第一篇：租賃合同案例分析報(bào)告

租賃合同糾紛分析報(bào)告

一、案情概要

本案第三人譚建華與被告冉隆彬曾是多年的同居關(guān)系，于2007年2月份雙方自愿解除關(guān)系，簽訂了《解除同居關(guān)系協(xié)議書》，其中對(duì)紅湖賓館房屋進(jìn)行了分配，譚建華占有60%的份額，冉隆彬占有40%的份額。被告冉隆彬與被告孫小萍與2008年1月18日在民政部門登記結(jié)婚，系合法的夫妻關(guān)系。2011年3月1日，二被告與原告楊華江在石柱縣黃水鎮(zhèn)街上達(dá)成口頭租賃房屋（紅湖賓館）的協(xié)議，當(dāng)日原告楊江華從黃水農(nóng)村商業(yè)銀行取款人民幣一萬元交給被告孫小萍作租房訂金，同年3月8日，原告楊華江與二被告在石柱縣農(nóng)業(yè)銀行與被告冉隆彬的辦公室訂立正式的“房屋租賃協(xié)議”（將訂立協(xié)議的時(shí)間打印成“2011年3月1日”，便于計(jì)算租賃期限），協(xié)議約定租賃期限為4年（即從2011年3月1日至2015年2月28日為止），租金每年交三萬元，并約定任何一方違約應(yīng)承擔(dān)違約金一萬元，二被告經(jīng)與原告協(xié)商，要求原告交納“紅湖賓館”轉(zhuǎn)讓費(fèi)五萬元，并承諾將經(jīng)營(yíng)紅湖賓館的特種經(jīng)營(yíng)許可證、衛(wèi)生許可證、營(yíng)業(yè)執(zhí)照等證照手續(xù)轉(zhuǎn)交原告，并協(xié)助原告辦理變更手續(xù)，原告楊華江按協(xié)議約定，于3月8日的當(dāng)天給二被告交了租金三萬元以及轉(zhuǎn)讓費(fèi)五萬元，第三人譚建華對(duì)二被告與原告租賃轉(zhuǎn)讓紅湖賓館之事不知情，于2011年3月10日與王玉芹（女）訂立買賣房屋（紅湖賓館）的協(xié)議，同年4月12日到石柱縣黃水鎮(zhèn)經(jīng)旁人講并調(diào)查核實(shí)，才發(fā)現(xiàn)“2011年3月

8日被告與原告租賃轉(zhuǎn)讓紅湖賓館”之事，對(duì)原告與二被告的租賃轉(zhuǎn)讓賓館行為表示追認(rèn)同意，只要求二被告按60%的份額給她（指譚建華）分配租金及轉(zhuǎn)讓費(fèi)，之后第三人譚建華多次向二被告主張權(quán)利，由于二被告拒絕，導(dǎo)致未果。2011年5月4日，譚建華將紅湖賓館屬于她所有的60%份額范圍的賓館房間上鎖，造成原告楊華江無法營(yíng)業(yè)，再者，二被告自協(xié)議簽訂后一直沒有將相關(guān)證書交給原告楊華江，也導(dǎo)致了原告營(yíng)業(yè)受阻。之后，楊華江多次找二被告前往黃水協(xié)調(diào)解決，二被告不予理睬。遂導(dǎo)致糾紛。

二、分析

1、原告與二被告簽訂的租賃房屋協(xié)議合法有效。

二被告系合法的夫妻關(guān)系，與原告之間的租賃轉(zhuǎn)讓賓館的協(xié)議，雖然只有原告與被告冉隆彬的簽字，但客觀事實(shí)上被告孫小萍自始自終在場(chǎng)，而且還給原告楊華江出具了五萬元的紅湖賓館轉(zhuǎn)讓費(fèi)（由書證中這五萬元轉(zhuǎn)讓費(fèi)收據(jù)可以證明），所以本案的主體包括孫小萍在內(nèi)。第三人譚建華雖然對(duì)原告與而被告之間的租賃轉(zhuǎn)讓賓館之事開始不知情，訂立協(xié)議時(shí)也不在場(chǎng)，但在2011年4月12日發(fā)現(xiàn)經(jīng)查證屬實(shí)后，對(duì)原告與二被告于同年3月8日簽訂租賃房屋及轉(zhuǎn)讓賓館的行為表示同意追認(rèn)，至始至終只要求二被告給其（指譚建華）按60%的比例分配租金及轉(zhuǎn)讓費(fèi)，因此，譚建華也是租賃協(xié)議的主體。本案主體適格、內(nèi)容合法、不違反法律禁止性的規(guī)定，是一個(gè)真實(shí)合法有效的協(xié)議。本案的協(xié)議是否有效，關(guān)鍵在于第三人譚建華是否追認(rèn)及追認(rèn)效力的問題，盡管追認(rèn)行為發(fā)生在2011年3月10日房屋買賣之

后，但譚建華在2011年4月12日才發(fā)現(xiàn)并查證核實(shí)2011年3月8日的租賃行為，譚建華并非以2011年3月10日出售房屋的行為來否定其租賃行為，《合同法》第229條規(guī)定的房屋買賣不破租賃的原則也符合此情形。本案中，第三人譚建華是紅湖賓館的權(quán)利人，譚建華與王五芹之間房屋買賣協(xié)議是否生效，不影響譚建華對(duì)原、被告租賃房屋協(xié)議行為的認(rèn)定效力，更何況于被告冉隆彬及第三人譚建華在把房屋賓館出售時(shí)，未讓楊華江知曉，也未提前通知楊華江，剝奪了楊華江的優(yōu)先購買權(quán)，違反了《合同法》第230條和《民法通則》意見第118條之規(guī)定?？偠灾?，原告與二被告之間的租賃轉(zhuǎn)讓賓館的行為，譚建華已追認(rèn)，完全是合法有效的。

2、二被告具有嚴(yán)重的違約行為，原告有權(quán)解除協(xié)議。

二被告不按約定將特種行業(yè)經(jīng)營(yíng)許可證、衛(wèi)生許可證等證照手續(xù)轉(zhuǎn)移給原告并協(xié)助更名登記。作為租賃房屋轉(zhuǎn)讓賓館經(jīng)營(yíng)，這些相關(guān)證照是必不可少的，而且轉(zhuǎn)讓賓館這些證照手續(xù)自然要也要一同轉(zhuǎn)交，這是一個(gè)基本的常理、慣例。由于二被告的行為造成原告營(yíng)業(yè)受阻。再者，在履行合同的過程當(dāng)中，由于二被告與第三人租金、賓館轉(zhuǎn)讓費(fèi)分配無果，第三人譚建華給自己在賓館中的相應(yīng)份額的房間上了鎖，使得原告無法正常營(yíng)業(yè)。這兩種行為使得合同目的不能有效實(shí)現(xiàn)，二被告應(yīng)承擔(dān)主要責(zé)任。最后，二被告及第三人在出賣房屋過程當(dāng)中，未征求原告的意見，剝奪了在同等條件下原告優(yōu)先購買的權(quán)力，并且也未事先通知原告，違反了《合同法》第230條和《民法通則意見》第118條的規(guī)定，也是一種違約行為的事實(shí)表現(xiàn)。綜上所訴，二

被告已然嚴(yán)重違約，導(dǎo)致協(xié)議目的不能實(shí)現(xiàn)，原告有解除觸協(xié)議。

三、基本結(jié)論

二被告不給予原告提供經(jīng)營(yíng)賓館的相關(guān)證照，實(shí)際上是以自己的行為表明不履行協(xié)議，從訂立租賃房屋轉(zhuǎn)讓賓館的開始就違約，又加上隨后不給予第三人分配租金及轉(zhuǎn)讓費(fèi)的嚴(yán)重過錯(cuò)行為，迫使第三人對(duì)紅湖賓館房間上鎖，造成原告無法經(jīng)營(yíng)賓館，根本無法履行協(xié)議，構(gòu)成根本性違約。

從協(xié)議的訂立到后來糾紛的發(fā)生，其中各個(gè)主體都是適格的，具有權(quán)利能力，所以在訂立階段無違反法律情況。協(xié)議的內(nèi)容清晰、具體，無違反相關(guān)法律內(nèi)容，所以協(xié)議總體說來是合法有效的。其出現(xiàn)的各種問題，原因是二被告不履行關(guān)鍵條款，在房屋權(quán)利內(nèi)部利益分配處理不當(dāng)，導(dǎo)致原告利益受損，原告有權(quán)提出賠償要求。

第二篇：房屋租賃合同案例分析

房屋租賃合同案例分析

一、案情簡(jiǎn)介

2012年2月，原告韓某與某公司簽訂了《房屋租賃合同》，將自己的房屋出租給某公司從事經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，租賃期限為2012年9月至2018年9月。合同約定年租金為87000元，在租賃合同履行期間內(nèi)，雙方不得單方解除合同或者變更合同條款，任何一方違反本條款規(guī)定，由違約方賠償對(duì)方當(dāng)年房屋租賃費(fèi)二倍的違約金。被告某公司于2016年8月向原告出具告知書，單方解除租賃合同。雙方就解除合同事宜經(jīng)多次溝通未達(dá)成一致意見，于是，韓某一紙?jiān)V狀將某公司訴至人民法院，要求某公司按合同約定支付單方解除合同的違約金174000元（當(dāng)年房屋租賃費(fèi)的二倍）。

在庭審過程中，某公司辯稱，2016年8月，該公司在當(dāng)年合同約定履行日之前向原告韓某出具了一份告知書，原告韓某在收到告知書后遂針對(duì)該案涉案房屋進(jìn)行了招租行為，原告韓某的招租行為足以證明其與該公司達(dá)成了解除合同的合意，屬于雙方協(xié)議解除合同。該公司不應(yīng)承擔(dān)延期交納租金的違約金，而且韓某計(jì)算的違約金過高，即使應(yīng)支付違約金，也應(yīng)減少違約金。

（二）案件結(jié)果

經(jīng)法院審理后，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百十四條之規(guī)定，判決如下：

一、被告某公司支付原告韓某43500元。

二、駁回原告韓某的其他訴訟請(qǐng)求。

（三）案件分析

本案是房屋租賃合同糾紛，法律關(guān)系明確，某公司單方解除合同，違反合同約定，判決某公司支付違約金沒有爭(zhēng)議。本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)是違約金是否過高，如何判斷違約金過高，如何調(diào)整過高的違約金。本案中韓某認(rèn)為《房屋租賃合同》是雙方真實(shí)意思的表示，關(guān)于違約金的標(biāo)準(zhǔn)也是雙方協(xié)商的結(jié)果，未違反有關(guān)法律法規(guī)，是合法有效的，雙方均應(yīng)遵守履行，某公司合同約定的租賃期限到期之前單方解除合同，存在違約行為，應(yīng)按約定支付違約金。

本案中某公司違反了合同約定，單方解除合同，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。原告韓某要求被告某公司支付違約金，理由正當(dāng)。但原告韓某要求被告某公司支付按照合同約定的當(dāng)年租賃費(fèi)二倍的違約金，該標(biāo)準(zhǔn)過高，故法院依法調(diào)整為違約方賠償對(duì)方當(dāng)年租賃費(fèi)二分之一的違約金，也即43500元。

二、普法之窗

合同違約責(zé)任是指《合同法》第一百零七條規(guī)定的：當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。但是，違反合同，并不一定會(huì)引起民事責(zé)任的承擔(dān)。只有具備一定的條件，違約當(dāng)事人才承擔(dān)違約責(zé)任。根據(jù)法律的規(guī)定，構(gòu)成違約責(zé)任應(yīng)具備的要件有：

1.有不履行或者不完全履行合同義務(wù)的行為;2.當(dāng)事人的違約行為造成了損害事實(shí);3.違約行為和損害結(jié)果之間存在著因果關(guān)系。

（一）合同法關(guān)于違約責(zé)任的規(guī)定

第一百零八條規(guī)定：當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行合同義務(wù)的，對(duì)方可以在履行期限屆滿之前要求其承擔(dān)違約責(zé)任。

第一百一十三條規(guī)定：當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對(duì)方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失。

第一百一十九條規(guī)定：當(dāng)事人一方違約后，對(duì)方應(yīng)當(dāng)采取適當(dāng)措施防止損失的擴(kuò)大；沒有采取適當(dāng)措施致使損失擴(kuò)大的，不得就擴(kuò)大的損失要求賠償。當(dāng)事人因防止損失擴(kuò)大而支出的合理費(fèi)用，由違約方承擔(dān)。

第一百二十條 當(dāng)事人雙方都違反合同的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

（二）合同法關(guān)于違約金條款的規(guī)定

第一百一十四條規(guī)定：當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。

約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。

當(dāng)事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應(yīng)當(dāng)履行債務(wù)。

《中華人民共和國合同法若干問題的解釋(二)》第二十九條規(guī)定：當(dāng)事人主張約定的違約金過高請(qǐng)求予以適當(dāng)減少的，人民法院應(yīng)當(dāng)以實(shí)際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過錯(cuò)程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠實(shí)信用原則予以衡量，并作出裁決。

當(dāng)事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的，一般可以認(rèn)定為合同法第一百一十四條第二款規(guī)定的“過分高于造成的損失”。

以上是合同法關(guān)于違約責(zé)任的規(guī)定，合同的簽訂運(yùn)用在企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中越來越多，與之相應(yīng)，因合同糾紛也越來越多。依法成立的合同，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或解除合同。在簽訂合同之時(shí)應(yīng)特別注意違約責(zé)任的約定，要了解相關(guān)法律關(guān)于違約責(zé)任與違約金的規(guī)定，違約責(zé)任要量化為違約金或確定違約賠償金的計(jì)算方法；必要時(shí)應(yīng)及時(shí)向公司法律部門進(jìn)行咨詢，特別是在格式合同中，應(yīng)履行采用足以引起對(duì)方注意的文字、符號(hào)、字體等特別標(biāo)識(shí)，對(duì)免除和限制對(duì)方責(zé)任的格式條款予以說明的義務(wù)，避免在合同履行中造成違約，減少企業(yè)經(jīng)營(yíng)中的經(jīng)濟(jì)損失。

第三篇：融資租賃合同案例

第六章融資租賃合同

第一節(jié)出租人的義務(wù)

案例—：按照約定購買租賃物并交付給承租人使用收益.的義務(wù)

[案情]

某公交公司為解決城市交通問題，與某租賃公司訂立一份融資租賃合同。合同中約定由租賃公司按照公交公司的要求，購進(jìn)10輛大轎車，租金自公交公司收到租賃車輛之日起計(jì)付。租賃公司按照公交公司提出的供貨商和車輛型號(hào)、規(guī)格與供應(yīng)商訂立購買該批車輛的合同，約定先支付貨款90％，其余10％在收到公交公司收到貨物的通知后支付，并規(guī)定到貨時(shí)間為2002年11月30日。后公交公司于2002年11月20日收到供貨商已發(fā)貨的通知，辦事人員將此情形通知了租賃公司，但稱“已到貨”。租賃公司收到公交公司的通知，就向供貨商支付了剩余貨款。而實(shí)際上，公交公司于同年的12月20日才收到購進(jìn)的車輛。因公交公司堅(jiān)持從12月20日支付租金，而租賃公司堅(jiān)持應(yīng)從11月20日計(jì)付租金，雙方發(fā)生爭(zhēng)議。租賃公司起訴到法院，要求公交公司按照約定支付租金。

[問題]

本案中，公交公司應(yīng)當(dāng)從何時(shí)起交付租金?

[分析提示]

1、法律依據(jù)及法理分析

2、融資租賃的流程

3、出租人交付租賃物的方式

4、出租人履行交付租賃物義務(wù)的標(biāo)志

5、融資租賃合同的生效時(shí)間

[參考結(jié)論與法理分析]

（一）參考結(jié)論

本案中，雙方爭(zhēng)議的是租金的計(jì)算時(shí)間，實(shí)際上涉及出租人購買租賃物的義務(wù)履行問題。公交公司應(yīng)當(dāng)按照其通知租賃公司的到貨時(shí)間交付租金。

（二）法理分析

1、融資租賃合同的出租人一般并不是直接向承租人交付租賃物

因融資租賃合同的承租人也是以取得對(duì)租賃物的使用收益為目的的，因此融資租賃合同的出租人也負(fù)有交付租賃物給承租人的義務(wù)，但該義務(wù)不同于租賃合同中出租人交付租賃物的義務(wù)。主要有以下兩點(diǎn)區(qū)別：

第一，融資租賃合同的租賃物是由出租人應(yīng)承租人的要求購買的，租賃的標(biāo)的物與買賣的標(biāo)的物是同一物； 第二，融資租賃合同的租賃物不是由出租人直接交付而是由出賣人即供貨商直接交付給承租人的。因此，融資租賃合同中出租人的主要義務(wù)之一就是按照承租人對(duì)供貨商及標(biāo)的物的選擇購買租賃物，而不是直接向承租人交付租賃物?！逗贤ā返?39、第241條規(guī)定。

2、融資租賃合同的出租人交付租賃物的標(biāo)志

融資租賃合同的出租人一般并不是直接向承租人交付租賃物，而是采取觀念交付的方式，即按照合同的約定由出賣人向承租人交付標(biāo)的物，承租人于受領(lǐng)出賣人交付的標(biāo)的物后應(yīng)將受領(lǐng)的事實(shí)通知出租人。因此，只要承租人向出租人發(fā)出了受領(lǐng)標(biāo)的物的通知，不論承租人是否受領(lǐng)了標(biāo)的物，就視為出租人履行了交付的義務(wù)，自此時(shí)起融資租賃也就生效，承租人就應(yīng)依約定交付租金。

為保證承租人能夠?qū)ψ赓U物為使用、收益，《合同法》第245條規(guī)定：“出租人應(yīng)當(dāng)保證承租人對(duì)租賃物的占有和使用?！睘楸ＷC承租人對(duì)租賃物的占有和使用，一方面出租人應(yīng)將標(biāo)的物及時(shí)交付給承租人；另一方面出租人要讓承租人在租賃期間享有租賃物的使用收益權(quán)，不得妨礙承租人的使用收益并且基于其對(duì)租賃物的所有權(quán)排除第三人的妨礙。

就本案來說，某租賃公司按照某公交公司的要求訂立了買賣合同，并且履行了買賣中的全部義務(wù)，某公交公司已通知租賃公司其受領(lǐng)了貨物。盡管通知的事實(shí)與真實(shí)事實(shí)不符合，但這既不是租賃公司的過錯(cuò)，也不是租賃公司能夠和應(yīng)當(dāng)知道的.因此，基于公交公司通知租賃公司受領(lǐng)標(biāo)的物的事實(shí)，租賃公司履行了自己購買標(biāo)的物并保證交付標(biāo)的物給公交公司的義務(wù)，因?yàn)槌?dāng)事人另有約定外，融資租賃合同應(yīng)自承租人收到出賣人交

付的標(biāo)的物之日起生效，所以從承租人通知出租人其收到租賃物之日起，承租人就應(yīng)依約定交付租金。

案例二：特別情形下的瑕疵擔(dān)保義務(wù)

[案情]

某私營(yíng)企業(yè)乙與某租賃公司甲簽訂一份合同，約定由甲投資購買日本的一條生產(chǎn)線出租給乙。合同簽訂后，日本供貨商按照約定的日期將生產(chǎn)線設(shè)備交付給乙，乙出具了驗(yàn)收證明并將受領(lǐng)設(shè)備的事實(shí)通知了甲。乙利用該生產(chǎn)線進(jìn)行生產(chǎn)1個(gè)月后，發(fā)現(xiàn)設(shè)備存在嚴(yán)重缺陷，不能進(jìn)行正常生產(chǎn)。乙就向甲提出，要求減少租金，并由甲對(duì)該生產(chǎn)線設(shè)備進(jìn)行維修。而甲則認(rèn)為，它只是投資為乙購買設(shè)備，設(shè)備存在缺陷屬于供貨商的責(zé)任，不應(yīng)由它承擔(dān)責(zé)任。乙起訴到法院要求甲對(duì)設(shè)備存在的缺陷承擔(dān)責(zé)任。

法院在審理中查明：企業(yè)乙向甲提出了進(jìn)口生產(chǎn)線的要求，租賃公司甲根據(jù)乙的要求經(jīng)選擇確定購買日本供貨商所供的該設(shè)備。

[問題]

租賃公司甲應(yīng)否向企業(yè)乙承擔(dān)租賃生產(chǎn)線缺陷的責(zé)任?

[分析提示]

1、法律依據(jù)

2、租賃物的瑕疵擔(dān)保責(zé)任主體

3、出租人承擔(dān)瑕疵擔(dān)保責(zé)任的特別情況

[參考結(jié)論與法理分析]

（一）參考結(jié)論

這涉及租賃公司甲對(duì)乙承租的租賃物的瑕疵有無擔(dān)保責(zé)任。本案中的租賃公司甲應(yīng)對(duì)乙企業(yè)租賃的生產(chǎn)線的瑕疵承擔(dān)責(zé)任。

（二）法理分析

1、出租人一般不承擔(dān)租賃物的瑕疵擔(dān)保責(zé)任，特殊情況除外

融資租賃合同的出租人是以融物的形式向承租人提供融資的，其主要義務(wù)是出資購買租賃物提供給承租人使用收益。出租人與供貨商之間的權(quán)利義務(wù)中與受領(lǐng)標(biāo)的物有關(guān)的，由承租人承受。在租賃期間，租賃物的維修也要由承租人負(fù)責(zé)。正因?yàn)槿绱?，融資租賃合同的出租人對(duì)租賃物的瑕疵一般不負(fù)擔(dān)保責(zé)任?！逗贤ā返?44條規(guī)定：“租賃物不符合約定或者不符合使用目的的，出租人不承擔(dān)責(zé)任，但承租人依賴出租人的技能確定租賃物或者出租人干預(yù)選擇租賃物的除外?！币来艘?guī)定，在承租人依賴出租人的技能確定租賃物或者出租人干預(yù)選擇租賃物的例外情形下，出租人對(duì)租賃物的瑕疵應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任。

2、出租人承擔(dān)瑕疵擔(dān)保責(zé)任的特別情況

一般來說，依賴出租人的技能確定租賃物或者出租人干預(yù)選擇租賃物主要有以下情形：（1）由出租人選擇決定標(biāo)的物的種類、規(guī)格、型號(hào)、商標(biāo)、出賣人等；（2）出租人迫使承租人選擇某標(biāo)的物或出賣人，或者出租人擅自變更承租人選擇的標(biāo)的物或出賣人；（2）出租人明知標(biāo)的物有瑕疵而不告知或者因重大過失而不知租賃物有瑕疵；（4）出租人與出賣人間有密切關(guān)系（5）當(dāng)事人約定承租人不得向出賣人索賠的。有上述情形時(shí)，出租人應(yīng)對(duì)租賃物的瑕疵承擔(dān)責(zé)任，即使當(dāng)事人間有免除瑕疵擔(dān)保責(zé)任的約定，該約定也無效。

本案中，租賃公司甲并非是根據(jù)承租人的選擇決定出賣人，而是自己選擇了供貨商。從案情看，在租賃物和出賣人的確定上，屬于“承租人依賴出租人的技能或者出租人干預(yù)選擇租賃物”的情形，因此，根據(jù)《合同法》第244條規(guī)定，租賃公司甲對(duì)乙企業(yè)承租的該設(shè)備不能正常生產(chǎn)的瑕疵應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任。

第二節(jié)融資租賃合同承租人的主要義務(wù)

案例一：承租人對(duì)租賃物的保管、維修義務(wù)

[案情]

某石材廠為提高產(chǎn)品質(zhì)量，需增加兩臺(tái)花崗巖薄材加工設(shè)備，因流動(dòng)資金不足，就與某租賃公司商定，由租賃公司購買設(shè)備租賃給其使用。后某石材廠與某租賃公司正式簽訂了合同。合同中約定由租賃公司出資購買石材加工設(shè)備租賃給石材廠使用，租賃期限為5年，自設(shè)備到廠后開始每6個(gè)月付一次租金。某租賃公司按照石材廠選定的廠家和設(shè)備購買了設(shè)備，石材廠收取設(shè)備后及時(shí)投產(chǎn)，并于6個(gè)月后向租賃公司支付了首期租金。但是，第二期租金到期后石材廠未付租金，租賃公司催告石材廠支付租金，石材廠則提出：自投產(chǎn)半年后，設(shè)

備經(jīng)常出故障，租賃公司應(yīng)設(shè)法予以維修，使之能正常生產(chǎn)，否則不能支付租金。無奈，租賃公司起訴到法院，要求石材廠支付到期租金。

[問題]

本案雖為支付租金的糾紛，但涉及的問題主要是租賃公司應(yīng)否維修設(shè)備，以排除其故障?

[分析提示]

1、法律依據(jù)

2、法理分析

[參考結(jié)論與法理分析]

（一）參考結(jié)論

租賃公司對(duì)石材廠承租的設(shè)備無維修義務(wù)，石材廠應(yīng)按約定支付租金。

（二）法理分析

1、出租人是根據(jù)承租人的選擇和要求而購買租賃物——不承擔(dān)維修設(shè)備，以排除其故障義務(wù)

融資租賃合同的出租人是以融物的形式融資的，出租人是根據(jù)承租人的選擇和要求而購買租賃物提供給承租人使用收益的，因此，租賃物雖為出租人所有，但在租賃期間只有在承租人破產(chǎn)時(shí)，出租人有取回權(quán)。除此以外，出租人應(yīng)保證承租人對(duì)租賃物為使用收益，在承租人的權(quán)利受到第三人妨害時(shí)出租人應(yīng)基于所有權(quán)排除第三人的妨害。

2、租賃物為承租人占有、使用收益——承租人承擔(dān)維修設(shè)備，以排除其故障義務(wù)

因?yàn)樽赓U物雖為出租人所有，卻是承租人占有、使用收益的，所以承租人對(duì)租賃物有妥善保管、使用的義務(wù)。

3、出租人享有在租賃期限屆滿時(shí)收回租賃物加以使用或處分的期待利益——需要保持使用或處分的期待利益

同時(shí)，由于融資租賃合同的出租人—般不負(fù)標(biāo)的物的瑕疵擔(dān)保責(zé)任，但卻享有在租賃期限屆滿時(shí)收回租賃物加以使用或處分的期待利益，所以，為保障出租人該期待利益的實(shí)現(xiàn)，承租人不僅應(yīng)妥善保管標(biāo)的物，而且負(fù)有維修租賃物的義務(wù)?！逗贤ā返?47條明確規(guī)定：“承租人應(yīng)當(dāng)妥善保管、使用租賃物。承租人應(yīng)當(dāng)履行占有租賃物期間的維修義務(wù)?！?/p>

就本案來說，因依《合同法》第247條規(guī)定租賃的設(shè)備的維修義務(wù)由承租人負(fù)擔(dān)，因此，某石材廠除應(yīng)妥善保管、使用承租的設(shè)備外，還應(yīng)履行維修租賃的設(shè)備的義務(wù)，租賃公司并無維修義務(wù)，石材廠自不能以租賃公司不維修租賃物為由而拒付租金。

案例二：承租人的租金支付義務(wù)

[案情]

某租賃公司與某電子公司簽訂一份融資租賃合同。雙方約定：按電子公司的要求，租賃公司進(jìn)口年產(chǎn)500萬只充氣打火機(jī)全套設(shè)備和生產(chǎn)技術(shù)，租給電子公司，租金總額為397 501 834日元，分6次付清，每6個(gè)月付一次，未能支付到期租金，應(yīng)付遲延利息。合同中還約定：如電子公司不支付租金，租賃公司即可要求即時(shí)付清租金的一部或全部，或徑行終止合同，收回租賃物件，并由電子公司賠償損失。

電子公司自約定償還第一期租金起就未能按合同約定如數(shù)支付租金，前后兩次僅付租金41 639002日元及利息5 319467日元，尚欠租金41 639002日元及逾期利息。租賃公司多次催要未果，遂向法院起訴，要求電子公司按合同規(guī)定償付租金及利息。

一審法院經(jīng)審理認(rèn)為，電子公司應(yīng)按合同約定償還租金和合同期限內(nèi)的遲延利息。租賃公司沒有依合同約定及時(shí)采取收回租賃物的措施，致使損失擴(kuò)大，應(yīng)承擔(dān)—定責(zé)任。一審法院判決后，租賃公司認(rèn)為，一審認(rèn)定其未及時(shí)收回租賃物，致使損失擴(kuò)大，既不符合事實(shí)，也與融資租賃的法律特征相悖。租賃公司上訴后，二審法院宙理后認(rèn)為，被上訴人關(guān)于上訴人未及時(shí)采取措施，致使損失擴(kuò)大的主張沒有事實(shí)法律依據(jù)。

[問題]

本案經(jīng)一、二審法院審理，爭(zhēng)議的焦點(diǎn)在于在電子公司不支付租金時(shí)，租賃公司有無義務(wù)及時(shí)收回租賃物?

[分析提示]

1、融資租賃的承租人支付租金義務(wù)的履行特點(diǎn)

2、承租人不履行支付租金義務(wù)時(shí)的救濟(jì)措施

3、當(dāng)事人約定租賃期間屆滿租賃物歸承租人所有，但承租人無力支付剩余租金時(shí)的處理

[參考結(jié)論與法理分析]

（一）參考結(jié)論

本案中的電子公司應(yīng)當(dāng)按合同約定支付租金并承擔(dān)遲延支付的利息，租賃公司未收回租賃物并無責(zé)任。這涉及承租人的義務(wù)及其違反義務(wù)時(shí)的救濟(jì)措施。

（二）法理分析

1、融資租賃的承租人支付租金義務(wù)的履行特點(diǎn)

融資租賃合同的租金條款是合同的主要條款。租金是融資的對(duì)價(jià)，出租人是通過收取租金來收回投資并獲取相應(yīng)的利潤(rùn)。因此，按照約定支付租金是融資租賃承租人的主要義務(wù)。與租賃合同不同的是，融資租賃的承租人支付租金義務(wù)的履行有以下特點(diǎn)：第一，只要融資租賃合同成立并生效，不論承租人是否實(shí)際使用租賃物，均應(yīng)按約定時(shí)間支付租金；第二，不論租賃物是否存在瑕疵，承租人均須支付租金；第三，在租賃期間，承租人承擔(dān)標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)，即使標(biāo)的物因不可歸責(zé)于雙方的事由發(fā)生毀損、滅失，承租人也仍應(yīng)支付租金；第四，因承租人違約而由出租人收回租賃物時(shí)，承租人也不能以租賃物的收回而拒絕履行支付租金的義務(wù)。

2、承租人不履行支付租金義務(wù)時(shí)的救濟(jì)措施

承租人應(yīng)當(dāng)按照合同約定的期限、數(shù)額、方式或幣種支付租金?！逗贤ā返?48條規(guī)定：“承租人應(yīng)當(dāng)按照約定支付租金。承租人經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍不支付租金的，出租人可以要求支付全部租金；也可以解除合同，收回租賃物。”依此規(guī)定，在承租人未按約定支付租金時(shí)，出租人可以催告承租人支付，經(jīng)催告承租人在合理期限內(nèi)仍不支付租金時(shí)，出租人可以選擇采取以下救濟(jì)措施：第一，請(qǐng)求承租人支付包括已到期和未到期的全部租金；第二，解除合同，收回租賃物?？梢姡瑹o論是要求支付全部租金還是解除合同、收回租賃物，都是出租人的權(quán)利，可由出租人依其意思選擇行使。

這里要特別注意《合同法》第249條規(guī)定，若當(dāng)事人約定租賃期間屆滿租賃物歸承租人所有，承租人已經(jīng)支付大部分租金，但無力支付剩余租金，出租人因此解除合同而收回租賃物的，收回的租賃物的價(jià)值超過承租人欠付的租金以及其他費(fèi)用的，承租人可以要求部分返還。

就本案來說，電子公司未按照合同約定支付租金，租賃公司經(jīng)催告后既可以要求其支付全部租金，也可以解除合同、收回租賃物。租賃公司選擇要求電子公司支付全部租金，就應(yīng)滿足租賃公司的請(qǐng)求。至于解除合同、收回租賃物，則屬于租賃公司可選擇行使的權(quán)利，租賃公司不選擇行使該權(quán)利，自不應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。

第四篇：店鋪?zhàn)赓U合同(案例)

店鋪?zhàn)赓U合同

出租方(甲方)：***

承租方（乙方)：***

甲方2011年月日將**市**城號(hào)店，面積平方米出租給乙方，為明確甲乙雙方的權(quán)利和義務(wù)關(guān)系，特訂立如下合同：

1、2011年月日起至年月日，租期年。

合同到期時(shí)，同等條件下乙方可優(yōu)先租賃。

2、乙方以每月元/平方米，合計(jì)月租金人民幣元，承租甲方店鋪，租金按三個(gè)月為一期交納，每一期的第一天繳納。超期五天未交租金，甲方將無條件收回店鋪且押金不退。

3、租金每年每平米在上一年的基礎(chǔ)上遞增%，租賃期間產(chǎn)

生的稅收、物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)等費(fèi)用由乙方負(fù)責(zé)。

4、在簽訂合同時(shí)乙方須向甲方繳交押金人民幣元，押金不

計(jì)息，合同到期退還。提前退租押金不退。

5、乙方應(yīng)愛護(hù)店鋪設(shè)施，如有或損壞，乙方應(yīng)按市場(chǎng)價(jià)賠償或負(fù)

責(zé)修復(fù)。乙方如需對(duì)門店進(jìn)行改裝，須經(jīng)甲方同意后方可施工。

6、合同期內(nèi)乙方如需轉(zhuǎn)讓他人，應(yīng)事先告之甲方，未經(jīng)同意甲方

擅自轉(zhuǎn)讓他人，甲方有權(quán)收回店鋪。

7、做好事故和治安防范，在租賃期內(nèi)，店鋪如遇各種事故，包括

火災(zāi)風(fēng)災(zāi)地震自然災(zāi)害而造成重大損失，均由乙方承擔(dān)。

8、租賃屆滿乙方退租，在租賃期間裝修的固定設(shè)施無償歸甲方，可動(dòng)設(shè)施乙方必須在期滿前五天內(nèi)處理完畢。

9、租租期間，門面鑰匙、電費(fèi)卡、水費(fèi)卡由乙方保管，合同終止

后歸還甲方。

10、本合同一式二份，甲乙雙方各執(zhí)一份。

甲方：乙方：

身份證號(hào)：身份證號(hào)：

電話：電話：

年月日

第五篇：2011倉庫租賃合同分析報(bào)告

2011倉庫租賃合同分析報(bào)告

合同背景：

我方：

1、我公司與XXXX的租賃合同已將到期，迫切急需租賃新的XX儲(chǔ)備倉庫。

2、XX的儲(chǔ)備在倉庫的規(guī)模和硬件條件上要求較高，一般的倉庫都不能滿足要求。

3、地理位置能滿足條件的也少之又少。

對(duì)方：

1、正好有4間庫房閑置堆放雜物，出租后可取得一定收益。

2、倉庫規(guī)模與我們的需求基本相符。

3、地理位置相對(duì)可以接受。

4、同屬XX單位感覺上會(huì)便于溝通，在各方面會(huì)給予很多方便。

分析原因、過程及結(jié)果：

首先，甲乙雙方就房屋租賃事宜達(dá)成共識(shí)，但房屋本身不完全符合我方XX倉庫的要求，對(duì)方負(fù)責(zé)房屋的主要改造工程。此工程是做為租賃前的首要工作，因此維修和租賃是構(gòu)成合同主要內(nèi)容的兩個(gè)重點(diǎn)部分。

關(guān)于此項(xiàng)維修工程的選擇可以是雙向的，即我方執(zhí)行對(duì)方付費(fèi)和對(duì)方執(zhí)行自行付費(fèi)。我們雙方共同選擇的是租賃方執(zhí)行。因?yàn)閷?duì)方

執(zhí)行的維修工程最終的使用人是我方，因此我方應(yīng)在事前將相關(guān)事宜與對(duì)方做好約定。合同簽訂的實(shí)際過程中只對(duì)圖紙和項(xiàng)目明細(xì)表做了簡(jiǎn)單的約定，未明確在合同文本中體現(xiàn)，而且所做的約定中也缺少了十分重要的關(guān)于工程質(zhì)量的約束。

此項(xiàng)漏洞造成的主要后果：地面硬度不達(dá)標(biāo)，造成室內(nèi)粉塵污染嚴(yán)重，影響藥品貯存和人員健康。直接經(jīng)濟(jì)損失：10萬元以上。

深入分析：此合同中，我方無法追究對(duì)方責(zé)任的原因就是在合同中工程維修一項(xiàng)未做明確約定。合同文本中本應(yīng)是以維護(hù)自身最大利益為前提，但雙方的主客場(chǎng)位置還會(huì)因?yàn)槭艿嚼^續(xù)合作可能性；雙方實(shí)力；此項(xiàng)合作對(duì)我們自身重要性；人力、物力、財(cái)力和時(shí)間等方面相關(guān)因素的影響和制約，而分為以下三種類型。

即：

1、讓步型談判：目標(biāo)：達(dá)成協(xié)議、擴(kuò)大合作。態(tài)度：避免雙方?jīng)_突、強(qiáng)調(diào)雙方信任；提議、讓步、信任對(duì)方；對(duì)人和問題態(tài)度溫和、作出讓步維系關(guān)系；相信對(duì)方、容易變換立場(chǎng)。

2、立場(chǎng)型談判：目標(biāo)：取得勝利。態(tài)度：視對(duì)方為對(duì)手，各有實(shí)力、各提條件；強(qiáng)調(diào)各方意愿、觀點(diǎn)、立場(chǎng)不能改變；要求對(duì)方讓步作為建立關(guān)系前提條件；對(duì)人和問題都態(tài)度強(qiáng)硬；決不相信對(duì)方、堅(jiān)持立場(chǎng)。

3、原則型談判：目標(biāo)：圓滿有效解決問題。態(tài)度：把人與問題分開,對(duì)人軟對(duì)事硬；信任于否與談判無關(guān)； 著眼利益而不是立場(chǎng),共同探究共同性利益；根據(jù)客觀標(biāo)準(zhǔn)達(dá)成對(duì)雙方有利協(xié)議。

由于同等規(guī)模和地理位置的庫房對(duì)于我們來說選擇不是很多，甚至幾乎沒有，再加上前一個(gè)庫房租期即將結(jié)束，已沒有時(shí)間再找新的庫房。所以在此項(xiàng)合作中我方所采取的是讓步型談判方式。

而對(duì)方所采取的是立場(chǎng)型談判方式。淺談對(duì)方采取此種方式的原因：

1、對(duì)方所提供的合同文本是經(jīng)過相關(guān)部門集體會(huì)議研究一致通過的，對(duì)于談判代表來說，是不應(yīng)或不能輕易改變的。

2、談判是雙方為滿足各自經(jīng)濟(jì)利益的需要，對(duì)涉及各方面切身利益的分歧進(jìn)行意見交換和磋商，謀求取得一致和達(dá)成協(xié)議的經(jīng)濟(jì)交往活動(dòng)。換句話來說，是雙方在合法范圍內(nèi)，利用法律武器爭(zhēng)取自己最大權(quán)益的，沒有硝煙的戰(zhàn)爭(zhēng)。從開戰(zhàn)到結(jié)束，任何信息的透露都將決定結(jié)果的成敗。在此合同中我方的重要信息，我個(gè)人分析有兩點(diǎn)：a、同類庫房的市場(chǎng)稀缺性；b、我方租賃新庫房的迫切性。只要對(duì)方掌握這兩點(diǎn)信息，基本就決定了我方在此次談判中的背動(dòng)處境。

3、對(duì)方所出租的庫房屬閑置資產(chǎn)利用收益，能不能租得出去不會(huì)影響對(duì)方的主營(yíng)業(yè)務(wù)。上述原因造成對(duì)方對(duì)談判一事態(tài)度明確。對(duì)方所持的談判態(tài)度和我方的被動(dòng)局面對(duì)結(jié)果的形成起到了一定程度的作用。

解決：上述1、3兩項(xiàng)都是我方無法改變的。對(duì)于提到的重要信息第2項(xiàng)，有些信息也許是做不到絕對(duì)保密的，但在談判中的你來

我往，甚至談判之余的閑談都應(yīng)受到重視，不能涉及關(guān)于暴露自身弱點(diǎn)的重要信息。這就要求談判人在談判過程乃至與對(duì)方接觸的整個(gè)過程中保持頭腦的高度清醒，知道哪些話是可以說的，哪些是絕對(duì)不能提的。即使是在對(duì)方清楚的了解到我方的弱點(diǎn)后，也應(yīng)不露聲色、不卑不亢，合理的利用談判中的唇槍舌劍來力挽狂瀾是最佳的談判結(jié)果。

在這項(xiàng)合同中，雖然處于被動(dòng)局面，地面出現(xiàn)問題的風(fēng)險(xiǎn)也是可以想辦法從文本上規(guī)避的。因?yàn)槲夜咀赓U庫房是做為XX貯備，相對(duì)條件要求較高，在用途上來說有一定特殊性。在合同文本訂立時(shí)即將維修整改工程做為合同的一項(xiàng)重要內(nèi)容列入到合同文本中。以維修整改工程滿足我方需求為前提，庫房租賃的租賃日期從我方驗(yàn)收合格之日起算起。在使用過程中出現(xiàn)問題，如因?qū)Ψ焦こ藤|(zhì)量問題，對(duì)方應(yīng)負(fù)全責(zé)，并返給我方從問題出現(xiàn)至問題解決期間的租金（或可做出其他約定）。從文本表面看這些是不直接影響對(duì)方收益的，即不屬過分的要求，又無形中約束的對(duì)方的工程質(zhì)量。只要態(tài)度正確，目標(biāo)明確，將人與事分開，對(duì)人溫和，對(duì)事堅(jiān)決，最終是一定能夠與對(duì)方達(dá)成共識(shí)，并實(shí)現(xiàn)我們自己的談判目的的。

“生存，就是與社會(huì)、自然進(jìn)行的一場(chǎng)長(zhǎng)期談判，獲取你自己的利益，得到你應(yīng)有的最大利益，這就看你怎么把它說出來，看你怎樣說服對(duì)方了?！鸫髮W(xué)教授：約克.肯”。這句話真切地體

現(xiàn)了談判的精髓。怎樣運(yùn)用智慧微笑地提出自己的要求，并讓對(duì)方認(rèn)可不是不可能的事，就看我們?cè)趺慈プ觥?/p>