第一篇：商業(yè)地產(chǎn)策劃范例

商業(yè)地產(chǎn)策劃范例

第一部分：市場(chǎng)分析

一、項(xiàng)目概況

二、項(xiàng)目SWOT分析

三、項(xiàng)目定位及USP導(dǎo)向

四、推廣思路

五、項(xiàng)目建議

第二部分：整合推廣策略

一、商鋪推廣策略

二、項(xiàng)目全程推廣方案

1、策略的選擇

2、具體執(zhí)行的策略分析

3、廣告推廣策略

4、SP活動(dòng)策略

5、銷售計(jì)劃

6、整合推廣計(jì)劃

7、物業(yè)管理策略

第三部分：公司簡(jiǎn)介

一、國(guó)商策劃公司介紹

二、具備優(yōu)勢(shì)

三、工作理念

四、成功案例

五、對(duì)本案的態(tài)度

六、工作目標(biāo)

七、資費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

八、附加服務(wù)

后記

前 言

考慮到貴項(xiàng)目對(duì)銷售策劃進(jìn)行招標(biāo)的意義與目的，因此，本方案重點(diǎn)在整合推廣方面進(jìn)行了全面的策劃，而對(duì)于項(xiàng)目市場(chǎng)分析及目標(biāo)客戶分析等進(jìn)行了簡(jiǎn)要的分析。

本案主要由市場(chǎng)分析、整合推廣方案及公司簡(jiǎn)介三部分組成，具體包括項(xiàng)目概況、SWOT分析、項(xiàng)目定位及“USP”導(dǎo)向、推廣思路及項(xiàng)目建議；項(xiàng)目的整合推廣策略及公司簡(jiǎn)介。

本案僅僅是體現(xiàn)了我司對(duì)于貴項(xiàng)目在運(yùn)作過(guò)程中的一些思路和操作手法，并且也未與貴公司進(jìn)行深入且具有針對(duì)性的討論，難免有不足和偏差之處，因此具體的一些執(zhí)行方案還須經(jīng)雙方協(xié)商達(dá)成一致意見(jiàn)后另行制定。

本項(xiàng)目前期通過(guò)商鋪銷售來(lái)營(yíng)銷造勢(shì)，以此帶動(dòng)住宅的銷售；而后期通過(guò)住宅的銷售來(lái)達(dá)到商鋪的價(jià)值最大化，因?yàn)楸卷?xiàng)目具有比較獨(dú)特的項(xiàng)目特色，須通過(guò)營(yíng)銷造勢(shì)來(lái)形成影響力，并推動(dòng)項(xiàng)目的整體銷售。另外，我方在對(duì)于本項(xiàng)目所具有的各種資源整合之后，將本方案的重點(diǎn)定位于住宅的整合推廣。第一部分 市場(chǎng)分析

一、項(xiàng)目概況：

本項(xiàng)目地處繁華的大西路及斜橋街的交界口，地理優(yōu)勢(shì)明顯，其總占地面積17093m2,由兩棟18層電梯公寓和臨街商鋪圍合而成。

二、項(xiàng)目SWOT分析：

優(yōu)勢(shì)分析：

1）區(qū)位優(yōu)勢(shì)

位于商業(yè)繁華地，其商業(yè)資源優(yōu)勢(shì)無(wú)可比擬；

2）配套優(yōu)勢(shì)

周邊商業(yè)、教育、醫(yī)療等生活配套一應(yīng)俱全；

3）交通優(yōu)勢(shì)

本項(xiàng)目交通便利、車流量及人流量較大，劣勢(shì)分析：

1）消費(fèi)群劣勢(shì)

高層物業(yè)還沒(méi)有被大部分人認(rèn)可，如何轉(zhuǎn)變消費(fèi)觀點(diǎn)是關(guān)鍵；

機(jī)會(huì)分析：

1）市場(chǎng)機(jī)會(huì)

高層建筑是未來(lái)發(fā)展的趨勢(shì)，通過(guò)新聞媒體的推廣能將此理念灌輸于消費(fèi)群體，從而為營(yíng)銷造勢(shì)；

2）稀缺性

本案為鎮(zhèn)江第二個(gè)高層電梯公寓，對(duì)于樹(shù)立項(xiàng)目品牌是一次絕好的機(jī)會(huì)；

3）隱性機(jī)會(huì)（引導(dǎo)消費(fèi)）

對(duì)于鎮(zhèn)江本地，已有開(kāi)發(fā)商修建高層，而本項(xiàng)目對(duì)于消費(fèi)者的引導(dǎo)也就會(huì)更加容易一些（采用跟進(jìn)戰(zhàn)術(shù)，對(duì)于自己而言降低了成本）；

威脅分析：

1）潛在競(jìng)爭(zhēng)威脅

潛在存在一些地塊，其開(kāi)發(fā)商擬修建高層，而對(duì)于市場(chǎng)存觀望態(tài)勢(shì)。而一旦本項(xiàng)目的成功推出，其可能會(huì)一哄而上，從而構(gòu)成競(jìng)爭(zhēng)威脅。

2）消費(fèi)者的認(rèn)知程度不高

如何引導(dǎo)消費(fèi)，讓更多的人予以關(guān)注是化解本風(fēng)險(xiǎn)的唯一途徑（可以通過(guò)新聞媒介、廣告宣傳推廣）。通過(guò)上述分析，在本項(xiàng)目中優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)共存，機(jī)會(huì)和威脅同在，如何化劣勢(shì)為優(yōu)勢(shì)，如何最大限度的規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，并挖掘本項(xiàng)目所具有的所有機(jī)會(huì)，如何將本項(xiàng)目的各種資源全面整合將成為本項(xiàng)目成功的關(guān)鍵。

三、項(xiàng)目定位及USP導(dǎo)向

我司經(jīng)過(guò)多年的實(shí)踐，并對(duì)于各地項(xiàng)目進(jìn)行的深入研究，認(rèn)為本項(xiàng)目前景良好，且本案也已具備定位高檔的基礎(chǔ)；同時(shí)這作為高層電梯公寓的發(fā)展也是一條途徑，如萬(wàn)科在深圳開(kāi)發(fā)的目前中國(guó)最為豪華的“俊園“的成功正是基于對(duì)成功人士這種新的住房需求的準(zhǔn)確判斷。

因此本案定位的總原則是：塑造鎮(zhèn)江標(biāo)志性住宅

以下是具體的市場(chǎng)定位實(shí)施：

① 形象定位

1）優(yōu)良的建筑品質(zhì)---------以建造鎮(zhèn)江高檔電梯公寓為目標(biāo)，品質(zhì)自然有保證；

2）品位CLD生活---------概念創(chuàng)新

3）情感享受---------高檔生活社區(qū)滿足你情感的需要（成就感）

4）文化社區(qū)---------位于眾多學(xué)校的環(huán)抱之中，其文化教育氛圍濃郁

② 功能定位

1）自由空間、自由組合---------框架結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)

2）投資潛力大---------地處繁華地段，未來(lái)的“湖南路”

3）生活的便利---------電梯為小孩、老人的出入帶來(lái)了方便

4）盡享都市繁華---------坐擁繁華景象（高層建筑）

③ 品牌定位

通過(guò)對(duì)本項(xiàng)目的整合推廣，使本項(xiàng)目成為鎮(zhèn)江市品牌項(xiàng)目，而使開(kāi)發(fā)商也成為明星企業(yè)，從而達(dá)到雙贏的目的。

項(xiàng)目“USP”的提煉

通過(guò)對(duì)于項(xiàng)目的分析以及市場(chǎng)定位，我司認(rèn)為如何提升項(xiàng)目的“USP”（Unique Selling Proposition，即獨(dú)特銷售主張）是關(guān)鍵。

● 突出功能訴求，以項(xiàng)目功能特點(diǎn)來(lái)提升USP；（黃金地段、全框架結(jié)構(gòu)，任意分割組合）● 高位嫁接，從形象上提升USP；

① 時(shí)尚性（外觀設(shè)計(jì)的前瞻性）

② 舒適性（遠(yuǎn)離了城市的喧囂，獨(dú)享寧?kù)o生活）

③ 高貴性（生活品質(zhì)的全面提升）

④ 文化性（將教育嫁接于本項(xiàng)目）

⑤ 便利性（交通的便利，生活的便捷）

四、項(xiàng)目推廣思路

總的思路：

以商鋪的旺銷帶動(dòng)住宅的銷售，同時(shí)通過(guò)住宅的銷售促進(jìn)商鋪的最大價(jià)值化。

具體的推廣思路：

1）商鋪

對(duì)于大西路商鋪采用整體銷售或分體銷售兩種進(jìn)行（操作方法見(jiàn)推廣策略）

對(duì)于斜橋路商鋪采用市場(chǎng)營(yíng)銷，對(duì)于單個(gè)投資者進(jìn)行（操作方法見(jiàn)推廣策略）

2）住宅

①

將教育、文化同房地產(chǎn)聯(lián)姻，共同打造一個(gè)以文化為主題的高尚生活社區(qū)（充分將十五中、三中、十三中、十二中以及江蘇大學(xué)北固校區(qū)嫁接于本項(xiàng)目，發(fā)揮教育地產(chǎn)優(yōu)勢(shì)）：

② 以倡導(dǎo)新生活方式為主題進(jìn)行推廣（如“CLD”生活）：

③ 通過(guò)商鋪的營(yíng)銷造勢(shì)，帶動(dòng)住宅的銷售；

◇倡導(dǎo)“文化社區(qū)”概念：

將周邊的教育文化同本案聯(lián)合，通過(guò)教育產(chǎn)業(yè)來(lái)顯現(xiàn)本案的文化底蘊(yùn)，并深層次挖掘鎮(zhèn)江的歷史文化，將本案打造成一個(gè)文化社區(qū)，從而使得項(xiàng)目的形象以及品質(zhì)得以更高的提升。

五、項(xiàng)目建議

1、案名設(shè)計(jì)

紫金花園過(guò)于平庸，同本項(xiàng)目的高貴氣質(zhì)完全不符，沒(méi)有體現(xiàn)出本項(xiàng)目的特色；

建議采用以“****華庭“命名，體現(xiàn)項(xiàng)目的非凡品質(zhì)；如國(guó)嘉華庭等

以“****府邸“命名，體現(xiàn)居住人群的身份及地位，如江南府邸

2、產(chǎn)品建議

建議本案采用智能化設(shè)計(jì)，以滿足現(xiàn)代人對(duì)生活的要求。

3、景觀園林設(shè)計(jì)建議

整個(gè)花園應(yīng)遵循圍而不合的設(shè)計(jì)理念來(lái)進(jìn)行設(shè)計(jì)，并充分的展現(xiàn)項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)，對(duì)于小區(qū)可以通過(guò)高大喬木來(lái)減輕居住者在花園里所感受到的壓抑感。

建議在斜橋街的商鋪之上修建空中花園，來(lái)增大項(xiàng)目的綠化率，同時(shí)也為本案創(chuàng)造賣點(diǎn)。

4、建筑外觀建議

本項(xiàng)目在與周圍建筑保持協(xié)調(diào)的基礎(chǔ)上，外立面要新穎、獨(dú)特，色調(diào)搭配體現(xiàn)一種高貴的氣質(zhì)。

5、物業(yè)管理建議

考慮到本案的特殊性，物業(yè)管理服務(wù)可能會(huì)成為本項(xiàng)目的一個(gè)抗性，因而對(duì)于物業(yè)管理我司在整合推廣方案中重點(diǎn)予以建議說(shuō)明。

第二部分 整合推廣策略

（一）商鋪推廣策略

一、商鋪功能策劃：

1）

對(duì)于斜橋街商鋪，建議以“服飾一條街”、“小吃一條街”、“文化一條街”來(lái)作為招商重點(diǎn)宣傳；主要基于該區(qū)位人流量大，且招商對(duì)象可以擴(kuò)大為各地的商人。

2）對(duì)于大西路商鋪；

① 整體推出；如銀行、證券所等金融機(jī)構(gòu)；大型的商場(chǎng)、連鎖店等商業(yè)設(shè)施；大型的餐飲娛樂(lè)設(shè)施；主要通過(guò)關(guān)系營(yíng)銷予以推廣。

②

分體推出：將商鋪的功能細(xì)分化，并且予以分隔推出?？梢詫⑵浞指魹橐韵聨讉€(gè)功能區(qū)，時(shí)尚坊（通訊器材、音響制品等），童趣坊（兒童服飾、玩具、文化用品等）、麗人坊（服飾、化妝品、時(shí)裝包等）

二、定價(jià)原則：

針對(duì)于斜橋街商鋪采用變動(dòng)定價(jià)原則，對(duì)于銷售的不同階段采用不同的價(jià)格進(jìn)行銷控；

針對(duì)于大西路商鋪：

1）如果整體推出，可以采用最高定價(jià)策略，而后可以進(jìn)行調(diào)整；

2）如果進(jìn)行分割招商可以采用價(jià)格系數(shù)定價(jià)原則，不同商位采用不同定價(jià)策略，從而避免了死角的產(chǎn)生；并且對(duì)于營(yíng)銷造勢(shì)也不無(wú)裨益。

三、價(jià)格策略

（1）“低開(kāi)高走”策略：即以優(yōu)惠甚至以震撼價(jià)入市，以優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)的形象打入市場(chǎng)，搶占人份額，獲得市場(chǎng)關(guān)注，聚集人氣。實(shí)踐證明，這種策略是最為保險(xiǎn)而且容易造成樓盤(pán)熱銷效果的方法。

（2）不宜將好的鋪位一窩蜂推出，應(yīng)結(jié)合價(jià)格低開(kāi)高走的策略，先以較有吸引力的價(jià)格推出位置相對(duì)較差的鋪位，再隨著市場(chǎng)的響應(yīng)推出相對(duì)較好的鋪位，價(jià)格亦做相應(yīng)提升。

（3）“特價(jià)單位”策略：以部分位置極差且面積較大的鋪面以最低起價(jià)出售，作為“特價(jià)單位”，以超低價(jià)造成熱銷、搶購(gòu)場(chǎng)面。

（4）消化風(fēng)險(xiǎn)單位促銷策略：在一定階段對(duì)質(zhì)素較差的單位制定一套促銷方法，以低價(jià)限時(shí)、限量的形式轟動(dòng)推出，達(dá)到暢銷的目的。

四、行銷推廣策略：

1、通過(guò)關(guān)系營(yíng)銷及市場(chǎng)營(yíng)銷分階段進(jìn)行推廣

關(guān)系營(yíng)銷主要通過(guò)新聞等方式將項(xiàng)目整體形象傳播出去，吸引目標(biāo)客戶通過(guò)各種渠道前來(lái)洽談，培養(yǎng)市場(chǎng)饑渴感，以利于銷售的主動(dòng)性，而市場(chǎng)營(yíng)銷則是以單個(gè)鋪面銷售為主。

2、先關(guān)系營(yíng)銷，后市場(chǎng)營(yíng)銷

關(guān)系營(yíng)銷主要是針對(duì)于大宗的購(gòu)買(mǎi)客戶，而市場(chǎng)營(yíng)銷則是針對(duì)于單個(gè)客戶。

3、以賣為主，以租為輔

對(duì)于本案的商鋪可以采用以賣為主，而以租為輔，當(dāng)市場(chǎng)旺銷時(shí)全力銷售，而市場(chǎng)反應(yīng)冷清則可采用租賃為主（應(yīng)急策略）。

其具體的定價(jià)及銷售價(jià)格策略、銷售執(zhí)行策略及廣告策略詳見(jiàn)整合推廣方案

（二）本案的全程推廣方案

1、策略的選擇

我司認(rèn)為采用“概念策劃”的策略較為適宜：（本項(xiàng)目定位于鎮(zhèn)江的高檔社區(qū)，通過(guò)概念炒作來(lái)吸引目標(biāo)客戶群體,并且通過(guò)概念策劃能夠成就項(xiàng)目品牌。

特點(diǎn)：推薦項(xiàng)目?jī)?yōu)點(diǎn)，對(duì)于銷售起引導(dǎo)作用，購(gòu)房者容易產(chǎn)生對(duì)概念有一個(gè)直觀的認(rèn)識(shí)，而樓盤(pán)的品牌同時(shí)得以提高；其能夠達(dá)到促銷的目的，減少開(kāi)發(fā)商的成本。

缺點(diǎn)：其概念較為單一，延續(xù)性較差。

概念設(shè)計(jì)之一：以“首席高檔電梯公寓”進(jìn)行設(shè)計(jì)

概念設(shè)計(jì)之二：以“品位CLD生活”為主題進(jìn)行宣傳設(shè)計(jì)

概念設(shè)計(jì)之三：以“新生活、新主張”為主題設(shè)計(jì)

概念設(shè)計(jì)之四：以“教育、文化社區(qū)”為主題設(shè)計(jì)

概念設(shè)計(jì)之五：以“商住兩用的SOHO社區(qū)”為主題設(shè)計(jì)

等等……

2、具體執(zhí)行的策略分析

1）定價(jià)策略

本案建議采用不同樓層的差異化定價(jià)（每層遞增50元），而后對(duì)于不同的朝向運(yùn)用價(jià)格系數(shù)進(jìn)行調(diào)整；

2）價(jià)格策略分析

建議采用“低價(jià)開(kāi)盤(pán)”策略，其一能夠迅速占領(lǐng)房地產(chǎn)投資市場(chǎng)；其二有利于以后的價(jià)格浮動(dòng)；其三能夠提升項(xiàng)目形象，給消費(fèi)者信心。

價(jià)格策略實(shí)施：1）不公開(kāi)售價(jià)，客戶可以交納誠(chéng)意金，開(kāi)盤(pán)時(shí)采用低于市場(chǎng)價(jià)策略（轟動(dòng)效應(yīng)），同時(shí)迅速聚集人氣。（低價(jià)單位控制比例在6%左右）

2）開(kāi)盤(pán)期交納誠(chéng)意金的客戶通過(guò)抽簽形式挑選單位（造勢(shì)），如果挑選不到合適單位或價(jià)格不能接受，誠(chéng)意金可以退還。此策略適用于入世初期。

3）營(yíng)銷渠道分析

采用以第一營(yíng)銷渠道（銷售現(xiàn)場(chǎng)及業(yè)務(wù)代表推薦）為主，銷售現(xiàn)場(chǎng)作為沙盤(pán)以及單體模型的展示地，對(duì)于客戶來(lái)說(shuō)是以直觀的認(rèn)識(shí)，同時(shí)也能夠讓客戶產(chǎn)生購(gòu)房的沖動(dòng)；其次考慮到鎮(zhèn)江本地的消費(fèi)心理及消費(fèi)習(xí)慣，建議采用業(yè)務(wù)推廣的方式來(lái)擴(kuò)大本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群體，并由此來(lái)推動(dòng)本項(xiàng)目的廣泛傳播；通過(guò)業(yè)務(wù)代表直銷推廣可以快速占領(lǐng)市場(chǎng)，并在最短的時(shí)間內(nèi)將項(xiàng)目推售到一定的高度。

以第二營(yíng)銷渠道（“口碑效應(yīng)”）為輔，我司認(rèn)為第二營(yíng)銷渠道在本項(xiàng)目中將有明顯的作用；考慮到本項(xiàng)目的特殊性，客戶之間的傳播效果可能比硬性廣告效果更好，因?yàn)橘?gòu)房者之間的信息傳遞是很迅速的，同時(shí)口碑效應(yīng)能帶動(dòng)集團(tuán)客戶的購(gòu)買(mǎi)欲，也能夠增強(qiáng)本案的可信度。

4）媒體分析及策劃

媒體選擇：1）報(bào)紙媒體：大眾傳媒，具有覆蓋面廣的特點(diǎn)；

2）電視媒體：通過(guò)鎮(zhèn)江“金山聚焦”新聞欄目（收視率遙居榜首）

3）燈箱廣告：給人以視覺(jué)沖擊（多為形象廣告）

媒體策劃：報(bào)紙廣告：（項(xiàng)目賣點(diǎn)宣傳）通過(guò)銷售進(jìn)度進(jìn)行調(diào)整，以市場(chǎng)的變化為導(dǎo)向； 電視廣告：（以概念、事件宣傳為主）體現(xiàn)樓盤(pán)形象，展現(xiàn)樓盤(pán)品質(zhì)；

DM單廣告：具有快速、便捷的滲透效果，同時(shí)節(jié)約成本。

3、廣告推廣策略

●備注：以下為簡(jiǎn)要策劃，各階段廣告策劃見(jiàn)詳細(xì)整合推廣方案

主導(dǎo)思想：以商鋪的旺銷來(lái)成名，而后通過(guò)造勢(shì)來(lái)進(jìn)行廣告宣傳；

廣告訴求點(diǎn)：（“以倡導(dǎo)新生活方式”為主線設(shè)計(jì)）

1）地段訴求；主要表現(xiàn)手法通過(guò)同“南京的湖南路，成都的春熙路”進(jìn)行類比，來(lái)說(shuō)明本案所具備的升值潛力；

2）新生活方式訴求：首倡CLD生活品質(zhì)，而后通過(guò)“金山聚焦”欄目進(jìn)行推廣；

3）教育文化訴求，展現(xiàn)本案的文化底蘊(yùn)；

4）商業(yè)的附中心和教育文化中心的完美結(jié)合；

5）……等等

各階段廣告策略的簡(jiǎn)要實(shí)施：

一、籌備期：宣傳重點(diǎn)為地段宣傳，宣傳其商業(yè)氛圍的濃厚，為商鋪的推出埋下伏筆；提出新的生活方式等概念；

二、公開(kāi)期：以倡導(dǎo)新生活方式為主題進(jìn)行宣傳，同時(shí)配以“新聞媒體”的宣傳來(lái)進(jìn)行造勢(shì)，如解密“CLD”生活為主線進(jìn)行宣傳；

三、熱銷期：通過(guò)文化社區(qū)、商業(yè)社區(qū)的完美結(jié)合進(jìn)行推廣

四、持續(xù)期：針對(duì)于主訴求點(diǎn)進(jìn)行宣傳

4、SP活動(dòng)方案

SP活動(dòng)方案思路

1）新聞追蹤（充分發(fā)揮“金山聚焦”欄目?jī)?yōu)勢(shì)）

① 通過(guò)探討鎮(zhèn)江的次商業(yè)圈為主題系列新聞跟蹤報(bào)道

② 通過(guò)探討城市“CLD”為主線的系列新聞活動(dòng)

2）開(kāi)盤(pán)慶典活動(dòng)

① 舉行開(kāi)盤(pán)慶典儀式

② 排隊(duì)抽簽摸獎(jiǎng)活動(dòng)

3）節(jié)假日復(fù)合促銷活動(dòng)

① 中秋節(jié)以“月圓、家圓”為主題的慶典活動(dòng)

② 國(guó)慶節(jié)以普天同慶為主題的文藝活動(dòng)

4）公關(guān)促銷

① 名人代言

以上方案具體實(shí)施還須進(jìn)行深入的探討后進(jìn)行具體事項(xiàng)的策劃。

5、銷售計(jì)劃

根據(jù)我司的經(jīng)驗(yàn)與操作水平，整個(gè)項(xiàng)目計(jì)劃在1年內(nèi)銷售90％以上是比較有把握的。

住宅部分：

上半年完成40％以上的銷售率，下半年完成50％以上的銷售率。

商鋪部分：

上半年完成60％以上的銷售率，下半年完成30％以上的銷售率。

6、整合推廣計(jì)劃（簡(jiǎn)要實(shí)施計(jì)劃，詳見(jiàn)整合推廣方案）

i.基本原則：

1、強(qiáng)化項(xiàng)目賣點(diǎn)；

2、規(guī)避項(xiàng)目劣勢(shì)；

ii.推廣實(shí)施步驟：

實(shí)施的第一步，樓盤(pán)VI形象的全面整合，采用樓盤(pán)基本色調(diào)，統(tǒng)一主題，運(yùn)用POP廣告、戶外廣告，制造視覺(jué)沖擊，配以少量報(bào)紙形象廣告造勢(shì)。開(kāi)通電話咨詢熱線。

實(shí)施的第二步，售樓部形象展示，直接咨詢排號(hào)。

實(shí)施的第三步，開(kāi)盤(pán)左右時(shí)期的廣告強(qiáng)勢(shì)出擊。

實(shí)施的第四步，采用低成本廣告保持熱度。

實(shí)施的第五步，強(qiáng)勢(shì)尾盤(pán)清理。

前期工作

1、項(xiàng)目VI系統(tǒng)包裝

1）樓盤(pán)名稱、logo設(shè)計(jì);

2）樓書(shū)、DM單設(shè)計(jì);

樓書(shū)、DM單底色均為藍(lán)色（宜采用深藍(lán)），樓書(shū)的賣點(diǎn)除了周邊的交通、醫(yī)療、購(gòu)物等居家配套，裝修標(biāo)準(zhǔn)等常規(guī)內(nèi)容外，還應(yīng)重點(diǎn)介紹以下幾部分的內(nèi)容：

第二篇：商業(yè)地產(chǎn)策劃

商業(yè)地產(chǎn)策劃

商業(yè)項(xiàng)目策劃工作的最終目的是指導(dǎo)執(zhí)行，即要緊密圍繞項(xiàng)目的特性，明確“做什么”及“怎么做”，同時(shí)，還要回答為什么要這么做及辦法實(shí)施之后的結(jié)果。執(zhí)行需要指導(dǎo)，這也是策劃工作存在的意義，所以，一份在項(xiàng)目實(shí)際操作當(dāng)中實(shí)施不了的策劃方案是沒(méi)有價(jià)值的。因此，鴻偉摩爾建議：商業(yè)地產(chǎn)策劃必須“落地”!

商業(yè)項(xiàng)目策劃工作的最終目的是指導(dǎo)執(zhí)行，即要緊密圍繞項(xiàng)目的特性，明確“做什么”及“怎么做”，同時(shí)，還要回答為什么要這么做及辦法實(shí)施之后的結(jié)果。執(zhí)行需要指導(dǎo)，這也是策劃工作存在的意義，所以，一份在項(xiàng)目實(shí)際操作當(dāng)中實(shí)施不了的策劃方案是沒(méi)有價(jià)值的。

對(duì)于商業(yè)項(xiàng)目的策劃而言，首要的任務(wù)是對(duì)項(xiàng)目的特性有準(zhǔn)確到位的把握，即充分認(rèn)識(shí)項(xiàng)目的個(gè)性：自身獨(dú)有的優(yōu)勢(shì)體現(xiàn)在哪些方面;最突出的難點(diǎn)有哪些等。這是項(xiàng)目規(guī)劃的基礎(chǔ)環(huán)節(jié)，直接影響到下一步的市場(chǎng)定位、業(yè)態(tài)規(guī)劃、收益預(yù)測(cè)等核心規(guī)劃工作。項(xiàng)目分析涉及的因素既有宏觀層面的，也有微觀的;既有外部影響因素，也有項(xiàng)目自身約束條件，但所有要素的分析都是緊密圍繞項(xiàng)目展開(kāi)的，因此，對(duì)于綜合分析能力及專業(yè)技術(shù)要求是比較高的。

商業(yè)地產(chǎn)盲目策劃的幾大表現(xiàn)

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目策劃與運(yùn)作的核心問(wèn)題是“項(xiàng)目定位”，項(xiàng)目定位的準(zhǔn)確與否，決定了項(xiàng)目是否可以成功運(yùn)作。目前，在各地商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)運(yùn)作過(guò)程中，出現(xiàn)了一種不顧當(dāng)?shù)叵M(fèi)需求及商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的實(shí)際狀況，盲從于一些國(guó)外的商業(yè)規(guī)劃理念，盲目“追大求洋”或照搬照抄其他城市的商業(yè)業(yè)態(tài)，結(jié)果導(dǎo)致項(xiàng)目運(yùn)作失敗?？偨Y(jié)起來(lái)主要有以下幾種表現(xiàn)形式：

1、盲目追隨國(guó)外商業(yè)或一線城市的商業(yè)業(yè)態(tài)。

開(kāi)發(fā)商或策劃公司在業(yè)態(tài)定位時(shí)絲毫不考慮當(dāng)?shù)囟?、三線城市的消費(fèi)能力及商業(yè)文化的現(xiàn)狀，將自己出國(guó)考察或在一些國(guó)內(nèi)一線城市所看到的商業(yè)照抄照搬，信奉“國(guó)內(nèi)外營(yíng)銷策劃專家”或“大師”在到項(xiàng)目案場(chǎng)后，一兩天之內(nèi)就作出的定位判斷。結(jié)果造成“南李北枳”不能落地，出現(xiàn)“四不像”的商業(yè)模式。一方面由于沒(méi)有與定位相符的產(chǎn)品支撐而無(wú)法達(dá)到該商業(yè)業(yè)態(tài)的各項(xiàng)要求，使得啟動(dòng)時(shí)缺乏商業(yè)氛圍;另一方面，由于當(dāng)?shù)叵M(fèi)習(xí)慣及商業(yè)文化的影響，導(dǎo)致消費(fèi)者不認(rèn)可，陷入兩難境地。

2、非“mall”不做。

一些開(kāi)發(fā)商在自身實(shí)力有了一定積累后，盲目迷信于“綜合mall”的開(kāi)發(fā)，認(rèn)為只有“mall”模式才能體現(xiàn)出企業(yè)的實(shí)力和品位。結(jié)果就會(huì)出現(xiàn)我們?cè)谝粋€(gè)二、三線地市里可以同時(shí)看到有幾個(gè)大型商業(yè)綜合項(xiàng)目同時(shí)啟動(dòng)的現(xiàn)象，甚至于一些縣級(jí)區(qū)域也開(kāi)發(fā)十幾萬(wàn)項(xiàng)目的大型商業(yè)綜合體，結(jié)果造成同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重、競(jìng)爭(zhēng)激烈的局面。

3、盲目開(kāi)發(fā)。

這種情況在批發(fā)市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)過(guò)程中較為常見(jiàn)。有些地方的開(kāi)發(fā)商過(guò)分依賴或夸大了政府對(duì)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)的支持作用，不遵循市場(chǎng)發(fā)展的規(guī)律，在沒(méi)有任何市場(chǎng)基礎(chǔ)的地方盲目開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，或想當(dāng)然地希望把一些成熟的市場(chǎng)可以簡(jiǎn)單地進(jìn)行搬遷，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)失敗。

4、以“住宅”的手法運(yùn)作“商業(yè)地產(chǎn)”。

用假大空的商業(yè)概念進(jìn)行定位或包裝，只想獲取短期利益一走了之，不愿意進(jìn)行商業(yè)的培育，造成項(xiàng)目運(yùn)作失敗。商業(yè)地產(chǎn)在中國(guó)經(jīng)過(guò)了十幾年的發(fā)展，投資者和商家對(duì)這種商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)模式已經(jīng)有了一個(gè)比較清晰的認(rèn)識(shí)，從以往一些一賣了之、不注重商業(yè)啟動(dòng)而導(dǎo)致投資者投資利益得不到保障的失敗案例已經(jīng)吸取了豐富的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，因此，這種方式的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作模式已經(jīng)沒(méi)有了落地性。

第三篇：商業(yè)地產(chǎn)策劃

商業(yè)地產(chǎn)策劃之商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研

商業(yè)地產(chǎn)策劃包括商業(yè)用地的價(jià)值判別與發(fā)展定位、商業(yè)地產(chǎn)融資策劃、商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值鏈構(gòu)造和策劃、商業(yè)地產(chǎn)建筑策劃等。隨著商業(yè)地產(chǎn)投資的發(fā)展，很多公司都轉(zhuǎn)型做商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，隨之而來(lái)的問(wèn)題就是商業(yè)地產(chǎn)策劃到底要怎么做，這個(gè)問(wèn)題余源鵬房地產(chǎn)大講堂里面有詳細(xì)的答案。進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)策劃的第一步就是要進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研，下面是余源鵬商業(yè)地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)培訓(xùn)班里面的內(nèi)容節(jié)選，主要是關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)策劃的市場(chǎng)調(diào)研的步驟與方法和主要內(nèi)容。

一．商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研的步驟

第一步：界定問(wèn)題

第二步：尋求解決問(wèn)題的方法

第三步：制定調(diào)研方案

第四步：進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)或收集數(shù)據(jù)

第五步：整理和分析數(shù)據(jù)

第六步：編寫(xiě)調(diào)研報(bào)告

具體內(nèi)容可以觀看余源鵬商業(yè)地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)培訓(xùn)班1

二．商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研的4種方法

1）直接調(diào)查

2）間接調(diào)查

3）問(wèn)卷調(diào)查 1 余源鵬《商業(yè)地產(chǎn)系統(tǒng)培訓(xùn)課程》；

商業(yè)地產(chǎn)策劃定位與建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)要訣八百個(gè)

余源鵬房地產(chǎn)大講堂

智地網(wǎng)

4）現(xiàn)場(chǎng)“踩點(diǎn)”調(diào)查

具體內(nèi)容可以觀看余源鵬商業(yè)地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)培訓(xùn)班2

三．商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的6大主要內(nèi)容

（1）宏觀環(huán)境分析

（2）本市商業(yè)環(huán)境分析

（3）區(qū)域商業(yè)環(huán)境分析（特別是商圈分析）

（4）租售目標(biāo)客戶分析（租給經(jīng)營(yíng)商家，售給投資者）

（5）消費(fèi)者分析

（6）競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析

具體內(nèi)容可以觀看余源鵬商業(yè)地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)培訓(xùn)班余源鵬《商業(yè)地產(chǎn)系統(tǒng)培訓(xùn)課程》

商業(yè)地產(chǎn)策劃定位與建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)要訣八百個(gè)

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第四篇：商業(yè)地產(chǎn)策劃崗位職責(zé)

商業(yè)地產(chǎn)策劃崗位職責(zé)

1、商業(yè)地產(chǎn)策劃崗位職責(zé)

1、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的全程策劃、方案制定及執(zhí)行，負(fù)責(zé)商業(yè)地產(chǎn)招商運(yùn)營(yíng)相關(guān)文案起草、全程策劃及執(zhí)行；

2、與合作單位及上海市主要媒體保持良好的溝通及協(xié)作；

3、熟悉上海市相關(guān)市場(chǎng)信息，能進(jìn)行高效的市場(chǎng)調(diào)研及分析，能對(duì)市場(chǎng)變化及時(shí)做出應(yīng)對(duì)策略；

4、與公司內(nèi)部各部門(mén)保持良好的協(xié)作溝通。

2、商業(yè)地產(chǎn)策劃崗位職責(zé)

配合策劃主管負(fù)責(zé)以下工作：

1、負(fù)責(zé)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期策劃的工作，如項(xiàng)目定位分析、投資收益分析、人文景觀設(shè)置建議等；

2、負(fù)責(zé)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的后期營(yíng)銷策劃的工作，如項(xiàng)目概念定位的成功演繹、各類營(yíng)銷手法的運(yùn)用；

3、負(fù)責(zé)與相關(guān)媒體對(duì)接，搞好公司各類推廣項(xiàng)目，做好活動(dòng)的策劃，包裝，宣傳，跟進(jìn)等實(shí)施工作；

4、撰寫(xiě)全程策劃報(bào)告、定位報(bào)告、規(guī)劃建議、執(zhí)行報(bào)告；

5、負(fù)責(zé)對(duì)銷售及招商策劃進(jìn)度進(jìn)行動(dòng)態(tài)掌控。

3、商業(yè)地產(chǎn)策劃崗位職責(zé)

1、負(fù)責(zé)公司房產(chǎn)項(xiàng)目、活動(dòng)等方案的策劃與文案撰寫(xiě)；

2、撰寫(xiě)策劃方案，完成項(xiàng)目的整體策劃創(chuàng)意、設(shè)計(jì)與提案等；

3、協(xié)助同事完成企劃活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)落地相關(guān)工作；

4、負(fù)責(zé)部門(mén)各類檔案和其他相關(guān)資料的的收集與整理。

4、商業(yè)地產(chǎn)策劃崗位職責(zé)

1、根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際結(jié)合市場(chǎng)情況，制定項(xiàng)目招商策略及推廣方案；

2、對(duì)項(xiàng)目媒體策略、媒體訴求特征、市場(chǎng)形態(tài)進(jìn)行分析并提出建議；

3、對(duì)招商活動(dòng)全程策劃及組織實(shí)施提出可行性意見(jiàn)。

5、商業(yè)地產(chǎn)策劃崗位職責(zé)

1.負(fù)責(zé)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研、分析、撰寫(xiě)市場(chǎng)報(bào)告，制作推廣方案及跟蹤實(shí)施。

2.負(fù)責(zé)對(duì)項(xiàng)目的執(zhí)行進(jìn)行監(jiān)督、掌控，項(xiàng)目招商不同時(shí)期的戰(zhàn)略布局，運(yùn)營(yíng)制定。

3.負(fù)責(zé)推廣項(xiàng)目與媒體對(duì)接，做好運(yùn)營(yíng)、推廣、宣傳。

4.協(xié)助項(xiàng)目總監(jiān)與當(dāng)?shù)卣?、媒體、合作方關(guān)系的協(xié)調(diào)及維護(hù)，完成項(xiàng)目的各項(xiàng)運(yùn)營(yíng)工作。

第五篇：商業(yè)地產(chǎn)策劃招商

商業(yè)地產(chǎn)策劃招商、管理

發(fā)布時(shí)間:2009-3-13 13:58:03發(fā)布人:商方策劃

商業(yè)地產(chǎn)招商

1、定位規(guī)劃

2、招商手冊(cè)編寫(xiě)

3、主力店選擇

4、輔助店分類列表

5、前景描述

6、回報(bào)預(yù)測(cè)

7、談判策劃

8、招商實(shí)施

商業(yè)地產(chǎn)管理

1、|--出租管理--|

a、物業(yè)管理

b、安全管理

c、設(shè)備管理

d、公共形象管理

e、促銷活動(dòng)管理

f、經(jīng)營(yíng)調(diào)整

g、再招商

h、目標(biāo)利潤(rùn)管理

2、|--自營(yíng)管理--|

a、籌備開(kāi)店

b、經(jīng)營(yíng)托管

項(xiàng)目效果圖

商業(yè)地產(chǎn)策劃銷售

發(fā)布時(shí)間:2009-3-13 13:57:39發(fā)布人:商方策劃

商業(yè)地產(chǎn)銷售

1、價(jià)格設(shè)計(jì)

2、通路策略

3、前景描述

4、回報(bào)預(yù)測(cè)

5、戰(zhàn)術(shù)設(shè)計(jì)

6、銷售執(zhí)行

項(xiàng)目效果圖

商業(yè)地產(chǎn)策劃營(yíng)銷策劃

發(fā)布時(shí)間:2009-3-13 13:57:06發(fā)布人:商方策劃

商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷策劃

1、經(jīng)營(yíng)策劃

2、銷售策劃

3、競(jìng)爭(zhēng)策劃

4、推廣策劃

項(xiàng)目效果圖

商業(yè)地產(chǎn)策劃規(guī)劃設(shè)計(jì)

發(fā)布時(shí)間:2009-3-13 13:56:31發(fā)布人:商方策劃

商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)

1、建筑規(guī)劃提案

2、景觀規(guī)劃

3、裝飾設(shè)計(jì)提案

4、企業(yè)形象設(shè)計(jì)

項(xiàng)目效果圖

商業(yè)地產(chǎn)策劃定位策劃

發(fā)布時(shí)間:2009-3-13 13:56:02發(fā)布人:商方策劃

商業(yè)地產(chǎn)定位策劃

1、項(xiàng)目宏觀狀況調(diào)查

2、項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查

3、項(xiàng)目消費(fèi)市場(chǎng)狀況調(diào)查

4、項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)狀況調(diào)查

5、項(xiàng)目投資需求調(diào)查

6、地產(chǎn)物業(yè)狀況調(diào)查

7、建立數(shù)據(jù)模型

8、模型方案分析組合9、經(jīng)營(yíng)定位結(jié)論報(bào)告

項(xiàng)目效果圖