第一篇：商業(yè)地產(chǎn)會(huì)員推廣活動(dòng)策劃

兒童娛樂(lè)天地

——年輕媽媽全職太太的心思？

走在商業(yè)街區(qū)，經(jīng)常會(huì)遇到懷里抱著嬰兒、大手拉著小手的年輕媽媽們，她們也是愛好逛街購(gòu)物、追求時(shí)尚的先鋒隊(duì)。寬松的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)、充裕的休閑時(shí)間、單一的看護(hù)孩子的職責(zé)，構(gòu)成了這些年輕媽媽全職太太們成為強(qiáng)有力消費(fèi)群體的基礎(chǔ)。其實(shí)，處于這樣的年齡段的年輕媽媽們，剛剛告別青春綻放，依然充滿激情與活力，她們不愿與前輩們一樣固守傳統(tǒng)，不愿提前擺脫青春的尾巴，而是選擇了繼續(xù)時(shí)尚和突破創(chuàng)新。

熱愛孩子，熱愛家庭，也一如既往的熱愛著所有女生都愛的逛街、購(gòu)物，漫步在風(fēng)格迥異、樣式繁多的商場(chǎng)，尋求購(gòu)物的欲望和對(duì)時(shí)尚魅力的不斷更新定位。雖已為人母，但卻風(fēng)采依舊，這就是佇立在消費(fèi)群體中的穩(wěn)定而卓越的優(yōu)質(zhì)客源。為孩子，為家人，同時(shí)也為自己選擇時(shí)尚、品味、風(fēng)格。帶著孩子去購(gòu)物，一樣能彰顯年輕媽媽全職太太的別樣風(fēng)情。

本報(bào)熱心讀者李女士，就是經(jīng)常帶著一歲多的孩子去各式商場(chǎng)逛街購(gòu)物的代表。李女士向筆者講述了自己的逛街購(gòu)物經(jīng)歷，她在結(jié)婚前就已有著自己獨(dú)特的逛街購(gòu)物方式和愛好，自從有了孩子就大不如前方便了，尤其是去那些較大的商場(chǎng)，抱著孩子購(gòu)物很不方便，對(duì)年輕媽媽們沒有更人性化的硬軟件設(shè)施，這樣無(wú)形中增加了逛街購(gòu)物的難度，當(dāng)然也阻擋了好多這樣的消費(fèi)者。李女士說(shuō)，其實(shí)現(xiàn)在逛街購(gòu)物的大部分時(shí)間不再是單純的為自己而來(lái)，對(duì)孩子的照看，購(gòu)買兒童用品，陪孩子娛樂(lè)占據(jù)了很大的時(shí)間。她特別向往能有專門服務(wù)于向她一樣的年輕媽媽們的商城，不僅提供了便利，還讓她們重拾逛街的興趣。

其實(shí)，從濟(jì)南現(xiàn)有的商業(yè)來(lái)看，專門婦嬰用品商店、商場(chǎng)中的兒童區(qū)已經(jīng)很多，但與李女士的期望仍存在較大差距。這就使得更加專業(yè)服務(wù)于像李女士這樣的年輕媽媽們的綜合性商場(chǎng)的出現(xiàn)尤為迫切。

2011年9月30日，由山東省工商聯(lián)合會(huì)、齊魯晚報(bào)共同主辦，山東省工商聯(lián)合會(huì)女企業(yè)家商會(huì)承辦，經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)協(xié)辦的“第三屆影響山東十大經(jīng)濟(jì)女性頒獎(jiǎng)典禮”在濟(jì)南舉行。本次評(píng)選活動(dòng)以女性視角關(guān)注山東經(jīng)濟(jì)發(fā)展，樹立了女性經(jīng)濟(jì)人物的良好社會(huì)形象，集中展示了我省經(jīng)濟(jì)女性在改革開放政策指引下健康成長(zhǎng)的精神風(fēng)貌。省政協(xié)副主席、省工商聯(lián)主席王乃靜等出席頒獎(jiǎng)典禮。

獲獎(jiǎng)女企業(yè)家山東中泉置業(yè)有限公司董事長(zhǎng)殷中林女士接受采訪時(shí)說(shuō)，泉城女性，尤其是年輕媽媽的購(gòu)物需求很快就會(huì)有新的突破，由山東中泉置業(yè)斥資開發(fā)的中國(guó)頂級(jí)女子主題百貨—中泉·新都匯商場(chǎng)將很快誕生在辛祝路商圈核心地段，面對(duì)年輕媽媽的煩惱，中泉·新都匯站在專業(yè)的視角上，對(duì)其進(jìn)行了深入的研究和創(chuàng)新，以完善的設(shè)施，專業(yè)的管理服務(wù)打破傳統(tǒng)束縛，讓年輕媽媽在這里找回信心。

中泉·新都匯顛覆性的創(chuàng)新之舉，必將成為時(shí)尚媽媽的必選之地。在這里，年輕媽媽、全職太太可以不再為帶著孩子來(lái)逛街而擔(dān)憂，兒童托管，全程看護(hù)，家庭號(hào)的洗手間，在商場(chǎng)中提供隱秘的空間和舒適的椅子助您哺乳，互動(dòng)式軟墊歡樂(lè)屋、適合嬰兒車行走的寬廣走道、育嬰室······一應(yīng)俱全。

第二篇：商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目策劃及整合推廣策略

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目策劃及整合推廣策略

前 言

考慮到貴項(xiàng)目對(duì)銷售策劃進(jìn)行招標(biāo)的意義與目的，因此，本方案重點(diǎn)在整合推廣方面進(jìn)行了全面的策劃，而對(duì)于項(xiàng)目市場(chǎng)分析及目標(biāo)客戶分析等進(jìn)行了簡(jiǎn)要的分析。

本案主要由市場(chǎng)分析、整合推廣方案及公司簡(jiǎn)介三部分組成，具體包括項(xiàng)目概況、SWOT分析、項(xiàng)目定位及“USP”導(dǎo)向、推廣思路及項(xiàng)目建議；項(xiàng)目的整合推廣策略及公司簡(jiǎn)介。

本案僅僅是體現(xiàn)了我司對(duì)于貴項(xiàng)目在運(yùn)作過(guò)程中的一些思路和操作手法，并且也未與貴公司進(jìn)行深入且具有針對(duì)性的討論，難免有不足和偏差之處，因此具體的一些執(zhí)行方案還須經(jīng)雙方協(xié)商達(dá)成一致意見后另行制定。

本項(xiàng)目前期通過(guò)商鋪銷售來(lái)營(yíng)銷造勢(shì)，以此帶動(dòng)住宅的銷售；而后期通過(guò)住宅的銷售來(lái)達(dá)到商鋪的價(jià)值最大化，因?yàn)楸卷?xiàng)目具有比較獨(dú)特的項(xiàng)目特色，須通過(guò)營(yíng)銷造勢(shì)來(lái)形成影響力，并推動(dòng)項(xiàng)目的整體銷售。另外，我方在對(duì)于本項(xiàng)目所具有的各種資源整合之后，將本方案的重點(diǎn)定位于住宅的整合推廣。

第一部分 市場(chǎng)分析

一、項(xiàng)目概況

本項(xiàng)目地處繁華的大西路及斜橋街的交界口，地理優(yōu)勢(shì)明顯，其總占地面積17093m2,由兩棟18層電梯公寓和臨街商鋪圍合而成。

二、項(xiàng)目SWOT分析

優(yōu)勢(shì)分析：

1、區(qū)位優(yōu)勢(shì)

位于商業(yè)繁華地，其商業(yè)資源優(yōu)勢(shì)無(wú)可比擬；

2、配套優(yōu)勢(shì)

周邊商業(yè)、教育、醫(yī)療等生活配套一應(yīng)俱全；

3、交通優(yōu)勢(shì)

本項(xiàng)目交通便利、車流量及人流量較大，劣勢(shì)分析：

1、消費(fèi)群劣勢(shì)

高層物業(yè)還沒有被大部分人認(rèn)可，如何轉(zhuǎn)變消費(fèi)觀點(diǎn)是關(guān)鍵；

機(jī)會(huì)分析：

1、市場(chǎng)機(jī)會(huì)

高層建筑是未來(lái)發(fā)展的趨勢(shì)，通過(guò)新聞媒體的推廣能將此理念灌輸于消費(fèi)群體，從而為營(yíng)銷造勢(shì)；

2、稀缺性

本案為鎮(zhèn)江第二個(gè)高層電梯公寓，對(duì)于樹立項(xiàng)目品牌是一次絕好的機(jī)會(huì)；

3、隱性機(jī)會(huì)（引導(dǎo)消費(fèi)）

對(duì)于鎮(zhèn)江本地，已有開發(fā)商修建高層，而本項(xiàng)目對(duì)于消費(fèi)者的引導(dǎo)也就會(huì)更加容易一些（采用跟進(jìn)戰(zhàn)術(shù)，對(duì)于自己而言降低了成本）；

威脅分析：

1、潛在競(jìng)爭(zhēng)威脅

潛在存在一些地塊，其開發(fā)商擬修建高層，而對(duì)于市場(chǎng)存觀望態(tài)勢(shì)。而一旦本項(xiàng)目的成功推出，其可能會(huì)一哄而上，從而構(gòu)成競(jìng)爭(zhēng)威脅。

2、消費(fèi)者的認(rèn)知程度不高

如何引導(dǎo)消費(fèi)，讓更多的人予以關(guān)注是化解本風(fēng)險(xiǎn)的唯一途徑（可以通過(guò)新聞媒介、廣告宣傳推廣）。

通過(guò)上述分析，在本項(xiàng)目中優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)共存，機(jī)會(huì)和威脅同在，如何化劣勢(shì)為優(yōu)勢(shì)，如何最大限度的規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，并挖掘本項(xiàng)目所具有的所有機(jī)會(huì)，如何將本項(xiàng)目的各種資源全面整合將成為本項(xiàng)目成功的關(guān)鍵。

三、項(xiàng)目定位及USP導(dǎo)向

我司經(jīng)過(guò)多年的實(shí)踐，并對(duì)于各地項(xiàng)目進(jìn)行的深入研究，認(rèn)為本項(xiàng)目前景良好，且本案也已具備定位高檔的基礎(chǔ)；同時(shí)這作為高層電梯公寓的發(fā)展也是一條途徑，如萬(wàn)科在深圳開發(fā)的目前中國(guó)最為豪華的“俊園“的成功正是基于對(duì)成功人士這種新的住房需求的準(zhǔn)確判斷。

因此本案定位的總原則是：塑造鎮(zhèn)江標(biāo)志性住宅

以下是具體的市場(chǎng)定位實(shí)施：

① 形象定位

1）優(yōu)良的建筑品質(zhì)---------以建造鎮(zhèn)江高檔電梯公寓為目標(biāo)，品質(zhì)自然有保證；

2）品位CLD生活---------概念創(chuàng)新

3）情感享受---------高檔生活社區(qū)滿足你情感的需要（成就感）

4）文化社區(qū)---------位于眾多學(xué)校的環(huán)抱之中，其文化教育氛圍濃郁

② 功能定位

1）自由空間、自由組合---------框架結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)

2）投資潛力大---------地處繁華地段，未來(lái)的“湖南路”

3）生活的便利---------電梯為小孩、老人的出入帶來(lái)了方便

4）盡享都市繁華---------坐擁繁華景象（高層建筑）

③ 品牌定位

通過(guò)對(duì)本項(xiàng)目的整合推廣，使本項(xiàng)目成為鎮(zhèn)江市品牌項(xiàng)目，而使開發(fā)商也成為明星企業(yè)，從而達(dá)到雙贏的目的。

項(xiàng)目“USP”的提煉

通過(guò)對(duì)于項(xiàng)目的分析以及市場(chǎng)定位，我司認(rèn)為如何提升項(xiàng)目的“USP”（Unique Selling Proposition，即獨(dú)特銷售主張）是關(guān)鍵。

● 突出功能訴求，以項(xiàng)目功能特點(diǎn)來(lái)提升USP；（黃金地段、全框架結(jié)構(gòu)，任意分割組合）

● 高位嫁接，從形象上提升USP；

① 時(shí)尚性（外觀設(shè)計(jì)的前瞻性）

② 舒適性（遠(yuǎn)離了城市的喧囂，獨(dú)享寧?kù)o生活）

③ 高貴性（生活品質(zhì)的全面提升）

④ 文化性（將教育嫁接于本項(xiàng)目）

⑤ 便利性（交通的便利，生活的便捷）

四、項(xiàng)目推廣思路

總的思路：

以商鋪的旺銷帶動(dòng)住宅的銷售，同時(shí)通過(guò)住宅的銷售促進(jìn)商鋪的最大價(jià)值化。

具體的推廣思路： 1）商鋪

對(duì)于大西路商鋪采用整體銷售或分體銷售兩種進(jìn)行（操作方法見推廣策略）

對(duì)于斜橋路商鋪采用市場(chǎng)營(yíng)銷，對(duì)于單個(gè)投資者進(jìn)行（操作方法見推廣策略）

2）住宅

①將教育、文化同房地產(chǎn)聯(lián)姻，共同打造一個(gè)以文化為主題的高尚生活社區(qū)（充分將十五中、三中、十三中、十二中以及江蘇大學(xué)北固校區(qū)嫁接于本項(xiàng)目，發(fā)揮教育地產(chǎn)優(yōu)勢(shì)）：

② 以倡導(dǎo)新生活方式為主題進(jìn)行推廣（如“CLD”生活）：

③ 通過(guò)商鋪的營(yíng)銷造勢(shì)，帶動(dòng)住宅的銷售；

倡導(dǎo)“文化社區(qū)”概念：

將周邊的教育文化同本案聯(lián)合，通過(guò)教育產(chǎn)業(yè)來(lái)顯現(xiàn)本案的文化底蘊(yùn)，并深層次挖掘鎮(zhèn)江的歷史文化，將本案打造成一個(gè)文化社區(qū)，從而使得項(xiàng)目的形象以及品質(zhì)得以更高的提升。

五、項(xiàng)目建議

1、案名設(shè)計(jì)

紫金花園過(guò)于平庸，同本項(xiàng)目的高貴氣質(zhì)完全不符，沒有體現(xiàn)出本項(xiàng)目的特色；

建議采用以“****華庭“命名，體現(xiàn)項(xiàng)目的非凡品質(zhì)；如國(guó)嘉華庭等

以“****府邸“命名，體現(xiàn)居住人群的身份及地位，如江南府邸

2、產(chǎn)品建議

建議本案采用智能化設(shè)計(jì)，以滿足現(xiàn)代人對(duì)生活的要求。

3、景觀園林設(shè)計(jì)建議

整個(gè)花園應(yīng)遵循圍而不合的設(shè)計(jì)理念來(lái)進(jìn)行設(shè)計(jì)，并充分的展現(xiàn)項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)，對(duì)于小區(qū)可以通過(guò)高大喬木來(lái)減輕居住者在花園里所感受到的壓抑感。

建議在斜橋街的商鋪之上修建空中花園，來(lái)增大項(xiàng)目的綠化率，同時(shí)也為本案創(chuàng)造賣點(diǎn)。

4、建筑外觀建議

本項(xiàng)目在與周圍建筑保持協(xié)調(diào)的基礎(chǔ)上，外立面要新穎、獨(dú)特，色調(diào)搭配體現(xiàn)一種高貴的氣質(zhì)。

5、物業(yè)管理建議

考慮到本案的特殊性，物業(yè)管理服務(wù)可能會(huì)成為本項(xiàng)目的一個(gè)抗性，因而對(duì)于物業(yè)管理我司在整合推廣方案中重點(diǎn)予以建議說(shuō)明。

第二部分 整合推廣策略

（一）商鋪推廣策略

一、商鋪功能策劃：

1）對(duì)于斜橋街商鋪

建議以“服飾一條街”、“小吃一條街”、“文化一條街”來(lái)作為招商重點(diǎn)宣傳；主要基于該區(qū)位人流量大，且招商對(duì)象可以擴(kuò)大為各地的商人。

2）對(duì)于大西路商鋪

① 整體推出；如銀行、證券所等金融機(jī)構(gòu)；大型的商場(chǎng)、連鎖店等商業(yè)設(shè)施；大型的餐飲娛樂(lè)設(shè)施；主要通過(guò)關(guān)系營(yíng)銷予以推廣。

②分體推出：將商鋪的功能細(xì)分化，并且予以分隔推出?？梢詫⑵浞指魹橐韵聨讉€(gè)功能區(qū)，時(shí)尚坊（通訊器材、音響制品等），童趣坊（兒童服飾、玩具、文化用品等）、麗人坊（服飾、化妝品、時(shí)裝包等）

二、定價(jià)原則：

針對(duì)于斜橋街商鋪采用變動(dòng)定價(jià)原則，對(duì)于銷售的不同階段采用不同的價(jià)格進(jìn)行銷控；

針對(duì)于大西路商鋪：

1）如果整體推出，可以采用最高定價(jià)策略，而后可以進(jìn)行調(diào)整；

2）如果進(jìn)行分割招商可以采用價(jià)格系數(shù)定價(jià)原則，不同商位采用不同定價(jià)策略，從而避免了死角的產(chǎn)生；并且對(duì)于營(yíng)銷造勢(shì)也不無(wú)裨益。

三、價(jià)格策略

（1）“低開高走”策略：即以優(yōu)惠甚至以震撼價(jià)入市，以優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)的形象打入市場(chǎng)，搶占人份額，獲得市場(chǎng)關(guān)注，聚集人氣。實(shí)踐證明，這種策略是最為保險(xiǎn)而且容易造成樓盤熱銷效果的方法。

（2）不宜將好的鋪位一窩蜂推出，應(yīng)結(jié)合價(jià)格低開高走的策略，先以較有吸引力的價(jià)格推出位置相對(duì)較差的鋪位，再隨著市場(chǎng)的響應(yīng)推出相對(duì)較好的鋪位，價(jià)格亦做相應(yīng)提升。

（3）“特價(jià)單位”策略：以部分位置極差且面積較大的鋪面以最低起價(jià)出售，作為“特價(jià)單位”，以超低價(jià)造成熱銷、搶購(gòu)場(chǎng)面。

（4）消化風(fēng)險(xiǎn)單位促銷策略：在一定階段對(duì)質(zhì)素較差的單位制定一套促銷方法，以低價(jià)限時(shí)、限量的形式轟動(dòng)推出，達(dá)到暢銷的目的。

四、行銷推廣策略

1、通過(guò)關(guān)系營(yíng)銷及市場(chǎng)營(yíng)銷分階段進(jìn)行推廣

關(guān)系營(yíng)銷主要通過(guò)新聞等方式將項(xiàng)目整體形象傳播出去，吸引目標(biāo)客戶通過(guò)各種渠道前來(lái)洽談，培養(yǎng)市場(chǎng)饑渴感，以利于銷售的主動(dòng)性，而市場(chǎng)營(yíng)銷則是以單個(gè)鋪面銷售為主。

2、先關(guān)系營(yíng)銷，后市場(chǎng)營(yíng)銷

關(guān)系營(yíng)銷主要是針對(duì)于大宗的購(gòu)買客戶，而市場(chǎng)營(yíng)銷則是針對(duì)于單個(gè)客戶。

3、以賣為主，以租為輔

對(duì)于本案的商鋪可以采用以賣為主，而以租為輔，當(dāng)市場(chǎng)旺銷時(shí)全力銷售，而市場(chǎng)反應(yīng)冷清則可采用租賃為主（應(yīng)急策略）。其具體的定價(jià)及銷售價(jià)格策略、銷售執(zhí)行策略及廣告策略詳見整合推廣方案

（二）本案的全程推廣方案

1、策略的選擇

我司認(rèn)為采用“概念策劃”的策略較為適宜：（本項(xiàng)目定位于鎮(zhèn)江的高檔社區(qū)，通過(guò)概念炒作來(lái)吸引目標(biāo)客戶群體,并且通過(guò)概念策劃能夠成就項(xiàng)目品牌。

特點(diǎn)：推薦項(xiàng)目?jī)?yōu)點(diǎn)，對(duì)于銷售起引導(dǎo)作用，購(gòu)房者容易產(chǎn)生對(duì)概念有一個(gè)直觀的認(rèn)識(shí)，而樓盤的品牌同時(shí)得以提高；其能夠達(dá)到促銷的目的，減少開發(fā)商的成本。

缺點(diǎn)：其概念較為單一，延續(xù)性較差。

概念設(shè)計(jì)之一：以“首席高檔電梯公寓”進(jìn)行設(shè)計(jì)

概念設(shè)計(jì)之二：以“品位CLD生活”為主題進(jìn)行宣傳設(shè)計(jì)

概念設(shè)計(jì)之三：以“新生活、新主張”為主題設(shè)計(jì)

概念設(shè)計(jì)之四：以“教育、文化社區(qū)”為主題設(shè)計(jì)

概念設(shè)計(jì)之五：以“商住兩用的SOHO社區(qū)”為主題設(shè)計(jì)

等等??

2、具體執(zhí)行的策略分析

1）定價(jià)策略

本案建議采用不同樓層的差異化定價(jià)（每層遞增50元），而后對(duì)于不同的朝向運(yùn)用價(jià)格系數(shù)進(jìn)行調(diào)整；

2）價(jià)格策略分析

建議采用“低價(jià)開盤”策略，其一能夠迅速占領(lǐng)房地產(chǎn)投資市場(chǎng)；其二有利于以后的價(jià)格浮動(dòng)；其三能夠提升項(xiàng)目形象，給消費(fèi)者信心。

價(jià)格策略實(shí)施：1）不公開售價(jià)，客戶可以交納誠(chéng)意金，開盤時(shí)采用低于市場(chǎng)價(jià)策略（轟動(dòng)效應(yīng)），同時(shí)迅速聚集人氣。（低價(jià)單位控制比例在6%左右）

2）開盤期交納誠(chéng)意金的客戶通過(guò)抽簽形式挑選單位（造勢(shì)），如果挑選不到合適單位或價(jià)格不能接受，誠(chéng)意金可以退還。此策略適用于入世初期。

3）營(yíng)銷渠道分析

采用以第一營(yíng)銷渠道（銷售現(xiàn)場(chǎng)及業(yè)務(wù)代表推薦）為主，銷售現(xiàn)場(chǎng)作為沙盤以及單體模型的展示地，對(duì)于客戶來(lái)說(shuō)是以直觀的認(rèn)識(shí)，同時(shí)也能夠讓客戶產(chǎn)生購(gòu)房的沖動(dòng)；其次考慮到鎮(zhèn)江本地的消費(fèi)心理及消費(fèi)習(xí)慣，建議采用業(yè)務(wù)推廣的方式來(lái)擴(kuò)大本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群體，并由此來(lái)推動(dòng)本項(xiàng)目的廣泛傳播；通過(guò)業(yè)務(wù)代表直銷推廣可以快速占領(lǐng)市場(chǎng)，并在最短的時(shí)間內(nèi)將項(xiàng)目推售到一定的高度。

以第二營(yíng)銷渠道（“口碑效應(yīng)”）為輔，我司認(rèn)為第二營(yíng)銷渠道在本項(xiàng)目中將有明顯的作用；考慮到本項(xiàng)目的特殊性，客戶之間的傳播效果可能比硬性廣告效果更好，因?yàn)橘?gòu)房者之間的信息傳遞是很迅速的，同時(shí)口碑效應(yīng)能帶動(dòng)集團(tuán)客戶的購(gòu)買欲，也能夠增強(qiáng)本案的可信度。

4）媒體分析及策劃

媒體選擇：

1）報(bào)紙媒體：大眾傳媒，具有覆蓋面廣的特點(diǎn)；

2）電視媒體：通過(guò)鎮(zhèn)江“金山聚焦”新聞欄目（收視率遙居榜首）

3）燈箱廣告：給人以視覺沖擊（多為形象廣告）

媒體策劃：

報(bào)紙廣告：（項(xiàng)目賣點(diǎn)宣傳）通過(guò)銷售進(jìn)度進(jìn)行調(diào)整，以市場(chǎng)的變化為導(dǎo)向；

電視廣告：（以概念、事件宣傳為主）體現(xiàn)樓盤形象，展現(xiàn)樓盤品質(zhì)；

DM單廣告：具有快速、便捷的滲透效果，同時(shí)節(jié)約成本。

3、廣告推廣策略

●備注：以下為簡(jiǎn)要策劃，各階段廣告策劃見詳細(xì)整合推廣方案

主導(dǎo)思想：以商鋪的旺銷來(lái)成名，而后通過(guò)造勢(shì)來(lái)進(jìn)行廣告宣傳；

廣告訴求點(diǎn)：（“以倡導(dǎo)新生活方式”為主線設(shè)計(jì)）

1）地段訴求；主要表現(xiàn)手法通過(guò)同“南京的湖南路，成都的春熙路”進(jìn)行類比，來(lái)說(shuō)明本案所具備的升值潛力；

2）新生活方式訴求：首倡CLD生活品質(zhì)，而后通過(guò)“金山聚焦”欄目進(jìn)行推廣；

3）教育文化訴求，展現(xiàn)本案的文化底蘊(yùn)；

4）商業(yè)的附中心和教育文化中心的完美結(jié)合；

5）??等等

各階段廣告策略的簡(jiǎn)要實(shí)施：

一、籌備期：宣傳重點(diǎn)為地段宣傳，宣傳其商業(yè)氛圍的濃厚，為商鋪的推出埋下伏筆；提出新的生活方式等概念；

二、公開期：以倡導(dǎo)新生活方式為主題進(jìn)行宣傳，同時(shí)配以“新聞媒體”的宣傳來(lái)進(jìn)行造勢(shì)，如解密“CLD”生活為主線進(jìn)行宣傳；

三、熱銷期：通過(guò)文化社區(qū)、商業(yè)社區(qū)的完美結(jié)合進(jìn)行推廣

四、持續(xù)期：針對(duì)于主訴求點(diǎn)進(jìn)行宣傳

4、SP活動(dòng)方案

SP活動(dòng)方案思路

1）新聞追蹤（充分發(fā)揮“金山聚焦”欄目?jī)?yōu)勢(shì)）

① 通過(guò)探討鎮(zhèn)江的次商業(yè)圈為主題系列新聞跟蹤報(bào)道

② 通過(guò)探討城市“CLD”為主線的系列新聞活動(dòng)

2）開盤慶典活動(dòng)

① 舉行開盤慶典儀式

② 排隊(duì)抽簽摸獎(jiǎng)活動(dòng)

3）節(jié)假日復(fù)合促銷活動(dòng)

① 中秋節(jié)以“月圓、家圓”為主題的慶典活動(dòng)

② 國(guó)慶節(jié)以普天同慶為主題的文藝活動(dòng)

4）公關(guān)促銷

① 名人代言

以上方案具體實(shí)施還須進(jìn)行深入的探討后進(jìn)行具體事項(xiàng)的策劃。

5、銷售計(jì)劃

根據(jù)我司的經(jīng)驗(yàn)與操作水平，整個(gè)項(xiàng)目計(jì)劃在1年內(nèi)銷售90％以上是比較有把握的。

住宅部分：

上半年完成40％以上的銷售率，下半年完成50％以上的銷售率。

商鋪部分：

上半年完成60％以上的銷售率，下半年完成30％以上的銷售率。

6、整合推廣計(jì)劃（簡(jiǎn)要實(shí)施計(jì)劃，詳見整合推廣方案）

i.基本原則：

1、強(qiáng)化項(xiàng)目賣點(diǎn)；

2、規(guī)避項(xiàng)目劣勢(shì)；

ii.推廣實(shí)施步驟：

實(shí)施的第一步，樓盤VI形象的全面整合，采用樓盤基本色調(diào)，統(tǒng)一主題，運(yùn)用POP廣告、戶外廣告，制造視覺沖擊，配以少量報(bào)紙形象廣告造勢(shì)。開通電話咨詢熱線。

實(shí)施的第二步，售樓部形象展示，直接咨詢排號(hào)。

實(shí)施的第三步，開盤左右時(shí)期的廣告強(qiáng)勢(shì)出擊。

實(shí)施的第四步，采用低成本廣告保持熱度。

實(shí)施的第五步，強(qiáng)勢(shì)尾盤清理。

前期工作

1、項(xiàng)目VI系統(tǒng)包裝

1）樓盤名稱、logo設(shè)計(jì);

2）樓書、DM單設(shè)計(jì);

樓書、DM單底色均為藍(lán)色（宜采用深藍(lán)），樓書的賣點(diǎn)除了周邊的交通、醫(yī)療、購(gòu)物等居家配套，裝修標(biāo)準(zhǔn)等常規(guī)內(nèi)容外，還應(yīng)重點(diǎn)介紹

以下幾部分的內(nèi)容：

① 本案的升值潛力；

② 本案倡導(dǎo)的生活方式。

③ 開發(fā)商實(shí)力介紹（以往項(xiàng)目介紹）。

3）售樓部設(shè)計(jì)及POP、戶外廣告展示

① 售樓部的設(shè)計(jì)

② POP、戶外廣告展示

4）售樓人員培訓(xùn)（略 詳見培訓(xùn)教材《銷售講習(xí)》）

5）銷售管理制度制定（略 詳見《銷售管理制度》）

整合推廣簡(jiǎn)案（主要針對(duì)價(jià)格策劃）

1、整合推廣策劃之價(jià)格策劃

第一階段：導(dǎo)入期（售樓部投入使用前）

定價(jià)原則：價(jià)格暫不公布、試探市場(chǎng)反映。

基本定價(jià)：

定價(jià)說(shuō)明：

① 預(yù)售證尚未辦理；

② 以價(jià)格競(jìng)猜，吸引客戶的注意。

③ 收取客戶定金，為了先期穩(wěn)定購(gòu)買關(guān)系；

④ 試探市場(chǎng)反映，預(yù)估定金落戶的心理價(jià)位，為開盤定價(jià)考慮。

第二階段：公開期（售樓部投入使用至開盤）

定價(jià)原則：低價(jià)開盤，運(yùn)用促銷制造開盤熱銷態(tài)勢(shì)。

基本定價(jià)：

定價(jià)說(shuō)明：

① 在形象宣傳時(shí)期展現(xiàn)出較好的品質(zhì)以后低價(jià)開盤，能給客戶驚喜感，迅速聚集人氣，制造銷售氣氛；

②以低價(jià)開盤為日后的漲價(jià)提供了有利空間，在開盤一定時(shí)間后即可提價(jià)，從而使已購(gòu)房客戶對(duì)自己所購(gòu)房心理上有升值感，獲得他們的承認(rèn)，樹立良好口碑，為以后銷售奠定基礎(chǔ)。

第三階段：強(qiáng)銷期（開盤到開盤后2個(gè)月）

定價(jià)原則：價(jià)格略升，保持旺銷態(tài)勢(shì)

基本定價(jià)：

定價(jià)說(shuō)明：

① 從公開期的市場(chǎng)反映可為強(qiáng)銷期售價(jià)漲幅的制定提供參考。

② 價(jià)格的低幅上揚(yáng)，一方面可穩(wěn)定已購(gòu)房客戶心理，同時(shí)表明了房屋良好的銷售態(tài)勢(shì)，刺激持幣觀望者心理。

第四階段：持銷期（開盤后的2個(gè)月至項(xiàng)目封頂）

定價(jià)原則：價(jià)格攀升，漲幅較上一次有所增大。

基本定價(jià)：

定價(jià)說(shuō)明：房屋封頂之時(shí)，價(jià)格會(huì)有較大漲幅，上漲之前的一段時(shí)間廣告宣傳與之相配合。

第五階段：尾盤期（封頂后至項(xiàng)目售完）

定價(jià)原則：乘勝追擊，完成后期的銷售。

基本定價(jià)：

定價(jià)說(shuō)明：價(jià)格不宜降低，但優(yōu)惠幅度可以有所增大。

2、付款方式策略

付款方式

付款策略 一次性付款 銀行按揭

（一）銀行按揭

（二）特惠分期

交定金簽認(rèn)購(gòu)書 10000元

折扣 95 97 99 100

七日內(nèi)簽署正式合同 100% 30% 30% 30%

余款支付方式 70%作按揭 20%入住前繳清，50%作按揭 余款一年內(nèi)免息付清 說(shuō)明：

（1）特惠分期付款方式不對(duì)外公布，但如果客戶有這方面的要求，亦可根據(jù)實(shí)際情況個(gè)別處理；

（2）銀行按揭

（二）付款方式要求20%入住前一次性付清。

3、物業(yè)管理策略

物業(yè)管理可能會(huì)成為本案的一個(gè)抗性，而反之也可以成為本案的一個(gè)賣點(diǎn)，因?yàn)橐坏┪飿I(yè)管理公司同貴公司強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，對(duì)于本案無(wú)論是銷售還是品牌的樹立都大有裨益，以下是對(duì)于幾種物業(yè)管理模式的分析：

一、全權(quán)委托管理

優(yōu) 勢(shì)

1）充分發(fā)揮物業(yè)公司專業(yè)服務(wù)功能，提高項(xiàng)目的服務(wù)檔次；

2）減少發(fā)展商的管理人員數(shù)量；

劣 勢(shì)

1）費(fèi)用較高，因而業(yè)主負(fù)擔(dān)增加；

2）如果服務(wù)質(zhì)量差，則會(huì)直接影響發(fā)展商的聲譽(yù)；

二、聘請(qǐng)專業(yè)的物業(yè)管理公司作顧問(wèn)；如戴德粱行

優(yōu) 勢(shì)

1）經(jīng)驗(yàn)豐富，能夠解決各種突發(fā)事件，其對(duì)于項(xiàng)目宣傳也是一個(gè)賣點(diǎn)；

2）能夠?yàn)楸竟九囵B(yǎng)一批人才，對(duì)于發(fā)展商的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展有戰(zhàn)略意義；

劣 勢(shì)

1）能否同發(fā)展商的管理體制接軌是一個(gè)最大問(wèn)題

三、自行管理

優(yōu) 勢(shì)

1）充分發(fā)揮對(duì)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)、管理、服務(wù)的一條龍作用，實(shí)現(xiàn)高效率服務(wù)；

劣 勢(shì)

1）缺乏經(jīng)驗(yàn)，容易走彎路；

2）對(duì)于突發(fā)事件沒有及時(shí)處理的能力，缺乏創(chuàng)新思想；

考慮到高層的維護(hù)費(fèi)用較高，且比一般的多層較難管理，因而我司建議貴公司以第二種管理方式進(jìn)行操作，我司負(fù)責(zé)聯(lián)系、并協(xié)調(diào)貴公司同物業(yè)管理公司的關(guān)系。

第三篇：鄭州2012年商業(yè)地產(chǎn)推廣活動(dòng)

一、商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷推廣

1、裕鴻世界港——承辦“鄭州國(guó)際航空城經(jīng)濟(jì)發(fā)展論壇” “裕鴻世界港”項(xiàng)目是鄭州大都市區(qū)超千畝新型國(guó)際社區(qū)，項(xiàng)目位于航空港區(qū)四港聯(lián)動(dòng)大道東側(cè)、鄭港六路北側(cè)，整體建筑面積超過(guò)150萬(wàn)平方米，共分為住宅、公寓、商業(yè)、酒店、辦公五大業(yè)態(tài)版塊。目前開發(fā)的是四港聯(lián)動(dòng)大道路東、鄭港六路北地塊，現(xiàn)已開工建設(shè)800多畝，建筑面積約80萬(wàn)平方。

11月23日承辦“鄭州國(guó)際航空城經(jīng)濟(jì)發(fā)展論壇”

11月23日下午，由鄭州新鄭綜合保稅區(qū)（鄭州航空港區(qū)）管委會(huì)主辦、河南裕鴻置業(yè)有限公司承辦的“鄭州國(guó)際航空城經(jīng)濟(jì)發(fā)展論壇”在鄭州航空港區(qū)鑫港假日酒店舉辦。鄭州新鄭綜合保稅區(qū)（鄭州航空港區(qū)）管委會(huì)主任張延明、清華大學(xué)公共管理學(xué)院研究員、國(guó)務(wù)院參事施祖麟、中國(guó)民航大學(xué)物流管理系主任曹允春、河南裕鴻置業(yè)董事長(zhǎng)劉戰(zhàn)偉、河南裕鴻置業(yè)有限公司總經(jīng)理安敬平以及港區(qū)各單位、企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)出席了論壇峰會(huì)。

2、蘇荷中心——舉行“陳數(shù)之美 陳述蘇荷之魅”業(yè)主答謝酒會(huì)

蘇荷中心位于鄭州市農(nóng)業(yè)路與中州大道交匯處，是中部大觀地產(chǎn)開發(fā)的一個(gè)甲級(jí)寫字樓。該項(xiàng)目是中原首座X形地標(biāo)建筑，項(xiàng)目的相關(guān)配置為：層層空中花園、挑高10米超五星級(jí)大堂、國(guó)際會(huì)議中心、VIP總裁洗手間設(shè)計(jì)、3.2米層高、一級(jí)資質(zhì)物業(yè)管理、全智能化配套等。

11月27日舉行“陳數(shù)之美 陳述蘇荷之魅”業(yè)主答謝酒會(huì)

11月27日下午，陳數(shù)之美陳述蘇荷之――蘇荷中心業(yè)主答謝酒會(huì)在思念果嶺國(guó)際社區(qū)――島夢(mèng)space舉行，現(xiàn)場(chǎng)嘉賓云集，更有著名演員陳數(shù)到場(chǎng)助陣答謝會(huì)。

3、美盛中心——舉辦鄭州高端寫字樓投資論壇暨美盛中心推介會(huì)

美盛中心項(xiàng)目是集國(guó)際5A級(jí)寫字樓、國(guó)際五星級(jí)酒店及精品商業(yè)等為一體的商務(wù)綜合體。項(xiàng)目位于金水路與農(nóng)業(yè)東路交匯處，位居省政府正對(duì)面，是鄭州地鐵一號(hào)線經(jīng)由的重點(diǎn)站，距離鄭州新客站2公里，距離鄭州新鄭國(guó)際機(jī)場(chǎng)30公里。項(xiàng)目總用地面積42768.3平方米（64.153畝），總建筑面積約17萬(wàn)平方米，融辦公、酒店、商務(wù)、餐飲、休閑、娛樂(lè)、購(gòu)物等多功能于一體?！罢摰郎虅?wù)新標(biāo)桿 禮獻(xiàn)中原經(jīng)濟(jì)區(qū)”

——12月3日鄭州高端寫字樓投資論壇暨美盛中心推介會(huì)舉行

12月3日上午，由大河網(wǎng)主辦的鄭州高端寫字樓投資論壇暨美盛中心推介會(huì)在中州皇冠假日酒店舉行，會(huì)議規(guī)模為300人，邀請(qǐng)的演講嘉賓包括高端寫字樓投資專家、業(yè)界實(shí)戰(zhàn)企業(yè)家及與頂級(jí)寫字樓服務(wù)商。

河南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)李曉峰博士、美盛置業(yè)董事長(zhǎng)高重恒、LEED認(rèn)證和香港仲量聯(lián)行的專家分別就高端寫字樓投資熱點(diǎn)、高端寫字樓投資相關(guān)法則、高端寫字樓認(rèn)證標(biāo)準(zhǔn)、高端物管服務(wù)等為在場(chǎng)嘉賓做了深入剖析，使在場(chǎng)嘉賓對(duì)美盛中心有了深入的認(rèn)識(shí)與了解。

據(jù)悉，美盛中心已與交通銀行、東亞銀行、華電國(guó)際電力、日立電梯、希努爾男裝等數(shù)十家國(guó)際名企達(dá)成入駐共識(shí)，美盛中心的銷售中心于12月 10日開放。

4、豫航中心——12月10日開啟會(huì)員招募

豫航中心位于鄭東新區(qū)金水東路與農(nóng)業(yè)東路交叉口，是集商業(yè)、辦公于一體的商業(yè)項(xiàng)目。豫航中心占地面積 16638㎡，共兩棟高層，一棟16層高層，一棟21層高層。12月10日開啟會(huì)員招募

12月10日會(huì)員招募開啟，入會(huì)即享一次性付款優(yōu)惠2個(gè)點(diǎn)，按揭優(yōu)惠1個(gè)點(diǎn)，開盤當(dāng)

天另有額外優(yōu)惠，空間面積為101-270平米，整層面積1700平米，坐享CBD商務(wù)旗艦，9米挑高500平米大堂，3000平米中庭花園，21層商務(wù)樓，7部電梯直達(dá)，項(xiàng)目施工至十幾層，預(yù)計(jì)2012年年底交房。

5、升龍廣場(chǎng)——開啟VIP全球招募暨產(chǎn)品推介會(huì)

項(xiàng)目位于鄭州市鄭東新區(qū)東風(fēng)東路與商鼎路交匯口，緊鄰鄭州新客站，與中原第一高綠地雙子塔遙街相對(duì)，規(guī)劃總建筑面積達(dá)60萬(wàn)平方米。地上1—45層為商業(yè)(其中B-11為2層商業(yè))、主要由大型購(gòu)物中心、主力品牌店、餐飲、娛樂(lè)影城等業(yè)態(tài)組成，4層(部分地塊6層)及以上由2棟150米高層5A智能寫字樓、2棟100米5A甲級(jí)辦公、1棟45米高甲級(jí)辦公樓、1棟五星級(jí)希爾頓酒店、2棟酒店式公寓等在內(nèi)的8棟公共建筑組成，地下規(guī)劃為3層，除地下一層為部分商業(yè)外，其他為可停約3400輛機(jī)動(dòng)車的車庫(kù)。

項(xiàng)目一期推售B—11地塊2棟5A甲級(jí)辦公樓，1至2層是裙樓商業(yè)，3至22層是5梯10戶設(shè)計(jì)的5A甲級(jí)辦公空間，辦公面積區(qū)間在83㎡至1100㎡之間，面積可自由組合，整層約1100㎡，層高4.2米。

12月10日VIP全球招募暨產(chǎn)品推介會(huì)開啟

2011年12月10日，鄭東高鐵新客站商圈核心站前廣場(chǎng)——升龍廣場(chǎng)VIP 全球招募暨產(chǎn)品推介會(huì)在中州皇冠假日酒店八方廳開啟。此次首批推出5A甲級(jí)智能寫字樓80-1100㎡商務(wù)空間，市場(chǎng)反應(yīng)強(qiáng)烈，當(dāng)天成功招募VIP會(huì)員300多位。據(jù)悉，除本次簽約進(jìn)駐的靜雅、金逸、永輝等5家商家外，希爾頓、家樂(lè)福、德克士、臺(tái)灣NOVA、國(guó)美電器、奧斯卡國(guó)際影院等品牌意向進(jìn)駐升龍廣場(chǎng)。

6、建正東方中心——舉辦頂級(jí)咖啡品鑒會(huì)暨售樓部開放 項(xiàng)目位于鄭州市鄭東新區(qū)，東風(fēng)東路與商都路交會(huì)處東800米路北，總占地面積44畝，建筑面積27.89萬(wàn)平方米，超5A全精裝寫字樓群，配備有近3萬(wàn)平方米精品商業(yè)，是集高檔寫字樓、金融、餐飲、娛樂(lè)等商業(yè)為一體的綜合性商業(yè)體。

12月17日舉辦頂級(jí)咖啡品鑒會(huì)暨售樓部開放

2011年12月17日，建正東方中心售樓部盛大開放，同時(shí)提供世界頂級(jí)咖啡品鑒會(huì)。

第四篇：商業(yè)地產(chǎn)策劃

商業(yè)地產(chǎn)策劃

商業(yè)項(xiàng)目策劃工作的最終目的是指導(dǎo)執(zhí)行，即要緊密圍繞項(xiàng)目的特性，明確“做什么”及“怎么做”，同時(shí)，還要回答為什么要這么做及辦法實(shí)施之后的結(jié)果。執(zhí)行需要指導(dǎo)，這也是策劃工作存在的意義，所以，一份在項(xiàng)目實(shí)際操作當(dāng)中實(shí)施不了的策劃方案是沒有價(jià)值的。因此，鴻偉摩爾建議：商業(yè)地產(chǎn)策劃必須“落地”!

商業(yè)項(xiàng)目策劃工作的最終目的是指導(dǎo)執(zhí)行，即要緊密圍繞項(xiàng)目的特性，明確“做什么”及“怎么做”，同時(shí)，還要回答為什么要這么做及辦法實(shí)施之后的結(jié)果。執(zhí)行需要指導(dǎo)，這也是策劃工作存在的意義，所以，一份在項(xiàng)目實(shí)際操作當(dāng)中實(shí)施不了的策劃方案是沒有價(jià)值的。

對(duì)于商業(yè)項(xiàng)目的策劃而言，首要的任務(wù)是對(duì)項(xiàng)目的特性有準(zhǔn)確到位的把握，即充分認(rèn)識(shí)項(xiàng)目的個(gè)性：自身獨(dú)有的優(yōu)勢(shì)體現(xiàn)在哪些方面;最突出的難點(diǎn)有哪些等。這是項(xiàng)目規(guī)劃的基礎(chǔ)環(huán)節(jié)，直接影響到下一步的市場(chǎng)定位、業(yè)態(tài)規(guī)劃、收益預(yù)測(cè)等核心規(guī)劃工作。項(xiàng)目分析涉及的因素既有宏觀層面的，也有微觀的;既有外部影響因素，也有項(xiàng)目自身約束條件，但所有要素的分析都是緊密圍繞項(xiàng)目展開的，因此，對(duì)于綜合分析能力及專業(yè)技術(shù)要求是比較高的。

商業(yè)地產(chǎn)盲目策劃的幾大表現(xiàn)

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目策劃與運(yùn)作的核心問(wèn)題是“項(xiàng)目定位”，項(xiàng)目定位的準(zhǔn)確與否，決定了項(xiàng)目是否可以成功運(yùn)作。目前，在各地商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)運(yùn)作過(guò)程中，出現(xiàn)了一種不顧當(dāng)?shù)叵M(fèi)需求及商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的實(shí)際狀況，盲從于一些國(guó)外的商業(yè)規(guī)劃理念，盲目“追大求洋”或照搬照抄其他城市的商業(yè)業(yè)態(tài)，結(jié)果導(dǎo)致項(xiàng)目運(yùn)作失敗?？偨Y(jié)起來(lái)主要有以下幾種表現(xiàn)形式：

1、盲目追隨國(guó)外商業(yè)或一線城市的商業(yè)業(yè)態(tài)。

開發(fā)商或策劃公司在業(yè)態(tài)定位時(shí)絲毫不考慮當(dāng)?shù)囟?、三線城市的消費(fèi)能力及商業(yè)文化的現(xiàn)狀，將自己出國(guó)考察或在一些國(guó)內(nèi)一線城市所看到的商業(yè)照抄照搬，信奉“國(guó)內(nèi)外營(yíng)銷策劃專家”或“大師”在到項(xiàng)目案場(chǎng)后，一兩天之內(nèi)就作出的定位判斷。結(jié)果造成“南李北枳”不能落地，出現(xiàn)“四不像”的商業(yè)模式。一方面由于沒有與定位相符的產(chǎn)品支撐而無(wú)法達(dá)到該商業(yè)業(yè)態(tài)的各項(xiàng)要求，使得啟動(dòng)時(shí)缺乏商業(yè)氛圍;另一方面，由于當(dāng)?shù)叵M(fèi)習(xí)慣及商業(yè)文化的影響，導(dǎo)致消費(fèi)者不認(rèn)可，陷入兩難境地。

2、非“mall”不做。

一些開發(fā)商在自身實(shí)力有了一定積累后，盲目迷信于“綜合mall”的開發(fā)，認(rèn)為只有“mall”模式才能體現(xiàn)出企業(yè)的實(shí)力和品位。結(jié)果就會(huì)出現(xiàn)我們?cè)谝粋€(gè)二、三線地市里可以同時(shí)看到有幾個(gè)大型商業(yè)綜合項(xiàng)目同時(shí)啟動(dòng)的現(xiàn)象，甚至于一些縣級(jí)區(qū)域也開發(fā)十幾萬(wàn)項(xiàng)目的大型商業(yè)綜合體，結(jié)果造成同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重、競(jìng)爭(zhēng)激烈的局面。

3、盲目開發(fā)。

這種情況在批發(fā)市場(chǎng)的開發(fā)過(guò)程中較為常見。有些地方的開發(fā)商過(guò)分依賴或夸大了政府對(duì)市場(chǎng)開發(fā)的支持作用，不遵循市場(chǎng)發(fā)展的規(guī)律，在沒有任何市場(chǎng)基礎(chǔ)的地方盲目開發(fā)項(xiàng)目，或想當(dāng)然地希望把一些成熟的市場(chǎng)可以簡(jiǎn)單地進(jìn)行搬遷，導(dǎo)致開發(fā)失敗。

4、以“住宅”的手法運(yùn)作“商業(yè)地產(chǎn)”。

用假大空的商業(yè)概念進(jìn)行定位或包裝，只想獲取短期利益一走了之，不愿意進(jìn)行商業(yè)的培育，造成項(xiàng)目運(yùn)作失敗。商業(yè)地產(chǎn)在中國(guó)經(jīng)過(guò)了十幾年的發(fā)展，投資者和商家對(duì)這種商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)模式已經(jīng)有了一個(gè)比較清晰的認(rèn)識(shí)，從以往一些一賣了之、不注重商業(yè)啟動(dòng)而導(dǎo)致投資者投資利益得不到保障的失敗案例已經(jīng)吸取了豐富的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，因此，這種方式的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作模式已經(jīng)沒有了落地性。

第五篇：商業(yè)地產(chǎn)策劃

商業(yè)地產(chǎn)策劃之商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研

商業(yè)地產(chǎn)策劃包括商業(yè)用地的價(jià)值判別與發(fā)展定位、商業(yè)地產(chǎn)融資策劃、商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值鏈構(gòu)造和策劃、商業(yè)地產(chǎn)建筑策劃等。隨著商業(yè)地產(chǎn)投資的發(fā)展，很多公司都轉(zhuǎn)型做商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，隨之而來(lái)的問(wèn)題就是商業(yè)地產(chǎn)策劃到底要怎么做，這個(gè)問(wèn)題余源鵬房地產(chǎn)大講堂里面有詳細(xì)的答案。進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)策劃的第一步就是要進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研，下面是余源鵬商業(yè)地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)培訓(xùn)班里面的內(nèi)容節(jié)選，主要是關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)策劃的市場(chǎng)調(diào)研的步驟與方法和主要內(nèi)容。

一．商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研的步驟

第一步：界定問(wèn)題

第二步：尋求解決問(wèn)題的方法

第三步：制定調(diào)研方案

第四步：進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)或收集數(shù)據(jù)

第五步：整理和分析數(shù)據(jù)

第六步：編寫調(diào)研報(bào)告

具體內(nèi)容可以觀看余源鵬商業(yè)地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)培訓(xùn)班1

二．商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研的4種方法

1）直接調(diào)查

2）間接調(diào)查

3）問(wèn)卷調(diào)查 1 余源鵬《商業(yè)地產(chǎn)系統(tǒng)培訓(xùn)課程》；

商業(yè)地產(chǎn)策劃定位與建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)要訣八百個(gè)

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4）現(xiàn)場(chǎng)“踩點(diǎn)”調(diào)查

具體內(nèi)容可以觀看余源鵬商業(yè)地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)培訓(xùn)班2

三．商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的6大主要內(nèi)容

（1）宏觀環(huán)境分析

（2）本市商業(yè)環(huán)境分析

（3）區(qū)域商業(yè)環(huán)境分析（特別是商圈分析）

（4）租售目標(biāo)客戶分析（租給經(jīng)營(yíng)商家，售給投資者）

（5）消費(fèi)者分析

（6）競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析

具體內(nèi)容可以觀看余源鵬商業(yè)地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)培訓(xùn)班余源鵬《商業(yè)地產(chǎn)系統(tǒng)培訓(xùn)課程》

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