第一篇：2003年上半年遼寧省房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)分析

2003年上半年遼寧省房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)分析

及我行應(yīng)采取的對(duì)策

供稿單位：創(chuàng)建日期:2003-09-0

2一、2003年上半年遼寧省房地產(chǎn)市場(chǎng)基本形勢(shì)

1.房地產(chǎn)供應(yīng)量繼續(xù)呈高位增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)

（1）房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)保持較快增長(zhǎng)幅度。2003年1-6月，全省房地產(chǎn)開發(fā)投資總額為161.7億元，比去年同期增長(zhǎng)42.4％，其中：住宅投資為125億元，比去年同期增長(zhǎng)32.2%。

（2）房地產(chǎn)開發(fā)力度繼續(xù)加大。2003年1-6月，全省房地產(chǎn)施工面積達(dá)3224.42萬平方米，比去年同期增長(zhǎng)20％，其中：住宅施工面積為2474.88萬平方米，比去年同期增長(zhǎng)19.2％。

（3）年度新開工面積繼續(xù)增加。2003年1-6月，全省房地產(chǎn)新開工面積為1268.47萬平方米，比去年同期增長(zhǎng)25.3%，其中：住宅新開工面積為1016.11萬平方米，比去年同期增長(zhǎng)20.0%。

（4）商品房竣工面積呈現(xiàn)小幅度增長(zhǎng)。2003年1-6月，全省商品房竣工面積達(dá)到316.08萬平方米，比去年同期增長(zhǎng)7.5％，其中：住宅竣工面積190.74萬平方米，比去年同期增長(zhǎng)

6.8％。

2.商品房銷售總體保持快速增長(zhǎng)

2003年1-6月，全省商品房銷售面積達(dá)到372萬平方米，比去年同期增長(zhǎng)31.1%；銷售額為89億元，比去年同期增長(zhǎng)28.6%，其中：住房銷售面積為327萬平方米，比去年同期增長(zhǎng)29.9%；銷售額為74億元，比去年同期增長(zhǎng)27.4%。銷售給個(gè)人比例為94.5%。

3.商品房?jī)r(jià)格走勢(shì)總體平穩(wěn)，但全省區(qū)域間差異較大

總體上看，近年來全省商品房?jī)r(jià)格呈穩(wěn)中有升、升幅較小的走勢(shì)，但全省不同城市、同一城市不同城區(qū)間以及增量房與存量房間價(jià)格走勢(shì)略有不同。以沈陽為例：2003年1-6月，沈陽地區(qū)商品房平均銷售價(jià)格為2925元/平方米，比去年同期上升13%，其中住宅平均價(jià)格為2886元/平方米，同比上升為5.7%。

4.非國有企業(yè)房地產(chǎn)投資穩(wěn)步提高，個(gè)人購房成為消費(fèi)主流

從房地產(chǎn)投資主體看，我省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已由國家單一投資向國有、民營、外商等多投資主體并重格局方向發(fā)展。據(jù)省統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì):截止2002年末，全省共有房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營企業(yè)2232家，股份制企業(yè)與民營企業(yè)占了三分之二份額。沈陽地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營企業(yè)到2002年末已發(fā)展到309家企業(yè)，民營、外商、外埠開發(fā)企業(yè)占50%以上。與此同時(shí)，隨著城市危房改造和住房分配貨幣化改革的深入實(shí)施，真正意義上的住宅商品化得以實(shí)現(xiàn)，目前我省個(gè)人購房消費(fèi)的比例已經(jīng)達(dá)到90%以上。

5.二手房市場(chǎng)日趨活躍，交易量加速增長(zhǎng)

隨著新建商品房銷售進(jìn)入高峰期，二手房交易也進(jìn)入佳境，以沈陽為例：沈陽地區(qū)2001年二手房市場(chǎng)交易突破50萬平方米，2002年超過60萬平方米，2003年沈陽第五屆房交會(huì)期間，存量房簽約套數(shù)已經(jīng)占簽約總套數(shù)的74.5%，全市存量住宅的平均價(jià)格為2175元。上述數(shù)字表明二手房交易呈現(xiàn)很強(qiáng)的發(fā)展后勁。以購買存量商品房和二手房為主的情況，表明購買主體正在發(fā)生變化。

6.商品房空置率上升

截至2003年6月末，全省商品房空置面積為903.42萬平方米，比去年同期增長(zhǎng)37.1%。其中住宅空置面積為659.11萬平方米，比去年同期增長(zhǎng)為33.3%。沈陽地區(qū)商品房空置面積

為226.31萬平方米，比去年同期增長(zhǎng)39.1%。其中住宅空置面積為179.79萬平方米，比去年同期增長(zhǎng)為32.6%。商品房空置量增長(zhǎng)較快，但基本屬于正常范圍。造成商品房空置的原因很多，既有價(jià)格偏高、地理位置不好、交通不便、戶型結(jié)構(gòu)不合理等因素，也存在建設(shè)規(guī)模和速度與市場(chǎng)容納方面的問題。

二、我省房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求及趨勢(shì)分析

總體上看，近幾年我省房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)保持供求兩旺的態(tài)勢(shì)，正處在一個(gè)快速發(fā)展的階段。2003年上半年雖然遇到了“非典”的不利影響，但國民經(jīng)濟(jì)總體上仍然保持著高速健康發(fā)展的態(tài)勢(shì)，我省的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處在高位運(yùn)行狀況：

1.房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給和需求基本平衡，呈現(xiàn)出供需兩旺的態(tài)勢(shì)。

2.存量房交易大幅增長(zhǎng)，已成為市場(chǎng)的主體，標(biāo)志著我省房地產(chǎn)市場(chǎng)已逐步成熟。

3.商品房?jī)r(jià)格持續(xù)平穩(wěn)，處于理想控制狀態(tài)，這種發(fā)展態(tài)勢(shì)是符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律的，同時(shí)也是房地產(chǎn)景氣的重要標(biāo)志之一。

4.房地產(chǎn)開發(fā)投資更趨理性化，市場(chǎng)基礎(chǔ)扎實(shí)。近兩年我省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)越來越重視市場(chǎng)調(diào)研和目標(biāo)市場(chǎng)定位，房地產(chǎn)開發(fā)投資基本建立在市場(chǎng)需求的基礎(chǔ)上，并正形成市場(chǎng)需求拉動(dòng)性投資擴(kuò)張。這對(duì)拉動(dòng)投資需求、平衡供求、抑制房?jī)r(jià)過快上漲起到了保證作用。

5.全面建設(shè)小康社會(huì)，要求住房從滿足生存需求，向?qū)崿F(xiàn)舒適型轉(zhuǎn)變，為住房需求持續(xù)增長(zhǎng)提供客觀現(xiàn)實(shí)條件。據(jù)沈陽市建委的一份調(diào)查顯示，沈陽市居民對(duì)現(xiàn)住房不滿意并急于改善住房條件的家庭約占35％，潛在的想要改善住房條件的家庭約占40％，兩者之和約占75％。

可見，居民的住房消費(fèi)愿望比較強(qiáng)，但同時(shí)也應(yīng)注意到我省部分地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)正在從賣方市場(chǎng)轉(zhuǎn)入買方市場(chǎng)，在市場(chǎng)繁榮的背后也存在不少隱憂。

從市場(chǎng)需求潛力分析上看，未來幾年我省房地產(chǎn)投資將持續(xù)保持較快地增長(zhǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)將進(jìn)入繁榮階段的高峰期：

1.隨著全省城市化改造的進(jìn)一步加快，大規(guī)模棚戶區(qū)拆遷改造，將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的聯(lián)動(dòng)消費(fèi)提供有利契機(jī)。根據(jù)省建設(shè)廳提供的2003年住宅建設(shè)和房地產(chǎn)發(fā)展目標(biāo)，今年預(yù)計(jì)要拆除302萬平方米棚戶房，投資100億元建成住房900萬平方米。同時(shí)投資8.5億元，完成95萬平方米、1.8萬戶煤沉陷區(qū)治理改造工作。以沈陽為例：按照市政府的總體規(guī)劃，三年內(nèi)沈陽市將完成10萬戶棚戶區(qū)和舊房區(qū)住宅拆遷改造任務(wù)，加上商業(yè)開發(fā)動(dòng)遷，被拆遷戶將達(dá)到13萬戶，待這些拆遷改造工程完工后，總計(jì)可實(shí)現(xiàn)交易面積1730萬平方米，交易額可達(dá)452億元，屆時(shí)沈陽市房地產(chǎn)市場(chǎng)的聯(lián)動(dòng)消費(fèi)和梯次消費(fèi)格局將完全形成，市場(chǎng)的擠出效應(yīng)和放大器式的拉動(dòng)效應(yīng)將得到充分體現(xiàn)。

2.投資型買房漸成時(shí)尚，房?jī)r(jià)將穩(wěn)步攀升。近年來，我省由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，城市建設(shè)步伐的加快，品位的逐步提升，投資買房者越來越多，投資型買房已初露端倪，預(yù)計(jì)未來幾年投資買房將成為時(shí)尚。

3.戶籍制度改革，吸引了大量外來資金，將為我省房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮注入新的活力。以沈陽為例：近幾年，沈陽市連續(xù)出臺(tái)了搞活房地產(chǎn)市場(chǎng)的若干措施，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮起到了積極的推動(dòng)作用。尤其是買房落戶政策的逐步放開，吸引了大批外來人口，壯大了購房者隊(duì)伍。

4.中低檔住房需求加大。通過市場(chǎng)調(diào)查，目前市場(chǎng)消費(fèi)者認(rèn)可的中低檔住房需求量較大，但由于可供預(yù)售量較少，因此商品房空置比例較低，部分城市、部分地區(qū)還出現(xiàn)排隊(duì)搖號(hào)等供不應(yīng)求的局面；而中、高檔住房需求量由于受多方面因素的限制，出現(xiàn)空置比例較大，呈現(xiàn)供過于求的局面。以沈陽為例：2002年全市商品房需求量為120米以下占71.9%，121米以上占28.1%；實(shí)際銷售量為120米以下占38%，121米以上占62%；空置比例為120米以下占24.7%，121米以上占75%。因此，我們認(rèn)為：今后一段時(shí)期，面向普通消費(fèi)者大眾，開發(fā)建設(shè)中、低檔次，中、低價(jià)位的商品房應(yīng)是我省房地產(chǎn)市場(chǎng)的主流產(chǎn)品。

5.二手房市場(chǎng)活躍。二手房市場(chǎng)的活躍程度是反映房地產(chǎn)市場(chǎng)成熟程度的重要標(biāo)志。近幾年，我省二手房市場(chǎng)持續(xù)繁榮活躍，存量房交易得到有效釋放。

6.政府為促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)范、有序的發(fā)展，進(jìn)一步規(guī)范了土地供應(yīng)市場(chǎng)。以沈陽為例：從2001年起，沈陽市區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目用地全面以公開招標(biāo)（或拍賣）方式進(jìn)行供給，為房地產(chǎn)商公平競(jìng)爭(zhēng)創(chuàng)造了條件。據(jù)悉，近兩年沈陽地區(qū)土地供應(yīng)量將成倍增加（僅渾南新區(qū)就可供應(yīng)100多萬平方米土地，鐵西老工業(yè)區(qū)整體改造每年可提供60萬平方米土地）。截至2003年6月末，沈陽城區(qū)當(dāng)年出讓土地收取出讓金7.5億元。同時(shí)隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)作的規(guī)范化，吸引了越來越多的外地資金和開發(fā)商。預(yù)計(jì)今后二三年內(nèi)沈陽地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)上商品房投放量還會(huì)不斷增加。

7.郊區(qū)城市化發(fā)展步伐的加快，將掀起房地產(chǎn)市場(chǎng)新一輪的發(fā)展高峰。在房地產(chǎn)投資快速增長(zhǎng)的同時(shí)，由于城區(qū)土地可供應(yīng)量的限制，城區(qū)中心地段可供開發(fā)住宅的土地資源已日趨減少。以沈陽為例：沈陽市房地產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)出郊區(qū)化、大盤化、集中化趨勢(shì)，郊區(qū)住宅開發(fā)量迅速增加。通過近兩年房地產(chǎn)交易情況統(tǒng)計(jì)和市場(chǎng)調(diào)查，沈陽市70%以上的商品房開發(fā)分布在大東、鐵西、于洪等周邊區(qū)域，特別是渾南新區(qū)、鐵西新區(qū)和二三環(huán)經(jīng)濟(jì)帶等區(qū)域。上述樓盤多為實(shí)力較強(qiáng)的開發(fā)商開發(fā)，綜合素質(zhì)較高，樓盤建設(shè)規(guī)模大、景觀好，園區(qū)配套、附屬設(shè)施齊全，價(jià)格、戶型合理，備受中低消費(fèi)者青睞。

市場(chǎng)需求是決定房地產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢(shì)和價(jià)格水平關(guān)鍵因素，而在投資需求與消費(fèi)需求之間，消費(fèi)需求又是決定性因素。因此研究判斷房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展態(tài)勢(shì)，關(guān)鍵是要研究消費(fèi)需求的變化情況。近幾年，我省商品房開發(fā)銷售形勢(shì)一直呈上升之勢(shì)，但在新建商品房供應(yīng)量增加的同時(shí)，住宅的空置率也隨之上升，2003年上半年住宅空置率較上年同期上升33.3%。受商品房?jī)r(jià)格過高和長(zhǎng)期積累的住房消費(fèi)需求壓力在前幾年得到較為集中釋放等因素影響，二手房市場(chǎng)交易日趨活躍，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了二手房供銷兩旺和市場(chǎng)結(jié)構(gòu)由商品房一統(tǒng)天下演變成現(xiàn)在商品房、二手房齊頭并進(jìn)的現(xiàn)象。出現(xiàn)商品房空置的主要原因是目前市場(chǎng)上高價(jià)位的中高檔住宅和遠(yuǎn)郊別墅增量幅度較大，而面向中低收入階層的經(jīng)濟(jì)型樓盤相對(duì)缺乏，住宅產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理的失衡現(xiàn)象初步顯現(xiàn)。同時(shí)由于供求錯(cuò)位，一些開發(fā)商打著開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房的幌子行商品房之實(shí)的行為也進(jìn)一步誘發(fā)了這種結(jié)構(gòu)的不平衡。經(jīng)濟(jì)適用房雖然對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格起著制約作用，但目前并沒有起到調(diào)節(jié)市場(chǎng)價(jià)格的應(yīng)有作用。值得一提的是，目前我省大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商已經(jīng)意識(shí)到商品房開發(fā)必須貼近百姓生活，房地產(chǎn)產(chǎn)品才有市場(chǎng)、才有銷路。房地產(chǎn)開發(fā)商正在調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，商品房中低價(jià)位住宅的供應(yīng)量正在增加，價(jià)格正穩(wěn)中有降，這些可喜變化給消費(fèi)者帶來了福音。

目前我省房地產(chǎn)市場(chǎng)雖然抑制消費(fèi)需求的因素不少（經(jīng)濟(jì)發(fā)展尚未恢復(fù)到高峰期、城鎮(zhèn)居民收入沒有明顯增加），但刺激消費(fèi)需求增長(zhǎng)的因素也很多，主要有三方面：一是人們對(duì)改善住房的渴望及對(duì)未來期望的目標(biāo)在逐漸增強(qiáng)；二是人們將住房納入投資及消費(fèi)的觀念逐漸增強(qiáng)；三是來自住房貸款等強(qiáng)有力的金融政策支持。由于這些因素影響居民對(duì)住房消費(fèi)的需求還將持續(xù)下去。同時(shí)，一些新的住房消費(fèi)群體的產(chǎn)生，也支撐了持續(xù)的消費(fèi)需求，這類群體主要包括：①城市大面積改造動(dòng)遷人員；②外來人員（外商和國內(nèi)經(jīng)商者）；③經(jīng)濟(jì)條件發(fā)生變化渴望改善居住條件人員；④小城鎮(zhèn)開發(fā)進(jìn)城人員。

從政策角度看，我省正面臨經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型時(shí)期。由于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展可以帶動(dòng)建筑、建材、冶金、化工、裝飾等眾多相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，遼寧省政府已將房地產(chǎn)業(yè)作為振興經(jīng)濟(jì)的第一支柱產(chǎn)業(yè)。在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的帶動(dòng)下，我省城市化進(jìn)程將會(huì)加快，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和舊城（棚戶區(qū)）改造工程將進(jìn)一步加大，人民生活水平和質(zhì)量將進(jìn)一步提高，也為我省房地產(chǎn)市場(chǎng)在未來三至五年保持平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢(shì)提供了有力的支持。

三、當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)和房地產(chǎn)信貸方面存在的主要問題

1.房地產(chǎn)市場(chǎng)方面存在的問題

（1）空置商品房增幅較快。截至2003年6月，我省商品房空置面積為903.42萬平方米，同比增長(zhǎng)37.1%，其中住宅空置面積為657.76萬平方米，同比增長(zhǎng)為33.3%?？罩昧侩m然控制在較為合理的范圍內(nèi)，但增長(zhǎng)幅度過快，應(yīng)當(dāng)引起高度關(guān)注。

（2）我省部分地區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)失衡的現(xiàn)象已經(jīng)產(chǎn)生。以沈陽為例：目前沈陽地區(qū)出現(xiàn)的空置商品房主要集中于高檔住宅，而且空置高檔住宅和寫字樓的增長(zhǎng)速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于普通住宅。空置商品房大多集中在和平、沈河、皇姑地區(qū)以及建有別墅的沈陽周邊郊區(qū)。出現(xiàn)空置的商品房主要為高層住宅和戶型面積在170平方米以上的住房。主要原因?yàn)椋合M(fèi)者的消費(fèi)心理對(duì)高層住宅不認(rèn)可（相應(yīng)的物業(yè)配套服務(wù)不完善，物業(yè)費(fèi)較高）；房屋戶型設(shè)計(jì)過大，超出了消費(fèi)者的消費(fèi)合理需求。

（3）房地產(chǎn)利潤空間較大，部分房地產(chǎn)開發(fā)商出現(xiàn)大規(guī)模圈地活動(dòng)。隨機(jī)抽樣調(diào)查表明，沈陽地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)投資利潤率大多在20%左右。由于利潤空間較大，一方面一些從來沒有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的企業(yè)受利益驅(qū)動(dòng)進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域從事房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)；另一方面部分房地產(chǎn)開發(fā)商開始大規(guī)模的圈地用來儲(chǔ)備樓盤以謀取高額利潤。

（4）房地產(chǎn)業(yè)對(duì)金融業(yè)的依賴度過大，容易積累金融風(fēng)險(xiǎn)。據(jù)建設(shè)部抽樣調(diào)查，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資中，國內(nèi)貸款約占22%，企業(yè)自籌資金約占29%，其他資金約占46%（主要是消費(fèi)者的購房定金和預(yù)售收入）。根據(jù)我省2003年上半年房地產(chǎn)投資完成情況分析：房地產(chǎn)開發(fā)商國內(nèi)貸款65.98億元，占總投資222.63億元的30%，自籌資金87.46億元，占總投資222.63億元的40%，其中自有資金為45.39億元，占總投資222.63億元的20.%，其他資金來源（定金及預(yù)付款）66.56億元，占總投資222.63億元的30%。從上述數(shù)據(jù)可以看出，我省房地產(chǎn)開發(fā)商與全國平均水平相比，開發(fā)商規(guī)模普遍較小，自有資金較少，對(duì)銀行信貸資金的依賴性更大，也更容易造成信貸風(fēng)險(xiǎn)。

（5）房?jī)r(jià)與收入比偏高。以沈陽為例：按建設(shè)部隨機(jī)抽樣調(diào)查，沈陽地區(qū)套房銷售價(jià)格為296,820元，而2002年沈陽地區(qū)戶均可支配收入僅為21,713元，人均可支配收入為6,386元，房?jī)r(jià)/收入比為13.67，高居全國35個(gè)大中城市前列。沈陽市建委隨機(jī)抽樣調(diào)查顯示，沈陽地區(qū)套房銷售價(jià)格為195,420元，房?jī)r(jià)/收入比為9，位于房?jī)r(jià)收入比偏高的大中城市之列。

2.房地產(chǎn)信貸方面存在的問題

（1）房地產(chǎn)貸款審批權(quán)限過于集中，審批時(shí)效低，不能滿足客戶要求。目前總行授予一級(jí)分行房地產(chǎn)開發(fā)類貸款審批權(quán)限是按照短期貸款和中長(zhǎng)期貸款來劃分的，其中中長(zhǎng)期貸款的審批權(quán)限僅相當(dāng)于短期貸款權(quán)限的十分之一。由于房地產(chǎn)開發(fā)類貸款合理的貸款期限較長(zhǎng)，一般為2-3年，因此相對(duì)形成一級(jí)分行房地產(chǎn)開發(fā)貸款審批權(quán)限較小，較大額度貸款需要層層上報(bào)審批，結(jié)果導(dǎo)致效率較低，不能滿足客戶用款需要。

（2）房地產(chǎn)貸款期限與實(shí)際用款周期不匹配。由于中長(zhǎng)期房地產(chǎn)開發(fā)貸款審批權(quán)限較小，一些行為保證審批效率，人為縮短貸款期限，以擴(kuò)大貸款審批權(quán)限，從而造成貸款期限與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)際用款時(shí)間不匹配。這也是我行房地產(chǎn)信貸資產(chǎn)質(zhì)量不高的主要原因之一。

（3）央行的121號(hào)文件《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》將對(duì)我行房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)產(chǎn)生重要影響。央行的121號(hào)文件共從八個(gè)方面對(duì)加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理提出了要求，其內(nèi)容基本包含了我行土地儲(chǔ)備、房地產(chǎn)開發(fā)、建筑業(yè)、個(gè)人住房，個(gè)人住房公積金等全部信貸產(chǎn)品。該文件的下發(fā)即有有利的方面，也有不利的方面。有利的方面主要是：一是提高了土地儲(chǔ)備、房地產(chǎn)開發(fā)、建筑業(yè)、個(gè)人住房等貸款條件，將促進(jìn)其業(yè)務(wù)的穩(wěn)健發(fā)展，有利于銀行降低信貸風(fēng)險(xiǎn)；二是對(duì)大戶型、高檔房、商用房及土地儲(chǔ)備等貸款的明確限制，可以起到減少房地產(chǎn)泡沫的積極作用，有利于降低房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)銀行信貸業(yè)務(wù)健康

發(fā)展；三是規(guī)范了同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)行為，有利于我行業(yè)務(wù)發(fā)展，尤其是個(gè)人住房貸款利率不得浮動(dòng)的規(guī)定，減輕了中小銀行以個(gè)貸利率下浮為條件爭(zhēng)奪

我行優(yōu)質(zhì)個(gè)貸客戶的壓力。不利的方面主要是：一是央行的121號(hào)文件重點(diǎn)是提高了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期融資條件和個(gè)貸按揭條件，遏止房地產(chǎn)市場(chǎng)“空手套白狼”的投機(jī)行為，如果商業(yè)銀行嚴(yán)格執(zhí)行這個(gè)文件精神，容易造成一些開發(fā)商特別是中小開發(fā)商和負(fù)債較高的開發(fā)商的資金鏈條將可能出現(xiàn)斷裂，開發(fā)商一旦出現(xiàn)資金循環(huán)的困難，開發(fā)的項(xiàng)目將成為“爛尾樓”，對(duì)我行已投放的貸款將可能出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)；二是由于央行文件未出臺(tái)具體實(shí)施細(xì)則，執(zhí)行起來有一定難度，短期內(nèi)將會(huì)影響我行房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的正常發(fā)展。

（4）“假個(gè)貸”問題影響較大。由于開始辦理個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)時(shí)間較短、缺乏操作管理經(jīng)驗(yàn)等因素影響，我行部分機(jī)構(gòu)在開展這項(xiàng)業(yè)務(wù)初始階段，辦理了一些“假個(gè)貸”業(yè)務(wù)。這些“假個(gè)貸”的特點(diǎn)是風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)突然并且集中，容易產(chǎn)生新的不良貸款，目前個(gè)別行已經(jīng)暴露，并已經(jīng)影響到我行個(gè)貸質(zhì)量，應(yīng)高度重視這些“假個(gè)貸”的風(fēng)險(xiǎn)，并依法追究相關(guān)責(zé)任人的責(zé)任。

四、我行房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)發(fā)展對(duì)策

針對(duì)上述分析，我行在房地產(chǎn)信貸投放政策方面應(yīng)采取以下對(duì)策：

1.房地產(chǎn)開發(fā)類貸款的信貸政策應(yīng)保持積極穩(wěn)妥的發(fā)展思路，根據(jù)我行實(shí)際制定中、長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略。通過積極穩(wěn)妥的信貸投放政策，從源頭上保證個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的良性發(fā)展。各級(jí)行不能因央行121號(hào)文件就因噎廢食，必須積極開展市場(chǎng)營銷，對(duì)中心城市行和資質(zhì)較高的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)行傾斜政策，重點(diǎn)支持市場(chǎng)需求潛力大的中、低檔普通住房項(xiàng)目和經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目，必須嚴(yán)格執(zhí)行我行業(yè)已制定的個(gè)人住房貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款封閉管理辦法，使之成為各級(jí)行日常業(yè)務(wù)操作的行為準(zhǔn)則。

2.切實(shí)加大房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的管理力度。對(duì)于房地產(chǎn)類貸款，應(yīng)著重加大項(xiàng)目評(píng)估的力度，加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目相關(guān)技術(shù)文件真實(shí)性、完整性的調(diào)查分析，同時(shí)結(jié)合企業(yè)規(guī)模、企業(yè)經(jīng)營業(yè)績(jī)、開發(fā)重點(diǎn)、市場(chǎng)定位、市場(chǎng)銷售等相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行綜合風(fēng)險(xiǎn)分析。對(duì)于大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)根據(jù)其財(cái)務(wù)表現(xiàn)和發(fā)展趨勢(shì)，擇優(yōu)確定重點(diǎn)發(fā)展和重點(diǎn)支持客戶名單，建立項(xiàng)目?jī)?chǔ)備庫。對(duì)于信貸審批環(huán)節(jié)，應(yīng)側(cè)重對(duì)項(xiàng)目的審查，通過對(duì)重點(diǎn)發(fā)展和重點(diǎn)支持的客戶采取額度授信方式提高審批效率，貸款期限必須按照貸款項(xiàng)目的建設(shè)期限合理確定，不能人為縮短；同時(shí)對(duì)中小規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)適當(dāng)控制、嚴(yán)格審批標(biāo)準(zhǔn)。

3.集中資源，扶植好重點(diǎn)城區(qū)和重點(diǎn)項(xiàng)目。按照我省城市總體發(fā)展規(guī)劃，對(duì)市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿Υ蟮闹行某鞘袘?yīng)加大政策傾斜力度，集中有效資源，適當(dāng)擴(kuò)大審批權(quán)限，增強(qiáng)整體營銷能力。今年沈陽地區(qū)被沈陽市政府確定為項(xiàng)目年，我行對(duì)該地區(qū)房地產(chǎn)信貸投放應(yīng)緊緊結(jié)合沈陽市城市總體發(fā)展規(guī)劃，信貸投放重點(diǎn)放在土地儲(chǔ)備中心和重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目上。對(duì)空置率較高的城市，適當(dāng)縮小審批權(quán)限，促使其加快消化存量商品房銷售。

4.繼續(xù)做好日常信貸管理工作。①嚴(yán)格信貸審批條件，對(duì)“四證”不齊全和自有資金達(dá)不到 30%的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目堅(jiān)決不給予貸款。加大對(duì)個(gè)人住房貸款按揭項(xiàng)目審批，對(duì)資產(chǎn)質(zhì)量較差行的個(gè)人住房貸款按揭項(xiàng)目要報(bào)省行審批。②夯實(shí)貸款基礎(chǔ)工作，規(guī)范全行房地產(chǎn)信貸管理。對(duì)客戶進(jìn)行分類排隊(duì)，確定重點(diǎn)客戶、潛力客戶和一般客戶，針對(duì)不同客戶制定相應(yīng)的信貸政策。拓展和穩(wěn)固“雙優(yōu)”客戶，切實(shí)落實(shí)差別化營銷策略。做好信貸經(jīng)營重心上移工作，實(shí)行房地產(chǎn)開發(fā)類貸款的封閉管理。③建立壓縮不良貸款的掛鉤聯(lián)系人制度。將每一筆不良貸款的回收層層落實(shí)到具體經(jīng)辦人，爭(zhēng)取在較短的時(shí)間內(nèi)降低不良貸款的額度。認(rèn)真落實(shí)貸款逐步退出機(jī)制，進(jìn)一步調(diào)整貸款結(jié)構(gòu)。對(duì)不良貸款居高不下的行應(yīng)視具體情況，分別采取警告、限期整改、暫停業(yè)務(wù)經(jīng)辦權(quán)等處罰措

施。④建立房地產(chǎn)貸款臺(tái)賬制度，對(duì)每筆貸款實(shí)施動(dòng)態(tài)管理。實(shí)施到期貸款通知制度，將每月不良貸款情況直接書面通知經(jīng)辦行主管行長(zhǎng)。⑤發(fā)揮全行整體力量，用足用活現(xiàn)有政策，積極運(yùn)用法律措施，加大訴訟保全力度。采取有效的法律措施，對(duì)符合起訴條件的不良貸款積極起訴，努力降低信貸資產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)和損失程度。

第二篇：房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展形勢(shì)分析

房地產(chǎn)投資快速增長(zhǎng)，項(xiàng)目遍地開花，投資（含投機(jī)）購房盛行，消費(fèi)者追漲購買使大量需求提前釋放……可以說，2007年10月以前，無論是上海、北京、深圳、廣州等一線城市，或是長(zhǎng)沙、南京、重慶、武漢、北海等非一線城市，全國的房地產(chǎn)市場(chǎng)正值有史以來最紅火也是最瘋狂時(shí)期。

從2005年“國八條”算起，到后來的“國六條”、限制外資政策、增

加個(gè)人所得稅、增加二手房交易營業(yè)稅、發(fā)行國債、調(diào)低利息稅、歷次加息以及提高存款準(zhǔn)備金率到多部門聯(lián)手嚴(yán)查、加強(qiáng)住房保障，再到2007年9月27日央行和銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合出臺(tái)的房貸新政、國土資源部的39號(hào)令（236號(hào)文），兩年多時(shí)間，調(diào)控政策出臺(tái)之密集、數(shù)量之多、時(shí)間持續(xù)之長(zhǎng)、措施之嚴(yán)厲，在我國房地產(chǎn)發(fā)展史上實(shí)屬罕見。無疑，2008年，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)很關(guān)鍵的一年。

宏觀調(diào)控得到落實(shí)執(zhí)行

2008年，宏觀調(diào)控將進(jìn)一步深化，并得到落實(shí)執(zhí)行，疊加效應(yīng)將日益顯現(xiàn)。本文作者陳真誠認(rèn)為，房地產(chǎn)熱將降溫，投資將有所回落，開工項(xiàng)目也將適量減少。

但由于持續(xù)很久的房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮使得市場(chǎng)的前行仍具有相當(dāng)?shù)膽T性，不少地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展投資機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)開發(fā)商未完工項(xiàng)目的繼續(xù)，使得2008年尤其2008年上半年的各地市場(chǎng)熱點(diǎn)區(qū)域增多。

正因?yàn)槌鞘蟹康禺a(chǎn)項(xiàng)目遍地開花，使城市輪廓線向四面八方同步外延，使得城市的市場(chǎng)熱點(diǎn)區(qū)域也增多。如長(zhǎng)沙，不再是城中、城東獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷，城北、城南、河西的地區(qū)供應(yīng)比重也將增加。

不過，正因?yàn)檫@種城市輪廓線向四面八方同步外延的發(fā)展趨勢(shì)，使得城市的熱點(diǎn)區(qū)域增多，卻讓熱點(diǎn)的相對(duì)熱度下降。所謂熱點(diǎn)多了就意味著熱點(diǎn)喪失或減弱，不在少數(shù)的你我彼此彼此使得難分彼此。

國土資源部有關(guān)負(fù)責(zé)人就39號(hào)令土地供應(yīng)調(diào)控的相關(guān)政策向記者做進(jìn)一步解讀時(shí)表示，國土資源部強(qiáng)調(diào)要保障住房供應(yīng)量，首先是重點(diǎn)保證住宅用地需求，特別是要優(yōu)先安排低收入家庭住房用地的供應(yīng)。其中規(guī)定，必須單獨(dú)列出城市建設(shè)用地中涉及的住宅用地，其中廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和中低價(jià)位、中小套型普通商品住房建設(shè)用地不得低于申報(bào)住宅用地的70%。不符合該要求的，不得批準(zhǔn)用地。要優(yōu)先安排、供應(yīng)列入供地計(jì)劃的廉租住房用地和經(jīng)濟(jì)適用住房用地。對(duì)未完成供地計(jì)劃的，第四季度不得供應(yīng)其他商品住宅用地。

毫無疑問的是，隨著宏觀調(diào)控的落實(shí)，城市房地產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)將更科學(xué)化、合理化：70/90新政的影響將逐步體現(xiàn)，90平米以上房型將繼續(xù)向節(jié)約面積發(fā)展。

在長(zhǎng)沙，從2000年本人曾服務(wù)過的“同升湖”、“山水芙蓉”開始到2007年的“保利”、“綠城”等幾十個(gè)別墅物業(yè)的集中放量，可以預(yù)見長(zhǎng)沙高端房地產(chǎn)市場(chǎng)還將加大，高檔住宅市場(chǎng)將出現(xiàn)分水嶺。而其實(shí)，這一趨勢(shì)在全國各大城市差不多。只是，一些別墅等高檔住宅市場(chǎng)相對(duì)剛性但需求相對(duì)不足，可能面臨更大的市場(chǎng)壓力。

同時(shí)，另一方面，政府將進(jìn)一步落實(shí)宏觀調(diào)控政策和住房保障制度，不斷完善市場(chǎng)體系，以政策和需求為導(dǎo)向，調(diào)整供給結(jié)構(gòu)，積極發(fā)展二級(jí)市場(chǎng)。并加大對(duì)房地產(chǎn)業(yè)秩序進(jìn)行規(guī)范和整頓，維護(hù)市場(chǎng)健康運(yùn)行。

保障性住房開發(fā)規(guī)模增加

目前，在長(zhǎng)沙已經(jīng)在全國成立了住房保障工作局。如果該局確實(shí)能為住房保障工作起到成效的話，相信會(huì)在全國其他城市陸續(xù)成立此類機(jī)構(gòu)。

2008年，住房保障政策將進(jìn)一步落實(shí)，廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和中低價(jià)位、中小套型普通商品住房的土地供應(yīng)、投資、資金、項(xiàng)目開工及產(chǎn)品供應(yīng)的相對(duì)比例將增加。另一方面，由于預(yù)期改變，投資（投機(jī)）需求和自住需求在一定程度上被抑制，消費(fèi)者變得相對(duì)理性。房地產(chǎn)市場(chǎng)可能出現(xiàn)進(jìn)一步觀望，進(jìn)而出現(xiàn)持幣待購、惜購等現(xiàn)象，供求矛盾將得到一定程度的緩減。

高度賣方市場(chǎng)將逐步被扭轉(zhuǎn)，甚至可能轉(zhuǎn)化為買方市場(chǎng)或相對(duì)均衡市場(chǎng)。同時(shí)政府將擴(kuò)大住房保障的覆蓋面，確保保障型住房的土地供應(yīng)，拿地競(jìng)爭(zhēng)激化，大地塊土地供應(yīng)模式可能被相對(duì)改變。

政府一方面嚴(yán)格控制高端市場(chǎng)的發(fā)展，另一方面大力支持保障性住房，力求總量平衡，調(diào)整結(jié)構(gòu)，穩(wěn)定市場(chǎng)，符合“90/70”政策的小戶型、低總價(jià)房屋產(chǎn)品供應(yīng)將增加。

在開發(fā)規(guī)模方面，將導(dǎo)致部分原本新立項(xiàng)、新投資的非保障性住房開發(fā)規(guī)模下降。同時(shí)，受宏觀調(diào)控尤其是土地、金融等新政策影響，保障性住房的開發(fā)規(guī)模將增加。一些原本計(jì)劃安排布局的大盤，可能分細(xì)或把多期并攏來開發(fā)。

項(xiàng)目開發(fā)和上市速度將加快，一般較難再現(xiàn)大規(guī)模、大面積的捂盤、囤房、惜售現(xiàn)象。

房?jī)r(jià)整體可能在一定程度上逐漸回落。保障性住房和小戶型的價(jià)格相對(duì)穩(wěn)定，別墅價(jià)格相對(duì)剛性但需求相對(duì)不足，大戶型、商住兩用房、商業(yè)地產(chǎn)房屋及城區(qū)部分豪宅等高檔住宅、二手房的房?jī)r(jià)將可能較大幅度下降。

因此，房地產(chǎn)行業(yè)可能從“暴利時(shí)代”轉(zhuǎn)入“微利時(shí)代”或“常利時(shí)代”，暴利時(shí)代逐漸遠(yuǎn)去甚至走向終結(jié)。

市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)更

第三篇：2017-2018年房地產(chǎn)形勢(shì)分析

2018年房地產(chǎn)形勢(shì)分析

米宅米宅大漁

2017年已進(jìn)入了傳說中的金九，然而，樓市的春天似乎并沒有如約而來。

開發(fā)商捂盤待售相機(jī)而動(dòng)，二手房多空對(duì)峙難分勝負(fù)，越來越多的城市加入限購軍團(tuán)，政府又一口氣打包推出了租售同權(quán)、共有產(chǎn)權(quán)、集體用地可入市租賃等政策，要給中低收入者一個(gè)說法。

經(jīng)過多年來多空和政府的三方角力，今天的樓市已然脫離了經(jīng)濟(jì)學(xué)規(guī)律，呈現(xiàn)出一派無人看懂的混沌氣象。

形勢(shì)如此復(fù)雜，2018，房?jī)r(jià)究竟是漲，是跌？

不說廢話，先上結(jié)論。

2018年，樓市繼續(xù)上漲的概率極大，不確定的只是幅度。

依據(jù)是什么？

我們不必去看GDP增長(zhǎng)數(shù)值、廣義貨幣M2增速、新增貸款數(shù)量、央行存款準(zhǔn)備金率調(diào)整、城市樓盤去化率、人口遷徒地圖、小學(xué)生增長(zhǎng)比例等等專業(yè)數(shù)據(jù)，這些變量組合在一起千變?nèi)f化，會(huì)衍生無數(shù)的可能性。我們只看一點(diǎn)，當(dāng)下的人們對(duì)樓市必漲的信心到底有多強(qiáng)大。

1、信心比黃金更重要

人們一旦對(duì)某件事情建立起了堅(jiān)定的信心，這股力量會(huì)是摧枯拉朽的。

經(jīng)過十多年的樓市教育，尤其是2016年下半年到17年初的全國普漲，空軍基本全部陣亡，多軍已經(jīng)一統(tǒng)天下，樓市短期震蕩，長(zhǎng)期看漲目前已是絕大多數(shù)人的共識(shí)。

這是十多年血與淚的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)積累下來的國人共識(shí)，想在三五年內(nèi)徹底扭轉(zhuǎn)基本是不可能的，所以，2018，樓市看漲基本面不會(huì)有大的變化。

記得十多年前，經(jīng)常有“專家”告訴人們，家庭存款應(yīng)該分為三個(gè)部分，銀行儲(chǔ)蓄、股票、黃金各占三分之一。當(dāng)初信了這些專家忽悠把手里的錢投到這三個(gè)地方的人，估計(jì)今天腸子都悔青了。

今天的我們，既不信任黃金，更不信任股票，也不會(huì)讓錢乖乖地躺在銀行睡覺。

至于期貨、基金、債券、外匯、收藏等多種理財(cái)方式，經(jīng)過多年的市場(chǎng)檢驗(yàn)，收益高的風(fēng)險(xiǎn)高，風(fēng)險(xiǎn)小的收益低，都已成為了小眾市場(chǎng)，人們堅(jiān)定地把全部身家都投向一個(gè)方向——樓市。收益高而風(fēng)險(xiǎn)小，多年來屢試不爽。

2、現(xiàn)在已是多軍的天下 如果說十年前的溫州炒房團(tuán)名動(dòng)天下，那今天的炒房軍團(tuán)規(guī)模之大遠(yuǎn)勝當(dāng)年的十倍百倍，2016年一線、二線、強(qiáng)三線的房?jī)r(jià)如大水漫灌，輪番炒作，每座城市都留下了炒房大軍的身影。

當(dāng)下一線，二線，環(huán)京，環(huán)滬，環(huán)深，幾乎所有的熱點(diǎn)城市全部限購，但炒房團(tuán)時(shí)刻在伺機(jī)而動(dòng)。目前，重慶是炒房團(tuán)重點(diǎn)關(guān)注的區(qū)域，重慶房?jī)r(jià)由于多年來供應(yīng)了大量住宅用地及房產(chǎn)稅等原因，價(jià)格一直在低位徘徊。

自去年年底被熱炒開始，到目前重慶的房?jī)r(jià)已上漲60%-80%，均價(jià)1-2萬元，由于暫未實(shí)行限購，目前重慶已成為炒房團(tuán)的福地，雖然有巨大的賣盤，但在強(qiáng)大的購買力面前，重慶房?jī)r(jià)一直在穩(wěn)步起飛。

近日，長(zhǎng)沙和濟(jì)南也羞答答地撕開了限購的口子，炒房團(tuán)立刻聞風(fēng)而動(dòng)，成群結(jié)隊(duì)飛赴更有潛力的長(zhǎng)沙掃盤。

在眾多的炒家中，有實(shí)力雄厚一擲千金的豪客，也有靠信用卡、小額貸湊出首付的屌絲青年。

也許有人會(huì)指責(zé)炒房客，認(rèn)為他們所到之處如蝗蟲過境，推高房?jī)r(jià)，讓產(chǎn)業(yè)脫實(shí)就虛，可是，我們應(yīng)該清醒地看到，人的本性就是趨利避害，追逐利益是人之天性。

哪里有利益，哪里就有投機(jī)，炒房客并非是高房?jī)r(jià)的始作俑者，他們只是追隨這波時(shí)代大潮分得一杯羹罷了。捫心自問，如果是你，有資金，有機(jī)遇，只需要轉(zhuǎn)手買賣兩套房子，就能獲得工作數(shù)十年的收益，你，會(huì)拒絕嗎？

3、政府與多軍的角力

目前，炒房客數(shù)量之多，實(shí)力之強(qiáng)，已到了政府不得不認(rèn)真對(duì)待的地步。

再說政府近期推出的各項(xiàng)新政。

租售同權(quán)目的在于鼓勵(lì)人們以租房替代買房，提升租房者權(quán)益；

共有產(chǎn)權(quán)則是給中等收入人群一個(gè)七折買房的機(jī)會(huì)，政府入股，風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)，收益共享；

集體用地入市租賃的目的在于擴(kuò)大租賃市場(chǎng)，降低租房?jī)r(jià)格，市場(chǎng)上可供出租的房源多了，也會(huì)牽制房?jī)r(jià)。

這些新政都能看出政府的用心良苦，確實(shí)希望拉住房?jī)r(jià)這匹脫僵的野馬，千萬別再像去年那樣瘋漲了，一旦崩盤后果不堪設(shè)想。

租售同權(quán)和共有產(chǎn)權(quán)的利弊之前有很多人已經(jīng)分析過，在這里，我想重點(diǎn)說一說農(nóng)村集體用地建租賃房入市的政策。

中國有沒有城市有大量的集體用地用來建租賃房的先例，有，這就是深圳。

4、談?wù)勆钲诘男‘a(chǎn)權(quán)房

大家都知道，今天的深圳是在一個(gè)小漁村的基礎(chǔ)上發(fā)展起來的，深圳政府早年建設(shè)用地征用的多是農(nóng)業(yè)用地，保留村民集體用地。

因此，直到今天，深圳市中心和市郊仍然存在著大量的集體用地，歸屬各個(gè)村的村民所有，這就是著名的城中村。

目前，深圳仍是林立的高樓大廈和綠地公園包圍著眾多城中村的城建模式，弊端嚴(yán)重，卻積重難返。

而早在九十年代，隨著外來人口不斷涌入深圳，就開始有腦子活絡(luò)的村民在自家集體用地上修建小樓，一般是六到九層，做成小面積的單間、一居或兩居用來出租。

當(dāng)先期修建農(nóng)民樓的人獲得豐厚收益之后，大量的村民開始投入這項(xiàng)一本萬利的生意，或者借貸，或者招人入股，或者村委牽頭統(tǒng)一建設(shè)。

隨著一棟棟農(nóng)民樓拔地而起，到2000年后，深圳關(guān)內(nèi)的城中村集體用地已被農(nóng)民房完全占據(jù)。

這些農(nóng)民樓施工水平差，千樓千面，樓間距極窄，居住環(huán)境惡劣，俗稱為握手樓。大量農(nóng)民房的出現(xiàn)，嚴(yán)重影響了深圳的市容市貌。但同時(shí)，也提供給了深圳中低收入階層廉價(jià)租房的機(jī)會(huì)，農(nóng)民房的租金大約是商品房的1/2左右，低廉的租金讓大量低收入階層有了留在這個(gè)城市的機(jī)會(huì)。

直到今天，深圳關(guān)外的農(nóng)民房建設(shè)仍然屢禁不止，在龍華、坂田、沙井、布吉等等地段，街道兩側(cè)全是密密麻麻的農(nóng)民房，其數(shù)量之多，分布之廣讓人觸目驚心。而近幾年興建的農(nóng)民房已經(jīng)向高層電梯房和小區(qū)化發(fā)展。

目前，深圳的小產(chǎn)權(quán)房數(shù)量占到全部住房的60%左右，數(shù)量之巨堪稱全國之冠。

如此眾多的小產(chǎn)權(quán)房除少量用來交易外，大部分用于出租，且出租率極高，可以說，深圳早就深入貫徹了中央這一政策，大量的廉租房入市拉低租金牽制房?jī)r(jià)，但是效果如何呢？大家看今天深圳的房?jī)r(jià)便一目了然。

資源天然分布是不均衡的，而且，一旦獲得了資源的城市或地段，便具備了先發(fā)優(yōu)勢(shì)，會(huì)吸引更多的資源不斷流入，就如水從高處往低處流一樣自然而隨意。

反之，如果想把資源引入不發(fā)達(dá)的地區(qū)，就如同要把水從低處往高處引一樣吃力而收效甚微，為什么西部大開發(fā)投入了巨大的人力物力卻不成功，就是此理。

中國城市化的進(jìn)程仍在繼續(xù)，大量人口流入大城市就如水從高處向低處流一樣無法阻攔，無論興建多少廉租房，經(jīng)適房都會(huì)被迅速填滿，直至這個(gè)城市再也無法建設(shè)更多房屋、容納更多人口為止。5、2018，讓子彈飛一會(huì)兒

一葉落而知天下秋，總結(jié)過往亦可預(yù)知未來。

讓我們回顧一下2002年以后十幾年的房?jī)r(jià)波動(dòng)，可以看出，房?jī)r(jià)走勢(shì)大致處于三到四年一輪回的模式，即微漲--大漲—微跌—橫盤—聚勢(shì)—盤整上攻—重新大漲這樣一個(gè)流程。

而且，每次上漲并非全國普漲，基本都是一線城市領(lǐng)漲，再蔓延至二線城市，最后再波及到三四線城市，漲幅也是逐漸減弱。2006、2009、2012、2016（包括2017上半年）都是大漲年，其他年則是盤整年或小漲年，但總體一定是螺旋上升的趨勢(shì)，因?yàn)樨泿藕臀飪r(jià)的增長(zhǎng)都是不可逆的。

但近幾年，即使同屬一線城市，樓市上漲周期也開始出現(xiàn)分化，2015年，深圳最先一波領(lǐng)漲，16年上半年上海接力，下半年再到北京，17年3月，隨著政策不斷加碼，一線城市房?jī)r(jià)領(lǐng)跌，但部分二線城市仍處在按下葫蘆浮起瓢的態(tài)勢(shì)中。

梳理過往，便可以預(yù)知未來，2018年將會(huì)是盤整微漲之年，樓市上漲基本面不變，17年過熱的城市會(huì)在18年蟄伏消化過高的漲幅。說說一線，北京現(xiàn)在距年初最高價(jià)跌幅10%左右，郊縣跌得更多，目前處在多空對(duì)峙的狀態(tài)，但多軍正在逐漸聚集勢(shì)能，18年盤整可能性極大，上海情況類似。

但值得警惕的是深圳，深圳最近一波大漲自2015年4月起至2016年3月，所有房?jī)r(jià)翻倍，然后是一年多的微跌與盤整。

在這期間，多頭不斷上攻，兩次收復(fù)失地，又兩次遭遇新政打壓，但到今天，深圳房?jī)r(jià)已頑強(qiáng)站回歷史最高位，且上漲預(yù)期明顯。

如果沒有更多有力政策打壓，2018年深圳很可能是最先啟動(dòng)的城市。

2018年，雖然沒有了空軍，但政府是多軍最大的敵人，政府可以容忍房?jī)r(jià)不漲或微漲，但絕對(duì)不會(huì)容忍再來一個(gè)大漲之年。

一旦有這樣的預(yù)期，是否會(huì)有更重磅的政策炸彈推出，比如首套房80%首付，二套房全款；或者是買入五到十年內(nèi)禁止賣出；或者是一個(gè)家庭限買一套房，社保資格提升至八年，都不是沒有可能的，就如同北京對(duì)商住的一招絕殺。

而且，2018年，確實(shí)看不到大漲的機(jī)會(huì)，所以，不論你是不是多軍，我都勸你，2018，不妨讓子彈飛一會(huì)兒。

(米宅米宅)

第四篇：懷化市上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)分析

懷化上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)分析

文／懷化市房產(chǎn)管理局 李強(qiáng) 廖家南

在宏觀政策等多種因素的影響下，懷化的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了一些新的情況，但總體上仍保持快速的發(fā)展態(tài)勢(shì)，處在健康發(fā)展階段。可以預(yù)見，在“規(guī)劃合理、科學(xué)引導(dǎo)、市場(chǎng)運(yùn)作、公平分配”的前提下，未來懷化的房地產(chǎn)行業(yè)仍有巨大的發(fā)展?jié)摿屯卣箍臻g。

一、1—6月懷化房地產(chǎn)的運(yùn)行特點(diǎn)

(一）投資快速增長(zhǎng)

1—6月，全市房地產(chǎn)企業(yè)投資意愿不斷增強(qiáng)，開發(fā)投資增長(zhǎng)逐季加快。一季度，全市房地產(chǎn)開發(fā)投資6.78億元，同比增長(zhǎng)37.65%，二季度完成投資10.49億元，同比增長(zhǎng)55.45%。上半年累計(jì)完成房地產(chǎn)投資17.27億元，同比增長(zhǎng)48.5%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)好于今年房地產(chǎn)預(yù)期目標(biāo)。

（二）銷售大幅增加

1—6月，全市新建商品房累計(jì)銷售133.01萬平方米、11532套，同比分別增長(zhǎng)192.13%和167.31%。其中市城區(qū)累計(jì)銷售76.87萬平方米、6632套，同比分別增長(zhǎng)102.56%、136.08%。二手房交易31.62萬平方米、3198套，同比增長(zhǎng)51.72%、58.76%。其中市城區(qū)二手房交易18.63萬平方米、1630套。

（三）價(jià)格持續(xù)上揚(yáng)

1—6月，全市房地產(chǎn)銷售價(jià)格保持了平穩(wěn)的慣性上漲，商品房均價(jià)為1770元/平方米，同比增長(zhǎng)15.53%。其中商品房住宅平均售價(jià)為1310元/平方米，商品房非住宅平均3003元/平方米，同比分別增長(zhǎng)15.72%和7.25%。市城區(qū)商品房和商品房住宅均價(jià)分別為2165元/平方米、1855元/平方米，同比分別增長(zhǎng)13.82%和9.43%。

（四）資金來源充裕

上半年，全市房地產(chǎn)企業(yè)很少因資金問題影響建設(shè)進(jìn)度。尤其值得關(guān)注的是，貸款和個(gè)人按揭貸款增長(zhǎng)明顯加快，占資金來源的比重明顯提高。1—6月，全市辦理抵押登記12674宗，抵押面積248.51萬平方米，貸款金額32.82億元。其中全市1—6月房地產(chǎn)貸款金額同比增長(zhǎng)達(dá)88.38%。

（五）供給比較充足

1—6月，全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積156.38萬平方米，房屋新開工面積 55.08平方米，房屋竣工面積48.13萬平方米。市城區(qū)商品房累計(jì)批準(zhǔn)預(yù)售71.98萬平方米、8798套，同比分別增長(zhǎng)195%、198.85%。1—6月市城區(qū)商品房供銷面積比為0.93：1，房地產(chǎn)市場(chǎng)兩端基本保持供銷平衡。

二、促進(jìn)懷化房地產(chǎn)健康快速發(fā)展的原因分析

（一）調(diào)控房產(chǎn)新政影響不大

懷化歸屬于三、四線城市，尚處在城市化初期階段，房?jī)r(jià)相對(duì)同類城市還不算太高，投機(jī)性購房問題所占比例較小，并不在本輪主要調(diào)控的范圍之內(nèi)。加上調(diào)控政策的執(zhí)行，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響有一個(gè)滯后期。因此，調(diào)控新政對(duì)懷化房地產(chǎn)有一定的影響，帶來了一些新情況，但影響程度不深，對(duì)消費(fèi)者信心的影響也十分有限。

（二）剛性需求依然客觀存在一是城市化進(jìn)程的需求。從世界各國情況來看，30%—70%為城市化的加速發(fā)展階段，70%的城市化率以后為穩(wěn)定發(fā)展階段。2009年，全市城市化率達(dá)36.2%，正處在城市化快速發(fā)展時(shí)期，大量的人口由農(nóng)村向城市轉(zhuǎn)移。適應(yīng)城市化發(fā)展趨勢(shì)，需要增加住房的投資和供給。二是改善性購房的需求。當(dāng)前，全市人均住房面積處于較低水平，隨著宏觀經(jīng)濟(jì)景氣上升、居民收入增加、貨幣流動(dòng)性總體寬松和消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)，居民改善性購房需求更趨強(qiáng)烈。三是城市征拆的需求。隨著舊城改造力度加大，城市外延拓展步伐加快，城區(qū)的一些房屋被拆遷，城郊的一些土地被征用，因征地拆遷造成的住房需求日趨旺盛。

（三）懷化城市幸福指數(shù)提高

近年來，全市通過一系列城建項(xiàng)目的實(shí)施，一系列活動(dòng)的開展，城市路網(wǎng)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，公共基礎(chǔ)設(shè)施不斷完善，城市形象全面改善，城市品位不斷提升。尤其是懷化城區(qū)，實(shí)現(xiàn)了“一年一個(gè)樣，三年大變樣”，現(xiàn)建成區(qū)面積已擴(kuò)展到52平方公里，創(chuàng)建全國生態(tài)示范市、省級(jí)衛(wèi)生城市成功通過驗(yàn)收，在兩年一度的全省城市衛(wèi)生檢查評(píng)比中，懷化首次進(jìn)入了甲類城市。此外，隨著婁懷、吉懷、懷通、懷化城區(qū)高速繞城線、滬昆客運(yùn)專線的開工建設(shè)，懷化的交通區(qū)位優(yōu)勢(shì)更趨明顯。隨著“構(gòu)筑商貿(mào)物流中心，建設(shè)生態(tài)宜居城市”戰(zhàn)略的深入實(shí)施，懷化的發(fā)展活力進(jìn)一步增強(qiáng)。等等這些，總而言之快速發(fā)展、日趨完善的現(xiàn)狀加上對(duì)未來繁榮懷化的預(yù)期，大大增強(qiáng)了懷化的凝聚力，吸引了各界人士來懷化購房置業(yè)，投資創(chuàng)業(yè)。

（四）通貨膨脹預(yù)期愈發(fā)強(qiáng)烈

基于對(duì)世界各國向市場(chǎng)注入大量流動(dòng)性引起嚴(yán)重的通貨膨脹的擔(dān)憂，加上

國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)觸底回升勢(shì)頭好于預(yù)期，居民對(duì)未來通貨膨脹的預(yù)期越來越強(qiáng)烈，尤其是高收入和較高收入者對(duì)其資產(chǎn)保值增值的需求不斷增大，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)不景氣、金融市場(chǎng)發(fā)展緩慢、投資渠道有限的情況下，置業(yè)買房成為高收入者資產(chǎn)保值增值的唯一途徑。

三、對(duì)懷化房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展的建議

（一）要嚴(yán)格對(duì)照要求，落實(shí)調(diào)控政策

要加快廉租房、棚戶區(qū)改造等保障性住房建設(shè)，設(shè)法增加保障性住房的有效供給。要嚴(yán)格執(zhí)行差別化利率和稅收政策，合理引導(dǎo)住房消費(fèi)，抑制投機(jī)性購房需求。要進(jìn)一步加強(qiáng)商品房銷售管理，對(duì)取得預(yù)售許可的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，要在規(guī)定時(shí)間內(nèi)一次性公開全部房源，嚴(yán)格按照申報(bào)價(jià)格，明碼標(biāo)價(jià)對(duì)外銷售。進(jìn)一步建立健全新建商品房、存量房交易合同網(wǎng)上備案制度，加大交易資金監(jiān)管力度。要加強(qiáng)土地管理，制定完備的土地供應(yīng)計(jì)劃，完善強(qiáng)化“招、拍、掛”的管理，規(guī)范出讓行為，防止“囤地”、“炒地”等現(xiàn)象的發(fā)生。要嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)稅收一體化政策，防止稅收流失。

（二）要立足自身實(shí)際，規(guī)范市場(chǎng)管理

要以本輪調(diào)控為契機(jī)，針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的各類問題，加大執(zhí)法力度，嚴(yán)格規(guī)范管理。要嚴(yán)把房地產(chǎn)資質(zhì)關(guān)，從嚴(yán)查處無資質(zhì)亂開發(fā)、掛靠開發(fā)的行為，把不服從政府和主管部門管理的企業(yè)清出市場(chǎng)。建立房地產(chǎn)市場(chǎng)信用制度和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不良行為登記、公示制度，凡手續(xù)不全、擅自更改規(guī)劃、擠占公共空間，欺詐消費(fèi)者的，都要列入黑名單，對(duì)于違規(guī)、不講誠信的房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行貸款限制、土地限制，讓其自動(dòng)退出市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。

（三）要適應(yīng)發(fā)展趨勢(shì)，提升樓盤品位

一方面，要優(yōu)化環(huán)境，改善服務(wù)，吸引一批有實(shí)力的房地產(chǎn)企業(yè)，來懷化開發(fā)投資。另一方面，提升現(xiàn)有開發(fā)企業(yè)的實(shí)力。懷化市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雖多（在市本級(jí)從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)有80余家），但仍處于“小、散、弱”水平。與市委、市政府提出的“構(gòu)建商貿(mào)物流中心，建設(shè)生態(tài)宜居城市”的要求和人們消費(fèi)需求品位提高已不相適宜，要引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)徹底改變“為賣房而建房”的落后思想，牢固樹立“綠色生態(tài)、環(huán)境優(yōu)先”的意識(shí)，在項(xiàng)目開發(fā)上做到：功能配套人文化、小區(qū)環(huán)境生態(tài)化、建筑設(shè)計(jì)智能化、物業(yè)服務(wù)溫馨化，以創(chuàng)新求發(fā)展，以品牌促發(fā)展，以品質(zhì)求效益。

第五篇：房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)分析與展望

房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)分析與展望

2008年，受國際金融危機(jī)及國內(nèi)經(jīng)濟(jì)回調(diào)的影響，住房銷售 低迷，房?jī)r(jià)漲勢(shì)逐步回落，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整階段，調(diào)整程度 逐步加深。208年下半年，作為擴(kuò)大內(nèi)需、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重點(diǎn)，中央及地方政府連續(xù)出臺(tái)了多項(xiàng)鼓勵(lì)住房消費(fèi)、活躍房地產(chǎn)市場(chǎng) 的調(diào)控政策。2009年較高的房?jī)r(jià)將有一定下行空間，隨著房?jī)r(jià)的 合理回歸，政策逐步落實(shí)，自住型需求將陸續(xù)釋放。

一、我國仍處在房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)發(fā)展階段

與美國等發(fā)達(dá)國家住房市場(chǎng)已進(jìn)入成熟期不同，我國正處在 城市化和工業(yè)化進(jìn)程加速階段，住房水平低和需求比較旺盛，是 我國住房市場(chǎng)快速發(fā)展的市場(chǎng)基礎(chǔ)，其中除了少數(shù)低收入群體住 房需要政府提供保障性外，還有幾種類型的住房需求依靠住房市 場(chǎng)：

一

類是剛剛步入社會(huì)不久，成家立業(yè)需要住房的年輕人，包

括本地離開父母獨(dú)立生活和外地進(jìn)入大中城市工作的年輕人。他 們需要的住房是功能設(shè)施齊全、舒適、方便，小戶型、價(jià)格適中，可以承受得起的住房。一類是已經(jīng)購買房改房，生活水平提高，希望以小換大改善居住條件的人群。這兩部分人具有一定收入和 經(jīng)濟(jì)能力，借助銀行貸款，可以購買普通住宅，他們是社會(huì)的基 本群體，占大多數(shù)，也是住房市場(chǎng)自住型的基本需求群體。還有

一

類是投資型需求。改革開放使中國人民財(cái)富有了較大增長(zhǎng)，需 要有保值增值的渠道和工具，一部分人選擇了住房市場(chǎng)。購置住 宅不是為了自己居住和使用，而是為了出租獲利或住宅漲價(jià)后出 售獲利，是通過購房實(shí)現(xiàn)手中的貨幣增值。

二、此輪房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)內(nèi)在規(guī)律的作用

從2007年年末開始，住房市場(chǎng)形勢(shì)急轉(zhuǎn)直下進(jìn)入調(diào)整期，其 根本原因是市場(chǎng)內(nèi)在規(guī)律對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)幾年高速增長(zhǎng)積累的矛盾

和問題進(jìn)行自我強(qiáng)制調(diào)整的結(jié)果。2004年以來，在我國經(jīng)濟(jì)較快 增長(zhǎng)，居民收入不斷提高，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期向好的基礎(chǔ)上，投 資型住房消費(fèi)大量入市，不斷推高房?jī)r(jià)以獲利；開發(fā)商大量高價(jià) 拍地，以獲取更高的回報(bào)，推高了住房的成本；自住型消費(fèi)者在“買漲不買落”的心理驅(qū)使下，集親戚朋友之力提前購房，透支 了部分基礎(chǔ)消費(fèi)需求。幾種因素疊加，埋下了隱患，導(dǎo)致了目前 住房市場(chǎng)需求減少、調(diào)整期的到來。

第一，大量投資者進(jìn)入，市場(chǎng)需求過旺，使房?jī)r(jià)快速上漲，脫離了普通居民的承受能力，加之市場(chǎng)供應(yīng)的中小戶型、中低價(jià) 位的住房偏少，將普通消費(fèi)需求擠出了市場(chǎng)。

第二，房地產(chǎn)市場(chǎng)過快發(fā)展、房?jī)r(jià)過高弓l起了國家連續(xù)實(shí)施 房地產(chǎn)調(diào)控政策，隨著宏觀調(diào)控的累積效應(yīng)發(fā)揮作用，尤其是對(duì) 第二套住房貸款政策的調(diào)控，一些投資性和投機(jī)性資金撤出住房 市場(chǎng)。

第三，今年以來國際金融危機(jī)愈演愈烈，中國經(jīng)濟(jì)向下調(diào)整，消費(fèi)者收入預(yù)期及對(duì)房?jī)r(jià)預(yù)期發(fā)生變化，觀望氣氛濃厚，加劇了 市場(chǎng)調(diào)整的程度。

雖然房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整短期內(nèi)對(duì)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)帶來了較大影

響，但此次調(diào)整是對(duì)前幾年房地產(chǎn)業(yè)過快增長(zhǎng)和房?jī)r(jià)虛高的修正。將使過高的房?jī)r(jià)逐步向合理水平回歸；使供給結(jié)構(gòu)和需求結(jié)構(gòu)更 加合理。這次調(diào)整是我國房地產(chǎn)業(yè)自198年市場(chǎng)化改革以來，經(jīng)

歷的真正市場(chǎng)周期性調(diào)整，得到市場(chǎng)的錘煉和洗禮的房地產(chǎn)業(yè)將 更具競(jìng)爭(zhēng)力。房地產(chǎn)市場(chǎng)只有充分調(diào)整到位，才具備持續(xù)、健康 發(fā)展的基礎(chǔ)。

三、影響209年房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)的因素分析

1、影響住房消費(fèi)者預(yù)期變化的因素分析

2008年在國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)下行、前期國家偏緊的房地產(chǎn)調(diào)控政策

影響下，消費(fèi)者預(yù)期比較悲觀，持幣觀望。隨著國家宏觀調(diào)控政 策的調(diào)整，消費(fèi)者預(yù)期將逐漸發(fā)生變化，在觀望中尋找機(jī)會(huì)。一

是國家已經(jīng)將支持房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展作為保增長(zhǎng)的重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)，并 連續(xù)出臺(tái)一系列鼓勵(lì)住房消費(fèi)的政策，從政策層面上給予消費(fèi)者 信心。二是我國連續(xù)出臺(tái)強(qiáng)力度的刺激經(jīng)濟(jì)的措施，力爭(zhēng)2009年 經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)保持在8％以上，在就業(yè)和居民收入增長(zhǎng)方面基本穩(wěn)定了 預(yù)期。三是由于我國人多地少，目前仍然處在經(jīng)濟(jì)較快增長(zhǎng)階段。從較長(zhǎng)時(shí)間看，住房?jī)r(jià)格仍然是穩(wěn)步上升的趨勢(shì)。近期房?jī)r(jià)下行 是對(duì)前期房?jī)r(jià)過高的修正，而且國家連續(xù)出臺(tái)多項(xiàng)鼓勵(lì)住房消費(fèi) 政策，一旦房?jī)r(jià)調(diào)整到位，將會(huì)出現(xiàn)反彈。因此，部分自住型消 費(fèi)者開始關(guān)注房市，而理智的投資型消費(fèi)者也在觀察抄底的機(jī)會(huì)。

2、國家一系列調(diào)控政策影響分析

2008年下半年，國家連續(xù)五次降低貸款利息，五年以上的貸

款利息降低1．9個(gè)百分點(diǎn)；為了鼓勵(lì)住房消費(fèi)，將購買普通住房

8的貸款優(yōu)惠利率由基準(zhǔn)利率的0．5倍下調(diào)到O7倍，使利用按揭

8．..貸款購房者節(jié)約了較大的利息費(fèi)用。據(jù)銀行計(jì)算，按等額本息還 款方式的按揭貸款，以上兩項(xiàng)因素使月還款額節(jié)約18％左右。1O月份，財(cái)政部、稅務(wù)局決定購買9O平米以下的普通住房契稅減按 1％收取，使購房成本降低了2％以上。同時(shí)，對(duì)個(gè)人購買和出售住 房暫免印花稅，出售住房暫免征收土地增值稅，對(duì)出售普通住房 給予營業(yè)稅的優(yōu)惠，降低了二手房的交易成本。

3、住房的市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)分析

2004年以來，尤其是2007年，我國住房?jī)r(jià)格較快上漲，一定 程度偏離了居民的承受能力，使得住房市場(chǎng)量縮、價(jià)落。經(jīng)過一 年的調(diào)整，房?jī)r(jià)僅回落到2007年末的水平，2007年價(jià)格虛高的水 分并沒有擠掉，雖然國家優(yōu)惠政策降低了居民購房成本，但與居 民的實(shí)際支付能力還有距離。據(jù)央行第三季度城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶問卷調(diào)查，居民未來三個(gè)月有購房意向占比僅為133分別比上季和同期下

．％，..降1．8和2．8個(gè)百分點(diǎn)，為1999年以來的最低點(diǎn)，反映出房?jī)r(jià)調(diào) 整還沒有到位。

綜上分析，住房市場(chǎng)調(diào)整正在進(jìn)行中，消費(fèi)者持幣觀望等待

機(jī)會(huì)，市場(chǎng)存量房較多，房?jī)r(jià)還有下行的空間，直至下跌到消費(fèi) 者接受的水平，整體看調(diào)整有向深度發(fā)展的勢(shì)頭。由此預(yù)計(jì)2009年上半年，房?jī)r(jià)承接2008年的下滑勢(shì)頭，房?jī)r(jià)水平將繼續(xù)回落。由于區(qū)域經(jīng)濟(jì)的差異性，各地區(qū)調(diào)整的進(jìn)度和幅度不盡一致。一 些調(diào)整比較早、調(diào)整幅度較深的城市，隨著價(jià)格的下降，將有自 住型需求陸續(xù)入市。隨著經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)房大量入市，下半年 市場(chǎng)成交量將出現(xiàn)趨穩(wěn)的跡象。

四、政策建議

在國家已經(jīng)出臺(tái)較多的調(diào)控政策條件下，2009年政策的立足

點(diǎn)應(yīng)該關(guān)注和解決房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整過程中出現(xiàn)的新問題、新情況，并遵循市場(chǎng)運(yùn)行的客觀規(guī)律，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸。

第一，在市場(chǎng)調(diào)整中，應(yīng)以開發(fā)企業(yè)自救為主，鼓勵(lì)開發(fā)商

針對(duì)市場(chǎng)需求開展多種方式營銷、合理定價(jià)，協(xié)助緩解與老業(yè)主 矛盾，打消開發(fā)商降價(jià)的后顧之憂，只有房?jī)r(jià)合理回歸，才能釋 放需求。

第二，應(yīng)注重發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制調(diào)節(jié)和自我修正作用，利用市場(chǎng)的力量擠出泡沫，這樣有利于行業(yè)可持續(xù)健康發(fā)展，促進(jìn)行業(yè)的 調(diào)整和市場(chǎng)洗牌，促進(jìn)行業(yè)集中度的提高。

第三，各地要因地制宜，不斷探索，解決經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)

房建設(shè)和銷售中出現(xiàn)的問題。應(yīng)適時(shí)調(diào)整規(guī)劃，可嘗試采取政府 收購作為廉租房，或擴(kuò)大申購范圍，甚至可以轉(zhuǎn)為商品房的方式 解決棄購現(xiàn)象。根據(jù)市場(chǎng)形勢(shì)變化科學(xué)、合理的核算經(jīng)濟(jì)適用房 和限價(jià)房的發(fā)標(biāo)價(jià)格，選擇交通方便的地點(diǎn)。對(duì)于建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用 房和限價(jià)房增加成本、甚至虧損的開發(fā)商，要給予減免稅費(fèi)、資 金支持等優(yōu)惠政策，鼓勵(lì)開發(fā)商積極參-9保障性住房的建設(shè)。

第四，重視開發(fā)商資金緊張和存量房增加的問題，地方政府

可以收購資金鏈斷裂的項(xiàng)目作為廉租房，避免出現(xiàn)爛尾樓；并鼓 勵(lì)社會(huì)資金(包括企業(yè)和機(jī)構(gòu))低價(jià)收購部分存量房，用于做周 轉(zhuǎn)宿舍或出租。

第五，著手研究和解決制約房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的體制、機(jī)制

問題，應(yīng)抓住調(diào)整機(jī)遇建立行業(yè)良性發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制，如地方財(cái) 政與房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)系、物業(yè)稅、規(guī)范市場(chǎng)及房地產(chǎn)融資機(jī)制創(chuàng)新 等，為房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展奠定制度基礎(chǔ)。

(國務(wù)院發(fā)展研究中心廖英敏)

經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇前景有待觀察

從一季度主要宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)看，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行繼續(xù)保持了2008年

下半年以來的回落趨勢(shì)，GDP增速進(jìn)一步下降到6．％，比上年四

季度回落0．7個(gè)百分點(diǎn)。但是，隨著政府一攬子經(jīng)濟(jì)刺激方案的實(shí) 施和效應(yīng)的逐步顯現(xiàn)，一系列宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)和先行指標(biāo)明顯好轉(zhuǎn)。3月份，規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)增加值同比增長(zhǎng)8．％，比—2月份加

快4．5個(gè)百分點(diǎn)。一季度，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資和社會(huì)消費(fèi)品零售 總額同比增長(zhǎng)28．8％和15．9％，分別比上年同期加快4．2和3．6個(gè) 百分點(diǎn)?？梢耘袛?，一季度應(yīng)為本輪經(jīng)濟(jì)回落的底部，二季度經(jīng) 濟(jì)增長(zhǎng)將出現(xiàn)一定幅度的回升。這樣，在全球經(jīng)濟(jì)普遍低迷的情 況下，我國經(jīng)濟(jì)有望率先復(fù)蘇。

值得注意的是，目前經(jīng)濟(jì)回升的基礎(chǔ)尚不穩(wěn)固，復(fù)蘇前景及

可持續(xù)性不容樂觀。

首先，一季度消費(fèi)、投資增長(zhǎng)達(dá)到較高水平，但在相當(dāng)程度

上是政府政策效應(yīng)的反映，如政府大規(guī)模增加投資、信貸規(guī)模急 劇擴(kuò)張、家電下鄉(xiāng)等，而市場(chǎng)主導(dǎo)的內(nèi)需擴(kuò)張缺乏有力支撐。經(jīng) 濟(jì)增長(zhǎng)持續(xù)下降，對(duì)就業(yè)和收入預(yù)期均產(chǎn)生較大不利影響。大量 畢業(yè)生難以找到工作、農(nóng)民工就業(yè)機(jī)會(huì)減少和收入下降，不利于 消費(fèi)需求的持續(xù)擴(kuò)張。如果短期需求回升主要來自中間需求而非 最終消費(fèi)需求，將無法從根本上解決需求不足問題，還會(huì)加劇已 經(jīng)存在的產(chǎn)能過剩。從投資看，年初以來，出口占比較高的外向 型企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益比上年四季度進(jìn)一步下降。通過產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)和收入