第一篇：黃維青律師談：拆遷安置房過(guò)戶涉及的稅收

黃維青律師談：拆遷安置房過(guò)戶涉及的稅收

根據(jù)相關(guān)法規(guī)及政策的規(guī)定拆遷安置房屋一般分為兩大類：

一類是因重大市政工程動(dòng)遷居民而建造的配套商品房或配購(gòu)的中低價(jià)商品房。按照有關(guān)方面的規(guī)定，被安置人獲得這種配套商品房的，房屋產(chǎn)權(quán)屬于個(gè)人所有，但在取得所有權(quán)的5年之內(nèi)不能上市交易。

另一類是因房產(chǎn)開(kāi)發(fā)等因素而動(dòng)拆遷，動(dòng)拆遷公司通過(guò)其他途徑安置或代為安置人購(gòu)買的中低價(jià)位商品房（與市場(chǎng)價(jià)比較而言）。該類商品房和一般的商品房相比沒(méi)有什么區(qū)別，屬于被安置人的私有財(cái)產(chǎn)，沒(méi)有轉(zhuǎn)讓期限的限制，可以自由上市交易。

拆遷安置房屋的土地是劃撥的，因此與購(gòu)買的正常商品房（商品房開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)商取得土地是通過(guò)出讓方式）是有區(qū)別的。但拆遷安置房如果進(jìn)行了產(chǎn)權(quán)登記并取得房屋所有權(quán)證，可以進(jìn)行上市交易，無(wú)房產(chǎn)證賣方將無(wú)權(quán)對(duì)房屋進(jìn)行處置，同樣也不能享受房屋帶來(lái)的利益。

拆遷安置房的過(guò)戶和一般房屋沒(méi)有任何區(qū)別，買方要繳納的稅費(fèi)為：

契稅：普通住宅按買價(jià)征收1.5%；非普通住宅按買價(jià)征收3%由買方承擔(dān)； 交易費(fèi)：6元/平米，雙方各付一半；

登記費(fèi)：80元，買方繳納。

營(yíng)業(yè)稅（賣方）：

對(duì)購(gòu)買住房不足2年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其取得的售房收入全額征收營(yíng)業(yè)稅；

個(gè)人購(gòu)買普通商品住房超過(guò)2年（含2年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)免征營(yíng)業(yè)稅； 對(duì)個(gè)人購(gòu)買非普通商品住房超過(guò)2年（含2年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其售房收入減去購(gòu)買房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅；

個(gè)人所得稅（賣方）：取得房產(chǎn)證未滿5年，按交易差價(jià)的20%收取。營(yíng)業(yè)稅及個(gè)稅繳納年限的規(guī)定按照孰先的原則以取得房產(chǎn)證的時(shí)間或契稅完稅憑證上的時(shí)間為準(zhǔn)。

第二篇：黃維青律師談：宅基地拆遷補(bǔ)償分配問(wèn)題

黃維青律師談：宅基地拆遷補(bǔ)償分配問(wèn)題

在農(nóng)村宅基地房屋拆遷中，是不是一定要有戶口（引進(jìn)人口除外）才能得

到相應(yīng)的拆遷補(bǔ)償呢？并非如此。

農(nóng)村宅基地的性質(zhì)是集體所有土地，目前宅基地房屋的拆遷與城鎮(zhèn)國(guó)有土

地上房屋的拆遷采取的是不同的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，因此在相應(yīng)的安置方案和家庭內(nèi)部分

配上存在很大差異。

城鎮(zhèn)國(guó)有土地上房屋拆遷，房屋價(jià)格一般采取市場(chǎng)評(píng)估價(jià)，綜合房屋產(chǎn)權(quán)和

土地使用權(quán)評(píng)定一個(gè)總的單價(jià)。而集體所有土地上房屋拆遷，區(qū)分房屋和土地權(quán)

利，房屋根據(jù)經(jīng)評(píng)估的建安重置價(jià)予以補(bǔ)償，土地則按土地使用權(quán)基價(jià)標(biāo)準(zhǔn)予以

補(bǔ)償。在價(jià)格認(rèn)定上采用不同的標(biāo)準(zhǔn)，導(dǎo)致兩種房屋能獲得的貨幣補(bǔ)償款懸殊。同時(shí)城鎮(zhèn)國(guó)有土地上房屋權(quán)屬的認(rèn)定，一般以房產(chǎn)證（商品房、售后公房）

或土地證（自建私房）為主，而農(nóng)村宅基地房屋權(quán)屬的認(rèn)定，則并不以土地證為

主，因?yàn)橐话阃恋刈C上僅為戶主一人，而宅基地房屋應(yīng)是家庭成員共有財(cái)產(chǎn)，其

權(quán)利人不僅包括土地證權(quán)利人，也包括建房用地的申請(qǐng)人員。因此宅基地房屋權(quán)

利人通常是數(shù)人。如果經(jīng)歷了歷次翻建、擴(kuò)建、重建等，權(quán)利人還可能發(fā)生增減

變化。即使立基人為未成年人，對(duì)新建房屋未作出相應(yīng)貢獻(xiàn)，也同樣享有宅基地

房屋權(quán)利，這是因?yàn)槲闯赡耆伺c成年人享有同樣的宅基地權(quán)利，而農(nóng)村房屋價(jià)值

中土地使用權(quán)價(jià)值遠(yuǎn)高于房屋建造產(chǎn)生的價(jià)值，因此未成年人未在建造房屋時(shí)作

出貢獻(xiàn)也可以忽略不計(jì)。

因此由于權(quán)利歸屬的不同，城鎮(zhèn)國(guó)有土地上房屋的拆遷補(bǔ)償款分配，房屋的貨幣補(bǔ)償款應(yīng)歸房屋權(quán)利人所有，由房屋權(quán)利人妥善安置同住人。而集體土地上

房屋的拆遷補(bǔ)償款分配，房屋的貨幣補(bǔ)償款則應(yīng)歸所有立基人享有。

第三篇：黃維青律師談：宅基地拆遷補(bǔ)償分配問(wèn)題

黃維青律師談：宅基地拆遷補(bǔ)償分配問(wèn)題

在農(nóng)村宅基地房屋拆遷中，是不是一定要有戶口（引進(jìn)人口除外）才能得到相應(yīng)的拆遷補(bǔ)償呢？并非如此。

農(nóng)村宅基地的性質(zhì)是集體所有土地，目前宅基地房屋的拆遷與城鎮(zhèn)國(guó)有土地上房屋的拆遷采取的是不同的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，因此在相應(yīng)的安置方案和家庭內(nèi)部分配上存在很大差異。

城鎮(zhèn)國(guó)有土地上房屋拆遷，房屋價(jià)格一般采取市場(chǎng)評(píng)估價(jià)，綜合房屋產(chǎn)權(quán)和土地使用權(quán)評(píng)定一個(gè)總的單價(jià)。而集體所有土地上房屋拆遷，區(qū)分房屋和土地權(quán)利，房屋根據(jù)經(jīng)評(píng)估的建安重置價(jià)予以補(bǔ)償，土地則按土地使用權(quán)基價(jià)標(biāo)準(zhǔn)予以補(bǔ)償。在價(jià)格認(rèn)定上采用不同的標(biāo)準(zhǔn)，導(dǎo)致兩種房屋能獲得的貨幣補(bǔ)償款懸殊。

同時(shí)城鎮(zhèn)國(guó)有土地上房屋權(quán)屬的認(rèn)定，一般以房產(chǎn)證（商品房、售后公房）或土地證（自建私房）為主，而農(nóng)村宅基地房屋權(quán)屬的認(rèn)定，則并不以土地證為主，因?yàn)橐话阃恋刈C上僅為戶主一人，而宅基地房屋應(yīng)是家庭成員共有財(cái)產(chǎn)，其權(quán)利人不僅包括土地證權(quán)利人，也包括建房用地的申請(qǐng)人員。因此宅基地房屋權(quán)利人通常是數(shù)人。如果經(jīng)歷了歷次翻建、擴(kuò)建、重建等，權(quán)利人還可能發(fā)生增減變化。即使立基人為未成年人，對(duì)新建房屋未作出相應(yīng)貢獻(xiàn)，也同樣享有宅基地房屋權(quán)利，這是因?yàn)槲闯赡耆伺c成年人享有同樣的宅基地權(quán)利，而農(nóng)村房屋價(jià)值中土地使用權(quán)價(jià)值遠(yuǎn)高于房屋建造產(chǎn)生的價(jià)值，因此未成年人未在建造房屋時(shí)作出貢獻(xiàn)也可以忽略不計(jì)。

因此由于權(quán)利歸屬的不同，城鎮(zhèn)國(guó)有土地上房屋的拆遷補(bǔ)償款分配，房屋的貨幣補(bǔ)償款應(yīng)歸房屋權(quán)利人所有，由房屋權(quán)利人妥善安置同住人。而集體土地上房屋的拆遷補(bǔ)償款分配，房屋的貨幣補(bǔ)償款則應(yīng)歸所有立基人享有。

第四篇：黃維青律師推薦案例：農(nóng)村房未建面臨拆遷不賠（最終版）

黃維青律師推薦案例：農(nóng)村房未建面臨拆遷不賠

家住崇明的陸某4年前取得了 《農(nóng)村個(gè)人建房用地申請(qǐng)批復(fù)通知》，但沒(méi)有及時(shí)建房，一年后，開(kāi)發(fā)商根據(jù)房屋拆遷許可證，取得了陸某所在地范圍拆遷人資格。房屋根本不存在，陸某該如何補(bǔ)償安置？因和開(kāi)發(fā)商達(dá)不成房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，陸某向崇明縣住房保障和房屋管理局提出行政裁決申請(qǐng)，該局做出《不予受理通知書(shū)》。陸某不服，向法院提起行政訴訟。近日，崇明縣法院對(duì)此案做出了一審判決。

2006年12月20日，陸某取得了 《農(nóng)村個(gè)人建房用地申請(qǐng)批復(fù)通知》，但他當(dāng)時(shí)沒(méi)有建房。2007年9月，一家開(kāi)發(fā)商根據(jù)崇明縣房屋土地管理局核發(fā)的房屋拆遷許可證，取得了陸某所在地范圍拆遷人資格。這個(gè)時(shí)候，陸某房屋還沒(méi)有建造起來(lái)。2010年9月 16日，陸某以與開(kāi)發(fā)商達(dá)不成房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議為由，用郵寄方式向房管局提出房屋拆遷行政裁決申請(qǐng)。房管局于2010年9月18日收到陸某的申請(qǐng)，經(jīng)調(diào)查核實(shí)，認(rèn)定陸某申請(qǐng)裁決的房屋不存在，依據(jù) 《上海市城市房屋拆遷行政裁決若干規(guī)定》第九條第

（四）項(xiàng)之規(guī)定，于2010年9月20日做出 《不予受理通知書(shū)》，并于當(dāng)日向陸某進(jìn)行了送達(dá)。陸某不服，2010年10月8日，他向崇明縣法院提起行政訴訟。

崇明縣住房保障和房屋管理局辯稱，該局收到陸某的行政裁決申請(qǐng)后，經(jīng)調(diào)查核實(shí)，查明陸某申請(qǐng)的房屋不存在，依據(jù)相關(guān)法律，于法定期限內(nèi)做出不予受理的具體行政行為，事實(shí)清楚，程序合法，適用法律正確。

崇明縣法院認(rèn)為，根據(jù)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》及《上海市城市房屋拆遷管理實(shí)施細(xì)則》的相關(guān)規(guī)定，崇明縣住房保障和房屋管理局具有做出被訴具體行政行為的法定職權(quán)。該局收到原告的行政裁決申請(qǐng)后，經(jīng)調(diào)查核實(shí)，認(rèn)定原告申請(qǐng)裁決的房屋不存在，并依據(jù)《上海市城市房屋拆遷行政裁決若干規(guī)定》，在法定期限內(nèi)做出不予受理的具體行政行為，事實(shí)清楚，程序合法，適用法律正確，本院予以支持。原告房屋實(shí)際不存在，其申請(qǐng)裁決缺乏事實(shí)根據(jù)和法律依據(jù)，法院不予支持。據(jù)此，法院做出一審判決，維持崇明縣住房保障和房屋管理局做出 《不予受理通知書(shū)》的具體行政行為。

第五篇：黃維青律師推薦案例：離異女婿討回動(dòng)遷安置款

黃維青律師推薦案例：離異女婿討回動(dòng)遷安置款

當(dāng)年，小朱的妻子小艷及岳母住家適逢動(dòng)遷，因有婚姻關(guān)系維系，女婿小朱也屬照顧安置人員可獲得動(dòng)遷補(bǔ)償費(fèi)。但直到兩年后小朱與小艷鬧離婚時(shí)，他才獲悉自己曾被列入動(dòng)遷對(duì)象之一，遂起訴岳母及小艷要求給付動(dòng)遷補(bǔ)償安置款17.8萬(wàn)余元。近日，靜安區(qū)法院一審判決由其前岳母及前妻小艷，給付小朱動(dòng)拆遷安置補(bǔ)償款10萬(wàn)元。

小朱前岳母在市中心有一間近15平方米的承租老公房，內(nèi)有前岳母及前妻小艷兩人戶籍。2008年10月該房屋地塊被動(dòng)遷，她們選擇貨幣補(bǔ)償安置，共獲得安置款、獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)、速遷費(fèi)、早簽費(fèi)等費(fèi)用共100.9萬(wàn)元。

在2011年10月小朱向法院起訴時(shí)稱，自己直到2010年與小艷訴訟離婚時(shí)，才得知自己當(dāng)時(shí)也屬于房屋拆遷補(bǔ)償安置對(duì)象之一，請(qǐng)求法院判令原岳母及前妻小艷給付17.8萬(wàn)余元。

法庭上，前妻及前岳母則辯稱小朱主張權(quán)利已超過(guò)訴訟時(shí)效；還認(rèn)為若小朱有上述動(dòng)遷經(jīng)濟(jì)利益，也應(yīng)屬與妻子小艷的夫妻共同財(cái)產(chǎn)，小艷有權(quán)分得小朱名下拆遷補(bǔ)償安置款。

審理中，拆遷實(shí)施單位的經(jīng)辦人也到庭作證，小朱因與小艷存在婚姻因素，僅屬于照顧安置人口。小朱戶口不在被拆遷房屋內(nèi)，補(bǔ)償款應(yīng)為6萬(wàn)至10萬(wàn)，但最高不超過(guò)10萬(wàn)元。

法院認(rèn)為，被動(dòng)拆遷的房屋性質(zhì)為公有住房，動(dòng)拆遷安置補(bǔ)償是對(duì)該房屋內(nèi)享有居住使用權(quán)的主體補(bǔ)償，經(jīng)拆遷人核定后認(rèn)定小朱屬于照顧安置對(duì)象，故獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)、速遷費(fèi)、早簽費(fèi)等多項(xiàng)獎(jiǎng)勵(lì)補(bǔ)貼小朱不應(yīng)分得。法院確認(rèn)小朱可分得動(dòng)拆遷補(bǔ)償安置款為10萬(wàn)元。盡管涉案動(dòng)拆遷補(bǔ)償安置款發(fā)放是在2008年10月，但考慮到小朱是在2010年1月才知道安置款也有他的份額，該起訴并未超過(guò)兩年有效期。