第一篇：房地產(chǎn)法律服務(wù)簡介

房地產(chǎn)法律服務(wù)簡介

一、房地產(chǎn)法律服務(wù)內(nèi)容

(一)為委托人就業(yè)務(wù)和管理上的法律問題，解答法律咨詢，提出法律意見，協(xié)助委托人建立健全適合本企業(yè)的管理制度。

(二)協(xié)助委托人草擬、審查重大經(jīng)濟合同和其他法律事務(wù)文書。

(三)接受委托人委托，代理參與訴訟或仲裁活動。

(四)對委托人融資提供法律服務(wù)。

為房地產(chǎn)公司在各個開發(fā)階段與國內(nèi)外基金、投行、Real Estate Fund以及商業(yè)銀行、信托公司等機構(gòu)進行合作提供全程法律服務(wù)，包括但不限于：在中國法律體系下為交易雙方設(shè)計操作模式/交易框架、梳理交易流程，對操作模式/交易框架涉及之法律風(fēng)險予以盡職提示，并提供解決方案。

(五)為商業(yè)地產(chǎn)項目提供專項法律服務(wù)。

結(jié)合地產(chǎn)項目的個性化特征，根據(jù)委托人的需要，提供廣泛而又深入的法律服務(wù)：

1、項目前期階段：

(1)對前期關(guān)于項目合作伙伴的選擇、合作方式等進行風(fēng)險控制并提供合作建議，參與合作談判；

(2)為項目運作過程中可能發(fā)生之股權(quán)轉(zhuǎn)讓、資產(chǎn)并購、公司重組等事務(wù)提供法律服務(wù)，參與并購項目前期磋商階段的各類談判會議，提供法律技術(shù)支持；

(3)設(shè)計交易結(jié)構(gòu)及操作流程，起草、審核、修改合作意向書/框架協(xié)議，最大化保障委托人對項目操作的主動權(quán)及其合法權(quán)益；

(4)進行專項律師盡職調(diào)查或協(xié)助進行律師盡職調(diào)查，并就盡職調(diào)查結(jié)果出具《法律盡職調(diào)查報告》或協(xié)助說明文件等；1

(5)負責起草、審核、修改各類法律文件，包括但不限于正式合作協(xié)議同及其附件，以及各類聲明、保證、承諾、函、備忘錄等，并就法律文件內(nèi)容出具專業(yè)法律意見或法律建議；

(6)起草和準備項目立項的前期法律文件，包括：審查客戶草擬的可行性研究報告、起草項目法律建議書等；

(7)修改、完善地塊前期開發(fā)合同，審查、修改有關(guān)土地使用權(quán)的法律文件，就土地使用權(quán)出讓中政府的特殊要求進行法律評估；

(8)起草和完善有關(guān)地上建筑物的拆遷及拆遷戶的安置與補償?shù)确晌募⒋鸀樘幚硐鄳?yīng)之糾紛；

(9)審查、修改項目市政配套合同，并協(xié)助處理合同履行過程中的其他非訴訟法律事務(wù)。

2、在項目建設(shè)期間，提供的法律服務(wù)包括：

(1)參與項目工程設(shè)計、施工招標文件的制定，參與委托人審查投標文件并為評標、決標提供法律意見；

(2)審查修改項目設(shè)計合同、項目施工監(jiān)理合同、委托測繪合同、委托勘察合同等；

(3)審查、修改工程承包合同，在統(tǒng)一格式合同外根據(jù)客戶的要求擬定補充協(xié)議；

(4)代表委托人審查承包方的資質(zhì)、信譽及履約能力等，對開發(fā)商允許范圍內(nèi)的工程分包事宜提出法律意見；

(5)協(xié)助委托人依約履行各類工程承包合同、設(shè)備采購安裝合同及對履約、索賠資料的積累和保管；

(6)協(xié)助委托人審查工程分部分項質(zhì)量驗收資料，協(xié)助處理因工程質(zhì)量引起的爭議，協(xié)調(diào)委托人與政府工程質(zhì)量監(jiān)督部門的聯(lián)系；

(7)協(xié)助委托人控制工程造價，審查工程量增減的簽證流程；

(8)協(xié)助委托人辦理工程保險，提高抗風(fēng)險的能力和效果，確保工程施工的正常進行；

(9)協(xié)助委托人建立切實有效的工程保修體系，妥善設(shè)定各分部分項工程的最低保修期限，以保證工程在合理使用壽命期限內(nèi)的正常使用，以及出現(xiàn)質(zhì)量問題后的索賠事宜；

(10)對工程驗收中出現(xiàn)的問題提出法律意見，并協(xié)助委托人及其他中介機構(gòu)確定解決方案。

3、在項目經(jīng)營（包括樓宇預(yù)售、出售、預(yù)租、出租）期間，提供的法律服務(wù)包括：

(1)協(xié)助委托人完善商品房預(yù)售、銷售條件，并提供相應(yīng)的法律意見；

(2)協(xié)助委托人審查有關(guān)樓宇預(yù)、銷售的廣告內(nèi)容；

(3)審查、修改委托人與代理商的代理銷售協(xié)議書，達到雙方同意簽約的條件；協(xié)助委托人及銷售商確定商品房銷售計劃；

(4)草擬、審查《購房須知》、《商品房認購書》、《商品房預(yù)售合同》補充條款、《商品房銷售合同》補充條款、《房屋管理、使用、維修公約》、《租賃合同》等法律文件；

(5)解答委托人關(guān)于項目銷售過程中的法律咨詢，對逾期不辦理銀行按揭或不按時支付購房款的情況出具律師意見；

(6)解答委托人或購房人、承租人在簽約及履行過程中的法律問題；

(7)根據(jù)授權(quán)，參與和銀行有關(guān)商品房抵押貸款的談判，審查、修訂有關(guān)按揭的法律文件；

(8)為委托人組織預(yù)銷售展示、交易活動提供相應(yīng)的法律服務(wù)；

(9)協(xié)助委托人根據(jù)具體情況設(shè)定物業(yè)管理模式，并審查、修改物業(yè)管理相關(guān)的法律文件；

(10)根據(jù)委托人的委托，辦理該房產(chǎn)銷售過程中的其他法律事務(wù)。

4、在項目前期物業(yè)管理期間，提供的法律服務(wù)包括：

(1)協(xié)助前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選聘工作，起草《物業(yè)管理方案》、《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》；

(2)起草與委托單位/業(yè)主簽訂的委托管理合同并協(xié)助進行談判；

(3)起草、審核待管物業(yè)的物業(yè)管理公約、特定管理規(guī)章制度及相關(guān)法律文件；

(4)協(xié)助進行物業(yè)交付、業(yè)主入伙工作；

(5)協(xié)助組織產(chǎn)權(quán)人大會，建立業(yè)主管理機構(gòu)；

(6)協(xié)助與各市政工程公司及各專業(yè)公司確定物業(yè)管理中的協(xié)作、管理、維護、保養(yǎng)、等專項服務(wù)，起草、審核相關(guān)合同、協(xié)議；

(7)起草/審查給業(yè)主發(fā)關(guān)的各項通知、函件；

(8)為日常物業(yè)經(jīng)營管理提供相關(guān)法律咨詢和物業(yè)管理的前瞻性法律提示與意見；

(9)代理物業(yè)爭端糾紛的調(diào)解、訴訟、仲裁等法律服務(wù)。

第二篇：房地產(chǎn)簡介

房地產(chǎn)指個人或團體保有所有權(quán)的房屋及地基，是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱。法律意義上的房地產(chǎn)本質(zhì)是一種財產(chǎn)權(quán)利，這種財產(chǎn)權(quán)利是指寓含于房地產(chǎn)實體中的各種經(jīng)濟利益以及由此而形成的各種權(quán)利，如所有權(quán)、使用權(quán)、抵押權(quán)、典當權(quán)、租賃權(quán)等。隨著個人財產(chǎn)所有權(quán)的發(fā)展，房地產(chǎn)已經(jīng)成為商業(yè)交易的主要組成部分。

發(fā)展歷史 第一階段： 理論突破與試點起步階段（1978至1991年）

1978年理論界提出了住房商品化、土地產(chǎn)權(quán)等觀點。1980年9月北京市住房統(tǒng)建辦公室率先掛牌，成立了北京市城市開發(fā)總公司，拉開了房地產(chǎn)綜合開發(fā)的序幕。1982年國務(wù)院在四個城市進行售房試點。1984年廣東、重慶開始征收土地使用費。1987至1991年是中國房地產(chǎn)市場的起步階段。1987年11月26日，深圳市政府首次公開招標出讓住房用地。1990年上海市房改方案出臺，開始建立住房公積金制度。1991年開始，國務(wù)院先后批復(fù)了24個省市的房改總體方案。

第二階段：非理性炒作與調(diào)整推進階段（1992至1995年）

1992年房改全面啟動，住房公積金制度全面推行。1993年“安居工程”開始啟動。1992 年后，房地產(chǎn)業(yè)急劇快速增長，月投資最高增幅曾高達146.9%。房地產(chǎn)市場在局部地區(qū)一度呈現(xiàn)混亂局面，在個別地區(qū)出現(xiàn)較為明顯的房地產(chǎn)泡沫。1993年底宏觀經(jīng)濟調(diào)控后，房地產(chǎn)業(yè)投資增長率普遍大幅回落。房地產(chǎn)市場在經(jīng)歷一段時間的低迷之后開始復(fù)蘇。

第三階段：相對穩(wěn)定協(xié)調(diào)發(fā)展階段（1995至2002年）

隨著住房制度改革不斷深化和居民收入水平的提高，住房成為新的消費熱點。1998以后，隨著住房實物分配制度的取消和按揭政策的實施，房地產(chǎn)投資進入平穩(wěn)快速發(fā)展時期，房地產(chǎn)業(yè)成為經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)之一。

第四階段：價格持續(xù)上揚，多項調(diào)控措施出臺的新階段（2003年以來）

2003年以來，價格持續(xù)上揚，大部分城市房屋銷售價格上漲明顯。隨之而來出臺了多項針對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策。最早是1978年，至2013年，已經(jīng)走過了35年歷史?，F(xiàn)狀

問題

中國房地產(chǎn)行業(yè)所包含的價格泡沫風(fēng)險和金融風(fēng)險，一直令各界嚴重關(guān)注。樓市的主要問題集中在：土地財政寅吃卯糧，全國樓市供過于求，京滬等大城市房價過快上漲，不合理的房價收入比和租售比，涉房信貸規(guī)模膨脹等。而目前看來，筆者認為其存在較大的軟著陸的希望，具體理由如下：

現(xiàn)狀

首先，政府和市場在房地產(chǎn)上的作用逐漸走向“并重”，政府角色正從無所為到有所為轉(zhuǎn)換。沒有任何一個國家能單純依賴商品房市場解決本國國民的住房問題，中國也不例外。直到2010年之前，中國將房地產(chǎn)問題過度地推向了市場。除了土地財政急劇膨脹，政府對解決“民有所居”問題的作為有限。

而近年來，隨著保障房建設(shè)和棚戶區(qū)改造，政府提供的住宅套數(shù)約占到全部住宅的20%，這將顯著約束商品房的價格上升，且緩解中低收入階層的不滿情緒。

其次，金融改革使中國居民投資渠道日益多元化，不再單純依賴房產(chǎn)投資。要去爭論過去10年貨幣是否超發(fā)，幾乎相當于一種挑戰(zhàn)常識的荒誕舉動。中國出生于1975年之前的人口，或多或少因其經(jīng)歷的苦難貧寒和不安定感，而有著巨大的儲蓄熱情。

中國居民的高儲蓄和央行的快速發(fā)鈔相互碰撞時，居民財富就如同夏天的冰棍，隨時間而日益消融。2005年之后房價的顯著持續(xù)上升，以及2008年之后股市的肅殺，使得人們確信樓市才是保存財富的主要載體。但利率市場化使中國實際利率已經(jīng)為正，各種私人銀行、信托和理財產(chǎn)品不斷涌現(xiàn)，而房地產(chǎn)限購限貸政策不斷強化，使得中國富人群體的投資性購房熱情大為縮減。首次置業(yè)和改善需求成為了房地產(chǎn)市場的主流。

第三，城鎮(zhèn)化的本意在于彌合中國城鄉(xiāng)的二元鴻溝，同時也具有使房地產(chǎn)市場更為均衡的功能。城鎮(zhèn)化并沒有那么玄妙，無非是以往中國城鎮(zhèn)和農(nóng)民的權(quán)利不均等，城市和農(nóng)村教育醫(yī)療養(yǎng)老等軟硬公共服務(wù)不均

等，現(xiàn)在要以城鎮(zhèn)化緩解或逆轉(zhuǎn)之，使經(jīng)濟發(fā)展公平地惠及更多國民。城鎮(zhèn)化必然要求財政加速向公共財政轉(zhuǎn)型，承包地等加速向固化物權(quán)轉(zhuǎn)型，農(nóng)民加速向市民轉(zhuǎn)型。在此進程中，中國的大城市發(fā)展將嚴格受控，自然村、行政村和小城鎮(zhèn)的數(shù)量將衰減，人口更多地向中小城市、向建制鎮(zhèn)聚集。城鎮(zhèn)化進程很可能意外地化解目前在三四線城市已普遍存在的房地產(chǎn)供過于求的困境，甚至意外地收獲郡縣治、天下安的效果。第四，中國地方政府的土地財政隱含的巨大風(fēng)險可能被延后，財稅改革使其具有更大的斡旋余地。目前中國地方政府的財政支出中，1/3靠稅費收入，1/3靠土地出讓，1/3靠上級財政的轉(zhuǎn)移支付。通常保守估計地方政府的債務(wù)規(guī)模在10萬~15萬億元間。

目前看來，地方政府資產(chǎn)端的膨脹將受到制約，指向新增產(chǎn)能的項目難以出臺。負債端則在省財政統(tǒng)籌的層級之上，再輔以中央財政建立地方財務(wù)監(jiān)測預(yù)警機制?？紤]到財稅體制改革已明確了地方事權(quán)和財政支出責任相對應(yīng)，到地方債務(wù)化短為長的期限結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換，以時間換空間可能成為解決土地財政問題的主要思路，這為穩(wěn)定樓市奠定了基礎(chǔ)。第五，中國房地產(chǎn)金融風(fēng)險的可控性明顯增強，不太可能成為系統(tǒng)性風(fēng)險。涉及房地產(chǎn)的信貸主要是開發(fā)貸和按揭貸款。就開發(fā)貸款而言，由于開發(fā)商的自有資金率被要求不低于35%，而目前該比率通常在50%，因此房地產(chǎn)開發(fā)的去杠桿化相對充分。

此外，從2005年以來，每年新增按揭貸款對當年商品住宅銷售的比率逐年下降，購房者首付比例和房價雙雙不斷上升，使目前按揭余額對商品住宅市值的比率很可能低于20%。此外，影子銀行系統(tǒng)中的房地產(chǎn)融資總體風(fēng)險也尚可。房地產(chǎn)金融綁架了銀行的說法，難以成立。第六，中國房地產(chǎn)政策在近期和未來的走向，可能有無心插柳的意外收獲。近期的樓市調(diào)控，主要集中在針對京滬等地在房屋購置和出讓方面更為苛刻的信貸和稅收政策，集中在重慶、上海房產(chǎn)稅模式的擴大試點，集中在加強房地產(chǎn)稅的立法工作等方面。這些政策曾面臨巨大爭議，現(xiàn)在看來，形成的綜合效果和市場預(yù)期是令人驚訝的。

京滬兩地更為嚴厲的限購限貸，確實是大城市購房需求的強力“緩釋劑”，否則很可能2013年春節(jié)以來一線城市的房價上漲將更為猛烈。如

果在未來3~5年，更嚴厲的政策調(diào)整主要是上海、重慶模式房產(chǎn)稅的擴大試點，真正具有殺傷力的房地產(chǎn)稅還在加強立法階段，那么中國房地產(chǎn)的運行很可能進入高位穩(wěn)定的平臺期?；仡?1世紀以來，2003年之前中國銀行業(yè)尚處于已整體技術(shù)性破產(chǎn)的困境之中，此后借助全球?qū)χ袊咴鲩L的向往，以及次貸危機前癲狂的全球股市，中國銀行業(yè)通過注資股改上市，以區(qū)區(qū)不足10年的時間，就成功拯救了其銀行系統(tǒng)(這很可能是百年來大國金融絕無僅有的奇跡)。

政策 2013年11月18日，我市發(fā)布了《關(guān)于進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的意見》（穗府辦〔2013〕44號，下稱《意見》）。為貫徹落實《意見》，嚴格執(zhí)行我市房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，保障購房人的合法權(quán)益，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，現(xiàn)將有關(guān)事項通告如下：

一、根據(jù)《意見》第三條、第四條規(guī)定，對能提供購房之日前5年內(nèi)在本市連續(xù)繳納3年以上個人所得稅繳納證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房（含新建商品住房和二手住房）。對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例調(diào)整為不得低于70%。我局鄭重提醒市民，購房前應(yīng)登陸我局“陽光家緣”網(wǎng)站（http://g4c.laho.gov.cn/），詳細了解我市限購和銀行按揭貸款等房地產(chǎn)調(diào)控政策及相關(guān)規(guī)定，查看自身是否具備購房資格及申請按揭貸款的條件，不要輕信個別房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、代理服務(wù)機構(gòu)以通過補辦個人所得稅繳納證明或社會保險繳納證明等方式購房的承諾，以免造成不必要的損失。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、代理服務(wù)機構(gòu)在銷售商品房時，應(yīng)在售樓現(xiàn)場公示限購政策、預(yù)售證、規(guī)劃附圖、樣板合同、價目表等有關(guān)文件資料，并在商品房銷售現(xiàn)場醒目位置張貼購房須知，向意向購房人做好房地產(chǎn)調(diào)控及限購政策解釋工作。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、代理服務(wù)機構(gòu)應(yīng)嚴格執(zhí)行住房限購政策，不得教唆、協(xié)助購房人偽造證明材料、騙取購房資格，如購房人不具備購房資格的，企業(yè)要與購房人解除合同。

四、我局將加強對商品住房市場的監(jiān)督檢查，從嚴查處各類住房騙購行為，及時處理房屋交易違法違規(guī)行為（24小時局綜合服務(wù)電話：83185555）。

希望

第三篇：房地產(chǎn)項目法律服務(wù)合同

甲方：_________

乙方：_________

應(yīng)甲方的聘請，乙方指派律師組成法律顧問組，為甲方開發(fā)的_________房地產(chǎn)項目（下稱本項目）提供法律服務(wù)。經(jīng)雙方協(xié)商一致，訂立以下協(xié)議，共同遵照履行：

一、法律顧問組成員及聘期

乙方指派_________、_________、_________律師組成法律顧問組，_________律師擔任組長。

法律顧問組的聘期自_________年_________月_________日起至本項目結(jié)束止。本項目預(yù)計_________年_________月_________日結(jié)束。

二、法律顧問組提供法律服務(wù)的職責范圍

法律顧問組向甲方提供以下法律服務(wù)：

1．起草、修改本項目前期拆遷合同；

2．參與本項目工程招投標事務(wù)，審查招投標文件；

3．審查、修改本項目工程設(shè)計合同；

4．參與本項目工程施工合同的洽談、起草、修改；

5．審查、修改本項目工程委托監(jiān)理合同；

6．參與審查本項目工程分包單位的資質(zhì)，起草、修改工程分包合同；

7．審查、修改甲方采購設(shè)備和材料的合同；

8．協(xié)助甲方控制工程造價、審查工程量增減的支付依據(jù)；

9．協(xié)助甲方處理因工程造價引起的爭議；

10．參加甲方對工程竣工的驗收工作，協(xié)助甲方確定工程最終造價；

11．接受甲方委托，擔任代理人，參加本項目開發(fā)過程中發(fā)生的訴訟、調(diào)解、仲裁活動；

12．代辦本項目開發(fā)過程中的公證事務(wù)，辦理律師見證等非訴訟法律事務(wù)；

13．接受甲方委托，辦理本項目其他專項法律事務(wù)。

三、法律顧問組的工作方式

1．甲、乙雙方建立聯(lián)系人制度，遇有需法律顧問辦理的事務(wù)，由甲方填寫《法律顧問組需辦事項》，提前通知法律顧問到甲方處辦理；法律顧問因故不能到甲方處辦理時，乙方可臨時指派其他律師代為辦理。

2．在遇有需法律顧問集中辦理的法律事務(wù)時，乙方指派專人到甲方處辦公。甲方指定_________為法律顧問組的聯(lián)系人，乙方指定_________為聯(lián)系人。

四、甲方為法律顧問組提供的工作條件

在法律顧問到甲方處辦公時，甲方應(yīng)為法律顧問提供必要的辦公條件。

五、法律顧問費的收取辦法和結(jié)算方式

1．依據(jù)國家計委、司法部計價費（1997）286號《律師服務(wù)收費管理暫行辦法》的規(guī)定，甲方向乙方支付法律服務(wù)費人民幣_________元，本協(xié)議簽訂時支付_________元，_________年_________月_________日支付_________元。

2．法律顧問為甲方提供本合同第二條第1-10項服務(wù)時，不另行收費；甲方委托乙方辦理本合同第二條第11項服務(wù)時，乙方在國家計委、司法部規(guī)定的收費標準的基礎(chǔ)上，下浮_________％另行收取代理費。

3．法律顧問為辦理甲方事務(wù)在_________市內(nèi)所需的資料費、交通費、誤餐補助費等項費用由乙方自理；赴_________以外的地區(qū)所需的交通費、差旅費、補助費等項費用，由甲方負擔。

六、雙方責任

1．法律顧問組應(yīng)勤勉盡責，維護甲方的合法權(quán)益，在甲方授權(quán)的范圍內(nèi)履行職務(wù)，并對所經(jīng)辦事務(wù)的合法性負責。因法律顧問的過錯而給甲方造成損失的，乙方按有關(guān)規(guī)定進行賠償。

2．甲方應(yīng)如實向法律顧問組敘述情況，提供有關(guān)材料。法律顧問在甲方授權(quán)范圍內(nèi)代理甲方辦理之事務(wù)所產(chǎn)生的法律責任，由甲方承擔。

七、合同的變更、解除和終止

1．雙方應(yīng)信守本合同，未經(jīng)雙方一致同意，任何一方不得擅自更改、解除和終止本合同。

2．甲方在下述情況下，有權(quán)以書面形式通知乙方解除本合同或要求更換法律顧問：

（1）法律顧問不按本合同的約定提供法律服務(wù)，經(jīng)甲方指出后，仍不改正的；

（2）因法律顧問的過錯而給甲方造成損失的。

3．乙方在下述情況下，有權(quán)以書面形式通知甲方解除本合同：

（1）甲方有意向法律顧問提供虛假情況、捏造事實的；

（2）甲方未按本合同的約定提供工作條件的；

（3）甲方累計3個月未按時向乙方支付法律顧問費的。

八、違約責任

當事人一方不履行本合同或履行本合同不符合約定條件的，即違反本合同時，應(yīng)賠償另一方的損失，并支付違約金_________元。

九、合同的生效

本合同自雙方簽字之日起生效，本項目結(jié)束時自行失效。本項目結(jié)束時間超過預(yù)計時間的，由甲、乙雙方另行協(xié)商簽訂補償條款，可延長聘期。

十、爭議的解決

本合同在履行期間如有爭議，由雙方協(xié)商解決；協(xié)商不成時，任何一方均有權(quán)向法院提起訴訟。

本合同一式四份，雙方各持兩份。

甲方（蓋章）：_________ 乙方（蓋章）：_________

法定代表人（簽字）：_________　法定代表人（簽字）：_________

_________年____月____日 _________年____月____日

第四篇：律師房地產(chǎn)法律服務(wù)的內(nèi)容

律師房地產(chǎn)法律服務(wù)的內(nèi)容

房地產(chǎn)建設(shè)項目一般周期長，通?？梢苑譃橐韵滤膫€階段。由于每個 階段的特點不同，律師在每個階段所提供的法律服務(wù)也有所不同：

1．建設(shè)項目工地的前期開發(fā)階段

前期準備工作主要包括計委對房地產(chǎn)項目進行立項審批，規(guī)劃部門對 項目進行規(guī)劃審批，進行施工設(shè)計，土地出讓或轉(zhuǎn)讓等。此階段的主要工作 是取得項目開工建設(shè)的一系列許可證和取得項目建設(shè)用地的國有土地使用 權(quán)。我們所說的五證中的三證(《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程開工許 可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》)都是在這個階段取得的。而《國有土地使 用權(quán)證》由于開發(fā)商支付土地出讓金的時間不同，取得的時間也不盡相同。

在這個階段，律師的主要業(yè)務(wù)包括：(1)保證開發(fā)商取得土地的合法性。從 馭得土地的方式、審批的程序到簽訂具體的土地出讓、轉(zhuǎn)讓合同律師都應(yīng)當把好關(guān)”，比如說有的地方存在違規(guī)批地問題，交付的土地沒有“七通一平”等情況，對這些問題，律師都要從合法的角度做好審查。(2)本階段涉 及的合同較多，可能會有《房地產(chǎn)出讓合同》、《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同》、有關(guān)市政 配套的一系列合同等等，律師一定要做好合同的洽談、起草、審查、訂立工作。因為這些合同都是后一開發(fā)階段的基礎(chǔ)合同，不能出現(xiàn)任何的疏漏和瑕 疵。(3)這個階段，涉及的行政審批較多，即使在目前很多地方有審批大 廳，簡化了辦理程序、審批事項、審批環(huán)節(jié)，但大大小小也涉及到40余項的 審批(各地尚有不同)，律師要協(xié)助建設(shè)單位進行審批、請示、報告，縮短審 批 時間，使得工程順利開工進展。(4)在土地的前期開發(fā)過程中，協(xié)助建設(shè) 單位向有關(guān)部門做好請示、報告工作。

2．項目的建設(shè)施工階段

建筑施工階段是開發(fā)商委托建筑公司進行項目建設(shè)的階段。該階段是 旁地產(chǎn)開發(fā)的重要階段，開發(fā)商在這個階段委托有資質(zhì)的公司進行項目設(shè)計、項目施工、項目監(jiān)理，并組織項目的交接驗收。在本階段，為了更快地收 回成本，回籠資金，實現(xiàn)贏利，開發(fā)商通常在建筑階段采用項目預(yù)售的方式 對物業(yè)進行銷售。這個階段，律師的主要業(yè)務(wù)包括：(1)參與本項目工程設(shè) 汁招標文件、施工招標文件的起草、制定，參與建設(shè)單位對設(shè)計、施工投票文 件 的審查；(2)參與項目設(shè)計合同、項目施工監(jiān)理合同、委托測繪合同、委托 助察合同、項目工程承包合同的洽談、起草、審查與修改；(3)代表建設(shè)單位 審查承包方提出的工程分包單位的資質(zhì)等級與履約能力，審查確定工程分 包合同；(4)協(xié)助建設(shè)單位依約全面履行工程承包合同、設(shè)備采購安裝合同，積累和保管履約資料及反索賠資料，幫助建設(shè)單位加強項目文件、資料管理；(5)協(xié)助建設(shè)單位控制工程造價，審查工程量增減的簽證依據(jù)，處理因工程造價引起的爭議，協(xié)調(diào)建設(shè)單位與政府工程造價部門的聯(lián)系；(6)參加建設(shè)單位對竣工工程的驗收、交接工作，對驗收、交接工作提出法律意見。

3．項目經(jīng)營管理階段 在這個階段主要是房屋的銷售，銷售分為預(yù)售和現(xiàn)房銷售兩個階段。預(yù)售即通常所說的期房銷售，是指開發(fā)商在建設(shè)工程竣工之前進行銷售，現(xiàn) 旁銷售即開發(fā)商在取得《竣工證》或取得大產(chǎn)證后進行銷售。這個階段可 能會涉及到委托銷售商進行銷售、委托物業(yè)管理公司進行前期管理等。銷 售階段是開發(fā)商出售商品房，回收資金，實現(xiàn)贏利的階段。一個項目銷售的 成敗決定著開發(fā)商的根本利益。

這個階段律師的主要業(yè)務(wù)包括：(1)參與建設(shè)單位與樓宇銷售代理商就代理銷售事宜的談判，審查、修改建設(shè)單位與代理商的代理銷售協(xié)議書，達到可簽約的條件；(2)代表建設(shè)單位就可依法轉(zhuǎn)讓的項目成品轉(zhuǎn)讓事宜，與擬受讓方進行談判，起草、審查、修改轉(zhuǎn)讓協(xié)議；(3)協(xié)助建設(shè)單位起草、修改《購房須知》、《訂購書》、《預(yù)售合同》、《房屋管理、使用、維修公約》、《租賃合同》等相關(guān)法律文件；(4)參與建設(shè)單位 與銀行有關(guān)商品房抵押貸款的談判，審查有關(guān)商品房抵押貸款的法律文件；(5)協(xié)助建設(shè)單位與購房人簽訂購房合同；(6)協(xié)助建設(shè)單位根據(jù)具體情況 設(shè)定物業(yè)管理模式，起草、修改物業(yè)管理前期服務(wù)合同，協(xié)助企業(yè)進行招 投標。

4．物業(yè)管理階段 這個階段主要是物業(yè)管理企業(yè)在從開發(fā)商接管物業(yè)后，進行物業(yè)管理 服務(wù)的活動。一般是指根據(jù)業(yè)主、業(yè)主委員會或者其他組織的委托，物業(yè)管 理機構(gòu)對物業(yè)進行維護、修繕、管理，對物業(yè)區(qū)域內(nèi)的公共秩序、交通、消防、環(huán)境、衛(wèi)生、綠化等事項提供協(xié)助管理或者服務(wù)的活動。這個階段律師的主 要業(yè)務(wù)包括：(1)為公司擬訂、審查、修改各類物業(yè)服務(wù)合同、租賃合同、業(yè) 主公約，包括對各類格式合同的增補；(2)協(xié)助公司制定各項物業(yè)管理措 施、方案、制度；(3)處理開發(fā)商與業(yè)主(業(yè)委會)之間的公共部位、公共設(shè)施 之爭，比如小區(qū)的車位、綠地等；(4)處理公司與業(yè)主、租戶之間的糾紛并出 具律師函；(5)協(xié)助公司制定各內(nèi)部管理制度。

四、提供全程房地產(chǎn)法律服務(wù)對律師的要求

從上文律師提供全程法律服務(wù)的內(nèi)容看，從某種意義上講，是對律師提 出了很高的要求，不但要具備專業(yè)的法律知識，還要掌握房地產(chǎn)業(yè)的一些專 業(yè)知識，并且要求二者充分地結(jié)合。

1．對律師的專業(yè)化水平要求提高，律師必須掌握房地產(chǎn)的一些專業(yè) 知識 建設(shè)項目所需要的全過程法律服務(wù)涉及建設(shè)領(lǐng)域眾多技術(shù)問題，法律 服務(wù)技術(shù)性、專業(yè)性很強，屬于較專業(yè)的法律服務(wù)，它要求提供服務(wù)的律師 不僅要具備專業(yè)法律知識與能力，還要具備專業(yè)技術(shù)知識。目前在律師中 普遍存在的問題是律師的專業(yè)知識不足，并不能與法律知識很好地結(jié)合。比如，作為律師要了解土地價款構(gòu)成中的有關(guān)生地價、熟地價、出讓金、市政 費等含義，用地條件中有關(guān)基礎(chǔ)配套設(shè)施、公共配套設(shè)施及七通一平、三通 一平的內(nèi)容，建筑紅線與用地紅線的區(qū)別，容積率與用地面積、建筑面積的 換算等，只有這樣，律師才能作出切實可行的法律意見，最大限度地保護客 戶的利益。

2．房地產(chǎn)業(yè)涉及法律、法規(guī)、政策較多，律師全面掌握才能更好地提供 服務(wù) 全程的房地產(chǎn)法律服務(wù)，幾乎涉及到所有的法律領(lǐng)域。在房地產(chǎn)企 業(yè)成立階段，涉及到公司法、公司登記條例、“三資”企業(yè)法、有關(guān)房地產(chǎn) 企業(yè)資質(zhì)管理的法律、法規(guī)；在房地產(chǎn)的立項及規(guī)劃設(shè)計階段，涉及到土 地法、城市房地產(chǎn)法、城市規(guī)劃法、消防法及有關(guān)綠化、用水、環(huán)境保護、人 防、市政設(shè)施管理等方面的法律；在工程建設(shè)、房屋銷售、物業(yè)管理各階段 也涉及到紛繁復(fù)雜的法律、法規(guī)，比如建筑法、商品房銷售管理辦法、物業(yè) 管理條例等。房地產(chǎn)業(yè)涉及到如此多的法律、法規(guī)，作為律師怎樣才能熟 練地掌握與運用呢?筆者認為有兩點要注意：一是加強對業(yè)務(wù)的學(xué)習(xí)，特 別是對新的法律、法規(guī)的學(xué)習(xí)，并結(jié)合有關(guān)案例做到對法律、法規(guī)的更好 了解；二是加強團隊合作，房地產(chǎn)涉及的法律綜合性很強，一個律師要想 把所有的法律熟記于心、靈活運用是有相當?shù)碾y度的，所以最好幾個律 師、甚至一個律師事務(wù)所組成一個團隊，進行業(yè)務(wù)分工、精誠合作，這樣也 宜于保證服務(wù)的質(zhì)量。

3．律師要正確認識房地產(chǎn)法律服務(wù)的范圍，不斷擴大房地產(chǎn)法律服務(wù) 從目前的情況看，律師全程參與房地產(chǎn)建設(shè)的項目并不多，這其中的原 因很多，比如有關(guān)單位或個人沒有意識到法律在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)中的作用，整個房地產(chǎn)市場尚不規(guī)范、法治化程序不高，律師對這一方面市場重要性的 認識不夠，這些都是律師未全程參與房地產(chǎn)項目的原因，也導(dǎo)致了律師在房 地產(chǎn)項目中的法律服務(wù)多限于訴訟業(yè)務(wù)，特別在內(nèi)地房地產(chǎn)法律服務(wù)市場

尤為明顯。房地產(chǎn)法律服務(wù)市場是一個很大的市場，律師應(yīng)充分認識到這個市場的潛力，在不斷提高專業(yè)水平的同時，要加強房地產(chǎn)法律服務(wù)的宣傳，使得建設(shè)項目全程法律服務(wù)的積極意義逐漸被建設(shè)單位及相關(guān)政府管 理部門所重視與認同。

最后，隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，勢必推動房地產(chǎn)法律服務(wù)的發(fā)展，在北京、上海等一些大城市，已經(jīng)出現(xiàn)了相當數(shù)量的專業(yè)律師、專業(yè)的律師事務(wù)所。從香港的經(jīng)驗看，一個成熟的房地產(chǎn)市場，其帶來的律師業(yè)務(wù)是整個 律師業(yè)主量收入的2／3，所以國內(nèi)的房地產(chǎn)法律服務(wù)市場還大有所為。每 一個有志于成為房地產(chǎn)專業(yè)律師的律師，應(yīng)當苦練內(nèi)功，積極開拓房地產(chǎn)法 律服務(wù)市場．為房地產(chǎn)法律服務(wù)市場的規(guī)范化、法治化起到積極作用。

第五篇：律師房地產(chǎn)法律服務(wù)的內(nèi)容

律師房地產(chǎn)法律服務(wù)的內(nèi)容

房地產(chǎn)建設(shè)項目一般周期長，通常可以分為以下四個階段。由于每個 階段的特點不同，律師在每個階段所提供的法律服務(wù)也有所不同：

1．建設(shè)項目工地的前期開發(fā)階段

前期準備工作主要包括計委對房地產(chǎn)項目進行立項審批，規(guī)劃部門對項目進行規(guī)劃審批，進行施工設(shè)計，土地出讓或轉(zhuǎn)讓等。此階段的主要工作 是取得項目開工建設(shè)的一系列許可證和取得項目建設(shè)用地的國有土地使用 權(quán)。我們所說的五證中的三證(《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程開工許 可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》)都是在這個階段取得的。而《國有土地使 用權(quán)證》由于開發(fā)商支付土地出讓金的時間不同，取得的時間也不盡相同。

在這個階段，律師的主要業(yè)務(wù)包括：(1)保證開發(fā)商取得土地的合法性。從 馭得土地的方式、審批的程序到簽訂具體的土地出讓、轉(zhuǎn)讓合同律師都應(yīng)當把好關(guān)”，比如說有的地方存在違規(guī)批地問題，交付的土地沒有“七通一平”等情況，對這些問題，律師都要從合法的角度做好審查。(2)本階段涉 及的合同較多，可能會有《房地產(chǎn)出讓合同》、《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同》、有關(guān)市政 配套的一系列合同等等，律師一定要做好合同的洽談、起草、審查、訂立工作。因為這些合同都是后一開發(fā)階段的基礎(chǔ)合同，不能出現(xiàn)任何的疏漏和瑕 疵。(3)這個階段，涉及的行政審批較多，即使在目前很多地方有審批大廳，簡化了辦理程序、審批事項、審批環(huán)節(jié)，但大大小小也涉及到40余項的 審批(各地尚有不同)，律師要協(xié)助建設(shè)單位進行審批、請示、報告，縮短審 批 時間，使得工程順利開工進展。(4)在土地的前期開發(fā)過程中，協(xié)助建設(shè) 單位向有關(guān)部門做好請示、報告工作。

2．項目的建設(shè)施工階段

建筑施工階段是開發(fā)商委托建筑公司進行項目建設(shè)的階段。該階段是 旁地產(chǎn)開發(fā)的重要階段，開發(fā)商在這個階段委托有資質(zhì)的公司進行項目設(shè)計、項目施工、項目監(jiān)理，并組織項目的交接驗收。在本階段，為了更快地收 回成本，回籠資金，實現(xiàn)贏利，開發(fā)商通常在建筑階段采用項目預(yù)售的方式 對物業(yè)進行銷售。

這個階段，律師的主要業(yè)務(wù)包括：(1)參與本項目工程設(shè) 汁招標文件、施工招標文件的起草、制定，參與建設(shè)單位對設(shè)計、施工投票文 件 的審查；(2)參與項目設(shè)計合同、項目施工監(jiān)理合同、委托測繪合同、委托 助察合同、項目工程承包合同的洽談、起草、審查與修改；(3)代表建設(shè)單位 審查承包方提出的工程分包單位的資質(zhì)等級與履約能力，審查確定工程分 包合同；(4)協(xié)助建設(shè)單位依約全面履行工程承包合同、設(shè)備采購安裝合同，積累和保管履約資料及反索賠資料，幫助建設(shè)單位加強項目文件、資料管理；(5)協(xié)助建設(shè)單位控制工程造價，審查工程量增減的簽證依據(jù)，處理因工程造價引起的爭議，協(xié)調(diào)建設(shè)單位與政府工程造價部門的聯(lián)系；(6)參加建設(shè)單位對竣工工程的驗收、交接工作，對驗收、交接工作提出法律意見。

3．項目經(jīng)營管理階段在這個階段主要是房屋的銷售，銷售分為預(yù)售和現(xiàn)房銷售兩個階段。預(yù)售即通常所說的期房銷售，是指開發(fā)商在建設(shè)工程竣工之前進行銷售，現(xiàn) 旁銷售即開發(fā)商在取得《竣工證》或取得大產(chǎn)證后進行銷售。這個階段可 能會涉及到委托銷售商進行銷售、委托物業(yè)管理公司進行前期管理等。銷 售階段是開發(fā)商出售商品房，回收資金，實現(xiàn)贏利的階段。一個項目銷售的 成敗決定著開發(fā)商的根本利益。

這個階段律師的主要業(yè)務(wù)包括：(1)參與建設(shè)單位與樓宇銷售代理商就代理銷售事宜的談判，審查、修改建設(shè)單位與代理商的代理銷售協(xié)議書，達到可簽約的條件；(2)代表建設(shè)單位就可依法轉(zhuǎn)讓的項目成品轉(zhuǎn)讓事宜，與擬受讓方進行談判，起草、審查、修改轉(zhuǎn)讓協(xié)議；(3)協(xié)助建設(shè)單位起草、修改《購房須知》、《訂購書》、《預(yù)售合同》、《房屋管理、使用、維修公約》、《租賃合同》等相關(guān)法律文件；(4)參與建設(shè)單位 與銀行有關(guān)商品房抵押貸款的談判，審查有關(guān)商品房抵押貸款的法律文件；(5)協(xié)助建設(shè)單位與購房人簽訂購房合同；(6)協(xié)助建設(shè)單位根據(jù)具體情況 設(shè)定物業(yè)管理模式，起草、修改物業(yè)管理前期服務(wù)合同，協(xié)助企業(yè)進行招 投標。

4．物業(yè)管理階段這個階段主要是物業(yè)管理企業(yè)在從開發(fā)商接管物業(yè)后，進行物業(yè)管理 服務(wù)的活動。一般是指根據(jù)業(yè)主、業(yè)主委員會或者其他組織的委托，物業(yè)管 理機構(gòu)對物業(yè)進行維護、修繕、管理，對物業(yè)區(qū)域內(nèi)的公共秩序、交通、消防、環(huán)境、衛(wèi)生、綠化等事項提供協(xié)助管理或者服務(wù)的活動。

這個階段律師的主 要業(yè)務(wù)包括：(1)為公司擬訂、審查、修改各類物業(yè)服務(wù)合同、租賃合同、業(yè) 主公約，包括對各類格式合同的增補；(2)協(xié)助公司制定各項物業(yè)管理措 施、方案、制度；(3)處理開發(fā)商與業(yè)主(業(yè)委會)之間的公共部位、公共設(shè)施 之爭，比如小區(qū)的車位、綠地等；(4)處理公司與業(yè)主、租戶之間的糾紛并出 具律師函；(5)協(xié)助公司制定各內(nèi)部管理制度。

四、提供全程房地產(chǎn)法律服務(wù)對律師的要求

從上文律師提供全程法律服務(wù)的內(nèi)容看，從某種意義上講，是對律師提 出了很高的要求，不但要具備專業(yè)的法律知識，還要掌握房地產(chǎn)業(yè)的一些專 業(yè)知識，并且要求二者充分地結(jié)合。

1．對律師的專業(yè)化水平要求提高，律師必須掌握房地產(chǎn)的一些專業(yè) 知識建設(shè)項目所需要的全過程法律服務(wù)涉及建設(shè)領(lǐng)域眾多技術(shù)問題，法律服務(wù)技術(shù)性、專業(yè)性很強，屬于較專業(yè)的法律服務(wù)，它要求提供服務(wù)的律師 不僅要具備專業(yè)法律知識與能力，還要具備專業(yè)技術(shù)知識。目前在律師中 普遍存在的問題是律師的專業(yè)知識不足，并不能與法律知識很好地結(jié)合。比如，作為律師要了解土地價款構(gòu)成中的有關(guān)生地價、熟地價、出讓金、市政 費等含義，用地條件中有關(guān)基礎(chǔ)配套設(shè)施、公共配套設(shè)施及七通一平、三通 一平的內(nèi)容，建筑紅線與用地紅線的區(qū)別，容積率與用地面積、建筑面積的 換算等，只有這樣，律師才能作出切實可行的法律意見，最大限度地保護客 戶的利益。

2．房地產(chǎn)業(yè)涉及法律、法規(guī)、政策較多，律師全面掌握才能更好地提供 服務(wù)全程的房地產(chǎn)法律服務(wù)，幾乎涉及到所有的法律領(lǐng)域。在房地產(chǎn)企業(yè)成立階段，涉及到公司法、公司登記條例、“三資”企業(yè)法、有關(guān)房地產(chǎn) 企業(yè)資質(zhì)管理的法律、法規(guī)；在房地產(chǎn)的立項及規(guī)劃設(shè)計階段，涉及到土地法、城市房地產(chǎn)法、城市規(guī)劃法、消防法及有關(guān)綠化、用水、環(huán)境保護、人 防、市政設(shè)施管理等方面的法律；在工程建設(shè)、房屋銷售、物業(yè)管理各階段 也涉及到紛繁復(fù)雜的法律、法規(guī)，比如建筑法、商品房銷售管理辦法、物業(yè) 管理條例等。房地產(chǎn)業(yè)涉及到如此多的法律、法規(guī)，作為律師怎樣才能熟 練地掌握與運用呢?筆者認為有兩點要注意：一是加強對業(yè)務(wù)的學(xué)習(xí)，特 別是對新的法律、法規(guī)的學(xué)習(xí)，并結(jié)合有關(guān)案例做到對法律、法規(guī)的更好 了解；二是加強團隊合作，房地產(chǎn)涉

及的法律綜合性很強，一個律師要想 把所有的法律熟記于心、靈活運用是有相當?shù)碾y度的，所以最好幾個律 師、甚至一個律師事務(wù)所組成一個團隊，進行業(yè)務(wù)分工、精誠合作，這樣也 宜于保證服務(wù)的質(zhì)量。

3．律師要正確認識房地產(chǎn)法律服務(wù)的范圍，不斷擴大房地產(chǎn)法律服務(wù) 從目前的情況看，律師全程參與房地產(chǎn)建設(shè)的項目并不多，這其中的原 因很多，比如有關(guān)單位或個人沒有意識到法律在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)中的作用，整個房地產(chǎn)市場尚不規(guī)范、法治化程序不高，律師對這一方面市場重要性的 認識不夠，這些都是律師未全程參與房地產(chǎn)項目的原因，也導(dǎo)致了律師在房 地產(chǎn)項目中的法律服務(wù)多限于訴訟業(yè)務(wù)，特別在內(nèi)地房地產(chǎn)法律服務(wù)市場

尤為明顯。房地產(chǎn)法律服務(wù)市場是一個很大的市場，律師應(yīng)充分認識到這個市場的潛力，在不斷提高專業(yè)水平的同時，要加強房地產(chǎn)法律服務(wù)的宣傳，使得建設(shè)項目全程法律服務(wù)的積極意義逐漸被建設(shè)單位及相關(guān)政府管 理部門所重視與認同。

最后，隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，勢必推動房地產(chǎn)法律服務(wù)的發(fā)展，在北京、上海等一些大城市，已經(jīng)出現(xiàn)了相當數(shù)量的專業(yè)律師、專業(yè)的律師事務(wù)所。從香港的經(jīng)驗看，一個成熟的房地產(chǎn)市場，其帶來的律師業(yè)務(wù)是整個 律師業(yè)主量收入的2／3，所以國內(nèi)的房地產(chǎn)法律服務(wù)市場還大有所為。每 一個有志于成為房地產(chǎn)專業(yè)律師的律師，應(yīng)當苦練內(nèi)功，積極開拓房地產(chǎn)法 律服務(wù)市場．為房地產(chǎn)法律服務(wù)市場的規(guī)范化、法治化起到積極作用。