第一篇：人民路商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃摘要

項(xiàng)目策劃

項(xiàng)目概況

一、區(qū)域價(jià)值

該項(xiàng)目位于巢湖市老商業(yè)街人民路，處于巢湖龍頭地段，是巢湖傳統(tǒng)好桑葉中心的改造項(xiàng)目。周邊城市配套設(shè)施完善，有巢湖市第二人民醫(yī)院、巢湖市二中、團(tuán)結(jié)路與東風(fēng)路小學(xué)、安德利商場(chǎng)、商之都、恒生*陽光城、北大街等等一系列的配套設(shè)施。是市政府乃至省政府的形象工程，市場(chǎng)呼之欲出的龍頭商業(yè)項(xiàng)目。該項(xiàng)目位臵顯赫 形象醒目 建成后 將是巢湖區(qū)域新地標(biāo)項(xiàng)目

二、地塊分析

項(xiàng)目處于人民路、團(tuán)結(jié)路、東風(fēng)路、沿河路四路交匯處，人流密集，具有較強(qiáng)的商業(yè)地段價(jià)值。集酒店餐飲、購物、休閑、娛樂、商住于一體的大型綜合體項(xiàng)目之項(xiàng)目規(guī)劃與屬性優(yōu)勢(shì)。

地塊分析結(jié)論：每一組團(tuán)應(yīng)設(shè)立公共廣場(chǎng)，對(duì)提升該項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值有很重要的作用，寫字樓和酒店出入通道應(yīng)該以保護(hù)護(hù)城河道路為主。

三、目標(biāo)客戶：巢湖市區(qū)為核心客戶，周邊區(qū)域?yàn)檩o助客戶。大客戶：市區(qū)內(nèi)自營和縣區(qū)投資的客戶。客戶構(gòu)成：企業(yè)機(jī)構(gòu)客戶、商業(yè)自營客戶{市區(qū)}；工程承包商、外出打工人群、私營業(yè)主等{縣區(qū)}。客戶特征：關(guān)注商業(yè)經(jīng)營。缺乏投資渠道，資產(chǎn)以現(xiàn)金為主{市區(qū)}；文化水平較低，一次性付款，對(duì)市場(chǎng)現(xiàn)狀不敏感{縣區(qū)}。小客戶：市區(qū)內(nèi)投資和縣區(qū)自營客戶?？蛻魳?gòu)成：公務(wù)員、銀行系統(tǒng)職工，電力電信系統(tǒng)職工、教師{市區(qū)}；縣區(qū)投資客戶來源較為廣泛具有不可確定性?？蛻籼卣鳎悍浅＠硇?，基本都有投資經(jīng)驗(yàn)；學(xué)歷較高{市區(qū)}：陪讀家長往往會(huì)選擇學(xué)校附近{縣區(qū)}。年齡在25-45歲之間的企事業(yè)單位，政府機(jī)關(guān)，私營業(yè)主、供電部門員工，銀行員工，煙草企業(yè)員工等為主，項(xiàng)目構(gòu)成

項(xiàng)目主要有沿人民路兩側(cè)的商業(yè)和沿河的寫字樓和酒店，主要功能為商業(yè)步行街。百貨、超市、專業(yè)市場(chǎng)，其次辦公和酒店業(yè)是本項(xiàng)目重要功能。項(xiàng)目分析

商業(yè) 本項(xiàng)目商業(yè)的總建筑面積為17萬平方米，是整個(gè)物業(yè)的核心部分 成功的解決這部分是本項(xiàng)目成功的關(guān)鍵，需要各個(gè)板塊專業(yè)化的運(yùn)作，最大程度的降低本項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)所在。商業(yè)項(xiàng)目比較復(fù)雜但是手法也較多。

寫字樓:隨著巢湖服務(wù)業(yè)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展 對(duì)辦公樓的需求必將更加旺盛

酒店：本項(xiàng)目的酒店可以考慮通過委托專業(yè)的酒店管理公司管理 采取自營的方式。酒店甚至可以考慮做成住宿和會(huì)議為主的高端酒店。

車位 采用租賃的方式或者銷售使用權(quán) 銷售時(shí)第一前提

項(xiàng)目分析結(jié)論

本項(xiàng)目所處的巢湖核心商圈 人氣指數(shù) 消費(fèi)指數(shù)都是巢湖地區(qū)首屈一指的

本項(xiàng)目也有些不租 到底做什么樣的也太才能使得項(xiàng)目后續(xù)成功運(yùn)營

本項(xiàng)目體量之大也是發(fā)展商首次運(yùn)作類似項(xiàng)目因此需要通過整合各方面專業(yè)力量 充分的降低項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)，找到最佳的產(chǎn)品、資金、營銷的策略

商業(yè)部分是本項(xiàng)目的關(guān)鍵所在 商業(yè)地產(chǎn)宏觀政策分析

1商鋪銷售政策規(guī)定：由于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)周期長，資金大，不可見因素多等特點(diǎn)。因此受到了相關(guān)政策的影響也是息息相關(guān)的，總體而言，本項(xiàng)目已經(jīng)正式開始運(yùn)作，各項(xiàng)前期準(zhǔn)備已經(jīng)進(jìn)入了實(shí)質(zhì)性的準(zhǔn)備階段，包括近期出臺(tái)的利率上調(diào)，儲(chǔ)備金率的上調(diào)，總體是緊縮的宏觀政策，因此對(duì)商鋪的投資者而言將產(chǎn)生一定的負(fù)面影響 2政府扶持政策，由于本項(xiàng)目是巢湖“十一五”期間政府的重點(diǎn)支持項(xiàng)目，在2008年政府將強(qiáng)化市區(qū)功能，強(qiáng)化市區(qū)建設(shè)策略的落地舉措。使得項(xiàng)目將備受矚目，隨著巢湖總體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，居民收入水平的提高，對(duì)本項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)發(fā)展將起到推動(dòng)作用。

3商鋪預(yù)售規(guī)定：宏觀政策的變化，將改變投資者對(duì)商用物業(yè)市場(chǎng)的投資意愿，增加持觀望態(tài)度的比例，因?yàn)榕c國家的宏觀政策相比，各地政府制定的實(shí)施細(xì)則對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響更大一些，投資者必然觀望各地政策而后行事。另外，種種跡象表明，繼前段時(shí)間發(fā)布了一系列針對(duì)住宅市場(chǎng)的宏觀調(diào)控政策后，商業(yè)地產(chǎn)業(yè)將被拋到宏觀調(diào)控的風(fēng)口浪尖。

自2006年下半年，產(chǎn)權(quán)式商鋪的分割銷售受到了一些城市的政策限制。各個(gè)城市發(fā)出通知，由于存在許多隱患，停止辦理產(chǎn)權(quán)式商鋪的預(yù)售許可證，并禁止產(chǎn)權(quán)式商鋪的銷售。

目前大多數(shù)開發(fā)商采用所謂的“售后返祖”的形式，即開發(fā)商將一部分店鋪產(chǎn)權(quán)分割給中小投資者，然后承諾百分之十作用的高額回報(bào)。這張方式短期內(nèi)好像可以打動(dòng)消費(fèi)者，為開發(fā)商帶來現(xiàn)金流，解決一部分資金問題，但是從長遠(yuǎn)來看，只是權(quán)宜之計(jì)，風(fēng)險(xiǎn)十分大。因?yàn)榇箨懙纳虡I(yè)市場(chǎng)比較成熟，商業(yè)應(yīng)該說也是一個(gè)微利行業(yè)。不可能支撐每年百分之十左右的投資回報(bào)。一旦商鋪經(jīng)營遇到困難，開發(fā)商很難兌現(xiàn)承諾。而且只要是商鋪分拆銷售，經(jīng)營者市區(qū)對(duì)經(jīng)營管理的控制權(quán)，肯定會(huì)導(dǎo)致經(jīng)營策略上的混亂，內(nèi)部惡性競(jìng)爭(zhēng)發(fā)生，從而導(dǎo)致經(jīng)營的失敗。

小結(jié)：預(yù)計(jì)2008年將實(shí)行從緊的貨幣政策，對(duì)商業(yè)的投資來說又一定的影響。

第二篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書范本

南部物流汽車產(chǎn)業(yè)城項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書

項(xiàng)目單位：成都市活力城投資管理(集團(tuán))

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編制 時(shí)間：2012 年03 月24 日

保密須知

本商業(yè)計(jì)劃書屬商業(yè)機(jī)密，所有權(quán)屬于XXX集團(tuán)公司。其所涉及的內(nèi)容和資料只限于具有意向者閱覽。收到本計(jì)劃書后，收件人應(yīng)即刻確認(rèn)，并遵守以下的規(guī)定：

1.若收件人不希望涉足/沒意向本計(jì)劃書所述項(xiàng)目，請(qǐng)按上述地址盡快將本計(jì)劃書完整退回；

2.在沒有取得XXX集團(tuán)公司的書面同意前，收件人不得將本計(jì)劃書全部或部分地予以復(fù)制、傳遞給他人、影印、泄露或散布給他人；

3.請(qǐng)對(duì)待本計(jì)劃書所提供的所有機(jī)密資料給予高度商業(yè)機(jī)密文件對(duì)待。

商業(yè)計(jì)劃編號(hào)：2012NBN:00

3收方簽字：

發(fā)送日期：

收到日期：

第一部分 計(jì)劃概要

1.1 公司簡介...xxx集團(tuán)公司（公司的基本情況、愿景與戰(zhàn)略、戰(zhàn)略保障體系、商業(yè)模式與資質(zhì)、行業(yè)地位與成就、資源儲(chǔ)備與優(yōu)勢(shì)）

1.2 項(xiàng)目介紹..南部XX國際物流公司

國際貨運(yùn)/國內(nèi)國際貨運(yùn)代理/車隊(duì)/第三方貨運(yùn)代理等都屬于我公司現(xiàn)經(jīng)營項(xiàng)目在強(qiáng)大的管理團(tuán)隊(duì)管理下全項(xiàng)目正處于優(yōu)良性發(fā)展中!

三和集團(tuán)公司

.（融資項(xiàng)目基本情況、項(xiàng)目現(xiàn)狀、項(xiàng)目規(guī)劃、項(xiàng)目優(yōu)勢(shì)、預(yù)估總投資、預(yù)估總收入、預(yù)估總利潤、融資需求）

1.3 市場(chǎng)分析

對(duì)南部我公司以做過豐富的市場(chǎng)調(diào)查例如人口/消費(fèi)能力/消費(fèi)人群/地理位置/交通路線/市場(chǎng)潛力等等我公司都非常滿意.所以我公司對(duì)南部準(zhǔn)備進(jìn)行物流城以及汽車城兩個(gè)項(xiàng)目投資經(jīng)營(以下將項(xiàng)目簡稱為WQ項(xiàng)目)（產(chǎn)品定位、市場(chǎng)定位、客戶群體定位、供需狀況、市場(chǎng)潛力）

1.4 競(jìng)爭(zhēng)分析...在南部飛速的發(fā)展下物流行業(yè)都處于第三方代運(yùn)或托運(yùn),.汽車買賣維修行業(yè)上南部整個(gè)市場(chǎng)無一家規(guī)范企業(yè)但都在市內(nèi),汽車買賣和汽車修理都還處于過時(shí)的器材設(shè)備,人員的專業(yè)水平和職業(yè)操守均未受過正規(guī)的培訓(xùn).在上述狀態(tài)下的南部已經(jīng)默認(rèn)了現(xiàn)狀,而且都處于良性發(fā)展中.它們都屬于本項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)象但是我公司相信,我公司項(xiàng)目在運(yùn)營后會(huì)將會(huì)引進(jìn)大量的外來專業(yè)人才/五星級(jí)的服務(wù)以及現(xiàn)代化設(shè)備,這樣做才能在飛速發(fā)展中的南部站住腳.1.5 營銷策略...(略)

1.6財(cái)務(wù)分析...在本項(xiàng)目建成后的八至十七年收回項(xiàng)目成本,其間全部由資金鏈轉(zhuǎn)移部分資金流到本項(xiàng)目.（前三年收入與利潤、后三年收入與利潤、資產(chǎn)現(xiàn)狀、負(fù)債現(xiàn)狀、資金來源計(jì)劃、自有資金投入計(jì)劃與實(shí)際、融資需

求、資金用途、融資方式、還款計(jì)劃與措施）

第二部分 項(xiàng)目公司介紹

2.1 公司簡介...（公司基本情況、公司證照與資質(zhì)、已取得的政府批文及其合規(guī)性、人財(cái)物資源優(yōu)勢(shì)、現(xiàn)在的資金需

求與用途）

2.2 公司股權(quán)現(xiàn)狀與歷史變更...2.3 企業(yè)文化...（公司精神、理念、戰(zhàn)略、目標(biāo)保障措施、董事會(huì)成員與作用、監(jiān)事會(huì)成員與作用）

2.4 合作伙伴關(guān)系...（合作項(xiàng)目與合作者名稱、合格供應(yīng)商名稱及其供應(yīng)的產(chǎn)品與服務(wù)）

第三部分 項(xiàng)目介紹.3.1 項(xiàng)目綜述...3.2 項(xiàng)目土地概況...（項(xiàng)目綜述、土地現(xiàn)狀、土地位置、周邊概況、土地性質(zhì)、取得土地方式、土地價(jià)格、出讓金交付情況、土地出

讓合同與證件取得情況、土地使用年限、突出優(yōu)勢(shì)）

3.3 項(xiàng)目規(guī)劃...（建設(shè)規(guī)劃指標(biāo)、建筑工程總面積、不同產(chǎn)品的銷售面積、配套建筑面積、規(guī)劃證書的取得、概念性總體規(guī)劃圖、祥

規(guī)圖報(bào)批情況）

3.4 項(xiàng)目工程設(shè)計(jì)方案...（設(shè)計(jì)理念、產(chǎn)品定位、定位詮釋）

3.5 項(xiàng)目計(jì)劃與現(xiàn)狀差異...（整體開發(fā)計(jì)劃、開發(fā)周期、分區(qū)開發(fā)計(jì)劃、開發(fā)進(jìn)度計(jì)劃與實(shí)際的差異、重大差異原因與補(bǔ)救措施）

3.6 稅金政策

3.7 項(xiàng)目開發(fā)與管理模式...3.8 項(xiàng)目公司資產(chǎn)與負(fù)債說明...3.9 項(xiàng)目公司貸款、或有負(fù)債、擔(dān)保抵押情況...第四部分 市場(chǎng)分析.4.1 目標(biāo)市場(chǎng)狀況...4.2 目標(biāo)市場(chǎng)宏觀經(jīng)濟(jì)分析...4.3 目標(biāo)市場(chǎng)房地產(chǎn)發(fā)展情況...4.5 項(xiàng)目市場(chǎng)前景...第五部分 競(jìng)爭(zhēng)分析.5.1 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手...5.2 競(jìng)爭(zhēng)分析（SWOT）...5.3 結(jié)論...第六部分 營銷戰(zhàn)略.6.1 定價(jià)策略...6.2 銷售策略...第七部分 團(tuán)隊(duì)管理.7.1 組織結(jié)構(gòu)...7.2 管理模式...7.3 核心管理人員簡歷...7.4 公司高層工作職責(zé)...7.5 人力資源規(guī)劃...7.6 管理機(jī)制...7.7 薪酬計(jì)劃...第八部分 投資需求.8.1 資金需求...8.2 投資環(huán)境...第九部分 財(cái)務(wù)分析.9.1 銷售收入預(yù)測(cè)...（銷售平均價(jià)格預(yù)估、總銷售回款預(yù)估）9.2 總成本估算...（預(yù)估總投資、預(yù)估成本明細(xì)、預(yù)估費(fèi)用明細(xì)、預(yù)估稅金明細(xì)）

項(xiàng)目 9.4 現(xiàn)金流預(yù)估...（項(xiàng)目現(xiàn)金流預(yù)估、未來三年現(xiàn)金流預(yù)估）9.5 經(jīng)濟(jì)效益分析...9.6 清償能力分析...9.7 投資回收期...9.8 盈虧平衡分析...9.9 綜合評(píng)價(jià)...第十部分 風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策.10.1 經(jīng)營管理風(fēng)險(xiǎn)...10.2 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)分析...10.3 工程風(fēng)險(xiǎn)分析...10.4 政策風(fēng)險(xiǎn)...10.5 其他不可預(yù)見風(fēng)險(xiǎn)...第十一部分 總結(jié).第十二部分 附件.12.1 企業(yè)營業(yè)執(zhí)照...12.2 組織機(jī)構(gòu)代碼證...12.3 稅務(wù)登記證...12.4 法人身份證...12.5 開發(fā)資質(zhì)證書12.6 項(xiàng)目“五證”12.6 項(xiàng)目公司信用評(píng)級(jí)證書

第三篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書

房地產(chǎn)項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書 第一部分項(xiàng)目摘要

一、公司介紹

二、公司宗旨、目標(biāo)和文化

三、核心經(jīng)營團(tuán)隊(duì)

四、公司主要項(xiàng)目介紹第二部分市場(chǎng)分析

第三部分項(xiàng)目概述

1、土地位置

2、交通情況

3、文化教育

4、項(xiàng)目初步規(guī)劃

5、周邊配套設(shè)施

6、土地升值潛力初步評(píng)估

第四部分市場(chǎng)機(jī)遇

1、項(xiàng)目優(yōu)勢(shì)(S)

2、項(xiàng)目機(jī)會(huì)(O)

3、項(xiàng)目劣勢(shì)(W)

4、項(xiàng)目威脅(T)

第五部分項(xiàng)目定位

一、主要的消費(fèi)群體為：

二、根據(jù)不同消費(fèi)人群年薪情況分析，得出以下數(shù)據(jù)：

三、各目標(biāo)人群購買預(yù)計(jì)占有量

四、賣點(diǎn)

第六部分競(jìng)爭(zhēng)分析

第七部分價(jià)格策略、銷售渠道和方式

一、價(jià)格策略、二、銷售策略

三、媒體選擇

第八部分投資回報(bào)

一、商業(yè)回報(bào)

二、社會(huì)回報(bào)

第九部分項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)及解決方案

第四篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書范本

XXX房地產(chǎn)項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書

項(xiàng)目單位：XXX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

聯(lián)系 人：

電 話：

電子郵箱：

地 址：

郵 編：

編制 時(shí)間： 年 月 日

保密須知

本商業(yè)計(jì)劃書屬商業(yè)機(jī)密，所有權(quán)屬于XXX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。其所涉及的內(nèi)容和資料只限于具有投資意向的投資者使用。收到本計(jì)劃書后，收件人應(yīng)即刻確認(rèn)，并遵守以下的規(guī)定：

1.若收件人不希望涉足本計(jì)劃書所述項(xiàng)目，請(qǐng)按上述地址盡快將本計(jì)劃書完整退回；

2.在沒有取得XXX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的書面同意前，收件人不得將本計(jì)劃書全部或部分地予以復(fù)制、傳遞給他人、影印、泄露或散布給他人；

3.應(yīng)像對(duì)待貴公司機(jī)密資料的態(tài)度對(duì)待本計(jì)劃書所提供的所有機(jī)密資料。

4.本計(jì)劃書不可用作銷售報(bào)價(jià)使用，也不可用作購買時(shí)的報(bào)價(jià)使用。

商業(yè)計(jì)劃編號(hào)：

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目 錄

第一部分 計(jì)劃概要

1.1 公司簡介...（公司的基本情況、愿景與戰(zhàn)略、戰(zhàn)略保障體系、商業(yè)模式與資質(zhì)、行業(yè)地位與成就、資源儲(chǔ)備與優(yōu)勢(shì)）

1.2 項(xiàng)目介紹...（融資項(xiàng)目基本情況、項(xiàng)目現(xiàn)狀、項(xiàng)目規(guī)劃、項(xiàng)目優(yōu)勢(shì)、預(yù)估總投資、預(yù)估總收入、預(yù)估總利潤、融資需求）

1.3 市場(chǎng)分析...（產(chǎn)品定位、市場(chǎng)定位、客戶群體定位、供需狀況、市場(chǎng)潛力）

1.4 競(jìng)爭(zhēng)分析...（競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手、競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)）

1.5 營銷策略...1.6 組織管理...（公司治理結(jié)構(gòu)、組織結(jié)構(gòu)、高管簡歷）

1.7 財(cái)務(wù)分析...（前三年收入與利潤、后三年收入與利潤、資產(chǎn)現(xiàn)狀、負(fù)債現(xiàn)狀、資金來源計(jì)劃、自有資金投入計(jì)劃與實(shí)際、融資需

求、資金用途、融資方式、還款計(jì)劃與措施）

第二部分 項(xiàng)目公司介紹

2.1 公司簡介...（公司基本情況、公司證照與資質(zhì)、已取得的政府批文及其合規(guī)性、人財(cái)物資源優(yōu)勢(shì)、現(xiàn)在的資金需

求與用途）

2.2 公司股權(quán)現(xiàn)狀與歷史變更...2.3 企業(yè)文化...（公司精神、理念、戰(zhàn)略、目標(biāo)保障措施、董事會(huì)成員與作用、監(jiān)事會(huì)成員與作用）

2.4 合作伙伴關(guān)系...（合作項(xiàng)目與合作者名稱、合格供應(yīng)商名稱及其供應(yīng)的產(chǎn)品與服務(wù)）

第三部分 項(xiàng)目介紹.3.1 項(xiàng)目綜述...3.2 項(xiàng)目土地概況...（項(xiàng)目綜述、土地現(xiàn)狀、土地位置、周邊概況、土地性質(zhì)、取得土地方式、土地價(jià)格、出讓金交付情況、土地出

讓合同與證件取得情況、土地使用年限、突出優(yōu)勢(shì)）

3.3 項(xiàng)目規(guī)劃...（建設(shè)規(guī)劃指標(biāo)、建筑工程總面積、不同產(chǎn)品的銷售面積、配套建筑面積、規(guī)劃證書的取得、概念性總體規(guī)劃圖、祥

規(guī)圖報(bào)批情況）

3.4 項(xiàng)目工程設(shè)計(jì)方案...（設(shè)計(jì)理念、產(chǎn)品定位、定位詮釋）

3.5 項(xiàng)目計(jì)劃與現(xiàn)狀差異...（整體開發(fā)計(jì)劃、開發(fā)周期、分區(qū)開發(fā)計(jì)劃、開發(fā)進(jìn)度計(jì)劃與實(shí)際的差異、重大差異原因與補(bǔ)救措施）

3.6 稅金政策

3.7 項(xiàng)目開發(fā)與管理模式...3.8 項(xiàng)目公司資產(chǎn)與負(fù)債說明...3.9 項(xiàng)目公司貸款、或有負(fù)債、擔(dān)保抵押情況...第四部分 市場(chǎng)分析.4.1 目標(biāo)市場(chǎng)狀況...4.2 目標(biāo)市場(chǎng)宏觀經(jīng)濟(jì)分析...4.3 目標(biāo)市場(chǎng)房地產(chǎn)發(fā)展情況...4.4 目標(biāo)市場(chǎng)地區(qū)房產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)...4.5 項(xiàng)目市場(chǎng)前景...第五部分 競(jìng)爭(zhēng)分析.5.1 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手...5.2 競(jìng)爭(zhēng)分析（SWOT）...5.3 結(jié)論...第六部分 營銷戰(zhàn)略.6.1 定價(jià)策略...6.2 銷售策略...第七部分 團(tuán)隊(duì)管理.7.1 組織結(jié)構(gòu)...7.2 管理模式...7.3 核心管理人員簡歷...7.4 公司高層工作職責(zé)...7.5 人力資源規(guī)劃...7.6 管理機(jī)制...7.7 薪酬計(jì)劃...第八部分 投資需求.8.1 資金需求...8.2 投資環(huán)境...第九部分 財(cái)務(wù)分析.9.1 銷售收入預(yù)測(cè)...（銷售平均價(jià)格預(yù)估、總銷售回款預(yù)估）

9.2 總成本估算...（預(yù)估總投資、預(yù)估成本明細(xì)、預(yù)估費(fèi)用明細(xì)、預(yù)估稅金明細(xì)）

9.3 損益表預(yù)估...（項(xiàng)目利潤預(yù)估、未來三年利潤預(yù)估）

9.4 現(xiàn)金流預(yù)估...（項(xiàng)目現(xiàn)金流預(yù)估、未來三年現(xiàn)金流預(yù)估）

9.5 經(jīng)濟(jì)效益分析...9.6 清償能力分析...9.7 投資回收期...9.8 盈虧平衡分析...9.9 綜合評(píng)價(jià)...第十部分 風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策.10.1 經(jīng)營管理風(fēng)險(xiǎn)...10.2 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)分析...10.3 工程風(fēng)險(xiǎn)分析...10.4 政策風(fēng)險(xiǎn)...10.5 其他不可預(yù)見風(fēng)險(xiǎn)...第十一部分 總結(jié).第十二部分 附件.12.1 企業(yè)營業(yè)執(zhí)照...12.2 組織機(jī)構(gòu)代碼證...12.3 稅務(wù)登記證...12.4 法人身份證...12.5 開發(fā)資質(zhì)證書

12.6 項(xiàng)目“五證”

12.6 項(xiàng)目公司信用評(píng)級(jí)證書

第五篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃

第一章 房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃概述

房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃是指根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的具體目標(biāo)，以客觀的市場(chǎng)調(diào)研為基礎(chǔ)，優(yōu)選最佳的項(xiàng)目市場(chǎng)定位，綜合運(yùn)用各種策劃手段，按一定的程序?qū)Ψ康禺a(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行創(chuàng)造性地構(gòu)思，并以具有可操作性的策劃文本作為結(jié)果的活動(dòng)。

房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃的作用（1）能創(chuàng)造顯著的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益（2）能為項(xiàng)目決策指明方向（3）能使房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力（4）能有效地整合房地產(chǎn)資源（5）預(yù)測(cè)未來市場(chǎng)（6）滿足購房者需求。

房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃的特征（1）地域性（2）系統(tǒng)性（3）前瞻性（4）市場(chǎng)性（5）創(chuàng)新性（6）可操作性（7）多樣性。

房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃報(bào)告的基本結(jié)構(gòu)

（1）市場(chǎng)調(diào)研a宏觀環(huán)境調(diào)查與分析b區(qū)域環(huán)境調(diào)查與分析c微觀環(huán)境調(diào)查與分析

（2）項(xiàng)目定位分析a項(xiàng)目swot分析b客戶定位c產(chǎn)品定位d形象定位

（3）產(chǎn)品策劃a規(guī)劃布局b建筑與公共設(shè)施策劃

（4）項(xiàng)目投融資分析a技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析b土地價(jià)值及開發(fā)價(jià)值研判c投資估算d融資分析e財(cái)務(wù)評(píng)

價(jià)f不確定性分析

（5）形象策劃a項(xiàng)目cis系統(tǒng)設(shè)計(jì)b項(xiàng)目品牌名稱設(shè)計(jì)c工地與銷售現(xiàn)場(chǎng)形象設(shè)計(jì)

（6）市場(chǎng)推廣策劃a營銷分期安排b推廣主題與方式c價(jià)格策略d促銷策略與活動(dòng)推廣策劃e推廣預(yù)

算f廣告策劃。

房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃報(bào)告編寫的注意事項(xiàng)（1）結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際，緊扣目標(biāo)主題（2）簡明扼要，突出重點(diǎn)（3）定性分析與定量分析相結(jié)合（4）準(zhǔn)確分析，明確結(jié)論（5）不偏不倚，客觀公正（6）理性表達(dá)，邏輯思維（7）可執(zhí)行性。

第二章 房地產(chǎn)項(xiàng)目選址策劃

居住項(xiàng)目選址（1）市場(chǎng)狀況（2）地塊背景及區(qū)域規(guī)劃方向（3）自然環(huán)境（4）交通條件（5）生活配套設(shè)施（6）市政基礎(chǔ)設(shè)施（7）房地產(chǎn)相關(guān)政策（8）用地成本。

商業(yè)項(xiàng)目選址1零售商業(yè)項(xiàng)目（1）消費(fèi)市場(chǎng)（2）商業(yè)環(huán)境（3）商業(yè)輻射范圍（4）潛在商業(yè)價(jià)值（5）規(guī)劃設(shè)計(jì)條件2寫字樓項(xiàng)目選址（1）周邊環(huán)境狀況（2）交通便捷程度。工業(yè)項(xiàng)目選址（1）城市規(guī)劃（2）區(qū)域位置（3）交通條件。

土地使用權(quán)出讓是指國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為，又稱批租，屬于房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)。住宅70年，工業(yè)50年（不包括采礦），科教文衛(wèi)50年，商業(yè)旅游娛樂40年，綜合其他用地50年。

土地使用權(quán)出讓的方式（1）招標(biāo)出讓是指人民政府國土資源行政主管部門發(fā)布招標(biāo)公告，邀請(qǐng)?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ淖匀蝗?、法人和其他組織參加國有建設(shè)用地使用權(quán)投標(biāo)，根據(jù)投標(biāo)結(jié)果確定國有建設(shè)用地使用權(quán)人的行為。過程：a投標(biāo)人在投標(biāo)截止時(shí)間前將標(biāo)書投入標(biāo)箱b出讓人按照招標(biāo)公告規(guī)定時(shí)間地點(diǎn)開標(biāo)，并邀請(qǐng)所有投標(biāo)人參加（少于三人應(yīng)終止）c評(píng)標(biāo)小組進(jìn)行評(píng)標(biāo)（五人以上單數(shù)）d招標(biāo)人根據(jù)評(píng)標(biāo)結(jié)果確定中標(biāo)人（2）拍賣出讓是指人民政府國土資源行政主管部門發(fā)布拍賣公告，由競(jìng)買人在指定時(shí)間地點(diǎn)進(jìn)行公開競(jìng)價(jià)，根據(jù)出價(jià)結(jié)果確定國有建設(shè)用地使用權(quán)人的行為。（3）掛牌出讓是指人民政府國土資源行政主管部門發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場(chǎng)所掛牌公布，接受競(jìng)買人的報(bào)價(jià)申請(qǐng)并更新掛牌價(jià)格，根據(jù)掛牌期限截止時(shí)的出價(jià)結(jié)果或者現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)結(jié)果確定國有建設(shè)用的使用權(quán)人的行為。（4）協(xié)議出讓是指國家以協(xié)議方式將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是獲得國有土地使用權(quán)的受讓人，在投資開發(fā)經(jīng)營的基礎(chǔ)上，對(duì)出讓土地的在轉(zhuǎn)移，土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓是土地使用者之間的橫向土地經(jīng)營行為。

土地使用權(quán)劃撥是指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償安置等費(fèi)用之后將該幅土地交付其使用，或者將土地的使用權(quán)無償交付土地使用者使用的行為。

土地投標(biāo)前的準(zhǔn)備工作（1）密切關(guān)注土地招標(biāo)信息（2）組建土地競(jìng)標(biāo)小組（3）進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)踏勘和項(xiàng)目分析（4）搜集競(jìng)爭(zhēng)者信息（5）測(cè)算土地成本，制定心理價(jià)位（6）編制投標(biāo)文件及各種資料，準(zhǔn)備參加競(jìng)標(biāo)。

競(jìng)標(biāo)土地的估價(jià) 假設(shè)開發(fā)法公式

待開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值-后續(xù)開發(fā)成本-管理費(fèi)用-銷售費(fèi)用-投資利息-銷售稅費(fèi)-開發(fā)利潤-取得待開發(fā)房地產(chǎn)的稅費(fèi)

第三章 房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查

房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查是指為實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目特定的經(jīng)營目標(biāo)，運(yùn)用科學(xué)的理論以及現(xiàn)代化的調(diào)查技術(shù)方法和手段，以客觀的態(tài)度，有目的，有計(jì)劃，系統(tǒng)地通過各種途徑收集有關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)的信息資料，通過對(duì)資料的整理和分析，來正確的判斷和把握房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢(shì)，從而為開發(fā)商預(yù)測(cè)房地產(chǎn)市場(chǎng)未來發(fā)展趨勢(shì)、制定科學(xué)決策提供可靠依據(jù)，這是房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃工作的前提和基礎(chǔ)。

房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查的特點(diǎn)（1）廣泛性（2）針對(duì)性（3）時(shí)效性（4）方法的多樣性與專業(yè)性（5）結(jié)果的局限性

房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查的作用（1）是項(xiàng)目策劃者認(rèn)識(shí)市場(chǎng)，捕捉新的市場(chǎng)機(jī)會(huì)的前提（2）是項(xiàng)目策劃者感知市場(chǎng)，了解消費(fèi)者需求的主要手段（3）是項(xiàng)目策劃者了解市場(chǎng)、挖掘賣點(diǎn)、形成創(chuàng)意的必要前提（4）是項(xiàng)目投資機(jī)會(huì)研究，項(xiàng)目定位，項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)，項(xiàng)目營銷等一系列活動(dòng)的基礎(chǔ)。

房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查的程序

（1）準(zhǔn)備階段a確定調(diào)查目的b建立調(diào)查組織c初步情況分析

（2）實(shí)施階段a制定調(diào)查方案b收集資料（二手資料，一手資料）c資料的甄別與審查

（3）分析和總結(jié)階段a分析數(shù)據(jù)b編寫調(diào)查報(bào)告c總結(jié)反饋

其中，調(diào)查報(bào)告要求如下（1）客觀真實(shí)（2）簡明扼要（3）結(jié)論明確（4）制作美觀

調(diào)查報(bào)告主要內(nèi)容如下（1）調(diào)查目的方法步驟時(shí)間等的說明（2）調(diào)查對(duì)象的基本情況介紹

（3）所調(diào)查問題的實(shí)際情況與分析說明（4）對(duì)調(diào)查對(duì)象的基本認(rèn)識(shí)（5）提出建設(shè)性的意見和建議（6）統(tǒng)計(jì)資料，圖標(biāo)等必要附件

房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查的主要內(nèi)容

1房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境調(diào)查

（1）宏觀環(huán)境調(diào)查a政治法律環(huán)境b宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境c房地產(chǎn)市場(chǎng)總體運(yùn)行情況d人口環(huán)

境e技術(shù)環(huán)境f對(duì)外開放程度

（2）區(qū)域環(huán)境調(diào)查a經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平b城市發(fā)展規(guī)劃c房地產(chǎn)市場(chǎng)供需狀況d社會(huì)文化環(huán)

境e房地產(chǎn)企業(yè)情況f專業(yè)機(jī)構(gòu)與中介商情況g城市或區(qū)域的交通條件研究h影響區(qū)域發(fā)展的其他因素和條件

（3）微觀環(huán)境調(diào)查a用地現(xiàn)狀調(diào)查與分析b項(xiàng)目周邊環(huán)境調(diào)查與分析c競(jìng)爭(zhēng)性樓盤調(diào)查

與分析

2房地產(chǎn)市場(chǎng)需求調(diào)查

（1）市場(chǎng)需求容量調(diào)查a項(xiàng)目所在城市人口總量、家庭數(shù)量及結(jié)構(gòu)b有購房需求的人口

數(shù)量和整體特征c居民對(duì)各類房地產(chǎn)商品的需求總量d居民的消費(fèi)結(jié)構(gòu)e居民的收入水平、儲(chǔ)蓄余額和支付能力f影響房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的因素

（2）消費(fèi)者調(diào)查a消費(fèi)者個(gè)人特征b消費(fèi)者購買動(dòng)機(jī)c消費(fèi)者購買李水平

3房地長市場(chǎng)供給調(diào)查

（1）房地長市場(chǎng)供給總體調(diào)查

（2）競(jìng)爭(zhēng)樓盤調(diào)查a競(jìng)爭(zhēng)樓盤的產(chǎn)品調(diào)查（區(qū)位、產(chǎn)品特征、交房時(shí)間）b競(jìng)爭(zhēng)樓盤的價(jià)格調(diào)查（單價(jià)、總價(jià)、付款方式）c競(jìng)爭(zhēng)樓盤的促銷手段調(diào)查（廣告促銷、活動(dòng)促銷、人員促銷、客戶關(guān)系促銷）d競(jìng)爭(zhēng)樓盤的銷售情況調(diào)查（銷售率、銷售次序、客戶群分析）e競(jìng)爭(zhēng)樓盤的物業(yè)管理調(diào)查

（3）競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手調(diào)查a專業(yè)化程度b品牌知名度c推動(dòng)度或拉動(dòng)度d開發(fā)經(jīng)營方式e樓盤質(zhì)量f縱向整合度g成本狀況h價(jià)格策略i與當(dāng)?shù)卣块T的關(guān)系j項(xiàng)目開發(fā)情況

4房地產(chǎn)市場(chǎng)營銷環(huán)境調(diào)查

（1）房地產(chǎn)廣告環(huán)境調(diào)查a公共傳播形式（報(bào)刊雜志互聯(lián)網(wǎng)電視廣播）b印刷品傳播形

式（海報(bào)圖冊(cè)）c戶外傳播形式（看板旗幟指示牌）

（2）房地產(chǎn)營銷中介機(jī)構(gòu)調(diào)查

（3）房地產(chǎn)營銷媒體調(diào)查

房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查的方法

1訪問法（1）人員訪問（2）電話訪問（3）郵寄訪問（4）網(wǎng)上訪問

2觀察法（1）直接觀察法（2）親身經(jīng)歷發(fā)（3）痕跡觀察法（4）行為記錄法

3定性研究法（1）焦點(diǎn)小組座談會(huì)（2）深度訪談法（3）投影技法

4實(shí)驗(yàn)法

5創(chuàng)新方法（1）主題式調(diào)查（2）論壇式調(diào)查（3）記者式調(diào)查

房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查問卷分類（1）結(jié)構(gòu)式問卷，又稱標(biāo)準(zhǔn)式問卷，是按照調(diào)查目的和內(nèi)容精心設(shè)計(jì)的具有嚴(yán)密組織結(jié)構(gòu)的問卷，問卷中的問題是按一定的提問方式和順序進(jìn)行安排的，又分封閉式，開放式，半封閉式。（2）非結(jié)構(gòu)式問卷，沒有在組織結(jié)構(gòu)中加以嚴(yán)密的設(shè)計(jì)與安排（3）半結(jié)構(gòu)式問卷

問卷結(jié)構(gòu)（1）問卷編號(hào)與問卷標(biāo)題（2）問卷說明（3）甄別問卷（4）主體問卷（5）背景資料（6）作業(yè)記載

問卷注意問題（1）避免一般性問題（2）避免過于專業(yè)術(shù)語（3）避免含義不確切的用詞（4）避免導(dǎo)向性的提問（5）避免敏感性的問題（6）注意問題設(shè)置的順序。

第四章 房地產(chǎn)項(xiàng)目stp策劃

市場(chǎng)細(xì)分是指營銷者在市場(chǎng)調(diào)研的基礎(chǔ)上，從消費(fèi)者需求的差別出發(fā)，以消費(fèi)者的需求為立足點(diǎn)，根據(jù)消費(fèi)者購買行為的差異性，把消費(fèi)者市場(chǎng)劃分為具有類似性的若干不同的購買群體—子市場(chǎng)，使企業(yè)可以從中認(rèn)定目標(biāo)市場(chǎng)的過程和策略。

房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分是指營銷者通過市場(chǎng)調(diào)研，按照一定的標(biāo)準(zhǔn)，把房地產(chǎn)整體市場(chǎng)劃分成若干個(gè)消費(fèi)者群的市場(chǎng)分類過程。

房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分的方法（1）地理細(xì)分（地區(qū)，地域特征，人口密度，地區(qū)自然環(huán)境，生活環(huán)境，交通環(huán)境）（2）人口細(xì)分（家庭人口，家庭生命周期，家庭代表數(shù)）（3）心里細(xì)分（生活方式，個(gè)性，購買動(dòng)機(jī)）（4）行為細(xì)分（追求利益，品牌忠實(shí)度）

目標(biāo)市場(chǎng)選擇考慮因素（1）市場(chǎng)規(guī)模（2）資源條件（3）環(huán)境條件（4）政策性因素（5）盈利性因素（6）風(fēng)險(xiǎn)性因素

目標(biāo)市場(chǎng)選擇的主要模式（1）單一目標(biāo)市場(chǎng)化（2）多目標(biāo)市場(chǎng)化

房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)定位是指在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研和分析的基礎(chǔ)上，根據(jù)市場(chǎng)環(huán)境，企業(yè)資源及項(xiàng)目自身?xiàng)l件特征，選定目標(biāo)市場(chǎng)，確定消費(fèi)群體，明確項(xiàng)目檔次，功能和設(shè)計(jì)建造標(biāo)準(zhǔn)，是房地產(chǎn)開發(fā)的重要功能工作內(nèi)容。

房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)定位的主要內(nèi)容（1）客戶定位（2）產(chǎn)品定位（3）形象定位

房地產(chǎn)項(xiàng)目主題策劃是指開發(fā)商對(duì)擬建項(xiàng)目提出的一種開發(fā)概念與意圖，是一種可以為人們

切實(shí)感知到的生活方式和居住理念，體現(xiàn)了項(xiàng)目開發(fā)的總體指導(dǎo)思想。

房地產(chǎn)項(xiàng)目主題策劃的作用（1）主題策劃是項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)作的總體指導(dǎo)思想（2）主題策劃能體現(xiàn)出項(xiàng)目產(chǎn)品的價(jià)值（3）主題策劃能使項(xiàng)目具有獨(dú)特的個(gè)性

房地產(chǎn)項(xiàng)目主題策劃的原則（1）創(chuàng)新新原則（2）領(lǐng)先性原則（3）整合性原則

房地產(chǎn)項(xiàng)目主題策劃的方法（1）結(jié)合文化內(nèi)涵挖掘主題項(xiàng)目（2）結(jié)合科技進(jìn)步（3）結(jié)合自然環(huán)境（4）結(jié)合顧客需求（5）通過營造新觀念（6）結(jié)合建筑設(shè)計(jì)創(chuàng)新理念

第五章 房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品策劃

房地產(chǎn)產(chǎn)品凡是提供給市場(chǎng)的能夠滿足消費(fèi)者或用戶某種需求或欲望的任何有形建筑物、土地和各種無形服務(wù)均為房地產(chǎn)產(chǎn)品。

房地產(chǎn)產(chǎn)品的類型（1）居住房地產(chǎn)項(xiàng)目（普通商品住房，限價(jià)商品房，經(jīng)濟(jì)適用住房，廉租房，高檔商品住房，別墅）（2）商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目（商業(yè)用房，寫字樓，酒店，酒店式公寓，主題公園）（3）工業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目（工業(yè)廠房，研究與發(fā)展用房，倉儲(chǔ)用房，工業(yè)園區(qū)）（4）特殊用途房地產(chǎn)項(xiàng)目

房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品差異化策略（1）規(guī)劃設(shè)計(jì)（規(guī)劃設(shè)計(jì)與自然生態(tài)相結(jié)合，規(guī)劃設(shè)計(jì)與社會(huì)發(fā)展相結(jié)合。規(guī)劃設(shè)計(jì)與用戶需求變化相結(jié)合）（2）新技術(shù)與新材料（3）產(chǎn)品價(jià)格和營銷服務(wù)

房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品組合策略（1）不同物業(yè)類型組合（2）相同物業(yè)類型，不同產(chǎn)品品目組合 房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品定位的原則（1）市場(chǎng)化原則（2）差異化原則（3）前瞻性原則（4）產(chǎn)品之間的不可替代性

房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品定位的限制條件（1）土地（2）城市規(guī)劃（3）顧客需求（4）資金供應(yīng)（5）市場(chǎng)條件（6）開發(fā)商思維

房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品定位的方法（1）房地產(chǎn)市場(chǎng)分析方法（2）swot分析方法（3）建筑策劃方法（4）目標(biāo)客戶需求定位法（5）頭腦風(fēng)暴法

房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品策劃

1規(guī)劃布局

（1）遵循原則a方便居民生活，有利組織管理b組織與居住人口規(guī)模相對(duì)應(yīng)的公共活動(dòng)

中心，方便經(jīng)營使用和社會(huì)化服務(wù)c合理組織人流車流，有利于安全防衛(wèi)d構(gòu)思新穎，體現(xiàn)地方特色e建筑應(yīng)體現(xiàn)地方風(fēng)格，突出個(gè)性f合理設(shè)置公共服務(wù)設(shè)施，避免煙氣塵及噪聲對(duì)居民的干擾g精心設(shè)置建筑小品，豐富與美化環(huán)境h注重景觀和空間的完整性i公共活動(dòng)空間的環(huán)境設(shè)計(jì)應(yīng)處理好周邊環(huán)境育人活動(dòng)之間的相互關(guān)系

（2）常見形式a行列式b周邊式c混合式d自由式

2建筑類型

（1）按建筑層數(shù)劃分a低層住宅（單層住宅，獨(dú)棟別墅，聯(lián)排別墅）b多層住宅c高層

住宅

（2）按平面特點(diǎn)劃分a點(diǎn)式住宅b條式住宅

（3）按結(jié)構(gòu)類型劃分a磚混結(jié)構(gòu)b框架結(jié)構(gòu)c框架剪力墻結(jié)構(gòu)

（4）按戶內(nèi)空間布局分布a平層式住宅b錯(cuò)層式住宅c復(fù)式住宅

3住宅戶型

（1）住宅功能分區(qū)原則a內(nèi)外分區(qū)b動(dòng)靜分區(qū)c潔污分區(qū)

（2）住宅功能分區(qū)a私人行為空間（主臥，單人次臥，客房）b公共行為空間（起居室，客廳，餐廳，工作室，健身房，過廳）c家庭行為空間，衛(wèi)生行為空間（廚房，洗衣房，衛(wèi)生間）d交通空間，室外過渡空間（過道走廊，戶內(nèi)樓梯，陽臺(tái)，露臺(tái)）

（3）住宅功能分區(qū)的技術(shù)要點(diǎn)a每套住宅具有良好通風(fēng)采光日照隔熱保溫隔聲等性能b

套內(nèi)功能空間應(yīng)具有一定的適應(yīng)性可變性c臥室設(shè)計(jì)應(yīng)該避開來自戶內(nèi)其他房間或周圍鄰居的實(shí)現(xiàn)干擾d必須設(shè)置戶內(nèi)的室外空間陽臺(tái)

4綠地規(guī)劃與景觀規(guī)劃

（1）綠地規(guī)劃 綠地率是指居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠化用地總面積占居住住區(qū)用地總面

積的比例。

（2）景觀規(guī)劃a步行環(huán)境b鋪地環(huán)境c水體環(huán)境d戶外設(shè)施環(huán)境

5小區(qū)道路

（1）交通組織方式a人車分行b人車混行結(jié)合布局分行

（2）網(wǎng)路規(guī)劃原則a順而不穿，保持居住區(qū)內(nèi)居民生活的完整性和舒適b分級(jí)布置，逐

級(jí)銜接，保證居住區(qū)交通安全環(huán)境安靜以及居住空間領(lǐng)域的完整c因地制宜，使居住區(qū)的路網(wǎng)布局合理建設(shè)經(jīng)濟(jì)d功能復(fù)合化，營造人性化的街道空間e構(gòu)筑方便系統(tǒng)豐富整體的居住區(qū)交通空間和景觀網(wǎng)絡(luò)f避免影響城市交通

（3）道路交通規(guī)劃要求a寬度（居住區(qū)級(jí)道路紅線寬20-30，車行道9，考慮通公交為

10-14，人行道2-4,）（居住小區(qū)級(jí)道路紅線寬10-14，車5-8，紅線寬于12考慮設(shè)1.5-2人行道）（居住組團(tuán)級(jí)道路紅線8-10，車行道5-7，一般不設(shè)人行道）（宅間小路2.5）b其他要求（居住區(qū)道路線形有方格形曲折型風(fēng)車形s型y型弧形）（一個(gè)較大規(guī)模居住區(qū)一般至少需要兩個(gè)出入口）（居住區(qū)內(nèi)主要道路與城市道路相接處交角不應(yīng)小于75度）（應(yīng)考慮為殘疾人設(shè)置無障礙通道，寬2.5，坡不大于2.5%）（盡端式道路不應(yīng)長于120米）

6配套設(shè)施

（1）公共服務(wù)設(shè)施規(guī)劃a商業(yè)設(shè)施（菜場(chǎng)超市旅店飯館銀行）b教育設(shè)施（幼兒園小學(xué)

中學(xué)）c文化運(yùn)動(dòng)設(shè)施d醫(yī)療設(shè)施e社區(qū)管理設(shè)施

（2）市政公用設(shè)施規(guī)劃a供水系統(tǒng)b排水系統(tǒng)c供電系統(tǒng)d通信系統(tǒng)e燃?xì)庀到y(tǒng)f冷熱

供應(yīng)系統(tǒng)g環(huán)衛(wèi)系統(tǒng)h工程管線綜合（3）停車設(shè)置

（4）安全設(shè)置

（5）戶外場(chǎng)地設(shè)置

（6）服務(wù)管理設(shè)置

第六章 房地產(chǎn)項(xiàng)目形象策劃

房地產(chǎn)項(xiàng)目形象策劃是對(duì)樓盤的形象定位，開發(fā)理念，企業(yè)行為，視覺標(biāo)識(shí)等各要素的規(guī)范與整合的過程，開發(fā)理念，企業(yè)行為，視覺標(biāo)識(shí)等工作通過項(xiàng)目識(shí)別系統(tǒng)—cis來完成。房地產(chǎn)項(xiàng)目形象策劃目的旨在塑造項(xiàng)目整體形象的個(gè)別性，展示與競(jìng)爭(zhēng)樓盤的差異性，激發(fā)消費(fèi)者對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生一致的認(rèn)同感，并贏得消費(fèi)者的信賴和肯定，以達(dá)到促進(jìn)房地產(chǎn)營銷的目的。良好的項(xiàng)目形象對(duì)吸引顧客擴(kuò)大市場(chǎng)份額有極大的促進(jìn)作用。

房地產(chǎn)項(xiàng)目形象策劃的主要內(nèi)容（1）房地產(chǎn)項(xiàng)目形象定位是找到該房地產(chǎn)項(xiàng)目所特有的，不同與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的，能進(jìn)行概念化描述，能通過廣告表達(dá)并能為目標(biāo)客戶所接受而產(chǎn)生共鳴的特征，原則a項(xiàng)目形象易于展示和傳播b項(xiàng)目形象定位應(yīng)與項(xiàng)目產(chǎn)品特征符合c項(xiàng)目形象定位與項(xiàng)目周邊的資源條件相符合d項(xiàng)目形象與目標(biāo)客戶群的需求特征符合e項(xiàng)目形象定位應(yīng)充分考慮市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的因素策劃要點(diǎn)a形象定位要結(jié)合項(xiàng)目優(yōu)勢(shì)和客戶需求進(jìn)行分析b形象定位要與項(xiàng)目內(nèi)在品質(zhì)相符合c形象定位要具有高度的創(chuàng)意性和審美意境d形象定位要尊重歷史傳承文化（2）房地產(chǎn)項(xiàng)目形象識(shí)別是房地產(chǎn)形象策劃的核心部分，他幫助房地產(chǎn)項(xiàng)目把樓盤開發(fā)理念，樓盤形象，文化內(nèi)涵以及樓盤的整個(gè)優(yōu)勢(shì)傳遞給公眾，讓消費(fèi)者對(duì)樓盤產(chǎn)

生好印象（cis與三個(gè)系統(tǒng)之間的聯(lián)系aMI理念識(shí)別系統(tǒng)，是cis的核心和源動(dòng)力bBI行為識(shí)別系統(tǒng)把項(xiàng)目理念化作具體的可操作行為cVI視覺識(shí)別系統(tǒng)是在完成以上設(shè)計(jì)后對(duì)MIBI中視覺因素進(jìn)行全面統(tǒng)一的設(shè)計(jì)，包括項(xiàng)目案名標(biāo)志，文案用語，辦公用品等（3）房地產(chǎn)項(xiàng)目形象包裝

房地產(chǎn)項(xiàng)目案名設(shè)計(jì)要點(diǎn)（1）名實(shí)相符，個(gè)性突出（2）巧借歷史，滲透文化（3）朗朗上口，易于記憶

房地產(chǎn)項(xiàng)目案名設(shè)計(jì)思路（1）強(qiáng)調(diào)樓盤區(qū)位（2）強(qiáng)調(diào)人文積淀（3）強(qiáng)調(diào)自然環(huán)境（4）強(qiáng)調(diào)品牌形象（5）強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目定位（6）強(qiáng)調(diào)時(shí)尚創(chuàng)意

售樓部位置選擇（1）迎著主干道（2）設(shè)在人車都能方便到達(dá)且有停車位的位置（3）設(shè)在能方便到達(dá)樣板房的位置（4）設(shè)在與施工場(chǎng)地容易隔離，現(xiàn)場(chǎng)安全性較高的位置（5）設(shè)在環(huán)境和視線較好的位置（6）可以結(jié)合小區(qū)會(huì)所等公建設(shè)計(jì)進(jìn)行安排

售樓部設(shè)計(jì)與布置（1）功能分區(qū)明確（2）進(jìn)去售樓中心前有明確指示（3）入口廣場(chǎng)要有渲染氣氛的布置（4）銷售中心的內(nèi)外空間要盡可能通透（5）接待區(qū)要布置在離入口處較近，且方便業(yè)務(wù)員看到來往客戶的位置（6）在接待區(qū)要通過背景板營造視覺焦點(diǎn)（7）室內(nèi)燈光要明亮（8）要配合樓盤性質(zhì)營造氛圍（9）主賣點(diǎn)要有明確展示（10）內(nèi)部空間要盡可能通透（11）在必要的地方布置小飾品和綠植

樣板房選擇（1）主力戶型（2）朝陽視野好環(huán)境好（3）可方便售樓處到達(dá)（4）多層期房盡可能在一樓（5）高層現(xiàn)房一般在較高層（6）高層期房一般在4-6層（7）條件不夠時(shí)可把樣板房隔離出來

樣板房裝修（1）充分展示戶型優(yōu)勢(shì)（2）統(tǒng)一標(biāo)示系統(tǒng)（3）針對(duì)空間使用給客戶指引（4）裝修風(fēng)格和檔次要符合項(xiàng)目定位和目標(biāo)客戶定位（5）色彩明快溫馨能吸引眼球（6）家私的整體風(fēng)格要統(tǒng)一（7）做工要精細(xì)，光線要充足（8）門前要蛇鞋架或發(fā)放鞋套，最好可直接進(jìn)入

第七章 房地產(chǎn)項(xiàng)目投融資策劃

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資估算（1）土地費(fèi)用（2）前期工程費(fèi)與城建費(fèi)用（3）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)

（4）建筑安裝工程費(fèi)（5）公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)（6）開發(fā)間接費(fèi)（7）管理費(fèi)（8）銷售費(fèi)用（9）不可預(yù)見費(fèi)（10）稅費(fèi)（11）其他費(fèi)用（12）建設(shè)期利息

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目融資方式（1）自有資金籌集a資本金籌集b股票籌資（2）商品房預(yù)售（3）債務(wù)資金籌集a債券籌資（企業(yè)債，公司債）b信貸資金籌集（房地產(chǎn)抵押，房地產(chǎn)信用）

（4）房地產(chǎn)金融創(chuàng)新a住房抵押貸款證券化b房地產(chǎn)投資信托（5）其他方式a內(nèi)部認(rèn)購b承包商墊資

第九章 房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)推廣策劃

渠道分類（1）零級(jí)渠道（房地產(chǎn)開發(fā)商自己），一級(jí)渠道（委托銷售代理的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司），二級(jí)渠道（批發(fā)零售），三級(jí)渠道（二三級(jí)不適合房地產(chǎn)）（2）直接渠道和間接渠道（3）寬渠道和窄渠道

房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)推廣主要渠道（1）開發(fā)商自行銷售a大型房地產(chǎn)開發(fā)公司b處于賣方市場(chǎng)c定向開發(fā)d節(jié)約成本（2）委托代理a聯(lián)合代理與獨(dú)家代理b買房代理，買房代理和雙重代理c首席代理和分代理

賣點(diǎn)是產(chǎn)品所具有，不易被競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手抄襲的，同時(shí)又是可以展示和能夠得到目標(biāo)客戶認(rèn)同的特點(diǎn)。

房地產(chǎn)項(xiàng)目推廣三個(gè)主題（1）提煉物業(yè)主題（2）提煉市場(chǎng)主體（3）提煉廣告主題

各階段推廣主題（1）預(yù)熱期，突出物業(yè)主題為主，展示樓盤的基本情況（2）強(qiáng)銷期，突出

市場(chǎng)主體為主，吸引大量目標(biāo)客戶群關(guān)注并產(chǎn)生共鳴（3）持銷期，以突出廣告主題為主，給人以豐富的聯(lián)想空間，在人氣聚集的配合下產(chǎn)生很好的效果（4）尾盤期，以樸素的宣傳為重點(diǎn)，突出項(xiàng)目功能性特點(diǎn)。

營銷成本構(gòu)成（1）資料模型費(fèi)（2）樣板房費(fèi)用（3）廣告費(fèi)（4）銷售管理費(fèi)（5）中介服務(wù)費(fèi)

市場(chǎng)推廣方式（1）廣告推廣（2）人員推廣（3）活動(dòng)推廣（4）客戶關(guān)系管理

營銷分期以及工作要點(diǎn)

（1）預(yù)熱期，在項(xiàng)目正式進(jìn)入市場(chǎng)前，通過媒體宣傳引起客戶和潛在客戶注意，同時(shí)分

流競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的部分客戶，又可對(duì)本項(xiàng)目目標(biāo)客戶進(jìn)行測(cè)試，為開盤時(shí)銷售策略實(shí)行和調(diào)整提供依據(jù)，該階段工作重點(diǎn)是溫和不火給后續(xù)工作打下良好基礎(chǔ)

（2）內(nèi)部認(rèn)購期，現(xiàn)已發(fā)展成營銷商檢驗(yàn)市場(chǎng)和聚合控制人氣的重要手段。一般定價(jià)，只告訴大致價(jià)格，吸引更多人支付定金，又可試探市場(chǎng)反應(yīng)，為后續(xù)工作提供大量真實(shí)市場(chǎng)依據(jù)。

（3）開盤，即項(xiàng)目正式銷售的開始。前期的大量工作都是為此作準(zhǔn)備，必須做好充分準(zhǔn)

備，形成足夠銷售勢(shì)能，保證開盤成功。開盤要集中人力物力財(cái)力，調(diào)動(dòng)多種媒體宣傳，整合各種可利用資源形成有效和強(qiáng)勁的促銷勢(shì)頭，確保開盤成功及開盤期銷售目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。注意推出量控制，把一般性樓盤放在前面，保證后續(xù)階段持續(xù)銷售。

（4）強(qiáng)銷期是開盤正式銷售后1-2月，該階段投入大量廣告宣傳和促銷活動(dòng)，此時(shí)銷量

和需求量較高，因此要掌握銷售勢(shì)頭，保證充足房源，注意賣點(diǎn)儲(chǔ)備，價(jià)格調(diào)整控制幅度，控制銷售現(xiàn)場(chǎng)氣氛，保持熱銷場(chǎng)面，關(guān)鍵是建立項(xiàng)目的市場(chǎng)形象，提高項(xiàng)目市場(chǎng)認(rèn)同感，維持續(xù)期銷售奠定基礎(chǔ)。

（5）持續(xù)期是項(xiàng)目進(jìn)入平穩(wěn)銷售狀態(tài)，此時(shí)廣告和促銷手段趨于平緩，上門看房購房的客戶趨于穩(wěn)定，大部分房源逐步售出。持續(xù)期要根據(jù)剩余房源特征不斷的挖掘新賣點(diǎn)，突出個(gè)性，有針對(duì)性的進(jìn)行宣傳和促銷，促使樓盤持續(xù)交易。

（6）尾盤期是項(xiàng)目的尾樓在該階段銷售速度下降十分明顯，一般生育的房源本身存在一

定缺陷，銷售困難，單位樓銷售額又是開發(fā)商利潤，因此尾樓常采用降價(jià)尋求新營銷方式和重新定義市場(chǎng)改進(jìn)產(chǎn)品等方法處理。

銷售準(zhǔn)備（1）審批資料準(zhǔn)備（建筑用地規(guī)劃許可證，國有土地使用權(quán)證，建設(shè)工程規(guī)劃許可證，建筑工程施工許可證，商品房預(yù)售許可證，俗稱五證）（2）銷售資料準(zhǔn)備a售樓書b折頁（包括案名，logo，宣傳語，位置圖，規(guī)劃圖，戶型圖，物業(yè)管理）（3）平面圖（戶型圖）（包括樓盤名稱，logo，宣傳語，戶型局部不同，戶型銷售面積，規(guī)劃圖，坐標(biāo)，戶型優(yōu)點(diǎn)，所有插座電源承重墻非承重墻窗戶門，管道層層數(shù)，管道位置）（4）銷售文件（認(rèn)購合同，售樓須知，價(jià)目表，房地產(chǎn)買賣合同）

銷售現(xiàn)場(chǎng)準(zhǔn)備（1）銷售中心（2）樣板房（3）項(xiàng)目模型（4）其他

第十章 房地產(chǎn)項(xiàng)目廣告策劃

廣告策劃原則（1）時(shí)代性（2）創(chuàng)新性（3）實(shí)用性（4）階段性（5）全局性

房地產(chǎn)項(xiàng)目廣告常見類型（1）促銷廣告（2）形象廣告（3）觀念廣告（4）公關(guān)廣告

廣告基本要素構(gòu)成（1）樓盤名稱（2）廣告標(biāo)題（3）地理位置（4）項(xiàng)目賣點(diǎn)（5）價(jià)格（6）開發(fā)商，代理商，規(guī)劃設(shè)計(jì)，建筑施工，物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)名稱及售樓電話

廣告策劃主要工作（1）市場(chǎng)分析（客戶分析，個(gè)案分析，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析）（2）廣告目標(biāo)的確定（3）媒體發(fā)布計(jì)劃（報(bào)紙，雜志，廣播電視，戶外廣告，售點(diǎn)廣告，直郵廣告，傳單海報(bào)廣告，互聯(lián)網(wǎng)傳媒廣告）