第一篇：古鎮(zhèn)(村)開發(fā)模式

古鎮(zhèn)（村）開發(fā)模式

目前，我國許多古村鎮(zhèn)進(jìn)行旅游開發(fā)，按開發(fā)主體分類，多以三種模式出現(xiàn)：

（1）政府主導(dǎo)模式——政府主導(dǎo)，成立政府開發(fā)企業(yè)，以旅游帶動(dòng)整體經(jīng)濟(jì)（周莊、平遙）

這種模式也可以稱之為“平臺(tái)模式”，政府運(yùn)用掌握的城市規(guī)劃審批權(quán)力對(duì)古鎮(zhèn)旅游開發(fā)進(jìn)行宏觀的管理；開發(fā)資金的投入主要依賴地方財(cái)政，但是對(duì)公共設(shè)施的投入引入相關(guān)的市場(chǎng)機(jī)制，對(duì)游客收取費(fèi)用古城保護(hù)費(fèi)，對(duì)具體的旅游開發(fā)項(xiàng)目不作具體干預(yù)，主要通過城市規(guī)劃和行政審批來調(diào)控。麗江大研古鎮(zhèn)旅游開發(fā)屬于這種模式的代表。

（2）政府主導(dǎo)的項(xiàng)目公司模式——政企合作、成立合資公司（政府憑股權(quán)利益分成），企業(yè)進(jìn)行商業(yè)化獨(dú)立運(yùn)營（烏鎮(zhèn)、南潯）

政府成立相應(yīng)的旅游開發(fā)項(xiàng)目公司，相關(guān)資產(chǎn)以政府財(cái)政劃撥的形式注入項(xiàng)目公司或者以資產(chǎn)作價(jià)形式出資，資產(chǎn)所有者擁有項(xiàng)目公司相應(yīng)的股權(quán)，項(xiàng)目公司以政府組織注入的資產(chǎn)為抵押，向銀行借款，獲得的資金用于古鎮(zhèn)旅游項(xiàng)目的開發(fā)，旅游開發(fā)所獲得的收益用于償還銀行借款，如此滾動(dòng)開發(fā)古鎮(zhèn)旅游。浙江烏鎮(zhèn)是這一模式的主要代表。

（3）經(jīng)營權(quán)出讓模式——企業(yè)買斷經(jīng)營、古鎮(zhèn)經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓（鳳凰、宏村、和順）這方面的代表是湖南鳳凰古鎮(zhèn)，地方政府將管轄范圍內(nèi)的旅游景點(diǎn)資源性資產(chǎn)開發(fā)出來后，通過出讓旅游開發(fā)經(jīng)營權(quán)的方式，吸引投資商介入古鎮(zhèn)旅游開發(fā)。由投資商根據(jù)自身優(yōu)勢(shì)，結(jié)合市場(chǎng)需要對(duì)外融資，繼續(xù)古鎮(zhèn)旅游開發(fā)進(jìn)程，政府只在行業(yè)宏觀層面上對(duì)投資商開發(fā)商進(jìn)行管理。

第二篇：開發(fā)模式思考

關(guān)于生命健康園開發(fā)模式的思考

國際生命健康園做為光谷生物城城市形態(tài)和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級(jí)版，從產(chǎn)業(yè)形態(tài)上，要瞄準(zhǔn)現(xiàn)行及未來生物產(chǎn)業(yè)熱點(diǎn)領(lǐng)域（精準(zhǔn)診療）進(jìn)行布局，從建筑形態(tài)上要進(jìn)一步樹立和強(qiáng)化品牌價(jià)值，體現(xiàn)國際水準(zhǔn)。作為國際生命健康園起步區(qū)的開發(fā)建設(shè)主體，武漢光谷產(chǎn)業(yè)園建設(shè)投資有限公司（下稱產(chǎn)業(yè)園建設(shè)公司）集光榮使命和重大任務(wù)于一身。當(dāng)前國家政策法規(guī)對(duì)國有建設(shè)平臺(tái)管控的日趨嚴(yán)格，對(duì)重大項(xiàng)目投資決策和追責(zé)日益規(guī)范，新成立的產(chǎn)業(yè)園建設(shè)公司應(yīng)在充分考慮經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)規(guī)律的前提下，深入分析各種可能的開發(fā)模式的優(yōu)缺點(diǎn)，并結(jié)合自身特點(diǎn)加以應(yīng)用。近期，我們密集走訪相關(guān)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，通過與他們的交流，我們有以下幾點(diǎn)思考：

一、建設(shè)模式分析

建設(shè)模式關(guān)乎項(xiàng)目建設(shè)全生命周期，其產(chǎn)品是產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展的承載表現(xiàn)，一流的產(chǎn)業(yè)園區(qū)需要有一流的建筑群承載。結(jié)合目前市場(chǎng)上集中較為成熟的幾種建設(shè)模式，我們做了以下對(duì)比分析：

模式一：工程項(xiàng)目代建

做一個(gè)說明，模式一應(yīng)為自主開發(fā)。鑒于產(chǎn)業(yè)園建設(shè)公司尚處于成立初期，工程項(xiàng)目代建模式可能比自主開發(fā)模式更為合適，故模式一暫定為項(xiàng)目代建模式。項(xiàng)目代建制是契約精神在委托代理方面的深化，是現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)背景下，分工進(jìn)一步細(xì)化的表現(xiàn)之一。代建單位作為業(yè)主的代理人，在業(yè)主委托的業(yè)務(wù)范圍內(nèi)以業(yè)主名義開展工作，如有權(quán)自主選擇設(shè)計(jì)師和承包商。與傳統(tǒng)CM制相比，無論是在代理人的定義上還是在選擇程序上，現(xiàn)代代建制都更具科學(xué)性和先進(jìn)性，正被廣泛應(yīng)用于各類項(xiàng)目建設(shè)過程中。

優(yōu)點(diǎn)：建設(shè)模式成熟，專業(yè)人做專業(yè)事，高新區(qū)八大園區(qū)均不同階段的采用代建模式開發(fā)，成效顯著。能按照業(yè)主需求快速形成園區(qū)氛圍，業(yè)主擁有絕對(duì)的項(xiàng)目控制權(quán)。

缺點(diǎn)：業(yè)主單位需要全面承擔(dān)建設(shè)資金壓力，和對(duì)項(xiàng)目良好的把控能力，優(yōu)質(zhì)的代建單位（包括建設(shè)品質(zhì)、企業(yè)資信、溝通成本、團(tuán)隊(duì)執(zhí)行力等）可遇不可求

模式二：合作開發(fā)

此種模式表現(xiàn)形式較多，其本質(zhì)為合作雙方或多方以現(xiàn)金或?qū)嵨锍鲑Y成立合資公司，充分利用出資各方自身優(yōu)勢(shì)進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)，在社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中此類模式較為常見。

優(yōu)點(diǎn)：各方可優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)，快速形成項(xiàng)目執(zhí)行力，較好的完成項(xiàng)目開發(fā)工作。

缺點(diǎn)：合作各方利益述求較難統(tǒng)一，合作任意一方都沒有完全的項(xiàng)目控制能力，易導(dǎo)致項(xiàng)目偏離既定的產(chǎn)業(yè)目標(biāo)。

模式三：BOT/BT模式

BT是英文Build（建設(shè)）和Transfer（移交）縮寫形式，意即“建設(shè)--移交”，是政府利用非政府資金來進(jìn)行非經(jīng)營性基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目的一種融資模式。BT模式是BOT模式的一種變換形式，指一個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)作通過項(xiàng)目公司總承包，融資、建設(shè)驗(yàn)收合格后移交給業(yè)主，業(yè)主向投資方支付項(xiàng)目總投資加上合理回報(bào)的過程。目前采用BT模式籌集建設(shè)資金成了項(xiàng)目融資的一種新模式。一般適用于政府投資的非經(jīng)營性項(xiàng)目。

優(yōu)點(diǎn)：是一種新型的項(xiàng)目融資方式，能夠緩解項(xiàng)目業(yè)主單位前期項(xiàng)目資金壓力，充分發(fā)揮社會(huì)資本效益。缺點(diǎn)：對(duì)項(xiàng)目承接單位的能力和信譽(yù)度要求較高，業(yè)主單位需要有較強(qiáng)的項(xiàng)目策劃和把控能力。

結(jié)合產(chǎn)業(yè)園建設(shè)公司自身實(shí)際:依托省科投集團(tuán)，擁有較強(qiáng)的項(xiàng)目融資及融資議價(jià)能力，能有效保障項(xiàng)目建設(shè)資金需求，且資金成本相對(duì)較低。其二，作為省科投集團(tuán)改革之后的建設(shè)平臺(tái)，主觀和客觀均需要產(chǎn)業(yè)園建設(shè)公司的建設(shè)隊(duì)伍能夠迅速得到鍛煉和提升，能適應(yīng)高新區(qū)快速發(fā)展過程中不同產(chǎn)業(yè)類型的園區(qū)和項(xiàng)目建設(shè)需求，成為一支專業(yè)的、能打硬仗的建設(shè)團(tuán)隊(duì)。加之國際生命健康園項(xiàng)目屬東湖高新區(qū)及光谷生物城重點(diǎn)規(guī)劃的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，對(duì)起步區(qū)的品質(zhì)和形象進(jìn)度要求較高，綜合以上三種開發(fā)建設(shè)模式的利弊，建議國際生命健康園起步區(qū)采用項(xiàng)目代建的模式進(jìn)行建設(shè)，并盡快尋找合適的代建單位進(jìn)行溝通接洽為宜。

二、開發(fā)模式分析

隨著國有體制改革的日益推進(jìn)，政府主導(dǎo)開發(fā)的各類產(chǎn)業(yè)園區(qū)將進(jìn)一步與市場(chǎng)接軌。作為高新區(qū)重點(diǎn)規(guī)劃建設(shè)的國際生命健康園，在形態(tài)上要成為光谷生物城產(chǎn)業(yè)和城市建設(shè)的升級(jí)版，在開發(fā)模式上更要率先與市場(chǎng)接軌，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展和園區(qū)開發(fā)的雙贏。近期，我們密集走訪了武漢花山軟件新城、深圳天安云谷、深圳前海萬科企業(yè)公館、深圳軟件產(chǎn)業(yè)基地等項(xiàng)目。我們發(fā)現(xiàn)，在資本和企業(yè)集聚、土地成為稀缺資源的深圳，開發(fā)項(xiàng)目的物業(yè)租金和地產(chǎn)增值收益可以覆蓋甚至大大超過項(xiàng)目開發(fā)成本，所以，項(xiàng)目開發(fā)模式多以自持出租為主，出售為輔（如下表）。物業(yè)自持也能最大限度的保證入駐項(xiàng)目的品質(zhì)和產(chǎn)業(yè)的純度，并使開發(fā)單位享受物業(yè)增值帶來的巨大收益，形成良性循環(huán)。武漢等中部發(fā)展中地區(qū)因土地資源相對(duì)較為豐富、租賃價(jià)格較低等因素，需要提高銷售物業(yè)的比例，用以保證項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)平衡或盈利。

部分園區(qū)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)對(duì)比分析表

產(chǎn)業(yè)園建設(shè)公司作為生命健康園起步區(qū)的開發(fā)建設(shè)主體單位，既不參與該區(qū)域的土地一級(jí)開發(fā)，又不參與該區(qū)域的住宅地產(chǎn)開發(fā)，在兼顧項(xiàng)目開發(fā)品質(zhì)的前提下，若要做到項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)性平衡，我們認(rèn)為需要從以下幾個(gè)方面著手：

一、樹立科投品質(zhì)，高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)起步區(qū)項(xiàng)目。項(xiàng)目開發(fā)品質(zhì)是園區(qū)形象最直觀的表現(xiàn)，一流的產(chǎn)業(yè)園區(qū)需要有一流的建筑品質(zhì)做支撐。天安云谷除了具有一流的建筑品質(zhì)外，還在國內(nèi)首創(chuàng)智慧園區(qū)理念，吸引包括華為在內(nèi)的世界級(jí)優(yōu)秀企業(yè)入駐；前海萬科企業(yè)公館傳承著萬科品牌的氣質(zhì)，街區(qū)的尺度、建筑的造型與品質(zhì)、色調(diào)搭配等均體現(xiàn)一流企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，讓人對(duì)前海的未來充滿無限遐想；深圳軟件產(chǎn)業(yè)基地對(duì)建筑外立面和園區(qū)功能劃分（尤其是引入城市和社區(qū)表皮概念）給人留下深刻印象；花山軟件新城更是復(fù)制全球軟件行業(yè)圣地——美國硅谷水源項(xiàng)目，引人入勝。國際生命健康園起步區(qū)項(xiàng)目應(yīng)做到精雕細(xì)琢，匠心獨(dú)具，亮點(diǎn)突出，彰顯科投品質(zhì)，提升區(qū)域品牌價(jià)值成為生物城乃至高新區(qū)新的城市和產(chǎn)業(yè)地標(biāo)。

二、同步開發(fā)部分核心商業(yè)區(qū)。核心商業(yè)區(qū)的開發(fā)有以下幾個(gè)功能：1.滿足配套需求。生命健康園周邊相關(guān)住宅配套較生物城建設(shè)早期成熟度更高，商業(yè)區(qū)不僅可以滿足產(chǎn)業(yè)園區(qū)人員和企業(yè)不同類型的產(chǎn)業(yè)需求，還可以匹配周邊地產(chǎn)項(xiàng)目（包括朗詩、桃花源、北大姿源、豹澥社區(qū)等）居民日常消費(fèi)需求；2.迅速拉動(dòng)人氣，形成氛圍。因?yàn)橛兄苓呑≌?xiàng)目做支撐，定位精準(zhǔn)的商業(yè)可以迅速吸引消費(fèi)人群，形成產(chǎn)業(yè)氛圍；3.提升地產(chǎn)價(jià)值。配套商業(yè)及其品質(zhì)對(duì)周邊地產(chǎn)價(jià)值的提升不言而喻（光谷朗詩項(xiàng)目在中心城商業(yè)項(xiàng)目入駐之前的價(jià)格約為5000元/平方米，在商業(yè)項(xiàng)目入駐后迅速提升至8000+元/平方米）。與此同時(shí)，我們也應(yīng)清晰認(rèn)識(shí)到，在區(qū)域產(chǎn)業(yè)和居住配套尚未完全成熟的前提下，商業(yè)配套開發(fā)比例過高，容易造成業(yè)主單位大量資金占用，降低商業(yè)區(qū)域土地開發(fā)價(jià)值。故應(yīng)綜合全盤考慮，在有效保障配套型商業(yè)業(yè)態(tài)的同時(shí)，合理布局中高端引導(dǎo)型商業(yè)業(yè)態(tài)。

三、以時(shí)間換空間，實(shí)現(xiàn)國有資產(chǎn)保值增值。在市場(chǎng)培育的早期，通過出租或出售的方式可能無法覆蓋開發(fā)建設(shè)成本，可以考慮集團(tuán)公司出資購買、代為持有部分自持型物業(yè)，一方面可以通過代為持有降低資金成本和開發(fā)公司負(fù)債，提高資金效率，另一方面，生命健康園作為光谷生物城核心區(qū)，緊鄰光谷新中心，隨著產(chǎn)業(yè)發(fā)展和武漢國家自主創(chuàng)新示范區(qū)核心區(qū)的建設(shè)發(fā)展，未來生命健康園內(nèi)的物業(yè)增值空間潛力巨大，此舉也能作為集團(tuán)公司投資渠道，實(shí)現(xiàn)國有資產(chǎn)保值增值。

四、政策支持，打造產(chǎn)業(yè)特區(qū)。生命健康產(chǎn)業(yè)在被列入國家十三五重點(diǎn)發(fā)展的戰(zhàn)略產(chǎn)業(yè)以來，受到了國家領(lǐng)導(dǎo)人的高度關(guān)注，湖北省武漢市更是將生命健康產(chǎn)業(yè)作為三大支柱型產(chǎn)業(yè)進(jìn)行打造。高新區(qū)作為全省生命健康產(chǎn)業(yè)發(fā)展的引擎，主觀和客觀層面都有必要牽頭出臺(tái)產(chǎn)業(yè)特區(qū)政策，鼓勵(lì)符合產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向企業(yè)的本地區(qū)和外地企業(yè)遷入。分別從租金、培訓(xùn)等補(bǔ)貼、投融資獎(jiǎng)勵(lì)、引導(dǎo)基金設(shè)立及投入比例等方面給予傾斜，做區(qū)域價(jià)值引導(dǎo)，使之成為產(chǎn)業(yè)中的“深圳”，盡早脫穎而出，形成裂變。

五、產(chǎn)業(yè)招商和資本招商雙管齊下，努力實(shí)行定制化建設(shè)。產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目招商在過去相當(dāng)長一段時(shí)間內(nèi)對(duì)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展發(fā)揮著積極、重要作用。隨著資本集聚和產(chǎn)業(yè)整合的不斷推進(jìn)，未來資本招商也將成為產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目引進(jìn)的重要渠道。緊盯大基金可能會(huì)給招商工作帶來重大收獲，建筑的功能設(shè)計(jì)和建造過程中應(yīng)與傳統(tǒng)生物產(chǎn)業(yè)有所區(qū)別，并充分考慮金融資本入駐空間。生命健康產(chǎn)業(yè)是全球性的朝陽產(chǎn)業(yè)，我們還可以考慮激勵(lì)具有國際視野的招商團(tuán)隊(duì)協(xié)助完成海外重大項(xiàng)目的引進(jìn)。

生命健康園建設(shè)專班

二〇一六年九月二十日

第三篇：全域旅游開發(fā)模式

全域旅游開發(fā)模式

概念的提出

2015年8月，國家旅游局局長李金早在全國旅游工作研討會(huì)上首次明確提出全面推動(dòng)全域旅游發(fā)展的戰(zhàn)略部署。2016年初，國家旅游局發(fā)布首批“國家全域旅游示范區(qū)”創(chuàng)建名單。一時(shí)間，開展全域旅游工作成為全國各省、市旅游主管部門的重要任務(wù)，廣泛的媒體報(bào)道也使得“全域旅游”這一詞匯成為旅游業(yè)界的新概念和新方向。

“全域旅游”并不是一個(gè)新名詞，早在2013年北二外的歷新建教授就曾提出這一概念，此次李金早局長將“全域旅游”提高到了全新的高度?！叭蚵糜巍钡母拍町a(chǎn)生于以下時(shí)代背景: 一是景區(qū)泛化的“大旅游”。隨著生活水平的提高，旅游者興趣更加多樣化，很多人選擇到城市、鄉(xiāng)村等地休閑度假，私家車的普及和帶薪休假制度的完善更使得旅游者改變了傳統(tǒng)的景點(diǎn)旅游方式，從而突破了景區(qū)圍墻界限，形成了無圍墻的大旅游趨勢(shì)。

二是國民休閑的“大市場(chǎng)”。大眾休閑時(shí)代來臨，國務(wù)院頒布《國民旅游休閑綱要》，大眾出游時(shí)間更有保障。

三是產(chǎn)業(yè)升級(jí)的“大產(chǎn)業(yè)”。我國第三產(chǎn)業(yè)(服務(wù)業(yè))占GDP比重己超過第二產(chǎn)業(yè)，旅游業(yè)作為現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的重要產(chǎn)業(yè)，理應(yīng)在產(chǎn)業(yè)升級(jí)過程中發(fā)揮更大作用。

根據(jù)李今早局長在《全域旅游大有可為》一文中的論述，全域旅游是順應(yīng)全民旅游和個(gè)人游、自駕游時(shí)代的必然選擇，也是接下來一個(gè)時(shí)期旅游業(yè)供給側(cè)改革的重要抓手，同時(shí)還與區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展、農(nóng)村經(jīng)濟(jì)、扶貧開發(fā)等密切相關(guān)，己被上升到了國內(nèi)旅游業(yè)改革發(fā)展戰(zhàn)略方針的高度。

全域旅游在當(dāng)前政策的指引下，將帶領(lǐng)我國旅游業(yè)走向全新發(fā)展道路。將實(shí)現(xiàn)從景點(diǎn)游到目的地游、從門票經(jīng)濟(jì)到全域經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)變，將給目的地地區(qū)的產(chǎn)業(yè)融合和經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型帶來不可忽視的影響。當(dāng)前我國旅游目的地全域化水平比較低，基本以景區(qū)為中心，圍繞景區(qū)建設(shè)旅游配套設(shè)施。因此目的地產(chǎn)品與服務(wù)擁有很大的缺口和提升空間，也將帶來巨大機(jī)會(huì)。

全域旅游的開發(fā)模式

發(fā)展全域旅游的開發(fā)模式

全域旅游的推進(jìn)不能千篇一律，更不能簡單復(fù)制，應(yīng)根據(jù)不同旅游目的地的類型、發(fā)展階段和目標(biāo)定位，并結(jié)合該地自然資源稟賦、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和文化脈絡(luò)綜合考慮，選擇不同的開發(fā)模式。首先應(yīng)對(duì)全域旅游目的地的類型進(jìn)行深入的探討并進(jìn)行分類，然后在此基礎(chǔ)上根據(jù)不同類型的旅游目的地選擇恰當(dāng)?shù)拈_發(fā)模式，以更好更快地推進(jìn)全域旅游。在第二屆全國全域旅游推進(jìn)會(huì)上，全國多個(gè)地方紛紛提出要全面踐行全域旅游發(fā)展理念，以此推動(dòng)當(dāng)?shù)芈糜螛I(yè)的新一輪發(fā)展。其中五種典型全域旅游開發(fā)模式獲得了與會(huì)代表的充分肯定。這五種典型開發(fā)模式包括:（1）是龍頭景區(qū)帶動(dòng)型。依托龍頭景區(qū)作為吸引核和動(dòng)力源，按照發(fā)展全域旅游的要求，圍繞龍頭景區(qū)部署基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施，配置旅游產(chǎn)品和景區(qū)，調(diào)整各部門服務(wù)旅游、優(yōu)化環(huán)境的職責(zé)，形成“綜合產(chǎn)業(yè)綜合抓”的工作機(jī)制，推進(jìn)“景城一體化發(fā)展”。以龍頭景區(qū)帶動(dòng)地方旅游業(yè)一體化發(fā)展，以龍頭景區(qū)推動(dòng)旅游業(yè)與相關(guān)產(chǎn)業(yè)融合，以龍頭景區(qū)帶動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展。其典型代表有湖南張家界、四川都江堰。

（2）是城市全域輻射型。以城市旅游目的地為主體，依托旅游城市知名旅游品牌、優(yōu)質(zhì)的旅游產(chǎn)品、便利的旅游交通、完善的配套服務(wù)，以都市旅游輻射帶動(dòng)全域旅游，推動(dòng)旅游規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃、土地利用規(guī)劃、環(huán)境保護(hù)規(guī)劃等“多規(guī)合一”;促進(jìn)城鄉(xiāng)旅游互動(dòng)和城鄉(xiāng)一體化發(fā)展，形成城鄉(xiāng)互補(bǔ)、優(yōu)勢(shì)互動(dòng)的城鄉(xiāng)旅游大市場(chǎng)。按照“旅游引領(lǐng)、融合發(fā)展、共建共享、提升價(jià)值”的思路，推動(dòng)旅游規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃、土地利用規(guī)劃、環(huán)保規(guī)劃等“多規(guī)合一”，以旅游引領(lǐng)新型城鎮(zhèn)化。其典型代表有遼寧大連、福建廈門等地。

（3）是全域景區(qū)發(fā)展型。把整個(gè)區(qū)域看作一個(gè)大景區(qū)來規(guī)劃、建設(shè)、管理和營銷。按照全地域覆蓋、全資源整合、全領(lǐng)域互動(dòng)、全社會(huì)參與的原則，深入開展全域旅游建設(shè)，推進(jìn)旅游城鎮(zhèn)、旅游村落、風(fēng)景庭院、風(fēng)景園區(qū)、風(fēng)景廠礦、風(fēng)景道等建設(shè)，實(shí)現(xiàn)“處處是景、時(shí)時(shí)見景”的城鄉(xiāng)旅游風(fēng)貌。其典型代表有浙江桐廬、河南架川、寧夏中衛(wèi)等地。

（4）是特色資源驅(qū)動(dòng)型。以區(qū)域內(nèi)普遍存在的高品質(zhì)自然及人文旅游資源為基礎(chǔ)，推動(dòng)自然資源與民族文化資源相結(jié)合，與大眾健康、文化、科技、體育等相關(guān)產(chǎn)業(yè)共生共榮，謀劃一批健康養(yǎng)生、避暑休閑、度假療養(yǎng)、山地體育、汽車露營等旅游新業(yè)態(tài)，帶動(dòng)區(qū)域旅游業(yè)發(fā)展，形成特色旅游目的地。其典型代表有重慶武隆、云南撫仙湖、貴州花溪等。

（5）是產(chǎn)業(yè)深度融合型。以“旅游+”和“+旅游”為途徑，大力推進(jìn)旅游業(yè)與一、二、三產(chǎn)業(yè)的融合，以及與文化、商貿(mào)、科教、體育、宗教、養(yǎng)生、教育、科研等行業(yè)的深度融合，規(guī)劃開發(fā)出一批文化休閑、生態(tài)觀光、商務(wù)會(huì)展、休閑度假、鄉(xiāng)村旅游等跨界產(chǎn)品，推動(dòng)全域旅游要素深度整合，進(jìn)一步提升區(qū)域旅游業(yè)整體實(shí)力和競(jìng)爭力。其典型代表有南京江寧、北京昌平。全域旅游開發(fā)模式

按照全域旅游的概念：“全域旅游是指在一定區(qū)域內(nèi)，以旅游業(yè)為優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)，通過對(duì)區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟(jì)社會(huì)資源尤其是旅游資源、相關(guān)產(chǎn)業(yè)、生態(tài)環(huán)境、公共服務(wù)、體制機(jī)制、政策法規(guī)、文明素質(zhì)等進(jìn)行全方位、系統(tǒng)化的優(yōu)化提升，實(shí)現(xiàn)區(qū)域資源有機(jī)整合、產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展、社會(huì)共建共享，以旅游業(yè)帶動(dòng)和促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)協(xié)調(diào)發(fā)展的一種新的區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展理念和模式。”就說明全域旅游作為旅游的發(fā)展方雄，其本身也是一種旅游的開發(fā)模式。全域旅游開發(fā)模式有幾個(gè)方面組成，具體情況如下：

（1）全域體驗(yàn)開發(fā)模式的資源拓展觀。現(xiàn)存的旅游開發(fā)模式對(duì)“域”的理解局限于地域空間的思考，強(qiáng)調(diào)異地性。對(duì)于一個(gè)社會(huì)的人來說，“域”不僅僅指他生存的地域空間，還應(yīng)該包括他的身份空間、職業(yè)空間、地位空間等。因此，“域”的改變不能僅局限于地域空間的改變，還應(yīng)該包含一個(gè)人的其他空間的改變。那么，把社會(huì)的各個(gè)行業(yè)、部門，甚至單個(gè)的人以及他們的活動(dòng)都納入到旅游資源的范疇，充分發(fā)揮他們最具有吸引力的一面，這正是全域體驗(yàn)開發(fā)模式的資源拓展觀。

（2）全域體驗(yàn)開發(fā)模式的市場(chǎng)拓展觀。現(xiàn)存的旅游開發(fā)模式著重于打造各種自然景觀綜合體、人文景觀綜合體或者自然和人文景觀復(fù)合綜合體，以快樂和放松為本，偏向于滿足旅游者身體方面的動(dòng)機(jī)和文化方面的動(dòng)機(jī)，偏重于觀光、體閑、度假等客源市場(chǎng)。而根據(jù)美國心理學(xué)家馬斯洛劃分的人的需要五層次論來說，受尊重和自我實(shí)現(xiàn)是旅游者需要的最高層次，與之相結(jié)合的是旅游者人際方面的動(dòng)機(jī)、地位和聲望方面的動(dòng)機(jī)。全域體驗(yàn)開發(fā)模式正是以滿足旅游者對(duì)人生體驗(yàn)的強(qiáng)烈個(gè)性化需求為重要目的，制造一種旅游改變?nèi)松纳顚哟误w驗(yàn)活動(dòng)，突破旅游就是觀光、體閑、度假的觀念。

（3）全域體驗(yàn)開發(fā)模式的企業(yè)拓展觀。從20世紀(jì)80年代至21世紀(jì)的30年以來，在現(xiàn)存的旅游開發(fā)模式的影響下，在傳統(tǒng)的旅游企業(yè)之外，旅游開發(fā)咨詢企業(yè)在我國誕生并迅速發(fā)展。旅游開發(fā)咨詢企業(yè)是整個(gè)旅游行業(yè)的領(lǐng)軍機(jī)構(gòu)，起著靈魂的作用，是旅游產(chǎn)品的頂級(jí)組織者和供應(yīng)者。但是，這類企業(yè)的服務(wù)對(duì)象都是旅游供給方市場(chǎng)，沒有一家是專門針對(duì)需求市場(chǎng)服務(wù)的。所以，全域旅游開發(fā)模式強(qiáng)調(diào)市場(chǎng)需要新的專業(yè)性的旅游策劃咨詢企業(yè)，它和旅游開發(fā)咨詢企業(yè)一起合作，才能真正實(shí)現(xiàn)供方市場(chǎng)和需方市場(chǎng)的無縫對(duì)接，讓大眾真正體會(huì)旅游的別樣含義。

（4）全域體驗(yàn)開發(fā)模式的產(chǎn)品拓展觀?，F(xiàn)存開發(fā)模式的旅游產(chǎn)品基本是針對(duì)團(tuán)隊(duì)旅游者的，而全域體驗(yàn)開發(fā)模式的旅游產(chǎn)品以角色旅游為主題，以精準(zhǔn)設(shè)計(jì)為理念，是一對(duì)一的精準(zhǔn)開發(fā)模式。角色旅游是指旅游策劃咨詢企業(yè)針對(duì)旅游者對(duì)人生體驗(yàn)的強(qiáng)烈個(gè)性化需求，通過讓旅游者在一定時(shí)間內(nèi)變換其社會(huì)角色，制造一種深層次的體驗(yàn)活動(dòng)，這種活動(dòng)非常有影響力。角色旅游可調(diào)整性強(qiáng)，破壞小。受眾面更廣，參與度更大。是市場(chǎng)—資源—產(chǎn)品比較完美的結(jié)合。

（5）全域體驗(yàn)開發(fā)模式強(qiáng)調(diào)不同的開發(fā)規(guī)劃觀。全域體驗(yàn)式開發(fā)模式提倡依托全社會(huì)的各種人、財(cái)、物等資源，以旅游者的具體活動(dòng)項(xiàng)目進(jìn)行靈活的旅游產(chǎn)品設(shè)計(jì)。強(qiáng)調(diào)對(duì)資源的動(dòng)態(tài)使用，不對(duì)資源進(jìn)行固化。既要充分實(shí)現(xiàn)旅游資源的價(jià)值，以全面實(shí)現(xiàn)三大效益，實(shí)現(xiàn)社會(huì)和個(gè)人可持續(xù)發(fā)展為終極目的，又要最大限度的避免激化矛盾和不合理的破壞行為，最大限度的降低旅游業(yè)的敏感性。強(qiáng)調(diào)旅游者和被旅游者的雙向付出，強(qiáng)調(diào)旅游者和被旅游者的雙向獲益，減少弱勢(shì)方對(duì)資本的依賴。

所以，全域體驗(yàn)式開發(fā)模式是一種全社會(huì)模式，需要全社會(huì)的整體配合。各種團(tuán)體或者個(gè)人既可以成為旅游者，也可以參與到咨詢與策劃中，參與到旅游產(chǎn)品的各個(gè)供應(yīng)環(huán)節(jié)，成為旅游從業(yè)者，真正實(shí)現(xiàn)旅游業(yè)同其他行業(yè)乃至管理部門的融合。這樣，政府和企業(yè)會(huì)把更多的資金投入到旅游人才的培養(yǎng)和改善從業(yè)人員待遇方面，才能最終真正實(shí)現(xiàn)旅游業(yè)的龍頭產(chǎn)業(yè)、支柱產(chǎn)業(yè)，戰(zhàn)略產(chǎn)業(yè)的地位，實(shí)現(xiàn)真正意義上的“大旅游產(chǎn)業(yè)”。

第四篇：旅游地產(chǎn)開發(fā)模式

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旅游地產(chǎn)開發(fā)模式大全

黃山市旅游房地產(chǎn)開發(fā)與管理

旅游地產(chǎn)開發(fā) 旅游地產(chǎn)管理 旅游地產(chǎn)旅游房地產(chǎn)的概念、歷史和發(fā)展

休閑度假與人們的生活方式、需求遞升、社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀態(tài)密切相關(guān)。未來十年之內(nèi)，隨著中國汽車時(shí)代、郊區(qū)化時(shí)代與休閑時(shí)代浪潮席卷而至，運(yùn)動(dòng)、健康、養(yǎng)生、體驗(yàn)、休閑等因素將更加深入地滲透到度假區(qū)產(chǎn)品和服務(wù)之中，并構(gòu)成主要的價(jià)值支撐和賣點(diǎn)。

與休閑度假活動(dòng)相伴而生并作為上述因素綜合載體之一的旅游房地產(chǎn)是景觀、旅游內(nèi)容與商業(yè)價(jià)值的良好結(jié)合點(diǎn)，是區(qū)域旅游向產(chǎn)業(yè)縱深發(fā)展、功能復(fù)合與品牌延伸的表現(xiàn)。它將成為休閑度假時(shí)代的競(jìng)爭要素與旅游創(chuàng)新的關(guān)鍵因素之一，成為我國旅游產(chǎn)業(yè)和國民經(jīng)濟(jì)中不容忽視的領(lǐng)域，成為政府部門制定相關(guān)政策必須考慮的因素。

1.1 旅游房地產(chǎn)概念

旅游房地產(chǎn)是指以旅游度假為目的的房地產(chǎn)開發(fā)、營銷模式，其開發(fā)項(xiàng)目全部或部分實(shí)現(xiàn)旅游功能。旅游房地產(chǎn)的開發(fā)對(duì)象為旅游物業(yè)。

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一般而言，旅游物業(yè)除按傳統(tǒng)方式開發(fā)經(jīng)營的酒店和度假村外，具體還包括：休閑、度假、養(yǎng)老等相關(guān)的房地產(chǎn)開發(fā)形式，以及分時(shí)度假、產(chǎn)權(quán)酒店、主題社區(qū)或景區(qū)住宅、養(yǎng)老度假村、登山、滑雪運(yùn)動(dòng)度假村、高爾夫度假村、休閑生態(tài)度假村等產(chǎn)品模式。

旅游房地產(chǎn)屬于泛地產(chǎn)概念，其發(fā)展有兩個(gè)方向，即旅游地的房地產(chǎn)化與房地產(chǎn)的旅游化。旅游地（度假區(qū)、高爾夫球場(chǎng)、主題公園等）與房地產(chǎn)業(yè)在完善功能、增加賣點(diǎn)、提高自身品位的同時(shí)，從不同的出發(fā)點(diǎn)打造了一種新的復(fù)合型業(yè)態(tài)：旅游房地產(chǎn)。本文討論的旅游房地產(chǎn)——度假區(qū)旅游房地產(chǎn)屬于“旅游地的房地產(chǎn)化”范疇，是度假區(qū)內(nèi)部的一個(gè)有機(jī)組成部分。主要包括具有度假性質(zhì)的分時(shí)權(quán)酒店、產(chǎn)權(quán)酒店、養(yǎng)老屋村、主題社區(qū)、景區(qū)住宅、各種專題屋村等幾種形態(tài)。

1.2 發(fā)展歷史

國外旅游房地產(chǎn)的歷史

旅游房地產(chǎn)發(fā)源于中世紀(jì)歐洲世襲貴族的度假城堡，但20世紀(jì)初才開始市場(chǎng)化規(guī)模經(jīng)營，主要是集中在法國南部地中海沿岸的海濱別墅。20世紀(jì)60年代，法國阿爾卑斯山地區(qū)的別墅度假村首先開發(fā)了以分時(shí)銷售的方式招攬客戶的形式，標(biāo)志著旅游物業(yè)市場(chǎng)的形成。70年代中期，美國泡沫經(jīng)濟(jì)破滅后造成大量的房地產(chǎn)積壓，特別是市場(chǎng)景氣時(shí)期開發(fā)的大量別墅。為了處理積壓與空置，充分盤活閑置資產(chǎn)，精心收集

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美國從歐洲引入時(shí)權(quán)酒店這一概念，取得了巨大的成功。1977年市場(chǎng)上95%以上的度假物業(yè)是由其他項(xiàng)目改造過來的。1987年以后，大量的投資商、開發(fā)商介入這一領(lǐng)域，使產(chǎn)品模式更加清晰，法規(guī)也相應(yīng)地健全，配套的服務(wù)業(yè)、管理業(yè)、交換業(yè)也迅速成熟。僅就分時(shí)度假物業(yè)而言，目前全球已有60多家大型的分時(shí)度假集團(tuán)，大約5,000多個(gè)采用分時(shí)制度的度假村分布在80多個(gè)國家和地區(qū)，來自120多個(gè)國家和地區(qū)的300多萬個(gè)家庭購買了多少不等的度假時(shí)權(quán)或酒店產(chǎn)權(quán)。到2001年，全球分時(shí)度假業(yè)的營業(yè)額已超過80億美元，近幾年一直以15%的速度遞增，預(yù)計(jì)到2004年，全世界的時(shí)權(quán)酒店銷售總額將超過300億美元。

今天遍布世界各地的分時(shí)度假酒店、高爾夫度假村、山地度假村、休閑別墅，將旅游房地產(chǎn)市場(chǎng)推向了一個(gè)新的高潮。

我國旅游房地產(chǎn)的發(fā)展

目前，我國旅游房地產(chǎn)業(yè)已初現(xiàn)端倪，北京、上海、大連、青島、海南、廣東、福建、深圳等地已開工的旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目達(dá)到近百個(gè)，以高爾夫、山地、滑雪、沖浪、野外運(yùn)動(dòng)為主題的休閑度假住宅、別墅、酒店已超過80家。自1999年海南“南海傳說”、三亞“博鰲國家旅游休閑度假區(qū)”的成功開發(fā)后，先后已有幾十個(gè)旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目在全國進(jìn)行改造、規(guī)劃、建設(shè)和推廣，市場(chǎng)反響較大。其中包括北京強(qiáng)龍房地產(chǎn)開發(fā)公司在延慶龍慶峽投資開發(fā)的“快樂無窮大”產(chǎn)權(quán)酒店、精心收集

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位于秦皇島度假區(qū)在北京發(fā)售的“維多利亞港灣”酒店式公寓、中國華源集團(tuán)與海南泰信實(shí)業(yè)有限公司開發(fā)的“海口皇冠濱海溫泉酒店”（產(chǎn)權(quán)式酒店）、新世界集團(tuán)投資的海南新世界家園等。

1.3 旅游房地產(chǎn)發(fā)展模式

廣東是中國旅游房地產(chǎn)的策源地之一，其旅游房地產(chǎn)發(fā)展歷程較長，開發(fā)模式可資借鑒。從廣東度假地旅游房地產(chǎn)的實(shí)踐看，目前主要有四種模式。

模式一：賣地滾動(dòng)發(fā)展模式

該模式以南國桃園旅游度假區(qū)為代表。南國桃園開發(fā)初期，缺乏必要的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)資金，如同要過河卻沒有橋。為了緩解資金壓力，只能出賣相當(dāng)一部分土地，以賣地收入來啟動(dòng)開發(fā)，度過最困難的啟動(dòng)期。外來資本購買這些土地以后，獨(dú)立開發(fā)度假酒店、度假別墅和公寓。等過了“初期啟動(dòng)”這條河，發(fā)展壯大完成必要的度假基礎(chǔ)設(shè)施配套以后，南國桃園又從當(dāng)初買地者手中回購部分土地控制起來，滿足后續(xù)升級(jí)發(fā)展的需要。

這種依靠賣地滾動(dòng)發(fā)展的模式，在資金困難的情況下，有利于度假地的快速啟動(dòng)發(fā)展，使旅游房地產(chǎn)與度假地同步增長，但是不足之處也很明顯：

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這種類似工業(yè)園將“生地催熟”的做法，有可能造成過度城鎮(zhèn)化，與高品質(zhì)度假環(huán)境相悖，導(dǎo)致度假地的退化；

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隨著度假區(qū)環(huán)境的完善、土地的升值，回購原來切塊零賣的土地難度越來越大；

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最初引入的開發(fā)商魚龍混雜，開發(fā)的旅游房地產(chǎn)質(zhì)素良莠不齊，規(guī)劃控制與協(xié)調(diào)難度大，給度假區(qū)進(jìn)一步提升整體品質(zhì)埋下隱憂；

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隨著無地可賣，度假地的維護(hù)管理資金將成為無米之炊，公共環(huán)境與品牌的維護(hù)將難以為繼。從發(fā)展的角度來看，這種“借橋過河”的策略是難以持續(xù)的。

模式二：旅游先行帶動(dòng)房地產(chǎn)發(fā)展模式

這類房地產(chǎn)不依附原有的旅游資源、旅游景區(qū)，往往先投入巨資，專注于搞大型旅游項(xiàng)目開發(fā)，營造具有影響力、沖擊力的旅游景觀景區(qū)，改善區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施條件和環(huán)境質(zhì)量，提升知名度，靠旅游業(yè)的關(guān)聯(lián)帶動(dòng)作用引來人流物流，將生地變成旅游熟地和旺地，引起景區(qū)附近地產(chǎn)升值，再趁勢(shì)搞房地產(chǎn)開發(fā)。這種模式的典型代表是華僑城旅游度假區(qū)。華僑城先后建成錦繡中華、中華民俗村、世界之窗、歡樂谷四個(gè)頗具特色和影響力的主題公園，將過去的荒灘野嶺變成具有極高知

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名度和美譽(yù)度的旅游城，為自己創(chuàng)造出區(qū)域性旅游資源優(yōu)勢(shì)，再以此為依托，開發(fā)高質(zhì)量的旅游主題房地產(chǎn)。其發(fā)展道路是：旅游起步—優(yōu)化環(huán)境—帶旺地產(chǎn)—全面發(fā)展，是旅游與房地產(chǎn)良性互動(dòng)的典型。從結(jié)果來看，華僑城城區(qū)旅游房地產(chǎn)采取的是一種混合功能的概念，實(shí)際上是將旅游功能和居住功能融為一體、混合布局，把住宅、旅游及相關(guān)的設(shè)施與服務(wù)整合在同一空間內(nèi)，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)與旅游景觀開發(fā)高度融合，房地產(chǎn)成為景觀的有機(jī)部分，景區(qū)環(huán)境又深化了房地產(chǎn)的旅游內(nèi)涵，建成集旅游、度假、文化教育相關(guān)的特色商業(yè)與高檔居住為一體的花園城市綜合社區(qū)。

模式三：房地產(chǎn)先行帶動(dòng)度假地模式

以廣東省南海市西岸旅游度假區(qū)為代表。西岸旅游度假區(qū)地處珠三角邊緣，開發(fā)以前，稱得上環(huán)境優(yōu)美、山青水秀、“天然未琢的一方璞玉”。但在急切的發(fā)展愿望導(dǎo)向下，西岸度假區(qū)發(fā)展的思路過于倉促。在政府主導(dǎo)下，在未能形成有特色、有份量的旅游項(xiàng)目和良好的配套環(huán)境前，就圈出大片用地，倉促上馬大規(guī)模開發(fā)房地產(chǎn)，結(jié)果只能是本末倒置、損失慘重。因?yàn)槲恢?、交通條件的先天不足，西岸想走賣地搞旅游房地產(chǎn)來帶動(dòng)度假區(qū)整體發(fā)展的路子難度很大。雖然當(dāng)年曾經(jīng)風(fēng)光一時(shí)，但如今已債臺(tái)高筑，舉步維艱。改變思維、找準(zhǔn)大的方向，明確戰(zhàn)略大政方針，回歸旅游的本位，乃是其當(dāng)務(wù)之急。

模式四：大開發(fā)商整體操盤模式

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以廣東省順德市碧桂花城為代表。碧桂花城位于花卉主題觀光旅游點(diǎn)——陳村花卉世界周邊，是珠三角典型的第二住宅社區(qū)。這里生態(tài)良好，環(huán)境優(yōu)美，地段獨(dú)特性強(qiáng)。當(dāng)?shù)卣プ》鹕叫姓{(diào)整、城市更新升級(jí)的機(jī)遇，通過出讓這塊特定土地的開發(fā)經(jīng)營權(quán)，引入實(shí)力強(qiáng)大、經(jīng)驗(yàn)豐富、管理成熟的開發(fā)商——廣東房地產(chǎn)名牌碧桂園集團(tuán)來整體開發(fā)運(yùn)作該項(xiàng)目。項(xiàng)目采取完全的市場(chǎng)化手法，其投資、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建設(shè)、經(jīng)營、管理一條龍，全部由碧桂園自行統(tǒng)籌承擔(dān)。在此種模式下，當(dāng)?shù)卣灰刂坪暧^層面政策方向，具體的市場(chǎng)運(yùn)營是投資者的事。此項(xiàng)目不論最后成敗如何，可以說都是市場(chǎng)選擇的結(jié)果，碧桂園必須全力以赴爭取成功，才能對(duì)自己的投資行為負(fù)責(zé)。這種“整體打造，全面配套，政府搭臺(tái)，企業(yè)參與”的城鎮(zhèn)運(yùn)營，有望創(chuàng)造旅游房地產(chǎn)大規(guī)模、高水準(zhǔn)開發(fā)的范例，取得“政府、社會(huì)、企業(yè)三贏”的理想效果。

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第五篇：文化地產(chǎn)開發(fā)模式

文化主題房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)模式-項(xiàng)目

作者：夢(mèng)水晶

文章來源：房策劃

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更新時(shí)間：2008-7-2

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破解文化地圖是很艱難的事情決策資源房地產(chǎn)研究中心將居住文化的構(gòu)筑作為樓盤運(yùn)作的關(guān)鍵環(huán)節(jié)之一。然而許多時(shí)候，“文化”不過是層脂粉。該講揭示了房地產(chǎn)文化密碼與現(xiàn)實(shí)利潤之間的聯(lián)系，為提升發(fā)展商的競(jìng)爭力提供了寬廣的策略空間。

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破解文化地圖是很艱難的事情決策資源房地產(chǎn)研究中心將居住文化的構(gòu)筑作為樓盤運(yùn)作的關(guān)鍵環(huán)節(jié)之一。然而許多時(shí)候，“文化”不過是層脂粉。該講揭示了房地產(chǎn)文化密碼與現(xiàn)實(shí)利潤之間的聯(lián)系，為提升發(fā)展商的競(jìng)爭力提供了寬廣的策略空間。

正如建筑大師梁思成所說的：“一張畫、一座雕像、一出戲、一部電影，都是可以任人選擇的?？梢园岩粡埉嫆炱饋?、也可以收起來但是，一座建筑物一旦建造起來，它就要幾十年、幾百年地站在那里。它的體積非常龐大，不由分說地就形成了當(dāng)?shù)鼐用裆瞽h(huán)境的一那分，強(qiáng)迫人去使用它、去看它，好看也得看，不好看也得看”。因此住宅應(yīng)當(dāng)比其它藝術(shù)更要追求藝術(shù)的美和文化的品位，否則，就只能成為強(qiáng)迫人欣賞的、遺憾的藝術(shù)，甚至是文化垃圾。

第1操作環(huán)節(jié)：以文化品味取勝的四個(gè)突破口

要點(diǎn)A：案名突破

臺(tái)灣地產(chǎn)項(xiàng)目的案名可謂五花八門無奇不有，根本不局限于所謂的“花園”、“廣場(chǎng)”才一定能表明是地產(chǎn)項(xiàng)目，比如表現(xiàn)“海景”、“山景”和“湖景”特征的，臺(tái)灣有“海誓山盟”、“天籟”、“登峰造極”、“蔚藍(lán)?！边@樣頗具詩情畫意的案名；而香港有些案名也取得相當(dāng)有品味，如“海信半鳥”、“灝景灣”、“帝濤灣”、“聽濤雅苑”。但在深圳有一些案名實(shí)在不敢恭維，要么是重復(fù)雷同，要么就是跟香港“東施效顰”，沒有自身的本土特色，僅冠以“海景”的項(xiàng)目就有“X海景廣場(chǎng)”、“'x海景花園”、“XX海景花園”等，同名同姓就有許多個(gè)，“錦 X花園”有兩個(gè)，碧 X花園“也是不同父母的”雙胞胎“，”東?；▓@“和”東海大廈“同名不同姓，很易混淆。還有是照搬香港的，已經(jīng)有了”陽X山莊“、”比X利山莊“，近期又有所謂深圳的”X景園“（據(jù)悉該案名深圳就有兩個(gè)）。難道中國五千年文化歷史，茫茫辭海中就不能夠找出幾個(gè)有個(gè)性的案名嗎？

據(jù)了解，對(duì)于案名的注冊(cè)，國土部門有些規(guī)定。多的信息量和文化含量，需要在以往的基礎(chǔ)上有所突破。

令人可喜的是深圳已開始出現(xiàn)這樣有特色的案名，如近期上市的”碧云天“，就是緣自于范仲淹的一道詞。這種頗具文化特色的案名，為其目標(biāo)市場(chǎng)定位起到了畫龍點(diǎn)睛的作用。

從案名的設(shè)定可以看出兩岸三地文化背景的差異。臺(tái)灣由于受中國的傳統(tǒng)文化、日本文化和美國文化影響較大，體現(xiàn)在個(gè)案上的案名也頗具特色。如本次報(bào)告介紹的幾個(gè)案例：”陽光加州“是受美國文化的影響，將美國加州的風(fēng)光搬到臺(tái)灣；”璞真園“是受中國傳統(tǒng)文化和日本文化影響而將返樸歸真與人們的居家生活聯(lián)系在一起，很有感染力。而深圳由于本土人口來自于全國各地、五湖四海，尚未形成一種主流的文化。因而體現(xiàn)在案名上也顯得如此的淺薄和直白。

要點(diǎn)B：建筑內(nèi)涵突破

以經(jīng)典項(xiàng)目”上河城“為例： l

上河城位于成都市中心內(nèi)環(huán)路北段，北門大橋和萬福橋之間、面積計(jì)3000的金弧地帶。南靠文殊院，北臨府河與城隍廟相望，是老成都傳說中”騰龍擺尾“的城北龍神的龍頭位置所在?！鄙虾映恰凹丛⑸巷L(fēng)上水之意。上河城所處的地理拉置特殊：由于府河兩岸的跨世紀(jì)改造工程及文殊院、城隍廟等佛都文化園林景觀帶和文物保護(hù)的需要、其四周絕無高大建筑群落。故雖處城內(nèi)，但視野開闊，空氣清新，有良好的生態(tài)綠化環(huán)境。上河城想鑄就一個(gè)有生命的建筑構(gòu)成，一個(gè)軟的構(gòu)架，非強(qiáng)迫性、讓人們有自由發(fā)揮的空間，讓人們用行為去填充，從而使自己的生活成為整個(gè)建筑的一部分。

現(xiàn)在的人們都常談?wù)摎W美的生活方式，什么歐陸風(fēng)情、港文風(fēng)格等等，好像這些就是品位、但實(shí)際上那不過是皮毛而已。這種認(rèn)知的偏差是一種錯(cuò)位：社會(huì)的錯(cuò)位。在現(xiàn)代中國開放之后的社會(huì)轉(zhuǎn)型期間，面對(duì)外來文化的沖擊、我們很多人感到一種前所未有的迷茫：究竟，我們需要什么樣的生活？其實(shí)，中國人有中國人自己的生活方式，中國人很在乎生活的實(shí)質(zhì)性內(nèi)容，講究集體性氛圍和個(gè)體隨意性以及相互交流。中國式的生活方式是很具有歷史感和影響力的，還具有一種親和力，它有別于其他國家和地區(qū)。這種生活方式在文化、藝術(shù)、建筑、風(fēng)俗習(xí)慣等各方面形成和表現(xiàn)，但其實(shí)質(zhì)只有一個(gè)，那就是地域性。真正適合我們的，還是中國本土文化范疇的生活形態(tài)和生活方式，這種方式體現(xiàn)在建筑上，就是”院宅建筑“。

上河城的八大特征

l、人文傳統(tǒng)

遵循傳統(tǒng)文化脈絡(luò)，體現(xiàn)本土人文特征。建筑為入，”院宅建筑“在規(guī)劃、設(shè)計(jì)和建造時(shí)都充分地考慮到這一宗旨。通過建筑單體的組合排列、建筑 命名、中心庭院，小組團(tuán)形成的小院落最終組成一個(gè)完整的大院落等具有 傳統(tǒng)人文氣息和舊式人文宅院的建筑思想體現(xiàn)在建筑風(fēng)格中，使居住者重 返充滿家園式溫情的居住環(huán)境。

2、生態(tài)環(huán)境

重新確定人與自然的關(guān)系，用生態(tài)的概念來規(guī)劃社區(qū)。綠化和環(huán)境生態(tài)化幾乎是現(xiàn)代都市生活的一種渴求。為此”院宅建筑“無論從大的社區(qū)周邊綠化環(huán)境的保護(hù)還是從城區(qū)內(nèi)部環(huán)境的培植來看，可謂精心營造并形成了一道美麗的城市景觀。面積超過6000的中心綠地形成”上河城“內(nèi)面向府河敞開的大”天井“。高樓層住戶可充分享受的陽光、水面景觀，共同組合成高層次的生態(tài)環(huán)境。

3、底層架空

全天候的戶外活動(dòng)場(chǎng)所，通透的流動(dòng)空間，把建筑的底層還給住戶。作為開發(fā)商，犧牲房屋底層的大片的面積采用作綠化和公建似乎太過奢侈，但這就是”院宅建筑“本身所需求的最重要的要求，為社區(qū)內(nèi)居住者提供滿足現(xiàn)代都市人對(duì)綠化空間的需求、對(duì)田園生活的回歸以及對(duì)舊式生活方式的懷念和對(duì)人際交往的要來所提供的硬件措施。同時(shí)，從小區(qū)內(nèi)任何位置都能透過架空層與非建筑用地共享河濱美景。

4、屋頂退臺(tái)

豐富建筑立面，為住戶提供空中院落。特別的建筑外立面設(shè)計(jì)，錯(cuò)落有致、美觀大方，這也是”院宅建筑“的要素和特色。建筑的所有樓頂都采取退層的躍層結(jié)構(gòu)，不僅使得形象更豐富，還具有生活的實(shí)用價(jià)值。它打破了舊式民居”天井“的封閉感，退層出來的大片面積建成屋頂平臺(tái)的私家花園，或用作它用，自成院落極有特色。

5、框架結(jié)構(gòu)

提供自動(dòng)組合空間，便于住戶按自己的意愿進(jìn)行居家設(shè)計(jì)。全框架結(jié)構(gòu)的設(shè)計(jì)，不僅提供了房屋品質(zhì)上的抗震等安全性能，而且充分地滿足了居住房屋戶型、裝修設(shè)計(jì)上的個(gè)人需要和喜好，使其能完全地按照自己的意愿進(jìn)行居家設(shè)計(jì)，完成因人而異的行為方式所需的”私域空間“的營造。

6、院式套型

用院子的概念來設(shè)計(jì)的套型平面及生活流線。”院宅建筑“的所有房屋的戶型，都是針對(duì)不同的消費(fèi)者進(jìn)行不同的設(shè)計(jì)，其科學(xué)合理的特質(zhì)，有效地區(qū)分了居家生活的居寢、飲食、衛(wèi)洛、活動(dòng)等生活空間，保護(hù)了居家生活的私密性和公共活動(dòng)的需要。使居住更合理，更令居住者各有所得，令生活更方便、更舒適、更有品位。它既克服普遍存在于現(xiàn)在普通住宅的弊病，又順應(yīng)了普通入居家生活流線設(shè)計(jì)的要求。

7、院式窗格

借鑒傳統(tǒng)富格的結(jié)構(gòu)，消除都市鴿籠現(xiàn)象，美化建筑形象?！痹赫ㄖ暗牧硪粋€(gè)建筑特色就是所有建筑的陽臺(tái)、外窗均以鋁花格的樓花窗戶作為防護(hù)，然而卻并不直接露天在外，其外側(cè)以全落地可移動(dòng)的無色玻璃防護(hù)。既能起到防護(hù)作用，又相外大方美觀，而且有效地消除都市鴿籠現(xiàn)象，有較好的采光、通風(fēng)性能，使生活空間更加通暢。

8，自給自足

小而全的院區(qū)服務(wù)配套，完善社區(qū)生活?！痹赫ㄖ暗纳鐓^(qū)對(duì)完善的社區(qū)服務(wù)和配套設(shè)施有一項(xiàng)完整的指標(biāo)，通過社區(qū)的公建設(shè)置和規(guī)范化的物業(yè)管理，采用現(xiàn)代化的安全手段、完整的服務(wù)體系，運(yùn)用紅處線微機(jī)監(jiān)控、光纖通訊信息互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)服務(wù)于整個(gè)社區(qū)，布線接口直通區(qū)內(nèi)各住戶，從而使整個(gè)社區(qū)成為一個(gè)服務(wù)配套，設(shè)施完善，自成體系的新型社區(qū)。

”院宅建筑“的三大要素：

1、可變性

多元化的時(shí)代，人們的需求也是多元的。中國傳統(tǒng)的屋檐則是堂屋的自然延伸和可變空間起源。在”上河城“，設(shè)置了一個(gè)不大的可變空間，由此來調(diào)節(jié)人們不同的使用要求和文化取向：這個(gè)空間可以依你的想法成為書房、大客廳、客房、視聽室、麻將室、收藏室......2、體驗(yàn)性

隨著現(xiàn)代生活的發(fā)展，生活空間也隨著生活方式的改變而變得更加豐富。許多空間在成為一個(gè)功能性空間的同時(shí)，也增加了一種體驗(yàn)性，比如：餐廳應(yīng)該是體驗(yàn)和品味美味佳肴的場(chǎng)所。而在傳統(tǒng)的廚房要義中，主廚是生活的一部分，身在其中能體驗(yàn)到一種樂趣。在更多的層面上，做飯是一家人（在現(xiàn)代條件下也包括朋友間）的一種參與，在參與過程中又形成了一種相互的交流，為此，做飯也是一種生活的體驗(yàn)。餐廳、廚房的體驗(yàn)性，在”上河城“，我們用建筑的方式把它表現(xiàn)出來就是餐廳和廚房的有機(jī)聯(lián)系和功能以外的表現(xiàn)。

3、私密性

臥室作為生活空間最重要的一部分，它承載的生活內(nèi)容的多樣化構(gòu)筑了不同的生活方式。這種多元化的個(gè)人私生活行為便產(chǎn)生了不同時(shí)隱蔽條件和空間需求。因此，在”上河城“，臥室的劃分有它的區(qū)域性，因適用對(duì)象的不同而設(shè)置，照顧人們不同的需求。私密性是我們對(duì)臥室的理解和要求。不僅臥室的設(shè)置是分層次的，而且衛(wèi)生間的設(shè)置也是分級(jí)的：首先是主人用衛(wèi)生間體系，其次是小孩與老人使用的衛(wèi)生間。最后，應(yīng)該是保姆和客用。各個(gè)不同的需求層次構(gòu)成了上河城的私密性。

上河城是這樣的一個(gè)代表，它所首創(chuàng)的”院宅建筑“完全是中國人的、尤其是成都人的房子。它至少是在作一種嘗試的追求，在表達(dá)成都人自己的生活和居住的需求和理想?，F(xiàn)在人們不一定接受，但最終它會(huì)深入人心并且被廣為采用。這就是”一個(gè)充滿回憶的新城--一上河城“。

要點(diǎn)C：會(huì)所提升突破

近年來，隨著人們住宅生活品質(zhì)的不斷提高，會(huì)所已成為地產(chǎn)項(xiàng)目的必然配套。但 隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們?cè)谧非笪镔|(zhì)生活的同時(shí)，亦越來越重視追求文化精神生活 的享受，追求生活的品味和內(nèi)涵。集傳統(tǒng)會(huì)所功能與文化內(nèi)涵于一身的文化會(huì)所 的形成是當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的必然趨勢(shì)。

古語有云：”居有竹、室有書畫、手撥琴弦、生活有棋藝，才謂之高雅?！敖裉欤@樣的生活在翰林閣已成為現(xiàn)實(shí)。翰林會(huì)的主要功能展示

名人藝術(shù)文化、名人藝術(shù)交流中心

內(nèi)設(shè)：（1）多功能博覽鑒賞大廳

內(nèi)容：A、中國古今翰林文化展覽

B、各國郵票展覽（定期）

C、中國文物展覽（定期）文化主題房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)模式

D、珠寶匯展（定期）

（2）古玩字畫拍賣交易所（定期舉辦）

（3）名人藝術(shù)沙龍（定期舉行）

內(nèi)容：A、字畫名師臨摹展示

B、詩人作家作品共賞

C、文化界藝術(shù)研討

（4）名校校友聯(lián)誼會(huì)

（5）科技成果交易中心

2名人匯聚中心

內(nèi)設(shè)：（1）企業(yè)精英圖書館

（2）名人互聯(lián)網(wǎng)

內(nèi)容：A、全球首 500名大型企業(yè)網(wǎng)絡(luò)資料

8、亞洲名流俱樂部網(wǎng)絡(luò)資料

C、國內(nèi)主要政府部門資料查詢網(wǎng)絡(luò)

（3）全球資訊網(wǎng)絡(luò)

內(nèi)容：A、華爾街資訊、倫敦股市、日經(jīng)指數(shù)、恒生指數(shù)等各大金融市場(chǎng)第手資料

B、全球經(jīng)濟(jì)動(dòng)態(tài)發(fā)展

c、世界各地旅游資訊

（4）商界、文化界知名人會(huì)聯(lián)誼

（5）中外名片鑒賞室

3、中醫(yī)中藥館

內(nèi)設(shè)（1）醫(yī)療保住室

內(nèi)容：A、傳統(tǒng)中藥治療室

B、營養(yǎng)保健顧問

C、針灸治療

（2）藥浴推拿室

內(nèi)容：A、藥物浸浴

B、專業(yè)醫(yī)師推拿

文化藝術(shù)會(huì)所開發(fā)模型演示

現(xiàn)以翰林會(huì)--廣州市首座文化藝術(shù)會(huì)所為例，透視會(huì)所體現(xiàn)精神享受的的開發(fā)模型。

傳統(tǒng)的會(huì)所在多年的發(fā)展過程中形成了一個(gè)模式，是一個(gè)集健身、購物、飲食、娛樂于功能為一體的場(chǎng)所，它只能滿足居民的物質(zhì)需求，而翰林會(huì)在滿足人們物質(zhì)需求的同時(shí)，更注重精神的享受、它滿足了人們對(duì)高雅生活的新的追求、除傳統(tǒng)飲食文化、茶文化、酒文化之外，會(huì)所內(nèi)還設(shè)有名人文化藝術(shù)沙龍、企業(yè)家協(xié)會(huì)、藝術(shù)品鑒賞中心等。邀請(qǐng)社會(huì)名流和政界要人、學(xué)術(shù)界、經(jīng)濟(jì)企業(yè)界名人力。八成為名譽(yù)成員。定期召開研討會(huì)、酒會(huì)等。為各界成功人士與文化藝術(shù)名人提供一個(gè)匯聚交流的高雅場(chǎng)所。并旨在弘揚(yáng)中華文化，促進(jìn)國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)、科技成果交流、合作與發(fā)展。為居者創(chuàng)造一個(gè)豪華舒適的文化家園，這是傳統(tǒng)的會(huì)所所不能比擬的。

傳統(tǒng)的會(huì)所因?yàn)槭切^(qū)項(xiàng)目的配套設(shè)施，因而其建設(shè)費(fèi)用無疑是羊毛出在羊身上。而翰林會(huì)是市政府為了發(fā)展文化事業(yè)所支持創(chuàng)建的文化傳播基地，并與翰林閣有機(jī)地融合起來，形成一種天然的配套。這種結(jié)合既滿足了文化傳播事業(yè)的需要，同時(shí)又最大限度地滿足了居戶的生活需求、這是其他任何開定項(xiàng)目所不能比擬的。

C、藥物蒸氣桑拿

（3）藥物成份鑒證室

青少年藝術(shù)文化培訓(xùn)沖心

1、青少年智力啟蒙中心

內(nèi)設(shè)：（1）琴藝輔導(dǎo)（與星海音樂學(xué)院合作，提供優(yōu)良師資

（2）舞蹈練習(xí)（與演藝學(xué)校合作，提供優(yōu)良師資）

（3）書畫臨?。ㄍㄟ^對(duì)文化界的關(guān)系，提供優(yōu)良師資）

（4）奧林匹克智力開發(fā)

內(nèi)容：A、青少年語文水平培養(yǎng)

B、青少年數(shù)理化知識(shí)培養(yǎng)

C、青少年高科技知識(shí)培養(yǎng)

D、青少年外語水平輔導(dǎo)

E、青少年文化內(nèi)涵提高

人電腦聯(lián)網(wǎng)圖書館

內(nèi)設(shè)：（1）閱讀室

內(nèi)容：A、世界名著

B、中國文學(xué)巨著

C、世界百科全書

D、兒童智力開發(fā)專刊

（2）電腦網(wǎng)吧

內(nèi)容：A、因特爾互聯(lián)網(wǎng)

B、電腦程序編程

C、電腦常識(shí)學(xué)習(xí)（由專業(yè)人員輔導(dǎo)）

D、電腦講座（如電腦在生活中的應(yīng)用）

3、家教中心上門輔導(dǎo)

中西飲食文化

1、嶺南特色美食館

內(nèi)設(shè)：（1）嶺南風(fēng)味食街

內(nèi)容：A、嶺南特色粥類品嘗

B、嶺南特色糕點(diǎn)

C、嶺南特色早、夜茶市

（2）宴會(huì)廳及廂房

內(nèi)容：A、喜宴布置

B、大型雞尾酒會(huì)布置

C、卡接OK房功能

D、廂房附設(shè)名菜區(qū)

2、中式茶藝館

內(nèi)設(shè)：（1）茶藝品嘗

內(nèi)容：A、潮州廳（功夫茶）

8、臺(tái)灣廳（泡沫珍珠茶，泡沫茶、花茶）

c、傳統(tǒng)名茶廳（鐵觀音、參茶及各類名茶）

D、與榮藝師傅正面接觸，互交茶藝心得

（2）棋牌娛樂室

內(nèi)容：A、圍棋

B、國際象棋、中國象棋

c、國際橋牌

D、俄羅斯輪盤

E、超級(jí)大贏家

（3）西式咖啡酒廊

內(nèi)容：A、各國特色咖啡文化

B、提供商務(wù)套餐與西方套餐

C、各式純釀、烈酒、紅酒即場(chǎng)調(diào)試

D、啤酒文化共嘗室

（三五知已舉杯暢飲之場(chǎng)所）

嶺南盆栽，花卉文化

1、盆栽文化

內(nèi)設(shè)：（1）假魚池

（2）盆栽修剪

（3）庭園綠化

2、花卉文化

內(nèi)設(shè)：（1）插花展覽

（2）名花共賞

3、電話送衣服務(wù)

4、娛樂配套內(nèi)容

（1）桌球室

（2）壁球室

（3）飛縹室

（4）L童游樂中心g

要點(diǎn)D：市場(chǎng)推廣突破

市場(chǎng)推廣最主要的手段--廣告，是最能體現(xiàn)社區(qū)文化品味理念）的一個(gè)環(huán)節(jié)。

當(dāng)今，整個(gè)世界的經(jīng)濟(jì)形態(tài)正由工業(yè)經(jīng)濟(jì)向知識(shí)經(jīng)濟(jì)邁進(jìn)。任太平的知識(shí)經(jīng)濟(jì)社會(huì)里，居住建筑需要真正意義上的文化內(nèi)涵和精神特質(zhì)。房產(chǎn)交換不僅提供了生存空間，更重要的是提供了一種文化環(huán)境，這和環(huán)境中滲透著哲學(xué)、倫理、傳統(tǒng)方面的生活理想以及區(qū)域意識(shí)與風(fēng)情方面的審美觀。而這一點(diǎn)也與未來知識(shí)型消費(fèi)的需求層次升級(jí)--文化層次提升相符。房產(chǎn)廣告中文化因素的注入已成為一種必然的時(shí)代趨潮。

第2操作環(huán)節(jié)：房地產(chǎn)”文化牌“實(shí)戰(zhàn)示范

示范A：商家怎樣才能流

在娛樂經(jīng)濟(jì)時(shí)代，商家成功的關(guān)鍵在于能否成功地結(jié)合娛樂。沃爾夫在其著作（娛樂經(jīng)濟(jì)》中，特為走向”娛樂化“的企業(yè)提供了幾件”殺手锏“。

--勇于冒險(xiǎn)。娛樂業(yè)的生存法則，就是”各領(lǐng)片刻風(fēng)騷“。消費(fèi)者上天看好某一種新產(chǎn)品，但可能很快覺得它不再新鮮或者又去擁抱他認(rèn)為更好的產(chǎn)品。當(dāng)娛樂因素成為企業(yè)競(jìng)爭的一部分時(shí)，企業(yè)必須對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)有足夠的估計(jì)并勇于承擔(dān)。

--創(chuàng)立強(qiáng)大的品牌。消費(fèi)浪潮的短暫與突變，反襯出品牌資產(chǎn)的重要性。創(chuàng)立成功的品牌并沒有什么固定的模式，但是品牌所暗含的理念卻是完整而且具有永恒魅力的。這里需要特別指出的是，未來的品牌越能抓住人們的心理與情感層次的需求，就越能深入人心。

--多角化經(jīng)營。成功的品牌例如迪斯尼和耐克等，隱藏著產(chǎn)業(yè)擴(kuò)充的無限潛力。幾乎每一家著名品牌企業(yè)都實(shí)行多角化經(jīng)營。娛樂經(jīng)濟(jì)的跨行業(yè)性質(zhì)以及消費(fèi)浪潮的多變性更使得”娛樂化“企業(yè)必須走多角化經(jīng)營之路。這里企業(yè)尊要注意的是，必須將品牌的”個(gè)性特征“同消費(fèi)者的自我形象定位結(jié)合起來，企業(yè)必須明確，不管實(shí)行什么樣的多角化策略，維持品牌”個(gè)性“是第一目標(biāo)。

--合作創(chuàng)造財(cái)富。企業(yè)在推動(dòng)”娛樂化“服務(wù)時(shí)，策略聯(lián)盟是行之有效的重要策略之一。因?yàn)槠髽I(yè)在實(shí)行多角化經(jīng)營的過程中，對(duì)于別的領(lǐng)域的經(jīng)營之道未必熟悉，這就要求企業(yè)必須同新領(lǐng)域的聯(lián)合企業(yè)開展合作，這將使得企業(yè)在快速擴(kuò)展新領(lǐng)域的同時(shí)，也有效地節(jié)省了大量資源。未來的娛樂經(jīng)濟(jì)集多種功能、服務(wù)于一身，企業(yè)的合作能力將成為核心競(jìng)爭力之一。

--創(chuàng)新是生存之本。沃爾夫指出，娛樂化的概念甚至可以包括產(chǎn)品或者服務(wù)的便利性。但是無論怎樣，持續(xù)的創(chuàng)新和搶得先機(jī)對(duì)于”娛樂化“企業(yè)是至關(guān)重要的。它們?nèi)绻幌氡粚?duì)手擊垮，必須不斷地開發(fā)出新的產(chǎn)品或服務(wù)，并且要時(shí)刻抓住新生代矚目的焦點(diǎn)。只有這樣，才能建立高價(jià)值而且令競(jìng)爭對(duì)手無法仿制和套用的品牌資產(chǎn)。娛樂經(jīng)濟(jì)時(shí)代的跟風(fēng)企業(yè)，獲利空間將會(huì)很有限。

--掌握有創(chuàng)新辦的人力資源。在娛樂化趨勢(shì)中，人將是一項(xiàng)很重要的資源和資產(chǎn)，幻想則是最有價(jià)值的商品。

利用文化作房產(chǎn)廣告的兩大優(yōu)勢(shì)

1、有助于傳遞差別優(yōu)勢(shì)

房產(chǎn)廣告創(chuàng)造中的雷同現(xiàn)象非常嚴(yán)重，在眾多模式化的宣傳中，脫穎而出形成差別優(yōu)勢(shì)已成為房產(chǎn)公司的一致追求。文化因素的注入正適應(yīng)了這一要求，并能為其獲取、保持這一競(jìng)爭優(yōu)勢(shì)。

廣告中注入豐富的文化內(nèi)涵，可以使房產(chǎn)的使用價(jià)值區(qū)別于競(jìng)爭對(duì)手，并能提高其附加值。例如：廈門滕王閣房地產(chǎn)公司發(fā)布了很多公益類型的廣告，如愛惜自然資源為主題的”樹木十年，毀木一刻“、”多一些植被，少一些傷害“；以弘揚(yáng)雷鋒精神為主題的”雷鋒精神，代代輝煌“及打擊腐敗為主題的”鎖住你是當(dāng)然的了“等，從而在廈門房地產(chǎn)界樹立了很高的聲望，并贏得了消費(fèi)者的關(guān)注與信任。

可見，文化因素在傳遞差別信息，構(gòu)筑差別優(yōu)勢(shì)方面將大有作為。

2、有助于實(shí)現(xiàn)與消費(fèi)者的溝通

美國心理學(xué)家馬斯洛把人們的需求分為五個(gè)層次，依次是生理、安全、社交、尊敬、自我實(shí)現(xiàn)的需要。在知識(shí)經(jīng)濟(jì)初見端倪并迅速發(fā)展的大背景下，物質(zhì)生活日漸豐富，人們需求的文化趨向性日益明顯，從而推動(dòng)了。心理需求的層次升級(jí)，即生理需求文化、安全保障文化、社交情感文化、自尊名譽(yù)文化、理想抱負(fù)文化，而且需求層次越高，文化的需求就越高，文化氛圍的內(nèi)涵要求越高，即現(xiàn)代人是追求文化滿足的人。因此，房屋作為商品，不僅僅是滿足人們基本的居住的生理需要，更重要的是要滿足個(gè)性化審美觀的文化要求。

”文化搭臺(tái)，經(jīng)濟(jì)唱戲“的”在商言文“的廣告形式，可以利用文化獨(dú)特的親和力，把具有相同文化底蘊(yùn)與文化追求的人們聚集在一起，并取得價(jià)值觀的認(rèn)同，從而達(dá)成有效的溝通，建立起房產(chǎn)公司與消費(fèi)者的親密關(guān)系。

如何利用這些優(yōu)勢(shì)呢？以東河花園為例，從以下三個(gè)方面入手：

1、注重吸收中國傳統(tǒng)風(fēng)水術(shù)中的科學(xué)精華

風(fēng)水術(shù)作為綜合性、系統(tǒng)性很強(qiáng)的古代建筑規(guī)劃理論，越來越受到普通百姓乃至專家學(xué)者的重視。東河花園正是從風(fēng)水術(shù)的精華人手，尋找訴求點(diǎn)，突出本宗房產(chǎn)的優(yōu)勢(shì)。如”采光“篇，緊扣”內(nèi)外通透“這一訴求點(diǎn)，說明東河花園”屋內(nèi)蕩漾著悠悠的清風(fēng)，日日有陽光造訪，夜夜有月光輕灑“。無論通風(fēng)亦或采光條件極佳，這與風(fēng)水術(shù)中關(guān)于吉宅的標(biāo)準(zhǔn)之”清風(fēng)徐來，陽光暖照“相符。

2、遵循中國古代建筑的空間格局，并闡釋了無錫的地方特色

中國古代建筑在空間環(huán)境的整體處理上，在大規(guī)模建筑群的布局上以及人 文景觀與自然景觀結(jié)合方面都總結(jié)了大量的經(jīng)驗(yàn)，并有實(shí)物為證。東河花 園在”空間“篇中著力渲染其建筑格局中的”疏密得當(dāng)“，注意”高層、多 層、低層高密度建筑的鱗次櫛比“；在”建筑“篇中，結(jié)合江南水鄉(xiāng)的建筑 風(fēng)格，推出”樓頂?shù)牟Ｎ蓓敗斑@一頗具地方特色的無錫建筑；在”房型“ 篇中，以大面積的實(shí)墻結(jié)構(gòu)來訴求，構(gòu)建了與外界隔絕的”外實(shí)內(nèi)靜“的 空間，讓現(xiàn)代人仿效古人得以享受生活。

3、遵循環(huán)境美學(xué)，建筑美學(xué)的審美觀

中國古代建筑極其注重審美，這可以從目前眾多已開辟為旅游景點(diǎn)的古代建筑群落看出。東河花園善于發(fā)掘建筑史上的審美主題，在”環(huán)境“篇里，刻畫了充滿詩情畫意的環(huán)境，推出空間藝術(shù)精品--東河花園；在”樓型“篇中，則著力描寫疏密得當(dāng)?shù)目臻g組合，展示祝黨流動(dòng)美以及音樂般的韻律美；”建筑“篇更是把無錫民居的不尚華飾、簡潔洗練的樸實(shí)淡雅之美刻畫得淋漓盡致。

碧桂園要出產(chǎn)自己的名特優(yōu)月餅了

連續(xù)五年在中秋節(jié)生產(chǎn)著自己的月餅，連續(xù)五年將各種方方圓圓印有”碧桂圓“字樣的講盒放進(jìn)業(yè)主的購物袋，連續(xù)五年看著業(yè)主們的探親訪友途中將月餅一路歡歡喜喜的送出，碧桂圓的管理們常常感慨萬千：業(yè)主們已將碧桂因當(dāng)作了自己的家鄉(xiāng)。小小一盒月餅，雖說是佳節(jié)里親朋間禮輕情重的真情流露，在由衷熱愛著碧桂園生活的人們心中，它何嘗不是碧桂圓”家鄉(xiāng)“的一種特產(chǎn)，帶著主人們對(duì)這個(gè)家國油然而出的熱愛，被贈(zèng)向了五湖四海。當(dāng)然，若能做得更好，讓業(yè)主們?cè)诜钯?zèng)之際更多些爽心的自豪，不是更好嗎？

今年中秋，他們可以多一點(diǎn)欣慰了。經(jīng)歷著每個(gè)節(jié)假日涌涌而來的人潮沖擊，目睹著”家鄉(xiāng)“在這一波未平一波又起的潮來潮去中逆發(fā)的鄉(xiāng)情濃厚，他們終于下定了決心，斥巨資建立碧枝園月餅廠，且不遠(yuǎn)萬里從機(jī)械制造技術(shù)最為發(fā)達(dá)的國家之一瑞典購進(jìn)了最為先進(jìn)的旋轉(zhuǎn)式烤餅爐及其配套設(shè)備，準(zhǔn)備精工細(xì)作，匠心出品，于世紀(jì)末的中秋給”家鄉(xiāng)“的人們送上最為圓融的祝福。

月餅的定價(jià)也很實(shí)惠，由于主要是針對(duì)區(qū)內(nèi)業(yè)主需求制作，每盒僅售48元，若購買幾十盒以上的，還有多種優(yōu)惠。說到這里，也許你要問了：誰會(huì)買這么多？那當(dāng)然是碧桂圓的業(yè)主啦！作為”成功人士的家國“，區(qū)內(nèi)的不少業(yè)主們都是集團(tuán)總裁或公司老板，大多職員上百千、朋友遍天下，而傳統(tǒng)節(jié)目，越有特色的物品越受人歡迎，”家鄉(xiāng)“產(chǎn)的月餅當(dāng)然不容錯(cuò)過。而鄰里街坊的，若搭單聯(lián)合購買，既可享口福，又有折頭拿，也很有”著數(shù)“??！

”要做就做最好的！“碧枝園這一頗有淵源的作風(fēng)顯然也影響著月餅廠。

另外，該系列廣告在形式上浸透著文化氣息，圖案是卷起的古書，畫面以簡筆速寫的形式勾畫房產(chǎn)外觀，色彩以黑、灰色為主，古樸美觀；文雜部分采用隸書體，典雅而又有內(nèi)涵。整個(gè)系列廣告的文化氣氛流動(dòng)生輝。

示范B：讓社區(qū)活動(dòng)體現(xiàn)社區(qū)文化 舉辦有社會(huì)特色的社會(huì)活動(dòng)，對(duì)于在社區(qū)乃至社會(huì)上宣傳社區(qū)文化都有著巨大的作用，這對(duì)該社區(qū)接下來的開發(fā)和樹立發(fā)展商的形象了起著不可忽略的作用。碧枝園生產(chǎn)自己的名特優(yōu)月餅的案例無疑是一個(gè)成功的推廣社區(qū)文化的活動(dòng)。

第3操作環(huán)節(jié)：成功項(xiàng)目實(shí)戰(zhàn)過程演示

步驟A：開發(fā)思路和項(xiàng)目定位

在面臨困境的情況下，開發(fā)商基本上樹立了明確的開發(fā)理念：要么不做，要做就要做出特色、做出品味，如此才能在樓市競(jìng)爭中致勝。碧云天的開發(fā)商星彥投資發(fā)展有限公司也不例外。具體而言，其開發(fā)思路體現(xiàn)在以下方面：

項(xiàng)目選址：

碧云天位于梅林西路與北環(huán)大道交匯處，北側(cè)為水庫、荔枝林以及深圳市最大的微利房住宅區(qū)梅林一村，這一大型社區(qū)的規(guī)模效應(yīng)日益彰顯。西南側(cè)過人行天橋?yàn)樘旖』▓@、萬科城市花園以及山姆會(huì)員店等，交通、環(huán)境和社區(qū)規(guī)模方面均屬上乘之地。

目標(biāo)客戶：

碧云天將目標(biāo)客戶定位為收入中等以上的一次或二次置業(yè)人士，以白領(lǐng)階層為主，不刻意追求外銷和港人置業(yè)。其目的只有一個(gè)：為深圳入營造一個(gè)真切的家。

戶型設(shè)定：

有一房一廳、二房一廳和二廳、三房二廳、四房二廳、五房三廳和復(fù)式，共450套住宅，但以中等戶型的三房和二房為主。二房面積58.9-92.9平方米，三房面積95.8-118.6平方米。在戶型較多的情況下設(shè)定主力戶型，這便避免了客戶產(chǎn)生”魚目混珠“的嫌疑。

樓宇檔次：

定位為中等偏上，交樓不帶裝修，但配套高檔。下盲目走”豪宅“之路，明確了精品樓盤平民化的特色。

價(jià)格水平：

在梅林一村片區(qū)走中等偏上價(jià)格之路，均價(jià)保持在5400余元/㎡左右。既切合樓宇自身素質(zhì)，又能為市場(chǎng)接受。

文化品位：

鎖定嶺南建筑風(fēng)格，創(chuàng)造亮麗、清新、高雅的格調(diào)，營造濃厚的鄉(xiāng)土文化氣息。因?yàn)樯钲谑且粋€(gè)移民城市，所以要讓遠(yuǎn)方而來的游子們產(chǎn)生扎根于斯的感覺。目的只有一個(gè)：讓人們把碧云天當(dāng)做真正的家。

步驟B：項(xiàng)目的具體安排

有了理念，思路和定位，接下去是把它做出來。碧云天從外到內(nèi)是怎樣鋪排的呢？

樓盤的名稱：有特色的樓金應(yīng)該配以有特色的名稱，這不是”大廈“、”花園“、”苑“、”園“等名稱能輕易做到的?！北淘铺臁罢婵芍^獨(dú)辟蹊徑，它來自北宋政治家、大學(xué)者范仲淹的《蘇幕遮》一詞：”碧云天，黃葉地，秋色連波，波上寒煙翠┄┄“盡管在政府機(jī)關(guān)進(jìn)行名稱登記時(shí)小遇麻煩，但人們都對(duì)這一名稱叫好?？吹竭@一名稱，人們會(huì)聯(lián)想起一片碧藍(lán)的天空，產(chǎn)生寧靜、舒適、雅逸的感覺。該小區(qū)為三面圍會(huì)直布局，”碧“字樓（4棟），”云“字樓（3棟）、”天“字樓（4棟）各當(dāng)一面。

外觀形象和建筑風(fēng)格

碧云天建筑格局上吸收了嶺南建筑的隨意性和通透性的風(fēng)格，既有嶺南統(tǒng)客家民居的影子，又結(jié)合了現(xiàn)代建筑風(fēng)格，這種風(fēng)格適應(yīng)深圳這個(gè)亞熱帶風(fēng)情的城市。從當(dāng)代著名畫家關(guān)山月的作品中，更可欣賞到色調(diào)清新、素雅而簡潔的嶺南風(fēng)格。這一流派建筑風(fēng)格的特點(diǎn)是：多坡檐、屋頂、立柱，且錯(cuò)落有致，色調(diào)清新。具體到碧云天。

首先，它由11棟9－16層帶電梯小高層組合而成，由于樓宇高低疏密有別，因而顯得高低錯(cuò)落有致、而且前后靈活穿插。

其次，立柱設(shè)計(jì)和波檐處理。豎書”碧云天“的立柱指向北環(huán)大道，它和屋頂破檐遙相呼應(yīng)，頓然顯得輕靈別致，潔靜高遠(yuǎn)和通透爽朗。

第三，月白色的外墻、藍(lán)灰色的屋頂，再襯以淺藍(lán)色的高級(jí)中空隔音玻璃，這使碧云天顯得清新淡雅、格調(diào)含蓄而高雅?？傮w而言，其外觀引人入勝，在深圳幾乎是獨(dú)一無二的。當(dāng)對(duì)流不息的人洗車流經(jīng)過這一道亮麗的風(fēng)景時(shí)，人們心中將會(huì)發(fā)出怎樣的感嘆！

內(nèi)部小區(qū)規(guī)劃：

在三面圍合建筑中，設(shè)有中心花園，面積達(dá)400加平方米左右，有綠樹、花架、矮墻、流水等。小區(qū)內(nèi)設(shè)地下停車庫，實(shí)現(xiàn)了嚴(yán)格的入車分流。而一層裙樓用途多多，有住宅、商鋪、架空層、會(huì)所等。碧云天的雅士會(huì)所面積達(dá)60o平方米，設(shè)有多項(xiàng)服務(wù)內(nèi)容，如咖啡吧、網(wǎng)吧、棋牌室、健身房等。

小區(qū)管理：

發(fā)展商聘請(qǐng)中海物業(yè)管理公司作”管家“，以中海的品牌，無疑會(huì)給買家以信心。而該樓盤在智能化方商，亦達(dá)到相當(dāng)高的水準(zhǔn)，如設(shè)有紅外監(jiān)控系統(tǒng)、緊急報(bào)警系統(tǒng)、可視對(duì)講系統(tǒng)等。住戶門富不設(shè)防盜網(wǎng)，整個(gè)小區(qū)實(shí)行安全美觀的封閉式管理。

步驟C：市場(chǎng)推廣和銷售推進(jìn)

市場(chǎng)推廣，以客戶為尊

碧云天于98年3月開工，9月18日 公開發(fā)售，到12月份將有部分樓棟封頂，到明年春節(jié)前工程全部封頂。99年6月30日 入伙。在這一書署下，碧云天進(jìn)行著市場(chǎng)推廣工作。

9月17日 打出”搬來了許多新鄰居“的廣告，宣布18日開始公開發(fā)售。同月24日打出廣告：”讓孩子的眼光更遼遠(yuǎn)“、”歡迎生活專家鑒賞“。9月29日 在特區(qū)報(bào)上打出了整版廣告，主題是：”回家看看“。其懷舊的色調(diào)，勾起人們對(duì)童年的回憶，對(duì)家的向往。9月份的廣告較為頻密、力度較大，主題表現(xiàn)在”家“上，這呼應(yīng)了碧云天的開發(fā)思路。銷售上，十分注意與”客人“情感的溝通和交流。

10月 1日至5日期間，時(shí)值國慶、中秋兩節(jié)，碧云天不失時(shí)機(jī)地進(jìn)行了促銷活動(dòng)。對(duì)碧荔花園的業(yè)主（也算是發(fā)展商的老客戶）派選月餅、水果等，并對(duì)買碧云天的客戶贈(zèng)送往返機(jī)票。進(jìn)入 10月下旬，跟隨市場(chǎng)大勢(shì)，實(shí)行了”首期一成“的付款方式。在10月下旬和11月上旬的廣告中，把訴求重點(diǎn)轉(zhuǎn)移到付款方式等方面，當(dāng)然也沒有放棄”家“的營造。

10月27日-31日參加了國展中心的1998深圳房地產(chǎn)交易會(huì)。展位沒有鋪排得大紅大綠，而是一如既住地保持著亮麗、淡雅的風(fēng)已展銷期間，對(duì)首10名買家送1年物業(yè)管理兼、一部電話初裝費(fèi)。展銷期間成20余套。

發(fā)展商深知”酒香也怕巷子深“，因此廣告預(yù)算投入較大，目前主要在深圳特區(qū)報(bào)上作廣告。在做廣告宣傳的同時(shí)，十分注意樹立良好的品牌形象。在12月圣誕節(jié)和99元旦期間，發(fā)展商又加大宣傳力度，從單一的報(bào)紙廣告走向報(bào)紙雜志、電視事全方位出擊。

第4操作環(huán)節(jié)：繪制文化地圖

日漸模糊的文化地圖

一般說來，文化地圖是由意識(shí)形態(tài)、價(jià)值觀念、偶像認(rèn)同以及經(jīng)典文本的持續(xù)表達(dá)構(gòu)成的，它是統(tǒng)治我們意識(shí)的觀念形態(tài)。按照曼海姆的說法，他把”意識(shí)形態(tài)“視為另一種新興階級(jí)的意識(shí)形式，也就是”烏托邦"。每個(gè)人都將宿命般地受其一種意識(shí)形式的教化。

房地產(chǎn)文化地圖，也可以說成是業(yè)生對(duì)其的的認(rèn)同是意識(shí)形態(tài)、教化和接盤價(jià)值延伸的必然結(jié)果。通過樓盤內(nèi)在品質(zhì)的形式傳達(dá)不同時(shí)期的建筑文化取向和生活目標(biāo)特別是在高文化法的業(yè)主中、偶像樓盤具有意想不到的巨大魅力、它構(gòu)建成一個(gè)威力無比的神話，以神奇的速度在其它購房者中流傳和再敘

經(jīng)典房地產(chǎn)文化，是人類共同擁有的文化遺產(chǎn)、它無言地守護(hù)著人類對(duì)理想住宅的共同追求和價(jià)值目標(biāo)。在文化地圖上，它為人們指示著終極性的目標(biāo)。它的持續(xù)表達(dá)．培育著人的文化信念，寓示著歷史二現(xiàn)實(shí)的聯(lián)系。經(jīng)典房地產(chǎn)文化，總是同人性、崇高、理想、正義等聯(lián)系在一起。

上述內(nèi)容，構(gòu)成了文化地圖的文化主題房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)模式不同標(biāo)示，它為我們指示著方位、讓我們?cè)谌粘Ｉ钪心芗皶r(shí)找到意義世界，有明確的方問感。但是，文化地圖的有效性并不是恒定不變的。它必須不斷地進(jìn)行繪制，做出必要的修訂。

漢克約翰遜說：

文化是短期目標(biāo)和長期遠(yuǎn)見之間的差別。營銷的含義是使每一個(gè)顧客喜愛

你們的公司、你們的產(chǎn)品和你們的服務(wù)。