第一篇：2013年國(guó)土資源部出臺(tái)的主要土地政策回顧

2013年國(guó)土資源部出臺(tái)的主要土地政策回顧

2013-12-26 | 作者： 于洪奇 | 來(lái)源： 國(guó)土資源部門(mén)戶網(wǎng)站 | 【大 中 小】【打印】【關(guān)閉】

據(jù)今日（12月26日）國(guó)土資源部中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院舉辦的“2013年中國(guó)土地政策藍(lán)皮書(shū)”新聞通氣會(huì)消息，《中國(guó)土地政策藍(lán)皮書(shū)（2013）》近日由中國(guó)社會(huì)科學(xué)出版社出版發(fā)行。中國(guó)土地政策藍(lán)皮書(shū)對(duì)2013年國(guó)土資源部出臺(tái)的主要土地政策回顧：過(guò)去的一年，國(guó)土資源工作積極貫徹落實(shí)黨的十八大精神，在各項(xiàng)政策中貫穿“保發(fā)展、保紅線、保權(quán)益”的理念，實(shí)行最嚴(yán)格的耕地保護(hù)制度和節(jié)約集約用地制度，為經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展提供了保障。

一、促進(jìn)節(jié)約集約用地的政策體系基本完善

黨的十八大要求“大力節(jié)約集約利用資源，推動(dòng)資源利用方式根本轉(zhuǎn)變”。推進(jìn)資源節(jié)約集約利用已成為落實(shí)節(jié)約優(yōu)先戰(zhàn)略，推進(jìn)科學(xué)發(fā)展的重要戰(zhàn)略舉措。多年來(lái)，國(guó)土資源部認(rèn)真貫徹落實(shí)黨中央、國(guó)務(wù)院的要求，把推進(jìn)資源節(jié)約集約利用作為國(guó)土資源管理的一條主線，作為服務(wù)科學(xué)發(fā)展的重要平臺(tái)，會(huì)同有關(guān)部門(mén)，與地方各有關(guān)方面一道，積極探索，扎實(shí)推進(jìn)，形成了完整的政策體系，取得了明顯成效。

1．建立節(jié)約集約用地政策體系

初步形成了橫向覆蓋土地規(guī)劃、供應(yīng)、使用、評(píng)價(jià)、監(jiān)管等各領(lǐng)域，縱向覆蓋國(guó)家、省、市、縣等各行政層級(jí)的節(jié)約集約用地政策體系。

2．強(qiáng)化土地使用標(biāo)準(zhǔn)的執(zhí)行

在供地環(huán)節(jié)，嚴(yán)格按照國(guó)家發(fā)布的《限制用地項(xiàng)目目錄》和《禁止用地項(xiàng)目目錄》、《工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)用地控制指標(biāo)》供地，同時(shí)不斷完善土地使用標(biāo)準(zhǔn)。從土地供應(yīng)、利用、存量土地挖潛等環(huán)節(jié)進(jìn)行了規(guī)范，提高了相關(guān)節(jié)約集約用地政策的規(guī)范性和可操作性。

3.促進(jìn)低效建設(shè)用地再開(kāi)發(fā)

4月，國(guó)土資源部印發(fā)《開(kāi)展城鎮(zhèn)低效用地再開(kāi)發(fā)試點(diǎn)指導(dǎo)意見(jiàn)》（國(guó)土資發(fā)﹝2013﹞3號(hào)），通過(guò)推進(jìn)城鎮(zhèn)低效用地再開(kāi)發(fā)利用，優(yōu)化土地利用結(jié)構(gòu)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變。主要政策包括：鼓勵(lì)和引導(dǎo)原國(guó)有土地使用權(quán)人、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和市場(chǎng)主體開(kāi)展城鎮(zhèn)低效用地再開(kāi)發(fā)，規(guī)范政府儲(chǔ)備存量建設(shè)用地開(kāi)發(fā)利用；統(tǒng)籌兼顧各方利益，規(guī)

范城鎮(zhèn)低效用地補(bǔ)償，加強(qiáng)公共設(shè)施和民生項(xiàng)目建設(shè)。

二、耕地保護(hù)政策向縱深發(fā)展

2013年，國(guó)土資源系統(tǒng)持續(xù)推進(jìn)耕地?cái)?shù)量、質(zhì)量和生態(tài)“三位一體”的耕地管護(hù)措施，尤其著力強(qiáng)化耕地質(zhì)量建設(shè)與管理，探索多年的“激勵(lì)性保護(hù)”也有了重大突破；同時(shí)，順應(yīng)信息化時(shí)代發(fā)展，適應(yīng)政府職能和管理方式轉(zhuǎn)變，耕地管理的信息化進(jìn)程有了重大進(jìn)展。

1．基本農(nóng)田數(shù)據(jù)庫(kù)系統(tǒng)建設(shè)加快，耕地保護(hù)管理信息化進(jìn)程提速。

2．全面推進(jìn)高標(biāo)準(zhǔn)基本農(nóng)田建設(shè)，耕地質(zhì)量保護(hù)和建設(shè)已成為當(dāng)前耕地保護(hù)的重心。

2013年，500個(gè)示范縣在全國(guó)116個(gè)基本農(nóng)田保護(hù)示范區(qū)已有經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，積極探索“農(nóng)民參與、整縣推進(jìn)”的新模式，將高標(biāo)準(zhǔn)基本農(nóng)田建設(shè)推向新高潮。

3．耕地保護(hù)補(bǔ)償機(jī)制建設(shè)有新的突破，激勵(lì)性保護(hù)探索成效顯著

為了貫徹落實(shí)中央關(guān)于“劃定永久基本農(nóng)田，建立保護(hù)補(bǔ)償機(jī)制，確?；巨r(nóng)田總量不減少、用途不改變、質(zhì)量有提高”精神，按照“十二五”規(guī)劃關(guān)于“探索建立耕地保護(hù)補(bǔ)償”、“在有條件的地方開(kāi)展耕地保護(hù)補(bǔ)償試點(diǎn)”要求，國(guó)土資源部積極推動(dòng)有基礎(chǔ)、有意愿、有代表性的地區(qū)開(kāi)展試點(diǎn)工作，取得了重大突破，補(bǔ)償試點(diǎn)從市縣擴(kuò)展到省級(jí)，并開(kāi)始逐步向更大范圍推廣。各試點(diǎn)地區(qū)結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際，選擇補(bǔ)償和激勵(lì)的方式也逐漸多樣，成效顯著。具體試點(diǎn)模式有：對(duì)承擔(dān)耕地保護(hù)責(zé)任與義務(wù)的農(nóng)民或農(nóng)民集體進(jìn)行直接補(bǔ)償；對(duì)農(nóng)民自發(fā)開(kāi)展的小規(guī)?；巨r(nóng)田整治給予補(bǔ)助；對(duì)基本農(nóng)田管護(hù)和質(zhì)量建設(shè)給予補(bǔ)助，包括對(duì)基本農(nóng)田管護(hù)進(jìn)行補(bǔ)助、對(duì)土地整治項(xiàng)目后期管護(hù)給予補(bǔ)助、對(duì)耕地質(zhì)量保護(hù)和建設(shè)進(jìn)行補(bǔ)助等。

三、權(quán)益保護(hù)、保障和改善民生的政策繼續(xù)完善

1．加快推進(jìn)征地改革制度，依法進(jìn)行土地征收

2013年5月，國(guó)土資源部辦公廳發(fā)布《關(guān)于嚴(yán)格管理防止違法違規(guī)征地的緊急通知》（國(guó)土資電發(fā)〔2013〕28號(hào)），要求處理好“保發(fā)展、保紅線、保權(quán)益”的關(guān)系，不得強(qiáng)行實(shí)施征地，杜絕暴力征地。征地程序不規(guī)范、補(bǔ)償不到位、安置不落實(shí)的地區(qū)，必須立即進(jìn)行整改；存在違法違規(guī)強(qiáng)行征地行為地區(qū)，要嚴(yán)肅查處；凡整改、查處不到位的地區(qū)，不得繼續(xù)實(shí)施征地。

2．加大保障房建設(shè)用地供應(yīng)力度

2013年4月22日，國(guó)土資源部印發(fā)《保發(fā)展保紅線工程2013年行動(dòng)方案》，落實(shí)633萬(wàn)套保障性安居工程建設(shè)用地供給，嚴(yán)格目標(biāo)責(zé)任考核。2013年，全國(guó)計(jì)劃改造各類棚戶區(qū)304萬(wàn)戶。截至11月底，已開(kāi)工323萬(wàn)戶，占目標(biāo)任務(wù)的106.2%，超額完成土地供應(yīng)任務(wù)。

3.建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度

十二屆全國(guó)人大一次會(huì)議審議通過(guò)《國(guó)務(wù)院機(jī)構(gòu)改革和職能轉(zhuǎn)變方案》提出，建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，整合房屋、林地、草原、土地登記的職責(zé)，由一個(gè)部門(mén)承擔(dān)。國(guó)務(wù)院第31次常務(wù)會(huì)議進(jìn)一步明確，由國(guó)土資源部負(fù)責(zé)指導(dǎo)監(jiān)督全國(guó)土地、房屋、草原、林地、海域等不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記職責(zé)，基本做到登記機(jī)構(gòu)、登記簿冊(cè)、登記依據(jù)和信息平臺(tái)“四統(tǒng)一”。這對(duì)于完善社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制、建設(shè)現(xiàn)代市場(chǎng)體系，保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人合法財(cái)產(chǎn)權(quán)，提高政府治理效率和水平，具有重要意義。

截止目前，全國(guó)農(nóng)村集體土地所有權(quán)確權(quán)登記率達(dá)到97%。宅基地和集體建設(shè)用地使用權(quán)確權(quán)登記發(fā)證工作也在全面推進(jìn)中。

四、加強(qiáng)宏觀調(diào)控，嚴(yán)格土地市場(chǎng)監(jiān)管

1．加大房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控力度

為進(jìn)一步加大房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控力度，國(guó)務(wù)院辦公廳于2013年2月26日下發(fā)《關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》（國(guó)辦發(fā)〔2013〕17號(hào)），指出當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控仍處在關(guān)鍵時(shí)期，要繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。文件要求各地區(qū)要根據(jù)供需情況科學(xué)編制年度住房用地供應(yīng)計(jì)劃，保持合理、穩(wěn)定的住房用地供應(yīng)規(guī)模。原則上2013年住房用地供應(yīng)總量應(yīng)不低于過(guò)去5年平均實(shí)際供應(yīng)量。2013年前三季度，我國(guó)住宅用地供應(yīng)9.17萬(wàn)公頃，同比增加28.4％，遠(yuǎn)超近五年同期均值（6.29萬(wàn)公頃）。商品住宅用地供應(yīng)7.13萬(wàn)公頃，同比增加37.3％，也超過(guò)了近五年的同期均值。

2．重申嚴(yán)管“小產(chǎn)權(quán)”房

國(guó)土資源部辦公廳、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳11月22日發(fā)布關(guān)于堅(jiān)決遏制違法建設(shè)、銷(xiāo)售“小產(chǎn)權(quán)房”的緊急通知。要求堅(jiān)決遏制在建、在售“小產(chǎn)權(quán)房”行為，建設(shè)、銷(xiāo)售和購(gòu)買(mǎi)“小產(chǎn)權(quán)房”均不受法律保護(hù)。對(duì)違法建設(shè)、銷(xiāo)售的“小產(chǎn)權(quán)房”開(kāi)展一次集中排查摸底，結(jié)合實(shí)際研究提出分類處理的意見(jiàn)。

3.規(guī)范土地儲(chǔ)備融資行為

國(guó)土資源部、財(cái)政部、中國(guó)人民銀行和中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于

加強(qiáng)土地儲(chǔ)備與融資管理的通知》，文件理清土地儲(chǔ)備業(yè)務(wù)與融資的關(guān)系，切實(shí)防范可能出現(xiàn)的金融風(fēng)險(xiǎn)，為政府供應(yīng)“凈地”提供有效保障，保障土地儲(chǔ)備工作規(guī)范健康運(yùn)行。

4．加強(qiáng)建設(shè)用地供后監(jiān)管

國(guó)土資源部辦公廳發(fā)出《關(guān)于建立土地利用動(dòng)態(tài)巡查制度加強(qiáng)建設(shè)用地供后開(kāi)發(fā)利用全程監(jiān)管的通知》，決定在總結(jié)土地利用動(dòng)態(tài)巡查試點(diǎn)城市經(jīng)驗(yàn)和做法的基礎(chǔ)上，在全國(guó)范圍內(nèi)建立土地利用動(dòng)態(tài)巡查制度，對(duì)建設(shè)用地開(kāi)發(fā)利用情況實(shí)行全程監(jiān)管。土地利用動(dòng)態(tài)巡查制度主要包括八方面內(nèi)容。從建設(shè)項(xiàng)目跟蹤、信息現(xiàn)場(chǎng)公示、價(jià)款繳納提醒、開(kāi)竣工預(yù)警提醒、開(kāi)竣工申報(bào)、現(xiàn)場(chǎng)核查、閑置土地查處、建立誠(chéng)信檔案八個(gè)方面加強(qiáng)監(jiān)管。

五、差別化用地政策進(jìn)一步細(xì)化

對(duì)不同行業(yè)用地，針對(duì)其各自特點(diǎn)，配合相關(guān)職能部門(mén)，出臺(tái)差別化的管理政策。出臺(tái)了促進(jìn)旅游業(yè)發(fā)展的用地政策，配合民政部落實(shí)保障養(yǎng)老用地的政策，配合國(guó)務(wù)院關(guān)于鐵路和公路領(lǐng)域改革，出臺(tái)盤(pán)活鐵路用地資源，鼓勵(lì)土地綜合開(kāi)發(fā)利用及優(yōu)先保障城市公共交通設(shè)施用地的政策。在用地計(jì)劃、供地方式、稅費(fèi)減免等方面實(shí)行差別化管理。

第二篇：2012年主要土地政策回顧、評(píng)價(jià)及2013年展望

2012年主要土地政策回顧、評(píng)價(jià)及2013年展望

2012年，土地管理政策繼續(xù)延續(xù)“十一五”期間的主線，在嚴(yán)格保護(hù)耕地、積極參與宏觀調(diào)控、推進(jìn)土地節(jié)約集約利用、促進(jìn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展方面出臺(tái)了一系列政策，一些地方圍繞服務(wù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展大局，開(kāi)展了許多制度創(chuàng)新，推動(dòng)了土地政策的發(fā)展。主要有以下幾個(gè)方面：

（一）嚴(yán)格保護(hù)耕地，建設(shè)高標(biāo)準(zhǔn)基本農(nóng)田

2012年，國(guó)土資源部在嚴(yán)格保護(hù)耕地方面出臺(tái)了《全國(guó)土地整治規(guī)劃（2011-2015年）》、《關(guān)于加快編制和實(shí)施土地整治規(guī)劃大力推進(jìn)高標(biāo)準(zhǔn)基本農(nóng)田建設(shè)的通知》、《關(guān)于提升耕地保護(hù)水平全面加強(qiáng)耕地質(zhì)量建設(shè)與管理的通知》、《高標(biāo)準(zhǔn)基本農(nóng)田建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)》、《新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)資金使用管理辦法》等政策性文件，對(duì)加強(qiáng)耕地保護(hù)、嚴(yán)格保護(hù)基本農(nóng)田做出了進(jìn)一步嚴(yán)格、具體的規(guī)定，在實(shí)踐中發(fā)揮了較好的作用。

1.出臺(tái)《全國(guó)土地整治規(guī)劃（2011-2015年）》，土地整治上升為國(guó)家戰(zhàn)略

2012年，《全國(guó)土地整治規(guī)劃（2011-2015年）》經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)正式實(shí)施。明確了主要的目標(biāo)，到2015年新建4億畝旱澇保收高標(biāo)準(zhǔn)基本農(nóng)田，經(jīng)整治后耕地質(zhì)量平均提高一個(gè)等級(jí)，糧食畝產(chǎn)增加100公斤以上。整治農(nóng)村建設(shè)用地450萬(wàn)畝，生產(chǎn)建設(shè)活動(dòng)損毀土地全面復(fù)墾，自然災(zāi)害損毀土地及時(shí)復(fù)墾，歷史遺留損毀土地復(fù)墾率達(dá)到35%以上。

2.建設(shè)高標(biāo)準(zhǔn)基本農(nóng)田，加強(qiáng)耕地質(zhì)量管理

明確提出高標(biāo)準(zhǔn)基本農(nóng)田是指，“通過(guò)土地整治建設(shè)形成的布局合理化、農(nóng)田規(guī)?；?、農(nóng)業(yè)科技化、生產(chǎn)機(jī)械化、經(jīng)營(yíng)信息化、環(huán)境生態(tài)化的基本農(nóng)田。”對(duì)基本農(nóng)田的定義是經(jīng)過(guò)多少年的實(shí)踐，在今年發(fā)出的關(guān)于建設(shè)高標(biāo)準(zhǔn)基本農(nóng)田的政策文件當(dāng)中首次對(duì)高標(biāo)準(zhǔn)基本農(nóng)田進(jìn)行了內(nèi)涵的全面的確定。高標(biāo)準(zhǔn)基本農(nóng)田建設(shè)中將正在實(shí)施的增減掛鉤試點(diǎn)、低丘緩坡土地開(kāi)發(fā)試點(diǎn)、工礦廢棄地復(fù)墾調(diào)整利用試點(diǎn)等工作掛鉤。

加強(qiáng)耕地質(zhì)量管理的重點(diǎn)，是將優(yōu)質(zhì)耕地劃入基本農(nóng)田實(shí)行永久保護(hù)，嚴(yán)控建設(shè)用地占用優(yōu)質(zhì)耕地。嚴(yán)格落實(shí)耕地占補(bǔ)平衡。

（二）加強(qiáng)土地市場(chǎng)建設(shè)，推進(jìn)節(jié)約集約用地

1.明確提出節(jié)約集約用地的政策含義，嚴(yán)格控制建設(shè)用地規(guī)模

為進(jìn)一步貫徹落實(shí)十七屆三中、五中全會(huì)《決定》和中央領(lǐng)導(dǎo)同志對(duì)建立最嚴(yán)格的節(jié)約用地制度、實(shí)施節(jié)約優(yōu)先戰(zhàn)略的指示，國(guó)土資源部發(fā)布了《關(guān)于大力推進(jìn)節(jié)約集約用地制度建設(shè)的意見(jiàn)》（國(guó)土資發(fā)〔2012〕47號(hào)），首次完整闡述了節(jié)約集約用地制度的八項(xiàng)內(nèi)容，包括：土地利用總體規(guī)劃管控制度、土地利用計(jì)劃調(diào)節(jié)制度、建設(shè)用地使用標(biāo)準(zhǔn)控制制度、土地資源市場(chǎng)配置制度、節(jié)約集約用地鼓勵(lì)政策制度、土地利用評(píng)價(jià)考核制度。出臺(tái)《關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行土地使用標(biāo)準(zhǔn)大力促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》，要求各地嚴(yán)格執(zhí)行各類土地使用標(biāo)準(zhǔn)，加大審查力度，加強(qiáng)對(duì)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行的監(jiān)管和評(píng)價(jià)。

2.出臺(tái)了《閑置土地處置辦法》，盤(pán)活存量建設(shè)用地

明確了閑置土地的含義，增強(qiáng)了辦法的可操作性。明確要求供應(yīng)土地須是“凈地”，禁止“毛地”出讓，防止因政府、政府有關(guān)部門(mén)的行為造成土地閑置。規(guī)定了閑置土地處罰辦法，加強(qiáng)與證監(jiān)會(huì)銀監(jiān)會(huì)聯(lián)動(dòng)遏制土地閑置。

3.發(fā)布了限制用地項(xiàng)目目錄和禁止用地項(xiàng)目目錄（2012年本）

新版的限制用地項(xiàng)目目錄涵蓋黨政機(jī)關(guān)新建辦公樓、城市主干道路等七類，禁止用地項(xiàng)目目錄涵蓋了農(nóng)林業(yè)、煤炭等十七個(gè)大類。明確規(guī)定住宅用地容積率必須大于1，這是部門(mén)聯(lián)合發(fā)文中首次對(duì)住宅用地規(guī)劃建設(shè)條件作出明確規(guī)定，為依法查處違規(guī)別墅類用地提供了量化標(biāo)準(zhǔn)。

（三）參與房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控，加大住房建設(shè)用地供應(yīng)

1.加大住房用地供應(yīng)量

年初下發(fā)《國(guó)土資源部關(guān)于做好2012年房地產(chǎn)用地管理和調(diào)控重點(diǎn)工作的通知》（國(guó)土

資發(fā)〔2012〕26號(hào)），明確提出房地產(chǎn)用地管理和調(diào)控要堅(jiān)持方向不改變、態(tài)度不動(dòng)搖、力度不放松，并提出了2012年房地產(chǎn)用地調(diào)控的目標(biāo)任務(wù)，明確了工作重點(diǎn)。2012年全國(guó)住房用地計(jì)劃供應(yīng)15.93萬(wàn)公頃，與歷年實(shí)際計(jì)劃完成相比，遠(yuǎn)超過(guò)歷史最高，為歷史計(jì)劃完成量最大年份的117.3%，其中保障性安居工程用地和中小套型商品住房用地計(jì)劃占78.8%。

2.促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)和土地市場(chǎng)健康發(fā)展

7月，《國(guó)土資源部 住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于進(jìn)一步嚴(yán)格房地產(chǎn)用地管理鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控成果的緊急通知》，要求進(jìn)一步提高認(rèn)識(shí)，堅(jiān)持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控不放松，要堅(jiān)持調(diào)控不放松，密切配合做好各項(xiàng)工作，不斷鞏固調(diào)控成果，堅(jiān)決防止房?jī)r(jià)反彈；加大住房用地供應(yīng)力度，提高計(jì)劃完成率。

3.保障性安居工程計(jì)劃指標(biāo)單列

優(yōu)先安排民生建設(shè)用地，對(duì)保障性安居工程用地實(shí)行計(jì)劃指標(biāo)單列，確保保障性住房和棚戶區(qū)改造住房建設(shè)、農(nóng)村危房改造用地，增加公租房和中小套型的限價(jià)普通商品房用地，保障文化教育、醫(yī)療衛(wèi)生和公共服務(wù)用地。

（四）推進(jìn)土地管理法修改，深化農(nóng)村土地管理制度改革

《土地管理法》于1986年頒布實(shí)施以后，先后進(jìn)行了三次修改。在已提交《土地管理法》的修訂草案中，修改土地征收征用制度是重點(diǎn)。修訂的原則是，按照“被征地農(nóng)民原有生活水平不降低，長(zhǎng)遠(yuǎn)生計(jì)有保障”的總體要求，以實(shí)現(xiàn)被征地農(nóng)民與土地同步城鎮(zhèn)化為目標(biāo)，以完善補(bǔ)償安置機(jī)制為重點(diǎn)，推進(jìn)農(nóng)村集體土地征收制度改革。根據(jù)黨的十一屆三中全會(huì)和四中全會(huì)的規(guī)定，進(jìn)一步縮小征地范圍，完善征地補(bǔ)償?shù)臋C(jī)制。在集體土地征收補(bǔ)償方面，不僅要在財(cái)產(chǎn)上進(jìn)行補(bǔ)償，同時(shí)還要突出安置和保障，確實(shí)做到農(nóng)民生活水平不降低，長(zhǎng)遠(yuǎn)生計(jì)有保障，并同時(shí)建立社會(huì)保障體系。

2011年5月，國(guó)土資源部、財(cái)政部、農(nóng)業(yè)部下發(fā)《關(guān)于加快推進(jìn)農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證工作的通知》，要求各地認(rèn)真落實(shí)中央1號(hào)文件精神，加快農(nóng)村集體土地所有權(quán)、宅基地使用權(quán)、集體建設(shè)用地使用權(quán)等確權(quán)登記發(fā)證工作，力爭(zhēng)到2012年底把全國(guó)范圍內(nèi)的農(nóng)村集體土地所有權(quán)證確認(rèn)到每個(gè)具有所有權(quán)的集體經(jīng)濟(jì)組織，做到農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證全覆蓋。

（五）多方開(kāi)源，出臺(tái)多項(xiàng)政策，加大土地供應(yīng)量

1.低丘緩坡地和未利用地開(kāi)發(fā)

2008年土地變更調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)未利用地超過(guò)39億畝，其中西部地區(qū)未利用地超過(guò)34億畝，占全國(guó)的87%，未利用地面積遠(yuǎn)大于中東部地區(qū)。合理開(kāi)發(fā)利用未利用地和低丘緩坡地上的非耕地，將是解決當(dāng)前和今后建設(shè)用地出路的重要舉措。對(duì)其在計(jì)劃指標(biāo)、規(guī)劃規(guī)模、用地審批、地類管理等方面加強(qiáng)管理和政策傾斜十分必要。

2.工礦廢棄地復(fù)墾

2012年，確定在河北、陜西、內(nèi)蒙、遼寧、江蘇、安徽、河南、湖北、四川、山西十省區(qū)開(kāi)展工礦廢棄地復(fù)墾利用試點(diǎn)，通過(guò)對(duì)歷史遺留廢棄地的復(fù)墾利用，與新增建設(shè)用地相掛鉤，合理調(diào)整建設(shè)用地布局。

二、土地管理制度創(chuàng)新的地方實(shí)踐

深化國(guó)土資源改革應(yīng)立足于增加新制度供給，梳理部署試點(diǎn)、地方的探索創(chuàng)新經(jīng)驗(yàn)以及應(yīng)對(duì)自然災(zāi)害時(shí)部出臺(tái)的相關(guān)政策，總結(jié)提煉，上升為制度性規(guī)范，提高政策的針對(duì)性、應(yīng)用性、普適性，以新制度服務(wù)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展。各地國(guó)土資源管理部門(mén)根據(jù)這一要求，著力開(kāi)展制度創(chuàng)新的實(shí)踐。

（一）存量土地的再開(kāi)發(fā)

近年來(lái)，一些經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度較快、新增建設(shè)用地潛力小的地方，先后在存量土地二次開(kāi)發(fā)上進(jìn)行了有益的探索，為全國(guó)層面出臺(tái)相關(guān)政策作好了政策儲(chǔ)備。如廣東“三舊”改造、福建的“三舊”改造、浙江的土地“二次開(kāi)發(fā)”、上海張江的土地“二次開(kāi)發(fā)”，本質(zhì)上在新增建設(shè)用地有限的條件下，挖掘城鎮(zhèn)存量建設(shè)用地的潛力，采取一系列政策措施，鼓勵(lì)現(xiàn)有存量建設(shè)用地的釋放，減少城鎮(zhèn)建設(shè)對(duì)新增建設(shè)用地的需求，有效保護(hù)了耕地，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，提升了產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。

（二）浙江、云南等地通過(guò)開(kāi)發(fā)利用低丘緩坡拓展城鎮(zhèn)和工業(yè)發(fā)展空間的探索創(chuàng)新浙江和云南兩省為破解“雙?！崩Ь常亻_(kāi)發(fā)利用低丘緩坡土地，拓展城鎮(zhèn)和工業(yè)發(fā)展空間。主要做法是：政府主導(dǎo)、規(guī)劃先行，；因地制宜、科學(xué)開(kāi)發(fā)，有序推進(jìn)，試點(diǎn)先行；減少占用壩區(qū)良田，疏導(dǎo)工業(yè)上山、城鎮(zhèn)上山。

（三）成都的統(tǒng)籌城鄉(xiāng)土地管理制度改革

以還權(quán)賦能為核心，對(duì)農(nóng)村土地和房屋進(jìn)行確權(quán)登記頒證，建立符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律的現(xiàn)代農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度。創(chuàng)新耕地保護(hù)補(bǔ)償機(jī)制，體現(xiàn)了發(fā)達(dá)支援落后、城市反哺農(nóng)村的原則。探索集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)，集體建設(shè)用地使用權(quán)可以通過(guò)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、作價(jià)出資入股、聯(lián)營(yíng)、抵押等方式流轉(zhuǎn)，可用于工業(yè)、商業(yè)、旅游業(yè)、服務(wù)業(yè)，絕大部分收益歸農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有，用于農(nóng)業(yè)農(nóng)村發(fā)展。成都統(tǒng)籌城鄉(xiāng)土地管理制度改革的根本目的是打破城鄉(xiāng)二元體制，促進(jìn)各類生產(chǎn)要素在城鄉(xiāng)之間自由流動(dòng)，實(shí)現(xiàn)公共資源在城鄉(xiāng)之間均衡配置，讓整個(gè)社會(huì)的財(cái)富和創(chuàng)造性充分涌流，實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)共同繁榮。

對(duì)2012年土地政策的評(píng)價(jià)

（一）在保障民生，服務(wù)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展中起了重要作用

一年來(lái)，按照既充分保障經(jīng)濟(jì)發(fā)展，又嚴(yán)格保護(hù)耕地的要求，以土地利用總體規(guī)劃為基礎(chǔ)，結(jié)合城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤、工礦廢棄地土地復(fù)墾利用、低丘緩坡荒灘綜合開(kāi)發(fā)、新增圍填海用地和盤(pán)活存量建設(shè)用地等，統(tǒng)籌安排建設(shè)用地計(jì)劃指標(biāo)，多渠道增加土地供給。加強(qiáng)與產(chǎn)業(yè)政策的協(xié)調(diào)配合，落實(shí)區(qū)別對(duì)待、有保有壓的供地政策，優(yōu)先保障鼓勵(lì)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)用地，嚴(yán)禁向高耗能、高污染、產(chǎn)能過(guò)剩行業(yè)供地，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整。重點(diǎn)保障“三農(nóng)”、保障性住房、社會(huì)事業(yè)等方面的建設(shè)。繼續(xù)對(duì)農(nóng)村建設(shè)用地實(shí)行計(jì)劃指標(biāo)單列，計(jì)劃指標(biāo)安排量不得低于國(guó)家下達(dá)各?。▍^(qū)、市）用地計(jì)劃總量的3%～5%。

（二）在促進(jìn)了城鄉(xiāng)統(tǒng)籌過(guò)程中，保護(hù)農(nóng)民利益

土地管理制度改革是統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展，需要推進(jìn)一些基礎(chǔ)性制度變革，尤其是要改革土地管理制度，使城鄉(xiāng)土地資源、資產(chǎn)、資本有序流動(dòng)，使農(nóng)民獲得土地收益權(quán)和財(cái)產(chǎn)權(quán)。在2012年出臺(tái)的土地政策中，很好地體現(xiàn)了這一點(diǎn)。出臺(tái)的耕地保護(hù)政策注重使用經(jīng)濟(jì)手段，采取經(jīng)濟(jì)激勵(lì)機(jī)制保護(hù)耕地；城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤和農(nóng)村土地整治及農(nóng)村宅基地管理方面的政策，都首先強(qiáng)調(diào)保護(hù)農(nóng)民利益，尊重農(nóng)民以意愿，保障農(nóng)民的用益物權(quán)，實(shí)現(xiàn)農(nóng)民的土地財(cái)產(chǎn)權(quán)利，城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤和農(nóng)村土地整治、集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)產(chǎn)生的收益主要用于農(nóng)村，節(jié)約的建設(shè)用地也首先保證農(nóng)村集體建設(shè)用地的需要。這些政策在推進(jìn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展方面起到了很好的作用。

（三）注重對(duì)政策的實(shí)施效果進(jìn)行評(píng)估

一年來(lái)，國(guó)土資源部在政策制定、調(diào)研咨詢、政策執(zhí)行情況動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)、政策實(shí)施效果評(píng)估、政策實(shí)施后評(píng)估、政策調(diào)整完善等方面搭建起有效的信息反饋和決策機(jī)制。對(duì)重慶、成都城鄉(xiāng)統(tǒng)籌改革試點(diǎn)、廣東“三舊”改造試點(diǎn)、用地審批制度改革試點(diǎn)、征地制度改革試點(diǎn)等認(rèn)真總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，為在大范圍推廣和土地管理法修改積累經(jīng)驗(yàn)和借鑒。同時(shí)，對(duì)地方改革探索中存在的問(wèn)題及時(shí)糾偏，對(duì)成功的經(jīng)驗(yàn)及時(shí)提煉總結(jié)，形成制度化成果，為國(guó)土資源部進(jìn)一步深化改革做好制度和政策儲(chǔ)備。

四、對(duì)未來(lái)土地政策基本判斷

（一）加強(qiáng)改革的頂層設(shè)計(jì)

在經(jīng)濟(jì)社會(huì)快速發(fā)展的特殊背景和歷史階段，土地政策制定和實(shí)施領(lǐng)域存在的主要問(wèn)題

之一就是“頭痛醫(yī)頭、腳痛醫(yī)腳”，這種救火隊(duì)式、運(yùn)動(dòng)式的土地政策制定和實(shí)施模式，雖迫于無(wú)奈且緩一時(shí)之需，但從根本上來(lái)說(shuō)缺乏從戰(zhàn)略管理角度進(jìn)行基礎(chǔ)理論的積淀。從根本上破解兩難問(wèn)題，需要國(guó)土資源頂層制度設(shè)計(jì)和構(gòu)建，只是單純地推進(jìn)單項(xiàng)制度改革，如征地制度改革，難以落實(shí)，阻力很大。需要協(xié)調(diào)推進(jìn)土地管理制度改革，優(yōu)化現(xiàn)行土地管理制度政策體系。

（二）從基層吸取好的成功做法，上升為政策法律

近年來(lái)，國(guó)土資源部部署了一批試點(diǎn)，進(jìn)行土地管理制度探索和改革，一些地方取得了較好的成效，在全國(guó)產(chǎn)生了較大的影響。成都的農(nóng)村集體土地還權(quán)賦能，經(jīng)營(yíng)性集體建設(shè)用地進(jìn)入市場(chǎng)，耕地保護(hù)補(bǔ)償機(jī)制；浙江、云南等地的利用低丘緩坡地搞工業(yè)化和城鎮(zhèn)化建設(shè)；廣東“三舊改造“等低效用地“二次”開(kāi)發(fā)及節(jié)約集約用地試點(diǎn)。在面臨發(fā)展與保護(hù)的矛盾的條件下，地方的積極探索和嘗試，為全國(guó)層面上開(kāi)展相關(guān)的改革做好了制度準(zhǔn)備，積累了有益的經(jīng)驗(yàn)。同時(shí)，地方的經(jīng)驗(yàn)也引起省、部及中央的思考，即地方發(fā)展中面臨的問(wèn)題，需要從制度層面上解決，通過(guò)改革創(chuàng)新找到保障發(fā)展的新路子。征地制度改革、集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)等，單靠地方政府推動(dòng)是不能完成的，需要中央進(jìn)行頂層的系統(tǒng)設(shè)計(jì)?？s小征地范圍、允許集體建設(shè)用地直接入市，讓農(nóng)民獲得更多的財(cái)產(chǎn)性收入，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)等，涉及到土地收益分配格局的調(diào)整，上述任務(wù)的解決關(guān)系到我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的轉(zhuǎn)變、經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式、中國(guó)與地方的關(guān)系的調(diào)整問(wèn)題，利益攸關(guān)，紛繁復(fù)雜，理應(yīng)在國(guó)家層面進(jìn)行系統(tǒng)設(shè)計(jì)。

（三）自上而下的改革步伐將會(huì)加快

黨的十七屆三中全會(huì)后，在土地制度改革方面，很多地方和基層進(jìn)行了自發(fā)的探討，如很多地方都出臺(tái)了集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)條例或管理辦法，但由于土地權(quán)利受限等方面的原因，得不到土地使用者的認(rèn)可，流轉(zhuǎn)的量很有限；征地制度改革雖然國(guó)土資源部層面部署了縮小征地范圍試點(diǎn)，但地方表現(xiàn)出的興趣不大，而對(duì)于試點(diǎn)中附帶的征轉(zhuǎn)分離興趣很大；在城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤中，地方突破試點(diǎn)范圍，以獲取土地使用指標(biāo)為目的，忽視農(nóng)民權(quán)益。這說(shuō)明改革進(jìn)行到這個(gè)階段，已經(jīng)觸及到一些地方的既得利益，如縮小征地范圍會(huì)給城市建設(shè)帶來(lái)更高的成本時(shí)間也更長(zhǎng)，集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)會(huì)減少地方的土地出讓收入。自下而上的在現(xiàn)行法律框架內(nèi)的誘致性制度變遷已經(jīng)陷入改不動(dòng)的艱難困境，根本無(wú)法破解城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)的深層次矛盾。因此，針對(duì)改革面臨的瓶頸，急需在明確目標(biāo)的前提下加速推進(jìn)，超越既得利益，從國(guó)家的根本利益出發(fā)，在國(guó)家層面上開(kāi)展頂層制度設(shè)計(jì)，指導(dǎo)各地的改革，為長(zhǎng)期的經(jīng)濟(jì)發(fā)展積蓄制度能量。

（四）2013年土地政策的主要方面的判斷。

這也是基于2012年和今后形勢(shì)分析基礎(chǔ)上作出的初步判斷。黨的十八大提出2020年實(shí)現(xiàn)全面建成小康社會(huì)的宏偉目標(biāo)，要加快提升城鎮(zhèn)化質(zhì)量?jī)?yōu)化國(guó)土空間格局，推動(dòng)資源利用方式根本轉(zhuǎn)變，加強(qiáng)生態(tài)文明建設(shè)，土地管理制度必須與全面建成小康社會(huì)的新要求和新部署相符合，尤其是提升質(zhì)量的城鎮(zhèn)化發(fā)展，對(duì)土地管理制度改革提出了更高的要求。2013年的土地政策將延續(xù)2012年的方向，在服務(wù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大局，促進(jìn)城鎮(zhèn)化健康發(fā)展，促進(jìn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌等方面著力。這是一個(gè)判斷。

土地制度改革一個(gè)可期的方向，首先是完善征地制度，提高農(nóng)民在土地增值中的分配比例，規(guī)范政府的征地行為等等。此外，允許農(nóng)民或集體經(jīng)濟(jì)組織在符合規(guī)劃的前提下，參與城鎮(zhèn)經(jīng)營(yíng)型項(xiàng)目的開(kāi)發(fā);制定集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)收益分配辦法，合理確定國(guó)家、地方政府、集體和個(gè)人的收益分配比例，等等，也是改革熱點(diǎn)。同時(shí)，完善土地有償使用制度，促進(jìn)存量土地的盤(pán)活、再開(kāi)發(fā)利用也是政策的重點(diǎn)。

土地規(guī)劃計(jì)劃、耕地保護(hù)、節(jié)約集約用地等政策的回顧評(píng)價(jià)及展望，同時(shí)還對(duì)征地制度改革、廣東“三舊”改造、重慶地票、成都集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)、低丘緩坡和未利用地開(kāi)發(fā)

等問(wèn)題進(jìn)行了深入的分析研究。

第三篇：國(guó)土資源部出臺(tái)《礦產(chǎn)勘查開(kāi)采分類目錄》

國(guó)土資源部出臺(tái)《礦產(chǎn)勘查開(kāi)采分類目錄》

2006-02-14

國(guó)土資源部日前出臺(tái)《礦產(chǎn)勘查開(kāi)采分類目錄》，對(duì)礦業(yè)權(quán)實(shí)施分類管理。為了鼓勵(lì)開(kāi)展錳、鉻、釩、銅、鉛、鋅等高風(fēng)險(xiǎn)性礦產(chǎn)勘查，國(guó)家規(guī)定，凡是首先提出探礦權(quán)申請(qǐng)的，只要沒(méi)有他人申請(qǐng)并符合規(guī)定，申請(qǐng)人就可以取得探礦權(quán)。

國(guó)土資源部曾多次表示，礦產(chǎn)資源有償使用是建立資源開(kāi)發(fā)良性經(jīng)濟(jì)機(jī)制的最有效途徑。為此，今年將全面推進(jìn)礦產(chǎn)資源有償使用制度改革，開(kāi)展分類管理：對(duì)高風(fēng)險(xiǎn)性勘查堅(jiān)持申請(qǐng)?jiān)谙仍瓌t，只要沒(méi)有他人申請(qǐng)并符合規(guī)定，申請(qǐng)人就可以取得探礦權(quán)，找不到礦，風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)，找到礦，優(yōu)先取得采礦權(quán)；對(duì)低風(fēng)險(xiǎn)礦產(chǎn)勘查一律實(shí)行有償出讓，主要通過(guò)招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌出讓方式確定勘查主體；對(duì)于勘查風(fēng)險(xiǎn)很小可直接設(shè)置采礦權(quán)的礦產(chǎn)，不再設(shè)探礦權(quán)。

根據(jù)國(guó)土資源部日前出臺(tái)的《礦產(chǎn)勘查開(kāi)采分類目錄》，可按申請(qǐng)?jiān)谙确绞匠鲎屘降V權(quán)類礦產(chǎn)包括：地?zé)?火成巖、變質(zhì)巖區(qū)構(gòu)造裂隙型)；錳、鉻、釩、銅、鉛、鋅、鋁土礦、鎳、鈷、鎢、錫、鉍、鉬、汞、銻、鎂；鉑、鈀、釕、鋨、銥、銠；金、銀；鈮、鉭、鈹、鋰、鋯、鍶、銣、銫；鑭、鈰、鐠、釹、釤、銪、釔、釓、鋱、鏑、鈥、鉺、銩、鐿、镥；鈧、鍺、鎵、銦、鉈、鉿、錸、鎘、硒、碲；金剛石、自然硫、硫鐵礦、鉀鹽、藍(lán)晶石、石棉、藍(lán)石棉、石榴子石、蛭石、沸石、重晶石、方解

石、冰洲石、螢石、寶石、玉石、地下水(火成巖、變質(zhì)巖區(qū)構(gòu)造裂隙型)；二氧化碳?xì)?、硫化氫氣、氦氣、氡氣?/p>

可按招標(biāo)拍賣(mài)掛牌方式出讓探礦權(quán)類礦產(chǎn)包括：煤炭、石煤、油頁(yè)巖、油砂、天然瀝青、地?zé)?沉積地層型)；鐵；石墨、磷、硼、水晶、剛玉、硅線石、紅柱石、硅灰石、鈉硝石、滑石、云母、長(zhǎng)石、葉蠟石、透輝石、透閃石、明礬石、芒硝(含鈣芒硝)、石膏(含硬石膏)、毒重石、天然堿、菱鎂礦、黃玉、電氣石、瑪瑙、顏料礦物、石灰?guī)r(其他)、泥灰?guī)r、白堊、含鉀巖石、白云巖、石英巖、砂巖(其他)、天然石英砂(其他)、脈石英、粉石英、天然油石、含鉀砂頁(yè)巖、硅藻土、頁(yè)巖(其他)、高嶺土、陶瓷土、耐火粘土、凹凸棒石粘土、海泡石粘土、伊利石粘土、累托石粘土、膨潤(rùn)土、鐵礬土、其他粘土、橄欖巖、蛇紋巖、玄武巖、輝綠巖、安山巖、閃長(zhǎng)巖、花崗巖、麥飯石、珍珠巖、黑曜巖、松脂巖、浮石、粗面巖、霞石正長(zhǎng)巖、凝灰?guī)r、火山灰、火山渣、大理巖、板巖、片麻巖、角閃巖、泥炭、礦鹽(湖鹽、巖鹽、天然鹵水)、鎂鹽、碘、溴、砷；地下水(沉積地層型)、礦泉水。

可按招標(biāo)拍賣(mài)掛牌方式出讓采礦權(quán)類礦產(chǎn)包括：石灰?guī)r(建筑石料用)、砂巖(磚瓦用)、天然石英砂(建筑、磚瓦用)、粘土(磚瓦用)、頁(yè)巖(磚瓦用)。

第四篇：土地政策

2017農(nóng)村土地改革新政策

【土改政策】完善土地征收制度，縮小土地征收范圍，探索制定征收目錄，嚴(yán)格界定公共利益用地范圍，完善對(duì)被征地農(nóng)民合理、規(guī)范、多元保障機(jī)制。

【政策解讀】國(guó)家為了公共利益的需要，可以對(duì)土地實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償，可是現(xiàn)實(shí)中某些地方政府以公共利益為名征用農(nóng)民集體土地，卻將土地用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、企業(yè)項(xiàng)目建設(shè)等。而在對(duì)農(nóng)民補(bǔ)償方面，國(guó)家規(guī)定土地補(bǔ)償費(fèi)和土地安置補(bǔ)助費(fèi)加起來(lái)，不超過(guò)土地前三年平均產(chǎn)值的30倍。如果按照農(nóng)業(yè)種糧的用途進(jìn)行補(bǔ)償，按一畝平均毛收入1000元來(lái)算，每畝30倍才3萬(wàn)元，可被征收后建成樓房，一平米就要賣(mài)5000元!

【土改政策】建立農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市制度，賦予農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地出讓、租賃、入股權(quán)能，明確入市范圍途徑。

【政策解讀】近些年，一些地方政府的財(cái)政收入很大一部分靠“賣(mài)地”，可是土地資源終歸是有限的。有一些城市在擴(kuò)張過(guò)程中需要并入一些周邊的農(nóng)村，這就是農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市的需求之一。把類似于村辦企業(yè)、工廠等農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地建立入市制度，并與國(guó)有土地“同權(quán)同價(jià)”，農(nóng)民可以利用出讓、租賃、入股等多種方式，實(shí)現(xiàn)集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地的保值和增值!

【土改政策】改革完善農(nóng)村宅基地制度，探索進(jìn)城落戶農(nóng)民自愿有償退出或轉(zhuǎn)讓宅基地，改革宅基地審批制度。

【政策解讀】試點(diǎn)宅基地改革，基本原則是一戶一宅，未來(lái)針對(duì)歷史原因形成的一戶多宅或宅基地閑置，國(guó)家可能采取的措施會(huì)“很簡(jiǎn)單很暴力”——征稅，超過(guò)標(biāo)準(zhǔn)、面積過(guò)大的宅基地也要征稅!對(duì)人均耕地少，二、三產(chǎn)業(yè)比較發(fā)達(dá)的地區(qū)，原則上或不再進(jìn)行單宗分散的宅基地分配，而是通過(guò)集中建設(shè)農(nóng)村公寓、農(nóng)民住宅小區(qū)落實(shí)一戶一宅。而對(duì)于那些在城鎮(zhèn)落戶的農(nóng)民，他們村里的宅基地可以在“自愿”的前提下，有償退出，由村集體出資購(gòu)買(mǎi)。河南省已經(jīng)出臺(tái)政策，要求各地市建立農(nóng)村宅基地退出資金庫(kù)，對(duì)自愿退出宅基地且不再申請(qǐng)新宅基地的農(nóng)民，給予一次性經(jīng)濟(jì)補(bǔ)助。

國(guó)家相關(guān)土地政策展望

(一)土地利用規(guī)劃計(jì)劃政策

嚴(yán)格土地規(guī)劃和計(jì)劃管理，是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下堅(jiān)守耕地和生態(tài)保護(hù)紅線，促進(jìn)資源高效利用，保障經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展的重要手段。貫徹中共關(guān)于空間規(guī)劃體系的改革方向，滿足經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展對(duì)規(guī)劃的新需求，2016年土地利用規(guī)劃計(jì)劃政策主要集中在三個(gè)方面：

一是持續(xù)推進(jìn)土地利用總體規(guī)劃完善調(diào)整?！度珖?guó)土地利用總體規(guī)劃綱要調(diào)整方案》正式實(shí)施，方案確定了全國(guó)及各省、區(qū)、市規(guī)劃調(diào)整后目標(biāo)年的耕地保有量、基本農(nóng)田保護(hù)面積和建設(shè)用地總規(guī)模等指標(biāo);明確了基本農(nóng)田、建設(shè)用地結(jié)構(gòu)和布局優(yōu)化政策。

二是改進(jìn)與加強(qiáng)了土地計(jì)劃管理。修訂后的《土地利用計(jì)劃管理辦法》正式公布施行，辦法突出了計(jì)劃和規(guī)劃的相關(guān)性，強(qiáng)調(diào)了計(jì)劃對(duì)規(guī)劃的落實(shí)作用，并細(xì)化了計(jì)劃管理的程序，創(chuàng)新了多項(xiàng)具體制度;統(tǒng)籌安排了2016年土地利用計(jì)劃指標(biāo)，進(jìn)一步落實(shí)了土地計(jì)劃支持和激勵(lì)政策。

三是編制完成了京津冀協(xié)同發(fā)展土地利用總體規(guī)劃，為近期京津冀協(xié)同發(fā)展的土地利用提供了行動(dòng)綱領(lǐng)。

(二)耕地保護(hù)政策

黨中央、國(guó)務(wù)院對(duì)加強(qiáng)耕地保護(hù)始終高度重視。十三五規(guī)劃綱要、2016年1號(hào)文件都對(duì)進(jìn)一步嚴(yán)格耕地保護(hù)提出了具體要求。貫徹落實(shí)中央文件要求，2016年耕地保護(hù)政策主要集中在三個(gè)方面：

一是進(jìn)一步完善了耕地占補(bǔ)平衡制度。國(guó)土資源部印發(fā)了《關(guān)于補(bǔ)足耕地?cái)?shù)量與提升耕地質(zhì)量相結(jié)合落實(shí)占補(bǔ)平衡的指導(dǎo)意見(jiàn)》，要求通過(guò)旱改水等改造措施，對(duì)現(xiàn)有耕地質(zhì)量進(jìn)行提升，以數(shù)量補(bǔ)充和提質(zhì)改造相結(jié)合方式落實(shí)耕地占補(bǔ)平衡任務(wù)。

二是出臺(tái)了《關(guān)于全面劃定永久基本農(nóng)田實(shí)行特殊保護(hù)的通知》。明確了永久基本農(nóng)田劃定的目標(biāo)任務(wù)、劃定工作與規(guī)劃調(diào)整的關(guān)系，強(qiáng)調(diào)了切實(shí)落實(shí)全面劃定各項(xiàng)任務(wù)、對(duì)永久基本農(nóng)田實(shí)行特殊保護(hù)的要求。

三是強(qiáng)化耕地的生態(tài)環(huán)境管護(hù)。出臺(tái)了《關(guān)于健全生態(tài)保護(hù)補(bǔ)償機(jī)制的意見(jiàn)》、《土壤污染防治行動(dòng)計(jì)劃》、《關(guān)于加強(qiáng)資源環(huán)境生態(tài)紅線管控的指導(dǎo)意見(jiàn)》等文件。

(三)節(jié)約集約用地政策

土地節(jié)約集約利用是推動(dòng)綠色發(fā)展、建設(shè)生態(tài)文明的重要途徑，是新型城鎮(zhèn)化的戰(zhàn)略選擇。2016年的節(jié)約集約用地政策主要集中在實(shí)施人地掛鉤政策、降低地耗目標(biāo)、完善節(jié)地技術(shù)和用地標(biāo)準(zhǔn)等方面。

一是制定實(shí)施人地掛鉤政策。出臺(tái)了《關(guān)于建立城鎮(zhèn)建設(shè)用地增加規(guī)模同吸納農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶數(shù)量掛鉤機(jī)制的實(shí)施意見(jiàn)》，從用地標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)劃管控、計(jì)劃安排、土地供應(yīng)和農(nóng)地挖潛等幾個(gè)方面初步構(gòu)建了人地掛鉤機(jī)制的政策框架。

二是落實(shí)單位GDP地耗下降目標(biāo)。發(fā)布實(shí)施了《關(guān)于落實(shí)“十三五”單位國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值建設(shè)用地使用面積下降目標(biāo)的指導(dǎo)意見(jiàn)》，提出了到2020年末，各省(區(qū)、市)單位GDP地耗比2015年末下降不低于20%，下降率不低于4.36%的目標(biāo)。

三是出臺(tái)城鎮(zhèn)低效用地再開(kāi)發(fā)政策。明確采取靈活的處置方式和開(kāi)發(fā)模式，鼓勵(lì)原土地使用權(quán)人自主開(kāi)發(fā)、合作開(kāi)發(fā)，合理分配土地收益。

四是進(jìn)一步完善節(jié)地技術(shù)和用地標(biāo)準(zhǔn)。印發(fā)了《關(guān)于推行節(jié)地生態(tài)安葬的指導(dǎo)意見(jiàn)》、《關(guān)于進(jìn)一步完善城市停車(chē)場(chǎng)規(guī)劃建設(shè)和用地政策的通知》，出臺(tái)了《光伏發(fā)電站工程項(xiàng)目用地控制指標(biāo)》等文件。

(四)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記政策

建立和實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，是黨中央、國(guó)務(wù)院持續(xù)推進(jìn)的一項(xiàng)重要改革任務(wù)。按照中央的精神和整體工作推進(jìn)計(jì)劃安排，2016年不動(dòng)產(chǎn)登記政策主要集中在進(jìn)一步細(xì)化制度建設(shè)，推進(jìn)基礎(chǔ)性工作及規(guī)范相關(guān)管理等幾個(gè)方面。

一是推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)登記制度建設(shè)。頒布實(shí)施《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》，進(jìn)一步規(guī)范了不動(dòng)產(chǎn)登記行為，細(xì)化了不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，確保方便登記和保護(hù)權(quán)益。印發(fā)實(shí)施《不動(dòng)產(chǎn)登記操作規(guī)范》，進(jìn)一步落實(shí)落細(xì)了登記機(jī)構(gòu)、登記簿冊(cè)、登記依據(jù)和信息平臺(tái)“四統(tǒng)一”的要求。

二是推進(jìn)了地籍區(qū)(子區(qū))劃分和不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)接入等基礎(chǔ)性工作。

三是規(guī)范了不動(dòng)產(chǎn)登記收費(fèi)管理，嚴(yán)格了不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)和登記證明監(jiān)制。

(五)支持產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的用地政策

圍繞供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的要求，“三去、一降、一補(bǔ)”的經(jīng)濟(jì)任務(wù)，2016年的土地管理工作依然以提高土地資源保障能力、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定協(xié)調(diào)發(fā)展為主線，土地政策著力于做好重大工程和重大基礎(chǔ)設(shè)施用地保障，支持新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)發(fā)展和化解過(guò)剩產(chǎn)能，推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)等方面。

一是支持產(chǎn)業(yè)發(fā)展和化解過(guò)剩產(chǎn)能的土地政策。出臺(tái)《關(guān)于支持旅游業(yè)發(fā)展用地政策的意見(jiàn)》，明確了保障旅游業(yè)發(fā)展用地供應(yīng)、創(chuàng)新旅游新業(yè)態(tài)用地政策，加強(qiáng)旅游業(yè)用地服務(wù)監(jiān)管等要求。出臺(tái)《關(guān)于推進(jìn)農(nóng)村一二三產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展的指導(dǎo)意見(jiàn)》，提出了規(guī)劃銜接、優(yōu)化布局、指標(biāo)單列、創(chuàng)新用地政策等推進(jìn)農(nóng)村一二三產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展的土地政策。出臺(tái)《關(guān)于落實(shí)國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策做好建設(shè)項(xiàng)目用地審查有關(guān)問(wèn)題的通知》，嚴(yán)格對(duì)產(chǎn)能過(guò)剩行業(yè)項(xiàng)目預(yù)審和審批管理。

二是出臺(tái)《關(guān)于加大用地政策支持力度促進(jìn)大中型水利水電工程建設(shè)的意見(jiàn)》。明確了強(qiáng)化規(guī)劃引導(dǎo)和統(tǒng)籌、改進(jìn)用地報(bào)批、做好征地補(bǔ)償安置和實(shí)行先行用地等支持大中型水利水電工程建設(shè)的土地政策。

三是出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步做好新型城鎮(zhèn)化建設(shè)土地服務(wù)保障工作的通知》。明確了統(tǒng)籌各業(yè)各類用地、保障新型城鎮(zhèn)化用地需求，創(chuàng)新土地管理方式、提高新型城鎮(zhèn)化質(zhì)量，維護(hù)進(jìn)城農(nóng)民土地權(quán)益、提升服務(wù)保障能力等政策措施。

(六)支持扶貧攻堅(jiān)的土地政策

黨的十八屆五中全會(huì)、中央扶貧開(kāi)發(fā)工作會(huì)議、全國(guó)易地搬遷工作會(huì)議明確提出要打贏脫貧攻堅(jiān)戰(zhàn)，采取超常規(guī)政策支持扶貧開(kāi)發(fā)及易地扶貧搬遷。為了更好地發(fā)揮國(guó)土資源超常規(guī)政策特別是城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤政策對(duì)扶貧開(kāi)發(fā)及易地扶貧搬遷的支持作用，2016年2月，國(guó)土資源部出臺(tái)了《關(guān)于用好用活增減掛鉤政策積極支持扶貧開(kāi)發(fā)及易地扶貧搬遷工作的通知》。明確增減掛鉤指標(biāo)要向扶貧開(kāi)發(fā)及易地扶貧搬遷地區(qū)傾斜，拓展貧困地區(qū)增減掛鉤節(jié)余指標(biāo)使用范圍，規(guī)范扶貧開(kāi)發(fā)增減掛鉤節(jié)余指標(biāo)使用管理，規(guī)范增減掛鉤資金收益管理，維護(hù)農(nóng)民合法權(quán)益等政策。

(七)農(nóng)村土地制度改革試點(diǎn)政策

進(jìn)一步落實(shí)中央關(guān)于推進(jìn)農(nóng)村土地制度改革三項(xiàng)試點(diǎn)的總體安排，2016年結(jié)合試點(diǎn)探索成果，滿足制度建設(shè)需求，財(cái)政部和中國(guó)銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合國(guó)土資源部相繼出臺(tái)了《農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地土地增值收益調(diào)節(jié)金征收使用管理暫行辦法》和《農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)抵押貸款管理暫行辦法》兩項(xiàng)政策文件，為試點(diǎn)地區(qū)集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地土地增值收益和使用權(quán)抵押貸款管理提供了依據(jù)。另外，為增強(qiáng)改革試點(diǎn)的整體性、系統(tǒng)性和協(xié)調(diào)性，中央提出要進(jìn)一步統(tǒng)籌協(xié)調(diào)推進(jìn)農(nóng)村土地制度改革三項(xiàng)試點(diǎn)，更好地實(shí)現(xiàn)改革目標(biāo)。

主要土地政策評(píng)價(jià)

總體來(lái)看，2016年土地政策以“五大發(fā)展”理念為引領(lǐng)，以問(wèn)題為導(dǎo)向，以服務(wù)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革為目標(biāo)，進(jìn)一步推進(jìn)重點(diǎn)領(lǐng)域土地政策創(chuàng)新和制度改革，強(qiáng)化了規(guī)劃對(duì)土地利用的控制和統(tǒng)籌協(xié)調(diào)作用，完善了最嚴(yán)格的耕地保護(hù)制度和節(jié)約用地制度，強(qiáng)化了土地政策維護(hù)權(quán)益、服務(wù)民生的作用。

(一)以創(chuàng)新理念為引領(lǐng)，推進(jìn)重點(diǎn)領(lǐng)域土地制度改革和政策創(chuàng)新

創(chuàng)新是引領(lǐng)發(fā)展的第一動(dòng)力，居于國(guó)家發(fā)展全局的核心位置。創(chuàng)新理念的核心是通過(guò)深化改革和制度創(chuàng)新，破除制約發(fā)展的利益關(guān)系和體制機(jī)制障礙，實(shí)現(xiàn)發(fā)展動(dòng)力或管理水平的提升。長(zhǎng)期以來(lái)，土地管理服務(wù)于國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展和資源保護(hù)，發(fā)揮了重要作用。但是，隨著制度環(huán)境、人地關(guān)系、資源狀況等因素的改變，一些土地制度的缺陷逐步顯現(xiàn)，難以適應(yīng)和滿足管理需求。特別是進(jìn)入經(jīng)濟(jì)新常態(tài)，國(guó)家實(shí)施了新型城鎮(zhèn)化、生態(tài)文明建設(shè)、供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革等一系列戰(zhàn)略舉措，對(duì)土地管理提出了更新、更高的要求。適應(yīng)新常態(tài)、滿足新要求，近年來(lái)土地管理圍繞保發(fā)展、保資源和保權(quán)益的工作重心，以創(chuàng)新理念為引領(lǐng)，持續(xù)推進(jìn)土地制度改革和政策創(chuàng)新，極大地提升了土地治理能力。

1.破解深層次問(wèn)題,穩(wěn)妥推進(jìn)土地管理制度改革

“建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)”、“賦予農(nóng)民更多財(cái)產(chǎn)權(quán)利”是中央關(guān)于深化土地管理制度提出的總目標(biāo)和要求。而破解城鄉(xiāng)二元土地制度、土地市場(chǎng)化配置程度低、政府和市場(chǎng)邊界模糊等深層次問(wèn)題，是實(shí)現(xiàn)改革目標(biāo)的關(guān)鍵。

落實(shí)中央要求，2016年持續(xù)穩(wěn)妥推進(jìn)了農(nóng)村土地制度改革三項(xiàng)試點(diǎn)，33個(gè)改革試點(diǎn)建章立制，試制度、試成效，穩(wěn)步推進(jìn)各項(xiàng)改革工作。國(guó)家層面出臺(tái)了《農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地土地增值收益調(diào)節(jié)金征收使用管理暫行辦法》、《農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)抵押貸款管理暫行辦法》，對(duì)農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地土地增值收益分配管理和使用權(quán)抵押貸款進(jìn)行了規(guī)范，在關(guān)鍵改革環(huán)節(jié)上為試點(diǎn)地區(qū)指明了方向和提供了依據(jù)。

為增強(qiáng)改革試點(diǎn)的整體性、系統(tǒng)性和協(xié)調(diào)性，更好地實(shí)現(xiàn)改革目標(biāo)，中央要求進(jìn)一步統(tǒng)籌協(xié)調(diào)推進(jìn)農(nóng)村土地制度改革三項(xiàng)試點(diǎn)，將土地征收制度改革和集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市改革擴(kuò)大到現(xiàn)有33個(gè)試點(diǎn)地區(qū)。

另外，服務(wù)于改革的總體目標(biāo)，2016年還進(jìn)一步深化了規(guī)劃體制改革，推進(jìn)了“多規(guī)合一”試點(diǎn);深化了耕地保護(hù)制度改革，探索了耕地占補(bǔ)平衡新途徑;深化了不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度改革，推進(jìn)了“四個(gè)統(tǒng)一”要求的落地。按照自然資源統(tǒng)一管理的要求，開(kāi)展了自然資源資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)制度、有償使用制度及用途管制制度等研究，為相關(guān)改革奠定了基礎(chǔ)。

2.適應(yīng)經(jīng)濟(jì)新常態(tài),積極推進(jìn)各項(xiàng)土地政策創(chuàng)新

穩(wěn)增長(zhǎng)、調(diào)結(jié)構(gòu)、惠民生、防風(fēng)險(xiǎn)是經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下中央對(duì)做好經(jīng)濟(jì)工作提出的基本要求。適應(yīng)新常態(tài)，服務(wù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展需求，2016年國(guó)土資源部及相關(guān)部委出臺(tái)和創(chuàng)新了一系列土地政策。

一是創(chuàng)新了土地計(jì)劃管理。對(duì)計(jì)劃指標(biāo)的測(cè)算方式、下達(dá)程序、管理方式、執(zhí)行監(jiān)督等進(jìn)行了創(chuàng)新和完善，使土地計(jì)劃管理制度更加適應(yīng)新形勢(shì)的發(fā)展需求;

二是創(chuàng)新服務(wù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的用地政策?！蛾P(guān)于支持旅游業(yè)發(fā)展用地政策的意見(jiàn)》、《關(guān)于推進(jìn)農(nóng)村一二三產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展的指導(dǎo)意見(jiàn)》等文件提出，通過(guò)土地利用總體規(guī)劃調(diào)整完善、優(yōu)先安排計(jì)劃指標(biāo)保障旅游用地及農(nóng)村產(chǎn)業(yè)輔助設(shè)施用地。為支持旅游業(yè)發(fā)展，提出了采用按實(shí)際用途分類管理、靈活運(yùn)用供地方式、允許集體建設(shè)用地發(fā)展鄉(xiāng)村旅游等用地政策;

三是創(chuàng)新重大基礎(chǔ)實(shí)施用地政策。出臺(tái)了《關(guān)于加大用地政策支持力度促進(jìn)大中型水利水電工程建設(shè)的意見(jiàn)》，完善了用地保障、用地報(bào)批、先行用地等政策;四是創(chuàng)新了推進(jìn)城鎮(zhèn)化建設(shè)的土地政策。出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步做好新型城鎮(zhèn)化建設(shè)土地服務(wù)保障工作的通知》，提出了建立人地掛鉤機(jī)制、實(shí)行建設(shè)用地“雙控”行動(dòng)、促進(jìn)城鎮(zhèn)低效用地再開(kāi)發(fā)、推行多元化的用地供應(yīng)制度、深化農(nóng)村土地制度改革等多項(xiàng)創(chuàng)新政策;五是創(chuàng)新了增減掛鉤政策，有效地支持了扶貧開(kāi)發(fā)及易地扶貧搬遷工作。

(二)以協(xié)調(diào)理念為引領(lǐng)，強(qiáng)化規(guī)劃對(duì)土地利用的控制和統(tǒng)籌協(xié)調(diào)作用

協(xié)調(diào)是持續(xù)健康發(fā)展的內(nèi)在要求，是全面建成小康社會(huì)的重要途徑。協(xié)調(diào)理念的核心是統(tǒng)籌兼顧、綜合平衡，以區(qū)域協(xié)同、城鄉(xiāng)一體發(fā)展為目標(biāo)，統(tǒng)籌各種要素資源，形成平衡發(fā)展的新格局。規(guī)劃是推進(jìn)協(xié)調(diào)發(fā)展的重要手段，土地政策落實(shí)協(xié)調(diào)發(fā)展理念就是要按照中央關(guān)于優(yōu)化國(guó)土空間開(kāi)發(fā)格局的要求，進(jìn)一步完善土地利用規(guī)劃制度，通過(guò)解決規(guī)劃之間不協(xié)調(diào)、管制能力差、區(qū)域協(xié)調(diào)機(jī)制缺乏等問(wèn)題，更好地發(fā)揮規(guī)劃對(duì)土地利用的控制、引導(dǎo)、統(tǒng)籌和協(xié)調(diào)作用，以促進(jìn)國(guó)土空間開(kāi)發(fā)格局優(yōu)化和資源高效利用，保障區(qū)域協(xié)同、城鄉(xiāng)一體化發(fā)展。

1.完善規(guī)劃計(jì)劃管理，嚴(yán)格土地用途管制

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，土地規(guī)劃和計(jì)劃作為一種資源配置的手段，其主要作用是用來(lái)彌補(bǔ)市場(chǎng)失靈的?？茖W(xué)的規(guī)劃計(jì)劃管理體制，是土地用途管制的基礎(chǔ)，是實(shí)現(xiàn)土地空間優(yōu)化、結(jié)構(gòu)合理、利用高效的關(guān)鍵。2016年，《全國(guó)土地利用總體規(guī)劃綱要(2006～2020年)調(diào)整方案》實(shí)施，明確了全國(guó)及各省(區(qū)、市)調(diào)整后2020年的主要土地利用控制指標(biāo)，提出了優(yōu)化土地利用結(jié)構(gòu)和布局的政策措施。通過(guò)規(guī)劃調(diào)整完善，提升了規(guī)劃的現(xiàn)勢(shì)性、科學(xué)性與合理性，強(qiáng)化規(guī)劃管理和用途管制。

新修訂的《土地利用計(jì)劃管理辦法》公布施行，對(duì)土地利用計(jì)劃的指標(biāo)測(cè)算方式、指標(biāo)差別化管理、指標(biāo)內(nèi)涵及執(zhí)行監(jiān)督考核等進(jìn)行了創(chuàng)新。土地計(jì)劃管理的改進(jìn)，進(jìn)一步理順規(guī)劃計(jì)劃關(guān)系，突出了計(jì)劃對(duì)規(guī)劃的落實(shí)作用;實(shí)行3年滾動(dòng)編制、分下達(dá)，提高了計(jì)劃的科學(xué)性和針對(duì)性;統(tǒng)籌增量和存量用地計(jì)劃，減少新增建設(shè)占用耕地，加大存量用地盤(pán)活和補(bǔ)充耕地的力度，落實(shí)最嚴(yán)格的耕地保護(hù)制度和節(jié)約用地制度。

2.強(qiáng)化規(guī)劃統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，優(yōu)化土地開(kāi)發(fā)利用格局

充分發(fā)揮規(guī)劃對(duì)土地利用的統(tǒng)籌、協(xié)調(diào)作用，促進(jìn)各類用地布局合理，產(chǎn)業(yè)與用地空間協(xié)同，區(qū)域、城鄉(xiāng)用地布局優(yōu)化，是實(shí)現(xiàn)協(xié)調(diào)發(fā)展基礎(chǔ)保障。

一是通過(guò)規(guī)劃調(diào)整完善，優(yōu)化土地結(jié)構(gòu)和布局?！度珖?guó)土地利用總體規(guī)劃綱要(2006～2020年)調(diào)整方案》明確，要結(jié)合生態(tài)文明建設(shè)、新型城鎮(zhèn)化和新農(nóng)村建設(shè)的要求，優(yōu)化調(diào)整建設(shè)用地結(jié)構(gòu)和布局，并提出合理安排“三生”用地空間，合理調(diào)整產(chǎn)業(yè)用地結(jié)構(gòu)，優(yōu)化城鄉(xiāng)建設(shè)用地布局等措施，促進(jìn)形成合理的區(qū)域、城鄉(xiāng)用地格局;

二是通過(guò)土地計(jì)劃安排，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)土地利用。2016年的土地利用計(jì)劃安排依然堅(jiān)持區(qū)別對(duì)待、有保有壓的原則，服務(wù)于國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)，重點(diǎn)保障了基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、新型城鎮(zhèn)化和新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)、社會(huì)民生等用地需求，同時(shí)還充分發(fā)揮了土地計(jì)劃對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的支持作用，用地指標(biāo)向貧困地區(qū)傾斜，推動(dòng)了區(qū)域、城鄉(xiāng)、產(chǎn)業(yè)的協(xié)調(diào)發(fā)展;

三是通過(guò)實(shí)施區(qū)域規(guī)劃，促進(jìn)區(qū)域協(xié)同發(fā)展?！毒┙蚣絽f(xié)同發(fā)展土地利用總體規(guī)劃(2015～2020年)》圍繞京津冀區(qū)域發(fā)展目標(biāo)，統(tǒng)籌考慮區(qū)域土地利用、存在問(wèn)題、發(fā)展方向，通過(guò)合理劃定土地利用分區(qū)并嚴(yán)格管制規(guī)則，實(shí)現(xiàn)了區(qū)域空間開(kāi)發(fā)格局的優(yōu)化，促進(jìn)了區(qū)域經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展。

(三)以綠色理念為引領(lǐng)，完善最嚴(yán)格的耕地保護(hù)制度和節(jié)約用地制度

綠色是永續(xù)發(fā)展的必要條件和人民對(duì)美好生活追求的重要體現(xiàn)。綠色理念的核心是促進(jìn)人與自然和諧，堅(jiān)持資源節(jié)約利用和環(huán)境保護(hù)，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)可持續(xù)發(fā)展。土地政策落實(shí)綠色發(fā)展理念就是要強(qiáng)化保護(hù)優(yōu)先和節(jié)約優(yōu)先戰(zhàn)略，重點(diǎn)推進(jìn)耕地保護(hù)和節(jié)約集約用地制度建設(shè)。

長(zhǎng)期以來(lái),我國(guó)的耕地保護(hù)重?cái)?shù)量、輕質(zhì)量、輕生態(tài)，耕地占補(bǔ)平衡普遍存在“占多補(bǔ)少”、“占優(yōu)補(bǔ)劣”、“占水田補(bǔ)旱地”等問(wèn)題，導(dǎo)致耕地質(zhì)量下降，耕地生態(tài)環(huán)境變差。同時(shí)，傳統(tǒng)的外延式發(fā)展模式又導(dǎo)致土地利用粗放、效率低下，土地城鎮(zhèn)化快于人口城鎮(zhèn)化等問(wèn)題。貫徹綠色發(fā)展理念，按照保障糧食安全和推進(jìn)生態(tài)文明建設(shè)的要求，2016年的耕地保護(hù)制度和節(jié)約用地制度更加注重管理的全方位和精細(xì)化。

1.數(shù)量、質(zhì)量、生態(tài)“三位一體”管理，提高耕地保護(hù)的實(shí)效

耕地作為重要的生產(chǎn)資料和生態(tài)資源，直接關(guān)乎國(guó)家的糧食安全和生態(tài)安全，實(shí)現(xiàn)耕地?cái)?shù)量管控、質(zhì)量管理和生態(tài)管護(hù)“三位一體”是落實(shí)綠色發(fā)展理念，提升耕地保護(hù)實(shí)效的關(guān)鍵。2016年的土地政策在繼續(xù)嚴(yán)控耕地?cái)?shù)量的基礎(chǔ)上，加大了耕地質(zhì)量和生態(tài)的管護(hù)。在數(shù)量、質(zhì)量管理方面，進(jìn)一步強(qiáng)化規(guī)劃管控，要求規(guī)劃調(diào)整完善要對(duì)實(shí)有耕地和基本農(nóng)田進(jìn)行保護(hù)，做到“應(yīng)保盡保、量質(zhì)并重”。永久基本農(nóng)田劃定要將規(guī)劃確定的全國(guó)15.46億畝基本農(nóng)田保護(hù)任務(wù)落實(shí)到用途管制分區(qū)和圖斑地塊，實(shí)現(xiàn)上圖入庫(kù)、責(zé)任到戶，確保守牢永久基本農(nóng)田;在占補(bǔ)平衡方面，提出了通過(guò)提質(zhì)改造、補(bǔ)改結(jié)合落實(shí)占補(bǔ)平衡的創(chuàng)新舉措。該措施的核心是通過(guò)土地整治將劣質(zhì)、等級(jí)低的耕地質(zhì)量提高,或者將旱地改為水田，體現(xiàn)了耕地保護(hù)的數(shù)、質(zhì)并重要求，有利于促進(jìn)高標(biāo)準(zhǔn)農(nóng)田建設(shè)和農(nóng)業(yè)生態(tài)環(huán)境改善;在生態(tài)管護(hù)方面，提出了完善耕地保護(hù)補(bǔ)償機(jī)制，根據(jù)土壤的生態(tài)環(huán)境狀況對(duì)耕地進(jìn)行分類，實(shí)施差別化管理，推行耕地輪作休耕制度，開(kāi)展污染土壤的治理和修復(fù)等一系列政策措施。重視耕地生態(tài)管護(hù)是對(duì)耕地功能認(rèn)識(shí)的升華，耕地本身為一個(gè)完整的生態(tài)系統(tǒng)，具有重要的生態(tài)服務(wù)價(jià)值。這些生態(tài)固管護(hù)措施實(shí)質(zhì)上是運(yùn)用不同的手段維護(hù)耕地的生態(tài)服務(wù)功能，而良好的耕地生態(tài)服務(wù)功能是保持耕地生產(chǎn)能力的基礎(chǔ)。

2.規(guī)模、強(qiáng)度“雙管齊下”，嚴(yán)格節(jié)約集約用地管理

實(shí)行建設(shè)用地總量和強(qiáng)度的“雙控”是實(shí)現(xiàn)節(jié)約集約利用土地資源，推動(dòng)生態(tài)文明建設(shè)和綠色發(fā)展的重要舉措?！蛾P(guān)于建立城鎮(zhèn)建設(shè)用地增加規(guī)模同吸納農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶數(shù)量掛鉤機(jī)制的實(shí)施意見(jiàn)》明確了

“以人定地”的建設(shè)用地規(guī)?？刂拼胧?，并從規(guī)劃、計(jì)劃、用地標(biāo)準(zhǔn)等方面細(xì)化了該政策。實(shí)施人地掛鉤政策，一方面是對(duì)新型城鎮(zhèn)化用地的保障，依據(jù)進(jìn)城落戶人口合理確定用地規(guī)模，確保用地供應(yīng);另一方面是對(duì)土地城鎮(zhèn)化的制約，改變與人口脫節(jié)的建設(shè)用地的外延擴(kuò)張、粗放利用模式，推進(jìn)以人為核心的城鎮(zhèn)化，強(qiáng)調(diào)人地和諧，提高土地的節(jié)約集約利用水平。《關(guān)于落實(shí)“十三五”單位國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值建設(shè)用地使用面積下降目標(biāo)的指導(dǎo)意見(jiàn)》明確將單位GDP地耗下降目標(biāo)作為實(shí)施建設(shè)用地“雙控”行動(dòng)的重要抓手，提出了到2020年單位GDP地耗下降20%的建設(shè)用地使用強(qiáng)度控制目標(biāo)，并對(duì)目標(biāo)按省進(jìn)行了分解?？刂颇繕?biāo)的提出以提升土地利用效率和土地投入產(chǎn)出水平為著力點(diǎn)，堅(jiān)持了最嚴(yán)格的節(jié)約用地制度，健全了節(jié)約集約用地評(píng)估考核制度體系，確保了土地資源的高效利用，同時(shí)對(duì)于促進(jìn)土地利用方式轉(zhuǎn)變，加快產(chǎn)業(yè)升級(jí)改造，推動(dòng)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展也具有重要的意義。

(四)以共享理念為引領(lǐng)，強(qiáng)化土地政策維護(hù)權(quán)益、服務(wù)民生的作用

共享是發(fā)展的出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)，是中國(guó)特色社會(huì)主義的本質(zhì)要求。共享理念的核心是推進(jìn)社會(huì)公平正義，堅(jiān)持發(fā)展以人為本，注重民生，實(shí)現(xiàn)利益共享、均衡發(fā)展。落實(shí)共享理念的關(guān)鍵是要逐步建立以權(quán)利公平、機(jī)會(huì)公平、規(guī)則公平為主要內(nèi)容的保障社會(huì)公平正義的制度體系。

長(zhǎng)期以來(lái)，我國(guó)實(shí)行城鄉(xiāng)二元的土地制度，城鄉(xiāng)之間土地權(quán)利不等、配置方式不同、管制規(guī)則失靈，導(dǎo)致城鄉(xiāng)之間土地增值收益分配不公，農(nóng)民土地權(quán)益受損，城鄉(xiāng)發(fā)展不平衡。同時(shí)，解決區(qū)域發(fā)展不均衡，貧窮地區(qū)發(fā)展缺動(dòng)力等問(wèn)題，也迫切需要安排差異化的、更加精準(zhǔn)的土地政策。針對(duì)以上問(wèn)題及需求，2016年，國(guó)土資源部及相關(guān)部門(mén)深入貫徹共享發(fā)展理念，以保障權(quán)益、助力扶貧為抓手，以實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌和區(qū)域均衡發(fā)展為目標(biāo)，出臺(tái)了一系列有針對(duì)性的政策措施，發(fā)揮了重要的作用。

1.完善改革配套措施，維護(hù)農(nóng)民合法土地權(quán)益

建立合理的土地增值收益分配機(jī)制是農(nóng)村土地制度改革的核心，也是維護(hù)農(nóng)民合法土地權(quán)益，確保共享發(fā)展成果的關(guān)鍵。依據(jù)2015年底印發(fā)的《深化農(nóng)村改革綜合性實(shí)施方案》，征地制度改革和集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市改革都提出要建立兼顧國(guó)家、集體、個(gè)人的土地增值收益分配機(jī)制，保障農(nóng)民公平分享土地增值收益，特別是對(duì)于這兩項(xiàng)關(guān)聯(lián)性很強(qiáng)的改革，如何實(shí)現(xiàn)國(guó)家和集體在土地征收與集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市所取得的土地增值收益大致均衡，既能保持城市建設(shè)相對(duì)穩(wěn)定的資金來(lái)源，又能最大限度地維護(hù)農(nóng)民的權(quán)益，成為順利推進(jìn)兩項(xiàng)改革的關(guān)鍵。《農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地土地增值收益調(diào)節(jié)金征收使用管理暫行辦法》規(guī)定，集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市或再轉(zhuǎn)讓的增值收益，國(guó)家要征收20%-50%的調(diào)節(jié)金，以及調(diào)節(jié)金如何征收和使用管理等。

該辦法的出臺(tái)，一是完善了農(nóng)村土地制度改革的配套措施，為試點(diǎn)改革指明了方向;二是明確了收益與責(zé)任對(duì)等、權(quán)利與義務(wù)統(tǒng)一的原則，即集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市應(yīng)履行與國(guó)有建設(shè)用地同等義務(wù);三是規(guī)范了集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部的收益分配關(guān)系，維護(hù)了農(nóng)民的合法權(quán)益，為國(guó)家、集體、個(gè)人共享土地增值收益提供了制度保障。完善集體土地權(quán)能，確保集體土地和國(guó)有土地同等入市、同權(quán)同價(jià)，是實(shí)現(xiàn)共享發(fā)展的基礎(chǔ)。允許集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地和宅基地使用權(quán)抵押，是農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度的重大創(chuàng)新?！掇r(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)抵押貸款管理暫行辦法》從總體要求、抵押物范圍、價(jià)值評(píng)估、抵押物處置、風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)保機(jī)制等方面，對(duì)推進(jìn)集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)抵押貸款工作進(jìn)行了規(guī)定。辦法的出臺(tái)，是土地和金融聯(lián)動(dòng)推進(jìn)土地制度改革的重大成果，對(duì)于顯化集體土地資產(chǎn)、補(bǔ)充農(nóng)村產(chǎn)業(yè)發(fā)展資金、提供惠農(nóng)利民服務(wù)等都具有重要意義。

2.運(yùn)用多種政策措施，助力精準(zhǔn)扶貧精準(zhǔn)脫貧

貧困地區(qū)是全國(guó)全面建成小康社會(huì)的短板，打贏脫貧攻堅(jiān)戰(zhàn)，是促進(jìn)貧困地區(qū)人民共享改革發(fā)展成果、實(shí)現(xiàn)共同富裕的重大舉措。落實(shí)黨中央關(guān)于采取超常規(guī)政策支持扶貧開(kāi)發(fā)及易地扶貧搬遷的要求，國(guó)土資源部出臺(tái)了一系列超常規(guī)、“含金量”高的支持政策。在保障脫貧攻堅(jiān)用地需要方面，《全國(guó)土地利用總體規(guī)劃綱要(2006~2020年)調(diào)整方案》提出，優(yōu)先安排社會(huì)民生、脫貧攻堅(jiān)發(fā)展用地。

《2016年全國(guó)土地利用計(jì)劃》明確，為國(guó)家扶貧開(kāi)發(fā)工作重點(diǎn)縣每年專項(xiàng)安排600畝用地計(jì)劃指標(biāo)，并要求各省在分解下達(dá)計(jì)劃時(shí)要單獨(dú)列增，確保落實(shí)到重點(diǎn)扶貧縣。用地計(jì)劃指標(biāo)向貧困地區(qū)傾斜，實(shí)質(zhì)上是賦予了貧困地區(qū)更多的土地發(fā)展權(quán)，是土地政策更加精準(zhǔn)地發(fā)揮宏觀調(diào)控作用的表現(xiàn);在土地整治項(xiàng)目扶貧方面，《土地整治“十三五”規(guī)劃》中明確，新增費(fèi)分配和高標(biāo)準(zhǔn)基本農(nóng)田建設(shè)補(bǔ)助資金下達(dá)時(shí)，要重點(diǎn)向貧困地區(qū)傾斜。通過(guò)資金捆綁土地整治項(xiàng)目扶貧，實(shí)質(zhì)上是通過(guò)改變貧困地區(qū)生產(chǎn)生活環(huán)境，進(jìn)而提升區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)力，激發(fā)貧困地區(qū)的后發(fā)優(yōu)勢(shì)，變“輸血”型扶貧模式為“造血”型模式;在創(chuàng)新土地政策扶貧方面，《關(guān)于用好用活增減掛鉤政策積極支持扶貧開(kāi)發(fā)及易地扶貧搬遷工作的通知》提出，允許集中連片特困地區(qū)、國(guó)家扶貧開(kāi)發(fā)工作重點(diǎn)縣和開(kāi)展易地搬遷扶貧搬遷的貧困老區(qū)，將增減掛鉤節(jié)余指標(biāo)在省域范圍內(nèi)流轉(zhuǎn)使用。該政策創(chuàng)新實(shí)質(zhì)上是擴(kuò)大了指標(biāo)交易的市場(chǎng)，改變了供需關(guān)系，建立了一個(gè)更大范圍的反哺通道，更多地顯化了土地級(jí)差收益，進(jìn)一步釋放了政策紅利。經(jīng)估算，增減掛鉤節(jié)余指標(biāo)由縣域擴(kuò)大到省域，能增加25%～30%左右的土地收益。因此，用好用活增減掛鉤政策助推扶貧攻堅(jiān)，不僅可為搬遷農(nóng)民安置提供用地保障，還能為貧困地區(qū)農(nóng)民建房、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)及產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供資金來(lái)源，對(duì)于推動(dòng)貧困地區(qū)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展具有重要作用。

土地政策展望

展望2017年，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)下行壓力依然較大，去產(chǎn)能、去庫(kù)存、去杠桿、降成本、補(bǔ)短板的任務(wù)依然較重，土地的保障任務(wù)仍然艱巨。土地政策將繼續(xù)以五大發(fā)展理念為引領(lǐng)，按照五大政策支柱要求，堅(jiān)持最嚴(yán)格的耕地保護(hù)和節(jié)約用地制度，重點(diǎn)圍繞經(jīng)濟(jì)發(fā)展任務(wù)，深化供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，持續(xù)改革創(chuàng)新，促進(jìn)土地利用方式轉(zhuǎn)變和經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變，提升經(jīng)濟(jì)社會(huì)健康發(fā)展的土地資源保障能力。

(一)繼續(xù)實(shí)行穩(wěn)增長(zhǎng)、調(diào)結(jié)構(gòu)、惠民生的用地政策

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入新常態(tài)，戰(zhàn)略機(jī)遇期內(nèi)涵發(fā)生深刻變化，經(jīng)濟(jì)發(fā)展將更多依靠?jī)?nèi)生動(dòng)力，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)更多需要內(nèi)需拉動(dòng)，創(chuàng)新成為引領(lǐng)發(fā)展的第一動(dòng)力。土地資源作為最重要的經(jīng)濟(jì)要素，其在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的地位和作用沒(méi)有變、資源環(huán)境約束趨緊的總體態(tài)勢(shì)沒(méi)有變。在這種背景下，為確保經(jīng)濟(jì)中高速增長(zhǎng)、結(jié)構(gòu)調(diào)整邁向中高端水平,2017年的土地政策將繼續(xù)著力穩(wěn)增長(zhǎng)、調(diào)結(jié)構(gòu)、惠民生。

配合供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)將進(jìn)一步調(diào)整，重點(diǎn)支持創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)戰(zhàn)略實(shí)施，保障新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)和大眾創(chuàng)業(yè)萬(wàn)眾創(chuàng)新用地需求;重點(diǎn)支持推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化、生態(tài)文明建設(shè)、美麗宜居鄉(xiāng)村建設(shè)，保障其對(duì)生活性、生態(tài)性用地需求;繼續(xù)保障京津冀、長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶、一帶一路“三大支撐帶”用地計(jì)劃，嚴(yán)禁為產(chǎn)能?chē)?yán)重過(guò)剩行業(yè)項(xiàng)目安排新增建設(shè)用地計(jì)劃。增加存量建設(shè)用地供應(yīng)比例，嚴(yán)格控制新增用地，實(shí)現(xiàn)建設(shè)用地總量控制和減量化管理，未來(lái)滿足發(fā)展用地需求將主要通過(guò)建設(shè)用地的結(jié)構(gòu)優(yōu)化、閑置用地處置、低效用地再開(kāi)發(fā)等措施來(lái)實(shí)現(xiàn)。

(二)進(jìn)一步完善國(guó)土空間規(guī)劃體系和國(guó)土空間用途管制制度

《生態(tài)文明體制改革總體方案》明確提出, 構(gòu)建以空間治理和空間結(jié)構(gòu)優(yōu)化為主要內(nèi)容，全國(guó)統(tǒng)一、相互銜接、分級(jí)管理的空間規(guī)劃體系，著力解決空間性規(guī)劃重疊沖突、部門(mén)職責(zé)交叉重復(fù)、地方規(guī)劃朝令夕改等問(wèn)題。

貫徹中央、國(guó)務(wù)院的要求，2017年相關(guān)部門(mén)將在總結(jié)市縣“多規(guī)合一”試點(diǎn)成果的基礎(chǔ)上，研究制定市縣空間規(guī)劃編制指引和技術(shù)規(guī)范，研究出臺(tái)基于生態(tài)保護(hù)紅線、永久基本農(nóng)田紅線、城市開(kāi)發(fā)邊界的國(guó)土空間治理和管控政策，進(jìn)一步健全國(guó)土空間用途管制制度。在此基礎(chǔ)上，整合目前各部門(mén)分頭編制的各類空間性規(guī)劃，探索建立起包括國(guó)家、省、市縣(設(shè)區(qū)的市空間規(guī)劃范圍為市轄區(qū))三級(jí)，“總體規(guī)劃-專項(xiàng)規(guī)劃-詳細(xì)規(guī)劃”三類的“三級(jí)+三類”空間規(guī)劃編制體系。研究建立統(tǒng)一規(guī)范的空間規(guī)劃編制機(jī)制，推進(jìn)省級(jí)和重點(diǎn)區(qū)域空間規(guī)劃試點(diǎn)工作。

(三)進(jìn)一步創(chuàng)新耕地保護(hù)和耕地占補(bǔ)平衡政策

落實(shí)中央關(guān)于嚴(yán)格耕地保護(hù)及生態(tài)文明建設(shè)的要求，2017年將進(jìn)一步強(qiáng)化耕地保護(hù)制度。推進(jìn)永久基本農(nóng)田“落地塊、明責(zé)任、設(shè)標(biāo)志、建表冊(cè)、入圖庫(kù)”，形成劃定成果，加強(qiáng)永久基本農(nóng)田的特殊保護(hù);繼續(xù)依托土地整治平臺(tái)大力實(shí)施高標(biāo)準(zhǔn)基本農(nóng)田建設(shè)，逐步提升現(xiàn)有耕地質(zhì)量;落實(shí)《關(guān)于健全生態(tài)保護(hù)補(bǔ)償機(jī)制的意見(jiàn)》關(guān)于建立耕地保護(hù)補(bǔ)償機(jī)制的要求，將從統(tǒng)籌區(qū)域橫向補(bǔ)償、注重對(duì)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織補(bǔ)償?shù)确矫孢M(jìn)一步落實(shí)耕地保護(hù)補(bǔ)償政策;改進(jìn)耕地保護(hù)責(zé)任目標(biāo)考核辦法，利用國(guó)土資源監(jiān)管平臺(tái)、遙感監(jiān)測(cè)等信息化手段，加強(qiáng)對(duì)耕地保護(hù)的監(jiān)督檢查。

貫徹2016年中央1號(hào)文要求創(chuàng)新耕地占補(bǔ)平衡政策，出臺(tái)資源匱乏省份實(shí)行國(guó)家統(tǒng)籌落實(shí)耕地占補(bǔ)平衡的辦法，明確國(guó)家統(tǒng)籌補(bǔ)充耕地的條件、程序及補(bǔ)充耕地費(fèi)用等;從統(tǒng)籌資源、統(tǒng)籌資金角度擴(kuò)大補(bǔ)充耕地范圍，允許通過(guò)實(shí)施土地整治重大工程落實(shí)國(guó)家統(tǒng)籌補(bǔ)充耕地;強(qiáng)調(diào)利用現(xiàn)有土地管理信息化手段，從區(qū)域視角加大對(duì)耕地?cái)?shù)量、質(zhì)量、生態(tài)的“三位一體”保護(hù)。

(四)持續(xù)創(chuàng)新完善存量用地盤(pán)活利用政策

《國(guó)土資源“十三五”規(guī)劃綱要》提出，實(shí)行建設(shè)用地總量和強(qiáng)度雙控措施，逐步減少新增建設(shè)用地計(jì)劃，控制單位國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值建設(shè)用地強(qiáng)度。建設(shè)用地強(qiáng)度的控制涉及到存量建設(shè)用地的結(jié)構(gòu)調(diào)整、布局優(yōu)化、效益提升和評(píng)價(jià)考核，將成為未來(lái)存量建設(shè)用地再開(kāi)發(fā)利用政策的重點(diǎn)和難點(diǎn)。

2017年將進(jìn)一步推進(jìn)歷史遺留工礦廢棄地復(fù)墾試點(diǎn)，穩(wěn)妥推進(jìn)低丘緩坡等未利用土地綜合開(kāi)發(fā)。從強(qiáng)化產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入、用地標(biāo)準(zhǔn)、靈活運(yùn)用供地方式，盤(pán)活歷史遺留低效閑置工業(yè)用地。明確閑置土地認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)和程序，加快閑置土地處置。制定地上地下空間開(kāi)發(fā)利用管理規(guī)范，推進(jìn)建設(shè)用地多功能立體開(kāi)發(fā)和復(fù)合利用。結(jié)合農(nóng)村土地制度改革三項(xiàng)試點(diǎn)，積極探索創(chuàng)新集體存量建設(shè)用地市場(chǎng)調(diào)節(jié)機(jī)制，促進(jìn)節(jié)約集約用地。

(五)進(jìn)一步推進(jìn)土地領(lǐng)域的各項(xiàng)改革

按照《關(guān)于農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市、宅基地制度改革試點(diǎn)工作的意見(jiàn)》總體安排，2017年是農(nóng)村土地制度改革三項(xiàng)試點(diǎn)的收官之年，全國(guó)人大對(duì)33個(gè)試點(diǎn)的相關(guān)法律授權(quán)也將于年底結(jié)束。將進(jìn)一步統(tǒng)籌協(xié)調(diào)推進(jìn)農(nóng)改革試點(diǎn)，加強(qiáng)部門(mén)協(xié)同，強(qiáng)化改革的協(xié)同性和耦合性，提高改革的系統(tǒng)性和完整性，形成改革合力，集中攻堅(jiān)。重點(diǎn)開(kāi)展農(nóng)村土地制度改革試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)總結(jié)評(píng)估，深入提煉經(jīng)驗(yàn)做法，形成可復(fù)制、可推廣的改革成果，按照立法與改革同步推進(jìn)、相向而行的要求，推動(dòng)相關(guān)法律法規(guī)修訂。

另外,2017年不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記將實(shí)現(xiàn)登記機(jī)構(gòu)、登記簿證、登記依據(jù)和信息平臺(tái)“四統(tǒng)一”，進(jìn)一步推進(jìn)農(nóng)村房地一體的宅基地和集體建設(shè)用地確權(quán)登記，并適時(shí)啟動(dòng)自然資源資產(chǎn)統(tǒng)一確權(quán)登記試點(diǎn)工作。按照《生態(tài)文明體制改革總體方案》關(guān)于“構(gòu)建系統(tǒng)完整的自然資源管理制度體系”的要求，進(jìn)一步推進(jìn)自然資源管理制度改革。加快推進(jìn)所有自然生態(tài)空間統(tǒng)一確權(quán)登記，制定自然資源統(tǒng)一確權(quán)登記辦法;建立權(quán)責(zé)明確的自然資源產(chǎn)權(quán)體系，制定全民所有自然資源資產(chǎn)有償出讓制度方案;構(gòu)建以空間規(guī)劃為基礎(chǔ)，以用途管制為主要手段的國(guó)土空間開(kāi)發(fā)保護(hù)制度，制定自然生態(tài)空間用途管制辦法，將用途管制擴(kuò)大到所有自然生態(tài)空間。

第五篇：土地政策

淺析土地新政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的影響

2008-04-25 來(lái)源：資源網(wǎng) 作者：岳喜濤 祖益康

—落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀要加強(qiáng)房地產(chǎn)理論的研究與探討

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)快速發(fā)展，不斷推進(jìn)城市化、工業(yè)化、現(xiàn)代化建設(shè)，土地供需矛盾十分突出。國(guó)家采取宏觀調(diào)控手段，土地政策參與宏觀調(diào)控，保障經(jīng)濟(jì)建設(shè)快速健康發(fā)展。2004年，國(guó)務(wù)院把土地政策作為國(guó)家最重要的宏觀經(jīng)濟(jì)管理手段之一，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)特別是房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生了深遠(yuǎn)的影響。2006年以來(lái)，國(guó)家先后出臺(tái)多項(xiàng)宏觀調(diào)控新政策，特別是落實(shí)土地調(diào)控政策，進(jìn)一步推進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)科學(xué)持續(xù)發(fā)展，著力構(gòu)建和諧社會(huì)。我國(guó)實(shí)行土地公有制，土地是國(guó)家可調(diào)控的資源，這在客觀上使國(guó)家具備了調(diào)節(jié)的能力。政府可以通過(guò)不供地、從嚴(yán)供地、優(yōu)惠供地等土地政策，來(lái)調(diào)整用地結(jié)構(gòu)，最終調(diào)控宏觀經(jīng)濟(jì)。土地從無(wú)償使用到有償使用，是經(jīng)濟(jì)體制改革推動(dòng)的；經(jīng)營(yíng)性土地實(shí)行招標(biāo)、拍賣(mài)和掛牌，是由國(guó)有土地收益流失以及圈地運(yùn)動(dòng)推動(dòng)的；土地供給從總量控制到結(jié)構(gòu)控制，是閑置土地、求大于供及城市建設(shè)漫延擴(kuò)張推動(dòng)的，因此，有必要加快土地使用制度改革。

一、國(guó)家出臺(tái)有關(guān)土地調(diào)控新政策

無(wú)論是經(jīng)營(yíng)性用地全部實(shí)行招拍掛方式出讓，還是加強(qiáng)土地市場(chǎng)的整頓，都是通過(guò)一系列的政策逐步深入、規(guī)范、細(xì)化來(lái)對(duì)土地市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控的。土地新政策參與宏觀調(diào)控主要表現(xiàn)在以下方面：

1、嚴(yán)格土地管理，加強(qiáng)監(jiān)督檢查，落實(shí)調(diào)控政策。

2004年10月21日，國(guó)務(wù)院下發(fā)了《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》國(guó)發(fā)〔2004〕28號(hào)文件，作出五項(xiàng)規(guī)定：一是嚴(yán)格執(zhí)行土地管理法律法規(guī)；二是加強(qiáng)土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃實(shí)施管理；三是完善征地補(bǔ)償和安置制度；四是健全土地節(jié)約利用和收益分配機(jī)制；五是建立完善耕地保護(hù)和土地管理的責(zé)任制度。黨中央、國(guó)務(wù)院高度重視土地管理和調(diào)控，2006年8月31日印發(fā)了《國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)發(fā) [2006] 31 號(hào)），通知作出八項(xiàng)規(guī)定：一

是進(jìn)一步明確土地管理和耕地保護(hù)的責(zé)任；二是切實(shí)保障被征地農(nóng)民的長(zhǎng)遠(yuǎn)生計(jì)；三是規(guī)范土地出讓收支管理；四是調(diào)整建設(shè)用地有關(guān)稅費(fèi)政策；五是建立工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一公布制度；六是禁止擅自將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地；七是強(qiáng)化對(duì)土地管理行為的監(jiān)督檢查；八是嚴(yán)肅懲處土地違法違規(guī)行為等方面。

2、建立和完善土地儲(chǔ)備制度。

2002年，全國(guó)各地先后設(shè)立了土地收購(gòu)儲(chǔ)備中心機(jī)構(gòu)，建立了土地收購(gòu)儲(chǔ)備制度。通過(guò)土地收購(gòu)儲(chǔ)備，政府掌握了轄區(qū)內(nèi)存量土地的面積、位置及供應(yīng)權(quán)等，調(diào)控能力明顯增強(qiáng)，可為各業(yè)的健康發(fā)展開(kāi)拓巨大的建設(shè)空間。2007年11月19日，國(guó)土部、財(cái)政部和中國(guó)人民銀行聯(lián)合出臺(tái)了新《土地儲(chǔ)備管理辦法》。辦法明確，土地儲(chǔ)備是指市、縣人民政府國(guó)土資源管理部門(mén)為實(shí)現(xiàn)調(diào)控土地市場(chǎng)、促進(jìn)土地資源合理利用目標(biāo)，依法取得土地，進(jìn)行前期開(kāi)發(fā)、儲(chǔ)存以備供應(yīng)土地的行為。并明確5類土地可以納入土地儲(chǔ)備范圍：一是依法收回的國(guó)有土地；二是收購(gòu)的土地；三是行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)取得的土地；四是已辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、土地征收批準(zhǔn)手續(xù)的土地；五是其他依法取得的土地。同時(shí)明確土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)職責(zé)和權(quán)限范圍，其有權(quán)對(duì)儲(chǔ)備土地進(jìn)行前期開(kāi)發(fā)、保護(hù)、管理、臨時(shí)利用及為儲(chǔ)備土地實(shí)施前期開(kāi)發(fā)進(jìn)行融資等活動(dòng)。

3、進(jìn)一步完善招拍掛制度，規(guī)范土地市場(chǎng)。

2007年9月28日，國(guó)土資源部出臺(tái)《招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》（國(guó)土資源部39號(hào)令），土地市場(chǎng)制度建設(shè)再次邁出重要步伐，國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓將隨之發(fā)生重大變化。主要從五個(gè)方面作了修訂：一是將工業(yè)用地納入招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓的范圍；二是明確建設(shè)用地使用權(quán)可以分層出讓；三是將土地使用權(quán)修改為建設(shè)用地使用權(quán)；四是進(jìn)一步明確掛牌出讓截止問(wèn)題；五是進(jìn)一步規(guī)范出讓金繳納和建設(shè)用地使用權(quán)證書(shū)發(fā)放。

4、嚴(yán)格依法查處各類違法違規(guī)用地。

2003年，開(kāi)展以開(kāi)發(fā)區(qū)建設(shè)項(xiàng)目用地進(jìn)行清理整頓活動(dòng)，重點(diǎn)是對(duì)土地市場(chǎng)治理整頓，清理未批先用、亂批亂用、征而未用、亂占濫用和隨意改變土地用途等問(wèn)題，查處了一批較大的土地違法案件。2004年10月，為認(rèn)真貫徹落實(shí)國(guó)發(fā)［2006］31號(hào)和蘇監(jiān)發(fā)［2006］8號(hào)的文件精神，市、縣政府認(rèn)真部署專項(xiàng)行動(dòng)工作，扎實(shí)開(kāi)展查處土地違法違規(guī)案件專項(xiàng)行動(dòng)工作，取得了較大的成果。2007年9月，省國(guó)土廳《關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)土資源部〈關(guān)于印發(fā)<全國(guó)土地執(zhí)法百日行動(dòng)方案>的通知〉的通知》（蘇國(guó)土資發(fā)[2007]311號(hào)）文件，結(jié)合繼續(xù)開(kāi)展查處土地違法違規(guī)案件專項(xiàng)行動(dòng)在全國(guó)范圍內(nèi)開(kāi)展土地執(zhí)法百日行動(dòng)工作，對(duì)2005年1月1日至2007年6月30日期間土地違法違規(guī)用地再一次進(jìn)行全面清理排查。重點(diǎn)清理“以租代征”、違反土地利用總體規(guī)劃擴(kuò)大工業(yè)用地規(guī)模、未批先用等違法用地行為。

5、建立廉租住房制度，解決城鎮(zhèn)困難家庭住房問(wèn)題。

2007年11月8日，建設(shè)部、國(guó)家發(fā)改委、國(guó)土資源部等九部委聯(lián)合發(fā)布《廉租住房保障辦法》規(guī)定，明確了廉租住房的對(duì)象為“城市低收入住房困難家庭”，廉租住房保障方式實(shí)行貨幣補(bǔ)貼和實(shí)物配租等相結(jié)合。廉租住房保障資金來(lái)源包括：

（一）財(cái)政預(yù)算安排的廉租住房保障資金；

（二）提取貸款風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金和管理費(fèi)用后的住房公積金增值收益余額；

（三）土地出讓凈收益中安排的廉租住房保障資金 ；

（四）政府的廉租住房租金收入；

（五）社會(huì)捐贈(zèng)及其他方式籌集的資金。該“辦法”對(duì)廉租住房建設(shè)用地，應(yīng)當(dāng)在土地供應(yīng)計(jì)劃中優(yōu)先安排，并在申報(bào)用地指標(biāo)時(shí)單獨(dú)列出，采取劃撥方式，保證供應(yīng)。以及廉租住房建設(shè)用地的規(guī)劃布局，應(yīng)當(dāng)考慮城市低收入住房困難家庭居住和就業(yè)的便利等作了具體規(guī)定。

6、明確產(chǎn)權(quán)，保障土地使用者合法權(quán)益。

2007年10月1日起，新頒布的《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》施行，對(duì)土地招標(biāo)拍賣(mài)掛牌范圍進(jìn)行了明確規(guī)定：“工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用地以及同一土地有兩個(gè)以上意向用地者的，應(yīng)當(dāng)采取招標(biāo)、拍賣(mài)等公開(kāi)競(jìng)價(jià)的方式出讓?！惫I(yè)用地招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓由國(guó)家政策上升到法律規(guī)定。同時(shí)，《物權(quán)法》明確建設(shè)用地使用權(quán)是物權(quán)的一種形式，可以分層分別在土地的地表、地上或者地下設(shè)立。土地使用權(quán)不再是一個(gè)平面概念，而是一個(gè)空間概念，并明確了建設(shè)用地使用權(quán)可以分層設(shè)立等。規(guī)范了政府行為和土地的供給制度，使土地的出讓更加透明化、規(guī)范化、市場(chǎng)化。

二、土地新政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的影響

近幾年來(lái)，國(guó)家連續(xù)出臺(tái)土地新政策必將影響到土地的交易價(jià)格、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資及其增長(zhǎng)速度、土地開(kāi)發(fā)面積等方面。保障土地供應(yīng)的總量基本滿足了房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利用存量建設(shè)用地?cái)?shù)量增加明顯，土地供應(yīng)向中低價(jià)位商品住宅傾斜明顯，供應(yīng)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化。保障廉租住房建設(shè)用地，解決城鎮(zhèn)困難家庭住房問(wèn)題，經(jīng)營(yíng)性用地和工業(yè)用地招拍掛出讓的制度得到全面推行并不斷完善。城市地價(jià)總體水平呈現(xiàn)平穩(wěn)的態(tài)勢(shì)，但增幅趨緩。這表明國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控政策已經(jīng)取得比較明顯的效果，從整體上保證了房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定地發(fā)展，使房地產(chǎn)投資過(guò)快增長(zhǎng)的勢(shì)頭得到了一定的遏制。國(guó)家出臺(tái)土地新政策對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的影響主要有六個(gè)方面：

影響之一：科學(xué)合理編制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地計(jì)劃，控制供地總量和房?jī)r(jià)?！秶?guó)務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》和《國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問(wèn)題的通知》兩個(gè)規(guī)范性文件，首先，進(jìn)一步明確了我國(guó)實(shí)行最嚴(yán)格的土地管理和土地調(diào)控政策。規(guī)范土地出讓收支管理、調(diào)整建設(shè)用地有關(guān)稅費(fèi)政策、建立工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一公布制度，有利于進(jìn)一步規(guī)范土地市場(chǎng)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展產(chǎn)生積極作用。其次，嚴(yán)把土地“閘門(mén)”，土地供應(yīng)量是影響地價(jià)的因素之一，也是一個(gè)重要性因素；而房?jī)r(jià)雖然從理論上會(huì)受到地價(jià)變化的影響，但在實(shí)際操作中，房地產(chǎn)商往往根據(jù)某個(gè)城市某個(gè)地段的房?jī)r(jià)，來(lái)決定出多高的價(jià)錢(qián)收購(gòu)?fù)恋夭艅澦?。要科學(xué)確定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)土地供應(yīng)規(guī)模，優(yōu)先保證中低價(jià)位、中小套型普通商品住房和廉租住房的土地供應(yīng)，才能有效地調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格。以泗洪縣為例：

1、2003年以來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)供地情況，2003年供地587.645畝，2005年供地914畝，2005年供地比2003年供地增加55.5%； 2006年供地1799畝，2006年供地比2005年供地增加96.82%；2007年供地674.7畝，2007年供地比2006年供地減少62.49%。

2、2002年房?jī)r(jià)增長(zhǎng)情況：2002年房?jī)r(jià)最低價(jià)為每平方米728元，最高價(jià)為每平方米998元，平均房?jī)r(jià)為每平方米863元；2004年房?jī)r(jià)最低價(jià)為每平方米968元，最高價(jià)為每平方米1588元，平均房?jī)r(jià)為每平方米1278元；2006年房?jī)r(jià)最低價(jià)為每平方米1260元，最高價(jià)為每平方米1980元，平均房?jī)r(jià)為每平方米1620元；2004年平均房?jī)r(jià)比2002年增加48.08%，2006年平均房?jī)r(jià)比2004年增加26.76%，2007年房?jī)r(jià)與2006年相比保持平穩(wěn)狀態(tài)。

影響之二：對(duì)房地產(chǎn)商實(shí)行“凈地” 供應(yīng)，打擊“囤地”行為近幾年，國(guó)家越來(lái)越強(qiáng)有力的宏觀調(diào)控之手，把土地儲(chǔ)備推到了土地市場(chǎng)的風(fēng)口浪尖上，不斷完善土地儲(chǔ)備政策，新《土地儲(chǔ)備管理辦法》的出臺(tái)，規(guī)范了土地儲(chǔ)備制度運(yùn)行涉及拆遷、土地征收、城市規(guī)劃、資金管理、銀行貸款、投資立項(xiàng)等多方面工作，對(duì)我國(guó)今后土地市場(chǎng)發(fā)展將產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。土地儲(chǔ)備制度是調(diào)控土地市場(chǎng)的重要抓手。土地儲(chǔ)備制度的建立，市、縣人民政府供地和管地方式發(fā)生了重大變革，從多個(gè)部門(mén)供應(yīng)“生地”和協(xié)議出讓為主，轉(zhuǎn)變?yōu)榧薪y(tǒng)一供應(yīng)“凈地”和招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓為主，進(jìn)一步增強(qiáng)政府調(diào)控土地市場(chǎng)的能力。各地政府根據(jù)城市發(fā)展和市場(chǎng)需求，有計(jì)劃地適時(shí)適量供應(yīng)土地，有效調(diào)控土地供應(yīng)總量、結(jié)構(gòu)和時(shí)序，同時(shí)促進(jìn)了土地節(jié)約集約用地，增加了政府土地收益。土地儲(chǔ)備的一個(gè)重要環(huán)節(jié)就是理清土地產(chǎn)權(quán)。土地儲(chǔ)備制度建立后，先行依法收回土地使用權(quán)，并給予被拆遷人合理補(bǔ)償，然后對(duì)土地進(jìn)行再配置。這是對(duì)土地權(quán)利人權(quán)益的尊重和保護(hù)，真正建立了正常的土地財(cái)產(chǎn)關(guān)系。通過(guò)開(kāi)展一系列土地儲(chǔ)備工作，增加“凈地”供應(yīng)，打擊“囤地”行為。

影響之三：規(guī)范出讓金繳納，使房地產(chǎn)商不能將未繳土地出讓金投入開(kāi)發(fā)建設(shè)。

最新《招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》，自2007年11月1日起施行。影響最大的是“規(guī)范出讓金繳納和建設(shè)用地使用權(quán)證書(shū)發(fā)放”。即：受讓人依照出讓合同約定，付清全部出讓金后，才能領(lǐng)取國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)證書(shū)；未繳清全部出讓金的，不得發(fā)放建設(shè)用地使用權(quán)證書(shū)，也不得按出讓金繳納比例分期發(fā)放建設(shè)用地使用權(quán)證書(shū)。同時(shí)規(guī)定已經(jīng)發(fā)放的建設(shè)用地必須三年內(nèi)建設(shè)完畢。土地新政對(duì)房地產(chǎn)商的影響很大，因?yàn)樵瓉?lái)房地產(chǎn)商可以一次性拿地，分批交納土地出讓金，分批獲得建設(shè)用地使用權(quán)，分批開(kāi)發(fā)，分批銷(xiāo)售，分批回籠資金。如果得到政府支持和銀行支持，可以玩出不少空手套白狼的游戲．現(xiàn)在這個(gè)政策將大大提高開(kāi)發(fā)商拿地的資金門(mén)檻，又要求付清全部出讓金才能拿土地證，使開(kāi)發(fā)商沒(méi)有打政策擦邊球的機(jī)會(huì)。這樣一來(lái)，除了實(shí)力雄厚的大房地產(chǎn)商，大部分房地產(chǎn)商都不會(huì)歡迎這個(gè)政策，如果政府不保持出讓土地的熱情，從長(zhǎng)遠(yuǎn)看講造成未來(lái)房地產(chǎn)供應(yīng)看空，住房供應(yīng)量減少，那么短期內(nèi)所有愿意做房地產(chǎn)的，不愿意做房地產(chǎn)的商人，必然要考慮未來(lái)的轉(zhuǎn)型，在轉(zhuǎn)型前拼命把手上的房子以最快速度漲上去，回籠資金或利潤(rùn)最重要，不準(zhǔn)備繼續(xù)做的小房地產(chǎn)商好拿回報(bào)，準(zhǔn)備繼續(xù)做的也要快速回籠資金才能在將來(lái)競(jìng)爭(zhēng)中拿到最大的地，謀劃未來(lái)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)劃。

影響之四：加強(qiáng)批后監(jiān)管，使房地產(chǎn)商建設(shè)項(xiàng)目無(wú)違規(guī)操作可乘之機(jī)。通過(guò)開(kāi)展土地違法違規(guī)案件專項(xiàng)行動(dòng)和土地執(zhí)法百日行動(dòng)以及土地市場(chǎng)治理整頓，依法查處各類土地違法案件，有效地遏制了各類違法用地行為，特別是對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行逐宗清理，對(duì)發(fā)現(xiàn)的不按規(guī)劃和出讓合同約定條件開(kāi)發(fā)建設(shè)及拖欠土地出讓金行為得到了糾正。以泗洪縣為例：2006年開(kāi)展查處土地違法違規(guī)案件專項(xiàng)行動(dòng)，共查處違法用地142宗，涉案面積3182.48畝；207年開(kāi)展土地執(zhí)法百日行動(dòng)，共查處“以租代征”等違法用地２４宗，涉案面積320.25畝；2005年以來(lái)，進(jìn)一步開(kāi)展土地市場(chǎng)整頓，追繳土地出讓金2.0329億元。

影響之五：以劃撥方式保障廉租住房用地，進(jìn)一步調(diào)節(jié)房產(chǎn)價(jià)格市場(chǎng)。九部委聯(lián)合發(fā)布《廉租住房保障辦法》規(guī)定，廉租房保障有兩種形式，一種是現(xiàn)金補(bǔ)貼，即給予達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)的困難家庭拿了政府補(bǔ)貼到市場(chǎng)上去租房。通過(guò)租金，補(bǔ)貼由廉租家庭傳遞到房東，對(duì)房?jī)r(jià)會(huì)產(chǎn)生一定影響，此種政府要慎重規(guī)范操作。二種是實(shí)物補(bǔ)貼，即由政府出資興建、購(gòu)買(mǎi)廉租房。根據(jù)新政策，廉租房建設(shè)用地繼續(xù)實(shí)行行政劃撥，在土地供應(yīng)計(jì)劃中優(yōu)先安排，單列用地指標(biāo)。在總量控制下，受到廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房用地?cái)D壓的只能是商品房用地。在廉租房政策執(zhí)行中因地制宜、因時(shí)調(diào)整、尺度把握十分重要，稍有不慎，其對(duì)有效供應(yīng)的影響反而會(huì)形成對(duì)房?jī)r(jià)高漲的支持因素。

影響之六：征地拆遷提高標(biāo)準(zhǔn)影響地價(jià)，間接的增加房地產(chǎn)商開(kāi)發(fā)成本。

《物權(quán)法》對(duì)國(guó)家、集體和私人財(cái)產(chǎn)平等保護(hù)的原則將有助于實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)λ接胸?cái)產(chǎn)的保護(hù)。房地產(chǎn)領(lǐng)域是涉及到物權(quán)的重要的領(lǐng)域，在現(xiàn)實(shí)中征地、拆遷補(bǔ)償不到位等問(wèn)題突出，侵害了私有財(cái)產(chǎn)的利益。由于各地廣泛開(kāi)展法律法規(guī)宣傳活動(dòng)，增強(qiáng)了群眾的法制觀念，在城鎮(zhèn)拆遷過(guò)程中，他們要求依法拆遷，賠償標(biāo)準(zhǔn)要求高，拆遷搞房產(chǎn)開(kāi)發(fā)難度較大。征地拆遷投入資金較大，可能會(huì)影響土地供應(yīng)價(jià)格，間接的增加房地產(chǎn)商開(kāi)發(fā)成本。

從總體上看，筆者認(rèn)為以上幾方面是影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要因素，對(duì)全國(guó)各地而言也具有普遍共同性。國(guó)家通過(guò)出臺(tái)新的土地政策，科學(xué)合理的配置土地資源，增強(qiáng)宏觀調(diào)控能力，保障房地產(chǎn)市場(chǎng)健康持續(xù)發(fā)展，著力構(gòu)建和諧社會(huì)，穩(wěn)步推動(dòng)小康社會(huì)建設(shè)進(jìn)程，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)又好又快發(fā)展。