第一篇：初級(jí)業(yè)務(wù)員——商業(yè)地產(chǎn)知識(shí)培訓(xùn)

商業(yè)地產(chǎn)知識(shí)培訓(xùn)

如何批判地產(chǎn)的好壞？

黃金定律--：地段、地段、還是地段。權(quán)衡一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目的好壞，最根本的批判是地段。

一個(gè)黃金地段，交通便利，周邊配套齊全，人氣旺盛，物業(yè)類型組合、功能組合、產(chǎn)業(yè)鏈組

合、經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)和業(yè)種組合完整，為物業(yè)的發(fā)展方向和招商定位打基礎(chǔ)。

商鋪分析

一個(gè)良好的商鋪具備基本元素“

1、地段。好的地段有齊全的配套設(shè)施，龐大的人流量和便利的交通。

2、人流?？煞譃楣潭ㄈ丝?、流動(dòng)人口和未來規(guī)劃入住的人口。

3、交通。多條交通道路經(jīng)過，交通便利。

4、政策。政府政策是否規(guī)劃打造成某某商業(yè)區(qū)。

5、物業(yè)公司。運(yùn)營(yíng)口碑，招商實(shí)力，物業(yè)管理等等。

6、開發(fā)商。開發(fā)商的資質(zhì)如何，誠(chéng)信程度等等。

購(gòu)物中心購(gòu)物中心是指多種零售店鋪、服務(wù)設(shè)施集中在一個(gè)建筑物內(nèi)或一個(gè)區(qū)域內(nèi)，向消費(fèi)者

提供綜合性服務(wù)的商業(yè)集合體。這種商業(yè)集合體內(nèi)通常包含數(shù)十個(gè)甚至數(shù)百個(gè)服務(wù)場(chǎng)所，業(yè)

態(tài)涵蓋大型綜合超市、專業(yè)店、專賣店、飲食店、雜品店以及娛樂健身休閑等。按照區(qū)位要

求可分為：社區(qū)購(gòu)物中心、市區(qū)購(gòu)物中心、城郊購(gòu)物中心。

(1)社區(qū)購(gòu)物中心(Community Shopping Center)是在城市的區(qū)域商業(yè)中心建立的，面積在5萬平方米以內(nèi)的購(gòu)物中心.(2)市區(qū)購(gòu)物中心(Regional Shopping Center)是在城市的商業(yè)中心建立的，面積在10萬平

方米以內(nèi)的購(gòu)物中心。商圈半徑為 10公里~20公里，有40 個(gè)~100個(gè)租賃店，包括百貨店、大型綜合超市、各種專業(yè)店、專賣店、飲食店、雜品店以及娛樂服務(wù)設(shè)施等，停車位1000 個(gè)

以上，各個(gè)租賃店獨(dú)立開展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，使用各自的信息系統(tǒng)。

(3)城郊購(gòu)物中心(Super-regional Shopping Center)是在城市的郊區(qū)建立的，面積在10萬

平方米以上的購(gòu)物中心.優(yōu)點(diǎn)

（1）業(yè)態(tài)豐富、齊全

一般綜合性購(gòu)物廣場(chǎng)嚴(yán)格按照業(yè)態(tài)分布管理，不同樓層不同的業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)?；旧铣?/p>

喝玩樂、購(gòu)物于一體服務(wù)，組成完善的產(chǎn)業(yè)鏈，商業(yè)氛圍濃厚。

（2）輻射范圍廣

由于購(gòu)物中心服務(wù)功能的全面性，再加上著名的商超入駐，無疑吸引了周邊甚至更遠(yuǎn)的消費(fèi)人群。

（3）統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理

購(gòu)物中心一般由開發(fā)商委托物業(yè)公司進(jìn)行統(tǒng)一招商、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，包括基礎(chǔ)設(shè)施的管理，租金分配等。物業(yè)公司利益與投資者利益緊緊結(jié)合，作為投資者一般不需要擔(dān)心招

租問題，本地異地投資者皆宜。

（4）提供車位服務(wù)

購(gòu)物中心一般設(shè)有龐大的停車場(chǎng)，方便顧客駕車購(gòu)物，給顧客提供舒適的服務(wù)環(huán)境。

缺點(diǎn)

（1）得房率低

商鋪得房率一般不高于60%，這是購(gòu)物中心商鋪的硬傷，也是購(gòu)物中心組合型商鋪性質(zhì)決定。很多投資者認(rèn)為花了那么多錢買公攤，很不值，不如沿街商鋪好。購(gòu)物中心為了讓購(gòu)物者更便捷、暢通、舒適的享受購(gòu)物而需要更大的公攤面積，同時(shí)消防、安全通道、電梯等等也要公攤。

（2）租賃、經(jīng)營(yíng)單一死板

物業(yè)公司統(tǒng)一招商、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，包括業(yè)態(tài)種類、檔次、規(guī)模的安排。這就決定了租賃者經(jīng)營(yíng)的業(yè)態(tài)要符合物業(yè)管理的安排；其次，由于購(gòu)物中心的商鋪整體統(tǒng)一性，決定了各個(gè)商鋪“唇齒關(guān)系”，整個(gè)購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)好了，人氣旺了，就會(huì)惠及各個(gè)商鋪，反之，樹倒猢猻散。

（3）樓層多

購(gòu)物中心一般是多樓層組成的的。從消費(fèi)者心理角度看，與輕松購(gòu)物心理不相符合。同等情況下，單層沿街商鋪會(huì)更吸引人。

（4）消防安全隱患

購(gòu)物中心各個(gè)商鋪類品的聚集，人群密集，安全隱患嚴(yán)重，物業(yè)管理花費(fèi)更多的心思放在安全問題上。

沿街商鋪

沿街商鋪指的是道路兩邊的門店，一般是一層或者兩層組成的。通俗點(diǎn)說，貼近道路的商鋪稱沿街商鋪。沿街商鋪的概念比較籠統(tǒng)，步行街兩旁的商鋪、購(gòu)物廣場(chǎng)的一樓和可以稱沿街商鋪?？梢哉f，沿街商鋪服務(wù)的消費(fèi)者主要是本區(qū)域人群和馬路上逛街的人群。優(yōu)點(diǎn)

（1）交通方便，人流量大

沿街商鋪有天然的交通優(yōu)勢(shì)，四通八達(dá)。除了本區(qū)域的消費(fèi)人群之外，還有流

動(dòng)人群。

（2）業(yè)態(tài)分布靈魂

一般沿街商鋪沒有業(yè)態(tài)上的嚴(yán)格規(guī)定，經(jīng)營(yíng)比較隨意，租賃者可以任意選擇經(jīng)營(yíng)業(yè)種，投資者也可以選擇不同的經(jīng)營(yíng)商家。

（3）得房率高

由于有寬闊的道路可以集散人流，沿街上商鋪得房率一般高達(dá)80%以上，使得投資者獲得更高的實(shí)際使用面積。

缺點(diǎn)

（1）投資者自行或委托中介公司招租

由于沿街商鋪的隨意性，投資者需要自行招租當(dāng)“包租婆”，那么租金、納稅方

面要親自出馬；如果委托中介公司招租管理，那么要付相應(yīng)的中介費(fèi)。

（2）輻射能力弱

由于經(jīng)營(yíng)物種缺乏豐富性或者缺乏有效整合傳播等等，造成知名度不高，輻射

范圍有限。

社區(qū)商鋪

社區(qū)商鋪指的是住宅小區(qū)住宅樓下的門面，經(jīng)營(yíng)對(duì)象主要是小區(qū)人群，一般經(jīng)營(yíng)的業(yè)態(tài)以日常用品為主。

優(yōu)點(diǎn)

（1）人流量穩(wěn)定

一般入住社區(qū)的人群都是穩(wěn)定的，投資風(fēng)險(xiǎn)低。入住小區(qū)人口決定小區(qū)人流量大小，所以，要衡量社區(qū)商鋪價(jià)值高低要看社區(qū)的入住率、收入能力和消費(fèi)水平。

（2）得房率高

社區(qū)商鋪得房率跟沿街商鋪差不多。

（3）完善的物業(yè)管理

一般的社區(qū)商鋪都由社區(qū)物業(yè)管理兼管。

缺點(diǎn)

社區(qū)商鋪一般不吸引太多外來人流，人流量有限，服務(wù)范圍非常狹窄。

專業(yè)市場(chǎng)商鋪

專業(yè)市場(chǎng)指的是某種商品經(jīng)營(yíng)的專業(yè)批發(fā)和零售市場(chǎng)的商鋪，一般形成規(guī)模而且不在市中心，可以是多層或單層的。比如說農(nóng)副產(chǎn)品市場(chǎng)、家居市場(chǎng)、建材市場(chǎng)、紡織市場(chǎng)等等。

專業(yè)市場(chǎng)應(yīng)具備兩個(gè)條件

第一：市場(chǎng)需求

有市場(chǎng)需求才能開發(fā)專業(yè)市場(chǎng)，如果市場(chǎng)供求平衡，項(xiàng)目介入將浪費(fèi)資源。所以專業(yè)市場(chǎng)的開發(fā)是經(jīng)過準(zhǔn)確的市場(chǎng)調(diào)研和符合政府的城市規(guī)劃政策基礎(chǔ)上開發(fā)的，一般不具有盲目性。往往這一類商鋪會(huì)給投資者帶來穩(wěn)定的收益。

第二：交通便利

專業(yè)市場(chǎng)一般是做批發(fā)的，這就要求交通便利性?？紤]到物流吞吐量，最好是多條交通要道途徑，臨近高速路口，甚至是鐵路、碼頭等等。

交通設(shè)施商鋪

交通設(shè)施商鋪指位于諸如地鐵站、火車站、飛機(jī)場(chǎng)等交通設(shè)施里面及周圍的商鋪，以及道路兩側(cè)各類中小型商鋪。

這一類商鋪主要服務(wù)對(duì)象是旅客。在我國(guó)，一些交通設(shè)施通常人流龐大?？梢哉f此類商鋪投資風(fēng)險(xiǎn)低，收益穩(wěn)定，受到很多客戶的青睞。但投資成本往往很高，而且此類項(xiàng)目有限。還有南橋國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)的一些細(xì)的項(xiàng)目知識(shí)，也是必須知道的，以上的都可以圍繞著這幾點(diǎn)來圓，形式不需要一致。

第二篇：商業(yè)地產(chǎn)知識(shí)培訓(xùn)

商業(yè)地產(chǎn)知識(shí)培訓(xùn)

何為商業(yè)地產(chǎn)

商業(yè)地產(chǎn)的內(nèi)容

商業(yè)地產(chǎn)的類型

商業(yè)地產(chǎn)的銷售模式

商業(yè)地產(chǎn)的客戶

一、何為商業(yè)地產(chǎn)

商業(yè)地產(chǎn)的屬性本身來講有廣義和狹義之說

狹義的商業(yè)地產(chǎn)就是我們平常說的商業(yè)的交易場(chǎng)所

廣義應(yīng)該包括商場(chǎng)、酒店、寫字樓、商務(wù)公寓等，一切可以用來銷售和經(jīng)營(yíng)這些物業(yè)綜合體的運(yùn)營(yíng)形式，都叫商業(yè)地產(chǎn)。

商業(yè)地產(chǎn)是包括購(gòu)物中心、商業(yè)街、SHOPPING MALL、主題商場(chǎng)、專業(yè)市場(chǎng)、批發(fā)市場(chǎng)、折扣店、工廠直銷店、娛樂類商業(yè)房地產(chǎn)、住宅和寫字樓的底層商鋪等與住宅類有很大區(qū)別的房地產(chǎn)產(chǎn)品。

商業(yè)地產(chǎn)與住宅房地產(chǎn)的區(qū)別

住宅房地產(chǎn)

發(fā)展商大多數(shù)采取開發(fā)銷售的模式其資金回收模式相對(duì)簡(jiǎn)單

大多數(shù)的住宅類產(chǎn)品的購(gòu)買者在購(gòu)買住宅類產(chǎn)品時(shí)，主要是買來自住的發(fā)展商只要將房子賣出去，將社區(qū)的物業(yè)管理做好，就基本算是大功告成 商業(yè)地產(chǎn)

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目是只租不售、或只銷售部分的面積，靠企業(yè)長(zhǎng)期持有

大多數(shù)購(gòu)買者購(gòu)買商業(yè)地產(chǎn)類產(chǎn)品是作為一種穩(wěn)定型、投資回報(bào)率較高的一種投資工具，買來作為投資用的發(fā)展商考慮的不僅僅是如何將商鋪賣出去，而且還要將后期的經(jīng)營(yíng)、推廣作為第一等大 事來對(duì)待

商業(yè)地產(chǎn)的內(nèi)容

1、商業(yè)地產(chǎn)在開發(fā)和運(yùn)營(yíng)中涉及到三個(gè)層面

資本運(yùn)營(yíng)市場(chǎng)開發(fā)運(yùn)營(yíng)管理

2、貫穿商業(yè)地產(chǎn)全過程的三種行為

開發(fā)行為投資行為經(jīng)營(yíng)行為

3、商業(yè)地產(chǎn)的四元素

開發(fā)商投資客商戶消費(fèi)者

商業(yè)地產(chǎn)的市場(chǎng)發(fā)展條件

1、歐美：歐美參考的主要判斷元素為人均GDP、城市家庭汽車擁有量和公共交通條件；在國(guó)外人均GDP3000－4000美元時(shí)，家庭汽車擁有率15－20％，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展（Shopping Mall為例）才開始進(jìn)入發(fā)展階段；人均GDP10000美元，家庭汽車擁有率60％，才是成熟發(fā)展階段。

2、亞洲及國(guó)內(nèi)：亞洲及國(guó)內(nèi)（含香港、新加坡等）主要判斷元素為人均GDP、城市家庭汽車擁有量、公共交通條件、人口密度、消費(fèi)總量等。

商業(yè)地產(chǎn)主要分為兩類：

一是都市型商業(yè)地產(chǎn)，其發(fā)展條件為城市人均GDP水平達(dá)到2500美元；

二是郊區(qū)型商業(yè)地產(chǎn)，其發(fā)展條件為城市人均GDP水平達(dá)到3000美元、公路發(fā)展極為

充分、城市家庭汽車擁有率達(dá)10－15％。

商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展特點(diǎn)及趨勢(shì)

高品質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)分割商鋪領(lǐng)風(fēng)騷國(guó)際資本加緊搶灘第三方經(jīng)營(yíng)管理發(fā)展趨向 顯著

地產(chǎn)投資市場(chǎng)產(chǎn)品類別

按開發(fā)形式劃分：購(gòu)物中心市場(chǎng)型商鋪社區(qū)型商鋪底商型商鋪寫字樓商鋪 交通設(shè)施商鋪

購(gòu)物中心——SHOPPING MALL1、概念：

Mall——林蔭道

在毗鄰的建筑群中或一個(gè)大建筑物中，許多 商店、娛樂設(shè) 施和餐館組成的大型零售綜合體。

Shopping Mall——規(guī)模在10萬平方米以 上，由管理商統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，主要采取出租方式運(yùn)營(yíng)的集零售、娛樂、餐飲、休閑等于一體的復(fù)合商業(yè)業(yè)態(tài)。

SHOPPINGMALL項(xiàng)目可能包括的商業(yè)組合內(nèi)容

1、主力店租戶：百貨主力店、超市及娛樂主力店。

2、半主力店租戶：運(yùn)動(dòng)品店、服裝旗艦店、書店、音像店等。

3、娛樂、餐飲設(shè)施：諸如玩具反斗城、KTV、酒吧等娛樂設(shè)施，以及麥當(dāng)勞、肯德基等西式快餐店、主題餐廳、酒吧餐廳、美食廣場(chǎng)等餐飲設(shè)施。

4、專賣店：包括國(guó)際一線、二線品牌及當(dāng)?shù)仄放频母鞣N專賣店品牌。

按投資價(jià)值劃分：都市型社區(qū)型便利型專業(yè)型其他商鋪

專業(yè)型商鋪

1、定義：專業(yè)街市商鋪指經(jīng)營(yíng)某類特定商品的商業(yè)街或?qū)I(yè)市場(chǎng)里面的商鋪。該類商鋪的價(jià)值和商業(yè)街或?qū)I(yè)市場(chǎng)所經(jīng)營(yíng)的產(chǎn)品關(guān)系密切。

案例：北京中關(guān)村海龍電子市場(chǎng)屬于專業(yè)經(jīng)營(yíng)電腦整機(jī)、電腦配件、數(shù)碼產(chǎn)品、存儲(chǔ)設(shè)備、網(wǎng)絡(luò)設(shè)備、電腦耗材、軟件等的專業(yè)市場(chǎng)，經(jīng)過長(zhǎng)期成功經(jīng)營(yíng)，目前海龍電子市場(chǎng)每平米商鋪的價(jià)值達(dá)8萬人民幣，其投資價(jià)值可見一斑。

按業(yè)態(tài)劃分綜合型特色型零散型

商業(yè)地產(chǎn)的銷售模式

銷售模式

1、整體轉(zhuǎn)讓零散銷售

2、自由出租返租銷售

返租銷售

概念：就是帶租約銷售，即先引進(jìn)品牌商家，然后 將商場(chǎng)劃分若干小面積產(chǎn)權(quán)商鋪銷售給眾多小業(yè)主，并保證給小業(yè)主一定的定期租金回報(bào)，發(fā)展商即可在短期內(nèi)回籠資金并獲得超額利潤(rùn)

實(shí)質(zhì)：商品房售后包租是指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)為促進(jìn)銷售，在其進(jìn)行外銷商商品房售后包租是指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)為促進(jìn)銷售，在其進(jìn)行外銷商品房出售時(shí)與買受人約定，在出售后的一定年限內(nèi)由該房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)以代理出租的方式進(jìn)行包租，以包租期間的租金沖抵部分售價(jià)款或償付一定租金回報(bào)的行為。

利益：國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)公司融資渠道比較單一，為了應(yīng)對(duì)銀行銀根緊縮、成本增高的不利局面，開發(fā)商利用售后包租融資進(jìn)行發(fā)展已是相當(dāng)普遍的做法。對(duì)于個(gè)人投資者而言，現(xiàn)在商鋪是一種房地產(chǎn)和理財(cái)產(chǎn)品結(jié)合的產(chǎn)品，不僅具產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)特性，同時(shí)在理想狀態(tài)下，又是一種收益比較高的投資理財(cái)產(chǎn)品。可見，售后包租并非只是開發(fā)商單方獲益的模式，其本質(zhì)仍是實(shí)現(xiàn)開發(fā)商與投資人的雙贏。

風(fēng)險(xiǎn)：由于商鋪產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，作為第三方的商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)要么是發(fā)展商臨時(shí)成立的公司，要么是專門聘請(qǐng)的專業(yè)管理公司，二者都不可能為發(fā)展商的承諾負(fù)責(zé)，因?yàn)槲飿I(yè)租給大商家的租金非常之低，發(fā)展商不可能從中獲取相應(yīng)的利潤(rùn)，承諾給小業(yè)主的租金回報(bào)成為發(fā)展商的長(zhǎng)期包袱，很有可能無法兌現(xiàn)先前承諾，尤其在經(jīng)營(yíng)狀態(tài)不佳的情況下，其風(fēng)險(xiǎn)更加巨大。

公式：租金（元/平米/天）＝銷售單價(jià)（元/平米）＊回報(bào)率／３６５天／出房率 6%-10%左右是合理回報(bào)率

商鋪投資大部分都是10-12年收回投資成本。

某些項(xiàng)目開發(fā)商胡亂提高年回報(bào)率承諾，有的甚至達(dá)到20%，這完全背離了市場(chǎng)規(guī)律，其后果自然落得一敗涂地。

商鋪定價(jià)操作程序

層別總價(jià) =（目標(biāo)銷售總額÷總權(quán)重系數(shù)）X層別權(quán)重系數(shù)

憑經(jīng)驗(yàn)對(duì)項(xiàng)目不同層別進(jìn)行系數(shù)設(shè)定（第一層是項(xiàng)目?jī)r(jià)值最高價(jià)格最高的層別，通常取系數(shù)為100%，依次類推越高層別系數(shù)越小，地下層別亦如此。）

系數(shù)X銷售面積（建筑面積）=權(quán)重系數(shù)

∑權(quán)重系數(shù)=總權(quán)重系數(shù)

（層別總價(jià)÷層別總權(quán)重系數(shù)）X具體商鋪權(quán)重系數(shù)

=具體商鋪總價(jià)

設(shè)定各層別中各個(gè)商鋪的系數(shù)，位置最好、面積最合適、能見度最高、最容易到達(dá)的商鋪通常設(shè)為100%，根據(jù)不同因素的變化遞減。

商鋪系數(shù)X商鋪銷售面積（建筑面積）=商鋪權(quán)重系數(shù)

∑具體商鋪權(quán)重系數(shù)=層別商鋪總權(quán)重系數(shù)

二、商業(yè)地產(chǎn)的客戶投資者最關(guān)心什么？

物業(yè)是否能增值

怎樣才能讓投資者覺得某個(gè)物業(yè)能增值呢？

或者說什么才能保證物業(yè)能增值呢？

1、背景環(huán)境——大的經(jīng)濟(jì)環(huán)境是否健康發(fā)展

2、行業(yè)環(huán)境——商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)是否是投資熱點(diǎn)

3、地塊價(jià)值——地產(chǎn)項(xiàng)目所處地塊是否在未來有發(fā)展

4、同類市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)狀況——某個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)計(jì)經(jīng)營(yíng)的業(yè)態(tài)目前是否有發(fā)展空間

5、項(xiàng)目規(guī)劃——商鋪規(guī)劃設(shè)計(jì)是否合理，是否符合經(jīng)營(yíng)要求

6、價(jià)格合理——銷售價(jià)格是否與實(shí)際價(jià)值趨同

影響客戶決斷的因素

客戶：不僅指投資客，更是針對(duì)經(jīng)營(yíng)者，因?yàn)樗麄儾攀歉訉I(yè)、更加挑剔的客戶。

1、內(nèi)在因素

客戶自身實(shí)力、知識(shí)、年齡、偏好、??

2、外在因素

參與開發(fā)的公司品牌項(xiàng)目本身其他（唯一性）

外在因素

參與開發(fā)的公司品牌開發(fā)商發(fā)展商建筑設(shè)計(jì)公司物業(yè)、運(yùn)營(yíng)公司實(shí)力信譽(yù)經(jīng)驗(yàn)

項(xiàng)目本身

1、硬件

地理位置、交通狀況、周邊商業(yè)市場(chǎng)、同類市場(chǎng)整體水平、周邊居民水平、建筑形式鋪位劃分‘配套設(shè)施

2、軟件

銷售策略、進(jìn)駐品牌、優(yōu)惠政策、未來前景、推廣力度、運(yùn)營(yíng)管理

針對(duì)北方藥都項(xiàng)目來說，什么最能吸引潛在投資者呢？或者說怎樣才能打擊到投資者？ 藥都項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)

1、硬件優(yōu)勢(shì)

①資源優(yōu)勢(shì) ：近40萬人的醫(yī)藥營(yíng)銷隊(duì)伍遍布全國(guó)各地；2000多家醫(yī)藥生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)中產(chǎn)值和銷售收入超千萬元以上的就有18家，利稅超千萬元的有4家；此外，內(nèi)蒙古藥材資源豐富，蒙藥材2230種、蒙藥藥品達(dá)5000余種，在國(guó)內(nèi)外都具有很高的聲譽(yù)。

②市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)呼和浩特一年兩屆藥交會(huì)在國(guó)內(nèi)醫(yī)藥業(yè)享有盛譽(yù)，蒙藥不僅在國(guó)內(nèi)具有很高的聲譽(yù)，而且在日本、韓國(guó)、俄羅斯等國(guó)十分暢銷。對(duì)于藥都來說，所在區(qū)域的藥品市場(chǎng)整體水平很高，已經(jīng)形成了它所需要的市場(chǎng)環(huán)境

③建筑優(yōu)勢(shì)全街鋪性質(zhì)的建筑形式，使各個(gè)店鋪的商業(yè)價(jià)值均分，降低了出現(xiàn)“死鋪”的可能性，利于銷售和經(jīng)營(yíng)。而且項(xiàng)目?jī)?nèi)街的設(shè)計(jì)輕松的解決了醫(yī)藥批發(fā)必須的裝修貨問題，為經(jīng)營(yíng)者提供便利。

④劃分優(yōu)勢(shì)100-200平米為主的劃分，保證了單位物業(yè)的總價(jià)款處于合理區(qū)間，避免過大的資金投入降低目標(biāo)投資者的投資熱情。

2、軟件優(yōu)勢(shì)

①政策優(yōu)勢(shì)

大環(huán)境：國(guó)家規(guī)定：中國(guó)醫(yī)藥行業(yè)要走集約化、規(guī)范化、現(xiàn)代化的道路，從2000年開始，利用3—5年的時(shí)間，培養(yǎng)5—10戶面向國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)、多元化經(jīng)營(yíng)、年銷售額在20億元以上的大型醫(yī)藥流通集團(tuán)。

小環(huán)境：自治區(qū)和呼市、玉泉區(qū)三級(jí)政府給予了大力支持，呼市有關(guān)部門先后出臺(tái)了一系列優(yōu)惠政策，為投資藥市的經(jīng)營(yíng)者在稅收、商用房使用年限、貸款、辦證、落戶、子女入學(xué)等方面提供便利

②前景優(yōu)勢(shì)做為蒙藥的大本營(yíng)，呼市目前還沒有像北方藥都如此大規(guī)模的綜合性醫(yī)藥供銷中心，一旦投入使用必定會(huì)吸引無數(shù)國(guó)內(nèi)外的醫(yī)藥經(jīng)銷商來此洽談定購(gòu)，經(jīng)過一段時(shí)間的運(yùn)營(yíng)北方藥都就可以成為蒙藥的代名詞，云集與此的藥上足以使藥都的價(jià)值迅速提升。

③銷售策略優(yōu)勢(shì)返租銷售的銷售策略，對(duì)于投資者來說無疑是個(gè)穩(wěn)定的投資保障，而且藥都較高的租金回報(bào)率能夠保證在十年內(nèi)收回投資成本，無疑對(duì)客戶具有很高的吸引力。

④運(yùn)營(yíng)優(yōu)勢(shì)在藥都內(nèi)的大型會(huì)展中心的建設(shè)，保證在項(xiàng)目投入運(yùn)營(yíng)之后持續(xù)的醫(yī)藥類產(chǎn)品展會(huì)，經(jīng)常性的持續(xù)吸引來自國(guó)內(nèi)外的藥商來此參展洽談，為在此長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)的商家提供了穩(wěn)定的客源，此外這種展會(huì)也是對(duì)藥都品牌的非常有效的推廣

成功案例分析上谷商業(yè)街

項(xiàng)目基本情況

項(xiàng)目坐落位置區(qū)域：地處天塔道以南

開發(fā)商：天津融創(chuàng)集團(tuán)融創(chuàng)置地有限公司

總建筑面積：56289平米

地上建筑面積：42109平米

地下建筑面積：14180平米

地上三層商業(yè)總建筑面積：23251平米

店鋪面積范圍：74 m2 —— 1245 m2（建筑面積）

總店數(shù):82間

商務(wù)魔方面積：18858平米

銷售均價(jià)： 商業(yè)： 1F16500——17000

2F12500——13000

3F8500——9000

SOHO：4F——6F 6500——7000

項(xiàng)目定位

1、該項(xiàng)目規(guī)劃是商業(yè)和商務(wù)魔方的組合，構(gòu)成都市型低層建筑，該項(xiàng)目的在設(shè)計(jì)規(guī)劃時(shí)會(huì)將底層至三層做商業(yè)，四層至六層做商務(wù)魔方（全兼容、多功能）。

2、集餐飲、娛樂、休閑、商務(wù)辦公于一體的具有綜合性、時(shí)尚性、領(lǐng)先性的高端項(xiàng)目。

3、商家定位

以體量適中且租期穩(wěn)定的中型規(guī)模特色餐飲（400—600平米）及KTV娛樂為主導(dǎo)，并包含特色購(gòu)物及必要的社區(qū)服務(wù)設(shè)施，如便利店、美容美發(fā)、干洗、私人診所、旗艦網(wǎng)吧等多種業(yè)態(tài)組合。

其中餐飲業(yè)力爭(zhēng)做到品類豐富、風(fēng)格多樣；其他業(yè)態(tài)控制在該行業(yè)中的高檔商家。銷售策略

以“帶租約銷售”和“點(diǎn)對(duì)點(diǎn)”式銷售為主。

帶租約銷售——最有力的銷售說辭

招商先行，利用簽訂初步協(xié)議的意向客戶作為對(duì)投資客的租金保障。

點(diǎn)對(duì)點(diǎn)——最有效的銷售手段

拋棄以往的“坐銷”形式，讓銷售員走出去，利用渠道資源和“行銷”手段進(jìn)行項(xiàng)目銷售。效果

上谷商鋪總數(shù)為82間，銷售率100％，出租率35％

第三篇：商業(yè)地產(chǎn)知識(shí)培訓(xùn)

商業(yè)地產(chǎn)知識(shí)培訓(xùn)

1.商業(yè)含義

商業(yè)地產(chǎn)是包括購(gòu)物中心、商業(yè)街、SHOPPING MALL、主題商場(chǎng)、專業(yè)市場(chǎng)、批發(fā)市場(chǎng)、折扣店、工廠直銷店、娛樂類商業(yè)房地產(chǎn)、住宅和寫字樓的底層商鋪等與住宅類有很大區(qū)別的房地產(chǎn)產(chǎn)品。

2.商業(yè)地產(chǎn)與住宅房地產(chǎn)的區(qū)別

住宅地產(chǎn)：

發(fā)展商大多數(shù)采取開發(fā)銷售的模式其資金回收模式相對(duì)簡(jiǎn)單

主要是買來自住的發(fā)展商只要將房子賣出去，將社區(qū)的物業(yè)管理做好，就基本算是大功告成商業(yè)地產(chǎn)：

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目是只租不售、或只銷售部分的面積，靠企業(yè)長(zhǎng)期持有

一般是一種穩(wěn)定型、投資回報(bào)率較高的一種投資工具，買來作為投資用的發(fā)展商考慮的不僅僅是如何將商鋪賣出去，而且還要將后期的經(jīng)營(yíng)、推廣作為第一等大事來對(duì)待

3.商業(yè)地產(chǎn)在開發(fā)和運(yùn)營(yíng)中涉及到三個(gè)層面

資本運(yùn)營(yíng)、市場(chǎng)開發(fā)、運(yùn)營(yíng)管理

4.貫穿商業(yè)地產(chǎn)全過程的三種行為

開發(fā)、投資、經(jīng)營(yíng)

開發(fā)商、投資客、商戶、消費(fèi)者 5.商業(yè)地產(chǎn)的四元素

6.商業(yè)地產(chǎn)的市場(chǎng)發(fā)展條件

歐美：人均GDP、城市家庭汽車擁有量和公共交通條件；

亞洲及國(guó)內(nèi)：人均GDP、城市家庭汽車擁有量、公共交通條件、人口密度、消費(fèi)總量等。

7.商業(yè)地產(chǎn)主要分為兩類：

一是都市型商業(yè)地產(chǎn)，其發(fā)展條件為城市人均GDP水平達(dá)到2500美元；二是郊區(qū)型商業(yè)地產(chǎn)，其發(fā)展條件為城市人均GDP水平達(dá)到3000美元、公路發(fā)展極為充分、城市家庭汽車擁有率達(dá)10－15％。

8.地產(chǎn)投資市場(chǎng)產(chǎn)品類別按開發(fā)形式劃分

購(gòu)物中心——SHOPPING MALL概念

休閑等于一體的復(fù)合商業(yè)業(yè)態(tài)。購(gòu)物中心、市場(chǎng)型商鋪、社區(qū)型商鋪、底商型商鋪、寫字樓商鋪、交通設(shè)施商鋪 9.規(guī)模在10萬平方米以 上，由管理商統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，主要采取出租方式運(yùn)營(yíng)的集零售、娛樂、餐飲、10.SHOPPINGMALL項(xiàng)目可能包括的商業(yè)組合內(nèi)容

主力店租戶（百貨）、半主力店租戶（運(yùn)動(dòng)品店）、娛樂、餐飲設(shè)施（美食廣場(chǎng)）、專賣店。

11.地產(chǎn)投資市場(chǎng)產(chǎn)品類別按投資價(jià)值劃分

12.專業(yè)型商鋪 都市型、社區(qū)型、便利型、專業(yè)型、其他商鋪

指經(jīng)營(yíng)某類特定商品的商業(yè)街或?qū)I(yè)市場(chǎng)里面的商鋪。該類商鋪的價(jià)值和商業(yè)街或?qū)I(yè)市場(chǎng)所經(jīng)營(yíng)的產(chǎn)品關(guān)系密切

13.地產(chǎn)投資市場(chǎng)產(chǎn)品類別按業(yè)態(tài)劃分

綜合型、特色型、零散型

14.商業(yè)地產(chǎn)的銷售模式

整體轉(zhuǎn)讓、零散銷售、自由出租、返祖銷售

15.返租銷售概念

就是帶租約銷售，即先引進(jìn)品牌商家，然后 將商場(chǎng)劃分若干小面積產(chǎn)權(quán)商鋪銷售給眾多小業(yè)主，并保證給小業(yè)主一定的定期租金回報(bào)，發(fā)展商即可在短期內(nèi)回籠資金并獲得超額利潤(rùn)。

16.返租銷售實(shí)質(zhì)

指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)為促進(jìn)銷售，在其進(jìn)行外銷商品房出售時(shí)與買受人約定，在出售后的一定年限內(nèi)由該房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)以代理出租的方式進(jìn)行包租，以包租期間的租金沖抵部分售價(jià)款或償付一定租金回報(bào)的行為。

17.返租銷售利益

國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)公司融資渠道比較單一，為了應(yīng)對(duì)銀行銀根緊縮、成本增高的不利局面，開發(fā)商利用售后包租融資進(jìn)行發(fā)展已是相當(dāng)普遍的做法。

對(duì)于個(gè)人投資者而言，現(xiàn)在商鋪是一種房地產(chǎn)和理財(cái)產(chǎn)品結(jié)合的產(chǎn)品，不僅具產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)特性，同時(shí)在理想狀態(tài)下，又是一種收益比較高的投資理財(cái)產(chǎn)品。

可見，售后包租并非只是開發(fā)商單方獲益的模式，其本質(zhì)仍是實(shí)現(xiàn)開發(fā)商與投資人的雙贏。

17.返租銷售風(fēng)險(xiǎn)

由于商鋪產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，作為第三方的商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)要么是發(fā)展商臨時(shí)成立的公司，要么是專門聘請(qǐng)的專業(yè)管理公司，二者都不可能為發(fā)展商的承諾負(fù)責(zé)，因?yàn)槲飿I(yè)租給大商家的租金非常之低，發(fā)展商不可能從中獲取相應(yīng)的利潤(rùn)，承諾給小業(yè)主的租金回報(bào)成為發(fā)展商的長(zhǎng)期包袱，很有可能無法兌現(xiàn)先前承諾，尤其在經(jīng)營(yíng)狀態(tài)不佳的情況下，其風(fēng)險(xiǎn)更加巨大。

18.租金公式

租金（元/平米/天）＝銷售單價(jià)（元/平米）＊回報(bào)率／３６５天／出房率

19.合理回報(bào)率

6%-10%左右，商鋪投資大部分都是10-12年收回投資成本。

20.商業(yè)地產(chǎn)的客最關(guān)心什么？

物業(yè)是否能增值

21.什么才能保證物業(yè)能增值呢？

背景環(huán)境——大的經(jīng)濟(jì)環(huán)境是否健康發(fā)展

行業(yè)環(huán)境——商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)是否是投資熱點(diǎn)

地塊價(jià)值——地產(chǎn)項(xiàng)目所處地塊是否在未來有發(fā)展

同類市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)狀況——某個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)計(jì)經(jīng)營(yíng)的業(yè)態(tài)目前是否有發(fā)展空間

項(xiàng)目規(guī)劃——商鋪規(guī)劃設(shè)計(jì)是否合理，是否符合經(jīng)營(yíng)要求

價(jià)格合理——銷售價(jià)格是否與實(shí)際價(jià)值趨同

22.影響客戶決斷的因素

內(nèi)在因素客戶自身實(shí)力、知識(shí)、年齡、偏好、……

外在因素

① 參與開發(fā)的公司品牌

開發(fā)商、發(fā)展商、建筑設(shè)計(jì)公司、物業(yè)、運(yùn)營(yíng)公司）、實(shí)力、信譽(yù)、經(jīng)驗(yàn)

②項(xiàng)目本身

硬件：地理位置、交通狀況、周邊商業(yè)市場(chǎng)、同類市場(chǎng)整體水、周邊居民水平

平、建筑形式、鋪位劃分、配套設(shè)施

軟件：銷售策略、進(jìn)駐品牌、優(yōu)惠政策、未來前景、推廣力度、運(yùn)營(yíng)管理

? 成功案例分析

項(xiàng)目基本情況

? 項(xiàng)目坐落位置區(qū)域：地處天塔道以南

? 開發(fā)商：天津融創(chuàng)集團(tuán)融創(chuàng)置地有限公司

? 總建筑面積：56289平米

? 地上建筑面積：42109平米

? 地下建筑面積：14180平米

? 地上三層商業(yè)總建筑面積：23251平米

? 店鋪面積范圍：74 m2 —— 1245 m2（建筑面積）

? 總店數(shù):82間

? 商務(wù)魔方面積：18858平米

? 銷售均價(jià)： 商業(yè)： 1F16500——17000

?2F12500——13000

?3F8500——9000

?SOHO： 4F——6F 6500——7000

項(xiàng)目定位

1、該項(xiàng)目規(guī)劃是商業(yè)和商務(wù)魔方的組合，構(gòu)成都市型低層建筑，該項(xiàng)目的在設(shè)計(jì)規(guī)劃時(shí)會(huì)將底層至三層做商業(yè)，四層至六層做商務(wù)魔方（全兼容、多功能）。

2、集餐飲、娛樂、休閑、商務(wù)辦公于一體的具有綜合性、時(shí)尚性、領(lǐng)先性的高端項(xiàng)目。

3、商家定位

以體量適中且租期穩(wěn)定的中型規(guī)模特色餐飲（400—600平米）及KTV娛樂為主導(dǎo)，并包含特色購(gòu)物及必要的社區(qū)服務(wù)設(shè)施，如便利店、美容美發(fā)、干洗、私人診所、旗艦網(wǎng)吧等多種業(yè)態(tài)組合。

其中餐飲業(yè)力爭(zhēng)做到品類豐富、風(fēng)格多樣；其他業(yè)態(tài)控制在該行業(yè)中的高檔商家。

商業(yè)地產(chǎn)知識(shí)

銷售策略

以“帶租約銷售”和“點(diǎn)對(duì)點(diǎn)”式銷售為主。

帶租約銷售——最有力的銷售說辭

招商先行，利用簽訂初步協(xié)議的意向客戶作為對(duì)投資客的租金保障。

點(diǎn)對(duì)點(diǎn)——最有效的銷售手段

拋棄以往的“坐銷”形式，讓銷售員走出去，利用渠道資源和“行銷”手段進(jìn)行項(xiàng)目銷售。效果

上谷商鋪總數(shù)為82間，銷售率100％，出租率35％

第四篇：商業(yè)地產(chǎn)和商鋪投資知識(shí)培訓(xùn)

一、商業(yè)地產(chǎn)和商鋪投資知識(shí)

二、商業(yè)房地產(chǎn)知識(shí)

1、什么是商業(yè)房地產(chǎn)（簡(jiǎn)稱商業(yè)地產(chǎn)）？

商業(yè)房地產(chǎn)是指以商業(yè)營(yíng)業(yè)用房（商鋪）為主要開發(fā)對(duì)象的房地產(chǎn)開發(fā)類型，是傳統(tǒng)的商貿(mào)流通行業(yè)和房地產(chǎn)行業(yè)嫁接而成的新興房地產(chǎn)開發(fā)品種。

商業(yè)地產(chǎn)的基本規(guī)律是將“房”變?yōu)椤颁仭?，即將消費(fèi)功能為主的“房”，變?yōu)榻?jīng)營(yíng)功能為主的商鋪，實(shí)現(xiàn)一次投資，長(zhǎng)期回報(bào)，長(zhǎng)期保值升值。

房地產(chǎn)知識(shí)不在贅述，以下重點(diǎn)培訓(xùn)商業(yè)知識(shí)。

2、什么是商業(yè)業(yè)態(tài)？我國(guó)包括那些商業(yè)業(yè)態(tài)？

所謂商業(yè)業(yè)態(tài)，是指針對(duì)特定消費(fèi)者的特定需要，按照一定的戰(zhàn)略目標(biāo)，有選擇地運(yùn)用商品經(jīng)營(yíng)結(jié)構(gòu)、店鋪位置、店鋪規(guī)模、店鋪形態(tài)、價(jià)格政策、銷售方式、銷售服務(wù)等經(jīng)營(yíng)手段，提供銷售和服務(wù)的類型化經(jīng)營(yíng)形態(tài)。

根據(jù)國(guó)內(nèi)貿(mào)易局1998年6月5日發(fā)布的關(guān)于商業(yè)業(yè)態(tài)分類指導(dǎo)意見。商業(yè)業(yè)態(tài)包括百貨店、超級(jí)市場(chǎng)、大型綜合超市、便利店、專業(yè)市場(chǎng)（主題商城）、專賣店、購(gòu)物中心和倉(cāng)儲(chǔ)式商場(chǎng)等8種形式。

3、什么是商業(yè)業(yè)種？與東方新大陸國(guó)際商埠業(yè)態(tài)業(yè)種規(guī)劃相關(guān)的業(yè)種有那些？

商業(yè)業(yè)種也就是不同的商品行業(yè)和商品種類。

與本案相關(guān)的商品包括小商品、服裝、紡織、鞋帽箱包等幾

大類；其中服裝、紡織品行業(yè)包括成品服裝、服裝原輔料、服裝飾品、家用紡織、針織內(nèi)衣等種類；小商品包括日化用品、禮品裝飾品、玩具、文化體育用品、電子產(chǎn)品、家居用品等種類。

4、商圈的定義是什么？一個(gè)商店的商圈有那幾種商圈組成？

任何一家商店的銷售活動(dòng)都受一定的地理?xiàng)l件的制約，這一地理限制就是以商店所在地點(diǎn)為中心，沿著一定得距離向四周擴(kuò)展而形成得輻射范圍，即所謂商圈。

商店的商圈一般由三部分組成：主要商圈，這是最接近商店并擁有高度密集的顧客群的區(qū)域，通常商店的55％－70％的顧客來自主要商圈；次要商圈，位于主要商圈之外，顧客密集度較稀的區(qū)域，約包括15％－25的顧客。邊際商圈，指位于次要商圈以外的區(qū)域，在此商圈內(nèi)顧客分布最稀，商店吸引力較弱，規(guī)模較小的商店在此區(qū)域內(nèi)幾乎沒有顧客。專業(yè)市場(chǎng)由于經(jīng)營(yíng)性質(zhì)是批發(fā)，因此商圈的范圍很大，根據(jù)專業(yè)市場(chǎng)規(guī)模和經(jīng)營(yíng)水平而定。

5、我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)如何？

2002年、2003年是我國(guó)商業(yè)房地產(chǎn)快速發(fā)展的兩年。商業(yè)地產(chǎn)持續(xù)升溫，成為樓市的熱點(diǎn)話題，同時(shí)，隨著國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)一步加劇、利潤(rùn)空間進(jìn)一步緊縮的大趨勢(shì)的到來，特別是象北京、上海、深圳、廣州這樣的一線城市，土地成

本較高、資源日益緊缺，開發(fā)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)加大，一些地產(chǎn)開發(fā)商于是開始實(shí)施向二、三線城市發(fā)展的新戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移計(jì)劃。實(shí)施二、三線城市的開發(fā)戰(zhàn)略，不僅為集團(tuán)公司的發(fā)展找到了新的方向，也為中等城市的房地產(chǎn)開發(fā)注入了新鮮血液。商業(yè)地產(chǎn)在我國(guó)各級(jí)城市的發(fā)展時(shí)機(jī)已經(jīng)成熟，連鎖商業(yè)的發(fā)展、城市化進(jìn)程的進(jìn)一步加速使市場(chǎng)具有對(duì)商業(yè)地產(chǎn)強(qiáng)大的需求，同時(shí)可以預(yù)見持續(xù)的需求將繼續(xù)刺激投資的增長(zhǎng)。環(huán)球咨詢預(yù)測(cè)，在未來幾年內(nèi)會(huì)有幾十家國(guó)內(nèi)大型集團(tuán)企業(yè)進(jìn)軍二、三線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)，并隨著開發(fā)量的增加，加快開發(fā)的力度和步伐也將加快。

6、什么叫銷售渠道（銷售通路）？什么是批發(fā)？

銷售渠道指任意企業(yè)或個(gè)人，他們共同參加產(chǎn)品從生產(chǎn)廠家到最終用戶或消費(fèi)者的流動(dòng)過程。這個(gè)過程中，有的是由生產(chǎn)商直接完成，但更多的生產(chǎn)商在銷售的過程中選擇與中間商（即批發(fā)商）合作進(jìn)行銷售。

批發(fā)是包含一切將貨物或服務(wù)銷售給為了轉(zhuǎn)賣或者商業(yè)用途而進(jìn)行購(gòu)買的人或者組織的活動(dòng)。

7、什么叫批發(fā)市場(chǎng)？什么叫專業(yè)市場(chǎng)？

批發(fā)市場(chǎng)是以指為了批發(fā)自然形成或建設(shè)后形成的商品交易場(chǎng)所，根據(jù)交易商品的種類分為綜合批發(fā)市場(chǎng)和專業(yè)批發(fā)市

場(chǎng)兩種。中國(guó)的批發(fā)市場(chǎng)正處于由傳統(tǒng)批發(fā)市場(chǎng)向新型專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)升級(jí)的時(shí)代，配套齊全、設(shè)施先進(jìn)、經(jīng)營(yíng)管理現(xiàn)代化、批發(fā)和物流結(jié)合的大型商貿(mào)城式的專業(yè)市場(chǎng)未來前景仍然廣闊。

專業(yè)市場(chǎng)是指經(jīng)營(yíng)單一商品或某一大類商品的商品交易市場(chǎng)，包括批發(fā)專業(yè)市場(chǎng)和零售專業(yè)市場(chǎng)兩種，更多的專業(yè)市場(chǎng)兼有批發(fā)和零售兩種功能。

8、國(guó)外的批發(fā)業(yè)發(fā)展情況如何？中國(guó)的批發(fā)業(yè)目前是什么情況？

在流通產(chǎn)業(yè)中，批發(fā)商業(yè)的發(fā)達(dá)程度是衡量市場(chǎng)組織化程度的重要尺度之一，也是流通領(lǐng)域不可取代的重要環(huán)節(jié)。1)國(guó)外批發(fā)業(yè)的發(fā)展

世界發(fā)達(dá)國(guó)家商業(yè)批發(fā)業(yè)發(fā)展較快，美國(guó)的批發(fā)額是零售的3-4倍，日本的批發(fā)額是零售的2-3倍。發(fā)達(dá)國(guó)家有一批規(guī)模巨大、實(shí)力雄厚的大型批發(fā)企業(yè)，如美國(guó)的英格拉姆-麥克羅公司（Ingram Micro），2001年?duì)I業(yè)額高達(dá)251.9億美元，居世界500強(qiáng)第179位，為世界最大型批發(fā)企業(yè)。2)中國(guó)批發(fā)業(yè)情況和未來發(fā)展趨勢(shì)

中國(guó)的批發(fā)市場(chǎng)從最早的集貿(mào)市場(chǎng)發(fā)展到街鋪式批發(fā)市場(chǎng)、集中式批發(fā)市場(chǎng)和綜合式批發(fā)市場(chǎng)，上世紀(jì)90年代以后隨著中國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來的批發(fā)業(yè)的升級(jí)換代熱潮，新出現(xiàn)的專業(yè)個(gè)性化批發(fā)市場(chǎng)和shopping mall式（或商貿(mào)城式）批

發(fā)市場(chǎng)成為適應(yīng)批發(fā)業(yè)發(fā)展的批發(fā)業(yè)態(tài)。

據(jù)中國(guó)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)信息顯示，2003年末，全國(guó)成交額億元及以上的市場(chǎng)有3265個(gè)，比2002年增加7個(gè)，2003年10億元以上超大型市場(chǎng)數(shù)量達(dá)436個(gè)，比2002年增加了21個(gè)。億元市場(chǎng)的整體環(huán)境進(jìn)一步得到改善，攤位平均成交額比上年增長(zhǎng)了10.5%。

隨著中國(guó)加入世界貿(mào)易組織，中國(guó)的批發(fā)業(yè)面貌也在發(fā)生著改變，外資批發(fā)企業(yè)即將大量進(jìn)入中國(guó)搶占中國(guó)批發(fā)和物流業(yè)市場(chǎng)，據(jù)麥肯錫公司的研究，中國(guó)各類大中小型商品批發(fā)市場(chǎng)，遍及全國(guó)各地，構(gòu)成了我國(guó)商品流通的骨架和網(wǎng)絡(luò)，到2006年批發(fā)市場(chǎng)在消費(fèi)產(chǎn)品分銷流通中的份額將仍會(huì)占到68%。

三、商鋪和商鋪投資知識(shí)

1、商鋪投資的概念

商鋪是一種不可多得的投資品種，它有較高的保值增值功能，而且風(fēng)險(xiǎn)小、回報(bào)高。鑒于上述投資特點(diǎn)，我們將進(jìn)行商鋪購(gòu)買、租賃的行為稱之為商鋪投資。商鋪投資作為房地產(chǎn)中比較新的投資類型具有很高的市場(chǎng)關(guān)注率。商鋪的投資價(jià)值是商鋪投資的魅力所在。

2、商鋪投資的種類有那些？

商鋪投資的種類可以有很多種分類的方法，按照商鋪的開發(fā)形式對(duì)商鋪進(jìn)行分類，具體分類如下：

1、商業(yè)街（臨街商鋪或門面房）商鋪投資；

2、專業(yè)市場(chǎng)（主題商場(chǎng)）類商鋪投資；

3、社區(qū)商鋪（包括住宅底商）投資；

4、百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心商鋪投資；

5、商務(wù)樓、寫字樓商鋪投資；

6、交通設(shè)施商鋪投資

3、商鋪投資與其他類型投資比較

1、商鋪投資與證券投資

商鋪投資作為房地產(chǎn)投資形式的一種，具有房地產(chǎn)投資普遍的低風(fēng)險(xiǎn)特點(diǎn)，尤其在當(dāng)前國(guó)內(nèi)商業(yè)房地產(chǎn)所處的發(fā)展初期，其收益能力明顯較高。

一方面商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步走向成熟，階梯式推進(jìn)商鋪的增值；另一方面，中國(guó)商業(yè)零售業(yè)保持高速發(fā)展，助推商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。以上各項(xiàng)因素最大限度降低商鋪的投資風(fēng)險(xiǎn)，保證了商鋪的投資收益率。

與商鋪投資相比，證券投資風(fēng)險(xiǎn)較大，投資回報(bào)較低，主要是目前國(guó)內(nèi)證券市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)很大，投資收益率較低。

2、商鋪投資與住宅投資

商鋪投資和住宅投資相比，商鋪的投資收益率、投資回報(bào)率明顯高于住宅，在目前的市場(chǎng)情況下，住宅投資收益率約為8%左右，商鋪的投資收益率約為10%～15%。

商鋪投資的穩(wěn)定性要優(yōu)于住宅投資。當(dāng)然，商鋪投資較高的回報(bào)率對(duì)商鋪投資者的專業(yè)能力有較高要求：商鋪進(jìn)入市場(chǎng)后要面對(duì)兩級(jí)客戶，一級(jí)即經(jīng)營(yíng)者，另一級(jí)即消費(fèi)者，兩級(jí)客戶需求無疑對(duì)商鋪有各種要求，住宅所面對(duì)的客戶只有一級(jí)，那就是租戶，而且用途就是居住，很顯然住宅投資對(duì)專業(yè)能力的要求相對(duì)較低。

4、商鋪投資的特點(diǎn)是什么？

俗話說：“家有萬貫，不如有個(gè)店面”、“一鋪養(yǎng)三代”。一般來說，一個(gè)市場(chǎng)繁榮的程度從當(dāng)?shù)厣啼伣?jīng)營(yíng)的收入情況可以一目了然，而經(jīng)營(yíng)收入的多少會(huì)直接影響到商鋪的租金多少，可以說，商鋪的交易行情是消費(fèi)市場(chǎng)的晴雨表。據(jù)來自北京、上海、深圳、杭州等大中城市的信息顯示，其商鋪價(jià)格正在不斷上漲。作為房地產(chǎn)的重要組成部分，商鋪和住宅產(chǎn)業(yè)相比，總量雖然不大，但由于其發(fā)展?jié)摿春茫貓?bào)率高，所以受到投資者的關(guān)注。（1）商鋪投資的穩(wěn)定性特點(diǎn)

業(yè)內(nèi)專業(yè)人士分析認(rèn)為，投資商鋪具有穩(wěn)定性。住宅的租約期限一般為半年至一年，相對(duì)較短，而商鋪的租約通常為3至5年或更長(zhǎng)。承租戶對(duì)商鋪的裝修投資、贏利預(yù)期及長(zhǎng)期規(guī)劃，決定了商鋪?zhàn)饧s的穩(wěn)定性。此外，租金的遞增保證了商鋪長(zhǎng)期的收益增長(zhǎng)。租金預(yù)付的付款方式使租金收取也較有保障。（2）商鋪增值的特點(diǎn)

商鋪投資是一個(gè)長(zhǎng)期過程，它不會(huì)因房齡增長(zhǎng)而降低其投資價(jià)值。相反，好的商鋪因其稀有性或特定供應(yīng)條件，會(huì)隨著商圈的發(fā)展成熟不斷升值，價(jià)值提升的同時(shí)，租金增長(zhǎng)是必然的。長(zhǎng)期租用從資金成本的角度肯定不如買下來，如果說住宅的價(jià)值還可以相對(duì)準(zhǔn)確地衡量，那么成功商鋪的價(jià)值卻正所謂無價(jià)。（3）商鋪投資回報(bào)率較高

與人們傳統(tǒng)的資本增值方式比起來，投資商鋪利潤(rùn)率高。據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，盡管前幾年，北京等大城市涉外公寓、別墅的投資回報(bào)率曾經(jīng)達(dá)15%-20%，但目前，住宅用房的投資回報(bào)

率基本上下降到大約6%～8%，但商鋪的投資回報(bào)率單租金收益則可能達(dá)10%～15%，有的甚至達(dá)到20%以上。購(gòu)買社區(qū)商鋪的業(yè)主，隨著業(yè)主入住，人氣上升，商鋪價(jià)值提升成為必然。

需要指出的是，除商鋪?zhàn)饨鹗找嬷猓鞯纳啼佂顿Y者還充分利用商鋪增值提高投資收益，在商鋪買價(jià)升值到一定水平時(shí)及時(shí)賣出，完成該商鋪的投資過程。（4）商鋪的投資潛力

目前在國(guó)內(nèi)，商鋪投資的概念還未全面普及，一般商鋪與住宅的價(jià)格之比還遠(yuǎn)不到成熟市場(chǎng)情況下的4∶1～5∶1，可見商鋪價(jià)格還有較大的上漲空間---商鋪投資者不可以依據(jù)此比例去套用投資操作，因?yàn)槭袌?chǎng)環(huán)境、市場(chǎng)供應(yīng)狀況的差異等將對(duì)商鋪的價(jià)格發(fā)生重大影響，而且如果住宅價(jià)格透支，這一比例更不可以參考。我國(guó)加入世貿(mào)組織后，商業(yè)、零售業(yè)、服務(wù)業(yè)將會(huì)出現(xiàn)蒸蒸日上的局面，許多金融機(jī)構(gòu)、零售業(yè)開始了一輪又一輪的對(duì)于商鋪的“圈地運(yùn)動(dòng)”。（5）商鋪可出租、可經(jīng)營(yíng)，方式靈活

調(diào)查顯示，商鋪的投資者主要有兩種：一是專業(yè)的商鋪投資商，擁有較雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，通常會(huì)做大型商鋪交易，即購(gòu)買一些商鋪的產(chǎn)權(quán)或經(jīng)營(yíng)權(quán)，然后出租給各個(gè)經(jīng)營(yíng)商，自己也捎帶經(jīng)營(yíng)，但不以經(jīng)營(yíng)為主；二是小型商鋪投資商，通常是擁有一定閑置資金，投資一兩個(gè)商鋪。這中間有55%的人

是為了出租后贏利而購(gòu)買商鋪的，而處于自營(yíng)目的的購(gòu)買商鋪的人為35%，另外有10%的人純粹是為了在買進(jìn)賣出中賺取差價(jià)。據(jù)測(cè)算，目前一級(jí)城市商鋪投資的回報(bào)率為10%～14%。

5、商鋪投資的回收周期一般是多長(zhǎng)？

商鋪投資的回收周期，指商鋪投資者以一次資本投入，然后在長(zhǎng)期租賃經(jīng)營(yíng)中回收投資的時(shí)間跨度。很顯然，不同國(guó)家、地區(qū)、城市、方位的商鋪的投資價(jià)值是顯著不同的，所以在此我們只能按現(xiàn)在的市場(chǎng)行情，大略估計(jì)商鋪的投資回收周期，一般來說目前國(guó)內(nèi)商鋪投資的回收周期約為6年到8年。

6、商鋪投資的形式有那幾種？什么叫商鋪一手購(gòu)買？

商鋪投資的形式包括一手購(gòu)買、二手購(gòu)買、轉(zhuǎn)租三種方式。投資商鋪除了考慮出售獲取利潤(rùn)，長(zhǎng)期的租賃收益也是不錯(cuò)的選擇。

商鋪一手購(gòu)買也叫商鋪上市初始交易購(gòu)買, 即商鋪投資者從商鋪的開發(fā)商手里購(gòu)買的、尚未投入運(yùn)營(yíng)或盡管已經(jīng)投入運(yùn)營(yíng)，但產(chǎn)權(quán)依然在開發(fā)商手里的商鋪購(gòu)買形式。

我們之所以將這種商鋪購(gòu)買形式稱之為“上市初始交易購(gòu)買”，是因?yàn)檫@類商鋪購(gòu)買方式就仿佛股票市場(chǎng)中在一級(jí)市場(chǎng)發(fā)行的股票在二級(jí)市場(chǎng)上市交易一樣，類似于“原始股”的“原始商鋪”；購(gòu)買的價(jià)格是商鋪的初始售價(jià)，可以較低的價(jià)格購(gòu)買到手，得到更大的商鋪升值空間。

7、什么是商鋪投資收益？包括那些部分？

商鋪投資收益指商鋪給投資者創(chuàng)造的收益的總和，包括商鋪價(jià)值升值收益和商鋪?zhàn)饨鹗找鎯蓚€(gè)部分。

價(jià)值升值收益實(shí)際上是商鋪二手交易實(shí)現(xiàn)的賣價(jià)和初始買價(jià)的差額。商鋪投資者如果投資選擇得力，不僅會(huì)創(chuàng)造較高的租金收益，而且會(huì)輕松獲得買家飛漲的報(bào)價(jià)；同時(shí)，租金收益和價(jià)值升值收益共存。

8、影響商鋪投資收益的因素有那些？

1）商情因子

商情因子指商鋪所在地區(qū)商業(yè)環(huán)境、商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài)及所吸引的主要客戶群的規(guī)模及覆蓋范圍等。在判斷商鋪價(jià)值的過程中，必須對(duì)商鋪所在地方的商業(yè)氛圍有足夠的了解：商業(yè)氛圍的好壞直接影響商鋪的價(jià)值、租金水平，以及價(jià)值升值空間。2）客流量

客流量對(duì)于商鋪的價(jià)值至關(guān)重要。也許有些讀者會(huì)認(rèn)為客流量和商情屬于同樣的內(nèi)容，但事實(shí)上其區(qū)別很大：商情所闡釋的是商鋪所在地區(qū)的“宏觀”商業(yè)狀況，但客流量是針對(duì)商鋪個(gè)案進(jìn)行的商鋪價(jià)值的“微觀”量化。3）可視性

“可視性”概念對(duì)于商鋪的價(jià)值至關(guān)重要。商鋪的“可視性”指經(jīng)過建筑師創(chuàng)造性的設(shè)計(jì)，最大限度使得商鋪在平面范圍內(nèi)極容易被看到，換言之，購(gòu)物者在外部、步行街或中庭廣場(chǎng)等各種位置能夠看到商鋪。對(duì)于零售商來講，這必然是他們租店鋪時(shí)要特別關(guān)注的問題，商鋪的可視性越好，零售商越容易接受，租金越高。4）樓層

眾所周知，商鋪所在的樓層對(duì)商鋪價(jià)值的影響力，一層的商鋪無論是租金還是售價(jià)都要比二層、三層的商鋪高出很多。5）交通條件

交通條件對(duì)于商鋪價(jià)值的重要性無庸質(zhì)疑，交通條件往往意味著可能到訪客流量的潛力。假如一個(gè)商鋪所處的位置，很少公交巴士，那么其價(jià)值會(huì)顯著折扣。6）整個(gè)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的科學(xué)性

眾所周知，規(guī)劃設(shè)計(jì)對(duì)于商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值的重要性。規(guī)劃設(shè)計(jì)單位往往只是從建筑美學(xué)的角度對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，很少?gòu)墓δ艿慕嵌冗M(jìn)行考慮，但鑒于商業(yè)房地產(chǎn)兩級(jí)客戶的需求，功能性比其他房地產(chǎn)形式都要復(fù)雜，而且會(huì)直接影響項(xiàng)目的成敗。以上工作做的好壞，將決定該商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的科學(xué)性程度。項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)越多體現(xiàn)零售商、消費(fèi)者的需求，項(xiàng)目成功的概率越高。7）硬件條件

商鋪的硬件條件具體指商鋪的規(guī)劃設(shè)計(jì)和能源狀況等，包括面寬、進(jìn)深、層高，及對(duì)消費(fèi)者的有效引導(dǎo)，還有商鋪的水、電、煤氣、通風(fēng)、采暖、電梯等技術(shù)性內(nèi)容，以上因素對(duì)商鋪的功能影響很大。8）經(jīng)營(yíng)商品的類型

經(jīng)營(yíng)商品的類型與商鋪的租金收益及價(jià)值升值收益有密切關(guān)系。不同的商品，其利潤(rùn)空間顯著不同，拿經(jīng)營(yíng)電腦的商鋪和經(jīng)營(yíng)低檔服裝的商鋪相比較，前者的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)比后者的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)大。9）隸屬項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)特點(diǎn)

不少商鋪隸屬于某個(gè)項(xiàng)目，在此種情況下，所隸屬項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)方式、運(yùn)營(yíng)狀態(tài)、管理水平等對(duì)該商鋪?zhàn)饨?、價(jià)值的影響是無法避免的

以商業(yè)街為例，如果該商業(yè)街的開發(fā)商將商業(yè)街經(jīng)營(yíng)的商品定義為某一類，那么這條商業(yè)街取得成功的可能性很大，商鋪的租金容易實(shí)現(xiàn)，價(jià)值可以得到提升；反之，如果開發(fā)商對(duì)商業(yè)街經(jīng)營(yíng)的商品無任何指導(dǎo)性方向，那么這樣的綜合項(xiàng)目取得成功的幾率相對(duì)較低。

隸屬項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理的水平對(duì)商鋪價(jià)值的影響并不難理解：北京國(guó)貿(mào)商城的管理水平和國(guó)內(nèi)普通百貨大廈的管理水平也可能天地之別，其商鋪的租金水平也一定是相差懸殊。10）商鋪初始售價(jià)

商鋪初始售價(jià)的高低將影響商鋪投資的收益。商鋪初始售價(jià)越高，投資收益率越低，資金風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)越高。

同樣一個(gè)商鋪樓盤，項(xiàng)目不同階段其售價(jià)可能會(huì)不同，越是接近現(xiàn)房，售價(jià)越高。對(duì)于商鋪投資者來講，售價(jià)高就意味著需要支付更多的資金，更多的首付款，前期資金壓力變大不說。

11）商鋪周邊房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)

對(duì)于商鋪投資者來講，商鋪價(jià)值提升是一個(gè)動(dòng)態(tài)的過程，任何一個(gè)商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目從項(xiàng)目開始進(jìn)入市場(chǎng)到走向成熟，都必須經(jīng)歷從不成熟到成熟的過程，租金從低到高，商鋪的價(jià)值從低到高的過程。在商鋪價(jià)值提升的過程中，上述因素普遍屬于靜態(tài)因素，但商鋪周邊房地產(chǎn)發(fā)展的狀況及趨勢(shì)將對(duì)商鋪的價(jià)值起到核心作用。

我們所談的的周邊房地產(chǎn)項(xiàng)目包括諸如住宅項(xiàng)目、寫字樓項(xiàng)目、旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目、綜合配套設(shè)施、政府規(guī)劃性景觀項(xiàng)目等各類房地產(chǎn)項(xiàng)目，這些項(xiàng)目都通過其不同的方式吸引所在地區(qū)的人氣，增加所在地區(qū)的客流量。如果一個(gè)商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目其周邊的人氣持續(xù)提升，客流量大幅增加，那么該項(xiàng)目的增值將是必然的。

可能影響商鋪?zhàn)饨鹗找婧蛢r(jià)值升值收益的因素還有其他因素，需要具體項(xiàng)目具體分析，但認(rèn)為以上因素為主要的影響

因素，9、商業(yè)街商鋪有那些類型？

商業(yè)街商鋪的分類可以有多種多樣：按照商業(yè)街經(jīng)營(yíng)的商品是專業(yè)類別，還是不加確定的復(fù)合形式，我們將商業(yè)街商鋪分為專業(yè)商業(yè)街商鋪和復(fù)合商業(yè)街商鋪。

專業(yè)商業(yè)街商鋪往往集中經(jīng)營(yíng)某一類（種）商品，如建材商業(yè)街、汽車配件商業(yè)街、酒吧街、休閑娛樂街等；復(fù)合商業(yè)街商鋪對(duì)經(jīng)營(yíng)的商品不加確定，經(jīng)營(yíng)者可以按照自己的設(shè)想去隨意經(jīng)營(yíng)，如北京西單商業(yè)街，北京宣武區(qū)的大都市街等。需要指出的是，專業(yè)商業(yè)街商鋪鑒于整個(gè)商業(yè)街經(jīng)營(yíng)商品的統(tǒng)一性特點(diǎn)，整個(gè)商業(yè)街的市場(chǎng)成本比較低，只要商業(yè)街的開發(fā)商對(duì)整個(gè)商業(yè)街恰當(dāng)進(jìn)行包裝，那么所有的商鋪就可以享受開發(fā)商統(tǒng)一市場(chǎng)宣傳所帶來的市場(chǎng)效果。從此特點(diǎn)可以得出結(jié)論：專業(yè)商業(yè)街從運(yùn)營(yíng)成本的角度符合市場(chǎng)規(guī)律和競(jìng)爭(zhēng)規(guī)律。另外，因?yàn)閷I(yè)商業(yè)街經(jīng)營(yíng)商品的品種簡(jiǎn)單化特點(diǎn)，其規(guī)劃設(shè)計(jì)的復(fù)雜程度較低，開發(fā)商不太容易發(fā)生因?yàn)樯虡I(yè)街的規(guī)劃設(shè)計(jì)不合理，最終對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)發(fā)生負(fù)面影響的情況。

10、專業(yè)市場(chǎng)商鋪有那些特點(diǎn)？（1）專業(yè)市場(chǎng)規(guī)模特點(diǎn)

規(guī)模大小和經(jīng)營(yíng)的商品的類型沒有關(guān)系，往往和市場(chǎng)所處地域的市場(chǎng)支撐能力、投資商的實(shí)力以及市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的方式等因素密不可分。

不同實(shí)力的投資商即使在同一個(gè)地區(qū)，投資建設(shè)同樣類型的專業(yè)市場(chǎng)，專業(yè)市場(chǎng)的規(guī)模也會(huì)差別很大，當(dāng)然贏利能力也會(huì)差別很大。這種情況一旦擺在商鋪投資者面前，選擇不可避免。

（2）專業(yè)市場(chǎng)規(guī)劃設(shè)計(jì)特點(diǎn)

專業(yè)市場(chǎng)的規(guī)劃設(shè)計(jì)并不復(fù)雜，開發(fā)商往往將每層合理分區(qū)或/并分成幾條步行街，商鋪沿街布置或商鋪按照“島”型布置。步行街的長(zhǎng)度建議不要太長(zhǎng)，超過600米，消費(fèi)者同樣可能產(chǎn)生疲勞、厭倦的感覺。（3）專業(yè)市場(chǎng)名稱特點(diǎn)

專業(yè)市場(chǎng)的名稱體現(xiàn)所在的位置和所經(jīng)營(yíng)的商品類型兩大要素。這種名稱方式可以給消費(fèi)者提供盡可能多的信息。（4）、專業(yè)市場(chǎng)商鋪的特點(diǎn) ▲ 商鋪的形式

專業(yè)市場(chǎng)商鋪的主要形式為鋪位形式，極少鋪面形式?！?投資回收形式

專業(yè)市場(chǎng)商鋪的投資回收形式有采取商鋪出租的，也有些采取商鋪出售方式的。從上述內(nèi)容可以看出，專業(yè)市場(chǎng)商鋪的投資回收形式差別較大。

比如，東方家園、英國(guó)百安居、德國(guó)歐蓓德都屬于專營(yíng)家居建材用品的專業(yè)市場(chǎng)，這類專業(yè)市場(chǎng)基本上都是由經(jīng)營(yíng)商統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理；北京沙子口辦公用品批發(fā)市場(chǎng)，屬于批發(fā)類專業(yè)市場(chǎng)，經(jīng)營(yíng)商采取出租經(jīng)營(yíng)的方式；北京碧溪家居廣場(chǎng)也屬于專業(yè)市場(chǎng)，開發(fā)商就采取商鋪出售、經(jīng)營(yíng)商接受業(yè)主委托統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理的方式。

需要指出的是，進(jìn)行商鋪投資的投資者在選擇專業(yè)市場(chǎng)商鋪的時(shí)候，需要對(duì)商鋪的投資形式進(jìn)行深入了解，而且專業(yè)市場(chǎng)的規(guī)模越大，項(xiàng)目的管理對(duì)商鋪價(jià)值的影響力越大?？傊?，專業(yè)市場(chǎng)商鋪是比較適合個(gè)人投資者投資的品種，目前在商鋪投資市場(chǎng)以高價(jià)成交的商鋪不少出自專業(yè)市場(chǎng)項(xiàng)目。從專業(yè)市場(chǎng)發(fā)展情況看，無論是產(chǎn)品選擇、定位、規(guī)模、市場(chǎng)策略、管理運(yùn)營(yíng)，國(guó)內(nèi)開發(fā)商都已經(jīng)有了比較豐富的經(jīng)驗(yàn)，所以盡管投資收益水平未必最高，但較低投資風(fēng)險(xiǎn)下較高的投資收益率是值得選擇的。當(dāng)然，專業(yè)市場(chǎng)商鋪投資過程中，投資者必須對(duì)專業(yè)市場(chǎng)項(xiàng)目的市場(chǎng)環(huán)境做出準(zhǔn)確判斷。

第五篇：業(yè)務(wù)員印刷培訓(xùn)知識(shí)

作為一個(gè)印刷公司的業(yè)務(wù)員，可以不會(huì)做印刷，可以沒有動(dòng)手能力。但是必須知道印刷的整個(gè)工藝過程，必須知道什么樣的產(chǎn)品是自己公司能生產(chǎn)、什么樣的產(chǎn)品可以通過與兄弟廠的合作來完成，在印刷前我們需要掌握哪些基本的知識(shí)，這是一個(gè)業(yè)務(wù)員最起碼的條件。今天我就從印前來和大家講解一下。

印刷的首決條件—制版

一、對(duì)制版與印刷關(guān)系應(yīng)有的認(rèn)識(shí)：

1、制版是印刷的手段，印刷是制版的目的。

2、制版是色彩分解過程，印刷是色彩合成過程。色彩分解必須在根據(jù)色彩合成所能提供條件的前提下進(jìn)行，合成才有實(shí)施價(jià)值，即根據(jù)合成條件來決定制版形式。

3、色彩合成的條件：印刷的三大要素為：設(shè)備、紙張、油墨。所以，為了滿足色彩合成，我們必須要掌握如下的條件：

①本單位印刷機(jī)械的精度及適印范圍；

②選用紙張符合色彩合成的適性；

③選用一組符合色彩合成的固定三原色油墨。

4、打樣的橋梁作用：

打樣最早反映產(chǎn)品效果，正確的樣張能客觀地檢查制版前工序的數(shù)據(jù)操作與復(fù)制品色調(diào)再現(xiàn)的正確與否，為印刷擴(kuò)大批量投產(chǎn)提供單色樣、脫色樣、全色樣作印刷的可靠依據(jù)。一般情況下，機(jī)長(zhǎng)是很少看到原稿的，唯一的稿件即是打樣。所以，嚴(yán)格地說，沒有打樣就沒有印刷依據(jù)，是不能生產(chǎn)的。除非客戶或客戶代表跟單看樣確認(rèn)，或者授權(quán)生產(chǎn)方按菲林標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行常規(guī)操作。

二、原稿的含義：

所謂原稿，是指相對(duì)需要復(fù)制而言，從印刷、制版角度來看，任何東西只要是人的視覺能反映的，均可通過畫面重現(xiàn)。從實(shí)景、實(shí)物甚至幻覺的東西，通過印制手段轉(zhuǎn)移到紙上之前，用一種統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)手段來反映—這就是原稿的產(chǎn)生。常用原稿有如下幾類：

1、彩色反轉(zhuǎn)片：經(jīng)過一次（或多次）曝光和反轉(zhuǎn)顯影后膠片上直接形成與景物層次色彩變化完全相同的正像。

2、彩色正片：和彩色照片一樣，由彩色負(fù)片（底片）制作面來，與照片不同的是透明片基而非照相紙。

3、彩色負(fù)片：一次曝光經(jīng)沖洗后獲得與景物暗亮相反、顏色互為補(bǔ)色的負(fù)像，彩色負(fù)片一般不能作為直接原稿，需經(jīng)過拷貝或放擴(kuò)來獲得正像方可制版。

4、彩色照片：由彩色負(fù)片拷貝放大而來，彩色照片與景物層次、顏色是一致的，其相紙不象黑白相紙有軟、中、硬性區(qū)別，是單一通用的，只有大光面、無光面、布紋面及厚薄的區(qū)分。

5、畫 稿：常見有彩色畫稿和黑白畫稿。彩色畫稿有色繪和噴繪區(qū)分，前者色彩艷麗，后者層次感較豐富。黑白稿一般制作單色版，精度要求較高。如制作彩色版，必須標(biāo)明色塊及三原色加網(wǎng)比例。（印刷三原色為紅、黃、藍(lán)，其范圍涉及色彩學(xué)，不作詳述）

6、印刷品：用印刷品作原稿也是常見形式之一，但是原稿印刷精度必須要高，同時(shí)，通過電分或掃描制作后復(fù)原質(zhì)量有所下降，一般復(fù)原率在90%左右。需要說明的是，無論對(duì)印刷品原稿進(jìn)行電分或掃描，均只能對(duì)景物的復(fù)制能達(dá)到上述效果，對(duì)印刷原稿中的底色及其他色塊，無法達(dá)到復(fù)制效果，只能依照色相重新配色，由于設(shè)計(jì)人員的能力所限參差不齊，往往很難與原樣取得一致，只能基本吻合讓步的原則：

▲謹(jǐn)慎讓步，要讓對(duì)方意識(shí)到你的每一次讓步都是艱難的，使對(duì)方充滿期待，每次讓步的幅度不能過大。

▲盡量迫使對(duì)方在關(guān)鍵問題上先行讓步，而本方則在對(duì)手的強(qiáng)烈要求下，在次要方面或者較小的問題上讓步。

▲不做無謂的讓步，每次讓步都需要對(duì)方用一定的條件交換。

▲了解對(duì)手的真實(shí)狀況，在對(duì)方急需的條件上堅(jiān)守陣地。

▲事前做好讓步的計(jì)劃，所有的讓步應(yīng)該是有序的，將具有實(shí)際價(jià)值和沒有實(shí)際價(jià)值的條件區(qū)別開來，在不同的階段和條件下使用。

印刷部門

印前準(zhǔn)備

1首先做到三看：看清施工單，看清交接簿或生產(chǎn)日?qǐng)?bào)表，對(duì)照原稿，明確印刷的全過程，才能按照工藝技術(shù)要求進(jìn)行施工。

2領(lǐng)取相應(yīng)的PS版、紙張，領(lǐng)取相應(yīng)的吸墨紙，按照紙張和樣稿的要求，選擇合適的油墨及必要的油墨添加劑。

3按照紙張的規(guī)格調(diào)節(jié)好機(jī)臺(tái)壓力，對(duì)于超大度產(chǎn)品的印前準(zhǔn)備，應(yīng)該包括對(duì)設(shè)備進(jìn)行必要的調(diào)整，確保產(chǎn)品生產(chǎn)的順利進(jìn)行。

4根據(jù)產(chǎn)品的色彩特性決定色序的排列，防止事后變更的無效操作，提高工作效率，保障產(chǎn)品質(zhì)量。

印刷過程

1裝版后對(duì)印品先進(jìn)行自校，基本上要符合送樣要求：四邊角線印出、咬口齊、圖文無殘缺、套印正確、清除各套色印版臟點(diǎn)、墨色與打樣或原稿基本符合，大翻版產(chǎn)品的印刷地位必須上下居中，書刊樣本類產(chǎn)品要折樣核對(duì)頁碼，在校大樣簽字確認(rèn)后方可正式開機(jī)生產(chǎn)。

2套色印件要注意角線、內(nèi)圖套準(zhǔn)，主要部位套印偏差小于0.1毫米，次要部位套印偏差小于0.2毫米。發(fā)現(xiàn)問題無法解決及時(shí)匯報(bào)部門主管。

3印刷過程中，必須不間斷抽檢印刷品檢查印品質(zhì)量，標(biāo)準(zhǔn)線是否整齊劃一，對(duì)照簽樣的標(biāo)準(zhǔn)色稿，及時(shí)糾偏色相。

4嚴(yán)格按照作業(yè)計(jì)劃要求施工，對(duì)印刷面大，吃墨量大的印件，要加放抽板，堆放的厚度控制在印刷品不過底為標(biāo)準(zhǔn)，避免印刷品過底而造成廢品。同時(shí)需要防止印刷品在印刷過程中的擦傷。

5特種紙張的印刷，要注意紙張的著色力。對(duì)于易滲透性的紙張印刷，需要考慮油墨干燥后的退色現(xiàn)象；對(duì)于非滲透性的紙張印刷，要防止油墨過底粘壞，需要分二次印刷及正反印刷的產(chǎn)品，應(yīng)該在前一次的印刷基本干燥之后進(jìn)行，防止拉墨而產(chǎn)生廢品。

6專色油墨印刷，在紙張相同的情況下，必須按照來樣印刷，紙張有不同的情況下，其色相應(yīng)該符合。按Pantone序號(hào)配制專色油墨時(shí)，必須考慮印刷紙張的因素。所有專色油墨的調(diào)制配方，必須有記錄在案，以保證再版時(shí)的印刷質(zhì)量，減少不同批次的產(chǎn)品產(chǎn)生較大的色差

7樣張保留，每次印刷完畢，必須抽取三張印刷樣張，隨同簽樣一起和菲林存檔。印刷出版社各類書刊時(shí)，每個(gè)版面必須留出樣書的印張200份左右，（施工單是有要求說明的按施工單要求操作。）確保樣書的質(zhì)量。

8認(rèn)真做好交接班手續(xù)，交接記錄簿必須保留6個(gè)月，注明印單號(hào)碼、印件名稱、墨色及數(shù)量。在每版產(chǎn)品一落版時(shí)，應(yīng)寫明數(shù)量，便于查對(duì)，并將版子清洗干凈封版后附上樣張保存，以備補(bǔ)版或短期內(nèi)再版時(shí)使用。

9彩印生產(chǎn)部帶版經(jīng)理必須巡視產(chǎn)品質(zhì)量，每個(gè)班次不少于二次，并且要填寫巡視記錄，重點(diǎn)產(chǎn)品必須有單項(xiàng)巡視記錄。

產(chǎn)品檢驗(yàn)

1根據(jù)產(chǎn)品檢驗(yàn)等級(jí)逐項(xiàng)進(jìn)行檢驗(yàn)，重點(diǎn)產(chǎn)品檢好大剔后要逐張檢驗(yàn)，發(fā)現(xiàn)雙張、白頁、歪張、墨色過底、夾色、不勻等殘次品，必須予以剔除方可進(jìn)入下道工序生產(chǎn)。

2數(shù)紙要準(zhǔn)確，逢百、五百或千要夾紙條，點(diǎn)數(shù)后要核對(duì)數(shù)量，確保施工單數(shù)量與客戶要求相符。

3檢驗(yàn)方式：扳檢與逐張檢驗(yàn)結(jié)合。扳檢為主，發(fā)現(xiàn)規(guī)律性疵點(diǎn)逐張檢驗(yàn)，直至疵點(diǎn)消失。

正品標(biāo)準(zhǔn)：

a.成品整潔，無明顯污臟、殘缺。

b.文字印刷清晰完整，小于5號(hào)字不誤字意。

c.不允許存在明顯的水墨條杠。

d.網(wǎng)紋清晰均勻，無明顯變形和殘缺。

e.墨色飽滿色澤均勻，無明顯色差。

1.殘次品處理：全張不合格——報(bào)廢；局部不合格——用藍(lán)筆打“X”；斑點(diǎn)處理——用同色水筆加色；色淡——條件允許情況下再套印一次。

2.每班次要做好正品及殘次品記錄，每批次產(chǎn)品要做總量記錄。

3.每一樁腳做好檢驗(yàn)品代號(hào)標(biāo)簽，提示可進(jìn)入下工序，對(duì)于未檢產(chǎn)品也必須標(biāo)出“未檢”標(biāo)簽，防止漏入下工序。

4.檢驗(yàn)完畢，按標(biāo)準(zhǔn)裝擱腳，插上檢驗(yàn)記錄卡片，在施工單上填寫數(shù)量，并簽名后移交生產(chǎn)計(jì)劃部轉(zhuǎn)入下工序生產(chǎn)。

5.做好檢驗(yàn)記錄，記錄內(nèi)容：生產(chǎn)日期、客戶單位、品名、施工單號(hào)碼、正品數(shù)量、次品數(shù)量、溢缺數(shù)量、印刷機(jī)臺(tái)、機(jī)長(zhǎng)。書刊類產(chǎn)品和多機(jī)臺(tái)合印的產(chǎn)品，要分別記錄完整。

印后加工

1各后道工序在操作前必須看清施工單、原稿及印刷成品，按施工單要求施工。

2覆膜前必須看清楚規(guī)格要求，杜絕原材料浪費(fèi)和用錯(cuò)膜而造成廢品。產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)：不起泡、不起皺、粘合牢固。根據(jù)紙張的不同厚度調(diào)整壓力，以覆膜后剝離時(shí)印面有嚴(yán)重?fù)p傷為牢度標(biāo)準(zhǔn)。覆膜完成應(yīng)該按一百或五百夾紙條，提供完整的交接數(shù)量移交給后道工序，后道工序如果外發(fā)，應(yīng)該負(fù)責(zé)打包后再移交。

3上光。按施工單要求選擇相應(yīng)的光油，防止上錯(cuò)。上光完成應(yīng)該按一百或五百夾紙條，提供完整的交接數(shù)量移交給后道工序，后道工序如果外發(fā)，應(yīng)該負(fù)責(zé)打包后再移交

模切產(chǎn)品：

按標(biāo)準(zhǔn)圖紙的規(guī)格排刀，多聯(lián)拼版產(chǎn)品各聯(lián)要統(tǒng)一，按印刷品實(shí)際的尺寸拼版，拼版尺寸符合印刷品，刀逢接縫要準(zhǔn)足，防止發(fā)生毛角，上、下、左、右要相等（特殊形狀除外），避免成品變形四邊不相符。

6.4.2手動(dòng)模切和自動(dòng)模切均應(yīng)該落紙準(zhǔn)確、到位，刀口要光潔，鈍線壓痕要清晰，操作時(shí)先軋一張交部門經(jīng)理校對(duì)，簽樣后方可正式生產(chǎn)。

6.4.3為保證軋痕的質(zhì)量，手動(dòng)模切必須嚴(yán)格按紙張的種類區(qū)別，統(tǒng)一規(guī)定每次落紙數(shù)，機(jī)長(zhǎng)不得為趕進(jìn)度、超產(chǎn)，任意多張，避免不必要的損失。一般情況下，300克以下為一張軋，200克以上為2張軋，牛皮紙3張一軋，80克5張一軋，40克10張一軋。

6.4.4不干膠產(chǎn)品軋痕，必須符合面斷底不空質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，在施工單上無特殊要求情況下，不得隨意分割產(chǎn)品。

6.4.5成品圖案對(duì)稱標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)小于±0.5毫米。

6.4.6信封模切必須符合信封標(biāo)準(zhǔn)。

6.4.7敲芯整理，必須整理清楚，不能留毛邊，打包前必須扳檢，剔除壞片。對(duì)檢驗(yàn)小組移來的局部廢次產(chǎn)品，軋痕后要逐張檢驗(yàn)后方可打包。點(diǎn)數(shù)后按統(tǒng)一

數(shù)量包扎，確保產(chǎn)品的數(shù)量與質(zhì)量。需要后道工序繼續(xù)操作的移交后工序，直接出成品的入庫進(jìn)倉(cāng)。

6.4.8每包數(shù)量準(zhǔn)確，包扎整齊，在醒目處貼上“產(chǎn)品合格證”。

有關(guān)包裝裝潢印刷的工藝就講解到這兒結(jié)束，大家有什么疑問可以跟帖提問交流，我們的目的是共同來提高我們印刷行業(yè)的規(guī)范化操作。

謝謝大家的支持。

行業(yè)的行情，客戶群體的利潤(rùn)，應(yīng)該是靠同行之間互相尊重且共同維護(hù)＂養(yǎng)＂出來的．以低價(jià)哄搶，最終，只能是共同吃苦．

我們公司的未明文規(guī)定的潛規(guī)則是：客戶價(jià)格分級(jí)對(duì)待，定單操作一視同仁．也就是說：

一手客戶與我們合作的最低價(jià)格，不許低于二手客戶的最高價(jià)格；出勤服務(wù)的價(jià)格不許低于客戶自己上門的價(jià)格；

現(xiàn)結(jié)客戶不許高于月結(jié)客戶的價(jià)格．

回頭客戶的價(jià)格不許高于初次合作的價(jià)格．