第一篇：清水縣集體土地所有權(quán)調(diào)查及數(shù)據(jù)庫建設(shè)自檢報告

清水縣集體土地所有權(quán)調(diào)查及數(shù)據(jù)庫建設(shè)自檢報告

經(jīng)過半年多的努力，最近，我縣集體土地所有權(quán)登記發(fā)證工作圓滿完成，順利通過自治區(qū)國土資源廳檢查驗收組的檢查驗收。

今年1月，我縣集體土地所有權(quán)登記發(fā)證工作全面鋪開，為了確保該項工作進展順利，縣政府高度重視，成立專門領(lǐng)導(dǎo)小組，縣委常委、常務(wù)副縣長呂迪先擔(dān)任組長，親自組織指揮該項工作的開展。并從各鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府抽調(diào)人員開展業(yè)務(wù)培訓(xùn)，全力配合國土部門開展工作。

據(jù)了解，全縣共有10個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，133個行政村（含社區(qū)），2429個村民小組，涉及村級集體土地所有權(quán)界線498條。目前，全縣共完成集體土地所有權(quán)發(fā)證713本，占應(yīng)發(fā)證數(shù)（782本）的91.2%。同時建立了農(nóng)村土地權(quán)屬成果數(shù)據(jù)庫，提交農(nóng)村地籍圖、宗地圖、外業(yè)調(diào)查權(quán)屬指界圖等成果圖件和隆安縣農(nóng)村集體土地所有權(quán)登記發(fā)證自檢報告等文字成果。這些工作成果將為我縣耕地和基本農(nóng)田管理、建設(shè)用地報批、征地、供地、土地利用總體規(guī)劃修編等相關(guān)土地管理工作提供一個更好的服務(wù)平臺，在今后國土資源管理工作中發(fā)揮重要的作用。

8月26日，在縣委常委、常務(wù)副縣長呂迪先及縣國土資源局有關(guān)負(fù)責(zé)人的陪同下，自治區(qū)國土資源廳驗收組對我縣集體土地登記發(fā)證成果進行檢查驗收。驗收組一行通過聽取匯報、詢問，查看相關(guān)圖、文、表等資料后，認(rèn)為我縣人民政府高度重視土地確權(quán)發(fā)證工作，縣國土資源局在集體土地登記發(fā)證過程中，措施得力，方案可行，登記主體、程序符合《土地登記規(guī)則》和國家、自治區(qū)有關(guān)土地登記工作規(guī)定要求。權(quán)屬調(diào)查、走界、測量工作也符合技術(shù)規(guī)程，工作技術(shù)路線正確，相鄰權(quán)屬界線裁定合理。同時，按登記發(fā)證有關(guān)規(guī)定完成了內(nèi)外業(yè)工作，提交的圖、文、表、卡成果數(shù)據(jù)準(zhǔn)確，檔案資料齊全整潔，符合要求。隆安縣集體土地登記發(fā)證工作成果通過驗收，達到優(yōu)秀等級。

第二篇：集體土地所有權(quán)調(diào)查技術(shù)規(guī)定

集體土地所有權(quán)調(diào)查技術(shù)規(guī)定

一、基本要求

1.制定技術(shù)方案

1.1調(diào)查目的和依據(jù)根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》，為維護社會主義土地公有制，保護國有土地和集體所有土地權(quán)利人的合法權(quán)益，擴大集體土地所有權(quán)登記發(fā)證覆蓋面，加強土地管理，在土地利用現(xiàn)狀調(diào)查基礎(chǔ)上，充分利用已有資料開展調(diào)查工作。

1.2調(diào)查范圍縣級行政轄區(qū)內(nèi)全部農(nóng)民集體所有的土地，有條件的地區(qū)可同時完成農(nóng)村國有土地使用權(quán)的調(diào)查。

1.3調(diào)查對象按《中華人民共和國土地管理法》規(guī)定，調(diào)查下列土地的所有權(quán)及其界線、界址點。

1.3.1依法屬于村農(nóng)民集體所有的土地。

1.3.2已經(jīng)分別屬于村內(nèi)兩個或兩個以上農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的農(nóng)民集體所有的土地。權(quán)屬調(diào)查到村民小組農(nóng)民集體所有土地確有困難的，可采取“組有村管”方式，調(diào)查到村，但要在權(quán)屬調(diào)查表中相應(yīng)注明各村民小組農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的名稱、土地現(xiàn)狀等。

1.3.3已經(jīng)屬于鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)民集體所有的土地。

1.4工作底圖以標(biāo)準(zhǔn)分幅土地利用現(xiàn)狀圖和權(quán)屬界線圖為工作底圖；有條件實測權(quán)屬界址點的，可采用近期現(xiàn)勢性較好、比例尺不小于1∶1萬的正射影像圖、地形圖、航片等為工作底圖。

2.組織準(zhǔn)備

2.1成立工作領(lǐng)導(dǎo)小組，籌集經(jīng)費，準(zhǔn)備表冊與設(shè)備，組織專業(yè)隊伍，開展人員培訓(xùn)，收集資料等。

2.2成立由地方政府主管領(lǐng)導(dǎo)任主任，土地、法院、農(nóng)業(yè)等有關(guān)部門參加的權(quán)屬爭議調(diào)解委員會，負(fù)責(zé)調(diào)解土地權(quán)屬爭議，提出權(quán)屬爭議處理意見等工作。

3.資料的收集

3.1主要資料

3.1.1標(biāo)準(zhǔn)分幅土地利用現(xiàn)狀圖

3.1.2分幅權(quán)屬界線圖

3.1.3土地權(quán)屬界線協(xié)議書

3.1.4土地權(quán)屬爭議原由書

3.1.5土地統(tǒng)計臺帳、統(tǒng)計簿、面積量算手簿

3.1.6相關(guān)土地變更調(diào)查資料

3.1.7有關(guān)農(nóng)村土地權(quán)屬制度的歷史資料及集體土地所有權(quán)形成和演變的其他資料等。

3.2參考資料

3.2.1農(nóng)村非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地土地登記發(fā)證成果資料

3.3.2調(diào)繪片

3.2.3(鄉(xiāng))鎮(zhèn)土地利用現(xiàn)狀圖

3.2.4農(nóng)村居民點地籍圖

3.2.5比例尺不小于1∶1萬的地形圖

3.2.6正射影像圖或現(xiàn)勢性較好的航片

3.3相關(guān)法律、法規(guī)、政策規(guī)定

3.3.1法律法規(guī)

《中華人民共和國憲法》、《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國土地管理法實施條例》等國家法律法規(guī)。

3.3.2行政規(guī)章

《土地登記規(guī)則》、《確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定》、《土地權(quán)屬爭議處理暫行辦法》、《日常地籍管理辦法<農(nóng)村部分>(試行)》等。

3.3.3技術(shù)規(guī)程

《土地利用現(xiàn)狀調(diào)查技術(shù)規(guī)程》、《城鎮(zhèn)地籍調(diào)查規(guī)程》、《土地利用現(xiàn)狀調(diào)查地(市)級匯總技術(shù)規(guī)程》、《土地利用現(xiàn)狀調(diào)查省級匯總技術(shù)規(guī)程》等。

二、權(quán)屬調(diào)查

1.宗地和地籍編號

1.1宗地

1.1.1屬同一農(nóng)民集體擁有的權(quán)屬界址線所封閉的集體土地(含該集體所有的建設(shè)用地)劃分為一宗地。

1.1.2同一所有者的集體土地被鐵路、公路、河流、溝渠等線狀國有或其他集體土地分割的，原則上應(yīng)分別劃分宗地。對線狀地物狹窄、圖上難以準(zhǔn)確反映其實地狀況的，也可不單獨分宗，但要在調(diào)查時注明，并相應(yīng)扣除其面積。

1.1.3有爭議的土地，不得劃入任何宗地，待爭議調(diào)解、處理、確權(quán)后，再行劃入相關(guān)宗地或單獨立宗。

1.2地籍編號

1.2.1宗地地籍號以縣級行政區(qū)為單位，采用鄉(xiāng)(鎮(zhèn))—行政村—宗地三級編號。

1.2.2鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村、宗地的編號均用三位阿拉伯?dāng)?shù)字表示。

1.2.3宗地內(nèi)的地塊(圖斑)編號用分式表示。其中分子表示地塊(圖斑)號，直接沿用原土地利用現(xiàn)狀調(diào)查的圖斑號，用三位阿拉伯?dāng)?shù)字表示；分母為地類號，表示至土地利用現(xiàn)狀調(diào)查二級分類。

1.2.4界址點編號以宗地為單位，按順時針方向以阿拉伯?dāng)?shù)字表示。

2.權(quán)屬調(diào)查

2.1指界人農(nóng)民集體所有土地的指界人由該農(nóng)民集體依法推舉產(chǎn)生，并由村委會出具證明。國有土地使用權(quán)的指界人為該國有土地使用者，可以是法人代表、自然人或委托代理人。

2.2指界通知按調(diào)查工作計劃，分片公告通知集體土地所有者或國有土地使用者到場指界。

2.3界線調(diào)查

2.3.1土地利用現(xiàn)狀調(diào)查時形成的土地權(quán)屬界線協(xié)議書中核定的權(quán)屬界線，經(jīng)復(fù)核無誤的，可不再重新調(diào)查、指界和簽字。手續(xù)不完善的，應(yīng)補辦相關(guān)手續(xù)。未簽權(quán)屬界線協(xié)議的，要對權(quán)屬界線進行補充調(diào)查，地類與實地不一致的應(yīng)進行變更。

2.3.2調(diào)查時須由調(diào)查員會同雙方指界人共同到現(xiàn)場指界。經(jīng)雙方認(rèn)定的界線，須由雙方指界人在土地權(quán)屬調(diào)查表(附后)上簽字蓋章。

2.3.3確定土地權(quán)屬界線時，相關(guān)國有土地使用者應(yīng)由法人代表或自然人親自出席指界，若不能親自出席指界時，必須由其指定委托代理人出席指界，并提交委托人和受托人的身份證明書及指界委托書。

2.3.4農(nóng)民集體所有土地與沒有明確使用者的國有土地的權(quán)屬界線,由該集體土地指界人指界、簽字,根據(jù)有關(guān)法規(guī)和實地調(diào)查結(jié)果予以確認(rèn)。

2.3.5農(nóng)民集體所有土地與有明確土地使用者的國有土地的權(quán)屬界線，由該集體所有土地的指界人和國有土地使用者共同指界、簽字。

2.3.6農(nóng)民集體所有土地與國有土地之間的土地權(quán)屬界線，雙方有邊界協(xié)議或正式文件或者國有土地使用者已辦結(jié)土地登記手續(xù)的，可直接引用協(xié)議、法定界線、界址，不再調(diào)查、指界。

2.3.7因依法征用、調(diào)整土地等引起土地利用現(xiàn)狀調(diào)查時已核定的土地權(quán)屬界線發(fā)生變化的，應(yīng)直接引用征用、調(diào)整土地的法定文件、圖件，不再辦理指界、簽字手續(xù)。若圖上界線不明確或與實地不一致的，應(yīng)進行補充調(diào)查，補辦必要手續(xù)。

2.3.8土地利用現(xiàn)狀調(diào)查時誤將國有荒山、荒地、河流、農(nóng)民集體使用的國有土地等錯劃土地權(quán)屬性質(zhì)范圍的，應(yīng)依法予以糾正，并辦理手續(xù)。

2.3.9土地權(quán)屬界線有爭議的，按照爭議原由書進行調(diào)解處理后確定權(quán)屬界線；沒有爭議原由書或不完備的，應(yīng)進行必要的舉證和補充調(diào)查后，再進行調(diào)解和處理。

2.3.10土地權(quán)屬爭議經(jīng)現(xiàn)場調(diào)解未達成協(xié)議的，先確定沒有爭議的土地權(quán)屬界線。爭議部分交由土地權(quán)屬爭議調(diào)解委員會處理。經(jīng)土地權(quán)屬調(diào)解委員會調(diào)解無效的爭議土地，在土地權(quán)屬界線調(diào)查表內(nèi)注明爭議的原由、范圍和面積，交由縣以上地方人民政府處理后，再辦理土地登記手續(xù)。

2.3.11在界址調(diào)查過程中，對不易判讀、容易產(chǎn)生錯誤的界址點應(yīng)進行點位注記。

2.3.12如一方指界人未在規(guī)定時間出席指界，其宗地界線以另一方所指界線確定。將確界結(jié)果以書面形式送達違約缺席者。如有異議，應(yīng)在15日內(nèi)提出重新劃界申請，并由申請人負(fù)擔(dān)重新劃界的全部費用，逾期不申請，視同對確定的界線無異議。

2.3.13指界人若無正當(dāng)理由不在土地權(quán)屬調(diào)查表上簽字蓋章，則視同缺席，參照2.3.12條的規(guī)定處理。

2.3.14對調(diào)查中發(fā)現(xiàn)的違法用地，應(yīng)及時處理后再行辦理登記手續(xù)。對短時間內(nèi)難以處理的，可先行辦理集體土地所有權(quán)登記手續(xù)，并在備注欄內(nèi)注明違法用地的內(nèi)容。待違法用地處理后，再辦理有關(guān)更正或變更登記手續(xù)。

2.4界址點的設(shè)臵

2.4.1兩個以上權(quán)屬界線的交叉點，必須在工作底圖上標(biāo)注界址點，并作界址點注記。

2.4.2重要的界址點應(yīng)設(shè)臵界樁，并在土地權(quán)屬調(diào)查表中記錄標(biāo)志類型和界址注記。

2.4.3權(quán)屬調(diào)查應(yīng)對重要界址點和主要權(quán)屬界線走向作文字注記。

2.5地類的核實

在開展權(quán)屬調(diào)查的同時，對土地利用現(xiàn)狀調(diào)查的地類進行核實，與實地不一致的，按變更調(diào)查的有關(guān)規(guī)定處理。

2.6農(nóng)村國有建設(shè)用地按《城鎮(zhèn)地籍調(diào)查規(guī)程》進行權(quán)屬調(diào)查，并填寫城鎮(zhèn)地籍調(diào)查表。農(nóng)村國有其它土地可參照本辦法進行權(quán)屬調(diào)查。

2.7土地權(quán)屬調(diào)查表主要內(nèi)容

2.7.1土地所有者名稱

2.72重要界址點位臵和主要權(quán)屬界線走向描述

2.7.3宗地被線狀國有或其他農(nóng)民集體土地分割的說明

2.7.4圖幅號、宗地編號

2.7.5雙方指界人簽字蓋章

2.7.6宗地草圖

2.7.7權(quán)屬調(diào)查記事及調(diào)查員意見

3.各地可根據(jù)各自條件和需要，選擇以下幾種測量方法測量土地權(quán)屬界址點。

3.1文字注記法以標(biāo)準(zhǔn)分幅土地利用現(xiàn)狀圖為工作底圖,用界址點四周的明顯地物、地貌，描述界址點的準(zhǔn)確位臵及權(quán)屬界線走向，不求算界址點坐標(biāo)。

3.2解析法根據(jù)宗地的形狀選定界址點并實地立樁定界，利用測量儀器(GPS或全站儀等)野外實測界址點坐標(biāo)。

精度指標(biāo)：解析法測定界址點點位中誤差±10cm，界址點間距允許誤差±20cm。

3.3圖解法在標(biāo)準(zhǔn)分幅土地利用現(xiàn)狀圖或正射影像圖上，量算界址點坐標(biāo)，界址點點間距用坐標(biāo)反算求得，以直線距離表示。

精度指標(biāo)：圖解法測定界址點點位中誤差圖上不得大于±0.8mm。

三、地籍圖編制

1.根據(jù)權(quán)屬調(diào)查和權(quán)屬界址測量結(jié)果，以標(biāo)準(zhǔn)分幅土地利用現(xiàn)狀圖為基礎(chǔ)，編制農(nóng)村地籍圖

2.有現(xiàn)勢性良好比例尺不小于1∶1萬正射影像圖的，應(yīng)采用正射影像圖編制農(nóng)村地籍圖。

3.農(nóng)村地籍圖可以有影像圖和線劃圖兩種形式。

4.經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)的城鄉(xiāng)結(jié)合部，可參照《城鎮(zhèn)地籍調(diào)查規(guī)程》的有關(guān)規(guī)定直接測繪農(nóng)村地籍圖。

5.地籍圖比例尺及精度

農(nóng)區(qū)地籍圖的比例尺一般不小于1∶1萬；重點林區(qū)地籍圖比例尺一般不小于1∶2.5萬；一般林區(qū)地籍圖比例尺不小于1∶5萬；牧區(qū)地籍圖比例尺為1∶5萬或1∶10萬；有條件的地區(qū)，其城鄉(xiāng)結(jié)合部農(nóng)村地籍圖比例尺以不小于1∶5000為宜。

農(nóng)村地籍圖界址點點位中誤差不得大于圖上0.8mm。

6.農(nóng)村地籍圖基本內(nèi)容

6.1各級行政界及行政區(qū)域名稱

6.2集體土地所有權(quán)權(quán)屬界線和地籍編號

6.3各集體土地所有者名稱

6.4界址點和界址線

6.5地類界線及符號、線狀地物

6.6圖廓線、圖名、比例尺、指北針等

四、面積量算

1.土地利用現(xiàn)狀變更調(diào)查的圖斑界線和地類界線經(jīng)復(fù)核沒有發(fā)生變化的，其地類圖斑面積可直接引用,不再重新量算。

2.對有變化的界線或圖斑，在農(nóng)村地籍圖上按土地利用現(xiàn)狀調(diào)查的有關(guān)技術(shù)要求進行量算。

3.農(nóng)村土地利用類別按土地利用現(xiàn)狀調(diào)查的土地分類體系執(zhí)行，至二級分類。以集體土地所有權(quán)宗地為單位，逐一量算圖斑面積。

4.屬土地利用現(xiàn)狀調(diào)查和變更調(diào)查中同一行政村范圍內(nèi)的土地分成若干宗地的，各宗地分類面積及宗地面積之和應(yīng)與原調(diào)查成果相互檢核，防止錯漏。

五、宗地圖繪制

1.宗地圖是土地證書的附圖，從農(nóng)村地籍圖上蒙繪或復(fù)制，宗地過大或過小時可調(diào)整比例尺繪制。

2.宗地圖的基本內(nèi)容

2.1本宗地的權(quán)屬界線、宗地編號、界址點位臵和編號、界址點坐標(biāo)及界址點間距

2.2宗地權(quán)利人名稱

2.3宗地內(nèi)各圖斑編號、地類代碼、宗地總面積

2.4相鄰宗地的權(quán)利人名稱、宗地編號與本宗地相接的權(quán)屬界線位臵等

2.5比例尺、指北方向、繪圖者、繪圖時間等

六、成果資料與歸檔

1.工作中形成的成果資料

1.1文字成果工作方案、技術(shù)方案、工作總結(jié)、技術(shù)總結(jié)等。

1.2圖件成果農(nóng)村地籍圖和宗地圖。

1.3調(diào)查統(tǒng)計表冊成果土地權(quán)屬界線調(diào)查表、宗地分類面積調(diào)查表等。

2.成果歸檔集體土地產(chǎn)權(quán)調(diào)查工作中形成的各種成果資料應(yīng)隨登記結(jié)案及時歸檔。

七、地方補充規(guī)定

省級國土資源管理部門可依據(jù)本規(guī)定制定具體的補充規(guī)定或?qū)嵤┘?xì)則，并報國土資源部備案。

八、本規(guī)定解釋權(quán)

本規(guī)定由國土資源部負(fù)責(zé)解釋。

____縣(市、區(qū))集體土地權(quán)屬調(diào)查表(略)

第三篇：農(nóng)村土地所有權(quán)數(shù)據(jù)庫建設(shè)計劃

農(nóng)村集體土地所有權(quán)數(shù)據(jù)庫建設(shè)計劃

1、完成時間

2012年底前全面完成農(nóng)村集體土地所有權(quán)確權(quán)登記工作。

2、工作量

（一）集體土地所有權(quán)調(diào)查

1、集體土地所有權(quán)歸屬調(diào)查工作：主要查清全縣718個行政村集體所有情況。

（1300元/行政村×718行政村=93.34萬元）

2、集體土地所有權(quán)實地調(diào)查及內(nèi)業(yè)工作：主要對全縣718個行政村1193.29km2的土地面積進行所有權(quán)現(xiàn)場指界、界線實地測量并埋設(shè)界樁，進行權(quán)屬審核并將結(jié)果公示等工作。（1700元/km2×1193.29km2=202.86萬元）

3、數(shù)據(jù)庫建設(shè)工作：圖形數(shù)據(jù)采集、拓?fù)潢P(guān)系構(gòu)建、屬性數(shù)據(jù)采集、數(shù)據(jù)庫接邊、數(shù)據(jù)檢核與入庫等。（300元/km2×1193.29km2=35.8萬元）

（二）宗地統(tǒng)一編碼和數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)換工作

數(shù)據(jù)準(zhǔn)備及整理、宗地編碼轉(zhuǎn)換、成果整理及檢查等（4308宗地數(shù)×1.6元/宗地數(shù)=0.69萬元）

（三）數(shù)據(jù)庫軟件購置

數(shù)據(jù)庫軟件購置費（15.98萬元）

以上共計：348.67萬元

3、投標(biāo)資質(zhì)

1、農(nóng)村集體土地所有權(quán)數(shù)據(jù)庫建設(shè)標(biāo)段的投標(biāo)機構(gòu)，提供國家測繪主管部門認(rèn)定的乙級以上（含乙級）測繪資質(zhì)證書；農(nóng)村集體土地所有權(quán)登記發(fā)證標(biāo)段的投標(biāo)機構(gòu)，提供土地行政主管部門認(rèn)定頒發(fā)的土地登記代理機構(gòu)資格證（加蓋公章）；

2、提供企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照或事業(yè)單位法人證書；

3、單位住所證明；

4、土地勘測、測繪資質(zhì)等資質(zhì)復(fù)印件；

5、專業(yè)技術(shù)人員的任職資格證書、任命或聘用文件、合同、畢業(yè)證書、身份證（復(fù)印件）；其中土地管理、測繪及相關(guān)專業(yè)技術(shù)人員不得少于8人（中級3人）；

6、土地登記代理人證書（不得少于2人）；

7、符合規(guī)定的儀器設(shè)備的證明材料（其中全站儀不少于2臺，A1幅面以上繪圖儀不少于1臺）；

8、技術(shù)、質(zhì)量保證體系和成果資料檔案管理制度的證明文件；

9、可以反映本單位業(yè)績和技術(shù)水平的相關(guān)成果證明材料，包括項目協(xié)議書、驗收文件、獲獎證書等；

10、本項目采用資格候?qū)彿绞?，提交投?biāo)書時，同時提交以上證件的原件，以備審查。

第四篇：集體土地所有權(quán)確權(quán)發(fā)證的調(diào)研報告

****集體土地所有權(quán)確權(quán)發(fā)證的調(diào)研報告

為進一步明晰土地產(chǎn)權(quán)，依法保護土地所有權(quán)人和使用權(quán)人的合法權(quán)益，維護社會和諧穩(wěn)定，保障經(jīng)濟社會可持續(xù)發(fā)展，中共中央國務(wù)院《關(guān)于加大統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展力度進一步夯實農(nóng)業(yè)農(nóng)村發(fā)展基礎(chǔ)的若干意見》（中發(fā)〔2010〕1號）和《國土資源部、財政部、農(nóng)業(yè)部關(guān)于加快推進農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證工作的通知》（國土資發(fā)〔2011〕60號）、《國土資源部、中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室、財政部、農(nóng)業(yè)部關(guān)于農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證的若干意見》（國土資發(fā)〔2011〕178號）文件要求加快推進農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證工作。此項工作意義深遠(yuǎn)，任務(wù)繁重，時間緊迫，現(xiàn)就如何加快推進農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證工作，經(jīng)過走訪、調(diào)研****十七個縣（市、區(qū)），調(diào)研結(jié)果分析如下：

一、我市集體土地所有權(quán)登記發(fā)證現(xiàn)狀

****位于山西省西南部，東倚太岳，與長治、晉城為鄰；西臨黃河，與陜西省隔河相望；北起韓信嶺，與晉中、呂梁毗連；南與運城市接壤。地理坐標(biāo)為北緯35°23′～36°57′，東經(jīng)110°22′～112°34′之間，南北最大縱距170多平方公里，東西最大橫距約200公里，總面積20275平方公里，占山西省13%。臨汾“東臨雷霍，西控河汾，南通秦蜀，北達幽并”，地理位置重要，自古為兵家必爭之地。全市共有鄉(xiāng)鎮(zhèn)151個，其中鎮(zhèn)75個、鄉(xiāng)76個，街道辦事處20個。長期以來，我市與全國大部分地區(qū)一樣，農(nóng)村土地管理工作主要停留在土地用途管制、建設(shè)用地審批上，農(nóng)村地籍管理工作相對缺位。第一次土地調(diào)查完成后，雖然各地都按要求確權(quán)登記發(fā)放了一部分所有權(quán)證，但當(dāng)時都是手工作業(yè)，精確度不高，有于歷史原因所有權(quán)證基本上沒有真正發(fā)放給集體經(jīng)濟組織。盡管國土資源部也曾下文要求加快集體土地所有權(quán)和宅基地登記發(fā)證工作，但由于政策、人力、財力，尤其是各級領(lǐng)導(dǎo)對集體土地登記發(fā)證的認(rèn)知程度等多方面原因，各地仍沒有真正動起來，有的地區(qū)基本沒發(fā)證，有的地區(qū)雖然發(fā)了，但基本沒有調(diào)查確權(quán)、沒有測繪、更沒有建立數(shù)據(jù)庫。

二、集體土地所有權(quán)登記發(fā)證存在的問題

1、前期宣傳發(fā)動不到位

由于在開展農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證工作時，沒有引起各級政府的高度認(rèn)識，工作前期宣傳發(fā)動不到位，目前大多數(shù)村民沒有集體土地所有權(quán)是全體集體成員共有的概念，認(rèn)為集體土地所有權(quán)登記發(fā)證可有可無，發(fā)證與不發(fā)證與自己無關(guān)，存有歷史以來沒有集體土地所有權(quán)證照樣生產(chǎn)、生活的陳舊觀念，淡化了集體土地所有權(quán)登記發(fā)證的目的意義及作用。不像集體土地使用權(quán)，特別是宅基地使用權(quán)登記發(fā)證保護土地權(quán)益那么直接。平時不注重土地權(quán)利的法律保護，只是到了直接發(fā)生土地權(quán)屬糾紛或因礦產(chǎn)、土地等資源開發(fā)引起權(quán)益之爭，才想起要求政府和土地行政主管部門進行集體土地確權(quán)登記發(fā)證。一些土地行政主管部門的同志認(rèn)為，多一事不如少一事，有時如果不登記發(fā)證，雙方可能還相安無事，如果進行了登記發(fā)證，可能會造成新的土地權(quán)屬糾紛，反而事與愿違。

2、工作經(jīng)費無法落實

農(nóng)村集體土地所有權(quán)確權(quán)登記發(fā)證工作時間緊，任務(wù)量大，省廳給每個行政村補貼經(jīng)費2500元（所有權(quán)發(fā)證2000元，宗地統(tǒng)一編碼500元），經(jīng)費遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足工作需求，現(xiàn)階段各縣財力困難，而且我市還有五個國家級貧困縣（例如永和縣國土資源局全年的辦公經(jīng)費僅有一萬元），國土部門專經(jīng)費雖已申請，但一時難以落實。加上國家取消了土地登記在農(nóng)村的收費項目，不能向土地所有權(quán)人收取土地登記費，而農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證費時費力，財政專項資金無法保證，影響工作的整體進度。

3、農(nóng)村經(jīng)濟組織權(quán)屬界線不清

集體土地所有權(quán)涉及面積大，情況復(fù)雜。一些鄰村集體之間，除部分地界外，大多數(shù)無固定參照物，造成勘測定界難。多數(shù)村莊與河流水面交界，防洪堤與河流水面之間有大量河灘地，一直由農(nóng)民耕種，而其河床又不固定，水流（河流）的寬度在法律上沒有明確，難以確定國有和集體之間的土地界線。如果以村民小組為集體所有權(quán)主體，各組之間因土地插花、調(diào)整等原因，造成集體土地權(quán)屬界線不清，很難確定土地權(quán)屬界線，基本不能將集體土地所有權(quán)證發(fā)放到村民小組一級。

4、與國有林場存在權(quán)屬糾紛

我市地處黃土高原丘陵地帶，其中山區(qū)縣有9個，縣域內(nèi)國有與集體林場眾多。

5、集體土地所有權(quán)主體不明確

農(nóng)村集體土地所有權(quán)的主體問題是進行農(nóng)村集體土地所有權(quán)登記最為重要的問題之一，也是無法回避必須予以解決的問題。目前的集體土地所有權(quán)行使主體是歷史的產(chǎn)物。人民公社時期，我縣農(nóng)村集體所有制實行的是“三級所有，隊為基礎(chǔ)”的制度，生產(chǎn)隊是農(nóng)村生產(chǎn)、分配和支配集體財產(chǎn)的基本單位。實行家庭聯(lián)產(chǎn)承包制后，原來的生產(chǎn)隊變?yōu)榇迕裥〗M，生產(chǎn)大隊改為村民委員會。生產(chǎn)隊不再從事生產(chǎn)經(jīng)營和分配，作為土地所有權(quán)代表的權(quán)力大大弱化。同時，鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民集體經(jīng)濟組織已基本不復(fù)存在，原來鄉(xiāng)鎮(zhèn)所屬的集體土地要么由鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)占有，要么由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府行使所有權(quán)?，F(xiàn)行相關(guān)法律法規(guī)對農(nóng)村集體土地所有權(quán)的主體均有所規(guī)定，但比較模糊，特別是村農(nóng)民集體與村內(nèi)兩個以上農(nóng)村集體經(jīng)濟組織主體之間的界定不清晰。例如《土地管理法》規(guī)定：農(nóng)民集體所有的土地，已經(jīng)分別屬于村內(nèi)兩個以上農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的農(nóng)民集體所有的，由村內(nèi)各該農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或者村民小組經(jīng)營、管理。而從實際情況看，我縣農(nóng)村土地承包發(fā)包方一般為村民委員會，但原各村民小組之間的土地界限并未打破，如遇國家征收土地，一般不再在全村范圍內(nèi)統(tǒng)一調(diào)整承包的土地。同時，各組之間土地插花嚴(yán)重，宅基地也在各組之間互相調(diào)劑。如果以村集體為集體土地所有權(quán)人，勢必造成侵犯村民小組的權(quán)益，如果以村民小組為集體土地所有權(quán)人，其土地分割零碎，且其土地界限很難搞清。這些情況造成集體土地所有權(quán)在登記發(fā)證設(shè)定主體時無所適從。

綜上所述，根據(jù)調(diào)研農(nóng)村集體土地所有權(quán)存在的問題和工作實際，分析了導(dǎo)致農(nóng)村集體所有權(quán)發(fā)證緩慢的成因，要依據(jù)成因探究解決問題的對策，我們認(rèn)為主要應(yīng)從以下幾方面入手：

三、集體土地所有權(quán)登記發(fā)證存在的問題對策

（一）提高對集體土地所有權(quán)登記發(fā)證的認(rèn)識。根據(jù)集體土地所有權(quán)登記發(fā)證主要是基層的特點，要有針對性的進行宣傳。對縣、鄉(xiāng)領(lǐng)導(dǎo)干部應(yīng)當(dāng)由國土資源部門負(fù)責(zé)人通過經(jīng)常匯報、行文、提供政策法規(guī)等方式的宣傳；對農(nóng)民群眾和村干部采取召開座談會、征求意見會，印發(fā)資料、電視、廣播等方式的宣傳。宣傳集體土地所有權(quán)登記發(fā)證是實踐“三個代表”重要思想的具體行動；是縣級人民政府依法對農(nóng)民集體土地所有權(quán)履行法律程序的行為；是保護農(nóng)民土地合法權(quán)益、維護農(nóng)村穩(wěn)定的根本途徑；是今后農(nóng)地轉(zhuǎn)用、集體土地征用、土地開發(fā)復(fù)墾整理、建設(shè)項目立項審查和征地補償?shù)囊罁?jù)。宣傳集體土地所有權(quán)登記發(fā)證是土地產(chǎn)權(quán)制度建設(shè)的需要，是土地使用制度改革的需要，是促進社會經(jīng)濟發(fā)展的需要。以其提高人們對集體土地所有權(quán)登記發(fā)證重要性的認(rèn)識，使申請集體土地所有權(quán)確權(quán)登記發(fā)證工作成為農(nóng)村集體土地所有權(quán)主體的自覺行為

（二）慎重設(shè)立所有權(quán)主體。農(nóng)村集體土地所有權(quán)的主體的確定，應(yīng)根據(jù)具體情況具體分析，慎重考慮。建議：如果村內(nèi)兩個以上農(nóng)村集體經(jīng)濟組織（或村民小組）之間的土地權(quán)屬界線清楚，或土地發(fā)包時，仍以原生產(chǎn)隊土地權(quán)屬界線為基礎(chǔ)實施的，其權(quán)屬范圍內(nèi)的集體土地所有權(quán)權(quán)利資格應(yīng)為村民小組，其土地所有權(quán)應(yīng)登記在各自集體經(jīng)濟組織（村民小組）名下。如果村內(nèi)兩個以上農(nóng)村集體經(jīng)濟組織（或村民小組）之間的土地權(quán)屬界線難以搞清的，或在土地發(fā)包時，在行政村的范圍內(nèi)已經(jīng)打破了原有生產(chǎn)隊（村民小組）的權(quán)屬界線，則集體土地所有權(quán)應(yīng)登記在村集體經(jīng)濟組織（或村委會）名下。

（三）嚴(yán)格把好權(quán)屬審核關(guān)。土地確權(quán)登記發(fā)證，權(quán)屬審核至為重要。對農(nóng)村集體土地所有權(quán)確權(quán)登記發(fā)證而言，重要的是：一要搞清村集體與國有土地之間的權(quán)屬界線，既不能損害農(nóng)民土地權(quán)益，也不能侵害國家土地權(quán)益。村內(nèi)包含的國有土地一定要標(biāo)注清楚。二要搞清村集體之間的土地權(quán)屬界線，對有爭議一時又難以解決的，應(yīng)暫緩發(fā)證?？h政府應(yīng)依據(jù)國家法律，法規(guī)出臺細(xì)化的確定土地所有權(quán)歸屬的地方性規(guī)定，使國土資源部門在辦理集體所有權(quán)確權(quán)登記發(fā)證時有章可循。

（四）采取有力措施，積極而慎重地開展集體土地所有權(quán)登記發(fā)證工作。一是要認(rèn)真吸取土地管理部門成立初期片面追求土地發(fā)證率而后期造成大批權(quán)屬糾紛的教訓(xùn)，在全縣開展這項工作之前，一定要先搞好試點，本著先易后難，成熟一個，登記發(fā)證一個的原則，積極而又穩(wěn)妥地開展集體土地所有權(quán)登記發(fā)證工作；二是結(jié)合我縣第二次土地調(diào)查搞好集體土地權(quán)屬調(diào)查工作，為進行集體土地所有權(quán)登記發(fā)證打好基礎(chǔ)，同時積極解決經(jīng)費，盡最大可能減輕農(nóng)民負(fù)擔(dān)；三是嚴(yán)把質(zhì)量關(guān)，可利用第二次土地調(diào)查1：1萬分幅土地利用現(xiàn)狀圖作為工作底圖，修改現(xiàn)有的土地利用現(xiàn)狀調(diào)查建庫資料，生成新的圖件，選取最新圖件和適宜的比例尺，組成專業(yè)隊伍實地調(diào)繪，應(yīng)用GPS等現(xiàn)代測繪手段，準(zhǔn)確勘測界址點，并建立農(nóng)村地籍信息系統(tǒng)，使農(nóng)村集體土地所有權(quán)登記和管理更加規(guī)范。這樣就保證了新的集體土地所有權(quán)登記發(fā)證資料的現(xiàn)勢性和完整性。

（五）搞好培訓(xùn)，造就一流的專業(yè)技術(shù)隊伍。無論是進行圖件更新的外業(yè)調(diào)查專業(yè)隊伍還是國土資源部門從事地籍工作的人員，都需要進行系統(tǒng)的培訓(xùn)。培訓(xùn)的內(nèi)容主要包括：土地登記發(fā)證的法律法規(guī)知識，土地確權(quán)的相關(guān)規(guī)定，外業(yè)調(diào)繪的工作方法及技術(shù)要求，內(nèi)業(yè)整理清繪上圖標(biāo)準(zhǔn)，土地利用現(xiàn)狀調(diào)查建庫資料成果的應(yīng)用，土地利用現(xiàn)狀調(diào)查技術(shù)規(guī)程和實施細(xì)則等?？傊?，通過培訓(xùn)解決土地登記發(fā)證知識匱乏，外業(yè)調(diào)繪技術(shù)不熟練，計算機生成制圖不會操作等問題，通過培訓(xùn)達到應(yīng)知應(yīng)會，造就一流的專業(yè)技術(shù)隊伍。

（六）增撥經(jīng)費，給予登記發(fā)證必要保障。集體土地所有權(quán)登記發(fā)證工作，時間緊，任務(wù)重，技術(shù)性強，涉及到一定的人力、物力和財力，沒有經(jīng)費保障，很難完成。國土資發(fā)[2001]359號文件指出：“各地要采取措施，積極落實經(jīng)費，保證這項工作的順利進行。因此縣國土資源部門要積極開通經(jīng)費渠道，積極主動的向財政部門、政府主要領(lǐng)導(dǎo)提出所需經(jīng)費的報告，提供經(jīng)費來源的文件依據(jù)。爭取縣政府及財政部門的支持，解決農(nóng)民土地登記發(fā)證經(jīng)費問題。

（七）明確限制條件，沒有集體土地所有權(quán)證書不準(zhǔn)農(nóng)地轉(zhuǎn)用。大家知道搞好集體土地所有權(quán)登記發(fā)證是全面落實《中華人民共和國土地管理法》的重要措施，在我縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村還認(rèn)識不到位的情況下，可以采取條件限制相互制約的辦法，以促進集體土地所有權(quán)登記發(fā)證的完成。比如說，對拒絕核發(fā)集體土地所有權(quán)證書的村民委員會及鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體經(jīng)濟組織，經(jīng)反復(fù)宣傳，多次做工作仍不認(rèn)識的，在農(nóng)地轉(zhuǎn)用、征用集體土地、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)占地、審批宅基地、土地開發(fā)整理等項目立項審查或報批時不予辦理，這些都是加快集體土地所有權(quán)登記發(fā)證的有效辦法。

（八）先易后難，逐個突破以滿足服從服務(wù)于經(jīng)濟建設(shè)的需要。以鄉(xiāng)鎮(zhèn)為單位，在摸清底數(shù)、掌握情況的前提下，逐村分類排隊。對于無土地權(quán)屬爭議，積極性高的村先登記發(fā)證；對于有土地權(quán)屬爭議，但積極性高的村調(diào)處土地權(quán)屬糾紛后及時登記發(fā)證；對于土地權(quán)屬爭議難以處理，但要求發(fā)證積極性高的也可以先發(fā)證，在集體土地所有權(quán)證書上注明“××權(quán)屬界線有爭議，待處理權(quán)屬爭議后確定該土地權(quán)屬界線”，最后剩下的難點，一個個的突破，直至圓滿完成集體土地所有權(quán)登記發(fā)證為止。

俗話說：“說話容易，辦事難”，這就要求國土資源地籍管理人員站在服從服務(wù)于經(jīng)濟建設(shè)的高度，以認(rèn)真負(fù)責(zé)的態(tài)度，吃苦耐勞的精神，堅忍不拔的勁頭，雷厲風(fēng)行的作風(fēng)，打好集體土地所有權(quán)登記發(fā)證這一硬仗。

第五篇：紅山稅務(wù)分局集體土地開發(fā)建設(shè)調(diào)查

紅山稅務(wù)分局集體土地開發(fā)建設(shè)調(diào)查

根據(jù)市局工作布置,為進一步調(diào)查了解紅山地區(qū)集體土地開發(fā)建設(shè)情況和納稅情況,我局于2004年11月對全區(qū)范圍內(nèi)自1997年立項的集體土地開發(fā)項目進行了全面調(diào)查.現(xiàn)將調(diào)查主要情況匯報如下:

一、調(diào)查總體情況:

經(jīng)調(diào)查,全區(qū)自1997年立項的集體土地開發(fā)項目21個,截止調(diào)查結(jié)束工程已完工13個,計劃投資額200072萬元,已實際完成投資額220692萬元,實際占地面積和實際建筑面積分別為1205798.4平方米、1523972.88平方米,截止調(diào)查結(jié)束已銷售面積577519.87平方米,實現(xiàn)銷售收入65643.65萬元,其中6個項目已申報納稅1752.29萬元。

二、具體調(diào)查內(nèi)容:

1、開發(fā)形式:主要開發(fā)形式以村鎮(zhèn)或村鎮(zhèn)成立的開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)為主,其中村鎮(zhèn)委托外來開發(fā)企業(yè)開發(fā)的項目有6個.2、開發(fā)項目的審批情況：集體土地開發(fā)均通過區(qū)計劃與經(jīng)濟委員會批準(zhǔn)，項目主要是“農(nóng)民中心村復(fù)建房”、“××項目配套生活區(qū)”、“××項目配套設(shè)施”以及“農(nóng)村老師集資建房”名義立項。

3、開發(fā)項目的土地來源，經(jīng)調(diào)查，調(diào)查的21個項目大部分是集體土地，其中八卦洲有69畝地塊為二橋拆遷安置的國有土地，其他均為集體土地開發(fā)建設(shè)，未按規(guī)定征為國有。根據(jù)南京市集體土地房地產(chǎn)開發(fā)遺留問題處置工作小組2004年4號文件規(guī)定，紅山區(qū)部分通過審查2個項目，整體通過審查10個項目，可以補辦規(guī)劃手續(xù)。

4、房屋銷售對象：經(jīng)調(diào)查，目前調(diào)查21個項目，立項以安置本地農(nóng)民為主，目前從實際情況來看，銷售對象均有非當(dāng)?shù)剞r(nóng)民，非當(dāng)?shù)剞r(nóng)民銷售大約占60%，有的項目銷售對象都是非當(dāng)?shù)剞r(nóng)民。

5、開發(fā)單位資質(zhì)：經(jīng)調(diào)查，具體開發(fā)單位具備開發(fā)資質(zhì)的有5個項目，其余均是以村鎮(zhèn)或村鎮(zhèn)企業(yè)名義開發(fā)建設(shè)，不具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)。

6、領(lǐng)取銷售許可證情況：目前21個項目均未領(lǐng)取銷售許可證。

7、能否辦理土地使用權(quán)證和房屋產(chǎn)權(quán)證。目前根據(jù)南京市集體土地房地產(chǎn)開發(fā)遺留問題處置工作小組2004年4號文件規(guī)定，紅山區(qū)部分通過審查2個項目，整體通過審查10個項目，可以補辦規(guī)劃手續(xù)，補辦手續(xù)后可以為購房者辦理相應(yīng)的土地使用權(quán)證和房屋產(chǎn)權(quán)證，其他項目無法辦理“兩證”。

8、銷售收入和申報納稅情況。目前21個項目已實現(xiàn)銷售收入65643.65萬元，已申報銷售收入35045.8萬元，繳納銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅1752.29萬元。

三、集體土地開發(fā)特點及存在問題

1、項目手續(xù)不規(guī)范，屬非法占地、非法開發(fā)。

所有21個項目，均以““農(nóng)民中心村復(fù)建房”、“××項目配套生活區(qū)”、“××項目配套設(shè)施”以及“農(nóng)村老師集資建房”等名義，在區(qū)計經(jīng)委立項。而實際使用用途中，真正的農(nóng)民復(fù)建房僅占40%左右，其余均對外銷售。由于未取得合法用地手續(xù)，近幾年來受到市國土部門的多次整改通知和處罰。

2、所謂“商品房”無合法證件。由于未取得合法手續(xù)，開發(fā)項目無《商品房銷售（預(yù)售）許可證》，因此無法辦理“國有土地使用權(quán)證”和“房屋產(chǎn)權(quán)證”。

3、占用土地和實際建筑面積均超過實際批準(zhǔn)面積。

21個項目經(jīng)區(qū)計經(jīng)委批準(zhǔn)的用地面積為119.83萬平方米，實際用地面積120.58平方米；批準(zhǔn)建筑面積141.13萬平方米，實際建筑面積152.40萬平方米。

4、建設(shè)規(guī)模巨大。

最大的“興都花園”占地65萬平方米、建筑面積80萬平方米，建設(shè)期從1997年一直到2005年跨越8個年頭，其次是“金山花苑”和“沁苑山莊”分別占地15萬平方米、建筑面積23萬平方米。

5、資金來源多渠道。

由于村委會只是農(nóng)村自治組織，沒有大量的資金投入開發(fā)。因此大多采用吸收社會游資進行開發(fā)。主要形式有三種：一是由村委會組織項目“指揮部”，開發(fā)收益由行政村享有，通過由項目建筑單位墊資建設(shè)的方式，待房屋售出后再支付建筑施工有關(guān)款項并給予一定的利息補償，如萬壽村的“沁苑山莊”和“金山花苑”；二是將土地賣給有資金實力的企業(yè)或個人，如“萬豐苑”收取土地款675萬元，“萬壽商貿(mào)中心”收取土地款240萬元；三是有行政村部分干部投資成立一個經(jīng)營實體，由該實體承包開發(fā)，如“興都花園”由興衛(wèi)村的干部和其他投資人共7人，投資成立“南京海派商貿(mào)有限責(zé)任公司”，上繳興衛(wèi)村3.11億元取得65萬平方米的開發(fā)權(quán)。

6、稅收收入流失嚴(yán)重。

以上21個項目，僅有6個項目按預(yù)收房款申報繳納營業(yè)稅，其他項目均未繳納任何稅收。以目前已收房款65643.65萬元計算，少繳營業(yè)稅1529.89萬元。根據(jù)南京市集體土地房地產(chǎn)開發(fā)遺留問題處置工作小組2004年4號文件規(guī)定，紅山區(qū)部分或整體通過審查12個項目，如通過補辦手續(xù)，應(yīng)繳納營業(yè)稅為56180×5%=2809萬元。

四、有關(guān)稅收征管的建議

根據(jù)以上調(diào)查情況，我們認(rèn)為：

1、從這些集體土地建房后對外銷售的行為來看，不管其行為是否符合《房地產(chǎn)管理法》、《土地管理法》等法律規(guī)范，其行為完全符合《營業(yè)稅暫行條例》規(guī)定的 “銷售不動產(chǎn)”的“銷售建筑物及其土地附著物”的征稅范圍。應(yīng)當(dāng)征收營業(yè)稅。

2、從納稅主體看，銷售不動產(chǎn)的主體是企業(yè)（如“南京海派商貿(mào)有限責(zé)任公司”等）或經(jīng)濟組織（如“萬壽村委會”）。這些經(jīng)濟實體發(fā)生應(yīng)稅行為，獲得應(yīng)稅收入，當(dāng)然成為納稅人。

3、從課稅對象看，該建筑物的不合法性沒有影響其對外出售而獲取經(jīng)濟利益，因此，對納稅主體銷售不合法的建筑物而獲取的經(jīng)濟收入征稅，也沒有改變其是否符合其他法律規(guī)范的性質(zhì)。

因此，我們建議對該行為應(yīng)該征稅，不僅應(yīng)征收“銷售不動產(chǎn)”營業(yè)稅，而且應(yīng)加強企業(yè)所得稅的征管（企業(yè)應(yīng)在機構(gòu)所在地繳納）。

以上情況，特此匯報。

紅山稅務(wù)分局

2004年11月15日