第一篇：房地產(chǎn)商業(yè)項目揮春[本站推薦]

商業(yè)揮春 四面財源 天地和順 福地興隆 福瑞廣進(jìn) 坐地生金 天賜洪福

集團揮春 志壯神州 萬事如意 宏圖大展 和氣生財 產(chǎn)益豐收 新春兆瑞

第二篇：房地產(chǎn)項目商業(yè)計劃書范本

南部物流汽車產(chǎn)業(yè)城項目商業(yè)計劃書

項目單位：成都市活力城投資管理(集團)

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編制 時間：2012 年03 月24 日

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本商業(yè)計劃書屬商業(yè)機密，所有權(quán)屬于XXX集團公司。其所涉及的內(nèi)容和資料只限于具有意向者閱覽。收到本計劃書后，收件人應(yīng)即刻確認(rèn)，并遵守以下的規(guī)定：

1.若收件人不希望涉足/沒意向本計劃書所述項目，請按上述地址盡快將本計劃書完整退回；

2.在沒有取得XXX集團公司的書面同意前，收件人不得將本計劃書全部或部分地予以復(fù)制、傳遞給他人、影印、泄露或散布給他人；

3.請對待本計劃書所提供的所有機密資料給予高度商業(yè)機密文件對待。

商業(yè)計劃編號：2012NBN:00

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第一部分 計劃概要

1.1 公司簡介...xxx集團公司（公司的基本情況、愿景與戰(zhàn)略、戰(zhàn)略保障體系、商業(yè)模式與資質(zhì)、行業(yè)地位與成就、資源儲備與優(yōu)勢）

1.2 項目介紹..南部XX國際物流公司

國際貨運/國內(nèi)國際貨運代理/車隊/第三方貨運代理等都屬于我公司現(xiàn)經(jīng)營項目在強大的管理團隊管理下全項目正處于優(yōu)良性發(fā)展中!

三和集團公司

.（融資項目基本情況、項目現(xiàn)狀、項目規(guī)劃、項目優(yōu)勢、預(yù)估總投資、預(yù)估總收入、預(yù)估總利潤、融資需求）

1.3 市場分析

對南部我公司以做過豐富的市場調(diào)查例如人口/消費能力/消費人群/地理位置/交通路線/市場潛力等等我公司都非常滿意.所以我公司對南部準(zhǔn)備進(jìn)行物流城以及汽車城兩個項目投資經(jīng)營(以下將項目簡稱為WQ項目)（產(chǎn)品定位、市場定位、客戶群體定位、供需狀況、市場潛力）

1.4 競爭分析...在南部飛速的發(fā)展下物流行業(yè)都處于第三方代運或托運,.汽車買賣維修行業(yè)上南部整個市場無一家規(guī)范企業(yè)但都在市內(nèi),汽車買賣和汽車修理都還處于過時的器材設(shè)備,人員的專業(yè)水平和職業(yè)操守均未受過正規(guī)的培訓(xùn).在上述狀態(tài)下的南部已經(jīng)默認(rèn)了現(xiàn)狀,而且都處于良性發(fā)展中.它們都屬于本項目的競爭對象但是我公司相信,我公司項目在運營后會將會引進(jìn)大量的外來專業(yè)人才/五星級的服務(wù)以及現(xiàn)代化設(shè)備,這樣做才能在飛速發(fā)展中的南部站住腳.1.5 營銷策略...(略)

1.6財務(wù)分析...在本項目建成后的八至十七年收回項目成本,其間全部由資金鏈轉(zhuǎn)移部分資金流到本項目.（前三年收入與利潤、后三年收入與利潤、資產(chǎn)現(xiàn)狀、負(fù)債現(xiàn)狀、資金來源計劃、自有資金投入計劃與實際、融資需

求、資金用途、融資方式、還款計劃與措施）

第二部分 項目公司介紹

2.1 公司簡介...（公司基本情況、公司證照與資質(zhì)、已取得的政府批文及其合規(guī)性、人財物資源優(yōu)勢、現(xiàn)在的資金需

求與用途）

2.2 公司股權(quán)現(xiàn)狀與歷史變更...2.3 企業(yè)文化...（公司精神、理念、戰(zhàn)略、目標(biāo)保障措施、董事會成員與作用、監(jiān)事會成員與作用）

2.4 合作伙伴關(guān)系...（合作項目與合作者名稱、合格供應(yīng)商名稱及其供應(yīng)的產(chǎn)品與服務(wù)）

第三部分 項目介紹.3.1 項目綜述...3.2 項目土地概況...（項目綜述、土地現(xiàn)狀、土地位置、周邊概況、土地性質(zhì)、取得土地方式、土地價格、出讓金交付情況、土地出

讓合同與證件取得情況、土地使用年限、突出優(yōu)勢）

3.3 項目規(guī)劃...（建設(shè)規(guī)劃指標(biāo)、建筑工程總面積、不同產(chǎn)品的銷售面積、配套建筑面積、規(guī)劃證書的取得、概念性總體規(guī)劃圖、祥

規(guī)圖報批情況）

3.4 項目工程設(shè)計方案...（設(shè)計理念、產(chǎn)品定位、定位詮釋）

3.5 項目計劃與現(xiàn)狀差異...（整體開發(fā)計劃、開發(fā)周期、分區(qū)開發(fā)計劃、開發(fā)進(jìn)度計劃與實際的差異、重大差異原因與補救措施）

3.6 稅金政策

3.7 項目開發(fā)與管理模式...3.8 項目公司資產(chǎn)與負(fù)債說明...3.9 項目公司貸款、或有負(fù)債、擔(dān)保抵押情況...第四部分 市場分析.4.1 目標(biāo)市場狀況...4.2 目標(biāo)市場宏觀經(jīng)濟分析...4.3 目標(biāo)市場房地產(chǎn)發(fā)展情況...4.5 項目市場前景...第五部分 競爭分析.5.1 競爭對手...5.2 競爭分析（SWOT）...5.3 結(jié)論...第六部分 營銷戰(zhàn)略.6.1 定價策略...6.2 銷售策略...第七部分 團隊管理.7.1 組織結(jié)構(gòu)...7.2 管理模式...7.3 核心管理人員簡歷...7.4 公司高層工作職責(zé)...7.5 人力資源規(guī)劃...7.6 管理機制...7.7 薪酬計劃...第八部分 投資需求.8.1 資金需求...8.2 投資環(huán)境...第九部分 財務(wù)分析.9.1 銷售收入預(yù)測...（銷售平均價格預(yù)估、總銷售回款預(yù)估）9.2 總成本估算...（預(yù)估總投資、預(yù)估成本明細(xì)、預(yù)估費用明細(xì)、預(yù)估稅金明細(xì)）

項目 9.4 現(xiàn)金流預(yù)估...（項目現(xiàn)金流預(yù)估、未來三年現(xiàn)金流預(yù)估）9.5 經(jīng)濟效益分析...9.6 清償能力分析...9.7 投資回收期...9.8 盈虧平衡分析...9.9 綜合評價...第十部分 風(fēng)險及對策.10.1 經(jīng)營管理風(fēng)險...10.2 市場風(fēng)險分析...10.3 工程風(fēng)險分析...10.4 政策風(fēng)險...10.5 其他不可預(yù)見風(fēng)險...第十一部分 總結(jié).第十二部分 附件.12.1 企業(yè)營業(yè)執(zhí)照...12.2 組織機構(gòu)代碼證...12.3 稅務(wù)登記證...12.4 法人身份證...12.5 開發(fā)資質(zhì)證書12.6 項目“五證”12.6 項目公司信用評級證書

第三篇：房地產(chǎn)項目商業(yè)計劃書

房地產(chǎn)項目商業(yè)計劃書 第一部分項目摘要

一、公司介紹

二、公司宗旨、目標(biāo)和文化

三、核心經(jīng)營團隊

四、公司主要項目介紹第二部分市場分析

第三部分項目概述

1、土地位置

2、交通情況

3、文化教育

4、項目初步規(guī)劃

5、周邊配套設(shè)施

6、土地升值潛力初步評估

第四部分市場機遇

1、項目優(yōu)勢(S)

2、項目機會(O)

3、項目劣勢(W)

4、項目威脅(T)

第五部分項目定位

一、主要的消費群體為：

二、根據(jù)不同消費人群年薪情況分析，得出以下數(shù)據(jù)：

三、各目標(biāo)人群購買預(yù)計占有量

四、賣點

第六部分競爭分析

第七部分價格策略、銷售渠道和方式

一、價格策略、二、銷售策略

三、媒體選擇

第八部分投資回報

一、商業(yè)回報

二、社會回報

第九部分項目風(fēng)險及解決方案

第四篇：房地產(chǎn)項目商業(yè)計劃書范本

XXX房地產(chǎn)項目商業(yè)計劃書

項目單位：XXX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

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本商業(yè)計劃書屬商業(yè)機密，所有權(quán)屬于XXX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。其所涉及的內(nèi)容和資料只限于具有投資意向的投資者使用。收到本計劃書后，收件人應(yīng)即刻確認(rèn)，并遵守以下的規(guī)定：

1.若收件人不希望涉足本計劃書所述項目，請按上述地址盡快將本計劃書完整退回；

2.在沒有取得XXX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的書面同意前，收件人不得將本計劃書全部或部分地予以復(fù)制、傳遞給他人、影印、泄露或散布給他人；

3.應(yīng)像對待貴公司機密資料的態(tài)度對待本計劃書所提供的所有機密資料。

4.本計劃書不可用作銷售報價使用，也不可用作購買時的報價使用。

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目 錄

第一部分 計劃概要

1.1 公司簡介...（公司的基本情況、愿景與戰(zhàn)略、戰(zhàn)略保障體系、商業(yè)模式與資質(zhì)、行業(yè)地位與成就、資源儲備與優(yōu)勢）

1.2 項目介紹...（融資項目基本情況、項目現(xiàn)狀、項目規(guī)劃、項目優(yōu)勢、預(yù)估總投資、預(yù)估總收入、預(yù)估總利潤、融資需求）

1.3 市場分析...（產(chǎn)品定位、市場定位、客戶群體定位、供需狀況、市場潛力）

1.4 競爭分析...（競爭對手、競爭優(yōu)勢）

1.5 營銷策略...1.6 組織管理...（公司治理結(jié)構(gòu)、組織結(jié)構(gòu)、高管簡歷）

1.7 財務(wù)分析...（前三年收入與利潤、后三年收入與利潤、資產(chǎn)現(xiàn)狀、負(fù)債現(xiàn)狀、資金來源計劃、自有資金投入計劃與實際、融資需

求、資金用途、融資方式、還款計劃與措施）

第二部分 項目公司介紹

2.1 公司簡介...（公司基本情況、公司證照與資質(zhì)、已取得的政府批文及其合規(guī)性、人財物資源優(yōu)勢、現(xiàn)在的資金需

求與用途）

2.2 公司股權(quán)現(xiàn)狀與歷史變更...2.3 企業(yè)文化...（公司精神、理念、戰(zhàn)略、目標(biāo)保障措施、董事會成員與作用、監(jiān)事會成員與作用）

2.4 合作伙伴關(guān)系...（合作項目與合作者名稱、合格供應(yīng)商名稱及其供應(yīng)的產(chǎn)品與服務(wù)）

第三部分 項目介紹.3.1 項目綜述...3.2 項目土地概況...（項目綜述、土地現(xiàn)狀、土地位置、周邊概況、土地性質(zhì)、取得土地方式、土地價格、出讓金交付情況、土地出

讓合同與證件取得情況、土地使用年限、突出優(yōu)勢）

3.3 項目規(guī)劃...（建設(shè)規(guī)劃指標(biāo)、建筑工程總面積、不同產(chǎn)品的銷售面積、配套建筑面積、規(guī)劃證書的取得、概念性總體規(guī)劃圖、祥

規(guī)圖報批情況）

3.4 項目工程設(shè)計方案...（設(shè)計理念、產(chǎn)品定位、定位詮釋）

3.5 項目計劃與現(xiàn)狀差異...（整體開發(fā)計劃、開發(fā)周期、分區(qū)開發(fā)計劃、開發(fā)進(jìn)度計劃與實際的差異、重大差異原因與補救措施）

3.6 稅金政策

3.7 項目開發(fā)與管理模式...3.8 項目公司資產(chǎn)與負(fù)債說明...3.9 項目公司貸款、或有負(fù)債、擔(dān)保抵押情況...第四部分 市場分析.4.1 目標(biāo)市場狀況...4.2 目標(biāo)市場宏觀經(jīng)濟分析...4.3 目標(biāo)市場房地產(chǎn)發(fā)展情況...4.4 目標(biāo)市場地區(qū)房產(chǎn)發(fā)展趨勢...4.5 項目市場前景...第五部分 競爭分析.5.1 競爭對手...5.2 競爭分析（SWOT）...5.3 結(jié)論...第六部分 營銷戰(zhàn)略.6.1 定價策略...6.2 銷售策略...第七部分 團隊管理.7.1 組織結(jié)構(gòu)...7.2 管理模式...7.3 核心管理人員簡歷...7.4 公司高層工作職責(zé)...7.5 人力資源規(guī)劃...7.6 管理機制...7.7 薪酬計劃...第八部分 投資需求.8.1 資金需求...8.2 投資環(huán)境...第九部分 財務(wù)分析.9.1 銷售收入預(yù)測...（銷售平均價格預(yù)估、總銷售回款預(yù)估）

9.2 總成本估算...（預(yù)估總投資、預(yù)估成本明細(xì)、預(yù)估費用明細(xì)、預(yù)估稅金明細(xì)）

9.3 損益表預(yù)估...（項目利潤預(yù)估、未來三年利潤預(yù)估）

9.4 現(xiàn)金流預(yù)估...（項目現(xiàn)金流預(yù)估、未來三年現(xiàn)金流預(yù)估）

9.5 經(jīng)濟效益分析...9.6 清償能力分析...9.7 投資回收期...9.8 盈虧平衡分析...9.9 綜合評價...第十部分 風(fēng)險及對策.10.1 經(jīng)營管理風(fēng)險...10.2 市場風(fēng)險分析...10.3 工程風(fēng)險分析...10.4 政策風(fēng)險...10.5 其他不可預(yù)見風(fēng)險...第十一部分 總結(jié).第十二部分 附件.12.1 企業(yè)營業(yè)執(zhí)照...12.2 組織機構(gòu)代碼證...12.3 稅務(wù)登記證...12.4 法人身份證...12.5 開發(fā)資質(zhì)證書

12.6 項目“五證”

12.6 項目公司信用評級證書

第五篇：大型商業(yè)房地產(chǎn)項目如何操作

大型商業(yè)房地產(chǎn)項目如何操作

大型商業(yè)房地產(chǎn)項目無論從客戶的復(fù)雜程度，還是投資模式及經(jīng)營模式上，都屬于房地產(chǎn)開發(fā)中的復(fù)雜產(chǎn)品，開發(fā)周期長、投資大，受經(jīng)濟發(fā)展和政策的影響大。此類項目在開發(fā)的前期決策過程中存在許多不可預(yù)見因素，具有很大的風(fēng)險；同時，由于業(yè)態(tài)種類豐富，在后期的運營中也存在很多困難。因此必須采用科學(xué)的管理理論和技術(shù)對大型商業(yè)房地產(chǎn)項目的開發(fā)和運營進(jìn)行全過程控制。

1.全過程管理的內(nèi)容和程序

與其他房地產(chǎn)形式相比，商業(yè)房地產(chǎn)具有以下特點：

①客戶需求的特殊性。商業(yè)房地產(chǎn)的客戶包括兩級：初級客戶———商業(yè)運營商，終級客戶———消費者。一方面，商業(yè)運營商不同的經(jīng)營內(nèi)容、特色決定其需求的個性化；另一方面，商業(yè)房地產(chǎn)所針對的消費者數(shù)量龐大，客戶群結(jié)構(gòu)復(fù)雜，無法同時滿足不同客戶層的個性化需求，項目的市場定位、市場策略等前期評價工作存在許多不確定因素，這些都增加了前期決策的難度與后期建設(shè)經(jīng)營的風(fēng)險。

②開發(fā)贏利模式的不確定性。商業(yè)房地產(chǎn)的規(guī)模有大有小，對于小規(guī)模商業(yè)，通常采取開發(fā)銷售模式，資金回收主要是銷售收入；對于大型商業(yè)房地產(chǎn)，一般采取出租運營模式，注重資產(chǎn)的長期良性運營，以收取租金為主要投資回報形式。

③經(jīng)營管理的復(fù)雜性。以出租為主要運營模式的大、中型購物中心及ShoppingMall（商業(yè)區(qū)），業(yè)態(tài)種類豐富，對于不同類型要采取相異的經(jīng)營管理模式，這就增加了后期經(jīng)營管理工作的困難，使其面臨巨大的壓力與挑戰(zhàn)。

商業(yè)房地產(chǎn)按項目本身可分為啟動、計劃、實施、控制和收尾五個階段，對應(yīng)著策劃與決策、準(zhǔn)備設(shè)計、建設(shè)施工和使用運營的全過程管理，通過項目策劃和控制達(dá)到項目全過程管理目標(biāo)。

2.市場資源分析與策劃

在決策階段，可運用SWOT環(huán)境分析法對項目所處市場環(huán)境和各項資源條件進(jìn)行分析。大型商業(yè)房地產(chǎn)項目的特點決定了對其進(jìn)行環(huán)境資源分析的內(nèi)容。主要包括：

①項目選址要求科學(xué)合理；

②符合市場發(fā)展的規(guī)律；

③良好的政策環(huán)境；

④積累行政資源；

⑤整合開發(fā)資源。

3.項目建設(shè)管理與控制

按照管理主體的不同，可以將大型商業(yè)房地產(chǎn)項目分為開發(fā)商項目管理子系統(tǒng)、設(shè)計方管理子系統(tǒng)、施工方管理子系統(tǒng)和供貨方管理子系統(tǒng)。以開發(fā)商的項目管理為基礎(chǔ)和紐帶，相互關(guān)聯(lián)共同構(gòu)成商業(yè)房地產(chǎn)項目建設(shè)管理與控制系統(tǒng)。

項目建設(shè)管理與控制有四項基本目標(biāo)：進(jìn)度、費用、質(zhì)量和安全，分別對應(yīng)著組織計劃體系的戰(zhàn)略、政策、程序和規(guī)則四個層次。這四項目標(biāo)同處于一個動態(tài)的平衡系統(tǒng)之中，相互作用，相互約束。若其中一項有變化就會引起其他三項的變化，以此來恢復(fù)項目控制的系統(tǒng)平衡。這種系統(tǒng)動態(tài)平衡關(guān)系好比天平：一頭是進(jìn)度，一頭是費用，質(zhì)量和安全則是杠桿。進(jìn)度和費用是可活動和可調(diào)節(jié)的，且調(diào)整方向互為消長，屬于指標(biāo)性的軟要素；而質(zhì)量和安全則是固定的和不可變的，是標(biāo)準(zhǔn)性的硬要素。進(jìn)度和費用應(yīng)當(dāng)以滿足質(zhì)量和安全要求為前提（保持質(zhì)量、安全為平穩(wěn)狀態(tài)），否則即意味著對質(zhì)量與安全的犧牲（杠桿發(fā)生傾斜）。作為開發(fā)商，必須運用先進(jìn)的管理知識和手段，在項目建設(shè)過程中充分利用信息技術(shù)，密切注意三者之間關(guān)系的調(diào)節(jié)，分清主次，保證工程在最小成本下，按期按質(zhì)地順利完成，實現(xiàn)進(jìn)度、費用、質(zhì)量和安全的系統(tǒng)平衡。

(1)項目進(jìn)度管理

大型商業(yè)房地產(chǎn)項目總體分為多期工程，首期工程進(jìn)度是否能按時完成對后續(xù)開發(fā)有重要影響，并直接關(guān)系投資效益，因此要加強工程進(jìn)度和工期的管理控制。

①對項目總周期和一期工程周期進(jìn)行論證和分析，制定出科學(xué)的實施方案和施工組織設(shè)計，確定經(jīng)濟合理的施工方案。

②編制項目總體和分期的進(jìn)度計劃，找出經(jīng)濟合理的工期；編制階段進(jìn)度計劃，對各階段的單項工程或工序編制出詳細(xì)的進(jìn)度計劃，繪制工程進(jìn)度表。

③大型商業(yè)房地產(chǎn)項目建筑面積較大，工期較緊，同時進(jìn)入施工現(xiàn)場的施工單位較多，因此要對每個施工單位進(jìn)行緊密的跟蹤和監(jiān)督，保證其嚴(yán)格按施工計劃進(jìn)度進(jìn)行施工。

④在施工過程中對進(jìn)度計劃要進(jìn)行及時的檢測與調(diào)整，及時掌握項目的進(jìn)展情況，發(fā)現(xiàn)計劃與實際的偏差，及時采取有效措施調(diào)整進(jìn)度計劃，保證整個項目能夠如期完成。

(2)項目質(zhì)量管理

項目施工過程中的質(zhì)量管理，實際就是程序控制和過程偏差控制。在項目施工的實際工作中，通常采取委托項目監(jiān)理單位對施工單位質(zhì)量管理體系的實施狀況進(jìn)行監(jiān)控：監(jiān)督檢查在工序施工過程中的施工人員、機械設(shè)備、施工方法、工藝或操作是否處于良好狀態(tài)；是否符合質(zhì)量要求；做好設(shè)計變更的控制工作；做好施工過程中的檢查驗收工作；做好工程質(zhì)量問題和質(zhì)量事故的處理，當(dāng)出現(xiàn)不合格產(chǎn)品時，應(yīng)要求施工單位采取措施予以整改，并跟蹤檢查，直到合格為止；當(dāng)施工現(xiàn)場出現(xiàn)質(zhì)量異常情況、隱蔽作業(yè)未經(jīng)檢驗而擅自封閉、未經(jīng)同意擅自修改設(shè)計圖紙、使用不合格原材料或構(gòu)配件時，應(yīng)下達(dá)停工指令，糾正后下達(dá)復(fù)工指令；對工程材料、混凝土試塊、受力鋼筋等實行取樣送檢制度；對從事計量作業(yè)的操作人員技術(shù)水平進(jìn)行審核，對其計量作業(yè)結(jié)果進(jìn)行評價和確認(rèn)。

(3)項目成本管理

由于施工階段的成本占整個項目成本的80%左右，直接影響項目開發(fā)總成本的高低，因此項目建設(shè)施工階段的成本控制尤為重要。成本控制主要有組織措施、技術(shù)措施、經(jīng)濟措施，三者融為一體、相互作用。具體管理方法和技術(shù)有：

①工程部應(yīng)健全內(nèi)部審核機制，實行項目經(jīng)理負(fù)責(zé)制，對項目的成本、質(zhì)量、進(jìn)度承擔(dān)全部責(zé)任。

②對施工單位制定的施工方案進(jìn)行審查，確保方案的先進(jìn)性和經(jīng)濟性，從而節(jié)省工期、提高質(zhì)量、降低成本。

③項目經(jīng)理和施工管理員應(yīng)認(rèn)真記好施工日記，對進(jìn)場材料設(shè)備的品牌、質(zhì)量、數(shù)量等要認(rèn)真審核，并對施工進(jìn)度和完成的工作量等重大事項按日記錄在案。

④財務(wù)部按付款程序及有關(guān)工程合同控制撥付工程備料款、進(jìn)度款。

⑤竣工決算階段的成本控制重點在于工程量的審定。

4.招商管理

現(xiàn)代商業(yè)房地產(chǎn)運營管理的精髓就是“統(tǒng)一運營”，主要包含四個方面：統(tǒng)一招商管理、統(tǒng)一營銷、統(tǒng)一服務(wù)監(jiān)督和統(tǒng)一物業(yè)管理。“統(tǒng)一招商管理”是后面

三個統(tǒng)一工作的基礎(chǔ)和起源，其成敗不僅決定前期規(guī)劃是否成功，而且決定著后期項目運營管理是否順利。大型商業(yè)房地產(chǎn)項目通常由開發(fā)公司成立運營管理公司，全面負(fù)責(zé)統(tǒng)一運營。

招商活動應(yīng)注意以下原則：

①維護統(tǒng)一主體形象和品牌形象，對商戶的年銷售額和經(jīng)營性質(zhì)做一定的分析，保持項目的品位，不能盲目引進(jìn)。

②保證市場的全面性，做到“他無我有，他有我優(yōu)”，保證市場內(nèi)產(chǎn)品的全面性和先進(jìn)性。

③遵循核心主力商戶先行，其他商戶隨后的原則。

④注意核心主力商戶選擇布局原則，核心主力商戶適合放在經(jīng)營軸線的端點，這樣能起到組織客流，擴大宣傳的作用。

⑤租賃經(jīng)營采取“放水養(yǎng)魚”的原則，“先做人氣，再做生意”。

⑥對商戶的“統(tǒng)一服務(wù)”，包含統(tǒng)一的營銷服務(wù)、統(tǒng)一的信息系統(tǒng)支持服務(wù)、統(tǒng)一的布置指導(dǎo)、統(tǒng)一的行政事務(wù)管理、統(tǒng)一的物業(yè)管理等。這一原則要充分體現(xiàn)在招商過程的思想上和合約中，從而體現(xiàn)并維護項目的品牌和特色。

在招商過程中，有必要對每一個商戶進(jìn)行評價分析，預(yù)測其經(jīng)營前景，以便確定其是否符合項目的整體經(jīng)營方向和定位?？梢圆扇∩虘舯ＷC金制度，和相關(guān)管理部門聯(lián)合設(shè)立監(jiān)察隊伍。此外，招商人員的素質(zhì)也是招商成功與否的一個重要影響因素。所以應(yīng)對招商人員進(jìn)行必要培訓(xùn)，并采取分類分級管理手段。

5.營銷管理

(1)銷售管理

大型商業(yè)房地產(chǎn)的銷售與招商環(huán)節(jié)往往密不可分，互相影響，相輔相成。商業(yè)房地產(chǎn)營銷的成功關(guān)鍵在于：給投資者充足的信心，使其相信商鋪的招商成功一定會帶來穩(wěn)定的租金收入和持續(xù)的增值空間，銷售活動必須借助招商大造聲勢，挖掘并創(chuàng)造強大的營銷賣點，增強投資者的信心，打消其投資顧慮，保障銷售成功。在銷售過程中也應(yīng)該與當(dāng)?shù)卣e極合作，充分利用行政資源。

根據(jù)效益、協(xié)同、可控性、風(fēng)險原則，應(yīng)采取直接銷售和間接銷售相結(jié)合的銷售策略。在建初期階段應(yīng)采用公司銷售人員直接銷售的方式。這樣不僅可以使公司直接了解用戶的需求、購買的特點及變化趨勢，及時做出相應(yīng)的經(jīng)營決策，還可以相對縮短流通環(huán)節(jié)，減少流通費用，降低營銷成本；建設(shè)后期和建成后應(yīng)選擇房地產(chǎn)中介代理公司負(fù)責(zé)銷售。因其熟悉市場情況，對所擅長的市場領(lǐng)域有充分的認(rèn)識，可以降低銷售難度，加速銷售進(jìn)度，降低利潤風(fēng)險，有利于風(fēng)險分?jǐn)偤娃D(zhuǎn)移。

(2)促銷管理

應(yīng)采取目標(biāo)任務(wù)法：先確定促銷目標(biāo)，然后確定達(dá)到目標(biāo)所需完成的任務(wù)，最后再估算所需的促銷費用。這種方法可以使企業(yè)管理人員將促銷費用和促銷目標(biāo)直接聯(lián)系起來，便于進(jìn)行產(chǎn)出投入分析。項目在建初期應(yīng)當(dāng)采取傳單、戶外平面廣告、報紙等廣告媒介的促銷組合策略來進(jìn)行宣傳，提高企業(yè)和項目的知名度。項目開工時，要充分利用當(dāng)?shù)氐男姓Y源，舉辦開工典禮，邀請當(dāng)?shù)卣念I(lǐng)導(dǎo)和媒體參加，從而擴大項目的影響力和知名度。

6.運營管理

運營是大型商業(yè)房地產(chǎn)項目持續(xù)收益和升值的源泉。目前大多數(shù)商業(yè)房地產(chǎn)項目采取包租的形式，由經(jīng)營管理公司統(tǒng)一經(jīng)營。這種經(jīng)營方式對于公司和投資者來說是一種“雙贏”的方式：對公司來說，能夠快速銷售，促使資金快速回籠，獲得收益；對投資者來說，有穩(wěn)定的租金收入。這種方式成功的關(guān)鍵在于管理公司的規(guī)范性和專業(yè)性。所以在成立（或委托）管理公司時應(yīng)從這兩個方面進(jìn)行考慮和分析評價，從而保證市場的租賃、物業(yè)、營銷策劃和服務(wù)能在專業(yè)、規(guī)范的管理下統(tǒng)一進(jìn)行。

由于大型商業(yè)房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)所占面積大、涉及行業(yè)多、范圍廣，因此運營中還可以成立經(jīng)營商戶的統(tǒng)一基金、行業(yè)協(xié)會或商會。這樣不僅可以充分溝通各商戶信息、協(xié)調(diào)與經(jīng)營管理公司的合作、監(jiān)督管理公司的工作質(zhì)量，而且便于提高公司的管理效率，將公司的主要精力和業(yè)務(wù)從眾多個體商戶的繁瑣工作中解放出來，從大市場的角度進(jìn)行整體營銷、推廣和服務(wù)。