第一篇：中國(guó)房地產(chǎn)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)

淺談中國(guó)房地產(chǎn)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)

隨著生活水平的不斷提高，現(xiàn)代人越來(lái)越注重衣食住行的質(zhì)量和品位?？墒请S著近年來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展以及大中小城市房?jī)r(jià)的不斷飆升，國(guó)人更關(guān)心的是衣食住行中“住”這個(gè)話題，房地產(chǎn)行業(yè)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，住房成為越來(lái)越多的人關(guān)注話題，房?jī)r(jià)的上漲也始終牽動(dòng)著老百姓的心。本文就當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策結(jié)合發(fā)展現(xiàn)狀對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行探討和分析。

2010下半年，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)出現(xiàn)了爆發(fā)式增長(zhǎng)。究其緣由是因?yàn)槌鞘邪l(fā)展逐步進(jìn)入高端水平，加之政府接連重磅調(diào)控，住宅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨白熱化，能夠?qū)Ｗ⒆≌袌?chǎng)的開(kāi)發(fā)商已經(jīng)所剩無(wú)幾，甚至曾經(jīng)宣稱“只做住宅開(kāi)發(fā)商”的大佬萬(wàn)科也隨風(fēng)轉(zhuǎn)舵，宣布未來(lái)棋局“二八”分開(kāi)。中國(guó)城市化進(jìn)程和改善住房消費(fèi)的強(qiáng)烈要求推進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的重要支柱。房地產(chǎn)業(yè)近兩年投資和銷售增長(zhǎng)速度之快、房?jī)r(jià)增長(zhǎng)幅度之大，房?jī)r(jià)收入比例失衡，房?jī)r(jià)成為老百姓不能承受之重已經(jīng)成為不爭(zhēng)的事實(shí)。

近幾年，中央密集出臺(tái)了信貸、稅收、土地等一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策，使得房產(chǎn)整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈上的企業(yè)生存艱難。盡管房地產(chǎn)不景氣，但是，2012年《福布斯》發(fā)布新一年度的全球富豪榜，中國(guó)內(nèi)地的房地產(chǎn)富豪依舊強(qiáng)勢(shì)，許家印、吳亞軍、楊惠妍、王健林等地產(chǎn)巨頭都位列榜中。

中國(guó)房地產(chǎn)從2010年起，經(jīng)歷較快的發(fā)展過(guò)程，這是由未來(lái)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和城市化發(fā)展的現(xiàn)實(shí)需要決定的。

中國(guó)的房地產(chǎn)似乎一直處于稀缺的賣方市場(chǎng)狀態(tài)，目前房地產(chǎn)投資占中國(guó)固定資產(chǎn)投資的比重達(dá)到20%，各種統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明房地產(chǎn)投資依然保持較大的增幅。原因是一方面由于中國(guó)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，城市化的進(jìn)程帶動(dòng)了城市的就業(yè)和人口增加，以及人們收入水平的提高，加上商業(yè)和服務(wù)業(yè)的發(fā)展，都形成對(duì)房地產(chǎn)的大量需求；另一方面，房地產(chǎn)已經(jīng)發(fā)展成為重要的投資品，在房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期下，投資和投機(jī)需求鋪天蓋地的進(jìn)入市場(chǎng)。目前，投資和投機(jī)已經(jīng)過(guò)度，推動(dòng)房?jī)r(jià)一路非理性快速上漲，嚴(yán)重脫離了經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和人民收入水平的增長(zhǎng)速度。房?jī)r(jià)泡沫毋庸置疑，近期被福布斯列為全球六大資產(chǎn)泡沫第二位。

雖然現(xiàn)階段出現(xiàn)的銷售面積和成交量的下降，是由于國(guó)家階段性宏觀調(diào)控政策整體發(fā)力、綜合作用導(dǎo)致整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)觀望氣氛濃厚。但是，目前的調(diào)整對(duì)保證國(guó)民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)健運(yùn)行、對(duì)行業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展具有積極的作用。同時(shí)它也為那些實(shí)力雄厚、具有規(guī)模效應(yīng)、品牌信譽(yù)好的大型知名開(kāi)發(fā)商（中海、萬(wàn)科、保利等地產(chǎn)）提供了低成本快速發(fā)展的空間和舞臺(tái)。綜合以上分析，國(guó)家出臺(tái)的一系列調(diào)控目標(biāo)和政策措施，矛頭直指 房?jī)r(jià)，使得房地產(chǎn)行業(yè)面臨著巨大的壓力。高融資成本攤薄了利潤(rùn)，融資渠道的緊縮，預(yù)收款監(jiān)管在考量房企的自有資金實(shí)力，加息、限購(gòu)和提高首付款比例帶來(lái)的銷售的萎縮，房企一方面戰(zhàn)略調(diào)整和經(jīng)營(yíng)結(jié)構(gòu)調(diào)整，一方面順應(yīng)政策要求，將房?jī)r(jià)控制在一個(gè)合理的區(qū)間，快速銷售，加快回流資金，實(shí)現(xiàn)資金的良性循環(huán)同時(shí)國(guó)家加大經(jīng)濟(jì)保障房的建設(shè)力度。我們期望中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)能在一個(gè)良性循環(huán)的環(huán)境下健康穩(wěn)重的發(fā)展，為國(guó)民經(jīng)濟(jì)做出應(yīng)有的貢獻(xiàn)。因?yàn)橹醒胝{(diào)控政策已經(jīng)開(kāi)始對(duì)房地產(chǎn)發(fā)力，人們的預(yù)期和觀望情緒業(yè)已出現(xiàn)。所以，我認(rèn)為我國(guó)房地產(chǎn)未來(lái)房?jī)r(jià)將逐步回歸理性，呈現(xiàn)平穩(wěn)漸進(jìn)發(fā)展的趨勢(shì)。如果相關(guān)調(diào)控政策及時(shí)有力，化解了當(dāng)前房地產(chǎn)泡沫的風(fēng)險(xiǎn)，并推動(dòng)其健康發(fā)展，則會(huì)實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)的過(guò)渡。而如果任由房?jī)r(jià)按照目前趨勢(shì)推進(jìn)，則未來(lái)的下行和危機(jī)難以避免。而且，最重要的是，目前的房地產(chǎn)價(jià)格基本已經(jīng)達(dá)到高位頂點(diǎn)，2012年繼續(xù)大幅上漲的局面應(yīng)該不會(huì)出現(xiàn)

第二篇：中國(guó)未來(lái)農(nóng)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)

論文題目：中國(guó)未來(lái)的農(nóng)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)——多

樣化的農(nóng)業(yè)模式

中國(guó)未來(lái)農(nóng)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)——多樣化的農(nóng)業(yè)模式 摘要：現(xiàn)代化農(nóng)業(yè)給人們帶來(lái)了便利與高效，但它遺留下的污染、食品安全等問(wèn)題也讓人們不斷反思現(xiàn)代化農(nóng)業(yè)的弊端?！熬G色”“健康”“有機(jī)”等詞迅速在人們的生活中傳播開(kāi)來(lái)并被人們熟知?？梢灶A(yù)見(jiàn)在未來(lái)中國(guó)農(nóng)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)是要健康的、安全的、環(huán)保的農(nóng)業(yè)。中國(guó)地大物博地形各異，單一的農(nóng)業(yè)模式顯然無(wú)法滿足未來(lái)農(nóng)業(yè)的發(fā)展，于是多樣化的農(nóng)業(yè)模式是中國(guó)未來(lái)農(nóng)業(yè)的發(fā)展的必然選擇。

關(guān)鍵詞：多樣化 農(nóng)業(yè)模式 未來(lái)農(nóng)業(yè)

在未來(lái)，世界人口不斷增加，環(huán)境壓力加大，土地資源和不可再生資源不斷減少。作為第一產(chǎn)業(yè)的農(nóng)業(yè)來(lái)講需要承擔(dān)更多的壓力以保證社會(huì)持續(xù)發(fā)展與穩(wěn)定。未來(lái)的農(nóng)業(yè)模式一定是多樣化的，就像生態(tài)系統(tǒng)一樣。農(nóng)業(yè)模式的多樣化有利于農(nóng)業(yè)發(fā)展的穩(wěn)定性和提供足夠的食物以及在各種農(nóng)業(yè)模式中取長(zhǎng)補(bǔ)短，加快發(fā)展。

1當(dāng)代農(nóng)業(yè)

當(dāng)人類社會(huì)發(fā)展到一定程度時(shí)，社會(huì)生產(chǎn)力也必須滿足人們的物質(zhì)需求，從而讓人們追求更高的精神需求。所以在傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)對(duì)現(xiàn)代化發(fā)展中不能滿足其強(qiáng)大的后勤保障時(shí)，人們便開(kāi)始使用以大量的化肥、農(nóng)藥、薄膜、灌溉、機(jī)械、設(shè)施為基礎(chǔ)的工業(yè)化生產(chǎn)方式，以保證糧食的供應(yīng)。石油農(nóng)業(yè)便應(yīng)運(yùn)而生。高投入、高效益、高產(chǎn)出的同時(shí)，也給我們的生活帶來(lái)了巨大的影響。食品安全問(wèn)題的提出，生活環(huán)境的日趨惡化，生態(tài)系統(tǒng)的破壞等高污染的弊端也開(kāi)始凸顯出來(lái)?，F(xiàn)代化農(nóng)業(yè)已經(jīng)無(wú)法滿足人們?cè)诮】怠踩铜h(huán)保這方面的要求。于是生態(tài)農(nóng)業(yè)模式和循環(huán)農(nóng)業(yè)模式的理念被大家所接受并大量應(yīng)用于實(shí)踐生產(chǎn)中。而且取得良好的效果，是當(dāng)代農(nóng)業(yè)發(fā)展的先鋒，讓更多的人知道和運(yùn)用到生活生產(chǎn)里。

2多樣化的未來(lái)農(nóng)業(yè)模式 2.1精準(zhǔn)農(nóng)業(yè)

未來(lái)信息技術(shù)不斷發(fā)展給農(nóng)業(yè)發(fā)展帶來(lái)巨大的優(yōu)勢(shì)，精準(zhǔn)農(nóng)業(yè)就是這樣高科技的產(chǎn)物。當(dāng)今世界農(nóng)業(yè)發(fā)展的新潮流，是由信息技術(shù)支持的根據(jù)空間變異，定位、定時(shí)、定量地實(shí)施一整套現(xiàn)代化農(nóng)事操作技術(shù)與管理的系統(tǒng)，其基本涵義是根據(jù)作物生長(zhǎng)的土壤性狀，調(diào)節(jié)對(duì)作物的投入，即一方面查清田塊內(nèi)部的土壤性狀與生產(chǎn)力空間變異，另一方面確定農(nóng)作物的生產(chǎn)目標(biāo)，進(jìn)行定位的“系統(tǒng)診斷、優(yōu)化配方、技術(shù)組裝、科學(xué)管理”，調(diào)動(dòng)土壤生產(chǎn)力，以最少的或最節(jié)省的投入達(dá)到同等收入或更高的收入，并改善環(huán)境，高效地利用各類農(nóng)業(yè)資源，取得經(jīng)濟(jì)效益和環(huán)境效益。

精準(zhǔn)農(nóng)業(yè)由十個(gè)系統(tǒng)組成，即全球定位系統(tǒng)、農(nóng)田信息采集系統(tǒng)、農(nóng)田遙感監(jiān)測(cè)系統(tǒng)、農(nóng)田地理信息系統(tǒng)、農(nóng)業(yè)專家系統(tǒng)、智能化農(nóng)機(jī)具系統(tǒng)、環(huán)境監(jiān)測(cè)系統(tǒng)、系統(tǒng)集成、網(wǎng)絡(luò)化管理系統(tǒng)和培訓(xùn)系統(tǒng)。[1] 精準(zhǔn)農(nóng)業(yè)無(wú)疑在技術(shù)上有著獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)，有著其他農(nóng)業(yè)模式無(wú)法比擬的優(yōu)越條件。但是顯然它的優(yōu)點(diǎn)也變成了缺點(diǎn)。技術(shù)的高要求以及前期的高投入就令許多人望而卻步。所以，精準(zhǔn)農(nóng)業(yè)一般在平原地區(qū)或者大規(guī)模機(jī)械化地區(qū)比較實(shí)用，它將覆蓋中國(guó)所有的糧食主要產(chǎn)區(qū)。在面臨人多地少的情況下，精準(zhǔn)農(nóng)業(yè)是未來(lái)糧食安全的重要保障。2.2都市農(nóng)業(yè)

在中國(guó)城鎮(zhèn)化步伐越拉越快的情況下，鄉(xiāng)村變?yōu)槌擎?zhèn)便意味著大量的土地被占用做商業(yè)用地。于是“鄉(xiāng)村”“城市”渾然一體，從發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)來(lái)看, 工業(yè)的發(fā)展和城市的擴(kuò)張, 曾經(jīng)使大量農(nóng)田變?yōu)榉寝r(nóng)用地, 城市污水污染農(nóng)田, 加之農(nóng)民也期望耕地轉(zhuǎn)為非農(nóng)用地以迅速致富, 因此在相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi), 農(nóng)業(yè)在大城市中被吞沒(méi)。[2]由于城鎮(zhèn)化的原因，越來(lái)越多的城里人又懷念起農(nóng)村?？諝馕廴救遮厙?yán)重，生活環(huán)境的惡劣讓人們對(duì)在鋼鐵叢林中尋求一處怡人的綠色充滿了向往。當(dāng)人們的物質(zhì)水平不斷提高時(shí)，在周末和平時(shí)空閑的休閑生活有了更高的追求。因此, 都市農(nóng)業(yè)已成為現(xiàn)代都市文明的一個(gè)內(nèi)在需求, 其形成和興起有其必然原因。

都市農(nóng)業(yè)是為城市里的人們提供平時(shí)休閑、娛樂(lè)場(chǎng)所，可作為教育教學(xué)基地和城市生態(tài)緩沖帶，為繁忙而喧囂的大都市帶來(lái)些許的安靜。都市農(nóng)業(yè)可以提供綠色有機(jī)蔬菜，可以讓人們自己栽種并收獲，體驗(yàn)田園生活樂(lè)趣，成為現(xiàn)實(shí)版的“QQ農(nóng)場(chǎng)”。

都市農(nóng)業(yè)還是糧油作物的小型生產(chǎn)基地，為全國(guó)糧油生產(chǎn)分擔(dān)壓力。都市農(nóng)業(yè)在未來(lái)將起著不可估量的作用。

2.3家庭農(nóng)場(chǎng)

中國(guó)地形復(fù)雜，地大物博。但在未來(lái)，人口將會(huì)不斷增長(zhǎng)，預(yù)計(jì)到2050年全球人口將達(dá)到90億。巨大的人口壓力和糧食危機(jī)都在刺激著人們的神經(jīng)，如何解決成為重中之重。在科技愈發(fā)先進(jìn)的時(shí)代，在農(nóng)村與在城市沒(méi)什么差別。全球化進(jìn)程加快，地球上的地方不再像以前一樣遙不可及，于是家庭農(nóng)場(chǎng)的模式必將風(fēng)靡全球。可以說(shuō),不同國(guó)家的不同條件使其農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化都有各自的特色。像加拿大、美國(guó)和澳大利亞,都是人少地多,這幾國(guó)的農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化就是走土地經(jīng)營(yíng)規(guī)模大、機(jī)械化程度高的路子。而日本等國(guó)由于人多地少,走的就是土地經(jīng)營(yíng)規(guī)模不大,靠生物化學(xué)技術(shù)集約型生產(chǎn)的路子。我國(guó)農(nóng)村人多地少、資金缺乏,各地發(fā)展極不平衡,長(zhǎng)期處于社會(huì)主義初級(jí)階段的國(guó)情決定我國(guó)的農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化主要是走依靠小規(guī)模經(jīng)營(yíng)的農(nóng)戶的積極性、依靠現(xiàn)代科技和經(jīng)營(yíng)管理,依靠良好的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)環(huán)境,使農(nóng)業(yè)上升為產(chǎn)業(yè)來(lái)經(jīng)營(yíng)的路子。[3]

“家庭農(nóng)場(chǎng)”顧名思義就是家庭成員參加勞作并經(jīng)營(yíng)的農(nóng)場(chǎng)。在互聯(lián)網(wǎng)和物流網(wǎng)愈發(fā)暢通的未來(lái)，傳遞信息和交換貨物的方式已經(jīng)不局限于近距離之間才發(fā)生。家庭農(nóng)場(chǎng)可以為廣大的當(dāng)?shù)乜蛻艉褪澜绺鞯乜蛻暨M(jìn)行交易。家庭農(nóng)場(chǎng)特色鮮明，相關(guān)種類齊全以循環(huán)經(jīng)濟(jì)理念為基礎(chǔ)運(yùn)用循環(huán)農(nóng)業(yè)模式打造個(gè)性農(nóng)場(chǎng)。它不僅可以解決本身的溫飽問(wèn)題，甚至將農(nóng)場(chǎng)產(chǎn)出的東西賣給世界上其他國(guó)家需要它的客戶。當(dāng)然家庭農(nóng)場(chǎng)也可以給當(dāng)?shù)鼐用裉峁﹥?yōu)質(zhì)的糧食、蔬菜、水果等與日常生活息息相關(guān)的東西。

2.4觀光休閑旅游農(nóng)業(yè)

中國(guó)有些地區(qū)自然條件不適合發(fā)展大規(guī)模農(nóng)業(yè)或者家庭農(nóng)場(chǎng)等農(nóng)業(yè)模式，它依然采用的是傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)的精耕細(xì)作。比如青藏高原地區(qū)，主要發(fā)展種植業(yè)和畜牧業(yè)。有些地方自然環(huán)境優(yōu)越但是開(kāi)發(fā)成都市又暴殄天物。比如各地區(qū)的風(fēng)景名勝，旅游勝地。這些地方發(fā)展大規(guī)模農(nóng)業(yè)或城鎮(zhèn)化時(shí)都會(huì)避免破壞這里的環(huán)境，但是它們得天獨(dú)厚的自然條件卻可以加以利用。

青藏高原、內(nèi)蒙古草原和青海等地區(qū)可以發(fā)展畜觀光休閑旅游農(nóng)業(yè)，依托有力的自然資源打造地方特色。其他風(fēng)景區(qū)也是如此。未來(lái)全球化進(jìn)程中有更多的外國(guó)人和全國(guó)各地的游客將在中國(guó)的大地上留下他們的足跡。觀光休閑旅游農(nóng)業(yè)發(fā)展?jié)摿薮蟆?/p>

2.5規(guī)?；袡C(jī)農(nóng)業(yè)

在人們?cè)絹?lái)越關(guān)注健康、安全、環(huán)保的行業(yè)中，食品無(wú)疑是名列前茅。未來(lái)的農(nóng)業(yè)模式中，規(guī)?；挠袡C(jī)農(nóng)業(yè)必將獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷。有機(jī)農(nóng)業(yè)的發(fā)展是順應(yīng)人們生活水平的提高和物質(zhì)要求增加的結(jié)果。有機(jī)農(nóng)業(yè)看似簡(jiǎn)單其實(shí)操作較復(fù)雜，其中包括生產(chǎn)的標(biāo)準(zhǔn)、認(rèn)證、前期的投入、銷售等一系列事情，所以采取合作社的形式開(kāi)展最好。這樣可以降低農(nóng)民風(fēng)險(xiǎn)，爭(zhēng)取更大的經(jīng)濟(jì)效益。方便調(diào)控，便于管理和規(guī)?；a(chǎn)業(yè)鏈條將是有機(jī)農(nóng)業(yè)的有一大優(yōu)勢(shì)。發(fā)展綠色農(nóng)業(yè)是我國(guó)融入世界經(jīng)濟(jì)的必然選擇。基于中國(guó)的國(guó)情,建設(shè)綠色食品基地,發(fā)展生態(tài)農(nóng)業(yè)和綠色食品產(chǎn)業(yè),不僅會(huì)產(chǎn)生難以估量的經(jīng)濟(jì)效益、生態(tài)效益和社會(huì)效益,也是沖破發(fā)達(dá)國(guó)家綠色壁壘的重要保障。作為農(nóng)業(yè)大國(guó),中國(guó)必須把發(fā)展生態(tài)農(nóng)業(yè)和綠色食品產(chǎn)業(yè)作為國(guó)家的支柱產(chǎn)業(yè)之一,尤其是在加入WTO的背景下,中國(guó)理應(yīng)成為世界綠色食品(有機(jī)食品)和天然藥物的重要生產(chǎn)地和供應(yīng)地。[4]這也是規(guī)?；袡C(jī)農(nóng)業(yè)發(fā)展的重要原因之一。3農(nóng)業(yè)發(fā)展模式存在問(wèn)題及建議 3.1多元化模式的問(wèn)題

一是土地資源和水資源減少，以及不可再生資源的減少。這些都會(huì)限制多元化模式發(fā)展，如何合理高效的利用土地等資源是亟待解決的問(wèn)題。

二是農(nóng)業(yè)科研的發(fā)展與應(yīng)用。想要實(shí)現(xiàn)精準(zhǔn)農(nóng)業(yè)，高科技與農(nóng)業(yè)技術(shù)相結(jié)合就成為技術(shù)的難點(diǎn)。未來(lái)農(nóng)業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)也包括科技的競(jìng)爭(zhēng)，先進(jìn)的科技可以幫助未來(lái)農(nóng)業(yè)走的更好，更遠(yuǎn)。

三是農(nóng)村人力資源問(wèn)題。未來(lái)農(nóng)業(yè)必然是年輕人的戰(zhàn)場(chǎng)，無(wú)論是農(nóng)技員還是農(nóng)民都要年輕化，因?yàn)樗麄儫o(wú)論是接受先進(jìn)技術(shù)還是管理應(yīng)用都占有優(yōu)勢(shì)。

3.2未來(lái)農(nóng)業(yè)發(fā)展建議

一是農(nóng)業(yè)的配套設(shè)施要不斷完善。有了良好的配套系統(tǒng)才會(huì)有較高的效率。未來(lái)的土地和水資源等自然資源的合理高效利用是農(nóng)業(yè)模式多樣化的重要保障。

二是打造地區(qū)農(nóng)業(yè)行業(yè)的龍頭企業(yè)，帶動(dòng)整個(gè)地區(qū)農(nóng)業(yè)的發(fā)展。做好市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，防止谷賤傷農(nóng)的情況。加大人才培養(yǎng)力度。要解決農(nóng)村勞動(dòng)力問(wèn)題，那么就要留住年輕人，當(dāng)種地的效益高于外出務(wù)工的收益，自然農(nóng)村勞動(dòng)力問(wèn)題便可以很好地解決了。

三是加大農(nóng)業(yè)科研的投入。只有先進(jìn)的科學(xué)技術(shù)才能真正實(shí)現(xiàn)未來(lái)農(nóng)業(yè)中的現(xiàn)代化?！翱茖W(xué)技術(shù)是第一生產(chǎn)力”無(wú)疑是最好的詮釋。四是完善農(nóng)業(yè)法制。無(wú)論是農(nóng)業(yè)科技的專利保護(hù)，還是農(nóng)業(yè)環(huán)境等都應(yīng)該有完善的法制，只有真正保護(hù)了農(nóng)民以及其相關(guān)群體的利益，未來(lái)的農(nóng)業(yè)才會(huì)做的更好。一個(gè)國(guó)家的法制是否健全也是衡量一個(gè)國(guó)家綜合實(shí)力的表現(xiàn)。

五是貫徹循環(huán)理念。循環(huán)農(nóng)業(yè)模式將在每一種模式中得以體現(xiàn)，未來(lái)的農(nóng)業(yè)要求是健康的、安全的、環(huán)保的。

4結(jié)語(yǔ)

未來(lái)農(nóng)業(yè)不僅局限于一地真正的實(shí)現(xiàn)“引進(jìn)來(lái)，走出去”的戰(zhàn)略。多與世界其他國(guó)家進(jìn)行交流，學(xué)習(xí)別人的優(yōu)點(diǎn)，加以改進(jìn)才會(huì)在競(jìng)爭(zhēng)中占得先機(jī)。因地制宜突出特色農(nóng)業(yè)，每個(gè)地方的農(nóng)業(yè)模式都可以不一樣但是這里的農(nóng)業(yè)模式一定是最適合當(dāng)?shù)厍闆r的。不僅要利用先進(jìn)的科學(xué)技術(shù)，還得利用互聯(lián)網(wǎng)、物流網(wǎng)等便于實(shí)現(xiàn)交流和交換的東西。中國(guó)未來(lái)農(nóng)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)是多樣化的農(nóng)業(yè)模式，這是從中國(guó)本國(guó)的國(guó)情出發(fā)，認(rèn)真思考得出的結(jié)論。中國(guó)擁有廣大的土地和復(fù)雜多變的地形、氣候，這便讓中國(guó)大地上擁有了發(fā)展多種農(nóng)業(yè)模式的條件。

參考文獻(xiàn)：

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第三篇：中國(guó)家具行業(yè)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)

中國(guó)家具行業(yè)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)

進(jìn)入新的一年，中國(guó)家具行業(yè)發(fā)展何去何從？悲觀者有之，樂(lè)觀者有之，且有各自不同的觀點(diǎn)。但關(guān)于行業(yè)發(fā)展模式的調(diào)整，都已成為行業(yè)的共識(shí)。包括行業(yè)協(xié)會(huì)、家具制造企業(yè)、家具銷售商等行業(yè)權(quán)威人士，都從各自的角度，闡述了家具行業(yè)的未來(lái)發(fā)展。

朱長(zhǎng)嶺：中國(guó)家具行業(yè)的主流發(fā)展趨勢(shì)是好的2012年前11個(gè)月里，中國(guó)規(guī)模以上家具企業(yè)的總產(chǎn)值增長(zhǎng)超過(guò)了17%，高于很多行業(yè)。雖然今年的家具終端市場(chǎng)普遍不好，銷售困難，利潤(rùn)下降，但是與其他行業(yè)相比，我們能夠取得比較好的成績(jī)，還是值得鼓勵(lì)的。

中國(guó)的家具產(chǎn)業(yè)能夠發(fā)展到今天，整個(gè)家具行業(yè)人士都做出了很大的貢獻(xiàn)。當(dāng)今的中國(guó)家具產(chǎn)業(yè)，已經(jīng)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中占據(jù)了重要的地位。有一個(gè)數(shù)據(jù)能夠予以證明，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，2011年全年，中國(guó)4400家規(guī)模以上家具企業(yè)（全年家具產(chǎn)值2000萬(wàn)元以上，稱為規(guī)模以上家具企業(yè)）產(chǎn)值5190億產(chǎn)值。到了2012年，前11個(gè)月，中國(guó)規(guī)模以上家具企業(yè)的總產(chǎn)值就已經(jīng)達(dá)到了5000億元?，F(xiàn)在有人說(shuō)中國(guó)的家具企業(yè)數(shù)量是6萬(wàn)家，也有人說(shuō)是10萬(wàn)家，關(guān)于家具企業(yè)數(shù)量，這個(gè)還需要做進(jìn)一步的統(tǒng)計(jì)。

根據(jù)目前的數(shù)據(jù)顯示，2012年前11個(gè)月里，中國(guó)規(guī)模以上家具企業(yè)的總產(chǎn)值增長(zhǎng)超過(guò)了17%，高于很多行業(yè)。雖然今年的家具終端市場(chǎng)普遍不好，銷售困難，利潤(rùn)下降，但是與其他行業(yè)相比，我們能夠取得比較好的成績(jī)，還是值得鼓勵(lì)的。

除了目前中國(guó)家具行業(yè)的整體發(fā)展形勢(shì)，我還想說(shuō)下我們行業(yè)的話語(yǔ)權(quán)問(wèn)題，目前，從產(chǎn)銷額來(lái)看，我們家具行業(yè)在消費(fèi)領(lǐng)域應(yīng)該排第四，房產(chǎn)、汽車、服裝，然后基本就是我們家具行業(yè)了，另外我們的奢侈品里面，除了汽車、手表、游艇，然后應(yīng)該就是紅木家具了。雖然我們的行業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中占有重要的地位，但是家具行業(yè)在終端媒體面前，在多數(shù)時(shí)候卻都是負(fù)面的。近幾年來(lái)，中央電視臺(tái)5次關(guān)于家具行業(yè)的主題報(bào)道，全部都是負(fù)面的新聞報(bào)道，但是報(bào)道的內(nèi)容都不符合行業(yè)的實(shí)際發(fā)展情況。這不是說(shuō)新聞?dòng)浾邎?bào)道的不好，而是我們沒(méi)有把行業(yè)的真實(shí)發(fā)展情況向整個(gè)社會(huì)反映出來(lái)。我們承認(rèn)目前中國(guó)家具行業(yè)還存著這樣那樣的問(wèn)題，但是中國(guó)家具行業(yè)的主流發(fā)展趨勢(shì)是好的，行業(yè)是為社會(huì)做出了貢獻(xiàn)的，大家生活水平、居住環(huán)境的提高，都得益于我們行業(yè)的推動(dòng)。

另外，2012年12月15—16號(hào)，中央開(kāi)了經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，就傳統(tǒng)行業(yè)發(fā)展展開(kāi)討論。在談到未來(lái)經(jīng)濟(jì)工作重點(diǎn)的時(shí)候，提到針對(duì)產(chǎn)能過(guò)剩行業(yè)要采取“分業(yè)制策”的策略，即根據(jù)不同的行業(yè)制定相關(guān)的政策。我們行業(yè)也是屬于產(chǎn)能過(guò)剩的行業(yè)，因此在下一步政策落實(shí)過(guò)程中，如何推動(dòng)消化掉行業(yè)的過(guò)剩產(chǎn)能，也是我們需要關(guān)注的一個(gè)重點(diǎn)。

黃華坤：家具企業(yè)需要經(jīng)營(yíng)好自己的五大資產(chǎn)

企業(yè)所有的資產(chǎn)都需要通過(guò)人才來(lái)實(shí)現(xiàn)。因此在企業(yè)人才的培養(yǎng)以及教育方面，應(yīng)該特別引起我們家具行業(yè)的關(guān)注。

目前中國(guó)的家具行業(yè)正處于調(diào)整期，對(duì)于家具企業(yè)來(lái)說(shuō)，目前也是考驗(yàn)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的關(guān)鍵時(shí)期，而作為一家企業(yè)經(jīng)營(yíng)來(lái)說(shuō)，要經(jīng)營(yíng)好公司，我認(rèn)為應(yīng)該要經(jīng)營(yíng)好公司的五大資產(chǎn)：第一個(gè)是文化資產(chǎn)，他是公司生命的DNA；第二個(gè)是公司的制度資產(chǎn)，他是公司健康的命脈；第三個(gè)是人才資產(chǎn)，他是公司的核心財(cái)富；第四個(gè)客戶資產(chǎn)，他是公司的衣食父母；第五個(gè)是品牌資產(chǎn)，占據(jù)客戶的升值資源。

而在這五大資產(chǎn)中，占據(jù)最重要地位的應(yīng)該就是人才資產(chǎn)，因?yàn)橄鄬?duì)來(lái)說(shuō)，企業(yè)所有的資產(chǎn)都需要通過(guò)人才來(lái)實(shí)現(xiàn)。因此在企業(yè)人才的培養(yǎng)以及教育方面，應(yīng)該特別引起我們家具行業(yè)的關(guān)注。

蔣鴻源：家具經(jīng)銷商的日子好過(guò)行業(yè)才有發(fā)展

中國(guó)家具行業(yè)的終端營(yíng)銷成本占總成本的比重是美國(guó)的兩倍，這就進(jìn)一步加重了家具經(jīng)銷商的壓力。所以，如果哪一天經(jīng)銷商的日子好過(guò)了，我們中國(guó)家具行業(yè)才會(huì)更美好。談到中國(guó)家具行業(yè)的經(jīng)銷商群體，目前在中國(guó)的家具行業(yè)里面，家具經(jīng)銷商應(yīng)該是屬于弱勢(shì)群體。因此，對(duì)于家具行業(yè)而言，只有弱勢(shì)群體的日子好過(guò)了，我們整個(gè)家具行業(yè)才會(huì)發(fā)展得更好。

分析目前中國(guó)的家具行業(yè)，可以發(fā)現(xiàn)當(dāng)前行業(yè)的利益分配是不均勻的，比如我們的終端營(yíng)銷成本非常高。我們?cè)?jīng)做過(guò)統(tǒng)計(jì)，中國(guó)家具行業(yè)的終端營(yíng)銷成本占總成本的比重是美國(guó)的兩倍，這就進(jìn)一步加重了家具經(jīng)銷商的壓力。所以，如果哪一天經(jīng)銷商的日子好過(guò)了，我們中國(guó)家具行業(yè)才會(huì)更美好。

同時(shí)，家具經(jīng)銷商應(yīng)該是代表家具行業(yè)與消費(fèi)者接觸的一個(gè)窗口，家具經(jīng)銷商的行為直接關(guān)系到終端對(duì)于行業(yè)的看法。因此，做好家具經(jīng)銷商的工作，其實(shí)也是推動(dòng)行業(yè)發(fā)展的一個(gè)重要因素。

另外，談到家具的終端，目前大眾媒體對(duì)于我們家具行業(yè)的報(bào)道，多數(shù)都是負(fù)面新聞。以達(dá)芬奇事件為例，這個(gè)事件對(duì)我們家具行業(yè)的發(fā)展造成了非常大的負(fù)面影響，第一，通過(guò)達(dá)芬奇事件，幾乎整個(gè)社會(huì)都認(rèn)為家具行業(yè)是暴利行業(yè)，而且消費(fèi)者也開(kāi)始懷疑我們賣家具賺取的是暴利；第二，家具行業(yè)本身的不誠(chéng)信，紅木不紅，實(shí)木不實(shí)，牛皮不牛，洋貨不洋，結(jié)果造成了我們自己的有口難辯。

其實(shí)我們的家具行業(yè)并不是這樣的，這些年來(lái)，中國(guó)的家具行業(yè)還是取得了很大的進(jìn)步，包括在產(chǎn)品開(kāi)發(fā)、售后服務(wù)等方面都已經(jīng)取得了長(zhǎng)遠(yuǎn)的進(jìn)步。因此，對(duì)于家具行業(yè)而言，未來(lái)還是需要不斷的強(qiáng)化自身，同時(shí)也要做好宣傳，讓社會(huì)對(duì)家具行業(yè)能夠有更加清晰、全面的認(rèn)識(shí)。

李俊明：模式創(chuàng)新是在找死 不創(chuàng)新就是等死

模式的創(chuàng)新就是在找死，但是不創(chuàng)新就是等死，等死一定會(huì)死，找死也許能夠找到下一輪的道路。而且就算死了，也是前胸中槍，而不是逃跑的時(shí)候后背中槍。

作為家具銷售商的一員，進(jìn)入這個(gè)行業(yè)十多年，見(jiàn)證了整個(gè)中國(guó)家具產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?，F(xiàn)在家具行業(yè)，普遍都認(rèn)為家具經(jīng)銷商是屬于弱勢(shì)群體。雖然被大家認(rèn)為是弱勢(shì)群體，但前些年家具經(jīng)銷商其實(shí)還是一群挺舒服的弱勢(shì)群體，因?yàn)楹芏嗉揖呓?jīng)銷商經(jīng)過(guò)了一段“閉著眼睛也能賺錢”的年代。因此，對(duì)于不少家具經(jīng)銷商而言，其自身沒(méi)有太多的危機(jī)意識(shí)，卻一直享受高速增長(zhǎng)帶來(lái)的利潤(rùn)。

不過(guò)，隨著市場(chǎng)的變化，經(jīng)營(yíng)難度的增加，成本支出的增長(zhǎng)，利潤(rùn)不斷壓縮。在這一系列的因素影響之下，處于家具行業(yè)第一線的經(jīng)銷商開(kāi)始感覺(jué)越來(lái)越難受。尤其是2012年，多數(shù)經(jīng)銷商感覺(jué)到終端經(jīng)營(yíng)已經(jīng)輕松不起來(lái)了。

當(dāng)然，在市場(chǎng)的壓力之下，還是有很多經(jīng)銷商都在嘗試新的模式和做法。雖然要承擔(dān)很多風(fēng)險(xiǎn)，但是他們都在努力。在我看來(lái)，模式的創(chuàng)新就是在找死，但是不創(chuàng)新就是等死，等死一定會(huì)死，找死也許能夠找到下一輪的道路。而且就算死了，也是前胸中槍，而不是逃跑的時(shí)候后背中槍。

對(duì)于現(xiàn)在的家具經(jīng)銷商而言，過(guò)去市場(chǎng)中的機(jī)會(huì)主義已經(jīng)不存在了，要想在未來(lái)獲得發(fā)展，經(jīng)銷商必要要敢于變革，敢于嘗試新的發(fā)展。

而且，家具行業(yè)應(yīng)該要回歸到商業(yè)本質(zhì)。在經(jīng)銷商最難的時(shí)候，大家聚在一起，多是抱怨經(jīng)濟(jì)環(huán)境差，抱怨賣場(chǎng)租金高，抱怨同行挖角，但很少去關(guān)注如何為我們的消費(fèi)者提供更有價(jià)值的產(chǎn)品服務(wù)，如何為客戶群創(chuàng)造價(jià)值。其實(shí)在未來(lái)的家具市場(chǎng)中，家具經(jīng)銷商應(yīng)該重點(diǎn)關(guān)注這些。

楊亞中：市場(chǎng)調(diào)整考驗(yàn)家具經(jīng)銷商自身應(yīng)變能力

在家具行業(yè)里面，很多人都說(shuō)家具經(jīng)銷商是弱勢(shì)群體，原因是什么？其實(shí)我們天天拿著金缽要飯吃，實(shí)際的情況就是因?yàn)槲覀冏陨聿粔驈?qiáng)。

2012年家具行業(yè)發(fā)展六大關(guān)鍵詞

第一個(gè)字是“凍”。

2012年我們發(fā)現(xiàn)樓市不景氣了，房地產(chǎn)不是很熱了，同時(shí)我們發(fā)現(xiàn)，整個(gè)股市都在2000點(diǎn)左右徘徊，一邊銀行儲(chǔ)蓄在增加，另外一邊，銀行的資金不敢外放。貸款出去的容易變成死賬。

中國(guó)家具行業(yè)2008年12月開(kāi)始提出“抱團(tuán)取暖”，我們認(rèn)為家具經(jīng)銷商也應(yīng)該成立一個(gè)經(jīng)銷商團(tuán)體。經(jīng)過(guò)了兩年多的時(shí)間，中國(guó)家具銷售商聯(lián)合會(huì)2011年成立。這幾年，家具經(jīng)銷商談及最多的就是“斗地主”、“降租金”，不過(guò)在我看來(lái)，家具賣場(chǎng)只是在遵循著企業(yè)利益最大化的原則，是基于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的考慮，因此所謂的斗地主并不能夠從根本上解決家具行業(yè)面臨的問(wèn)題。

在家具行業(yè)里面，很多人都說(shuō)家具經(jīng)銷商是弱勢(shì)群體，原因是什么？其實(shí)我們天天拿著金缽要飯吃，實(shí)際的情況就是因?yàn)槲覀冏陨聿粔驈?qiáng)。

2012年的時(shí)候大家不說(shuō)斗地主了，因?yàn)樵诮K端市場(chǎng)上，家具經(jīng)銷商已經(jīng)沒(méi)有地方可去了。原來(lái)可以說(shuō)這個(gè)地方市場(chǎng)不行，那去另外的市場(chǎng)，但是現(xiàn)在不行了。家具經(jīng)銷商現(xiàn)在能去哪里，只能默默的跟著大賣場(chǎng)。所以賣場(chǎng)人氣淡了，家具經(jīng)銷商銷售也淡了。所以也出現(xiàn)了零租金的情況。

其實(shí)2012年新的賣場(chǎng)沒(méi)開(kāi)多少，像紅星美凱龍2012年下半年的開(kāi)店計(jì)劃多數(shù)都放棄了?，F(xiàn)在所有的家具賣場(chǎng)都在干一件事情，那就是讓經(jīng)銷商“打擂臺(tái)”，參加“百團(tuán)大戰(zhàn)”，讓經(jīng)銷商全部“參戰(zhàn)”。怎么參戰(zhàn)？賣場(chǎng)來(lái)組織活動(dòng)，讓經(jīng)銷商組織團(tuán)隊(duì)，去掃社區(qū)、掃樓盤(pán)，然后舉辦一場(chǎng)大活動(dòng)，通過(guò)活動(dòng)帶動(dòng)終端的銷售。銷售活動(dòng)結(jié)束后，賣場(chǎng)可以把參與活動(dòng)且銷售額排前列的經(jīng)銷商拉上臺(tái)，作為成功案例，而那些虧損的則算你倒霉。

從目前這種分析情況來(lái)看，2012年家具行業(yè)停下來(lái)，其實(shí)也是一個(gè)很正常的情況。第二個(gè)關(guān)鍵詞是“進(jìn)”。

2012年3月28日，紅星美凱龍第100座家居MALL——天津河?xùn)|商場(chǎng)正式開(kāi)業(yè)。經(jīng)過(guò)26年的發(fā)展，紅星美凱龍?jiān)谌珖?guó)80個(gè)城市擁有1000平方米的營(yíng)業(yè)規(guī)模，成為中國(guó)家居流通行業(yè)的領(lǐng)先品牌。這意味著紅星美凱龍把我們整個(gè)行業(yè)帶上了頂峰。但是，企業(yè)的發(fā)展就是行業(yè)的進(jìn)步嗎？

我們現(xiàn)在家具行業(yè)的現(xiàn)狀是，家具制造企業(yè)說(shuō)沒(méi)有資金，家具經(jīng)銷商說(shuō)自己沒(méi)法發(fā)展。以亞博為例，亞博07年的時(shí)候一年交5000多萬(wàn)的租金，但是如果每年從租金里面截流3000萬(wàn)，讓亞博來(lái)發(fā)展，那么通過(guò)發(fā)展，亞博可能做到100億的產(chǎn)值。但是現(xiàn)在模式變了，時(shí)機(jī)已經(jīng)過(guò)了。所以我們從2008年10月份到2009年12月份，用14個(gè)月的時(shí)間，關(guān)閉了120家店面，因?yàn)槲覀冃枰匦滤伎夹碌纳虡I(yè)發(fā)展模式。

很多人站在胡同口，看到了前面的100米，而我看到了十字路口。不管是對(duì)于亞博還是對(duì)于廣大的經(jīng)銷商而言，我們寧愿選擇走慢點(diǎn)，但是能夠?qū)崿F(xiàn)快速的調(diào)整。因?yàn)檫@條路走不通，所以才需要調(diào)整。

第三個(gè)關(guān)鍵詞是“退”。

2012年9月13日，家得寶中國(guó)突然宣布關(guān)閉中國(guó)所有門(mén)店，退出中國(guó)市場(chǎng)。原來(lái)，外國(guó)的和尚也不一定能夠把經(jīng)念好。其實(shí)不管是文化優(yōu)勢(shì)、經(jīng)營(yíng)管理，都具有非常大的優(yōu)勢(shì)。家得寶有“血橙文化”，首先是專注于客戶服務(wù)，其次是永無(wú)停止的追求增長(zhǎng)，另外還有就是懂得在公眾面前表現(xiàn)自己。通過(guò)表現(xiàn)自己不斷把現(xiàn)有的客戶吸引過(guò)來(lái)，而且挖掘未來(lái)的客戶。但就是這樣的企業(yè)，在中國(guó)做不下去。

對(duì)于家得寶在中國(guó)的狀況，很多人認(rèn)為水土不服，而我認(rèn)為是企業(yè)自身的問(wèn)題。當(dāng)家得寶把百安居、歐倍德都納入到自己的終端體系之后，企業(yè)引進(jìn)了國(guó)際高端的管理、營(yíng)銷人才，帶來(lái)了先進(jìn)的管理理念，但同時(shí)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成本也直線上升，這也導(dǎo)致其背離了傳統(tǒng)的發(fā)展模式。

第四個(gè)關(guān)鍵詞是“借”。

2012年7月13日，中國(guó)好聲音登陸浙江衛(wèi)視，隨后一炮而紅。隨后，家具行業(yè)各大品牌在中國(guó)展開(kāi)了聲勢(shì)浩大的中國(guó)好家具營(yíng)銷活動(dòng)。從這點(diǎn)來(lái)說(shuō)，家具行業(yè)應(yīng)該感到欣慰，因?yàn)樵诋?dāng)前的這種市場(chǎng)形勢(shì)下，大家都開(kāi)始關(guān)注營(yíng)銷，而營(yíng)銷的一個(gè)重點(diǎn)就是懂得“借勢(shì)”，如何把好家具如何變成好賣的家具？

現(xiàn)在家具行業(yè)很喜歡做促銷活動(dòng)，通過(guò)做各種推廣活動(dòng)，帶動(dòng)終端的產(chǎn)品銷售。但實(shí)際上，活動(dòng)究竟能夠?yàn)槲覀冃袠I(yè)帶來(lái)什么？活動(dòng)其實(shí)是有成本的，例如你需要在宣傳方面有投入，另外消費(fèi)者憑什么來(lái)你這邊消費(fèi)，你要把銷售利潤(rùn)讓出一部分給消費(fèi)者，所以消費(fèi)者愿意埋單。但其實(shí)這些成本原本是不需要我們支付的，但是因?yàn)楦鞣N營(yíng)銷活動(dòng)的關(guān)系，我們現(xiàn)在需要成本這部分的成本。

對(duì)于家具行業(yè)而言，如何做好營(yíng)銷，并且有持續(xù)的營(yíng)銷很關(guān)鍵，而不應(yīng)該是現(xiàn)在有活動(dòng)消費(fèi)者才購(gòu)買，否則就不買，這是不正常的。

第五個(gè)關(guān)鍵詞就是“傍”。

2012年12月14日，達(dá)芬奇宣布出讓公司33.8%的股權(quán)給首旅集團(tuán)，首旅集團(tuán)成為達(dá)芬奇最大股東。媒體冠名“達(dá)芬奇高調(diào)‘傍國(guó)企’”。

達(dá)芬奇事件曝出后，他的危機(jī)處理其實(shí)是一塌糊涂。但是我們可以看到，即使達(dá)芬奇事件處理的這么糟糕，企業(yè)到現(xiàn)在依然還是“活著”。作為家具行業(yè)來(lái)說(shuō)，其實(shí)我們應(yīng)該為此感到慶幸，因?yàn)檫@說(shuō)明我們家具行業(yè)還是有很大空間，即使企業(yè)受到了這樣的打擊，都能夠挺過(guò)來(lái)，而且還恢復(fù)的差不多，所以我們應(yīng)該看到行業(yè)的未來(lái)發(fā)展希望。

而且，現(xiàn)在達(dá)芬奇不僅沒(méi)有倒閉，而且還傍到了國(guó)企首旅集團(tuán)，首旅和家具其實(shí)是不沾邊的，但是他是國(guó)企，說(shuō)明我們這個(gè)行業(yè)還是有機(jī)會(huì)，值得大家去付出。

從這些事情也能夠說(shuō)明，家具行業(yè)當(dāng)前面臨的一系列問(wèn)題，并非是沒(méi)有解決方法，或者說(shuō)是行業(yè)未來(lái)沒(méi)有發(fā)展，關(guān)鍵還是需要大家共同去努力。

第六個(gè)關(guān)鍵詞就是“電”。

2012年11月11日，淘寶天貓，總銷售額191億元，而家具類產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)成交12.1億元左右，銷售產(chǎn)品73.7萬(wàn)多件，平均客單價(jià)1648元。我們要看到的一個(gè)事實(shí)就是，目前實(shí)體店的采購(gòu)量在整體下滑，而網(wǎng)絡(luò)采購(gòu)量則逐年增加。

但如果細(xì)細(xì)研究就能發(fā)現(xiàn)，電商為什么一天能夠?qū)崿F(xiàn)這么大的銷售，說(shuō)到底，還是離不開(kāi)促銷。所以，電商現(xiàn)在也面臨實(shí)體店同樣的問(wèn)題：沒(méi)活動(dòng)，沒(méi)銷售。只要一做活動(dòng)，就要犧牲行業(yè)里面的利潤(rùn)。

面對(duì)這個(gè)問(wèn)題，家具行業(yè)人士也需要自問(wèn)，這個(gè)行業(yè)需要什么。家具行業(yè)的促銷層出不窮，從開(kāi)始的買多少送多少，到后來(lái)的爆破、秒殺，再到現(xiàn)在的砍價(jià)會(huì)。營(yíng)銷活動(dòng)花樣不斷翻新，但其本質(zhì)卻是在不斷的為消費(fèi)者增加購(gòu)買成本。對(duì)于家具行業(yè)而言，家具人如何能夠把成本降下來(lái)，其實(shí)至關(guān)重要。

家具行業(yè)明天路向何方？

現(xiàn)在我們家具行業(yè)終端的現(xiàn)實(shí)就是：今天做一場(chǎng)團(tuán)購(gòu)，明天做一場(chǎng)促銷，等到了后天，又冒出一個(gè)新的噱頭。這些活動(dòng)可能能為我們帶來(lái)短期的利潤(rùn)，但是我們不可能每天都能夠獲得這么多的利潤(rùn)，而且還是以犧牲我們自己的部分利潤(rùn)為前提。對(duì)于家具行業(yè)而言，其實(shí)我們需要的平穩(wěn)的行業(yè)發(fā)展，并且能夠使大家能夠獲得長(zhǎng)期的利潤(rùn)。

中國(guó)的家具行業(yè)經(jīng)過(guò)了三十多年的發(fā)展，在高速發(fā)展的過(guò)程中也帶來(lái)了太多的問(wèn)題。包括我們的經(jīng)銷商，過(guò)去都是在想著廠家能不能夠給自己更多的裝修支持、更多的扶持政策，賣場(chǎng)能不能夠降低租金、給更多的活動(dòng)支持。但是我們思考下，我們究竟能夠給消費(fèi)者帶來(lái)什么？消費(fèi)者究竟需要什么樣的家具產(chǎn)品？我們的產(chǎn)品到底應(yīng)該怎么樣？

在我看來(lái)，消費(fèi)者只有兩種，一種是有錢的，一種是沒(méi)錢的，有錢的消費(fèi)者需要的是生活感受，沒(méi)錢的消費(fèi)者需要的是實(shí)惠產(chǎn)品。因此，在產(chǎn)品質(zhì)量一定的前提下，購(gòu)物環(huán)境、服務(wù)質(zhì)量、產(chǎn)品價(jià)格就是家具吸引消費(fèi)者的三大因素。

但是現(xiàn)在，為了配合賣場(chǎng)的高租金，我們行業(yè)的產(chǎn)品開(kāi)始朝著實(shí)木、歐美等高端家具產(chǎn)品的方向發(fā)展，其實(shí)對(duì)于家具而言，除了紅木家具之外，其他的家具歸根結(jié)底，都是關(guān)于怎么樣用的，因此家具的標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該就是：第一，家具的實(shí)用性好；第二，家具的款式好看；第三、家具的環(huán)保過(guò)關(guān)。那么，為什么還要將家具賣的那么貴呢？

現(xiàn)在的問(wèn)題就是，如果哪天賣場(chǎng)突然說(shuō)，自己不做家具行業(yè)了，那么作為家具經(jīng)銷商，我們又應(yīng)該怎么辦？而這才應(yīng)該是我們思考的重點(diǎn)。

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第四篇：我國(guó)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)

我國(guó)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)

2013年10月末，總書(shū)記在第十次集體學(xué)習(xí)時(shí)提出，要加快推進(jìn)住房保障和供應(yīng)體系建設(shè)，滿足群眾基本住房需求，實(shí)現(xiàn)全體人民住有所居目標(biāo)，總的方向是構(gòu)建以政府為主提供基本保障，以市場(chǎng)為主滿足多層次需求的住房供應(yīng)體系。筆者認(rèn)為，此次會(huì)議不簡(jiǎn)單著眼于實(shí)現(xiàn)控房?jī)r(jià)的短期目標(biāo)，更加注重房地產(chǎn)長(zhǎng)期穩(wěn)定健康發(fā)展，解決居民住房需求，這預(yù)示著房地產(chǎn)政策方向和重點(diǎn)。建立市場(chǎng)配置和政府保障相結(jié)合的住房制度，將是未來(lái)樓市調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制的基礎(chǔ)。

一、未來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)分析

(一)主張房?jī)r(jià)上漲的觀點(diǎn)

1、財(cái)政困難論。地方作風(fēng)更希望房?jī)r(jià)上漲，地方政府的債務(wù)壓力和土地招拍掛制度將繼續(xù)推動(dòng)房?jī)r(jià)創(chuàng)新高。

2、城鎮(zhèn)化論。城鎮(zhèn)化將繼續(xù)推高房?jī)r(jià)，從城市化看，城市房?jī)r(jià)也許會(huì)再漲一段時(shí)間。

3、房?jī)r(jià)周期論。中國(guó)房?jī)r(jià)長(zhǎng)周期達(dá)100年，未來(lái) 15-20年仍然是上漲周期。

未來(lái)推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的9個(gè)因素如下：

1、國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)繁榮周期沒(méi)有結(jié)束。到2020年我國(guó)經(jīng)濟(jì)翻番，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度必須達(dá)到7％以上，加上收入倍增計(jì)劃等，將帶來(lái)住房購(gòu)買能力的提高。

2、地方財(cái)政支付困難推高房?jī)r(jià)。據(jù)國(guó)家審計(jì)署資料，2012年底4個(gè)省、17個(gè)省會(huì)城市承諾以土地出讓收入為償債來(lái)源的債務(wù)余額為7746．97億元，占這些地區(qū)債務(wù)余額的54．64％。償還債務(wù)的出路是提高土地價(jià)格，或者發(fā)行地方債，地方債的發(fā)行依然要靠稅收、靠土地財(cái)政來(lái)解決。

3、宏觀政策對(duì)商品房的影響。宏觀政策確定保障房是政府建設(shè)的重點(diǎn)，但因保障房的建設(shè)量，本身環(huán)境、地點(diǎn)和質(zhì)量等無(wú)法滿足需求，仍然需要商品房市場(chǎng)起決定性作用。宏觀政策要壓縮過(guò)剩產(chǎn)能，房地產(chǎn)是源頭。壓縮產(chǎn)能會(huì)導(dǎo)致原材料價(jià)格上漲，抬高住房成本。同時(shí)，全社會(huì)的貨幣供應(yīng)量持續(xù)不斷擴(kuò)張，這些資金的很大部分集中到投資或購(gòu)買住房上，也會(huì)提高住房?jī)r(jià)格。

4、城鎮(zhèn)化比率的提高。為提高城鎮(zhèn)化率，就得建造新的城市或區(qū)域。

5、需求的擴(kuò)大和投資性。家庭的小型化導(dǎo)致住房二人一套和一人一套的情況增加，從而增加了住房需求。在投資選擇比較中，房地產(chǎn)依然有優(yōu)勢(shì)。

6、流動(dòng)性依然充足。我國(guó)較高的存款準(zhǔn)備金率，表明我國(guó)未來(lái)發(fā)展不會(huì)缺乏資金，為房地產(chǎn)投資提供了資金來(lái)源。影子銀行和信托基金等資金偏愛(ài)房地產(chǎn)，社會(huì)資金依然看好房地產(chǎn)。

7、土地貨幣化?？晒╅_(kāi)發(fā)建設(shè)的土地有限，隨著貨幣供應(yīng)增加，土地價(jià)格肯定上漲，因而住房?jī)r(jià)格必然上漲。

8、房地產(chǎn)市場(chǎng)的壟斷型。房地產(chǎn)調(diào)控提高了房地產(chǎn)市場(chǎng)的集中度，土地開(kāi)發(fā)和拍賣土地的能力只有大房地產(chǎn)商才擁有，他們的營(yíng)銷戰(zhàn)略也相對(duì)具有壟斷性。同時(shí)，大量中間人出現(xiàn)，增加了流通環(huán)節(jié)和成本，提高了維持高價(jià)的承受能力。

9、受益人的心態(tài)。目前購(gòu)買住房投資的人，很大部分是國(guó)內(nèi)市場(chǎng)各種制度改革的受益人，他們拿著大量的住房，不在乎房?jī)r(jià)的高低，也不擔(dān)心其下跌。這種力量在新開(kāi)盤(pán)尤其是高檔商品房項(xiàng)目中依然存在。

(二)主張房?jī)r(jià)下跌的觀點(diǎn)

1、泡沫論。房地產(chǎn)存在泡沫，價(jià)格已經(jīng)高得離譜。

2、鬼城論，國(guó)內(nèi)有些城市住房供給過(guò)剩，超越了發(fā)展階段，很多新城區(qū)沒(méi)有人居住。

3、崩潰論。國(guó)內(nèi)有些城市住房?jī)r(jià)格已經(jīng)大幅度下跌，其他地方未來(lái)也可能出現(xiàn)下跌。

4、剝皮論。房?jī)r(jià)先從中心城市的外圍和城市郊區(qū)下跌，逐漸向中心城市和城市核心區(qū)擴(kuò)散。

未來(lái)抑制房?jī)r(jià)上漲乃至使其下跌的7個(gè)因素如下：

1、城鎮(zhèn)化建設(shè)。城鎮(zhèn)化的土地供應(yīng)增加，人口結(jié)構(gòu)調(diào)整，將影響房?jī)r(jià)上漲。中央城鎮(zhèn)化工作會(huì)議提出，今后要減少工業(yè)用地，增加生活、居住用地供應(yīng)比例，嚴(yán)格控制特大城市人口規(guī)模，在城市群的布局上，大中小城市和小城鎮(zhèn)合理分工、布局，協(xié)調(diào)發(fā)展。這對(duì)今后城鎮(zhèn)化發(fā)展路徑進(jìn)行了戰(zhàn)略調(diào)整，也必將影響未來(lái)的房?jī)r(jià)變化。

2、房地產(chǎn)管理制度。房地產(chǎn)管理制度的變化將影響房?jī)r(jià)上漲，地方政府抬高土地價(jià)格，并不足以解決財(cái)政所需要的資金，房地產(chǎn)稅收如能歸地方政府，地方就有很大的積極性。隨著2014年財(cái)產(chǎn)登記制度的建立，房地產(chǎn)、個(gè)稅聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)的完善，將大大增強(qiáng)開(kāi)征房地產(chǎn)持有稅等的操作性，因此，住房?jī)r(jià)格必然會(huì)回落。

3、經(jīng)濟(jì)面臨轉(zhuǎn)型升級(jí)。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是轉(zhuǎn)型升級(jí)的牛鼻子，只有住房?jī)r(jià)格回歸理性，才能降低生活成本，降低企業(yè)房地產(chǎn)和資金成本，讓其他產(chǎn)業(yè)有高利潤(rùn)，才能鼓勵(lì)向其他行業(yè)投資，為轉(zhuǎn)型升級(jí)提供資金和利潤(rùn)支持。房地產(chǎn)價(jià)格下降是經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)的政策抉擇要求。

4、經(jīng)濟(jì)周期的變化。2013年我國(guó)經(jīng)濟(jì)速度開(kāi)始下行，這是大周期的調(diào)整。未來(lái)的增長(zhǎng)速度不會(huì)再超越8％。結(jié)構(gòu)調(diào)整和戰(zhàn)略思路的調(diào)整，更多注重經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的質(zhì)量和效益，城鎮(zhèn)化的發(fā)展同樣注重質(zhì)量、生態(tài)、文化和歷史，不會(huì)再搞大拆大建，急于求成。

5、高房?jī)r(jià)和高利率將使中心城市失去優(yōu)勢(shì)。房地產(chǎn)本身不具多少技術(shù)含量，在互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代和實(shí)體經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)的時(shí)代，房地產(chǎn)的過(guò)度發(fā)展是很不穩(wěn)定的。高房?jī)r(jià)的連鎖效應(yīng)會(huì)抑制房?jī)r(jià)繼續(xù)高漲。

6、房地產(chǎn)市場(chǎng)已處于不健康狀態(tài)。房地產(chǎn)價(jià)格已經(jīng)超越國(guó)際水平，諸多地方出現(xiàn)空城，入住率很低，房地產(chǎn)的投資回報(bào)價(jià)值縮小，風(fēng)險(xiǎn)加大，建筑成本下降。房地產(chǎn)的暴利，也讓企業(yè)和社會(huì)無(wú)心進(jìn)行研發(fā)和技術(shù)投入，這將使我國(guó)喪失國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力。

7、住房供給已超過(guò)城鎮(zhèn)化人口的需求。按照 2009—2012年以來(lái)全國(guó)每年銷售的住房套數(shù)計(jì)算(每套

100平方米以上)，每年可解決2600-3000萬(wàn)人口入城，但實(shí)際每年城鎮(zhèn)化人口不足2300萬(wàn)。根據(jù)目前的施工面積和銷售情況，假設(shè)未來(lái)每年依然銷售940萬(wàn)套住宅，8年銷售7520萬(wàn)套，至少可以解決22560萬(wàn)人口的居住，而城市增加的人口實(shí)際只有17600萬(wàn)，只需要5833萬(wàn)套，未來(lái)8年住房供應(yīng)超過(guò)需求 1700萬(wàn)套。由此可見(jiàn)，未來(lái)8年住房基本是供給能力大于需求能力的，房?jī)r(jià)應(yīng)該穩(wěn)定乃至下降，結(jié)構(gòu)上或許有所波動(dòng)。

二、我國(guó)房地產(chǎn)政策亟待調(diào)整

(一)在新的條件下，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的變化

1、房地產(chǎn)作為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和轉(zhuǎn)型的支撐力沒(méi)變。我國(guó)經(jīng)濟(jì)舊模式的原動(dòng)力趨弱，新動(dòng)力尚未形成，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)處于高速向中高速轉(zhuǎn)換的“空檔期”。為保證這種轉(zhuǎn)化平穩(wěn)實(shí)現(xiàn)，而不至于出現(xiàn)失速下滑，房地產(chǎn)仍然是守住增長(zhǎng)底線的支撐力，同時(shí)也為改革轉(zhuǎn)型奠定一個(gè)“緩沖區(qū)”?？梢栽O(shè)想，如果沒(méi)有房地產(chǎn)投資較快增長(zhǎng)對(duì)經(jīng)濟(jì)的支撐，沒(méi)有土地出讓金大幅改善對(duì)地方收入的支撐，沒(méi)有房地產(chǎn)銷售改善對(duì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈的拉動(dòng)，那么，2013年能否實(shí)現(xiàn)7．5％的預(yù)期目標(biāo)?

2、土地“招拍掛”機(jī)制沒(méi)變。土地“招拍掛”機(jī)制作為房地產(chǎn)市場(chǎng)和土地財(cái)政運(yùn)行的基石，在未來(lái)幾年都很難有實(shí)質(zhì)性變化。歸根結(jié)底，商品房用地供應(yīng)不足，地方政府對(duì)土地財(cái)政過(guò)度依賴只是一個(gè)結(jié)果，它是對(duì)土地“招拍掛”機(jī)制的響應(yīng)。過(guò)去3年，中央政府下達(dá)的住宅用地供給計(jì)劃指標(biāo)都未能完成。機(jī)構(gòu)上看，房?jī)r(jià)上漲壓力更大的一線城市，其住宅用地供給比例處于持續(xù)的下降通道。盡管近期的調(diào)控政策都強(qiáng)調(diào)擴(kuò)大土地供給，但事實(shí)上，如果建設(shè)用地總量難以擴(kuò)張，住宅供給比例難以提升，這個(gè)政策將很難落地。

3、房?jī)r(jià)控制占決策權(quán)重沒(méi)變。房?jī)r(jià)控制依然占有重要的決策權(quán)重，這在短期內(nèi)不會(huì)有明顯的變化。盡管到目前為止，新一屆政府并未對(duì)控制房?jī)r(jià)有過(guò)公開(kāi)的表態(tài)，市場(chǎng)也廣泛預(yù)期房?jī)r(jià)控制目標(biāo)和問(wèn)責(zé)機(jī)制會(huì)有所淡化，并寄望于供給體系的多元化，以使市場(chǎng)之手發(fā)揮更大的作用。然而事實(shí)上，由于房?jī)r(jià)過(guò)快上漲會(huì)惡化財(cái)富和收入分配，產(chǎn)生社會(huì)問(wèn)題，政府對(duì)房?jī)r(jià)上漲保持著比較謹(jǐn)慎的態(tài)度。

4、房地產(chǎn)市場(chǎng)基本驅(qū)動(dòng)力變?nèi)?。房地產(chǎn)市場(chǎng)自身的基本驅(qū)動(dòng)力變?nèi)?，?duì)調(diào)控的承受能力將會(huì)下降，一項(xiàng)政策的出臺(tái)可能會(huì)產(chǎn)生難以預(yù)料的負(fù)面沖擊。因此，調(diào)控力度的把握將比以往更加困難。盡管2013年房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了一輪比較明顯的反彈，但是就全國(guó)整體而言，庫(kù)存消化壓力并未明顯緩解，個(gè)別城市庫(kù)存壓力仍然較大，甚至有些城市的房?jī)r(jià)處于下跌通道。因此，基于本輪市場(chǎng)反彈的這種結(jié)構(gòu)性特點(diǎn)，考慮到中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的速度已經(jīng)放緩，貨幣也將處于中性偏緊的狀態(tài)，可以判斷中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本支撐因素都在不同程度地弱化。因此，未來(lái)的調(diào)控將更加難以平衡；既要兼顧經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，又要抑制個(gè)別城市的房?jī)r(jià)上漲，還要預(yù)防調(diào)控力度不合適所引發(fā)的下行風(fēng)險(xiǎn)。

5、房地產(chǎn)市場(chǎng)核心問(wèn)題的變化。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的核心問(wèn)題已經(jīng)從總量不足逐步過(guò)渡到住房占有的不平衡，這意味著調(diào)控政策的目標(biāo)將更為多元化，調(diào)結(jié)構(gòu)將會(huì)是住房政策的長(zhǎng)期目標(biāo)。中央政府認(rèn)為，解決群眾住房問(wèn)題是一項(xiàng)長(zhǎng)期任務(wù)，還存在著住房困難家庭的需求尚未根本解決、保障性住房總體不足，住房資源配置不合理不平衡等問(wèn)題。

6、房地產(chǎn)市場(chǎng)的分化。我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)呈現(xiàn)分化的格局，區(qū)域之間、城市之間冷熱不均的現(xiàn)象繼續(xù)凸顯，顯示我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體性趨弱，結(jié)構(gòu)性和差異性趨強(qiáng)。在這種背景下，未來(lái)的房地產(chǎn)政策可能傾向于差別化，而非一刀切。分化格局反映的是人口流動(dòng)的新趨勢(shì)。第六次人口普查顯示，單向、集中的人口流動(dòng)模式?jīng)Q定了個(gè)別熱點(diǎn)城市的房地產(chǎn)需求依然旺盛，及時(shí)實(shí)施嚴(yán)格的限購(gòu)等干預(yù)措施，也難以從根本上抑制房?jī)r(jià)上漲的態(tài)勢(shì)。反之，部分遭遇人口流失的城市，房?jī)r(jià)卻承受下滑的壓力。以人口城鎮(zhèn)化

為核心的新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略，決定了未來(lái)的房地產(chǎn)政策必須對(duì)流動(dòng)人口的住房需求給予必要的關(guān)注。盡管從數(shù)據(jù)上觀察，農(nóng)村向城鎮(zhèn)的人口遷移規(guī)模最大，速度最快的階段已經(jīng)過(guò)去，然而遷移人口的住房問(wèn)題卻比以往更加突出。

(二)政策調(diào)整和完善需把握的原則

盡管很難對(duì)房地產(chǎn)政策走向進(jìn)行精確的判斷，但是考慮到政策的選擇都基于一定的約束條件，未來(lái)并非完全無(wú)跡可循。在調(diào)整和完善房地產(chǎn)相關(guān)政策時(shí)，要把握以下5項(xiàng)原則。

1、底線思維原則。底線思維決定了短期的房地產(chǎn)政策仍將表現(xiàn)出明顯的階段性和逆周期特征。短期內(nèi)的房地產(chǎn)政策走向仍將取決于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的速度。如果經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的壓力增加，則政策的選項(xiàng)是：弱化舊政策的執(zhí)行力度、延緩新政策的推出節(jié)奏。房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)圍的時(shí)間點(diǎn)和試點(diǎn)方案將部分取決于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的環(huán)境，如果經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)壓力依然較大，推出節(jié)奏仍有可能繼續(xù)延后，或者采取較為溫和的試點(diǎn)方案。

2、問(wèn)責(zé)制原則。房?jī)r(jià)目標(biāo)和問(wèn)責(zé)機(jī)制決定了以限購(gòu)、限貸等抑制需求的行政干預(yù)措施在短期內(nèi)難以退出。盡管限購(gòu)、限貸、限售等短期政策是典型的行政干預(yù)，不符合市場(chǎng)化的長(zhǎng)期方向，但是對(duì)于房?jī)r(jià)上漲壓力較大的一線和個(gè)別二線城市而言，是短期內(nèi)最有效的手段。房?jī)r(jià)控制依然是問(wèn)責(zé)考核的核心，地方和中央在這一點(diǎn)上并不存在分歧。無(wú)數(shù)據(jù)表明限購(gòu)、限貸等政策能夠?qū)崿F(xiàn)控制房?jī)r(jià)的目標(biāo)，它的實(shí)際效果往往是抑制供應(yīng)，需求不會(huì)被消滅，只會(huì)被延后。

3、供應(yīng)體系原則。長(zhǎng)期的住房供應(yīng)體系將走向“三元供應(yīng)格局”：低收入家庭的安居需求，通過(guò)保障房政策給予支持，主要靠“租”，合并公租房和廉租房。中間“夾心層”的商品房需求，通過(guò)財(cái)稅、金融等手段的定向支持，使之有能力滿足自住性的首套商品房需求，幫助其擁有產(chǎn)權(quán)，分享城市升值的好處；高收入家庭的改善性需求，通過(guò)房產(chǎn)稅等手段予以適度抑制。

4、土地制度改革原則。通過(guò)土地制度改革釋放住宅用地的政策效果需要時(shí)間檢驗(yàn)。集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)能否為住宅用地提供潛在的空間尚需時(shí)間確認(rèn)。土地指標(biāo)偏緊的珠三角、長(zhǎng)三角發(fā)達(dá)城市更有可能從存量領(lǐng)域開(kāi)啟集體建設(shè)用地的市場(chǎng)化流轉(zhuǎn)，并在一定程度上緩解住宅用地緊張的格局。

5、市場(chǎng)化原則。十八屆三中全會(huì)提出“使市場(chǎng)在資源配置中起決定性作用，更好發(fā)揮政府作用”，代表著房地產(chǎn)政策的長(zhǎng)期走向，也被解讀為行政性政策退出、長(zhǎng)效機(jī)制逐步確立、房地產(chǎn)走向市場(chǎng)化路徑以及改革的優(yōu)先次序可能是：首先，需要啟動(dòng)供給端改革，使土地和資金供應(yīng)實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)化；其次，啟動(dòng)需求端改革，逐步退出限購(gòu)、限貸等行政干預(yù)措施，建立以稅收、金融手段等市場(chǎng)工具為主的長(zhǎng)效機(jī)制，在經(jīng)濟(jì)環(huán)境穩(wěn)定的情況下，適時(shí)啟動(dòng)房地產(chǎn)試點(diǎn)和立法。

三、房地產(chǎn)調(diào)控的兩個(gè)問(wèn)題

(一)結(jié)構(gòu)性矛盾突出問(wèn)題

當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)可以說(shuō)是問(wèn)題不少，絕大部分都不是由總量矛盾造成的，而是源于行業(yè)內(nèi)部各種結(jié)構(gòu)性的突出矛盾。

1、房?jī)r(jià)與購(gòu)買力的不匹配。當(dāng)前，對(duì)住宅需求最大的人群應(yīng)當(dāng)是進(jìn)入城市不久的“新市民”。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，大約有兩億人口居住在城鎮(zhèn)卻沒(méi)有城鎮(zhèn)戶籍，這一群體基本是在城市務(wù)工的農(nóng)業(yè)人口，而各類保障性住房也基本不能覆蓋著一群體。對(duì)于“新市民”這一群體來(lái)說(shuō)，當(dāng)前商品住宅價(jià)格過(guò)高是一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)。

如果城鎮(zhèn)住宅需求最大的一個(gè)群體，購(gòu)買力長(zhǎng)期無(wú)法支持當(dāng)前的商品住宅價(jià)格，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展必然不可持續(xù)。房?jī)r(jià)與購(gòu)買力的不匹配也會(huì)對(duì)住宅以外的消費(fèi)產(chǎn)生很大影響，房?jī)r(jià)對(duì)家庭消費(fèi)具有明顯的抑制作用。城鎮(zhèn)化應(yīng)當(dāng)是全社會(huì)生活水平全面提高的過(guò)程，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展固然是其中的重要一環(huán)，但如果家庭消費(fèi)因此受到明顯抑制，那城鎮(zhèn)化就偏離了它的初衷。要解決這些問(wèn)題，一是要認(rèn)識(shí)到雖然房?jī)r(jià)與購(gòu)買力不匹配，但是房?jī)r(jià)暴跌對(duì)于經(jīng)濟(jì)弊遠(yuǎn)大于利，所以需要持續(xù)不斷的提高居民的可支配收入，以增強(qiáng)住房需求群體的購(gòu)買力。二是要加強(qiáng)保障住房的建設(shè)分配和租房市場(chǎng)的規(guī)范化，分流一部分商品住宅購(gòu)房需求。

2、區(qū)域之間發(fā)展不平衡。從全國(guó)來(lái)看，局部地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展過(guò)快，某些地方出現(xiàn)了所謂的“鬼城”。2013年7月發(fā)布的《城市房地產(chǎn)發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)排行榜》評(píng)估了286個(gè)地級(jí)以上市房地產(chǎn)發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)，其中風(fēng)險(xiǎn)最集中的區(qū)域在我國(guó)西北地區(qū)，并且風(fēng)險(xiǎn)最高的前50個(gè)城市幾乎均為三線城市。就實(shí)際層面而言，現(xiàn)在很多城市都在興建新城、衛(wèi)星城，這些城市中的新區(qū)也有過(guò)度開(kāi)發(fā)之嫌。與這些局部地區(qū)的過(guò)度開(kāi)發(fā)形成鮮明對(duì)比的是，在大城市、城市中心區(qū)域，住宅依舊是相對(duì)稀缺的資源。我國(guó)住宅市場(chǎng)區(qū)域間的發(fā)展不平衡可能會(huì)長(zhǎng)期存在，這是由房地產(chǎn)行業(yè)的長(zhǎng)周期特性決定的?？尚械拇胧┦抢^續(xù)發(fā)展城市和城際交通體系，轉(zhuǎn)移一部分大城市和市中心人口至新開(kāi)發(fā)區(qū)域。這樣既緩解了大城市及城市中心區(qū)域的壓力，又充分利用了已過(guò)度開(kāi)發(fā)地區(qū)的房地產(chǎn)資源。然而，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)同樣有資金投入大、周期長(zhǎng)的特點(diǎn)，因此，需要認(rèn)識(shí)到調(diào)整區(qū)域不平衡是一個(gè)漫長(zhǎng)的、動(dòng)態(tài)的過(guò)程、應(yīng)用長(zhǎng)遠(yuǎn)眼光看待這個(gè)問(wèn)題。

(二)貨幣供應(yīng)及流向問(wèn)題

1、房?jī)r(jià)問(wèn)題的實(shí)質(zhì)是貨幣問(wèn)題。房?jī)r(jià)漲跌及其走勢(shì)取決于多個(gè)方面因素，其中包括宏觀經(jīng)濟(jì)、貨幣供應(yīng)水平、可替代投資品市場(chǎng)狀況、區(qū)位、相關(guān)社會(huì)心理狀態(tài)、社會(huì)保障性住房供給水平以及稅收因素等。貨幣供應(yīng)從總體上影響房?jī)r(jià)走勢(shì)，城市發(fā)展不均衡、公共服務(wù)供給不均衡、城市間機(jī)會(huì)不均衡等從結(jié)構(gòu)上影響房?jī)r(jià)。稅收因素既可以在總體方面又可以在結(jié)構(gòu)方面影響房?jī)r(jià)。貨幣供給是決定房?jī)r(jià)走勢(shì)的關(guān)鍵因素，要認(rèn)清房?jī)r(jià)漲跌的本質(zhì)，即房?jī)r(jià)漲跌的核心問(wèn)題是貨幣供應(yīng)狀況，房?jī)r(jià)問(wèn)題的實(shí)質(zhì)是貨幣問(wèn)題。

2、貨幣供給增長(zhǎng)支撐了高房?jī)r(jià)。貨幣供應(yīng)影響房?jī)r(jià)的作用機(jī)理在于，當(dāng)貨幣供應(yīng)大幅擴(kuò)張時(shí)，充裕的資金為房地產(chǎn)投資提供了基礎(chǔ)，投資者獲取信貸資金的便利程度增加，機(jī)會(huì)成本降低。另—方面，貨幣供應(yīng)大漲必然引發(fā)物價(jià)大幅上漲、貨幣貶值，投資者以及普通居民必然通過(guò)投資或購(gòu)買房地產(chǎn)來(lái)應(yīng)對(duì)，其結(jié)果是房?jī)r(jià)上漲，而當(dāng)貨幣供應(yīng)大幅縮小時(shí)，支撐房?jī)r(jià)的基礎(chǔ)不存在，投資房地產(chǎn)的機(jī)會(huì)成本也會(huì)增加，市場(chǎng)流動(dòng)性減弱，投資者或普通居民傾向于持有現(xiàn)金資產(chǎn)，而不選擇購(gòu)買房地產(chǎn)，其結(jié)果是房?jī)r(jià)下跌。

3、房地產(chǎn)調(diào)控的關(guān)鍵是控制好貨幣供應(yīng)。根據(jù)中國(guó)央行公布的數(shù)據(jù)，2013年10月末，廣義貨幣(M2)余額107．02萬(wàn)億元人民幣，同比增長(zhǎng)14．3％。在貨幣供應(yīng)充裕的情況下，人們對(duì)房?jī)r(jià)依然保持看漲預(yù)期，以信貸資金為主的資金自然會(huì)源源不斷地流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。根據(jù)中國(guó)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，2013年1月—11月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的比重為68．6％。上述數(shù)據(jù)表明，民間房地產(chǎn)投資熱情依然高漲，到 2013年11月依然有大規(guī)模資金流入房地產(chǎn)業(yè)，而且房地產(chǎn)調(diào)控的關(guān)鍵是控制好貨幣供應(yīng)以及貨幣流向。貨幣政策應(yīng)成為房地產(chǎn)調(diào)控的核心。一方面控制好貨幣總量和貨幣投放節(jié)奏，另一方面控制好貨幣流向，同時(shí)重點(diǎn)輔之以稅收政策。（

第五篇：中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)解析

2016年中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)解析

2016年兩會(huì)熱議話題房地產(chǎn)行業(yè)，牽連著全國(guó)人民的心，一線城市瘋狂房?jī)r(jià)爆發(fā)性增長(zhǎng)令不少百姓望而遠(yuǎn)之。然而，房地產(chǎn)是獲利最豐厚的產(chǎn)業(yè)，也有不少市民買房的熱情沸沸揚(yáng)揚(yáng)。當(dāng)前，中央調(diào)控房地產(chǎn)政策信號(hào)釋放，2016兩會(huì)房地產(chǎn)政策孕育而生。智庫(kù)專家指出，房地產(chǎn)的調(diào)整是中國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整不可規(guī)避的事實(shí)，實(shí)體經(jīng)濟(jì)的衰退對(duì)國(guó)家的發(fā)展是致命性的。國(guó)家良性發(fā)展的調(diào)整應(yīng)實(shí)現(xiàn)五點(diǎn)：以實(shí)體經(jīng)濟(jì)為支柱，以市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)為主導(dǎo)，以科技發(fā)展為目標(biāo)，以內(nèi)需拉動(dòng)為策略，以教育創(chuàng)新為基礎(chǔ)。智庫(kù)認(rèn)為衡量房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的晴雨表有以下十個(gè)要素：1.稅收體制、2.財(cái)政制度、3.土地政策、4.官僚升遷制度、5.社會(huì)保障體系、6.貨幣體制、7.舊城改造、8.城鎮(zhèn)化進(jìn)程、9.民間資金投資渠道不暢、10.房地產(chǎn)不可消失。我們對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀以及未來(lái)發(fā)展進(jìn)行深入探討，總結(jié)未來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)總的發(fā)展趨向是：1.合理布局，即單一區(qū)域的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)將向多個(gè)區(qū)域發(fā)展；2.集約高效，即房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)周期將縮短；3.綠色低碳，即建筑物將采用更多符合國(guó)際化標(biāo)準(zhǔn)的綠色環(huán)保建材；4.城鄉(xiāng)統(tǒng)籌，即城市和鄉(xiāng)鎮(zhèn)的發(fā)展將會(huì)進(jìn)行統(tǒng)籌規(guī)劃；5.從基本需求向精細(xì)化需求發(fā)展；6.從單一開(kāi)發(fā)向復(fù)合開(kāi)發(fā)發(fā)展；7.從追求銷售到持有物業(yè)和銷售相結(jié)合的方向發(fā)展；8.從粗放開(kāi)發(fā)到精細(xì)化開(kāi)發(fā)發(fā)展；9.從專注建筑到贏得品牌的方向發(fā)展；10.從單打獨(dú)斗到聯(lián)合共贏的方向發(fā)展。近日，智庫(kù)中金率先發(fā)布了對(duì)2016年及以后的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)預(yù)測(cè)報(bào)告。報(bào)告對(duì)全國(guó)主要城市房地產(chǎn)銷售價(jià)格、銷售量均進(jìn)行了預(yù)測(cè)，認(rèn)為：2016年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將整體較為平淡，分化的走勢(shì)還將繼續(xù)；改善型住房和存量房交易將成為市場(chǎng)爭(zhēng)奪的主要對(duì)象。

一、2016年上半年樓市整體較樂(lè)觀

第一，人口結(jié)構(gòu)分析，剛需減少，但改善性需求發(fā)展強(qiáng)勁，從而彌補(bǔ)了剛需的下降；第二，國(guó)家政策支持力度會(huì)越來(lái)越大；第三，中國(guó)城市群格局會(huì)越來(lái)越清晰，如果房企布局合理，依舊會(huì)取得理想的銷售業(yè)績(jī)。

從目前來(lái)看，樓市政策達(dá)到了歷史最大寬松度，供求關(guān)系相對(duì)健康，成交量會(huì)在今年年底或明年上半年達(dá)到高點(diǎn)。二、一二線城市：預(yù)計(jì)銷量將持平，而銷售均價(jià)將上漲10%.智庫(kù)預(yù)測(cè)，2016年一、二線城市房地產(chǎn)銷售均價(jià)將上漲10%，而銷量將持平，主要由于：1)供應(yīng)有限將推升銷售均價(jià)，同時(shí)導(dǎo)致銷量受限；2)貨幣政策寬松將抵消宏觀經(jīng)濟(jì)放緩的負(fù)面影響，刺激銷售均價(jià)和銷量；3)土地成本較高的新增供應(yīng)入市將結(jié)構(gòu)性推升銷售均價(jià)。

1、庫(kù)存水平下降和新增供應(yīng)減少會(huì)推升銷售均價(jià)

一線和二線城市的庫(kù)存去化周期已經(jīng)分別下降50%和25%至7個(gè)月和13個(gè)月，分別處于偏低和健康水平。隨著新增供應(yīng)下降，未來(lái)庫(kù)存去化周期很可能會(huì)進(jìn)一步縮短，考慮到：2014年土地購(gòu)置面積下降27%，今年前9個(gè)月繼續(xù)下滑5%。庫(kù)存水平的下降將支撐銷售均價(jià)向上，而總可售資源的減少將令銷量受限。

2、貨幣政策的顯著寬松將抵消宏觀經(jīng)濟(jì)放緩的影響，刺激銷售均價(jià)上漲，并支持銷量

未來(lái)貨幣政策還將進(jìn)一步放松(預(yù)計(jì)2016年降息25個(gè)基點(diǎn)，下調(diào)存款準(zhǔn)備金率600個(gè)基點(diǎn))，從而支持一二線城市的銷售均價(jià)持續(xù)上漲。雖然宏觀經(jīng)濟(jì)放緩可能降低需求，但在一二線城市流動(dòng)性效應(yīng)將抵消該影響而有余。

3、土地成本較高的新增供應(yīng)入市將推高銷售均價(jià) 一、二線城市的平均土地成本已經(jīng)大幅上升。新項(xiàng)目普遍會(huì)瞄準(zhǔn)高端市場(chǎng)，制定較高的價(jià)格以彌補(bǔ)土地成本的大幅上升，從而推動(dòng)銷售均價(jià)結(jié)構(gòu)性上漲。三、四線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨著高庫(kù)存和弱需求，尤其當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)低迷，我們預(yù)計(jì)2016年的三、四線城市房地產(chǎn)銷量將下降10%，銷售均價(jià)將下跌5%以上。

三、哪些城市有可能表現(xiàn)更好

第一，深圳、蘇州、南京、合肥、南昌、杭州、上海、北京和廣州最有可能表現(xiàn)更好。這九個(gè)城市的庫(kù)存去化周期將下降到10個(gè)月以下。

第二，中心城市的情況比其他一、二線城市要好。從長(zhǎng)期來(lái)看，由于中心城市的集聚效應(yīng)推動(dòng)了經(jīng)濟(jì)的升級(jí)和人口的流入，為房地產(chǎn)需求和價(jià)格提供了持續(xù)的支持，中心城市的房地產(chǎn)需求通常比較穩(wěn)健。所指的中心城市位于高鐵網(wǎng)絡(luò)的連接點(diǎn)上，并且是大都市區(qū)的經(jīng)濟(jì)中心，包括北京、天津、石家莊、上海、杭州、南京、深圳、廣州、成都、重慶、廈門(mén)、鄭州、武漢和長(zhǎng)沙。

第三，大都市區(qū)的三線城市較普遍低迷的三四線市場(chǎng)更看好。傳統(tǒng)大都市區(qū)(環(huán)渤海、長(zhǎng)三角和珠三角)的三線人口流入最為強(qiáng)勁。中心城市的衛(wèi)星城市人口流入較強(qiáng)。各大都市區(qū)人口流入最多的城市均是該地區(qū)中心城市的衛(wèi)星城。在三線城市中，看好作為衛(wèi)星城市的東莞、佛山、惠州、蘇州、保定和廊坊。

四、不同城市、不同區(qū)域之間的分化將加劇

優(yōu)秀資源都會(huì)往一線城市及周邊城市聚集，城市之間及城市內(nèi)部分化加劇，一線城市已經(jīng)郊區(qū)化，現(xiàn)在進(jìn)入郊區(qū)城市化的階段，二線城市正處于郊區(qū)化的過(guò)程，大量人口正在往郊區(qū)遷移。未來(lái)也會(huì)走一線城市路，從城市郊區(qū)化到郊區(qū)城市化。

五、2016年依然會(huì)地王頻出

2016年依然會(huì)地王頻出，市場(chǎng)集中度會(huì)進(jìn)一步提高，今年開(kāi)始，房企融資越來(lái)越輕松，典型的就是公司債，各大房企都不差錢，2015年的土地市場(chǎng)非常火爆，2016年也會(huì)維持這樣的格局。

六、改善性住房需求份額持續(xù)增加

2016年一、二線城市改善性住房需求有望表現(xiàn)強(qiáng)勁。首先，現(xiàn)有的住房普遍戶型較小，20%左右的住房質(zhì)量很差。其次，二孩政策的全面放開(kāi)。第三，與改善型住房需求相比，其他的兩類住房需求(首次置業(yè)需求和投資性需求)正趨于弱勢(shì)。

從2015年成交結(jié)構(gòu)來(lái)看，改善性需求已經(jīng)在釋放，2016、2017年會(huì)保持比較好的一個(gè)成交規(guī)模。從2014年改善型需求成交已經(jīng)超過(guò)剛需，2016年改善性需求成交比例將進(jìn)一步提高。七、一線城市房?jī)r(jià)在短暫回穩(wěn)后繼續(xù)上升

如果沒(méi)有特殊政策出臺(tái)。明年年初一線城市房?jī)r(jià)企穩(wěn)，深圳等今年上漲過(guò)多的城市，可能有10—15%的短暫回調(diào)，但之后，仍將繼續(xù)上升。

一線城市的房?jī)r(jià)，并非單純由供求關(guān)系決定的，其更深層次的原因在于資源的非常聚集。優(yōu)勢(shì)資源聚集在一線，造成了人群的非常聚集。不管貨幣貶值升值，樓市的總價(jià)值不變，大量資金一有機(jī)會(huì)就涌入樓市。

2015年，深圳等地的房?jī)r(jià)漲的太兇，這種上漲是不可持續(xù)的。但決定房?jī)r(jià)的購(gòu)房者心理預(yù)期被廣泛調(diào)高。一旦人們覺(jué)得房子值這個(gè)價(jià)格，它就可以賣出相應(yīng)的價(jià)格。

2016年年初，一線城市房?jī)r(jià)在沒(méi)有新政策出臺(tái)的情況下會(huì)企穩(wěn)，部分區(qū)域會(huì)有10—15%的回調(diào)，但隨后仍將一路往上。

八、品牌房企擴(kuò)大在二線城市份額，部分本地房企退出

2016年品牌房企將擴(kuò)大在二線城市份額，部分本地房企退出。內(nèi)地一些二線城市、省會(huì)城市之所以去化很難很慢，并非是本地沒(méi)有剛需。

1、因?yàn)樵S多地方政府執(zhí)法不嚴(yán)，小產(chǎn)權(quán)房遍地開(kāi)花，“五證”不全就開(kāi)始出售更是成了普遍現(xiàn)象，于是守規(guī)矩的房企反而不好活，許多剛需住進(jìn)了小產(chǎn)權(quán)房；

2、許多落馬貪官之前以權(quán)謀私，許多本地房企以低價(jià)獲得土地，與外來(lái)房企不公平競(jìng)爭(zhēng)。以至于很多全國(guó)性的房企進(jìn)入一個(gè)地方，往往需要和當(dāng)?shù)胤科蠛腺Y成立新企業(yè)，才能占有一席之地。2014、2015，中央反腐給力，許多貪官落馬，官場(chǎng)風(fēng)氣一變：

1、A許多本地房企所依仗的“關(guān)系優(yōu)勢(shì)”不復(fù)存在。

2、許多地方房企老板因?yàn)闋可孢M(jìn)腐敗窩案而被捕，剩余的開(kāi)發(fā)商產(chǎn)品設(shè)計(jì)能力不足、成本控制也不夠好，無(wú)力和外來(lái)房企競(jìng)爭(zhēng)。二線城市不是沒(méi)有需求，而是需求有限，這些有限的需求將去向最好的性價(jià)比的產(chǎn)品。因此，2016年，在許多二線城市、省會(huì)城市，本地房企將逐步退出，全國(guó)性品牌房企在當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)所占份額將進(jìn)一步擴(kuò)大。

九、現(xiàn)有“剛需”房大量“死亡”，新型好產(chǎn)品反熱銷

明年三四線城市剛需房大量死掉，新型好產(chǎn)品反而一定不用擔(dān)心去庫(kù)存。許多人說(shuō)起三四線城市，就說(shuō)“去化難”。實(shí)際上一個(gè)數(shù)字根本不足以說(shuō)明全部的情況。三四線城市，目前的所謂“存量產(chǎn)品”，量是非常大，但許多質(zhì)量都不高，設(shè)計(jì)很差，好多都是幾年前就蓋起來(lái)的。

產(chǎn)品差，核心在于思路，說(shuō)白了，就是這些開(kāi)發(fā)商把三四線的消費(fèi)者當(dāng)成啥好東西都沒(méi)有見(jiàn)過(guò)的人，隨便搞個(gè)房子就想賺錢。舍不得前期多花設(shè)計(jì)費(fèi)用，也舍不得用好材料，還舍不得精雕細(xì)琢花工夫。

三四線城市的消費(fèi)者并不需要這樣的產(chǎn)品，因?yàn)椋?/p>

1、三四線城市許多就是本地人，家里好歹都有套房，并沒(méi)有到不買就沒(méi)得住的程度。

2、三四線城市的消費(fèi)者每天也上網(wǎng)看電視，看美劇韓劇，對(duì)房屋產(chǎn)品的欣賞水平是很高的，一些經(jīng)常外出旅游的要求就更高。

3、三四線城市房子許多本身就比較大，100平左右的房子很正常，所以買房者要“改善”的時(shí)候，許多時(shí)候并非是從面積角度出發(fā)的，也就是說(shuō)他們想要的不是更大的房子而是更好的房子。

因此，三四線城市許多所謂“剛需”樓盤(pán)去化難一點(diǎn)都不奇怪。因?yàn)樵S多人需要的是更優(yōu)秀的“改善”產(chǎn)品，而存量房本身就不是這樣的產(chǎn)品。

因此，2016年，大量“存量”房將繼續(xù)去化難，而一些用心的好房子，將賣得不錯(cuò)。如果有好的開(kāi)發(fā)商敢于開(kāi)發(fā)“新產(chǎn)品”，必然帶來(lái)“新需求”，實(shí)現(xiàn)暢銷。