第一篇：用物業(yè)委托管理助推樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)

用物業(yè)委托管理助推產(chǎn)業(yè)發(fā)展

（二〇一〇年六月二十日)

物業(yè)管理是指受物業(yè)所有人的委托，對物業(yè)的房屋建筑及其設(shè)備，市政公用設(shè)施等管理項目進(jìn)行維護(hù)、修繕和整治，并向物業(yè)所有人和使用人提供綜合性的有償服務(wù)。傳統(tǒng)意義上的物業(yè)管理主要包括綠化、衛(wèi)生清掃、交通疏導(dǎo)、治安和環(huán)境容貌保持等內(nèi)容。近年來，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和社會的進(jìn)步，物業(yè)管理的主要職責(zé)、服務(wù)內(nèi)容等逐步發(fā)生了變化，開始由單一的“管理物業(yè)”職能向“中介、委托、代理”等方向轉(zhuǎn)變，尤其是在政府招商引資活動中，物業(yè)公司通過樓宇租金、管理費用等手段，能夠有效吸引關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)企業(yè)入駐，提高產(chǎn)業(yè)集聚程度，助推產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展。

一、物業(yè)委托管理的涵義

物業(yè)委托管理是指通過契約關(guān)系，委托人將特定物業(yè)委托給相應(yīng)管理機(jī)構(gòu)或人員，授予其一定的決策權(quán)利，并根據(jù)后者提供的服務(wù)數(shù)量和質(zhì)量對其支付相應(yīng)的報酬。物業(yè)委托管理是隨著生產(chǎn)力大發(fā)展和規(guī)模化大生產(chǎn)的出現(xiàn)而產(chǎn)生的。一方面是隨著生產(chǎn)力快速發(fā)展使得分工進(jìn)一步細(xì)化，物業(yè)所有者由于知識、能力和精力等方面的原因不能促使自身物業(yè)得以保值增值、實現(xiàn)更好發(fā)展；另一方面專業(yè)化分工又催產(chǎn)生了一大批具有專業(yè)知識的管理人，他們有精力、有能力管理委托人的物業(yè)，并使委托人的物業(yè)

1得以更好的發(fā)展。

二、金水區(qū)開展物業(yè)委托管理的必要性

當(dāng)前正是我區(qū)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級的關(guān)鍵階段。受長期矛盾和短期問題相互交織的影響，我區(qū)在發(fā)展中面臨著較大壓力，主要體現(xiàn)在：土地空間不足成為制約我們又好又快發(fā)展的首要瓶頸問題，同時隨著省委、省政府及相關(guān)省直單位的外遷，我們的行政資源優(yōu)勢也在逐步減弱和喪失，再加上長期以來困擾我們的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不優(yōu)、產(chǎn)業(yè)層次不高等問題，給我們的發(fā)展帶來了巨大壓力。為破解發(fā)展難題，努力保持經(jīng)濟(jì)社會又好又快發(fā)展，近期，區(qū)委、區(qū)政府提出了加快發(fā)展高端服務(wù)業(yè)的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，明確提出要加快發(fā)展“金融、科技信息、文化創(chuàng)意、總部經(jīng)濟(jì)”四大產(chǎn)業(yè)。在此背景下，大力推進(jìn)政府服務(wù)外包，將招商、手續(xù)辦理等委托給物業(yè)公司，對提高區(qū)域或樓宇對企業(yè)的吸引力、降低政府行政成本、提高招商引資效率具有重要意義。

（一）有利于提高吸引企業(yè)的能力。物業(yè)直接服務(wù)于相關(guān)企業(yè)，能夠發(fā)現(xiàn)客戶的潛在需求，在樓宇租金、服務(wù)等方面的措施更具有針對性和靈活性，甚至能夠根據(jù)企業(yè)的不同需要提供延伸服務(wù)，提高對企業(yè)的吸引能力，促進(jìn)關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)集聚發(fā)展。

（二）有利于降低政府行政成本。政府對產(chǎn)業(yè)發(fā)展的支持，更多地體現(xiàn)在制定政策、激勵獎勵和環(huán)境營造等方面，過多地參與經(jīng)濟(jì)活動，則可能影響資源配臵效率，同時也大量增加了政府

負(fù)擔(dān)。實行委托管理，采用合同形式，明確了政府與企業(yè)之間既是合作關(guān)系,又是監(jiān)督與被監(jiān)督的關(guān)系。根據(jù)這種管理模式，政府保留重大決策和選擇經(jīng)營管理者等控制權(quán)，體現(xiàn)出了政府對宏觀經(jīng)濟(jì)指導(dǎo)負(fù)有重要的責(zé)任，但政府不干預(yù)企業(yè)的日常經(jīng)營活動。受托企業(yè)依照合同規(guī)定，自主經(jīng)營管理，為社會提供相關(guān)產(chǎn)品和服務(wù)。

（三）有利于提高招商引資效率。由于缺乏專業(yè)人才、缺乏激勵機(jī)制、缺乏有效的溝通平臺等，政府往往在招商引資時都要耗費大量的精力、人力和財力，但效果不夠明顯，投入產(chǎn)出比不高。物業(yè)企業(yè)能夠有效掌握企業(yè)信息、意向等資源，能有效彌補(bǔ)政府招商方面存在的不足，提高招商的成功率。

三、金水區(qū)借助物業(yè)委托管理助推產(chǎn)業(yè)發(fā)展的模式

（一）開展物業(yè)委托管理的模式。建議按照政府服務(wù)外包的思路，由點到面、循序漸進(jìn)。在具體實施內(nèi)容上，應(yīng)明確以下幾個方面：第一，委托內(nèi)容。按照我區(qū)四大產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，在產(chǎn)業(yè)功能區(qū)內(nèi)選定某一區(qū)域或商務(wù)樓宇，明確其產(chǎn)業(yè)定位、入駐企業(yè)性質(zhì)、規(guī)模及效益要求等，將具體運(yùn)作包括招商引資、手續(xù)辦理、管理服務(wù)等打包交給物業(yè)公司負(fù)責(zé)，政府按月進(jìn)行考核，并根據(jù)考核結(jié)構(gòu)進(jìn)行獎懲。第二，政府與物業(yè)企業(yè)的職責(zé)劃分。政府主要負(fù)責(zé)規(guī)劃和政策制定、環(huán)境保障、手續(xù)協(xié)助辦理、監(jiān)督考核，幫助物業(yè)企業(yè)解決實際問題等；企業(yè)要根據(jù)政府要求和制定的目

標(biāo)，具體經(jīng)營運(yùn)作，并接受政府監(jiān)督，按照工作成效獲取酬金。第三，監(jiān)督考核。政府成立考核小組，將具體目標(biāo)量化，制定具體的考核細(xì)則，及時對承包公司進(jìn)行考核。考核結(jié)果每月匯總，每季度兌現(xiàn)獎懲。第四，建立溝通平臺。政企之間定期進(jìn)行信息溝通，及時研究、分析和解決存在的問題。

（二）需要把握的幾個重點環(huán)節(jié)。第一，要科學(xué)制定委托合同。委托合同是政府和受委托單位明確權(quán)利義務(wù)關(guān)系的“最高綱領(lǐng)”。在委托關(guān)系中，合同各方必須明確委托人與被委托機(jī)構(gòu)的責(zé)任、義務(wù)、獎懲措施等，并嚴(yán)格按照合同約定規(guī)范各自行為，以保證項目實現(xiàn)預(yù)期目標(biāo)。第二，要注重防范和化解風(fēng)險。要選擇高資質(zhì)的物業(yè)公司，建立委托管理風(fēng)險控制體系和受委托機(jī)構(gòu)的準(zhǔn)入管理，嚴(yán)格界定雙方的責(zé)權(quán)利。同時，要強(qiáng)化考核監(jiān)督，督促企業(yè)嚴(yán)格按照合同約定履行義務(wù)。第三，要完善配套制度建設(shè)。強(qiáng)化政府與企業(yè)的溝通，確保思路、目標(biāo)、措施的一致性，及時協(xié)調(diào)解決推進(jìn)過程中遇到的難題。優(yōu)化經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境，為企業(yè)入駐、發(fā)展創(chuàng)造條件。完善手續(xù)辦理、上門服務(wù)等一系列服務(wù)制度，提高金水對企業(yè)的吸引能力。

四、金水區(qū)開展物業(yè)委托管理的建議

（一）成立政府委托管理運(yùn)作管理機(jī)構(gòu)。建議成立專門的物業(yè)委托管理運(yùn)作管理機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)制定具體的委托方案，協(xié)調(diào)各部門的關(guān)系，監(jiān)督考核被委托物業(yè)企業(yè)等。

（二）明確物業(yè)委托的范圍和內(nèi)容。參照四大產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，科學(xué)確定委托的范圍和事項，并根據(jù)確定內(nèi)容進(jìn)行公開招標(biāo)，選擇有資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行試運(yùn)作。鑒于物業(yè)委托屬于新興事物，建議前期將招商事項進(jìn)行委托，試點成功后逐步擴(kuò)大委托的范圍和領(lǐng)域。

（三）建立物業(yè)委托管理招投標(biāo)管理制度。按照“公正招標(biāo)，公開競爭，程序透明”，明確企業(yè)投標(biāo)條件，公開發(fā)布擬委托事項的各種信息，通過公開招投標(biāo)的方式選擇委托管理機(jī)構(gòu)。

（四）完善物業(yè)委托管理機(jī)構(gòu)準(zhǔn)入機(jī)制。制定物業(yè)委托管理機(jī)構(gòu)資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)，提高準(zhǔn)入門檻，加強(qiáng)對物業(yè)中介機(jī)構(gòu)的專業(yè)性要求，促使物業(yè)委托管理企業(yè)服務(wù)水平、隊伍素質(zhì)、管理規(guī)模的不斷提高，規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)的行為，推動物業(yè)管理朝著規(guī)?；⒓s化方向發(fā)展，為建立物業(yè)管理有序市場奠定基礎(chǔ)。同時，要建立物業(yè)委托管理運(yùn)作質(zhì)量管理機(jī)制。建立質(zhì)量檢查標(biāo)準(zhǔn)、定期評價制度和質(zhì)量公報制度，定期向公開，以提高工作透明度。每年度舉行物業(yè)管理評優(yōu)活動，把考評創(chuàng)優(yōu)與企業(yè)等級、收費標(biāo)準(zhǔn)、市場競爭、物業(yè)品牌等緊密結(jié)合，調(diào)動物業(yè)管理企業(yè)的積極性，促使物業(yè)委托代理機(jī)構(gòu)專業(yè)化水平和服務(wù)質(zhì)量不斷提高，進(jìn)而實現(xiàn)健康發(fā)展。

（五）搭建政企交流平臺。定期舉行信息交流會，加強(qiáng)委托方和被委托方的雙向了解，促使被委托人準(zhǔn)確把握委托人的經(jīng)營

意圖，委托人及時掌握委托物業(yè)的各項工作進(jìn)展情況，同時可以針對推進(jìn)中的各種問題進(jìn)行溝通交流，確保物業(yè)按照政府既定的發(fā)展思路良性推進(jìn)。

（六）加大宣傳推廣力度。通過多種媒體、多種形式，深入宣傳物業(yè)委托管理的意義、內(nèi)容等，大力引導(dǎo)傳統(tǒng)觀念的轉(zhuǎn)變，營造良好的工作氛圍。深入開展物業(yè)委托管理相關(guān)理論的研究，并加強(qiáng)與發(fā)達(dá)地區(qū)的交流與合作，不斷提升工作水平。

第二篇：委托合同（供物業(yè)委托管理用）

甲方：（物業(yè)管理公司、受托方）

乙方：（房屋出售單位、委托方）

甲、乙雙方根據(jù)常政發(fā)[1994]107號文頒發(fā)的《常州市市區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理行辦法》要求，議定以下條款共同信守。

一、房屋管理

（一）乙方根據(jù)市＿＿＿＿文件規(guī)定將＿＿＿＿新村住房共計＿＿＿＿套＿＿＿平方米（建筑面積）出售給職工個人（說見清冊），現(xiàn)委托由甲方管理并按本合同第三條款規(guī)定向甲方支付委托管理費。

（二）上述房屋由甲方實行統(tǒng)一的專業(yè)化管理。

二、房屋修繕

（一）甲方負(fù)責(zé)乙方委托房屋共用部位及設(shè)施的維修及日常養(yǎng)護(hù)，保證房共用部位設(shè)施的完好和正常使用。

（二）托管房屋室內(nèi)自用部位的正常零修若委托甲方負(fù)責(zé)，費用由購房人理。

三、托管費用

（一）根據(jù)市政府文件關(guān)于“建立房屋共用部位設(shè)施維護(hù)基金”的規(guī)定，乙向甲方支付優(yōu)惠出售房或補(bǔ)貼出售房房價款＿＿＿＿%,共計人民幣（大寫）＿＿＿元、Y＿＿＿＿元，作為房屋委托管理費。乙方在本合同簽字后15天內(nèi)，將上述款金額撥入甲方“房屋共用部位設(shè)施維護(hù)基金”帳戶，帳號＿＿＿＿＿＿＿＿，甲方保證?？顚Ｓ?，并接受乙審查。

（二）甲方負(fù)責(zé)乙方房屋共用部位設(shè)施的日常維修，所需費用從上述房屋用部位設(shè)施維護(hù)基金的增值部分中開支。遇有中、大、修以上項目，若上述基金增值部分不足時，不足部分由乙方按實分?jǐn)偂?/p>

（三）甲方對托管房屋共用部位設(shè)施提供及時的維修、養(yǎng)護(hù)。若因甲方維不及時等原因造成不良后果的，由甲方承擔(dān)責(zé)任。

四、其它

（一）為了便于托管房屋的管理和維修，乙方將有關(guān)房屋檔案、圖紙及其技術(shù)資料移交給甲方存檔備查（合同終止，一并返回）。

（二）遇有人力不可抗拒的自然災(zāi)害造成房屋損壞、倒塌等、非甲方責(zé)任。

（三）其它約定：

備注：

（一）本合同在簽訂后到“房屋共用部位設(shè)施維護(hù)基金”到位之日起生效。

（二）本合同有效期年月日至年月日止。

（三）本合同一式三份，甲乙雙方各執(zhí)一份，一份報市物業(yè)主管部門備案

（四）本合同適用優(yōu)惠和補(bǔ)貼出售兩類房屋。

甲方：（公章）乙方：（公章）

法人代表：法人代表：

經(jīng)辦人：經(jīng)辦人：

合同簽訂日期：年月日

合同（B）適用于各類公房，與合同（A）不同的是：

1.房屋修繕第二款變?yōu)椤耙曳桨词蟹慨a(chǎn)管理局核定的標(biāo)準(zhǔn)從房屋租金中提撥修繕及管理費用給甲方，托管房屋內(nèi)自用部位正常零修（人為損壞除外），上甲方負(fù)責(zé)。”

2.合同（B）中增加了“租金征收及管理”部分。并規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

（1）乙方公有房屋的租金，按常州市房產(chǎn)管理局核定的統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

（2）租金由甲方負(fù)責(zé)征收，其中租金收入＿＿＿＿%返回乙方用于日常管，其余＿＿＿＿%留作甲方用于托管理房屋室內(nèi)自用部位設(shè)施設(shè)備的日常維修與管。

合同（C）是針對各類私房（優(yōu)惠和補(bǔ)貼出售房除外）而制定的。與合同（A）相比僅變動：

1.房屋修繕第二款變?yōu)椤巴泄芊课菔覂?nèi)自用部位的正常零修，按（）種方式進(jìn)行：

（1）乙方自行修理。

（2）乙方委托甲方修理，費用由乙方承擔(dān)。

2.房屋管理部分增加一款“乙方上述房屋的所有權(quán)性質(zhì)不變”。

第三篇：委托合同(供物業(yè)委托管理用)

委托合同

（供物業(yè)委托管理用）

甲方：（物業(yè)管理公司、受托方）

乙方：（房屋出售單位、委托方）

甲、乙雙方根據(jù)常政發(fā)[1994]107號文頒發(fā)的《常州市市區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理暫行辦法》要求，議定以下條款共同信守。

一、房屋管理

（一）乙方根據(jù)市 文件規(guī)定將 新村住房共計 套平方米（建筑面積）出售給職工個人（說見清冊），現(xiàn)委托由甲方管理并按本合同第三條款規(guī)定向甲方支付委托管理費。

（二）上述房屋由甲方實行統(tǒng)一的專業(yè)化管理。

二、房屋修繕

（一）甲方負(fù)責(zé)乙方委托房屋共用部位及設(shè)施的維修及日常養(yǎng)護(hù)，保證房屋共用部位設(shè)施的完好和正常使用。

（二）托管房屋室內(nèi)自用部位的正常零修若委托甲方負(fù)責(zé)，費用由購房人自理。

三、托管費用

（一）根據(jù)市政府文件關(guān)于“建立房屋共用部位設(shè)施維護(hù)基金”的規(guī)定，乙方向甲方支付優(yōu)惠出售房或補(bǔ)貼出售房房價款 %共計人民幣（大寫）元、Y 元，作為房屋委托管理費。乙方在本合同簽字后15天內(nèi)，將上述款項金額撥入甲方“房屋共用部位設(shè)施維護(hù)基金”帳戶，帳號，甲方保證?？顚Ｓ?，并接受乙審查。

（二）甲方負(fù)責(zé)乙方房屋共用部位設(shè)施的日常維修，所需費用從上述房屋共用部位設(shè)施維護(hù)基金的增值部分中開支。遇有中、大、修以上項目，若上述基金增值部分不足時，不足部分由乙方按實分?jǐn)偂?/p>

（三）甲方對托管房屋共用部位設(shè)施提供及時的維修、養(yǎng)護(hù)。若因甲方維修不及時等原因造成不良后果的，由甲方承擔(dān)責(zé)任。

四、其它

（一）為了便于托管房屋的管理和維修，乙方將有關(guān)房屋檔案、圖紙及其它技術(shù)資料移交給甲方存檔備查（合同終止，一并返回）

（二）遇有人力不可抗拒的自然災(zāi)害造成房屋損壞、倒塌等、非甲方責(zé)任。

（三）其它約定：

備注：

（一）本合同在簽訂后到“房屋共用部位設(shè)施維護(hù)基金”到位之日起生效。

本合同有效期 年 月 日至年 年 月 日止。

（三）本合同一式三份，甲乙雙方各執(zhí)一份，一份報市物業(yè)主管部門備案。

（四）本合同適用優(yōu)惠和補(bǔ)貼出售兩類房屋。

甲方：（公章）

乙方：（公章）

法人代表：

法人代表：

經(jīng)辦人：

經(jīng)辦人：

合同簽訂日期： 年 月 日

合同（B）適用于各類公房，與合同（A）不同的是：

1．房屋修繕第二款變?yōu)椤耙曳桨词蟹慨a(chǎn)管理局核定的標(biāo)準(zhǔn)從房屋租金中提撥修繕及管理費用給甲方，托管房屋內(nèi)自用部位正常零修（人為損壞除外），上甲方負(fù)責(zé)?！?/p>

2．合同（B）中增加了“租金征收及管理”部分。并規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

（1）乙方公有房屋的租金，按常州市房產(chǎn)管理局核定的統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

（2）租金由甲方負(fù)責(zé)征收，其中租金收入 %返回乙方用于日常管理，其余 %留作甲方用于托管理房屋室內(nèi)自用部位設(shè)施設(shè)備的日常維修與管理。

合同（C）是針對各類私房（優(yōu)惠和補(bǔ)貼出售房除外）而制定的。與合同（A）相比僅變動：

1．房屋修繕第二款變?yōu)椤巴泄芊课菔覂?nèi)自用部位的正常零修，按（）種方式進(jìn)行：

（1）乙方自行修理。

（2）乙方委托甲方修理，費用由乙方承擔(dān)。

2．房屋管理部分增加一款”乙方上述房屋的所有權(quán)性質(zhì)不變。"

.動產(chǎn)贈與合同

贈與人（以下簡稱甲方）、受贈人（以下簡稱乙方），雙方就贈與圖書事宜訂本合同，其條件如下：

第一條 甲方將以下圖書贈與乙方： 全套 卷 冊 出版社發(fā)行

2全套 卷 冊 書店發(fā)行

第二條 甲方于 年 月 日前將上述圖書交付予乙方。

第三條 乙方將受贈的圖書陳設(shè)于乙方協(xié)會的閱覽室，并委托管理員，提供會員閱覽，保管費用由乙方負(fù)擔(dān)。

第四條 乙方若未能履約、或善盡保管的義務(wù)時，甲方可撤銷合同。

第五條 乙方如欲解散協(xié)會，則對所受贈圖書的處理須遵照甲方的指示。

本合同一式兩份，甲、乙雙方各執(zhí)一份為憑。

贈與人（甲方）：

受贈人（乙方）：

年 月 日.

第四篇：委托合同(供物業(yè)委托管理用)

合同編號：__________

委托合同（供物業(yè)委托管理用）

甲方：____________________

乙方：____________________

簽訂日期：____年____月____日

委托合同（供物業(yè)委托管理用）

[圖文]委托合同（供物業(yè)委托管理用）

甲方：（物業(yè)管理公司、受托方）

乙方：（房屋出售單位、委托方）

甲、乙雙方根據(jù)常政發(fā)[1994]107號文頒發(fā)的《常州市市區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理行辦法》要求，議定以下條款共同信守。

一、房屋管理

（一）乙方根據(jù)市＿＿＿＿文件規(guī)定將＿＿＿＿新村住房共計＿＿＿＿套＿＿＿平方米（建筑面積）出售給職工個人（說見清冊），現(xiàn)委托由甲方管理并按本合同第三條款規(guī)定向甲方支付委托管理費。

（二）上述房屋由甲方實行統(tǒng)一的專業(yè)化管理。

二、房屋修繕

（一）甲方負(fù)責(zé)乙方委托房屋共用部位及設(shè)施的維修及日常養(yǎng)護(hù)，保證房共用部位設(shè)施的完好和正常使用。

（二）托管房屋室內(nèi)自用部位的正常零修若委托甲方負(fù)責(zé)，費用由購房人理。

三、托管費用

（一）根據(jù)市政府文件關(guān)于“建立房屋共用部位設(shè)施維護(hù)基金“的規(guī)定，乙向甲方支付優(yōu)惠出售房或補(bǔ)貼出售房房價款＿＿＿＿共計人民幣（大寫）＿＿＿元、Y＿＿＿＿元，作為房屋委托管理費。

乙方在本合同簽字后15天內(nèi)，將上述款金額撥入甲方“房屋共用部位設(shè)施維護(hù)基金“帳戶，帳號＿＿＿＿＿＿＿＿，甲方保證?？顚Ｓ茫⒔邮芤覍彶?。

（二）甲方負(fù)責(zé)乙方房屋共用部位設(shè)施的日常維修，所需費用從上述房屋用部位設(shè)施維護(hù)基金的增值部分中開支。

遇有中、大、修以上項目，若上述基金增值部分不足時，不足部分由乙方按實分?jǐn)偂?/p>

（三）甲方對托管房屋共用部位設(shè)施提供及時的維修、養(yǎng)護(hù)。

若因甲方維不及時等原因造成不良后果的，由甲方承擔(dān)責(zé)任。

四、其它

（一）為了便于托管房屋的管理和維修，乙方將有關(guān)房屋檔案、圖紙及其技術(shù)資料移交給甲方存檔備查（合同終止，一并返回）

（二）遇有人力不可抗拒的自然災(zāi)害造成房屋損壞、倒塌等、非甲方責(zé)任

（三）其它約定：

備注：

（一）本合同在簽訂后到“房屋共用部位設(shè)施維護(hù)基金“到位之日起生效。

（二）本合同有效期

****年**月**日至

****年**月**日止。

（三）本合同一式三份，甲乙雙方各執(zhí)一份，一份報市物業(yè)主管部門備案

（四）本合同適用優(yōu)惠和補(bǔ)貼出售兩類房屋。

甲方：（公章）

乙方：（公章）

法人代表：

法人代表：

經(jīng)辦人：

經(jīng)辦人：

合同簽訂日期：

****年**月**日

合同（B）適用于各類公房，與合同（A）不同的是：

1．房屋修繕第二款變?yōu)椤耙曳桨词蟹慨a(chǎn)管理局核定的標(biāo)準(zhǔn)從房屋租金中提撥修繕及管理費用給甲方，托管房屋內(nèi)自用部位正常零修（人為損壞除外），上甲方負(fù)責(zé)?！?/p>

2．合同（B）中增加了“租金征收及管理”部分。并規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

（1）乙方公有房屋的租金，按常州市房產(chǎn)管理局核定的統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

（2）租金由甲方負(fù)責(zé)征收，其中租金收入＿＿＿＿返回乙方用于日常管，其余＿＿＿＿留作甲方用于托管理房屋室內(nèi)自用部位設(shè)施設(shè)備的日常維修與管。

合同（C）是針對各類私房（優(yōu)惠和補(bǔ)貼出售房除外）而制定的。與合同（A）相比僅變動：

1．房屋修繕第二款變?yōu)椤巴泄芊课菔覂?nèi)自用部位的正常零修，按（）種方式進(jìn)行：

（1）乙方自行修理。

（2）乙方委托甲方修理，費用由乙方承擔(dān)。

2．房屋管理部分增加一款“乙方上述房屋的所有權(quán)性質(zhì)不變。”

合同編號：__________

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第五篇：物業(yè)樓宇電梯管理手冊

物業(yè)樓宇電梯管理手冊

第一部分 崗位職責(zé)

一、公司總經(jīng)理電梯管理職責(zé)

1.對電梯安全使用負(fù)責(zé)，推動我院認(rèn)真貫徹實施國家有關(guān)電梯安全規(guī)范。

2.負(fù)責(zé)電梯運(yùn)行和維護(hù)費用的審批與落實。3.負(fù)責(zé)審批電梯大修項目和落實大修資金。4.負(fù)責(zé)電梯運(yùn)行、維護(hù)人員的配置審批工作。

二、工程部經(jīng)理電梯管理職責(zé)

1.負(fù)責(zé)實施國家關(guān)于電梯的安全規(guī)范，根據(jù)本單位實際編制電梯管理制度。

2.負(fù)責(zé)對電梯運(yùn)行操作、維護(hù)人員的安全技術(shù)培訓(xùn)管理工作，并負(fù)責(zé)把本部發(fā)生的安全事故及時向總公司匯報。

3.每月對電梯的使用和管理情況進(jìn)行一次檢查。4.確定電梯大修內(nèi)容，向總公司經(jīng)理提交電梯大修方案。組織并參加電梯安裝工程和大修后的檢查驗收工作。

5.向總公司提交電梯運(yùn)行、維修方案和用工計劃。每季度向分管總經(jīng)理匯報電梯安全使用情況。

三、電梯專責(zé)人崗位職責(zé)

1.掌握國家有關(guān)電梯安全規(guī)范，熟悉設(shè)備技術(shù)性能操作及維護(hù)方法，掌握運(yùn)行狀況。

2.負(fù)責(zé)電梯安全使用，建立健全正常運(yùn)行工作秩序，做好巡回檢查工作；對設(shè)備隱患整改負(fù)責(zé)組織落實；對職工違章作業(yè)行為，應(yīng)進(jìn)行批評教育，并責(zé)令其改正。

3.負(fù)責(zé)編寫電梯維護(hù)和大修計劃，報工程部經(jīng)理審核。4.每周對全院八部電梯逐部進(jìn)行一次運(yùn)行檢查工作，發(fā)現(xiàn)問題及時處理，并將檢查結(jié)果認(rèn)真填寫在《電梯每周巡檢記錄表》和《電梯故障維修登記表》上。

5.每月對全院八部電梯進(jìn)行一次維護(hù)保養(yǎng)工作，認(rèn)真填寫《電梯定期保養(yǎng)檢驗報告及記錄》，收集電梯分包方的《電梯定期保養(yǎng)記錄》和《電梯維修記錄》。6.電梯發(fā)生故障時負(fù)責(zé)緊急救援及監(jiān)督修復(fù)處理工作。7.每月底書面向工程部經(jīng)理匯報空調(diào)設(shè)備運(yùn)行和維修保養(yǎng)情況。

四、電梯巡檢工崗位職責(zé)

1.嚴(yán)格遵守有關(guān)技術(shù)法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)以及相關(guān)規(guī)章制度。2.每周對全院八部電梯逐部進(jìn)行兩次運(yùn)行巡檢工作，認(rèn)真填寫《電梯巡視記錄》。

3.參加電梯維修保養(yǎng)工作。

4.電梯發(fā)生故障時參加緊急救援及事后修復(fù)處理工作。5.積極完成上級交辦的各項臨時任務(wù)。

第二部分 管理制度

一、電梯使用管理規(guī)定 電梯是昂貴的設(shè)備之一，保護(hù)和延長其使用壽命既是責(zé)任，又可節(jié)省更新支出。每位乘客必須嚴(yán)格執(zhí)行以下規(guī)定：

1.嚴(yán)禁用客運(yùn)電梯運(yùn)載貨物。

2.使用電梯時應(yīng)文明操作，嚴(yán)禁用鑰匙等硬物按動或拍打顯示按鈕及隨意按動警鈴按鈕。

3.不得超載運(yùn)作，當(dāng)超載訊號鈴聲響時，站在門口的乘客應(yīng)自覺退出，不得采取任何形式的強(qiáng)制關(guān)門手段。

4.禮貌乘梯，禮讓老人和兒童，學(xué)齡前兒童須由大人帶領(lǐng)乘梯。

5.為了您和大家的健康，請不要在電梯內(nèi)吸煙、吐痰、棄物和掀動損壞轎箱內(nèi)裝飾物。

6.當(dāng)電梯在運(yùn)行中突然發(fā)生停運(yùn)等故障時，乘客不必緊張，可按警鈴報告，耐心等待維修人員到來，不得采取拍打按鈕、箱體以及強(qiáng)行撬門等急躁行為。

7.乘客看到停運(yùn)標(biāo)志時不得采取任何令其開啟或和移動標(biāo)志牌的行為，以免發(fā)生人身、設(shè)備意外事故。

二、電梯安全管理規(guī)定 1.電梯工必須持證上崗，無證人員禁止操作。

2.工程維修部之電梯工每周對各電梯全面巡視二次，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。

3.班長在周檢時組織人員對電梯進(jìn)行一次全面檢查，發(fā)現(xiàn)安全隱患，及時按規(guī)定處理。

4.工程維修部經(jīng)理組織人員按程序文件規(guī)定對電梯分包方進(jìn)行評審，評審合格后方能承擔(dān)電梯維修保養(yǎng)工作。

5.電梯工和機(jī)電工班長負(fù)責(zé)對電梯保養(yǎng)和維修工作質(zhì)量進(jìn)行檢驗。

6.各電梯內(nèi)設(shè)報警電話，保證電梯發(fā)生故障時能及時報警。

7.在電梯機(jī)房和值班室懸掛《電梯困人救援規(guī)程》，電梯發(fā)生困人故障時按規(guī)程執(zhí)行。

8.經(jīng)技術(shù)監(jiān)督局檢測不合格，未取得《準(zhǔn)用證》的電梯嚴(yán)禁投入使用。

三、電梯機(jī)房管理規(guī)定 1.每周對機(jī)房進(jìn)行一次全面清潔，保證機(jī)房和設(shè)備表面無明顯灰塵，機(jī)房及通道內(nèi)不得住人、堆放雜物。

2.保證機(jī)房通風(fēng)良好，風(fēng)口有防雨措施，機(jī)房內(nèi)懸掛溫度汁，機(jī)房溫度不超過40℃。

3.保證機(jī)房照明良好，并配備應(yīng)急燈，滅火器和盤車工具掛于顯眼處。

4.毗鄰水箱的機(jī)房應(yīng)做好防水、防潮工作。

5.機(jī)房門窗應(yīng)完好并上鎖，未經(jīng)允許禁止外人進(jìn)入，并注意采取措施，防止小動物進(jìn)入。

6.《電梯困人救援規(guī)程》和本規(guī)定及各種警示牌應(yīng)清晰并掛于顯眼處。

7.按規(guī)定定期對機(jī)房內(nèi)設(shè)施和設(shè)備進(jìn)行維修保養(yǎng)。8.每周巡視機(jī)房二次，發(fā)現(xiàn)達(dá)不到規(guī)定要求的及時處理。

四、電梯維修保養(yǎng)工作的檢驗制度 1.范圍

物業(yè)總公司所接管電梯的維修保養(yǎng)工作。2.職責(zé)

(1)班長和電梯工負(fù)責(zé)一般維修和保養(yǎng)的檢驗。

(2)班長負(fù)責(zé)組織進(jìn)行周檢工作。

(3)工程維修部經(jīng)理負(fù)責(zé)組織進(jìn)行月考評和重要檢驗工作。

3.內(nèi)容

(1)定期保養(yǎng)的檢驗

a.一般保養(yǎng)的檢驗：

電梯一般定期保養(yǎng)結(jié)束后，由電梯工和班長進(jìn)行檢驗，并填寫《月／季度／半年保養(yǎng)檢驗報告及記錄》，報經(jīng)理審核。

b.重要保養(yǎng)的檢驗：重要保養(yǎng)工作由物業(yè)維修部經(jīng)理組織人員進(jìn)行檢驗，并填寫檢驗記錄。

c.年檢：電梯年檢由技術(shù)監(jiān)督局之注冊檢測員負(fù)責(zé)，并填寫《電梯年檢報告》。

(2)維修的檢驗： a.一般維修的檢驗：一般維修的檢驗定于故障維修后，由班長進(jìn)行檢驗，電梯工填寫《設(shè)備維修記錄》。

b.重大維修的檢驗：重大維修的檢驗定于故障維修后，由工程維修部經(jīng)理組織有關(guān)人員共同進(jìn)行檢驗，組織填寫《設(shè)備維修記錄》。

4.以上檢驗可依據(jù)《電梯維修保養(yǎng)的主要標(biāo)準(zhǔn)》 及有關(guān)電梯國家標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行檢驗

5.相關(guān)文件

《電梯維修保養(yǎng)主要標(biāo)準(zhǔn)》

《電梯月保養(yǎng)檢驗報告及記錄》

《電梯季度保養(yǎng)檢驗報告及記錄》

《電梯半年保養(yǎng)檢驗報告及記錄》 《電梯維修記錄》

五、電梯維修保養(yǎng)安全規(guī)定 1.職責(zé)

(1)電梯保養(yǎng)單位進(jìn)行維修保養(yǎng)工作時參照本安全規(guī)定。(2)工程維修部電梯工進(jìn)行維修保養(yǎng)工作時按照本規(guī)定執(zhí)行。

2.內(nèi)容

(1)電梯在維修保養(yǎng)時，不得乘客或載貨，必須在該梯基站放置電梯停止使用的告示牌。

(2)在機(jī)房維修保養(yǎng)時，應(yīng)先斷開機(jī)房總電源后，才能進(jìn)行各掣板的清理、保養(yǎng)等工作。嚴(yán)禁用濕毛巾擦機(jī)身。

(3)在轎頂應(yīng)合上檢修開關(guān)，在轎頂須停車長時間維修或保養(yǎng)時應(yīng)斷開轎頂急停開關(guān)，嚴(yán)禁—腳站在廳門口一腳站在轎頂或轎內(nèi)長時間工作。嚴(yán)禁開啟廳門探身到井道內(nèi)或在轎廂頂探身到另一井道檢查電梯。

(4)在底坑應(yīng)將底坑的急停開關(guān)斷開或?qū)⑾匏倨鲝埦o裝置的安全開關(guān)斷開，底坑和轎頂、機(jī)房不得同時作業(yè)，如須同時作業(yè)，作業(yè)人員必須帶安全帽，必須注意工件、工具不得下落，以防落物傷人工。

(5)操作時應(yīng)由主持和助手協(xié)同進(jìn)行，并保持隨時互相呼應(yīng)。

(6)操作時如果需轎內(nèi)人員配合進(jìn)行，轎內(nèi)操作人員要精神集中，嚴(yán)格服從維修人員的指令。(7)嚴(yán)禁維修人員拉吊井道電纜線，以防電纜線被拉斷。(8)使用的手燈必須帶護(hù)罩，并采用36伏以下的安全電壓。

(9)電梯維修保養(yǎng)注意事項：

a.非維修保養(yǎng)人員不得擅自進(jìn)行維修作業(yè)。

b.工作完畢后要裝回安全罩及擋板，清理工具不得留在設(shè)備內(nèi)。

c.離去前拆除加上的臨時短路線，電梯檢查正常后方可使用。

六、乘梯須知

1.用手按鈕，嚴(yán)禁撞擊。2.不許吸煙，勿靠廂門。3.運(yùn)行之時，擠門危險。4.危險物品，禁止進(jìn)梯。5.保持清潔，勿吐勿丟。6.運(yùn)載貨物，須先報批。7.若遇意外，請按警鈴。8.超載鈴響，后進(jìn)退出。9.兒童乘梯，成人攜帶。10.發(fā)生火警，切勿乘梯。

第三部分 操作規(guī)程

一、電梯安全操作規(guī)程

1.電梯行駛前的檢查與準(zhǔn)備工作

(1)開啟層門進(jìn)入轎廂之前，要注意轎廂是否停在該層。

(2)開啟轎內(nèi)照明。

(3)開始工作前，將電梯上下行駛數(shù)次，無異?，F(xiàn)象后方可使用。

(4)層門關(guān)閉后，從層門外不能用手撥啟，當(dāng)層門轎門未完全關(guān)閉時電梯不能正常啟動。

(5)平層準(zhǔn)確度應(yīng)無顯著變化(在規(guī)定范圍內(nèi))。

(6)經(jīng)常清潔轎廂內(nèi)、轎門地槽及乘客可見部分。

2.電梯行駛中應(yīng)注意事項:

(1)轎廂的載重量應(yīng)不超過額定載重量。(2)乘客電梯不許經(jīng)常作為載貨電梯使用。

(3)不允許裝運(yùn)易燃、易爆的危險物品，如遇特殊情況，需工程維修部同意、批準(zhǔn)并嚴(yán)加安全保護(hù)措施后裝運(yùn)。

(4)嚴(yán)禁在層門開啟情況下，掀按檢修按鈕來開動電梯作一般行駛，不允許掀按檢修、急停按鈕來消除正常行駛中的選層信號。

(5)不允許利用轎頂安全窗，轎廂安全門的開啟，來裝運(yùn)長物件。(6)電梯在行駛中，乘客勿靠在轎廂門上。

(7)轎廂頂上部，除電梯固有設(shè)備外，不得放置他物。3.當(dāng)電梯使用中發(fā)生如下故障時，應(yīng)立即通知維修人員停用檢修：

(1)層、轎門完全關(guān)閉后，電梯未能正常行駛時。(2)運(yùn)行速度顯著變化時。

(3)層、轎門關(guān)閉前，電梯自行行駛時。(4)行駛方向與選定方向相反時。

(5)內(nèi)選、平層、快速、召喚和指層信號失靈失控時。(6)發(fā)覺有異常噪音，較大振動和沖擊時。

(7)當(dāng)轎廂在額定載重量下，如有超越端站位置而繼續(xù)運(yùn)行時。

(8)安全鉗誤動作時。

(9)接觸到電梯的任何金屬部位有麻電現(xiàn)象時。(10)發(fā)覺電氣部件因過熱而發(fā)生焦熱的臭味時。4.電梯使用完畢停用時，電梯工應(yīng)將轎廂停在基站，將操縱盤上開關(guān)全部斷開，并將層門關(guān)閉。

5.電梯長期停用，應(yīng)將電梯機(jī)房總電源關(guān)掉。

二、電梯困人救援規(guī)程

凡遇故障，應(yīng)首先通知電梯工，救援人員可根據(jù)不同情況，依下列步驟釋放被困乘客：

1.轎箱停于接近電梯口的位置。

(1)確定轎箱所在位置(根據(jù)樓層燈指示或小心開啟外門察看)。

(2)關(guān)閉機(jī)房電源開關(guān)。

(3)用專用外門鎖匙開啟外門。

(4)用人力開啟轎廂門(要慢、用力不要過大)。

(5)協(xié)助乘客離開轎廂。

(6)重新將外門關(guān)好(人在廳門外不能用手打開為止)。2.轎廂停于遠(yuǎn)離電梯口的位置時：(1)利用電話或其它方式，通知轎廂內(nèi)的乘客保持鎮(zhèn)靜，并說明轎廂可能隨時移動，不必驚慌，同時如轎廂門處于半關(guān)閉狀態(tài)，則應(yīng)先行將其完全關(guān)閉。

(2)進(jìn)入機(jī)房，關(guān)閉該故障電梯的電源開關(guān)。

(3)拆除電機(jī)之軸端蓋(如有)，安上旋柄座及旋柄。

(4)救援人員用力把持住旋柄，另一救援人員，手持掣動釋放桿，輕輕撬開掣動，注意觀察平層標(biāo)志，使轎箱逐步移動至最接近之電梯門口。

(5)確認(rèn)剎車制動無誤，放開盤車手輪。

(6)然后按照上述“一”中所列步驟救出乘客。

3.遇到其它復(fù)雜情況，應(yīng)及時報告電梯維修保養(yǎng)單位處理。

4.此規(guī)程如與個別電梯實際不相符，則以該梯的困人救援程序為準(zhǔn)。

三、電梯維修保養(yǎng)主要標(biāo)準(zhǔn) 1.機(jī)房：(1)機(jī)房通風(fēng)良好，溫度不得超過5℃—40℃，相對濕度不大于85%（在25℃時）保證沒有雨侵入的可能。

(2)機(jī)房的1211干粉滅火器應(yīng)保持正常壓力。

(3)機(jī)房的緊急救援操作規(guī)程、注意事項等制度齊全，并掛在明顯處。

(4)轎廂平層標(biāo)志應(yīng)用白色漆標(biāo)在主鋼絲上，使其清晰可見(以利于緊急救援時用)。

(5)機(jī)房門鎖良好，告示牌清晰掛于顯眼處。(6)機(jī)房照明、電源插座要保持良好。

(7)機(jī)房不得住人、存放雜物等，應(yīng)保持清潔，不得有明顯灰塵。

(8)曳引輪對鉛垂線的偏差≤2.0 mm 曳引輪繩槽與導(dǎo)向輪繩槽平行度偏差≤1.0mm。

(9)限速器調(diào)節(jié)部位應(yīng)有鉛封(或漆封)，非安全專業(yè)人員禁止調(diào)整。

(10)限速器繩槽、軸套、軸及鋼絲繩的磨損在允許范圍內(nèi)(參照GB5972-86)，運(yùn)行時應(yīng)無異常聲音。(11)限速器、安全開關(guān)靈活可靠；限速器帶安全開關(guān)動作時，能使電梯可靠地停止運(yùn)行。

(12)限速器—安全鉗—安全開關(guān)聯(lián)動的可靠性：

a.轎廂空載時，以檢修速度下行至足夠復(fù)位的距離，手動限速器，安全開關(guān)應(yīng)動作，電梯應(yīng)停止；轎頂安全鉗開關(guān)應(yīng)動作，使電梯停止運(yùn)行。

b.短接安全鉗開關(guān)，慢車?yán)^續(xù)下行，這時轎廂能可靠地停止，曳引輪打滑；復(fù)位拆除短接線路電梯應(yīng)正常運(yùn)行。

(13)曳引輪或盤車手輪處標(biāo)出的升降方向應(yīng)明顯清楚。曳引輪、導(dǎo)向輪、盤車手輪、限速器輪上的黃色油漆應(yīng)明顯，不得掉色。

(14)各軸承應(yīng)靈活，運(yùn)行時應(yīng)無異常聲音，溫度應(yīng)不高于80℃（注油軸承應(yīng)保持油量飽滿），工作2500-3000小時后更換新油。

(15)各導(dǎo)體之間及導(dǎo)體與地之間絕緣電阻大于1000Ω／v，動力回路及安全裝置回路電氣設(shè)備絕緣電阻應(yīng)≥0.5MΩ，其它電路應(yīng)≥0.25MΩ，電氣設(shè)備金屬外殼必須保持良好的保護(hù)性接地。(16)供電系統(tǒng)電壓波動必須在±7％范圍內(nèi)，電源頻率波動在±2%范圍內(nèi)。錯相、斷相保護(hù)器應(yīng)正常，如有錯、斷相發(fā)生，電梯應(yīng)不能運(yùn)作。電動機(jī)的短路、過載保護(hù)應(yīng)可靠。

(17)掣動器掣動時閘瓦應(yīng)緊密地貼合在掣動輪的工作表面上；當(dāng)松閘時，兩側(cè)閘瓦應(yīng)同時離開掣動輪表面，應(yīng)在整個接觸面上均勻分布，其間隙不大于0.7mm；掣動輪表面不得有油污、雜物；掣動閘瓦磨損超過厚度的1／

4、螺釘頭露出及掣動閘瓦有油時應(yīng)更換。各銷釘、開口銷卡簧，聯(lián)軸器螺栓等無松動、脫落。

(18)轎廂以額定速度空載上行至行程上部范圍內(nèi)，突然斷電，轎廂應(yīng)能完全停止(掣停距離不大于：

V<1.0m／s，62cm；

V<1.6m／s，160cm；

V<1.80m/s，203cm；V<2.5m／s，250cm)在對此值進(jìn)行調(diào)整時，實際情況以在不影響乘客的安全下可以縮短尺寸，但不得大于此尺寸，否則有滑車的危險。

(19)電梯救援的手動松閘、手動盤車操作裝置，應(yīng)齊全并掛于墻上，不得它用。

(20)曳引輪繩槽磨損在離V型槽底部4-5 mm時應(yīng)更換或重車。

2.井道與轎廂(1)上、下極限，限位開關(guān)靈活可靠，限位與極限開關(guān)距離在100-140mm。

(2)彈性滑動導(dǎo)靴A、C尺寸為2mm，固定滑動導(dǎo)靴頂面間隙之和2.5±1.5mm。

(3)繩頭組合固定(詳見GB7588-87.923標(biāo)準(zhǔn))。(4)各根鋼絲繩張力與其平均張力之差≤5％，鋼絲繩磨損報廢標(biāo)準(zhǔn)(詳見GB5972—86)。

(5)轎廂導(dǎo)軌頂面距離偏差為0±2mm，對重為0±3mm，轎頂輪不平行面≤lmm。

(6)對重塊壓板固定堅固，對重鐵不得有銹。

(7)安全鉗聯(lián)動機(jī)構(gòu)各部件應(yīng)靈活、活動正常，鉗塊斜塊與路軌之間的距離為5±0.5 mm。

(8)轎頂固定照明應(yīng)正常，轎頂非自動復(fù)位的急停開關(guān)應(yīng)正常，轎頂檢修操縱開關(guān)應(yīng)正常。

(9)平層精確度：交流雙速梯V≤0.63m／s，應(yīng)在±15mm內(nèi)，V≤1.00m／s，應(yīng)在±30mm內(nèi)；交直流調(diào)速：V≤2.5m／s，應(yīng)在±15mm內(nèi)。(10)層門門扇下端與地坎的間隙：客梯l—6mm，貨梯l—8mm，開門刀與各層地坎間隙應(yīng)為5—lOmm，層門滾輪與轎廂地坎間隙應(yīng)為5—10mm，門鎖定后一般人力的施加在門扇中間，其縫隙可以超過6mm，但不得超過30mm。

(11)轎廂安全窗應(yīng)靈活，且安全窗開關(guān)動作可靠。(12)每一層廳門機(jī)械電氣聯(lián)鎖裝置動作可靠，只有當(dāng)機(jī)械鎖定后，電氣才能接通。(包括附門電報聯(lián)鎖開關(guān)、轎門電氣聯(lián)鎖開關(guān))斷開任何一層廳門的電氣聯(lián)鎖開關(guān)、轎門電氣聯(lián)鎖開關(guān)，電梯要可靠地停止運(yùn)作。

(13)轎門的安全觸板及光電保護(hù)動作應(yīng)靈活可靠，當(dāng)有物體擋住門時，門會自動返回。

(14)轎內(nèi)告示牌應(yīng)明顯清潔；報警裝置功能正常，隨時保持能和維修熱線正常通話；排風(fēng)機(jī)要保證轎內(nèi)空氣流通；照明不得有不亮的光管；緊急照明功能正常。

(15)指令、召喚、選層、定向等裝置應(yīng)準(zhǔn)確無誤。聲光信號應(yīng)正確，開關(guān)門按鈕功能正常。

3.底坑：

(1)補(bǔ)償鏈運(yùn)行時無碰撞，兩端應(yīng)牢固固定、二次保護(hù)要可靠。(2)選層器鋼帶不得有銹蝕、鋼帶安全開關(guān)動作要可靠。(3)底坑急停開關(guān)的開關(guān)方向要明確，紅色標(biāo)注正確，且動作可靠。

(4)隨行電纜固定可靠，不得打結(jié)、扭轉(zhuǎn)、破損等。(5)轎廂下梁撞板至緩沖器距離：彈簧緩沖器應(yīng)在200—350 mm內(nèi)；液壓緩沖器應(yīng)在150—400 mm內(nèi)；對重下梁撞板至緩沖器距離，彈簧緩沖器應(yīng)在200—350 mm內(nèi)；液壓緩沖器應(yīng)在150—400 mm內(nèi)。

(6)液壓緩沖器油量應(yīng)充足，無銹死現(xiàn)象，緩沖器安全開關(guān)動作可靠。

(7)限速器張緊輪安全開關(guān)應(yīng)動作可靠。(8)井道底坑無積水、雜物等。

(9)各種安全開關(guān)固定不得使用焊接，但應(yīng)安裝牢固。(10)超載報警裝置，在空載狀態(tài)，手動試驗時，功能應(yīng)正常，自動門機(jī)應(yīng)不關(guān)閉。

注：具體維修保養(yǎng)參照： 1.《GB7024．1—86》 2.《三菱電梯維修保養(yǎng)手冊》 3.《LG電梯維修保養(yǎng)手冊》 4.《廣日電梯維修保養(yǎng)手冊》 5.《廣東三洋電梯維修保養(yǎng)手冊》

四、電梯定期保養(yǎng)規(guī)程 1.職責(zé)

(1)電梯維修保養(yǎng)單位負(fù)責(zé)參考本規(guī)程具體執(zhí)行電梯定期保養(yǎng)工作，并填寫《電梯定期保養(yǎng)記錄》，交物業(yè)工程維修部保管。

(2)物業(yè)工程維修部之班長和電梯工負(fù)責(zé)跟蹤檢查，并填寫《電梯定期保養(yǎng)檢驗報告及記錄》。

2.內(nèi)容(1)機(jī)房

a.先關(guān)閉電源，控制柜掃塵、各接電點清潔、主要接觸器、電阻、電抗器等的清潔及引線螺絲收緊。b.電動機(jī)、測速發(fā)電機(jī)、卷揚(yáng)機(jī)、曳引輪的檢查及油質(zhì)油量的檢查。

c.卷揚(yáng)機(jī)牙箱、油量、油質(zhì)的檢查。

d.限速器及限速器的開關(guān)的檢查、清掃，活動部位注油。e.制動器的行程、動作、靈活性，制動瓦磨耗的檢查及活動部位注油。

f.選層器詳細(xì)檢查及清掃注油。g.電動機(jī)冷卻風(fēng)扇注油。

h.各回路絕緣電阻測量(半年一次)。(3)機(jī)身及井道：

a.保養(yǎng)時從最高層向下保養(yǎng)(用檢修速度)。

b.轎頂清掃及轎頂各操作開關(guān)有效確認(rèn)(安全窗開關(guān)、急停開關(guān)、安全鉗開關(guān)、檢修開關(guān)、鋼帶防斷開關(guān)等)。

c.內(nèi)外門開閉動作及門腳膠檢查。

d.內(nèi)外門藕合檢查，清掃注油；開關(guān)門輪、傳動裝置、吊門輪、限位輪、門聯(lián)鎖、門頭鏈條、路軌檢查清掃。e.內(nèi)外門閘銷及廳轎門聯(lián)鎖開關(guān)內(nèi)部檢查及接點清潔，廳轎門聯(lián)鎖開關(guān)接線檢查。

f.接合開關(guān)裝置、快慢門的各活動部位清掃、注油。g.各種撞動開關(guān)、刀、接點檢查。h.鋼帶清掃、抹油，鋼帶開關(guān)檢查。i.超重開關(guān)清掃、注油。

j.行車情況檢查(起動、行車、加減速及停車之平穩(wěn)性、振動乎層差等)。

k.各訊號燈檢查及燈泡更換。

l.各油盅油量檢查補(bǔ)充，張緊輪加油。

m.井底各設(shè)備檢查、清掃、抹油，各種安全開關(guān)、噪音程度、急停開關(guān)、地坑照明等開關(guān)的有效確認(rèn)。

五、電梯故障維修規(guī)程 1.職責(zé)

(1)電梯維修保養(yǎng)單位負(fù)責(zé)參考本規(guī)程執(zhí)行，并填寫《電梯維修記錄》。(2)電梯工負(fù)責(zé)填寫《電梯故障維修登記表，并通知電梯分包單位。

2.處理

(1)電梯發(fā)生故障應(yīng)快速到達(dá)現(xiàn)場(值班員和電梯工五分鐘，分包單位兩小時內(nèi))。

(2)在進(jìn)行電梯維修工作前，應(yīng)由主持人進(jìn)行安全技術(shù)交底。

(3)先了解故障現(xiàn)象、分析發(fā)生故障原因，分析故障的位置。

(4)電梯故障一般分機(jī)械故障和電器故障兩類。3.一般常見機(jī)械故障

(1)電機(jī)軸承故障：電機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)時發(fā)出異常響聲，如判斷是軸承故障，查軸承，如有發(fā)卡、磨損過大，須更換軸承。

(2)選層器故障一般有以下幾種：

a.滑鏈：調(diào)整鏈條長度，調(diào)整帶動輪位置。

b.選層器三角觸頭不動：多為污塵太多所致，用除污快、去污強(qiáng)，而有滑潤作用的除污劑清除。c.上、下滑桿不靈活主要是導(dǎo)向軸承銹死，或?qū)к墰]有潤滑、主導(dǎo)軸有銹、沒有潤滑油所致。更換導(dǎo)向軸承，導(dǎo)軌加潤滑油，除去豐導(dǎo)軸銹污，加潤滑油。

(3)制動器故障：制動閘瓦與制動輪之間有相互磨擦現(xiàn)象，調(diào)整制動閘瓦，制動閘瓦有油污，更換制動閘瓦，除去制動輪上的油污。

(4）限速器故障：夾繩鉗口及繩槽處有雜物、軸承損壞，清除雜物、更換軸承。

(5)道與轎廂：

a.轎廂門和自動門機(jī)構(gòu)故障：開關(guān)門時有抖動聲、不開門、不關(guān)門，開門時有碰聲、門隙過大等，清除地坎滑槽雜物、調(diào)整限位輪、更換損壞的吊輪，調(diào)整閘隙、調(diào)整安全觸板、連桿轉(zhuǎn)動處加油等。

b.開門刀故障：運(yùn)行時有碰聲、或突然停車、調(diào)整開門刀位置，地坎間隙、開門刀與門。

c.導(dǎo)軌故障：運(yùn)行不平穩(wěn)、發(fā)抖、振動等現(xiàn)象，調(diào)整軌道尺寸，用找道尺凋正、用軌道銼修平接門。

d.導(dǎo)靴故障：運(yùn)行不平穩(wěn)，有磨鐵聲、振動等現(xiàn)象，導(dǎo)靴片磨損嚴(yán)重，更換；導(dǎo)靴座位置不對，調(diào)整。e.安全鉗故障：運(yùn)行時有磨鐵聲、嚴(yán)重時安全鉗還會動作剎車、或單邊剎車；調(diào)整安全鉗間隙，安全聯(lián)動機(jī)構(gòu)、加油潤滑、保證各活動部位靈活。

(6)底坑：

a.補(bǔ)償鏈故障：運(yùn)行時有碰鏈聲，由于補(bǔ)償鏈增長或縮短等原因所致，調(diào)整補(bǔ)償。

b.安全鉗鋼絲繩張緊輪故障：運(yùn)行時有磨鋼絲繩聲或有異常聲；調(diào)整安全鉗鋼絲繩，更換軸承。

c.緩沖器故障：緩沖器生銹、不活動，液壓油量不足；除去鐵銹、補(bǔ)充液壓油。

4.電梯一般常見的電氣故障

(1)保險絲故障：緩沖器、底坑急停、斷繩開關(guān)有短路等原因所制，排去底坑積水，排除短路點、換上相同保險絲、廳門轎門安全回路，由于井道有水，回路有短路點所致，斷去來水源，排除短路點，換上相同的保險絲，指示燈回路、由于廳外指示有水或有線破裂短路等原因所致。排干水，排除短路點，更換保險絲，控制回路由于控制線圈被燒，控制元件內(nèi)部短路，更換控制線圈和控制元件，排除線路短路點、換十相同保險絲。(2)接觸器和斷路器故障：接觸器或繼電器不工作，由于接觸器或繼電器線圈燒壞，控制線路或插件有斷開點，控制線路保險被燒壞等原因所致。更換接觸器或繼電器，排除斷開點，更換保險絲。

(3)井道與轎箱：

a.上、下限位及極限開關(guān)故障：此故障出現(xiàn)電梯不能走車，一般是由于開關(guān)接觸不好或斷路等原因所致。清潔接觸點或更換、排除斷點等。

b.轎門、打：門聯(lián)鎖開關(guān)故障：此故障出現(xiàn)電梯只關(guān)門不走車，—一般是由于聯(lián)鎖開關(guān)接觸不好或開關(guān)損壞、線路斷路等原因所致：清潔接觸點，更換開關(guān)排除線路斷點等。

c.安全鉗開關(guān)、安全窗開關(guān)、轎頂急停：此故障出現(xiàn)電梯不走車，關(guān)接觸不良或損壞等原因所致。清潔接觸點，更換開關(guān)。

(4)底坑：

a.緩沖器開關(guān)、底坑急停開關(guān)：此故障出現(xiàn)電梯不走車，一般是由于接觸不良，緩沖器復(fù)位不到位，主鋼絲繩過長，對重碰到緩沖器開關(guān)損壞所致。清潔接觸點，緩沖器復(fù)位，縮短主鋼絲繩，更換開關(guān)。b.張緊輪斷繩開關(guān)故障：此故障出現(xiàn)電梯不走車，一般是由于開關(guān)接觸不良、安全鉗鋼絲過長、開關(guān)損壞等原因所致。清潔接觸點，縮短安全鉗鋼絲，更換開關(guān)。

(5)以上是一般常見故障，維修時，可根據(jù)實際情況處理，維修時參照《電梯定期保養(yǎng)及維修主要標(biāo)準(zhǔn)》。

六、電梯負(fù)荷試驗規(guī)程 1.職責(zé)

(1)電梯維修保養(yǎng)單位參照本規(guī)程執(zhí)行。(2)機(jī)電部人員參照本規(guī)程監(jiān)督檢查。2.內(nèi)容

(1)電梯自動試驗：

a.電梯轎廂空載，以額定速度上行，行程至井道的上部范圍(即約上部的1／2處)斷掉機(jī)房電源、電梯制動后，轎廂應(yīng)能完全停止，試驗次數(shù)每臺不得低于三次。

b.電梯轎廂以載有額定負(fù)荷的125％，以額定的速度上行，行程至井道的上部范圍（約上部的1／2處）斷掉機(jī)房電源，電梯掣動后，轎廂應(yīng)能完全停止，試驗次數(shù)每臺不得低于三次。

(2)電梯對重緩沖器的試驗：

將電梯行駛至最高層停止后，轎門完全關(guān)閉，在機(jī)房斷掉電源，用手動撬開掣動器，使其對重完全放在緩沖器上(并使緩沖器壓縮)，這時，用手動完全松開掣動器，電梯不能上升。

(3)電梯平衡系數(shù)試驗：

電梯以額定負(fù)荷的40％～50%，以額定速度上行、和下行電流不得超過0.2％安培。

(4)電梯超載安全裝置實驗：

將電梯行駛至最低層，在電梯轎廂內(nèi)陸續(xù)平穩(wěn)的加入100％——110％的額定載荷，超載安全裝置應(yīng)動作，發(fā)出報警聲，超載信號燈亮，電梯不能起動，自動門不能關(guān)閉。

(5)電梯的運(yùn)行試驗：

電梯轎廂分別以50％的載荷和額定載荷，并在通電持續(xù)率40％的情況下往復(fù)運(yùn)行1.5小時，電梯應(yīng)運(yùn)行平穩(wěn)，掣動可靠，起動、運(yùn)行和停止時轎廂應(yīng)無劇烈振動或沖擊。(6)電梯的靜載試驗：

將電梯轎廂放在最低層，陸續(xù)平穩(wěn)地加入載荷，客梯、和額定載荷不大20%，貨梯加入200％的額定載荷，其余各類電梯加人150％的額載荷，保持10分鐘，各承載構(gòu)件無損壞，曳引機(jī)無打滑現(xiàn)象，掣動可靠。