第一篇：與收益法相關(guān)的企業(yè)情況說明

資產(chǎn)評估有限公司

××公司與收益法相關(guān)的情況說明

一、行業(yè)情況介紹及企業(yè)相關(guān)情況介紹

1、企業(yè)所處行業(yè)情況介紹

(1)行業(yè)現(xiàn)狀

(2)行業(yè)發(fā)展趨勢

2、企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營狀況

3、企業(yè)在行業(yè)中所處的位置、競爭狀況

4、企業(yè)優(yōu)劣勢分析(請從多方面進行分析，如管理、人才、客戶資源、市場形勢等)

5、企業(yè)競爭、威脅分析

6、企業(yè)未來發(fā)展戰(zhàn)略

7、企業(yè)各業(yè)務(wù)版塊介紹(包括主要業(yè)務(wù)內(nèi)容、占全部業(yè)務(wù)量的比例、未來發(fā)展規(guī)劃等)

二、企業(yè)歷史年度及預(yù)測年度相關(guān)情況介紹

1、對歷史年度(自2006年至評估基準日2009年6月30日)營業(yè)收入情況進行分析和對未來年度各業(yè)務(wù)版塊的收入預(yù)測進行說明，從業(yè)務(wù)量、市場價格等方面分析增長原因或下降原因。

2、對各業(yè)務(wù)版塊歷史年度的營業(yè)成本按明細逐項進行分析其形成原因，并簡要說明各業(yè)務(wù)版塊在預(yù)測期內(nèi)預(yù)測收入規(guī)模下，對應(yīng)的預(yù)測各項成本費用開支水平的判斷依據(jù)和原因。

資產(chǎn)評估有限公司

3、對各業(yè)務(wù)版塊歷史三年的營業(yè)費用按明細逐項進行分析其形成原因。

4、對各業(yè)務(wù)版塊歷史三年的管理費用按明細逐項進行分析其形成原因

5、歷史三年營業(yè)外收支情況分析。

6、關(guān)聯(lián)方的協(xié)作情況，關(guān)聯(lián)方依賴度介紹

7、公司未來的投資發(fā)展方向、固定資產(chǎn)投資、籌資計劃(對應(yīng)未來年度固定資產(chǎn)投資計劃和長短期借款計劃表分別說明)

注：上述問題請形成文字性閘述或者提供相關(guān)書面材料。

第二篇：企業(yè)價值收益法評估案例分析與研究

企業(yè)價值收益法評估案例分析與研究.txt結(jié)婚就像是給自由穿件棉衣，活動起來不方便，但會很溫暖。談戀愛就像剝洋蔥，總有一層讓你淚流。企業(yè)價值收益法評估案例分析與研究(一)首 頁 行業(yè)動態(tài) 財經(jīng)法律法規(guī) 誠聘英才 郵箱注冊 郵箱登錄

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企業(yè)價值收益法評估案例分析與研究(一)

作者：湯柱奎新聞來源：本站原創(chuàng)點擊數(shù)：882更新時間：2010-6-7

摘 要

企業(yè)價值的評估方法主要有市場法、收益法和成本法，其中收益法已逐漸成為企業(yè)價值評估的主要方法。目前，對收益法進行技術(shù)探討的文章也不少，但很少有對收益法相關(guān)參數(shù)進行深入分析、并以案例的形式討論由于采用參數(shù)的計算方法不同導(dǎo)致的結(jié)果差異及其解決辦法。本文在簡明闡述收益法評估理論的基礎(chǔ)上，以案例的形式對相關(guān)參數(shù)進行分析，最終形成相關(guān)結(jié)論，以引導(dǎo)和發(fā)起評估師對此進行大討論，提高行業(yè)評估水平。

一、企業(yè)價值評估的收益法

1、收益法的基本定義及前提

收益法，收益法是指通過估算評估對象未來預(yù)期收益的現(xiàn)值來判斷資產(chǎn)價值的評估方法的總稱。它服從資產(chǎn)評估中將利求本的思路，利用投資回報和收益折現(xiàn)等技術(shù)手段，把評估對象的預(yù)期產(chǎn)出能力和獲利能力作為評估標的來估算評估對象的價值。

收益法涉及三個基本要素：一是評估對象的預(yù)期收益；二是折現(xiàn)率或資本化率；三是取得預(yù)期收益的持續(xù)時間。因此，應(yīng)用收益法必須具備以下基本前提：

（1）評估對象的未來預(yù)期收益可以預(yù)測并可以用貨幣衡量；

（2）資產(chǎn)擁有者獲得預(yù)期收益所承擔的風險也可以預(yù)測并可以計量；

（3）被評估資產(chǎn)預(yù)期獲利年限可以預(yù)測。

2、企業(yè)價值評估收益法的理論依據(jù)

現(xiàn)代資本結(jié)構(gòu)理論、企業(yè)競爭戰(zhàn)略理論、企業(yè)競爭優(yōu)勢理論都從不同角度研究認為，創(chuàng)造企業(yè)價值和實現(xiàn)企業(yè)價值最大化是企業(yè)經(jīng)營的主要目的；企業(yè)價值是由各種不同的因素所組成，而且這些創(chuàng)造價值的因素要經(jīng)過整合才能產(chǎn)生效果；企業(yè)價值不是單項資產(chǎn)簡單組合，而是各項單項資產(chǎn)的整合；如果整合成功，應(yīng)該產(chǎn)生1+1＞2的效果，即企業(yè)價值一般大于單項資產(chǎn)的組合。

可持續(xù)發(fā)展理論認為，企業(yè)存在或購并的目標，不是企業(yè)過去實現(xiàn)的收益、現(xiàn)在擁有的資產(chǎn)價值，而是企業(yè)未來獲得盈利的能力；只要企業(yè)未來盈利，企業(yè)就可持續(xù)經(jīng)營下去，企業(yè)就有存在的價值，從而形成企業(yè)價值。

正因為如此，收益法是一種科學(xué)的企業(yè)價值評估方法，在發(fā)達國家廣泛應(yīng)用。

3、收益法評估運用條件已日趨成熟

隨著社會信息網(wǎng)絡(luò)化發(fā)展，收集收益法評估所需要的資料更加容易，評估人員對行業(yè)發(fā)展狀況的把握更加準確；通過近幾年的深入學(xué)習(xí)和研究，評估人員的專業(yè)水平逐步提高，評估技術(shù)思路也日趨成熟。

綜上所述，收益法評估企業(yè)價值將逐漸成為評估方法的首選。

二、收益法評估技術(shù)思路及參數(shù)

（一）技術(shù)思路

由于評估對象的不同特征，選用的收益法評估技術(shù)思路也不相同。通常情況下，對于大多數(shù)企業(yè)來說，各年的收益都有一定的發(fā)展趨勢并可以預(yù)測，部份企業(yè)存在一定的閑置資產(chǎn)，適用以下評估技術(shù)思路：

其中：

P—企業(yè)價值評估值

i—年序號

n—收益年期

Ri—未來第i年的預(yù)期收益

r—折現(xiàn)率

ri—第i年折現(xiàn)率

Q—閑置資產(chǎn)的市場價值

（二）重要參數(shù)內(nèi)含

1、未來第i年的預(yù)期收益（Ri）

預(yù)期收益，是指在正常情況下所能獲得的收益額，是未來可能獲得的而不是歷史的、是預(yù)測的客觀收益而不一定是評估對象的實際收益。在預(yù)測收益的過程中，應(yīng)當對非正常的損益進行調(diào)整，得到在正常經(jīng)營情況下合理的預(yù)期收益。

在企業(yè)價值評估過程中，要明確預(yù)期收益是凈利潤還是凈現(xiàn)金流量。

2、折現(xiàn)率（r）

折現(xiàn)率是期望的投資報酬率，由無風險利率和風險報酬率組成，風險報酬又分為股東風險報酬和債權(quán)人風險報酬。

股東風險報酬率包括行業(yè)風險報酬率、經(jīng)營風險、財務(wù)風險報酬率、其他風險報酬率。

（三）折現(xiàn)率的求取

1、折現(xiàn)率通常采用資本資產(chǎn)定價模型或者加權(quán)平均資本成本模型求取。

（1）資本資產(chǎn)定價模型，計算公式為：

r(權(quán)益成本)=Rf+權(quán)益β（Rm-Rf）

其中：Rf=無風險利率

權(quán)益β=被評估企業(yè)β系數(shù)

Rm=市場的預(yù)期收益率

（2）加權(quán)平均資本成本模型，計算公式為：

r=E/(E+D)×Ke+D/(E+D)×（1-t）×Kd

E—權(quán)益的市場價值

D—債務(wù)的市場價值

Ke—權(quán)益資本要求的回報率

Kd—債務(wù)資本要求的回報率

t--被評估企業(yè)所得稅率

2、相關(guān)參數(shù)的計算與取得

（1）Rf，它取決于投資的機會成本，通常以政府發(fā)行的國庫券利率和銀行儲蓄利率作為參考依據(jù)。

（2）Rm，可以通過上市公司財務(wù)報告、統(tǒng)計公報中查詢?nèi)〉谩?/p>

（3）β系數(shù)：

β系數(shù)可以通過計算或者上市公司查詢?nèi)〉谩?/p>

1）β系數(shù)的計算參見2007年第7期《中國資產(chǎn)評估》。

2）如果通過上市公司查詢?nèi)〉玫摩孪禂?shù)，由于企業(yè)的債務(wù)結(jié)構(gòu)與所得稅率不同，其風險程度也不相同，故應(yīng)對β系數(shù)進行相應(yīng)的調(diào)整，調(diào)整方法如下：

βu=β當前/（1+（1-t）D/E）

βu=同行業(yè)上市公司無財務(wù)杠桿情況下的β系數(shù)

β當前=同行業(yè)上市公司目前情況下的β系數(shù)

t=同行業(yè)上市公司所得稅率

D/E=同行業(yè)上市公司目前的債務(wù)/股東權(quán)益比率（這里的股東權(quán)益是指企業(yè)的市場價值）

β杠桿=βu×（1+（1-t）D/E），即考慮被評估企業(yè)在現(xiàn)行債務(wù)水平情況下β系數(shù)。

3、折現(xiàn)率求取的有關(guān)討論

如前所述，在計算β系數(shù)時，本文主張以股東權(quán)益的市場價值作為計算基礎(chǔ)；全國注冊資產(chǎn)評估師考試教材（經(jīng)濟科學(xué)出版社《資產(chǎn)評估》2008年4月第1版第420頁寫道:“確定各種資本權(quán)數(shù)的方法一般有三種：以企業(yè)資產(chǎn)負債表中（賬面價值）各種資本的比重為權(quán)數(shù)；以占企業(yè)外發(fā)證券市場價值（市場價值）的現(xiàn)有比重為權(quán)數(shù)；以在企業(yè)的目標資本結(jié)構(gòu)中應(yīng)該保持的比重為權(quán)數(shù)?！钡滩闹胁⑽凑f明在何種情況下使用某種權(quán)數(shù)，也未說明如何解決由于采用的權(quán)數(shù)基礎(chǔ)不同而導(dǎo)致評估結(jié)果重大差異給客戶造成的困惑或者引起的相關(guān)糾紛。

對上述計算基礎(chǔ)的差異，通過本文的第四部份以案例分析的形式對此進行討論。

四、案例分析與討論

（一）案例[1]

重慶某公司為改善法人治理結(jié)構(gòu)，擬引進戰(zhàn)略投資者。該公司董事會聘請了一家評估機構(gòu)對該公司的凈資產(chǎn)價值進行評估，作為股東會確定增資擴股或者轉(zhuǎn)讓股權(quán)定價的依據(jù)。評估師收集到如下財務(wù)會計資料和信息并掌握了以下情況：

1、評估基準日2008年12月31日；

2、價值類型：市場價值；評估對象：全部股東權(quán)益價值；

3、近3年資產(chǎn)負債、利潤簡表情況：

資產(chǎn)負債簡表

單位：人民幣萬元

資產(chǎn)金額負債 金額

2006.12.312007.12.312008.12.312006.12.312007.12.312008.12.31流動資產(chǎn) 12,000.0015,200.0012,800.00 短期借款3,000.00

3,000.003,000.00

長期投資--其他流動負債7,000.0010,000.00

7,500.00

固定資產(chǎn) 35,000.0035,000.0035,000.00 長期借款 10,000.0010,000.0010,000.00

實收資本 12,000.0012,000.0012,000.00

資本公積8,000.008,200.008,300.00

未分配利潤7,000.007,000.007,000.00

資產(chǎn)合計47,000.00 50,200.0047,800.00 負債及所有者權(quán)益47,000.00

50,200.0047,800.00

利潤表簡表

項目2006.12.312007.12.312008.12.31

主營業(yè)務(wù)收入 90,000.00100,000.00120,000.00

主營業(yè)務(wù)成本 78,000.0087,000.0098,000.00

利潤總額6,000.007,000.008,000.00

企業(yè)所得稅（15%）900.001,050.001,200.00

凈利潤5,100.005,950.006,800.004、經(jīng)評估人員了解，該公司固定資產(chǎn)折舊前3年平均為1800萬元，未來固定資產(chǎn)變化不大，折舊費用能滿足公司未來持續(xù)生產(chǎn)需要。前3年短期借款利率為5%，長期借款利率為6%；經(jīng)公司咨詢相關(guān)金融專家，未來利率水平基本穩(wěn)定，不會發(fā)生較大變化。

5、該公司生產(chǎn)經(jīng)營穩(wěn)步發(fā)展，根據(jù)公司中長期發(fā)展規(guī)劃，在現(xiàn)有生產(chǎn)能力前提下，通過挖潛，提高盈利水平，董事會預(yù)測公司未來5年利潤總額保持10%增長，第6年保持2%的增長，以后各年趨于穩(wěn)定；評估師對該公司的歷史經(jīng)營狀況進行了分析，并對市場狀況、企業(yè)的發(fā)展趨勢進行了調(diào)查研究，認為該公司董事會的預(yù)測是合理的；同時，基于以上分析，在未來的經(jīng)營活動中，無需新增營運資金。

此外，評估師還注意到，該公司目前享受西部大開發(fā)所得稅優(yōu)惠政策，從2011年1月1日起，將執(zhí)行國家統(tǒng)一稅率。

6、經(jīng)評估師現(xiàn)場查勘與市場調(diào)查，并進行了估算，公司固定資產(chǎn)重置價值為49,000萬元；另外公司有部分閑置資產(chǎn)未發(fā)生效益；經(jīng)估算，其中機器設(shè)備市場價值為400萬元，房屋市場價值為300萬元，土地市場價值為300萬元，每年的折舊與攤銷計60萬元。

7、經(jīng)評估師了解近三年上海、深圳交易所上市的同行業(yè)上市公司平均凈資產(chǎn)收益率為10%，該公司相似上市公司的B系數(shù)為1.2，所得稅率為25%；長期負債占長期負債與權(quán)益賬面價值合計的30%、權(quán)益占70%；長期負債占長期負債與權(quán)益市場價值合計的18%，權(quán)益市場價值占82%。

8、無風險報酬率采用國債利率，經(jīng)評估師計算，國債復(fù)利率為3.5%。公司市場穩(wěn)定，無個別特殊風險。

[1] 案例原型由本公司提供。

2、本文中，除非特別說明，所有的金額計量單位均為人民幣萬元。新聞錄入：admin責任編輯：admin

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第三篇：基于收益法的萬科集團企業(yè)價值評估研究

基于收益法的萬科集團企業(yè)價值評估研究

摘要： 本文在梳理企業(yè)價值評估的相關(guān)理論、評估方法以及常用的評估模型的基礎(chǔ)上，采用資本資產(chǎn)定價模型，對萬科集團的各項成本進行計算，采用現(xiàn)值模型，對萬科集團企業(yè)價值進行評估，結(jié)果表明，將萬科集團未來凈收益折現(xiàn)之后，公司的凈收益現(xiàn)值之和為3805.36億元。此評估得到的結(jié)果可為投資者在購買萬科公司股票時提供參考。

Abstract： Based on researching of the enterprise valuation's relevant theory，methods and models，this paper adopted capital assets pricing model（CAPM）to calculate the cost of Vanke Group； and adopted present value model evaluated to analyze the enterprise value of Vanke Group.According to these studies，this paper got the result which is show that after discounting for future net revenue，the total of Vanke Group's net present value is 380.536 billion yuan.關(guān)鍵詞： 萬科集團；企業(yè)價值評估；財務(wù)分析；收益法

Key words： Vanke Group；enterprise valuation；financial analysis；income approach

中圖分類號：F275 文獻標識碼：A 文章編號：1006-4311（2017）09-0035-03

0 引言

企業(yè)價值是指企業(yè)作為特定資產(chǎn)綜合體在現(xiàn)實市場條件下的交換價值，由企業(yè)獲利能力所決定，是企業(yè)在現(xiàn)有基礎(chǔ)上獲利能力價值和潛在獲利機會價值之和[1]。近來，由于前海人壽、安邦人壽保險等公司大力持股萬科股份，萬科的股權(quán)之爭備受人們關(guān)注。根據(jù)萬科集團2016年第三季度公布的數(shù)據(jù)，其前十名股東持股情況如下：華潤股份有限公司15.24%；香港中央結(jié)算有限公司11.91%；深圳市鉅盛華股份有限公司8.39%；國信證券4.14%；前海人壽保險股份有限公司3.17%；招商財富2.98%；中國證券金融股份有限公司2.89%；安邦財產(chǎn)保險股份有限公司2.34%；安邦人壽保險股份有限公司2.21%；西部利得基金2.04%。

在這一背景下，合理有效的評估企業(yè)價值關(guān)乎投資者能否在激烈的市場競爭中獲得最大的利益，因而引起了學(xué)者的高度關(guān)注?，F(xiàn)階段的研究成果如下，買生，汪克夷，匡海波（2011）提出了企業(yè)社會價值體系的設(shè)計模型和企業(yè)社會價值的模糊層次評價方法，構(gòu)建了基于折現(xiàn)現(xiàn)金流的企業(yè)綜合價值評估模型，對企業(yè)社會價值評價結(jié)果在企業(yè)價值評價中的應(yīng)用進行了研究[2]。徐愛農(nóng)，曹中（2009）從非股份制企業(yè)的價值評估、成本法的使用、持續(xù)經(jīng)營企業(yè)價值評估中的價值類型選擇、收益法中折現(xiàn)率參數(shù)的確定等方面入手，對我國企業(yè)價值評估問題進行了研究[3]。王晶，高建設(shè)，寧宣熙（2009）對企業(yè)績效評價指標體系及企業(yè)價值評估指標體系?M行了比較分析，基于集成灰色聚類評估和集對分析理論提出一種新的評估模型―GCSP，有效避免一般評估模型之結(jié)果過于模糊和差異性不顯著的缺陷[4]。唐廣（2006）認為企業(yè)價值評估指標體系應(yīng)包括經(jīng)營業(yè)績指標、核心能力指標和外部環(huán)境指標[5]。李延喜，張啟鑾，李寧（2003）指出現(xiàn)金流量預(yù)測、折現(xiàn)率量化、評估期間確定是影響價值評估結(jié)果的主要因素，提出了基于動態(tài)現(xiàn)金流量確定企業(yè)價值評估模型的框架和內(nèi)容[6]。梳理現(xiàn)有文獻，可以發(fā)現(xiàn)，學(xué)者結(jié)合收益法對企業(yè)進行價值評估的研究并不多。這使得企業(yè)在實踐中多采用成本法進行價值評估，再用收益法驗證，而國外多以收益法、市場法對企業(yè)進行價值評估，顯然，我國企業(yè)價值評估方法亟待改善。

本文以企業(yè)價值評估理論為研究對象，在收益法理論的基礎(chǔ)上，篩選出影響企業(yè)價值的主要因素，并以萬科集團為例，建立資本資產(chǎn)定價模型，進一步深入分析影響企業(yè)價值的因素，最后對萬科集團的企業(yè)價值進行了預(yù)測，可供投資者參考。選擇評估模型

企業(yè)價值評估的方法包含了收益法、市場法和成本法這三大評估方法，還有一些其延伸出來的評估方法，但是由于不同的評估方法存在不同的缺陷，適用的評估對象不同，因此本文經(jīng)過綜合比較之后，采用收益法對萬科的企業(yè)價值進行評估。

雖然收益法后面又分離出了許多方法諸如DCF、EVA、CAPM，根據(jù)前述對財務(wù)報表的分析，本文將采用資本資產(chǎn)定價模型，對公司的各項成本進行計算，采用現(xiàn)值模型，對公司企業(yè)價值進行評估，以求評估的過程更全面，評估的結(jié)果更具說服力。構(gòu)建指標體系

2.1 收益額

對于企業(yè)價值評估，企業(yè)的收益額通常選取凈利潤或凈現(xiàn)金流量，本文主要通過對凈利潤的估測來評估企業(yè)價值。

2.1.1 主營業(yè)務(wù)收入預(yù)測

萬科集團從2006年到2015年的年營業(yè)收入如表1所示。

將表1的數(shù)據(jù)進行一元線性回歸分析，如圖1所示。

根據(jù)回歸方程，可預(yù)測萬科集團未來六年的營業(yè)收入，如表2所示。

2.1.2 總成本

萬科集團從2006年到2015年的年總成本如表3所示。

將表3的數(shù)據(jù)進行一元線性回歸分析，如圖2所示。

根據(jù)回歸方程，可預(yù)測萬科集團未來六年的總成本，如表4所示。

2.1.3 營業(yè)外收入

萬科集團從2006年到2015年的年營業(yè)外收入如表5所示。

將表5的數(shù)據(jù)進行一元線性回歸分析，如圖3所示。

根據(jù)回歸方程，可預(yù)測萬科集團未來六年的營業(yè)外收入，如表6所示。

2.1.4 營業(yè)外支出

萬科集團從2006年到2015年的年營業(yè)外支出如表7所示。

將表7的數(shù)據(jù)進行一元線性回歸分析，如圖4所示。

根據(jù)回歸方程，可預(yù)測萬科集團未來六年的營業(yè)外支出，如表8所示。

2.1.5 凈利潤預(yù)測

根據(jù)以上測算的數(shù)據(jù)，扣減25%的所得稅后，計算凈利潤：

凈利潤=總收入-總成本+營業(yè)外收入-營業(yè)外支出-所得稅

測算結(jié)果如表9所示。

2.2 折現(xiàn)率

2.2.1 確定分析工具

由于凈利潤針對的是公司全體資本供給者，因此折現(xiàn)率R采用WACC模型進行計算，計算方法如下：

R = [E/（E+D）]*Rg +[D/（E+D）]*Rd*（1-t）

WACC：加權(quán)平均資本成本；

E：基準日審計后的凈資產(chǎn)價值；

D：基準日經(jīng)確認的付息債務(wù)；

Re：股權(quán)資本成本；

Rd：債務(wù)資本成本；

t：所得稅稅率。

對于公司資本成本采用CAPM模型進行計算，計算方法為：Re=Rn+*（Rm-Rn）

Re：資本成本；

Rn：無風險報酬率；

Rm：市場平均收益率；

被評估企業(yè)所在行業(yè)的系數(shù)。

3.2.2 確定無風險收益率

無風險利率一般可由長期國債的收益率決定，股權(quán)投資又是一項長期投資，因此本文采用5年期國債收益率4.32%作為無風險收益率。

2.2.3 確定市場收益率

由Wind資訊查詢可得10年滬深指數(shù)年平均收益率為13.76%，因此可得市場平均收益率為13.76%。

2.2.4 確定行業(yè)風險系數(shù)

由Wind資訊查詢可得β系數(shù)值為0.9122。

2.2.5 計算權(quán)益資本成本

由以上數(shù)據(jù)可計算出權(quán)益資本成本=4.32%+（13.76%-4.32%）*0.9122=12.93%

2.2.6 計算企業(yè)債務(wù)資本成本

根據(jù)企業(yè)評估基準日的負債情況，計算出稅前債務(wù)成本為22.65%，所得稅率為25%，則稅后債務(wù)成本為22.65%*（1-25%）=16.99%。

2.2.7 計算折現(xiàn)率

根據(jù)公司的資產(chǎn)負債表，評估基準日企業(yè)負債的市場價值=（2015年末長期借款+2015年初長期借款+2015年末短期借款+2015 年初短期借款+2015 年末一年內(nèi)到期的非流動負債+2015年初一年內(nèi)到期的非流動負債）/2 =（33828584225.36+34536712135.87+1900087965.52+2383069704.65+24746404056.97+20449288272.85）/2=58922073180.61

債務(wù)資本占資本總額的比例58922073180.61 /611295567689.29=9.64%

權(quán)益?Y本=（1***.97+***1.02）/2=126101617120.50

則權(quán)益資本占資本總額的比例為：126101617120.50/611295567689.29=50%

根據(jù)以上數(shù)據(jù)，計算加權(quán)平均資本成本W(wǎng)ACC=9.64%*16.99%+50%*12.93%=8.10%

評估結(jié)果及分析

3.1 評估結(jié)果

P ：公司現(xiàn)金流現(xiàn)值；

Rt：第t年公司現(xiàn)金流；

A：第年的公司穩(wěn)定現(xiàn)金流；

t：明確的預(yù)測年限；

r：折現(xiàn)率。

將萬科集團未來凈收益折現(xiàn)之后得出公司的凈收益現(xiàn)值之和為3805.36億元，可以得出萬科集團的企業(yè)價值為3805.36億元。

3.2 結(jié)果分析

①本文的收益法使用的純收益為企業(yè)的凈利潤，但是一般情況下也可以使用企業(yè)的凈現(xiàn)金流量來進行企業(yè)價值的評估，因此不同評估人員選取的作為純收益的指標不同，導(dǎo)致評估的結(jié)果也會有一定的差異。

②本文凈利潤的估測方法是根據(jù)企業(yè)的主營業(yè)務(wù)收入、總成本、營業(yè)外收入、營業(yè)外支出等財務(wù)指標，扣減所得稅后計算而來，雖然都是依據(jù)企業(yè)的財務(wù)報表，但是由于不同評估人員對財務(wù)報表的使用方式不同，采用的財務(wù)指標不同，使用的估值模型不同，都會造成評估結(jié)果的誤差。

③本文折現(xiàn)率的確定主要是采用加權(quán)平均資本成本來確定，市場收益率與行業(yè)的風險系數(shù)都采用Wind資訊提供的數(shù)據(jù)，由于不同評估人員計算折現(xiàn)率使用的數(shù)據(jù)來源不同也會導(dǎo)致評估結(jié)果的不同。

④根據(jù)評估得到的萬科集團的企業(yè)價值里面不僅包含了企業(yè)正常的收益估計，也包含了企業(yè)的商譽對其經(jīng)營狀況的影響，因此評估得到的結(jié)果比較接近萬科本身的企業(yè)價值，可以給投資者以參考。

參考文獻：

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第四篇：產(chǎn)品廣告表現(xiàn)與企業(yè)績效收益 - 副本

產(chǎn)品廣告表現(xiàn)與企業(yè)績效收益

作者:admin 來源：網(wǎng)絡(luò) 發(fā)布時間：2012-6-13 18:46:24 共閱：次

廣告重在“別出心裁”，這也意味著廣告創(chuàng)意十分重要。如何使商品從商品海洋里漂浮上來,廣告本身得首先從廣告的海洋里漂浮出來，萬眾矚目，而后銘記在心，念念不忘，便成了廣告創(chuàng)意追求的目標。事實上，在我們今天的經(jīng)濟生活中，有很多廣告創(chuàng)意使人耳目—新，只是在“獨領(lǐng)風騷”的同時，卻發(fā)現(xiàn)沒有達到預(yù)期的經(jīng)營目標。廣告主和商家養(yǎng)了一群花公雞，只投入不產(chǎn)出；裁了朵塑料花，只開花不結(jié)果。我以為，之所以事與愿違，原因有二：

一、藝術(shù)有余，實用不足

廣告有很強的商業(yè)性。它所營造的藝術(shù)氛圍，都是為了刺激人們的消費心理，假如為了藝術(shù)而藝術(shù)，或者讓人們在藝術(shù)之中流連忘返，樂不思蜀，進而舍本逐末，那么，廣告創(chuàng)意再好，也是白搭，至少得不償失?！懊赖摹笨照{(diào)曾用100萬購得鞏俐小姐的“燦然一笑”，此舉在全國弄得沸沸揚揚，但結(jié)果如何，廠家心中自知。為什么鞏俐小姐的“燦然—笑”，不能把成千上萬的人導(dǎo)入“消費—族”，而是認人站在廣告前，評價廣告的得與失，原因在于：廣告創(chuàng)意與經(jīng)營目標之間的“度”沒有把握好，他就是說鞏俐小姐毫無來由的“笑”、使人丈二和尚摸不著頭腦。在廣告創(chuàng)意，還有人更為大膽，用侵權(quán)、打官司等不正當手段來創(chuàng)立牌子。有一名不見經(jīng)傳的廠家，苦干自己的產(chǎn)品銷路不好，便三下南方求寶，后經(jīng)廣告公司“點撥”，采取侵權(quán)的辦法，以被推上被告席為代價，經(jīng)過媒體的爆炒，從此天下皆知。據(jù)說此舉即為“向拳王挑戰(zhàn)”，借拳王揚名，即便打不倒拳王，在舉王臉上摸一下也算出名了。不知策劃此招的該廣告公司是讓該廠名噪一時呢，還是遺臭萬年呢。若為追求短期效應(yīng)，那么，此招還管用。只不過在法制健全的今天，“吃不了’還要“兜著走！”

廣告創(chuàng)意應(yīng)服務(wù)于經(jīng)營目標，換言之，任何創(chuàng)意首先得定位。我的廣告創(chuàng)意要達到什么目的；起到什么樣的效果。而一家知名酒廠所做的一則廣告，我不敢茍同。本來這個棋圣已是病魔纏身，飲酒不得，可廠家不惜一切代價請他來做廣告，廣告本身做得平平淡淡，毫無沖擊力。此廣告的敗筆在于：它還可能誘發(fā)逆反心理。這也表明，啟用名星做廣告，并不是萬能的。還有一種宣傳低度酒的廣告，一直被當作經(jīng)典廣告在電視臺播放，原來，此經(jīng)典廣告的經(jīng)典之處在于眾多女子袒胸露背，把酒浪笑。如果說這種點露透的廣告也算廣告創(chuàng)意，那么，至少廣告創(chuàng)意和經(jīng)營目標本末倒置了，廣告創(chuàng)意讓消費者只停留在廣告本身，卻疏忽了廣告的品。

在這方面，一些精明的廣告主和廠家也探索了很多成功的經(jīng)驗。當—個做強力膠廣告的把—枚金幣貼在墻上，鼓動人們?nèi)トr，此舉的成功還是為了“強力膠”。眾人灰心喪氣無可奈何之際，也便是強力膠廣告成功之時。當人們都用靚女去做廣告模特時，一個老太太給洗衣機做廣告，卻做得讓人疑慮頓消。我們不能說這不是藝術(shù)，應(yīng)該說所有成功的廣告都是藝術(shù)的促銷。

縱觀今天的電視廣告，蓋天力的“白加黑”廣告文法，不能說不足一個典范之作。我們知道世界級導(dǎo)演大師斯皮爾伯格拍攝的《辛德勒名單》大獲成功，這也有黑白片的一份功勞。在黑白大照往往比彩照更受歡迎的今天，“白加黑”廣告用黑白片拍成，顯得既順應(yīng)了時代的趨勢，又匠心獨運?？梢韵胂?，這種視覺沖擊不亞于一場革命，在以后的日子里，肯定會遇到很多“模仿者”。但最為致命的是“多了便死”‘模仿者死”。因此，要想在廣告創(chuàng)意上立于不敗之地，還得記住這樣一句話：“人無我有，人有我新，人新我變”。當然，這一切的轉(zhuǎn)變與經(jīng)營目標還不能脫節(jié)，若為了一味地求新，廣告創(chuàng)意如走馬燈一樣變個不停，又缺乏系統(tǒng)，那么，經(jīng)營目標也很難實現(xiàn)。其實，我們在為“白加黑”的“驅(qū)除感冒，黑白分陰”擊節(jié)贊嘆時，實用的力量占了上風。

在我們的廣告中，詩意的提煉和成語的運用，似乎成了時尚。“咳不容緩，請用桂龍”(止咳藥廣告語)“面對面的關(guān)懷，面對面的愛”(方便面廣告語)，應(yīng)該說用得俏到好處。而在酒類廣告上用“天嘗地酒”，在痔瘡藥類廣告上用“有‘痔’之士，好福氣!”等，顯得有些山窮水盡了。

廣告中，我們需要藝術(shù)的渲染，同時也需要實用的提醒，唯有如此，藝術(shù)才不會虛無飄渺?！白砦讨獠辉诰啤保梢?，廣告創(chuàng)意不僅是創(chuàng)意的妙不可言，而且在經(jīng)營目標的“步步為營”。

二、關(guān)心廠家，忽視消費者

應(yīng)該說，這里面有我們廣告體制不健全等問題。對于廣告公司來說，它不但研究廠家，它還要研究消費者，研究市場。也就是說廣告公司的獨立性要建立在它的權(quán)威之上。廠家把資金交給廣告公司的時候，并不是想得到一些虛假或錯誤的信息，也不是為了做“大而無當”的廣告，更不是為了默默無聞的奉獻。如今，南方的幾家知名廣告公司的生意興隆和大批廣告公司的生意清淡，恰好表明，忽視消費者必將受到懲罰。

目前，我國廣告公司較為混亂，大致說來，有三部分組成：一部分是媒體自身的廣告公司、一部分是廠家設(shè)立的廣告公司，還會一部分是獨立的廣告公司。這些廣告公司各據(jù)優(yōu)勢，各自為政，媒體自身的廣告公司本著“近水樓臺先得月”顯得為所欲為；廠家設(shè)立的廣告公司本著“肥水不能外流”顯得財大氣粗。這兩種廣告公司或與媒體或與廠家有著千絲萬縷的關(guān)系，在廣告制作和發(fā)布上，都存在局限。而《廣告法》的實施，為專業(yè)廣告公司爭得了一席之地。在廣告代理制的社會，專業(yè)廣告公司更有發(fā)展前途，他們發(fā)揮自己對市場了解的優(yōu)勢把商品更準確地推向市場。但是，由于“拉廣告”的存在，專業(yè)廣告公司也很難騰出全部精力從容而科學(xué)地研究市場，那種盲目與媚俗，使廠家災(zāi)難重重。

廣告創(chuàng)意是一門綜合的智慧，不但要研究消費市場，還要研究媒體。就拿媒體來說，不同的媒體有不同的消費者。做豬飼料廣告的，如果在城市樹巨型廣告牌，還不如用很少的錢在農(nóng)民院墻上刷上幾筆更有效果。即便電視廣告，也并不是廣告“黃金時間”都是所有商品的“黃金時間”，據(jù)調(diào)查、日用消費類的廣告應(yīng)選擇在八點鐘左右去發(fā)布，因為家庭主婦此時才從廚房坐定出來，坐在電視機前。事實上，如今在各種媒體的廣告，很多廣告創(chuàng)意是不負責任的。

有些廣告公司嘩眾取究。在我生活的這個城市，因瓜子而聞名于世?！啊?×瓜子”的創(chuàng)業(yè)者大起大落，飽經(jīng)滄桑。這幾年，瓜子的品種、品牌繁多，市場競爭激烈。為了重整旗鼓，再顯往日威風，該瓜子的經(jīng)營者向社會廣泛征集點子。有人提供了一個金點子，簡單之極，要老板給鄧小平與寫封信，送他兩袋瓜子，聊表感恩之情。經(jīng)營者真的如法炮制，時隔不久，鄧小平辦公室的同志回信說鄧小平吃了，說瓜子不錯。于是，經(jīng)營者如獲至寶，用像框裝裱之后掛于高處，并大力宣揚，鄧小平都夸此瓜子不錯呢。殊不知，如此大眾化的瓜子何須如此“絕招”一一做違反《廣告法》的廣告。還有一些廣告公司只管廣告創(chuàng)意，其他概不負責，因此，只要廠家滿意，那么萬事大吉。他們的廣告，不是把鏡頭對著廠長、經(jīng)理，就是讓商品占領(lǐng)人們的視覺空間。廣告中，我們見到最多的就是“××廠長(經(jīng)理)代表全體員工向全國人民問好！”以及那些連喊三遍的廣告。不知消費者對連喊三遍的廣告有什么看法，我記得民間有句話，叫做“話說三遍如爛草”。有一種口服液公然說自己包治百病。還有一種藥品存廣告中把藥做得如糧食，與其犯了再吃，不如常吃不犯。這些廣告常常引起消費者的逆反心理。

一些廣告公司不僅不研究消費者，還隨心所欲，居然為廠家設(shè)計一些缺乏科學(xué)的經(jīng)營策略。有一家灑廠，酒的品名飄忽不定，見風使舵，遇到節(jié)目就更名，遇張二叫張二，遇李四叫李四。毛澤東誕辰l00周年，這叫“太陽紅酒”；香港回歸祖國，它叫“盼港歸酒”，不知陰天它又叫什么。這種打一槍換一地方的做法，眼花繚亂，常常置廠家于死地。應(yīng)該說，廠家創(chuàng)立一個牌子并非易事，這樣輕而易舉地更名，不僅暴露了廠家的短期行為，同時，廠家的可信度也喪失殆盡。如今廠家導(dǎo)入CI，也表明，那些“朝三暮四”的做法已走入誤區(qū)。

在我看來，廣告關(guān)心廠家，并不代表關(guān)心消費者。而關(guān)心消費者才是對廠家最大的關(guān)心。健力寶對體育事業(yè)的大力支持，娃哈哈對兒童的情有獨鐘，收效已日益明顯，廣告創(chuàng)意與經(jīng)營目標也因此相得益彰，我們既有廣告創(chuàng)意的藝術(shù)享受，又有經(jīng)營目標的物質(zhì)呈現(xiàn)，物質(zhì)文明和精神文明雙豐收。

第五篇：房地產(chǎn)評估技術(shù)報告(收益法)

收益法估價技術(shù)報告

估價對象為_____________的兩處房產(chǎn)，房產(chǎn)證號為魯_________。用途為配載，建筑面積3036.99平方米。

根據(jù)委托人要求的估價目的本報告評估估價對象于二OO八年九月二十日的公開市場價格。因此，需要對估價時點條件下，影響估價對象價格形成的各種因素進行分析。針對估價對象的建設(shè)標準和功能特點，分析影響其價格形成的主要有以下方面。

一、物狀況分析

根據(jù)委托人提供的資料，估價對對象的實物狀況如下： 6＃、6A＃房產(chǎn)：混合結(jié)構(gòu)，房屋總層數(shù)2層，馬賽克外墻、瓷磚地面、內(nèi)墻刮瓷，外裝卷簾防盜門、塑鋼窗；水電配套設(shè)施齊全；建成年代2006年。

二、位狀況分析

估價對象位于__________________。距離火車站較近，交通狀況較優(yōu)，交通便利。

三、市場背景分析

（1）土地市場概況

近年來，________城市化進程加快，城區(qū)面貌大為改觀。組織實施了經(jīng)營城市戰(zhàn)略，建立了城市土地儲備、招標拍賣和集中統(tǒng)管制度，放開了住房二級市場，房地產(chǎn)業(yè)購銷兩旺。

（2）房產(chǎn)交易狀況

房產(chǎn)交易市場日趨活躍。全縣區(qū)都已建成了具有一定規(guī)模和現(xiàn)代化水準的房地產(chǎn)有形市場，全面推行了“房地產(chǎn)交易與權(quán)屬管理一體化”和“一門式”限時服務(wù)的工作機制，促進了房產(chǎn)交易的繁榮發(fā)展。

（3）地價政策

黨的十五大以來，______政府制定了一系列企業(yè)改革改制的優(yōu)惠政策，加快了以國有企業(yè)為主體的各項產(chǎn)業(yè)開放搞活的步伐。鼓勵企業(yè)在改制過程中采取多種方式依法處置土地資產(chǎn)，切實盤活了土地資產(chǎn)，使企業(yè)在土地上的沉淀資金重新得到啟動運轉(zhuǎn)。

2001年，國家下發(fā)《國務(wù)院關(guān)于加強國有土地資產(chǎn)管理的通知》后，_______縣及時發(fā)布了《_____國有土地使用權(quán)招標拍賣辦法》、《_________國有土地儲備辦法》等一系列深化土地使用制度改革的法規(guī)性文件，從而為_______縣進一步加快土地使用制度改革步伐，規(guī)范、完善土地市場，促進城市建設(shè)、提高城市化水平營造了更為健康的社會環(huán)境。

隨著經(jīng)濟的不斷發(fā)展，_______基礎(chǔ)設(shè)施條件的不斷完美和土地使用制度改革不斷深入，必將帶動房地產(chǎn)市場的進一步發(fā)展，刺激______房地產(chǎn)市場的發(fā)育，土地資產(chǎn)在社會經(jīng)濟活動中的重要地位將日趨明顯。

（4）產(chǎn)業(yè)政策

近年來，______產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整突出科技進步和信息化的推動作用，一、二、三次產(chǎn)業(yè)在融合滲透中共同發(fā)展。_____第三產(chǎn)業(yè)內(nèi)部各行業(yè)呈現(xiàn)出多元化均衡發(fā)展。以金融保險業(yè)、商業(yè)、辦公、住宅、交通郵電運輸業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)和咨詢服務(wù)業(yè)為支柱的第三產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展。近年來，第三產(chǎn)業(yè)占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比例逐年升高且第三產(chǎn)業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)的進一步優(yōu)化，增強了______城市的綜合服務(wù)功能。

（5）城市規(guī)劃與發(fā)展目標

________ “十一五”國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃確定：根據(jù)縣域地理區(qū)位、資源環(huán)境、經(jīng)濟功能特點和城市化發(fā)展的客觀規(guī)律，打破行政區(qū)劃界線和城鄉(xiāng)分割體制，促進要素自由流動，實現(xiàn)資源優(yōu)化配置，提升區(qū)域經(jīng)濟整體競爭力。

四、最高最佳使用分析

房地產(chǎn)估價應(yīng)當以估價對象的最高最佳使用為前提進行估價。最有效使用是指法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟上可行，經(jīng)充分合理論證，能使估價對象產(chǎn)生最高價值的使用。根據(jù)估價對象所處的地理位置、規(guī)模以及其設(shè)計方案，根據(jù)最高最佳使用，本估價報告中估價對象作為工業(yè)廠房為最高最佳使用。

五、估價方法選用

根據(jù)委托人的估價目的和要求，并根據(jù)估價對象為配載這一特點，本報告采用收益法進行評估。

六、估價測算過程

_____________________6﹟房產(chǎn)：

(一)收益法求取1號房產(chǎn)價值

①房地產(chǎn)年總收益：通過周邊地區(qū)同樣條件下的房地產(chǎn)的租金市場調(diào)查，根據(jù)調(diào)查情況并考慮一定的空置率，綜合考慮各種因素，確定估價對象平均租金為419.75元/m.年。

②房地產(chǎn)年總費用：包括人員工資、相關(guān)稅費等，取年總收益的20%，為419.75×20%=83.95元/m.年。

③房地產(chǎn)年凈收益：年凈收益=年總收益－年總費用＝419.75-83.95=335.80元/m.年。

2④資本化率的確定：根據(jù)安全利率加風險調(diào)整值的方法確定,考慮到估價對象的地理位置及用途，資本化率取8%。

⑤收益年期確定：根據(jù)房屋的建成年代及維護使用狀況及國有土地使用權(quán)的剩余使用年限，取該土地使用權(quán)的剩余使用年限35.93年。

⑥用有限年期收益法

計算公式測算房地產(chǎn)的收益價格（單價）為：V=a/r[1-1/(1+r)]=335.80/8%[1-1/(1+8%)n35.93]=3933元/m

22⑦扣除樓面地價:估價對象坐落于_________基準地價Ι級范圍內(nèi),該范圍內(nèi)商業(yè)用地基準價格為2066元/m.根據(jù)

實際測算,該用地容積率為2.76,則1號房產(chǎn)的樓面地價為2066/2.76=749元/m,則1號房產(chǎn)的評估單價為3933-749=3184元/m

1號房產(chǎn)的評估價值為3184×11152.75=35510356元

七、估價結(jié)果

綜上所述，估價對象在估價基準日2008年9月20日公開市場價值為人民幣575.37萬元，大寫金額伍佰柒拾伍萬叁仟柒佰元整。22