第一篇：夫妻一方擅自簽訂的賣房合同是否有效

夫妻一方擅自簽訂的賣房合同是否有效 時(shí)間：2014年10月13日

| 作者：徐濤律師

| 關(guān)鍵詞：合同房產(chǎn)糾紛

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原告盧某、被告趙某簽訂房屋買賣合同約定以23萬出售給原告，并先支付1萬的定金，雙方雙方結(jié)清房款但過辦理過戶手續(xù)，被告未給答復(fù)，原告上訴法院要求雙倍返還定金，本案中夫妻一方擅自簽訂的賣房合同是否有效？

2003年7月，原告盧某、被告趙某經(jīng)某中介公司簽訂房屋買賣合同，約定：被告將房屋出售給原告，成交總價(jià)為230000元。合同簽訂之日原告向被告支付定金10000元。2003年7月10日前雙方協(xié)商辦理過戶手續(xù)，原告交付房款110000元，2003年9月18日交房交鑰匙，雙方結(jié)清房款。合同簽訂之日，原告交付定金10000元。后原告曾致函被告，要求與被告協(xié)商辦理過戶手續(xù)事宜，但被告未予答復(fù)。原告即訴至法院，要求被告雙倍返還定金。訴訟中被告之妻王某向法院表示涉案房屋為其與被告的共同財(cái)產(chǎn)，被告未經(jīng)其書面同意出售該房屋的行為其不予認(rèn)可。

一審法院認(rèn)為：原、被告簽訂的房屋買賣合同雖系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，但合同所涉房屋為被告與其妻王某共有，該合同訂立時(shí)王某未簽字確認(rèn)，訂立后亦未書面同意出售該房，該合同違反了《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》中關(guān)于轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的禁止性規(guī)定，該合同無效，原告的訴訟請求不能成立。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第四十四條第一款、第五十二條第(五)項(xiàng)、第五十六條、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條第(四)項(xiàng)之規(guī)定，判決：駁回原告要求被告雙倍返還定金的訴訟請求。

市中級人民法院經(jīng)審理認(rèn)為：雙方當(dāng)事人簽訂的房屋買賣合同系當(dāng)事人之間真實(shí)意思表示，根據(jù)被上訴人提供的房屋所有權(quán)證上的記載，被上訴人趙某個(gè)人為房屋所有權(quán)人，并無共有人，因此該房屋的權(quán)屬可以表現(xiàn)為二種形態(tài)，一種情形房屋確為被上訴人個(gè)人所有，另一種情形為房屋所有權(quán)證上雖未載入被上訴人之妻為共有人，但基于《中華人民共和國婚姻法》的規(guī)定，被上訴人之妻成為隱名共有人，即房屋所有權(quán)為被上訴人夫妻共有。

本案中一審法院在調(diào)查房屋的權(quán)屬時(shí)，被上訴人之妻認(rèn)為被上訴人未經(jīng)其同意出售房屋，其對被上訴人的處分房屋的行為不予認(rèn)可，這表明了房屋為夫妻共同共有。雖然訟爭房屋系被上訴人夫妻共同的財(cái)產(chǎn)，被上訴人在出售房屋時(shí)未得到其妻的授權(quán)，但上訴人沒有義務(wù)在房屋所有權(quán)證上共有人一欄缺額的情形下，向被上訴人審核房屋是否為夫妻共同共有，上訴人有理由相信基于房屋所有權(quán)證具有的公信力，被上訴人出賣登記為其名下的房屋為被上訴人個(gè)人所有，或者基于房屋所有權(quán)證上共有人缺額的公示效應(yīng)，被上訴人處分房屋是被上訴人夫妻雙方共同意思表示，被上訴人的行為構(gòu)成表見代理。最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋(一)》第十七條第(二)項(xiàng)作了明確的規(guī)定，因此被上訴人之妻不能以未經(jīng)其同意為由，對抗作為善意第三人的上訴人，被上訴人與上訴人簽訂的房屋買賣合同應(yīng)為有效合同，雙方當(dāng)事人均應(yīng)嚴(yán)格按照合同的約定履行各自的義務(wù)。一審法院以合同違反《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》中關(guān)于轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的禁止性規(guī)定，認(rèn)定合同無效，顯然破壞了誠實(shí)信用原則和交易安全原則，應(yīng)予糾正。二審依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第二項(xiàng)、《中華人民共和國合同法》第八條第一款、第四十四條第一款、第六十條第一款、第一百一十五條、最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋(一)》第十七條第二項(xiàng)之規(guī)定，判決：

一、撤銷一審判決;

二、被上訴人趙某向上訴人盧某雙倍返還定金計(jì)人民幣20000元。

《合同法》第四十九條規(guī)定了表見代理制度，行為人沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后以被代理人名義訂立合同，相對人有理由相信行為人有代理權(quán)的，該代理行為有效。表見代理是指行為人雖無代理權(quán)，但善意第三人在客觀上有充分理由相信行為人具有代理權(quán)，基于信賴實(shí)施民事行為，由此產(chǎn)生的法律后果，由被代理人承擔(dān)的代理。一般表見代理需要存在第三人相信代理人有代理權(quán)的表象，本案中夫妻的賣房一方實(shí)際上沒有向第三人作出代理另外一方的意思表示，但是基于夫妻關(guān)系的特殊性，在本案中還是符合表見代理的基本特征的。

《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋(二)》第十四條規(guī)定合同法第五十二條第(五)項(xiàng)規(guī)定的“強(qiáng)制性規(guī)定”，是指效力性強(qiáng)制性規(guī)定。至于強(qiáng)制性規(guī)定和管理性規(guī)定如何區(qū)分有待進(jìn)一步明確，在相關(guān)司法解釋出臺之前由法官酌情認(rèn)定。《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條的規(guī)定是管理性規(guī)范目前已形成共識，不能作為認(rèn)定合同無效的理由。

出賣人以出售房屋未取得夫妻另外一方的同意而主張房屋買賣合同無效同時(shí)也違背了民法的誠實(shí)信用原則，不利于維護(hù)社會交易關(guān)系的穩(wěn)定。

第二篇：夫妻一方有償轉(zhuǎn)讓股權(quán)是否有效

夫妻一方有償轉(zhuǎn)讓股權(quán)是否有效

王春華

公司法第七十二條規(guī)定有限責(zé)任公司的股東之間可以相互轉(zhuǎn)讓其全部或部分股權(quán)。股東向股東以外的人轉(zhuǎn)讓股權(quán)，應(yīng)經(jīng)其他股東過半數(shù)同意。其他股東不同意轉(zhuǎn)讓的，不同意的股東應(yīng)購買該轉(zhuǎn)讓的股權(quán)；不購買的，視為同意轉(zhuǎn)讓。在公司章程對股東股權(quán)轉(zhuǎn)讓有規(guī)定的，從其規(guī)定；沒有規(guī)定的，股東可以依據(jù)上述規(guī)定轉(zhuǎn)讓股權(quán)，換言之，公司法對股東轉(zhuǎn)讓股權(quán)并不禁止。

對于夫妻一方轉(zhuǎn)讓股權(quán)是否有效，即股東轉(zhuǎn)讓股權(quán)時(shí)是否需要經(jīng)過另一方同意方為有效，這是一個(gè)比較新的問題，與婚姻法有交叉。如武某訴孫某、全某股權(quán)轉(zhuǎn)讓糾紛一案，武某與孫某于2006年登記結(jié)婚。2009年，孫某與他人各出資49萬元申請?jiān)O(shè)立有限公司。期間，武某與孫某夫妻關(guān)系不睦。2010年，經(jīng)股東會同意，孫某將其全部股權(quán)以49萬元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給全某并至工商部門辦理了變更登記。后武某以孫某在未征得自己同意的情況下，將全部股權(quán)轉(zhuǎn)讓給全某，孫某、全某轉(zhuǎn)讓股權(quán)的行為侵犯了自己的合法權(quán)益為由，請求確認(rèn)孫某、全某簽訂的股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議無效。

眾所周知，合同無效，必須具備以下情形之一：一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；惡意串通，損害國家、集體或第三人利益；以合法形式掩蓋非法目的；損害社會公共利益；違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。本案中孫某與全某是普通朋友，全某不知道孫某無權(quán)轉(zhuǎn)讓股權(quán)，雙方在簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議后，全某已按轉(zhuǎn)讓協(xié)議支付了合理對價(jià)，沒有證據(jù)證明孫、全二人惡意串通。其次，從公司的經(jīng)營狀況看，也不存在孫某以過低價(jià)格轉(zhuǎn)讓股權(quán)以實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)的目的，因此從合同法的角度判定本案股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議無效顯然依據(jù)不足。再次，我國物權(quán)法規(guī)定了善意取得制度，只要受讓人受讓標(biāo)的物時(shí)是善意的，并且支付了合理對價(jià)，轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的物也依照法律規(guī)定已經(jīng)登記的，受讓人即取得標(biāo)的物的所有權(quán)。本案中，武某應(yīng)舉證證明全某在受讓股權(quán)時(shí)為惡意，武某沒有證據(jù)證明全某在受讓股權(quán)時(shí)為惡意，則應(yīng)當(dāng)推定全某為善意?；橐龇ㄋ痉ń忉屢惨?guī)定，夫或妻非因日常生活需要對夫妻共同財(cái)產(chǎn)做重要處理決定時(shí)，他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道為由對抗善意第三人。因此，本案中雖然孫某轉(zhuǎn)讓給全某的股權(quán)為武某與孫某的夫妻共同財(cái)產(chǎn)，但孫某已經(jīng)按照公司法的規(guī)定履行了相關(guān)股權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)，應(yīng)認(rèn)定股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議有效，孫某轉(zhuǎn)讓股權(quán)所得價(jià)款應(yīng)認(rèn)定為武某與孫某的夫妻共同財(cái)產(chǎn)，如果武某認(rèn)為孫某轉(zhuǎn)讓股權(quán)給自己造成了損失，武某可以在離婚訴訟分割財(cái)產(chǎn)時(shí)向?qū)O某主張權(quán)利。

第三篇：妻子未經(jīng)丈夫擅自簽訂賣房合同,合同生效嗎？

妻子未經(jīng)丈夫擅自簽訂賣房合同，合同生效嗎？

陳先生與妻子朱女士感情一直很好，但不久前，陳先生竟將朱女士告上了法庭。

陳先生與朱女士均為再婚，且有各自的子女。20年前，兩人不顧他人議論組建家庭，婚后第三年，朱女士的單位分給朱女士一套房子，一年后朱女士以優(yōu)惠價(jià)買下房屋，并領(lǐng)取房地產(chǎn)所有權(quán)證，所有權(quán)人登記為朱女士一人。07年，朱女士瞞著陳先生將該房賣給了自己與前夫的女兒珊珊（隨朱女士），雙方簽訂《房地產(chǎn)買賣合同》并辦理了過戶手續(xù)，此過程中，珊珊實(shí)際并未支付房款。后陳先生無意間知道了此事，便質(zhì)問朱女士，不想朱女士卻說：“本來就是自己的房屋，自己想給誰就給誰！”結(jié)婚以來，陳先生從未遇到朱女士如此不尊重自己，此番話更是讓自己火上加油，一怒之下便將朱女士和繼女珊珊告上法庭，要求確認(rèn)兩人簽訂的房地產(chǎn)買賣合同無效！庭審中，朱女士辯稱自己曾與陳先生在結(jié)婚時(shí)有口頭協(xié)議，約定誰名下的財(cái)產(chǎn)就歸誰的孩子所有，但無他證佐證。朱女士的說法是否成立？她與女兒珊珊之間的房屋買賣合同是否有效呢？

專家意見：上海市人大代表孫洪林律師

故事中，朱女士說：“本來就是自己的房屋，自己想給誰就給誰！”此話是否正確呢？按法律規(guī)定，陳先生與朱女士用夫妻共同財(cái)產(chǎn)在婚姻存續(xù)期間以朱女士的名義用優(yōu)惠價(jià)格購買了該房屋，所以該房屋應(yīng)

為陳先生與朱女士的夫妻共同財(cái)產(chǎn)，而非朱女士的個(gè)人財(cái)產(chǎn)。顯然，朱女士前面的說法有誤。

現(xiàn)在，朱女士在未征得陳先生同意的情況下擅自將房屋過戶給其女兒珊珊，顯然侵犯了陳先生作為財(cái)產(chǎn)共有人的權(quán)益。朱女士雖與珊珊簽訂《房地產(chǎn)買賣合同》并辦理了過戶手續(xù)，但事實(shí)上珊珊并未實(shí)際支付購房款，因而在此次買賣過程中珊珊也不存在善意。

另外，雖然朱女士提出自己與告陳先生之間有口頭約定，即誰的財(cái)產(chǎn)歸誰的孩子所有，所以自己有權(quán)處理該房屋的辯稱意見，但由于該房屋為夫妻共同財(cái)產(chǎn)且被告朱女士也未提供相關(guān)證據(jù)，依據(jù)《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》，當(dāng)事人對自己提出的訴訟請求所依據(jù)的事實(shí)或者反駁對方訴訟請求所依據(jù)的事實(shí)有責(zé)任提供證據(jù)加以證明。沒有證據(jù)或者證據(jù)不足以證明當(dāng)事人的事實(shí)主張的，由負(fù)有舉證責(zé)任的當(dāng)事人承擔(dān)不利后果。所以，朱女士的辯稱意見不應(yīng)得到法院的采信。因此，朱女士與其女兒珊珊之間的房屋買賣合同應(yīng)為無效。

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第四篇：只簽訂試用期合同是否有效

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只簽訂試用期合同是否有效

勞動者在剛?cè)肼毜臅r(shí)候，一般用人單位都會與之約定一個(gè)試用期。而此時(shí)相對的，也就會簽訂試用期合同，而待勞動者轉(zhuǎn)正之后才會具體簽訂書面的勞動合同。那么在這種情況下只簽訂試用期合同是否有效呢？律伴小編整理了相關(guān)資料，馬上為你做詳細(xì)解答。

一、只簽訂試用期合同是否有效

根據(jù)目前的法律環(huán)境，已經(jīng)不允許企業(yè)和員工單獨(dú)簽試用期合同。

《中華人民共和國勞動法》第二十一條勞動合同可以約定試用期。試用期最長不得超過六個(gè)月。

《勞動合同法》第十九條：勞動合同期限三個(gè)月以上不滿一年的，試用期不得超過一個(gè)月;勞動合同期限一年以上不滿三年的，試用期不得超過二個(gè)月;三年以上固定期限和無固定期限的勞動合同，試用期不得超過六個(gè)月。

同一用人單位與同一勞動者只能約定一次試用期。

以完成一定工作任務(wù)為期限的勞動合同或者勞動合同期限不滿三個(gè)月的，不得約定試用期。

第十九條：試用期包含在勞動合同期限內(nèi)。勞動合同僅約定試用期的，試用期不成立，該期限為勞動合同期限。

所以根據(jù)以上規(guī)定，單位如果只單獨(dú)約定試用期合同，該試用期合同不成立。

二、只簽試用期合同員工怎么維權(quán)

勞動者遇到用人單位簽訂單獨(dú)試用期合同的情形不用擔(dān)心，勞動合同僅約定試用期的，試用期不成立，該期限為勞動合同期限。用人單位不能以試用期不符合錄用條件解除勞動合同。并且，該試用期滿后，就視為雙方已經(jīng)履行完畢了一份固定期限勞動合同，連續(xù)兩次訂立固定期限勞動合同的，需訂立無固定期限勞動合同，這對勞動者應(yīng)該是有利的。

三、試用期合同多長

試用期多長，也不是單位說了算，按國家有關(guān)法規(guī)，勞動合同期限在三個(gè)月以上的，可以約定試用期。也就是說，固定期限勞動合同能夠約定試用期的最低起點(diǎn)是一個(gè)月。勞動合同期限一年以上不滿三年的，試用期不得超過二個(gè)月;三年以上固定期限和無固定期限的勞動合同試用期不得超過六個(gè)月。這是針對用人單位不分情況，一律將

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試用期約定為六個(gè)月，勞動合同法的具體措施。在實(shí)踐中，確實(shí)有不少用人單位口頭與勞動者約定3個(gè)月或6個(gè)月試用期，但不簽訂勞動合同。試用期滿后用人單位認(rèn)為試用合格，就簽訂正式勞動合同，如果用人單位認(rèn)為不符合錄用條件，就解除勞動關(guān)系。實(shí)際上用人單位這種做法是違反法律規(guī)定的。試用期存在的前提是雙方簽訂了勞動合同，沒有簽訂勞動合同，就不存在試用期一說。用人單位只約定試用期而未簽訂勞動合同的，視為不存在試用期，雙方發(fā)生勞動爭議將按照事實(shí)勞動關(guān)系進(jìn)行處理，單位往往要“吃虧”。

從《勞動合同法》的相關(guān)規(guī)定中可以知道，法律是不允許用人單位只與勞動者簽訂試用期合同的，若這樣做了的話，那么試用期合同就直接視為勞動合同，而相應(yīng)的關(guān)于試用期的約定就不成立。當(dāng)然，在這種情況下，勞動者也是可以采取一定的措施來維護(hù)自身合法權(quán)益的。

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第五篇：偽造購房購房合同簽訂買賣房協(xié)議是否屬于合同詐騙

篇一：房屋買賣合同存在欺詐行為,被判為無效合同 房屋買賣合同存在欺詐行為，被判為無效合同

2014年6月，陳某與劉某某簽訂了《房屋買賣合同》，約定陳某購買劉某某位于西安某路段名下的房產(chǎn)一套，面積約為120平方米，房款總價(jià)為95萬元。雙方約定陳某預(yù)先支付定金10萬元，在為進(jìn)行房產(chǎn)過戶手續(xù)辦理前，可以提前入住該房屋內(nèi)，剩余房款由每月的房貸償還。

陳某在入住的情況下，發(fā)現(xiàn)了該房屋的墻壁下雨天容易潮濕，而且發(fā)現(xiàn)有白蟻存在的情況。便將此事告知劉某某，要求劉某某給予賠償與重新裝修。但是劉某某對陳某的說法不予認(rèn)同與接受。陳某無奈下，便委托了西安合同律師阮永平跟進(jìn)這起案件。

阮律師在了解相關(guān)案情后，認(rèn)為雙方當(dāng)時(shí)所簽訂的房屋買賣雙方是當(dāng)事人真實(shí)表意。依照現(xiàn)行法規(guī)和有關(guān)司法解釋，民事法律行為應(yīng)當(dāng)系當(dāng)事人真意表示的結(jié)果。房屋買賣只有在自愿和平等的基礎(chǔ)上進(jìn)行才能真正實(shí)現(xiàn)雙方當(dāng)事人的利益理想。劉某某在明知房屋有問題的情況下，將房屋轉(zhuǎn)賣給他人，存在欺詐的行為。故最終，在阮律師的代理下，雙方的《房屋買賣合同》被判為無效，解除合同關(guān)系。

文章來源：/mlist700/59076/篇二：簽訂購房合同是常常被忽視的“陷阱” 簽訂購房合同是常常被忽視的“陷阱”

一、基本的“五證”齊全（要合法有效）。

一定要審查開發(fā)商是否具有商品房預(yù)售許可證，有了預(yù)售證許可證，則通常開發(fā)商也具有了房地產(chǎn)開發(fā)證、國有土地使用證、建設(shè)工程開發(fā)許可證、工程規(guī)劃許可證共五證。這是買房能否辦房產(chǎn)證的關(guān)鍵。（確認(rèn)自己所購之房在預(yù)售范圍內(nèi);買現(xiàn)房則要查看開發(fā)商是否具有該房屋的大產(chǎn)證(預(yù)售許可證之后取得，即由期房變現(xiàn)房了)和《新建住宅交付使用許可證》。并且還要核對一下其營業(yè)執(zhí)照和開發(fā)資質(zhì)證書，要注意這些證照文件的單位名稱是否一致）。

二、使用規(guī)范的合同文本。

一定要參照最好是采用且不要隨意修改《文本》，并按照文本中所列條款認(rèn)真填寫，了解各項(xiàng)具體內(nèi)容。不要隨意去簽訂開發(fā)商自己定的《定購協(xié)議書》還交一筆訂金。就算很多人都這樣做，但這并非購房的必經(jīng)程序。且這種合同一定是權(quán)利義務(wù)不平等的，對自己尤其不利。最好能夠直接與開發(fā)商簽預(yù)售合同就好。這個(gè)步驟，一定不能馬虎啊!否則到時(shí)吃大虧就慘了。一般情況違約責(zé)任約定不對等違規(guī)行為主要有三方面： ①是對違約金數(shù)額約定不對等。如某合同中約定買受人逾期付款超過60天，如繼續(xù)履行合同，需按天支付違約金萬分之五；而出售方逾期交房超過60天，則只需按天支付違約金萬分之一。②是對違約責(zé)任的起始期限約定不對等。如某合同中約定，買受方逾期付款超過60日、出賣方逾期交房90日需承擔(dān)違約責(zé)任。③是對定金的約定違法違規(guī)。《最高院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛的司法解釋》第四條規(guī)定：因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的理由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。但實(shí)際上，很多房產(chǎn)公司在訂立合同時(shí)都規(guī)定，只要買受人無法繼續(xù)履行合同，出賣方都要沒收定金。

④買期房要約定條件和時(shí)限。對于期房，由于資金不足而延期交房是常有的事，甚至交不了房的都有。如果不是規(guī)范的《文本》，則開發(fā)商在合同上務(wù)必會大做文章，對買房者極為不利。如含有模糊性詞語只注明竣工日期，而不無交付使用日期;運(yùn)用“水電氣安裝后、質(zhì)量驗(yàn)收合格后、小區(qū)配套完成后”等一些模糊語言。對此，購房者在簽訂合同時(shí)，一定要將交房日期明白無誤地規(guī)定為“某年某月某日”（，交房有兩個(gè)意思：一是房屋使用權(quán)即實(shí)物交付;另一層是房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移即產(chǎn)權(quán)過戶。應(yīng)當(dāng)在預(yù)售合同中對實(shí)物交付和產(chǎn)權(quán)過戶均約定清楚，不能接受沒有取得《新建住宅交付使用許可證》的房屋使用交付）并注明開發(fā)商不能按時(shí)交房所需承擔(dān)的責(zé)任）。⑤對房屋及小區(qū)內(nèi)的描述要清楚不可使用模糊字眼（具體地址、房屋面積、墻壁、門窗、地板、天花板、廚房和衛(wèi)生間以及綠化、會館、學(xué)校、幼兒園、游泳池、健身房、車位、超市、容積率、樓房間距等配套設(shè)施等描述）

有時(shí)合同中還會進(jìn)行如下描述： “如果發(fā)生問題，在最短時(shí)間內(nèi)解決”，“在裝修材料上，選擇最好的國外進(jìn)口的”等一些看上去很誘人但沒有實(shí)際意義的承諾。最短是多長時(shí)間，什么樣的才算最好的？所以對于購房者一定要把每一個(gè)具體的時(shí)間、具體的地點(diǎn)、具體的材料以及開發(fā)商的口頭承諾落實(shí)在合同里。

有時(shí)還會出現(xiàn)以偏蓋全是個(gè)泛指的概念。有時(shí)會出現(xiàn)這樣令人哭笑不得的問題，開發(fā)商承諾臥室的玻璃是中空的，到了交房時(shí)發(fā)現(xiàn)臥室窗戶只有下面的部分是中空，而上面卻是普通玻璃等等。

很多合同中?？梢钥吹竭@樣的條款，“應(yīng)于××日前如何如何”，但是并沒有約定如果沒有在“××日前如何如何”后該怎樣處理。這樣，即使最后認(rèn)定是開發(fā)商的過錯，你也很難制裁他，最多是調(diào)解了事。所以對于購房者與發(fā)展商簽署的合同中要明確對開發(fā)商如果沒有履行承諾、不按設(shè)計(jì)圖紙施工和達(dá)不到質(zhì)量等級等等的處理辦法，做到越詳細(xì)越好。

再舉個(gè)簡單的例子，你買的塔樓(或板樓)里有幾部電梯，是否會全部同時(shí)開通，如果有不開的怎么辦？不要小看這個(gè)問題，為了出面積、增利潤，現(xiàn)在的高層住宅只安裝幾部電梯，而且平時(shí)還不全開，在上下班高峰時(shí)間極為不便，這種情況業(yè)主是否有權(quán)拒付部分電梯費(fèi)呢？ ⑥公攤面積：不應(yīng)該計(jì)入的包括倉庫、機(jī)動車車庫、非機(jī)動車車庫，作為人房的地下室，以及可以單獨(dú)使用的空間。還有售房單位自管自用的房屋，比如說開發(fā)商在大堂里做的銷售中心等。為多棟房屋服務(wù)的管理用房，通俗來說，就是與這棟樓不相連的部分，比如說小區(qū)的物業(yè)管理用房等。在商品房買賣附件里應(yīng)該有一個(gè)明確的說明，在主合同的第三條里，只是說分?jǐn)偭硕嗌伲謹(jǐn)偟拿娣e的數(shù)額，但是在合同的附件二，應(yīng)該有一個(gè)房屋面積分?jǐn)偟恼f明表，分?jǐn)偭四囊徊糠?，是?jīng)過哪一個(gè)地方批準(zhǔn)的。（面積確認(rèn)和差異的確定。建議購房人選擇在合同里已經(jīng)規(guī)定的第二種處理方式，即確定雙方可以接受的一個(gè)誤差比例，也就是說正負(fù)3%，超過此比例的購房人可以選擇退房，開發(fā)商應(yīng)退還房款以及利息，你也可以接受。）⑦購房者與開發(fā)商簽訂認(rèn)購書后，就要交一定額度的定金，這是無可非議的。但有時(shí)購房者在交付定金后因種種原因得不到銀行的貸款而無法購買該房產(chǎn)時(shí)，發(fā)展商一般都只退購房款而不退定金，理由是買家沒有履行合同，所以沒收定金。

對策：律師建議買家最好與發(fā)展商在協(xié)議中約定，若買家得不到貸款時(shí)，定金該如何返還或是否要扣除部分作為手續(xù)費(fèi)等，這樣就避免了很大的麻煩。

⑧合同陷阱幾經(jīng)斟酌后，客戶便要決定購房了，因此得與開發(fā)商簽訂《商品房買賣合同》。一般情況下，開發(fā)商(售樓人員)會遞給客戶一份擬好的合同，合同會有許多空白的地方，有些地方是有待雙方確定后注入相關(guān)內(nèi)容的，而有些選擇性填寫處可能還空著。這時(shí)，購房者往往以為該說的都已注明了，合同就算是完成了，殊不知就是這些空白處為開發(fā)商日后作弊提供了條件。比如，標(biāo)準(zhǔn)合同第十五條遲延辦理產(chǎn)權(quán)證的，違約金每日按已付房款的萬分之三計(jì)算，但您一不留神，開發(fā)商(售樓人員)便將此條款設(shè)計(jì)成按購房全款的萬分之三承擔(dān)違約責(zé)任。前不久我們從報(bào)上看到過這樣的案例：遲延辦證一年多，只賠付96元。或者在不能按時(shí)辦理好時(shí)，干脆讓購房人退房。還有的合同中寫明的違約條款表面上貌似公平，實(shí)際不公平。例如：約定任何一方解除購房合同都要支付總房款40%的違約金。這實(shí)際上只是限制購房人，開發(fā)商自己一般不可能將賣出去的房子再收回不

三、檢查房屋質(zhì)量。

在簽約時(shí)，應(yīng)查看并檢查《住宅使用說明書》和《商品住宅質(zhì)量保證書》的內(nèi)容，并將《商品住宅質(zhì)量保證書》作為合同的附件，檢查是否有開發(fā)商對質(zhì)量問題的責(zé)任。

房屋的交接：開發(fā)商應(yīng)該請房地產(chǎn)的管理部門認(rèn)可的有資質(zhì)的機(jī)構(gòu)對房屋的面積進(jìn)行實(shí)測，在交樓的時(shí)候，應(yīng)該提供實(shí)測面積的數(shù)據(jù)，以及我們所說的住宅質(zhì)量保證書以及住宅使用說明書，如果開發(fā)商提供證明原件不全的，可以拒絕收樓，由此產(chǎn)生的一切責(zé)任，由開發(fā)商承擔(dān)。

四、明確物業(yè)管理事項(xiàng)。一個(gè)不好的物業(yè)管理公司，一定讓你永遠(yuǎn)覺得不舒暢。所以要多看看物業(yè)管理公司具體如何，以及雙方約定的物業(yè)管理范圍和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

五、重點(diǎn)約定違約責(zé)任。

①對于期房，甚至現(xiàn)房，都有可能與開發(fā)商的描述不一樣，此時(shí)應(yīng)該明確合同違約或與描述不一致時(shí)開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任?？蓞⒖迹汉灱s后購房者要求退房、不按期付款;開發(fā)商賣房后要求換房，不按期交房;面積變動超過約定幅度;質(zhì)量不符合要求;辦理過戶手續(xù)時(shí)不符合規(guī)定和約定等。別漏了違約責(zé)任的平等性。②未注明因何種原因可以退房以及后果

購房者與開發(fā)商簽訂認(rèn)購書后，需要交一定額度的定金。但在購房者在交付定金后因種種原因得不到銀行的貸款而無法購買該房產(chǎn)時(shí)，開發(fā)商一般都只退購房款而不退定金。

所以買家最好與開發(fā)商在協(xié)議中約定，若買家得不到貸款時(shí)，定金該如何返還或是否要扣除部分作為手續(xù)費(fèi)等，這樣就避免了很大的麻煩。

③擅自擴(kuò)大對“不可抗力”的解釋，政府交通管制竟也在列

《合同法》第117條對不可抗力有明確規(guī)定：不可抗力是指不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況。而某合同中規(guī)定，“不可抗力是指在出賣方無過錯的前提下，戰(zhàn)爭、恐怖活動、人力不可抗拒的自然災(zāi)害、施工中遇到的異常困難或者重大技術(shù)問題不能及時(shí)解決，包括施工期間，由于政府重大活動規(guī)定不得開挖、運(yùn)土，交通管制等?！焙贤瑮l款明顯違法。④損害共有權(quán)益，將共有場地的車位同規(guī)劃車位混為一談 《物權(quán)法》 第70條規(guī)定：“業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。”第73條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有??建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有??建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有?！钡?4條規(guī)定：“占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有?！钡趯?shí)際《商品房買賣合同》中，出賣人經(jīng)常通過明示或者混淆概念等方式，對買受人對共有部分享有共有權(quán)進(jìn)行限制或者排除。如在某合同中約定：“買受人以物業(yè)共有人身份同意本項(xiàng)目范圍內(nèi)所有商業(yè)用房的外墻面外立面、屋頂使用權(quán)由出賣人或出賣人授權(quán)的單位統(tǒng)一管理，自行使用或授權(quán)使用，產(chǎn)生受益歸出賣人?！泵鞔_排除了買受人的共有和共管權(quán)利。

此外，采用混淆概念對買受人共有權(quán)進(jìn)行限制和排除也很普遍。如把占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，同規(guī)劃車位或規(guī)劃車庫混為一談，明確排除買受人對這部分車位的共有權(quán)利。⑤某房產(chǎn)公司在合同補(bǔ)充條款中約定：“屋內(nèi)出賣方提供的所有電器設(shè)備由生產(chǎn)廠商直接提供保修?！薄叭粢蛟撾娖髟O(shè)備質(zhì)量事故造成人生損害或財(cái)產(chǎn)損失，買受方或受害方應(yīng)直接向生產(chǎn)廠商索賠，出賣方不承擔(dān)賠償責(zé)任或連帶責(zé)任，但應(yīng)提供必要的協(xié)助。” 而根據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》 第三十一條以及《商品房銷售管理辦法》第三十三條的規(guī)定，在保修期限內(nèi)發(fā)生的屬于保修范圍的質(zhì)量問題，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)，并對造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。《合同違法行為監(jiān)督處理辦法》第九條也明確規(guī)定，“經(jīng)營者與消費(fèi)者采用格式條款訂立合同的，經(jīng)營者不得在格式條款中免除自己的下列責(zé)任：

（一）造成消費(fèi)者人身傷害的責(zé)任；

（二）因故意或重大過失造成消費(fèi)者財(cái)產(chǎn)損失的責(zé)任”。⑥登記手續(xù)約定違規(guī)，辦“兩證”大大超過法定期限 《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第三十三條規(guī)定：“預(yù)售商品房的購買人應(yīng)當(dāng)自商品房交付使用之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)??房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房購買人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件。”但有些《商品房買賣合同》 對土地使用權(quán)變更登記的期限約定大大超過了法定期限。⑧簽合同時(shí)要寫明交房日期、通水、通電、通氣等條件，要明確雙方違約責(zé)任。按規(guī)定入住70％以上才能開通燃?xì)?，之前開發(fā)商要免費(fèi)提供液化氣灌。⑨延期交房：開發(fā)商《補(bǔ)充協(xié)議》規(guī)定，“若開發(fā)商延期交樓，則按業(yè)主已交房價(jià)每日千分之一支付違約金，且違約金賠償總額以房款5％為限，如發(fā)展商仍不能交樓，業(yè)主只退回已交的本金?！边@種約定非常不合理。

六、簽訂合同時(shí)的法人代表 對策：在簽約前您最好查明代表發(fā)展商簽字的人是否是法人代表，如果不是，則是否持有“授權(quán)委托書”。否則，這個(gè)人的簽字是無效的，同時(shí)要注意合同上的公章，這樣可以避免發(fā)展商推卸責(zé)任

七、關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的相關(guān)規(guī)定

約定了辦理產(chǎn)權(quán)證的時(shí)限，以及違約的條款，購房人可以根據(jù)實(shí)際的情況，可以選擇退房或者違約金。按照現(xiàn)行商品房銷售規(guī)定，在60天內(nèi)，開發(fā)商應(yīng)將登記資料提供給產(chǎn)權(quán)辦理部門備案。如果因?yàn)殚_發(fā)商的責(zé)任，沒有及時(shí)把所有的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案，使購買人不能及時(shí)辦理產(chǎn)權(quán)證的，可以約定一個(gè)處理方式，可以退房，對于違約金，一般是合同金額的1%-5%之間，也是根據(jù)實(shí)際的情況來進(jìn)行選擇。也可以選擇不退房，如果選擇退房，*作起來有一定困難，比如說你已經(jīng)入住了，因?yàn)檗k理產(chǎn)權(quán)，是在入住之后的二三個(gè)月進(jìn)行，如果這時(shí)你因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)證的原因要退房，可能會不太利，建議大家在確認(rèn)這個(gè)項(xiàng)目是一個(gè)合法的項(xiàng)目之后，那么辦理產(chǎn)權(quán)只是開發(fā)商工作的一個(gè)程序問題，以及和相關(guān)部門的協(xié)調(diào)問題，并不是說沒有辦理產(chǎn)權(quán)證，是因?yàn)檫@個(gè)項(xiàng)目的本身合法性有問題，在這個(gè)情況下建議你選擇不退房，讓開發(fā)商按照一定的比例來支付違約金。附件一是房屋的平面圖，在簽合同的時(shí)候應(yīng)該注意這個(gè)圖紙要用坐標(biāo)來確認(rèn)這個(gè)房屋的朝向；第二要標(biāo)注面積，或者是面積的標(biāo)尺。

八、買房簽合同補(bǔ)充協(xié)議注意事項(xiàng)：

在買賣的時(shí)候一個(gè)是簽訂認(rèn)購書，第二個(gè)簽訂購房合同，購房合同有一個(gè)補(bǔ)充協(xié)議，這個(gè)補(bǔ)充協(xié)議往往是房屋購買合同里沒有約定的事項(xiàng)通常在補(bǔ)充條款里進(jìn)行約定。需要提醒購房者注意的是，補(bǔ)充條款在某種程度上，它約定的事項(xiàng)比房屋購銷合同里約定的還重要，因?yàn)檠a(bǔ)充條款是根據(jù)不同的項(xiàng)目的不同具體情況來約定的。所以，在補(bǔ)充條款簽訂的時(shí)候應(yīng)該把握幾個(gè)問題。

①、應(yīng)該明確的把售樓書和其他廣告的內(nèi)容寫進(jìn)補(bǔ)充協(xié)議里去，這是維護(hù)購房者合法權(quán)益的一個(gè)很重要的方式。

②、明確房屋所有權(quán)證辦理的時(shí)間。因?yàn)橘忎N合同里通常沒有說多長時(shí)間把產(chǎn)權(quán)證辦下來，這通常在補(bǔ)充條款里約定。

③、要明確按揭辦不下來的話，雙方的責(zé)任?，F(xiàn)在買房通常需要按揭，確實(shí)有的情況下按揭沒有辦下來，沒有辦下來的原因比較復(fù)雜，有購房者的原因，也可能有房地產(chǎn)開發(fā)商的原因，甚至也有一些是銀行方面的原因，也有一些是綜合的。要明確，如果按揭辦不下來，雙方各自的責(zé)任是什么。

④、明確關(guān)于公攤建筑面積?，F(xiàn)在面積爭議最多的就是公用面積的分?jǐn)倖栴}，而且有些開發(fā)商經(jīng)常在公攤上做文章，所以要和開發(fā)商約定清楚，不僅要有一個(gè)籠統(tǒng)的公攤面積的數(shù)字，而且要約定公攤的是哪一部分，要確定公攤的位置。現(xiàn)在有很多贈與這個(gè)，贈與那個(gè)，實(shí)際上有的時(shí)候是公用的面積。

⑤、應(yīng)該明確裝修標(biāo)準(zhǔn)。以后逐漸的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是精裝修，那么就必須對裝修的標(biāo)準(zhǔn)明確。比如說裝修的標(biāo)準(zhǔn)不要籠統(tǒng)的想使用進(jìn)口材料、高級材料等這種不明確、含糊的表述，一定要明確使用什么品牌，甚至包括顏色等。

⑦、明確退房的責(zé)任。購房者接到入住通知之后，經(jīng)常拿出一些資金裝修房屋，比如說買家電什么的，但是一旦退房是由于開發(fā)商的原因，必須寫明開發(fā)商是什么樣的責(zé)任，寫名在確定的日期內(nèi)把開發(fā)商退還，甚至包括銀行的利息、罰金等。篇三：簽訂二手房買賣合同需要注意的事項(xiàng)

簽訂二手房房屋買賣合同要注意哪些問題？...............................................................................2

一、合同簽訂前應(yīng)注意事項(xiàng)...................................................................................................2

二、合同簽訂時(shí)應(yīng)注意事項(xiàng)...................................................................................................3 第三章二手房交易注意事項(xiàng).......................................................................................................6 第三節(jié)：如何簽訂二手房買賣合同...............................................................................................6

一、簽訂二手房買賣合同應(yīng)具備的條件.......................................................................................6 1 ．二手房買賣合同的基本內(nèi)容...................................................................................................6 2 ． 簽訂二手房買賣合同的主體資格.........................................................................................6 3 ．共有權(quán)人售房的主體條件.......................................................................................................7 4 ．如何避免無處分權(quán)人處分別人的房產(chǎn)...................................................................................7 5 ．購房人多于二人怎么辦...........................................................................................................8 6 ．如何以未成年子女名義購房...................................................................................................8 7 ．登記在未成年子女名下的房屋如何再次轉(zhuǎn)讓.......................................................................9 8 ．能否以未成年人名義買房可以按揭貸款的形式付款...........................................................9 9 ．非京籍人士在購買二手房時(shí)與北京戶口購買的區(qū)別...........................................................9

二、簽訂二手房買賣合同的注意事項(xiàng)...........................................................................................9 1 ．賣方詐騙手法...........................................................................................................................9（1）用假房產(chǎn)證詐騙...............................................................................................................10（2）利用假公證詐騙...............................................................................................................10（3）出售查封的房屋。...........................................................................................................10（4）出售列入拆遷范圍的房屋。...........................................................................................10（5）利用房屋買賣合同詐騙。...............................................................................................10（6）房主拖欠物業(yè)費(fèi)，讓買方支付。...................................................................................10（7）私賣夫妻房產(chǎn)行騙。.....................................................................................................10 2 ．買方詐騙手法.........................................................................................................................11（1）以先過戶后付款的方式再次出售房屋...........................................................................11（2）以不支付首付款的方式貸款購房...................................................................................11（3）先過戶后辦個(gè)人住房抵押貸款。...................................................................................11

三、如何簽訂二手房買賣合同.....................................................................................................11 1 ．核對買賣雙方的基本信息.....................................................................................................11 2 ． 核實(shí)并在合同中注明房屋的基本狀況...............................................................................12 3 ． 如何約定抵押權(quán)...................................................................................................................12 4 ．如何審核或約定房屋共有權(quán)內(nèi)容.........................................................................................12 5 ．對產(chǎn)權(quán)糾紛的聲明.................................................................................................................12 6 ．對房屋租賃的聲明.................................................................................................................13 7 ．對特殊事件的聲明.................................................................................................................13 8 ．簽訂未辦理產(chǎn)權(quán)證的房屋買賣合同應(yīng)注意的問題.............................................................13 9 ．如何約定付款方式.................................................................................................................13 10 ．如何約定房屋的交付...........................................................................................................14（1）確定二手房的交付標(biāo)準(zhǔn)...................................................................................................14（2）約定與房屋一并交付的物品...........................................................................................15（3）房屋附屬物的交付...........................................................................................................15 11 ．如何約定房屋風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移.......................................................................................................15 12 ．提前入住裝修的風(fēng)險(xiǎn)...........................................................................................................1613 ．提前入住對裝修費(fèi)的約定...................................................................................................16 14 ．如何約定物業(yè)費(fèi)等費(fèi)用.......................................................................................................16 15 ．已售公房物業(yè)費(fèi)、供暖費(fèi)如何處理...................................................................................16 16 ．簽約時(shí)注意小區(qū)的供暖方式及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)...........................................................................17 17 ．如何約定公共維修基金.......................................................................................................17 18 ．在簽訂購房合同時(shí)如何約定延期交房內(nèi)容.......................................................................17 19 ．售房人不同意簽訂詳細(xì)房屋買賣協(xié)議怎么辦...................................................................18 20 ．關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定...........................................................................................................18 21 ． 如何約定違約責(zé)任.............................................................................................................18 23 ．房屋買賣合同中違約金的比例約定多少為合適...............................................................19 24 ．如何約定爭議的解決方式...................................................................................................20 25 ．如何約定二手房買賣合同的解除.......................................................................................20 26 ．如何約定合同的變更與轉(zhuǎn)讓...............................................................................................20 27 ．如何約定合同的生效條件...................................................................................................21 28 ．合同的附件包括哪些內(nèi)容...................................................................................................21 29 ．賣方在簽訂和履行買賣合同時(shí)應(yīng)注意事項(xiàng).......................................................................22 30 ．在樓價(jià)上漲背景下的購房應(yīng)注意的問題...........................................................................23 四、二手房買賣合同履行中應(yīng)注意的問題.................................................................................24 1 ．對買方有利的交易程序.........................................................................................................24 2 ．對賣方有利的交易程序.........................................................................................................24 3 ．對買賣雙方都是安全的交易程序.........................................................................................24(1)引入房屋中介公司作為交易安全的擔(dān)保。..........................................................................24(2)引入專業(yè)的金融擔(dān)保公司。..................................................................................................24(3)銀行的資金托管。..................................................................................................................25(4)買方或賣方自己提供擔(dān)保。..................................................................................................25(5)公證提存。..............................................................................................................................25 4 ．提存協(xié)議的基本內(nèi)容.............................................................................................................25 簽訂二手房房屋買賣合同要注意哪些問題？

在二手房交易中，許多購房者往往只關(guān)注房產(chǎn)價(jià)值的高低，而忽略了對交易中可能出現(xiàn)的問題，對于如何簽訂房地產(chǎn)買賣合同所知更少。

一、合同簽訂前應(yīng)注意事項(xiàng)

在簽訂二手房買賣合同前，購房者需要對售房者有較為全面的了解：首先查看產(chǎn)權(quán)所有人的身份證件；房屋產(chǎn)權(quán)證上的產(chǎn)權(quán)所有人是一位還是幾位共有?如果是幾位共有，則共有人是否全部同意?出售房產(chǎn)時(shí)，房屋的產(chǎn)權(quán)共有人一定要全部同意。在簽訂房產(chǎn)買賣合同時(shí)，也要全部到場。如有特殊情況不能到場，需出具經(jīng)過公證的委托書及代理人身份證件，由委托代理人替其簽章

第二，購房者要對即將進(jìn)行交易的房產(chǎn)進(jìn)行必要的了解。這主要包括售房提供的房屋產(chǎn)權(quán)證是否屬實(shí)；房產(chǎn)面積多大；該房產(chǎn)用途是什么；是辦公還是居住，或是其他；該房產(chǎn)有沒有被司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利；該房產(chǎn)是否已設(shè)定抵押?根據(jù)《中華人民共和國擔(dān)保法》的規(guī)定：抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物的，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況；抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無效。在這里，如果該房產(chǎn)已設(shè)定抵押，那么抵押方即為售房者，抵押權(quán)人就是售房者將該房產(chǎn)抵押的第三方即某人、某公司或某銀行；受讓人就是購房者。這個(gè)規(guī)定的意思也就是售房者已將該房產(chǎn)抵押給第三方，在轉(zhuǎn)讓該房產(chǎn)時(shí)，并未通知第三方或未告知購房者此房已設(shè)定抵押，那么轉(zhuǎn)讓行為無效。只有在抵押登記注銷或抵押權(quán)人同意的情況下，此房產(chǎn)方可進(jìn)行買賣。

另外，還要注意該房產(chǎn)是否已設(shè)定租賃？如果該房產(chǎn)已經(jīng)出租，則需要售房者提供該房產(chǎn)的承租方出具的在同等條件下放棄優(yōu)先購買權(quán)的聲明。同時(shí)購房者還要查詢售房者與該房產(chǎn)的承租方所簽訂的租賃合同是否登記備案？

二、合同簽訂時(shí)應(yīng)注意事項(xiàng)

購買二手房時(shí)，除了在簽訂二手房合同前，要對該房產(chǎn)有一個(gè)大體的了解外，在簽訂二手房合同時(shí)也需要注意以下問題： 第一，需要準(zhǔn)備的證明材料。

購置房地產(chǎn)，購房者可能是一人，也可能是數(shù)人。無論哪種情況，都需要購房者準(zhǔn)備好如下材料：

1．身份證原件或護(hù)照原件及復(fù)印件；

2．未成年人的戶口簿或出生證明；3．有委托代理人，須提供經(jīng)公證的委托書及代理人身份證。購房者如是境外人士，所提供的公證材料是外文的需到翻譯公司翻譯。境外人士提供的有些材料如委托書、同意書等必須經(jīng)境內(nèi)、外機(jī)構(gòu)公證、認(rèn)證后方為有效。另外，要看清楚合同中的約定內(nèi)容。這主要包括以下內(nèi)容：

當(dāng)事人的名稱或姓名、住所。這里主要是搞清當(dāng)事人的具體情況、地址、聯(lián)系辦法等，以免出現(xiàn)欺詐情況；雙方應(yīng)向?qū)Ψ阶鲈敿?xì)清楚的介紹或調(diào)查；應(yīng)寫明是否共有財(cái)產(chǎn)、是否夫妻共同財(cái)產(chǎn)或家庭共同財(cái)產(chǎn)。

標(biāo)的。這里應(yīng)寫明房屋位置、性質(zhì)、面積、結(jié)構(gòu)、格局、裝修、設(shè)施設(shè)備等情況；同時(shí)還要寫明房屋產(chǎn)權(quán)歸屬（要與第一條銜接），房屋轉(zhuǎn)賣是否有約束條件；是否存在房屋抵押或其他權(quán)利瑕疵；是否有私搭亂建部分；房屋的物業(yè)管理費(fèi)用及其他交費(fèi)狀況；房屋相關(guān)文書資料的移交過程。價(jià)款。這里也是很主要的內(nèi)容，主要寫明總價(jià)款；付款方式；付款條件；如何申請按揭貸款；定金；尾款等履行期限、地點(diǎn)、方式。這里主要寫明交房時(shí)間；條件；辦理相關(guān)手續(xù)的過程；配合與協(xié)調(diào)問題；雙方應(yīng)如何尋求中介公司、律師、評估機(jī)構(gòu)等服務(wù)；各種稅費(fèi)、其他費(fèi)用如何分?jǐn)?；遇有價(jià)格上漲、下跌時(shí)如何處理。

違約責(zé)任。這里主要說明哪些系違約情形；如何承擔(dān)違約責(zé)任；違約金、定金、賠償金的計(jì)算與給付；在什么情況下可以免責(zé)；擔(dān)保的形式；對違約金或定金的選擇適用問題。

解決爭議的方式。這里主要約定解決爭議是采用仲裁方式還是訴訟方式，需要注意的是，如果雙方同意采用仲裁的形式解決糾紛，應(yīng)按照我國《仲裁法》的規(guī)定寫清明確的條款。合同生效條款。雙方在此約定合同生效時(shí)間；生效或失效條件；當(dāng)事入不能為自己的利益不正當(dāng)?shù)刈钃蠗l件成就或不成就；生效或失效期限；致使合同無效的情形；幾種無效的免責(zé)條款；當(dāng)事人要求變更或撤消合同的條件；合同無效或被撤消后，財(cái)產(chǎn)如何進(jìn)行返還。

合同中止、終止或解除條款。按照《合同法》第六十八條、第九十一條、第九十四條之規(guī)定，合同當(dāng)事人可以中止、終止或解除房屋買賣合同。有必要在此明確約定合同中止、終止或解除的條件；上述情形中應(yīng)履行的通知、協(xié)助、保密等義務(wù)；解除權(quán)的行使期限；補(bǔ)救措施；合同中止、終止或解除后，財(cái)產(chǎn)如何進(jìn)行返還。合同的變更與轉(zhuǎn)讓。在此約定合同的變更與轉(zhuǎn)讓的條件或不能進(jìn)行變更、轉(zhuǎn)讓的禁止條款。