第一篇：解讀2014年房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢

解讀2014年房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢

新一屆政府，新風(fēng)來襲。在第一個兩會的政府工作報告中，釋放的房地產(chǎn)政策信號，無疑再次成為各方關(guān)注的焦點。不碰“房價”，少提“調(diào)控”成為房地產(chǎn)業(yè)表述最重要的一點。一套比較合理的行業(yè)治理思路，脈絡(luò)漸次浮現(xiàn)。身處在房地產(chǎn)行業(yè)的每一個房地產(chǎn)人你們了解了嗎？

春暖花開的四月，房教中國網(wǎng)攜手中國房地產(chǎn)策劃師聯(lián)誼會，力邀中國房地產(chǎn)研究會副會長胡志剛先生，國家建設(shè)部住宅產(chǎn)業(yè)化促進(jìn)中心副總工程師孫克放、加拿大寶佳國際建筑設(shè)計集團(tuán)駐華首席代表高志、企業(yè)品牌戰(zhàn)略專家黃章林等名家講師齊聚清華，解讀房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢，房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)型，戰(zhàn)略規(guī)劃、項目定位、營銷策劃等關(guān)鍵環(huán)節(jié)，為房地產(chǎn)策劃師打造一場精彩的知識盛宴。學(xué)員可以傾聽行業(yè)最新最權(quán)威的聲音，并現(xiàn)場探討中國房地產(chǎn)未來發(fā)展機(jī)遇?，F(xiàn)場展示項目及尋求合作機(jī)會。

《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型與戰(zhàn)略規(guī)劃》培訓(xùn)課程將結(jié)合“針對不同城市情況的調(diào)控”，“三個1億人”等國家新政策，從理論到實戰(zhàn)，解析房地產(chǎn)環(huán)境的變化與戰(zhàn)略的轉(zhuǎn)型。從宏觀到微觀，研究房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢與市場分析。從項目到整體，規(guī)劃房地產(chǎn)設(shè)計定位與價值創(chuàng)造。從策略再到銷售，實戰(zhàn)分析推廣技巧與營銷案例。深入淺出地剖析現(xiàn)有城鎮(zhèn)化與中小城市房地產(chǎn)發(fā)展的前瞻。

房教中國網(wǎng)以雄厚的師資力量，以兩會新政策為中心，為房地產(chǎn)策劃量身打造房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢課程內(nèi)容：《房地產(chǎn)資本運營與風(fēng)險控制》、《項目定位與整體規(guī)劃》、《房地產(chǎn)企業(yè)運營管理》、《市場整合營銷戰(zhàn)略的制定與實施》等培訓(xùn)課程，重點打造《房地產(chǎn)行業(yè)政策與市場發(fā)展分析》、《房地產(chǎn)營銷策劃與銷售管理》、《商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃》等系列品牌課程。在宏觀經(jīng)濟(jì)大背景下，邀請中國房地產(chǎn)研究會副會長解讀《房地產(chǎn)業(yè)政策與市場發(fā)展分析》，孫克放講授《項目定位與整體規(guī)劃》，以及對話“建筑設(shè)計大師”高志等宏觀系列課程。四月，中國房地產(chǎn)策劃師聯(lián)誼會全力為中國房地產(chǎn)行業(yè)培養(yǎng)策劃精英，助力房地產(chǎn)企業(yè)在大數(shù)據(jù)時代打造企業(yè)營銷品牌。

第二篇：2012年房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢

2012年房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢

一、商業(yè)地產(chǎn)將會填補住宅市場在房地產(chǎn)行業(yè)中的空缺

注釋：住宅市場受到調(diào)控影響日益深化的同時，商業(yè)地產(chǎn)卻在蓬勃地發(fā)展。從數(shù)據(jù)上看，在一線城市住宅市場成交量大跌的同時，商業(yè)地產(chǎn)卻呈現(xiàn)了欣欣向榮之勢。萬科、保利、遠(yuǎn)洋等房企紛紛宣布進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。商業(yè)地產(chǎn)是地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的高境界，符合資產(chǎn)和物業(yè)的發(fā)展規(guī)律。

目前，北京乃至全國可開發(fā)的土地有限。未來中國地產(chǎn)行業(yè)需要依靠商業(yè)地產(chǎn)，而商業(yè)地產(chǎn)在國內(nèi)尚處于初級階段，存在著廣闊的發(fā)展空間，加之有國外優(yōu)秀的經(jīng)驗和模式可以借鑒，商業(yè)地產(chǎn)必將大有所為。

二、2011被稱為“保障房元年”，企業(yè)發(fā)展格局將如何重置

注釋：限購，限貸毫無放緩跡象，房產(chǎn)稅試點擴(kuò)大，房地產(chǎn)調(diào)控加深。種種跡象表明，中國房地產(chǎn)行業(yè)面臨改革，轉(zhuǎn)型。能否正確選擇，是考驗中國房地產(chǎn)行業(yè)戰(zhàn)略智慧的最佳時機(jī)。房產(chǎn)人將重新思考發(fā)展策略。

三、旅游地產(chǎn)在中國房地產(chǎn)未來發(fā)展趨勢中，將迎來較好發(fā)展 注釋：2011年，隨著國家嚴(yán)酷新政對高房價的大力打壓，曾經(jīng)火爆的傳統(tǒng)住宅市場成交表現(xiàn)逐漸黯淡，新政無疑很大力度的壓縮了住宅市場的投資空間，限制了投資客的投資和投機(jī)性需求。在此形勢下，旅游地產(chǎn)憑借其政策導(dǎo)向性和資源稀缺性優(yōu)勢深受投資客們青睞，成為萬眾矚目的樓市新寵！

隨著國家對旅游業(yè)戰(zhàn)略性支柱產(chǎn)業(yè)的明確定位，縱使在新政打壓下，旅游地產(chǎn)依然成為眾多獨具慧眼的投資客所共同關(guān)注的焦點。旅游地產(chǎn)受到熱捧并不難理解，在自然資源日益緊缺的當(dāng)下，旅游地產(chǎn)的最大優(yōu)勢即在于其對自然的占有。

四、房地產(chǎn)未來市場更注重于新科技，節(jié)能增值與生態(tài)觀的結(jié)合運用注釋：我國能源資源供應(yīng)與經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的矛盾己十分突出。全面推進(jìn)建筑行業(yè)節(jié)能工作,有利于減少建筑耗能,節(jié)約能源；有利于減少溫室氣體排放,減輕大氣污染,改善環(huán)境質(zhì)量。有效提高地產(chǎn)品質(zhì)與價值的提升。

第三篇：0809年全國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢

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2008-2009年全國房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢研究報告

總體來看,目前全國市場呈現(xiàn)量價齊跌的形態(tài)。從去年年底開始,中國房地產(chǎn)

市場開始調(diào)整,今年以來下行速度加快,下滑幅度加大,房地產(chǎn)價格也隨之開始回

落。從區(qū)域上看,以深圳、廣州為代表的珠三角城市最先開始調(diào)整,接著長三角、華北、中西部也開始調(diào)整。

通過分區(qū)域研究,我們發(fā)現(xiàn):東部地區(qū)深度調(diào)整。其中珠三角地區(qū):全國房價

“重災(zāi)區(qū)”,今年以來,房價已下跌20-40%;長三角地區(qū):今年以來,成交量巨量萎

縮,第三季度出現(xiàn)價格拐點;環(huán)渤海地區(qū):各城市分化,北京下跌空間較大,沈陽波

瀾不驚。中部地區(qū)成交量明顯下降,房價開始小幅下跌,武漢形勢比較嚴(yán)峻。西部

地區(qū)成交量下降20-40%,房價比較穩(wěn)定,下跌空間不大。

低迷市場中,依然有四類樓盤實現(xiàn)熱銷。我們歸納如下:第一類,打折力度較

大的知名企業(yè)的大盤,比如恒大、萬科、富力等。第二類,超小戶型單身公寓。第三類,近郊經(jīng)濟(jì)型房源。第四類,綜合類特色產(chǎn)品,比如萬達(dá)開發(fā)的綜合性商業(yè)項

目。

今后兩年我國房地產(chǎn)市場走勢非常不樂觀。我們認(rèn)為:2008年房屋成交量同

比2007年將出現(xiàn)大幅下滑,估計萎縮3-4 成,但由于全國房價拐點出現(xiàn)在第三季

度,因此2008年全年房價同比2007年,依然呈正增長,不過漲幅將由2007年的18%（商品房）大幅回落到5%左右的可能性較大（預(yù)計與2006年4.4%的漲幅相

近）。至于2009年,全國房屋成交量將依然在低位徘徊,但全年成交價格將比2008

年出現(xiàn)負(fù)增長。2010年全國樓市觸底反彈的可能性最大。

今年9 月以來,隨著雷曼兄弟破產(chǎn)、“兩房”被政府接管等一系列事件的發(fā)

生,美國次貸危機(jī)進(jìn)一步深化成金融風(fēng)暴,并迅速波及全球。在此國際背景下,國

內(nèi)經(jīng)濟(jì)亦不容樂觀,第三季度GDP 增幅回落至9%,中央宏觀調(diào)控方針正由“一保

一控”轉(zhuǎn)向首先防止經(jīng)濟(jì)快速下滑,45天內(nèi)連續(xù)三次降息,頻率之高歷史罕見。

11月中央力度空前出臺的“4萬億投資計劃”,吹響了拯救經(jīng)濟(jì)的號角。

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在國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢不容樂觀的情況下,我國樓市走向更加引人關(guān)注。今年以

來,多數(shù)城市房屋成交量已出現(xiàn)大幅萎縮,從第三季度開始,房價亦開始下跌。針

對這種情況,從5 月份開始,成都、重慶、西安、南京、杭州等18個城市紛起救

市,而財政部和央行亦在10月22 日出臺相關(guān)救市措施。那么,目前我國房地產(chǎn)市

場形勢到底如何,未來一段時間又會走向何方,為此,上海易居房地產(chǎn)研究院研究

部特意成立了課題組,依托易居中國·CRIC 中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)的信息和數(shù)

據(jù),對此進(jìn)行了全面、深入、及時的研究。

一、全國房地產(chǎn)市場總體形勢不容樂觀

從去年年底開始,中國房地產(chǎn)市場開始調(diào)整,今年以來下行速度加快,下滑幅

度加大,隨之房地產(chǎn)價格也開始回落。從區(qū)域上講,以深圳、廣州為代表的珠三角

城市最先開始調(diào)整,接著長三角、華北、中西部也開始調(diào)整?？傮w來看,目前全國

市場呈現(xiàn)量價齊跌的形態(tài)。

接下來主要從國家統(tǒng)計局的兩個指標(biāo)來分析全國房地產(chǎn)市場的狀況。第一個

指標(biāo)是“國房景氣指數(shù)”,它反應(yīng)的是行業(yè)景氣度,尤其體現(xiàn)開發(fā)商對于市場的預(yù)

期和投資意愿。由下圖可知,2007年11月達(dá)到高點,其后一路下滑,今年10月份

為99.68,比9 月份回落1.47點,比去年同期回落6.06 點,步入不景氣區(qū)間。

前三季度,全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資21278億元,同比增長26.5%,相比2007 年31.8%的增幅,明顯回落。住宅完成投資15508億元,增長28.7%。其中,經(jīng)濟(jì)適

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用住房投資638億元,增長19.9%,說明很多地政府依然沒有開足馬力推進(jìn)住房保

障建設(shè)。全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地開發(fā)面積1.79億平方米,同比下降1.6%。

前三季度,全國房屋施工面積24.04億平方米,增長20.3%,比2007年的21.5%稍稍回落。其中,住宅施工面積19.07億平方米,增長21.2%;辦公樓施工面

積8150萬平方米,增長8.3%,比2007年的12.5%明顯回落;商業(yè)營業(yè)用房施工面

積25026萬平方米,增長12%。

截止到9 月末,全國商品房空置面積為1.3億平方米,同比增長10.2%。其中，空置商品住宅6641萬平方米,增長14.1%。這是非常值得擔(dān)心的一個指標(biāo),空置

房面積的明顯增長,意味著滯銷房屋增加,企業(yè)資金回籠影響較大。

第二個重要指標(biāo)是全國70個大中城市房屋銷售價格指數(shù)。由于我國的房地

產(chǎn)銷售均價與房屋成交結(jié)構(gòu)關(guān)系較大,不能較好地反映房價短期演變軌跡。而拿

這一房價指數(shù)做分析,更能反映房價真實走勢。

分析上圖可知,以月度房價同比漲幅來看,2008年1月達(dá)到高點,同比去年1

月增長11.3%,其后增幅加速遞減,今年10月已降至1.6%,預(yù)計11月或12月份，將由正增長變?yōu)樨?fù)增長。由于同比的時間跨度是一年,并不能反映近況,相較而言，月度房價環(huán)比增長情況更能說明近期走勢,環(huán)比增幅的高點出現(xiàn)在去年9 月,其

后遞減,直至今年8 月份首次由正增長變?yōu)樨?fù)增長,價格拐點正式出現(xiàn),也即全國

房價正式開始下跌,9 月份繼續(xù)下滑,這一下跌態(tài)勢將會持續(xù)到明年下半年,甚至

2010年。

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二、全國一二三線城市形勢有所差異,但皆有比較明顯的下跌

接下來,分析一下全國主要區(qū)域房地產(chǎn)市場的情況,為了研究的方便性,在此

把城市分為三類,一線城市、二線城市和三線城市。根據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院

CRIC 中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)數(shù)據(jù),在30多個大中城市中,半數(shù)以上城市9 月成交量較8 月出現(xiàn)了不同程度的反彈,但反彈力度普遍較小。而另一半城市成交量

不升反跌,成交繼續(xù)萎縮。整體來看,絕大部分城市遭遇了近幾年來最冷的“金九”，市場低迷程度可見一斑。價格表現(xiàn)方面,全國大部分城市房價均出現(xiàn)了下滑的跡

象,打折優(yōu)惠幅度有所增大。華南區(qū)域各城市更出現(xiàn)了新一輪的降價浪潮,在前期

價格已下跌較大幅度的背景下,9 月很多樓盤再次祭起降價大旗,優(yōu)惠幅度均在10%左右。

從商品住宅供應(yīng)量上分析,除上海略降之外,北京、深圳、廣州今年前三季

度供應(yīng)量皆有明顯增長。尤其是9 月份,一線城市供應(yīng)量均出現(xiàn)了大幅的上升，上海、北京、深圳供應(yīng)量環(huán)比增長明顯,深圳增長幅度較大,同比增加了123.57%。

但成交情況非常不理想,前三季度一線城市商品住宅成交量普遍下降五成左

右。9 月廣州、深圳等城市成交量出現(xiàn)了回暖跡象,主要是前期價格下降明顯,但

上海、北京兩城市成交仍處于極度低迷,與去年同期相比成交量嚴(yán)重萎縮。

從價格上分析,一線城市房價繼續(xù)下跌。上海二手房價格指數(shù)8 月份首次由

漲變跌,9 月份上海商品住宅價格下滑跡象明顯,全月共有50 多個樓盤有新增推

案上市,紛紛采取了平開或低開的策略,并有一定的優(yōu)惠折扣。北京房價下跌

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勢頭明顯,樓盤打折力度再度擴(kuò)大。深圳和深圳延續(xù)了降價的勢頭,新上市的大部分項目優(yōu)惠幅度在原有基礎(chǔ)上再增加5-10％。

2、二線城市:成交量降幅較大,房價穩(wěn)中有降

從商品住宅供應(yīng)量分析,前三季度和9 月份大部分二線城市商品住宅市場新

增供應(yīng)量出現(xiàn)了較大幅度的上漲。但成交量卻比較低迷,大部分城市成交量同比

去年降五成左右,絕大部分是東部城市;少數(shù)城市降幅稍小,比如沈陽、西安部分

中西部城市。而9 月份,成交表現(xiàn)相當(dāng)不容樂觀,大部分城市成交量僅為去年同期

二三成水平,合肥、福州、武漢等城市同比下降幅度均超過了70%,南京、蘇州、寧波、成都等城市同比降幅均在80%左右。

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從成交價格分析,9 月份,大部分二線城市價格松動更為明顯,部分城市降價

幅度再度擴(kuò)大,房價下跌趨勢較為明顯。華東除合肥仍能保持價格一定的穩(wěn)定外，其 二線城市基本都已進(jìn)入價格下降通道,尤以南京下調(diào)趨勢最為明顯。華北區(qū)

域內(nèi)大部分二線城市目前房價相對仍保持平穩(wěn),但天津降價趨勢已經(jīng)較為明了。

華南福州出現(xiàn)了新一輪降價的風(fēng)潮。中西部除鄭州等個別城市房價仍較為堅挺外，武漢、西安、成都、重慶等城市房價繼續(xù)下跌,特別是在恒大、萬科、中海等品

牌開發(fā)企業(yè)大幅下調(diào)價格的帶動下,周邊項目開始跟進(jìn),導(dǎo)致各城市房價下跌幅

度明顯加大。

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3、三線城市:市場成交繼續(xù)低迷

在經(jīng)歷了連續(xù)兩個月成交持續(xù)走低之后,大部分三線城市在9 月份并未能迎

來銷售大幅反彈。在易居中國跟蹤的11個城市中,有6個城市成交量出現(xiàn)小幅反

彈,而其 5個城市成交量繼續(xù)下滑。徐州、南昌、長春等城市環(huán)比下滑幅度超

過20%,市場低迷程度進(jìn)一步加重。徐州、長春、海口等城市本月房價仍保持了

相對的穩(wěn)定,但開發(fā)商硬扛價格的結(jié)果是成交量萎縮,在臨近年底還款高峰的壓

力下,預(yù)計在未來幾個月內(nèi)這些城市房價下調(diào)。

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三、東部地區(qū)深度調(diào)整,中部地區(qū)情況分化,西部地區(qū)下調(diào)空間不大

1、東部地區(qū):主要城市成交量下降40-70%,房價明顯下降

（1）珠三角地區(qū):全國房價“重災(zāi)區(qū)”,今年以來,房價已下跌20-40%

珠三角是我國房地產(chǎn)市場發(fā)展較成熟的區(qū)域之一,2007年以廣州、深圳為代

表的珠三角城市群,房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了一個快速發(fā)展期后,又率先進(jìn)入調(diào)整的態(tài)

勢。由于國內(nèi)外宏觀經(jīng)濟(jì)形勢的變化,珠三角以出口導(dǎo)向為主體的制造業(yè)正經(jīng)歷

著歷史上最大規(guī)模的結(jié)構(gòu)調(diào)整,導(dǎo)致中小企業(yè)大量倒閉和外遷,勞動就業(yè)開始出

現(xiàn)下滑,直接影響到該區(qū)域的房地產(chǎn)市場。

2007年珠三角區(qū)樓市幾經(jīng)曲折,經(jīng)歷了從沸點到冰點的轉(zhuǎn)變。上半年去化良

好,基本上項目開盤即獲 較高的去化,購房者追漲,開發(fā)商惜售,土地競價踴躍。

從四季度開始,成交力度開始走弱,成交量逐月下降。年底受宏觀調(diào)控影響,開發(fā)

商資金壓力加大,出于快速回籠資金的目的,主要城市住宅市場出現(xiàn)供應(yīng)放量現(xiàn)

象。全年珠三角區(qū)域商品住宅價格呈穩(wěn)步上揚態(tài)勢,年底開始走弱。

2007年房地產(chǎn)市場熱潮推動土地市場的火爆,珠三角區(qū)域土地價格上漲迅

猛,頻頻出現(xiàn)地價標(biāo)王和搶地現(xiàn)象,土地價格在房地產(chǎn)商品價格中的結(jié)構(gòu)比重越

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來越大,并呈現(xiàn)加速提升趨勢。但到年末,受國家政策調(diào)控和樓市成交量萎縮等原

影響,土地流標(biāo)現(xiàn)象屢次上演。

2008年以來,珠三角樓市處于調(diào)整期,降價或打折促銷現(xiàn)象普遍,觀望氛圍

較濃。供應(yīng)量明顯下降,住宅市場成交量也大幅萎縮。降價措施也由暗降轉(zhuǎn)為明

降。商品住宅成交量小幅微升,但購房者持幣觀望情緒依舊濃厚,市場以剛性需求

消費者為主,低總價、經(jīng)濟(jì)型的中小戶型單位消化最快。土地市場反應(yīng)冷淡,開發(fā)

商進(jìn)入觀望狀態(tài),拿地變 謹(jǐn)慎,招拍掛土地出讓價格也漸趨理性,土地市場流標(biāo)

現(xiàn)象仍然頻現(xiàn)。

典型城市分析:深圳樓市,房價第三波下跌開始

價格在波動中下跌。深圳商品住宅房價從去年1月開始上漲,直至去年10

月到達(dá)17350元歷史高點,其后開始下跌,但直到今年2 月,這四個月的房價跌幅

較小且穩(wěn)定,這是房價調(diào)整的第一個階段。從今年3 月開始,至5 月,跌幅加大，與之同時,成交量上升,在市場可能出現(xiàn)回暖的假象刺激下,6、7兩月房價重新上

漲,可稱之為“回光返照”。這是房價調(diào)整的第二個階段,市場博弈非常激烈。接

下來是第三個階段,買方占據(jù)絕對優(yōu)勢,賣方放棄頑抗,從8 月開始,持續(xù)下跌。第三波下跌持續(xù)的時間將長于前兩波的3-4個月,但波幅會減小,最終變成中期的盤整加陰跌。

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相比去年1月的10872元的成交單價,去年10月漲幅為60%,今年9 月均價

為11824,較去年10月下跌37%。再向下調(diào)整10-20%,應(yīng)趨于合理,但也不排除非

理性殺跌現(xiàn)象的出現(xiàn)。當(dāng)然,我們也應(yīng)考慮到月度成交均價背后還有成交結(jié)構(gòu)變

化的原 ,但這并不妨礙我們作方向性的研判。相比其它城市,深圳本輪調(diào)整啟動

最早,房價跌幅最大,距離市場底部也最近。

對深圳市場而言,供求關(guān)系尤其值 注意，為從去年7 月開始就變成了供

大于求,這一時間點要比多數(shù)城市提前了好幾個月,而且至今沒有任何一月能夠

實現(xiàn)“咸魚翻身”。而且,是屬于嚴(yán)重供大于求,自去年10月開始,幾乎每個月的供應(yīng)量都是成交量的兩倍以上。這除了反映了市場的低迷外,還留下了頗為嚴(yán)重的后遺癥:形成了較大規(guī)模的空置量。

（2）長三角地區(qū):今年以來,成交量巨量萎縮,第三 度出現(xiàn)價格拐點

近年來以上海為代表的長三角房地產(chǎn)市場總體顯示出平穩(wěn)發(fā)展的勢頭,市場

交易價格互相支撐。2007年二季度開始,各主要城市增量房、存量房交易量和房

價經(jīng)歷了井噴式的上升行情,凸顯了該地區(qū)剛性需求的強大能量。隨著9 月份關(guān)

于第二套房貸款規(guī)定的政府宏觀調(diào)控政策出臺,四季度長三角地區(qū)的各個城市相

繼進(jìn)入了一個調(diào)整階段。全年由于前期房價的飛速上漲,支撐房價始終在高位運

行。

同期長三角地區(qū)的土地市場供應(yīng)量明顯萎縮,最大下降幅度將近70%左右。

低量的土地交易在大部分時間內(nèi)卻呈現(xiàn)一派火熱的景象,地價高速上漲,地王不

斷涌現(xiàn),演繹了一幕“面粉貴過面包”的地價神話。從年底開始土地市場受房地

產(chǎn)二級市場大幅調(diào)整的影響,成交遇冷。許多土地以底價或是低價成交,跌破業(yè)內(nèi)

預(yù)計。

2008年以來,由于觀望氣氛濃郁,市場呈現(xiàn)商品房交易量大幅萎縮而房價依

然穩(wěn)定的局面。成交量與去年同期相比,下降幅度在50%左右,整體市場的成交不

暢。新開工面積、在建面積和竣工面積呈現(xiàn)萎縮狀態(tài),從而導(dǎo)致商品房屋市場供

應(yīng)增長乏力。3 月份市場出現(xiàn)回暖跡象,但缺少后期支持,市場依舊未能走出陰

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影。開發(fā)商對于市場的信心正在接受嚴(yán)峻的考驗。在進(jìn)入6 月以后,長三角地區(qū)的樓盤開始出現(xiàn)打折現(xiàn)象,但是打折幅度較小,市場反應(yīng)冷淡。

價格穩(wěn)定的重要 素是同期長三角區(qū)域土地供應(yīng)總體延續(xù)多年下降。受政府

宏觀調(diào)控的影響,土地供應(yīng)特別是住宅土地的供應(yīng)不斷萎縮。樓市持續(xù)低迷迫使

開發(fā)商拿地更為謹(jǐn)慎,導(dǎo)致大部分土地都以底價成交,部分土地流標(biāo)。就目前來看，市場上依舊存在大量的剛性需求,但是,市場要走出低迷還需要一段時間,對于購

房者市場信心的建立將是未來房地產(chǎn)市場發(fā)展的關(guān)鍵。

典型城市分析:上海樓市,房價再跌二成或觸底

從價格上分析, 從07年1月,上海商品住宅價格穩(wěn)定上漲,一直到今年6 月

達(dá)到最高點:17116元,其后有所下跌,但依然處于高位盤整,9 月份為13248元，由于今年5-7 月房價波幅較大,我們?nèi)∑渚?大約是15700元,那么比去年1月的9528元已上漲65%。這一漲幅比北京40%和深圳60%的漲幅都高出一些。當(dāng)然，上海房價下跌的時間也比二者滯后了幾個月。月價格比去年1月上漲40%,比5-7 月高點跌16%。按照我們以前關(guān)于房價

收入比的測算,上海房價應(yīng)在2007年的基礎(chǔ)上下調(diào)15%左右,但今年以來,即使拿月均價與去年12月的11714元相比,又上漲了13%。這就意味著,在9 月的價格

基礎(chǔ)上,上海房價需要回調(diào)20%左右,才能會趨于比較合理的位置。按目前情況，-----------------------Page 12-----------------------

由于前三季度基本上是上漲的,上海房價2008年同比2007年還會有一定的漲幅。

但2009年同比2008年,房價一定是下跌的。

從成交量上分析,去年12月開始,上海商品住宅開始由供不應(yīng)求逆轉(zhuǎn)為供大

于求,時間點基本與北京相近,但其后數(shù)月,其供求失衡的程度遠(yuǎn)好于深圳,稍好

于北京,直到9 月份,才出現(xiàn)嚴(yán)重失衡,供求比為1:0.45。這也就是為何筆者相較

前二者,更看好上海樓市的原。

與深圳相比,今年上海的房價完全可稱 上“負(fù)隅頑抗”,但與北京情況類似，第三季度終于出現(xiàn)拐點,二手房指數(shù)表現(xiàn)更為明顯。2001-2006年,六年時間上海的二手房指數(shù)共上漲了60%多點,可07至08年上半年,卻大漲了近50%,明顯非理

性飆升。我們預(yù)計,要從2400點高點降至1800-2000點上下才會合理,降幅為20%

左右。從今年8 月開始,上海二手房指數(shù)環(huán)比已開始下跌。

（3）環(huán)渤海地區(qū):各城市分化,北京將下跌空間較大,沈陽波瀾不驚

環(huán)渤海房地產(chǎn)市場最大特點是區(qū)域內(nèi)部各城市呈現(xiàn)較大差異化。全國樓市繁

榮加上 運效應(yīng),使北京市場供應(yīng)量和房價上漲幅度,在2007年和2008年上半年

都位居全國前列,相比之下天津則表現(xiàn)為具有強大的發(fā)展?jié)摿秃蟀l(fā)優(yōu)勢。大連

房地產(chǎn)市場是遼寧省甚至東北地區(qū)的領(lǐng)頭羊。青島房地產(chǎn)則是山東省市場的風(fēng)向

標(biāo)。目前,環(huán)渤海地區(qū)的房地產(chǎn)市場正在受到嚴(yán)重考驗。

環(huán)渤海房地產(chǎn)市場的另一特點是發(fā)展空間巨大,前景樂觀。其中主要的 素

是國家改革和發(fā)展戰(zhàn)略的重點已從上世紀(jì)八十年代的珠三角（深圳、珠海為代表的特區(qū)開發(fā)）、九十年代的長三角（浦東為代表的新區(qū)開發(fā)）,轉(zhuǎn)入到環(huán)渤海地

區(qū)（天津濱海為代表的新區(qū)開發(fā)）。北京、天津、大連和青島都已是或?qū)⑹峭鈦?/p>

房地產(chǎn)投資者和購買者占重大比重的城市,本地市場跨區(qū)域化。

2007年環(huán)渤海地區(qū)所依托的遼寧省、山東省和河北省的房地產(chǎn)開發(fā)投資額

保持快速增長,分別上漲約31％、28％和47％。三省的商品房銷售面積的漲幅均

大于竣工面積的漲幅,呈現(xiàn)嚴(yán)重供不應(yīng)求的態(tài)勢。環(huán)渤海地區(qū)各城市在 運等

素推動下,市場成交量大幅度上揚。伴隨著成交量,環(huán)渤海地區(qū)的房價也經(jīng)歷一輪

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高漲,市場發(fā)展偏熱。年末各城市紛紛步入調(diào)整期,成交量萎縮,房價漲幅放緩，個別城市房價出現(xiàn)一定程度的回調(diào),市場逐漸轉(zhuǎn)向理性化發(fā)展,客戶購房也趨于

理性。

2008年以來,環(huán)渤海地區(qū)各城市市場持續(xù)了觀望,市場成交冷淡,二季度則

出現(xiàn)了分化現(xiàn)象,多數(shù)城市市場依舊低迷。環(huán)渤海地區(qū)多數(shù)城市的土地市場成交

平淡,大多以底價成交。對于總價高、位置較差的地塊開發(fā)商紛紛持保留態(tài)度。

在市場交易低迷的情況下,開發(fā)商拿地態(tài)度謹(jǐn)慎。

典型城市分析:北京樓市,房價下調(diào)空間較大

第一,房價出現(xiàn)拐點。從去年1月到今年8 月,北京商品住宅價格穩(wěn)定上漲，其間偶有小幅波動。單從成交均價上看,8 月極有可能成為近幾年的月底最高

點,14070元的價格,相比去年1月的10034元,漲幅為40%。9 月開始下跌,環(huán)比8

月下跌10.04%,之所以出現(xiàn)這種大幅下跌,既有打折促銷成風(fēng)的原 ,也有中低

檔房源占比增加的 素。以目前價格和房價收入比觀察（根據(jù)筆者所做專題研究

報告,2007年底北京房價收入比超過13.67倍,全國最高）,而且今年房價前8個

月又有上海,北京房價泡沫相當(dāng)明顯,我們認(rèn)為下跌到去年初的水平,也即在8 月

基礎(chǔ)上跌去三到四成才會比較合理。

第二,供求情況很槽糕。從圖中可以看出,今年前三季度商品住宅供應(yīng)量比去

年同期多出15%,九月出現(xiàn)暴增的原 ,與 運影響下8 月緩?fù)票P有關(guān),也與 “金

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九”旺季的預(yù)期有關(guān)。從成交量分析,今年前三季度同比去年劇降43%。今年6

月是個小的分水嶺,成交量與去年同期相近,之前幾個月遞增,之后遞減,反應(yīng)出

進(jìn)入第三季度后,市場預(yù)期迅速惡化。9 月供求比為1:0.2,基本上在全國都可稱

上最槽糕。

第三,少數(shù)名盤銷售較好。市場低迷期,知名企業(yè)的知名大盤賣 較好,市場

集中度進(jìn)一步提高。富力又一城、萬科四季花城、中海城、富力桃園這四個樓盤

均屬于性價比較高的品牌大盤,富力地產(chǎn)的兩個項目還蟬聯(lián)兩個月的成交排行

榜。比如,萬科四季花城三期7800元/平方米的價格,性價比相當(dāng)高。市場激爭對

中小企業(yè)非常不利, 們只有以比名企名盤更大的價格折扣,才有可能從“僧多粥

少”的弱市場中混口救命飯。

2、中部地區(qū):成交量明顯下降,房價開始小幅下跌

2007年在全國樓市總體快速增長的情況下,中部六省即湖南、湖北、江西、安徽、河南、山西也保持了較大增幅。房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅都在30%以上,高于

東部地區(qū);土地購置面積除江西略微出現(xiàn)負(fù)增長外,其它省份皆保持適中增長;施

工面積平均增幅都超過20%,與東部和西部地區(qū)類似;竣工面積除江西同比減少

之外都是正增長;銷售面積平均增幅為30%左右,高于東部地區(qū),說明該區(qū)域市場

成交活躍;價格上漲幅度在10-20%之間,水平中等偏快,但房價增幅低于東部地

區(qū)。

2008年以來，隨著全國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)整體性下調(diào),以及國內(nèi)外宏觀經(jīng)濟(jì)

增速下滑,東部地區(qū)也和全國其 地區(qū)出現(xiàn)同步調(diào)整。但鑒于中部地區(qū)基本上不

存在房地產(chǎn)泡沫,而且以自住需求為主導(dǎo),因此市場下調(diào)的空間并不大。但是,城

市之間出現(xiàn)分化,今年以來武漢市場下滑幅度較大,尤其是供大于求情況非常突

出;而鄭州、長沙、合肥等城市的市場雖然也出現(xiàn)下調(diào)態(tài)勢,但相對表現(xiàn)較為穩(wěn)定。

典型城市分析:武漢樓市,大幅調(diào)整勢不可免

武漢作為中部崛起的重要城市群,去年至今年上半年,樓市經(jīng)歷了一波快速

增長。尤其是去年大“1+8”大武漢城市圈獲批“全國資源節(jié)約型和環(huán)境友好型

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社會建設(shè)綜合配套改革試驗區(qū)”,標(biāo)志著被列入國家戰(zhàn)略,將成中國經(jīng)濟(jì)新的增長

極。在此利好推動下,東部地區(qū)的一些投資客去年進(jìn)入武漢樓市,對于推高房價起

到推波助瀾的作用。但目前,武漢樓市的形勢卻非常嚴(yán)峻。

從供應(yīng)量分析,今年前三季度同比去前三季度略降2%,但成交量卻劇降63%，這一降幅在全國一二線城市中,屬于最大的,由此可見市場低迷的程度。不可避免，出現(xiàn)了嚴(yán)重的供大于求的情況,今年5-9月,連續(xù)5月個成交量只有新增供應(yīng)量的三分之一左右。這一懸殊基本上可稱上全國第一。如果僅以供求關(guān)系衡量,那么

就全國范圍看,武漢樓市危機(jī)四伏。

但從價格上觀察,目前房價尚未大跌,所以樓市尚未全面“潰堤”。2007年3

月商品住宅價格為3867元,其后一直上漲,到2007年11到達(dá)一個次高點,之后全

國樓市調(diào)整的影響下開始下調(diào)和盤整,今天春天有所回暖,價格重新上漲,直到

2008年5月,達(dá)到最高點5791元,相比去年3月,漲幅為50%。在全國大中城市中，漲幅較高。之后持續(xù)下跌,9 月商品住宅價格為4673元,比5 月最高點下跌19%。

以2007年全年房價數(shù)據(jù)衡量,與東部一線城市相比,武漢的房價收入比并不

算高,接近9倍,稍有泡沫。按今年以來漲幅,房價還需下跌二成左右。但讓人恐

怖的是,供遠(yuǎn)大于求,而開發(fā)商似乎并未充分意識到其嚴(yán)重后果,尚未全面降價，只有光谷區(qū)域拉開價格戰(zhàn)的序幕。也即說,在嚴(yán)重的滯銷壓力下,武漢樓市很有可

能迎來一波快速的價格下跌,而且將會以非理性殺跌做為結(jié)局。

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政府和企業(yè)必須充分意識到這一點的危 性。從政府角度看,應(yīng)出臺更多、更有力度的救市措施,應(yīng)該犧牲更多稅費等政府收益,來剌激有效需求,同時要適

當(dāng)維護(hù)市場秩序,避免出現(xiàn)崩盤和地產(chǎn)商之間的惡性競爭。本來房價泡沫并不大，但鬧到最后極有可能不僅使泡沫消失,連泡沫下面的水也會流掉。從企業(yè)角度看，降價回籠資金是關(guān)鍵,否則越等待越危險。

3、西部地區(qū):成交量下降20-40%,房價比較穩(wěn)定,下跌空間不大

西部地區(qū)整體上較中東部地區(qū)的發(fā)展水平有一定的差距,正處于經(jīng)濟(jì)發(fā)展和

城市化進(jìn)程的提速期,房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)初步上升階段。2007年西部地區(qū)12個省、市、自治區(qū)的房地產(chǎn)投資加大,房地產(chǎn)開發(fā)力度增強,施工面積、新開工面積、竣

工面積和銷售面積等各項指標(biāo)的增長幅度均超過其 區(qū)域的城市,總體上表現(xiàn)出

較為強勁的發(fā)展勢頭。

2007年西部地區(qū)房地產(chǎn)投資額達(dá)4865.2億元,同比增長40%。集中體現(xiàn)在新

開工面積和施工面積的大幅增加,分別較去年增長25%和26%,表現(xiàn)出強勁的后續(xù)

動力。前三季度,西部各大城市土地市場成交都比較火爆,地王頻出,開發(fā)商拿地

熱情高漲,土地購置面積為11044.6萬平方米,同比增長了12%;土地開發(fā)面積則

大幅增加,達(dá)到6611.8萬平方米,同比增長了34%。除四川、貴州和西藏有所下

降外,其余各省市均為同比增加。

西部地區(qū)的銷售市場活躍,量價齊增。2007年西部地區(qū)商品房銷售面積達(dá)

19261萬平方米,同比增長32%,除西藏下降外,其余各省市增幅大都在20%以上。

旺盛的需求映襯出供應(yīng)稍顯不足,這也一定程度上 致了價格的上揚。西部各省

市區(qū)商品房均價較去年都有不同程度的提升,尤其是四川、甘肅、內(nèi)蒙和重慶四

省市區(qū)漲幅均在20%以上。

2008年以來，西部各省市土地市場受調(diào)控影響,開發(fā)商資金鏈都比較緊張，成交相對冷清。拿地企業(yè)都以本地中小企業(yè)為主,個別城市甚至出現(xiàn)了較高的土

地流標(biāo)率,且地塊也基本都以底價成交;區(qū)域內(nèi)各大城市商品房供應(yīng)量走勢基本

一致,即一季度供應(yīng)量大幅下滑,二季度供應(yīng)量雖有回升,但仍達(dá)不到去年的水平;

成交均價西部各大城市走勢基本一致,歷月成交均價呈小幅波動振蕩。

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典型城市分析:重慶樓市,暴風(fēng)雨中的稀有“港灣”

與武漢相似,且比武漢更早地年被列入國家戰(zhàn)略,2007年被批為全國統(tǒng)籌城

鄉(xiāng)綜合配套改革試驗區(qū)。但這一重大利好并未推動重慶樓市飆升,至少效果沒有

天津濱海新區(qū)那么明顯。2008年5 月,重慶樓市受到汶川大地震的負(fù)面影響,值

關(guān)注的是,目前重慶樓市的形態(tài)要明顯好于其它一二線城市。這反映出西部城

市的房價泡沫不大,自住需求可持續(xù)較好,堪稱全國樓市暴風(fēng)雨中的一個難能可

貴的小小港灣。雖然也受到影響,但風(fēng)浪遠(yuǎn)小于諸多城市。

從成交量上分析,今年前三季度重慶商品房成交量同比去年減少四成左右，這與全國諸多城市相似,但與全國絕大部分城市不同的是,繼去年明顯的供不應(yīng)

求之后,今年9個月份中,居然有7個月份還是供不應(yīng)求,另有1個月份供求平衡。

這對于穩(wěn)定市場意義重大,正好和供遠(yuǎn)大于求的武漢形成鮮明反差。因此,接下來的一段時間,雖然重慶樓市也會隨全國樓市的大勢有所下行,但下探的空間并不

大,遠(yuǎn)比其它東中部一二線城市樂觀。

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從價格上分析,從2007年上半年4000元左右的水平,持續(xù)上漲到2008年8

月的5166元,漲幅約為29%,漲幅在全國范圍內(nèi)屬于中等偏低水平。實際上按筆

者的專題研究結(jié)果,按2007年房價計算,重慶的房價收入比僅有5.25倍,在全國

各大城市中處于偏水平,基本無泡沫可言。因此,我們認(rèn)為重慶作為直轄市,目前 的房價水平并不算離譜,下跌15-20%足矣。其實2008年9 月房價為4851元,環(huán)

比8 月已下跌了6%。購房者應(yīng)對重慶樓市抱有信心,奢望大跌是不現(xiàn)實的。

而市場也證明了這一點。從項目層面看,一些打折幅度明顯的品牌樓盤依然

熱銷。恒大旗下的恒大城、恒大華府均大幅度打折,恒大城開盤當(dāng)日折上折相當(dāng)

于83折,之后折扣也高達(dá)9折;恒大華府除了97折優(yōu)惠外,還附送1200元/平方

米的裝修,大幅降價吸 到足夠的眼球和潛在購買人群。招商江灣城比同質(zhì)樓盤

龍湖春森彼岸低開15%,即使每套高達(dá)百萬的大宅,開盤當(dāng)日也去化118套。金科

云湖天都本月新推房源直接降價,降幅達(dá)9折,銷售情況良好。龍湖MOCO 中心，不僅區(qū)位優(yōu)勢顯著,而且戶型極具特色,小戶型高附加值的產(chǎn)品吸 了一大批客

戶。

四、低迷市場中,依然有四類樓盤實現(xiàn)熱銷

即使是在樓市極度低迷的時候,仍然有一定的成交量,而且這些成交大部分

被大盤和名盤所瓜分,知名地產(chǎn)商的明星樓盤的市場占有率明顯超過市場繁榮

期。萬科的市場占有率已由2007年的2.07%上升到今年的2.7%左右,即為明證。

目前各地?zé)徜N樓盤就具有這樣的特征:名企名盤,打折幅度較大。萬科在第三季度

報告中,甚至公開號召開發(fā)商降價促銷。

從全國市場來看,近期有四類樓盤取 較好銷售業(yè)績。第一類,打折力度較

大的知名企業(yè)的大盤。知名品牌具有很強的號召力,而且大盤社區(qū)配套完善,尤其

是促銷力度較大,很容易獲 購房人的認(rèn)可。從全國范圍看,萬科、恒大、富力、中海、大華、龍湖等知名企業(yè)的部分樓盤在樓市冬天逆市飄紅。其中尤其以萬科

和恒大為典型代表。在本輪降價潮中,萬科率先降價,在上海、杭州等多個城市多

盤統(tǒng)一打折促銷,起到良好的效果。恒大在則今年黃金周期間全國13個新開樓盤

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同時進(jìn)行8.5折的促銷,氣勢宏大,而且收效甚佳,短短一周內(nèi)回籠資金近50億

元。

第二類,超小戶型單身公寓。在市場整體低迷的情況下,剛性需求成為市場銷

售的中堅力量。位于城市中心、區(qū)域中心或經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)內(nèi)的滿足單身白領(lǐng)居住需

求的超小戶型產(chǎn)品,獲 市場追捧。此類項目大部分都是50平方米以下的一房，甚至是30平方米以下的產(chǎn)品。

第三類,近郊經(jīng)濟(jì)型房源。市場需求主力是那些首次置業(yè)的剛性需求。其相

對有限的購買力決定了在區(qū)位選擇更傾向于近郊,在房型上更為青睞80平方米

左右的兩房或90平方米左右的三房。符合此類需求的很多近郊經(jīng)濟(jì)型產(chǎn)品在適

當(dāng)?shù)膬r格優(yōu)惠刺激下都取 了較好的銷售業(yè)績。

第四類,綜合類特色產(chǎn)品。比如,萬達(dá)集團(tuán)以開發(fā)銷品茂等綜合性商業(yè)項目為

主,大部分項目是所在城市或區(qū)域內(nèi)的商業(yè)中心和地標(biāo),其配套建設(shè)的住宅產(chǎn)品

升值潛力 到了投資者的認(rèn)可。再如,華僑城是專業(yè)的旅游地產(chǎn)開發(fā)商,其獨特的產(chǎn)品概 使其在市場競爭中避免了與其 項目直接競爭,綜合項目中的住宅亦賣

不錯。

五、今后兩 我國房地產(chǎn)市場走勢預(yù)測

未來兩年,我國房地產(chǎn)市場的走勢受兩方面 素的制約和影響。一方面是利

空 素。國際金融風(fēng)暴繼續(xù)肆虐,世界各國都受到波及,歐美地區(qū)受災(zāi)尤其嚴(yán)重，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)亦受其負(fù)面影響,出口下滑,經(jīng)濟(jì)下行,外資撤離。國內(nèi)經(jīng)濟(jì)下行已成定

局,股市、樓市皆低迷,實體經(jīng)濟(jì)亦萎靡不振,企業(yè)效益下滑。在內(nèi)外宏觀經(jīng)濟(jì)雙

重負(fù)面影響下,我國房地產(chǎn)市場必然同步下行。

另一方面是利好 素。國際方面,主要國家聯(lián)合救市,有助于抑制金融風(fēng)暴的進(jìn)一步惡化,能夠在一定程度上減輕我國經(jīng)濟(jì)和樓市面臨的外部壓力。國內(nèi)方面，目前中央拯救經(jīng)濟(jì)的決心超大,11 月“4萬億投資計劃”的出臺,表明國家促內(nèi)需

保增長的力度將超過1998年應(yīng)對亞洲金融危機(jī)的措施,“積極的財政政策和適度

寬松的貨幣政策”也標(biāo)志著持續(xù)五年之久的緊縮型宏觀調(diào)控轉(zhuǎn)變?yōu)閿U(kuò)張型調(diào)控。

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從房地產(chǎn)政策利好分析,10 月22 日財政部和央行的相關(guān)文件標(biāo)志著中央救樓市的開始。

利空與利好同時存在,那么,今后兩年我國房地產(chǎn)市場到底何去何從？不妨

先拿股市經(jīng)驗做類比。今年9 月中旬后,以百年金融大佬雷曼兄弟的倒閉為起點，美國次債危機(jī)迅速升級為金融風(fēng)暴,美國政府陸續(xù)做出接管“兩房”和AIG、7000

億美元援助計劃、降息等諸多救市動作,但多少有些出人意料的是,一邊是政府步

步緊逼地救市,另一邊是股市難以扼制地節(jié)節(jié)敗退。2000年股市泡沫破滅后,道

瓊斯指數(shù)用了8年時間（2007年10月）達(dá)到史上最高的14000點以上,至今已

跌去了近一半。

中國亦類似,也是從去年10月開始下跌,至今上指跌幅超過70%,比道指更熊

大了。9 月18 日免除印花稅等三政策出臺后,次日股市立即雄起,一片漲停板;奈

何只是曇花一現(xiàn),其后依然在低迷中尋找方向,重新跌回2000 點以下。由此證明，在經(jīng)濟(jì)整體下行的市場預(yù)期下,無論美國股市,還是中國股市,都不領(lǐng)“政府救市

之情”。股市的政策底來了,股價底部卻未見蹤影。

許多人反對中央救市的主要依據(jù)是:房價還沒降到合理水平。事實確也如此。

可另外還有一個事實:即使救市,短期內(nèi)市場也不會見底,房價還將繼續(xù)回落。目

前全國及上海房價正處于下跌過程中,提前救市,更有可能使房價在到達(dá)合理位

置時,市場同時也進(jìn)入底部。反過來看,如果一直等到房價大跌之后才救市,則市

場出現(xiàn)底部時,則房價極有可能已出現(xiàn)巨跌——這一點是政府絕不愿看到的。

為什么會這樣？ 為絕大部分政策,其效力顯現(xiàn)都需要一個過程,存在滯后

期。若進(jìn)一步往深處探究,則會發(fā)現(xiàn)政策顯效的內(nèi) 是市場主體（尤其是買方）的心理預(yù)期發(fā)生改變。眾所周知,在資產(chǎn)市場中, “追漲殺跌”的現(xiàn)象一直存在，說明市場預(yù)期是左右市場走勢的核心 素。而目前,全國樓市的預(yù)期是向下走的，救市之策絕非“神仙藥”,無挽狂瀾之力,短期內(nèi)市場不容樂觀。然而另一方面，隨著越來越多、越來越強的救市政策出臺,市場預(yù)期會必然受其影響,慢慢改變，終會迎來由量變到質(zhì)變的時間節(jié)點。

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這一節(jié)點的到來,也正是全國或上海房地產(chǎn)市場底部的到來。還要等多久？

這幾乎是一個謎。我們只能依據(jù)經(jīng)驗作大致預(yù)測。經(jīng)驗之一,樓市周期基本與經(jīng)

濟(jì)周期同步。改革開放以來,我國經(jīng)濟(jì)經(jīng)歷了三個周期,第一個周期（1979-1990

年）的高峰出現(xiàn)在1984年（GDP增長15.2%）,低谷出現(xiàn)在1990年（GDP增長3.8%）。

第二個周期（1991-2001年）高峰出現(xiàn)在1992 年（GDP 增長14.2）,低谷出現(xiàn)在1999年（GDP 增長7.1%）。第三個周期從2002年開始,2007年達(dá)到高點（GDP

增長11.9%）,若按前兩次規(guī)律,2011-2012年將是谷底。而房地產(chǎn)業(yè)一般會比宏

觀經(jīng)濟(jì)提前觸底回升,樓市底部極有可能出現(xiàn)在2010-2011年。

經(jīng)驗之二,樓市個具有自身運行的規(guī)律。二戰(zhàn)后,美國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)過5

個低潮期,一般持續(xù)2年左右,其中1970年和1991屬于明顯的最低谷。1991年

之前,美國樓市一個周期是10年左右,而這輪增長,除了2000年受IT泡沫稍有影

響外,持續(xù)增長至2006年,積累了較大的泡沫,2007年明顯破滅,低潮期將長于以

往。與美國不同的是,我國住宅市場化的全面開始才只有短短10年,所以尚未走

完發(fā)達(dá)國家所經(jīng)歷過的由剛性需求主導(dǎo)的“樓市黃金20年”（二戰(zhàn)后至60年代

末）。但我國的問題是近幾年房價漲幅遠(yuǎn)超地發(fā)達(dá)國家歷史水平, “冒進(jìn)主義”的結(jié)果,必然市場調(diào)整,2-3年低潮期是必須的。

從今年前10個月全國市場情況分析,2008年房屋成交量同比2007年將出現(xiàn)

大幅下滑,估計萎縮3-4成,但由于全國房價拐點出現(xiàn)在第三季度,因此2008年全

年房價同比2007年,依然呈正增長,不過漲幅將由2007年的18%（商品房）大幅

回落,5%左右的可能性較大（預(yù)計與2006年4.4%的漲幅相近）。至于2009年，全國房屋成交量將依然在低位徘徊,但全年成交價格將比2008年出現(xiàn)負(fù)增長。

2010年全國樓市觸底反彈的可能性最大。

第四篇：2018年房地產(chǎn)發(fā)展趨勢

我眼中的2018年房地產(chǎn)發(fā)展趨勢

中國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了2017年的瘋狂暴漲后會迎來幾年的平靜恢復(fù)期，縱觀中國自從改革開放到1994年房改房開始住宅由國家控制改成自由買賣的商品房，經(jīng)歷了很長一段時間才慢慢步入正軌。住宅房屋也由原來的多層磚混發(fā)展到現(xiàn)在的多層、小高層、高層、別墅等多樣性發(fā)展，住宅小區(qū)各種配套建筑及設(shè)施相對越來越完善。

房價高的原因是什么？宏觀講就是通貨膨脹、貨幣貶值。按現(xiàn)狀看其實還受政府依賴土地收入，各開發(fā)商拍地時也相互抬價地王頻出土地成本大幅上漲。政府治理大氣污染造成相關(guān)企業(yè)停產(chǎn)、限產(chǎn)和升級改造，水泥、鋼筋、磚等主材和輔材價格上漲一倍甚至更多，天氣污染預(yù)警時工程停工造成施工時間有原來的可以建設(shè)1年到現(xiàn)在的施工時間縮短為7個月甚至更短，這不僅使房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)周期延長，更增加了建設(shè)成本，工人工作時間短會提高工資，施工設(shè)備租賃時間加長，管理人員工資及各種消耗都在增加。所有受到影響的最終都會加在房價里由買房人承擔(dān)，所有的這些因素都是影響房價的根本原因。

2016年底至2017年這段時間邢臺房價的上漲除了成本上漲外還有受國家限購政策的影響，很多人在國家發(fā)布限購政策前知道消息后剛需購房者快速入手，也使有些猶豫不決的人或準(zhǔn)備延后買房的人群加入到購房行列，造成房源緊張，有些項目一開樓盤就賣光，加劇了從眾者的心理，開發(fā)商趁機(jī)漲價，造成越漲越賣，直到房價超出人們的正常承受能力，演變成現(xiàn)在的有價無市，剛需一族受到打擊，與政府的限購政策背道而馳。

2018年經(jīng)過前兩年的洗禮，房價走勢會根據(jù)市場需求逐步平穩(wěn)，一些新開盤樓盤會從略低價位起步，逐步跟上現(xiàn)行房價，不會出現(xiàn)大的上浮，比如邢臺市西北區(qū)房價由2016年的5000元左右的均價到2017年9000元左右均價，價格幾乎上漲一倍，2018年新開盤項目開盤價格在7500元左右，整體感覺屬于下降趨勢，但這只是新盤價格，老項目平均價格基本維持在9500左右。這就能從整個市場反饋的信息了解到現(xiàn)在的行情。為什么開盤價會有這么大的差距，如果市場有需求誰會不想賣高價，賣9500元比7500元每平米差2000元，10萬平的小區(qū)就差2個億，老板們嫌賺的錢多嗎！回答是NO。有錢不賺是傻子，房地產(chǎn)開發(fā)公司那么多精英不會算不清賬的。因為市場不允許你這么做，你價格高客戶就會選擇別的樓盤，現(xiàn)在受國家政策影響，銀行對房地產(chǎn)公司的信貸收緊，各公司在這兩年賺了滿盆缽后，又得擴(kuò)展新項目，地價走高趨勢明顯，融資渠道不暢通，縮短開發(fā)周期，要快速銷售回籠資金，不能在一個項目上耗費太多時間，以免在激烈競爭中落后。所以能從現(xiàn)在的開盤價格上找到符合市場規(guī)律，適應(yīng)市場行情的節(jié)點價格。但受開發(fā)成本的制約，房價會慢慢向上調(diào)整，所以上漲是不可避免的，穩(wěn)中有升，所以邢臺房價在2018普通樓盤將會在8000元左右，高端樓盤維持在10000元左右，在未來5年內(nèi)不會出現(xiàn)大起大落。按中國的國情來說長遠(yuǎn)看也許會有暴漲的投機(jī)性情況出現(xiàn)，預(yù)計在未來20年后整個房地產(chǎn)會有一個波動期，有可能造成房價下跌。

城市在擴(kuò)大，縣城也在擴(kuò)張，農(nóng)民進(jìn)城成為一種趨勢，按國家政策的城鎮(zhèn)化要求，這些農(nóng)民是未來10-20年的購房主力，改善型需求也會隨時間發(fā)展而增多，人們對住房的要求也會越來越高，周邊及社區(qū)環(huán)境、設(shè)施、品質(zhì)等相關(guān)服務(wù)會成為開發(fā)商們的競爭途徑，差異化分類，按需所求，市場會被細(xì)分，成為每個開發(fā)企業(yè)為樓盤定位的選擇，也為他們的長久發(fā)展提供參考。

劉志杰

2018/2/8

第五篇：細(xì)木工板行業(yè)發(fā)展趨勢

細(xì)木工板行業(yè)的發(fā)展趨勢

工業(yè)化和標(biāo)準(zhǔn)化

據(jù)權(quán)威資料顯示，中國目前已經(jīng)形成了珠三角、長三角、京津環(huán)渤海、東北三省和西南五大板材生產(chǎn)圈，出現(xiàn)了一批具備一定影響力的品牌，這些品牌帶動了細(xì)木工板生產(chǎn)的工業(yè)化和標(biāo)準(zhǔn)化，推動了行業(yè)的發(fā)展。

在多年的市場研究及品牌推廣實踐中，細(xì)木工板行業(yè)的發(fā)展，與住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有著十分密切的關(guān)系。城市化進(jìn)程及住宅產(chǎn)業(yè)化趨勢直接影響到木制品企業(yè)的發(fā)展。而產(chǎn)品銷售手段的更新?lián)Q代則是細(xì)木工板企業(yè)是否走得更遠(yuǎn)的關(guān)鍵所在。

業(yè)內(nèi)人十表示：“傳統(tǒng)木業(yè)的加工方式在國內(nèi)各地情況大致相同，多是手工或半機(jī)械化，產(chǎn)品單一而粗糙。由于效率低下，勞動強度大，加之粉塵及噪聲污染嚴(yán)重，一度導(dǎo)致這類加工企業(yè)發(fā)展緩慢。這與日益旺盛的需求形成強烈的反差?！蔽鞑康貐^(qū)的細(xì)木工板企業(yè)雖然基數(shù)不少，但絕大部分企業(yè)的規(guī)模都偏小，而且管理水平低下，具有現(xiàn)代企業(yè)管理水平的細(xì)木工板企業(yè)屈指可數(shù)。缺乏核心企業(yè)推動的西部細(xì)木工板行業(yè)的發(fā)展還有一個相當(dāng)漫長的發(fā)展過程。

細(xì)木工板行業(yè)的發(fā)展深受裝飾建材業(yè)發(fā)展的影響。細(xì)木工板行業(yè)的競爭，說到底其實是品牌的競爭、渠道的競爭、售后服務(wù)的競爭。品牌是消費者的關(guān)注所在，渠道和服務(wù)則是企業(yè)生存和發(fā)展的核心。

節(jié)能環(huán)保

業(yè)內(nèi)人士表示，節(jié)能環(huán)保細(xì)木工板受到廣大消費者的青睞，不僅是因為國家的大力提倡，更是由于節(jié)能已經(jīng)成為時代發(fā)展的潮流，是人們健康的重要保障。低碳環(huán)保是國家發(fā)展的大方向，誰能夠最快占領(lǐng)節(jié)能市場，誰就將把握未來市場競爭的先機(jī)。業(yè)內(nèi)專家表示，當(dāng)前，我國建筑市場正在發(fā)生深刻變化，節(jié)能建筑將成為未來的發(fā)展方向，這為我國細(xì)木工板發(fā)展提供廣闊的市場。節(jié)能環(huán)保綠色建筑正在成為建筑設(shè)計的主流。顯然，目前市面上的節(jié)能產(chǎn)品還無法滿足節(jié)能建筑發(fā)展需求。

業(yè)內(nèi)人士表示，隨著我國各地綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)的不斷出臺，我國綠色建筑將獲得極大地發(fā)展，這必將促進(jìn)我國節(jié)能細(xì)木工板產(chǎn)品的跨越式發(fā)展。某細(xì)木工板負(fù)責(zé)人表示，隨著節(jié)能建筑的迅速發(fā)展，節(jié)能細(xì)木工板市場將迎來新的發(fā)展機(jī)遇。雖然我國節(jié)能環(huán)保建材得到了快速發(fā)展，但是其中也有很多問題亟待解決。材料對設(shè)計影響巨大，材料應(yīng)該被提升到更高的位置。但是當(dāng)前材料商技術(shù)支持力度不夠，很多材料本身只是關(guān)注于主體部分，而忽視細(xì)節(jié)。

轉(zhuǎn)變經(jīng)營模式

“供大于求”顯然是為這些細(xì)木工板銷售經(jīng)理解釋“寒意”的最好理由。目前市場供應(yīng)總量已超過市場需求總量的10%，隨著精裝房比例的不斷增長，這一數(shù)據(jù)還將有上升的空間。很多細(xì)木工板生產(chǎn)企業(yè)，在還沒有讀懂市場之前，對自身市場份額減少的茫然和恐懼將會有增無減。

房地產(chǎn)相關(guān)政策的不斷出臺，精裝房政策的不斷落實，將加速細(xì)木工板行業(yè)洗牌。強者愈強，弱者愈弱，細(xì)木工板企業(yè)應(yīng)針對市場環(huán)境理性分析，從新定位，審視自身企業(yè)在市場上的生存能力。在生存空間、資金實力、管理體系、管理團(tuán)隊、產(chǎn)品定位、合作模式等方面不斷加強自身的實力。量是生存前面的“一”，利潤是生存后面的零，沒有一的存在，再多的零都沒有意義。

細(xì)木工板中小型企業(yè)與其在成本上漲、市場分流、渠道弱化，價格競爭及合作模式中委曲求全，不如在充分尊重市場的基礎(chǔ)上，快速轉(zhuǎn)變市場經(jīng)營模式，提高市場轉(zhuǎn)型的適應(yīng)能力，尋求最佳市場模式。