第一篇：商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)模式培訓(xùn)感言

培訓(xùn)感言

搞好規(guī)劃設(shè)計(jì)絕不單是設(shè)計(jì)師的責(zé)任，反過來說，單靠設(shè)計(jì)師是做不好購物中心的。因?yàn)樵O(shè)計(jì)師大多是從建筑結(jié)構(gòu)的角度提供有益的意見，而在實(shí)際運(yùn)營和銷售中是缺乏經(jīng)驗(yàn)的，在沒有甲方市場銷售的指導(dǎo)下單靠建筑師的空間設(shè)計(jì)是有很多問題及隱患的。比如西方國家培養(yǎng)出來的設(shè)計(jì)師，他們講個(gè)性、講創(chuàng)新，不考慮投資成本，也不考慮從商業(yè)上是否合理。上海的正大廣場，黃金寶地，小陸家嘴最好的位置，20萬平方米的購物中心。現(xiàn)在只有1、2層沒有關(guān)，3-8層全停業(yè)了。而且1、2層賣的都是大雜貨，跟陸家嘴的定位完全不符，沒有品牌入駐。正大集團(tuán)就是因?yàn)槌缪竺耐?，迷信美國的設(shè)計(jì)師，連中庭都是拐來拐去的。美學(xué)是有了，但人流動(dòng)線不合理，做商業(yè)地產(chǎn)是失敗的。

從這次培訓(xùn)中我總結(jié)出搞好商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計(jì)有以下四個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)

1、人流動(dòng)線

這是設(shè)計(jì)方面的第一要素。人怎么流動(dòng)，就象河一樣，水往低處走，怎么樣讓水流得順暢？不能突然加一個(gè)2%的坡度。我們自己的體會(huì)，單一通道是最好的，最多一個(gè)環(huán)路。人在這種路線中，方向感好，容易找到位置。

2、視覺通透

在國外做購物中心有個(gè)設(shè)計(jì)要求，一眼至少能看到十個(gè)店招?？吹皆蕉嗟牡赇佋胶茫艽碳と说馁徺I欲。不能搞花里胡哨不實(shí)用的東西。

3、交通體系

卸貨區(qū)要盡量安排在地下，我們現(xiàn)在做購物中心，卸貨區(qū)全部安排在地下，為什么呢？人車分流，不和地面爭位置。如果覺得地下室做卸貨區(qū)要把高度提高有點(diǎn)浪費(fèi)，那么可以局部把卸貨區(qū)做高一點(diǎn)，其它地方做低一點(diǎn)。如果錢多一點(diǎn)，可以都做高。這樣有好處。將來停車位不夠了，可以加一層低停車場，停車位就加了一倍。首先要解決人車分流問題。車輛，包括私家車、送貨車，都不要和人在同一層面交叉。

再一個(gè)，廁所最好設(shè)在離電梯與扶梯近的位置。這是很小的細(xì)節(jié)問題。人有內(nèi)急，一層廁所滿了，可以坐電梯上二層，不能讓人排隊(duì)等候如廁，增加衛(wèi)生清潔的難度。

4、主力店的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)

這與招商在前建設(shè)在后有很大關(guān)系。不同的主力店都有不同的荷載、高度、卸貨的要求，比如建材超市要求荷載4噸，普通的超市和書店1噸，做普通的百貨荷載有400、500公斤就夠了。高度，如果做建材超市，至少要8米層高；做生活超市，5米層高就可以了；而做倉儲(chǔ)的話，要9米。如果建電影院，至少要10米層高，要考慮將來使用大銀幕。所以只有招商在前，與主力店進(jìn)行技術(shù)對(duì)接，才能掌握好這些東西。

第二篇：商業(yè)地產(chǎn)模式

商業(yè)地產(chǎn)模式

第一種就是我們逐步認(rèn)同的是“只租不售”，這一類通常把物業(yè)建成以后形成獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)，通常招商合作，以租金作為主要的收入來源，目的是什么呢？目前是通過產(chǎn)權(quán)形成之后，物業(yè)通過商業(yè)運(yùn)營包裝進(jìn)入資本市場，獲取良好的融資，這個(gè)金融市場一般來說有多次融資，第一次通常都是我們講的銀行的抵押融資；第二次可能經(jīng)濟(jì)評(píng)估會(huì)是我們現(xiàn)在講的基金會(huì)、信用憑證等等這些融資，以后每次經(jīng)過價(jià)值不斷包裝以后，融資不斷的縮短，這是第一種模式。

第二種模式就是“ 出售”這種模式是商業(yè)地產(chǎn)最原始的模式，隨著商業(yè)地產(chǎn)逐漸的火爆，單純的出售開始不再適應(yīng)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。由于商業(yè)地產(chǎn)具有“總價(jià)高、利潤率及開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)較高、投資回收期長”等特點(diǎn)，使有能力全額購買商業(yè)地產(chǎn)的投資者實(shí)在少而甚少；即使有能力購買，理性的投資者也不愿將大筆資金積壓在投資回收期如此漫長的項(xiàng)目上。這使得開發(fā)商在開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)時(shí)不免會(huì)面臨兩難局面。一難是，開發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)用于整體出售時(shí)，難找到買家，開發(fā)資金無法回籠；二難是，自己經(jīng)營時(shí)，不得不由于投資回收期過長而承受巨大的資金壓力，無法盡快回收資金投入其他項(xiàng)目的開發(fā)，影響整體運(yùn)作。開發(fā)商為了解決自身的困境，不得不想辦法在開發(fā)經(jīng)營模式上有所創(chuàng)新。于是大部分高檔寫字樓都采用只租不售或租售并舉的方式入市。

第三種叫“租售結(jié)合”，這種通常是投資商和開發(fā)商把其中的部分物業(yè)出租；另一方面銷售，也有兩種方式，一種是底層銷售，最典型的就是大連萬達(dá)，把一樓留下來，二樓三樓賣給沃爾瑪，其實(shí)大連萬達(dá)嘗到很多的甜頭，那一層銷售價(jià)格通常是市場價(jià)的兩到三倍，最高的賣到十九萬一平米，沃爾瑪主力店起了很重要的作用。這個(gè)作用我信它為“拖”，這個(gè)“拖”實(shí)際上當(dāng)?shù)暮?，為了沃爾瑪價(jià)值的提升，它是主力店，或者是遠(yuǎn)期的回報(bào)起了決定性的作用。為什么租售結(jié)合呢？大多數(shù)是迫于資金的壓力，通過賣掉一部分后套現(xiàn)，租的部分也為后期的資本融資留下后路，這是住宅地產(chǎn)的開發(fā)模式和商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式的比較。

第三篇：房地產(chǎn)培訓(xùn)【深圳】商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營開發(fā)模式研討及實(shí)地考察

房地產(chǎn)培訓(xùn)【深圳】商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營開發(fā)模式研討及實(shí)

地考察

（9月7日）

房地產(chǎn)考察：商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營開發(fā)模式研討及實(shí)地考察

【課程大綱】房地產(chǎn)考察：深圳商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營開發(fā)模式研討及實(shí)地考察，此次考察項(xiàng)目特別邀請(qǐng)深圳星河地產(chǎn)福田COCO Park總經(jīng)理成欽田先生主講 “深圳福田COCO Park業(yè)態(tài)調(diào)整成長運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)

”專題；邀請(qǐng)深圳海岸城總經(jīng)理陳柏升先生主講“深圳海岸城招商實(shí)踐及運(yùn)營思考”；邀請(qǐng)深圳市萬國城投資有限公司董事總經(jīng)理陳維勤先生主講“專業(yè)市場開發(fā)運(yùn)營創(chuàng)新模式”，組織項(xiàng)目深度考察和商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營新模式研討。

【考察對(duì)象】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)董事長及高管、房地產(chǎn)相關(guān)服務(wù)企業(yè)的董事長

【考察收益】主題一：深圳福田COCO Park業(yè)態(tài)調(diào)整成長經(jīng)驗(yàn)

主題二：深圳海岸城招商實(shí)踐及思考

主題三：專業(yè)市場開發(fā)運(yùn)營創(chuàng)新模式

【考察安排】9月7日上午9:00-10:00主講：成欽田

考察主題：深圳福田COCO Park業(yè)態(tài)調(diào)整成長經(jīng)驗(yàn)考察深圳福田COCO Park

下午14:00-15:00主講：陳柏升

考察主題：深圳海岸城招商實(shí)踐及運(yùn)營思考考察深圳海岸城考察深圳萬象城

晚上18:00-20:00晚宴

9月8日上午9:00-12:00主講：陳維勤

考察主題：深圳萬國食品交易博覽城

下午14:00-15:30

考察主題：專業(yè)市場開發(fā)運(yùn)營創(chuàng)新模式內(nèi)部交流與研討：商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營創(chuàng)新模式

下午17:00機(jī)場送機(jī)

【考察項(xiàng)目】考察項(xiàng)目一：專業(yè)市場：深圳萬國食品交易博覽城

深圳萬國食品交易博覽城項(xiàng)目總建筑面積為50萬平米，規(guī)劃五大功能分區(qū)：交易展覽區(qū)、文化配套區(qū)、總部大廈、跨國采購中心、萬國城商務(wù)酒店。項(xiàng)目以世界各國食品文化為載 體，以“展會(huì)+專業(yè)市場”的進(jìn)口食品及國產(chǎn)安全食品的“采購交易、會(huì)展博覽、文化體驗(yàn)、餐飲休閑”等于一體的產(chǎn)業(yè)綜合服務(wù)平臺(tái)。10萬m2交易展覽中心，計(jì)劃引進(jìn)1000家進(jìn)口 食品生產(chǎn)企業(yè)及其一級(jí)代理商、經(jīng)銷商，憑借豐富的品類、可靠的品質(zhì)、高性價(jià)比和完善的售后服務(wù)，成為廣大進(jìn)口食品經(jīng)銷商、企業(yè)團(tuán)體、個(gè)人購物的集中采購交易平臺(tái)。以每年舉辦兩屆大型進(jìn)口食品展會(huì)與產(chǎn)區(qū)品類活動(dòng)月，以及固定展位的常年展相結(jié)合。萬國城的營運(yùn)策略是：“自有物業(yè)，只租不售”，與商戶利益捆綁在一起，萬國城提供更多的服

務(wù)來與商戶取得雙贏。除了現(xiàn)有的物業(yè)外，還設(shè)立倉儲(chǔ)物流中心，并將建設(shè)恒溫倉儲(chǔ)及冷凍

倉儲(chǔ)等項(xiàng)目配套設(shè)施。

考察項(xiàng)目二：購物中心：深圳福田COCO Park

深圳福田COCO Park星河集團(tuán)首個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，福田COCO Park國內(nèi)首創(chuàng)情景式公園版休閑購物體驗(yàn)，擁有6000平方米下沉式露天廣場、12條商業(yè)內(nèi)街、5大自然光中庭、200余家

國際國內(nèi)知名品牌。內(nèi)設(shè)國際特色美食、高檔概念餐廳、JUSCO時(shí)尚超市、特色酒吧街、國際精品連鎖店、日韓風(fēng)情街、國際流行服飾街以及百老匯五星級(jí)影城。

考察項(xiàng)目三：城市綜合體：深圳海岸城

深圳海岸城購物中心是目前深圳西部經(jīng)營面積最大、最具代表性的集購物、休閑、娛樂、餐飲等為一體的大型購物中心，也是深圳唯一具有濱海風(fēng)情特色的購物中心；海岸城由東 座寫字樓、海岸城西座寫字樓、海岸城購物中心和海岸風(fēng)情街組成。海岸城總投資約20億元人民幣，總建筑面積約30萬平方米。其中：購物中心約12萬平方米；寫字樓約14萬平方

米；商業(yè)街約4萬平方米。

考察項(xiàng)目四：購物中心：深圳萬象城

深圳萬象城是華潤購物及娛樂中心，是中國最具示范效應(yīng)的大型室內(nèi)購物中心，總建筑面積達(dá)18.8萬平方米，集零售、餐飲、娛樂、休閑、文化、康體等諸多元素為一身，整合了 百貨公司、國際品牌旗艦店、時(shí)尚精品店、美食廣場、奧運(yùn)標(biāo)準(zhǔn)室內(nèi)溜冰場、大型動(dòng)感游樂天地、多廳電影院等元素，為深圳居民及游客提供一站式購物、休閑、餐飲、娛樂服務(wù)。

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中房商學(xué)院是中國房地產(chǎn)智業(yè)高端品牌。以“唯有實(shí)戰(zhàn)，方有實(shí)效”的服務(wù)理念，服務(wù)4000多家房企，培養(yǎng)6萬多名房地產(chǎn)精英。業(yè)務(wù)包括：房地產(chǎn)培訓(xùn)、房地產(chǎn)內(nèi)訓(xùn)、房地產(chǎn)管理 咨詢、工程管理、房地產(chǎn)考察、房地產(chǎn)策劃師、房地產(chǎn)MBA等。

第四篇：中國商業(yè)地產(chǎn)十種典型的開發(fā)模式

中國商業(yè)地產(chǎn)十種典型的開發(fā)模式

10年前，人們還都在問“什么是商業(yè)地產(chǎn)”；5年前，大家關(guān)注的是“誰在做商業(yè)地產(chǎn)”；今天，人們的問題是“誰還沒有涉足商業(yè)地產(chǎn)”。商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)在很火，房企逐漸重視商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值，萬科、華潤、保利等企業(yè)均加大商業(yè)地產(chǎn)投資比例至20%或以上。這不禁讓人心生疑問：不發(fā)力商業(yè)地產(chǎn)就不是大牌開發(fā)商？在這個(gè)群雄亂占的時(shí)代，我們走向何方？我認(rèn)為，群雄亂占的時(shí)代有泥腿子，也有專業(yè)的投行，目前中國商業(yè)地產(chǎn)有十種典型的開發(fā)模式，可供學(xué)習(xí)和借鑒。

商業(yè)地產(chǎn)典型開發(fā)模式之現(xiàn)金為王

SOHO中國的開發(fā)模式是以賣住宅的方式賣商鋪，現(xiàn)金為王。其開發(fā)模式的特點(diǎn)主要表現(xiàn)在以下四個(gè)方面：概念炒作大師；堅(jiān)持散售，物業(yè)符合散售的需求(街區(qū)/SOHO/寫字樓做法)；人海戰(zhàn)術(shù)、高傭金提成和末位淘汰制養(yǎng)成的強(qiáng)大銷售能力；對(duì)能源、資源類行業(yè)價(jià)值客戶的深入挖掘不掌握。

萬達(dá): 商業(yè)地產(chǎn)典型開發(fā)模式之平衡中庸

萬達(dá)第一代產(chǎn)品是單店模式，通過將主力店低價(jià)出租給沃爾瑪?shù)戎放茙碛绊懥?，再通過高價(jià)出售底鋪盈利。萬達(dá)以較低的價(jià)格將大部分商鋪?zhàn)饨o主力店，使成本壓力過大，于是萬達(dá)將部分壓力轉(zhuǎn)嫁給購買鋪面的小商戶。萬達(dá)廣場有 10%-20%左右的店面出售，以回收部分資金。由于商業(yè)項(xiàng)目前期需要大力進(jìn)行營銷推廣，剛剛起步的業(yè)績不足以支持巨額成本。因此，在前期，小商戶的經(jīng)營壓力很大，也反過來影響了萬達(dá)廣場的整體形象。

萬達(dá)第二代產(chǎn)品是純商業(yè)組合店模式。第二代萬達(dá)形成購物中心(Mall)的形式，由主力店和單店構(gòu)成。在主力店和單店的構(gòu)成比例方面，原來購物中心(Mall)的主力店占面積的 85%，單店只占 15%。

萬達(dá)第三代產(chǎn)品是城市綜合體。總結(jié)了第一代萬達(dá)廣場和第二代萬達(dá)廣場對(duì)于當(dāng)時(shí)市場環(huán)境的不適應(yīng)性后，萬達(dá)進(jìn)入了第三代萬達(dá)廣場的開發(fā)。萬達(dá)廣場的第三代產(chǎn)品是多功能綜合集中開發(fā)，包括有五星級(jí)酒店、寫字樓、大型商業(yè)和特色商業(yè)街、公寓、高尚住宅、大型廣場等，這種多功能特性使萬達(dá)廣場的影響力及項(xiàng)目所在區(qū)域的城市商業(yè)中心地位得到顯著加強(qiáng)。核心商業(yè)購物中心“只租不售”。銷售部分為占項(xiàng)目整體比例40%-60%的住宅、寫字樓和社區(qū)商業(yè)。

由此可見，萬達(dá)的集團(tuán)策略是不斷加長產(chǎn)業(yè)半徑做加法，延伸發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈，核心在于提高現(xiàn)有商業(yè)項(xiàng)目的投資回報(bào)率，同時(shí)培養(yǎng)新的利潤增長點(diǎn)。

那么，萬達(dá)模式能被復(fù)制嗎？我認(rèn)為萬達(dá)成功的關(guān)鍵要素有以下四個(gè)：

1．品牌影響力強(qiáng)，能主動(dòng)選址。萬達(dá)第三代城市綜合體的選址一般有三種情況：第一種，選擇在城市副中心，是城市經(jīng)濟(jì)新增長點(diǎn)，如上海五角場萬達(dá)等；第二種，選擇城市的新開發(fā)區(qū)，看好城市的再造，發(fā)展迅速，如寧波鄞州區(qū)等；第三種，選擇城市的新興商圈，如北京的CBD萬達(dá)商業(yè)廣場。

2．低價(jià)拿地。在萬達(dá)開發(fā)的商業(yè)項(xiàng)目中，第一、二代產(chǎn)品的土地，基本是與政府洽談，以招商形式完成。從近期萬達(dá)土地儲(chǔ)備的資料看，萬達(dá)的土地獲取方式仍為與地方政府以招商形式洽談土地，再通過“招拍掛”形式拿地，鮮有競爭者。對(duì)地價(jià)水平，銷售部分即使打 7 折，也有的賺。而通過并購方式獲得土地，在萬達(dá)已有項(xiàng)目中所占比例很少。

3．主力店、全業(yè)態(tài)組合容易復(fù)制，能制造繁榮景象，對(duì)主力店的資源掌控。對(duì)主力店的掌控力度是萬達(dá)集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)的首要特點(diǎn)，也是創(chuàng)新。萬達(dá)集團(tuán)和眾多國際國內(nèi)一流的主力店商家簽訂聯(lián)合開發(fā)協(xié)議，共同選址、約定信息共享等雙方權(quán)利和義務(wù)。

4．快速開發(fā)、快速銷售，盡可能提高資本周轉(zhuǎn)。萬達(dá)每年十五個(gè)以上項(xiàng)目開業(yè)，拿100米沖刺的速度跑萬米；拿地一年內(nèi)銷售獎(jiǎng)勵(lì)，拿地三年內(nèi)開不出來下崗??這些都是萬達(dá)成功要素之四。

總地來講，萬達(dá)開發(fā)模式是全業(yè)態(tài)城市綜合體的連鎖化復(fù)制。除萬達(dá)地產(chǎn)外，泛城市綜合體的鼻祖，城郊大盤綜合體的先行者——金源，以及萬達(dá)的模仿者，農(nóng)村包圍城市的寶龍的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式同樣屬于平衡中庸模式。

商業(yè)地產(chǎn)典型開發(fā)模式之資產(chǎn)經(jīng)營

恒隆地產(chǎn)的發(fā)展歷程是從兩條腿走路到重資產(chǎn)持有經(jīng)營。歷史上，恒隆地產(chǎn)在出租物業(yè)和開發(fā)物業(yè)上一直采取“兩條腿”走路的策略，即在出租物業(yè)上實(shí)施“順周期”的擴(kuò)張戰(zhàn)略，而在開發(fā)物業(yè)上實(shí)施“逆周期”的套利策略。出租物業(yè)的穩(wěn)定現(xiàn)金保障了公司在開發(fā)物業(yè)上可以有足夠的耐心，來把握最佳的套利機(jī)會(huì)，同時(shí)，出租物業(yè)所支持的穩(wěn)定分紅則為公司的股票價(jià)值構(gòu)筑了一個(gè)底線；與之相對(duì)，開發(fā)物業(yè)的靈活買賣和高額套利收益則為出租物業(yè)的跨越式發(fā)展提供了充足的現(xiàn)金支持。在出租物業(yè)上求穩(wěn)，在開發(fā)物業(yè)上套利，用穩(wěn)定的租金收益來支撐低谷套利和維持股價(jià)，而用豐厚的套利收益來推動(dòng)出租物業(yè)的擴(kuò)張并適時(shí)激活股價(jià)，這就是恒隆曾經(jīng)的發(fā)展策略。到內(nèi)地的恒隆地產(chǎn)越來越像一個(gè)純粹的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商。

目前，恒隆在內(nèi)地的9個(gè)項(xiàng)目是清一色的商業(yè)項(xiàng)目，在香港十多年也沒拿地，這樣一個(gè)純商業(yè)開發(fā)的模式，在國內(nèi)不是獨(dú)一無二，起碼也算鳳毛麟角了。

為何只在內(nèi)地投資商用物業(yè)？恒隆董事長陳啟宗的想法簡單：一是他只做長線，二是商用物業(yè)大多和老百姓的住房需求不沾邊，不會(huì)涉及到調(diào)控。恒隆地產(chǎn)典型的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式是打造世界級(jí)綜合商業(yè)物業(yè)并長期持有。

恒隆的特點(diǎn)主要有以下幾個(gè)方面：

依賴大量持有資產(chǎn)經(jīng)營為主，穩(wěn)健開發(fā)新商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目；拉長開發(fā)周期，盡可能利用租金收益去開發(fā)新物業(yè)；恒隆持有物業(yè)年收益是重要的開發(fā)資金來源；恒隆的財(cái)務(wù)策略相當(dāng)保守，長期以來有息債務(wù)小于現(xiàn)金持有；專注于城市最繁華地段的以商場為中心的高品質(zhì)綜合物業(yè)。

在最后一點(diǎn)上，恒隆的做法表現(xiàn)在以下六條：在經(jīng)濟(jì)蓬勃城市的最佳地點(diǎn)購入最大幅的土地，且僅在最繁盛的現(xiàn)有商業(yè)區(qū)進(jìn)行土地購置；嚴(yán)格價(jià)格底線，不拿地王；轉(zhuǎn)戰(zhàn)二線城市；堅(jiān)守通吃策略，地點(diǎn)最好的、面積最大的、設(shè)計(jì)最美的、管理最完善的商場一定是最吸引人的；不做住宅，要做內(nèi)地開發(fā)商學(xué)習(xí)不了的東西，只做商場；只租不售，不光依靠地價(jià)與房價(jià)的升值，而是通過團(tuán)隊(duì)的經(jīng)驗(yàn)和能力去創(chuàng)造價(jià)值。最終，依靠良好的物業(yè)與管理優(yōu)勢，恒隆內(nèi)地項(xiàng)目的租金收入增長迅速。

除恒隆地產(chǎn)外，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式典型屬于資產(chǎn)經(jīng)營的企業(yè)還有中糧和華潤。中糧主題化操作的大悅城模式經(jīng)營效率至上，華潤則堅(jiān)持購物中心的品牌化戰(zhàn)略(萬象城、五彩城、歡樂頌)。

商業(yè)地產(chǎn)典型開發(fā)模式之嘉德地產(chǎn)金融模式

2006年底，嘉德置地第一支中國REIT的上市，標(biāo)志著境外成熟的持有物業(yè)發(fā)展模式已經(jīng)進(jìn)入中國??

嘉德的商業(yè)模式是將資本市場的金融技能與房地產(chǎn)的know-how、資產(chǎn)基礎(chǔ)相結(jié)合。2008年凱德已構(gòu)建了一個(gè)由5只REITS和17只私募地產(chǎn)基金組成的基金平臺(tái)，管理資產(chǎn)總額達(dá)到259 億新元(約合1300 億人民幣)，加上嘉德集團(tuán)自身資產(chǎn)，總管理資產(chǎn)額達(dá)到450億新元(約合2250 億人民幣)。2011年3月，管理資產(chǎn)達(dá)到2630億元人民幣。

據(jù)公開資料及推算得出：嘉德置地每年的僅上市管理資產(chǎn)的AMC收費(fèi)收入保守估計(jì)達(dá)到1.4億美元以上。然而，和私募基金的管理費(fèi)不同是，房地產(chǎn)AMC即使實(shí)現(xiàn)退出后，上市REIT的管理費(fèi)仍持續(xù)穩(wěn)定存在。同時(shí)，對(duì)于機(jī)構(gòu)投資者，AMC的吸引力在于：(1)核心資產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)較低；(2)REIT通道及相應(yīng)的品牌和信譽(yù)。

事實(shí)證明，嘉德基金模式不僅改善了嘉德自身的財(cái)務(wù)狀況，也獲得了資本市場投資人的認(rèn)同。新加坡五大地產(chǎn)公司中，嘉德置地?zé)o疑是幾家地產(chǎn)公司中輕資產(chǎn)戰(zhàn)略推進(jìn)最快的。

嘉德置地地產(chǎn)金融模式成功的關(guān)鍵在于三大策略：一是全鏈條基金融資平臺(tái)的打造，二是以費(fèi)用收益模式替代資產(chǎn)收益模式，三是嚴(yán)格的非核心資產(chǎn)剝離政策。

其他商業(yè)地產(chǎn)典型開發(fā)模式

結(jié)語

這么多模式，究竟該學(xué)習(xí)誰呢？我認(rèn)為，對(duì)于小開發(fā)商來說，SOHO的現(xiàn)金為王的散售模式是學(xué)習(xí)模仿的標(biāo)杄，住宅仍是未來二十年國內(nèi)房地產(chǎn)的主要矛盾和方向，盡量少持有商業(yè)，多做住宅。對(duì)于有上市平臺(tái)/大型開發(fā)商，可以學(xué)習(xí)萬達(dá)綜合體平衡模式穩(wěn)健轉(zhuǎn)型，打通融資渠道，打造一個(gè)成功的項(xiàng)目，建立適合自己的產(chǎn)品模型，發(fā)育管理能力。對(duì)于央企開發(fā)商，可以學(xué)習(xí)恒隆香港模式，香港模式是重資產(chǎn)模式下的內(nèi)部資金平衡，在向商業(yè)地產(chǎn)的滲透中更強(qiáng)調(diào)財(cái)務(wù)保守下的內(nèi)部現(xiàn)金流平衡。

除了以上講的四類典型開發(fā)模式外，還有其他商業(yè)地產(chǎn)的典型開發(fā)模式，比如海航的資本對(duì)沖、單純追求資本升值模式，華南城的商貿(mào)物流+地產(chǎn)的郊區(qū)化開發(fā)策略，華僑城的旅游+商業(yè)+地產(chǎn)的獨(dú)特之路等等。

總之，企業(yè)不同的背景、不同的資金實(shí)力、不同的管理能力，對(duì)應(yīng)不同的開發(fā)模式，以及不同的產(chǎn)品模型

第五篇：商業(yè)地產(chǎn)投資開發(fā)模式剖析

商業(yè)地產(chǎn)投資開發(fā)模式剖析一、二、三、四、五、六、商業(yè)地產(chǎn)投資開發(fā)概述定義 中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展形勢分析 為什么要做商業(yè)地產(chǎn)（前景在哪里？）商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)鏈現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)營銷鏈（發(fā)展商－投資者－經(jīng)營商家－消費(fèi)市場）商業(yè)地產(chǎn)的盈利模式 商業(yè)地產(chǎn)營銷，經(jīng)營為先的理念

七、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的戰(zhàn)略決策

商業(yè)地產(chǎn)立項(xiàng)、開發(fā)、運(yùn)營的政策法規(guī)、商業(yè)業(yè)態(tài)分類與最新發(fā)展趨勢 發(fā)達(dá)城市的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展與機(jī)遇、中小城市的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展與機(jī)會(huì) 二次定寬下的中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展新機(jī)遇

八、現(xiàn)時(shí)創(chuàng)新商業(yè)地產(chǎn)主流的開發(fā)模式

商業(yè)地產(chǎn)的主流產(chǎn)品介紹

城市綜合體的作用及產(chǎn)品組合關(guān)系

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)鍵要素九、十、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)價(jià)值構(gòu)成及科學(xué)的開發(fā)流程 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)價(jià)值構(gòu)成住宅地產(chǎn)與商業(yè)地產(chǎn)的差別

商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值構(gòu)成商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值存在的方式及衡量標(biāo)準(zhǔn)

十一、開發(fā)模式的關(guān)鍵開發(fā)環(huán)節(jié)

團(tuán)隊(duì)組建、選址、商業(yè)規(guī)劃與定位、建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)、業(yè)態(tài)組合與招商、營銷戰(zhàn)略、運(yùn)營管理

十二、中國典型商業(yè)案例分析

商業(yè)地產(chǎn)、第一單體到目前的綜合體快速擴(kuò)張開發(fā)模式

十三、商業(yè)運(yùn)營的基本理念

十四、運(yùn)營管理的最終目標(biāo)

十五、運(yùn)營管理的核心指標(biāo)

十六、項(xiàng)目運(yùn)營管理的工作模塊

十七、企業(yè)現(xiàn)狀分析與有效改進(jìn)方案推薦