上海2015年樓市分析報(bào)告[精選5篇]

第一篇：上海2015年樓市分析報(bào)告

2015年上海房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告

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2016-05-20 來(lái)源：《上海房協(xié)》2016年第1、2期

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研是上海房協(xié)為會(huì)員企業(yè)服務(wù)、反映會(huì)員企業(yè)訴求的一項(xiàng)重要的常態(tài)工作。上海房協(xié)邀請(qǐng)市住建委、市統(tǒng)計(jì)局等行政有關(guān)部門和民間研究機(jī)構(gòu)的專家組成調(diào)研組，定期研究分析房地產(chǎn)市場(chǎng)。

本次調(diào)研著重分析2015年上海房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況，并對(duì)2016年市場(chǎng)走勢(shì)進(jìn)行預(yù)判，形成本調(diào)研報(bào)告，供會(huì)員企業(yè)和政府管理部門參考。

一、2015年上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本情況(一)土地供應(yīng)

2015年，全市共出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)1250公頃，比上年減少17．5％。其中居住用地739公頃，增長(zhǎng)25．7％；商服用地194公頃，減少15．3％；工業(yè)用地317公頃，減少53．8％。

(二)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資

2015年，全市完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資3468．94億元，比上年增長(zhǎng)8．2％(全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資95979億元，比上年名義增長(zhǎng)1．0％)，增幅回落5．5個(gè)百分點(diǎn)；其中住宅投資1813．32億元，比上年增長(zhǎng) 5．1％(全國(guó)為增長(zhǎng)0．4％)，增幅回落1．7個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的54．6％，占比上升1．3個(gè)百分點(diǎn)。

(三)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)

2015年，全市商品房施工面積15095．33萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)2．8％，增幅回落5．9個(gè)百分點(diǎn)；其中住宅施工面積為8372．12萬(wàn)平方米，下降1．8％。在施工面積中，新開(kāi)工面積2605．08萬(wàn)平方米，下降6．4％(全國(guó)為下降14％)；其中住宅新開(kāi)工面積1560．28萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)0．8％(全國(guó)為下降 14．6％)。

2015年，全市商品房竣工面積2647．18萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)14．4％，增幅上升11．8個(gè)百分點(diǎn)；其中住宅竣工面積1588．95萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)3．5％，增幅下降4．8個(gè)百分點(diǎn)。

(四)房地產(chǎn)交易

2015年，全市商品房銷售(市場(chǎng)化新建商品住房、銷售性保障房和非居住房)2431．36萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)16．6％，增幅上升29．1個(gè)百分點(diǎn)。其中商品住房銷售2009．17萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)12．8％，增幅上升24．5個(gè)百分點(diǎn)。

2015年，全市存量房(二手房)成交登記面積為2654．58萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)65．26％，增幅上升103．32個(gè)百分點(diǎn)，其中住宅成交登記2365．36萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)76．18％，增幅上升116．36個(gè)百分點(diǎn)。

(五)住房?jī)r(jià)格

全市新建商品住房?jī)r(jià)格指數(shù)，2015年1、3月份環(huán)比持平，2月份環(huán)比下降，4—12月份環(huán)比持續(xù)上漲，2015年12月比上年同期上漲18．2％。

二手住房?jī)r(jià)格指數(shù)：全年除2月份環(huán)比持平外均為上漲，2015年12月份比上年同期上漲11．7％。2015年，全市商品住房平均銷售價(jià)格(含保障房)21501元／平方米，比上年上漲31％。二手住房平均成交價(jià)格25295元／平方米，比上年上漲17．8％。

(六)房地產(chǎn)金融

2015年，全市中資商業(yè)銀行自營(yíng)性人民幣房地產(chǎn)貸款余額12348．65億元，同比增長(zhǎng)12．04％，增幅同比回落1．56個(gè)百分點(diǎn)。其中人民幣個(gè)人住房貸款余額6076．46億元，同比增長(zhǎng)10．1％；人民幣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額5478．89億元，同比增長(zhǎng)17．25％。

二、2015年上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策環(huán)境

2015年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)政策面的主基調(diào)是“去庫(kù)存”，穩(wěn)定住房消費(fèi)，支持居民自住和改善型需求是房地產(chǎn)政策調(diào)整的主要方向。中央和各級(jí)政府在供應(yīng)和需求兩端同時(shí)調(diào)整政策：在供應(yīng)端通過(guò)《關(guān)于優(yōu)化2015年住房及用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，按照分城施策的要求，對(duì)不同城市的住房供應(yīng)和土地供應(yīng)進(jìn)行調(diào)整；在需求端則通過(guò)降首付、降利率、減稅費(fèi)、予補(bǔ)貼、放寬公積金貸款政策，取消限外等多手段并施，千方百計(jì)去庫(kù)存。2015年，央行共5次降息，5次降準(zhǔn)，進(jìn)一步釋放流動(dòng)性，基準(zhǔn)利率降至歷史最低水平，購(gòu)房成本大幅下降。2015年，上海認(rèn)真執(zhí)行中央的各項(xiàng)政策，繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行限購(gòu)政策，并根據(jù)上海的實(shí)際情況提高了公積金貸款額度，延長(zhǎng)貸款時(shí)限。同時(shí)，針對(duì)上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的過(guò)熱情況，上海市官方在7月和10月兩次明確表態(tài)“上海房?jī)r(jià)已經(jīng)過(guò)高”，仍然要繼續(xù)堅(jiān)持樓市調(diào)控。

(一)房地產(chǎn)有關(guān)政策 1、3月15日，李克強(qiáng)總理在全國(guó)人大答記者問(wèn)時(shí)表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)有其自身的規(guī)律，中國(guó)國(guó)土面積遼闊，有特大城市和中小城市、小城鎮(zhèn)，情況各異，所以我們要求強(qiáng)化地方政府合理調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的責(zé)任，因地制宜，分城施策。中國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程還在加快，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求是剛性的，我們鼓勵(lì)居民自住性住房和改善性住房需求，保持房地產(chǎn)長(zhǎng)期平穩(wěn)健康發(fā)展。……中國(guó)還是一個(gè)發(fā)展中國(guó)家，住房既是經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，更是民生問(wèn)題。中國(guó)政府要做的就是要為低收入住房困難群體提供住房保障。今年，我們?cè)诟脑炫飸魠^(qū)、城市和農(nóng)村危房方面還要加大力度，各增加100萬(wàn)套。中國(guó)政府有保障群眾基本居住條件的責(zé)任。2、3月25日，國(guó)土資源部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于優(yōu)化2015年住房及用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》(國(guó)土資發(fā)[2015]37號(hào))，《通知》共四條：

一、合理安排住房及其用地供應(yīng)規(guī)模。(一)科學(xué)編制住房建設(shè)規(guī)劃及年度實(shí)施計(jì)劃?！?二)加強(qiáng)住房用地年度供應(yīng)計(jì)劃編制?！》抗┣竺鼙容^突出的熱點(diǎn)城市，應(yīng)根據(jù)市場(chǎng)實(shí)際情況有效增加住宅用地供應(yīng)規(guī)模。(三)強(qiáng)化住宅用地供應(yīng)管理。各地國(guó)土資源主管部門要根據(jù)市場(chǎng)實(shí)際情況，控制好住宅用地供應(yīng)的規(guī)模、布局和節(jié)奏，將住房用地年度供應(yīng)計(jì)劃落實(shí)到具體地塊，明確上市時(shí)間，定期分批推出，穩(wěn)定、均衡供應(yīng)住宅用地。……

二、優(yōu)化住房及用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)。(四)優(yōu)化住房供應(yīng)套型結(jié)構(gòu)。在建商品住房項(xiàng)目，在不改變用地性質(zhì)和容積率等規(guī)劃前提下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以適當(dāng)調(diào)整套型結(jié)構(gòu)；對(duì)不適應(yīng)市場(chǎng)需求的住房戶型作出調(diào)整，滿足合理的自住和改善性住房需求……(五)促進(jìn)房地產(chǎn)用地結(jié)構(gòu)調(diào)整。……

三、統(tǒng)籌保障性安居工程建設(shè)……

四、加大市場(chǎng)秩序和供應(yīng)實(shí)施監(jiān)督力度……。3、3月30日，中國(guó)人民銀行住房城鄉(xiāng)建設(shè)部中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)發(fā)布《關(guān)于個(gè)人住房貸款政策有關(guān)問(wèn)題的通知》，《通知》共三條：

一、繼續(xù)做好住房金融服務(wù)工作，滿足居民家庭改善性住房需求?！瓕?duì)擁有1套住房且相應(yīng)購(gòu)房貸款未結(jié)清的居民家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購(gòu)買普通自住房，最低首付款比例調(diào)整為不低于40％，……

二、進(jìn)一步發(fā)揮住房公積金對(duì)合理住房消費(fèi)的支持作用。繳存職工家庭使用住房公積金委托貸款購(gòu)買首套普通自住房，最低首付款比例為20％；對(duì)擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的繳存職工家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)住房公積金委托貸款購(gòu)買普通自住房，最低首付款比例為30％。

三、加強(qiáng)政策指導(dǎo)，做好貫徹落實(shí)、監(jiān)督和政策評(píng)估工作?！?。同日，財(cái)政部發(fā)布了《關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策的通知》(財(cái)稅[2015]39號(hào))，《通知》要求將個(gè)人將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買2年以上(含2年)的非普通住房對(duì)外銷售的，按照其銷售收入減去購(gòu)買房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買2年以上(含2年)的普通住房對(duì)外銷售的，免征營(yíng)業(yè)稅。(業(yè)內(nèi)將這兩條政策稱為“330新政”)4、8月27日，商務(wù)部、住建部等六部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理有關(guān)政策》。

一、外商投資房地產(chǎn)企業(yè)注冊(cè)資本與投資總額比例，按照《國(guó)家工商行政管理局關(guān)于中外合資經(jīng)營(yíng)企業(yè)注冊(cè)資本與投資總額比例的暫行規(guī)定》(工商企字[1987]第38號(hào))執(zhí)行。

二、取消外商投資房地產(chǎn)企業(yè)辦理境內(nèi)貸款、境外貸款、外匯借款結(jié)匯必須全部繳付注冊(cè)資本金的要求。

三、境外機(jī)構(gòu)在境內(nèi)設(shè)立的分支、代表機(jī)構(gòu)(經(jīng)批準(zhǔn)從事經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)的企業(yè)除外)和在境內(nèi)工作、學(xué)習(xí)的境外個(gè)人可以購(gòu)買符合實(shí)際需要的自用、自住商品房。對(duì)于實(shí)施住房限購(gòu)政策的城市，境外個(gè)人購(gòu)房應(yīng)當(dāng)符合當(dāng)?shù)卣咭?guī)定。(上海按現(xiàn)有政策執(zhí)行，沒(méi)有變化)

四、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、商務(wù)部、發(fā)展改革委、人民銀行、工商總局、外匯局等有關(guān)部門進(jìn)一步簡(jiǎn)化程序，提高辦事效率，優(yōu)化和改進(jìn)外商投資房地產(chǎn)管理。自本通知印發(fā)之日起，外商投資房地產(chǎn)企業(yè)可按照相關(guān)外匯管理規(guī)定直接到銀行辦理外商直接投資項(xiàng)下相關(guān)外匯登記。5、9月30日，人民銀行、銀監(jiān)會(huì)下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步完善差別化住房信貸政策有關(guān)問(wèn)題的通知》，《通知》共兩條：

一、在不實(shí)施“限購(gòu)”措施的城市，對(duì)居民家庭首次購(gòu)買普通住房的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，最低首付款比例調(diào)整為不低于25％。

二、人民銀行、銀監(jiān)會(huì)各派出機(jī)構(gòu)應(yīng)按照“分類指導(dǎo)，因地施策”的原則，加強(qiáng)與地方政府的溝通，根據(jù)轄內(nèi)不同城市情況，在國(guó)家統(tǒng)一信貸政策的基礎(chǔ)上，指導(dǎo)各省級(jí)市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況自主確定轄內(nèi)商業(yè)性個(gè)人住房貸款的最低首付款比例。同日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、財(cái)政部、中國(guó)人民銀行下發(fā)《關(guān)于切實(shí)提高住房公積金使用效率的通知》(建金[2015]150號(hào))，共八條。

一、提高實(shí)際貸款額度。2015年8月末住房公積金資金運(yùn)用率低于 85％的設(shè)區(qū)城市，要綜合考慮當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)水平、貸款需求和借款人還款能力，提高住房公積金個(gè)人住房貸款實(shí)際額度。在保證借款人基本生活費(fèi)用的前提下，月還款額與月收入比上限控制在50％-60％。貸款償還期限可延至借款人法定退休年齡后5年，最長(zhǎng)貸款期限為30年。推行按月劃轉(zhuǎn)住房公積金沖還貸款本息業(yè)務(wù)。

二、設(shè)區(qū)城市統(tǒng)籌使用資金。……

三、拓寬貸款資金籌集渠道。有條件的城市要積極推行住房公積金個(gè)人住房貸款資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)，盤活住房公積金貸款資產(chǎn)。

四、全面推行異地貸款業(yè)務(wù)?！?/p>

五、簡(jiǎn)化業(yè)務(wù)審批要件。……

六、提高管理效率和服務(wù)水平。……

七、加快改造升級(jí)信息系統(tǒng)。

……

八、建立考核問(wèn)責(zé)制度。…… 6、12月18—21日中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議召開(kāi)?！瓡?huì)議認(rèn)為明年經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展特別是結(jié)構(gòu)性改革任務(wù)十分繁重，戰(zhàn)略上要堅(jiān)持穩(wěn)中求進(jìn)、把握好節(jié)奏和力度，戰(zhàn)術(shù)上要抓住關(guān)鍵點(diǎn)，主要是抓好去產(chǎn)能、去庫(kù)存、去杠桿、降成本、補(bǔ)短板五大任務(wù)?！谌?，化解房地產(chǎn)庫(kù)存。要按照加快提高戶籍人口城鎮(zhèn)化率和深化住房制度改革的要求，通過(guò)加快農(nóng)民工市民化，擴(kuò)大有效需求，打通供需通道，消化庫(kù)存，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。要落實(shí)戶籍制度改革方案，允許農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口等非戶籍人口在就業(yè)地落戶，使他們形成在就業(yè)地買房或長(zhǎng)期租房的預(yù)期和需求。要明確深化住房制度改革方向，以滿足新市民住房需求為主要出發(fā)點(diǎn)，以建立購(gòu)租并舉的住房制度為主要方向，把公租房擴(kuò)大到非戶籍人口。要發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，鼓勵(lì)自然人和各類機(jī)構(gòu)投資者購(gòu)買庫(kù)存商品房，成為租賃市場(chǎng)的房源提供者，鼓勵(lì)發(fā)展以住房租賃為主營(yíng)業(yè)務(wù)的專業(yè)化企業(yè)。要鼓勵(lì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)順應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律調(diào)整營(yíng)銷策略，適當(dāng)降低商品住房?jī)r(jià)格，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)兼并重組，提高產(chǎn)業(yè)集中度。要取消過(guò)時(shí)的限制性措施。會(huì)議強(qiáng)調(diào)要化解房地產(chǎn)庫(kù)存。提出通過(guò)加快農(nóng)民工市民化，擴(kuò)大有效需求，打通供需通道，消化庫(kù)存，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。要明確深化住房制度改革方向，以滿足新市民住房需求為主要出發(fā)點(diǎn)，以建立購(gòu)租并舉的住房制度為主要方向，把公租房擴(kuò)大到非戶籍人口。鼓勵(lì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)順應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律調(diào)整營(yíng)銷策略，適當(dāng)降低商品住房?jī)r(jià)格，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)兼并重組，提高產(chǎn)業(yè)集中度。要取消過(guò)時(shí)的限制性措施。7、12月28日住建部召開(kāi)全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議，會(huì)議強(qiáng)調(diào)鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)向好態(tài)勢(shì)。要推進(jìn)以滿足新市民住房需求為主的住房體制改革，把去庫(kù)存作為房地產(chǎn)工作的重點(diǎn)。8、4月9日，上海市公積金管理中心發(fā)布《關(guān)于調(diào)整本市住房公積金貸款額度上限和二手房貸款年限的通知》，《通知》對(duì)最高貸款額度進(jìn)行了調(diào)整，1、購(gòu)買首套住房。個(gè)人最高貸款額度由30萬(wàn)元調(diào)整至50萬(wàn)元，家庭最高貸款額度由60萬(wàn)元調(diào)整至100萬(wàn)元；繳交補(bǔ)充公積金的，個(gè)人最高貸款額度在50萬(wàn)元基礎(chǔ)上增加10萬(wàn)元保持不變，家庭最高貸款額度在100萬(wàn)元基礎(chǔ)上增加20萬(wàn)元保持不變。

2、購(gòu)買改善性第二套普通商品房。參照購(gòu)買首套住房政策。

3、購(gòu)買改善性第二套非普通商品房。個(gè)人最高貸款額度由20萬(wàn)元調(diào)整至40萬(wàn)元，家庭最高貸款額度由40萬(wàn)元調(diào)整至80萬(wàn)元；繳交補(bǔ)充公積金的，個(gè)人最高貸款額度在40萬(wàn)元基礎(chǔ)上增加10萬(wàn)元保持不變，家庭最高貸款額度在80萬(wàn)元基礎(chǔ)上增加20萬(wàn)元保持不變。9、10月9日，上海市委書記韓正在區(qū)縣、大口黨委書記季度工作會(huì)議上指出，上海房?jī)r(jià)已經(jīng)很高，如果不堅(jiān)持調(diào)控，將影響上海經(jīng)濟(jì)持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展，也會(huì)削弱城市的競(jìng)爭(zhēng)力。韓正表示，上海作為一座特大型城市，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展有自身特點(diǎn)，控制房?jī)r(jià)是重要調(diào)控目標(biāo)。這項(xiàng)工作，不能人云亦云，必須清醒認(rèn)識(shí)、堅(jiān)定不移。我們必須堅(jiān)定不移下決心減少經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的依賴，必須保持定力，絕不能為緩解一時(shí)一地的問(wèn)題，而采用短期刺激政策，要對(duì)市民負(fù)責(zé)、對(duì)未來(lái)負(fù)責(zé)。韓正提到，當(dāng)前上海房地產(chǎn)市場(chǎng)有兩大結(jié)構(gòu)性問(wèn)題：辦公用房、商業(yè)用房投資增幅過(guò)大、保有量過(guò)大；中小套型商品住房供應(yīng)嚴(yán)重不足，特別是市場(chǎng)化新建商品住房的中小套型供需矛盾突出。而究其根本原因，是供地不合理，中小套型普通商品住房用地供應(yīng)明顯減少。韓正強(qiáng)調(diào)，要抓緊研究制定約束性措施，土地供應(yīng)量不變，結(jié)構(gòu)必須調(diào)整。

(二)貨幣金融政策

1、繼續(xù)實(shí)施積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策

2015年全年M2增長(zhǎng)目標(biāo)為12％左右。12月末，廣義貨幣(M2)余額139．23萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng) 13．3％，增速比上月末低0．4個(gè)百分點(diǎn)，比上年末高1．1個(gè)百分點(diǎn)；狹義貨幣(M1)余額40．10萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)15．2％，增速比上月末低0．5個(gè)百分點(diǎn)，比上年末高12．0個(gè)百分點(diǎn)；流通中貨幣(MO)余額6．32萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)4．9％。2015年全年凈投放現(xiàn)金2957億元。

12月末，本外幣貸款余額99．35萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)13．4％。12月末人民幣貸款余額93．95萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)14．3％，增速比上月末低0．6個(gè)百分點(diǎn)，比上年末高0．6個(gè)百分點(diǎn)。2015年全年人民幣貸款增加11．72萬(wàn)億元，同比多增1．81萬(wàn)億元。

2、降息降準(zhǔn)各五次，釋放流動(dòng)性

央行決定：3月1日起下調(diào)金融機(jī)構(gòu)一年期人民幣存貸款基準(zhǔn)利率各0．25個(gè)百分點(diǎn)，存款利率浮動(dòng)區(qū)間的上限由存款基準(zhǔn)利率的1．2倍調(diào)整為1．3倍。5月11日起下調(diào)金融機(jī)構(gòu)一年期存貸款基準(zhǔn)利率各0．25個(gè)百分點(diǎn)，存款利率浮動(dòng)區(qū)間的上限由存款基準(zhǔn)利率的1．3倍調(diào)整為1．5倍。6月28日起下調(diào)一年期存貸款利率各0．25個(gè)百分點(diǎn)。下調(diào)后一年期存貸款基準(zhǔn)利率分別為2％與4．85％。8月26日起下調(diào)金融機(jī)構(gòu)一年期存貸款基準(zhǔn)利率各0．25個(gè)百分點(diǎn)，同時(shí)放開(kāi)一年期以上(不含一年期)定期存款的利率浮動(dòng)上限，活期存款以及一年期以下定期存款的利率浮動(dòng)上限不變。10月24日起下調(diào)金融機(jī)構(gòu)一年期存貸款基準(zhǔn)利率各下調(diào)0．25個(gè)百分點(diǎn)。下調(diào)后，一年期存貸款基準(zhǔn)利率分別為1．5％和4．35％，其他各檔次貸款及存款基準(zhǔn)利率、人民銀行對(duì)金融機(jī)構(gòu)貸款利率相應(yīng)調(diào)整；個(gè)人住房公積金貸款利率保持不變。

央行決定：2月5日起下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0．5個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí)，為進(jìn)一步增強(qiáng)金融機(jī)構(gòu)支持結(jié)構(gòu)調(diào)整的能力，加大對(duì)小微企業(yè)、“三農(nóng)”以及重大水利工程建設(shè)的支持力度，對(duì)小微企業(yè)貸款占比達(dá)到定向降準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)的城市商業(yè)銀行、非縣域農(nóng)村商業(yè)銀行額外降低人民幣存款準(zhǔn)備金率0．5個(gè)百分點(diǎn)，對(duì)中國(guó)農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行額外降低人民幣存款準(zhǔn)備金率4個(gè)百分點(diǎn)。4月20日起下調(diào)各類存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率1個(gè)百分點(diǎn)。在此基礎(chǔ)上，為進(jìn)一步增強(qiáng)金融機(jī)構(gòu)支持結(jié)構(gòu)調(diào)整的能力，加大對(duì)小微企業(yè)、“三農(nóng)”以及重大水利工程建設(shè)等的支持力度，自4月20日起對(duì)農(nóng)信社、村鎮(zhèn)銀行等農(nóng)村金融機(jī)構(gòu)額外降低人民幣存款準(zhǔn)備金率1個(gè)百分點(diǎn)，并統(tǒng)一下調(diào)農(nóng)村合作銀行存款準(zhǔn)備金率至農(nóng)信社水平；對(duì)中國(guó)農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行額外降低人民幣存款準(zhǔn)備金率2個(gè)百分點(diǎn)；對(duì)符合審慎經(jīng)營(yíng)要求且“三農(nóng)”或小微企業(yè)貸款達(dá)到一定比例的國(guó)有銀行和股份制商業(yè)銀行可執(zhí)行較同類機(jī)構(gòu)法定水平低0．5個(gè)百分點(diǎn)的存款準(zhǔn)備金率。6月28日起有針對(duì)性地對(duì)金融機(jī)構(gòu)實(shí)施定向降準(zhǔn)。對(duì)“三農(nóng)”貸款占比達(dá)到定向降準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)的城市商業(yè)銀行、非縣域農(nóng)村商業(yè)銀行降低存款準(zhǔn)備金率0．5個(gè)百分點(diǎn)；對(duì)“三農(nóng)”或小微企業(yè)貸款達(dá)到定向降準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)的國(guó)有大型商業(yè)銀行、股份制商業(yè)銀行、外資銀行降低存款準(zhǔn)備金率0．5個(gè)百分點(diǎn)；降低財(cái)務(wù)公司存款準(zhǔn)備金率3個(gè)百分點(diǎn)，進(jìn)一步鼓勵(lì)其發(fā)揮好提高企業(yè)資金運(yùn)用效率的作用。9月6日起下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0．5個(gè)百分點(diǎn)。保持銀行體系流動(dòng)性合理充裕，引導(dǎo)貨幣信貸平穩(wěn)適度增長(zhǎng)。同時(shí)，為進(jìn)一步增強(qiáng)金融機(jī)構(gòu)支持“三農(nóng)”和小微企業(yè)的能力，額外降低縣域農(nóng)村商業(yè)銀行、農(nóng)村合作銀行、農(nóng)村信用社和村鎮(zhèn)銀行等農(nóng)村金融機(jī)構(gòu)準(zhǔn)備金率0．5個(gè)百分點(diǎn)。額外下調(diào)金融租賃公司和汽車金融公司準(zhǔn)備金率3個(gè)百分點(diǎn)，鼓勵(lì)其發(fā)揮好擴(kuò)大消費(fèi)的作用。10月24日起下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0．5個(gè)百分點(diǎn)，以保持銀行體系流動(dòng)性合理充裕，引導(dǎo)貨幣信貸平穩(wěn)適度增長(zhǎng)。同時(shí)，為加大金融支持“三農(nóng)”和小微企業(yè)的正向激勵(lì)，對(duì)符合標(biāo)準(zhǔn)的金融機(jī)構(gòu)額外降低存款準(zhǔn)備金率0．5個(gè)百分點(diǎn)。

三、2015年市場(chǎng)形勢(shì)分析與2016年市場(chǎng)走勢(shì)預(yù)測(cè)

2015年，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出“量?jī)r(jià)齊升”的態(tài)勢(shì)。土地出讓面積同比減少17％，價(jià)格仍處高位；商品住房銷售面積同比上升16．6％，住房?jī)r(jià)格指數(shù)環(huán)比連續(xù)9個(gè)月上漲；二手住房成交同比增長(zhǎng) 76．18％，價(jià)格指數(shù)環(huán)比連續(xù)11個(gè)月上漲。

2016年，從宏觀經(jīng)濟(jì)面看，國(guó)民經(jīng)濟(jì)仍處于探底階段，國(guó)內(nèi)投資疲軟，國(guó)外經(jīng)濟(jì)回升緩慢，進(jìn)出口持續(xù)下滑，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)仍將面臨較大的壓力，因此，2016年房地產(chǎn)行業(yè)仍將是支撐國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要力量。從政策面看，“去庫(kù)存”仍將是2016年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的主旋律，因此2016年樓市整體政策面仍將保持相對(duì)寬松，但鑒于不同城市分化嚴(yán)重，“分類調(diào)控”也將是主要調(diào)控原則，上海將繼續(xù)執(zhí)行一系列調(diào)控政策，控制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，限購(gòu)政策仍將延續(xù)，以防止投資需求過(guò)快增長(zhǎng)導(dǎo)致房?jī)r(jià)漲幅過(guò)高。從資金面看，宏觀經(jīng)濟(jì)依舊低迷，為支撐經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，整體資金面仍將相對(duì)寬松。但由于美國(guó)進(jìn)入加息周期，這會(huì)制約人民幣進(jìn)一步的降息空間，并加大匯率的波動(dòng)幅度。從上海房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系看，由于總體需求比較旺盛，供應(yīng)相對(duì)偏緊，2015年上海一二手房市場(chǎng)成交量均創(chuàng)下近年來(lái)的新高，提前透支了部分需求，房?jī)r(jià)上漲過(guò)快對(duì)需求也產(chǎn)生了一定的制約作用，再加上需求比上年有所減少，隨著新開(kāi)工回升，供應(yīng)緊張的局面有所緩解，預(yù)計(jì)供求關(guān)系會(huì)逐漸趨緩。綜上所述，預(yù)計(jì)2016年上海房地產(chǎn)市場(chǎng)將呈現(xiàn)出“暖中趨緩”的格局，土地市場(chǎng)仍將量減價(jià)升，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資保持低位增長(zhǎng)，商品住房成交面積穩(wěn)中有降，住房?jī)r(jià)格漲幅趨緩。以下側(cè)重從供地、投資、銷售、房?jī)r(jià)等方面對(duì)上海房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行和走勢(shì)進(jìn)行分析。

(一)土地供應(yīng)總量持續(xù)回落，住宅用地增加，土地價(jià)格上升明顯

2015年，土地供應(yīng)總量有所減少，全市共計(jì)出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)1240公頃，比上年減少 17．5％。

2015年1—12月，住房用地供應(yīng)739公頃，比上年增長(zhǎng)26％，其中保障性住房用地450公頃(經(jīng)適房86公頃、動(dòng)遷安置房347公頃、公租房17公頃)，占全市住房用地供應(yīng)60．9％，商品住房用地供應(yīng)289公頃，占39．1％。

2015年，上海市出讓成交經(jīng)營(yíng)性地塊96幅，終止掛牌11幅，無(wú)流拍地塊。住宅平均成交樓面地價(jià)17682元／平方米，比上年上升37．6％，平均溢價(jià)率為40％，比上年下降了8個(gè)百分點(diǎn)；商辦平均成交樓面地價(jià)11800元／平方米，比上年上升46．3％，平均溢價(jià)率為21％，工業(yè)平均成交樓面地價(jià)1535元／平方米，上升56．5％，平均溢價(jià)率為2％。(表1)

2015年上海土地市場(chǎng)呈現(xiàn)量減價(jià)升的格局，由于供應(yīng)量減少，競(jìng)爭(zhēng)劇烈，地價(jià)居高不下：2月11日，首次通過(guò)招拍掛拿地進(jìn)入上海的當(dāng)代置業(yè)旗下的武漢摩碼置業(yè)以17．35億元競(jìng)得閔行區(qū)江川社區(qū) 01、02單元(MHPO-1101、MHPO-1102單元)52-03地塊(顓橋鎮(zhèn)186-1地塊)，成交樓板價(jià) 18777元／平方米，溢價(jià)率95．55％。4月16日，大名城以29．06億元和21．7億元先后競(jìng)得唐鎮(zhèn)新市鎮(zhèn) D-03-05a地塊和唐鎮(zhèn)新市鎮(zhèn)D-04-07地塊。樓板價(jià)分別為27909元／平方米和29697元／平方米，溢價(jià)率達(dá)到69．15％和67．57％，唐鎮(zhèn)樓板價(jià)再創(chuàng)新高。6月3日，華潤(rùn)置地聯(lián)合華發(fā)股份以總價(jià) 87．95億元，競(jìng)得閘北區(qū)市北高新技術(shù)服務(wù)業(yè)園區(qū)N070501單元09-03地塊，樓板價(jià)為38062元／平方米，溢價(jià)率26．87％。6月19日，首創(chuàng)、保利置業(yè)、山東黃金聯(lián)合體以總價(jià)34．54億元，競(jìng)得楊浦區(qū)平?jīng)錾鐓^(qū)01E2-01、02地塊（12、13街坊)，樓板價(jià)為42725元／平方米，溢價(jià)率46．12％。7月15日，金融街以總價(jià)88．15億元摘得上?；疖囌颈睆V場(chǎng)以北地塊，樓板價(jià)2．7萬(wàn)元／平方米，溢價(jià)率為 50．12％，成為上海全年總價(jià)最高地塊。8月12日，陽(yáng)光城以總價(jià)17．3億元摘得楊浦平?jīng)錾鐓^(qū)02C1—12(大橋街道101街坊)地塊，樓板價(jià)49236元／平方米，溢價(jià)率59．6％，成為上海全年單價(jià)最高地塊。9月25日，平安集團(tuán)聯(lián)合杭州濱江集團(tuán)以34．65億元競(jìng)得祁連社區(qū)121601單元B3-03地塊，樓板價(jià)28755元／平方米，溢價(jià)率91．7％，刷新了大場(chǎng)板塊的土地單價(jià)紀(jì)錄。12月10日，金輝集團(tuán)以總價(jià)28．15億元競(jìng)得閔行區(qū)莘莊鎮(zhèn)閔行新城MHP0-0303單元01-01—15A地塊，樓板價(jià)43790元／平，溢價(jià)率143．28％，預(yù)計(jì)未來(lái)保本售價(jià)將達(dá)到6．5萬(wàn)元／平方米以上，而目前周邊在售的精裝公寓普遍售價(jià)僅4萬(wàn)元／平方米上下，面粉已經(jīng)貴過(guò)面包。12月17日，中鐵建以總價(jià)38億摘得奉賢區(qū)南橋鎮(zhèn)D-01—13區(qū)域純宅地，樓板價(jià)19179元／平方米，溢價(jià)率219．65％，成為上海全年溢價(jià)率最高地塊。縱觀全年土地市場(chǎng)成交數(shù)據(jù)，土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，地價(jià)整體漲勢(shì)明顯，由于宅地稀缺性不斷突顯，市場(chǎng)對(duì)住宅用地，特別是優(yōu)質(zhì)宅地的競(jìng)爭(zhēng)熱情仍然較高，住宅用地溢價(jià)率超過(guò)50％的地塊有27幅。

分析2015年上海土地市場(chǎng)成交火熱的原因：一是土地供應(yīng)規(guī)模持續(xù)減少，2013年以來(lái)土地市場(chǎng)供應(yīng)量一直是“負(fù)增長(zhǎng)”，市場(chǎng)供應(yīng)跟不上市場(chǎng)需求節(jié)奏，上海住宅類用地與每年的銷售量相比較還是供不應(yīng)求。二是受政策利好影響，樓市成交火熱也帶動(dòng)了土地市場(chǎng)，同時(shí)，開(kāi)發(fā)企業(yè)回籠了大量資金，有強(qiáng)烈的補(bǔ)貨需求。三是2015年全國(guó)不同城市之間出現(xiàn)了嚴(yán)重分化，三四線城市樓市普遍銷售不暢，庫(kù)存壓力居高不下，一線城市供銷兩旺，因此，大型房企的布局策略重返一線城市，這導(dǎo)致一線城市土地市場(chǎng)再度火熱。

值得注意的是，2015年上海土地市場(chǎng)的熱度已經(jīng)引起了政府部門的高度重視，10月9日，市委書記韓正作了關(guān)于“控房?jī)r(jià)，調(diào)供應(yīng)結(jié)構(gòu)”的講話，之后五幅住宅地塊暫停出讓，其中嘉定和楊浦的兩幅地塊出讓指標(biāo)進(jìn)行調(diào)整后重新出讓，在出讓要求中增加了中小戶型和保障房的比例。嘉定新城A03-5地塊住宅套數(shù)下限由此前的“325套”增至“411套”；90平方米以下戶型建筑面積比例由“不低于 20％”，調(diào)整為“不低于50％”。根據(jù)地塊的建筑面積及住宅套數(shù)限制，調(diào)整后，住宅套均面積由150平方米變?yōu)?19平方米，至少一半建筑面積為90平方米以下的中小戶型。新江灣城N091104單元 C1-02(D7)地塊保障性住房所占總住宅建筑面積的比例由原先不低于5％，調(diào)整為不低于20％；90平方米以下中小套型住宅面積占比，由“不低于20％”提高到“不低于60％”。

2016年土地市場(chǎng)走勢(shì)分析：一是適應(yīng)市場(chǎng)變化，實(shí)施精準(zhǔn)、精細(xì)的供地方式，在研判分析的基礎(chǔ)上，分區(qū)域、分類型，對(duì)各類建設(shè)用地進(jìn)行規(guī)模、結(jié)構(gòu)、節(jié)奏和時(shí)序的調(diào)控，推進(jìn)土地市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展，這將是2016年土地市場(chǎng)的主旋律。二是控制地價(jià)，以約束性措施調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，加大中小套型和普通商品房供應(yīng)，這將仍然是土地供應(yīng)管理的重要工作和主要方向之一。三是2015年上海房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售火爆，房企回籠了大量資金，加上整體社會(huì)資金面寬松，房企資金面普遍充裕，在土地競(jìng)爭(zhēng)中底氣十足，優(yōu)質(zhì)宅地的競(jìng)爭(zhēng)仍將非常激烈?？傮w上看，受到上海土地供應(yīng)不斷減少，開(kāi)發(fā)企業(yè)拿地需求不斷上升的影響，2016年土地市場(chǎng)將延續(xù)今年量減價(jià)升、競(jìng)爭(zhēng)激烈的態(tài)勢(shì)，部分區(qū)位優(yōu)異的宅地可能出現(xiàn)高溢價(jià)率。

(二)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資穩(wěn)定增長(zhǎng)，占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資比重持續(xù)上升

2015年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資3468．94億元，比上年增長(zhǎng)8．2％，增幅較上年回落5．5個(gè)百分點(diǎn)。2015年，上海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅總體呈現(xiàn)回落走勢(shì)，上半年達(dá)到全年最高15．8％的增幅。2015年，上海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資比重繼續(xù)上升，達(dá)54．6％，比上年提高1．3個(gè)百分點(diǎn)。

從房屋類型看，非住宅投資占比提高。2015年，上海住宅投資1813．32億元，比上年增長(zhǎng)5．1％，占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的52．3％；非住宅投資1655．62億元，增長(zhǎng)11．7％，占47．7％，比上年提高1．5個(gè)百分點(diǎn)。

從投資結(jié)構(gòu)看，土地購(gòu)置費(fèi)占比接近3成。2015年，上海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中的建安工程投資 2212．04億元，比上年增長(zhǎng)6．5％，占全部房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的63．8％；土地購(gòu)置費(fèi)1004．41億元，增長(zhǎng) 15．0％，占29．0％，比上年提高1．8個(gè)百分點(diǎn)。

從投資主體看，非國(guó)有投資占比略降。2015年，上海國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)投資255．94億元，比上年增長(zhǎng)16．5％；非國(guó)有投資3213．00億元，增長(zhǎng)7．6％，占全部房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的比重下降0．6個(gè)百分點(diǎn)。在非國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)中，股份制企業(yè)投資1809．65億元，增長(zhǎng)20．3％；私營(yíng)企業(yè)投資715．02億元，下降17．1％；港澳臺(tái)商企業(yè)投資540．53億元，增長(zhǎng)32．5％；外商企業(yè)投資132．89億元，下降33．2％。

2016年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資仍將低速增長(zhǎng)。支撐房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資繼續(xù)增長(zhǎng)主要有四方面因素：一是在建規(guī)模較大，房屋施工面積超1．5億平方米；二是經(jīng)濟(jì)要穩(wěn)定增長(zhǎng)需要投資保持一定的力度，2015年國(guó)家出臺(tái)政策促投資增長(zhǎng)，調(diào)低了部分房地產(chǎn)項(xiàng)目資本金比例；三是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商普遍預(yù)計(jì)今后僅一、二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)還有發(fā)展空間，因此各路房產(chǎn)商扎堆進(jìn)入上海拿地，2015年上海土地市場(chǎng)成交依舊活躍，高溢價(jià)地塊層出不窮；四是隨著房屋建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)提高，裝修房比例提升，建安成本不斷上漲。影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速回落主要有三方面因素：一是投資增幅回落的趨勢(shì)已經(jīng)形成，從2015年 1—6月增長(zhǎng)15．8％的最高點(diǎn)回落至年底個(gè)位數(shù)8．2％的增長(zhǎng)；二是建設(shè)進(jìn)度有趨緩的跡象，房屋竣工面積增幅已從2015年1—3月增長(zhǎng)70．0％的高點(diǎn)回落到2015年全年增長(zhǎng)14．4％，同時(shí)新開(kāi)工面積長(zhǎng)期處于下降區(qū)間運(yùn)行；三是投資基數(shù)偏高，將會(huì)對(duì)2016年投資增長(zhǎng)帶來(lái)一定的壓力。綜合支撐房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資繼續(xù)增長(zhǎng)的因素和影響投資增長(zhǎng)回落的原因，預(yù)計(jì)2016年上海房地產(chǎn)投資仍將保持一定的規(guī)模，但低速增長(zhǎng)的概率較大。

(三)商品住房銷售量上升明顯，價(jià)格大幅上漲

2015年，上海商品房市場(chǎng)在“330”新政和信貸寬松的一系列政策利好下，商品住房成交面積增加，改善性需求釋放明顯；商品住房?jī)r(jià)格指數(shù)連續(xù)上升。市場(chǎng)總體上呈現(xiàn)“量?jī)r(jià)齊升”的狀態(tài)。

2015年，全市商品房批準(zhǔn)預(yù)售2311萬(wàn)平方米，比上年減少2％；其中商品住房批準(zhǔn)預(yù)售1626萬(wàn)平方米，比上年減少12％。全市商品房銷售(市場(chǎng)化新建商品住房、銷售性保障房和非居住房)2431．36萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)16．6％；其中商品住房銷售2009．17萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)12．8％。

2015年1—12月上海新建商品住宅價(jià)格指數(shù)1月份環(huán)比持平、2月份環(huán)比下降0．1％，3月份環(huán)比持平，4月份起環(huán)比連續(xù)上漲，每月漲幅依次為0．7％、2．6％、2．4％、1．9％、1．6％、1．9％、2．1％、1．9％、2．1％。2015年12月比上年同期上漲18．2％。

從全國(guó)70城市新建商品住房?jī)r(jià)格指數(shù)看：2015年，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體回暖，但城市間分化趨勢(shì)愈加明顯。2015年1-2月，價(jià)格環(huán)比上漲的城市僅有2個(gè)。受“330新政”的政策的影響，5月份上漲的城市個(gè)數(shù)增加到了20個(gè)，其中一線城市漲幅明顯，北上廣深環(huán)比漲幅分別達(dá)到1．1％、2．2％、1．4％和6．6％。7-9月，上漲城市逐月增多，分別達(dá)到31個(gè)、35個(gè)、39個(gè)。10月份上漲城市減少為 27個(gè)，但一線城市價(jià)格仍全線上漲，環(huán)比漲幅最大的是上海，達(dá)2．1％。11—12月，上漲城市達(dá)到33個(gè)和39個(gè)，一線城市和部分熱點(diǎn)二線城市房?jī)r(jià)上漲較快，環(huán)比漲幅明顯高于其他城市；其余二線城市環(huán)比較為平穩(wěn)；大部分三線城市仍然處于庫(kù)存逐步消化階段，環(huán)比仍在下降。

據(jù)房地產(chǎn)交易中心網(wǎng)上數(shù)據(jù)(見(jiàn)圖1)顯示：2015年，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出一季度低迷、二季度回暖、三季度升溫、四季度火熱的走勢(shì)，全年市場(chǎng)化商品住房(不包括保障性住房)銷售面積達(dá)1385．64萬(wàn)平方米，創(chuàng)下2009年以來(lái)的新高；銷售均價(jià)31944元／平方米，比上年上漲21．9％。從走勢(shì)上看，2015第一季度，受春節(jié)等傳統(tǒng)淡季的影響，市場(chǎng)在低位徘徊，分別成交78．36萬(wàn)平方米、35．03萬(wàn)平方米、70．81萬(wàn)平方米，第二季度受“330”新政等一系列利好政策影響，市場(chǎng)快速回暖，當(dāng)月成交115．15萬(wàn)平方米，5、6月份成交量再次放大，分別達(dá)到132．88萬(wàn)平方米和136．88萬(wàn)平方米。第三季度，受到央行兩次降準(zhǔn)降息的影響，市場(chǎng)進(jìn)一步回暖，7、8、9三月分別成交121．57萬(wàn)平方米、114．77萬(wàn)平方米、131．87萬(wàn)平方米。四季度，受到央行第五次“雙降”和房企沖刺年度銷售業(yè)績(jī)指標(biāo)等因素影響，市場(chǎng)出現(xiàn)“日光盤”，這讓購(gòu)房者產(chǎn)生了恐慌情緒，“買漲不買跌”的心理讓樓市成交再次井噴，10月和11月分別成交142．15萬(wàn)平方米和137．51萬(wàn)平方米，12月成交168．67平方米，全年翹尾收官。

成交量的上漲也帶動(dòng)了各個(gè)項(xiàng)目銷售均價(jià)的快速上升，比如市中心區(qū)域的萬(wàn)科翡翠濱江，1月時(shí)項(xiàng)目一期公寓的成交均價(jià)不到7．2萬(wàn)元／平方米；到了12月二期公寓成交均價(jià)已直逼9萬(wàn)元／平方米大關(guān)。普陀武寧板塊內(nèi)的標(biāo)桿項(xiàng)目大華清水灣花園，年初均價(jià)為5．6萬(wàn)元／平方米，到年末地處同一地段的綠地海珀玉輝項(xiàng)目，其公寓開(kāi)盤成交均價(jià)已達(dá)7．6萬(wàn)元／平方米。遠(yuǎn)郊項(xiàng)目漲幅也非常可觀，嘉定南翔從年初均價(jià)2．5萬(wàn)元／平方米漲到了3萬(wàn)元／平方米，漲幅達(dá)20％；南匯周浦漲幅更大，從年初時(shí)的 2．5萬(wàn)元／平方米上漲到3．3萬(wàn)元／平方米，其中世茂云圖項(xiàng)目12月售價(jià)已達(dá)38026元／平方米。

分析2015年商品住房量?jī)r(jià)齊升的原因主要有四點(diǎn)：一是多項(xiàng)支持住房消費(fèi)的政策作用逐步顯現(xiàn)。五次降準(zhǔn)降息、降低二套房首付比例、縮短營(yíng)業(yè)稅減免年限、提高住房公積金貸款額度等政策有效降低了購(gòu)房成本，創(chuàng)造了優(yōu)越的購(gòu)房環(huán)境，釋放了自住和改善性住房需求；二是投資性需求“卷土重來(lái)”，推動(dòng)了房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。上海從2011年實(shí)現(xiàn)限購(gòu)限貸以來(lái)，投資性需求基本離場(chǎng)，“330新政”之后，二套房首付比例降低，交易成本降低，再加上2015年以來(lái)上海樓市基本面的快速?gòu)?fù)蘇與回升，出于資產(chǎn)配置的考慮，投資性需求回潮明顯，而且這部分需求對(duì)價(jià)格不敏感，帶動(dòng)了房?jī)r(jià)的上漲。三是土地市場(chǎng)“地王”頻現(xiàn)帶動(dòng)了未來(lái)房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期。據(jù)2015年全年宅地成交數(shù)據(jù)顯示，上半年幾近一半地塊溢價(jià)在45％-95％；下半年更甚，約四成地塊成交溢價(jià)在95％-200％。地價(jià)的不斷上漲讓某些區(qū)域已經(jīng)出現(xiàn)了“面粉高于面包”的現(xiàn)象，這也進(jìn)一步帶動(dòng)了商品住房的成交。四是一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)適時(shí)增加推盤規(guī)模，加大營(yíng)銷力度，市場(chǎng)需求持續(xù)活躍。

2015年，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)近五年來(lái)首次出現(xiàn)了供應(yīng)小于銷售的情況。隨著市場(chǎng)成交活躍，商品住房庫(kù)存下降，市場(chǎng)化新建商品住房可售量減少。截至12月末，網(wǎng)上市場(chǎng)化商品住房可售面積1075．35萬(wàn)平方米，同比減少257萬(wàn)平方米，其中非普通商品住房801．35萬(wàn)平方米，同比減少178萬(wàn)平方米；動(dòng)遷安置住房可售量2503．27萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)156萬(wàn)平方米。按近半年的月均成交量計(jì)算，2015年底市場(chǎng)化商品住房庫(kù)存消化期為7．9個(gè)月，比2014年底減少8．1個(gè)月，由庫(kù)存充裕轉(zhuǎn)為存貨緊張。

根據(jù)DTZ戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，2015全年高端住宅表現(xiàn)突出，明顯優(yōu)于整體市場(chǎng)，成交量比過(guò)往五年同期高出一個(gè)數(shù)量級(jí)，高端?門檻?更是水漲船高。單價(jià)70,000元以上單套1200萬(wàn)以上高端公寓全年成交2321套，同比增長(zhǎng)324．44％，套均價(jià)格2160萬(wàn)，套均面積242平方米；單價(jià)50000以上、單套1200萬(wàn)以上的高端別墅成交705套，同比增長(zhǎng)161．11％，套均價(jià)2660萬(wàn)，套均面積331平方米。從板塊分析來(lái)看，上海浦江沿岸六大高端住宅聚集區(qū)全年公寓成交960套，占全市高端公寓成交 42％。陸家嘴濱江、原盧灣、黃浦濱江成交出現(xiàn)井噴式增長(zhǎng)；北外灘在過(guò)往兩年未取得成交情況下首次取得高端住宅成交；洋涇、徐匯濱江等新興親水板塊成為今年高端市場(chǎng)黑馬，成交套數(shù)、面積、總銷售額均居于高端市場(chǎng)榜首，個(gè)別項(xiàng)目暢銷程度甚至達(dá)到開(kāi)盤首日去化80％以上。

2016年上海商品房市場(chǎng)走勢(shì)分析：2016年上海房地產(chǎn)市場(chǎng)將呈現(xiàn)“暖中趨緩”的走勢(shì)。上海地少人多、住房需求旺盛的基本格局并未改變，房?jī)r(jià)上漲動(dòng)力依然存在。由于2015年市場(chǎng)需求過(guò)度釋放，開(kāi)發(fā)商已經(jīng)沒(méi)有足夠多的存貨供市場(chǎng)銷售，供需兩端都將需要時(shí)間重新累積，同時(shí)房?jī)r(jià)快速上漲也對(duì)剛需和改善型需求的支付能力產(chǎn)生影響，市場(chǎng)因此將進(jìn)入供需結(jié)構(gòu)調(diào)整期。綜合各種因素初步判斷：2016年上海商品住房成交面積穩(wěn)中有降，供應(yīng)略減，住房?jī)r(jià)格漲幅趨緩。(四)二手住房市場(chǎng)成交量大幅上升，價(jià)格指數(shù)環(huán)比上漲

2015年上海存量房登記面積2654．58萬(wàn)平方米，同比上升65．26％。其中存量住宅登記面積 2365．36萬(wàn)平方米，同比上升76．18％；成交均價(jià)25295元／平方米，同比上升17．8％。

2015年1—12月上海二手住房?jī)r(jià)格指數(shù)：1月份上漲0．3％，2月份上漲0．1％，3月份持平。在“330新政”和金融政策的影響下，二手住房?jī)r(jià)格從4月開(kāi)始上漲加速，4-7月份逐月上漲，上漲 0．6％、2．2％、1．2％、1．6。8—10月增幅回落，依次為上漲1．1％、1％、0．8％。11月份上漲1％，12月份上漲1．2％。2015年12月比上年同期上漲11．7％。

總體上看，據(jù)房地產(chǎn)交易中心網(wǎng)上數(shù)據(jù)(見(jiàn)圖2)，2015年二手住房市場(chǎng)走勢(shì)與新建商品住房基本一致，呈量?jī)r(jià)齊升走勢(shì)。1、2、3月份受到傳統(tǒng)淡季和春節(jié)的影響，市場(chǎng)成交清淡，分別只有18721套、9903套、21140套。“330”新政后，二手房成交量快速放大，4、5、6月份成交量分別為 36504套、36755套、33860套。7—10月份，隨著剛需、改善和豪宅交易升溫，二手房成交始終維持在高位，分別成交32567套、32435套、34245套、31976套。年底，隨著“恐慌入市”現(xiàn)象抬頭，不少買家年前“搶收”，再加上“地王”頻出，拉動(dòng)了周邊板塊二手房?jī)r(jià)格，市場(chǎng)走出翹尾走勢(shì)，11月和 12月分別成交35695套和39806套。

2016年二手房市場(chǎng)分析：當(dāng)前中央定調(diào)的寬松政策環(huán)境，提高了買賣雙方對(duì)于后市的信心。在金融動(dòng)蕩背景下，房地產(chǎn)保值增值功能彰顯，這些都會(huì)對(duì)二手房市場(chǎng)起到支撐作用。但2015年上海月均3萬(wàn)套左右的成交量已經(jīng)過(guò)高，遠(yuǎn)超正常成交量，大量二手房成交需求被透支，有效掛牌有所減少，2016年二手房市場(chǎng)可能會(huì)進(jìn)入沖高后的調(diào)整期。成交量或有減少，房?jī)r(jià)仍將維持。

四、對(duì)當(dāng)前上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的看法和建議 2016年是“十三五”的開(kāi)局之年，開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)密切關(guān)注房地產(chǎn)行業(yè)在“十三五”時(shí)期的發(fā)展方向，適應(yīng)新常態(tài)，按照推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的要求，加速創(chuàng)新轉(zhuǎn)型，謀求未來(lái)更大的發(fā)展空間。同時(shí)，2016年也是全面建成小康社會(huì)決勝階段的開(kāi)局之年，是推進(jìn)結(jié)構(gòu)性改革的攻堅(jiān)之年。年終召開(kāi)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議把房地產(chǎn)行業(yè)“去庫(kù)存”列為五大重點(diǎn)工作之一，可見(jiàn)2016年“去庫(kù)存”仍將是全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的首要目標(biāo)，但我們也應(yīng)注意到不同城市之間分化加大，一線及部分熱點(diǎn)二線城市由于自身經(jīng)濟(jì)、人口、產(chǎn)業(yè)等優(yōu)勢(shì)，供需矛盾依然緊張，因此應(yīng)加強(qiáng)對(duì)上海房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展特征的研判，主動(dòng)適應(yīng)上?！笆濉卑l(fā)展的趨勢(shì)，保持市場(chǎng)和行業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。

(一)密切關(guān)注當(dāng)前市場(chǎng)走勢(shì)，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展

2015年，在多重政策利好的疊加效應(yīng)下，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)“量?jī)r(jià)齊升”的走勢(shì)，交易量達(dá)到近年來(lái)的最高水平，伴隨著市場(chǎng)的回暖，投資性需求已有“卷土重來(lái)”之勢(shì)，這部分需求的特點(diǎn)是其釋放會(huì)隨預(yù)期的變化提前或延后，并對(duì)房?jī)r(jià)起到助漲助跌的作用，加大市場(chǎng)波動(dòng)，不利于市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展。為此，建議政府要密切關(guān)注市場(chǎng)所存在的隱患，合理引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期，引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)繼續(xù)“穩(wěn)定供應(yīng)”，引導(dǎo)住房需求穩(wěn)定且有序釋放，防范市場(chǎng)大幅波動(dòng)。

一是加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管力度，防范投資需求擾亂市場(chǎng)秩序。密切關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)，防止市場(chǎng)炒作激發(fā)的非理性需求，引發(fā)房?jī)r(jià)大幅上漲。2015年，隨著市場(chǎng)的回暖，投資投機(jī)性需求回潮明顯，這部分需求更多是出于資產(chǎn)配置的考慮來(lái)置業(yè)，對(duì)價(jià)格并不敏感，這也是2015年房?jī)r(jià)快速回暖的重要推手，這部分需求主要采取兩個(gè)方式來(lái)規(guī)避限購(gòu)，一是只簽約不登記，這種情況在高端樓盤中普遍存在，有的樓盤達(dá)到20％；二是通過(guò)造假的境外身份重復(fù)購(gòu)房。政府部門應(yīng)對(duì)這部分違規(guī)的需求加強(qiáng)審核，堵住限購(gòu)政策所存在的漏洞。嚴(yán)格執(zhí)行二套房貸政策，明確有房無(wú)貸購(gòu)買非普通商品住房首付比例(“330”政策對(duì)此未明確)。

二是注意房地產(chǎn)投資占比過(guò)高對(duì)行業(yè)和經(jīng)濟(jì)整體的不利影響。近些年，房地產(chǎn)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比重不斷上升，與經(jīng)濟(jì)整體的協(xié)調(diào)性下降。由于前期投資高速增長(zhǎng)導(dǎo)致2015年上海房屋在建面積超1．5億平方米，達(dá)到當(dāng)年銷售面積5倍以上，投資規(guī)模偏大將直接影響今后若干年的市場(chǎng)供應(yīng)和房?jī)r(jià)波動(dòng)。同時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)作為上海重要產(chǎn)業(yè)之一，對(duì)地方經(jīng)濟(jì)較快增長(zhǎng)做出了巨大的貢獻(xiàn)，但是對(duì)于一個(gè)城市來(lái)講，房地產(chǎn)業(yè)是資源消耗量較大的產(chǎn)業(yè)，占用了大量鋼鐵、水泥、砂石等資源，而且土地資源更是具有稀缺性，上海城市能夠承載的人口規(guī)模也是有限的，長(zhǎng)時(shí)期占比過(guò)高不利于上海房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展和經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定增長(zhǎng)。

三是防范市場(chǎng)快速上升之后可能出現(xiàn)的波動(dòng)。根據(jù)上海房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)去十年來(lái)的走勢(shì)規(guī)律看，每?jī)赡昃蜁?huì)經(jīng)歷一個(gè)周期，最長(zhǎng)的上漲期限為18個(gè)月，此輪上漲從2014年四季度開(kāi)始，至今已經(jīng)持續(xù)了13個(gè)月，到2016年下半年市場(chǎng)或許會(huì)進(jìn)入調(diào)整期，前期短期內(nèi)過(guò)度上漲和恐慌性購(gòu)房會(huì)透支需求，并加劇市場(chǎng)的波動(dòng)，而且2016年下半年正是2015年高價(jià)地的上市時(shí)間節(jié)點(diǎn)，這對(duì)于剛需和改善型需求的支付能力會(huì)造成很大的壓力，可能會(huì)造成短期內(nèi)需求無(wú)法跟上供應(yīng)的情況。政府部門應(yīng)密切關(guān)注市場(chǎng)供需變化，做好預(yù)案，防止市場(chǎng)從過(guò)熱驟變?yōu)檫^(guò)冷，引起波動(dòng)。(二)深化研究土地供應(yīng)制度，緩解土地供需結(jié)構(gòu)矛盾

截至目前，上海建設(shè)用地總規(guī)模超過(guò)全市陸域面積的40％，明顯高于不少國(guó)際大都市。上海將2020年的階段控制目標(biāo)確定為3185平方公里，為未來(lái)建設(shè)用地的“終極規(guī)?！薄Ｉ虾Ｍ恋刭Y源的緊約束已經(jīng)成為城市發(fā)展的新常態(tài)，傳統(tǒng)用地?cái)U(kuò)張式發(fā)展模式已經(jīng)不再符合上海土地資源的現(xiàn)實(shí)情況。過(guò)去 10年，本市年均凈增常住人口約60萬(wàn)人，目前全市常住人口超過(guò)2400萬(wàn)人，但與此同時(shí)，本市市場(chǎng)化住宅土地供應(yīng)卻是逐年下降的趨勢(shì)。上海房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)人多地少、需求旺盛的格局，環(huán)境資源承載壓力很大?！笆濉逼陂g，在建設(shè)用地逼近上限、人口仍呈凈流入的背景下，需要深化研究土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)和供應(yīng)方式，與住房供求關(guān)系相匹配，以適應(yīng)本市未來(lái)人口變化趨勢(shì)、基礎(chǔ)配套設(shè)施等環(huán)境資源承載能力。

一是進(jìn)一步深化研究土地供應(yīng)制度改革問(wèn)題。在房地產(chǎn)二三級(jí)市場(chǎng)的市場(chǎng)化制度已基本確立的情況下，需要深化土地供應(yīng)制度改革。研究改革現(xiàn)有的土地供應(yīng)方式，推動(dòng)土地供應(yīng)由“價(jià)高者得”的單一目標(biāo)向完善市場(chǎng)、保障民生等多目標(biāo)管理轉(zhuǎn)變。我國(guó)內(nèi)地土地批租制度源自香港，要學(xué)習(xí)借鑒香港做法(香港土地一級(jí)市場(chǎng)由政府直接供地，占比很小；土地二級(jí)市場(chǎng)供求關(guān)系由市場(chǎng)調(diào)節(jié))，研究探索加快城市存量國(guó)有土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，鼓勵(lì)企業(yè)自用的存量土地入市。

二是落實(shí)農(nóng)村集體建設(shè)用地入市流轉(zhuǎn)問(wèn)題。1988年起，上海率先在國(guó)有土地上實(shí)行了建設(shè)用地使用權(quán)有償、有期限的使用制度，即建設(shè)用地使用權(quán)的物權(quán)化。2007年全國(guó)人大通過(guò)的《物權(quán)法》賦予了農(nóng)村集體土地上“三塊地”(土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán))為用益物權(quán)，但在實(shí)踐中，“三塊地”的用益物權(quán)權(quán)能尚未實(shí)現(xiàn)。因此，如何落實(shí)“十八大”的要求，亟待研究推進(jìn)。上海圍繞農(nóng)村集體建設(shè)用地入市流轉(zhuǎn)已經(jīng)有所動(dòng)作，目前正在松江區(qū)試點(diǎn)。應(yīng)當(dāng)明確，入市流轉(zhuǎn)的是基于用益物權(quán)的使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓，而不是僅基于合同的出租、轉(zhuǎn)租，這是融資抵押的前提。同時(shí)，農(nóng)村集體“三塊地”改革，如何體現(xiàn)有償有期限使用制度，也是題中應(yīng)有之意。

三是加強(qiáng)對(duì)規(guī)劃建設(shè)區(qū)外現(xiàn)狀低效工業(yè)用地的利用。據(jù)統(tǒng)計(jì)，上?，F(xiàn)狀建設(shè)用地中工業(yè)用地比重偏大，其中，規(guī)劃建設(shè)區(qū)外現(xiàn)存低效工業(yè)用地約占198平方公里，該區(qū)域工業(yè)用地占全市工業(yè)用地比重接近1／4，工業(yè)總產(chǎn)值占比卻不到10％?！皽p量化”就是對(duì)不符合土地利用總體規(guī)劃要求，而且社會(huì)經(jīng)濟(jì)或者環(huán)境效益較差的建設(shè)用地，通過(guò)拆除復(fù)墾等土地整治工作，恢復(fù)農(nóng)地生產(chǎn)能力，發(fā)揮生態(tài)用地功能。

四是增加中小套型住宅的土地供應(yīng)。目前，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)存在結(jié)構(gòu)性問(wèn)題，供求結(jié)構(gòu)不協(xié)調(diào)，主要反映在：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商偏好建造大戶型高檔房屋，而改善居住條件的中低價(jià)位、中小戶型住宅供應(yīng)顯得不足。很多適合造剛性需求的區(qū)域造了高端性住宅，造成了供需不匹配的問(wèn)題。比如說(shuō)美蘭湖板塊，該區(qū)域地處外環(huán)外，現(xiàn)在在售的樓盤基本都是大平層，即使在今年市場(chǎng)火熱的形勢(shì)下，去化速度依然緩慢，這就是定位不清造成的后果。希望有關(guān)部門在土地出讓時(shí)能做研究，在出讓條件中增加中小套型的比例，緩解目前市場(chǎng)中小套型商品住房供需緊張的局面。(三)積極適應(yīng)市場(chǎng)“新常態(tài)”，保持企業(yè)穩(wěn)定增長(zhǎng)

2016年房企將可能面臨更加復(fù)雜的環(huán)境，全國(guó)層面去庫(kù)存壓力仍大，轉(zhuǎn)型進(jìn)入深水區(qū)，行業(yè)將進(jìn)入一個(gè)存量和整合的新常態(tài)。房企應(yīng)從產(chǎn)品設(shè)計(jì)、經(jīng)營(yíng)轉(zhuǎn)型、金融創(chuàng)新等方面入手，積極應(yīng)對(duì)市場(chǎng)新常態(tài)。

適應(yīng)改善性需求，設(shè)計(jì)出適銷對(duì)路的好產(chǎn)品，提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。上海房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，改善型產(chǎn)品已經(jīng)逐漸成為市場(chǎng)的主流，開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)設(shè)計(jì)出適銷對(duì)路的好產(chǎn)品，更好滿足購(gòu)房者的需求。2015年“戶型為先”為規(guī)劃思路的樓盤如雨后春筍般不斷涌現(xiàn)。在1．2的容積率下，開(kāi)發(fā)商不再勉強(qiáng)去打造純低密度社區(qū)；在1．8的容積率下，開(kāi)發(fā)商也不再去安排一些排屋或者躍層產(chǎn)品，企業(yè)將著眼點(diǎn)更多放在了戶型的舒適度上。大面寬、短進(jìn)深、高附贈(zèng)的產(chǎn)品非常受到市場(chǎng)的歡迎。此外，為了控制總價(jià)，在競(jìng)爭(zhēng)激勵(lì)的市場(chǎng)中保持競(jìng)爭(zhēng)力，無(wú)論剛需樓盤還是高端樓盤，戶型都愈加緊湊。在遠(yuǎn)郊的一些項(xiàng)目，三房面積向80平方米邁進(jìn)，兩房已經(jīng)多在70平方米上下甚至更小，例如首創(chuàng)旭輝城的兩房為75平方米，龍湖錦宸公館更小，只有54平方米；二在市中心，旭輝鉑悅濱江總價(jià)800萬(wàn)的90平方米三房被一搶而空，綠地海珀玉暉最先賣完的是總價(jià)同樣逼近800萬(wàn)的99平方米兩房，就連原本一期做 250平方米以上大平層的萬(wàn)科翡翠濱江，也在二期做起了90平方米的兩房、145平方米的三房。

適應(yīng)城市發(fā)展需要，積極參與城市更新計(jì)劃，保持企業(yè)發(fā)展空間。未來(lái)上海中心城區(qū)的新增建設(shè)用地極少，而由舊城區(qū)更新帶來(lái)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目將成為主要內(nèi)容。近期召開(kāi)的城市工作會(huì)議中，也將城市更新問(wèn)題提到了前所未有的高度，未來(lái)上海將著眼于城市建設(shè)和發(fā)展整體，總體考慮，突出重點(diǎn)，繼續(xù)推進(jìn)中心城區(qū)和郊區(qū)城鎮(zhèn)舊區(qū)改造，并將“城中村”改造納入城市更新范圍，重點(diǎn)推進(jìn)列入保障性安居工程的三類舊住房綜合改造項(xiàng)目，并積極推進(jìn)國(guó)有墾區(qū)危舊房和農(nóng)村低收入戶危舊房改造工作。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)適應(yīng)上海城市更新對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的要求，積極參與，使之成為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的新增長(zhǎng)點(diǎn)。

適應(yīng)行業(yè)發(fā)展新階段，逐步從開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)向經(jīng)營(yíng)，促進(jìn)企業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展。從產(chǎn)業(yè)的特點(diǎn)來(lái)說(shuō)，經(jīng)過(guò)了三十多年的建設(shè)開(kāi)發(fā)，上海的城市建設(shè)和功能已經(jīng)日益成熟，人口也相對(duì)穩(wěn)定，大規(guī)模的開(kāi)發(fā)建設(shè)將告一段落，相應(yīng)的房地產(chǎn)業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)將逐漸從開(kāi)發(fā)銷售商品房轉(zhuǎn)為提供服務(wù)，即完成從市場(chǎng)的產(chǎn)品發(fā)展向市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)發(fā)展的過(guò)渡。根據(jù)中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議中“發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，……鼓勵(lì)發(fā)展以住房租賃為主營(yíng)業(yè)務(wù)的專業(yè)化企業(yè)”的要求，更多企業(yè)對(duì)房屋可以持有經(jīng)營(yíng)，轉(zhuǎn)向住房租賃、物業(yè)經(jīng)營(yíng)等多種業(yè)態(tài)。比如在美國(guó)傳統(tǒng)的開(kāi)發(fā)銷售房地產(chǎn)已經(jīng)不是主流，大部分企業(yè)都是以提供服務(wù)為主要盈利模式，這種經(jīng)營(yíng)行為還會(huì)派生出其他與之相關(guān)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，如不動(dòng)產(chǎn)的抵押、典當(dāng)、信托、融資租賃，不動(dòng)產(chǎn)的置換交易、法律咨詢、評(píng)估代理，房地產(chǎn)股票、債券、保險(xiǎn)和金融等。隨著房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展，房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)將會(huì)逐漸形成并逐步取代房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。開(kāi)發(fā)企業(yè)要適應(yīng)這一轉(zhuǎn)變，逐漸將經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品和服務(wù)，從城市的開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘械臓I(yíng)運(yùn)商。

適應(yīng)金融發(fā)展新趨勢(shì)，借力資本市場(chǎng)，改善企業(yè)財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)。在本屆政府大力推進(jìn)金融改革的背景下，房地產(chǎn)行業(yè)的金融本質(zhì)將更加顯現(xiàn)。房企要利用好寬松的資金面，進(jìn)一步嘗試發(fā)行金融創(chuàng)新產(chǎn)品，獲取更多渠道的資本支持，如引入金融機(jī)構(gòu)為股東，分拆有潛力的業(yè)務(wù)上市、房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化(貸款證券化)、房地產(chǎn)投資信托基金(REITS)等，這對(duì)我們上海的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)是有先天優(yōu)勢(shì)的，上海作為中國(guó)的金融中心，企業(yè)更容易在轉(zhuǎn)型中取得渠道優(yōu)勢(shì)。如2015年，綠地集團(tuán)投資9．5億元合計(jì)持有杭州工商信托近20％股份，成為其第二大股東，此舉意味著綠地將首次進(jìn)入金融信托業(yè)務(wù)領(lǐng)域。

(四)以創(chuàng)新引領(lǐng)轉(zhuǎn)型，探索企業(yè)運(yùn)作新模式

過(guò)去三十年，房企的傳統(tǒng)運(yùn)作模式主要是靠土地和房產(chǎn)的升值來(lái)獲取利潤(rùn)，這是一種重資產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)模式。在“地王”現(xiàn)象頻現(xiàn)、房?jī)r(jià)漲幅受行政管控等背景下，房企的盈利空間被不斷壓縮，經(jīng)營(yíng)背后的不確定性也在增加，這會(huì)影響企業(yè)后續(xù)發(fā)展的穩(wěn)健性。雖然上海沒(méi)有其他二三線城市那樣的去庫(kù)存的壓力，但當(dāng)前階段正是企業(yè)探索運(yùn)作新模式的最佳時(shí)機(jī)，擺脫對(duì)舊的運(yùn)作模式的依賴，才能真正探尋出新的模式。目前主要有四種創(chuàng)新運(yùn)作模式可供開(kāi)發(fā)企業(yè)借鑒。

一是商辦地產(chǎn)的輕資產(chǎn)模式。傳統(tǒng)的重資產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式，需要在前期買地、建設(shè)上投入大量的資金，如今銷售遇冷，企業(yè)負(fù)債率上升，運(yùn)營(yíng)壓力、資金鏈承受巨大壓力。輕資產(chǎn)模式下，多數(shù)資金將來(lái)源于房地產(chǎn)基金或其他渠道，開(kāi)發(fā)企業(yè)主要發(fā)揮其在設(shè)計(jì)、建造、招商及管理方面的專業(yè)能力。這種模式必須有已成功運(yùn)營(yíng)的明星案例，其次是大量的品牌資源以及可匹配的人員儲(chǔ)備。萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)與光大控股旗下的光大安石、嘉實(shí)基金、四川信托和快錢公司簽署投資框架協(xié)議，4家機(jī)構(gòu)將在今明兩年首批投資約240億元人民幣，建造約20座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，并委托萬(wàn)達(dá)負(fù)責(zé)招商、運(yùn)營(yíng)和管理，其他合作方與萬(wàn)達(dá)按一定比例分享租金凈收益。萬(wàn)達(dá)通過(guò)此類模式的創(chuàng)新，能夠促使商業(yè)地產(chǎn)板塊走上“輕重并舉”的發(fā)展道路，而節(jié)約的資金，能夠促使萬(wàn)達(dá)后續(xù)商業(yè)項(xiàng)目的快速?gòu)?fù)制。

二是經(jīng)營(yíng)管理層的事業(yè)合伙人制度。未來(lái)管理模式和人才將是房企競(jìng)爭(zhēng)力的核心要素。房企面臨著經(jīng)營(yíng)和戰(zhàn)略層面的大轉(zhuǎn)型，也需要在經(jīng)營(yíng)管理層的激勵(lì)制度上進(jìn)行創(chuàng)新。近年來(lái)，大型房企高管離職的現(xiàn)象開(kāi)始增加。為了確保管理團(tuán)隊(duì)的穩(wěn)定，部分房企加大了，激勵(lì)機(jī)制的創(chuàng)新力度，而事業(yè)合伙人制度就是其中一個(gè)重要模式。如萬(wàn)科在2014年就推出了事業(yè)合伙人制度。目的就是讓已經(jīng)上了兩千億規(guī)模的企業(yè)，通過(guò)建立管理層和員工共享共擔(dān)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)和利益機(jī)制，繼續(xù)保持活力，繼續(xù)煥發(fā)創(chuàng)業(yè)激情實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型。該制度主要包括合伙人持股計(jì)劃、事業(yè)跟投計(jì)劃和事件合伙人管理等三個(gè)內(nèi)容。相比此前的股權(quán)激勵(lì)等傳統(tǒng)模式，此類計(jì)劃鼓勵(lì)員工投入資金、積極持股，使跟投項(xiàng)目從一開(kāi)始就和員工的切身利益捆綁。從效果看，員工對(duì)加快項(xiàng)目周轉(zhuǎn)，節(jié)約成本，促進(jìn)銷售等多方面體現(xiàn)出合伙人的意識(shí)和作用，對(duì)提升公司經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)起到了積極作用。

三是經(jīng)營(yíng)物業(yè)的資產(chǎn)證券化模式。近年來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)公司的融資方式主要依靠銀行貸款為主。在新常態(tài)模式下，房企對(duì)融資模式的創(chuàng)新節(jié)奏加快，各類房地產(chǎn)金融產(chǎn)品不斷出現(xiàn)，而且在這個(gè)過(guò)程中有相應(yīng)的政策制度為其引導(dǎo)。比如：在2014年9月公布的央行、銀監(jiān)會(huì)文件(“央四條”)中，明確鼓勵(lì)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)通過(guò)發(fā)行MBS進(jìn)行金融創(chuàng)新。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，后續(xù)可以圍繞商業(yè)項(xiàng)目租金、物業(yè)費(fèi)、停車費(fèi)等資產(chǎn)，積極進(jìn)行資產(chǎn)證券化的金融創(chuàng)新。部分房企已經(jīng)有了類似的動(dòng)作，2015年7月世茂房地產(chǎn)聯(lián)合博時(shí)資本、招商銀行、北京市金杜(深圳)律師事務(wù)所四方共同推出了“博時(shí)資本—世茂天成物業(yè)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”。該金融產(chǎn)品，是以世茂集團(tuán)境內(nèi)全資子公司世茂天成物業(yè)服務(wù)集團(tuán)有限公司因提供物業(yè)服務(wù)而享有的物業(yè)費(fèi)收入為基礎(chǔ)資產(chǎn)標(biāo)的。世茂房地產(chǎn)憑借此類金融工具，加快了物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的變現(xiàn)，對(duì)于其他房企而言自然是有啟發(fā)的。

四是與“互聯(lián)網(wǎng)+”相應(yīng)的企業(yè)轉(zhuǎn)型模式。隨著互聯(lián)網(wǎng)的普及，信息技術(shù)催生了大量新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)，房地產(chǎn)企業(yè)也需要改變以往的粗放式運(yùn)營(yíng)模式，從“互聯(lián)網(wǎng)+”中尋找契機(jī)，從本質(zhì)上來(lái)說(shuō)，就是摒棄傳統(tǒng)的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)模式，而積極向建立大消費(fèi)平臺(tái)轉(zhuǎn)型，如嘗試更多商業(yè)模式，其中利用互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)，深耕客戶資源，發(fā)展社區(qū)經(jīng)營(yíng)，嘗試更多的商業(yè)模式。再如摒棄傳統(tǒng)的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)模式，向長(zhǎng)期持有物業(yè)積極經(jīng)營(yíng)物業(yè)方向發(fā)展。又如項(xiàng)目的投資方向圍繞生態(tài)、健康、快樂(lè)時(shí)尚展開(kāi)，將對(duì)項(xiàng)目管理轉(zhuǎn)變?yōu)閷?duì)人的服務(wù)，一切以人的需求出發(fā)，為人提供全生命周期的服務(wù)，通過(guò)“大服務(wù)”實(shí)現(xiàn)企業(yè)的增值。（作者：上海市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)）

第二篇：太原市樓市分析報(bào)告

太原樓市近期情況統(tǒng)計(jì)

一、2014年太原市房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧及分析

2014年，受全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)寒流影響，太原房地產(chǎn)市場(chǎng)也一直寒意籠罩。持觀望、等降價(jià)，成為大部分意向購(gòu)房者共同的心態(tài)。雖然，限購(gòu)取消、房貸新政、公積金新政以及央行降息等一系列利好政策接踵而至，但是市場(chǎng)并未達(dá)到預(yù)期走勢(shì)，冷酷的行情加劇了房企競(jìng)爭(zhēng)，行業(yè)進(jìn)入了全新的時(shí)期。具體特點(diǎn)如下：

1、一線品牌房企悉數(shù)進(jìn)駐，外來(lái)者向主導(dǎo)者轉(zhuǎn)變，引領(lǐng)著太原樓市的發(fā)展。如： 1月7日，綠地以總價(jià)9.05億元拿下濱河西路西側(cè)地塊的33437平方米土地，成交樓面均價(jià)2879元/平方米，打造綠地中央廣場(chǎng)項(xiàng)目；

1月29日，恒大以總價(jià)15.6897億元，拿下位于尖草坪區(qū)趙莊新村、濱河?xùn)|路以東、龍康街以北范圍內(nèi)的五宗土地，欲打造尖草坪區(qū)最大的住宅綜合體——恒大御景灣；年中旬，萬(wàn)科160億元投資北營(yíng)城中村1300畝改造項(xiàng)目；

9月份，富力也首次借太原城中村改造“東風(fēng)”，欲在龍堡村打造“富力又一城”。

2、萬(wàn)科、保利、恒大為代表的品牌房企順應(yīng)市場(chǎng)需求，將產(chǎn)品結(jié)構(gòu)做出調(diào)整，首置首改類產(chǎn)品比重大幅增加。

3、隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化，營(yíng)銷模式一直不斷演進(jìn)。全民營(yíng)銷、首付分期、保價(jià)協(xié)議、精裝改毛坯、“螢火蟲”、車位抵價(jià)券、“小蜜蜂”活動(dòng)等營(yíng)銷手段層出不窮。如：萬(wàn)國(guó)城MOMA微信搶紅包、萬(wàn)科城市樂(lè)跑賽、富力保價(jià)協(xié)議、綠地兒童嘉年華、富力微電影《父親的執(zhí)著》首映、恒大首付分期、保利全城尋找遺失獸首、拉菲公館全民營(yíng)銷等。

二、2015年太原市房地產(chǎn)預(yù)測(cè)及要聞前瞻分析 1、2015年房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)明顯——成交降溫、房?jī)r(jià)回落、投資增速放緩、庫(kù)存高位運(yùn)行；調(diào)控政策延續(xù)變化深度，限購(gòu)松綁、信貸放寬、限價(jià)淡化，“去行政化”趨勢(shì)更加明顯，預(yù)計(jì)成交價(jià)難以反彈，市場(chǎng)會(huì)持續(xù)分化。2、2015年第一周，太原市場(chǎng)略顯平淡。在這交替過(guò)度的一周中迎來(lái)了元旦假期，各項(xiàng)目客戶來(lái)訪明顯偏低，并且元旦期間的市場(chǎng)優(yōu)惠力度不及以往，直接導(dǎo)致成交量急劇下滑，當(dāng)前樓市在土地、住宅及商業(yè)市場(chǎng)中均表現(xiàn)平平，有專家預(yù)測(cè)稱五月份以后或有回暖跡象。

3、具體要聞如下：

《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》將于2015年3月1日起實(shí)施，條例明確，不動(dòng)產(chǎn)包括土地、海域以及房屋；內(nèi)容共分為35條，涉及不動(dòng)產(chǎn)登記、信息共享、保護(hù)及法律責(zé)任等。這無(wú)疑將進(jìn)一步加重購(gòu)房者們的觀望心態(tài)，對(duì)于回暖之勢(shì)本不明朗的樓市來(lái)說(shuō)，猶如雪上加霜。

2015年3月起，太原市將加大市政公用設(shè)施的建設(shè)力度，特別是供熱、供水、排水等地下管線的配套力度，使地下管網(wǎng)覆蓋至東山、西山等盲區(qū)。這對(duì)于處于城郊結(jié)合部的樓盤來(lái)說(shuō)，真是莫大的福音。

三、太原市重點(diǎn)樓盤案例分析

1、富力-盈棲谷

作為太原富力城的第六期項(xiàng)目，盈棲谷共計(jì)17棟住宅樓，其中，9棟10層住宅樓，8棟9層住宅樓，共計(jì)972戶，小區(qū)占地2.17萬(wàn)平方米，并有小學(xué)、幼兒園和商業(yè)街等配套。住宅均為一梯兩戶，樓間距為43-47米，具有1.5倍的采光優(yōu)勢(shì)。

2014年12月27日開(kāi)盤發(fā)售12#、15#、16#、21#、22#共五棟，起價(jià)6800、均價(jià)7500，當(dāng)天銷售200余套，實(shí)現(xiàn)銷售額2.11億元，去化率達(dá)到75%，目前尾房在售。

產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)，容積率：1.19、公攤比：11%----15%、小高層、純板樓、精裝修、價(jià)位適中。

2、恒大御景灣恒大御景灣是恒大地產(chǎn)集團(tuán)于2014年在太原北城打造的又一生態(tài)居住區(qū)，是繼太原樓市名盤恒大綠洲后，又一超大規(guī)模社區(qū)。總占地面積約502畝，總規(guī)劃建筑面積逾117萬(wàn)㎡，總規(guī)劃戶數(shù)超過(guò)約9000戶。

目前，該樓盤正處于火熱認(rèn)籌中，交3000抵20000，已排號(hào)1300余個(gè)，預(yù)計(jì)出售5#、6#、7#、8#、9#，共五棟，均為33層高層住宅，可涵蓋76---137平米戶型，約927套，暫定均價(jià)7500元（含精裝修），本月中下旬開(kāi)盤。

產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)：生態(tài)環(huán)境好、送精裝修、規(guī)模大、品牌號(hào)召力強(qiáng)、生活配套齊全、首付4.5萬(wàn)元、70年產(chǎn)權(quán)等。

3、五龍灣-府東天地

五龍灣·府東天地規(guī)劃小區(qū)總占地130畝，總建筑面積30萬(wàn)平方米，住宅區(qū)域由七棟高層組成，5#樓32層224戶，兩梯兩戶，內(nèi)含6萬(wàn)方風(fēng)情商業(yè)街，8000平米大型美特好已簽約加盟。

目前，正在排號(hào)中，交一萬(wàn)抵六萬(wàn)，預(yù)計(jì)均價(jià)7000元，全款優(yōu)惠95折；暫定本月底開(kāi)盤發(fā)售1#、3#和10#，可售面積有70---191平米，包括公寓、兩居、三居及超大戶型。

產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)：價(jià)位低、剛需戶型豐富、優(yōu)惠力度大、70年產(chǎn)權(quán)等；產(chǎn)品劣勢(shì)：公攤偏大、地理位置略偏、品質(zhì)較低。

4、保利-香檳國(guó)際

太原保利香檳國(guó)際是保利地產(chǎn)在太原打造的首個(gè)精品住宅小區(qū)，旨在打造太原最具品質(zhì)感、最有城市生活氛圍的首席高尚住區(qū)；占地140000平米，建筑面積約630000平米。

該樓盤已于2014年10月18日開(kāi)盤，當(dāng)日發(fā)售1#、6#和10#共計(jì)680套，已售500余套，均價(jià)8200元、正售89---143平米尾房；目前，正推出“暖冬團(tuán)購(gòu)季”活動(dòng)處理尾房，除正常優(yōu)惠外“兩居額外優(yōu)惠94折、三居額外優(yōu)惠96折”，據(jù)測(cè)算，購(gòu)買每套優(yōu)惠至少6萬(wàn)元；另有保利專屬銀行貸款利率89折優(yōu)惠；

產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)：70年產(chǎn)權(quán)、品牌號(hào)召力強(qiáng)、戶型配比合理、優(yōu)惠及暖場(chǎng)活動(dòng)豐富、地理位置優(yōu)越等。

5、綠地盧浮公館

綠地盧浮公館，位于半山國(guó)際花園二期項(xiàng)目東北側(cè)，是綠地集團(tuán)在太原東部新城打造的又一生態(tài)宜居項(xiàng)目，6-11層的低密社區(qū)，為業(yè)主營(yíng)造別墅園區(qū)的感受。目前，90-200平的全景小高層戶型入市，占地115000平米、建筑面積132000平米。

目前，主推116---140平米戶型，均價(jià)7200元、起價(jià)6666元；綠地盧浮公館新年鉅惠，首付20%，低至13.3萬(wàn)；團(tuán)購(gòu)優(yōu)惠2萬(wàn)抵4萬(wàn)、關(guān)注綠地會(huì)并轉(zhuǎn)發(fā)可立減1萬(wàn)。另外還有少量86-94㎡的兩居室在售。

產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)：低密度洋房住宅、公攤小、價(jià)格實(shí)惠、品牌號(hào)召力強(qiáng)、優(yōu)惠方式豐富等。

第三篇：2013年3月杭州樓市分析報(bào)告（本站推薦）

[研究院]2013年3月杭州樓市分析報(bào)告

來(lái)源：透明售房市場(chǎng)研究院政策“窗口期”的三月

一、前言

3月1日晚出臺(tái)的國(guó)務(wù)院辦公廳“國(guó)五條細(xì)則”使持續(xù)了三年的以限購(gòu)、限貸為主要內(nèi)容的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控進(jìn)入了一個(gè)新的階段。但由于所給出的嚴(yán)格征收二手房轉(zhuǎn)讓20%個(gè)稅，提高二套房首付及利率等政策都留下了執(zhí)行前的“窗口期”，因此，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控出現(xiàn)了十年來(lái)最尷尬局面：二手房瘋狂趕政策末班車，一手房在買賣雙方對(duì)未來(lái)預(yù)期均不確定的情況下，也呈現(xiàn)供需兩旺局面，土地市場(chǎng)還沒(méi)有表現(xiàn)出明顯的降溫跡象。

二、數(shù)據(jù)

1.商品房

據(jù)透明售房市場(chǎng)研究院統(tǒng)計(jì)，3月杭州市區(qū)（含蕭山、余杭）新建商品房簽約量為8473套，其中主城區(qū)新建商品房簽約量為4755套，余杭區(qū)新建商品房簽約量為2554套，蕭山區(qū)新建商品房簽約量為1164套。

3月杭州市區(qū)新建商品房簽約量創(chuàng)歷史同期新高，相比2012年3月6872套，增加1601套，同比上漲23.3%。

3月杭州主城區(qū)新建商品房簽約量創(chuàng)歷史同期次新高，僅比樓市最為火爆的2009年少了12套，位列歷史同期第二位。相比2012年3月4321套，增加434套，同比上漲10%。3月杭州市區(qū)（含蕭山、余杭）新建商品房簽約均價(jià)為17104元/平方米，其中主城區(qū)新建商品房簽約均價(jià)為20728元/平方米，余杭區(qū)新建商品房簽約均價(jià)為11554元/平方米，蕭山區(qū)新建商品房簽約均價(jià)為15363元/平方米。

3月杭州市區(qū)新建商品房簽約均價(jià)相比2013年2月16983元/平方米，環(huán)比上漲0.7%。3月杭州主城區(qū)新建商品房簽約均價(jià)相比2013年2月20278元/平方米，環(huán)比上漲2.2%。

【2013年3月杭州商品房市場(chǎng)研究報(bào)告】

2.二手房

據(jù)透明售房市場(chǎng)研究院統(tǒng)計(jì)，3月杭州主城區(qū)共簽約二手房8627套，其中住宅8391套，創(chuàng)歷史新高。3月19日主城區(qū)二手房簽約量達(dá)496套，為歷史交易日最高值。

3月杭州主城區(qū)二手房一個(gè)月的簽約量，已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了2013年2月1067套簽約量，甚至超過(guò)了2012年月均簽約1915套和2011年月均簽約1172套，為2011年同期1169套的7.38倍，為2012年同期2009套的4.29倍。

2013年3月主城區(qū)二手住宅的簽約均價(jià)為19790元/平方米，環(huán)比2013年2月19320元/平方米上漲2.43%，同比2012年3月18776元/平方米上漲5.4%，價(jià)格走勢(shì)基本平穩(wěn)。

【2013年3月杭州二手房市場(chǎng)研究報(bào)告】

3.土地

2013年3月，杭州市區(qū)（包含主城區(qū)、余杭區(qū)、蕭山區(qū)）共成交土地22宗，總面積1375.5畝，總可建面積244.8萬(wàn)方，總成交金額104億元，環(huán) 比增長(zhǎng)57.7%，與2012年月均成交額61.1億元相比暴漲107%。由于2012年3月杭州市區(qū)土地市場(chǎng)極為冷清，僅4宗商業(yè)地塊成交，總成交額 6.2億元，與2013年3月不具可比性。

杭州主城區(qū)2013年3月共成交土地12宗，總面積842.4畝，總可建面積142.8萬(wàn)方，總成交金額105.2億元，成交面積占比61.2%，成交金額占比83.1%。余杭區(qū)和蕭山區(qū)成交土地相比較少，成交金額占比分別為7.2%和9.6%。

2013年3月，房產(chǎn)大鱷在土地市場(chǎng)上表現(xiàn)搶眼，以保利、金地、龍湖、朗詩(shī)、富力為代表的已進(jìn)駐杭州的大鱷進(jìn)一步加強(qiáng)土地儲(chǔ)備，而萬(wàn)達(dá)和港中旅則在本月首次踏足杭州樓市。

【2013年3月杭州土地市場(chǎng)研究報(bào)告】

三、重要結(jié)論

1.三月的市場(chǎng)火爆是由于2012年強(qiáng)勁復(fù)蘇及年末翹尾在春節(jié)之后的延續(xù)和“國(guó)五條細(xì)則”真正實(shí)施之前所留下的政策“窗口期”共同疊加效應(yīng)。

2.十年調(diào)控已經(jīng)使市場(chǎng)各方形成了較強(qiáng)的耐藥性和抗藥性。3月1日，國(guó)務(wù)院辦公廳的“國(guó)五條細(xì)則”沒(méi)有起到市場(chǎng)預(yù)警和改變?nèi)藗冾A(yù)期的作用。

3.購(gòu)房者基于對(duì)二套房首付及利率的提高及二手房20%個(gè)稅可能被轉(zhuǎn)嫁的焦慮，加快了購(gòu)買行為。

4.開(kāi)發(fā)企業(yè)也陷入了對(duì)未來(lái)預(yù)期不確定的焦慮。早銷、快銷、多銷成為普遍共識(shí)和選擇。

5.市區(qū)新建商品房簽約均價(jià)環(huán)比上漲0.7%，連續(xù)六個(gè)月保持基本穩(wěn)定，少數(shù)樓盤價(jià)格上漲，上漲的主要原因是：

①區(qū)域內(nèi)供需關(guān)系發(fā)生逆轉(zhuǎn)，部分板塊供應(yīng)減少，而需求仍旺盛，這種供不應(yīng)求有些是結(jié)構(gòu)性的，毛坯小戶型缺口較大。如濱江、橋西等板塊。

②區(qū)域內(nèi)地價(jià)大幅上漲，新的地價(jià)成為在售樓盤新的參照系。如丁橋、北軟等板塊。

6.剛性需求仍旺盛。剛需房源80-90方小戶型簽約量占比超六成。

7.大戶型去化速度仍較慢。

第四篇：海珠區(qū)A片區(qū)樓市分析報(bào)告

09房產(chǎn)2011年廣州樓市實(shí)訓(xùn)天河區(qū)——第一組

海珠區(qū)商品住宅市場(chǎng)樓市分析報(bào)告

一、海珠區(qū)概況

海珠區(qū)擁有得天獨(dú)厚的地理和人文環(huán)境，是廣州市唯一的島區(qū)，與荔灣、越秀、天河、黃埔、番禺各區(qū)隔江相鄰，江岸線長(zhǎng)達(dá)47.35公里，地理位置優(yōu)越，有豐富的土地資源、大面積的水網(wǎng)果林風(fēng)景區(qū)，呈現(xiàn)出“山水城市”的格局。海珠區(qū)歷史悠久，人杰地靈，有文物可考而比較確切的歷史，可追溯至距今2000多年前的東漢時(shí)期。區(qū)內(nèi)遺跡舊址、名人故居和和紀(jì)念建筑眾多，有民族英雄鄧世昌的故居，有民主革命時(shí)期孫中山先生兩次設(shè)立的大元帥府舊址，有嶺南畫派祖師居廉的居所十香園，有建于明代的云桂橋、琶洲塔、赤崗塔，有見(jiàn)證海珠島地貌形成歷史的古海岸遺址等，頗具人文歷史

底蘊(yùn)。

海珠區(qū)是廣州市能通往珠江三角洲各市、縣，和深圳、珠海經(jīng)濟(jì)特區(qū)的重要通道。區(qū)內(nèi)

河涌密布，水上交通方便，不僅是廣州市區(qū)內(nèi)的重要水路航道，還可直通珠江三角洲各內(nèi)河港口

及沿海港口。區(qū)內(nèi)有客運(yùn)貨運(yùn)碼頭，船舶可直達(dá)汕頭、?？?、三亞、廈門等沿海城市。陸路有主

干道、次干道、支路，三級(jí)路網(wǎng)遍布全區(qū)，12座跨江

內(nèi)環(huán)路、環(huán)城高速公路和華南大疲乏橫貫全區(qū)，地鐵二

地段，路橋網(wǎng)絡(luò)四通八達(dá)。

目前，海珠區(qū)正致力于建設(shè)濱江路具有嶺南特

閑、觀光中心，江南大道、江南西路、寶崗大道的大型

心，廣州大道南地區(qū)以專業(yè)市場(chǎng)為主體的物流商品集散色和異國(guó)情調(diào)的旅游休零售購(gòu)物、商業(yè)服務(wù)中中心，琶洲赤崗地區(qū)的大橋與市內(nèi)各區(qū)相連，三號(hào)線通過(guò)區(qū)內(nèi)最繁華會(huì)議、信息、商貿(mào)服務(wù)中心，以中山大學(xué)為龍頭，新港路沿線的科技中心，圍繞萬(wàn)畝果樹保護(hù)區(qū)的現(xiàn)代都市型生態(tài)農(nóng)業(yè)旅

游中心。這六大中心已初具規(guī)模。

海珠區(qū)既有都市的繁華熱鬧，又有鄉(xiāng)村的田園景色。以“江、涌、林、園”為特色的江島生態(tài)系統(tǒng)，使海珠區(qū)成為最適宜創(chuàng)業(yè)發(fā)展和生活居住的現(xiàn)代化“生態(tài)城區(qū)”。

海珠區(qū)一貫堅(jiān)持“經(jīng)濟(jì)強(qiáng)區(qū)，科教興區(qū)，環(huán)境建區(qū)，文化立區(qū)，依法治區(qū)”的發(fā)展思路，實(shí)施“優(yōu)先發(fā)展服務(wù)業(yè)，優(yōu)化提高工業(yè)，積極發(fā)展都市型生態(tài)農(nóng)業(yè)”的產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，以房地產(chǎn)為龍頭，大力發(fā)展商業(yè)服務(wù)業(yè)、金融業(yè)、旅游業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)運(yùn)輸業(yè)和高新技術(shù)無(wú)污染工業(yè)，促進(jìn)全區(qū)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展。

海珠區(qū)已成為廣州市新的中心區(qū)域，在今后較長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)將得到優(yōu)先重點(diǎn)發(fā)展，蘊(yùn)藏著巨大的發(fā)展?jié)摿蛷V闊的發(fā)展前景。隨著廣州國(guó)際會(huì)議展覽中心、國(guó)際生物島等重點(diǎn)項(xiàng)目落戶海珠，海珠區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢(shì)日益凸現(xiàn)。新世紀(jì)迎來(lái)新

機(jī)遇，歷史悠久的海珠區(qū)將煥發(fā)更燦爛的光彩。

二、海珠區(qū)交通狀況

經(jīng)過(guò)最近幾年的發(fā)展,海珠區(qū)內(nèi)的路網(wǎng)建設(shè)日趨完善,道路等級(jí)提

高了,路面也寬了。目前,區(qū)內(nèi)新建、擴(kuò)建和改造的道路有：南環(huán)高速

公路、內(nèi)環(huán)高速公路、華南快速干線、南田路、寶業(yè)路等等,廣州大道

南、南洲路、昌崗路、濱江西路、濱江東路、東曉南路、新港東路、泰沙路、新窖南路、下渡路、寶崗北路、赤崗南路、寶業(yè)路、大干圍路、革新路、藝苑路等等。據(jù)統(tǒng)計(jì),從1999年到2001年,海珠區(qū)共完成道路建設(shè)324萬(wàn)平方米,解決了很多“斷頭路”問(wèn)題,大大疏解了區(qū)內(nèi)南北向和東南向的交通緊張問(wèn)題。

新光快速通車交通更方便去年1月，連通番禺與中心城區(qū)的新光快速路正式通車，意味著“南拓”戰(zhàn)略的實(shí)施又更

進(jìn)一步。新光快線通車后，從新滘南到市橋只需15分鐘。此外，正在建設(shè)中的新光快速路二期將建獵德大橋。獵德大橋?qū)⒆畲笙薅鹊鼐徑馀c洛溪大橋一脈相連的廣州大橋早晚塞車的交通壓力，從而更有效地疏導(dǎo)廣州市中軸線上的南北向交通，完善廣州市路網(wǎng)結(jié)構(gòu)。新光快速的開(kāi)通，與華南快速、地鐵三號(hào)線、地鐵四號(hào)線等的開(kāi)通一樣，都將大大促成城市南拓交通主動(dòng)脈的形成。建成后的逸景路將東西接駁廣州大道南和瑞康路，紡織商圈匹配財(cái)富大道，逸景區(qū)域未來(lái)價(jià)值前景無(wú)限。隨著逸景路的改建，區(qū)域立體交通樞紐位置愈發(fā)明顯，板塊經(jīng)濟(jì)也將持續(xù)激增。

更值得一提的是預(yù)計(jì)今年內(nèi)將全部完工的南洲路。該路為市規(guī)劃大道，是海珠區(qū)3縱8橫1環(huán)主干路網(wǎng)之一。

廣州大道南至南洲水廠路段已經(jīng)改建完畢，延伸至珠江御景灣的二期工程今年內(nèi)將完成。屆時(shí)整條南洲路的貫通，將與華南快速、新光快速、地鐵三號(hào)線形成接駁，對(duì)全市交通改善有重大意義。立體的交通網(wǎng)絡(luò)地鐵三號(hào)線、新光快速干線、華南快速干線以及正在籌建的港澳客運(yùn)碼頭，形成地下、水、陸空等立體化、便捷的國(guó)際級(jí)交通大動(dòng)脈，由海珠區(qū)東南部為中心向城區(qū)及周邊區(qū)域的路程將保持在半小時(shí)內(nèi)到達(dá)。而在海珠西部區(qū)域，目前已有地鐵二號(hào)線貫通，而正在建設(shè)中的廣佛地鐵和地鐵8號(hào)線建設(shè)，將以地鐵網(wǎng)絡(luò)的形式，使西部各樓盤均可享受5分鐘的地鐵便利生活，使全城的置業(yè)生活更無(wú)界限。

海珠區(qū)大概可以分海珠西板塊、海珠東南板塊、濱江路板塊、東曉南板塊四大板塊。我們把海珠區(qū)大致

分為八大片區(qū)，以下會(huì)有詳細(xì)分析。每個(gè)片區(qū)各具優(yōu)勢(shì)，和諧地組合成天河區(qū)獨(dú)樹一幟的樓市局面。

三、八大大片區(qū)具體概況

A片區(qū)：

珠江沿岸鶴洞大橋

濱江西（中）路東曉路

1．范圍

該片區(qū)位于西北面。東至東曉路、南至鶴洞大橋（昌江中路）、西至珠江沿岸、北至濱江西路。

2．片區(qū)配套

片區(qū)內(nèi)共有幼兒園8所、中學(xué)6所，小學(xué)4所，大學(xué)5所，大型綜合市場(chǎng)及肉菜市場(chǎng)5座，體育設(shè)施1處，醫(yī)院6座，大型購(gòu)物超市9

個(gè)，銀行6家，郵局1個(gè)，市政配套13所。

具體區(qū)域配套如下：幼兒園：龍福幼兒園、二龍幼兒園、寶賢幼兒園、廣東省海洋與漁業(yè)局幼兒園、南田幼兒園、同福幼兒園、光大同福幼兒園、國(guó)際化幼兒園中小學(xué)：同福中路第一小學(xué)、梅園西小學(xué)、南武中學(xué)、廣州實(shí)驗(yàn)中學(xué)、廣州市第四十一中學(xué)、菩提路小學(xué)、園西小學(xué)、北大附中廣州實(shí)驗(yàn)學(xué)校、廣州市江南中學(xué)、三十三中、廣州市第五中學(xué)、鄧世昌紀(jì)念小學(xué)、南村路小學(xué)、97中大學(xué)：廣東藥學(xué)院（寶崗校區(qū)）、廣州第一商業(yè)學(xué)校（海珠）、中山大學(xué)、中大附校、廣州美院商場(chǎng)購(gòu)物：家樂(lè)福購(gòu)物中心、百佳新一城店、中山紅木家私城、家信商業(yè)中心興安平價(jià)超市、屈臣氏、寶崗步行街、嘉恒百貨超市、好誼家超市（南村分店）、海逸購(gòu)物廣場(chǎng) 肉菜市場(chǎng)：昌龍?jiān)肥袌?chǎng)、河南肉菜市場(chǎng)、塹口肉菜市場(chǎng)、江寶肉菜市場(chǎng)、革新路菜市場(chǎng) 醫(yī)院：廣州市紅十字會(huì)醫(yī)院、珠江醫(yī)院、中山大學(xué)第二附屬醫(yī)院、廣州醫(yī)學(xué)院第二附屬醫(yī)院、海珠區(qū)第一醫(yī)院、廣州中醫(yī)大學(xué)第一附屬醫(yī)院門診體育設(shè)施：寶崗體育場(chǎng) 市政配套：百蓮凱美容美體國(guó)際連鎖機(jī)構(gòu)、洲頭咀公園、莊頭公園、廣州市海珠區(qū)財(cái)政局、廣州市海珠區(qū)審判法庭、廣州市水警、海幢公園、海珠區(qū)政府、廣州市海珠區(qū)市政局、廣州市海珠區(qū)衛(wèi)生局、廣州市海珠區(qū)物價(jià)局、海珠區(qū)圖書館、廣州市海珠區(qū)公證處郵局：中國(guó)郵政銀行：中國(guó)銀行、工商銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、商業(yè)銀行

3．交通情況公交站點(diǎn)：海幢碼頭站、海幢公園站、南田路站、福祥路總站、福祥路站、海珠區(qū)委站、寶崗大道中站、廣東藥學(xué)院總站、塹口站、塹口碼頭站、市紅會(huì)醫(yī)院站、華南中站、江南大道北站、江南大道中站、市二宮站、怡樂(lè)村站公交路線：131B、131A 西堤碼頭-海幢碼頭、10路、16路、B21大站快車、B21(原248路)、25路、夜37路、183路、270路、530路、112路、113路、114路、121A、243路、813路、31路、11路 18路 35路 44路 80路 184路 188路 192路 208路 264路 287路 542路 546路 548路 811路 813路 864路

地鐵：2號(hào)線、8號(hào)線

4．樓盤總匯

光大花園、保利花園、金沙花園、洪德居、蘭亭御園、薈賢大廈、昌龍?jiān)贰?rùn)田雅苑、億海灣、豪豐園、海逸大廈海悅閣、祥慶花園、富力

金禧花園、同福樓、濱江1933、富力朗逸軒、海意名苑、海逸花園、宏宇廣場(chǎng)、羅馬假日、恒龍?jiān)?、南華西大廈、富澤園，金碧灣、中海像園國(guó)際、中海錦榕灣、城啟天鵝灣、萬(wàn)科華庭、東銀廣場(chǎng)、風(fēng)樂(lè)雅軒、君匯上品項(xiàng)目、力選江南大道項(xiàng)目、江南花園三期、華標(biāo)品峰、麗海雅居、天譽(yù)洲頭咀項(xiàng)目、新城市江南項(xiàng)目

5．住宅市場(chǎng)片區(qū)狀況

地處海珠西部的工業(yè)大道是貫穿海珠區(qū)南北的主干道，其地理位置不言而喻。隨著地鐵8號(hào)線即將貫穿而過(guò)，工業(yè)大道、革新路等路段的擴(kuò)建改造，工業(yè)大道的交通配套日漸完善。而隨著廣州市城市規(guī)劃的實(shí)施，工業(yè)大道一帶的工廠將陸續(xù)搬出，該區(qū)的噪音污染將減少，空氣環(huán)境也將越來(lái)越好。由于近期政策的利好，交通的完善，加上商品房的素質(zhì)比較高，因此目前，二手商品房的價(jià)格在已經(jīng)突破了11000元/平方米以上。據(jù)滿堂紅工業(yè)大道分行最近成交的案例顯示，工業(yè)大道二手房買賣出現(xiàn)了二手商品房?jī)r(jià)格直追一手房，房改房成交量不斷擴(kuò)大，價(jià)格不斷攀升的喜人局面，而且交投日趨活躍。然而，工業(yè)大道區(qū)域價(jià)格空間大，在海珠區(qū)投資價(jià)值最大。

四、海珠區(qū)內(nèi)商品住宅市場(chǎng)的總體優(yōu)劣勢(shì)

1、優(yōu)勢(shì)分析

海珠從當(dāng)年的“寧要河北一張床，不要河南一間房”到現(xiàn)在的樓價(jià)普遍過(guò)萬(wàn)元/平方米，它的變遷讓人感嘆。如果說(shuō)十年前到現(xiàn)在是海珠區(qū)整體建設(shè)的成熟階段，那么從現(xiàn)在起，海珠區(qū)無(wú)疑已進(jìn)入了一個(gè)從“老城區(qū)”的概念向新城市核心的巨大轉(zhuǎn)變期。會(huì)展經(jīng)濟(jì)的突飛猛進(jìn)、生態(tài)環(huán)境的優(yōu)化、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，都給海珠區(qū)的人居環(huán)境帶來(lái)了翻天覆地的變化。不但天河區(qū)、越秀區(qū)的居民紛紛去海珠置業(yè)，就連許多計(jì)劃去市郊購(gòu)房的年輕白領(lǐng)，也返轉(zhuǎn)選擇海珠區(qū)樓盤。巨大的購(gòu)買力，讓海珠區(qū)樓價(jià)在調(diào)整期中得到強(qiáng)力支撐。

（1）現(xiàn)代化與歷史文化氣息濃厚

目前在海珠區(qū)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的樓盤已達(dá)５００多個(gè)，廣州排名前十位的房地產(chǎn)公司均相繼圈地海珠，形成了工業(yè)大道、南洲路、濱江東、赤崗、江南大道、江燕路等幾個(gè)集約式的地產(chǎn)板塊。海珠區(qū)完成了從工業(yè)區(qū)向“宜居”的生態(tài)城區(qū)過(guò)渡的第一步。

海珠區(qū)有著非常豐富的人文資源：近代史上的民族英雄鄧世昌的故居鄧氏宗祠位于寶崗大道附近；孫中山先生的大元帥府正準(zhǔn)備開(kāi)放為旅游觀光點(diǎn)；海珠區(qū)還有廣州佛教五大叢林之一的海幢寺；有廣東最古老的天文臺(tái)、百年道教古觀純陽(yáng)觀；有２００多年前曾是世界貿(mào)易大港的黃埔古港遺址??

（2）交通網(wǎng)絡(luò)完善

海珠區(qū)可以說(shuō)是廣州市地鐵交通最發(fā)達(dá)的區(qū)域之一。已開(kāi)通經(jīng)過(guò)的就有地鐵二號(hào)線和三號(hào)線。發(fā)達(dá)的地鐵交通不僅使住宅物業(yè)價(jià)值得到提升,而且還為沿線的商業(yè)物業(yè)帶來(lái)滾滾商機(jī)。地鐵所帶來(lái)的價(jià)值提升不僅在住宅物業(yè)上體現(xiàn),同樣也會(huì)在商業(yè)物業(yè)、寫字樓物業(yè)等方面表現(xiàn)出來(lái)。經(jīng)過(guò)最近幾年的發(fā)展,海珠區(qū)內(nèi)的路網(wǎng)建設(shè)日趨完善,道路等級(jí)提高了,路面也寬了。目前,區(qū)內(nèi)新建、擴(kuò)建和改造的道路有：南環(huán)高速公路、內(nèi)環(huán)高速公路、華南快速干線、南田路、寶業(yè)路等等,廣州大道南、南洲路、昌崗路、濱江西路、濱江東路、東曉南路、新港東路、泰沙路、新窖南路、下渡路、寶崗北路、赤崗南路、寶業(yè)路、大干圍路、革新路、藝苑路等等。據(jù)統(tǒng)計(jì),從1999年到2001年,海珠區(qū)共完成道路建設(shè)324萬(wàn)平方米,解決了很多“斷頭路”問(wèn)題,大大疏解了區(qū)內(nèi)南北向和東南向的交通緊張問(wèn)題。

（3）投資空間大

繼珠江新城金融商務(wù)區(qū)、天河北金融區(qū)兩大CBD（中央商務(wù)區(qū)）后，海珠區(qū)琶洲地區(qū)日前也被定位為廣州新CBD區(qū)域，與珠江新城金融商務(wù)區(qū)、天河北金融區(qū)構(gòu)成“大珠江新城”CBD。有總部經(jīng)濟(jì)和會(huì)展經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)力牽引，海珠產(chǎn)業(yè)全面升級(jí)，海珠的人居也將隨之再升級(jí)！加上交通、區(qū)域設(shè)施的完善和不斷涌進(jìn)的經(jīng)濟(jì)商機(jī)，已經(jīng)廣受投資者的青睞了。

（4）環(huán)境適居

海珠是一個(gè)天然大島———珠江自白鵝潭分出兩條水道，將海珠區(qū)緊緊環(huán)抱，使島上擁有了延綿４８公里的江岸線，成為廣州最為“親水”的一個(gè)區(qū)。島內(nèi)河汊縱橫，東南部８００多公頃的萬(wàn)畝生態(tài)果林蓊蓊郁郁，廣州人親切地稱之為“南肺”。“清水綠林，空氣清新，這是廣州人最欣賞的居住環(huán)境?！保Ｖ閰^(qū)極具“山水城市”的格局，完全有足夠資本成為廣州發(fā)展“一河兩岸”城市景觀的重要城區(qū)。隨著廣州市“東移南拓”發(fā)展規(guī)劃的確立，新城市中軸線正好從海珠島中部穿過(guò)，海珠區(qū)從以往的城市副中心區(qū)、工業(yè)區(qū)一躍成為了中心城區(qū)。

（5）政府規(guī)劃發(fā)展

海珠區(qū)提出了建設(shè)廣州“南部商圈”、“信息之港”、“生態(tài)之島”的都市理想,“東部創(chuàng)業(yè)、西部宜居”的發(fā)展模式。并以此為引導(dǎo),推動(dòng)琶洲國(guó)際會(huì)展商務(wù)區(qū)、廣州大道南專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)、江南大道商業(yè)區(qū)、新港文化科技經(jīng)濟(jì)帶以及濱江休閑服務(wù)商業(yè)區(qū)的建設(shè)和發(fā)展。

借助政府規(guī)劃的利好,依靠自身經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,未來(lái)的海珠將會(huì)憑借廣州市政府“南拓”的東風(fēng),發(fā)展成為環(huán)境優(yōu)美、宜商宜居的廣州市新城市中心。

2、劣勢(shì)分析

（1）人多地少

海珠區(qū)現(xiàn)在總面積102平方千米，相對(duì)其他城區(qū)的面積不算小。但因?yàn)楹Ｖ閰^(qū)現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)不斷快速發(fā)展，樓市也不

斷的興起，給海珠區(qū)帶來(lái)了更大的商機(jī)，同時(shí)，因海珠區(qū)的地域環(huán)境好，所以越來(lái)越多河北的人過(guò)來(lái)定居，以至于人越來(lái)越多，地卻沒(méi)剩多少。在努力發(fā)展經(jīng)濟(jì)的同時(shí)，我們是不是應(yīng)該考慮未來(lái)海珠人口的發(fā)展趨勢(shì)呢？而且也要保護(hù)用地，不能一味地開(kāi)發(fā)，讓整個(gè)區(qū)變成了石屎森林。

(2)人口多，制約城市文明發(fā)展

按照海珠區(qū)的經(jīng)濟(jì)及第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的速度，人口流動(dòng)越來(lái)越多，交通更加的四通八達(dá)，導(dǎo)致越來(lái)越多的不同的人群

涌入海珠，人口密度大，造成了整個(gè)環(huán)境、交通、教育資源和區(qū)財(cái)政等的嚴(yán)重不協(xié)調(diào)，給文明城市的發(fā)展帶來(lái)一定的壓力，也讓原海珠居民越來(lái)越感到原本的生活環(huán)境變差，可能會(huì)導(dǎo)致原居民向外遷的現(xiàn)象。

六、海珠區(qū)發(fā)展趨勢(shì)分析

首先，配合《廣州市城市建設(shè)總體發(fā)展概念規(guī)劃》提出的“南拓”發(fā)展策略，力圖尋找海珠在廣州城市建設(shè)“南拓”

發(fā)展中的比較優(yōu)勢(shì)，合理確定了海珠在城市發(fā)展中的定位，實(shí)現(xiàn)海珠與其它區(qū)域的合理分工與協(xié)作，并創(chuàng)造自己特色。

通過(guò)對(duì)發(fā)展機(jī)遇的分析，海珠區(qū)發(fā)展定位為：廣州中心組團(tuán)的重要組成部分，廣州城市空間南拓的橋頭堡，廣州中心城市南部的生態(tài)島、智慧島、信息島，面向21世紀(jì)的廣州信息港；宜商宜居、適宜創(chuàng)業(yè)的現(xiàn)代化生態(tài)型城區(qū)；以“江、涌、圍、園”的生態(tài)格局為基礎(chǔ)，以果樹生態(tài)保護(hù)區(qū)為特色的廣州中心城區(qū)東南部城市綠色開(kāi)放空間的重要組成部分；以自然景觀、嶺南風(fēng)情與濱水城區(qū)為亮點(diǎn)的城市景觀。

然后，在空間布局上，努力構(gòu)建以江、涌、圍、園的生態(tài)格局為基礎(chǔ)，沿以軌道交通為主要發(fā)展軸的“東部創(chuàng)業(yè)、西部居住”的城區(qū)結(jié)構(gòu)。城區(qū)結(jié)構(gòu)為“一城兩片，綠心藍(lán)脈”，其中“一城兩片”為東部創(chuàng)業(yè)組團(tuán)，西部居住與商業(yè)組團(tuán)；“綠心藍(lán)脈”為以果樹生態(tài)保護(hù)區(qū)為綠心，江、涌水系和綠帶貫穿環(huán)繞城區(qū)，其中東部布局重點(diǎn)在產(chǎn)業(yè)用地的預(yù)留與調(diào)整，西部布局關(guān)鍵在宜居環(huán)境的營(yíng)造與商業(yè)及配套設(shè)施的完善。

在商業(yè)布局上，將構(gòu)筑面向國(guó)際的琶洲國(guó)際會(huì)展中心商務(wù)區(qū)、珠三角輻射華南地區(qū)的廣州大道南專業(yè)批發(fā)物流園區(qū)、面向海珠輻射廣州的江南西商業(yè)區(qū)、塑造海珠形象的赤崗商業(yè)區(qū)四大都市商業(yè)圈。同時(shí)，構(gòu)筑濱江西海珠異國(guó)風(fēng)情街、江南大道北婚紗商業(yè)特色街、江南西時(shí)尚商業(yè)街、南華路、同福路傳統(tǒng)騎樓商業(yè)街、寶業(yè)路美食一條街、新港西路科技文化用品商業(yè)街構(gòu)筑六條主題商業(yè)街。

把海珠區(qū)打造成一個(gè)具有現(xiàn)代化與歷史文化并存、生態(tài)環(huán)境宜人適居、經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的片區(qū)。