第一篇：淺析司法鑒定中的不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估

淺析司法鑒定中的不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估 不動(dòng)產(chǎn)是指不能移動(dòng)或者如果移動(dòng)就會(huì)改變性質(zhì)、損害其價(jià)值的有形財(cái)產(chǎn)，包括土地及其定著物，包括物質(zhì)實(shí)體及其相關(guān)權(quán)益，如建筑物及土地上生長(zhǎng)的植物等。在法院執(zhí)行過(guò)程中，司法鑒定是一個(gè)十分重要的環(huán)節(jié)。不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估在解決雙方當(dāng)事人糾紛、推動(dòng)執(zhí)行程序、推進(jìn)陽(yáng)光審判、促進(jìn)司法公正等方面起了積極的作用。金水區(qū)人民法院在進(jìn)一步規(guī)范司法鑒定、審計(jì)、評(píng)估、拍賣(mài)工作中，也作出了種種改革。筆者作為一名法院司法鑒定部門(mén)的工作人員，就工作中涉及的不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估問(wèn)題與同仁們共同探討。

一、在委托程序上：

1．配置完備。專(zhuān)門(mén)設(shè)置獨(dú)立的搖號(hào)工作室，室內(nèi)配備搖號(hào)機(jī)、計(jì)算機(jī)、辦公桌椅等必要的硬件設(shè)施。

2．程序規(guī)范。在對(duì)外鑒定評(píng)估過(guò)程中由法院選定鑒定評(píng)估機(jī)構(gòu)，通過(guò)搖號(hào)機(jī)在法院委托鑒定評(píng)估機(jī)構(gòu)名錄內(nèi)隨機(jī)抽選鑒定評(píng)估機(jī)構(gòu)。搖號(hào)前由督辦人員提前通知雙方當(dāng)事人及紀(jì)檢監(jiān)察人員到場(chǎng)，搖號(hào)結(jié)束后由雙方當(dāng)事人及在場(chǎng)人員對(duì)結(jié)果當(dāng)場(chǎng)進(jìn)行簽字確認(rèn)，確保程序規(guī)范公正。

3．制度公開(kāi)。在搖號(hào)前由督辦人員向雙方當(dāng)事人詳細(xì)說(shuō)明搖號(hào)操作流程，明確雙方權(quán)利和義務(wù)，消除當(dāng)事人疑慮。

4．監(jiān)督到位。在督辦人員放入號(hào)球前，由雙方當(dāng)事人和紀(jì)檢監(jiān)察人員等檢查確認(rèn)搖號(hào)機(jī)正常，排除影響搖號(hào)公正的外在干擾。由紀(jì)檢監(jiān)察人員對(duì)搖號(hào)進(jìn)行全程監(jiān)督，確保司法鑒定工作的公開(kāi)、公平、公正。

目前，我院對(duì)委托鑒定、審計(jì)、評(píng)估和拍賣(mài)工作進(jìn)行抽案調(diào)查，當(dāng)事人紛紛反映，法院委托評(píng)估、鑒定、拍賣(mài)工作采取當(dāng)事人搖號(hào)方式，充分尊重當(dāng)事人意愿，更能保證程序的公正性和結(jié)果的客觀性。

二、在工作方式上

1．委托鑒定評(píng)估機(jī)構(gòu)后，為了充分保證查封不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值合理性以及當(dāng)事人對(duì)處置后結(jié)果的認(rèn)可，我院技術(shù)科工作人員對(duì)每一宗不動(dòng)產(chǎn)都要做到實(shí)地勘察。

2．對(duì)不動(dòng)產(chǎn)司法鑒定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)以及所遵循的規(guī)范進(jìn)行學(xué)習(xí)。

首先，司法鑒定涉及的不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估具有特殊性。它是一種司法鑒定行為，是司法鑒定機(jī)構(gòu)接受委托，指派司法鑒定人對(duì)與訴訟活動(dòng)有關(guān)的專(zhuān)門(mén)性問(wèn)題進(jìn)行科學(xué)檢驗(yàn)、判斷并作出結(jié)論的活動(dòng)。

其次，不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格評(píng)估行為，是具備不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)司法鑒定執(zhí)業(yè)資格的司法鑒定機(jī)構(gòu)接受司法機(jī)關(guān)、公民、法人或其他組織的委托，派出具有司法鑒定資格的不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師估算、判斷估價(jià)對(duì)象不動(dòng)產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的活動(dòng)。由此可見(jiàn)，司法鑒定不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估活動(dòng)中，不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師除遵循《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》、《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》等有關(guān)規(guī)定、執(zhí)業(yè)規(guī)

范以外，作為司法鑒定人還應(yīng)當(dāng)履行出庭義務(wù)，就其作出的鑒定結(jié)論接受法官、雙方當(dāng)事人的質(zhì)證。

按照評(píng)估規(guī)程，一個(gè)評(píng)估目的出具一份估價(jià)報(bào)告，相應(yīng)的出具一個(gè)評(píng)估價(jià)格。這就涉及到了不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估的價(jià)值定義，在司法鑒定中需要分清楚市場(chǎng)價(jià)值與拍賣(mài)保留價(jià)的不同。市場(chǎng)價(jià)值是自愿買(mǎi)方與自愿賣(mài)方在評(píng)估基準(zhǔn)日進(jìn)行正常的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)之后所達(dá)成的公平交易中，某項(xiàng)資產(chǎn)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行交易的價(jià)值估計(jì)數(shù)額，當(dāng)事人雙方應(yīng)各自精明、謹(jǐn)慎行事，不受任何強(qiáng)迫壓制；所謂拍賣(mài)保留價(jià)，是出賣(mài)人在委托拍賣(mài)時(shí)提出的拍賣(mài)最高應(yīng)價(jià)達(dá)不到該價(jià)格應(yīng)停止拍賣(mài)的價(jià)格，它是出賣(mài)人維護(hù)自己利益的保證手段。

再如估價(jià)報(bào)告有效期的問(wèn)題，目前不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)較大，評(píng)估公司出具的不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)報(bào)告有效期一般為半年，而法院的工作程序中如送達(dá)不順利或拍賣(mài)公告等需要一定的時(shí)間，通常案件未結(jié)但評(píng)估報(bào)告已過(guò)有效期，這就需要雙方協(xié)商解決好這個(gè)問(wèn)題。

最后，司法鑒定不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估與一般的資產(chǎn)評(píng)估、涉案物品的價(jià)格鑒定屬于不同的專(zhuān)業(yè)，從評(píng)估行業(yè)管理部門(mén)、評(píng)估技術(shù)方面都有很大區(qū)別，這一點(diǎn)也應(yīng)該提醒同行們注意。在工作中評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)與法院相互配合，積極做好各個(gè)環(huán)節(jié)的工作，法院也要充分利用包括評(píng)估機(jī)構(gòu)在內(nèi)的中介機(jī)構(gòu)為司法鑒定工作提供優(yōu)良的服務(wù)。

三、房地產(chǎn)估價(jià)司法鑒定現(xiàn)實(shí)狀況

房地產(chǎn)估價(jià)司法鑒定的鑒定結(jié)論作為解決糾紛的法定證據(jù)，對(duì)訴訟、仲裁的公正性起著十分重要乃至決定性的作用。但由于我國(guó)至今尚無(wú)一部專(zhuān)門(mén)規(guī)范司法鑒定活動(dòng)的法律，房地產(chǎn)估價(jià)司法鑒定與其他類(lèi)別的司法鑒定一樣，存在著鑒定機(jī)構(gòu)設(shè)置分散、鑒定機(jī)構(gòu)缺乏獨(dú)立性、鑒定程序不規(guī)范、多頭鑒定、重復(fù)鑒定等現(xiàn)象，并已在一定程度上影響了司法的公正性。

最典型的問(wèn)題是從事房地產(chǎn)估價(jià)司法鑒定的機(jī)構(gòu)和人員缺乏準(zhǔn)入制度。現(xiàn)在從事房地產(chǎn)估價(jià)司法鑒定的機(jī)構(gòu)包括以下三類(lèi)：

一是具有獨(dú)立法人地位的司法鑒定所，這類(lèi)機(jī)構(gòu)是按照地方性法規(guī)《司法鑒定管理?xiàng)l例》組建設(shè)立的。司法行政部門(mén)核準(zhǔn)該類(lèi)鑒定機(jī)構(gòu)的目的在于規(guī)范和統(tǒng)一管理，但存在的不足和局限也是比較突出的，比如與房地產(chǎn)估價(jià)的行業(yè)管理部門(mén)缺乏協(xié)調(diào)，估價(jià)師可能存在跨機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)，沒(méi)有充分利用行業(yè)管理部門(mén)對(duì)估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師的管理信息，等等。

二是司法機(jī)關(guān)內(nèi)部設(shè)立的司法鑒定機(jī)構(gòu)?！度嗣穹ㄔ核痉ㄨb定工作暫行規(guī)定》第4條規(guī)定：“凡需要進(jìn)行司法鑒定的案件，應(yīng)當(dāng)由人民法院司法鑒定機(jī)構(gòu)鑒定，或者由人民法院司法鑒定機(jī)構(gòu)統(tǒng)一對(duì)外委托鑒定?！钡?0條規(guī)定：“各級(jí)人民法院司法鑒定機(jī)構(gòu)，受理本院及下級(jí)人民法院委托的司法鑒定。下級(jí)人民法院可逐級(jí)委托上級(jí)人民法院司法鑒定機(jī)構(gòu)鑒定。”目前有大量的房地產(chǎn)估價(jià)師、資產(chǎn)評(píng)估師、注冊(cè)會(huì)計(jì)師掛靠在司法機(jī)關(guān)內(nèi)部設(shè)立的司法鑒定機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)，這除了帶來(lái)自審自鑒這種影響司法公正的后果，還擾亂了中介機(jī)構(gòu)的執(zhí)業(yè)環(huán)境和管理秩序。

三是資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)從事房地產(chǎn)估價(jià)司法鑒定。這第三類(lèi)從事房地產(chǎn)估價(jià)司法鑒定的機(jī)構(gòu)，要說(shuō)沒(méi)有準(zhǔn)入也不一定準(zhǔn)確，只不過(guò)不是按照客觀標(biāo)準(zhǔn)確定資質(zhì)較好的估價(jià)

機(jī)構(gòu)當(dāng)中的資深房地產(chǎn)估價(jià)師從事房地產(chǎn)估價(jià)司法鑒定。資產(chǎn)評(píng)估師可以從事房地產(chǎn)估價(jià)司法鑒定，甚至連會(huì)計(jì)師、房地產(chǎn)估價(jià)員、助理會(huì)計(jì)師等也在從事房地產(chǎn)估價(jià)司法鑒定。

應(yīng)當(dāng)說(shuō)目前房地產(chǎn)估價(jià)司法鑒定的狀況，不符合《城市房地產(chǎn)管理法》關(guān)于國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度、國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估人員資格認(rèn)證制度的規(guī)定，急需管理部門(mén)的協(xié)調(diào)統(tǒng)一，嚴(yán)格執(zhí)行《城市房地產(chǎn)管理法》的有關(guān)規(guī)定。

第二篇：不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估

第一章 期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)相近7成正，從而求取估價(jià)對(duì)象日期時(shí)的價(jià)格*估價(jià)時(shí)展?fàn)顩r、儲(chǔ)蓄消費(fèi)及投現(xiàn)值的一種估價(jià)方法。和其他各種修正率；有復(fù)合投資收益率

1、不動(dòng)產(chǎn)定義：不能移交價(jià)格為正常價(jià)格 宗地于估價(jià)時(shí)點(diǎn)價(jià)格的點(diǎn)時(shí)的價(jià)格指數(shù)/成交日資水平、財(cái)政及金融狀

2、理論依據(jù)：預(yù)期原理，完善的城市規(guī)劃和系統(tǒng)R=M*Rm+(1-M)*Re=a/

資本化率；動(dòng)位置或者移動(dòng)位置后估價(jià)指數(shù)的計(jì)算：采用方法。期時(shí)的價(jià)格指數(shù)=在估況、物價(jià)居民收入和就未來(lái)收益權(quán)利的現(xiàn)在價(jià)完整的街道；土地排列p說(shuō)明：R：

會(huì)引起性質(zhì)、形狀改變市場(chǎng)比較法評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)第八章 價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格；

二、業(yè)水平、稅收負(fù)擔(dān)狀況、值。比較整齊。③路線價(jià)法M：貸款比率；Rm：抵而造成經(jīng)濟(jì)損失的財(cái)?shù)膬r(jià)格需要進(jìn)行交易情

1、路線價(jià)法：是通過(guò)對(duì)采用環(huán)比價(jià)格指數(shù)進(jìn)行技術(shù)革新及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)狀

3、收益法特點(diǎn)：具有嚴(yán)需要較多的交易事例，押貸款資本化率；Re：產(chǎn)。況、交易日期、區(qū)域因面臨特定街道、實(shí)用價(jià)修正可比實(shí)例在成交況、城市交通體系狀況、格的理論基礎(chǔ)；以收益并且房地產(chǎn)市場(chǎng)比較規(guī)自有資金要求的正常收

2、不動(dòng)產(chǎn)形成的前提：素、個(gè)別因素的修正。值相等的市街地，設(shè)定日期時(shí)的價(jià)格*成交日國(guó)際化狀況、國(guó)際經(jīng)濟(jì)為出發(fā)點(diǎn)評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)的范，能夠正常運(yùn)轉(zhuǎn)。④益率。

折舊額有用性、稀缺性、有需交易日期修正系數(shù)是以標(biāo)準(zhǔn)深度，求取在該深期的下一時(shí)期的價(jià)格指狀況）、制度因素（土地價(jià)格；評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確路線價(jià)法能夠快速評(píng)估年

求。成交日期時(shí)的價(jià)格為基度上數(shù)宗地的平均單價(jià)數(shù)*再下一時(shí)期的價(jià)格制度、住房制度、土地度取決于不動(dòng)產(chǎn)凈收益多宗土地的價(jià)格。⑤路D=(C—S)/N=C*(1--R)/

建筑物的重

3、影響因素：一般因素：準(zhǔn)來(lái)確定的。價(jià)格指數(shù)并附設(shè)于特定街道上，指數(shù)*。。估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)利用規(guī)劃和城市規(guī)劃、和資本化率確定的準(zhǔn)確線價(jià)法的精度與路線價(jià)N說(shuō)明C：

社會(huì)因素（人口、不動(dòng)有定基價(jià)格指數(shù)和環(huán)比即得到該街道的路線的價(jià)格指數(shù)=在估價(jià)時(shí)建筑規(guī)范、不動(dòng)產(chǎn)有關(guān)度。及其修正體系密切相新購(gòu)建價(jià)格；S：建筑物產(chǎn)交易慣例、城市化及價(jià)格指數(shù)。價(jià)。點(diǎn)時(shí)的價(jià)格 稅收、地價(jià)政策、交通

4、收益法適用：有收益關(guān)。⑥路線價(jià)法適用于的凈殘值；N：建筑物的公共設(shè)施條件、教育及。

2、路線價(jià)法特點(diǎn)及適用R=（Rl*Pl+Rb*Pb）管制、性質(zhì)隸屬變更）；或有潛在收益的不動(dòng)產(chǎn)對(duì)大宗或成片土地進(jìn)行經(jīng)濟(jì)壽命；R:建筑物的社會(huì)福利狀況、生活方第四章 范圍：①路線法的實(shí)質(zhì)/(Pl+Pb)說(shuō)明R：綜合區(qū)域因素：①不動(dòng)產(chǎn)所價(jià)格（土地租賃、商業(yè)、土地評(píng)估。⑦路線價(jià)法殘值率=S/C*100%；每年的折舊額與重新購(gòu)建式等狀況、心理因素、1、收益法：將待估不動(dòng)是一種土地的市場(chǎng)比較資本化率；Rl：土地資在區(qū)域的自然條件及經(jīng)工業(yè)）適用于市街地。

國(guó)內(nèi)政治狀況、社會(huì)治產(chǎn)未來(lái)每年的預(yù)期客觀法。②運(yùn)用路線價(jià)法的本化率；Rb：建筑物資濟(jì)地理位置與前述一般

5、資本化率：簡(jiǎn)單的說(shuō)基本原理：替代原理（和價(jià)格的比率成為折舊率

d=D/C*100%=(C--S)/(C安狀況、國(guó)際政治狀凈收益以一定的資本化前提是，有可供使用的本化率；Pl：土地價(jià)格；因素相結(jié)合形成的地區(qū)是用以將不動(dòng)產(chǎn)凈收益區(qū)位論）*N)*100%=(1--R)/N*10況）、經(jīng)濟(jì)因素（經(jīng)濟(jì)發(fā)率統(tǒng)一折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)科學(xué)合理的深度指數(shù)表Pb：建筑物價(jià)格。社會(huì)經(jīng)濟(jì)地位及由此決資本化為價(jià)格的比率。第九章 0%.有效經(jīng)過(guò)年數(shù)為t展?fàn)顩r、儲(chǔ)蓄消費(fèi)及投現(xiàn)值的一種估價(jià)方法。和其他各種修正率；有復(fù)合投資收益率 定的不動(dòng)產(chǎn)供求狀況對(duì)

6、資本化率實(shí)質(zhì)：資本

1、不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)報(bào)告有哪年的建筑物折舊總額資水平、財(cái)政及金融狀

2、理論依據(jù)：預(yù)期原理，完善的城市規(guī)劃和系統(tǒng)R=M*Rm+(1-M)*Re=a/不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的影響。②投資的收益率。幾部分：封面、目錄、資本化率；城市內(nèi)各種不懂類(lèi)別用

7、資本化率求算方法：致委托人函、估價(jià)師聲Et=D*t=（C—S）況、物價(jià)居民收入和就未來(lái)收益權(quán)利的現(xiàn)在價(jià)完整的街道；土地排列p說(shuō)明：R：*t/N=C(1--R)*t/N.建業(yè)水平、稅收負(fù)擔(dān)狀況、值。比較整齊。③路線價(jià)法M：貸款比率；Rm：抵地地域由于本身特性而市場(chǎng)提取法、安全利率明、股價(jià)的假設(shè)和限制筑物現(xiàn)值技術(shù)革新及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)狀

3、收益法特點(diǎn)：具有嚴(yán)需要較多的交易事例，押貸款資本化率；Re：對(duì)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生影響加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法、復(fù)合條件、估價(jià)結(jié)果報(bào)告、V=C—Et=C—(C—S)*t/自有資金要求的正常收況、城市交通體系狀況、格的理論基礎(chǔ)；以收益并且房地產(chǎn)市場(chǎng)比較規(guī)的因素；個(gè)別因素：①投資收益率法、投資收估價(jià)技術(shù)報(bào)告、附件。N=C*[1—(1—R)*t/N] 國(guó)際化狀況、國(guó)際經(jīng)濟(jì)為出發(fā)點(diǎn)評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)的范，能夠正常運(yùn)轉(zhuǎn)。④益率。宗地自然條件、局部區(qū)益率排序插入法。

2、房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告規(guī)范成新率年折舊額狀況）、制度因素（土地價(jià)格；評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確路線價(jià)法能夠快速評(píng)估位條件及環(huán)境狀況。②第五章 格式有哪幾類(lèi)常見(jiàn)的錯(cuò)q=[1—(1--R)*t/N]*100制度、住房制度、土地度取決于不動(dòng)產(chǎn)凈收益多宗土地的價(jià)格。⑤路D=(C—S)/N=C*(1--R)/建筑物用途類(lèi)別、建筑

1、“成本”含義：是經(jīng)誤：技術(shù)路線錯(cuò)誤、方%=[1—(1--R)(N--n)/N]建筑物的重結(jié)構(gòu)、層數(shù)及質(zhì)量 利用規(guī)劃和城市規(guī)劃、和資本化率確定的準(zhǔn)確線價(jià)法的精度與路線價(jià)N說(shuō)明C：濟(jì)成本、估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的法運(yùn)用錯(cuò)誤、參數(shù)確定*100%=[1—(1--R)*t/(t+

建筑規(guī)范、不動(dòng)產(chǎn)有關(guān)度。及其修正體系密切相新購(gòu)建價(jià)格；S：建筑物第二章 價(jià)格、消費(fèi)者的成本、錯(cuò)誤、報(bào)告格式錯(cuò)誤、n)]*100%

稅收、地價(jià)政策、交通

4、收益法適用：有收益關(guān)。⑥路線價(jià)法適用于的凈殘值；N：建筑物的1、不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)：是不動(dòng)客觀成本。論述題

管制、性質(zhì)隸屬變更）；或有潛在收益的不動(dòng)產(chǎn)對(duì)大宗或成片土地進(jìn)行經(jīng)濟(jì)壽命；R:建筑物的產(chǎn)估價(jià)人員依據(jù)不動(dòng)產(chǎn)

2、理論依據(jù)：賣(mài)方來(lái)看基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估技術(shù)發(fā)展

區(qū)域因素：①不動(dòng)產(chǎn)所價(jià)格（土地租賃、商業(yè)、土地評(píng)估。⑦路線價(jià)法殘值率=S/C*100%；每估價(jià)原則、理論和方法，是生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論；買(mǎi)趨勢(shì)年的折舊額與重新購(gòu)建在區(qū)域的自然條件及經(jīng)工業(yè)）適用于市街地。在充分掌握不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)方來(lái)看是替代原理。答：

一、評(píng)估方法發(fā)展 濟(jì)地理位置與前述一般

5、資本化率：簡(jiǎn)單的說(shuō)基本原理：替代原理（和價(jià)格的比率成為折舊率交易資料的基礎(chǔ)上，根

3、重置價(jià)格和重建價(jià)歷史回顧㈠理論準(zhǔn)備和 d=D/C*100%=(C--S)/(C據(jù)不動(dòng)產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)屬性，格：前者是指采用估價(jià)試點(diǎn)討論（1978~1988）因素相結(jié)合形成的地區(qū)是用以將不動(dòng)產(chǎn)凈收益區(qū)位論）*N)*100%=(1--R)/N*10按不動(dòng)產(chǎn)的質(zhì)量、等級(jí)時(shí)點(diǎn)時(shí)的建筑材料、建

1、土地分等定級(jí)以及級(jí)社會(huì)經(jīng)濟(jì)地位及由此決資本化為價(jià)格的比率。第九章0%.有效經(jīng)過(guò)年數(shù)為t定的不動(dòng)產(chǎn)供求狀況對(duì)

6、資本化率實(shí)質(zhì)：資本

1、不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)報(bào)告有哪及其在現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中筑構(gòu)配件、設(shè)備和建筑差收益，綜合級(jí)別基準(zhǔn) 年的建筑物折舊總額不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的影響。②投資的收益率。幾部分：封面、目錄、的一般收益狀況，充分技術(shù)等，按照估價(jià)時(shí)點(diǎn)地價(jià)的評(píng)估。

2、抽樣調(diào) Et=D*t=（C—S）城市內(nèi)各種不懂類(lèi)別用

7、資本化率求算方法：致委托人函、估價(jià)師聲考慮社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、不時(shí)的價(jià)格水平，重新建查商業(yè)、企業(yè)數(shù)據(jù)采用 *t/N=C(1--R)*t/N.建地地域由于本身特性而市場(chǎng)提取法、安全利率明、股價(jià)的假設(shè)和限制動(dòng)產(chǎn)利用方式、利用政造與估價(jià)對(duì)象建筑物具數(shù)學(xué)模型進(jìn)行分析。㈡

筑物現(xiàn)值對(duì)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生影響加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法、復(fù)合條件、估價(jià)結(jié)果報(bào)告、策以及利用效益等因素有同等效用的全新建筑現(xiàn)行基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估體系 V=C—Et=C—(C—S)*t/的因素；個(gè)別因素：①投資收益率法、投資收估價(jià)技術(shù)報(bào)告、附件。的影響，綜合評(píng)定出某物所必須的支出和應(yīng)獲的形成（1989~1993）以 N=C*[1—(1—R)*t/N] 宗地自然條件、局部區(qū)益率排序插入法。

2、房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告規(guī)范成土地使用價(jià)值評(píng)價(jià)為基 新率不動(dòng)產(chǎn)在某一權(quán)力狀態(tài)得的利潤(rùn)

位條件及環(huán)境狀況。②第五章 格式有哪幾類(lèi)常見(jiàn)的錯(cuò)q=[1—(1--R)*t/N]*100下的某一時(shí)點(diǎn)的價(jià)格。重建價(jià)格：指采用與估礎(chǔ)，以土地收益為依據(jù)，建筑物用途類(lèi)別、建筑

1、“成本”含義：是經(jīng)誤：技術(shù)路線錯(cuò)誤、方%=[1—(1--R)(N--n)/N]

2、不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)的意義：價(jià)對(duì)象建筑物具有相同以市場(chǎng)交易資料為參考

結(jié)構(gòu)、層數(shù)及質(zhì)量 濟(jì)成本、估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的法運(yùn)用錯(cuò)誤、參數(shù)確定*100%=[1—(1--R)*t/(t+為不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)交易服的建筑材料，建筑構(gòu)配的評(píng)估體系。

1、使用價(jià)

第二章 價(jià)格、消費(fèi)者的成本、錯(cuò)誤、報(bào)告格式錯(cuò)誤、n)]*100% 務(wù)、有利于提高不動(dòng)產(chǎn)件，設(shè)備和建筑技術(shù)等，值評(píng)估

2、運(yùn)用條件、方

1、不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)：是不動(dòng)客觀成本。論述題 經(jīng)濟(jì)運(yùn)行效率、確立公按照估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格水法評(píng)估樣本地價(jià)

3、評(píng)估

產(chǎn)估價(jià)人員依據(jù)不動(dòng)產(chǎn)

2、理論依據(jù)：賣(mài)方來(lái)看基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估技術(shù)發(fā)展平的收益分配制度的依平，重新建造與估價(jià)對(duì)出基準(zhǔn)地價(jià)

4、運(yùn)用基準(zhǔn)估價(jià)原則、理論和方法，是生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論；買(mǎi)趨勢(shì) 據(jù)、有利于不動(dòng)產(chǎn)的公象建筑物完全相同的全地價(jià)形成修正分析。㈢在充分掌握不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)方來(lái)看是替代原理。答：

一、評(píng)估方法發(fā)展平賦稅。新建筑物所必需的支出現(xiàn)行基準(zhǔn)地價(jià)的推廣、交易資料的基礎(chǔ)上，根

3、重置價(jià)格和重建價(jià)歷史回顧㈠理論準(zhǔn)備和

3、基本原則：合法性、和應(yīng)獲得的利潤(rùn)，應(yīng)用、完善階段（1993~

據(jù)不動(dòng)產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)屬性，格：前者是指采用估價(jià)試點(diǎn)討論（1978~1988）最有效使用、估價(jià)期日、至今）

1、科學(xué)界定地價(jià)

按不動(dòng)產(chǎn)的質(zhì)量、等級(jí)時(shí)點(diǎn)時(shí)的建筑材料、建

1、土地分等定級(jí)以及級(jí) 替代原則、供求原則、第六章 定義

2、在技術(shù)途徑上提

及其在現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中筑構(gòu)配件、設(shè)備和建筑差收益，綜合級(jí)別基準(zhǔn) 預(yù)期收益、貢獻(xiàn)原則、1、假設(shè)開(kāi)發(fā)法：是在估供了兩條可供選擇的評(píng)的一般收益狀況，充分技術(shù)等，按照估價(jià)時(shí)點(diǎn)地價(jià)的評(píng)估。

2、抽樣調(diào) 公平原則、變動(dòng)原則。算開(kāi)發(fā)完成后不動(dòng)產(chǎn)正估思路①都是以土地定

考慮社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、不時(shí)的價(jià)格水平，重新建查商業(yè)、企業(yè)數(shù)據(jù)采用 競(jìng)爭(zhēng)原則、協(xié)調(diào)原則、常交易價(jià)格的基礎(chǔ)上，級(jí)為基礎(chǔ)②都是以市場(chǎng) 扣除未來(lái)不動(dòng)產(chǎn)正常的土地交易為實(shí)例，級(jí)差 動(dòng)產(chǎn)利用方式、利用政造與估價(jià)對(duì)象建筑物具數(shù)學(xué)模型進(jìn)行分析。㈡ 剩余產(chǎn)出。策以及利用效益等因素有同等效用的全新建筑現(xiàn)行基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估體系

4、估價(jià)期日原則意義：開(kāi)發(fā)成本、利息、利潤(rùn)、收益測(cè)算為途徑。

3、強(qiáng)的影響，綜合評(píng)定出某物所必須的支出和應(yīng)獲的形成（1989~1993）以 便于弄清估價(jià)對(duì)象價(jià)格稅費(fèi)后，以剩余之?dāng)?shù)來(lái)調(diào)了土地價(jià)格的產(chǎn)權(quán)屬

不動(dòng)產(chǎn)在某一權(quán)力狀態(tài)得的利潤(rùn) 土地使用價(jià)值評(píng)價(jià)為基 時(shí)點(diǎn)，了解不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)確定估價(jià)對(duì)象不動(dòng)產(chǎn)價(jià)性。

4、為保證其現(xiàn)勢(shì)性，下的某一時(shí)點(diǎn)的價(jià)格。重建價(jià)格：指采用與估礎(chǔ)，以土地收益為依據(jù)，狀況，為不動(dòng)產(chǎn)的交易格的一種方法。要根據(jù)基準(zhǔn)地價(jià)市場(chǎng)的2、不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)的意義：價(jià)對(duì)象建筑物具有相同以市場(chǎng)交易資料為參考 等級(jí)管理及相關(guān)不動(dòng)產(chǎn)

2、假設(shè)開(kāi)發(fā)法理論依變化而更新數(shù)據(jù)。

二、為不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)交易服的建筑材料，建筑構(gòu)配的評(píng)估體系。

1、使用價(jià) 的法律法規(guī)的頒布實(shí)施據(jù)：預(yù)期原理 現(xiàn)行基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估特點(diǎn) 務(wù)、有利于提高不動(dòng)產(chǎn)件，設(shè)備和建筑技術(shù)等，值評(píng)估

2、運(yùn)用條件、方 提供時(shí)間界限；有利于

3、假設(shè)開(kāi)發(fā)法適用條及存在問(wèn)題㈠條件：

1、經(jīng)濟(jì)運(yùn)行效率、確立公按照估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格水法評(píng)估樣本地價(jià)

3、評(píng)估估價(jià)人員選擇合適的估件：①待開(kāi)發(fā)土地的估市場(chǎng)不發(fā)育，交易資料平的收益分配制度的依平，重新建造與估價(jià)對(duì)出基準(zhǔn)地價(jià)

4、運(yùn)用基準(zhǔn)價(jià)方法，對(duì)年期修正系價(jià)②土地整理、復(fù)墾③少，市場(chǎng)公開(kāi)化程度低，據(jù)、有利于不動(dòng)產(chǎn)的公象建筑物完全相同的全地價(jià)形成修正分析。㈢ 數(shù)、利息期等參數(shù)進(jìn)行待拆遷改造的再開(kāi)發(fā)房交易價(jià)格的形成機(jī)制不

地產(chǎn)的估價(jià)，這時(shí)公式規(guī)模。

2、有效合理配置平賦稅。新建筑物所必需的支出現(xiàn)行基準(zhǔn)地價(jià)的推廣、設(shè)定。

3、基本原則：合法性、和應(yīng)獲得的利潤(rùn)，應(yīng)用、完善階段（1993~

5、估價(jià)期日和日期：前中的建筑費(fèi)還包括拆遷機(jī)制缺乏，功能分區(qū)不

最有效使用、估價(jià)期日、至今）

1、科學(xué)界定地價(jià) 者為估價(jià)對(duì)象價(jià)值或者費(fèi)用④現(xiàn)有新舊房地產(chǎn)明顯。

3、城市規(guī)劃資料

中地價(jià)的單獨(dú)評(píng)估⑤在不全。替代原則、供求原則、第六章 定義

2、在技術(shù)途徑上提 價(jià)格確定的時(shí)點(diǎn) ㈡特點(diǎn)和問(wèn)題：

1、預(yù)期收益、貢獻(xiàn)原則、1、假設(shè)開(kāi)發(fā)法：是在估供了兩條可供選擇的評(píng)后者為估價(jià)人員對(duì)估價(jià)建工程⑥可裝修或可改現(xiàn)行的基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估方公平原則、變動(dòng)原則。算開(kāi)發(fā)完成后不動(dòng)產(chǎn)正估思路①都是以土地定對(duì)象進(jìn)行估價(jià)的工作日變用途的舊房。法為一個(gè)間接的地價(jià)評(píng)第七章 競(jìng)爭(zhēng)原則、協(xié)調(diào)原則、常交易價(jià)格的基礎(chǔ)上，級(jí)為基礎(chǔ)②都是以市場(chǎng) 期 估體系。

2、地價(jià)是建立 扣除未來(lái)不動(dòng)產(chǎn)正常的土地交易為實(shí)例，級(jí)差

1、什么是基準(zhǔn)地價(jià)，基在土地使用價(jià)值評(píng)估基 剩余產(chǎn)出。第三章

4、估價(jià)期日原則意義：開(kāi)發(fā)成本、利息、利潤(rùn)、收益測(cè)算為途徑。

3、強(qiáng)

1、市場(chǎng)比較法：將估價(jià)準(zhǔn)地價(jià)有何特點(diǎn)和作礎(chǔ)上的分區(qū)域分類(lèi)地

便于弄清估價(jià)對(duì)象價(jià)格稅費(fèi)后，以剩余之?dāng)?shù)來(lái)調(diào)了土地價(jià)格的產(chǎn)權(quán)屬 對(duì)象與在在估價(jià)期日的用？ 價(jià)。趨勢(shì)：

1、利用交易

時(shí)點(diǎn)，了解不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)確定估價(jià)對(duì)象不動(dòng)產(chǎn)價(jià)性。

4、為保證其現(xiàn)勢(shì)性，近期有過(guò)交易的累死不答：定義：是指在宗地地價(jià)資料間接評(píng)估。

2、狀況，為不動(dòng)產(chǎn)的交易格的一種方法。要根據(jù)基準(zhǔn)地價(jià)市場(chǎng)的 動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些估價(jià)的基礎(chǔ)上，評(píng)估出由分類(lèi)地價(jià)評(píng)估向分區(qū) 等級(jí)管理及相關(guān)不動(dòng)產(chǎn)

2、假設(shè)開(kāi)發(fā)法理論依變化而更新數(shù)據(jù)。

二、類(lèi)似不動(dòng)產(chǎn)的成家價(jià)格的各級(jí)別或各個(gè)地區(qū)土地價(jià)評(píng)估發(fā)展①利用市的法律法規(guī)的頒布實(shí)施據(jù)：預(yù)期原理 現(xiàn)行基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估特點(diǎn)進(jìn)行適當(dāng)?shù)男拚源说氐钠骄鶅r(jià)格。特點(diǎn)：場(chǎng)交易價(jià)格資料進(jìn)行直提供時(shí)間界限；有利于

3、假設(shè)開(kāi)發(fā)法適用條及存在問(wèn)題㈠條件：

1、作為估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)區(qū)域性?xún)r(jià)格、分用途價(jià)接評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)，將成估價(jià)人員選擇合適的估件：①待開(kāi)發(fā)土地的估市場(chǎng)不發(fā)育，交易資料 點(diǎn)的客觀合理價(jià)格的估格、平均價(jià)格、有限年為近準(zhǔn)低價(jià)評(píng)估的方

期的價(jià)格、具有時(shí)效性、法：土地使用價(jià)值的評(píng) 價(jià)方法，對(duì)年期修正系價(jià)②土地整理、復(fù)墾③少，市場(chǎng)公開(kāi)化程度低，價(jià)方法。

數(shù)、利息期等參數(shù)進(jìn)行待拆遷改造的再開(kāi)發(fā)房交易價(jià)格的形成機(jī)制不

2、市場(chǎng)比較法依據(jù)：替與土地利用開(kāi)發(fā)程度有價(jià)趨向弱化；土地基準(zhǔn)

地產(chǎn)的估價(jià)，這時(shí)公式規(guī)模。

2、有效合理配置 關(guān)、是政府委托評(píng)估的地價(jià)評(píng)估依據(jù)由土地利 設(shè)定。代原理

5、估價(jià)期日和日期：前中的建筑費(fèi)還包括拆遷機(jī)制缺乏，功能分區(qū)不

3、怎樣選取可比實(shí)例：價(jià)格、是一種控制性?xún)r(jià)用效益資料向土地市場(chǎng)者為估價(jià)對(duì)象價(jià)值或者費(fèi)用④現(xiàn)有新舊房地產(chǎn)明顯。

3、城市規(guī)劃資料區(qū)位相同或相似、用途格。作用：是政府宏觀交易資料轉(zhuǎn)化；基準(zhǔn)地中地價(jià)的單獨(dú)評(píng)估⑤在不全。價(jià)格確定的時(shí)點(diǎn) ㈡特點(diǎn)和問(wèn)題：

1、相同、建筑結(jié)構(gòu)相同、調(diào)控土地市場(chǎng)的依據(jù)、價(jià)的用途分類(lèi)體系將逐后者為估價(jià)人員對(duì)估價(jià)建工程⑥可裝修或可改現(xiàn)行的基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估方 權(quán)利性質(zhì)相同、交易類(lèi)是國(guó)家征收土地使用稅漸細(xì)化；基準(zhǔn)地價(jià)的表

對(duì)象進(jìn)行估價(jià)的工作日變用途的舊房。法為一個(gè)間接的地價(jià)評(píng) 型吻合、成交日期與估的依據(jù)、調(diào)節(jié)土地利用、達(dá)方式多元化。②畝分

第七章 期 估體系。

2、地價(jià)是建立 價(jià)時(shí)點(diǎn)相近、成交價(jià)格是進(jìn)一步評(píng)估宗地地價(jià)類(lèi)地價(jià)評(píng)估向分區(qū)地價(jià)

1、什么是基準(zhǔn)地價(jià)，基在土地使用價(jià)值評(píng)估基 第三章 為正常價(jià)格比準(zhǔn)價(jià)格求的基礎(chǔ)。評(píng)估方向發(fā)展（在最佳

1、市場(chǎng)比較法：將估價(jià)準(zhǔn)地價(jià)有何特點(diǎn)和作礎(chǔ)上的分區(qū)域分類(lèi)地 取的方法：簡(jiǎn)單算數(shù)平

2、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正土地利用上的平均價(jià)

對(duì)象與在在估價(jià)期日的用？ 價(jià)。趨勢(shì)：

1、利用交易 均數(shù)法、加權(quán)算術(shù)平均法：是利用基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)格）。近期有過(guò)交易的累死不答：定義：是指在宗地地價(jià)資料間接評(píng)估。

2、數(shù)法、中位數(shù)法、眾數(shù)估或更新成果，再將估估價(jià)的基礎(chǔ)上，評(píng)估出價(jià)對(duì)象宗地的區(qū)域條件1建筑密度=基地面積/動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些由分類(lèi)地價(jià)評(píng)估向分區(qū)法。類(lèi)似不動(dòng)產(chǎn)的成家價(jià)格的各級(jí)別或各個(gè)地區(qū)土地價(jià)評(píng)估發(fā)展①利用市 選取的可比實(shí)例符合的及個(gè)別條件與其所在區(qū)土地面積容積率=

進(jìn)行適當(dāng)?shù)男拚源说氐钠骄鶅r(jià)格。特點(diǎn)：場(chǎng)交易價(jià)格資料進(jìn)行直 要求：1區(qū)位相同或類(lèi)似域的平均條件進(jìn)行比較建筑密度*層數(shù)

作為估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)區(qū)域性?xún)r(jià)格、分用途價(jià)接評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)，將成 2用途相同3建筑結(jié)構(gòu)的基礎(chǔ)上，確定相應(yīng)的2交易日期修正的方法：

點(diǎn)的客觀合理價(jià)格的估格、平均價(jià)格、有限年為近準(zhǔn)低價(jià)評(píng)估的方 相同4權(quán)利性質(zhì)相同5修正系數(shù)，用此修正系

一、采用定基價(jià)格指數(shù)

期的價(jià)格、具有時(shí)效性、法：土地使用價(jià)值的評(píng) 價(jià)方法。交易類(lèi)型吻合6成交日數(shù)對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行修修正可比實(shí)例在成交

2、市場(chǎng)比較法依據(jù)：替與土地利用開(kāi)發(fā)程度有價(jià)趨向弱化；土地基準(zhǔn)第一章 期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)相近7成正，從而求取估價(jià)對(duì)象日期時(shí)的價(jià)格*估價(jià)時(shí)

1、不動(dòng)產(chǎn)定義：不能移關(guān)、是政府委托評(píng)估的宗地于估價(jià)時(shí)點(diǎn)價(jià)格的點(diǎn)時(shí)的價(jià)格指數(shù)/成交日代原理 地價(jià)評(píng)估依據(jù)由土地利交價(jià)格為正常價(jià)格期時(shí)的價(jià)格指數(shù)=在估

3、怎樣選取可比實(shí)例：價(jià)格、是一種控制性?xún)r(jià)用效益資料向土地市場(chǎng)動(dòng)位置或者移動(dòng)位置后估價(jià)指數(shù)的計(jì)算：采用方法。

價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格；

二、區(qū)位相同或相似、用途格。作用：是政府宏觀交易資料轉(zhuǎn)化；基準(zhǔn)地會(huì)引起性質(zhì)、形狀改變市場(chǎng)比較法評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)第八章

相同、建筑結(jié)構(gòu)相同、調(diào)控土地市場(chǎng)的依據(jù)、價(jià)的用途分類(lèi)體系將逐而造成經(jīng)濟(jì)損失的財(cái)?shù)膬r(jià)格需要進(jìn)行交易情

1、路線價(jià)法：是通過(guò)對(duì)采用環(huán)比價(jià)格指數(shù)進(jìn)行

權(quán)利性質(zhì)相同、交易類(lèi)是國(guó)家征收土地使用稅漸細(xì)化；基準(zhǔn)地價(jià)的表產(chǎn)。況、交易日期、區(qū)域因面臨特定街道、實(shí)用價(jià)修正可比實(shí)例在成交

型吻合、成交日期與估的依據(jù)、調(diào)節(jié)土地利用、達(dá)方式多元化。②畝分

2、不動(dòng)產(chǎn)形成的前提：素、個(gè)別因素的修正。值相等的市街地，設(shè)定日期時(shí)的價(jià)格*成交日

價(jià)時(shí)點(diǎn)相近、成交價(jià)格是進(jìn)一步評(píng)估宗地地價(jià)類(lèi)地價(jià)評(píng)估向分區(qū)地價(jià)有用性、稀缺性、有需交易日期修正系數(shù)是以標(biāo)準(zhǔn)深度，求取在該深期的下一時(shí)期的價(jià)格指 求。的基礎(chǔ)。度上數(shù)宗地的平均單價(jià)數(shù)*再下一時(shí)期的價(jià)格為正常價(jià)格比準(zhǔn)價(jià)格求評(píng)估方向發(fā)展（在最佳成交日期時(shí)的價(jià)格為基 影響因素：一般因素：準(zhǔn)來(lái)確定的。價(jià)格指數(shù)并附設(shè)于特定街道上，指數(shù)*。。估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí) 取的方法：簡(jiǎn)單算數(shù)平

2、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正土地利用上的平均價(jià)

3、社會(huì)因素（人口、不動(dòng)法：是利用基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)即得到該街道的路線的價(jià)格指數(shù)=在估價(jià)時(shí)均數(shù)法、加權(quán)算術(shù)平均格）。有定基價(jià)格指數(shù)和環(huán)比產(chǎn)交易慣例、城市化及價(jià)格指數(shù)。價(jià)。點(diǎn)時(shí)的價(jià)格 數(shù)法、中位數(shù)法、眾數(shù)估或更新成果，再將估

價(jià)對(duì)象宗地的區(qū)域條件1建筑密度=基地面積/公共設(shè)施條件、教育及。

2、路線價(jià)法特點(diǎn)及適用R=（Rl*Pl+Rb*Pb）法。

范圍：①路線法的實(shí)質(zhì)/(Pl+Pb)說(shuō)明R：綜合選取的可比實(shí)例符合的及個(gè)別條件與其所在區(qū)土地面積容積率=社會(huì)福利狀況、生活方第四章 式等狀況、心理因素、1、收益法：將待估不動(dòng)是一種土地的市場(chǎng)比較資本化率；Rl：土地資要求：1區(qū)位相同或類(lèi)似域的平均條件進(jìn)行比較建筑密度*層數(shù)

2用途相同3建筑結(jié)構(gòu)的基礎(chǔ)上，確定相應(yīng)的2交易日期修正的方法：國(guó)內(nèi)政治狀況、社會(huì)治產(chǎn)未來(lái)每年的預(yù)期客觀法。②運(yùn)用路線價(jià)法的本化率；Rb：建筑物資

相同4權(quán)利性質(zhì)相同5修正系數(shù)，用此修正系

一、采用定基價(jià)格指數(shù)安狀況、國(guó)際政治狀凈收益以一定的資本化前提是，有可供使用的本化率；Pl：土地價(jià)格；、經(jīng)濟(jì)因素（經(jīng)濟(jì)發(fā)率統(tǒng)一折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)科學(xué)合理的深度指數(shù)表Pb：建筑物價(jià)格。交易類(lèi)型吻合6成交日數(shù)對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行修修正可比實(shí)例在成交況）

第三篇：房地產(chǎn)司法鑒定評(píng)估

房地產(chǎn)司法鑒定估價(jià)規(guī)范初步研究

2009-05-07

房地產(chǎn)司法鑒定估價(jià)規(guī)范初步研究

（作者：崔太平來(lái)源：《中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)與經(jīng)紀(jì)》雜志2008年第6期）

一、物權(quán)保護(hù)與房地產(chǎn)估價(jià)

房地產(chǎn)司法估價(jià)與財(cái)產(chǎn)保護(hù)的關(guān)系是什么呢？《物權(quán)法》作為保護(hù)財(cái)產(chǎn)的基本法律，在當(dāng)事人的物權(quán)受到侵犯時(shí)，救濟(jì)的途徑和手段根本的就是損害賠償。損害賠償離不開(kāi)估價(jià)。其實(shí)任何的經(jīng)濟(jì)糾紛，甚至是刑事法律糾紛，判決和裁決有幾種情形，最嚴(yán)重是剝奪人的生命，第二種情況是限制人的自由。第三種情況是財(cái)產(chǎn)處罰，對(duì)侵害他人權(quán)利的除以財(cái)產(chǎn)的處罰，另外是一種處罰性的賠償。一般糾紛的判決當(dāng)事人的財(cái)產(chǎn)往往是個(gè)人的財(cái)產(chǎn)，所以從這個(gè)角度來(lái)說(shuō)，我們侵害當(dāng)事人的物權(quán)是離不開(kāi)損害賠償?shù)?，就是估價(jià)的。其他的任何民事、刑事的糾紛，就是以上幾個(gè)途徑。所以說(shuō)司法鑒定估價(jià)在一定程度上不僅是財(cái)產(chǎn)保護(hù)，在相當(dāng)程度上影響了司法的工作。

二、房地產(chǎn)司法鑒定估價(jià)的現(xiàn)狀

（一）估價(jià)委托程序不規(guī)范

一是，受托估價(jià)機(jī)構(gòu)的資質(zhì)不符合相關(guān)規(guī)定。法院委托的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)，其資質(zhì)并不符合部門(mén)規(guī)章的規(guī)定，建設(shè)部《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》規(guī)定，一級(jí)和二級(jí)資質(zhì)的機(jī)構(gòu)才可以接受法院委托的估價(jià)，但是實(shí)際情況中，卻又一些三級(jí)資質(zhì)機(jī)構(gòu)接受了法院的估價(jià)委托。二是，委托書(shū)不規(guī)范，缺乏估價(jià)基本事項(xiàng)的記載。估價(jià)對(duì)象不明確，誰(shuí)提供多少資料，這些都沒(méi)有。法院和當(dāng)事人配合的義務(wù)也沒(méi)有，或者說(shuō)不夠準(zhǔn)確和詳盡。三是沒(méi)有委托合同。委托合同涉及到委托估價(jià)的費(fèi)用、當(dāng)事人的義務(wù)、權(quán)利、糾紛的解決等等。四是法院對(duì)外委托估價(jià)，沒(méi)有充分尊重當(dāng)事人的訴訟權(quán)

利。一般覺(jué)得當(dāng)事人要抽簽或者是原被告雙方選擇一下估價(jià)機(jī)構(gòu)就可以了，其實(shí)不然。一個(gè)是涉及到糾紛的不動(dòng)產(chǎn)，要不要估價(jià)，是當(dāng)事人的權(quán)利，如果說(shuō)當(dāng)事人雙方都覺(jué)得不需要估價(jià)，那么就不用估價(jià)。所以說(shuō)第一個(gè)是估價(jià)的申請(qǐng)和決定權(quán)。決定權(quán)最終在法官的手里，實(shí)際在當(dāng)事人的手里，然后才申請(qǐng)，授予。

（二）房地產(chǎn)司法鑒定估價(jià)缺乏質(zhì)證程序

我曾經(jīng)做過(guò)律師事務(wù)所主任，如果原告和被告請(qǐng)一個(gè)律師，大家在法庭上在以法律允許的范圍內(nèi)申請(qǐng)自己的權(quán)利，在這樣的博弈中，實(shí)現(xiàn)了當(dāng)事人之間利益的平衡，間接實(shí)現(xiàn)了司法公正，間接提高了律師的社會(huì)地位。房地產(chǎn)估價(jià)師很少針?shù)h相對(duì)，司法鑒定估價(jià)應(yīng)該有這樣的程序，甚至還可以成為專(zhuān)家作證出庭，像律師一樣。

（三）《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》缺乏對(duì)于房地產(chǎn)司法鑒定估價(jià)的規(guī)定

《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》在房地產(chǎn)糾紛估價(jià)里面有三條，這些規(guī)定在現(xiàn)階段來(lái)看，對(duì)指導(dǎo)實(shí)踐缺乏可操作性。

（四）法院等司法機(jī)關(guān)對(duì)于房地產(chǎn)司法鑒定估價(jià)的認(rèn)識(shí)不清晰

一是，對(duì)國(guó)家的房地產(chǎn)估價(jià)制度不熟悉。法院對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)作為國(guó)家法定制度、《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》作為國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)還不十分清晰，對(duì)估價(jià)對(duì)象、估價(jià)對(duì)象的法律權(quán)屬狀態(tài)等還有待專(zhuān)家協(xié)助。二是，對(duì)房地產(chǎn)司法鑒定估價(jià)的范圍認(rèn)識(shí)不清。例如，如果有委托人委托我們?cè)u(píng)估一個(gè)賓館的大堂，是否可以？當(dāng)然不可以。房屋基本單元登記的狀態(tài)，以及房屋登記辦法規(guī)定的相關(guān)內(nèi)容，法院在查封和預(yù)查封的時(shí)候，他們有時(shí)也不清楚該查封什么。三是對(duì)于法院的配合義務(wù)、訴訟當(dāng)事人的配合義務(wù)認(rèn)識(shí)不清。

三、房地產(chǎn)司法鑒定估價(jià)規(guī)范的基本框架

（1）完善房地產(chǎn)司法鑒定估價(jià)的委托程序。目前的《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》對(duì)實(shí)體性的規(guī)定不少，對(duì)于程序性的規(guī)定較少，實(shí)際上規(guī)范對(duì)程序性規(guī)定的應(yīng)該多些。

（2）建立房地產(chǎn)司法鑒定估價(jià)的質(zhì)證程序。

（3）完善房地產(chǎn)司法鑒定估價(jià)的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。

（4）建立房地產(chǎn)司法鑒定估價(jià)的專(zhuān)家?guī)?。?zhuān)家?guī)斓乃痉ㄨb定專(zhuān)家，接受鑒定估價(jià)委托。并不從事具體的司法鑒定估價(jià)業(yè)務(wù)，而是接受法院咨詢(xún)，幫助法官對(duì)于鑒定估價(jià)報(bào)告的質(zhì)證和采信。估價(jià)專(zhuān)家也可以接受咨詢(xún)，幫助法官確定對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)的查封、預(yù)查封的具體范圍。

四、司法鑒定估價(jià)業(yè)務(wù)的承接

（一）明確基本情況

（1）明確估價(jià)的基本事項(xiàng)：

估價(jià)目的；估價(jià)時(shí)點(diǎn)；估價(jià)對(duì)象（實(shí)體狀況、權(quán)益狀況）。委托評(píng)估范圍，不一定就是估價(jià)師實(shí)際評(píng)估范圍！

委托方、產(chǎn)權(quán)持有者；估價(jià)報(bào)告的使用限制；估價(jià)報(bào)告交付時(shí)間及方式；估價(jià)服務(wù)費(fèi)及支付方式。

（2）明確估價(jià)的其他重要事項(xiàng)：

估價(jià)的價(jià)值定義；委托方提供的估價(jià)依據(jù)（估價(jià)權(quán)屬資料、身份證明、相關(guān)法律文書(shū)）。估價(jià)依據(jù)，應(yīng)當(dāng)能夠區(qū)分哪些是委托方提供，哪些是評(píng)估師自己收集掌握的。

對(duì)于委托方之外的使用者，應(yīng)當(dāng)在委托估價(jià)合同中明確。

能力不能勝任的司法鑒定估價(jià)業(yè)務(wù)的委婉拒絕。

（二）明確具體事項(xiàng)

（1）鑒定委托書(shū)應(yīng)當(dāng)載明委托人的名稱(chēng)或者姓名、擬委托的司法鑒定機(jī)構(gòu)的名稱(chēng)、委托鑒定的事項(xiàng)、鑒定事項(xiàng)的用途以及鑒定要求等內(nèi)容。委托鑒定事項(xiàng)屬于重新鑒定的，應(yīng)當(dāng)在委托書(shū)中注明。

（2）委托人應(yīng)當(dāng)向司法鑒定機(jī)構(gòu)提供真實(shí)、完整、充分的鑒定材料，并對(duì)鑒定材料的真實(shí)性、合法性負(fù)責(zé)。

（3）對(duì)提供的鑒定材料不完整、不充分的，司法鑒定機(jī)構(gòu)可以要求委托人補(bǔ)充；委托人補(bǔ)充齊全的，可以受理。

（4）不能即時(shí)決定受理的，應(yīng)當(dāng)在七個(gè)工作日內(nèi)作出是否受理的決定，并通知委托人。

（三）司法鑒定機(jī)構(gòu)不得受理的鑒定委托

（1）委托事項(xiàng)超出本機(jī)構(gòu)司法鑒定業(yè)務(wù)范圍的；

（2）鑒定材料不真實(shí)、不完整、不充分或者取得方式不合法的；

（3）鑒定事項(xiàng)的用途不合法或者違背社會(huì)公德的；

（4）鑒定要求不符合司法鑒定執(zhí)業(yè)規(guī)則或者相關(guān)鑒定技術(shù)規(guī)范的；

（5）鑒定要求超出本機(jī)構(gòu)技術(shù)條件和鑒定能力的；

（6）不符合民法通則第二十九條規(guī)定的；

（7）其他不符合法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定情形的。

對(duì)不予受理的，應(yīng)當(dāng)向委托人說(shuō)明理由，退還其提供的鑒定材料。

五、司法鑒定估價(jià)應(yīng)當(dāng)遵循的規(guī)范

（1）法律法規(guī)

（2）《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》等估價(jià)規(guī)范

（3）《司法鑒定程序通則》

（4）《司法鑒定文書(shū)規(guī)范》和《司法鑒定協(xié)議書(shū)（示范文本）》

六、司法鑒定估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)提示

（1）鑒定意見(jiàn)屬于專(zhuān)家專(zhuān)業(yè)性意見(jiàn)，其是否被采信取決于辦案機(jī)關(guān)的審查和判斷，鑒定人和鑒定機(jī)構(gòu)無(wú)權(quán)干涉；

（2）由于鑒定材料或者客觀條件限制，并非所有鑒定都能得出明確的鑒定意見(jiàn)；

（3）鑒定活動(dòng)遵循獨(dú)立、客觀、公正的原則，因此，鑒定意見(jiàn)可能對(duì)委托人有利，也可能不利。

七、對(duì)于房地產(chǎn)司法鑒定估價(jià)的質(zhì)證

（1）房地產(chǎn)司法鑒定估價(jià)的質(zhì)證程序，包括出庭通知、估價(jià)師出庭、質(zhì)證內(nèi)容、訴訟當(dāng)事人質(zhì)詢(xún)和法官詢(xún)問(wèn)、估價(jià)師退庭等。

（2）質(zhì)證內(nèi)容主要包括：對(duì)于鑒定估價(jià)主體資格的質(zhì)證，對(duì)于鑒定估價(jià)啟動(dòng)程序合法性的質(zhì)證，對(duì)于鑒定估價(jià)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)估價(jià)師是否遵循回避原則的質(zhì)證，對(duì)于鑒定估價(jià)范圍的質(zhì)證，對(duì)于鑒定估價(jià)報(bào)告規(guī)范性的質(zhì)證等等。

（3）鑒定估價(jià)的質(zhì)證程序，還應(yīng)當(dāng)包括：建立法官直接詢(xún)問(wèn)、當(dāng)事人

交叉詢(xún)問(wèn)規(guī)則，房地產(chǎn)估價(jià)師分別出庭接受質(zhì)證規(guī)則，以及房地產(chǎn)估價(jià)師適時(shí)退庭規(guī)則。

（4）對(duì)于估價(jià)工作底稿的質(zhì)證

?工作底稿分管理類(lèi)工作底稿、操作類(lèi)工作底稿。

?管理類(lèi)工作底稿包括：估價(jià)業(yè)務(wù)基本事項(xiàng)的記錄；估價(jià)業(yè)務(wù)約定書(shū)；估價(jià)作業(yè)計(jì)劃；估價(jià)業(yè)務(wù)執(zhí)行過(guò)程中的重大問(wèn)題處理記錄；估價(jià)報(bào)告的審核記錄。

?操作類(lèi)工作底稿通常包括：現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查記錄與相關(guān)資料；收集的估價(jià)資料；估價(jià)測(cè)算過(guò)程記錄。

（5）對(duì)估價(jià)報(bào)告假設(shè)限制條件的質(zhì)證

?估價(jià)報(bào)告中的假設(shè)和限制條件應(yīng)說(shuō)明本次估價(jià)的假設(shè)前提，未經(jīng)調(diào)查確認(rèn)或無(wú)法調(diào)查確認(rèn)的資料數(shù)據(jù)，估價(jià)中未考慮的因素和一些特殊處理對(duì)抵押價(jià)值可能的影響及本估價(jià)報(bào)告使用的限制條件。

?注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師不得濫用估價(jià)假設(shè)前提，估價(jià)假設(shè)前提應(yīng)當(dāng)具有合理性。評(píng)估師應(yīng)當(dāng)對(duì)于估價(jià)的假設(shè)前提在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的實(shí)際狀況進(jìn)行必要的披露和闡述。

?在市場(chǎng)波動(dòng)較大時(shí)，評(píng)估師要特別關(guān)注價(jià)格的下跌風(fēng)險(xiǎn)；金融機(jī)構(gòu)續(xù)貸涉及房地產(chǎn)抵押價(jià)值的估價(jià)，注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)已經(jīng)發(fā)生的市場(chǎng)不利變化，應(yīng)給予充分重視；注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)預(yù)期會(huì)降低估價(jià)對(duì)象價(jià)值的因素要充分考慮，對(duì)預(yù)期不確定的收益或升值因素應(yīng)謹(jǐn)慎處理。

（6）對(duì)估價(jià)對(duì)象法律權(quán)屬狀況的質(zhì)證

?估價(jià)師應(yīng)當(dāng)知曉評(píng)估對(duì)象法律權(quán)屬對(duì)估價(jià)結(jié)論有重大影響。估價(jià)師執(zhí)行估價(jià)業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)關(guān)注估價(jià)對(duì)象法律權(quán)屬并予以恰當(dāng)披露。

?對(duì)估價(jià)對(duì)象法律權(quán)屬確認(rèn)或發(fā)表意見(jiàn)，超出估價(jià)師執(zhí)業(yè)范圍。估價(jià)師不得明示或暗示具有對(duì)估價(jià)對(duì)象法律權(quán)屬確認(rèn)或發(fā)表意見(jiàn)的能力，不得對(duì)估價(jià)對(duì)象的法律權(quán)屬提供保證。

?對(duì)委托方和相關(guān)當(dāng)事方提供的估價(jià)對(duì)象法律權(quán)屬資料和資料來(lái)源進(jìn)行必要的查驗(yàn)，并對(duì)查驗(yàn)情況予以披露，但不應(yīng)超越執(zhí)業(yè)范圍明示或暗示承

擔(dān)驗(yàn)證估價(jià)對(duì)象法律權(quán)屬資料真實(shí)性、合法性和完整性的責(zé)任。

?對(duì)估價(jià)對(duì)象法律權(quán)屬瑕疵狀況予以充分披露。

?以設(shè)定產(chǎn)權(quán)為前提對(duì)委托方不具有所有權(quán)的房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，應(yīng)當(dāng)對(duì)估價(jià)對(duì)象法律權(quán)屬和設(shè)定產(chǎn)權(quán)前提予以充分披露，并明確說(shuō)明設(shè)定產(chǎn)權(quán)狀況與實(shí)際法律權(quán)屬狀況存在重大差別。

（7）對(duì)估價(jià)有關(guān)事項(xiàng)披露的質(zhì)證

對(duì)估價(jià)結(jié)果會(huì)產(chǎn)生重大影響、需要提醒估價(jià)報(bào)告使用者關(guān)注的事項(xiàng),注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)當(dāng)在估價(jià)報(bào)告中予以披露,并揭示披露事項(xiàng)對(duì)估價(jià)結(jié)果的定性或定量影響。披露事項(xiàng)包括但不限于：

（一）估價(jià)對(duì)象的權(quán)利人、建筑面積、土地面積及其用途等有矛盾，存在異議、疑義的；

（二）存在共有權(quán)人和他項(xiàng)權(quán)利的；

（三）房地產(chǎn)的土地剩余使用年限或建筑物耐用經(jīng)濟(jì)年限較短的；

（四）根據(jù)調(diào)查和委托人書(shū)證已存在的具有法定優(yōu)先受償權(quán)的款項(xiàng)；

（五）實(shí)地查勘受特殊因素制約的；

（六）估價(jià)所需資料缺失及對(duì)缺失資料的處理方法；

（七）估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)附有長(zhǎng)期及短期租約的；

（八）估價(jià)時(shí)存在建筑物損耗的；

（九）有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定的針對(duì)估價(jià)對(duì)象的抵押限制條件;

（十）其他應(yīng)當(dāng)披露事項(xiàng)。

八、完善房地產(chǎn)司法鑒定估價(jià)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)

?實(shí)行房地產(chǎn)估價(jià)師負(fù)責(zé)制度，遵循回避制度，實(shí)行房地產(chǎn)估價(jià)師出庭作證制度等等，均是鑒定估價(jià)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)考慮的內(nèi)容。另外，作為鑒定人的房地產(chǎn)估價(jià)師，有權(quán)了解進(jìn)行鑒定所需要的案件材料，必要時(shí)可以詢(xún)問(wèn)當(dāng)事人、證人，這既賦予估價(jià)師權(quán)利義務(wù)，又是對(duì)訴訟當(dāng)事人配合義務(wù)的規(guī)定。

?房地產(chǎn)司法鑒定估價(jià)實(shí)施，應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)，遵守職業(yè)道德和職業(yè)紀(jì)律，尊重科學(xué)，遵守技術(shù)操作規(guī)范。

?在房地產(chǎn)司法鑒定估價(jià)當(dāng)中，補(bǔ)充鑒定估價(jià)、重新鑒定估價(jià)屢屢發(fā)生。這需要在鑒定估價(jià)的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)當(dāng)中，明確當(dāng)事人申請(qǐng)重新鑒定的審查標(biāo)準(zhǔn)。

第四篇：司法鑒定中房地產(chǎn)評(píng)估存在的問(wèn)題及對(duì)策

司法鑒定中房地產(chǎn)評(píng)估存在的問(wèn)題及對(duì)策

臨汾信譽(yù)房地產(chǎn)估價(jià)有限公司 王勇

[摘要]：隨著經(jīng)濟(jì)糾紛、訴訟案件的增加，需要進(jìn)行司法鑒定房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)的數(shù)量也越來(lái)越多,司法鑒定評(píng)估由于其獨(dú)具的“公正性、嚴(yán)肅性、復(fù)雜性、精確性”區(qū)別于其他評(píng)估業(yè)務(wù)。由于司法鑒定評(píng)估往往直接關(guān)系到當(dāng)事人雙方的切身利益，從而產(chǎn)生了房地產(chǎn)評(píng)估中的諸多問(wèn)題。本文從工作實(shí)踐出發(fā)，按評(píng)估工作流程對(duì)司法鑒定進(jìn)行了探討，從而分析針對(duì)問(wèn)題采取相應(yīng)的解決對(duì)策。

[關(guān)鍵詞]：司法鑒定 房地產(chǎn)評(píng)估 問(wèn)題 對(duì)策

隨著經(jīng)濟(jì)糾紛、訴訟數(shù)量的增加，需要進(jìn)行司法鑒定房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)的數(shù)量也越來(lái)越多，作為我們房地產(chǎn)評(píng)估、土地評(píng)估的中介機(jī)構(gòu)，非常重視這類(lèi)業(yè)務(wù)的發(fā)展。由于司法鑒定評(píng)估往往直接關(guān)系到當(dāng)事人雙方的切身利益，從而產(chǎn)生了房地產(chǎn)評(píng)估中的諸多問(wèn)題本文從工作實(shí)踐出發(fā)，按評(píng)估工作流程對(duì)司法鑒定進(jìn)行了探討，從而分析針對(duì)問(wèn)題采取相應(yīng)的解決對(duì)策。

一、司法鑒定評(píng)估的定義

所謂司法鑒定評(píng)估就是房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)依法接受人民法院的委托，運(yùn)用專(zhuān)業(yè)的估價(jià)知識(shí)和方法，依照法定的程序，對(duì)與司法案件有關(guān)的涉訟標(biāo)的房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行專(zhuān)業(yè)判斷的一種活動(dòng)。

我國(guó)的司法鑒定評(píng)估業(yè)務(wù)不過(guò)短短幾年的歷史。隨著經(jīng)濟(jì)糾紛、訴訟數(shù)量的增加，需要進(jìn)行司法鑒定房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)的數(shù)量也越來(lái)越多，由于法律制度完善、權(quán)利意識(shí)增強(qiáng)以及房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展等外部環(huán)境因素的共同影響，房地產(chǎn)評(píng)估鑒定已逐漸成為司法環(huán)節(jié)中一項(xiàng)不可或缺的技術(shù)工作。

二、司法鑒定評(píng)估的特點(diǎn)：

司法鑒定涉及的房地產(chǎn)評(píng)估是一種司法鑒定行為，是司法鑒定機(jī)構(gòu)接受委托，指派司法鑒定人對(duì)與訴訟活動(dòng)有關(guān)的專(zhuān)門(mén)性問(wèn)題進(jìn)行科學(xué)檢驗(yàn)、判斷并作出結(jié)論的活動(dòng)。其次才是房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估行為，是具備房地產(chǎn)估價(jià)司法鑒定執(zhí)業(yè)資格的司法鑒定機(jī)構(gòu)接受司法機(jī)關(guān)、公民、法人或其他組織的委托，派出具有司法鑒定人資格的房地產(chǎn)估價(jià)師估算、判斷估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的活動(dòng)。這些特殊的因素決定了司法鑒定評(píng)估區(qū)別于其他評(píng)估的特點(diǎn)，總結(jié)如下：

1.目的的“公正性”

與國(guó)有資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓評(píng)估的保護(hù)性、抵押貸款評(píng)估的謹(jǐn)慎性不同，司法鑒定評(píng)估當(dāng)事人雙方具有平等的法律地位，其根本目的是為了當(dāng)事人的合法權(quán)益，體現(xiàn)司法公正原則，為人民法院妥善處理經(jīng)濟(jì)糾紛提供參考。

2.行為的“嚴(yán)肅性”

司法鑒定評(píng)估報(bào)告一經(jīng)當(dāng)事人認(rèn)可及人民法院確認(rèn)，就具有法律效力，并將作為司法審判和執(zhí)行的重要依據(jù)，直接關(guān)系到當(dāng)事雙方的切身利益。司法鑒定評(píng)估工作必須建立在對(duì)估價(jià)目的和估價(jià)對(duì)象的充分了解上展開(kāi)，嚴(yán)肅的對(duì)待每一個(gè)評(píng)估環(huán)節(jié)。3.過(guò)程的“復(fù)雜性”

司法鑒定評(píng)估過(guò)程的復(fù)雜性源自于案件本身和估價(jià)對(duì)象兩個(gè)方面。司法行為的特點(diǎn)決定了估價(jià)師在估價(jià)目的確定、現(xiàn)場(chǎng)勘察、權(quán)屬資料取得、評(píng)估解釋等過(guò)程中必然會(huì)受到各種復(fù)雜關(guān)系的影響和限制；另一方面，司法鑒定的估價(jià)對(duì)象往往存在權(quán)屬不清、面積不明等復(fù)雜情況，這都給司法鑒定評(píng)估工作帶來(lái)了挑戰(zhàn)。

4.結(jié)果的“精確性”

司法鑒定評(píng)估所具有的法律效力使得估價(jià)結(jié)果直接關(guān)系到當(dāng)事雙方的切身利益，許多估價(jià)結(jié)果不可避免的要接受當(dāng)事各方對(duì)其精確性的嚴(yán)格審查。這和我們估價(jià)行業(yè)以往常常強(qiáng)調(diào)的“估價(jià)結(jié)果允許有±10%的誤差”有著明顯的矛盾。

三、司法鑒定房地產(chǎn)評(píng)估中存在的問(wèn)題

1、首先，司法鑒定涉及的房地產(chǎn)評(píng)估具有特殊性。它首先是一種司法鑒定行為，是司法鑒定機(jī)構(gòu)接受委托，指派司法鑒定人對(duì)與訴訟活動(dòng)有關(guān)的專(zhuān)門(mén)性問(wèn)題進(jìn)行科學(xué)檢驗(yàn)、判斷并作出結(jié)論的活動(dòng)。其次才是房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估行為，是具備房地產(chǎn)估價(jià)司法鑒定執(zhí)業(yè)資格的司法鑒定機(jī)構(gòu)接受司法機(jī)關(guān)、公民、法人或其他組織的委托，派出具有司法鑒定人資格的房地產(chǎn)估價(jià)師估算、判斷估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的活動(dòng)。由此可見(jiàn)，司法鑒定房地產(chǎn)評(píng)估活動(dòng)中，房地產(chǎn)估價(jià)師除遵循《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》、《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》等有關(guān)規(guī)定、執(zhí)業(yè)規(guī)范以外，作為司法鑒定人應(yīng)當(dāng)履行出庭義務(wù)，就其作出的鑒定結(jié)論接受法官、雙方當(dāng)事人的質(zhì)證。實(shí)際工作中，司法鑒定房地產(chǎn)評(píng)估主要為確定房地產(chǎn)拍賣(mài)底價(jià)、確定抵債協(xié)議金額、延遲履行的執(zhí)行等目的服務(wù)。

2、由其特殊性決定房地產(chǎn)估價(jià)師在執(zhí)業(yè)過(guò)程中應(yīng)充分認(rèn)知司法鑒定房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)的嚴(yán)肅性，從前期現(xiàn)場(chǎng)勘查、房地產(chǎn)權(quán)屬的調(diào)查認(rèn)定、房地產(chǎn)估價(jià)師的簽字等細(xì)節(jié)上都不能有半點(diǎn)疏忽。評(píng)估工作的微小瑕疵可能輕則延誤法院的執(zhí)行程序，重則給雙方當(dāng)事人造成難以挽回的經(jīng)濟(jì)損失。

比如當(dāng)法院通過(guò)搖號(hào)確定評(píng)估公司后，評(píng)估公司沒(méi)有特殊原因應(yīng)該立即承接業(yè)務(wù)，并在工作中與委托法院保持聯(lián)系，在合理時(shí)間內(nèi)完成評(píng)估工作；同一項(xiàng)目盡量不更換估價(jià)師，保證評(píng)估工作的連貫。

另外，在現(xiàn)場(chǎng)勘察時(shí)估價(jià)人員一定要認(rèn)真對(duì)待，嚴(yán)格按照估價(jià)程序作業(yè)。如最基本的應(yīng)按照約定準(zhǔn)時(shí)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)；當(dāng)事人不予配合不能入戶(hù)勘查、拍照時(shí)，應(yīng)及時(shí)與委托法院聯(lián)系、溝通情況，以便盡早想辦法解決問(wèn)題；現(xiàn)場(chǎng)勘察應(yīng)該細(xì)致，避免出現(xiàn)漏評(píng)現(xiàn)象；評(píng)估公司最好派兩名估價(jià)人員進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘查，并保證現(xiàn)場(chǎng)勘查人員與評(píng)估報(bào)告的簽字估價(jià)師一致。

3、關(guān)于評(píng)估報(bào)告的具體內(nèi)容，是雙方當(dāng)事人最關(guān)注的部分。評(píng)估公司出具的估價(jià)報(bào)告應(yīng)語(yǔ)言清晰明確，沒(méi)有錯(cuò)別字；評(píng)估依據(jù)充分，提供對(duì)委托方有價(jià)值的參考信息；價(jià)格內(nèi)涵準(zhǔn)確；最終價(jià)格水平客觀合理；報(bào)告附件全面，所附照片應(yīng)為彩色；另外報(bào)告中注明的提交報(bào)告時(shí)間應(yīng)與實(shí)際交付報(bào)告時(shí)間一致。

4、關(guān)于增值服務(wù)的問(wèn)題。按照評(píng)估規(guī)程，一個(gè)評(píng)估目的出具一份估價(jià)報(bào)告，相應(yīng)的出具一個(gè)評(píng)估價(jià)格。司法鑒定房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)中有些特殊情況，如為抵債目的進(jìn)行評(píng)估，因?yàn)榈謧鶇f(xié)議確定后房地產(chǎn)要過(guò)戶(hù)，委托方除要明確抵債房地產(chǎn)價(jià)值外，還需要了解房地產(chǎn)過(guò)戶(hù)所涉及的稅費(fèi)種類(lèi)、數(shù)額，尤其是土地增值稅的情況；對(duì)于拍賣(mài)后需要補(bǔ)繳土地使用權(quán)出讓金的情況，委托方需要了解出讓金大致數(shù)額等。筆者認(rèn)為，在評(píng)估工作前期應(yīng)充分了解委托方的評(píng)估目的及房地產(chǎn)擬處置方案，就委托方的需求，在工作量不大的情況下，評(píng)估機(jī)構(gòu)可以為委托方提供類(lèi)似的增值服務(wù)；如果工作量較大，可以與委托方協(xié)商適當(dāng)增加評(píng)估費(fèi)用。

5、評(píng)估機(jī)構(gòu)在工作中應(yīng)與委托法院相互配合，積極做好各個(gè)環(huán)節(jié)的工作。如目前一般由評(píng)估公司持法院提供的相應(yīng)證明材料到房屋、土地行政主管部門(mén)落實(shí)房地產(chǎn)權(quán)屬的工作，但有的區(qū)、縣房屋、土地行政主管部門(mén)不對(duì)評(píng)估公司提供這項(xiàng)服務(wù)，給房地產(chǎn)權(quán)屬認(rèn)定工作帶來(lái)不便。如果法院能與市一級(jí)的房屋、土地行政主管部門(mén)協(xié)調(diào)這項(xiàng)工作，具體操作仍由評(píng)估公司來(lái)做，權(quán)屬認(rèn)定工作將更為順暢。

6、時(shí)限短。正常資產(chǎn)評(píng)估有充裕的時(shí)間調(diào)查取證，而司法鑒定評(píng)估在時(shí)間上受限制，這就為評(píng)估造成不便。

7、取證難度大。正常資產(chǎn)評(píng)估由企業(yè)配合收集資料，有的企業(yè)甚至成立專(zhuān)門(mén)的配合評(píng)估班子，這就大大的減少了取證難度。而司法鑒定評(píng)估就不一樣了，被告方不配合，甚至銷(xiāo)毀資料；司法評(píng)估是追索性評(píng)估，現(xiàn)在評(píng)估前兩年的資產(chǎn)，這就需要花費(fèi)大量的時(shí)間調(diào)查當(dāng)時(shí)的物價(jià)，當(dāng)時(shí)的資產(chǎn)狀況，因此更需慎重的取證。

8、估價(jià)報(bào)告有效期的問(wèn)題，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)較大，評(píng)估公司出具的房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告有效期一般為半年，而法院的工作程序中如送達(dá)不順利或拍賣(mài)公告等需要一定的時(shí)間，通常案件未結(jié)但評(píng)估報(bào)告已過(guò)有效期，這就需要評(píng)估公司充分理解法院的工作特點(diǎn)，雙方協(xié)商解決好這個(gè)問(wèn)題。

四、司法鑒定房地產(chǎn)評(píng)估中的問(wèn)題解決對(duì)策 1.明確估價(jià)目的和范圍

在做鑒定報(bào)告時(shí)，應(yīng)要求委托方說(shuō)清鑒定目的，并說(shuō)清鑒定范圍，提醒委托方簽定范圍要合情、合理、合法，明確委托方要求鑒定的是標(biāo)的物的直接損失、間接損失或兩者兼有，在此有三點(diǎn)應(yīng)注意：

(a)要注意直接損失、間接損失范圍的確定，一定要由委托方確定，中介機(jī)構(gòu)無(wú)建議權(quán)。

(b)如果委托方提出一些不合理的評(píng)估范圍，應(yīng)有權(quán)說(shuō)明情況，認(rèn)真對(duì)待，因?yàn)樘岢霾缓侠淼脑u(píng)估范圍有可能把責(zé)任推到鑒定人身上，鑒定人無(wú)必要承擔(dān)。

(c)一旦確定了鑒定范圍；就要嚴(yán)格把鑒定約定在范圍內(nèi)，不可隨意超越。

2.合理的價(jià)值定義

價(jià)值定義的準(zhǔn)確與否直接影響到估價(jià)結(jié)論的可靠性。與其他評(píng)估業(yè)務(wù)價(jià)值定義的相對(duì)確定性不同，鑒定評(píng)估的價(jià)值定義往往依估價(jià)目的和估價(jià)對(duì)象的不同，存在較大的差異，對(duì)控制估價(jià)機(jī)構(gòu)的法律風(fēng)險(xiǎn)至關(guān)重要。舉例來(lái)說(shuō)，拍賣(mài)目的情況下往往評(píng)估的是其合法轉(zhuǎn)讓條件下的市場(chǎng)交易價(jià)值；但對(duì)于很多分家析產(chǎn)目的下的鑒定評(píng)估，估價(jià)對(duì)象往往權(quán)屬資料不齊或受限制(例如宅基地)，這就需要估價(jià)師與法官根據(jù)估價(jià)目的，堅(jiān)持客觀、公正、合情、合理的原則，本著解決矛盾糾紛、維護(hù)正當(dāng)權(quán)益的原則，選擇適當(dāng)?shù)膬r(jià)值定義。

合理的價(jià)值定義需要估價(jià)師在遵循估價(jià)基本理論的基礎(chǔ)上，與估價(jià)的根本目的相結(jié)合，避免不假思索的“市場(chǎng)價(jià)值”，深刻地理解“市場(chǎng)價(jià)值”僅僅是價(jià)值的一種形式，從根本上去規(guī)避司法鑒定評(píng)估的潛在法律風(fēng)險(xiǎn)。

3.謹(jǐn)慎的假設(shè)和限制條件

估價(jià)師應(yīng)當(dāng)謹(jǐn)慎對(duì)待假設(shè)和限制條件。司法鑒定評(píng)估結(jié)果必須同價(jià)值定義嚴(yán)格對(duì)應(yīng)，才能真正實(shí)現(xiàn)估價(jià)目的。原則上，估價(jià)報(bào)告中的每一項(xiàng)假設(shè)和限制條件都應(yīng)得到法院的事先認(rèn)同，由法官協(xié)助判斷假設(shè)和限制條件的合理性及是否會(huì)對(duì)審判和執(zhí)行產(chǎn)生影響。除法院允許外，司法鑒定評(píng)估報(bào)告中應(yīng)避免出現(xiàn)對(duì)權(quán)屬、面積、使用標(biāo)準(zhǔn)等重要因素的假設(shè)，防止估價(jià)報(bào)告失去期望的使用價(jià)值。

4.科學(xué)的估價(jià)方法

司法鑒定評(píng)估應(yīng)當(dāng)緊緊圍繞價(jià)值定義，優(yōu)先選用市場(chǎng)比較法進(jìn)行估價(jià)。而在市場(chǎng)比較法使用過(guò)程中，必須注重選擇與估價(jià)對(duì)象具有較強(qiáng)可比性的實(shí)例，科學(xué)地設(shè)定價(jià)值定義條件下的各個(gè)比較因素，使得估價(jià)結(jié)果不偏離價(jià)值定義的內(nèi)涵。

5.嚴(yán)謹(jǐn)?shù)募夹g(shù)路線(1)現(xiàn)場(chǎng)踏勘 估價(jià)師在進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)踏勘時(shí)應(yīng)當(dāng)有法官陪同，雙方當(dāng)事人或其委托律師共同到場(chǎng)。現(xiàn)場(chǎng)踏勘過(guò)程中，估價(jià)師應(yīng)公開(kāi)收集各種權(quán)屬資料，并要求法官和雙方當(dāng)事人簽字確認(rèn)其真實(shí)性、完整性。估價(jià)師必須拍攝估價(jià)對(duì)象及其環(huán)境照片，并與踏勘基本數(shù)據(jù)填寫(xiě)現(xiàn)場(chǎng)踏勘登記表，注明踏勘日期和踏勘人員，并要求法官和雙方當(dāng)事人簽字確認(rèn)其真實(shí)性、完整性。

(2)基礎(chǔ)資料校核

對(duì)于取得的估價(jià)對(duì)象權(quán)屬等基礎(chǔ)資料，估價(jià)師應(yīng)當(dāng)通過(guò)公開(kāi)渠道進(jìn)行校核。對(duì)于存在權(quán)屬不清、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)不明的，估價(jià)師應(yīng)當(dāng)與法官溝通，共同協(xié)商解決方案，不得擅自做出假設(shè)。

(3)市場(chǎng)數(shù)據(jù)調(diào)研

估價(jià)師應(yīng)當(dāng)通過(guò)公開(kāi)渠道調(diào)查各種司法鑒定評(píng)估過(guò)程所需的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，并做好底稿的存檔工作，對(duì)于一些電話咨詢(xún)、專(zhuān)家咨詢(xún)等數(shù)據(jù)應(yīng)做好書(shū)面記錄，以備查閱。做市場(chǎng)調(diào)查還應(yīng)考慮以下幾點(diǎn)：

(a)自己有無(wú)能力承接業(yè)務(wù)，鑒定機(jī)構(gòu)的規(guī)模與委托鑒定的標(biāo)的物是否協(xié)調(diào)。

(b)鑒定機(jī)構(gòu)有無(wú)該方面的資格，否則將會(huì)面臨反被告。(c)鑒定人有無(wú)該方面的專(zhuān)長(zhǎng)，這就要求或放棄業(yè)務(wù)；或組成專(zhuān)家組進(jìn)行鑒定。

(d)有無(wú)最基本的資料來(lái)源，在鑒定業(yè)務(wù)中，資料來(lái)源是成功鑒定的前提，也是鑒定自我保護(hù)的重要依據(jù)，對(duì)于如無(wú)特別關(guān)鍵的資料，應(yīng)主動(dòng)放棄，無(wú)義務(wù)編造，由法院來(lái)解決。(e)有無(wú)影響自己執(zhí)業(yè)的強(qiáng)大的外界干預(yù)，因外界干預(yù)是不可避免的，執(zhí)業(yè)中會(huì)遇到來(lái)自各方面的壓力，有些壓力是不好克服的。在鑒定中，有的委托人先定價(jià)，或不讓看標(biāo)的物，這就要引起高度重視，應(yīng)做到心中有數(shù)，基本資料能否收集到，如出入大；最好不要接受。屬暗箱操作的，決不能接受?？傊?，應(yīng)按有關(guān)規(guī)定堅(jiān)持原則，保護(hù)各方利益；維護(hù)社會(huì)安定。

(f)接受委托應(yīng)了解產(chǎn)權(quán)是否清晰，產(chǎn)權(quán)不清晰的，應(yīng)由政府有關(guān)部門(mén)作出決定，千萬(wàn)不要做產(chǎn)權(quán)界定，因其應(yīng)為政府有關(guān)部門(mén)做的，如無(wú)產(chǎn)權(quán)證明，最好不要出鑒定報(bào)告。放棄產(chǎn)權(quán)界定的風(fēng)險(xiǎn)的方法：

索要有關(guān)權(quán)威部門(mén)證明文件、證書(shū)，或臨時(shí)性文件。第一 不管產(chǎn)權(quán)定性，在評(píng)估報(bào)告中明確揭示，提請(qǐng)報(bào)告使用人或有關(guān)部門(mén)注意。

第二 取得法院、原告、被告三方的認(rèn)可，由法院牽頭并簽字、蓋章。

(4)估價(jià)計(jì)算

司法鑒定中的每個(gè)估價(jià)計(jì)算過(guò)程和數(shù)據(jù)來(lái)源，必須嚴(yán)格遵循估價(jià)規(guī)范及相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，做到有理有據(jù)，避免“拍腦門(mén)”,確保估價(jià)計(jì)算過(guò)程的科學(xué)合理，確保估價(jià)結(jié)果做到準(zhǔn)確無(wú)誤。

6、司法鑒定評(píng)估報(bào)告書(shū)的特別事項(xiàng)說(shuō)明

司法鑒定評(píng)估報(bào)告書(shū)的特別事項(xiàng)說(shuō)明是執(zhí)業(yè)評(píng)估師自我保護(hù)的重要措施，在做司法鑒定評(píng)估時(shí)應(yīng)充分應(yīng)用。在寫(xiě)特別事項(xiàng)說(shuō)明應(yīng)考慮：(1)要說(shuō)明產(chǎn)權(quán)界定的情況。產(chǎn)權(quán)界定是否真實(shí)、證明的來(lái)源委托方是否認(rèn)同、各方是否還有異議，要明確說(shuō)明是誰(shuí)、誰(shuí)做的界定，如無(wú)，應(yīng)明確本鑒定機(jī)構(gòu)不承擔(dān)責(zé)任。

(2)明確評(píng)估報(bào)告使用范圍，應(yīng)說(shuō)明如超越了評(píng)估報(bào)告的使用范圍，后果應(yīng)由委托方負(fù)責(zé)。寫(xiě)清該報(bào)告僅適用于××案件的索賠。

(3)明確報(bào)告的使用期限，司法鑒定評(píng)估的使用期限應(yīng)與委托方在委托單上協(xié)商確定，一旦商定后，必須在特別事項(xiàng)說(shuō)明中明確揭示。

(4)由于司法鑒定評(píng)估的特殊性，應(yīng)明確揭示特殊的評(píng)估基準(zhǔn)日是應(yīng)委托方要求確定的。

(5)要聲明報(bào)告書(shū)的附件和工作底稿等證明材料的真實(shí)性，由提供方的當(dāng)事人負(fù)責(zé)或委托方負(fù)責(zé)。收集的資料或附件要有當(dāng)事人簽字。

[參考文獻(xiàn)]：

1、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》

2、中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)GB/T50291-1999《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》

3、王學(xué)哲《論司法鑒定評(píng)估工作的風(fēng)險(xiǎn)防范》

4、胡雪麗《淺談房地產(chǎn)評(píng)估中的風(fēng)險(xiǎn)與防范》

5、戴靜忠 蔡黛燕《淺議資產(chǎn)評(píng)估司法鑒定工作》

6、崔太平《論房地產(chǎn)估價(jià)司法鑒定的性質(zhì)與制度創(chuàng)新》

7、《人民法院司法鑒定工作暫行規(guī)定》

8、《司法鑒定機(jī)構(gòu)登記管理辦法》

9、《司法鑒定人管理辦法》

第五篇：房地產(chǎn)司法鑒定評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)告知書(shū)

司法鑒定風(fēng)險(xiǎn)告知書(shū)（示范文本）尊敬的委托人（申請(qǐng)人）：

在簽訂司法鑒定協(xié)議書(shū)之前，為維護(hù)您的合法權(quán)益，根據(jù)《全國(guó)人大常委會(huì)關(guān)于司法鑒定管理問(wèn)題的決定》和其他相關(guān)法律法規(guī)規(guī)章的規(guī)定，現(xiàn)將司法鑒定中可能存在和出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)告知如下：

一、鑒定意見(jiàn)存在不被采信的風(fēng)險(xiǎn)。鑒定意見(jiàn)是法律規(guī)定的證據(jù)之一，屬于鑒定人的專(zhuān)業(yè)性意見(jiàn)，其是否被采信取決于辦案機(jī)關(guān)等采信方的審查和判斷，司法鑒定人和司法鑒定機(jī)構(gòu)無(wú)權(quán)干涉。

二、鑒定意見(jiàn)存在不明確的風(fēng)險(xiǎn)。司法鑒定是一種科學(xué)實(shí)證活動(dòng)，因受鑒定材料、科學(xué)發(fā)展水平和其他客觀條件的限制，有時(shí)可能得不出明確的鑒定意見(jiàn)。

三、鑒定意見(jiàn)存在與申請(qǐng)人的愿望不一致的風(fēng)險(xiǎn)。司法鑒定活動(dòng)遵循合法、獨(dú)立、客觀、公正的原則，司法鑒定機(jī)構(gòu)和司法鑒定人處于中立地位，依法不受任何組織、個(gè)人的干涉，鑒定意見(jiàn)對(duì)委托人（申請(qǐng)人）可能有利，也可能對(duì)委托人（申請(qǐng)人）不利。

四、鑒定意見(jiàn)可能存在不能客觀反應(yīng)真實(shí)情況的風(fēng)險(xiǎn)。鑒定意見(jiàn)是司法鑒定人根據(jù)委托人（申請(qǐng)人）提供的鑒定材料，運(yùn)用科學(xué)技術(shù)和專(zhuān)門(mén)知識(shí)以及鑒定經(jīng)驗(yàn)對(duì)專(zhuān)門(mén)性問(wèn)題作出鑒別判斷的一種傾向性意見(jiàn)。受制于技術(shù)水平，可能存在不能客觀反映真實(shí)情況的風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)《全國(guó)人大常委會(huì)關(guān)于司法鑒定管理問(wèn)題的決定》，司法鑒定實(shí)行鑒定人負(fù)責(zé)制度。只有辦案機(jī)關(guān)等采信方才能決定是否采信，其他主體無(wú)權(quán)受理關(guān)于司法鑒定意見(jiàn)意義的投訴，更無(wú)權(quán)變更或撤銷(xiāo)司法鑒定意見(jiàn)。

五、委托鑒定事項(xiàng)不當(dāng)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)。委托鑒定事項(xiàng)是否恰當(dāng)，是否與案件待證事實(shí)之間存在關(guān)聯(lián)性由委托人（申請(qǐng)人）負(fù)責(zé)，司法鑒定人嚴(yán)格依據(jù)委托人（申請(qǐng)人）提出的委托鑒定事項(xiàng)進(jìn)行鑒定，無(wú)權(quán)在鑒定過(guò)程中對(duì)委托鑒定事項(xiàng)進(jìn)行修改或補(bǔ)充。

六、對(duì)自行委托鑒定提出異議的風(fēng)險(xiǎn)。一方當(dāng)事人自行委托鑒定機(jī)構(gòu)進(jìn)行的鑒定，另一方當(dāng)事人有證據(jù)足以反駁并申請(qǐng)重新鑒定的，辦案機(jī)關(guān)或者其他委托人可能準(zhǔn)許。

七、鑒定材料不真實(shí)或不合法的風(fēng)險(xiǎn)。司法鑒定人依據(jù)委托人（申請(qǐng)人）提供的鑒定材料進(jìn)行鑒定，鑒定材料的真實(shí)性和合法性由委托人（申請(qǐng)人）負(fù)責(zé)。當(dāng)事人對(duì)鑒定意見(jiàn)有異議的，可以通過(guò)申請(qǐng)鑒定人出庭作證或者通過(guò)申請(qǐng)補(bǔ)充鑒定、重新鑒定等法定途徑解決。

八、為對(duì)已不利的鑒定意見(jiàn)被采信并出具鑒定費(fèi)用的風(fēng)險(xiǎn)。司法鑒定收費(fèi)遵循公開(kāi)公平、誠(chéng)實(shí)信用、平等有償和委托人付費(fèi)的原則，鑒定費(fèi)用最終由哪一方承擔(dān)，由辦案機(jī)關(guān)在辦理案件時(shí)一并決定，司法鑒定申請(qǐng)方存在為對(duì)己不利的鑒定意見(jiàn)出具鑒定費(fèi)用的風(fēng)險(xiǎn)。

司法鑒定機(jī)構(gòu)已告知我方司法鑒定風(fēng)險(xiǎn)，我方已完全了解《司法鑒定風(fēng)險(xiǎn)告知書(shū)》中所提示的內(nèi)容。

委托人（申請(qǐng)人）簽字：

****年**月**日（本告知書(shū)一式二份，一份交委托人（申請(qǐng)人），一份存入司法鑒定檔案。）