第一篇：巨變是2014中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的主題

巨變，是2014中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的主題。市場(chǎng)在變，坐上了盛極而衰的“滑滑梯”，去年的“日光”、“時(shí)光”、連夜排隊(duì)搶房已不復(fù)存在，銷售縮減，庫(kù)存增加，樓盤降價(jià)，觀望加劇。調(diào)控在變，呼和浩特、濟(jì)南相繼取消限購(gòu)，代表著以限購(gòu)為主的政府主導(dǎo)性調(diào)控方式正悄悄淡出樓市，而回歸由市場(chǎng)主導(dǎo)的調(diào)節(jié)方式。變化、回歸、危機(jī)、轉(zhuǎn)型，處于發(fā)展十字路口的中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)將何去何從？昨天，揚(yáng)子晚報(bào)與世界華人不動(dòng)產(chǎn)學(xué)會(huì)、南京大學(xué)商學(xué)院聯(lián)合主辦了十大經(jīng)濟(jì)學(xué)家中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展論壇，共同聚焦轉(zhuǎn)型時(shí)期的中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)，解析危機(jī)和出路，指明未來(lái)發(fā)展方向。揚(yáng)子晚報(bào)記者 張遙 馬祚波 王燁

危機(jī)

中國(guó)樓市四面楚歌

夏天已至，氣溫不斷走高，但房地產(chǎn)業(yè)的寒冬卻似乎剛剛到來(lái)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局上月公布的數(shù)據(jù)顯示，70個(gè)大中城市中，5月半數(shù)城市新房和二手房?jī)r(jià)格下跌。即便是在房?jī)r(jià)連續(xù)上漲24個(gè)月的南京，也已出現(xiàn)價(jià)格的松動(dòng)和庫(kù)存的不斷增加，雖然開發(fā)商不斷使出一成首付、零首付、半價(jià)購(gòu)房等促銷手段，但依然無(wú)法刺激消費(fèi)者的購(gòu)房欲望。房地產(chǎn)市場(chǎng)為何由去年的高峰跌入低谷？樓市危機(jī)何在？

樓市凸顯重重危機(jī)

今年樓市由盛而衰的轉(zhuǎn)變起點(diǎn)發(fā)生在杭州，二月當(dāng)?shù)鼐陀胁糠謽潜P開始大幅降價(jià)。來(lái)自浙江大學(xué)的賈生華教授認(rèn)為，以杭州為例，正可以折射出中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的五大危機(jī)。

一是土地城市化的危機(jī)。地方政府過(guò)多依賴土地財(cái)產(chǎn)，不僅僅是上海、北京這樣的大城市土地資源極其短缺，中小城市的土地也已過(guò)度開發(fā)，所以出現(xiàn)了高空置率和所謂的鬼城。二是政府主導(dǎo)調(diào)控的危機(jī)，過(guò)去十來(lái)年，政府抑制房?jī)r(jià)的調(diào)控新政不斷推出，但房?jī)r(jià)卻幾乎是越調(diào)越漲。三是房地產(chǎn)開發(fā)投資膨脹和擴(kuò)大的危機(jī)。四是數(shù)量的擴(kuò)張已經(jīng)難以為繼。五是價(jià)格膨脹的危機(jī)，過(guò)去是全國(guó)所有的城市、所有類型的房地產(chǎn)都在快速持續(xù)上漲。南京大學(xué)高波教授進(jìn)行了補(bǔ)充，他認(rèn)為，除此之外，樓市的危機(jī)還體現(xiàn)在，城市尤其是三四五線城市嚴(yán)重的產(chǎn)能過(guò)剩，供大于求，此外是嚴(yán)重的房?jī)r(jià)泡沫。

“下降”成為“新常態(tài)”

對(duì)于中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)裴長(zhǎng)洪認(rèn)為，可以用一個(gè)新詞來(lái)形容：新常態(tài)，表現(xiàn)都與“下降”有關(guān)。首先是房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)速度在下降，今年1—5月份只有14%左右，國(guó)家信息中心預(yù)測(cè)，今年全年的增長(zhǎng)速度大概在11%—12%左右，此外，房地產(chǎn)的銷售額、銷售面積都在下降。從價(jià)格來(lái)看，不同類型城市的分化現(xiàn)象也十分明顯，三四線城市的房?jī)r(jià)持續(xù)下降，一二線城市房?jī)r(jià)也出現(xiàn)松動(dòng)。以北京為例，遠(yuǎn)郊板塊房?jī)r(jià)逐步下探。房地產(chǎn)投資占整個(gè)固定資產(chǎn)投資的比重也在下降，過(guò)去最高時(shí)竟達(dá)60%，如今這一比重已經(jīng)跌到20%以下，預(yù)計(jì)今年只能達(dá)到16%—17%左右。

而一旦國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入“新常態(tài)”，難免會(huì)帶來(lái)一系列新問(wèn)題，資金鏈?zhǔn)桩?dāng)其沖。一部分房地產(chǎn)企業(yè)將要面臨資金鏈斷裂的困境，因?yàn)榉孔硬缓觅u了。

泡沫

三大指標(biāo)顯示：泡沫已超預(yù)警線

對(duì)于老百姓來(lái)說(shuō)，最關(guān)心的莫過(guò)于房?jī)r(jià)的漲跌。而現(xiàn)在，一路下滑的房?jī)r(jià)已經(jīng)讓越來(lái)越多的消費(fèi)者持幣觀望，這是否預(yù)示著房?jī)r(jià)的泡沫正在逐步破滅？

泡沫很難預(yù)測(cè)，但真實(shí)存在面對(duì)泡沫問(wèn)題，美國(guó)約翰·霍普金斯大學(xué)凱利商學(xué)院不動(dòng)產(chǎn)講座教授王訶認(rèn)為泡沫其實(shí)很難預(yù)測(cè)，但它肯定真實(shí)存在。預(yù)測(cè)的難點(diǎn)在你如何確定一個(gè)城市房?jī)r(jià)在理性情況下本來(lái)應(yīng)該是多少錢。但王訶也表示，泡沫歸根結(jié)底還是跟大家能花費(fèi)的收入有關(guān)?！袄缒忝吭率杖?，扣除必須的吃飯、穿衣和游玩，還有多少錢可以從容地轉(zhuǎn)到房地產(chǎn)中間去？如果人均可投入的錢與當(dāng)前房?jī)r(jià)差距很大，這就是泡沫，因?yàn)殚L(zhǎng)期看它不能支持這個(gè)房?jī)r(jià)?！备卟ㄔ鲞^(guò)一項(xiàng)調(diào)查，結(jié)果顯示，有近7成的城市房?jī)r(jià)泡沫超過(guò)了20%的預(yù)警線。他認(rèn)為，衡量泡沫有三個(gè)主要指標(biāo)：空置率、房?jī)r(jià)租金比、房?jī)r(jià)收入比?！澳壳坝袃商滓陨献》考彝サ谋壤?1%，多出的房子他們住了嗎？出租了嗎？可能會(huì)是空置！國(guó)際上，空置率超過(guò)了12%就意味著泡沫出現(xiàn)了。然后再看房?jī)r(jià)租金比，目前的房?jī)r(jià)租金比嚴(yán)重的偏離正常值。再看房?jī)r(jià)收入比，深圳最高，接近20倍，北京是10倍以上，南京相對(duì)低一點(diǎn)，也在8倍左右。由此看來(lái)，泡沫已經(jīng)比較嚴(yán)重了。”

過(guò)量的供應(yīng)導(dǎo)致泡沫顯現(xiàn)

英屬哥倫比亞大學(xué)尚德商學(xué)院不動(dòng)產(chǎn)研究中心主任Tsur Somerville認(rèn)為，只要有泡沫，不論你擠或不擠，它一定會(huì)自然破裂。中國(guó)是否有過(guò)多泡沫，從高于銷售量25%-30%的房產(chǎn)建設(shè)量就能看出來(lái)。尤其現(xiàn)在各地銷量已經(jīng)下降了，樓市供應(yīng)顯然完全過(guò)量。與上世紀(jì)90年代的房產(chǎn)泡沫相比，當(dāng)下的房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)比以前大很多，因此現(xiàn)在的泡沫更加危險(xiǎn)。

Tsur舉例說(shuō)道，當(dāng)時(shí)北上廣三個(gè)城市也有大量空余房屋賣不出去，但當(dāng)時(shí)價(jià)格并沒(méi)降下來(lái)，因?yàn)楫?dāng)時(shí)房?jī)r(jià)本身就低、經(jīng)濟(jì)年增長(zhǎng)率又高達(dá)15%、城市人口增長(zhǎng)也很快；而且當(dāng)時(shí)房企全部是國(guó)家級(jí)的銀行貸款，因而風(fēng)險(xiǎn)很小。但今天這些條件都不同了，樓市的資金來(lái)源很多樣，可能來(lái)自影子銀行甚至私人借貸。這些人與銀行不同，他們更關(guān)注短期市場(chǎng)行情，也更善于轉(zhuǎn)變策略，金融風(fēng)險(xiǎn)比較大。

出路

轉(zhuǎn)型發(fā)展，出路就在眼前

雖然危機(jī)四伏，雖然泡沫已現(xiàn)，但對(duì)樓市是否就該持悲觀論調(diào)？與會(huì)的經(jīng)濟(jì)學(xué)家們并不贊同。他們紛紛表示，目前國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控方式已經(jīng)轉(zhuǎn)型，從過(guò)多的行政干預(yù)轉(zhuǎn)為更加尊重市場(chǎng)規(guī)律，而這是一種根本性的改變，這一轉(zhuǎn)型顯然對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的轉(zhuǎn)型大為有利。

五大危機(jī)蘊(yùn)含五大出路

賈生華指出，浙江有一句話，叫做“干在實(shí)處，走在前面”。房地產(chǎn)市場(chǎng)也是這樣，漲的時(shí)候領(lǐng)先全國(guó)，跌的時(shí)候也是跌在前面。杭州樓市雖然面臨危機(jī)，但是出路也不遠(yuǎn)，之前所說(shuō)的5大危機(jī)中，也蘊(yùn)含5個(gè)出路。一是將土地城市化轉(zhuǎn)為人口的城市化，以人為核心的新型城鎮(zhèn)化就是這個(gè)道理。二是由政府主導(dǎo)調(diào)控，轉(zhuǎn)變?yōu)槭袌?chǎng)調(diào)節(jié)，讓市場(chǎng)在資源配置中起決定性作用。三是房地產(chǎn)開發(fā)投資的膨脹，轉(zhuǎn)入資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)和管理。四是數(shù)量的高速擴(kuò)張轉(zhuǎn)為進(jìn)入品質(zhì)的提升階段。最后，價(jià)格膨脹的危機(jī)終將走向結(jié)構(gòu)的分化，城市之間、區(qū)塊之間、項(xiàng)目之間出現(xiàn)分化，而在分化中也會(huì)有很多新的機(jī)遇出現(xiàn)。

解決土地財(cái)政頑疾

南京財(cái)經(jīng)大學(xué)校長(zhǎng)劉志彪認(rèn)為，房地產(chǎn)業(yè)幾乎所有問(wèn)題根子都與土地財(cái)政有關(guān)，以前為什么熱衷賣地，就是因?yàn)榈胤截?cái)力不足。中央和地方分稅制的改革將可解決地方財(cái)力的問(wèn)題，就是解決對(duì)土地的依賴?！巴ㄟ^(guò)財(cái)稅制度改革，地方收入今后可能更多地來(lái)自于消費(fèi)稅、房地產(chǎn)稅、環(huán)境稅，而不是房地產(chǎn)業(yè)，政府力挺房地產(chǎn)的可能性就會(huì)下降?！?/p>

房地產(chǎn)要向精細(xì)化發(fā)展

房地產(chǎn)行業(yè)自身也要轉(zhuǎn)型升級(jí)。上海金融學(xué)院校長(zhǎng)王洪衛(wèi)談到，過(guò)去的地產(chǎn)黃金十年，是典型的粗放型發(fā)展，今后要轉(zhuǎn)為更高端的精細(xì)化發(fā)展，要從單純的房產(chǎn)開發(fā)向財(cái)富和資產(chǎn)管理者的角度轉(zhuǎn)化，類似房地產(chǎn)信托投資基金等證券化方向都值得嘗試。王洪衛(wèi)還表示，這一轉(zhuǎn)型有賴于中央財(cái)政制度、金融體系等頂層體制的轉(zhuǎn)變。清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)劉洪玉指出，房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型升級(jí)可能是兩個(gè)層面的，一是沿著房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展，未來(lái)將從開發(fā)向房地產(chǎn)服務(wù)的方向轉(zhuǎn)變。二是房地產(chǎn)要做很多精細(xì)化的管理工作?！敖裉扉_會(huì)的酒店非常漂亮，但是我們到了外面的馬路上走一走，你就發(fā)現(xiàn)剛剛建成一兩年的路邊鋪設(shè)的地磚很多都已經(jīng)破舊了?！睆姆康禺a(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上來(lái)看，過(guò)去比較習(xí)慣的就是住宅、商業(yè)中心、寫字樓，但是很多建起來(lái)以后不適合人去居住，因?yàn)榻逃⑨t(yī)療這些都不配套，或者從長(zhǎng)期的，可持續(xù)發(fā)展的理念出發(fā)，它不是綠色、節(jié)能的，品質(zhì)并不高。“這些實(shí)際上都是需要我們花很大的力氣去努力轉(zhuǎn)變的?！?/p>

南京大學(xué)商學(xué)院常務(wù)副院長(zhǎng)范從來(lái)也贊同精細(xì)化、高品質(zhì)的轉(zhuǎn)型，“我的感覺(jué)房地產(chǎn)作為投資品的地位在中國(guó)會(huì)下降，買房的目的會(huì)回歸到居住。所以要從簡(jiǎn)單的開發(fā)轉(zhuǎn)向高品質(zhì)發(fā)展。過(guò)去買房反正是為了炒，你蓋的怎么樣無(wú)所謂，現(xiàn)在買了就是住，就是改善，你沒(méi)有高品質(zhì)，沒(méi)有綠化、節(jié)能和生態(tài)可能就沒(méi)有吸引力?！眲?chuàng)造更多的投資渠道

美國(guó)加州大學(xué)伯克利分校不動(dòng)產(chǎn)研究中心主任Robet Edelstein指出，房地產(chǎn)無(wú)疑是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的驅(qū)動(dòng)器，但面對(duì)下一個(gè)關(guān)鍵十年，經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)的依賴度應(yīng)逐步降低，第一當(dāng)?shù)卣畱?yīng)退出市場(chǎng)，但同時(shí)也需要做好管制工作，要適應(yīng)房地產(chǎn)的整個(gè)稅收系統(tǒng)，讓市場(chǎng)扮演自然的作用。

第二就是要改變投資渠道不平衡的現(xiàn)狀。在中國(guó)的金融系統(tǒng)中，房地產(chǎn)扮演著非常重要的作用，但中國(guó)需要更多的良好的投資渠道，這樣可以讓更多人從房地產(chǎn)投資中脫離出來(lái)，投資到其他行業(yè)中去。第三就是要解決戶口問(wèn)題，解決社會(huì)公平問(wèn)題，這一點(diǎn)對(duì)整個(gè)中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展而言也很重要。

一句話

談房地產(chǎn)發(fā)展

范從來(lái)：房地產(chǎn)且行且輝煌。

劉洪玉：積極轉(zhuǎn)型，為長(zhǎng)期可持續(xù)發(fā)展打下基礎(chǔ)。

王洪衛(wèi)：房地產(chǎn)沒(méi)到“痛打落水狗”的時(shí)候，反而需要各界多多呵護(hù)。

劉志彪：復(fù)歸房地產(chǎn)本身，回歸居住屬性。

裴長(zhǎng)洪：適應(yīng)中速發(fā)展“新常態(tài)”，改革求發(fā)展。

王訶：房?jī)r(jià)明年不降就漲。

Tsur Somerville：希望中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展能緩緩擠出泡沫，避免成為下一個(gè)迪拜。

Robert Edelstein：國(guó)民經(jīng)濟(jì)提檔升級(jí)不成功，房地產(chǎn)發(fā)展也不會(huì)好。

賈生華：房子是人民居住的載體，也是中國(guó)夢(mèng)的載體。

高波：行業(yè)面臨五個(gè)轉(zhuǎn)型：房企從開發(fā)商向服務(wù)商轉(zhuǎn)變；稅收從土地財(cái)政向不動(dòng)產(chǎn)稅收轉(zhuǎn)變；建設(shè)從增量開發(fā)向盤活存量改變；功能從實(shí)物不動(dòng)產(chǎn)向金融不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)變；房?jī)r(jià)從劇烈波動(dòng)向小幅波動(dòng)轉(zhuǎn)變。

調(diào)控

取消限購(gòu)，不代表房?jī)r(jià)報(bào)復(fù)性反彈

今年全國(guó)兩會(huì)上確定了房地產(chǎn)市場(chǎng)將實(shí)行分類指導(dǎo)、雙向調(diào)控，調(diào)控不能一刀切。同時(shí)，去行政化也被認(rèn)為是房地產(chǎn)調(diào)控的主要方向。最近，呼和浩特、濟(jì)南相繼取消限購(gòu)，這是否意味著，限購(gòu)等行政化手段將逐步退出？而市場(chǎng)調(diào)節(jié)后，房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)大起大落？

限購(gòu)早晚會(huì)取消

高波肯定地表示，限購(gòu)令早晚會(huì)取消。他認(rèn)為，中央精神是讓房地產(chǎn)調(diào)控回歸市場(chǎng)，因此長(zhǎng)期看限購(gòu)肯定會(huì)取消?？傮w而言今后的調(diào)控政策會(huì)更遵循市場(chǎng)規(guī)律，以市場(chǎng)為導(dǎo)向。

裴長(zhǎng)洪也認(rèn)為，“政府要采取退出市場(chǎng)的辦法，限購(gòu)包括交易過(guò)程中的種種限制性的稅收都要取消，要退出。有的居民手里房子多，應(yīng)通過(guò)限購(gòu)取消讓資產(chǎn)配置能夠更合理，促使他去交易?！?/p>

取消后房?jī)r(jià)未必漲

有些老百姓擔(dān)心，限購(gòu)令取消會(huì)讓大量被壓抑的購(gòu)買力涌入市場(chǎng)，導(dǎo)致房?jī)r(jià)報(bào)復(fù)性反彈。但高波認(rèn)為，“房?jī)r(jià)在脫離了行政干預(yù)后，還是會(huì)有自身的周期性，該怎么走還會(huì)怎么走，并不會(huì)受到影響?！?/p>

王洪衛(wèi)也認(rèn)為，取消限購(gòu)，短期看不一定就標(biāo)志著房?jī)r(jià)一定會(huì)上漲，長(zhǎng)期看更有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展。因而市場(chǎng)調(diào)節(jié)還是更靠譜。

南京暫緩取消為好

不過(guò)具體到南京是否可以立即放開限購(gòu)，王洪衛(wèi)認(rèn)為還是暫緩放寬為好，“南京要為江蘇其他地級(jí)市考慮考慮，一旦放松限購(gòu)了，省內(nèi)條件好一點(diǎn)的居民都想到省會(huì)來(lái)買房，那其他城市怎么過(guò)日子？為了地區(qū)的協(xié)調(diào)發(fā)展，我建議南京明年、后年再去考慮取消?！?/p>

不動(dòng)產(chǎn)登記沖擊不大

今年國(guó)家加快了不動(dòng)產(chǎn)登記制度的推進(jìn)力度，這也讓一些地方出現(xiàn)了拋售二手房的現(xiàn)象。雖然不動(dòng)產(chǎn)登記本不是一條房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策，卻誤打誤撞地影響了樓市。它會(huì)引起二手房的拋房潮嗎？又會(huì)不會(huì)進(jìn)而帶動(dòng)房?jī)r(jià)的下跌？

高波認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記是政府一定會(huì)做的事，它本身也是對(duì)現(xiàn)行登記體制的一種完善，但并沒(méi)有大家分析得那么可怕，不少人是過(guò)度擔(dān)憂了。“不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記出臺(tái)后，在一定時(shí)間內(nèi)肯定會(huì)沖擊市場(chǎng)，但這種力度不會(huì)很大，可能會(huì)一直保持小規(guī)模。此外，去年伴隨不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記而來(lái)的對(duì)房產(chǎn)稅的猜測(cè)，其實(shí)也沒(méi)那么可怕。先不說(shuō)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記出臺(tái)后，是否就一定會(huì)落實(shí)房產(chǎn)稅；即便真出臺(tái)，參照現(xiàn)在發(fā)達(dá)國(guó)家房產(chǎn)稅的普遍稅率，也不可能高到讓購(gòu)房者不敢持有、恐慌拋售的程度?！?/p>

未來(lái)

后勢(shì)發(fā)展，依然有信心

對(duì)于即將轉(zhuǎn)型的房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)，未來(lái)會(huì)是一種怎樣的格局？經(jīng)濟(jì)學(xué)家們進(jìn)行了一番預(yù)測(cè)，看好未來(lái)是他們表達(dá)出的共同觀點(diǎn)。

房地產(chǎn)仍是潛力行業(yè)

劉志彪表示，隨著國(guó)內(nèi)城鎮(zhèn)化的比例不斷提高，房地產(chǎn)行業(yè)從長(zhǎng)期來(lái)看仍是非常有潛力的產(chǎn)業(yè)?！凹幢闶窃诎l(fā)達(dá)國(guó)家，房地產(chǎn)也是支柱產(chǎn)業(yè)之一，暫時(shí)的波動(dòng)并不會(huì)改變長(zhǎng)期趨勢(shì)?！彼J(rèn)為，中國(guó)城市化實(shí)際上沒(méi)有完成，就是在經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的地區(qū)也沒(méi)有完成，所以長(zhǎng)期來(lái)看對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)具有堅(jiān)定信心。

而范從來(lái)也認(rèn)為，“對(duì)于房地產(chǎn)，無(wú)論你是愛(ài)它還是恨它，你一定會(huì)發(fā)現(xiàn)，在任何一個(gè)國(guó)家，它都是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分。”

房?jī)r(jià)平穩(wěn)或略高于利息

對(duì)于老百姓最關(guān)心的房?jī)r(jià)，裴長(zhǎng)洪預(yù)測(cè)，在由市場(chǎng)調(diào)節(jié)之后，房?jī)r(jià)大起大落現(xiàn)象會(huì)有所好轉(zhuǎn)?！皬膬r(jià)格來(lái)講，今后的趨勢(shì)大概應(yīng)當(dāng)是平穩(wěn)，就是一二線城市價(jià)格保持平穩(wěn)，不再有大幅度增長(zhǎng)。如果說(shuō)價(jià)格能夠比利息率略高一點(diǎn)就非常好了，我們可能要適應(yīng)這樣一個(gè)‘新常態(tài)’?！?/p>

房子回歸居住屬性

范從來(lái)指出，房地產(chǎn)作為投資品有很大的局限。首先它的交易單位是一套，而買股票單位是一手，幾百塊就可以參與了，買房交易金額至少是幾十萬(wàn)、上百萬(wàn)，甚至是上千萬(wàn)。再加上房產(chǎn)具有一種不可分割性，“你不能說(shuō)我現(xiàn)在有300萬(wàn)元的房產(chǎn)，我急需要5萬(wàn)元來(lái)解決一個(gè)迫切問(wèn)題，就先把廁所賣了。所以作為投資品，房產(chǎn)本身是有缺陷的?！?/p>

在美國(guó)的家庭資產(chǎn)結(jié)構(gòu)里面，60%是金融資產(chǎn)。也有研究顯示，法國(guó)和美國(guó)的家庭，一般來(lái)說(shuō)在低收入走向中等收入時(shí)，主要投資交通工具和房產(chǎn)，但是從中等收入轉(zhuǎn)向高收入以后，投資趨向會(huì)從房產(chǎn)轉(zhuǎn)向證券投資，再到實(shí)業(yè)投資。

所以范從來(lái)表示，未來(lái)房地產(chǎn)發(fā)展會(huì)有兩大趨向，一是房地產(chǎn)作為投資品的地位會(huì)下降，更多地回歸居住。二是房地產(chǎn)仍有投資價(jià)值，但投資方式應(yīng)該從實(shí)體的買房轉(zhuǎn)化證券化投資，房地產(chǎn)信托將成為新的選擇。

第二篇：中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)淺析

中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)淺析

姓名：王楠燕

班級(jí)：10金融1班

學(xué)號(hào):1020500110

日期:2012.6.6

中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)淺析

摘要：隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)取得了長(zhǎng)足進(jìn)步。工業(yè)化和城市化進(jìn)程加速推進(jìn)的背景下，房地產(chǎn)業(yè)逐漸成為城市化進(jìn)程的重要標(biāo)志和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的重要環(huán)節(jié)。我國(guó)房產(chǎn)企業(yè)眾多，規(guī)模偏小，產(chǎn)業(yè)集中度低，資金規(guī)模不足，這種行業(yè)現(xiàn)實(shí)阻礙了房地產(chǎn)業(yè)做大做強(qiáng)的步伐。怎樣才能在保持其自身持續(xù)、穩(wěn)定和健康發(fā)展的基礎(chǔ)上健康快速的發(fā)展，為其他產(chǎn)業(yè)和部門乃至整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展奠定基礎(chǔ)，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，這是本文研究的重點(diǎn)。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)現(xiàn)狀存在的的問(wèn)題可持續(xù)發(fā)展

房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)具有高度綜合性和關(guān)聯(lián)性的產(chǎn)業(yè)，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)中各行業(yè)聯(lián)系的重要樞紐，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中起著核心作用。

一、房地產(chǎn)定義

關(guān)于房地產(chǎn)的涵義，可以從狹義和廣義兩個(gè)方面來(lái)理解。狹義的房地產(chǎn)是指土地及地上、地下的各種建筑物；廣義的房地產(chǎn)是指作為財(cái)產(chǎn)的房地產(chǎn)和附著在其上面的各種權(quán)益以及其經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的總稱。房地產(chǎn)可分為地產(chǎn)和房產(chǎn)兩大類，地產(chǎn)指的是土地，房產(chǎn)指的是房屋，按照用途來(lái)劃分，房產(chǎn)可分為住宅和非居住用房?jī)纱箢?，而非居住用房又可分為辦公樓、商業(yè)用房、廠房、倉(cāng)庫(kù)等。

房地產(chǎn)業(yè)是指以土地和建筑物為經(jīng)營(yíng)對(duì)象，從事房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營(yíng)、管理以及維修、裝飾和服務(wù)的集多種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)為一體的綜合性產(chǎn)業(yè)，屬于第三產(chǎn)業(yè)，是具有先導(dǎo)性、基礎(chǔ)性、帶動(dòng)性和風(fēng)險(xiǎn)性的產(chǎn)業(yè)。主要包括；土地開發(fā)、房屋的建設(shè)、維修、管理，土地使用權(quán)的有償劃撥、轉(zhuǎn)讓、房屋所有權(quán)的買賣、租賃、房地產(chǎn)的抵押貸款，以及由此形成的房地產(chǎn)市場(chǎng)。在實(shí)際生活中，人們習(xí)慣于上將從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營(yíng)的行業(yè)稱為房地產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)的基本職能是組織房地產(chǎn)開發(fā)，為房地產(chǎn)流通和消費(fèi)提供服務(wù)性勞動(dòng)。房地產(chǎn)業(yè)是不同于建筑業(yè)的一個(gè)獨(dú)立行業(yè)，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局把房地產(chǎn)業(yè)列為第三產(chǎn)為第二層次的服務(wù)部門。

二、我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展歷程

1、住房商品化試點(diǎn)與第一次房地產(chǎn)熱。改革開放后，我國(guó)開始了住房制度改革，住宅商品化工作開始推進(jìn)。1980年，鄧小平對(duì)城鎮(zhèn)住房制度改革提出出售公房，調(diào)整租金，提倡個(gè)人建房買房的設(shè)想。92年南巡講話后，房地產(chǎn)得到迅速發(fā)展。但過(guò)度膨脹的房地產(chǎn)熱導(dǎo)致投資規(guī)模和信貸規(guī)模膨脹，引發(fā)了新一輪通貨膨脹。隨后，從1993年7月開始，國(guó)家開始整頓金融秩序，控制金融資金流入房地產(chǎn)領(lǐng)域的數(shù)量。由此，1992—1993年我國(guó)出現(xiàn)了第一次房地產(chǎn)熱。

2、住房分配貨幣化與住房二級(jí)市場(chǎng)的形成。從1999年下半年起，住房二級(jí)市場(chǎng)開始放開，允許房改房上市交易，增加了個(gè)人購(gòu)房的支付能力，使住房需求在短期內(nèi)急劇增加。另外，隨著工業(yè)化和城鎮(zhèn)化發(fā)展、城鎮(zhèn)人口增加，大規(guī)模城市改造和居民拆遷，使住房銷售市場(chǎng)的被動(dòng)需求也不斷增加。

3、土地市場(chǎng)規(guī)范化與第二次房地產(chǎn)熱。2002年，整頓土地市場(chǎng)秩序混亂及土地尋租等問(wèn)題，從此，土地市場(chǎng)走上了規(guī)范化發(fā)展道路。

4、支柱地位的確定與第三次房地產(chǎn)熱。2003年9月，為了促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，國(guó)務(wù)院發(fā)布“18號(hào)文件”，首次公開肯定了房地產(chǎn)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的支柱性地位，并明確提出房地產(chǎn)業(yè)要持續(xù)健康發(fā)展。

我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)起步較晚，房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量多，規(guī)模較小，尚處于發(fā)展的初級(jí)階段。通過(guò)

對(duì)房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)集中度的比較，可看出中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)每年都在較大幅度的增長(zhǎng)，盡管如此，房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)集中度仍然很低，體現(xiàn)出房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)小、散、差和住房建設(shè)的規(guī)?；潭鹊偷葐?wèn)題，這樣房地產(chǎn)商之間的競(jìng)爭(zhēng)容易形成一種自殺性、破壞性的競(jìng)爭(zhēng)格局，導(dǎo)致規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益的喪失，不利于我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展。

三，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)目前存在的問(wèn)題

1.開發(fā)失控，無(wú)序開發(fā)，導(dǎo)致土地資源的大量浪費(fèi)。優(yōu)勢(shì)區(qū)位的過(guò)度競(jìng)爭(zhēng)：因?yàn)橥恋氐墓┙o彈性較小甚至是沒(méi)有，使得土地的開發(fā)受到供給總量的限制，存在著對(duì)優(yōu)勢(shì)區(qū)位的競(jìng)爭(zhēng)。由于全部的土地需求壓力集中指向有限面積的精華土地之上，致使一些可更新資源從一些最適宜的土地上消失，這會(huì)給余下的生產(chǎn)可更新資源的土地產(chǎn)生更大的壓力；地區(qū)優(yōu)勢(shì)的片面發(fā)揮：由于我國(guó)資源和產(chǎn)品價(jià)格體系的不完善，導(dǎo)致一些地區(qū)重工輕農(nóng)，以犧牲農(nóng)業(yè)、占用耕地去追求經(jīng)濟(jì)發(fā)展。此外，地方政府對(duì)局部利益的強(qiáng)調(diào)造成各地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)趨同，生產(chǎn)布局并不能發(fā)揮地區(qū)優(yōu)勢(shì)，造成因追求局部土地效益而導(dǎo)致整體經(jīng)濟(jì)效益的下降；土地利用的代內(nèi)公平問(wèn)題：在當(dāng)前欠公平的經(jīng)濟(jì)秩序中，發(fā)達(dá)地區(qū)有時(shí)憑借經(jīng)濟(jì)和技術(shù)的優(yōu)勢(shì)，不僅不承擔(dān)更大的環(huán)境責(zé)任、社會(huì)責(zé)任和未來(lái)責(zé)任，而且有時(shí)通過(guò)不平等的資源貿(mào)易和企業(yè)擴(kuò)散，將自己的資源危機(jī)與環(huán)境問(wèn)題轉(zhuǎn)嫁給貧困地區(qū)和社會(huì)弱勢(shì)群體，這既違背了可持續(xù)發(fā)展的基本原則，同時(shí)也使土地的可持續(xù)利用難以實(shí)現(xiàn)。

2.結(jié)構(gòu)性矛盾突出，空置率比較高。大多數(shù)房地產(chǎn)投資者不能根據(jù)不同層次的消費(fèi)者需要來(lái)加快結(jié)構(gòu)的調(diào)整，既考慮富裕的階層，也考慮中等收入和低收入階層等多方面需要。在目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)全面啟動(dòng)的高速發(fā)展時(shí)期，房地產(chǎn)企業(yè)也在迅速擴(kuò)張，但這種房地產(chǎn)企業(yè)的結(jié)構(gòu)性缺陷，盡管可以使投資者獲得一些短期利益，但從長(zhǎng)期來(lái)看，卻會(huì)給行業(yè)帶來(lái)巨大的風(fēng)險(xiǎn)。

3..房地產(chǎn)企業(yè)大量短期行為，對(duì)生態(tài)資源造成極大破壞。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的一個(gè)顯著特點(diǎn)是開發(fā)企業(yè)數(shù)量多而規(guī)模小，企業(yè)規(guī)模小，不但沒(méi)有充足的資金與技術(shù)來(lái)保護(hù)環(huán)境與節(jié)約資源，而且在觀念與管理水平上也往往局限于眼前利益。這種經(jīng)營(yíng)方式不可避免的導(dǎo)致大量短期行為，從而出現(xiàn)外部不經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，具體表現(xiàn)在：開發(fā)區(qū)的盲目設(shè)置使大片的森林和耕地被砍伐和占用，一些開發(fā)商甚至無(wú)視城市規(guī)劃，違章建設(shè)；一些開發(fā)商為削減成本，往往采用耗能大、質(zhì)量低劣的產(chǎn)品，甚至是偷工減料。結(jié)果是許多建筑物建成后，有害物質(zhì)超標(biāo)，建筑質(zhì)量、污水和垃圾處理率不達(dá)標(biāo)等，破壞了生態(tài)環(huán)境。

四：關(guān)于房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展的幾點(diǎn)建議

合理利用土地資源，避免浪費(fèi)。土地資源是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的命脈。但土地資源是有限的，不可再生的。土地資源的永續(xù)利用是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的物質(zhì)基礎(chǔ)，也是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展與人居環(huán)境改善的基本前提，對(duì)于有限的土地資源，要按照可持續(xù)原則開發(fā)利用。

②重視環(huán)境保護(hù)，維護(hù)生態(tài)平衡。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展要與人口發(fā)展、環(huán)境發(fā)展、資源利用相協(xié)調(diào)。生態(tài)保護(hù)水平的差異，將會(huì)極大地影響房地產(chǎn)的價(jià)值，房地產(chǎn)生態(tài)價(jià)值的實(shí)現(xiàn)是房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展的必然要求。因此，要在開發(fā)的同時(shí)做好生態(tài)環(huán)境的保護(hù)和建設(shè)，使房地產(chǎn)業(yè)成為城市生態(tài)經(jīng)濟(jì)的有機(jī)組成部分。在開發(fā)的過(guò)程中要做好生態(tài)環(huán)境的保護(hù)和建設(shè)，塑造環(huán)境優(yōu)美、和諧的社區(qū)。

③完善房地產(chǎn)金融體系，建立和發(fā)展房地產(chǎn)金融二級(jí)市場(chǎng)。長(zhǎng)期以來(lái)金融信貸一直是制約房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵因素，房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)一步發(fā)展一直面臨資金來(lái)源、期限錯(cuò)配、資金流動(dòng)性等的約束。為實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，必須完善房地產(chǎn)金融體系，著手研究建立住房抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)抵押貸款的證券化。

④加快制度創(chuàng)新和科技創(chuàng)新。第一，優(yōu)化稅收結(jié)構(gòu)是房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展的源泉。第二,企業(yè)在觀念、產(chǎn)品方面的創(chuàng)新。第三,是消費(fèi)觀念的創(chuàng)新。第四,要注意在市場(chǎng)服務(wù)領(lǐng)域的創(chuàng)新。

⑤加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)督，健全房地產(chǎn)相關(guān)的法律法規(guī)。在促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的過(guò)程中，政府有兩件必須要做的事情。一是減少房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中的政府行為，根除腐敗，杜絕暗箱操作，嚴(yán)格執(zhí)法，取消不合理收費(fèi)。二是逐漸完善房地產(chǎn)相關(guān)的法律法規(guī)，盡快修訂相關(guān)法律法規(guī)。此外，還要保證房地產(chǎn)法規(guī)與其他法律法規(guī)的協(xié)調(diào)配合，要在其他法律法規(guī)中充實(shí)有關(guān)房地產(chǎn)的內(nèi)容。

參考文獻(xiàn)：

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第三篇：中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)聯(lián)合會(huì)

中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)聯(lián)合會(huì)

簡(jiǎn)介

中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)聯(lián)合會(huì)（CHINESE REAL ESTATE FEDERATION），簡(jiǎn)稱中房聯(lián)。是由我國(guó)從事房地產(chǎn)開發(fā)、工程規(guī)劃、項(xiàng)目建設(shè)、建筑施工、安裝裝飾、承包、監(jiān)理、建筑建材等企業(yè)機(jī)構(gòu)以及房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域科研院所等單位自愿參加組成并經(jīng)有關(guān)部門依法登記備案成立的非營(yíng)利性的、自律性民間社會(huì)團(tuán)體。

本會(huì)宗旨

遵守國(guó)家憲法、法律、法規(guī)和國(guó)家政策，遵守社會(huì)道德風(fēng)尚，以“服務(wù)于市場(chǎng)，服務(wù)行業(yè)，服務(wù)于社會(huì)”為宗旨，以構(gòu)建資源共享、信息交流為平臺(tái)，以堅(jiān)持市場(chǎng)化導(dǎo)向，不斷提升企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力為目標(biāo)，開展行業(yè)管理、維護(hù)會(huì)員單位合法權(quán)益活動(dòng)，溝通企業(yè)與政府、企業(yè)與企業(yè)之間的聯(lián)系，為企業(yè)搭建展示和推介形象的平臺(tái)，為推動(dòng)進(jìn)我國(guó)工程建設(shè)與企業(yè)品牌化發(fā)展服務(wù)，為促進(jìn)建筑行業(yè)健康有序發(fā)展服務(wù)。

職能和任務(wù)

（一）宣傳貫徹國(guó)家有關(guān)的方針政策和法律法規(guī)。

（二）開展調(diào)查研究，向政府相關(guān)部門提出有關(guān)行業(yè)發(fā)展的政策意見(jiàn)和立法建議；

（三）開展行業(yè)統(tǒng)計(jì)，收集整理發(fā)布行業(yè)信息，發(fā)布行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)；

（四）協(xié)調(diào)本行業(yè)與相關(guān)產(chǎn)業(yè)的關(guān)系，加強(qiáng)行業(yè)內(nèi)外的信息交流與合作，保護(hù)產(chǎn)業(yè)安全；

（五）反映會(huì)員的愿望和要求，維護(hù)會(huì)員的合法權(quán)益；

（六）引進(jìn)和推廣先進(jìn)管理技術(shù)和方法，為企業(yè)提供各種形式的咨詢和服務(wù)；

（七）開展多種形式的培訓(xùn)和研討活動(dòng)；

（八）舉辦行業(yè)會(huì)議、論壇，制定企業(yè)誠(chéng)信評(píng)價(jià)體系，行業(yè)品牌評(píng)價(jià)體系等為行業(yè)樹立標(biāo)竿和企業(yè)的發(fā)展服務(wù)。

（九）通過(guò)會(huì)刊、網(wǎng)站及相關(guān)書籍的編輯出版，為會(huì)員提供信息服務(wù)；

（十）開展國(guó)際交流與合作；

（十一）開展行業(yè)和社會(huì)公益活動(dòng)；

（十二）承辦政府部門委托的相關(guān)工作。

多年來(lái)，本會(huì)為全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)，為會(huì)員企業(yè)提供了全方位的卓有成效的服務(wù)：認(rèn)真宣傳貫徹國(guó)家有關(guān)城市建設(shè)的方針政策；積極開展房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目達(dá)標(biāo)建設(shè)、行業(yè)評(píng)優(yōu)、工程評(píng)優(yōu)活動(dòng)，得到業(yè)界和會(huì)員單位的大力支持，促進(jìn)了工程質(zhì)量及管理水平的提高；推動(dòng)會(huì)員單位之間開展工程方面的研究和科技的交流與推廣，促進(jìn)了房地產(chǎn)建設(shè)領(lǐng)域的科技進(jìn)步；在團(tuán)結(jié)會(huì)員單位開展行業(yè)自律、維護(hù)會(huì)員單位權(quán)益、服務(wù)房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)等方面起到了重要的作用，為我國(guó)城市建設(shè)的可持續(xù)發(fā)展和全面建設(shè)小康社會(huì)做出了應(yīng)有的貢獻(xiàn)。

第四篇：中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)-房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)文化比較.

中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)-房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)文化比較

文化概述

企業(yè)是一種以經(jīng)營(yíng)為手段，論文代寫以營(yíng)利為目的的組織發(fā)表論文企業(yè)這種經(jīng)濟(jì)組織的生存和行為的實(shí)施同其他行為一樣滲透著文化底蘊(yùn)。企業(yè)文化作為企業(yè)組織和員工行為的一種精神顯現(xiàn)，更能折射出一個(gè)企業(yè)綜合素質(zhì)的優(yōu)劣。成功的企業(yè)都具有強(qiáng)勢(shì)文化，即全體員工都從內(nèi)心深處認(rèn)同并自覺(jué)遵守公司價(jià)值觀、制度、行為方式，認(rèn)可并熱愛(ài)公司的標(biāo)志、品牌形象，企業(yè)具有強(qiáng)大的內(nèi)部凝聚力。因而，培育優(yōu)秀的企業(yè)文化，滋養(yǎng)和提升企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，是企業(yè)走可持續(xù)發(fā)展之路的一種戰(zhàn)略選擇。

企業(yè)文化形成使得企業(yè)這個(gè)團(tuán)隊(duì)中的每個(gè)員工已不再是松散的個(gè)體，而是對(duì)企業(yè)的愿景、使命和核心價(jià)值有著共同認(rèn)知的一分子。在企業(yè)文化的構(gòu)成中，“愿景”是企業(yè)對(duì)未來(lái)所想達(dá)到的理想狀態(tài)的描述，是對(duì)未來(lái)的期望和追求，它能夠召喚并驅(qū)使人們努力奮斗，鼓舞并激發(fā)員工全心全意地投入和奉獻(xiàn)；“使命”指出企業(yè)努力的重點(diǎn)和方向；“核心價(jià)值”則是指導(dǎo)員工日常行為，并且改善對(duì)外界環(huán)境的適應(yīng)力和內(nèi)部協(xié)調(diào)的一些準(zhǔn)則。企業(yè)的愿景、使命、價(jià)值觀不單單是口號(hào)，還必須落實(shí)到每個(gè)員工的行為中去。

在企業(yè)文化的建設(shè)上，需要企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)者將這一系列的理念融入到企業(yè)組織的結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)，組織的系統(tǒng)和程序，組織的各種儀式，組織的、信條，有關(guān)重要事件和人物的宣傳上，企業(yè)標(biāo)示物的設(shè)計(jì)等方面，使企業(yè)的文化理念深入人心，成為每個(gè)團(tuán)隊(duì)成員自覺(jué)的行為指南。需要強(qiáng)調(diào)的是，不同的國(guó)情有不同的企業(yè)文化，比如中國(guó)的企業(yè)文化講究親情，日本的企業(yè)文化要求忠誠(chéng)，美國(guó)的企業(yè)文化重視契約；即使同一傳統(tǒng)文化背景下，不同的企業(yè)也有不同的特點(diǎn)，只有適合本企業(yè)境況、能有效增強(qiáng)團(tuán)隊(duì)凝聚力，推動(dòng)企業(yè)持續(xù)快速發(fā)展的企業(yè)文化，才可稱得上優(yōu)秀的企業(yè)文化。

當(dāng)一個(gè)企業(yè)確立了自己的愿景、使命和核心價(jià)值之后，企業(yè)的組織機(jī)構(gòu)、組織規(guī)則和運(yùn)作方式隨之與其趨向一致。共同的言行之中，團(tuán)隊(duì)成員之間也會(huì)產(chǎn)生共同的感覺(jué)，更易于進(jìn)行開誠(chéng)布公地交流和溝通，更能贏得相互信任和支持。為了實(shí)現(xiàn)團(tuán)隊(duì)遠(yuǎn)景目標(biāo)，企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者更注意建立的競(jìng)爭(zhēng)和激勵(lì)機(jī)制。在這種良性運(yùn)作機(jī)制中，更能體現(xiàn)管理的公平、公正和心從為本，在企業(yè)創(chuàng)業(yè)的舞臺(tái)上，每個(gè)人都可以展露才干，在努力奉獻(xiàn)企業(yè)的過(guò)程中，個(gè)人的期望和自我實(shí)現(xiàn)的需要大多會(huì)得到滿足。當(dāng)每個(gè)人都充分發(fā)揮了個(gè)體積極性的時(shí)候，企業(yè)的工作績(jī)效將產(chǎn)生巨大的增長(zhǎng)。由于良好的企業(yè)文化的作用，團(tuán)隊(duì)之間的協(xié)作精神會(huì)大大增強(qiáng)，企業(yè)管理渠道暢通，從而獲得企業(yè)管理成本的降低和經(jīng)營(yíng)績(jī)效的提高。

任何一種企業(yè)文化在被團(tuán)隊(duì)認(rèn)知的同時(shí)，還具有一種外向張力。企業(yè)的愿景、使命和核心價(jià)值，既要傳播，還要每個(gè)成員付諸行為。傳播的途徑和手段是多樣的，廣告、宣傳報(bào)道、建筑和物品標(biāo)符、文字描述、口頭宣講等，而且大多數(shù)企業(yè)都導(dǎo)入CIS進(jìn)行系統(tǒng)整合和強(qiáng)化，達(dá)到眾所周知。企業(yè)文化的傳播功效越強(qiáng)，在公眾心目中的就越大；當(dāng)一種優(yōu)秀的企業(yè)文化與一個(gè)成功的企業(yè)模式形神合一時(shí)，這個(gè)企業(yè)的良好公眾形象就在市場(chǎng)上確立了。

優(yōu)秀的企業(yè)文化要求員工：在社會(huì)層面上，參與社會(huì)公益事業(yè)，遵守社會(huì)公德；在企業(yè)層面上，節(jié)約保護(hù)企業(yè)資源，敢于發(fā)表意見(jiàn)，積極參加集體活動(dòng)；在團(tuán)隊(duì)層面上，做到人際和諧，幫助同事；在自身層面上，積極，辦事主動(dòng)，保護(hù)工作環(huán)境清潔。這些方面的集中表現(xiàn)就是團(tuán)隊(duì)精神，團(tuán)隊(duì)精神的物化就是企業(yè)的品牌形象。具有這種團(tuán)隊(duì)精神的每個(gè)員工，都是企業(yè)的化身。

房地產(chǎn)文化比較

我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)是在20世紀(jì)80年代市場(chǎng)中催生的新興行業(yè)，由于幾十年積淀下來(lái)的商品房供應(yīng)短缺引發(fā)了20世紀(jì)80年代至90年代市場(chǎng)空前繁榮，因而也使這一新興行業(yè)在當(dāng)時(shí)被視為“暴利”行業(yè)，蒙上了一層極強(qiáng)的投機(jī)色彩。隨著國(guó)家1994年～1997年宏觀調(diào)控政策到位，我國(guó)上空前的房地產(chǎn)泡沫中誕生的各類房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)受到了徹底的洗禮，企業(yè)從商品房空置帶來(lái)的市場(chǎng)壓力中尋求生機(jī)，從房地產(chǎn)價(jià)格下跌尋求自身的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，在擠壓泡沫市場(chǎng)化過(guò)程中錘煉了這個(gè)新生產(chǎn)業(yè)，使業(yè)界在痛定思痛后走向成熟。進(jìn)入21世紀(jì)，房地產(chǎn)中比重最大的住宅產(chǎn)業(yè)被列為國(guó)家新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，成為上世紀(jì)末經(jīng)濟(jì)軟著陸后啟動(dòng)內(nèi)需的重點(diǎn)發(fā)展產(chǎn)業(yè)，城市居民住宅狀況成為我國(guó)全面建設(shè)小康的重要物質(zhì)指標(biāo)，更有上海市等房地產(chǎn)業(yè)較發(fā)達(dá)的城市將房地產(chǎn)列為“九五”規(guī)劃的支柱產(chǎn)業(yè)，一個(gè)資金密集型兼負(fù)我國(guó)城市改造重任的朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)正崛起在中國(guó)大地，在改善人們居住環(huán)境的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中獲得發(fā)展，在產(chǎn)業(yè)的發(fā)展中贏得社會(huì)的尊敬，同時(shí)也伴生了具有我國(guó)特色的房地產(chǎn)企業(yè)文化。

從全國(guó)范圍來(lái)看，以下幾類企業(yè)具有較典型的代表性：

1、以萬(wàn)科地產(chǎn)為代表的具自我更新特征的學(xué)院型企業(yè)文化。萬(wàn)科地產(chǎn)是一家從商貿(mào)起家，從80年代投資房地產(chǎn)的深圳上市公司，應(yīng)該說(shuō)其當(dāng)時(shí)介入房地產(chǎn)時(shí)企業(yè)基礎(chǔ)并不是太好，但由于它們創(chuàng)造了重視企業(yè)品牌打造與推廣，激勵(lì)員工并張揚(yáng)個(gè)性的強(qiáng)勢(shì)企業(yè)文化，從而不僅塑造了中國(guó)地產(chǎn)的知名品牌——萬(wàn)科地產(chǎn)，同時(shí)也造就了一批業(yè)界知名人士，使萬(wàn)科地產(chǎn)在全國(guó)各大城市的房地產(chǎn)中均享有較高知名度，產(chǎn)品的城市覆蓋率與其品牌知名度一樣居全國(guó)前列，是我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)中的佼佼者。但是由于其過(guò)度地激勵(lì)個(gè)性張揚(yáng)與企業(yè)資源有限性的沖突，產(chǎn)生強(qiáng)文化下人員高流動(dòng)率的奇怪現(xiàn)象，因而也制約了萬(wàn)科地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)規(guī)模的進(jìn)一步擴(kuò)大，在所發(fā)展的城市的市場(chǎng)份額均不是最大。

2、以中海地產(chǎn)為代表的具有傳統(tǒng)公司優(yōu)化管理緩慢自我更新半學(xué)院型企業(yè)文化。中海地產(chǎn)是一家從香港承建業(yè)(工程總承包)起家的全國(guó)性房地產(chǎn)企業(yè)，它從90年代初涉足內(nèi)地房地產(chǎn)，從行業(yè)相關(guān)性而言是水到渠成，加上其特有的“中國(guó)建筑”背景，工程管理具有明顯優(yōu)勢(shì)，受其在香港從事工程總承包的成功經(jīng)營(yíng)模式，形成了強(qiáng)調(diào)團(tuán)隊(duì)精神，注重產(chǎn)品細(xì)節(jié)，服務(wù)貫徹始終的強(qiáng)勢(shì)企業(yè)文化，并成功地將其注重工作細(xì)節(jié)的企業(yè)文化稼接到中海物業(yè)優(yōu)質(zhì)服務(wù)品牌。這種強(qiáng)勢(shì)企業(yè)文化由于過(guò)于強(qiáng)調(diào)工作細(xì)節(jié)，使得其企業(yè)資源未得到最大的發(fā)揮，加之傳統(tǒng)管理企業(yè)偏面強(qiáng)調(diào)服從精神而限制了員工創(chuàng)造性的發(fā)揮的弊端，制約了這類企業(yè)的發(fā)展，使之產(chǎn)品精細(xì)而品牌形象不夠鮮明，經(jīng)營(yíng)規(guī)模也非最大。

3、以合生創(chuàng)展與珠江地產(chǎn)為代表的具有自我更新管理棒球隊(duì)型的企業(yè)文化。合生創(chuàng)展是一家專業(yè)從事內(nèi)地房地產(chǎn)開發(fā)的香港上市公司，90年代中期與廣東珠江投資戰(zhàn)略合作投資珠江三角洲房地產(chǎn)，兩公司戰(zhàn)略結(jié)盟帶來(lái)了土地開發(fā)、市場(chǎng)策劃、工程總承包、規(guī)劃設(shè)計(jì)、物業(yè)管理的資源優(yōu)化組合，形成了重視工作結(jié)果，鼓勵(lì)員工創(chuàng)新與學(xué)習(xí)，包容多元亞文化的企業(yè)文化，從而使企業(yè)在較短的時(shí)間內(nèi)獲得迅猛發(fā)展。正是這種新型的多元企業(yè)文化，造就了全國(guó)各地房地產(chǎn)業(yè)的一個(gè)個(gè)巨人，多種資源整合極盡其能。但是這種多元的包容性企業(yè)文化如何有效地解決主流文化的支配地位，是其持續(xù)健康發(fā)展須注重的。

4、以香港新世界地產(chǎn)為代表的具緩慢自我更新能力學(xué)院型企業(yè)文化。90年代初期，以新世界地產(chǎn)為代表的一批香港、頗具實(shí)力的上市公司大舉進(jìn)軍中國(guó)內(nèi)地房地產(chǎn)，由于其外資背景，在國(guó)內(nèi)發(fā)展房地產(chǎn)受到諸多政策限制，形成了注重規(guī)范運(yùn)作，激勵(lì)員工學(xué)習(xí)，注重企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)利益的企業(yè)文化。從而使企業(yè)的經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。港臺(tái)及東南亞在內(nèi)地投資的房地產(chǎn)公司大部分屬此類企業(yè)文化，它們?cè)诘雌鸱奈覈?guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)投入巨資而回報(bào)并不高，但從國(guó)際環(huán)境看，外資企業(yè)在內(nèi)地發(fā)展房地產(chǎn)仍規(guī)避并化解了這些企業(yè)(集團(tuán))系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。

從上述四例典型的房地產(chǎn)企業(yè)文化比較分析可以看出，我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)文化處在傳統(tǒng)公司文化，緩慢自我更新企業(yè)文化與自我更新企業(yè)文化并存的狀態(tài)，并且各具特征，這一方面說(shuō)明市場(chǎng)不平衡，各種企業(yè)文化均有其存在的合理性，另一方面說(shuō)明我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)文化已經(jīng)影響著企業(yè)的發(fā)展，從某種意義上講，企業(yè)文化的優(yōu)良不在于形成時(shí)多么超前，多么具有感染力，而更重要的在于企業(yè)文化的不斷完善或調(diào)整機(jī)制，只有建立在自覺(jué)更新基礎(chǔ)上的企業(yè)文化才最具生命力，偏面地、不適應(yīng)外部環(huán)境的企業(yè)文化都將成為制約企業(yè)發(fā)展的障礙。適者生存是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)永恒的主旋律，正確處理好多元文化包容性與主流文化的關(guān)系，是企業(yè)適應(yīng)我國(guó)尚欠成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)鍵所在，偏面的主流文化對(duì)多元文化的排斥必將導(dǎo)致企業(yè)資源的流失，相反，過(guò)于弱勢(shì)的無(wú)主流文化支配的多元文化將導(dǎo)致企業(yè)持續(xù)發(fā)展能力的下降。

第五篇：中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)

在日前舉辦的第三屆中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)院派論壇上，到會(huì)專家預(yù)測(cè)了今年下半年到明年初我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體發(fā)展態(tài)勢(shì)，概括出短時(shí)間內(nèi)中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)出現(xiàn)房?jī)r(jià)將持續(xù)上漲、融資渠道多元化、二手房市場(chǎng)高速發(fā)展等八大發(fā)展趨勢(shì)。

趨勢(shì)一：需求促使房?jī)r(jià)上漲

專家認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)之一是房?jī)r(jià)會(huì)持續(xù)上漲。

專家做出這樣的判斷，主要是基于房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求仍然處于快速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)：第一，城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快，大量人口進(jìn)城居住、就業(yè)，將增加房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求；第二，消費(fèi)者的消費(fèi)觀念發(fā)生變化，將增加市場(chǎng)需求。據(jù)北京、上海等城市測(cè)算，近幾年每年消化的商品房中，改善性住房需求不到家庭戶數(shù)的10％。而隨著居民消費(fèi)觀念的變化，10年換購(gòu)一套住房的趨勢(shì)在未來(lái)幾年應(yīng)當(dāng)能夠持續(xù)保持；第三，拆遷安置增加了房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體需求。近幾年，各城市加大城市危舊住房改造力度，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的步伐會(huì)繼續(xù)加快，這部分需求將保持穩(wěn)定的增長(zhǎng)。因此，從需求旺盛的角度來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)的價(jià)格不但不會(huì)往下走，而且會(huì)持續(xù)上漲。

趨勢(shì)二：融資渠道多元化

央行《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》的出臺(tái)，對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展格局開始產(chǎn)生重大影響。其中，最直接的影響就是對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道的沖擊，導(dǎo)致資金密集型的房地產(chǎn)企業(yè)被迫尋求新的融資方式與渠道，這意味著房地產(chǎn)融資將趨向多元化。

趨勢(shì)三：二手房市場(chǎng)升溫

下半年，房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)將繼續(xù)升溫。今年上半年出臺(tái)的已購(gòu)公房上市取消審批手續(xù)等政策將促進(jìn)二手房市場(chǎng)的發(fā)展，已購(gòu)公房的大量上市將成為不爭(zhēng)事實(shí)。(而三級(jí)市場(chǎng)，是購(gòu)買房地產(chǎn)的單位和個(gè)人，再次將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或租賃的市場(chǎng)。也就是房地產(chǎn)再次進(jìn)入流通領(lǐng)域進(jìn)行交易而形成的市場(chǎng)，也包括房屋的交換。)

“賣舊買新”將是大多數(shù)人改善住房條件的主要途徑。很多人將賣掉手中舊房，購(gòu)買新的商品房，從而釋放出大批的二手房房源。由此可見(jiàn)，下半年一手房市場(chǎng)火爆的同時(shí)，二手房房源數(shù)量也將直線上升。

發(fā)展趨勢(shì)之四，政府將加大對(duì)地產(chǎn)開發(fā)的介入力度。這一點(diǎn)在北京和上海表現(xiàn)得特別明顯。“我們判斷，政府會(huì)全面地介入房地產(chǎn)開發(fā)，而不僅僅是規(guī)范市場(chǎng)。主要是政府從其利益角度出發(fā)，會(huì)介入房地產(chǎn)的土地出讓、經(jīng)營(yíng)等多個(gè)層面?！?/p>

發(fā)展趨勢(shì)之五，市場(chǎng)行為和政府行為齊頭并進(jìn)。政府從土地購(gòu)買、營(yíng)銷過(guò)程

直至內(nèi)部管理的介入，會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)行為更加規(guī)范，使市場(chǎng)行為與政府行為共同發(fā)展。

發(fā)展趨勢(shì)之六，物業(yè)管理進(jìn)一步走向規(guī)范化和產(chǎn)業(yè)化。很多物業(yè)管理依托開發(fā)的狀況，會(huì)受到很大影響?，F(xiàn)在，物業(yè)管理法律規(guī)范已經(jīng)開始實(shí)施，物業(yè)管理市場(chǎng)會(huì)慢慢地規(guī)范，而且有相當(dāng)?shù)陌l(fā)展空間。

發(fā)展趨勢(shì)之七，房地產(chǎn)營(yíng)銷將回歸到地點(diǎn)、產(chǎn)品、社區(qū)三個(gè)基本層面。

發(fā)展趨勢(shì)之八，新房市場(chǎng)局部的短缺現(xiàn)象依然會(huì)存在，而且可能會(huì)持續(xù)。這個(gè)現(xiàn)象不僅存在于經(jīng)濟(jì)適用房，商品房也存在類似問(wèn)題。