第一篇：限購令下退房 的法律風險

限購令下退房 的法律風險

截止到2010年10月18日,已有北京、深圳、廈門、上海、寧波等13個城市分別出臺「限購令」。其中2010年10月7日上海市政府頒佈的限購令中明確:暫定本市及外省市居民家庭(包括夫妻雙方及未成年子女,下同)只能在本市新購一套商品住房(含二手存量住房)。同日,上海市住房保障和房屋管理局發(fā)佈了具體實施細則,更加明確規(guī)定「對違反規(guī)定購房的,房地產登記機構不予受理房地產登記」的相關措施。

「限購令」的紛紛出臺,嚴重影響房地產買賣合同的履行,也勢必導致房地產買賣合同糾紛的產生。俗話說:「上有政策,下有對策」,面對政府發(fā)佈的「限購令」購房者也想出了各種對策,真可謂是「百花齊放」:假離婚、辦假證、假材料、改動孩子的年齡等。但在政策堅定不移地執(zhí)行中,這些對策可都是有法律風險的,《房地產買賣合同》的當事人在「不小心」的情況下就有可能會吃上官司。所以要提醒當事人在簽訂此合同時千萬不要輕易動這些想法。

近日看到這樣一則新聞「各大城市因限購令再度出現退房潮——多個城市出臺住宅『限購令』,各大城市的退房潮也開始隱現,新一波退房糾紛主要是因為行政指令計畫不準買房,引發(fā)購房者與開發(fā)商的糾紛。退房的原因有兩點:限購導致無法過戶;首付增加無力買房?！?/p>

根據退房的原因我們今天就分析下「限購令」的法律性質,是否導致合同無效,以及房產買賣雙方當事人的權利主張方式及責任承擔方式為何等等法律問題。

一、合同是否有效?

首先,根據商品房買賣合同法的規(guī)定,對房屋買賣合同而言,簽約主體合法,買賣標的有效,雙方意思表示一致,雙方簽訂的《房地產買賣合同》就依法產生法律效力。限購令,僅僅是針對房地產行業(yè)的一個行政調控措施,屬行政管理手段,其產生的法律效果也僅僅涉及房產交易過程中的一個環(huán)節(jié),并不涉及對合同效力的判定!因此,限購令和合同的效力是沒有關系的。

其次,《合同法》實施以后,法院確認合同無效,應當以人大及其常委會制定的法律和國務院制定的行政法規(guī)為依據,不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章為依據。也即,判定合同無效,必須依據法律或者行政法規(guī)。而此次房產調控頒佈的文件,充其量只是行政規(guī)范性文件,根本沒有達到判定合同效力的法律階位。因此,還是可以認定限購令和合同的效力是沒有關系的。

二、合同是否可以解除?

根據第一點的分析,若是根據《合同法》的認定合同有效的情況下,購房者因限購令而無法辦理過戶或是登記,那麼合同又該做如何處理呢?

⑴「限購令」是否屬不可抗力?

到底什麼是不可抗力呢,我們先分析下「不可抗力」這個概念。

《合同法》第117條第二款規(guī)定「本法所稱不可抗力,是指不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況。」由此可見,構成不可抗力的客觀情況要同時具備「不能預見」、「不能避免」、「不能克服」三個特點,缺一不可。

《民法通則》第107條規(guī)定:「因不可抗力不能履行合同或者造成他人損害的,不承擔民事責任」?！逗贤ā返?17條第一款規(guī)定:「因不可抗力不能履行合同的,根據不可抗力的影響,部分或者全部免除責任,但法律另有規(guī)定的除外。當事人遲延履行后發(fā)生不可抗力的,不能免除責任?！褂纱丝梢?在因不可抗力的情況下合同的當事人是可以解除合同的。

但是「限購令」并非完全不能預見,理由如下:

2010年1月7日,國務院辦公廳:「合理引導住房消費,抑制投資投機性購房需求」;

2010年4月17日,國務院:「要嚴格限制各種名目的炒房和投機性購房……地方人民政府可根據實際情況,採取臨時性措施,在一定時期內限定購房套數?！?/p>

2010年4月30日,北京市:「暫定同一購房家庭只能在本市新購買一套商品住房?！?010年5月5日,深圳市人民政府辦公廳:「限制各種名目的炒房和投機性購房」。

2010年9月29日,中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會: 「各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購買第三套及以上住房貸款;對不能提供一年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購房貸款?！?/p>

由此可見,「限購令」正是基於前述行政法規(guī)、規(guī)章、規(guī)范性文件中「合理引導住房消費,抑制投資投機性購房需求」、「堅決抑制不合理住房需求」、「 要嚴格限制各種名目的炒房和投機性購房」以一貫之的精神出臺的,「限購令」出臺的可能性隨時存在,并非完全不能預見,故「限購令」不屬「不可抗力」。

所以,《房地產買賣合同》的當事人是不可以根據不可抗力而主張變更合同或是解除合同。⑵「限購令」是否屬情勢變更?

何謂情勢變更?

在2003年4月28日,《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》中第23條規(guī)定,「因不可歸責于當事人雙方的事由未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的,當事人可以請求解除合同,出賣人應當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人?！?/p>

在2009年4月24日,《最高人民法院關於適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋(二)》中第26條規(guī)定,「合同成立以后客觀情況發(fā)生了當事人在訂立合同時無法預見的、非不可抗力造成的不屬商業(yè)風險的重大變化,繼續(xù)履行合同對於一方當事人明顯不公平或者不能實現合同目的,當事人請求人民法院變更或者解除合同的,人民法院應當根據公平原則,并結合案件的實際情況確定是否變更或者解除?！?/p>

由此可知,情勢變更是指合同成立以后發(fā)生了在訂立合同時無法預見、非不可抗力并不可歸責于當事人雙方的原因如價格、幣值、市場、合同目的、政策法令等情勢致法律行為基礎喪失,使當事人目的無法實現或形成對價關系障礙,所維持合同效力顯失公平,受不利影響的一方當事人有權請求人民法院或仲裁機構變更合同內容或解除合同。

據此,我們來分析下「限購令」是否屬「情勢變更」?

雖然,「限購令」出臺的可能性隨時存在,并非完全不可預見,但是具體在何時出臺、限購套數、戶籍與非戶籍居民的是否區(qū)別對待、有沒有緩衝期,一般房地產買賣的交易雙方均無法預見,「限購令」且自發(fā)佈之日起便生效,更是廣大民眾始料未及的,應屬「不可歸責于當事人雙方的事由」「 導致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行」,「 非不可抗力造成的不屬商業(yè)風險的重大變化」的「客觀情況」,「繼續(xù)履行合同……不能實現合同目的」。故「限購令」屬情勢變更。

因此,《房地產買賣合同》的當事人是可以根據情勢變更做出如下應對:

一變更合同

因「限購令」只是暫時限定購房套數,故可變更《房地產買賣合同》中相關條款,待「解限」時繼續(xù)履行合同。

當然,這只是從法律角度可以考慮的一種策略,在實際中當事人應該沒有這個耐心,且對未來市場的變化是無法預見的。當然對購房者我們不建議採用。

二解除合同,出賣人返還買受人購房款本金及其利息或者定金。

根據《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第23條、《最高人民法院關於適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋(二)》第26條的規(guī)定,「限購令」,應是「不屬商業(yè)風險的重大變化」的「客觀情況」,「繼續(xù)履行合同……不能實現合同目的」;亦屬「不可歸責于當事人雙方的事由」 導致「商品房買賣合同不能繼續(xù)履行」,故「當事人可以請求解除合同,出賣人應當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人,恢復原狀?！?/p>

③特殊情況,應承擔違約責任。

如買賣雙方在合同中有「因政策調整的風險由買方承擔」等類似約定時,買方解除合同,應向賣方承擔違約責任。

三、責任分擔

因「限購令」,導致第二套房無法辦理過戶、完成最終交易,或是解除合同,那麼相關的責任該如何分擔呢?本律師認為,這需要區(qū)分不同情況:

一新購二套房的簽約時間在2010年10月7日(新政)之前:

根據上述分析,《房地產買賣合同》的當事人雙方可以根據情勢變更而主張解除合同,根據法律的規(guī)定,此種情況下買賣任一方均可以主張解除合同,并無須承擔買賣合同中約定的違約責任,而因此產生的損失,由買賣雙方自行承擔。

二新購二套房的簽約時間在2010年10月7日(新政)之后:

法律規(guī)范一旦實施,當事人「不能以不知道為由,主張免責」。雖當事人在一定條件下可以無法實現合同目的為由而主張解除合同,但根據上述分析,我們應該清楚合同約定的違約責任仍對合同雙方當事人具有法律拘束力。但就具體責任分擔而言,本律師認為考慮到雙方對合同的簽訂都有過錯,責任可按公平原則五五分成為和。當然此時責任分擔的基礎是「直接損失」而不是「約定的違約金」。所以,我們提醒《房地產買賣合同》的當事人,在簽訂合同時我們要先分析自己是否符合購房的條件,不要等到無法過戶或是登記時再后悔!

第二篇：限購令背景

限購令出臺背景

2010年初，我國宏觀經濟形勢逐漸向好發(fā)展，房價暴漲趨勢明顯。4月17日國務院出臺了《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》（簡稱新“國十條”），由此開啟了2010年樓市調控的大幕。4月新“國十條”其中規(guī)定，“要嚴格限制各種名目的炒房和投機性購房。商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據風險狀況，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款；對不能提供1年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。地方人民政府可根據實際情況，采取臨時性措施，在一定時期內限定購房套數?！毙隆皣畻l”出臺不久，4月30日北京出臺了樓市限購令，規(guī)定一個家庭只能新購買一套商品住房，對于限購其它城市應者寥寥。隨后幾個月，各地對新“國十條”的執(zhí)行不盡如人意。8月樓市成交量回暖，9月房價又有“抬頭”。9月下旬，住房和城鄉(xiāng)建設部、央行、銀監(jiān)會、國土資源部、監(jiān)察部、國稅總局等部委聯(lián)合出臺了系列政策，對樓市實施第二輪調控。9月29日住房城鄉(xiāng)建設部、國土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合出臺了《對各地進一步貫徹落實國務院堅決遏制部分城市房價過快上漲通知提出四項要求》，其中指出“房價過高、上漲過快、供應緊張的城市，要在一定時間內限定居民家庭購房套數。住房城鄉(xiāng)建設部、監(jiān)察部等部門將對省級人民政府穩(wěn)定房價和住房保障工作進行考核與問責。對政策落實不到位、工作不得力的，要進行約談，直至追究責任。”“限購”又一次出現在調控的諸多措施當中，第二輪調控也顯示了中央政府對樓市調控的決心，并且將問責對穩(wěn)定房價和住房保障工作不力的省級政府，在此背景下各地限購令紛紛出臺。

問責制催生了限購令(2010-10-15 0:13:29)

分類：未分類 標簽：房產 房價 |

限購成當下熱詞，也將成為2010樓市調控經典。有資料顯示全國已有8城市出臺了住宅限購令，想信限購令會被更多地方所模仿，因為房價若再上漲的話，將受問責。所以尤其說限購令是為調控樓市而出，還不如說是為了不被問責之無奈！有幾個現象說明限購令屬問責制催生的。一是凡出臺限購令的地區(qū)，“暫時”兩字總少不了。是不是可這樣理解，為了避過問責之風頭，風頭一過就恢復？其次為經濟著想，限購促成觀望免不了，后果就是財政收入、土地賣不出去等，勢必會造成經濟數據難看。到時只要再鼓勵鼓勵買房，一切問題迎刃而解。

二是同樣一個政策，為何不在全國范圍內實行？如果說限購是為了有效遏制“投機或投資”性買房的話，難道沒實行限購令的廣大地方都不存在“投機或投資”性買房現象？所以從以上兩點看，所謂的限購令只是為應付問責而出的。

而隨時間的推移，所謂的“史上最嚴”政策調控，也就體現在一個“限”字上，因為唯有這樣才不會被問責。更讓人們可想象的是，若房價再漲的話，想信嚴厲的規(guī)定還會有，或規(guī)定價格、或一律不許再買房。大家都不買房了，房價自然就沒了漲跌，也就符合穩(wěn)定兩字了。上述這點想象并不是沒可能，因為小道說，節(jié)前上海方面曾有過“新開盤只許降不能漲”？

可以預見的是在接下來所有調控中，都會圍繞怎樣不被問責而展開。調不了房價將調人的做法，其威懾力是沒人敢怠慢的。至于政策會傷到誰，又傷害了什么，己經顧不上這些了。再說了有那一種政府會對所有百姓有利的，所以作為百姓再怎么有怨言，也只能是仰望天空了。

限購令出臺的背景(2010-10-16)

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限購令的出臺頻繁具有一定的背景：一是諸多行政化的調控手段疲軟乏力，譬如打擊囤地、整治捂盤惜售等，多以溫柔“約談”、“警告”開始，以房價的不買賬收場;二是市場化的宏觀調控政策遲滯不出，譬如傳說中的稅等，基本上靠媒體“知情人士”捕風捉影，公眾漸失信心;三是房價回暖已成不爭的事實，沒譜的房價和蘊蓄的民怨直指民生困境。當此背景下，限購令就成了斬亂麻的那把“快刀”，遏止投機性特征明顯的多套房購買需求，緩釋推動房價飆漲的剛性需求，以此改變賣方市場的話語份額。

4月30日北京作為全國首個扔出“限購令”的城市。接著9月30日深圳作為第二個城市的出臺，然后是二線城市的廈門也出，而10月7日上海發(fā)“海12條”，其中有限購的政策。資料顯示，北京、深圳、廈門、上海、杭州、寧波、福州七城市已先后出臺調控細則，主要內容均包括實施限購令、差別化住房信貸政策等。

所有七城市樓市調控細則的力度和中央政府“9.29”的精神和力度基本一致，沒有想象中嚴厲，不過每個城市的出臺的政策有小的區(qū)別，例如上海比深圳的嚴格，杭州比寧波的嚴厲。不過目前“限購令”的政策調控作用，也許只是高燒樓市的“止疼藥”，還算不上是那顆能真正降溫的“退燒藥”?！跋拶徚睢蔽创蛑羞^高價的七寸，因為這是人為地抑制需求。樓市需求在城市化進程進行中的中國，恰如彈簧，壓得狠，彈得高，這已為所謂“一輪調控”所證明。一旦市場窺見“限購”背后的真心思，就譬如反反復復的房貸政策，最終也只落得個自食其言的下場。1：限購令出臺的歷史背景：

（1）：2007年，由于房地產交易量和交易價格均異常增長，同時通貨膨脹開始爆發(fā)，政府出臺房地產調控政策，到2008年年中時，終于把房地產這匹脫韁的野馬拉住，可是接下來的全球金融危機，使政府在短短的幾個月后放棄對房地產的調控，并對房地產加倍扶持，最終雖然經濟避免了崩潰，但是房地產價格卻幾乎在2007年高位的基礎上幾乎翻了一倍，眾多社會資金涌進房地產，是房地產的交易量和價格迅速攀升，房地產成了投機資金的天堂，房地產被說成是印鈔機，房地產價格被認為會永遠上漲，（2）：從2009年底開始，政府就開始調控房地產，但是在各地方政府陽奉陰違的執(zhí)行下，在土地財政的誘惑下，直到2010年底，幾乎所有的政府調控政策都被化于無形，政策效應越來越差，政府信用急劇降低。（3）：眾多實體企業(yè)，包括央企難禁誘惑，紛紛斥巨資進入房地產，實體經濟面臨空心化

（4）：通貨膨脹逐步惡化，房地產價格的高漲難辭其咎

（5）：一二線城市的財富效應驅使資金，人員紛紛涌進城市，城市已不堪重負，北京的大堵車表明城市已無法承載更多的人員涌入

（6）：房價物價高漲，導致剛剛就業(yè)的年輕人和低收入群體處境艱難，住房保障極其缺失

（7）：房地產的財富效應，使得投機投資資金大量購買多套住房，投機套利，把房價不斷推升到更高位

（8）：銀行瘋狂放貸給房地產行業(yè)，金融安全堪憂

（9）：地方政府瘋狂賣地，瘋狂投資瘋狂拆遷，深深陷入房地產

凡此種種，都使得中央政府不得不暫時凍結一部分市場交易，迅速冷卻房地產市場的狂熱，出臺包括限購令在內諸多調控政策，其中限購令是最有力度的政策之一，經過近一個月的地方政府的推脫懷疑和內心掙扎，最終各級省會城市基本都出臺了限購令，限購令的效果開始顯現：

1：限購令的核心是對不符合條件的人限制購買，所以他的第一個效果就是迅速降低了成交量

2：限購令對外來人員實行限購，大大阻止了外來資金和人員進入市場的速度和力度

3：限購令對投機投資需求形成致命打擊，摧毀了他們獲利的鏈條

4：限購令導致的交易量的下降，使開發(fā)商和地方政府會減少投資速度，降低地方政府債務繼續(xù)大規(guī)模膨脹，減緩了城市規(guī)模擴張的速度

5：限購令部分改變了購房者的心理預期，使得部分超前購買客戶從容起來，也使得民眾對房價飆漲的預期有所減弱

6：限購令使得已購房客戶惜售，增加了房地產的價格穩(wěn)定性

7：限購令使得開發(fā)商更加注重剛需客戶，合理定價。

第三篇：房改限購令范文

二）暫時限定居民家庭購房套數。在本市主城區(qū)（錦江區(qū)、青羊區(qū)、金牛區(qū)、武侯區(qū)、成華區(qū)、高新區(qū)，下同）暫時實行住房限購政策。本市戶籍居民家庭在主城區(qū)已擁有1套住房的，可以再購買第2套住房（含新建商品住房和二手住房，下同），暫停購買第3套住房；外地戶籍居民家庭在本市主城區(qū)無住房的，可憑本市納稅證明或社會保險繳納證明在本市主城區(qū)購買1套住房，暫停購買第2套住房；不能提供本市納稅證明或社會保險繳納證明的外地戶籍居民家庭，暫停在本市主城區(qū)購買住房。

本市戶籍居民家庭，是指全部或部分成員為本市戶籍居民的家庭，包括夫妻雙方及未滿18周歲子女。居民家庭持有住房套數，以新購住房時本市房地產登記信息系統(tǒng)商品住房買賣合同備案數量和權屬登記系統(tǒng)記載住房數量為準。新購商品住房時間以商品房買賣合同網上備案時間為準，新購二手住房時間以交易過戶受理時間為準。本實施意見發(fā)布之日前已簽訂住房買賣合同的，須于今年2月28日前完成住房買賣合同網上備案。

房地產開發(fā)企業(yè)、經紀機構應當在銷售現場、經營場所顯著位置公示限購政策，不得向屬于限購對象的購房人出售住房或提供中介服務。對違反規(guī)定購房的，房管部門不予辦理房產登記、過戶手續(xù)。

限購政策實施期間，購房人在新購住房時應如實填寫《購房人家庭成員住房情況申報表》（以下簡稱《申報表》，見附件），并提供身份證明、戶籍證明、婚姻狀況證明、非本市戶籍居民家庭的納稅證明或社會保險繳納證明等資料（以下統(tǒng)稱證明材料），作為住房買賣合同的附件和辦理商品住房合同網上備案和權屬登記的申請材料。購房人提供虛假證明材料的，應承擔相應的經濟和法律責任。

房管部門要核驗購房人提供的《申報表》和證明材料，查詢購房人及其家庭成員在本市主城區(qū)擁有住房的套數。經核實不屬于限購對象的，予以通過住房買賣合同網上簽約、備案和辦理權屬登記手續(xù)。經核實購房人屬于限購對象不予辦理住房買賣合同網上簽約、備案的，房管部門應當正式告知住房買賣合同簽約雙方，房地產開發(fā)企業(yè)、經紀機構應當與購房人解除住房買賣合同、注銷二手住房買賣合同的信息記錄。

房地產開發(fā)企業(yè)、經紀機構違反上述限購政策規(guī)定的，或與購房人串通，提供虛假證明的，由房管部門依法嚴肅查處，暫停其網上簽約，并將其違法違規(guī)行為記入房地產企業(yè)、經紀機構和執(zhí)（從）業(yè)人員信用檔案。

第四篇：華南御景園限購令下買房流程

華南御景園限購令下買房流程 廣州新政規(guī)定，核心內容包括四大方面：一：堅決遏制炒房，戶籍家庭和常住非戶籍家庭(一年納稅聲明)，限購一套房；二：非常住家庭不準在廣州購買；三：未滿18歲 不得單獨購買商品房；四：境外購房，按照國家有關政策執(zhí)行。廣州限購令下華南御景園買房流程是怎樣的如下：

一、購房人向房地產開發(fā)企業(yè)購房或通過經紀機構購房的，應向房地產開發(fā)企業(yè)或經紀機構提供下列材料：

1、《家庭成員情況申報表》原件、戶口簿原件、結婚證(或未婚證等其他婚姻情況證明)原件。

2、買方為非戶籍境內居民的，還須提供稅務部門出具的在廣州1年以上的納稅證明或社會保障部門出具的社會保險繳納證明。

3、買方為境外機構和個人的，還須根據《關于規(guī)范房地產和市場外資準入和管理的意見》(建住房〔2006〕171號)提供資料。

二、房地產開發(fā)企業(yè)、房地產經紀機構應對購房人提供的上述材料進行核對，核對無誤后在復印件上加蓋公章，并憑核對后的相關資料統(tǒng)一至房產檔案管理部門申請開具《杭州市區(qū)住房情況查詢記錄》。購房人未通過經紀機構購買二手住房的，直接由購房人至房產檔案管理部門申請開具《廣州市區(qū)住房情況查詢記錄》，并提交家庭成員身份證明、婚姻證明、戶籍證明、購房人簽字確認的《購房人家庭成員及名下住房情況申報表》。非本市戶籍居民家庭還應提供自購房之日起算的前2年內在本市累計繳納1年以上個人所得稅或社會保險證明。

對符合購房條件并且提交資料齊備的，房產檔案管理部門在3個工作日內出具《廣州市區(qū)住房情況查詢記錄》，否則不予出具。

三、房地產開發(fā)企業(yè)、房地產經紀機構憑身份證明、婚姻證明、戶籍證明、《購房人家庭成員及名下住房情況申報表》、《廣州市區(qū)住房情況查詢記錄》、個人所得稅或社會保險繳納證明(非廣州戶籍購房人須提供此項)等，與購房人簽訂商品住房買賣合同或代理簽訂二手住房轉讓合同。

購房人未通過經紀機構購買二手住房的，買賣雙方憑身份證明、婚姻證明、戶籍證明、《購房人家庭成員及名下住房情況申報表》、《廣州市區(qū)住房情況查詢記錄》、個人所得稅或社會保險繳納證明(非杭州戶籍購房人須提供此項)等，到房產登記部門簽訂二手住房轉讓合同。

四、購房人向房產登記機構申請辦理房產登記手續(xù)，應提供家庭成員身份證明、婚姻證明、戶籍證明、《購房人家庭成員及名下住房情況申報表》、《廣州市區(qū)住房情況查詢記錄》。非本市戶籍居民家庭還應提供自購房之日起算的前2年內在本市累計繳納1年以上個人所得稅或社會保險證明。

溫馨提示：購房者可以向華南御景園小區(qū)內華潤萬家超市門口的房地產經紀機構提供上述材料并由其進行資料核對！

資料參考：華南御景園二手房網；找法網

第五篇：大連限購令解讀

大連脈點研展部報告

大連“限購令”解讀

在各方的關注和熱議中，大連“限購令”細則于3月1日出臺。

3月1日晚，《大連市人民政府辦公廳關于貫徹落實國務院辦公廳文件精神進一步加強房地產市場調控工作的實施意見》（大政辦[2011]發(fā)22號，以下簡稱《意見》）正式出爐。其中，圍繞保障性住房建設、土地供應管理、差別化稅收和信貸政策、限購政策、個人住房信息系統(tǒng)建設、落實約談問責機制等10個方面，出臺新的政策措施，本市限購3套，外地限購2套。

大連版“限購令”細則（要點提?。?/p>

一、限購1套住房(含新建商品住房和二手住房)的條件

暫定在本市已有1套住房的本市戶籍居民家庭（夫妻雙方及未成年子女）、能提供在本市繳納1年以上個人所得稅繳納證明或社會保險(城鎮(zhèn)社會保險)繳納證明的非本市戶籍居民家庭。

大連脈點研展部報告

五、今年將建3.5萬套公共租賃住房

《意見》的著力點是增加有效供給、抑制投機需求，把房價控制在合理水平，實現住有所居的目標。其中，明確要求逐步形成符合大連市實際的保障性住房體系，重點是大力發(fā)展公共租賃住房建設。

今年將通過新建、改建、購買、長期租賃等方式，籌集公共租賃住房3.5萬套；加大廉租住房工作力度，通過發(fā)放租金補貼和實物配租方式，對符合條件的申請家庭做到應保盡保；加快在建經濟適用住房建設進度，年內全部完成分配銷售工作。

六、個人住房信息系統(tǒng)建設加快

《意見》強調，要加快個人住房信息系統(tǒng)建設工作。并進一步明確了責任分工。各區(qū)市縣政府、先導區(qū)管委會和市有關部門要切實承擔起住房保障和穩(wěn)定房價的責任，積極采取有效措施，增加土地有效供應，加大保障性住房和普通商品住房建設力度，嚴格執(zhí)行差別化住房信貸和稅收政策，加快個人住房信息系統(tǒng)建設，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。另外，大連市成立了大連市房地產市場調控工作領導小組，對落實不到位、工作不得力、計劃目標未完成的，要進行約談，直至追究責任。

大連脈點研展部報告

? 常規(guī)解讀——新建住房價格控制目標

1、確定的價格控制目標，大連市將確定全年月均新建住房價格環(huán)比的控制目標。對價格明顯超過周邊房價水平的房地產開發(fā)項目，采取商品房銷售價格重新備案等方式進行嚴格控制，確保房價控制在合理水平。（備注：大連2月房價11393元/平）

? 常規(guī)解讀——加大保障住房力度

1、今年計劃將建3.5萬套公共租賃住房，（規(guī)定保障住房建筑面積小于60平）供應量將達200萬平方米左右。

? 常規(guī)解讀——問責制導致細則執(zhí)行嚴格性

1、近期宏觀調控政策加大了問責制，因此政府執(zhí)行細則時，寧可不做（無作為），也不愿“多做”被問責。

設想：

? 深度分析——可購前的“暫定”

1、通過分析大連“限購令”原文，在第一條圈定“可購房群體”有“暫定”兩字，使得政策有了正反兩面的解釋：

1）、利好：如果限購令執(zhí)行期間，房地產打壓過緊，限購令細則既然為“暫定”，因此具有適當擴大“可購房群體”的可能性；2）、利空：既然能擴大，也有緊縮的可能，預計如果國家再出臺“再加緊”任務，“可購房群體”將進一步嚴格控制。

大連脈點研展部報告

觀點：

1、宏觀調控初衷，控制購買量，抑制投資、投機行為，尤其抑制購買小戶型產品；

2、大連為東北三省異地臵業(yè)首選，因此限購令將對大連吸引原特性（投資、度假、養(yǎng)老等）外籍客戶購房有一定影響；

3、限購令擁有區(qū)域限定，外地臵業(yè)只需提供個人所得稅繳納證明或社會保險(城鎮(zhèn)社會保險)繳納證明，就可異地購房；

4、由于外籍購房者需要提供個人所得稅繳納證明或社會保險(城鎮(zhèn)社會保險)繳納證明，相關代辦公司將進一步壯大；

5、本地適婚成年子女、外籍來連工作、高校畢業(yè)生等剛性需求客戶沒有受到限購令影響；

6、售樓處預售或將增加公開出售房源價格，房源價格經公示后，調整余地將縮小，加大營銷難度；

7、商業(yè)產權產品未受限購令影響，相比可購2套住房6成首付相比，商業(yè)的5成首付反而凸顯優(yōu)勢；