第一篇：2013年房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢

房地產(chǎn)觀點(diǎn) 2013年房地產(chǎn)走勢分析

個(gè)人觀點(diǎn)1：通脹下房地產(chǎn)投資屬性日益明顯

從純粹的居住屬性日益轉(zhuǎn)向投資功能，如：資產(chǎn)配置需要、保值增值需要等，與前相比對(duì)房地產(chǎn)的需求呈現(xiàn)幾何級(jí)增長。

房地產(chǎn)可按揭貸款讓其投資具備杠桿效應(yīng)，具備超越大多數(shù)投資回報(bào)的優(yōu)異表現(xiàn)；

房地產(chǎn)投資相對(duì)來講專業(yè)要求不高（資金實(shí)力要求極高），對(duì)財(cái)富人群具有較強(qiáng)吸引力?！挤疵妫汗墒小ⅫS金投資〗

個(gè)人觀點(diǎn)2：現(xiàn)階段的房地產(chǎn)的問題實(shí)質(zhì)是金融政策出現(xiàn)問題的體現(xiàn)。

房地產(chǎn)具備顯著的保值增值功能，09、10年超寬松的貨幣投放，導(dǎo)致通貨膨脹及貨幣貶值

【糖高宗、蒜你狠等】，對(duì)個(gè)體而為避免通貨膨脹財(cái)富縮水，需要具備保值功能物品，在近年股市長期不振情況下，房地產(chǎn)成為吸納泛濫貨幣首選。導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格大幅飆升；

就吸納貨幣的蓄水池而言，只有2個(gè)超級(jí)蓄水池，一個(gè)房地產(chǎn)，一個(gè)股市，但中國股市政策定位導(dǎo)致資金逃離股市，現(xiàn)階段只有房地產(chǎn)一個(gè)蓄水池仍有蓄水功能。導(dǎo)致房地產(chǎn)問題更顯突出。

個(gè)人觀點(diǎn)3：房地產(chǎn)上漲大趨勢不變，每次回調(diào)都是好的買入點(diǎn)。房地產(chǎn)實(shí)質(zhì)是國民財(cái)富最直接體現(xiàn)。只要中國實(shí)體經(jīng)濟(jì)（也包括金融）不出現(xiàn)大問題，房價(jià)本身不是問題。

房地產(chǎn)大勢是否拐點(diǎn)出現(xiàn)，一定是實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展出現(xiàn)拐點(diǎn)，房地產(chǎn)趨勢拐點(diǎn)不會(huì)脫離實(shí)體經(jīng)濟(jì)。

?07-08年房地產(chǎn)快速下跌對(duì)應(yīng)美國次貸危機(jī)集中爆發(fā)，外貿(mào)出口懸崖式下跌導(dǎo)致實(shí)體經(jīng)濟(jì)重挫以及信心急劇下降〖期間溫總理言：信心比什么都重要〗；

?最近一輪調(diào)控已滿1年，而之前房價(jià)基本堅(jiān)挺，近期出現(xiàn)房價(jià)不穩(wěn)同樣是

實(shí)體經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)了問題所致〖中小企業(yè)倒閉潮〗。從目前可預(yù)測的情況看，未來10年內(nèi)中國國內(nèi)經(jīng)濟(jì)大幅下滑概率低，房地產(chǎn)大周期上漲概率大。

依據(jù)趨勢投資理論：在判明房地產(chǎn)仍處于上漲周期結(jié)論下，每一次的平臺(tái)整理或回調(diào)都是好的買入時(shí)機(jī)。個(gè)人觀點(diǎn)4：本論房地產(chǎn)特征：調(diào)控時(shí)間長/房價(jià)微跌/行業(yè)震蕩，從趨勢投資看屬明顯的回調(diào)走勢（非反轉(zhuǎn)/拐點(diǎn)出現(xiàn)）； 如前所述，本論經(jīng)濟(jì)泡沫不大，實(shí)體經(jīng)濟(jì)基本健康（金融出點(diǎn)問題），因此房價(jià)難以深幅回調(diào)；更多是以時(shí)間換空間方式進(jìn)行調(diào)整，即跌幅小，時(shí)間長，如果以2010年10月開始，至2012年3季度基本復(fù)蘇，回調(diào)時(shí)間長達(dá)23個(gè)月，而07-08年調(diào)整時(shí)間（2007年10月-2008年10月僅12個(gè)月），但期間會(huì)出現(xiàn)行業(yè)劇烈震蕩情況（長期壓制小開發(fā)商售地退出），行業(yè)洗牌加?。ㄈf科等大型企業(yè)收購兼并小企業(yè)）。

中國特色——社會(huì)穩(wěn)定，導(dǎo)致政策受限：房價(jià)上漲無房群體要安撫，房價(jià)下跌有房群體同樣需要安撫〖目前已出現(xiàn)跡象〗。政策實(shí)際是在走鋼絲，并沒有太多選擇，一旦房價(jià)深度下跌，即便不考慮對(duì)下游行業(yè)（建筑、材料、用工等）的影響，從社會(huì)穩(wěn)定看都會(huì)出臺(tái)扶持政策，百試不爽！個(gè)人觀點(diǎn)5：行政性政策退出大概率在黨18大后。2012年換屆前政策放寬概率低，需要為下一屆領(lǐng)導(dǎo)班子留下好基礎(chǔ)，換屆后限價(jià)等行政政策逐步退出概率大，2012年一季度政府班子換屆，四季度黨政班子換屆，黨政班子換屆后行政性政策逐步推出概率大?，F(xiàn)在已在為退出做鋪墊。個(gè)人觀點(diǎn)6：保障性住房，福兮禍所依

案例借鑒：美國次貸：對(duì)信用不好，沒有收入證明，甚至不具備償還能力的借款人也給予的購房貸款。

危機(jī)啟示1：在長期經(jīng)濟(jì)繁榮下，缺失了判斷風(fēng)險(xiǎn)能力，逐利貪婪讓金融借貸

從富人向下層延伸，極致到了無償還能力的最窮階層；危機(jī)啟示2：經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)問題后，首先影響社會(huì)底層，次貸先爆發(fā)危機(jī)；危機(jī)啟示3：作為全球超級(jí)大國，用逐利思維將“居者有其屋”做了一次嘗試，并將次貸用金融杠桿無限放大，最終形成了世界性的金融危機(jī)，到現(xiàn)在仍未恢復(fù)；危機(jī)啟示4：目前國內(nèi)重點(diǎn)推進(jìn)保障房建設(shè)，個(gè)人認(rèn)為與次貸房類型相似，中國把它作為房地產(chǎn)行業(yè)重點(diǎn)突破口，潛在風(fēng)險(xiǎn)很大；一旦未來中國經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)問題時(shí)，保障房問題會(huì)暴露的非常嚴(yán)重！此外，保障房對(duì)地方政府而言絕對(duì)是雞肋，無利潤（政治任務(wù)、大幅減少地方實(shí)際可支配收入）、無責(zé)任(又是行政指令）導(dǎo)致工程質(zhì)量差（桃源村已是典型）以及權(quán)力尋租等，對(duì)于保障房建設(shè)不看好（國內(nèi)申報(bào)保障房建設(shè)量最大的是東北長春？）

結(jié)論：

2020 年前仍是我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要機(jī)遇期。

十八大報(bào)告指出，“縱觀國際國內(nèi)大勢，我國發(fā)展仍處于可以大有作為的重要戰(zhàn)略機(jī)遇期。我們要準(zhǔn)確判斷重要戰(zhàn)略機(jī)遇期內(nèi)涵和條件的變化??確保到 2020 年實(shí)現(xiàn)全面建成小康社會(huì)宏偉目標(biāo)?！?/p>

從中可以看出，2020 年前仍是我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要機(jī)遇期。因?yàn)楣I(yè)化、城鎮(zhèn)化仍在快速發(fā)展，國民收入穩(wěn)步提高，消費(fèi)結(jié)構(gòu)不斷升級(jí)，新增住房需求和改善性需求將會(huì)持續(xù)增加。

2012-12-29

第二篇：宜賓房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢

社會(huì)問題研究報(bào)告之

宜賓房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢

組長：劉先福

組員：王玉鳳 吳 林 李亞菲 郭麗梅

宜賓學(xué)院經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院08級(jí)10班

注:此次調(diào)研主要采用抽樣調(diào)查法,調(diào)查對(duì)象為宜賓城區(qū),南岸,江北三區(qū)的房地產(chǎn)市場.調(diào)研綱要：

調(diào)研題目：宜賓房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢 調(diào)研具體事項(xiàng)：

一、宜賓商品房供銷分析

（一）宜賓市商品房供應(yīng)分析

（二）宜賓市商品房銷售分析

（三）宜賓市商品房空置面積分析

（四）宜賓市商品房成交均價(jià)分析

二、宜賓市房地產(chǎn)市場發(fā)展特征及開發(fā)趨勢

三、宜賓房地產(chǎn)市場預(yù)測

（一）未來2—3年房地產(chǎn)供應(yīng)市場預(yù)測

（二）未來2—3年房地產(chǎn)需求市場預(yù)測

（三）宜賓市房地產(chǎn)市場價(jià)格預(yù)測

四、建材市場分析

五、調(diào)研分析總結(jié)

3本期90平米以下的中小戶型房源成交量與比上個(gè)月相比下降了4個(gè)百分點(diǎn)，而90-120平米的戶型房源下跌了3個(gè)百分點(diǎn)，而120平米以上的大戶型成交量與上月相比上漲了7個(gè)百分點(diǎn)。

3、交易價(jià)格情況

分析：本期宜賓城區(qū)24個(gè)在售樓盤，成交價(jià)格同上月相比變化不大，具體情況為：

老城區(qū)：成交項(xiàng)目只有半島小筑和都市名園兩個(gè)樓盤，目前平均價(jià)格為3280元/平米。

南岸西區(qū)：成交項(xiàng)目有，林中漫步、鑫空間、愛爾楠岸、春秋花園、宜都天成苑、圓中苑、碧竹山莊、E街區(qū)八個(gè)樓盤，平均銷售均價(jià)為2776元/平米，同上月相比略有回調(diào)。

南岸東區(qū)：成交項(xiàng)目只有萊茵河畔西湖灣一個(gè)樓盤，平均銷售均價(jià)為3500元/平方米。

中壩組團(tuán)：成交項(xiàng)目有春江盛景、富鄰金沙兩個(gè)樓盤，成交均價(jià)2890元/平方米。

天柏組團(tuán)：成交項(xiàng)目只有天池雅苑一個(gè)樓盤成交，銷售均價(jià)為2200元/平方米左右。

江北片區(qū)：成交項(xiàng)目有香頤雅園、和興花園兩個(gè)樓盤，成交均價(jià)為2600元/平方米。

白沙組團(tuán)：成交項(xiàng)目有金鳳凰花園、黃角坪花園二個(gè)樓盤成交均價(jià)為2070元/平方米左右；

備注：由于各樓盤其位置，品質(zhì)的因素，成交價(jià)格與實(shí)際在售區(qū)域均價(jià)還有一定的差距。

二、本期商品房供應(yīng)情況

本期有鼎業(yè)江北興城、寅吾黃桷坪花園2個(gè)項(xiàng)目拿到預(yù)售許可證，住宅總共445套（面積：39930.08平米，商業(yè)面積:668.4平米，地下車庫：8301.2平米)。

6勢，不能滿足日益增長的需求。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，2008年金融危機(jī)導(dǎo)致的供地不足和開工低迷是供給不能顯著回升的主要原因。雖然中長期的供給可能會(huì)有所改變，但就明年上半年而言，供不應(yīng)求的局面暫時(shí)還無法改變，這將導(dǎo)致價(jià)格繼續(xù)上行。

第四部分(劉先福)

建材市場分析

一個(gè)建材企業(yè)的生存、發(fā)展的狀況如何，取決于其企業(yè)產(chǎn)品在建材市場所占份額的多寡。所以，作為企業(yè)經(jīng)營，研究和把握實(shí)現(xiàn)企業(yè)直接效益的市場終端走勢，把與消費(fèi)者打交道的“賣潮找準(zhǔn)、搞活，就成為一個(gè)不可回避的現(xiàn)實(shí)課題。在２００２中國佛山陶博會(huì)期間中國陶瓷網(wǎng)獨(dú)家網(wǎng)上直播的“中國陶瓷發(fā)展與未來高峰論壇”上，主講專家劉景洲先生對(duì)中國建材市場的發(fā)展趨勢作了精辟的分析，為聽眾 帶來了全新的思考和啟迪。

我國建材市場經(jīng)歷上個(gè)世紀(jì)８０年代的孕育萌芽，９０年代的大發(fā)展。進(jìn)入本世紀(jì)，全國經(jīng)營面積在３０００ｍ２以上，年交易額在３０００萬元以上的建材市場約有２５００家，全年交易額達(dá)到２０００億元左右，約占全國建材市場需求總額的三分之二，已經(jīng)形成名副其實(shí)的建材市場流通的主渠道。目前我國建材市場的管理模式是多元化格局。多數(shù)為門店集市型、攤位租賃型、超市管理型和混合型。攤位租賃型市場占絕大多數(shù)，約占９０％以上。

從市場經(jīng)營范圍來看，有綜合型市場，有專業(yè)型市場，也有以經(jīng)營某一大類產(chǎn)品為主，其他產(chǎn)品為補(bǔ)充型市常當(dāng)前綜合型市場雖占多數(shù)，但有特色的專業(yè)市場呈上升趨勢。

一、攤位制市場的管理格局將出現(xiàn)新的模式

現(xiàn)有攤位制市場管理，大部分是物業(yè)管理型，存在種種弊端，如商區(qū)布局零亂，交易行為不規(guī)范，糾紛多，購物環(huán)境差，市場信譽(yù)度低等，發(fā)展初期尚未形成競爭壓力階段尚可維持，但隨著發(fā)展、競爭，這種管理模式，對(duì)內(nèi)缺乏凝聚力，對(duì)外，缺乏競爭力，是難以為繼的。市場的管理從物業(yè)管理型向新的經(jīng)營管理型發(fā)展是必然之勢。

二、攤位制市場的營銷功能將逐步細(xì)分

當(dāng)前我國攤位制市場普遍存在以下幾個(gè)問題：一是批發(fā)零售功能不清，二是市場占地規(guī)模大，三是市場中經(jīng)營戶小而多，四是市場的配送功能沒有發(fā)揮出來，物流功能沒有合理有效的分離出來。這些問題雖說是市場的培育、發(fā)展過程中不可避免的問題，但它影響著市場

國外幾十年培育發(fā)展成功的經(jīng)驗(yàn)，又有國內(nèi)５年實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的借鑒，特別是在建材超市發(fā)展中，外資企業(yè)將占據(jù)重要位置，據(jù)專家們預(yù)測，從現(xiàn)在起我國建材超市將進(jìn)入一個(gè)快速發(fā)展階段，到２００５年，全國建材超市將超過１００家并將出現(xiàn)３到５個(gè)連鎖經(jīng)營集團(tuán)。

建材超市的業(yè)態(tài)主要是零售，它的發(fā)展對(duì)以零售為主的攤位制市場沖擊會(huì)比較大，而對(duì)批發(fā)為主的市場的影響相對(duì)要小得多。從我國地區(qū)來看，建材超市將首先在大消費(fèi)城市和經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)地區(qū)發(fā)展起來，由東到西逐步推進(jìn)。經(jīng)過５年左右的時(shí)間的發(fā)展，它的市場占有額在一些城市和地區(qū)將與現(xiàn)在占據(jù)主渠道地位的攤位制零售市場抗衡，再過５年左右的時(shí)間將逐步占據(jù)零售市場主渠道的地位。但就我國全國而言，由于受其本身業(yè)態(tài)的限制，它所能占據(jù)的市場份額尚不能替代攤位制市場的地位。

第五部分(全組人員)調(diào)研分析總結(jié)

隨著隨社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和城市住房制度改革的不斷深化，我縣的房地產(chǎn)市場也進(jìn)入了一個(gè)快速發(fā)展的新時(shí)期。近幾年來，縣委、縣政府高度重視，積極培育和引導(dǎo)房地產(chǎn)市場發(fā)展，全面完善市場運(yùn)行機(jī)制，堅(jiān)持培育和規(guī)范并舉，以啟動(dòng)住房消費(fèi)為重點(diǎn)，大力搞活房地產(chǎn)流通，使房地產(chǎn)市場得到健康有序的發(fā)展。

一、近幾年我縣的房地產(chǎn)市場概況

我縣的房地產(chǎn)市場的建設(shè)和發(fā)展起步較晚，近幾年，我們緊緊抓住人民日益增加的住房消費(fèi)需求給房地產(chǎn)市場帶來快速發(fā)展的有利時(shí)機(jī)和條件，采取各種有效措施大力搞活和規(guī)范完善市場，從自身看已經(jīng)取得了長足發(fā)展，1999年，我縣啟動(dòng)了第一起規(guī)范性小區(qū)商品房開發(fā)—翠柏小區(qū)，當(dāng)時(shí)開發(fā)面積不足10000平方米，投資不足400萬元，產(chǎn)值不足600萬元，至2007年，全年全縣開發(fā)面積達(dá)到35.88萬平方米,投資額達(dá)到4.3億元,加上境內(nèi)企業(yè)的縣外投資,投資額己達(dá)到9億元,估算產(chǎn)值突破12億元以上,開發(fā)量是1999年的35倍,房地產(chǎn)市場發(fā)展的突出的特征就是房屋交易量持續(xù)放量增長，我縣的房地

0個(gè)，共捐贈(zèng)1817.7萬元，為縣域經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展做出較大貢獻(xiàn)。應(yīng)該說，我縣的房地產(chǎn)業(yè)，在縣委、縣政府的高度重視，積極培育和引導(dǎo)下，總體是規(guī)范有序地持續(xù)健康發(fā)展的。

二、存在的問題

我縣房地產(chǎn)通過近十年的發(fā)展總體是健康有序的，但在這一過程中出現(xiàn)了一些問題應(yīng)值得我們高度重視。主要表現(xiàn)為以下三個(gè)特點(diǎn)：

問題之一：土地宏觀調(diào)控，供需矛盾突出。近年來全國部分地區(qū)房價(jià)增長過快，房地產(chǎn)出現(xiàn)過熱現(xiàn)象。國家宏觀調(diào)控，嚴(yán)格土地征用審批，造成了存量土地極少，新征用地受限。形成供需矛盾，已經(jīng)成為制約我縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展的瓶頸。據(jù)了解2004年縣城僅征得城北新區(qū)土地600畝，其余幾乎無供地。2007年全縣供地較上年也有一定的下降。

問題之二：違規(guī)建設(shè)突出，拆遷難度大。近年長興花園、濱江花園、慶興園等多塊拍賣土地遲遲未完成開發(fā)，其主要就是拆遷難。原因有三：一是土地賠償政策不合理，賠償價(jià)低，農(nóng)民利益受到傷害。二是執(zhí)法力度薄弱，違規(guī)建設(shè)普遍，基本是能修則修。三是拆遷賠償混亂，合法利益無法保障，有的開發(fā)商為了盡快拆遷，對(duì)個(gè)別建筑物高價(jià)賠償，遠(yuǎn)遠(yuǎn)突破賠償標(biāo)準(zhǔn)和市場價(jià)格，最后，造成了拆遷戶相互攀比，漫天要價(jià)，最后造成無法賠償安置，拆遷難以推進(jìn)，拆遷雙方利益受到損害。諸多原因造成了開發(fā)項(xiàng)目無法動(dòng)工，市場房源緊張。

問題之三：房價(jià)上漲過快，百姓“居不易”?！鞍驳脧V廈千萬間，天下寒士俱歡顏”，唐老杜的這種渴望如今也成了中國工薪階層的心聲。從上面的介紹可知，八年間縣城的房價(jià)從500多元漲至1500元以上，上漲了三倍以上，而居民的人均收入增加卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及。已買房的多數(shù)是超前消費(fèi)，負(fù)債購房，生活壓力較大。沒買房的只能望房興嘆。

三、幾點(diǎn)對(duì)策

針對(duì)以上問題，結(jié)合我縣實(shí)際，提出以下幾點(diǎn)對(duì)策：

對(duì)策一：政府應(yīng)高度重視房地產(chǎn)的發(fā)展，加大宏觀調(diào)控。具體應(yīng) 從以下幾方面進(jìn)行：

一是強(qiáng)化規(guī)劃調(diào)控，改善商品房結(jié)構(gòu)。要盡快明確普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)規(guī)模、項(xiàng)目布局以及進(jìn)度安排，并向社會(huì)公布。

二是加大土地供應(yīng)調(diào)控力度，嚴(yán)格土地管理。在嚴(yán)格執(zhí)行土地利用總體規(guī)劃和土地利用計(jì)劃的前提下，適當(dāng)增加中小戶型、中低價(jià)位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地供應(yīng)量。依法制止炒買炒賣土地行為。

三是加強(qiáng)對(duì)普通商品住房限價(jià)房和經(jīng)濟(jì)適用住房價(jià)格的調(diào)控，保證中低價(jià)位、中小戶型住房的有效供應(yīng)。經(jīng)濟(jì)適用住房價(jià)格要嚴(yán)格實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。

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第三篇：長沙房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢探討

長沙房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢探討

長沙是湖南省的省會(huì)，是全省政治、經(jīng)濟(jì)、文化、交通、科技、金融、信息中心，是中西部地區(qū)重要的中心城市，屬于二線城市。自20世紀(jì)80年代開始，我國房地產(chǎn)開始快速發(fā)展，帶動(dòng)了一大批相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。長沙房地產(chǎn)業(yè)是在我國住房制度改革中不斷發(fā)展起來的，進(jìn)入20世紀(jì)90年代后期，長沙房地產(chǎn)才真正進(jìn)入市場化階段。長沙商品房從無到有，從小到大，房地產(chǎn)市場不斷發(fā)展壯大。

一、長沙房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析

(一)開發(fā)增速減緩，土地資源優(yōu)化配置

受國家宏觀調(diào)控政策的影響，長沙市房地產(chǎn)投資增速仍將趨緩；同時(shí)，受國家土地市場整頓的影響，房地產(chǎn)開發(fā)的土地價(jià)格和成本將繼續(xù)走高。而按照招拍掛模式，限量供應(yīng)的土地將更多的集中在一些有資金、有實(shí)力的品牌房地產(chǎn)企業(yè)手中，反映到商品房市場的表象就是大項(xiàng)目、大盤增多，小項(xiàng)目、小盤相對(duì)減少。

(二)市場需求旺盛，房價(jià)穩(wěn)中有升

長沙經(jīng)濟(jì)水平的進(jìn)一步提高，導(dǎo)致居住購房需求旺盛。長沙的房價(jià)，以南二環(huán)附近的幾個(gè)樓盤的價(jià)格變化，可以看出長沙房價(jià)的變化情況。2002年某樓盤的均價(jià)在1200元，平方米(沒有電梯，離韶山南路有一段距離)，到了2004年，該樓盤的3期漲到了1800元，平方米(沒有電梯，位置與首期相鄰)，到了2005年，該公司在離3期1000米外的地方開發(fā)另一樓盤，價(jià)格到了2200元，平方米，而時(shí)隔一年開發(fā)的該樓盤第二期，價(jià)格漲到了2700元，平方米(目前該區(qū)域房價(jià)在4000元，平方米)。再看看在韶山南路旁邊、南二環(huán)附近、與前述樓盤不遠(yuǎn)的另一樓盤，該樓盤共開發(fā)了三期(位置連在一起)，2004年推出第—期，均價(jià)2700元/平方米，2008年推出第二期，均價(jià)4000多元/平方米，2009年推出第三期，均價(jià)5000元多/平方米。

通過對(duì)上述兩家開發(fā)商開發(fā)的樓盤價(jià)格分析可以看出，長沙房價(jià)在位置稍好的地方，隔一年，房價(jià)漲幅在1000元平方米左右；而位置稍偏的地方，漲幅在500元，平方米左右，而且，漲幅隨著時(shí)間的推移，越來越大。最近幾年，房價(jià)增加的幅度超過了居民收入增加的幅度，不少人貸款買房，每月還貸，成為所謂的“房奴”。

(三)長沙的城市規(guī)劃給房地產(chǎn)發(fā)展帶來契機(jī)

大長沙的城市規(guī)劃，將促進(jìn)長沙房地產(chǎn)的全面升級(jí)近年來，大長沙的城市規(guī)劃為房地產(chǎn)的全面升級(jí)提供了更高的平臺(tái)。長株潭一體化，帶動(dòng)了南長沙房地產(chǎn)的全面啟動(dòng)與升溫；湘江沿江風(fēng)光帶和橘子洲遠(yuǎn)景規(guī)劃逐步帶動(dòng)了江岸板塊的發(fā)展；河西大學(xué)城片區(qū)、長沙東區(qū)開發(fā)的升級(jí)換代，為近郊大盤提供了絕佳的機(jī)遇；隨著高鐵開通，兩型社會(huì)建設(shè)，城際鐵路的鋪設(shè)，長沙將不再是長沙人的長沙，而是湖南的長沙，低廉的交通成本，將帶來更多外地購房者的進(jìn)入，給長沙市房地產(chǎn)的發(fā)展呆了契機(jī)。

二、長沙房地產(chǎn)發(fā)展趨勢

2008年，受全球性金融風(fēng)暴影響，中國房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)下滑，長沙房地產(chǎn)市場步入調(diào)整。一系列穩(wěn)定市場的產(chǎn)業(yè)扶持措施，將住房保障與擴(kuò)大需求并舉，通過強(qiáng)化政府對(duì)市場的引導(dǎo)與監(jiān)管，長沙市房地產(chǎn)市場在年末開始出現(xiàn)回暖跡象。

2009年以來，長沙市委市政府牢牢抓住國家“保增長、擴(kuò)內(nèi)需”的重大契機(jī)，出臺(tái)了一系列刺激商品房銷售的措施，有效地減緩了金融危機(jī)對(duì)長沙市房地產(chǎn)業(yè)的沖擊，逐步扭轉(zhuǎn)了房地產(chǎn)投資持續(xù)下滑的局面，房地產(chǎn)投資逐月回升，商品房銷售量與價(jià)格齊升。

兩型社會(huì)和河西先導(dǎo)區(qū)的建設(shè)，無疑對(duì)長沙房地產(chǎn)業(yè)注入了無限的想象空間，為長沙房地產(chǎn)市場注入新的活力?？梢灶A(yù)見，長沙社會(huì)經(jīng)濟(jì)將保持新的繁榮，就業(yè)機(jī)會(huì)增多，人居環(huán)境良好，污染得到綜合治理。這將吸引越來越多的外地人來長投資和置業(yè)，從而催生不少的剛性需求。從城市發(fā)展看，隨著城市化、工業(yè)化進(jìn)程加快，城市人口集聚處于加速過程中，對(duì)住房的需求是客觀存在；從市場價(jià)格看，與周邊城市和全國其他同類城市相比，長沙房市價(jià)格相對(duì)偏低，有吸引力；從住房現(xiàn)狀看，雖然市民住房狀況近年來有了很大改善，但還有相當(dāng)部分群體沒有得到住房保障，尤其是隨著生活水平的提高，人們改善居住條件的愿望越來越強(qiáng)烈，“小房換大房、舊房換新房”的人越來越多，市場空間仍然很大。因此，未來長沙的房地產(chǎn)市場需求仍然旺盛，價(jià)格還會(huì)保持在平穩(wěn)增長區(qū)間。

三、長沙房地產(chǎn)理性發(fā)展的建議

1、合理、規(guī)范房價(jià)。

任何商品，價(jià)格往往具有決定性的作用。對(duì)于商品房，其價(jià)格即不能太低，也不能太高，要與長沙的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r相適應(yīng)。房價(jià)太低，開發(fā)商沒有積極性，結(jié)果導(dǎo)致無房可賣；房價(jià)太高，容易造成恐慌，形成泡沫經(jīng)濟(jì)。開發(fā)不同檔次、不同價(jià)格的商品房，以滿足不同社會(huì)群體的需求。例如，開發(fā)別墅，滿足一些企業(yè)家、社會(huì)知名人士、海外人事的需求；開發(fā)高檔商品房，滿足中產(chǎn)階層的需求，開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房，滿足低收人家庭的需求，開發(fā)廉租房，讓城市特困家庭有房住等等。

2、百姓購房要理性、適量貸款。

對(duì)于老百姓而言，購房是其一生中最大的消費(fèi)，購房要量力而行，不要盲目

追求大面積和黃金地段，還貸能力要和收人相適應(yīng)，避免成為“房奴”；同時(shí)，也不要太保守，不一定非要一次性付清，可以適當(dāng)進(jìn)行提前消費(fèi)，這樣，既可以改善居住條件，經(jīng)濟(jì)上又可以承受得了。

3、政府加大宏觀調(diào)控力度，引導(dǎo)房地產(chǎn)健康發(fā)展。

在房地產(chǎn)開發(fā)中，政府的作用很關(guān)鍵，因?yàn)?，土地的出讓、稅收的確定、建設(shè)許可、房產(chǎn)的管理是由政府控制的。政府可以通過土地的出讓、稅率的多少等政策規(guī)范開發(fā)商的行為，嚴(yán)厲打擊囤地和捂盤等投機(jī)行為，例如，如果某一樓盤的實(shí)際銷售量未達(dá)至一定的比例，禁止開發(fā)商開發(fā)下一樓盤，開發(fā)商必須公示實(shí)際的銷售量；加大銀行監(jiān)管，通過稅收政策，打擊各種炒房的游資，當(dāng)同一戶頭或者同一人購買房產(chǎn)超過一定數(shù)量時(shí)，課以重稅或者對(duì)資金來源進(jìn)行調(diào)查；規(guī)范投資性購房行為，對(duì)購買多套住房或者空置達(dá)到一定時(shí)間的住房課以重稅。

4、房地產(chǎn)開發(fā)和兩型社會(huì)建設(shè)結(jié)合起來，打造宜居長沙。

隨著全球環(huán)境的日益惡化，全球氣候變暖，各種極端異常氣候的頻繁發(fā)生，人們的環(huán)保意識(shí)越來越強(qiáng)烈，最近，第15屆世界氣候變化大會(huì)在丹麥的哥本哈根召開，世界各國正在為減排商量對(duì)策，倡導(dǎo)人們過“低碳”生活。湖南正在長株潭地區(qū)進(jìn)行兩型社會(huì)示范區(qū)建設(shè)，因此，在房地產(chǎn)開發(fā)中，要鼓勵(lì)開發(fā)商建設(shè)環(huán)保型房屋，例如政府補(bǔ)貼開發(fā)商在環(huán)保房產(chǎn)建設(shè)中的額外投入，或者實(shí)行稅收優(yōu)惠；在房產(chǎn)布局規(guī)劃中，建設(shè)一定的環(huán)保配套設(shè)施，如達(dá)到一定的規(guī)模，要建設(shè)污水處理設(shè)施；宏觀控制長沙的房產(chǎn)規(guī)模，合理控制外地在長購房數(shù)量，因?yàn)殚L沙的資源有限，城市建設(shè)不能無限制擴(kuò)張，比如水資源，今年長沙段湘江水位連創(chuàng)歷史新低，導(dǎo)致水廠引水困難，居民飲水困難；通過加大長沙外圍房產(chǎn)建設(shè)規(guī)模，通過價(jià)格杠桿的作用，以及加大交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，引導(dǎo)人們?cè)陂L沙周邊的城市群購房，減輕長沙市房地產(chǎn)市場的壓力。

四、結(jié)語與展望

長期來看，長沙市國民經(jīng)濟(jì)保持持續(xù)良性的發(fā)展，“長株潭一體化”與“兩型社會(huì)“建設(shè)，地鐵修建，將迎來新的城市建設(shè)高峰，各種配套設(shè)施和居住環(huán)境得以加強(qiáng)與完善，從而推動(dòng)岳麓新城、望城縣和開發(fā)區(qū)等市郊帶住房消費(fèi)需求的大幅上升。加上保障性安居工程經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房項(xiàng)目的推進(jìn)，市場供求關(guān)系將隨著剛性需求的增加而趨于平衡，市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)將得以改善，這些都將引入新的商業(yè)投資機(jī)會(huì)，引發(fā)一場新的房地產(chǎn)開發(fā)熱潮，所以長沙未來的房地產(chǎn)發(fā)展趨勢是良性的。

第四篇：房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢調(diào)研思考

近年來，隨著國民經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，城鎮(zhèn)居民生活水平的不斷提高，人們對(duì)住房條件改善的需求越來越高，房地產(chǎn)業(yè)日漸成為地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，隨之而來的是一些大中城市出現(xiàn)的房價(jià)“爆漲”現(xiàn)象，針對(duì)這一情況，國家出臺(tái)了一系列宏觀調(diào)控措施對(duì)房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)整，本文就**市房地產(chǎn)市場的發(fā)展?fàn)顩r及趨勢進(jìn)行分析預(yù)測。

一、房地產(chǎn)

市場的發(fā)展現(xiàn)狀

**市位于**中部，地處經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)，是**自治區(qū)最大的工業(yè)城市，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展起步較晚，但近年來隨著投資環(huán)境改善及城市改造建設(shè)步伐的加快，房地產(chǎn)業(yè)得以迅速發(fā)展。

（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)情況

目前，**市共有各類房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)231家，其中有資質(zhì)等級(jí)企業(yè)85家，暫定資質(zhì)企業(yè)146家，有資質(zhì)等級(jí)企業(yè)中二級(jí)企業(yè)10家，三級(jí)企業(yè)23家，四級(jí)企業(yè)52家。開發(fā)企業(yè)以內(nèi)資和民營為主，國有企業(yè)數(shù)量逐年減少。外阜開發(fā)商加快進(jìn)入**市場步伐，這加劇了市場競爭，同時(shí)也抬高了本地企業(yè)參與競爭的準(zhǔn)入門檻。開發(fā)企業(yè)注冊(cè)資金總額達(dá)到22.51億元，從業(yè)人員達(dá)到4808人，人均占用資金量達(dá)到46.83萬元。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)投資情況

房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)增長。2006年，房地產(chǎn)開發(fā)投資首次突破50億元，達(dá)到59.29億元，與2005年全年相比同比增長91.3%，是“十五”期間房地產(chǎn)開發(fā)累計(jì)投資的1/3。

在房地產(chǎn)開發(fā)總投資中住宅建設(shè)完成的投資為47.8億元，同比增長136.6%。其它用途房屋的投資共11.49億元。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資增幅明顯。

（三）2006年新開工項(xiàng)目情況

在全部施工面積中，2006年新開工面積為404.4萬平方米，同比增長125%；其中住宅新開工面積約為354.4萬平方米，同比增長151.2%;房屋竣工面積194.8萬平方米，其中住宅竣工面積151萬平方米。

（四）房地產(chǎn)交易市場情況

1、新建商品房交易情況

2006年，新建商品房成交14413套，同比增長17.97%，成交面積125.91萬平方米，同比增長18.38%，其中住宅9995套，同比增長11.40%，成交面積104.04萬平方米，同比增長17.67%；非住宅4418套，同比增長36.15%，成交面積21.87萬平方米，同比增長21.91%，其中商業(yè)營業(yè)用房成交3748套，成交面積20.11萬平方米。2006年**市新建商品住宅平均價(jià)格為1526.5元/平方米，較2005年上漲7.5%。

2、新建商品房供求情況

2001-2006年，**市房屋竣工面積分別為91.5萬平方米、78.64萬平方米、133.6萬平方米、139.01萬平方米、204.15萬平方米、194.8萬平方米，6年間商品房竣工面積840.7萬平方米。而同期房屋銷售面積分別是67.95萬平方米、75.21萬平方米、114.04萬平方米、137.52萬平方米、217.49萬平方米、262.03萬平方米，6年間銷售面積904.27萬平方米。

3、存量房交易情況

2006年，**市存量房成交套數(shù)11692套，成交面積104.37萬平方米，同比增長2.01%、9.08%。其中：住宅成交10688套，成交面積88.83萬平方米，成交金額7.67億元，平均成交價(jià)格863.1元/平方米；商業(yè)營業(yè)用房成交877套，成交面積11.67萬平方米，成交金額1.76億元，平均成交價(jià)格1508元/平方米。

二、房地產(chǎn)市場的分析

1、房屋價(jià)格上漲及成本分析。

2006年**市住房價(jià)格受土地供應(yīng)、建筑材料價(jià)格、拆遷補(bǔ)償費(fèi)用等影響，住房價(jià)格有所上漲，但低于全國平均水平，除住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不盡合理導(dǎo)致房價(jià)上漲外，其他因素也影響著房價(jià)。

首先，旺盛的市場需求是房價(jià)上漲的根本原因。隨著工業(yè)化和城鎮(zhèn)化發(fā)展，城市常住人口增加，考慮房屋拆遷，住房新增需求也在不斷增加；國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速健康發(fā)展，人民收入水平不斷提高，改善住房需求不斷增加。2006年，共核準(zhǔn)預(yù)售住宅項(xiàng)目60個(gè)，預(yù)售面積178.83萬平方米，可銷售房屋共計(jì)18747套，目前已銷售10425套，已銷售了55.6%。

其次，房地產(chǎn)信貸市場活躍，土地交易價(jià)格上漲是重要原因。隨著房地產(chǎn)金融支持力度的逐年加大，在商業(yè)貸款和公積金貸款的雙重支持下，潛在需求變成現(xiàn)實(shí)需求。當(dāng)大量儲(chǔ)蓄資金及閑散資金找不到更好的投資渠道時(shí)，紛紛流入房地產(chǎn)市場。從土地角度來看，實(shí)行“經(jīng)營性土地使用權(quán)招牌掛”政策后，土地市場交易活躍，土地購置價(jià)格逐年上漲。

第三，房地產(chǎn)開發(fā)成本增加是房價(jià)上漲的直接原因。拆遷成本增加，平均每平方米建筑面積增加成本437元。住宅單體造價(jià)上漲，鋼材、水泥、沙石等建筑材料受市場影響價(jià)格漲幅較大。行政事業(yè)性收費(fèi)有所調(diào)整（如人防費(fèi)已由25元/平方米漲至80元/平方米），使得住宅單體建設(shè)成本增加150元/平方米左右。其次，普通外墻節(jié)能保溫材料每平方米建筑面積增加成本

40元，住宅小區(qū)配套設(shè)施隨著住宅品質(zhì)的提高，每平方米建筑面積的成本也在提高。

第四，住房供應(yīng)渠道不完善，住房梯級(jí)消費(fèi)沒有完全形成。房地產(chǎn)二級(jí)市場發(fā)展緩慢，二手房供給短缺，由于中介不成熟、房地產(chǎn)交易稅費(fèi)過多等原因影響，特別是包鋼等大企業(yè)近6萬戶職工住房在企業(yè)內(nèi)部流轉(zhuǎn)，沒有進(jìn)入市場，**市二手房市場沒有發(fā)展起來；房屋租賃市場還不夠完善，大多數(shù)居民還只能通過買房解決居住問題；房地產(chǎn)一級(jí)市場中，中低檔住房比重偏低，住房超前消費(fèi)現(xiàn)象十分突出，這些因素造成了房價(jià)的上漲。

2、住房供給結(jié)構(gòu)局部失衡。在市場繁榮、供銷兩旺的形勢下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在利益的驅(qū)動(dòng)下過分集中于中高檔商品房的建造，中低價(jià)位商品住房供應(yīng)呈現(xiàn)明顯不足，**地處中、西部偏遠(yuǎn)地區(qū)，中、低收入家庭較多，目前，開發(fā)的高檔住宅基本上供求平衡，但中、低價(jià)位的住宅所占比重相對(duì)較少，無法滿足中低收入群體改善住房的強(qiáng)烈愿望，現(xiàn)有的經(jīng)濟(jì)適用房根本滿足不了中低收入家庭對(duì)住房的需求，導(dǎo)致住宅供給結(jié)構(gòu)局部失衡。

3、房地產(chǎn)貸款增勢不減。在各類消費(fèi)貸款中，房地產(chǎn)貸款發(fā)展較快，而且已成為發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的主要資金來源。2006年，**市個(gè)人商業(yè)住房貸款余額205933萬元，較年初增加47562萬元，同比多增18710萬元，全年累計(jì)發(fā)放80583萬元，收回33021萬元；商用房貸款余額59285萬元，比年初增加9260萬元，全年累計(jì)發(fā)放23269萬元，收回14009萬元。

三、房地產(chǎn)市場預(yù)測

1、房價(jià)近期內(nèi)將保持小幅震蕩的發(fā)展態(tài)勢。2007年房地產(chǎn)市場仍是宏觀調(diào)控的重點(diǎn)所在，如果房價(jià)過高或房地產(chǎn)市場收益過高，必然吸引社會(huì)上人力、物力、和財(cái)力等各種資源涌入房地產(chǎn)市場，勢必形成房地產(chǎn)開發(fā)投資新的熱潮，引發(fā)房地產(chǎn)泡沫。為此，調(diào)控房地產(chǎn)市場，確保房價(jià)穩(wěn)定仍是宏觀調(diào)控的重點(diǎn)之 重，房地產(chǎn)業(yè)將會(huì)保持穩(wěn)定發(fā)展的態(tài)勢。

2、成本提升。房地產(chǎn)開發(fā)的主要成本包括土地成本、建安成本和項(xiàng)目經(jīng)營期間的費(fèi)用、稅金及附加等內(nèi)容，再加上開發(fā)利潤就形成了商品房或樓盤的銷售價(jià)格，據(jù)調(diào)查資料顯示，土地成本占房價(jià)的30%多，建筑安裝工程成本占28.8%，項(xiàng)目管理費(fèi)用、稅金及附加占17.3%，開發(fā)利潤占21.9%。隨著土地獲取方式的改變，土地在房價(jià)中的比重會(huì)有所提高，造成建房成本增加；建安人工費(fèi)、材料費(fèi)價(jià)格的上漲，也將導(dǎo)致建安工程成本增加。

2、中小戶型將成為住宅建設(shè)的主體戶型，同時(shí)伴有高層、小高層的住宅體系。目前正在研究制定的房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅收政策，將會(huì)對(duì)大戶型住宅的價(jià)格產(chǎn)生影響，大戶型住宅的稅負(fù)將會(huì)更重；中小戶型將會(huì)成為主體戶型，進(jìn)一步細(xì)分住房市場競爭，同時(shí)拆遷政策與其相適應(yīng)進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整；其次，高層與小高層住宅提高了土地利用率，節(jié)約了城市用地，也將會(huì)成為住宅建設(shè)發(fā)展的方向。

3、房地產(chǎn)開發(fā)模式呈現(xiàn)多樣化特點(diǎn)。今后集資建房、委托帶建整體購買、招商引資合作開發(fā)、新農(nóng)村建設(shè)與房地產(chǎn)開發(fā)相結(jié)合等多種模式將會(huì)成為房地產(chǎn)開發(fā)市場主流。涉及基礎(chǔ)設(shè)施及公共設(shè)施的房地產(chǎn)綜合開發(fā)將成為發(fā)展趨勢，市場間的合作意識(shí)不斷增強(qiáng)，合作方式不斷創(chuàng)新，同時(shí)資信好的企業(yè)加速市場資源整合，市場競爭越來越激烈。開發(fā)規(guī)模將會(huì)不斷擴(kuò)大，開發(fā)強(qiáng)度不斷提高，住宅建設(shè)將會(huì)向高品質(zhì)、多樣化方向發(fā)展。

第五篇：我國未來房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢

我國未來房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢

2013年10月末，總書記在第十次集體學(xué)習(xí)時(shí)提出，要加快推進(jìn)住房保障和供應(yīng)體系建設(shè)，滿足群眾基本住房需求，實(shí)現(xiàn)全體人民住有所居目標(biāo)，總的方向是構(gòu)建以政府為主提供基本保障，以市場為主滿足多層次需求的住房供應(yīng)體系。筆者認(rèn)為，此次會(huì)議不簡單著眼于實(shí)現(xiàn)控房價(jià)的短期目標(biāo)，更加注重房地產(chǎn)長期穩(wěn)定健康發(fā)展，解決居民住房需求，這預(yù)示著房地產(chǎn)政策方向和重點(diǎn)。建立市場配置和政府保障相結(jié)合的住房制度，將是未來樓市調(diào)控長效機(jī)制的基礎(chǔ)。

一、未來我國房地產(chǎn)市場走勢分析

(一)主張房價(jià)上漲的觀點(diǎn)

1、財(cái)政困難論。地方作風(fēng)更希望房價(jià)上漲，地方政府的債務(wù)壓力和土地招拍掛制度將繼續(xù)推動(dòng)房價(jià)創(chuàng)新高。

2、城鎮(zhèn)化論。城鎮(zhèn)化將繼續(xù)推高房價(jià)，從城市化看，城市房價(jià)也許會(huì)再漲一段時(shí)間。

3、房價(jià)周期論。中國房價(jià)長周期達(dá)100年，未來 15-20年仍然是上漲周期。

未來推動(dòng)房價(jià)上漲的9個(gè)因素如下：

1、國內(nèi)經(jīng)濟(jì)繁榮周期沒有結(jié)束。到2020年我國經(jīng)濟(jì)翻番，經(jīng)濟(jì)增長速度必須達(dá)到7％以上，加上收入倍增計(jì)劃等，將帶來住房購買能力的提高。

2、地方財(cái)政支付困難推高房價(jià)。據(jù)國家審計(jì)署資料，2012年底4個(gè)省、17個(gè)省會(huì)城市承諾以土地出讓收入為償債來源的債務(wù)余額為7746．97億元，占這些地區(qū)債務(wù)余額的54．64％。償還債務(wù)的出路是提高土地價(jià)格，或者發(fā)行地方債，地方債的發(fā)行依然要靠稅收、靠土地財(cái)政來解決。

3、宏觀政策對(duì)商品房的影響。宏觀政策確定保障房是政府建設(shè)的重點(diǎn)，但因保障房的建設(shè)量，本身環(huán)境、地點(diǎn)和質(zhì)量等無法滿足需求，仍然需要商品房市場起決定性作用。宏觀政策要壓縮過剩產(chǎn)能，房地產(chǎn)是源頭。壓縮產(chǎn)能會(huì)導(dǎo)致原材料價(jià)格上漲，抬高住房成本。同時(shí)，全社會(huì)的貨幣供應(yīng)量持續(xù)不斷擴(kuò)張，這些資金的很大部分集中到投資或購買住房上，也會(huì)提高住房價(jià)格。

4、城鎮(zhèn)化比率的提高。為提高城鎮(zhèn)化率，就得建造新的城市或區(qū)域。

5、需求的擴(kuò)大和投資性。家庭的小型化導(dǎo)致住房二人一套和一人一套的情況增加，從而增加了住房需求。在投資選擇比較中，房地產(chǎn)依然有優(yōu)勢。

6、流動(dòng)性依然充足。我國較高的存款準(zhǔn)備金率，表明我國未來發(fā)展不會(huì)缺乏資金，為房地產(chǎn)投資提供了資金來源。影子銀行和信托基金等資金偏愛房地產(chǎn)，社會(huì)資金依然看好房地產(chǎn)。

7、土地貨幣化?？晒╅_發(fā)建設(shè)的土地有限，隨著貨幣供應(yīng)增加，土地價(jià)格肯定上漲，因而住房價(jià)格必然上漲。

8、房地產(chǎn)市場的壟斷型。房地產(chǎn)調(diào)控提高了房地產(chǎn)市場的集中度，土地開發(fā)和拍賣土地的能力只有大房地產(chǎn)商才擁有，他們的營銷戰(zhàn)略也相對(duì)具有壟斷性。同時(shí)，大量中間人出現(xiàn)，增加了流通環(huán)節(jié)和成本，提高了維持高價(jià)的承受能力。

9、受益人的心態(tài)。目前購買住房投資的人，很大部分是國內(nèi)市場各種制度改革的受益人，他們拿著大量的住房，不在乎房價(jià)的高低，也不擔(dān)心其下跌。這種力量在新開盤尤其是高檔商品房項(xiàng)目中依然存在。

(二)主張房價(jià)下跌的觀點(diǎn)

1、泡沫論。房地產(chǎn)存在泡沫，價(jià)格已經(jīng)高得離譜。

2、鬼城論，國內(nèi)有些城市住房供給過剩，超越了發(fā)展階段，很多新城區(qū)沒有人居住。

3、崩潰論。國內(nèi)有些城市住房價(jià)格已經(jīng)大幅度下跌，其他地方未來也可能出現(xiàn)下跌。

4、剝皮論。房價(jià)先從中心城市的外圍和城市郊區(qū)下跌，逐漸向中心城市和城市核心區(qū)擴(kuò)散。

未來抑制房價(jià)上漲乃至使其下跌的7個(gè)因素如下：

1、城鎮(zhèn)化建設(shè)。城鎮(zhèn)化的土地供應(yīng)增加，人口結(jié)構(gòu)調(diào)整，將影響房價(jià)上漲。中央城鎮(zhèn)化工作會(huì)議提出，今后要減少工業(yè)用地，增加生活、居住用地供應(yīng)比例，嚴(yán)格控制特大城市人口規(guī)模，在城市群的布局上，大中小城市和小城鎮(zhèn)合理分工、布局，協(xié)調(diào)發(fā)展。這對(duì)今后城鎮(zhèn)化發(fā)展路徑進(jìn)行了戰(zhàn)略調(diào)整，也必將影響未來的房價(jià)變化。

2、房地產(chǎn)管理制度。房地產(chǎn)管理制度的變化將影響房價(jià)上漲，地方政府抬高土地價(jià)格，并不足以解決財(cái)政所需要的資金，房地產(chǎn)稅收如能歸地方政府，地方就有很大的積極性。隨著2014年財(cái)產(chǎn)登記制度的建立，房地產(chǎn)、個(gè)稅聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)的完善，將大大增強(qiáng)開征房地產(chǎn)持有稅等的操作性，因此，住房價(jià)格必然會(huì)回落。

3、經(jīng)濟(jì)面臨轉(zhuǎn)型升級(jí)。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是轉(zhuǎn)型升級(jí)的牛鼻子，只有住房價(jià)格回歸理性，才能降低生活成本，降低企業(yè)房地產(chǎn)和資金成本，讓其他產(chǎn)業(yè)有高利潤，才能鼓勵(lì)向其他行業(yè)投資，為轉(zhuǎn)型升級(jí)提供資金和利潤支持。房地產(chǎn)價(jià)格下降是經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)的政策抉擇要求。

4、經(jīng)濟(jì)周期的變化。2013年我國經(jīng)濟(jì)速度開始下行，這是大周期的調(diào)整。未來的增長速度不會(huì)再超越8％。結(jié)構(gòu)調(diào)整和戰(zhàn)略思路的調(diào)整，更多注重經(jīng)濟(jì)增長的質(zhì)量和效益，城鎮(zhèn)化的發(fā)展同樣注重質(zhì)量、生態(tài)、文化和歷史，不會(huì)再搞大拆大建，急于求成。

5、高房價(jià)和高利率將使中心城市失去優(yōu)勢。房地產(chǎn)本身不具多少技術(shù)含量，在互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代和實(shí)體經(jīng)濟(jì)競爭的時(shí)代，房地產(chǎn)的過度發(fā)展是很不穩(wěn)定的。高房價(jià)的連鎖效應(yīng)會(huì)抑制房價(jià)繼續(xù)高漲。

6、房地產(chǎn)市場已處于不健康狀態(tài)。房地產(chǎn)價(jià)格已經(jīng)超越國際水平，諸多地方出現(xiàn)空城，入住率很低，房地產(chǎn)的投資回報(bào)價(jià)值縮小，風(fēng)險(xiǎn)加大，建筑成本下降。房地產(chǎn)的暴利，也讓企業(yè)和社會(huì)無心進(jìn)行研發(fā)和技術(shù)投入，這將使我國喪失國際競爭力。

7、住房供給已超過城鎮(zhèn)化人口的需求。按照 2009—2012年以來全國每年銷售的住房套數(shù)計(jì)算(每套

100平方米以上)，每年可解決2600-3000萬人口入城，但實(shí)際每年城鎮(zhèn)化人口不足2300萬。根據(jù)目前的施工面積和銷售情況，假設(shè)未來每年依然銷售940萬套住宅，8年銷售7520萬套，至少可以解決22560萬人口的居住，而城市增加的人口實(shí)際只有17600萬，只需要5833萬套，未來8年住房供應(yīng)超過需求 1700萬套。由此可見，未來8年住房基本是供給能力大于需求能力的，房價(jià)應(yīng)該穩(wěn)定乃至下降，結(jié)構(gòu)上或許有所波動(dòng)。

二、我國房地產(chǎn)政策亟待調(diào)整

(一)在新的條件下，房地產(chǎn)市場調(diào)控的變化

1、房地產(chǎn)作為經(jīng)濟(jì)增長和轉(zhuǎn)型的支撐力沒變。我國經(jīng)濟(jì)舊模式的原動(dòng)力趨弱，新動(dòng)力尚未形成，經(jīng)濟(jì)增長處于高速向中高速轉(zhuǎn)換的“空檔期”。為保證這種轉(zhuǎn)化平穩(wěn)實(shí)現(xiàn)，而不至于出現(xiàn)失速下滑，房地產(chǎn)仍然是守住增長底線的支撐力，同時(shí)也為改革轉(zhuǎn)型奠定一個(gè)“緩沖區(qū)”?？梢栽O(shè)想，如果沒有房地產(chǎn)投資較快增長對(duì)經(jīng)濟(jì)的支撐，沒有土地出讓金大幅改善對(duì)地方收入的支撐，沒有房地產(chǎn)銷售改善對(duì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈的拉動(dòng)，那么，2013年能否實(shí)現(xiàn)7．5％的預(yù)期目標(biāo)?

2、土地“招拍掛”機(jī)制沒變。土地“招拍掛”機(jī)制作為房地產(chǎn)市場和土地財(cái)政運(yùn)行的基石，在未來幾年都很難有實(shí)質(zhì)性變化。歸根結(jié)底，商品房用地供應(yīng)不足，地方政府對(duì)土地財(cái)政過度依賴只是一個(gè)結(jié)果，它是對(duì)土地“招拍掛”機(jī)制的響應(yīng)。過去3年，中央政府下達(dá)的住宅用地供給計(jì)劃指標(biāo)都未能完成。機(jī)構(gòu)上看，房價(jià)上漲壓力更大的一線城市，其住宅用地供給比例處于持續(xù)的下降通道。盡管近期的調(diào)控政策都強(qiáng)調(diào)擴(kuò)大土地供給，但事實(shí)上，如果建設(shè)用地總量難以擴(kuò)張，住宅供給比例難以提升，這個(gè)政策將很難落地。

3、房價(jià)控制占決策權(quán)重沒變。房價(jià)控制依然占有重要的決策權(quán)重，這在短期內(nèi)不會(huì)有明顯的變化。盡管到目前為止，新一屆政府并未對(duì)控制房價(jià)有過公開的表態(tài)，市場也廣泛預(yù)期房價(jià)控制目標(biāo)和問責(zé)機(jī)制會(huì)有所淡化，并寄望于供給體系的多元化，以使市場之手發(fā)揮更大的作用。然而事實(shí)上，由于房價(jià)過快上漲會(huì)惡化財(cái)富和收入分配，產(chǎn)生社會(huì)問題，政府對(duì)房價(jià)上漲保持著比較謹(jǐn)慎的態(tài)度。

4、房地產(chǎn)市場基本驅(qū)動(dòng)力變?nèi)?。房地產(chǎn)市場自身的基本驅(qū)動(dòng)力變?nèi)酰瑢?duì)調(diào)控的承受能力將會(huì)下降，一項(xiàng)政策的出臺(tái)可能會(huì)產(chǎn)生難以預(yù)料的負(fù)面沖擊。因此，調(diào)控力度的把握將比以往更加困難。盡管2013年房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了一輪比較明顯的反彈，但是就全國整體而言，庫存消化壓力并未明顯緩解，個(gè)別城市庫存壓力仍然較大，甚至有些城市的房價(jià)處于下跌通道。因此，基于本輪市場反彈的這種結(jié)構(gòu)性特點(diǎn)，考慮到中國經(jīng)濟(jì)增長的速度已經(jīng)放緩，貨幣也將處于中性偏緊的狀態(tài)，可以判斷中國房地產(chǎn)市場的基本支撐因素都在不同程度地弱化。因此，未來的調(diào)控將更加難以平衡；既要兼顧經(jīng)濟(jì)增長，又要抑制個(gè)別城市的房價(jià)上漲，還要預(yù)防調(diào)控力度不合適所引發(fā)的下行風(fēng)險(xiǎn)。

5、房地產(chǎn)市場核心問題的變化。我國房地產(chǎn)市場的核心問題已經(jīng)從總量不足逐步過渡到住房占有的不平衡，這意味著調(diào)控政策的目標(biāo)將更為多元化，調(diào)結(jié)構(gòu)將會(huì)是住房政策的長期目標(biāo)。中央政府認(rèn)為，解決群眾住房問題是一項(xiàng)長期任務(wù)，還存在著住房困難家庭的需求尚未根本解決、保障性住房總體不足，住房資源配置不合理不平衡等問題。

6、房地產(chǎn)市場的分化。我國的房地產(chǎn)市場已經(jīng)呈現(xiàn)分化的格局，區(qū)域之間、城市之間冷熱不均的現(xiàn)象繼續(xù)凸顯，顯示我國房地產(chǎn)市場的整體性趨弱，結(jié)構(gòu)性和差異性趨強(qiáng)。在這種背景下，未來的房地產(chǎn)政策可能傾向于差別化，而非一刀切。分化格局反映的是人口流動(dòng)的新趨勢。第六次人口普查顯示，單向、集中的人口流動(dòng)模式?jīng)Q定了個(gè)別熱點(diǎn)城市的房地產(chǎn)需求依然旺盛，及時(shí)實(shí)施嚴(yán)格的限購等干預(yù)措施，也難以從根本上抑制房價(jià)上漲的態(tài)勢。反之，部分遭遇人口流失的城市，房價(jià)卻承受下滑的壓力。以人口城鎮(zhèn)化

為核心的新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略，決定了未來的房地產(chǎn)政策必須對(duì)流動(dòng)人口的住房需求給予必要的關(guān)注。盡管從數(shù)據(jù)上觀察，農(nóng)村向城鎮(zhèn)的人口遷移規(guī)模最大，速度最快的階段已經(jīng)過去，然而遷移人口的住房問題卻比以往更加突出。

(二)政策調(diào)整和完善需把握的原則

盡管很難對(duì)房地產(chǎn)政策走向進(jìn)行精確的判斷，但是考慮到政策的選擇都基于一定的約束條件，未來并非完全無跡可循。在調(diào)整和完善房地產(chǎn)相關(guān)政策時(shí)，要把握以下5項(xiàng)原則。

1、底線思維原則。底線思維決定了短期的房地產(chǎn)政策仍將表現(xiàn)出明顯的階段性和逆周期特征。短期內(nèi)的房地產(chǎn)政策走向仍將取決于經(jīng)濟(jì)增長的速度。如果經(jīng)濟(jì)增長的壓力增加，則政策的選項(xiàng)是：弱化舊政策的執(zhí)行力度、延緩新政策的推出節(jié)奏。房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)圍的時(shí)間點(diǎn)和試點(diǎn)方案將部分取決于經(jīng)濟(jì)增長的環(huán)境，如果經(jīng)濟(jì)增長壓力依然較大，推出節(jié)奏仍有可能繼續(xù)延后，或者采取較為溫和的試點(diǎn)方案。

2、問責(zé)制原則。房價(jià)目標(biāo)和問責(zé)機(jī)制決定了以限購、限貸等抑制需求的行政干預(yù)措施在短期內(nèi)難以退出。盡管限購、限貸、限售等短期政策是典型的行政干預(yù)，不符合市場化的長期方向，但是對(duì)于房價(jià)上漲壓力較大的一線和個(gè)別二線城市而言，是短期內(nèi)最有效的手段。房價(jià)控制依然是問責(zé)考核的核心，地方和中央在這一點(diǎn)上并不存在分歧。無數(shù)據(jù)表明限購、限貸等政策能夠?qū)崿F(xiàn)控制房價(jià)的目標(biāo)，它的實(shí)際效果往往是抑制供應(yīng)，需求不會(huì)被消滅，只會(huì)被延后。

3、供應(yīng)體系原則。長期的住房供應(yīng)體系將走向“三元供應(yīng)格局”：低收入家庭的安居需求，通過保障房政策給予支持，主要靠“租”，合并公租房和廉租房。中間“夾心層”的商品房需求，通過財(cái)稅、金融等手段的定向支持，使之有能力滿足自住性的首套商品房需求，幫助其擁有產(chǎn)權(quán)，分享城市升值的好處；高收入家庭的改善性需求，通過房產(chǎn)稅等手段予以適度抑制。

4、土地制度改革原則。通過土地制度改革釋放住宅用地的政策效果需要時(shí)間檢驗(yàn)。集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)能否為住宅用地提供潛在的空間尚需時(shí)間確認(rèn)。土地指標(biāo)偏緊的珠三角、長三角發(fā)達(dá)城市更有可能從存量領(lǐng)域開啟集體建設(shè)用地的市場化流轉(zhuǎn)，并在一定程度上緩解住宅用地緊張的格局。

5、市場化原則。十八屆三中全會(huì)提出“使市場在資源配置中起決定性作用，更好發(fā)揮政府作用”，代表著房地產(chǎn)政策的長期走向，也被解讀為行政性政策退出、長效機(jī)制逐步確立、房地產(chǎn)走向市場化路徑以及改革的優(yōu)先次序可能是：首先，需要啟動(dòng)供給端改革，使土地和資金供應(yīng)實(shí)現(xiàn)市場化；其次，啟動(dòng)需求端改革，逐步退出限購、限貸等行政干預(yù)措施，建立以稅收、金融手段等市場工具為主的長效機(jī)制，在經(jīng)濟(jì)環(huán)境穩(wěn)定的情況下，適時(shí)啟動(dòng)房地產(chǎn)試點(diǎn)和立法。

三、房地產(chǎn)調(diào)控的兩個(gè)問題

(一)結(jié)構(gòu)性矛盾突出問題

當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)可以說是問題不少，絕大部分都不是由總量矛盾造成的，而是源于行業(yè)內(nèi)部各種結(jié)構(gòu)性的突出矛盾。

1、房價(jià)與購買力的不匹配。當(dāng)前，對(duì)住宅需求最大的人群應(yīng)當(dāng)是進(jìn)入城市不久的“新市民”。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，大約有兩億人口居住在城鎮(zhèn)卻沒有城鎮(zhèn)戶籍，這一群體基本是在城市務(wù)工的農(nóng)業(yè)人口，而各類保障性住房也基本不能覆蓋著一群體。對(duì)于“新市民”這一群體來說，當(dāng)前商品住宅價(jià)格過高是一個(gè)不爭的事實(shí)。

如果城鎮(zhèn)住宅需求最大的一個(gè)群體，購買力長期無法支持當(dāng)前的商品住宅價(jià)格，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展必然不可持續(xù)。房價(jià)與購買力的不匹配也會(huì)對(duì)住宅以外的消費(fèi)產(chǎn)生很大影響，房價(jià)對(duì)家庭消費(fèi)具有明顯的抑制作用。城鎮(zhèn)化應(yīng)當(dāng)是全社會(huì)生活水平全面提高的過程，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展固然是其中的重要一環(huán)，但如果家庭消費(fèi)因此受到明顯抑制，那城鎮(zhèn)化就偏離了它的初衷。要解決這些問題，一是要認(rèn)識(shí)到雖然房價(jià)與購買力不匹配，但是房價(jià)暴跌對(duì)于經(jīng)濟(jì)弊遠(yuǎn)大于利，所以需要持續(xù)不斷的提高居民的可支配收入，以增強(qiáng)住房需求群體的購買力。二是要加強(qiáng)保障住房的建設(shè)分配和租房市場的規(guī)范化，分流一部分商品住宅購房需求。

2、區(qū)域之間發(fā)展不平衡。從全國來看，局部地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展過快，某些地方出現(xiàn)了所謂的“鬼城”。2013年7月發(fā)布的《城市房地產(chǎn)發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)排行榜》評(píng)估了286個(gè)地級(jí)以上市房地產(chǎn)發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)，其中風(fēng)險(xiǎn)最集中的區(qū)域在我國西北地區(qū)，并且風(fēng)險(xiǎn)最高的前50個(gè)城市幾乎均為三線城市。就實(shí)際層面而言，現(xiàn)在很多城市都在興建新城、衛(wèi)星城，這些城市中的新區(qū)也有過度開發(fā)之嫌。與這些局部地區(qū)的過度開發(fā)形成鮮明對(duì)比的是，在大城市、城市中心區(qū)域，住宅依舊是相對(duì)稀缺的資源。我國住宅市場區(qū)域間的發(fā)展不平衡可能會(huì)長期存在，這是由房地產(chǎn)行業(yè)的長周期特性決定的?？尚械拇胧┦抢^續(xù)發(fā)展城市和城際交通體系，轉(zhuǎn)移一部分大城市和市中心人口至新開發(fā)區(qū)域。這樣既緩解了大城市及城市中心區(qū)域的壓力，又充分利用了已過度開發(fā)地區(qū)的房地產(chǎn)資源。然而，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)同樣有資金投入大、周期長的特點(diǎn)，因此，需要認(rèn)識(shí)到調(diào)整區(qū)域不平衡是一個(gè)漫長的、動(dòng)態(tài)的過程、應(yīng)用長遠(yuǎn)眼光看待這個(gè)問題。

(二)貨幣供應(yīng)及流向問題

1、房價(jià)問題的實(shí)質(zhì)是貨幣問題。房價(jià)漲跌及其走勢取決于多個(gè)方面因素，其中包括宏觀經(jīng)濟(jì)、貨幣供應(yīng)水平、可替代投資品市場狀況、區(qū)位、相關(guān)社會(huì)心理狀態(tài)、社會(huì)保障性住房供給水平以及稅收因素等。貨幣供應(yīng)從總體上影響房價(jià)走勢，城市發(fā)展不均衡、公共服務(wù)供給不均衡、城市間機(jī)會(huì)不均衡等從結(jié)構(gòu)上影響房價(jià)。稅收因素既可以在總體方面又可以在結(jié)構(gòu)方面影響房價(jià)。貨幣供給是決定房價(jià)走勢的關(guān)鍵因素，要認(rèn)清房價(jià)漲跌的本質(zhì)，即房價(jià)漲跌的核心問題是貨幣供應(yīng)狀況，房價(jià)問題的實(shí)質(zhì)是貨幣問題。

2、貨幣供給增長支撐了高房價(jià)。貨幣供應(yīng)影響房價(jià)的作用機(jī)理在于，當(dāng)貨幣供應(yīng)大幅擴(kuò)張時(shí)，充裕的資金為房地產(chǎn)投資提供了基礎(chǔ)，投資者獲取信貸資金的便利程度增加，機(jī)會(huì)成本降低。另—方面，貨幣供應(yīng)大漲必然引發(fā)物價(jià)大幅上漲、貨幣貶值，投資者以及普通居民必然通過投資或購買房地產(chǎn)來應(yīng)對(duì)，其結(jié)果是房價(jià)上漲，而當(dāng)貨幣供應(yīng)大幅縮小時(shí)，支撐房價(jià)的基礎(chǔ)不存在，投資房地產(chǎn)的機(jī)會(huì)成本也會(huì)增加，市場流動(dòng)性減弱，投資者或普通居民傾向于持有現(xiàn)金資產(chǎn)，而不選擇購買房地產(chǎn)，其結(jié)果是房價(jià)下跌。

3、房地產(chǎn)調(diào)控的關(guān)鍵是控制好貨幣供應(yīng)。根據(jù)中國央行公布的數(shù)據(jù)，2013年10月末，廣義貨幣(M2)余額107．02萬億元人民幣，同比增長14．3％。在貨幣供應(yīng)充裕的情況下，人們對(duì)房價(jià)依然保持看漲預(yù)期，以信貸資金為主的資金自然會(huì)源源不斷地流入房地產(chǎn)市場。根據(jù)中國國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，2013年1月—11月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為68．6％。上述數(shù)據(jù)表明，民間房地產(chǎn)投資熱情依然高漲，到 2013年11月依然有大規(guī)模資金流入房地產(chǎn)業(yè)，而且房地產(chǎn)調(diào)控的關(guān)鍵是控制好貨幣供應(yīng)以及貨幣流向。貨幣政策應(yīng)成為房地產(chǎn)調(diào)控的核心。一方面控制好貨幣總量和貨幣投放節(jié)奏，另一方面控制好貨幣流向，同時(shí)重點(diǎn)輔之以稅收政策。（