第一篇：我國房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及問題社會調(diào)查報告

廣州番禺職業(yè)技術(shù)學(xué)院寒假社會調(diào)查報告

房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及問題社會調(diào)查報告

調(diào)查目標(biāo)：中國經(jīng)濟(jì)能否平穩(wěn)運行，是否很大程度將取決于能否破解房價畸高這一住房難題？

調(diào)查時間：2010-2-20至2010-3-20

調(diào)查對象：廣州市番禺區(qū)市區(qū)住宅花園和村出租屋調(diào)查方式：隨機(jī)詢問 采訪 上網(wǎng)查資料

調(diào)查內(nèi)容：

自2003年以來，我國的房地產(chǎn)市場陷入了“越調(diào)越漲”的怪圈，政府對住宅市場的宏觀調(diào)控政策逐年頻繁，幾乎是“一年一調(diào)”，房價也隨之“一年一漲”。這種怪圈以“調(diào)控—觀望—反彈”的形式出現(xiàn)，每經(jīng)歷一次循環(huán)往復(fù)，房價都會攀升到一個新高點。

一·“調(diào)控”與“民愿”的距離，房地產(chǎn)狀況

近年來，我國的房地產(chǎn)市場陷入了“越調(diào)越漲”的怪圈，這種怪圈以“調(diào)控—觀望—反彈”的形式出現(xiàn)，每經(jīng)歷一次循環(huán)往復(fù)，房價都會攀升到一個新高點。自2003年以來，政府對住宅市場的宏觀調(diào)控政策逐年頻繁，幾乎是“一年一調(diào)”，房價也隨之“一年一漲”。

據(jù)網(wǎng)上資料查知：

2003年，國務(wù)院18號文件提出：“房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，帶動力強(qiáng)，已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)”，房地產(chǎn)被正式賦予產(chǎn)業(yè)的定義。自此，我國房價便開始了以每年兩位數(shù)的增幅快速攀升：

2004年，全國住宅的平均售價從2003年的2197元/平方米上漲至2608元/平方米，漲幅高達(dá)18.7％；

2005年，全國住宅平均售價繼續(xù)上漲12.6％。為穩(wěn)住房價，2005年國務(wù)院辦公廳連續(xù)出臺了兩個“國八條”，國家出手控制房價自此正式拉開序幕；2006年，“國六條”繼續(xù)出臺，使2006年全國住宅價格漲幅降到兩位數(shù)以下。全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲5.4％，新建商品住房銷售價格同比上漲6.3％；

2007年，市場經(jīng)過一段觀望后，再度出現(xiàn)房價大幅上漲的一個高峰，全國住宅平均售價增長率達(dá)到16.86％，住房銷售平均價格達(dá)到3645元/平方米。當(dāng)年8月國務(wù)院出臺24號文件，指出“住房問題是重要的民生問題”，強(qiáng)調(diào)了住房與民生之間的重要關(guān)系，并從保障和改善民生的要求出發(fā)采取了一系列的調(diào)控措施，不再把房地產(chǎn)單純看為“支柱產(chǎn)業(yè)”；

2008年，全國住宅平均售價的漲幅為7.5％，再度回到兩位數(shù)以下。由于遭遇金融危機(jī)，為實現(xiàn)“保增長”的任務(wù)，房地產(chǎn)的“支柱產(chǎn)業(yè)”定位又再度受到重視，并承擔(dān)起對經(jīng)濟(jì)增長的拉動作用；

2009年，房價在經(jīng)過3、4月份的“小陽春”之后，再度進(jìn)入瘋漲期。據(jù)國家發(fā)改委、國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)，截止12月，全國70個大中城市的住宅平均售價達(dá)到4600元/平方米，比2008年均價上漲了1000元/平方米，創(chuàng)下26個月漲幅新高。其中，深圳、杭州、南京、北京、上海等一線城市的房價漲幅超過全國平均水平。

截至2009年底，全國城鎮(zhèn)住宅市場的平均銷售價格已從2003年的每平方米2197元上漲到了每平方米4600元?？梢钥吹?，政策的宏觀調(diào)控在抑制房價漲幅過高方面沒有取得預(yù)期成效，老百姓工資的增長水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)趕不上房價的增長水平，大部分中低收入人群望房興嘆。

二·我國目前房地產(chǎn)市場存在的問題和問題所在原因

1、商品房供需結(jié)構(gòu)矛盾突出。

目前，房地產(chǎn)市場供給中檔商品房為主體，大戶型比例過大，而適合廣大中

低收入家庭的中小戶型比例偏低。2005年，住宅銷售面積比去年同期增長了20%，而銷售套數(shù)只比去年同期增長了近10%，新建商品房銷售仍以大戶型住宅為主，上半年80平方米以下新建商品房銷售面積占住宅銷售面積的5.54%，80-120平方米的中戶型占住宅銷售面積的21.95%，120平方米以上的大戶型占銷售面積的72.51%。

2、房價上升速度過快，房價收入比相對偏高。

房價持續(xù)上升十分不利于解決城鎮(zhèn)居民尤其是中低收入居民家庭的住房問題，將制約住房消費的增長。住宅市場在經(jīng)過幾年的消化和發(fā)展后，目前住宅的真正需求集中在工薪階層和剛踏入社會不久的年輕人身上。這部分群體不是收入水平相對低，就是積蓄較少，對住宅產(chǎn)品的購買力相對較弱。如果房價不加以有效控制，極有可能導(dǎo)致住宅市場大幅度波動，影響經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展。

3、行業(yè)集中度偏低，企業(yè)自有資金嚴(yán)重不足。

房地產(chǎn)的投資風(fēng)險較大，要想在日益激烈的房地產(chǎn)市場競爭中長久地生存和發(fā)展，必須具有強(qiáng)大的資金實力。而我市房地產(chǎn)行業(yè)真正形成實力雄厚的大型開發(fā)企業(yè)并不多，目前全市房地產(chǎn)企業(yè)共有300余家，但一、二級企業(yè)不到30家，注冊資本在5000萬元以上的企業(yè)幾乎沒有，大部分企業(yè)自有資金不足，對銀行貸款依賴性很大，潛在風(fēng)險加大。

造成房價上漲的原因主要有：

一是開發(fā)商炒作，抓住購房者買漲不買落的心理，占調(diào)查總數(shù)的67%。為了抬高房價，獲取更多的利潤，許多房地產(chǎn)開發(fā)商利用各種方法和方式不斷的對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展作商業(yè)化炒作，從而盡可能的發(fā)布各種有利于抬高房價的虛假信息，對消費者購房行為進(jìn)行錯誤的引導(dǎo)。同時，許多房地產(chǎn)開發(fā)商利用消費者害怕房價持續(xù)上漲的消費心理，在房價上漲的過程中讓消費者購買，從而

獲取高額利潤。

二是土地開發(fā)成本上升，價格過高，占調(diào)查總數(shù)的43%，在我市商品住房成本構(gòu)成中，土地價格占到21.4%。

近年來，我國由于各種原因，可以利用土地的數(shù)量正逐步減少，這就導(dǎo)致可

利用的土地資源呈現(xiàn)緊缺的發(fā)展態(tài)勢?；谑欠N狀況，土地開發(fā)成本不斷上升，土地價格不斷上漲，因而房地產(chǎn)開發(fā)的成本也相應(yīng)提高。這些都成為房價上漲的決定性因素。

三是市區(qū)土地供應(yīng)量逐步減少，拆遷成本高。

目前，隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，我國的城市化建設(shè)步伐不斷加快，對城市市區(qū)土地的需求和利用量在不斷的增加，然而市區(qū)土地可利用率正在逐步減少，這就造成了城市土地供需矛盾。同時，在城市改建過程中，對于市區(qū)內(nèi)舊的建筑物的拆遷都需要投入大量的人力、物力和財力，這些因素必將加大房地產(chǎn)開發(fā)商的成本。

四是房地產(chǎn)市場需求旺盛，隨著城市居住人口的增加，住房制度改革深化，購房積極性不斷高漲，加上住房公積金制度和個人住房按揭貸款的推行，提高了居民的購買能力，擴(kuò)大了商品房市場的有效需求；

五是鋼材、水泥等原材料的上漲，直接導(dǎo)致住房價格的上漲。

六是經(jīng)濟(jì)適用房在住房供應(yīng)中所占的比例小，平抑商品房價格作用相對薄弱。

三·解決問題的對策

1、加強(qiáng)市場監(jiān)管，保障市場功能的充分發(fā)揮。

建立房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)和預(yù)警預(yù)報體系、加強(qiáng)商品房預(yù)售管理和跟蹤管理、實行商品房合同備案和商品房預(yù)售登記制度，房地產(chǎn)管理部門要依法查處違規(guī)行為，并記入房地產(chǎn)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)信用檔案，公開予以曝光。

2、加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房建設(shè)力度和管理，調(diào)整住房供給結(jié)構(gòu)。

建設(shè)管理部門嚴(yán)格審查，加強(qiáng)跟蹤監(jiān)管。房地產(chǎn)管理部門要嚴(yán)格執(zhí)行購買經(jīng)濟(jì)適用住房申請、審批、公示制度。同時，嚴(yán)格控制非住宅和高檔商品住宅建設(shè)，努力增加中低價位、中小戶型的經(jīng)濟(jì)適用住房、普通商品住房供給。

3、調(diào)整建設(shè)用地供應(yīng)，嚴(yán)格土地管理，規(guī)范土地市場。

完善住房保障制度，健全市場體系。進(jìn)一步深化住房分配貨幣化改革，加強(qiáng)住房公積金的歸集、管理和使用。搞活住房二級市場，鼓勵居民換購住房。在房地產(chǎn)市場成熟的城市，住房二級市場交易量應(yīng)大于住房一級市場的交易量，應(yīng)該形成高收入者購買商品房，他們騰出來的二手房會被下一收入層次的家庭占有，下一收入層的二手房又會繼續(xù)向下傳遞，以形成住房一、二級市場的良性互動，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。

4、建立房地產(chǎn)業(yè)多渠道融資方式，促進(jìn)規(guī)?；?jīng)營。

加速推進(jìn)房地產(chǎn)證券化，利用證券市場的功能，實現(xiàn)房地產(chǎn)的資本大眾化。鼓勵發(fā)展房地產(chǎn)基金，鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)上市融資，建立房地產(chǎn)業(yè)多渠道融資方式，減輕銀行風(fēng)險。積極采取措施扶持優(yōu)勢房地產(chǎn)企業(yè)，使其盡快做大、做強(qiáng)，還要在房地產(chǎn)領(lǐng)域全面引進(jìn)競爭機(jī)制，充分運用資本市場，通過收購、兼并推進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)重組和企業(yè)擴(kuò)張，通過優(yōu)勝劣汰，加速房地產(chǎn)規(guī)模經(jīng)營步伐。

5.高度重視穩(wěn)定住房價格。各級政府要切實負(fù)起穩(wěn)定住房價格的責(zé)任；切實整頓和規(guī)范市場秩序，嚴(yán)肅查處違法違規(guī)銷售行為；加大打擊、處罰各種違規(guī)、違法行為的力度；認(rèn)真組織對穩(wěn)定住房價格工作的督促檢查；建立房地產(chǎn)企業(yè)信用檔案，違規(guī)、違法行為公開予以曝光。對一些情節(jié)嚴(yán)重、性質(zhì)惡劣的，建設(shè)部會同有關(guān)部門要及時依法從嚴(yán)處罰，并向社會公布；正確引導(dǎo)居民合理消費需求。

6.我們要加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房的建設(shè)管理，解決中低收入家庭住房問題。

四·結(jié)論

經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人口結(jié)構(gòu)階段決定我國房地產(chǎn)業(yè)仍有廣闊發(fā)展空間。我國正處于工業(yè)化、城鎮(zhèn)化加快發(fā)展的時期。引導(dǎo)和促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展，有

利于保持整個經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長，有利于滿足廣大群眾的基本住房消費需求，有利于實現(xiàn)全面建設(shè)小康社會的目標(biāo)。不少人似乎都在為中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展對房地產(chǎn)較大依賴痛心疾首。而實際上這是任何處于快速城鎮(zhèn)化和重化工業(yè)階段國家都無法逃避的一個過程。因此，房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)的巨大帶動作用，其實并不是我們當(dāng)前要回避的問題。我們關(guān)注的重點應(yīng)是，如何盡可能延長房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)巨大的帶動作用，從而使我們能夠順利走完城鎮(zhèn)化和重化工業(yè)階段。這意味著，我國房地產(chǎn)業(yè)還有大約15年至20年的黃金發(fā)展期。那么，就讓我們一起期待我國房地產(chǎn)業(yè)從2010年開始步入一個持續(xù)、健康發(fā)展的新里程。

第二篇：我國房地產(chǎn)市場調(diào)查報告

我國房地產(chǎn)市場調(diào)查報告

一、摘要

好在這一輪房地產(chǎn)周期中通過“家庭加杠桿、企業(yè)降杠桿”的債務(wù)結(jié)構(gòu)性調(diào)整，使金融風(fēng)險更為分散。殊不知，各位買了房子的朋友，不但享受了“非理性繁榮”中資產(chǎn)增值的收益，還為分擔(dān)國家金融風(fēng)險作出了貢獻(xiàn)。即使迎來了史上最嚴(yán)厲的調(diào)控政策，對于中國的大城市尤其是北、上、深等一線城市的房地產(chǎn)價格前途仍然眾說紛紜。在這一輪絕大多數(shù)人意料之外的上漲過程中，最尖銳的批評來自對房價和杠桿率飆升導(dǎo)致金融風(fēng)險加劇的擔(dān)憂。

二、調(diào)研的背景和目的

1、調(diào)研的背景

由于我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展以及市場需求的變化，房地產(chǎn)行業(yè)仍存在很大的問題，但它仍是我國乃至全世界一個很大的行業(yè)。

2、調(diào)研的目的

更好的研究我國的房地產(chǎn)市場，以點看面了解中國的市場行情。

三、調(diào)研采取的步驟和方法

一)通過上網(wǎng)查閱相關(guān)資料了解中國房地產(chǎn)的各種情況

二)對國內(nèi)市場進(jìn)行調(diào)研，獲取國內(nèi)消費者對房地產(chǎn)的需求情況和市場主要發(fā)生點。主要通過以下幾個渠道獲得:

1、通過上網(wǎng)收集相關(guān)資料，了解國內(nèi)房地產(chǎn)市場行情，獲取相關(guān)數(shù)據(jù)。

2、通過查閱有關(guān)書籍、報刊，詳細(xì)了解情況

3、走訪一些房地產(chǎn)公司，詢問一些公司職員

4、消費者的意見及看法

三)詳細(xì)了解我國房地產(chǎn)的現(xiàn)狀及存在的目標(biāo)市場，主要渠道:

1、通過互聯(lián)網(wǎng)了解我國房地產(chǎn)市場變化特征

2、根據(jù)其變化特點制定調(diào)整方案

四、調(diào)研情況介紹

“目前三四線城市房地產(chǎn)庫存仍然較多，要支持居民自住和進(jìn)城人員購房需求。堅持住房的居住屬性，落實地方政府主體責(zé)任，加快建立和完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機(jī)制，以市場為主滿足多層次需求，以政府為主提供基本保障。加強(qiáng)房地產(chǎn)市場分類調(diào)控，房價上漲壓力大的城市要合理增加住宅用地，規(guī)范開發(fā)、銷售、中介等行為。目前城鎮(zhèn)還有幾千萬人居住在條件簡陋的棚戶區(qū)，要持續(xù)進(jìn)行改造。今年再完成棚戶區(qū)住房改造600萬套，繼續(xù)發(fā)展公租房，因地制宜提高貨幣化安置比例，加強(qiáng)配套設(shè)施建設(shè)和公共服務(wù)，讓更多住房困難家庭告別棚戶區(qū)，讓廣大人民群眾在住有所居中創(chuàng)造新生活?！?月5日上午，十二屆全國人大五次會議在京開幕，國務(wù)院總理李克強(qiáng)向大會作政府工作報告，關(guān)于房地產(chǎn)工作安排，總理用了276個字進(jìn)行闡述。

1、去庫存仍是2017年工作重點

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析稱，報告中明確，2017年房地產(chǎn)去庫存依然是最重要的任務(wù)，預(yù)計未來一年，全國三四線城市房地產(chǎn)政策依然會以寬松去庫存為主。

“房地產(chǎn)分類調(diào)控將進(jìn)一步加強(qiáng)，樓市會持續(xù)一城一策，托底蓋帽。”張大偉認(rèn)為，針對房價上漲明顯的城市，后續(xù)調(diào)控可能繼續(xù)加碼，針對房價平穩(wěn)的城市去庫存。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)同樣認(rèn)為，本次政府工作報告中重申“因城施策去庫存”的導(dǎo)向，有兩點含義：一是2016年全國房地產(chǎn)市場銷售行情雖然不錯，但有很多城市依然面臨高庫存的問題，所以去庫存依然是2017年的工作重點，預(yù)計三四線城市高庫存的區(qū)域不會有政策收緊的可能，甚至還會有購房政策繼續(xù)寬松的可能；二是因城施策的做法體現(xiàn)了目前全國房地產(chǎn)市場差異性的特點，所以后續(xù)對于全國房地產(chǎn)市場來說，差異化的調(diào)控做法依然會得到體現(xiàn)。

2、后續(xù)供地有望增加

在政府工作報告中還提到，“房價上漲壓力大的城市要合理增加住宅用地”。對此，嚴(yán)躍進(jìn)表示，這是一個積極信號，意味著房價上漲過快的城市后續(xù)依然會有積極供地的可能。

嚴(yán)躍進(jìn)分析稱，后續(xù)在供地方面，會采取“一大一小”的供地思路。大城市重點開拓郊區(qū)市場用地和市區(qū)存量用地開發(fā)，而小城市重點圍繞新興城區(qū)比如說高鐵新城積極供地。對于這些城市積極做好供地和控制房價的工作，那么房價過熱的現(xiàn)象也有望得到抑制。

張大偉則指出，要注意“合理”二字。他認(rèn)為，京滬深增加供地的難度很大?！拔磥順鞘邪l(fā)展的主要方向依然是二線及部分三線城市，從土地供應(yīng)角度看，核心城市增加土地供應(yīng)難度大，這些區(qū)域的發(fā)展主要在輻射區(qū)，包括北京、上海、深圳周圍，及二線城市將是2017年樓市主要的活躍區(qū)域，將會合理增加土地供應(yīng)?！睆埓髠フf。

3、目前，全美待售住房庫存量處于歷史低位，美國住房市場價格回升到了次貸危機(jī)前的水平，美國全國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會數(shù)據(jù)顯示，2016年第四季度89%的美國城市地區(qū)的房價都在上漲。但目前美國房地產(chǎn)究竟處于穩(wěn)健、過熱還是需求拐點還眾說紛紜。隨著美聯(lián)儲加速提升聯(lián)邦基金利率的預(yù)期越來越高，這或?qū)γ绹说馁彿恳庠冈斐纱驌簟Ａ硗猓蟹治稣J(rèn)為，特朗普政府收緊移民政策的趨勢會影響移民在美國租房、購房的需求。

五、分析問題

市場總是按經(jīng)濟(jì)規(guī)矩辦事的。影響房價的因素雖然有很多，但歸根結(jié)底都會通過供求關(guān)系來起作用。整個樓市能夠支撐到現(xiàn)在，除了一些投機(jī)因素外，自身的剛性需求才是主旋律；丈母娘房、教育地產(chǎn)、改善房等等各種名號的住房，才是支撐起中國式購房的需求基礎(chǔ)。

“歐元之父”羅伯特?蒙代爾在接受媒體采訪時表示，北京的房地產(chǎn)沒有任何泡沫，如果存在泡沫，那么北京將是較后一個出現(xiàn)泡沫的城市，因為外來人口進(jìn)入，北京有堅實的需求基礎(chǔ)，政府也有巨大的投資以及充裕的土地，而北京、上海、廣州等一線城市的樓市現(xiàn)在都處于正常的增長。過去一段時間，北京的房價上升了不少，而在內(nèi)地一些城市房價則比較平穩(wěn)，這是非常自然的增長，未來中國房地產(chǎn)行業(yè)會繼續(xù)增長。另外，目前人民幣相對于歐元和美元都在升值，這也是對房地產(chǎn)行業(yè)的一種支持。

從政策影響來看，隨著樓市有關(guān)寬松政策的陸續(xù)出臺，購房者入市信心有所提升，市場需求得到進(jìn)一步釋放，市場銷售逐步好轉(zhuǎn)，特別是一線城市房屋銷售回升勢頭明顯。與此同時，城市間的分化依然存在，部分庫存大的城市銷售形勢依然較為低迷，“去庫存”的壓力較大。目前我國房地產(chǎn)市場仍然面臨著“結(jié)構(gòu)性過?！保虼?，在加速化解庫存的同時，需警惕一線等重點城市房價快速上漲的風(fēng)險。

從未來政策走向來看，隨著宏觀經(jīng)濟(jì)增速放緩和經(jīng)濟(jì)繼續(xù)下行的壓力加大，穩(wěn)增長的政策力度將會持續(xù)提高。央行將繼續(xù)實施穩(wěn)健的貨幣政策，適時調(diào)控以平衡資本流出壓力，并通過市場化手段引導(dǎo)中長期實際利率下行，降低房地產(chǎn)企業(yè)融資成本，促進(jìn)房地產(chǎn)需求持續(xù)釋放，化解市場風(fēng)險，改善金融機(jī)構(gòu)的貸款意愿和房地產(chǎn)企業(yè)的投資意愿。對于房地產(chǎn)市場而言，中央仍將從供需兩端發(fā)力，繼續(xù)放松管制，促進(jìn)發(fā)展。需求端將繼續(xù)放寬公積金政策，放松貨幣信貸及財政政策，加大對改善型需求支持力度，進(jìn)一步鼓勵更多的就業(yè)群體購房;供應(yīng)端則緩建安置房，加大安置房貨幣化分配的力度，加快商品房向保障房源轉(zhuǎn)化速度。此外，包括農(nóng)村土改、稅改、戶籍制度改革在內(nèi)的房地產(chǎn)長效機(jī)制建立健全，也是市場平穩(wěn)運行的保障。

六、小結(jié)

為保持我國房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展，有以下建議：

1、加強(qiáng)房地產(chǎn)價格監(jiān)測工作

建立起科學(xué)有效的房價監(jiān)測和預(yù)警體系，加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的調(diào)控，維護(hù)房地產(chǎn)市場價格秩序，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。重點監(jiān)測土地出讓價格，新建商品房、存量房的交易價格；當(dāng)前特別要重視加強(qiáng)對住宅類商品房價格的監(jiān)測工作。加強(qiáng)房價的季度、分析預(yù)測工作，將出讓土地面積、房地產(chǎn)開發(fā)投資額，新建商品房的開工面積、竣工面積、銷售面積、空置房面積及空置率，市場平均價格及變動情況和原因等列入分析內(nèi)容。一旦發(fā)現(xiàn)價格異常波動，及時提出預(yù)警建議。

2、加強(qiáng)房地產(chǎn)項目的跟蹤管理工作

建立房地產(chǎn)項目的跟蹤聯(lián)系網(wǎng)絡(luò)，及時反饋項目的進(jìn)展情況，以便發(fā)現(xiàn)問題、協(xié)調(diào)問題、解決問題。確保房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)政府土地供應(yīng)計劃經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)項目，并按照統(tǒng)一招標(biāo)、拍賣和掛牌的方式來取得土地使用權(quán)，同時，嚴(yán)格對房地產(chǎn)企業(yè)有關(guān)用地、立項、規(guī)劃、建設(shè)和銷售手續(xù)的辦理。把好房地產(chǎn)項目的市場準(zhǔn)入關(guān)，嚴(yán)格審查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)條件，對抽逃注冊資本金、項目資本金，無證或超范圍從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的行為，要依法嚴(yán)厲打擊。

3、有計劃有步驟的規(guī)劃房地產(chǎn)開發(fā)

結(jié)合我國各地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城鎮(zhèn)建設(shè)總體規(guī)劃來開發(fā)房地產(chǎn)，根據(jù)軌道交通等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)來編制房地產(chǎn)開發(fā)計劃，合理預(yù)留開發(fā)空間，以達(dá)到通過城市規(guī)劃來引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)，帶動經(jīng)濟(jì)發(fā)展的良好效果。加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的監(jiān)控，通過房地產(chǎn)市場的信息透明化，培育和發(fā)揮房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會的作用，引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)掌握市場狀況，根據(jù)市場運行狀況合理安排開發(fā)計劃。

4、合理引導(dǎo)住房主體需求

中低收入職工、新增的城鎮(zhèn)職工、城市化推進(jìn)的人群、進(jìn)城務(wù)工的農(nóng)民工、城鎮(zhèn)中的困難家庭是社會上的住房主體需求。為滿足這部分需求，市政府今年大力推進(jìn)配套商品房和中低價商品房兩類住房建設(shè)，同時加大廉租房的建設(shè)力度。我區(qū)要以此為契機(jī)，積極引導(dǎo)商品房開發(fā)向普通住宅建設(shè)傾斜，改善住宅供應(yīng)，完善住宅功能，提高住宅質(zhì)量。同時，結(jié)合我國各地區(qū)開發(fā)建設(shè)和城市化進(jìn)程實際，引導(dǎo)居民對住房的理性消費，推動主體需求的合理化。

第三篇：我國房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢

房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀及其發(fā)展趨勢

【內(nèi)容提要】房地產(chǎn)業(yè)在我國還是一個新興的行業(yè)，起步于20世紀(jì)80年代中期，到現(xiàn)在僅有20多年的歷史。但無論是從理論上，還是從實踐上看，房地產(chǎn)業(yè)都具有很大的發(fā)展?jié)摿Γ且粋€具有很高成長性的行業(yè)。很多地方政府都把地方經(jīng)濟(jì)增長的希望寄托于房地產(chǎn)行業(yè)，因此，在各個方面都對房地產(chǎn)業(yè)給予大力支持，于是形成了我國現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn) 房價 政策發(fā)展

房地產(chǎn)市場可以理解為從事房地產(chǎn)買賣、租賃、抵押、典當(dāng)?shù)冉灰椎幕顒訄鏊约耙磺薪灰淄緩胶托问健Ｅc一般市場相同，房地產(chǎn)市場也是由參與房地產(chǎn)交易的當(dāng)事者、房地產(chǎn)商品、交易組織機(jī)構(gòu)等要素構(gòu)成的。這些要素反映著房地產(chǎn)市場運行中的種種現(xiàn)象，決定并影響著房地產(chǎn)市場的發(fā)展和趨勢。另外，房地產(chǎn)市場作為市場體系的基本組成部分，具有市場的一般規(guī)律性，如受價值規(guī)律、競爭規(guī)律、供求規(guī)律等的制約。但由于房地產(chǎn)開發(fā)商品本身具有區(qū)別于其他商品的獨特規(guī)律，房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中又具有特殊重要的地位，這就導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場具有一系列區(qū)別于一般市場的基本特性。

進(jìn)入21世紀(jì)以來，國內(nèi)的房地產(chǎn)市場日趨火爆，創(chuàng)造出了一個又一個的財富奇跡，在很多地區(qū)，房地產(chǎn)業(yè)甚至成為當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱。在這種大的風(fēng)潮之下，人們紛紛涌向房地產(chǎn)領(lǐng)域。然而，經(jīng)過幾年盲目的火爆之后，房地產(chǎn)市場的泡沫不斷增大，國家和政府也已經(jīng)意識到了這個問題，一些調(diào)控措施不斷出臺，房地產(chǎn)市場終于開始逐漸回歸理性。那么，國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)未來的趨勢又是如何，當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)不再暴利之后，房地產(chǎn)市場是否會如有些人所想的那樣徹底崩盤亦或是逐步走下坡路呢？

一、中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

1、房地產(chǎn)投資狀況

從目前國內(nèi)房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)來源分析，房地產(chǎn)投資依然呈現(xiàn)出不斷增長的態(tài)勢，占全社會固定資產(chǎn)投資的比重也比較大。這種投資一方面來自國內(nèi)民間資本的投入，另一方面就是國際投資。其中前者是主要投資來源，占到國內(nèi)房地產(chǎn)市場投資總額的絕大部分。從投資結(jié)構(gòu)來看，投資對象則逐漸由商業(yè)營業(yè)用房轉(zhuǎn)向住宅投資。

2、房地產(chǎn)開發(fā)狀況

根據(jù)中國房地產(chǎn)協(xié)會的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)整體呈現(xiàn)出兩個特點，一是新開工面積增多，竣工面積增速減緩。隨著國內(nèi)對房地產(chǎn)市場政策的一些改變，一些開放商對土地的囤積情況逐漸向使用過渡，開工情況增加很多，但是為了保證足夠的利益，往往故意要求施工單位減緩進(jìn)度，導(dǎo)致竣工面積的增長很緩慢。二是拆遷規(guī)模受到遏制，但土地控制形勢依然嚴(yán)峻。隨著房地產(chǎn)開發(fā)不斷出現(xiàn)的負(fù)面拆遷新聞，國家也對此越來越重視，相繼出臺了若

干文件用于規(guī)范拆遷規(guī)模和方式，但是土地使用依然難以得到控制，這其中既有開放商的想法，也有地方政府的授意，而且開發(fā)過程中屢屢出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)問題。

3、房地產(chǎn)銷售狀況

從房地產(chǎn)市場的銷售情況來看，銷售量呈現(xiàn)出一定的波動，到2011年隨著國家調(diào)控的堅決執(zhí)行而發(fā)生了改變，數(shù)據(jù)報道2011年房地產(chǎn)市場相比2010年下降了14.8%左右，且這一比例依然在繼續(xù)增加中。但是房地產(chǎn)銷售價格和銷售量有所不同，雖然調(diào)控力度很大，但是房價近年來依然處于高位運行，雖然在個別地區(qū)稍有回落，但是不具代表性，從全國范圍來看，房地產(chǎn)價格依然較高。從房地產(chǎn)市場的需求來看，受中國城鎮(zhèn)化運動的影響以及年輕人落戶城市的主觀意愿，房地產(chǎn)的剛性需求依然很強(qiáng)，而且還有一個很重要的因素就是投資性購房熱度依然不減。中國城鎮(zhèn)化是目前世界上有人類歷史以來最大規(guī)模的城鎮(zhèn)化，在“十一五”期間城鎮(zhèn)化已經(jīng)到了46.6%，規(guī)模是非常巨大的，這場城鎮(zhèn)化運動也使中國人的生活發(fā)生了非常深刻的變化，也直接促使了房地產(chǎn)的火熱。另外，國家高等教育持續(xù)擴(kuò)招，越來越多的年輕人有機(jī)會接受高等教育，而他們最終絕大多數(shù)也會落戶城市，這也是一個不小的購房群體。再就是投資性住房，很多人在有了一定充裕資金后就開始考慮資產(chǎn)的增值問題，而隨著人民幣的不斷貶值，通貨膨脹的持續(xù)，國內(nèi)實體經(jīng)濟(jì)以及股市的低迷，房地產(chǎn)市場便成為很多人的首選，這也是促使房價高位運行的重要因素。綜合以上三方面，再加上保障房項目的延遲，目前國內(nèi)市場對房地產(chǎn)的剛興需求依然強(qiáng)烈。

二、中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢分析

從國外發(fā)達(dá)國家的歷史發(fā)展來看，房地產(chǎn)市場都曾為這些國家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展做出過很大貢獻(xiàn)，但是也有很多因為房地產(chǎn)而失足的例子，像是日本持續(xù)十年的經(jīng)濟(jì)衰退，根源就是房地產(chǎn)泡沫，包括這次席卷全球的金融海嘯，也是由美國的房地產(chǎn)企業(yè)和銀行引發(fā)，那么國內(nèi)房地產(chǎn)市場是否存在泡沫是人們最為關(guān)心的問題。

中國的房地產(chǎn)市場進(jìn)入了一個特殊的發(fā)展階段，房地產(chǎn)市場的現(xiàn)實需求升級具有可觀的空間，我國房地產(chǎn)市場在未來的一段時間仍將處于總量增長型發(fā)展時期。

新世紀(jì)我國已進(jìn)入全面建設(shè)小康社會的發(fā)展階段，城鎮(zhèn)居民可支配收入也將持續(xù)增長，消費結(jié)構(gòu)升級速度加快，改善住房條件的要求日益強(qiáng)烈。目前我國城鎮(zhèn)人均住房面積正處于快速增長時期，這就加大了對住房的需求，刺激房地產(chǎn)市場活躍。目前城鎮(zhèn)居民住房不均衡問題依然比較嚴(yán)重，中下等收入階層住房困難問題依然存在，因此應(yīng)加快住房結(jié)構(gòu)調(diào)整，擴(kuò)大經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)的力度，加快住宅發(fā)展，刺激房地產(chǎn)市場的需求。國內(nèi)的房地產(chǎn)市場依然亟待規(guī)范，但是我們有理由給它一個良好的發(fā)展平臺和空間，相信不久的將來，它將最終成長為一個成熟的市場并最終走向世界。

【參考文獻(xiàn)】

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[4]陳波.我國房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢分析[J].遼寧廣播電視大學(xué)學(xué)報.2007(03)

第四篇：房地產(chǎn)市場調(diào)查報告

房地產(chǎn)市場調(diào)查報告

第一節(jié) 佛山市房地產(chǎn)市場概況

一、市場交易

二、土地供應(yīng)

三、潛在市場需求狀況

四、樓價走勢

五、新建商品住宅和存量住宅成交狀況

六、寫字樓、商鋪市場

七、區(qū)域市場表現(xiàn)

第二節(jié) 佛山市土地市場情況

一、2011年全年政府出讓土地成交明細(xì)表

二、2011年1市土地供應(yīng)情況

三、2011年全年招拍掛方式政府出讓土地成交情況 第三節(jié) 寫字樓市場

一、供應(yīng)情況

二、銷售和投資市場情況

三、租賃市場情況

四、租金、價格和空置率

五、2011年市場展望 第四節(jié) 住宅市場

一、別墅租賃市場

二、公寓別墅市場

三、住宅市場

四、住宅價格情況

五、投資分析

六、供應(yīng)量分析 七、二手住宅市場

第五篇：房地產(chǎn)市場調(diào)查報告

房地產(chǎn)市場調(diào)查報告

1、房地產(chǎn)市場調(diào)查報告的特點

（1）內(nèi)容豐富。報告涉及的調(diào)查內(nèi)容很豐富，從宏觀到微觀，從大環(huán)境到小環(huán)境，從消

費者到產(chǎn)品等都進(jìn)行全面的調(diào)查。

（2）篇幅較長。一份報告至少上萬字以上，有的其他甚至五六萬字才能把調(diào)查的內(nèi)容說

完。

（3）多為集體負(fù)責(zé)完成。由不同專業(yè)的人員組成一個小組，統(tǒng)一分工，共同完成。

2、房地產(chǎn)市場調(diào)查報告的內(nèi)容。

第一部分房地產(chǎn)市場環(huán)境調(diào)查

（1）政治法律環(huán)境調(diào)查。

1）國家、省、城市有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的方針政策。

2）有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的法律規(guī)定。

3）有關(guān)國民經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展計劃、發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城市建設(shè)規(guī)劃和區(qū)域規(guī)劃、城市發(fā)展戰(zhàn)略等。

（2）經(jīng)濟(jì)環(huán)境調(diào)查。

1）國家地區(qū)或城市的經(jīng)濟(jì)特性，包括經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)模、趨勢、速度和效益。

2）項目所在地區(qū)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、人口及其就業(yè)狀況、就學(xué)條件、基礎(chǔ)設(shè)施情況、地區(qū)內(nèi)的重點開發(fā)區(qū)域、同類競爭物業(yè)的供給情況。

3）一般利率水平，獲取貸款的可能性以及預(yù)期的通貨膨脹率。

4）國民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。

5）居民收入水平、消費結(jié)構(gòu)和消費水平。

6）項目所在地區(qū)的對外開放程度和國際經(jīng)濟(jì)合作的情況，對外貿(mào)易和外商投資的發(fā)展情況。

7）與特定房地產(chǎn)開發(fā)類型和開發(fā)地點相關(guān)因素的調(diào)查。

8）財政收支。

第二部分社區(qū)環(huán)境調(diào)查

（1）房地產(chǎn)市場需求。

1）消費者對某類房地產(chǎn)的總需求量及其飽和點、房地產(chǎn)市場需求發(fā)展趨勢。

2）房地產(chǎn)市場影響因素調(diào)查。（如國家關(guān)于國民經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)查和變化；消費者和構(gòu)成、分布及消費需求的層次狀況；消費者現(xiàn)實需求和潛在需求的情況；消費者的收入變化及其購買能力與投向。）

（2）消費行為調(diào)查。

1）需求行為調(diào)查。（如消費者的購買意向，影響消費者購買動機(jī)的因素，消費者購買動機(jī)的類型等。

2）購買行為調(diào)查。（如不同消費者的不同購買行為，消費者的購買模式，影響消費者

購買行為的社會因素及心理因素等。

第三部分房地產(chǎn)產(chǎn)品調(diào)查

（1）房地產(chǎn)市場現(xiàn)有產(chǎn)品的數(shù)量、質(zhì)量、結(jié)構(gòu)、性能、市場生命同期。

（2）現(xiàn)有房地產(chǎn)租售客戶和業(yè)主對房地產(chǎn)的環(huán)境、功能、格局、售后服務(wù)的意見及

對某種房地產(chǎn)產(chǎn)品的接受程度。

（3）新技術(shù)、新產(chǎn)品、新工藝、新材料的出現(xiàn)及其在房地產(chǎn)產(chǎn)品上應(yīng)用情況。

（4）本企業(yè)產(chǎn)品的銷售潛力及市場占有率。

（5）建筑設(shè)計及施工企業(yè)的有關(guān)情況。

第四部分房地產(chǎn)價格調(diào)查

（1）影響房地產(chǎn)價格變化的因素，特別是政府價格政策對房地產(chǎn)企業(yè)定價的影響。

（2）房地產(chǎn)市場供求情況的變化趨勢。

（3）房地產(chǎn)商品需求彈性和供給彈性的大小。

（4）開發(fā)商各種不同的價格策略和定價方法對房地產(chǎn)租售量的影響。

（5）國際、國內(nèi)相關(guān)房地產(chǎn)市場和價格。

（6）開發(fā)個案所在城市及街區(qū)房地產(chǎn)市場價格。

（7）價格變動后消費者和開發(fā)商的反應(yīng)。

第五部分房地產(chǎn)促銷調(diào)查

（1）房地產(chǎn)廣告時空分布及廣告效果測定。

（2）房地產(chǎn)廣告媒體用情況的調(diào)查。

（3）房地產(chǎn)廣告預(yù)算與代理公司調(diào)查。

（4）人員促銷的配備狀況。

（5）各種公關(guān)活動對租售績效的影響。

（6）各種營業(yè)推廣活動的租售績效。

第六部分房地產(chǎn)營銷渠道調(diào)查

（1）房地產(chǎn)營銷渠道的選擇、控制與調(diào)整情況。

（2）房地產(chǎn)市場營銷方式的采用情況、發(fā)展趨勢及其原因。

（3）租售代理商的數(shù)量、素質(zhì)及其租售代理的情況。

（4）房地產(chǎn)租售客戶對租售代理商的評價。

第七部分房地產(chǎn)市場競爭情況調(diào)查

（1）競爭者及潛在競爭者（以下統(tǒng)稱競爭者）的實力和經(jīng)營管理優(yōu)勢調(diào)查。

（2）對競爭者的商品房設(shè)計、室內(nèi)布置、建材及附屬設(shè)備選擇、服務(wù)優(yōu)缺點的調(diào)查

與分析。

（3）對競爭者商品房價格的調(diào)查和定價情況的研究。

（4）

（5）

（6）

（7）對競爭者廣告監(jiān)視和廣告策略、廣告費用的研究。對競爭者的情況、銷售渠道、使用情況調(diào)查和分析。對未來競爭者的情況的分析和估計等。整個城市，尤其是同（類）街區(qū)同類型產(chǎn)品的供給量和在市場上的銷售量，本

企業(yè)和競爭者的市場占有率。

（8）競爭性新產(chǎn)品的投入時機(jī)和租售績效及其發(fā)展動向。