第一篇：2012年房地產(chǎn)估價(jià)師考試復(fù)習(xí)六大要點(diǎn)

2012年房地產(chǎn)估價(jià)師考試復(fù)習(xí)六大要點(diǎn)

（一）注重根本，精讀教材

房地產(chǎn)估價(jià)師考試共4個(gè)科目。應(yīng)試者要想一次通過，就必須至少精讀一遍教材，精讀

時(shí)一定要注意每個(gè)細(xì)節(jié)問題。

（二）結(jié)合房地產(chǎn)估價(jià)師考試大綱重點(diǎn)復(fù)習(xí)

房地產(chǎn)估價(jià)師考試的四個(gè)科目都有相應(yīng)的考試大綱。凡是考試大綱要求掌握和熟悉的內(nèi)容都是考試的重點(diǎn)，所占的分值也最多。一定要重點(diǎn)掌握，部分沒有時(shí)間全面復(fù)習(xí)的考生要先看大綱要求掌握和熟悉的內(nèi)容，這部分知識點(diǎn)基本上占到了房地產(chǎn)估價(jià)師考試分值的60%-70%.其重要程度大家可想而知。

（三）學(xué)會(huì)把知識點(diǎn)系統(tǒng)化

房地產(chǎn)估價(jià)師考試所用教材上有很多東西比較抽象，大家不容易理解。我們要學(xué)著把抽象的東西具體化，建立概念、理論、方法之間的聯(lián)系，這樣對大家通過房地產(chǎn)估價(jià)師考試很

有幫助。

（四）掌握概念、理論、方法的本質(zhì)

考生要從概念、理論、方法的“本意”出發(fā)來理解概念、理論、方法，掌握其精髓，這樣

就可以做到以不變應(yīng)萬變。

（五）記住一些基本的公式以及適用的條件和范圍

房地產(chǎn)估價(jià)師考試計(jì)算題是不給計(jì)算公式的，因此應(yīng)試者必須記住公式。不要因?yàn)檫@個(gè)

丟分，那就太不值得了。

（六）房地產(chǎn)估價(jià)師考試——重在做題

書本上的知識點(diǎn)再怎么熟悉，如果不做題想順利通過考試基本上是不可能的，任何考試都是一樣。必須多做題目包括課后習(xí)題，歷年真題，模擬題等。但大家要記住千萬不要背題，要在做題的過程中熟悉和掌握知識點(diǎn)。

第二篇：2011年房地產(chǎn)估價(jià)師考試復(fù)習(xí)口訣記憶法

2011年房地產(chǎn)估價(jià)師考試復(fù)習(xí)口訣記憶法

房地產(chǎn)估價(jià)師考試涉及知識較廣，考試內(nèi)容也常常出其不意，但是有一些教材中的內(nèi)容，只要考生記清楚了，再難的考題也有迎刃而解?，F(xiàn)將一些重要知識點(diǎn)整理成口訣形式，方便考生記憶。

文字圖例先細(xì)讀 再看風(fēng)象與水流 商業(yè)中心人氣足 交通便捷好服務(wù)

良好地段給居住 上班不必跑長途 工業(yè)用地重運(yùn)輸 污染大戶須防護(hù)

易燃易爆要隔離 轉(zhuǎn)運(yùn)便利建倉儲 公共綠地宜均布 濱水地帶多種樹

舊區(qū)新區(qū)要兼顧 文化遺產(chǎn)多保護(hù) 干道骨架要清楚 兩側(cè)用地須相符

道路間距宜適度 一般內(nèi)密而外疏 港口須有疏港路 生活岸線要留足

機(jī)場進(jìn)城走快速 端側(cè)凈空須關(guān)注 高速公路不穿城 過境公路擦邊溜

客運(yùn)站場宜深入 編組站場城外布 夏季涼風(fēng)能導(dǎo)入 冬季寒風(fēng)能阻住

道路依山傍水走 相交盡量九十度 凈污分置上下游 雨水盡量順勢流

四通八達(dá)有出路 抗災(zāi)避難易救護(hù) 自然人文須借助 城市特色要突出

2011年房地產(chǎn)估價(jià)師考試資料來源:

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第三篇：2001年房地產(chǎn)估價(jià)師考試

2001年房地產(chǎn)估價(jià)師考試《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》試題

第一部分 選擇題

一、單項(xiàng)選擇題(本大題共20小題，每小題1分，共20分)在每小題列出的四個(gè)選項(xiàng)中只有一選項(xiàng)是符合題目要求的，請將正確選項(xiàng)前的字母填在題后的括號內(nèi)。

1.供人們生活起居的建筑是()

A.公共建筑 B.居住建筑 C.工業(yè)建筑 D.商業(yè)建筑

2.建筑地段地租的基礎(chǔ)是由真正的()

A.生產(chǎn)成本規(guī)定的 B.農(nóng)業(yè)地租規(guī)定的C.生產(chǎn)價(jià)格決定的 D.壟斷利潤決定的3.城市化初期，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)以第一、二產(chǎn)業(yè)為主，則()

A.房地產(chǎn)價(jià)格較高 B.房地產(chǎn)價(jià)格不變

C.房地產(chǎn)價(jià)格有變化 D.房地產(chǎn)價(jià)格較低

4.商業(yè)中心往往位于地價(jià)高昂的()

A.黃金地段 B.邊緣地段 C.落后地段 D.一般地段

5.容積率是指地塊上的建筑面積與()

A.總面積之比 B.地塊面積之比

C.地下面積之比 D.綠化面積之比

6.商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)宗地的位置應(yīng)是()

A.街角地 B.多面臨街地 C.一面臨街地 D.畸零地

7.因素成對比較中，若A與B同等重要，則給A賦值()

A.10 B.50 C.0.5 D.5

8.從理論上講，效用相等的房地產(chǎn)經(jīng)過市場的競爭，其價(jià)格()

A.最終會(huì)基本趨于一致 B.最終會(huì)擴(kuò)大差別

C.可能趨于一致，也可能擴(kuò)大差別 D.由有關(guān)部門確定

9.運(yùn)用市場比較法評估房地產(chǎn)價(jià)格，在因素修正時(shí)需要具有豐富經(jīng)驗(yàn)的估價(jià)師來確定()

A.土地還原利率 B.各有關(guān)修正系數(shù)

C.如何計(jì)算容積率修正 D.如何計(jì)算土地使用年期修正

10.市場比較法中，如果可比實(shí)例交易時(shí)的價(jià)格低于正常情況下的交易價(jià)格，則在將可比實(shí)例價(jià)格修正為正常交易情況下的價(jià)格的公式中()

A.其中分母小于100 B.其中分母大于100

C.其中分母等于100 D.不成立

11.通過使用年期修正，可以消除對不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格造成的影響因素是()

A.土地的估價(jià)期日

B.土地的使用期限不同

C.土地在不同時(shí)期的基準(zhǔn)地價(jià)不同

D.土地在不同時(shí)期的路線價(jià)不同

12.新開發(fā)區(qū)內(nèi)可出售土地的平均售價(jià)()

A.不包含整個(gè)開發(fā)區(qū)的所有開發(fā)成本

B.應(yīng)當(dāng)是把整個(gè)開發(fā)區(qū)的所有開發(fā)成本分?jǐn)偟娇沙鍪弁恋孛娣e上

C.包含開發(fā)區(qū)內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)，但不含服務(wù)設(shè)施建設(shè)費(fèi)

D.包含開發(fā)區(qū)的服務(wù)設(shè)施建設(shè)費(fèi)，但不含基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)

13.房屋的商品租金構(gòu)成因素是()

A.折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、利息、稅金、保險(xiǎn)費(fèi)

B.折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、利息、稅金、地租

C.折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、利息、稅金、保險(xiǎn)費(fèi)、地租、利潤

D.折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、利息、稅金、地租、利潤

14.房屋重新建造成本中應(yīng)包括()

A.利息、利潤 B.利息、利潤、稅費(fèi)

C.利潤、稅費(fèi) D.利息、稅費(fèi)

15.剩余法在評估待開發(fā)土地中運(yùn)用得()

A.最少 B.最為廣泛 C.最難 D.最一般

16.剩余法確定項(xiàng)目最高開發(fā)費(fèi)用是為了使開發(fā)利潤保持在()

A.區(qū)域范圍 B.規(guī)定范圍 C.合理范圍 D.期望范圍

17.剩余法估價(jià)中調(diào)查土地位置時(shí)，要掌握土地所在城市的()

A.性質(zhì) B.工業(yè)狀況 C.生活狀況 D.設(shè)施狀況

18.路線價(jià)估價(jià)法是一種評估大量土地的()

A.迅速估價(jià)方法 B.較慢估價(jià)法

C.簡易法 D.延遲法

19.標(biāo)準(zhǔn)深度是指標(biāo)準(zhǔn)宗地的()

A.街道寬度 B.臨街深度 C.街道長度 D.街道曲度

20.基準(zhǔn)地價(jià)的估算中，通過資料的收集、整理、修正，數(shù)據(jù)應(yīng)具有()

A.可比性 B.可替性 C.可分性 D.可換性

二、雙項(xiàng)選擇題(本大題共18小題，每小題1分，共18分)在每小題列出的五個(gè)選項(xiàng)中有二個(gè)選項(xiàng)是符合題目要求的，請將正確選項(xiàng)前的字母填在題后的括號內(nèi)。多選、少選、錯(cuò)選均無分。

21.土地收益性的利用方式包括工業(yè)用地方式和()

A.商業(yè)用地方式 B.商品住宅用地方式 C.機(jī)關(guān)用地方式

D.宗教用地方式 E.軍事用地方式

22.房地產(chǎn)評估的特點(diǎn)主要有()

A.科學(xué)性 B.實(shí)踐和公正性 C.個(gè)別性

D.嚴(yán)肅性 E.固定性

23.區(qū)位理論除成本學(xué)派外，還有()

A.市場學(xué)派 B.價(jià)格學(xué)派 C.行為學(xué)派

D.競爭學(xué)派 E.交易學(xué)派

24.在房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)踐中，應(yīng)用預(yù)期收益原則的評估法有()

A.剩余法 B.收益還原法 C.開發(fā)法

D.價(jià)值法 E.市場法

25.直接影響土地級別界線位置的是()

A.單元?jiǎng)澐?B.定級單位 C.面積單元

D.指標(biāo)取樣 E.指標(biāo)計(jì)算

26.房地產(chǎn)的收入分為()

A.經(jīng)營收入 B.毛收入 C.潛在毛收入

D.凈收益 E.有效毛收入

27.運(yùn)用市場比較法所必須遵循的合法性具有的兩個(gè)方面的含義是()

A.交易案例與待估房地產(chǎn)的適用法律背景可以有一定差別

B.交易案例與待估房地產(chǎn)的適用法律背景基本相似

C.所選取的交易案例必須在法律允許范圍之內(nèi)

D.沒有土地使用證的房地產(chǎn)也可以

E.交易案例與待估房地產(chǎn)的土地用途、容積率限制、建筑物高度限制等可有較大差別

28.房地產(chǎn)的用途可以分為大類用途和小類用途。下列不是大類用途名稱的是()

A.百貨大樓 B.普通住宅 C.辦公樓

D.旅館 E.倉庫

29.市場比較法中，區(qū)域因素有()

A.自然條件 B.繁華程度 C.房地產(chǎn)位置

D.房地產(chǎn)的地質(zhì)條件 E.臨街狀況

30.用成本法的實(shí)際觀察法計(jì)算建筑物的現(xiàn)值，主要的前提是()

A.要求估價(jià)人員具有充分的鑒定技術(shù)

B.要求估價(jià)人員具有實(shí)際操作經(jīng)驗(yàn)

C.要求被估對象為新建筑物

D.要求被估對象為舊建筑物

E.僅對一些特殊建筑物進(jìn)行估價(jià)

31.城市土地主管部門測算土地使用權(quán)出讓金或地價(jià)款，其根據(jù)主要是()

A.用途、土地級別 B.土地上附著物的質(zhì)量

C.土地上附著物修建的日期 D.原土地使用者是私人或集體

E.土地具體位置及生熟程度、地價(jià)區(qū)段

32.利用間接成本法求取建筑物重新建造成本的前提是()

A.舊建筑物所在地區(qū)有類似建筑物實(shí)際建設(shè)的各種費(fèi)用的數(shù)據(jù)及明細(xì)

B.舊建筑物同一供需范圍內(nèi)有類似建筑物實(shí)際建設(shè)的各種費(fèi)用的數(shù)據(jù)及明細(xì)

C.根據(jù)舊建筑物特點(diǎn)計(jì)算間接工程費(fèi)

D.根據(jù)舊建筑物特點(diǎn)計(jì)算直接工程費(fèi)

E.以估價(jià)時(shí)點(diǎn)舊建筑物所在地區(qū)的各種單價(jià)為基礎(chǔ)，求得標(biāo)準(zhǔn)建造費(fèi)

33.剩余法估價(jià)開發(fā)商購買土地時(shí)，確定該土地的最佳使用，有關(guān)部門對該土地規(guī)定了()

A.地塊限制條件 B.法律法規(guī)限制 C.資源條件

D.社會(huì)條件 E.經(jīng)濟(jì)條件

34.房地產(chǎn)估價(jià)中確定地塊最佳利用方式要在以下因素允許范圍內(nèi)：()

A.城市規(guī)劃 B.法律法規(guī) C.市場條件

D.經(jīng)濟(jì)條件 E.生活條件

35.同一路線價(jià)區(qū)段的劃分應(yīng)是()

A.地價(jià)不等地段 B.地價(jià)相等地段 C.地段相連的路段

D.地段不相連接 E.性質(zhì)相差大的地段

36.路線價(jià)估價(jià)法四三二一法測中，標(biāo)準(zhǔn)深度100英尺土地價(jià)值第二、四個(gè)25英尺土地分別是路線價(jià)的()

A.20% B.30% C.8%

D.10% E.40%

37.基準(zhǔn)地價(jià)對應(yīng)的平均容積率是()

A.該用途土地在該地域內(nèi)的平均容積率

B.該用途土地在該均質(zhì)地域內(nèi)的容積率

C.該用途土地在該級別地域的容積率

D.該用途土地在該均質(zhì)地域內(nèi)的平均容積率

E.該用途土地在該級別地域的平均容積率

38.房地產(chǎn)環(huán)境條件不包括()

A.城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展條件 B.房地產(chǎn)開發(fā)情況 C.建筑物保養(yǎng)

D.城市社會(huì)發(fā)展水平E.房地產(chǎn)業(yè)稅收政策

第二部分 非選擇題

三、判斷改錯(cuò)題(判斷下列每小題的正誤。正確的在題后括號內(nèi)打“√”，錯(cuò)誤的打“╳”，并改正劃線部分。每小題2分，共10分)

39.抵押價(jià)格是債務(wù)人將房地產(chǎn)作為抵押物進(jìn)行評估的價(jià)格，多用于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓交易。()

40.大城市劃分的道路類型數(shù)目一般為4～6類。

41.建筑物在估價(jià)中的折舊基數(shù)是估價(jià)時(shí)點(diǎn)該建筑物的固定資產(chǎn)帳面原值。()

42.路線價(jià)估價(jià)法認(rèn)為土地價(jià)值隨臨街深度而遞減。

43.我國目前的基準(zhǔn)地價(jià)表現(xiàn)形式為標(biāo)準(zhǔn)宗地的價(jià)格。

四、簡答題(每小題4分，共12分)

44.簡述影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素。

45.房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告包括哪些內(nèi)容?

46.試寫出剩余法評估不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的基本公式。

五、計(jì)算題(每小題10分，共20分)

47.某寫字樓套間建筑面積1,000平方米，使用年限30年，該寫字樓每月租金2.5萬元。據(jù)調(diào)查，該寫字樓造價(jià)為3,000元/平方米，家具設(shè)備原值10萬元，耐用年限10年，殘值率2%。據(jù)有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)稅為年租金的12%，管理費(fèi)為年租金的5%，修繕費(fèi)為房屋原值的2%，保險(xiǎn)費(fèi)為房屋原值的3‰，資本化驗(yàn)室率為12%。試估算該寫字樓的價(jià)格。

48.(1)有一宗地塊，經(jīng)可行性分析，認(rèn)為受規(guī)劃條件限制，開發(fā)成房地產(chǎn)后，預(yù)估實(shí)際銷售最高價(jià)為1,000萬元，而開發(fā)成本(含稅費(fèi))最低為500萬元，開發(fā)商期望利潤為200萬元。試用剩余法求取該地塊最高價(jià)格為多少?

(2)據(jù)房地產(chǎn)市場資料，租金水平在該類不動(dòng)產(chǎn)中，未來月租金純收益是建筑面積每平方米300元，該類不動(dòng)產(chǎn)的資本化率為8%，總建筑面積5,000平方米，出租率80%。求開發(fā)該不動(dòng)產(chǎn)的總價(jià)是多少?

六、論述題(每小題10分，共20分)

49.市場比較法的適用范圍和操作程序是什么?

50.試述在房地產(chǎn)評估報(bào)告中，估價(jià)結(jié)果的應(yīng)用限制條件的重要性。

參考答案

第一部分 選擇題

一、單項(xiàng)選擇題(本大題共20小題，每小題1分，共20分)

1.B 2.B 3.D 4.A 5.B

6.C 7.C 8.A 9.B 10.A

11.B 12.B 13.C 14.B 15.B

16.C 17.A 18.A 19.B 20.A

二、雙項(xiàng)選擇題(本大題共18小題，每小題1分，共18分)

21.AB 22.AB 23.AC 24.AB 25.AD

26.CE 27.BC 28.AB 29.AB 30.AB

31.AE 32.AB 33.AB 34.AB 35.BC

36.BD 37.DE 38.BC

第二部分 非選擇題

三、判斷改錯(cuò)題(每小題2分，共10分)

39.╳ 抵押貸款

40.╳ 5～7

41.╳ 重置價(jià)格或重建價(jià)格

42.√

43.╳ 區(qū)片價(jià)和路段價(jià)

四、簡答題(每小題4分，共12分)

44.影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素通常有：

(1)一般因素。

(2)城市區(qū)域因素。

(3)個(gè)別因素。

45.(1)封面；

(2)目錄；

(3)致委托估價(jià)方函；

(4)估價(jià)師聲明；

(5)估價(jià)的假設(shè)和限制條件；

(6)估價(jià)結(jié)果報(bào)告；

(7)估價(jià)技術(shù)報(bào)告；

(8)附件。

46.剩余法評估不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格基本公式：V=A-(B+C+D+E)

式中：V—購置土地價(jià)格，A—開發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值，B—整個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)成本，C—投資利息，D—開發(fā)商合理利潤，E—正常稅費(fèi)。

五、計(jì)算題(每小題10分，共20分)

47.(1)年租金收入

2.5×12=30(萬元)

(2)計(jì)算年經(jīng)營費(fèi)用

①房地產(chǎn)稅=30×12%=3.6(萬元)

②管理費(fèi)=30×5%=1.5(萬元)

③房屋原值=1000×3000=300(萬元)

④修繕費(fèi)=300×2%=6(萬元)

⑤保險(xiǎn)費(fèi)=300×3‰=0.9(萬元)

⑥家具年折舊費(fèi)=10×(1-2%)÷10=0.98(萬元)

⑦年經(jīng)營費(fèi)用=3.6+1.5+6+0.9+0.98=12.98(萬元)

(3)年凈收益=30-12.98=17.02(萬元)

(4)該寫字樓套間的價(jià)格

=137.099

48.(1)土地價(jià)格=1,000萬-500萬-200萬=300(萬元)

故該塊地最高價(jià)格為300萬元。137.1(萬元)

(2)總價(jià)＝18,000(萬元)

六、論述題(每小題10分，共20分)

49.在房地產(chǎn)市場比較發(fā)達(dá)的地區(qū)，市場比較法才能得到較廣泛的應(yīng)用。而且，在同一地區(qū)或同一供求范圍內(nèi)的類似地區(qū)中，與待評估房地產(chǎn)相類似的房地產(chǎn)交易較多時(shí)，市場比較法才是有效的評估方法。

運(yùn)用市場比較法評估房地產(chǎn)價(jià)格，一般要經(jīng)過下列程序：

(1)交易實(shí)例的搜集；

(2)可比交易案例確定；

(3)因素修正包括：情況修正、期日修正、區(qū)域因素修正、個(gè)別因素修正、土地使用年期修正、容積率修正；

(4)房地產(chǎn)價(jià)格確定。

50.估價(jià)結(jié)果的應(yīng)用限制條件是房地產(chǎn)評估報(bào)告中十分關(guān)鍵的部分：

因?yàn)椋?/p>

(1)在房地產(chǎn)估價(jià)過程中，存在估價(jià)的假設(shè)的和限制條件，如對未來房地產(chǎn)收益的預(yù)測，對城市規(guī)劃建設(shè)導(dǎo)致的房地產(chǎn)區(qū)位變化和價(jià)格變化的推測等。這些假設(shè)和前提必定對房地產(chǎn)的價(jià)格或價(jià)值產(chǎn)生影響，所以評估報(bào)告中的估價(jià)結(jié)果只在報(bào)告中載明的假設(shè)和前提下才有效。若條件不同則不能應(yīng)用該結(jié)論。

(2)估價(jià)結(jié)果具有時(shí)效性，只有在評估報(bào)告應(yīng)用的有效期內(nèi)應(yīng)用，才能保證結(jié)果的正確性。

(3)評估報(bào)告所提供的結(jié)論只適用于報(bào)告中載明的估價(jià)目的和價(jià)值定義。不同的估價(jià)目的下，同一宗房地產(chǎn)適用的估價(jià)方法、選取的資料及得到的結(jié)論都不同，所以報(bào)告中的結(jié)果不能應(yīng)用于該估價(jià)目的以外的其他估價(jià)目的。

說明以上的條件，可以指導(dǎo)委托方正確估價(jià)結(jié)論，避免誤解及錯(cuò)誤應(yīng)用帶來的損失，也可以借此明確評估各方的責(zé)任界限，避免不必要的糾紛。

第四篇：土地估價(jià)師考試復(fù)習(xí)

一、考試目的測試應(yīng)考人員對建設(shè)用地供應(yīng)管理知識的理解與掌握程度。

《建設(shè)用地供應(yīng)管理》考試大綱無變化。

二、考試基本要求

掌握：建設(shè)用地供應(yīng)管理概念，國有建設(shè)用地供應(yīng)管理的方式、程序、基本條件、報(bào)批管理和法律文書；

熟悉：國有建設(shè)用地供應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)，農(nóng)村集體建設(shè)用地供應(yīng)范圍；

了解：開發(fā)區(qū)用地評價(jià)的內(nèi)容和程序，鄉(xiāng)(鎮(zhèn))建設(shè)用地僅應(yīng)審批內(nèi)容及基本程序。

三、章節(jié)框架

1．建設(shè)用地供應(yīng)概念

2．國有建設(shè)用地劃撥供應(yīng)

3．國有建設(shè)用地出讓供應(yīng)

4．國有建設(shè)用地供應(yīng)的基本條件

5．國有建設(shè)用地供地標(biāo)準(zhǔn)

6．國有建設(shè)用地審查報(bào)批管理

7．國有建設(shè)用地供地程序

8．國有建設(shè)用地供應(yīng)法律文書的主要內(nèi)容

9．農(nóng)村集體建設(shè)用地供應(yīng)范圍

10．鄉(xiāng)(鎮(zhèn))建設(shè)用地供應(yīng)審批內(nèi)容及基本程序

11．建設(shè)用地節(jié)約集約利用評價(jià)

12．開發(fā)區(qū)土地集約利用評價(jià)

內(nèi)容輔導(dǎo)

一、建設(shè)用地供應(yīng)概念（掌握）

（一）建設(shè)用地概念

《土地管理法》定義：建設(shè)用地是指建造建筑物、構(gòu)筑物的土地，包括城鄉(xiāng)住宅和公共設(shè)施用地、工礦用地、交通水利設(shè)施用地、旅游用地、軍事設(shè)施用地等。

1．建設(shè)用地和農(nóng)用地的區(qū)別

建設(shè)用地利用基本上是以非生態(tài)附著物的形式，如建筑物、路、橋等存在于土地上；而農(nóng)用地主要依賴于土地的肥力直接從耕作層中生產(chǎn)農(nóng)作物，具有生態(tài)利用性。

2．建設(shè)用地的主要類別

根據(jù)不同的分類方法，建設(shè)用地有不同的分類。

按照利用方式的不同，可將建設(shè)用地分為城鄉(xiāng)住宅和公共設(shè)施用地、工礦用地、交通水利設(shè)施用地、旅游用地、軍事設(shè)施用地、其他建設(shè)用地。

按照用途不同，可將建設(shè)用地分為非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地和農(nóng)業(yè)建設(shè)用地。

按照土地所有權(quán)的不同，可將建設(shè)用地分為國有建設(shè)用地和集體所有建設(shè)用地。

按照附著物的性質(zhì)，可將建設(shè)用地分為建筑物用地和構(gòu)筑物用地。

按照建設(shè)用地規(guī)模大小，可將建設(shè)用地分為大型、中型、小型項(xiàng)目建設(shè)用地。

按照使用期限，可將建設(shè)用地分為永久性建設(shè)用地和臨時(shí)建設(shè)用地。

按照用地狀況，可將建設(shè)用地分為新增建設(shè)用地和存量建設(shè)用地。

3．建設(shè)用地的特點(diǎn)

（1）承載性與非生態(tài)利用性

建設(shè)用地從利用方式上看，是利用土地的承載功能，建造建筑物和構(gòu)筑物，作為人們的生活場所、操作空間和工程載體，以及堆放場地，而不是利用土壤的生產(chǎn)功能。它與土壤肥力沒有關(guān)系。建設(shè)用地的這

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個(gè)特點(diǎn)，要求我們在選擇用地時(shí)，應(yīng)盡可能將水土條件好的、可能生產(chǎn)出更多生物量的土地留作農(nóng)業(yè)生產(chǎn)用地。建設(shè)用地可以利用水土條件相對較差、而承載功能符合要求的土地，從而使土地資源的配置更加合理化，以發(fā)揮土地更大的效益。

例題：建設(shè)用地的主要功能是()。（2009年《土地管理基礎(chǔ)與法規(guī)》試題）

A．承載功能B．區(qū)位功能C．生產(chǎn)功能D．增值功能

答案：A

解析：建設(shè)用地從利用方式上看，是利用土地的承載功能，建造建筑物和構(gòu)筑物，作為人們的生活場所、操作空間和工程載體，以及堆放場地，而不是利用土壤的生產(chǎn)功能。

（2）土地利用逆轉(zhuǎn)相對困難

一般說來，只要規(guī)劃允許，農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)變?yōu)榻ㄔO(shè)用地較為容易，但要使建設(shè)用地轉(zhuǎn)變?yōu)檗r(nóng)用地，則較為困難。除需要相當(dāng)長的時(shí)間外，成本也相當(dāng)高。建設(shè)用地的這個(gè)特點(diǎn)，要求在農(nóng)用地轉(zhuǎn)變?yōu)榻ㄔO(shè)用地時(shí)，一定要慎重行事，嚴(yán)格把關(guān)，不要輕易將農(nóng)用地轉(zhuǎn)變?yōu)榻ㄔO(shè)用地。

（3）土地利用的集約性

農(nóng)用地或未利用地變?yōu)榻ㄔO(shè)用地后，就具有利用的高度集約性和資金的高密性，可以產(chǎn)生更高的經(jīng)濟(jì)效益。就具體地段來說，它能引起地價(jià)的上升，有時(shí)可以上漲幾十倍、幾倍、上百倍。人們熱衷于將農(nóng)用地轉(zhuǎn)變?yōu)榻ㄔO(shè)用地就是一個(gè)典型的例子。為了保護(hù)農(nóng)用地實(shí)現(xiàn)政府綜合效益，限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)變?yōu)榻ㄔO(shè)用地，世界各國都采取了嚴(yán)格的控制措施。國外將農(nóng)用地轉(zhuǎn)變?yōu)榻ㄔO(shè)用地要經(jīng)過政府的許可，有的還通過購買的方式取得土地的發(fā)展權(quán)。

（4）區(qū)位選擇的重要性

在建設(shè)用地的選擇中，區(qū)位起著非常重要的作用。如道路的位置決定著商業(yè)服務(wù)中心的布局。但區(qū)位具有相對性，一是對一種類型的用地來說是優(yōu)越的區(qū)位，對另外一種用地來說則不一定。如臨街的土地對商業(yè)來說是很好的區(qū)位，而對居住用地來說則不一定是優(yōu)越的區(qū)位。二是區(qū)位的優(yōu)劣可以隨著周圍環(huán)境的改變而改變，經(jīng)濟(jì)活動(dòng)對于區(qū)位本身的影響是巨大的。如交通站點(diǎn)的變遷對周圍土地的影響就是典型的例子。

（5）無限性與再生性

由于建設(shè)及經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，建設(shè)用地占用土地，對農(nóng)業(yè)構(gòu)成了巨大的威脅。建設(shè)用地的無限延伸，而土地的供應(yīng)卻是有限的，這就迫使我們要慎重考慮如何更加有效地以有限的供應(yīng)去滿足無限的需求。

建設(shè)用地的再生性是指建設(shè)用地能夠從現(xiàn)有的建設(shè)用地即存量建設(shè)用地中經(jīng)過再開發(fā)重新獲得。充分發(fā)揮和利用建設(shè)用地的再生性，能使人們在不斷開發(fā)存量建設(shè)用地的過程中，獲得越來越多的操作場所和建筑空間，提高土地利用效率。

（6）空間性與實(shí)體性

建設(shè)用地是整個(gè)建筑工程的一部分，建設(shè)用地的空間立體利用對于高效利用土地、節(jié)約用地，都是很有成效的。

建設(shè)用地的實(shí)體性是指建設(shè)用地具有固定的形狀，是一個(gè)工程實(shí)體，一旦形成就能直接為人類建設(shè)活動(dòng)服務(wù)。建設(shè)用地的實(shí)體性是通過“營造結(jié)果”形成多種具有固定形狀的工程實(shí)體如建筑物、道路、機(jī)場等。

例題1：建沒用地的主要特征不包括()。（2008年《土地管理基礎(chǔ)與法規(guī)》試題）

A．承載力與非生態(tài)利用性B．土地利用的可逆性

C．土地利用的永續(xù)性D．區(qū)位選擇的重要性

答案：B

解析：建設(shè)用地的特點(diǎn)中，土地利用逆轉(zhuǎn)相對困難。

例題2：下列不屬于建設(shè)用地的特點(diǎn)的是()。

A．承載性與非生態(tài)利用性B．土地利用逆轉(zhuǎn)相對容易

C．土地利用的集約性D．無限性與再生性

答案：B

解析：建設(shè)用地的特點(diǎn)中，土地利用逆轉(zhuǎn)相對困難。

（二）建設(shè)用地供應(yīng)概念

建設(shè)用地供應(yīng)是指國土資源行政主管部門依據(jù)國家法律法規(guī)與政策，將土地提供給建設(shè)用地單位使用的過程。

供地行為主要涉及是否供地、供地方式、供地?cái)?shù)量、供地位置、供地條件等。

國土資源部關(guān)于認(rèn)真貫徹《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》進(jìn)一步加強(qiáng)土地供應(yīng)調(diào)控的通知（國土資發(fā)〔2007〕236號）規(guī)定：加強(qiáng)土地供應(yīng)管理，保證住宅用地供應(yīng)。廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房以及中低價(jià)位、中小套型普通商品住房用地不得低于申報(bào)住宅用地總量的70％，不符合要求的不予批準(zhǔn)。對列入土地供應(yīng)計(jì)劃的廉租住房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地，市、縣國土資源管理部門要優(yōu)先供應(yīng)。各地要合理控制單宗土地供應(yīng)規(guī)模，縮短土地開發(fā)周期，每宗地的開發(fā)建設(shè)時(shí)間原則上不得超過三年，確保供應(yīng)出去的土地能夠及時(shí)開發(fā)建設(shè)，形成廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和中低價(jià)位、中小套型普通商品住房的有效供應(yīng)。成片開發(fā)建設(shè)的土地應(yīng)統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，按“凈地”分塊供應(yīng)，以增加土地供應(yīng)的宗數(shù)，防止房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大面積“圈占”土地。

例題：為確保供應(yīng)出的土地能夠及時(shí)開發(fā)建設(shè)，每宗地的開發(fā)建設(shè)時(shí)間原則上不得超過二年。()（2008年《土地管理基礎(chǔ)與法規(guī)》試題）

答案：×

解析：國土資發(fā)〔2007〕236號文件規(guī)定，各地要合理控制單宗土地供應(yīng)規(guī)模，縮短土地開發(fā)周期，每宗地的開發(fā)建設(shè)時(shí)間原則上不得超過三年。

二、國有建設(shè)用地劃撥供應(yīng)（掌握）

1．劃撥國有建設(shè)用地供應(yīng)概念

國有建設(shè)用地劃撥供應(yīng)，是指縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用無償交給土地使用者使用的行為。符合《劃撥用地目錄》的建設(shè)項(xiàng)目，方可以劃撥方式供地；不符合的，應(yīng)當(dāng)一律以出讓、租賃等有償方式供地。國有建設(shè)用地劃撥供應(yīng)有以下主要特點(diǎn)：

(1)國有建設(shè)用地劃撥供應(yīng)包括土地使用者繳納拆遷安置、補(bǔ)償費(fèi)用(如城市的存量土地或集體土地)和無償取得(如國有的荒山、沙漠、灘涂等)兩種形式。

(2)除法律、法規(guī)另有規(guī)定外，國有建設(shè)用地劃撥供應(yīng)土地沒有使用期限的限制，但未經(jīng)許可不得進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等經(jīng)營活動(dòng)。未經(jīng)批準(zhǔn)不得改變劃拔土地使用權(quán)用途。如需轉(zhuǎn)讓、出租等應(yīng)辦理土地出讓手續(xù)或經(jīng)政府批準(zhǔn)，土地使用者不使用該土地時(shí)由政府無償收回

(3)國有建設(shè)用地劃撥供應(yīng)，必須經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府核準(zhǔn)并按法定的程序辦理手續(xù)。

(4)在國家沒有法律規(guī)定之前，在城市范圍內(nèi)的土地和城市范圍以外的國有土地，除出讓土地以外的土地，均按國有建設(shè)用地劃撥供應(yīng)土地進(jìn)行管理。

2．劃撥國有建設(shè)用地供應(yīng)條件

《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》提出，嚴(yán)格控制劃撥用地范圍，推進(jìn)土地資源的市場化配置。經(jīng)營性基礎(chǔ)設(shè)施用地要逐步實(shí)行有償使用。運(yùn)用價(jià)格機(jī)制限制多占、濫占和浪費(fèi)土地。

依據(jù)現(xiàn)行法規(guī)和《劃撥用地目錄》（國土資源部令第9號）規(guī)定，下列建設(shè)用地可由縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，劃撥土地使用權(quán)：

①國家機(jī)關(guān)用地。國家機(jī)關(guān)指國家權(quán)力機(jī)關(guān)，即全國人大及其常委會(huì)，地方人大及其常委會(huì)；國家行政機(jī)關(guān)，即各級人民政府及其所屬工作或者職能部門；國家審判機(jī)關(guān)，即各級人民法院；國家檢察機(jī)關(guān)，即各級人民檢察院；國家軍事機(jī)關(guān)，即國家軍隊(duì)的機(jī)關(guān)。以上機(jī)關(guān)用地屬于國家機(jī)關(guān)用地。

②軍事用地。指軍事設(shè)施用地，包括軍事指揮機(jī)關(guān)、地面和地下的指揮工程，作戰(zhàn)工程；軍用機(jī)場、港口、碼頭、營區(qū)、訓(xùn)練場、試驗(yàn)場；軍用洞庫、倉庫；軍用通信、偵察、導(dǎo)航觀測臺站和測量、導(dǎo)航標(biāo)志；軍用公路、鐵路專用線、軍用通訊線路等輸電、輸油、輸氣管線；其他軍事設(shè)施用地。

③城市基礎(chǔ)設(shè)施用地。指城市給水、排水、污水處理、供電、通信、煤氣、熱力、道路、橋涵、市內(nèi)公共交通、園林綠化、環(huán)境衛(wèi)生、消防、路標(biāo)、路燈等設(shè)施用地。

④公益事業(yè)用地。指各類學(xué)院、醫(yī)院、體育場館、圖書館、文化館、幼兒園、托兒所、敬老院、防疫站等文體、衛(wèi)生、教育、福利事業(yè)用地。

⑤國家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地。指中央投資、中央和地方共同投資，以及國家采取各種優(yōu)惠政策重點(diǎn)扶持的煤炭、石油、天然氣、電力等能源項(xiàng)目；鐵路、公路、港口、機(jī)場等交通項(xiàng)目；水庫水電、防洪、江河治理等水利項(xiàng)目用地。

⑥法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。法律和法規(guī)明確規(guī)定可以采用劃撥方式供地的其他項(xiàng)目用地，主要包括：監(jiān)獄、勞教所、戒毒所、看守所、治安拘留所、收容教育所等特殊用地，經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房、棚戶區(qū)改造等住房保障用地。

國家無償收回劃撥土地使用權(quán)還有多種原因，主要有以下七種：①土地使用者因遷移、解散、撤銷、破產(chǎn)或其他原因而停止使用土地的；②國家為了公共利益需要和城市規(guī)劃的要求收回土地使用權(quán)；③各級司法部門沒收其所有財(cái)產(chǎn)而收回土地使用權(quán)；④土地使用者自動(dòng)放棄土地使用權(quán)；⑤未經(jīng)原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)同意，連續(xù)2年未使用；⑥不按批準(zhǔn)用途使用土地；⑦鐵路、公路、機(jī)場、礦場等核準(zhǔn)報(bào)廢的土地。國家無償收回劃撥土地使用權(quán)時(shí)，對其地上建筑物、其他附著物，應(yīng)當(dāng)依法給予補(bǔ)償。

例題1：依據(jù)有關(guān)規(guī)定，可由縣級以下人民政府依法批準(zhǔn)使用劃撥土地的，包括()等。（2008年《土地管理基礎(chǔ)與法規(guī)》試題）

A．國家機(jī)關(guān)辦公用地B．高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)用地

C．公共交通設(shè)施用地D．國家重點(diǎn)扶持的水利設(shè)施用地

E．經(jīng)濟(jì)適用住房用地

答案：ACDE

解析：高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)用地，不是建設(shè)用地使用權(quán)劃撥的范圍。

例題2：下列建設(shè)用地中，經(jīng)縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，可以以劃撥方式取得土地使用權(quán)的有()。(2002年土地管理基礎(chǔ)試題)

A．居民住宅建設(shè)用地B．城市基礎(chǔ)設(shè)施用地

C．學(xué)校辦公樓建設(shè)用地D．國家機(jī)關(guān)用地

答案：BCD

解析：居民住宅建設(shè)用地，應(yīng)以出讓方式取得。

例題3：下列建設(shè)用地中，經(jīng)縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，可以以劃撥方式取得土地使用權(quán)的有()。(2000年土地管理基礎(chǔ)試題)

A．軍事用地B．城市基礎(chǔ)設(shè)施用地

C．學(xué)校辦公樓建設(shè)用地D．國家機(jī)關(guān)用地

答案：ABCD

解析：私立學(xué)校、商業(yè)用地，應(yīng)以出讓方式取得。

例題4：下列用地中，必須辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的是()。（2007年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人試題）

A．軍隊(duì)干休所用地B．國家機(jī)關(guān)用地C．孤兒院用地D．學(xué)校經(jīng)營性用地

答案：D

解析：下列建設(shè)用地可由有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府依法批準(zhǔn)劃撥；(1)國家機(jī)關(guān)用地和軍事用地；(2)城市基礎(chǔ)設(shè)施和公益事業(yè)用地；(3)國家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地；(4)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。

例題5：下列用地中，不宜劃撥供給的是()。（2003年房地產(chǎn)估價(jià)師試題）

A．部隊(duì)伙房建設(shè)用地B．工商管理所辦公樓建設(shè)用地

C．上市公司保衛(wèi)科值班室建設(shè)用地D．科技博物館擴(kuò)建項(xiàng)目建設(shè)用地

答案：C

解析：上市公司保衛(wèi)科值班室建設(shè)用地，屬于企業(yè)用地。

4、建設(shè)用地使用權(quán)劃撥的管理

《城市房地產(chǎn)管理法》和《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》對劃撥土地使用權(quán)的管理有以下規(guī)定：

(1)劃撥建設(shè)用地的使用。①按用途使用。根據(jù)《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》等法律、法規(guī)規(guī)定，以劃撥方式取得國有建設(shè)用地使用權(quán)的土地使用者，必須嚴(yán)格按照《國有建設(shè)用地劃撥決定書》和《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》中規(guī)定的劃撥土地面積、土地用途、土地使用條件等內(nèi)容來使用土地，不得擅自變更。②改變用途。劃撥國有建設(shè)用地使用權(quán)人需要改變批準(zhǔn)的土地用途的，須報(bào)經(jīng)市、縣國土資源管理部門批準(zhǔn)。改變后的用途符合《劃撥用地目錄》的，由市、縣國土資源管理部門向土地使用者重新核發(fā)《國有土地劃撥決定書》；改變后的用途不再符合《劃撥用地目錄》的，劃撥國有建設(shè)用地使用權(quán)人可以申請補(bǔ)繳出讓金、租金等土地有償使用費(fèi)，辦理土地使用權(quán)出讓、租賃等有償用地手續(xù)，但法律法規(guī)、行政規(guī)定等明確規(guī)定或《國有土地劃撥決定書》約定應(yīng)當(dāng)收回劃撥國有建設(shè)用地使用權(quán)的除外。

(2)劃撥土地的轉(zhuǎn)讓。劃撥土地的轉(zhuǎn)讓有兩種規(guī)定：一是報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金；二是可不辦理出讓手續(xù)，但轉(zhuǎn)讓方應(yīng)將所獲得的收益中的土地收益上繳國家。經(jīng)依法批準(zhǔn)利用原有劃撥土地進(jìn)行經(jīng)營性開發(fā)建設(shè)的，應(yīng)當(dāng)按照市場價(jià)補(bǔ)繳土地出讓金。經(jīng)依法批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓原劃撥土地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)在土地有形市場公開交易，按照市場價(jià)補(bǔ)繳土地出讓金；低于市場價(jià)交易的，政府應(yīng)當(dāng)行使優(yōu)先購買權(quán)。

(3)劃撥土地使用權(quán)的出租。①房產(chǎn)所有權(quán)人以營利為目的，將劃撥土地使用權(quán)的地上建筑物出租的，應(yīng)當(dāng)將租金中所含土地收益上繳國家。②用地單位因發(fā)生轉(zhuǎn)讓、出租、企業(yè)改制和改變土地用途等不宜辦理土地出讓的，可實(shí)行相賃。③租賃時(shí)間超過6個(gè)月的，應(yīng)簽訂租賃合同。

(4)劃撥土地使用權(quán)的抵押。劃撥土地使用權(quán)抵押時(shí)，其抵押價(jià)值應(yīng)當(dāng)為劃撥土地使用權(quán)下的市場價(jià)值。因抵押劃撥土地使用權(quán)造成土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，應(yīng)辦理土地出讓手續(xù)并向國家繳納地價(jià)款才能變更土地權(quán)屬。

例題：依據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》和《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定，以劃撥方式取得的土地使用權(quán)()。(2005年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人試題)

A．一律不得轉(zhuǎn)讓B．經(jīng)批準(zhǔn)可以出租

C．可以隨房屋所有權(quán)一并抵押D．可以收回

E．除法律、行政法規(guī)另有規(guī)定外，沒有使用期限的限制

答案：BCDE

解析：劃撥土地的轉(zhuǎn)讓有兩種規(guī)定：一是報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金；二是可不辦理出讓手續(xù)，但轉(zhuǎn)讓方應(yīng)將所獲得的收益中的土地收益上繳國家。

(5)對未經(jīng)批準(zhǔn)擅自轉(zhuǎn)讓、出租、抵押劃撥土地使用權(quán)的單位和個(gè)人，縣級以上人民政府土地管理部門應(yīng)當(dāng)沒收其非法收入，并根據(jù)情節(jié)處以罰款。

(6)國有企業(yè)改制中的劃撥土地。對國有企業(yè)改革中涉及的劃撥土地使用權(quán)，可分別采取國有土地出讓、租賃、作價(jià)出資(入股)和保留劃撥土地使用權(quán)等方式予以處置。

下列情況應(yīng)采取土地出讓或出租方式處置：①國有企業(yè)改造或改組為有限責(zé)任或股份有限公司以及組建企業(yè)集團(tuán)的；②國有企業(yè)改組為股份合作制的；③國有企業(yè)租賃經(jīng)營的；④非國有企業(yè)兼并國有企業(yè)的。

下列情況經(jīng)批準(zhǔn)可保留劃撥土地使用權(quán)：①繼續(xù)作為城市基礎(chǔ)設(shè)施用地、公益事業(yè)用地和國有重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地，原土地用途不發(fā)生改變，但改造或改組為公司制企業(yè)除外；②國有企業(yè)兼并國有企業(yè)、非國有企業(yè)及國有企業(yè)合并后的企業(yè)是國有工業(yè)企業(yè)的；③在國有企業(yè)兼并、合并中，一方屬于瀕臨破產(chǎn)企業(yè)的；④國有企業(yè)改造或改組為國有獨(dú)資公司的。

②、③、④項(xiàng)保留劃撥土地方式的期限不超過5年。

(7)凡上繳土地收益的土地，仍按劃撥土地進(jìn)行管理。

例題1：國家無償收回劃撥土地使用權(quán)的原因有()（2003年房地產(chǎn)估價(jià)師試題）

A．使用者自動(dòng)放棄土地使用權(quán)B．礦場、機(jī)場等核準(zhǔn)報(bào)廢土地

C．非法轉(zhuǎn)讓土地D．不按批準(zhǔn)用途使用土地

E．轉(zhuǎn)讓時(shí)未補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金或土地收益

答案： ABD

解析：非法轉(zhuǎn)讓土地、轉(zhuǎn)讓時(shí)未補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金或土地收益，不屬于國家無償收回劃撥土地使用權(quán)的原因。

例題2：國有企業(yè)改造或改組為國有獨(dú)資公司的，經(jīng)批準(zhǔn)可以保留劃撥土地使用權(quán)，但保留期限不得超過五年。()（2001年房地產(chǎn)估價(jià)師試題）

答案：√

解析：國有企業(yè)改造或改組為國有獨(dú)資公司的，經(jīng)批準(zhǔn)可以保留劃撥土地使用權(quán)，但保留期限不得超過五年。

例題3：國有企業(yè)改組為有限責(zé)任公司中涉及的劃撥土地使用權(quán)，可采取()方式處置土地使用權(quán)。（2002年房地產(chǎn)估價(jià)師試題）

A．保留劃撥性質(zhì)B．改為出讓C．作價(jià)入股D．租賃E．抵押

答案 ABCD

解析：對國有企業(yè)改革中涉及的劃撥土地使用權(quán)，可分別采取國有土地出讓、租賃、作價(jià)出資(入股)和保留劃撥土地使用權(quán)等方式予以處置。

例題4：下列情形中，可以不辦理出讓手續(xù)的有()。（2003年房地產(chǎn)估價(jià)師試題）

A．民政局將辦公樓連同院落整體轉(zhuǎn)讓給公安局做交通指揮中心

B．林業(yè)局將辦公樓連同院落整體轉(zhuǎn)讓給私立中學(xué)做教學(xué)樓

C．私有住宅轉(zhuǎn)讓后改為副食品加工車間

D．職工已購公有住房首次上市轉(zhuǎn)讓

E．國有企業(yè)按國家住房制度改革政策出售公有住房

答案AE

解析：私立中學(xué)不屬于公益事業(yè)。

第五篇：房地產(chǎn)估價(jià)師考試復(fù)習(xí)方法 分析

：談考試復(fù)習(xí)方法 分析歸納備考重點(diǎn)

主持人：謝謝，史老師。就像剛才史老師介紹的，咱們這門考試是難度比較大的一科，當(dāng)然也證明了這個(gè)考試證書的含金量，所以考生也特別希望能夠在短時(shí)間內(nèi)有一定的復(fù)習(xí)效果，黑老師能給大家講講考生針對這門考試怎么樣分析，怎么樣學(xué)習(xí)會(huì)更有效率呢?

黑老師：對于學(xué)習(xí)的方法可以說是仁者見仁，智者見智，老生常談。對于房地產(chǎn)估價(jià)師這門職業(yè)資格考試?yán)?，往往一年通過的幾率很小，可能有的學(xué)員或者我考生，考了幾年，也可能學(xué)習(xí)方法不對，總而言之，根據(jù)自己的基本情況來定，但是我提一點(diǎn)建議，也是一些經(jīng)驗(yàn)之談吧。

首先，接到大綱后要制定個(gè)計(jì)劃，因?yàn)閺默F(xiàn)在開始，教材和大綱已經(jīng)來到，從今天(6月19日)到11月18、19日考試，也就是不到四個(gè)月的時(shí)間，在這四個(gè)月的時(shí)間了，我們要制定個(gè)詳細(xì)的學(xué)習(xí)計(jì)劃，我們第一步要干什么，第二步要干什么，這是一個(gè)計(jì)劃問題，另外我們制定計(jì)劃后還要按照計(jì)劃進(jìn)行，不能半途而廢，否則的話，你的計(jì)劃就是一紙空文，這點(diǎn)大家要認(rèn)識到。

第二，我們要熟悉它，對于大綱而言，來到后我們看看到底有沒有變化。因?yàn)榭荚嚧缶V是考試命題的重要依據(jù)，也是我們學(xué)習(xí)以及教材編著的一項(xiàng)重要依據(jù)。只有熟悉的大綱，我們才能更好的有針對性的學(xué)習(xí)有關(guān)的重點(diǎn)知識。也就是說，我們對照大綱看一看，每一張知識中的重點(diǎn)是什么，要求是什么，特別是哪些知識點(diǎn)是了解點(diǎn)，哪些知識點(diǎn)又是掌握點(diǎn)和熟悉點(diǎn)，這是你要分清的，我們必須要熟悉大綱。我們在學(xué)習(xí)的時(shí)候，必須按照大綱的基本要求去做、復(fù)習(xí)、看書。

第三，要精讀教材，也可以說通讀教材。教材來到后，我們四月好把教材通通看一遍，這時(shí)候不要急于聽輔導(dǎo)課，參加輔導(dǎo)班，我們要先看一遍?？匆槐橐院笪覀冊僮銎渌ぷ鳌Ｍㄗx教材我認(rèn)為就是一字不落的，對教材的全部內(nèi)容要看一遍。再看的時(shí)候我們最好用鉛筆標(biāo)出來每一章中的重要知識點(diǎn)，用鉛筆把它勾畫出來。勾畫的目的是為以后我們復(fù)習(xí)使用，如果看見以后我們可以通過輔導(dǎo)之后再做一部分聯(lián)系，接下來有時(shí)間的話，我們可以多看看勾勒出的重點(diǎn)知識，這樣達(dá)到鞏固提高知識的效果。另外在通讀教材以后，我們還應(yīng)該參加一些培訓(xùn)、面授等等，通過培訓(xùn)和學(xué)習(xí)找出知識的重點(diǎn)。

最后，我們要做一部分練習(xí)，強(qiáng)化訓(xùn)練，做練習(xí)題應(yīng)該說是一個(gè)主要鞏固知識的措施和途徑。我們要圍繞大綱做好知識的升華，對學(xué)過的知識做總結(jié)，搞出來它們的框架，便于對每本教材有全面的了解和掌握。在考試來臨之前有時(shí)間的話，多做幾套模擬試題和歷年的考題，以鞏固、提高我們學(xué)習(xí)的知識?？偟膩碚f就這幾個(gè)方面供參考。

主持人：謝謝黑老師。像咱們的考試，剛才老師也介紹了，一共分四科，這幾個(gè)科目是不是有一些各自的重點(diǎn)呢?黑老師您先幫忙解答一下。

黑老師：對于網(wǎng)校輔導(dǎo)而言，我主要參與輔導(dǎo)的是房地產(chǎn)基本制度以及房地產(chǎn)估價(jià)相關(guān)知識這門課程，房地產(chǎn)估價(jià)師考試的第一張?jiān)嚲?。對于房地產(chǎn)基本制度與政策，這門課程的重點(diǎn)內(nèi)容我們應(yīng)該從三個(gè)方面來考慮：

1、房地產(chǎn)基本制度的內(nèi)容;

2、房地產(chǎn)估價(jià)相關(guān)知識的內(nèi)容;

3、有關(guān)法律法規(guī)的內(nèi)容。這些都是我們應(yīng)該學(xué)習(xí)的重點(diǎn)，對于房地產(chǎn)基本制度與政策的重點(diǎn)主要體現(xiàn)在這三章內(nèi)容里。制度這門課程有十一章內(nèi)容，其中建設(shè)用地制度與政策非常重要，包括中國土地的特點(diǎn)，國有建設(shè)用地使用權(quán)的出讓、劃撥、閑置土地的特點(diǎn)，這個(gè)在歷年的考試中，這一章內(nèi)容，一般都在8分至10分之間。本來兩門課程，共計(jì)24章內(nèi)容，占到8分到10分之間，應(yīng)該占的比例是非常大的。這門課程中的第二章，建設(shè)用地制度與政策是非常重要的。

第二，有關(guān)房地產(chǎn)交易的制度與政策。對于房地產(chǎn)交易的主要依據(jù)還是城市房地產(chǎn)管理法，它包括：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、商品房銷售、房屋租賃、房地產(chǎn)抵押等四項(xiàng)內(nèi)容。這項(xiàng)內(nèi)容也非常重要，說其重要主要是它所占的分值在歷年考試中應(yīng)該是非常大的。在整張卷中沒有掉下8分過，甚至是10分之多。近年來都在10分以上，100分的試卷，僅這一章就占到10分。在2002年以前曾經(jīng)有一年這章內(nèi)容占到40分，也就是說整張卷100分，它占到40分。當(dāng)時(shí)是沒有房地產(chǎn)估價(jià)相關(guān)知識。說明這章內(nèi)容是特別重要的，我們在學(xué)習(xí)中特別重視這一章內(nèi)容的學(xué)習(xí)。

第三，房地產(chǎn)中介，房地產(chǎn)中介實(shí)際上就是對房地產(chǎn)估價(jià)師制度其中的一部分，一個(gè)系統(tǒng)學(xué)習(xí)，包括：等項(xiàng)制度，房地產(chǎn)估價(jià)制度，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的制度等等。這是房地產(chǎn)基本處于政策的重點(diǎn)。它的難點(diǎn)部分主要是房地產(chǎn)稅收、交易和登記。房地產(chǎn)稅收的難點(diǎn)主要體現(xiàn)在土地增值稅的計(jì)算上，這點(diǎn)確實(shí)難計(jì)算。房地產(chǎn)交易的難點(diǎn)主要體現(xiàn)在銷售合同的文件處理成本，特別是面積誤差比的計(jì)算，面積誤差的處理方式這些特別難理解，也是考試的重點(diǎn)。例如歷年考試對這樣的知識點(diǎn)都是有的，這個(gè)應(yīng)該熟悉。

第二個(gè)問題，關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)相關(guān)知識的重點(diǎn)，主要是規(guī)劃知識、仿真(音)知識、拍賣知識，這三章知識與房地產(chǎn)估價(jià)是緊密相關(guān)的，因此這三章是重點(diǎn)，歷年考試也是這三章考試內(nèi)容特別多。

難點(diǎn)是經(jīng)濟(jì)學(xué)知識、會(huì)計(jì)知識、統(tǒng)計(jì)知識。經(jīng)濟(jì)學(xué)只是在第二本書中占的篇幅特別大，占了五、六十頁的內(nèi)容，這五、六頁的內(nèi)容特別多，特別難理解，一些基礎(chǔ)理論特別不容易學(xué)，光涉及公式就涉及到30多個(gè)，當(dāng)然我們考試的時(shí)候，公式的考試很少，知道就可以了。

那么，對于房地產(chǎn)估價(jià)的法律法規(guī)我們應(yīng)該了解幾部法律，對我們房地產(chǎn)估價(jià)最重要的法律主要是四部，要記住?？梢哉襾砜匆豢?，這個(gè)是《土地管理模式》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《物項(xiàng)法(音)》、《城鄉(xiāng)規(guī)劃》四部法律是我們編寫教材的重要依據(jù)，也是考試的重點(diǎn)。關(guān)于規(guī)章主要包括《城市商品房預(yù)售管理辦法》、《商品房銷售管理辦法》、《房地產(chǎn)抵押管理辦法》以及最近兩年出臺的《廉租住房管理辦法》、《經(jīng)濟(jì)適用房辦法》、《房屋登記辦法》等規(guī)章，是我們學(xué)習(xí)的重點(diǎn)，有條件的話，最好找來看一下。另外對于規(guī)范性文件要記住兩個(gè)，《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》、《城市房地產(chǎn)抵押指導(dǎo)意見》，這兩個(gè)《意見》我們要清楚。標(biāo)準(zhǔn)兩個(gè)，《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》、《房地產(chǎn)測量規(guī)范》，這兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)我們有必要找來看一看，因?yàn)槭俏覀兛荚嚨闹攸c(diǎn)。關(guān)于第一門課程的重點(diǎn)和難點(diǎn)就這些內(nèi)容。

主持人：謝謝，黑老師。其實(shí)對考生來說，要在短時(shí)間內(nèi)全面的掌握這幾門科目確實(shí)不大容易，所以也確實(shí)需要老師把精華提煉出來。史老師您主講的課程，包括：案例分析還有開發(fā)經(jīng)濟(jì)與管理，您從您主講的角度給大家講講。

史老師：好的，我先講一下《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)濟(jì)與管理》這門課，這門課的難點(diǎn)可以總結(jié)為兩個(gè)方面，總體來看房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)濟(jì)管理跟案例相比較而言，它的通過率是比較高的，但是即便是這樣，開發(fā)經(jīng)濟(jì)管理仍然有他兩個(gè)難于讓同學(xué)理解或者歷來學(xué)員和考生反映的兩個(gè)比較頭疼的地方。第一，這門課業(yè)要求廣大的考生具備一定的財(cái)會(huì)知識和統(tǒng)計(jì)學(xué)的知識，還要能夠有相應(yīng)的計(jì)算能力，同時(shí)還要求廣大考生能夠熟練的使用多功能計(jì)算器。比如說，財(cái)會(huì)知識涉及到財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、財(cái)務(wù)收益率、敏感性分析，還有標(biāo)準(zhǔn)方差，方差的計(jì)算、概率的計(jì)算等等，這些內(nèi)容如果沒有學(xué)過的同學(xué)非常難以理解，涉及到相應(yīng)的計(jì)算能力，我總結(jié)的一下，大概在開發(fā)經(jīng)濟(jì)管理當(dāng)中需要我們重點(diǎn)掌握的是等差數(shù)列的前n項(xiàng)求乘公式，有對數(shù)的計(jì)算、標(biāo)準(zhǔn)方差的計(jì)算，累加、累減、倒數(shù)的計(jì)算，x、y次方的計(jì)算，這些東西一定要熟練的掌握，而且在計(jì)算器上能夠很熟練的進(jìn)行操作。從近幾年的考試情況來看，明顯的在開發(fā)考試當(dāng)中已經(jīng)增大的計(jì)算量。不僅在最后一道大題，計(jì)算題20分的題當(dāng)中，加大了計(jì)算的難度和計(jì)算量，同時(shí)，還在開發(fā)的單選題、多選題、甚至是在判斷題當(dāng)中現(xiàn)在都已經(jīng)出現(xiàn)了計(jì)算題。以前從來沒有的，以前就是判斷題就是文字表述。

黑老師：間接的增加了考試難度。

史老師：現(xiàn)在甚至在判斷題當(dāng)中都已經(jīng)出現(xiàn)了需要計(jì)算的內(nèi)容，尤其是2006年和2008年，在這兩年當(dāng)中，開發(fā)考試中需要計(jì)算的題目所占的分值比重之大，所涉及的知識點(diǎn)范圍之廣，所涉及到的題型之全，考試就四種題型，都有了，都需要計(jì)算，那么這是歷年考試當(dāng)中所罕見的。所以這個(gè)地方也看出來出題人加大計(jì)算量的趨勢，對于計(jì)算能力比較弱的考生，相對來說比較困難一些。

第二個(gè)難點(diǎn)，需要記憶的地方非常多，需要記憶的點(diǎn)非常零散，再加上近幾年出題者有意出偏、出難、出新的心態(tài)，為什么會(huì)這么說呢?因?yàn)槲覀児纼r(jià)師考試考了這么多年了，每年這本教材翻來覆去考，早已經(jīng)考熟了，每年出題的覆蓋率幾率非常大，覆蓋同一個(gè)知識點(diǎn)的覆蓋率非常大，我曾經(jīng)就總結(jié)過，2005年和2006年的考試，連續(xù)兩年題目完全一樣，說法都沒變，選項(xiàng)的正確，選項(xiàng)都沒改變，所以為了避免被猜中出題范圍，出題者就會(huì)有意的出新、出偏、出難、出奇，還要避免考生猜中他的出題范圍。所以這是他的兩個(gè)難點(diǎn)。接下來我想談一下《開發(fā)經(jīng)濟(jì)管理》這門課的重點(diǎn)，這個(gè)重點(diǎn)我們用數(shù)據(jù)來說話，《開發(fā)經(jīng)濟(jì)管理》重點(diǎn)的內(nèi)容是教材的第五章和第六章，其中在考試的最后一道計(jì)算大題當(dāng)中，有兩道計(jì)算題，第一題是第五章內(nèi)容，8分。第二題是第六章內(nèi)容，12分。剛剛我們也提到了，這是一個(gè)發(fā)展趨勢，近年考題當(dāng)中單選、多選、判斷也會(huì)有這樣的內(nèi)容。我這兒有一組統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，從2002年到2007年，第五章在考試當(dāng)中所占分值分別是15分，11分，12分，15分，17分，12分。平均每年第五章就占了14分。第六章所占的分值分別是24分，23分，29分，24分，21分和24分，平均每年占到了24分。這兩章加起來平均所占的分值已經(jīng)達(dá)到38分。作為一個(gè)百分制的考試，兩章內(nèi)容占了38分，這個(gè)分值比例可想而知，是非常重要的。

我個(gè)人針對“笨鳥”或準(zhǔn)備一次過的朋友們制定的學(xué)習(xí)計(jì)劃，各人可根據(jù)不同情況調(diào)整，我已順利通過（不脫產(chǎn)）。

一、學(xué)習(xí)階段

3.15～6.30了解階段；教材至少通讀一遍，管理、理論最好兩遍。

7.1～8.31熟悉掌握階段；精讀每一章節(jié)，做各章習(xí)題。

9.1～9.30鞏固攻堅(jiān)階段；各章習(xí)題再做一遍，重點(diǎn)解決疑難問題。抽時(shí)間上估價(jià)論壇查看相關(guān)考試信息及高手帖子。

10.1～10.17總復(fù)習(xí)沖刺階段；做模擬題、試題，掌握答題技巧?？记耙恢苊靠浦辽偃M考試狀態(tài)做兩套模擬題，注意控制答題時(shí)

間。

二、學(xué)習(xí)時(shí)間

周一至周五每天至少保證3個(gè)小時(shí)有效學(xué)習(xí)時(shí)間（最好在晚上）

周末及節(jié)假日保證每天4-5個(gè)小時(shí)有效學(xué)習(xí)時(shí)間，連續(xù)3個(gè)小時(shí)學(xué)習(xí)不少于一次。

三、學(xué)習(xí)技巧

《制度》、《管理》利用大腦比較清醒的時(shí)間多看多記，配合做習(xí)題。

《理論》可放在下午或晚上學(xué)習(xí)，要多做題，必須達(dá)到小型計(jì)算題基本不用列算式，直接用計(jì)算器計(jì)算出答案，大型計(jì)算題審?fù)觐}

后有較清晰的解題思路。

《案例》至少通讀兩遍教材，考前做兩遍習(xí)題，注意答題思路技巧。

拿到新教材后，看看大綱要求，對教材內(nèi)容標(biāo)注ABC級，但C級也應(yīng)知道，不可不看；

研究歷年考題分布，重點(diǎn)內(nèi)容必須熟練掌握。功夫不負(fù)有心人，祝您成功！