第一篇：違反國家強制性規(guī)定的合同是否有效

違反國家強制性規(guī)定的合同是否有效？

〖案情介紹〗

1998年10月，原告甲經(jīng)審批取得某塊國有土地的使用權(quán)并依法取得了土地使用權(quán)證，1999年10月甲在該土地上建造商住樓三層三間，但未領(lǐng)取過房屋所有權(quán)證。同月，甲與被告乙簽訂房屋買賣協(xié)議，約定價款為30萬元。協(xié)議簽訂后，甲在乙付清房款后將房屋交付給乙占有和使用，并一同交付了土地使用權(quán)證。乙未辦理土地使用權(quán)過戶手續(xù)，也未申請領(lǐng)取房屋產(chǎn)權(quán)證。2000年8月，因房地產(chǎn)大幅度漲價，該房估價已達50萬元，甲向乙提出要求增加房款，遭乙拒絕，甲遂向法院起訴，要求確認買賣合同無效、返還房屋。

一審法院審理后認為：雙方簽訂的合同因違反《城市房地產(chǎn)管理法》第37條“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓”的規(guī)定而無效，雙方應(yīng)各自返還從對方取得的財產(chǎn)。故判決由甲返還30萬元房款及按銀行同期貸款利率計算的利息，房屋歸甲所有。

二審法院審理后認為：該房屋買賣合同違反法律禁止性規(guī)定，屬無效合同。合同無效后，當(dāng)事人雙方除互相返還財產(chǎn)外，應(yīng)由過錯方承擔(dān)因合同無效造成的損失。鑒于本案中雙方均有過錯且房屋已大幅增值，故損失數(shù)額可把房屋增值部分(20萬元)作為計算依據(jù)。遂判決由乙返還房屋給甲，甲返還房款30萬元并賠償損失10萬元。

〖評析〗

本案涉及房屋買賣合同的效力及無效合同的處理問題。

無效合同是相對有效合同而言的，是指合同雖然已經(jīng)成立，但因其在內(nèi)容上違反了法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定和社會公共利益而不具備法律效力的合同。無效合同具有違法性特征，因此對此類合同應(yīng)實行國家干預(yù)，其本身具有不得履行性。通常認為，無效合同是絕對無效、當(dāng)然無效和自始無效的。我國《合同法》

第52條規(guī)定：“有下列情形之一的，合同無效：

（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；

（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；

（三）以合法形式掩蓋非法目的；

（四）損害社會公共利益；

（五）違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。”該條第5項明確地規(guī)定了違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定的合同為無效的合同，具體判斷時應(yīng)考慮：（1）應(yīng)以法律、行政法規(guī)的規(guī)定為判斷合同效力的依據(jù)。對這一問題最高人民法院頒布的司法解釋作出了具體規(guī)定。最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋

（一）》

第4條規(guī)定：“合同法實施以后，人民法院確認合同無效，應(yīng)當(dāng)以全國人大及其常委會制定的法律和國務(wù)院制定的行政法規(guī)為依據(jù)，不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章為依據(jù)?！保?）只有違反了法律、行政法規(guī)中的強制性規(guī)定才能導(dǎo)致合同無效。法律規(guī)范有強制性規(guī)定和任意性規(guī)定的區(qū)分。所謂任意性規(guī)范，是指當(dāng)事人可以通過約定排除其適用的規(guī)范；強制性規(guī)范是指命令當(dāng)事人應(yīng)為或不得為一定行為的規(guī)范。違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定的合同依法應(yīng)被確認為無效，而不屬于違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定的合同都應(yīng)為有效合同。法律之所以作出如此規(guī)定，主要是考慮鼓勵當(dāng)事人的交易活動，防止行政權(quán)力對民事活動的不正當(dāng)干預(yù)。結(jié)合本案的具體情況，認定該合同為無效合同是符合《合同法》的有關(guān)規(guī)定的。本案原告甲雖經(jīng)審批取得國有土地的使用權(quán)并依法取得了土地使用權(quán)證，但在該土地上建造爭議房屋后并未領(lǐng)取房屋所有權(quán)證。對于未取得房屋所有權(quán)證書的房屋買賣，我國《城市房地產(chǎn)管理法》作出了明確規(guī)定，該法第37條規(guī)定：“下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓：……

（六）未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的……”《城市房地產(chǎn)管理法》屬于行政法規(guī)是無疑的，其第37條的規(guī)定屬強制性規(guī)定也是確定的。據(jù)此，可以認定本案原告與被告所簽訂的房屋買賣合同因違反了我國行政法規(guī)的強制性規(guī)定，合同無效。

合同被宣告無效后，還涉及當(dāng)事人責(zé)任的承擔(dān)問題?！逗贤ā返?8條規(guī)定：“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價補償。有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任?！庇纱丝梢姡贤恍鏌o效后的法律后果主要包括：（1）返還財產(chǎn)。合同被確認無效以后，合同當(dāng)事人因無效合同之履行獲得另一方的財產(chǎn)就失去了法律依據(jù)，應(yīng)當(dāng)將此財產(chǎn)返還給對方當(dāng)事人，對方當(dāng)事人也有權(quán)要求其返還。返還財產(chǎn)就是要消除無效合同所造成的影響，使財產(chǎn)恢復(fù)到合同訂立前的狀態(tài)，包括單方返還和雙方返還。（2）折價補償。因無效合同取得對方當(dāng)事人財產(chǎn)的當(dāng)事人，在不能返還或沒有必要返還財產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)對財產(chǎn)進行折價，以金錢對對方當(dāng)事人予以補償。（3）賠償損失。根據(jù)《合同法》的規(guī)定，因一方或雙方的過錯導(dǎo)致合同無效，并因此造成對方損失的，應(yīng)

當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。一般在學(xué)理上認為這種賠償責(zé)任應(yīng)屬于一種締約過錯責(zé)任。無效合同導(dǎo)致的損失與有效合同導(dǎo)致的違約損失不同：在違約損失中，可得利益的損失屬于損失的范圍，而無效合同本來就不具有法律效力，當(dāng)事人不可能據(jù)此獲得預(yù)期利益，因而不應(yīng)賠償預(yù)期利益的損失。通常認為因締約過錯所造成的損失為信賴利益的損失，即當(dāng)事人因信賴合同成立和有效，但合同未成立或無效而遭受的損失。本案中，被告當(dāng)初花費30萬元購買的房屋現(xiàn)已增值到50萬元，其中的20萬元應(yīng)為預(yù)期利益的損失。只有在合同有效的情況下，基于違約請求方可考慮該部分損失的賠償。本案原告與被告所簽訂的房屋買賣合同因違反法律的強制性規(guī)定已被確定為無效合同，則原告無權(quán)就預(yù)期利益主張賠償。

第二篇：合同是否有效

合同是否有效

雙方共建聯(lián)合體

中國某市筑壘工程公司是一家股份制企業(yè)。該公司以工程建筑為主業(yè)，９０年代后又向服裝、汽車配件、木器加工等行業(yè)拓展。該公司的股東，先后投資興建了興光服裝廠、宇東汽車配件廠、華光木器廠等五家企業(yè)，其中有三家屬中外合資經(jīng)營企業(yè)。

興發(fā)科工貿(mào)總公司是一家全民所有制企業(yè)，其下設(shè)三家直屬公司，實力實業(yè)公司即為其中之一。１９９２年１０月興發(fā)總公司以實力公司的名義，兼并了一絲釘廠后，上馬保健品、試劑盒等幾個項目，但均未能投入正常生產(chǎn)，致使２４０００平方米的廠地和５０００平方米的廠房處于閑置狀態(tài)，大部分工人放假。為擺脫實力實業(yè)公司的困境其主管單位興發(fā)科工貿(mào)總公司與筑壘工程公司經(jīng)多次協(xié)商，決定由筑壘工程公司通過引進外資的方式將實力實業(yè)公司的廠房廠地利用起來，安置已放假的職工回廠上班，以擺脫實業(yè)公司舉步維艱的局面。就此興發(fā)總公司和實力公司與筑壘工程公司于１９９３年５月簽訂了組建緊密型企事業(yè)聯(lián)合體的協(xié)議書。協(xié)議的主要內(nèi)容如下：

（１）為促進集約化規(guī)模經(jīng)營和優(yōu)勢互補，興發(fā)科工貿(mào)總公司及實力實業(yè)公司與筑壘工程公司自愿組建緊密型聯(lián)合體，該聯(lián)合體為下步組建企事業(yè)集團的雛形。聯(lián)合體在董事會的領(lǐng)導(dǎo)下，采用新的管理體制，把企事業(yè)單位推向高效率、高效益、高品位的三高境地，在國內(nèi)外樹立起良好的、有影響的企業(yè)形象。

（２）本聯(lián)合體以各方投入的資產(chǎn)為本緊密企業(yè)資產(chǎn)。

（３）各方所屬或相關(guān)企業(yè)的重大變革、重大投入、新辦項目、高層管理人員變動，均應(yīng)經(jīng)最高決策層認可。

（４）本聯(lián)合體的最高權(quán)力機構(gòu)為董事會，董事長由筑壘公司的法定代表人王曉擔(dān)任，副董事長由興發(fā)總公司法定代表人(也是實力公司的法定代表人)趙晉擔(dān)任。在董事會沒有正式組建之前，董事長、副董事長為最高決策層，以董事長為主。

（５）關(guān)于聯(lián)合體名稱和組建集團事宜待定。

本協(xié)議具有法律約束力，各方應(yīng)認真執(zhí)行，如有違背將承擔(dān)法律責(zé)任。

聯(lián)營協(xié)議簽訂不久筑壘公司即投入６５萬元人民幣，首先進行了鍋爐改造并派出車輛供實力公司使用。隨后筑壘公司為了引進外資又開展了積極有效的工作。經(jīng)過與國外幾家公司洽談，初步與日本鮮安株式會社達成合資意向，筑壘公司以實力公司院內(nèi)南側(cè)１４００平方米廠房與５０００平方米廠地作為股本同日方組建合資公司。在合資公司籌備、廠房改建、設(shè)備安裝等過程中，始終由實力公司派出的副經(jīng)理張虹主持工作(合資公司成立后，由他擔(dān)任中方經(jīng)理)。

為進一步做好引進外資工作，使實力公司院內(nèi)有一個嶄新形象，筑壘公司又出資對院內(nèi)南部的廠區(qū)進行整體改造，鋪設(shè)瀝青路面２４００平方米，砌筑邊石４１０多米，建起了廠內(nèi)道路形成了綠化帶，并改建院內(nèi)食堂，擴大了就餐用房。

合資經(jīng)營初告捷

日本鮮安株式會社，是一家經(jīng)營水產(chǎn)業(yè)務(wù)的企業(yè)，１９９０年來華投資。１９９４年５月該會社與該市一食品公司在合資經(jīng)營過程中發(fā)生爭議，正在尋找新的合作伙伴。恰在此時筑壘公司也在尋覓合資對象。雙方一拍即合，１９９５年５月雙方簽訂了正式合營合同。合同的主要內(nèi)容如下：

（１）中國筑壘工程公司(甲方)位于中國某市城西區(qū)青云路２０號，法定代表人王曉，職務(wù)：總經(jīng)理，國籍：中國。鮮安水產(chǎn)公司(乙方)位于日本松仁市于向區(qū)，法定代表人池田，職務(wù)：社長，國籍：日本。雙方本著友好互利原則，依據(jù)《中華人民共和國中外合資經(jīng)營企業(yè)法》和中國其他有關(guān)法規(guī)，同意在中國建立合資經(jīng)營三星食品有限公司。

（２）公司的一切活動，必須遵守中華人民共和國的法律和有關(guān)條例規(guī)定。

（３）合營公司的組織形式為有限責(zé)任公司，各方以各自認繳的出資額對合營公司的債務(wù)承擔(dān)責(zé)任，各方按其出資額在注冊資本中的比例分享利潤和分擔(dān)風(fēng)險及虧損。（４）公司的經(jīng)營范圍是冷飲系列、糖果、即食食品。

（５）合營公司的投資總額為１３５萬美元，注冊資本為１３５萬美元，其中甲乙各５０％，甲方出資土地使用權(quán)５０００平方米，合２８．５萬美元，工廠建筑１４００平方米合２０．５萬美元，通訊設(shè)備兩臺合０．２萬美元，交通運輸工具兩臺合６萬美元，變電所、電、水設(shè)施合１８．３萬美元，共計６７．５萬美元。乙方出資１０臺機械設(shè)備合６２．３萬美元，模具４８０個合５．２萬美元，共計６７．５萬美元。合資經(jīng)營期內(nèi)不得減少注冊資本。

（６）合營各方的責(zé)任如下：

甲方負責(zé)辦理向與設(shè)立合營公司有關(guān)的主管部門申請批準(zhǔn)、登記注冊、領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照等事宜；向土地管理部門辦理申請取得土地使用權(quán)的手續(xù)；協(xié)助合營企業(yè)招聘經(jīng)營管理人員、技術(shù)人員、工人及其他所需人員；負責(zé)辦理公司委托的其他事宜。

乙方負責(zé)及時提供生產(chǎn)機械設(shè)備并負責(zé)全部生產(chǎn)設(shè)備的安裝、調(diào)試直到正式運行；負責(zé)培養(yǎng)技術(shù)人員和工人、辦理合營公司委托的其他事宜。

（７）合營公司的最高權(quán)力機構(gòu)為董事會。中方委派二名，日方委派三名，由中方王曉任董事長，日方的田中任副董事長。重大問題決策董事會應(yīng)一致通過。

（８）合營公司設(shè)經(jīng)營管理機構(gòu)，由日方的池田任總經(jīng)理，中方張虹任副總經(jīng)理。（９）公司合營期限為３０年。

此外，合同還就物資購買、勞動管理、合同終止、不可抗力、爭議解決和違約責(zé)任等重大問題，分別都做了規(guī)定。

在合營合同簽訂后的一個月內(nèi)，日方將１０臺主要設(shè)備及其附屬設(shè)備運抵中國并在其指導(dǎo)下開始組裝。筑壘公司又投入了近１５０萬元人民幣對原廠房進行了徹底改造、擴建、裝修。并投資２００萬元人民幣，在廠房內(nèi)新

建兩個冷庫、泵房，購置安裝了制冷機組及生產(chǎn)配套設(shè)置等。

１９９５年７月２０日，該市人民政府向該公司頒發(fā)了中華人民共和國外商投資企業(yè)批準(zhǔn)證書。１９９５年７月２８日，中華人民共和國工商行政管理局向該公司頒發(fā)了中華人民共和國企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照。

１９９５年８月，合營企業(yè)生產(chǎn)設(shè)備組裝調(diào)試完畢，雙方即開始投入雪糕生產(chǎn)。生產(chǎn)的品種有哈密瓜、山葡萄、草莓王、雪霸等６個品種。在產(chǎn)銷旺季，平均日產(chǎn)量可達９００多箱。

場地轉(zhuǎn)讓起**

就在三星公司投入正常生產(chǎn)之際，１９９６年２月的一個星期五，合營公司副總經(jīng)理張虹告訴總經(jīng)理池田，應(yīng)向?qū)嵙窘患{房租。不久又發(fā)生了實力公司的守衛(wèi)人員對三星公司進出車輛多次拒開大門的事件。隨后立志實業(yè)公司自稱是實力公司的上級主管部門，向三星公司正式提出，不允許三星公司在其廠區(qū)砌筑圍墻，要求另開大門向其交納房租，租用廠地廠房費用標(biāo)準(zhǔn)要三年一簽，并告知三星公司限期解決輸電電纜，否則停止供電后果自負。三星公司的負責(zé)人頓感情況嚴重，經(jīng)過調(diào)查原來在１９９５年８月在三星公司正式投入生產(chǎn)階段，興發(fā)總公司在未與筑壘公司作任何聯(lián)系的情況下將實力公司的廠地、廠房轉(zhuǎn)讓給了立志實業(yè)總公司。

對簿公堂

１９９６年５月，立志實業(yè)公司停止向三星公司供電，致使三星公司被迫停產(chǎn)。在多次協(xié)商未果的情況下，１９９７年２月，鮮安株式會社狀告筑壘工程公司。訴稱：“筑壘工程公司以自己無權(quán)處分的土地使用權(quán)和自己無所有權(quán)的廠房、設(shè)備出資，也沒有向?qū)Ψ脚杜c興

發(fā)公司、實力公司聯(lián)營的事實，造成合資企業(yè)不能正常生產(chǎn)實屬欺詐行為。主張合資經(jīng)營合同無效，返還鮮安公司投入的設(shè)備并賠償損失?！?/p>

１９９７年８月，筑壘工程公司狀告興發(fā)科工貿(mào)總公司和實力公司，訴稱：“筑壘工程公司于１９９３年５月與二被告簽訂組建緊密型企事業(yè)聯(lián)合體協(xié)議，原告按協(xié)議約定，利用實力公司廠房、場地投資數(shù)百萬元，建立了三星食品公司，而二被告單方違背協(xié)議：將已投資進行生產(chǎn)的場地、廠房轉(zhuǎn)讓給立志實業(yè)公司，給我方造成了極大的經(jīng)濟損失與名譽損失，引起外商強烈不滿。請求法院判決二被告繼續(xù)履行協(xié)議，取消與立志實業(yè)公司不合法的轉(zhuǎn)讓關(guān)系，賠償違約期間給原告造成的經(jīng)濟損失?！?/p>

１９９７年１１月，立志實業(yè)公司起訴三星食品公司，要求支付在其生產(chǎn)經(jīng)營期間欠交的房屋租金、電費、電話費及逾期付款的滯納金。

三、討論參考題

１．怎樣認識筑壘工程公司與興發(fā)科工貿(mào)總公司和實力實業(yè)公司的聯(lián)營性質(zhì)?協(xié)議是否有效?

２．筑壘工程公司在合資時的出資方式是否存在問題?與鮮安株式會社的合資經(jīng)營合同是否有效?

３．興發(fā)科工貿(mào)公司將實力公司的土地使用權(quán)及廠房轉(zhuǎn)讓給立志實業(yè)公司的行為是否合法?

４．立志實業(yè)公司的訴訟請求能否得到支持?

聯(lián)營是指兩個以上的企業(yè)之間或企業(yè)、事業(yè)單位之間的橫向經(jīng)濟合作關(guān)系的一種法律形式。根據(jù)我國《民法通則》的有關(guān)規(guī)定，聯(lián)營有三種形式：

一是法人型聯(lián)營，又稱緊密型聯(lián)營，其特點是兩個以上企事業(yè)單位共同出資創(chuàng)辦的聯(lián)營體是一個新法人，所需要具備的條件和一般企業(yè)法人的條件相同。

二是合伙型聯(lián)營，又稱半緊密型聯(lián)營，其特點是各方共同出資創(chuàng)辦的聯(lián)案例背景 聯(lián)營是指兩個以上的企業(yè)之間或企業(yè)、事業(yè)之間的橫向經(jīng)濟合營體是一個不具備法人條件的新企業(yè)，從法律性質(zhì)上看是聯(lián)營各方組成的一個合伙企業(yè)，由聯(lián)營各方按照出資比例或協(xié)議的約定，以各自所有的或者經(jīng)營管理的財產(chǎn)承擔(dān)民事責(zé)任。依照法律的規(guī)定或者協(xié)議的約定負連帶責(zé)任的，承擔(dān)連帶責(zé)任。本案例中的聯(lián)營體盡管合同中提及的是緊密型聯(lián)合體，但就其性質(zhì)來看并不具備法人資格，因此實際上屬此種類型。

三是合同型聯(lián)營，又稱協(xié)作型聯(lián)營或松散型聯(lián)營。其特點是聯(lián)營各方按照合同的約定各自獨立經(jīng)營，它的權(quán)利義務(wù)關(guān)系由合同約定。

２．利用外資是我國對外開放的一項重要內(nèi)容，可以彌補我國建設(shè)資金不足，調(diào)整改善產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，是開拓國際市場的有效途徑。目前我國利用外商直接投資的形式可分為：

（１）中外合資經(jīng)營企業(yè)，又叫股權(quán)式合營企業(yè)。它是依據(jù)中國法律在中國境內(nèi)取得了中國法人地位的，由中外合資者共同投資、共同經(jīng)營、共負盈虧、共擔(dān)風(fēng)險的有限責(zé)任公司。本案例中的三星食品有限公司即是中外合資經(jīng)營企業(yè)。

（２）中外合作經(jīng)營企業(yè)，即契約式企業(yè)。它是依照中國法律由中外雙方在中國境內(nèi)建立的、以合同為基礎(chǔ)的經(jīng)濟聯(lián)合體或經(jīng)濟實體。

（３）外資企業(yè)。它是依據(jù)中國法律在中國

境內(nèi)建立的、全部資本由外國投資者投資的企業(yè)。

四、分析要點

１．筑壘工程公司在與興發(fā)公司和實力公司簽訂聯(lián)營協(xié)議時，雙方的權(quán)利義務(wù)約定不明，董事會的人選人數(shù)也未予以明確。作為緊密型聯(lián)合體，應(yīng)是具有法人資格的企業(yè)，應(yīng)有自己的名稱，而該聯(lián)合體不但沒有自己的名稱，甚至連字號都沒有。這種條款不完備的協(xié)議，為后來爭議的出現(xiàn)埋下隱患。

２．根據(jù)<中華人民共和國中外合資經(jīng)營企業(yè)法)規(guī)定，組建中外合資經(jīng)營企業(yè)，各方的出資方式有：外方可以用現(xiàn)金、實物、工業(yè)產(chǎn)權(quán)等方式出資；中方可以用現(xiàn)金、實物、工業(yè)產(chǎn)權(quán)和場地使用權(quán)等方式出資，但中外雙方無

論以什么方式出資，都必須是投資者自己所有的現(xiàn)金，自己所有的且不設(shè)立任何擔(dān)保物權(quán)的實物、工業(yè)產(chǎn)權(quán)、專有技術(shù)、場地使用權(quán)：

本案例中筑壘公司在未取得土地使用權(quán)，也未明確廠房、場地的有償使用條款的情況下，單方面與日方合資對此應(yīng)承擔(dān)法律責(zé)任。同時興發(fā)公司和實力公司在明知筑壘公司已利用其廠房、場地投入大量資金，以筑壘公司的名義組建合資企業(yè)的情況下予以默認，也應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

３．凡是民事主體之間設(shè)立、變更、終止民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議即是合同，合同有效成立后，雙方當(dāng)事人必須依約履行。本案例中的聯(lián)營協(xié)議雖不完善，卻為當(dāng)事人的真實意思表示，對當(dāng)事人有法律約束力；而興發(fā)公司單方終止協(xié)議，將場地、廠房轉(zhuǎn)讓給立志公司，違背了誠實信用原則，屬違約行為。

４．作為合資經(jīng)營的中外投資者來說，在確定合資之前一定要對合營方的資信情況加以了解，切莫投資心切求“資”若渴，要做到有的放矢。

第三篇：判斷一份購房合同是否有效

判斷一份購房合同是否有效，要依據(jù)我國的相關(guān)法律規(guī)定。只要在符合法律規(guī)定的前提之下簽訂合同，不管是否經(jīng)過公證，合同都會有效，并且受到法律的保護。在這里，我們所說的符合法律規(guī)定包括：簽訂合同的主體合法、簽訂合同的內(nèi)容合法、簽訂合同的形式合法以及簽訂合同后履行相應(yīng)的法定手續(xù)。

一份合法有效的購房合同首先要求簽訂合同的雙方符合法律規(guī)定。購房合同中的銷售方應(yīng)該是房地產(chǎn)項目的開發(fā)企業(yè)，而不是其他組織或個人。在實踐中，有許多房地產(chǎn)項目的銷售方是中介公司或其他組織（如：××村等），他們的這種銷售行為違反我國房地產(chǎn)法的有關(guān)規(guī)定，購房者與其簽訂的購房合同肯定是無效的。房地產(chǎn)開發(fā)商只有經(jīng)過政府主管部門嚴格審查，滿足相關(guān)條件，才有可能獲得《銷售許可證》，也才可能進行商品房的銷售與購房者簽訂購房合同。在此前提下簽訂的購房合同中，應(yīng)當(dāng)對房地產(chǎn)開發(fā)商的銷售行為合法性予以闡述，并且對合同中其他內(nèi)容條款也要依法約定（比如質(zhì)量保修條款等）。

所謂公證指國家公證機關(guān)根據(jù)當(dāng)事人的申請、依法證明法律行為，有法律意義的文書和事實的真實性、合法性。在商品房買賣過程中，對于合同的公證，我們采取的是自愿原則，也就是說，買賣雙方可以對所簽的合同進行公證，也可以不公證，不管公證與否都不影響合同的效力。現(xiàn)在，在購房人當(dāng)中，流行著這樣一種錯誤的認識：認為只要經(jīng)過公證的購房合同就肯定是有效的，其實不然。在實踐中，就有許多經(jīng)過公證的購房合同被認定為無效合同。

第四篇：傳真合同是否有效4

傳真合同是否有效？

傳真合同是指：甲、乙雙方并未訂立正式書面合同，而是采取先由甲方在合同上蓋章后傳真到乙方，乙方蓋章后再傳回甲方的形式訂立的合同。如果產(chǎn)生爭議一方需要向法院提起訴訟，舉證材料中只有對方簽章的合同傳真件，沒有雙方簽章的正式合同，如何辦呢？以傳真方式簽訂的合同是否有效呢？

根據(jù)《合同法》規(guī)定，簽訂合同可以用電傳、傳真、電子數(shù)據(jù)交換和電子郵件等可以有形地表現(xiàn)所載內(nèi)容的形式來訂立合同。因此，從理論上，傳真合同是有效的，但傳真件、復(fù)印件因為很容易造假，如果一方否認以傳真方式簽訂的合同的真實性，對方應(yīng)當(dāng)對此負有舉證責(zé)任。在實務(wù)中，以傳真形式訂立的合同時證據(jù)收集與提供有一定的困難，有關(guān)部門在認定時也多有分歧，合法利益難以得到維護。

律師提示：簽訂傳真合同時，盡量通過信函郵寄合同給對方并分別簽署非傳真的書面合同；同時，收集、保留其他能夠證明雙方以傳真方式簽訂了合同的證據(jù)，如有關(guān)信函、電話錄音、電子郵件、有關(guān)的憑證(如電話的記錄單)等。緊急情況下以傳真方式簽訂合同，在緊爭情形消失后，當(dāng)事人應(yīng)及時就傳真內(nèi)容補簽書面的確認書，或直接在原傳真件上重新簽名蓋章，變傳真件為真正的原件。

第五篇：果園承包合同違反民主議定原則是否有效

果園承包合同違反民主議定原則是否有效

廖永南

「案情」

某村小組(以下簡稱“村小組”)原組長俞堅在未召開村民會議的情況下將15畝果園于2003年1月1日發(fā)包給俞寶承包經(jīng)營。雙方簽訂了承包合同，約定承包期限為10年(即有效期至2012年12月底止)，每年每畝承包費500元。合同簽訂后，俞寶給每蔸果樹精心管理和施肥，充分利用土地發(fā)展多種經(jīng)營，并請來了縣水果研究所的技術(shù)員給予指導(dǎo)，每年水果喜獲豐收，除上交當(dāng)年承包費外，每年還有純收入2萬余元。村民眼看俞寶今年水果豐收更佳，議論紛紛，均向現(xiàn)任村小組長俞強(自2003年2月5日始任組長)提出意見，經(jīng)村民于11月1日召開大會議定：從明年起終止上述承包合同。并以村小組名義書面通知了俞寶。而俞寶聲稱：“要想終止承包合同，除非我死了。”為此，村小組以該合同簽訂時未召開村民大會，違反了民主議定原則為由訴至法院，要求確認該承包合同無效。

「分歧意見」

此案中，對該承包合同是否有效，有二種意見，一是該承包合同無效。其理由是：村小組原組長俞堅未召開村民會議而將15畝果園發(fā)包給俞寶承包經(jīng)營，其行為違反了我國土地管理法、村民委員會組織法的相關(guān)規(guī)定“須經(jīng)村民會議三分之二以上的成員或者三分之二以上村民代表的同意”，因而法院應(yīng)依法確認該合同無效。二是村小組未及時依法起訴，喪失了勝訴權(quán)，該承包合同視為有效，法院應(yīng)判決駁回村小組的訴訟請求。

「評析」

筆者同意第二種意見，認為村小組僅訴請法院確認合同效力，已喪失了勝訴權(quán)，應(yīng)判決駁回村小組的訴訟請求。

其理由是：

1、村小組喪失了主張民事權(quán)利的有效期間，該承包合同應(yīng)視為有效合同。村小組原組長俞堅雖然未召開村民大會，未經(jīng)村民會議三分之二以上的成員或者三分之二以上的村民代表的同意，而將村小組所有的15畝果園發(fā)包給俞寶承包經(jīng)營，違反了我國土地管理法，村民委員會組織法的相關(guān)規(guī)定，但村小組在俞寶承包經(jīng)營收益頗豐，明顯產(chǎn)生經(jīng)濟效益，且即將滿二年時才向法院提起訴訟，根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理農(nóng)業(yè)承包合同糾紛案件若干問題的規(guī)定(試行)》(以下稱簡“規(guī)定”)第25條關(guān)于“人民法院在審理依本規(guī)定第二條所起訴的案件中，對發(fā)包方違背集體經(jīng)濟組織成員大會或者成員代表大會決議，越權(quán)發(fā)包的，應(yīng)當(dāng)認定該承包合同為無效合同，并根據(jù)當(dāng)事人的過錯，確定其應(yīng)承擔(dān)的相應(yīng)責(zé)任。屬本條前款規(guī)定的情形，自承包合同簽訂之日起超過一年，或者雖未超過一年，但承包人已實際做了大量的投入的，對原告方要求確認該承包合同無效或者要求終止該承包合同的，人民法院不予支持。但可根據(jù)實際情況，依照公平原則，對該承包合同的有關(guān)內(nèi)容進行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整”之規(guī)定，該承包合同應(yīng)視為有效合同。因為，村小組作為農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的管理者，當(dāng)其原組長俞堅未依據(jù)民主議定原則辦事時，應(yīng)懂得及時運用法律武器保護自我，而等到俞寶已承包經(jīng)營快滿二年，其經(jīng)濟利益與村民的切身利益明顯產(chǎn)生沖突時，才主張權(quán)利，已為時太晚，喪失了主張民事權(quán)利的有效期間。

2、從上引最高人民法院規(guī)定內(nèi)容看，集體經(jīng)濟組織請求人民法院確認承包合同的效力是有限制的：一是有一定的時間限制，即不得超過一年;二是雖未超過一年，但承包人已實際做了大量投入的，則對原告方要求確認該承包合同無效或者要求終止該承包合同的請求，不予支持。該規(guī)定一方面貫徹了民主議定原則，另一方面也尊重了當(dāng)事人的意愿，維護了承包經(jīng)營關(guān)系的

穩(wěn)定，保護了承包人的合法權(quán)益。本案中，現(xiàn)任村小組組長俞強在俞寶承包訟爭15畝果園期間，雖然聽到村民對俞寶承包果園議論紛紛，但沒有及時尋求法律救濟，來保護全村民的經(jīng)濟利益，而是在事隔快滿二年后，看到承包人俞寶每年經(jīng)濟收入頗豐的情況下才代表村小組訴請法院確認該承包合同無效。這時，村小組的訴求已喪失了勝訴權(quán)。故法院依法判決駁回村小組的訴訟請求。

綜上所述，村小組未及時訴請法院依法確認該承包合同的效力，喪失了勝訴權(quán)，法院判決駁回村小組的訴訟請求是正確的。