響，二手房市場發(fā)展規(guī)模受到限制。另外，一級市場商品住宅節(jié)節(jié)攀升，居民對房價上漲預期較高，使得手中握有二手房的市民產(chǎn)生惜售心理，因此，我省二手房市場發(fā)展仍會較慢。

湖南省建設(shè)廳

湖南省統(tǒng)計局

二OO七年七月三十一日

第二篇：房地產(chǎn)市場發(fā)展形勢分析

房地產(chǎn)投資快速增長，項目遍地開花，投資（含投機）購房盛行，消費者追漲購買使大量需求提前釋放……可以說，2007年10月以前，無論是上海、北京、深圳、廣州等一線城市，或是長沙、南京、重慶、武漢、北海等非一線城市，全國的房地產(chǎn)市場正值有史以來最紅火也是最瘋狂時期。

從2005年“國八條”算起，到后來的“國六條”、限制外資政策、增

加個人所得稅、增加二手房交易營業(yè)稅、發(fā)行國債、調(diào)低利息稅、歷次加息以及提高存款準備金率到多部門聯(lián)手嚴查、加強住房保障，再到2007年9月27日央行和銀監(jiān)會聯(lián)合出臺的房貸新政、國土資源部的39號令（236號文），兩年多時間，調(diào)控政策出臺之密集、數(shù)量之多、時間持續(xù)之長、措施之嚴厲，在我國房地產(chǎn)發(fā)展史上實屬罕見。無疑，2008年，中國房地產(chǎn)市場很關(guān)鍵的一年。

宏觀調(diào)控得到落實執(zhí)行

2008年，宏觀調(diào)控將進一步深化，并得到落實執(zhí)行，疊加效應將日益顯現(xiàn)。本文作者陳真誠認為，房地產(chǎn)熱將降溫，投資將有所回落，開工項目也將適量減少。

但由于持續(xù)很久的房地產(chǎn)市場的繁榮使得市場的前行仍具有相當?shù)膽T性，不少地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展投資機構(gòu)、房地產(chǎn)開發(fā)商未完工項目的繼續(xù)，使得2008年尤其2008年上半年的各地市場熱點區(qū)域增多。

正因為城市房地產(chǎn)項目遍地開花，使城市輪廓線向四面八方同步外延，使得城市的市場熱點區(qū)域也增多。如長沙，不再是城中、城東獨領(lǐng)風騷，城北、城南、河西的地區(qū)供應比重也將增加。

不過，正因為這種城市輪廓線向四面八方同步外延的發(fā)展趨勢，使得城市的熱點區(qū)域增多，卻讓熱點的相對熱度下降。所謂熱點多了就意味著熱點喪失或減弱，不在少數(shù)的你我彼此彼此使得難分彼此。

國土資源部有關(guān)負責人就39號令土地供應調(diào)控的相關(guān)政策向記者做進一步解讀時表示，國土資源部強調(diào)要保障住房供應量，首先是重點保證住宅用地需求，特別是要優(yōu)先安排低收入家庭住房用地的供應。其中規(guī)定，必須單獨列出城市建設(shè)用地中涉及的住宅用地，其中廉租住房、經(jīng)濟適用住房和中低價位、中小套型普通商品住房建設(shè)用地不得低于申報住宅用地的70%。不符合該要求的，不得批準用地。要優(yōu)先安排、供應列入供地計劃的廉租住房用地和經(jīng)濟適用住房用地。對未完成供地計劃的，第四季度不得供應其他商品住宅用地。

毫無疑問的是，隨著宏觀調(diào)控的落實，城市房地產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)將更科學化、合理化：70/90新政的影響將逐步體現(xiàn)，90平米以上房型將繼續(xù)向節(jié)約面積發(fā)展。

在長沙，從2000年本人曾服務過的“同升湖”、“山水芙蓉”開始到2007年的“保利”、“綠城”等幾十個別墅物業(yè)的集中放量，可以預見長沙高端房地產(chǎn)市場還將加大，高檔住宅市場將出現(xiàn)分水嶺。而其實，這一趨勢在全國各大城市差不多。只是，一些別墅等高檔住宅市場相對剛性但需求相對不足，可能面臨更大的市場壓力。

同時，另一方面，政府將進一步落實宏觀調(diào)控政策和住房保障制度，不斷完善市場體系，以政策和需求為導向，調(diào)整供給結(jié)構(gòu)，積極發(fā)展二級市場。并加大對房地產(chǎn)業(yè)秩序進行規(guī)范和整頓，維護市場健康運行。

保障性住房開發(fā)規(guī)模增加

目前，在長沙已經(jīng)在全國成立了住房保障工作局。如果該局確實能為住房保障工作起到成效的話，相信會在全國其他城市陸續(xù)成立此類機構(gòu)。

2008年，住房保障政策將進一步落實，廉租住房、經(jīng)濟適用住房和中低價位、中小套型普通商品住房的土地供應、投資、資金、項目開工及產(chǎn)品供應的相對比例將增加。另一方面，由于預期改變，投資（投機）需求和自住需求在一定程度上被抑制，消費者變得相對理性。房地產(chǎn)市場可能出現(xiàn)進一步觀望，進而出現(xiàn)持幣待購、惜購等現(xiàn)象，供求矛盾將得到一定程度的緩減。

高度賣方市場將逐步被扭轉(zhuǎn)，甚至可能轉(zhuǎn)化為買方市場或相對均衡市場。同時政府將擴大住房保障的覆蓋面，確保保障型住房的土地供應，拿地競爭激化，大地塊土地供應模式可能被相對改變。

政府一方面嚴格控制高端市場的發(fā)展，另一方面大力支持保障性住房，力求總量平衡，調(diào)整結(jié)構(gòu)，穩(wěn)定市場，符合“90/70”政策的小戶型、低總價房屋產(chǎn)品供應將增加。

在開發(fā)規(guī)模方面，將導致部分原本新立項、新投資的非保障性住房開發(fā)規(guī)模下降。同時，受宏觀調(diào)控尤其是土地、金融等新政策影響，保障性住房的開發(fā)規(guī)模將增加。一些原本計劃安排布局的大盤，可能分細或把多期并攏來開發(fā)。

項目開發(fā)和上市速度將加快，一般較難再現(xiàn)大規(guī)模、大面積的捂盤、囤房、惜售現(xiàn)象。

房價整體可能在一定程度上逐漸回落。保障性住房和小戶型的價格相對穩(wěn)定，別墅價格相對剛性但需求相對不足，大戶型、商住兩用房、商業(yè)地產(chǎn)房屋及城區(qū)部分豪宅等高檔住宅、二手房的房價將可能較大幅度下降。

因此，房地產(chǎn)行業(yè)可能從“暴利時代”轉(zhuǎn)入“微利時代”或“常利時代”，暴利時代逐漸遠去甚至走向終結(jié)。

市場競爭更

第三篇：2017-2018年房地產(chǎn)形勢分析

2018年房地產(chǎn)形勢分析

米宅米宅大漁

2017年已進入了傳說中的金九，然而，樓市的春天似乎并沒有如約而來。

開發(fā)商捂盤待售相機而動，二手房多空對峙難分勝負，越來越多的城市加入限購軍團，政府又一口氣打包推出了租售同權(quán)、共有產(chǎn)權(quán)、集體用地可入市租賃等政策，要給中低收入者一個說法。

經(jīng)過多年來多空和政府的三方角力，今天的樓市已然脫離了經(jīng)濟學規(guī)律，呈現(xiàn)出一派無人看懂的混沌氣象。

形勢如此復雜，2018，房價究竟是漲，是跌？

不說廢話，先上結(jié)論。

2018年，樓市繼續(xù)上漲的概率極大，不確定的只是幅度。

依據(jù)是什么？

我們不必去看GDP增長數(shù)值、廣義貨幣M2增速、新增貸款數(shù)量、央行存款準備金率調(diào)整、城市樓盤去化率、人口遷徒地圖、小學生增長比例等等專業(yè)數(shù)據(jù)，這些變量組合在一起千變?nèi)f化，會衍生無數(shù)的可能性。我們只看一點，當下的人們對樓市必漲的信心到底有多強大。

1、信心比黃金更重要

人們一旦對某件事情建立起了堅定的信心，這股力量會是摧枯拉朽的。

經(jīng)過十多年的樓市教育，尤其是2016年下半年到17年初的全國普漲，空軍基本全部陣亡，多軍已經(jīng)一統(tǒng)天下，樓市短期震蕩，長期看漲目前已是絕大多數(shù)人的共識。

這是十多年血與淚的經(jīng)驗教訓積累下來的國人共識，想在三五年內(nèi)徹底扭轉(zhuǎn)基本是不可能的，所以，2018，樓市看漲基本面不會有大的變化。

記得十多年前，經(jīng)常有“專家”告訴人們，家庭存款應該分為三個部分，銀行儲蓄、股票、黃金各占三分之一。當初信了這些專家忽悠把手里的錢投到這三個地方的人，估計今天腸子都悔青了。

今天的我們，既不信任黃金，更不信任股票，也不會讓錢乖乖地躺在銀行睡覺。

至于期貨、基金、債券、外匯、收藏等多種理財方式，經(jīng)過多年的市場檢驗，收益高的風險高，風險小的收益低，都已成為了小眾市場，人們堅定地把全部身家都投向一個方向——樓市。收益高而風險小，多年來屢試不爽。

2、現(xiàn)在已是多軍的天下 如果說十年前的溫州炒房團名動天下，那今天的炒房軍團規(guī)模之大遠勝當年的十倍百倍，2016年一線、二線、強三線的房價如大水漫灌，輪番炒作，每座城市都留下了炒房大軍的身影。

當下一線，二線，環(huán)京，環(huán)滬，環(huán)深，幾乎所有的熱點城市全部限購，但炒房團時刻在伺機而動。目前，重慶是炒房團重點關(guān)注的區(qū)域，重慶房價由于多年來供應了大量住宅用地及房產(chǎn)稅等原因，價格一直在低位徘徊。

自去年年底被熱炒開始，到目前重慶的房價已上漲60%-80%，均價1-2萬元，由于暫未實行限購，目前重慶已成為炒房團的福地，雖然有巨大的賣盤，但在強大的購買力面前，重慶房價一直在穩(wěn)步起飛。

近日，長沙和濟南也羞答答地撕開了限購的口子，炒房團立刻聞風而動，成群結(jié)隊飛赴更有潛力的長沙掃盤。

在眾多的炒家中，有實力雄厚一擲千金的豪客，也有靠信用卡、小額貸湊出首付的屌絲青年。

也許有人會指責炒房客，認為他們所到之處如蝗蟲過境，推高房價，讓產(chǎn)業(yè)脫實就虛，可是，我們應該清醒地看到，人的本性就是趨利避害，追逐利益是人之天性。

哪里有利益，哪里就有投機，炒房客并非是高房價的始作俑者，他們只是追隨這波時代大潮分得一杯羹罷了。捫心自問，如果是你，有資金，有機遇，只需要轉(zhuǎn)手買賣兩套房子，就能獲得工作數(shù)十年的收益，你，會拒絕嗎？

3、政府與多軍的角力

目前，炒房客數(shù)量之多，實力之強，已到了政府不得不認真對待的地步。

再說政府近期推出的各項新政。

租售同權(quán)目的在于鼓勵人們以租房替代買房，提升租房者權(quán)益；

共有產(chǎn)權(quán)則是給中等收入人群一個七折買房的機會，政府入股，風險共擔，收益共享；

集體用地入市租賃的目的在于擴大租賃市場，降低租房價格，市場上可供出租的房源多了，也會牽制房價。

這些新政都能看出政府的用心良苦，確實希望拉住房價這匹脫僵的野馬，千萬別再像去年那樣瘋漲了，一旦崩盤后果不堪設(shè)想。

租售同權(quán)和共有產(chǎn)權(quán)的利弊之前有很多人已經(jīng)分析過，在這里，我想重點說一說農(nóng)村集體用地建租賃房入市的政策。

中國有沒有城市有大量的集體用地用來建租賃房的先例，有，這就是深圳。

4、談談深圳的小產(chǎn)權(quán)房

大家都知道，今天的深圳是在一個小漁村的基礎(chǔ)上發(fā)展起來的，深圳政府早年建設(shè)用地征用的多是農(nóng)業(yè)用地，保留村民集體用地。

因此，直到今天，深圳市中心和市郊仍然存在著大量的集體用地，歸屬各個村的村民所有，這就是著名的城中村。

目前，深圳仍是林立的高樓大廈和綠地公園包圍著眾多城中村的城建模式，弊端嚴重，卻積重難返。

而早在九十年代，隨著外來人口不斷涌入深圳，就開始有腦子活絡(luò)的村民在自家集體用地上修建小樓，一般是六到九層，做成小面積的單間、一居或兩居用來出租。

當先期修建農(nóng)民樓的人獲得豐厚收益之后，大量的村民開始投入這項一本萬利的生意，或者借貸，或者招人入股，或者村委牽頭統(tǒng)一建設(shè)。

隨著一棟棟農(nóng)民樓拔地而起，到2000年后，深圳關(guān)內(nèi)的城中村集體用地已被農(nóng)民房完全占據(jù)。

這些農(nóng)民樓施工水平差，千樓千面，樓間距極窄，居住環(huán)境惡劣，俗稱為握手樓。大量農(nóng)民房的出現(xiàn)，嚴重影響了深圳的市容市貌。但同時，也提供給了深圳中低收入階層廉價租房的機會，農(nóng)民房的租金大約是商品房的1/2左右，低廉的租金讓大量低收入階層有了留在這個城市的機會。

直到今天，深圳關(guān)外的農(nóng)民房建設(shè)仍然屢禁不止，在龍華、坂田、沙井、布吉等等地段，街道兩側(cè)全是密密麻麻的農(nóng)民房，其數(shù)量之多，分布之廣讓人觸目驚心。而近幾年興建的農(nóng)民房已經(jīng)向高層電梯房和小區(qū)化發(fā)展。

目前，深圳的小產(chǎn)權(quán)房數(shù)量占到全部住房的60%左右，數(shù)量之巨堪稱全國之冠。

如此眾多的小產(chǎn)權(quán)房除少量用來交易外，大部分用于出租，且出租率極高，可以說，深圳早就深入貫徹了中央這一政策，大量的廉租房入市拉低租金牽制房價，但是效果如何呢？大家看今天深圳的房價便一目了然。

資源天然分布是不均衡的，而且，一旦獲得了資源的城市或地段，便具備了先發(fā)優(yōu)勢，會吸引更多的資源不斷流入，就如水從高處往低處流一樣自然而隨意。

反之，如果想把資源引入不發(fā)達的地區(qū)，就如同要把水從低處往高處引一樣吃力而收效甚微，為什么西部大開發(fā)投入了巨大的人力物力卻不成功，就是此理。

中國城市化的進程仍在繼續(xù)，大量人口流入大城市就如水從高處向低處流一樣無法阻攔，無論興建多少廉租房，經(jīng)適房都會被迅速填滿，直至這個城市再也無法建設(shè)更多房屋、容納更多人口為止。5、2018，讓子彈飛一會兒

一葉落而知天下秋，總結(jié)過往亦可預知未來。

讓我們回顧一下2002年以后十幾年的房價波動，可以看出，房價走勢大致處于三到四年一輪回的模式，即微漲--大漲—微跌—橫盤—聚勢—盤整上攻—重新大漲這樣一個流程。

而且，每次上漲并非全國普漲，基本都是一線城市領(lǐng)漲，再蔓延至二線城市，最后再波及到三四線城市，漲幅也是逐漸減弱。2006、2009、2012、2016（包括2017上半年）都是大漲年，其他年則是盤整年或小漲年，但總體一定是螺旋上升的趨勢，因為貨幣和物價的增長都是不可逆的。

但近幾年，即使同屬一線城市，樓市上漲周期也開始出現(xiàn)分化，2015年，深圳最先一波領(lǐng)漲，16年上半年上海接力，下半年再到北京，17年3月，隨著政策不斷加碼，一線城市房價領(lǐng)跌，但部分二線城市仍處在按下葫蘆浮起瓢的態(tài)勢中。

梳理過往，便可以預知未來，2018年將會是盤整微漲之年，樓市上漲基本面不變，17年過熱的城市會在18年蟄伏消化過高的漲幅。說說一線，北京現(xiàn)在距年初最高價跌幅10%左右，郊縣跌得更多，目前處在多空對峙的狀態(tài)，但多軍正在逐漸聚集勢能，18年盤整可能性極大，上海情況類似。

但值得警惕的是深圳，深圳最近一波大漲自2015年4月起至2016年3月，所有房價翻倍，然后是一年多的微跌與盤整。

在這期間，多頭不斷上攻，兩次收復失地，又兩次遭遇新政打壓，但到今天，深圳房價已頑強站回歷史最高位，且上漲預期明顯。

如果沒有更多有力政策打壓，2018年深圳很可能是最先啟動的城市。

2018年，雖然沒有了空軍，但政府是多軍最大的敵人，政府可以容忍房價不漲或微漲，但絕對不會容忍再來一個大漲之年。

一旦有這樣的預期，是否會有更重磅的政策炸彈推出，比如首套房80%首付，二套房全款；或者是買入五到十年內(nèi)禁止賣出；或者是一個家庭限買一套房，社保資格提升至八年，都不是沒有可能的，就如同北京對商住的一招絕殺。

而且，2018年，確實看不到大漲的機會，所以，不論你是不是多軍，我都勸你，2018，不妨讓子彈飛一會兒。

(米宅米宅)

第四篇：懷化市上半年房地產(chǎn)市場形勢分析

懷化上半年房地產(chǎn)市場形勢分析

文／懷化市房產(chǎn)管理局 李強 廖家南

在宏觀政策等多種因素的影響下，懷化的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了一些新的情況，但總體上仍保持快速的發(fā)展態(tài)勢，處在健康發(fā)展階段?？梢灶A見，在“規(guī)劃合理、科學引導、市場運作、公平分配”的前提下，未來懷化的房地產(chǎn)行業(yè)仍有巨大的發(fā)展?jié)摿屯卣箍臻g。

一、1—6月懷化房地產(chǎn)的運行特點

(一）投資快速增長

1—6月，全市房地產(chǎn)企業(yè)投資意愿不斷增強，開發(fā)投資增長逐季加快。一季度，全市房地產(chǎn)開發(fā)投資6.78億元，同比增長37.65%，二季度完成投資10.49億元，同比增長55.45%。上半年累計完成房地產(chǎn)投資17.27億元，同比增長48.5%，遠遠好于今年房地產(chǎn)預期目標。

（二）銷售大幅增加

1—6月，全市新建商品房累計銷售133.01萬平方米、11532套，同比分別增長192.13%和167.31%。其中市城區(qū)累計銷售76.87萬平方米、6632套，同比分別增長102.56%、136.08%。二手房交易31.62萬平方米、3198套，同比增長51.72%、58.76%。其中市城區(qū)二手房交易18.63萬平方米、1630套。

（三）價格持續(xù)上揚

1—6月，全市房地產(chǎn)銷售價格保持了平穩(wěn)的慣性上漲，商品房均價為1770元/平方米，同比增長15.53%。其中商品房住宅平均售價為1310元/平方米，商品房非住宅平均3003元/平方米，同比分別增長15.72%和7.25%。市城區(qū)商品房和商品房住宅均價分別為2165元/平方米、1855元/平方米，同比分別增長13.82%和9.43%。

（四）資金來源充裕

上半年，全市房地產(chǎn)企業(yè)很少因資金問題影響建設(shè)進度。尤其值得關(guān)注的是，貸款和個人按揭貸款增長明顯加快，占資金來源的比重明顯提高。1—6月，全市辦理抵押登記12674宗，抵押面積248.51萬平方米，貸款金額32.82億元。其中全市1—6月房地產(chǎn)貸款金額同比增長達88.38%。

（五）供給比較充足

1—6月，全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積156.38萬平方米，房屋新開工面積 55.08平方米，房屋竣工面積48.13萬平方米。市城區(qū)商品房累計批準預售71.98萬平方米、8798套，同比分別增長195%、198.85%。1—6月市城區(qū)商品房供銷面積比為0.93：1，房地產(chǎn)市場兩端基本保持供銷平衡。

二、促進懷化房地產(chǎn)健康快速發(fā)展的原因分析

（一）調(diào)控房產(chǎn)新政影響不大

懷化歸屬于三、四線城市，尚處在城市化初期階段，房價相對同類城市還不算太高，投機性購房問題所占比例較小，并不在本輪主要調(diào)控的范圍之內(nèi)。加上調(diào)控政策的執(zhí)行，對房地產(chǎn)業(yè)的影響有一個滯后期。因此，調(diào)控新政對懷化房地產(chǎn)有一定的影響，帶來了一些新情況，但影響程度不深，對消費者信心的影響也十分有限。

（二）剛性需求依然客觀存在一是城市化進程的需求。從世界各國情況來看，30%—70%為城市化的加速發(fā)展階段，70%的城市化率以后為穩(wěn)定發(fā)展階段。2009年，全市城市化率達36.2%，正處在城市化快速發(fā)展時期，大量的人口由農(nóng)村向城市轉(zhuǎn)移。適應城市化發(fā)展趨勢，需要增加住房的投資和供給。二是改善性購房的需求。當前，全市人均住房面積處于較低水平，隨著宏觀經(jīng)濟景氣上升、居民收入增加、貨幣流動性總體寬松和消費結(jié)構(gòu)升級，居民改善性購房需求更趨強烈。三是城市征拆的需求。隨著舊城改造力度加大，城市外延拓展步伐加快，城區(qū)的一些房屋被拆遷，城郊的一些土地被征用，因征地拆遷造成的住房需求日趨旺盛。

（三）懷化城市幸福指數(shù)提高

近年來，全市通過一系列城建項目的實施，一系列活動的開展，城市路網(wǎng)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，公共基礎(chǔ)設(shè)施不斷完善，城市形象全面改善，城市品位不斷提升。尤其是懷化城區(qū)，實現(xiàn)了“一年一個樣，三年大變樣”，現(xiàn)建成區(qū)面積已擴展到52平方公里，創(chuàng)建全國生態(tài)示范市、省級衛(wèi)生城市成功通過驗收，在兩年一度的全省城市衛(wèi)生檢查評比中，懷化首次進入了甲類城市。此外，隨著婁懷、吉懷、懷通、懷化城區(qū)高速繞城線、滬昆客運專線的開工建設(shè)，懷化的交通區(qū)位優(yōu)勢更趨明顯。隨著“構(gòu)筑商貿(mào)物流中心，建設(shè)生態(tài)宜居城市”戰(zhàn)略的深入實施，懷化的發(fā)展活力進一步增強。等等這些，總而言之快速發(fā)展、日趨完善的現(xiàn)狀加上對未來繁榮懷化的預期，大大增強了懷化的凝聚力，吸引了各界人士來懷化購房置業(yè)，投資創(chuàng)業(yè)。

（四）通貨膨脹預期愈發(fā)強烈

基于對世界各國向市場注入大量流動性引起嚴重的通貨膨脹的擔憂，加上

國內(nèi)外經(jīng)濟觸底回升勢頭好于預期，居民對未來通貨膨脹的預期越來越強烈，尤其是高收入和較高收入者對其資產(chǎn)保值增值的需求不斷增大，在市場經(jīng)濟不景氣、金融市場發(fā)展緩慢、投資渠道有限的情況下，置業(yè)買房成為高收入者資產(chǎn)保值增值的唯一途徑。

三、對懷化房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展的建議

（一）要嚴格對照要求，落實調(diào)控政策

要加快廉租房、棚戶區(qū)改造等保障性住房建設(shè)，設(shè)法增加保障性住房的有效供給。要嚴格執(zhí)行差別化利率和稅收政策，合理引導住房消費，抑制投機性購房需求。要進一步加強商品房銷售管理，對取得預售許可的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，要在規(guī)定時間內(nèi)一次性公開全部房源，嚴格按照申報價格，明碼標價對外銷售。進一步建立健全新建商品房、存量房交易合同網(wǎng)上備案制度，加大交易資金監(jiān)管力度。要加強土地管理，制定完備的土地供應計劃，完善強化“招、拍、掛”的管理，規(guī)范出讓行為，防止“囤地”、“炒地”等現(xiàn)象的發(fā)生。要嚴格執(zhí)行房地產(chǎn)稅收一體化政策，防止稅收流失。

（二）要立足自身實際，規(guī)范市場管理

要以本輪調(diào)控為契機，針對房地產(chǎn)市場存在的各類問題，加大執(zhí)法力度，嚴格規(guī)范管理。要嚴把房地產(chǎn)資質(zhì)關(guān)，從嚴查處無資質(zhì)亂開發(fā)、掛靠開發(fā)的行為，把不服從政府和主管部門管理的企業(yè)清出市場。建立房地產(chǎn)市場信用制度和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不良行為登記、公示制度，凡手續(xù)不全、擅自更改規(guī)劃、擠占公共空間，欺詐消費者的，都要列入黑名單，對于違規(guī)、不講誠信的房地產(chǎn)企業(yè)實行貸款限制、土地限制，讓其自動退出市場競爭。

（三）要適應發(fā)展趨勢，提升樓盤品位

一方面，要優(yōu)化環(huán)境，改善服務，吸引一批有實力的房地產(chǎn)企業(yè)，來懷化開發(fā)投資。另一方面，提升現(xiàn)有開發(fā)企業(yè)的實力。懷化市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雖多（在市本級從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)有80余家），但仍處于“小、散、弱”水平。與市委、市政府提出的“構(gòu)建商貿(mào)物流中心，建設(shè)生態(tài)宜居城市”的要求和人們消費需求品位提高已不相適宜，要引導房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)徹底改變“為賣房而建房”的落后思想，牢固樹立“綠色生態(tài)、環(huán)境優(yōu)先”的意識，在項目開發(fā)上做到：功能配套人文化、小區(qū)環(huán)境生態(tài)化、建筑設(shè)計智能化、物業(yè)服務溫馨化，以創(chuàng)新求發(fā)展，以品牌促發(fā)展，以品質(zhì)求效益。

第五篇：房地產(chǎn)市場形勢分析與展望

房地產(chǎn)市場形勢分析與展望

2008年，受國際金融危機及國內(nèi)經(jīng)濟回調(diào)的影響，住房銷售 低迷，房價漲勢逐步回落，房地產(chǎn)市場進入調(diào)整階段，調(diào)整程度 逐步加深。208年下半年，作為擴大內(nèi)需、促進經(jīng)濟增長的重點，中央及地方政府連續(xù)出臺了多項鼓勵住房消費、活躍房地產(chǎn)市場 的調(diào)控政策。2009年較高的房價將有一定下行空間，隨著房價的 合理回歸，政策逐步落實，自住型需求將陸續(xù)釋放。

一、我國仍處在房地產(chǎn)市場持續(xù)發(fā)展階段

與美國等發(fā)達國家住房市場已進入成熟期不同，我國正處在 城市化和工業(yè)化進程加速階段，住房水平低和需求比較旺盛，是 我國住房市場快速發(fā)展的市場基礎(chǔ)，其中除了少數(shù)低收入群體住 房需要政府提供保障性外，還有幾種類型的住房需求依靠住房市 場：

一

類是剛剛步入社會不久，成家立業(yè)需要住房的年輕人，包

括本地離開父母獨立生活和外地進入大中城市工作的年輕人。他 們需要的住房是功能設(shè)施齊全、舒適、方便，小戶型、價格適中，可以承受得起的住房。一類是已經(jīng)購買房改房，生活水平提高，希望以小換大改善居住條件的人群。這兩部分人具有一定收入和 經(jīng)濟能力，借助銀行貸款，可以購買普通住宅，他們是社會的基 本群體，占大多數(shù)，也是住房市場自住型的基本需求群體。還有

一

類是投資型需求。改革開放使中國人民財富有了較大增長，需 要有保值增值的渠道和工具，一部分人選擇了住房市場。購置住 宅不是為了自己居住和使用，而是為了出租獲利或住宅漲價后出 售獲利，是通過購房實現(xiàn)手中的貨幣增值。

二、此輪房地產(chǎn)市場調(diào)整是市場經(jīng)濟內(nèi)在規(guī)律的作用

從2007年年末開始，住房市場形勢急轉(zhuǎn)直下進入調(diào)整期，其 根本原因是市場內(nèi)在規(guī)律對房地產(chǎn)行業(yè)幾年高速增長積累的矛盾

和問題進行自我強制調(diào)整的結(jié)果。2004年以來，在我國經(jīng)濟較快 增長，居民收入不斷提高，對房地產(chǎn)市場預期向好的基礎(chǔ)上，投 資型住房消費大量入市，不斷推高房價以獲利；開發(fā)商大量高價 拍地，以獲取更高的回報，推高了住房的成本；自住型消費者在“買漲不買落”的心理驅(qū)使下，集親戚朋友之力提前購房，透支 了部分基礎(chǔ)消費需求。幾種因素疊加，埋下了隱患，導致了目前 住房市場需求減少、調(diào)整期的到來。

第一，大量投資者進入，市場需求過旺，使房價快速上漲，脫離了普通居民的承受能力，加之市場供應的中小戶型、中低價 位的住房偏少，將普通消費需求擠出了市場。

第二，房地產(chǎn)市場過快發(fā)展、房價過高弓l起了國家連續(xù)實施 房地產(chǎn)調(diào)控政策，隨著宏觀調(diào)控的累積效應發(fā)揮作用，尤其是對 第二套住房貸款政策的調(diào)控，一些投資性和投機性資金撤出住房 市場。

第三，今年以來國際金融危機愈演愈烈，中國經(jīng)濟向下調(diào)整，消費者收入預期及對房價預期發(fā)生變化，觀望氣氛濃厚，加劇了 市場調(diào)整的程度。

雖然房地產(chǎn)市場的調(diào)整短期內(nèi)對經(jīng)濟穩(wěn)定增長帶來了較大影

響，但此次調(diào)整是對前幾年房地產(chǎn)業(yè)過快增長和房價虛高的修正。將使過高的房價逐步向合理水平回歸；使供給結(jié)構(gòu)和需求結(jié)構(gòu)更 加合理。這次調(diào)整是我國房地產(chǎn)業(yè)自198年市場化改革以來，經(jīng)

歷的真正市場周期性調(diào)整，得到市場的錘煉和洗禮的房地產(chǎn)業(yè)將 更具競爭力。房地產(chǎn)市場只有充分調(diào)整到位，才具備持續(xù)、健康 發(fā)展的基礎(chǔ)。

三、影響209年房地產(chǎn)市場走勢的因素分析

1、影響住房消費者預期變化的因素分析

2008年在國內(nèi)外經(jīng)濟下行、前期國家偏緊的房地產(chǎn)調(diào)控政策

影響下，消費者預期比較悲觀，持幣觀望。隨著國家宏觀調(diào)控政 策的調(diào)整，消費者預期將逐漸發(fā)生變化，在觀望中尋找機會。一

是國家已經(jīng)將支持房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展作為保增長的重點產(chǎn)業(yè)，并 連續(xù)出臺一系列鼓勵住房消費的政策，從政策層面上給予消費者 信心。二是我國連續(xù)出臺強力度的刺激經(jīng)濟的措施，力爭2009年 經(jīng)濟增長保持在8％以上，在就業(yè)和居民收入增長方面基本穩(wěn)定了 預期。三是由于我國人多地少，目前仍然處在經(jīng)濟較快增長階段。從較長時間看，住房價格仍然是穩(wěn)步上升的趨勢。近期房價下行 是對前期房價過高的修正，而且國家連續(xù)出臺多項鼓勵住房消費 政策，一旦房價調(diào)整到位，將會出現(xiàn)反彈。因此，部分自住型消 費者開始關(guān)注房市，而理智的投資型消費者也在觀察抄底的機會。

2、國家一系列調(diào)控政策影響分析

2008年下半年，國家連續(xù)五次降低貸款利息，五年以上的貸

款利息降低1．9個百分點；為了鼓勵住房消費，將購買普通住房

8的貸款優(yōu)惠利率由基準利率的0．5倍下調(diào)到O7倍，使利用按揭

8．..貸款購房者節(jié)約了較大的利息費用。據(jù)銀行計算，按等額本息還 款方式的按揭貸款，以上兩項因素使月還款額節(jié)約18％左右。1O月份，財政部、稅務局決定購買9O平米以下的普通住房契稅減按 1％收取，使購房成本降低了2％以上。同時，對個人購買和出售住 房暫免印花稅，出售住房暫免征收土地增值稅，對出售普通住房 給予營業(yè)稅的優(yōu)惠，降低了二手房的交易成本。

3、住房的市場價格走勢分析

2004年以來，尤其是2007年，我國住房價格較快上漲，一定 程度偏離了居民的承受能力，使得住房市場量縮、價落。經(jīng)過一 年的調(diào)整，房價僅回落到2007年末的水平，2007年價格虛高的水 分并沒有擠掉，雖然國家優(yōu)惠政策降低了居民購房成本，但與居 民的實際支付能力還有距離。據(jù)央行第三季度城鎮(zhèn)儲戶問卷調(diào)查，居民未來三個月有購房意向占比僅為133分別比上季和同期下

．％，..降1．8和2．8個百分點，為1999年以來的最低點，反映出房價調(diào) 整還沒有到位。

綜上分析，住房市場調(diào)整正在進行中，消費者持幣觀望等待

機會，市場存量房較多，房價還有下行的空間，直至下跌到消費 者接受的水平，整體看調(diào)整有向深度發(fā)展的勢頭。由此預計2009年上半年，房價承接2008年的下滑勢頭，房價水平將繼續(xù)回落。由于區(qū)域經(jīng)濟的差異性，各地區(qū)調(diào)整的進度和幅度不盡一致。一 些調(diào)整比較早、調(diào)整幅度較深的城市，隨著價格的下降，將有自 住型需求陸續(xù)入市。隨著經(jīng)濟適用房和限價房大量入市，下半年 市場成交量將出現(xiàn)趨穩(wěn)的跡象。

四、政策建議

在國家已經(jīng)出臺較多的調(diào)控政策條件下，2009年政策的立足

點應該關(guān)注和解決房地產(chǎn)市場調(diào)整過程中出現(xiàn)的新問題、新情況，并遵循市場運行的客觀規(guī)律，促進房價合理回歸。

第一，在市場調(diào)整中，應以開發(fā)企業(yè)自救為主，鼓勵開發(fā)商

針對市場需求開展多種方式營銷、合理定價，協(xié)助緩解與老業(yè)主 矛盾，打消開發(fā)商降價的后顧之憂，只有房價合理回歸，才能釋 放需求。

第二，應注重發(fā)揮市場機制調(diào)節(jié)和自我修正作用，利用市場的力量擠出泡沫，這樣有利于行業(yè)可持續(xù)健康發(fā)展，促進行業(yè)的 調(diào)整和市場洗牌，促進行業(yè)集中度的提高。

第三，各地要因地制宜，不斷探索，解決經(jīng)濟適用房和限價

房建設(shè)和銷售中出現(xiàn)的問題。應適時調(diào)整規(guī)劃，可嘗試采取政府 收購作為廉租房，或擴大申購范圍，甚至可以轉(zhuǎn)為商品房的方式 解決棄購現(xiàn)象。根據(jù)市場形勢變化科學、合理的核算經(jīng)濟適用房 和限價房的發(fā)標價格，選擇交通方便的地點。對于建設(shè)經(jīng)濟適用 房和限價房增加成本、甚至虧損的開發(fā)商，要給予減免稅費、資 金支持等優(yōu)惠政策，鼓勵開發(fā)商積極參-9保障性住房的建設(shè)。

第四，重視開發(fā)商資金緊張和存量房增加的問題，地方政府

可以收購資金鏈斷裂的項目作為廉租房，避免出現(xiàn)爛尾樓；并鼓 勵社會資金(包括企業(yè)和機構(gòu))低價收購部分存量房，用于做周 轉(zhuǎn)宿舍或出租。

第五，著手研究和解決制約房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的體制、機制

問題，應抓住調(diào)整機遇建立行業(yè)良性發(fā)展的長效機制，如地方財 政與房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)系、物業(yè)稅、規(guī)范市場及房地產(chǎn)融資機制創(chuàng)新 等，為房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展奠定制度基礎(chǔ)。

(國務院發(fā)展研究中心廖英敏)

經(jīng)濟復蘇前景有待觀察

從一季度主要宏觀經(jīng)濟指標看，經(jīng)濟運行繼續(xù)保持了2008年

下半年以來的回落趨勢，GDP增速進一步下降到6．％，比上年四

季度回落0．7個百分點。但是，隨著政府一攬子經(jīng)濟刺激方案的實 施和效應的逐步顯現(xiàn)，一系列宏觀經(jīng)濟指標和先行指標明顯好轉(zhuǎn)。3月份，規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)增加值同比增長8．％，比—2月份加

快4．5個百分點。一季度，全社會固定資產(chǎn)投資和社會消費品零售 總額同比增長28．8％和15．9％，分別比上年同期加快4．2和3．6個 百分點?？梢耘袛?，一季度應為本輪經(jīng)濟回落的底部，二季度經(jīng) 濟增長將出現(xiàn)一定幅度的回升。這樣，在全球經(jīng)濟普遍低迷的情 況下，我國經(jīng)濟有望率先復蘇。

值得注意的是，目前經(jīng)濟回升的基礎(chǔ)尚不穩(wěn)固，復蘇前景及

可持續(xù)性不容樂觀。

首先，一季度消費、投資增長達到較高水平，但在相當程度

上是政府政策效應的反映，如政府大規(guī)模增加投資、信貸規(guī)模急 劇擴張、家電下鄉(xiāng)等，而市場主導的內(nèi)需擴張缺乏有力支撐。經(jīng) 濟增長持續(xù)下降，對就業(yè)和收入預期均產(chǎn)生較大不利影響。大量 畢業(yè)生難以找到工作、農(nóng)民工就業(yè)機會減少和收入下降，不利于 消費需求的持續(xù)擴張。如果短期需求回升主要來自中間需求而非 最終消費需求，將無法從根本上解決需求不足問題，還會加劇已 經(jīng)存在的產(chǎn)能過剩。從投資看，年初以來，出口占比較高的外向 型企業(yè)經(jīng)濟效益比上年四季度進一步下降。通過產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)和收入