第一篇：中國房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀與未來

中國房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀與未來

姓名:呂文祥

學(xué)好：200930455011班級：09自動化

摘要：近幾年,我國建筑節(jié)能有了突飛猛進的發(fā)展,不僅在建筑領(lǐng)域,而自在社會各個領(lǐng)域已形成一股不可阻擋的強大潮流,這股潮流正有力地推動著社會經(jīng)濟的發(fā)展。

關(guān)鍵詞：經(jīng)濟增長;房地產(chǎn)業(yè)

現(xiàn)在房地產(chǎn)是全國乃至中央領(lǐng)導(dǎo)高度關(guān)注的一個熱點問題，也引起了業(yè)內(nèi)外特別是學(xué)術(shù)界的爭論。大家關(guān)注的問題主要有三個：第一個是規(guī)模是否過大；第二，沖動是否過快；第三是價格。房地產(chǎn)具有先于國民經(jīng)濟蕭條而蕭條，后于國民經(jīng)濟復(fù)蘇而復(fù)蘇的特點。根據(jù)國家信息中心發(fā)布的統(tǒng)計資料，改革開放以來，我國每6—7年構(gòu)成一個經(jīng)濟循環(huán)周期。1999年第四季度經(jīng)濟增長進入谷底，這標(biāo)志著從1993年開始連續(xù)7年的一個完整的循環(huán)周期已經(jīng)完成，從2001年開始，經(jīng)濟運行將進入一個新一輪的穩(wěn)定增長期。另據(jù)國務(wù)院發(fā)展研究中心的一份研究報告，我國未來20年的經(jīng)濟增長的基本走勢是：“十五”期間GDP的增長率在7．0％～8．1％之間，2010—2020年，GDP增長率將降至5．5％～6．6％。房地產(chǎn)發(fā)展與宏觀經(jīng)濟的發(fā)展具有正相關(guān)性。宏觀經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展，將對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供強力的支撐，有利于放大房地產(chǎn)上游的生產(chǎn)要素供給總量，并拉動房地產(chǎn)的終端市場需求。因此，未來幾年內(nèi)，宏觀經(jīng)濟發(fā)展對房地產(chǎn)具有推動和拉動雙重效應(yīng)。

國家政策對規(guī)范房地產(chǎn)市場，調(diào)整市場結(jié)構(gòu)與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，平抑市場價格具有深遠的影響并起到了至關(guān)重要的作用，其目的是完善和促進我國房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，進而帶動我國國民經(jīng)濟和人民生活水平的迅速提高。2003和2004年是我國房地產(chǎn)高速發(fā)展的兩年，在這兩年中房地產(chǎn)開發(fā)數(shù)量和投資量都達到了空前的規(guī)模，商品房售價也連連攀升。為了調(diào)解市場需求和價格，兩年來，國家陸續(xù)出臺了一系列政策法規(guī)，治理和規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)的運行秩序，其中包括：中國人民銀行發(fā)出關(guān)于《進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》，國土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》，建設(shè)部等七部委發(fā)出的《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》，以及央行兩次上調(diào)個人住房貸款利率的政策等。國家在加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理，規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道、獲取開發(fā)土地，加強經(jīng)濟適用住房建設(shè)，完善廉租住房制度、整頓和規(guī)范市場秩序、完善市場信息披露制度等方面進行引導(dǎo)和調(diào)控。

從區(qū)域經(jīng)濟來看，房地產(chǎn)業(yè)是一個區(qū)域差異巨大、級差收益明顯的行業(yè)。一個區(qū)域的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的程度必然受到該地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展水平及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)狀況的制約。一般而言，區(qū)域經(jīng)濟增長是隨著投資量的不斷增加和需求量的持續(xù)上升發(fā)展起來的。這種投資與需求的增長，必然導(dǎo)致對房地產(chǎn)需求的增加，從而帶動房地產(chǎn)業(yè)的相應(yīng)發(fā)展。

21世紀(jì)“綠色、生態(tài)、環(huán)保、健康”已經(jīng)成為我們生活的主題，在這樣的背景下，房子作為人們的安身立命之所也有了更多的時代內(nèi)涵——綠色健康的人居環(huán)境成為消費者購房的第一選擇，低碳成為人們追求的生活方式?，F(xiàn)在國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)是以土地為原料、以資金為動力、以時間為坐標(biāo)、以銷售為導(dǎo)向的粗放型的生產(chǎn)模式，這種生產(chǎn)模式突出表現(xiàn)為技

術(shù)含量低、生產(chǎn)過程與經(jīng)營過程能耗大、追求銷售速度和資金周轉(zhuǎn)效率，而不是產(chǎn)品的經(jīng)營效力和可持續(xù)發(fā)展能力，從而帶來資源的嚴重消耗。中國現(xiàn)在每年新建的房屋面積占到世界總量的50％，建筑節(jié)能減排已列入我國三大重點節(jié)能領(lǐng)域之一。房地產(chǎn)業(yè)的低碳發(fā)展，不僅是國家整體碳排放目標(biāo)承諾的要求，也是行業(yè)實現(xiàn)創(chuàng)新升級、健康發(fā)展的內(nèi)在需求。我們現(xiàn)在的房子90％左右都是毛坯房，這只是一個半成品，重復(fù)的裝修會造成資源的浪費。要發(fā)展低碳經(jīng)濟，建造低碳住宅，房地產(chǎn)企業(yè)需要不斷地提高開發(fā)水平和質(zhì)量，在戶型規(guī)劃設(shè)計上要做到集約和節(jié)約。提高精裝修的比例，雖然資金回籠時間會比較長，但是對企業(yè)未來的發(fā)展以及對消費者都是非常有利的。精裝修是對低碳的一大貢獻，一套精裝修的房子會比毛坯房少產(chǎn)生兩噸的垃圾，精裝修將是未來低碳住宅的發(fā)展趨勢。新技術(shù)、新材料、新軟件方面的科技進步，勢必對建筑設(shè)計及配套設(shè)備和部品等行業(yè)帶來重大影響。提高建筑科技水平，不但可以提高建筑室內(nèi)的舒適程度、提高人居健康水平，而且可以節(jié)約能耗、減少環(huán)境污染和降低建筑的全壽命成本費用。同時，提高建筑科技水平可以提高項目在出售或出租市場的競爭力，以及提高企業(yè)項目自身的市場形象。從歷史發(fā)展的角度看，建筑科技含量勢必要提高，真實的技術(shù)含量將成為市場真正的需求。科技進步刺激房地產(chǎn)市場的發(fā)展，而新的市場需求又會反過來促進科技進步。

已經(jīng)過去的10年,是中國房地產(chǎn)取得飛速發(fā)展和巨大成就的10年。自1998年我國住房制度改革以來,正式確立了房地產(chǎn)的全面市場化方向,計劃和分配時代長期積聚的需求得到了極大釋放,加上中國經(jīng)濟的高速增長和城市化步伐的邁進,推動了我國房地產(chǎn)業(yè)的大發(fā)展,房地產(chǎn)規(guī)模和建筑面積逐年遞增。同時,房地產(chǎn)市場逐步形成、完善和成熟,當(dāng)前的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)發(fā)展成為包含土地、建筑、交易和金融服務(wù)的多鏈條、多部門的重要產(chǎn)業(yè),同時房地產(chǎn)的投資和投機屬性也已充分的顯現(xiàn)和發(fā)揮作用。

在過去的10年中,房地產(chǎn)對于中國的經(jīng)濟增長貢獻卓著。在消費、投資和出口貿(mào)易這三大經(jīng)濟增長的動力中,投資和出口構(gòu)成了中國增長的核心,其中房地產(chǎn)是投資中的重要力量。整個循環(huán)的過程是,出口形成了國內(nèi)實體經(jīng)濟的發(fā)展,解決了就業(yè),增加了居民收入,也給國家?guī)砹司揞~的外匯儲備和稅收收入,政府轉(zhuǎn)而將這些收入轉(zhuǎn)化為政府投資用于基礎(chǔ)設(shè)施和民生建設(shè);實體經(jīng)濟發(fā)展、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和人民收入水平的提高形成了對城市化的需求,從而推動了房地產(chǎn)的快速發(fā)展,進而又推動了經(jīng)濟的增長。所以,可以說,在“中國式增長”的動力中,出口、政府投資和房地產(chǎn)是三大重要力量。出口增加了政府和居民收入,政府收入用于投資,居民收入轉(zhuǎn)化為儲蓄和房地產(chǎn)需求,同時房地產(chǎn)又給了政府土地財政,逐步升高的房價剝奪了居民的多數(shù)儲蓄,讓我們這個高儲蓄的國家在缺少消費時,同樣能夠取得驚人的經(jīng)濟增長。

中國的房地產(chǎn)似乎一直處于稀缺的賣方市場狀態(tài),即使保持了年均20%多的增長速度,但仍然難以滿足不斷增加的需求。原因是一方面由于中國經(jīng)濟的高速發(fā)展,城市化的進程帶動了城市的就業(yè)和人口增加,以及人們收入水平的提高,加上商業(yè)和服務(wù)業(yè)的發(fā)展,都形成對房地產(chǎn)的大量需求;另一方面,房地產(chǎn)已經(jīng)發(fā)展成為重要的投資品,在房價上漲的預(yù)期下,投資和投機需求鋪天蓋地的進入市場。目前,投資和投機已經(jīng)過度,推動房價一路非理性快速上漲,嚴重脫離了經(jīng)濟增長和人民收入水平的增長速度。房價泡沫毋庸置疑,近期被福布斯列為全球六大資產(chǎn)泡沫第二位,其中蘊涵的風(fēng)險不可小覷。

展望10年代,房地產(chǎn)的發(fā)展空間依然很大,我國的城市化比率和國外相差甚遠,“居者有其屋”的目標(biāo)遠沒有實現(xiàn),房地產(chǎn)仍然可以成為經(jīng)濟增長的重要動力。然而,當(dāng)前問題的重點,是高房價的風(fēng)險及其帶來的一系列隱患。首先,高房價帶來的資產(chǎn)泡沫一旦破滅,將影響房地產(chǎn)相關(guān)的產(chǎn)業(yè)鏈,嚴重影響經(jīng)濟增長和金融安全;其次,高房價不利于房地產(chǎn)的進一步發(fā)展和發(fā)揮對經(jīng)濟增長的推動作用,過高的價格將阻礙正常需求,不利于我國城市化推進;再次,高房價剝奪了居民的收入,不利于啟動內(nèi)需和消費的增長。

第二篇：中國房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀

中國房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀

整體的分析

一 中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展水平

房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟新的增長點，為中國經(jīng)濟的快速增長做出了貢獻。據(jù)有關(guān)部門的統(tǒng)計，2003年直接拉動GDP增長1.3個百分點，間接拉動0.6～1.2個百分點。2003年中國房地產(chǎn)業(yè)在開發(fā)投資高速增長中，供銷兩旺，供求總量基本平衡，供應(yīng)結(jié)構(gòu)漸趨合理，價格走勢平穩(wěn)的良好勢頭。城鎮(zhèn)居民人均居住面積從1978年的3.6平方米提高到2003年的11.4平方米。2003年1～9月份房地產(chǎn)開發(fā)完成投資6495億元，同比增長32.8%，高于固定資產(chǎn)投資增幅（31.4%）

1.4個百分點，占同期固定資產(chǎn)投資的25.1%。商品房施工面積增長27.8％，其中，新開工面積增長30.4％。購置土地面積23082萬平方米，同比增長44.7%，增幅平穩(wěn)下降。土地開發(fā)面積11368萬平方米，同比增長38.9%，與前兩年增幅持平。商品房竣工面積增長34.9％，銷售面積增長35.9%。銷售面積增幅大于同期竣工面積增幅1個百分點。通過2003年12月“國房景氣指數(shù)”所屬的八個分類指數(shù)的走勢與10月相較，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)2升6降的格局。其中，竣工面積、土地開發(fā)面積、商品房平均銷售價格、土地轉(zhuǎn)讓收入、商品房空置面積和資金來源分類指數(shù)呈現(xiàn)下降趨勢；房地產(chǎn)開發(fā)投資、新開工面積分類指數(shù)繼續(xù)保持上揚勢頭?？梢哉f，中國房地產(chǎn)市場總體上是健康的。但是，需要注意的是，在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中仍然還存在一些不利因素，表現(xiàn)在以下幾個方面。

二 中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過程中存在的主要問題

①資源的浪費與流失。由于開發(fā)失控和無序發(fā)展，導(dǎo)致土地資源的大量浪費和國有資產(chǎn)的大量流失。1992～1993年的“開發(fā)區(qū)熱”和“房地產(chǎn)熱”高潮時全國形形色色的開發(fā)區(qū)達上萬個，規(guī)劃占地1.5萬平方公里，相當(dāng)于全國當(dāng)時的城市建成區(qū)總面積，而真正實現(xiàn)有效開發(fā)利用的僅為2％左右。

②商品房空置量增加，而且正在進一步擴大。僅1993年底商品房空置面積達到5000萬平方米，此后這一指標(biāo)持續(xù)上升，2000年達9000萬平方米。截止到2003年11月底商品房空置面積已突破1億平方米，同比增長6.5％，其中，空置一年以上商品房面積為4220萬平方米。國際慣例商品房的空置率一般是控制在10％左右，而中國房地產(chǎn)開發(fā)的空置房已超過了這個指標(biāo)。雖然建設(shè)部領(lǐng)導(dǎo)多次強調(diào)消化空置房，許多地區(qū)空置房也有些下降，但總的情況來看，中國的空置商品房仍然繼續(xù)上升，現(xiàn)已接近20％。

③房地產(chǎn)開發(fā)中的短期行為，對生態(tài)環(huán)境造成破壞。開發(fā)單位片面追求經(jīng)濟效益，致使建筑密度過高、容積率過高，缺少綠色空間，一些房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)忽視對生態(tài)環(huán)境的保護與建設(shè)。

④房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與金融業(yè)關(guān)系尚未理順，房地產(chǎn)開發(fā)缺乏穩(wěn)定的資金來源。房地產(chǎn)金融基礎(chǔ)體系欠完備，國外發(fā)達市場經(jīng)濟國家住房消費信貸一般占到整個房地

產(chǎn)信貸總額的70％左右，而我國消費信貸占房地產(chǎn)信貸的比例不到10％，僅占銀行全部貸款總量的1％。實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展是中國房產(chǎn)業(yè)面臨的一項戰(zhàn)略任務(wù)。

三 中國房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)性分析

可持續(xù)發(fā)展的核心是“資源在當(dāng)代人群之間及代與代人群之間公平合理的分配”。因此，房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，就是既要滿足當(dāng)代人對房地產(chǎn)的各種需求，又要合理利用土地資源，保護生態(tài)環(huán)境，為后代人的生產(chǎn)生活創(chuàng)造必要的空間發(fā)展條件。房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展應(yīng)把房屋、業(yè)主和環(huán)境三要素作為一個整體，重視對自然資源的使用和保護，爭取實現(xiàn)向自然的索取與對自然的回報之間的平衡。其目標(biāo)包括：房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展既要與整個國民經(jīng)濟的整體發(fā)展相協(xié)調(diào)，也要與地方區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展相協(xié)調(diào)；房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展要與人口發(fā)展、環(huán)境發(fā)展、資源利用相協(xié)調(diào)；房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展既要滿足當(dāng)代社會的需求，還要考慮后人開發(fā)的余地，決不能進行掠奪性開發(fā)；房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展要使開發(fā)效益與資金效益得到較好的協(xié)調(diào)。從而實現(xiàn)土地資源的永續(xù)利用、住宅業(yè)的穩(wěn)定協(xié)調(diào)發(fā)展、房地產(chǎn)市場完善與人居環(huán)境的改善等多方面目標(biāo)和要求。從而,推進中國房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展。

①合理利用土地資源，避免浪費。土地資源是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的命脈。但土地資源是有限的，不可再生的。土地資源的永續(xù)利用是實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的物質(zhì)基礎(chǔ)，也是房地產(chǎn)市場發(fā)展與人居環(huán)境改善的基本前提，對于有限的土地資源，要按照可持續(xù)原則開發(fā)利用。在中國的城市化進程中，房地產(chǎn)開發(fā)通常是對城市邊緣土地進行開發(fā)，因此要注意保護好這一地區(qū)的農(nóng)用地，防止過多的農(nóng)用地成為城市建設(shè)用地。農(nóng)地轉(zhuǎn)變?yōu)榉寝r(nóng)用地必須符合土地利用規(guī)劃的規(guī)定，有關(guān)的政府部門應(yīng)該嚴格把關(guān)。對于已經(jīng)成為城市建設(shè)用地的農(nóng)用地，要提高其使用效率。嚴格執(zhí)行《城市房地產(chǎn)管理法》有關(guān)規(guī)定，即對未投資開發(fā)或投資未達到一定比例的土地，嚴禁轉(zhuǎn)讓；在一定時間內(nèi)不進行投資的，政府應(yīng)無償收回，從根本上抑制炒地皮、哄抬地價現(xiàn)象的發(fā)生。要根據(jù)城市規(guī)劃，對各類用地及郊區(qū)新入市的農(nóng)用地合理配置，以實現(xiàn)土地資源高效配置。

②重視環(huán)境保護，維護生態(tài)平衡。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展要與人口發(fā)展、環(huán)境發(fā)展、資源利用相協(xié)調(diào)。生態(tài)保護水平的差異，將會極大地影響房地產(chǎn)的價值，房地產(chǎn)生態(tài)價值的實現(xiàn)是房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展的必然要求。因此，要在開發(fā)的同時做好生態(tài)環(huán)境的保護和建設(shè)，使房地產(chǎn)業(yè)成為城市生態(tài)經(jīng)濟的有機組成部分。在開發(fā)的過程中要做好生態(tài)環(huán)境的保護和建設(shè)，塑造環(huán)境優(yōu)美、和諧的社區(qū)。在2003年9月中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會城市開發(fā)專業(yè)委員會在北京珠江國際城舉辦的“房地產(chǎn)文化研討會”上，專家學(xué)者們一直認為，21世紀(jì)的房地產(chǎn)競爭已經(jīng)逐漸上升到文化競爭，在知識經(jīng)濟條件下，文化力比政治力和技術(shù)力對房地產(chǎn)業(yè)的作用更持久，更廣泛，更深遠。

③完善房地產(chǎn)金融體系，建立和發(fā)展房地產(chǎn)金融二級市場。長期以來金融信貸一直是制約房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵因素，房地產(chǎn)業(yè)進一步發(fā)展一直面臨資金來源、期限錯配、資金流動性等的約束。為實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，必須完善房地產(chǎn)金融體系，著手研究建立住房抵押貸款二級市場，實現(xiàn)抵押貸款的證券化，將一、二級市場作為一個整體納入金融大循環(huán)，打通房地產(chǎn)市場與資本市場的聯(lián)系。根據(jù)統(tǒng)計，世界個人住房貸款占全社會貸款比為20%，但我國卻只有1.6%。鑒于我國房地產(chǎn)業(yè)有效需求不足的現(xiàn)狀，房地產(chǎn)金融信貸應(yīng)更多地向消費信貸轉(zhuǎn)移，實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)——消費的良性循環(huán)。

④加快制度創(chuàng)新和科技創(chuàng)新。第一，長期以來，中國過分注重對增量房地產(chǎn)征稅，而忽視了對存量房地產(chǎn)征稅。優(yōu)化稅收結(jié)構(gòu)是房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展的源泉。第二,企業(yè)在觀念、產(chǎn)品方面的創(chuàng)新。不能片面追求環(huán)境、降低容積率、人均居住用地超過規(guī)范要求。房地產(chǎn)業(yè)必須進行環(huán)境成本核算。由于中國執(zhí)行的是土地資源無價或低價、產(chǎn)品高價的價格政策，壓制了資源再生產(chǎn)活動的積極性，刺激了人們對土地的消費需要，乃至浪費。因此，實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)從粗放型向集約型的轉(zhuǎn)變。第三,是消費觀念的創(chuàng)新。受傳統(tǒng)觀念的影響，住房消費往往有梯度消費意識和借貸消費意識，導(dǎo)致中國房地產(chǎn)市場潛在需求大，有效需求相對不足。因此，更新消費觀念促進潛在需求的轉(zhuǎn)化，是保證房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的有效手段。第四,要注意在市場服務(wù)領(lǐng)域的創(chuàng)新。實現(xiàn)中介(經(jīng)紀(jì))、物業(yè)管理有新的形式和內(nèi)容，住房貸款等繁瑣的手續(xù)要簡化、科學(xué)、利于操作。第五,中國房地產(chǎn)業(yè)目前已處于數(shù)量和質(zhì)量并重的時代，而作為創(chuàng)新主體的企業(yè)要生存并壯大，惟一的出路是創(chuàng)新。

⑤加強對房地產(chǎn)市場的監(jiān)督，健全房地產(chǎn)相關(guān)的法律法規(guī)。在促進房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的過程中，政府有兩件必須要做的事情。一是減少房地產(chǎn)開發(fā)過程中的政府行為，根除腐敗，杜絕暗箱操作，嚴格執(zhí)法，取消不合理收費。二是逐漸完善房地產(chǎn)相關(guān)的法律法規(guī)。目前，雖然中國已經(jīng)有《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)法》，實踐證明這兩部法律對于1990年代的房地產(chǎn)市場的規(guī)范起到很好的作用。但是，我們要注意到現(xiàn)在房地產(chǎn)已步入較為理性發(fā)展的階段，已購?fù)恋厥欠衲茉趦赡陜?nèi)開發(fā)應(yīng)當(dāng)由企業(yè)根據(jù)市場狀況自己決定。有些企業(yè)擔(dān)心管理部門收回，而不顧市場需求強制性進行開發(fā)投資，把上一輪的過量批地變?yōu)樾乱惠喌倪^量開發(fā)，這種做法勢必帶來不良后果。這就要求政府要盡快修訂相關(guān)法律法規(guī)。此外，還要保證房地產(chǎn)法規(guī)與其他法律法規(guī)的協(xié)調(diào)配合，要在其他法律法規(guī)中充實有關(guān)房地產(chǎn)的內(nèi)容。

四 中國房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展評價指標(biāo)體系

房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展評價指標(biāo)體系是房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展研究中的一項重要的內(nèi)容，很多專家學(xué)者對此進行了探討。評價指標(biāo)體系大都從人民生活、經(jīng)濟、環(huán)境三個方面進行綜合。根據(jù)胡學(xué)鋒（2000）提出的評價指標(biāo)，人民生活方面主要反映收入增長及人口的增長與房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的相互促進作用，包括人均居住面積、居民住房成套率、居民居住面積、住房價格收入比、房地產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員增長率、銀行住房消費貸款增長率、城鎮(zhèn)人口增長率等7項指標(biāo)。經(jīng)濟方面反映的是房地產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟發(fā)展之間的協(xié)調(diào)性和相互影響，有房地產(chǎn)業(yè)增加值、人均房地產(chǎn)業(yè)環(huán)保增加值、房地產(chǎn)企業(yè)環(huán)保總資產(chǎn)貢獻率、房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP的比重、房地產(chǎn)企業(yè)環(huán)保全員勞動生產(chǎn)率、房地產(chǎn)企業(yè)環(huán)保成本費用利潤率、房地產(chǎn)價格指數(shù)、房地產(chǎn)銀行貸款償還率等8項指標(biāo)。環(huán)境反映房地產(chǎn)業(yè)的生態(tài)效

益，包括全社會房屋使用效率、房地產(chǎn)開發(fā)小區(qū)綠化覆蓋率、建筑垃圾及污水排放量、土地有效利用率、土地開發(fā)面積增長率、農(nóng)業(yè)用地被征用面積增長率等6項指標(biāo)。

第三篇：中國雷達現(xiàn)狀與未來

中國雷達現(xiàn)狀與未來〖特別報道〗

作者 航空報國追求第一

２００６新年傾情奉獻

【本人鄭重申明】雷達技術(shù)和裝備是國防建設(shè)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)；本文有關(guān)中國雷達的圖片和數(shù)據(jù)都是官方網(wǎng)站和專業(yè)期刊中已公開解密的資料?！笠?/p>

幾天前，我寫了篇關(guān)于我國航空機載雷達的文章，發(fā)表后被空軍版竹置頂。我感覺因為時間倉促寫的不好，雷達型號不全；太多的專業(yè)性數(shù)據(jù)，鐵血里面專業(yè)雷達工作者畢竟不多。這樣的文章也置頂我感覺有些糊弄觀眾。所以本人在這篇文章中盡量減少繁瑣的理論數(shù)據(jù)，讓廣大軍迷通過本文對我國雷達技術(shù)和裝備有一個“感性”上的認識，增加民族自信心和自豪感。如果軍迷朋友有疑問和興趣，歡迎大家與我聯(lián)系，我將熱忱的盡我所能為大家答疑。◇雷達起源

雷達這個名稱是“無線電探測和測距”(Radio Detection and Ranging)英文的縮寫。而雷達的出現(xiàn)，是由于二戰(zhàn)期間當(dāng)時英國和德國交戰(zhàn)時，英國急需一種能探測空中金屬物體的雷達（技術(shù)）能在反空襲戰(zhàn)中幫助搜尋德國飛機。二戰(zhàn)期間，雷達就已經(jīng)出現(xiàn)了地對空、空對地(搜索)轟炸、空對空(截擊)火控、敵我識別功能的雷達技術(shù)。二戰(zhàn)以后，雷達發(fā)展了單脈沖角度跟蹤、脈沖多普勒信號處理、合成孔徑和脈沖壓縮的高分辨率、結(jié)合敵我識別的組合系統(tǒng)、結(jié)合計算機的自動火控系統(tǒng)、地形回避和地形跟隨、無源或有源的相控陣、頻率捷變、多目標(biāo)探測與跟蹤等新的雷達體制。后來隨著微電子等各個領(lǐng)域科學(xué)進步，雷達技術(shù)的不斷發(fā)展，其內(nèi)涵和研究內(nèi)容都在不斷地拓展。目前，雷達的探測手段已經(jīng)由從前的只有雷達一種探測器發(fā)展到了雷達、紅外、紫外、激光以及其他光學(xué)探測手段融合協(xié)作。當(dāng)代雷達的同時多功能的能力使得戰(zhàn)場指揮員在各種不同的搜索/跟蹤模式下對目標(biāo)進行掃描，并對干擾誤差進行自動修正，而且大多數(shù)的控制功能是在系統(tǒng)內(nèi)部完成的。自動目標(biāo)識別則可使武器系統(tǒng)最大限度地發(fā)揮作用，AWACS和JSTARS這樣的具有戰(zhàn)場敵我識別能力的綜合雷達系統(tǒng)實際上已經(jīng)成為了未來戰(zhàn)場上的信息指揮中心。◇雷達技術(shù)發(fā)展過程

早期的雷達天線是固定的、無方向的陣列,只有距離信息。天線在一定的時間間隔內(nèi)發(fā)射射頻脈沖,將接收到的回波放大并在CRT上顯示(即常稱的A 顯示),產(chǎn)生一個與目標(biāo)位置對應(yīng)的水平線,供雷達操作員識別目標(biāo)的大致距離。但由于當(dāng)時所用的射頻信號頻率較低,為了有效地發(fā)射和接收射頻信號,雷達系統(tǒng)需要一個很大的天線,這種天線不能遷移或者改變方向,而且只能探測到大目標(biāo),且距離信息的精度也很低。

到二戰(zhàn)結(jié)束時,雷達系統(tǒng)中那些現(xiàn)在熟悉的特征—微波頻率、拋物面天線和PPI 顯示已建立起來。

在50年代早期模擬的PPI 顯示中,一條由電子束繪制的亮軸線由電磁線圈控制繞陰極射線管面旋轉(zhuǎn),這種電磁線圈類似于CRT 監(jiān)視器或者電視機中的偏轉(zhuǎn)線圈。

60年代以后出現(xiàn)了一維掃描

用一種所謂的掃描轉(zhuǎn)換將每個單元位置從(r ,θ)坐標(biāo)轉(zhuǎn)換為(x ,y)坐標(biāo)。標(biāo)志著現(xiàn)代雷達技術(shù)初現(xiàn)雛形。

80年代技術(shù)相當(dāng)成熟的單脈沖雷達（F-18機載單脈沖雷達為標(biāo)志）

80年代后相控陣雷達技術(shù)

相控陣理論的研究始于60 年代,而實際應(yīng)用是在80 年代。并廣泛的應(yīng)用在航空航天、艦艇、衛(wèi)星等領(lǐng)域。標(biāo)志著未來雷達的發(fā)展方向。

◇當(dāng)代雷達的主要特點

1.同時多功能；2.傳感器融合；3.高靈敏度；4.隱身；5.反隱身；6.雷達ECCM；7.自動目標(biāo)識別； 8.戰(zhàn)場敵我識別；9.高可靠性?！罄走_總體的結(jié)構(gòu)單元及基本組成，以典型直觀的航空機載雷達為例

（一）平面陣天線裂縫線源

裂縫線源是平面陣相掃天線的單元，在長達3~4米的波導(dǎo)壁上銑開若干中心間距一致、方向不同角度不同、深度不同的等寬裂縫。

（二）蛇形波導(dǎo)

是平面陣天線中的一重要部件，為減少因多個波導(dǎo)法蘭連接引起的電磁波傳送。位置在雷達天線的背面。狀態(tài)為真空有利于轉(zhuǎn)送高頻信號。

（三）波導(dǎo)轉(zhuǎn)換開關(guān)，雷達收發(fā)信號的轉(zhuǎn)換機構(gòu)。位置在波導(dǎo)管與收發(fā)單元之間。

（四）發(fā)射機（低、高功率），采用行波管作放大器，這是一種高電壓、高功率密度的器件。在結(jié)構(gòu)組成上的合理劃分對發(fā)射機的性能及整體結(jié)構(gòu)設(shè)計十分重要，發(fā)射機借鑒以往的經(jīng)驗劃分為以下幾大部分：鈦泵電源；控保電路；調(diào)制高壓電源；前級放大器；行波管和機箱。

（五）連續(xù)波照射器。用于連續(xù)照射目標(biāo)，對己方制導(dǎo)武器控制和發(fā)射，引導(dǎo)武器攻擊目標(biāo)。

（六）顯示控制單元數(shù)字化雷達視頻信號要求實時傳輸,合理地安排數(shù)據(jù)的流程非常重要。由底層到應(yīng)用程序,雷達數(shù)據(jù)主要經(jīng)過三個數(shù)據(jù)傳輸過程。(1)由數(shù)據(jù)采集卡至設(shè)備驅(qū)動(2)驅(qū)動程序和顯示應(yīng)用模塊的數(shù)據(jù)交互。同時也是雷達信息交換的人機接口。◇中國雷達發(fā)展的四個階段

（一）修配階段(1949年～1953年)這一階段以開創(chuàng)基業(yè)和修配美、日舊雷達為主要標(biāo)志。1949年5月，我軍接管了國民黨的雷達研究所，標(biāo)志著我國雷達工業(yè)的發(fā)展從此揭開了序幕。

（二）以仿制為主的發(fā)展階段(1953年底～60年代初)這一階段以建立雷達生產(chǎn)基地和仿制蘇式雷達產(chǎn)品為主要標(biāo)志。

（三）以自行設(shè)計為主的發(fā)展階段(60年代初期～70年代中期)這一階段以自力更生研制雷達、新技術(shù)大量采用和科研隊伍成長壯大為主要標(biāo)志。

（四）發(fā)展提高階段(70年代中期以后)這一階段以雷達新技術(shù)不斷被突破，品種增多，產(chǎn)品進入國際市場為主要標(biāo)志?！笾袊走_發(fā)展史上的兩位“奠基”人

（一）畢德顯，（１９０８—１９９２）中國最早的無線電子學(xué)家，中國科學(xué)院院士第一批院士。中國雷達工程專業(yè)的創(chuàng)始人。畢生致力于雷達、通信工程專業(yè)的教學(xué)、科研和領(lǐng)導(dǎo)工作，為培養(yǎng)雷達及通信工程技術(shù)人才，開創(chuàng)雷達信息論科學(xué)研究，發(fā)展雷達和通信事業(yè)作出了突出的重要貢獻。

（二）張直中（１９１７—至今）中國工程院院士。我國雷達技術(shù)的主要先驅(qū)者；發(fā)展我國動目標(biāo)顯示雷達、單脈沖精密跟蹤雷達、相控陣預(yù)警雷達等工程的倡導(dǎo)人；發(fā)展我國脈沖壓縮雷達技術(shù)、脈沖多普勒雷達技術(shù)、微波成像雷達技術(shù)等的學(xué)術(shù)帶頭人，為發(fā)展我國雷達事業(yè)作出了重要貢獻。

◇中國雷達研制生產(chǎn)的幾個重要院所

（一）江蘇雷華電子技術(shù)607研究所，該所是我國最早組建的機載雷達研究所。中國第一臺機載雷達的誕生地。

（二）南京電子科技集團公司第14研究所，目前是亞洲和中國最大的雷達研制基地。同時該所的技術(shù)水平和科研力量是我國雷達領(lǐng)域的排頭兵。我國百分之六十以上的雷達都是出至14所。（戰(zhàn)斗機雷達）

（三）上海航空無線電電子研究所，創(chuàng)建于1957年，是中國航空機載雷達系統(tǒng)的專業(yè)研究機構(gòu)，主要從事航空電子和雷達技術(shù)及產(chǎn)品的開發(fā)、生產(chǎn)。（運輸機雷達）

（四）中國科學(xué)院電子學(xué)研究所，是1956年根據(jù)國家十二年科學(xué)發(fā)展遠景規(guī)劃和發(fā)展“無線電電子學(xué)”等新技術(shù)的四大緊急措施而創(chuàng)建的我國第一個綜合型電子信息科學(xué)研究所。同時也是中國最早開展微波成像合成孔徑雷達（SAR）及其應(yīng)用技術(shù)的研究單位。現(xiàn)在該所致力于高功率紅外氣體激光理論和技術(shù)的研究，特別是高功率高重復(fù)頻率脈沖紅外氣體激光技術(shù)的研究一直處于國內(nèi)領(lǐng)先地位，并達到國際先進水平（反隱身機雷達技術(shù)）。

（五）西安兵器工業(yè)集團第207所。是相控陣雷達、戰(zhàn)場車載雷達的研制基地。

（六）國防科工委直屬第23研究所。（負責(zé)研究、跟蹤國際尖端雷達技術(shù)）

（七）中國北方工業(yè)集團。是我國大型地面雷達研制基地。

第四篇：中國房地產(chǎn)業(yè)淺析

中國房地產(chǎn)業(yè)淺析

姓名：王楠燕

班級：10金融1班

學(xué)號:1020500110

日期:2012.6.6

中國房地產(chǎn)業(yè)淺析

摘要：隨著我國經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)取得了長足進步。工業(yè)化和城市化進程加速推進的背景下，房地產(chǎn)業(yè)逐漸成為城市化進程的重要標(biāo)志和經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整的重要環(huán)節(jié)。我國房產(chǎn)企業(yè)眾多，規(guī)模偏小，產(chǎn)業(yè)集中度低，資金規(guī)模不足，這種行業(yè)現(xiàn)實阻礙了房地產(chǎn)業(yè)做大做強的步伐。怎樣才能在保持其自身持續(xù)、穩(wěn)定和健康發(fā)展的基礎(chǔ)上健康快速的發(fā)展，為其他產(chǎn)業(yè)和部門乃至整個國民經(jīng)濟的發(fā)展奠定基礎(chǔ)，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，這是本文研究的重點。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)現(xiàn)狀存在的的問題可持續(xù)發(fā)展

房地產(chǎn)業(yè)是一個具有高度綜合性和關(guān)聯(lián)性的產(chǎn)業(yè)，是國民經(jīng)濟中各行業(yè)聯(lián)系的重要樞紐，在經(jīng)濟發(fā)展中起著核心作用。

一、房地產(chǎn)定義

關(guān)于房地產(chǎn)的涵義，可以從狹義和廣義兩個方面來理解。狹義的房地產(chǎn)是指土地及地上、地下的各種建筑物；廣義的房地產(chǎn)是指作為財產(chǎn)的房地產(chǎn)和附著在其上面的各種權(quán)益以及其經(jīng)營活動的總稱。房地產(chǎn)可分為地產(chǎn)和房產(chǎn)兩大類，地產(chǎn)指的是土地，房產(chǎn)指的是房屋，按照用途來劃分，房產(chǎn)可分為住宅和非居住用房兩大類，而非居住用房又可分為辦公樓、商業(yè)用房、廠房、倉庫等。

房地產(chǎn)業(yè)是指以土地和建筑物為經(jīng)營對象，從事房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營、管理以及維修、裝飾和服務(wù)的集多種經(jīng)濟活動為一體的綜合性產(chǎn)業(yè)，屬于第三產(chǎn)業(yè)，是具有先導(dǎo)性、基礎(chǔ)性、帶動性和風(fēng)險性的產(chǎn)業(yè)。主要包括；土地開發(fā)、房屋的建設(shè)、維修、管理，土地使用權(quán)的有償劃撥、轉(zhuǎn)讓、房屋所有權(quán)的買賣、租賃、房地產(chǎn)的抵押貸款，以及由此形成的房地產(chǎn)市場。在實際生活中，人們習(xí)慣于上將從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的行業(yè)稱為房地產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)的基本職能是組織房地產(chǎn)開發(fā)，為房地產(chǎn)流通和消費提供服務(wù)性勞動。房地產(chǎn)業(yè)是不同于建筑業(yè)的一個獨立行業(yè)，國家統(tǒng)計局把房地產(chǎn)業(yè)列為第三產(chǎn)為第二層次的服務(wù)部門。

二、我國房地產(chǎn)發(fā)展歷程

1、住房商品化試點與第一次房地產(chǎn)熱。改革開放后，我國開始了住房制度改革，住宅商品化工作開始推進。1980年，鄧小平對城鎮(zhèn)住房制度改革提出出售公房，調(diào)整租金，提倡個人建房買房的設(shè)想。92年南巡講話后，房地產(chǎn)得到迅速發(fā)展。但過度膨脹的房地產(chǎn)熱導(dǎo)致投資規(guī)模和信貸規(guī)模膨脹，引發(fā)了新一輪通貨膨脹。隨后，從1993年7月開始，國家開始整頓金融秩序，控制金融資金流入房地產(chǎn)領(lǐng)域的數(shù)量。由此，1992—1993年我國出現(xiàn)了第一次房地產(chǎn)熱。

2、住房分配貨幣化與住房二級市場的形成。從1999年下半年起，住房二級市場開始放開，允許房改房上市交易，增加了個人購房的支付能力，使住房需求在短期內(nèi)急劇增加。另外，隨著工業(yè)化和城鎮(zhèn)化發(fā)展、城鎮(zhèn)人口增加，大規(guī)模城市改造和居民拆遷，使住房銷售市場的被動需求也不斷增加。

3、土地市場規(guī)范化與第二次房地產(chǎn)熱。2002年，整頓土地市場秩序混亂及土地尋租等問題，從此，土地市場走上了規(guī)范化發(fā)展道路。

4、支柱地位的確定與第三次房地產(chǎn)熱。2003年9月，為了促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，國務(wù)院發(fā)布“18號文件”，首次公開肯定了房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟發(fā)展中的支柱性地位，并明確提出房地產(chǎn)業(yè)要持續(xù)健康發(fā)展。

我國房地產(chǎn)業(yè)起步較晚，房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量多，規(guī)模較小，尚處于發(fā)展的初級階段。通過

對房地產(chǎn)業(yè)市場集中度的比較，可看出中國房地產(chǎn)業(yè)每年都在較大幅度的增長，盡管如此，房地產(chǎn)業(yè)市場集中度仍然很低，體現(xiàn)出房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)小、散、差和住房建設(shè)的規(guī)?；潭鹊偷葐栴}，這樣房地產(chǎn)商之間的競爭容易形成一種自殺性、破壞性的競爭格局，導(dǎo)致規(guī)模經(jīng)濟效益的喪失，不利于我國房地產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展。

三，我國房地產(chǎn)業(yè)目前存在的問題

1.開發(fā)失控，無序開發(fā)，導(dǎo)致土地資源的大量浪費。優(yōu)勢區(qū)位的過度競爭：因為土地的供給彈性較小甚至是沒有，使得土地的開發(fā)受到供給總量的限制，存在著對優(yōu)勢區(qū)位的競爭。由于全部的土地需求壓力集中指向有限面積的精華土地之上，致使一些可更新資源從一些最適宜的土地上消失，這會給余下的生產(chǎn)可更新資源的土地產(chǎn)生更大的壓力；地區(qū)優(yōu)勢的片面發(fā)揮：由于我國資源和產(chǎn)品價格體系的不完善，導(dǎo)致一些地區(qū)重工輕農(nóng)，以犧牲農(nóng)業(yè)、占用耕地去追求經(jīng)濟發(fā)展。此外，地方政府對局部利益的強調(diào)造成各地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟結(jié)構(gòu)趨同，生產(chǎn)布局并不能發(fā)揮地區(qū)優(yōu)勢，造成因追求局部土地效益而導(dǎo)致整體經(jīng)濟效益的下降；土地利用的代內(nèi)公平問題：在當(dāng)前欠公平的經(jīng)濟秩序中，發(fā)達地區(qū)有時憑借經(jīng)濟和技術(shù)的優(yōu)勢，不僅不承擔(dān)更大的環(huán)境責(zé)任、社會責(zé)任和未來責(zé)任，而且有時通過不平等的資源貿(mào)易和企業(yè)擴散，將自己的資源危機與環(huán)境問題轉(zhuǎn)嫁給貧困地區(qū)和社會弱勢群體，這既違背了可持續(xù)發(fā)展的基本原則，同時也使土地的可持續(xù)利用難以實現(xiàn)。

2.結(jié)構(gòu)性矛盾突出，空置率比較高。大多數(shù)房地產(chǎn)投資者不能根據(jù)不同層次的消費者需要來加快結(jié)構(gòu)的調(diào)整，既考慮富裕的階層，也考慮中等收入和低收入階層等多方面需要。在目前國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)全面啟動的高速發(fā)展時期，房地產(chǎn)企業(yè)也在迅速擴張，但這種房地產(chǎn)企業(yè)的結(jié)構(gòu)性缺陷，盡管可以使投資者獲得一些短期利益，但從長期來看，卻會給行業(yè)帶來巨大的風(fēng)險。

3..房地產(chǎn)企業(yè)大量短期行為，對生態(tài)資源造成極大破壞。我國房地產(chǎn)業(yè)的一個顯著特點是開發(fā)企業(yè)數(shù)量多而規(guī)模小，企業(yè)規(guī)模小，不但沒有充足的資金與技術(shù)來保護環(huán)境與節(jié)約資源，而且在觀念與管理水平上也往往局限于眼前利益。這種經(jīng)營方式不可避免的導(dǎo)致大量短期行為，從而出現(xiàn)外部不經(jīng)濟現(xiàn)象，具體表現(xiàn)在：開發(fā)區(qū)的盲目設(shè)置使大片的森林和耕地被砍伐和占用，一些開發(fā)商甚至無視城市規(guī)劃，違章建設(shè)；一些開發(fā)商為削減成本，往往采用耗能大、質(zhì)量低劣的產(chǎn)品，甚至是偷工減料。結(jié)果是許多建筑物建成后，有害物質(zhì)超標(biāo)，建筑質(zhì)量、污水和垃圾處理率不達標(biāo)等，破壞了生態(tài)環(huán)境。

四：關(guān)于房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展的幾點建議

合理利用土地資源，避免浪費。土地資源是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的命脈。但土地資源是有限的，不可再生的。土地資源的永續(xù)利用是實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的物質(zhì)基礎(chǔ)，也是房地產(chǎn)市場發(fā)展與人居環(huán)境改善的基本前提，對于有限的土地資源，要按照可持續(xù)原則開發(fā)利用。

②重視環(huán)境保護，維護生態(tài)平衡。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展要與人口發(fā)展、環(huán)境發(fā)展、資源利用相協(xié)調(diào)。生態(tài)保護水平的差異，將會極大地影響房地產(chǎn)的價值，房地產(chǎn)生態(tài)價值的實現(xiàn)是房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展的必然要求。因此，要在開發(fā)的同時做好生態(tài)環(huán)境的保護和建設(shè)，使房地產(chǎn)業(yè)成為城市生態(tài)經(jīng)濟的有機組成部分。在開發(fā)的過程中要做好生態(tài)環(huán)境的保護和建設(shè)，塑造環(huán)境優(yōu)美、和諧的社區(qū)。

③完善房地產(chǎn)金融體系，建立和發(fā)展房地產(chǎn)金融二級市場。長期以來金融信貸一直是制約房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵因素，房地產(chǎn)業(yè)進一步發(fā)展一直面臨資金來源、期限錯配、資金流動性等的約束。為實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，必須完善房地產(chǎn)金融體系，著手研究建立住房抵押貸款二級市場，實現(xiàn)抵押貸款的證券化。

④加快制度創(chuàng)新和科技創(chuàng)新。第一，優(yōu)化稅收結(jié)構(gòu)是房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展的源泉。第二,企業(yè)在觀念、產(chǎn)品方面的創(chuàng)新。第三,是消費觀念的創(chuàng)新。第四,要注意在市場服務(wù)領(lǐng)域的創(chuàng)新。

⑤加強對房地產(chǎn)市場的監(jiān)督，健全房地產(chǎn)相關(guān)的法律法規(guī)。在促進房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的過程中，政府有兩件必須要做的事情。一是減少房地產(chǎn)開發(fā)過程中的政府行為，根除腐敗，杜絕暗箱操作，嚴格執(zhí)法，取消不合理收費。二是逐漸完善房地產(chǎn)相關(guān)的法律法規(guī)，盡快修訂相關(guān)法律法規(guī)。此外，還要保證房地產(chǎn)法規(guī)與其他法律法規(guī)的協(xié)調(diào)配合，要在其他法律法規(guī)中充實有關(guān)房地產(chǎn)的內(nèi)容。

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第五篇：中國三農(nóng)問題的現(xiàn)狀與未來

中國三農(nóng)問題的現(xiàn)狀與未來

[摘要] 當(dāng)前中國三農(nóng)問題突出表現(xiàn)為：農(nóng)民收入持續(xù)低迷；糧食生產(chǎn)持續(xù)下滑；農(nóng)民負擔(dān)久減不輕；城鄉(xiāng)差距進一步擴大；農(nóng)村社會秩序狀況堪憂，民眾與基層國家權(quán)力的關(guān)系日益緊張，群體性抗?fàn)幨录喟l(fā)。政府在解決三農(nóng)問題上采取的主要措施主要包括政治和經(jīng)濟兩大方面：在政治領(lǐng)域中推進村民自治；在經(jīng)濟領(lǐng)域推進農(nóng)村稅費改革。這兩項制度設(shè)計盡管取得了一定成效，因還未觸動三農(nóng)問題的根本。要真正解決三農(nóng)問題，必須從體制上入手，破除城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)，在公共教育、就業(yè)、社會保障、公共服務(wù)、公共財政等方面使農(nóng)民享受平等權(quán)利。[關(guān)鍵詞] 三農(nóng)問題；村民自治；農(nóng)村稅費改革；城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)

中國現(xiàn)代化的根本問題是三農(nóng)問題，農(nóng)村不實現(xiàn)現(xiàn)代化，整個中國的現(xiàn)代化就不可能實現(xiàn)，沒有農(nóng)村的現(xiàn)代化，就沒有中國的現(xiàn)代化。根據(jù)現(xiàn)代化理論，現(xiàn)代化意味著工業(yè)化和城市化，在現(xiàn)代化進程中，傳統(tǒng)的鄉(xiāng)村將面臨嚴峻的挑戰(zhàn)，生存、復(fù)興或重建是任何走向現(xiàn)代化的國家都必然面臨并必須解決的難題。三農(nóng)問題是在中國現(xiàn)代化進程中提出來的。中國三農(nóng)問題，不僅僅是個現(xiàn)實問題，而且也是個歷史問題，是長達半個世紀(jì)城鄉(xiāng)矛盾積累的結(jié)果，它在今天中國現(xiàn)代化進程加快的情況下表現(xiàn)得更為突出和尖銳。總的來看，廣大農(nóng)村基本上仍是農(nóng)業(yè)社會，現(xiàn)代化程度低，發(fā)展比城市嚴重滯后，城鄉(xiāng)差別、城鄉(xiāng)居民收入差距很大。當(dāng)前的三農(nóng)問題是多種因素綜合作用形成的，有著很深的社會、歷史和體制根源，必須對此進行全方位的深入剖析，進而尋求解決三農(nóng)問題的根本措施。一、三農(nóng)問題的現(xiàn)狀

中國三農(nóng)問題具有多重內(nèi)容，現(xiàn)階段主要表現(xiàn)為以下方面：

第一，農(nóng)民收入持續(xù)低迷，糧食生產(chǎn)持續(xù)下滑。自1997年到2003年，農(nóng)民收入年增長4％左右，僅相當(dāng)于城鎮(zhèn)居民收入增長速度的一半。1997年到2002年，農(nóng)民人均年收入只增長了380多元，而城鎮(zhèn)居民收入?yún)s增長了2500多元，增加額尚不足城鎮(zhèn)居民的1/6。從純農(nóng)業(yè)的角度來看，糧食主產(chǎn)區(qū)農(nóng)民收入增長幅度低于全國平均水平，許多純農(nóng)戶的收入持續(xù)徘徊甚至下降。據(jù)統(tǒng)計，1998年至2003年，農(nóng)民來自農(nóng)業(yè)的純收入已連續(xù)6年低于1997年的水平。農(nóng)民來自農(nóng)業(yè)的收入減少，必然影響到農(nóng)民尤其是農(nóng)民種糧的積極性。所以，導(dǎo)致糧食生產(chǎn)持續(xù)下滑。2000年以來的4年間，我國的糧食生產(chǎn)一直持續(xù)下滑，播種面積不斷下降。2002年，糧食播種面積僅14．9億畝，比1998年減少了2．2億畝。國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示：2003年糧食總產(chǎn)量8600多億斤，糧食需求大概在9700億斤左右，供需相差1100億斤，糧食安全另人擔(dān)憂。

第二，農(nóng)民負擔(dān)久減不輕，城鄉(xiāng)差距進一步擴大。近年來，農(nóng)民承受的不合理負擔(dān)越來越沉重，有的地方農(nóng)民實際負擔(dān)甚至占了純收入的15%—20%，而且越是以農(nóng)業(yè)為主要產(chǎn)業(yè)的貧困地區(qū)，農(nóng)民負擔(dān)就越重。農(nóng)民負擔(dān)導(dǎo)致了許多社會問題，嚴重影響著基層社會穩(wěn)定。盡管政府出臺了一系列有關(guān)減輕農(nóng)民負擔(dān)的政策，但是從實際效果看，取得的成效卻難以令人滿意。2001年，中國城市居民收入為6860元人民幣，農(nóng)民收入為2366元，表面差距是3：1。但實際上，農(nóng)民收入中實物性收入占了40%，扣除這40%的實物性收入，用于購買商品、服務(wù)的貨幣只有1800多元，平均每月150元左右。這150元中，還有20%（即30元）用于第二年擴大生產(chǎn)的開支，如買種子、農(nóng)藥、化肥、柴油等。這樣，一個農(nóng)民每月真正能用做商品性消費的貨幣收入只有120元，而城市居民的貨幣收入平均每月接近600元，城鄉(xiāng)差距為五比一左右；而城市居民收入中還有一部分并沒有納入統(tǒng)計范圍，如各種各樣的隱性福利、住房、教育、衛(wèi)生，甚至是用電都比農(nóng)民有更多的優(yōu)惠。若將城市居民的一些隱性福利、優(yōu)惠折算成收入，中國城鄉(xiāng)居民收入差距可能達到6：1。

從戶組分析看，我國20％最高收入戶組占全社會收入的份額為46.6％（美國為46.4），20％最低收入戶組占全社會收入的份額為5.9％（美國為5.2％）。特別值得注意的是，中國出現(xiàn)了占總?cè)丝?％左右的富有階層，他們占有居民儲蓄存款總額的近1／2和絕大部分金融資產(chǎn)。占全國人口總數(shù)70％的農(nóng)村居民大約只持有不到30％的貨幣。財富向少數(shù)人手里集中，貧困向多數(shù)人一端擴散，貧富分化呈加劇趨勢。

從基尼系數(shù)看，中國的基尼系數(shù)已經(jīng)接近國際公認的警戒線。據(jù)估計，1980年，中國大陸包括農(nóng)村居民在內(nèi)的基尼系數(shù)為0.3左右，整體差距不大。到1988年，抽樣調(diào)查顯示，城鄉(xiāng)合計的基尼系數(shù)已上升至0.382。1994年為0.434，超過了0.4的國際警戒線。1998年，上升至0.456。1998年與1980年相比，中國基尼系數(shù)上升了十幾個百分點。據(jù)世界銀行2000／2001年發(fā)展報告，目前中國居民收入基尼系數(shù)高于發(fā)達國家如英國（0.361）、德國（0.3）、意大利（0.273）、加拿大（0.315）、日本（0.249），也高于新興工業(yè)化國家如韓國（0.316）和經(jīng)濟轉(zhuǎn)型國家如波蘭（0.320）、烏克蘭（0.325）、羅馬尼亞（0.282）和匈牙利（0.308）。第三，村民自治徘徊不前，難以取得突破。盡管村民自治已經(jīng)取得了舉世公認的成效，三項制度（村民委員會直接選舉制度、村民代表會議制度和村務(wù)公開制度）和四個民主（民主選舉、民主決策、民主管理和民主監(jiān)督）扎根村莊，但是大多數(shù)村莊的村民自治水平仍然不高，存在的問題較多，成效難有提高，突出表現(xiàn)為兩委關(guān)系失調(diào)和鄉(xiāng)村關(guān)系緊張。在兩委關(guān)系問題上，表現(xiàn)出“黨強村強”、“黨弱村強”、“黨強村弱”以及黨弱村弱”等多種不和諧類型。在鄉(xiāng)村關(guān)系上，鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府擅自委派、指定或者撤換村委會成員，鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府包攬、干預(yù)村民自治事務(wù)，導(dǎo)致鄉(xiāng)、村矛盾激化、干群對立的事情時有發(fā)生。鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府采取行政的和經(jīng)濟的手段變“指導(dǎo)關(guān)系”為“領(lǐng)導(dǎo)關(guān)系”，控制或干預(yù)屬于村民自治范圍內(nèi)的事務(wù)，侵害村民民主權(quán)利。兩委關(guān)系和鄉(xiāng)村關(guān)系的不和諧，不僅在不同程度上影響了村民自治的進程，而且也使得村民自治作為一項解決三農(nóng)問題的公共政策的績效大打折扣。

第四，農(nóng)村社會秩序狀況堪憂，民眾與基層國家權(quán)力的關(guān)系日益緊張，群體性抗?fàn)幨录喟l(fā)。農(nóng)民的不合理負擔(dān)激起了農(nóng)民的強烈不滿，他們或者以消極的方式進行拖延或?qū)梗蛘呗?lián)合起來共同對付不合理的國家抽取，這就造成了基層國家權(quán)力與社會關(guān)系緊張，有的地區(qū)甚至出現(xiàn)了暴力反抗或騷亂事件。于建嶸的“農(nóng)民有組織抗?fàn)幖捌湔物L(fēng)險”一文認為，目前，在中國中西部地區(qū)的農(nóng)村出現(xiàn)了治理性危機，主要表現(xiàn)為：其一，近十年來，全國鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府普遍出現(xiàn)了財政危機，2002年，全國65%的鄉(xiāng)鎮(zhèn)共負債達3200多億元，其中以中西部欠發(fā)達地區(qū)最為嚴重，這些鄉(xiāng)鎮(zhèn)還債能力低下，致使負債仍在不斷增長，瀕臨破產(chǎn)的經(jīng)濟狀況已嚴重地制約了鄉(xiāng)鎮(zhèn)政權(quán)的施政能力。其二，廣大農(nóng)村特別是中部地區(qū)發(fā)生了一系列農(nóng)民針對基層政權(quán)的集體抗?fàn)幓顒?，這些事件不僅快速增長，組織化程度也迅速提高，規(guī)模越來越大，對抗性日益增強，暴力化趨勢普遍蔓延。其三，部分農(nóng)村基層政權(quán)和基層組織出現(xiàn)了黑惡化，鄉(xiāng)村干部為完成各種“任務(wù)”假借地痞流氓之手恫嚇和強迫農(nóng)民成為了一種習(xí)以為常的“工作方法”，惡霸和地頭蛇控制農(nóng)村基層組織的情況已十分嚴重，黑惡勢力進入縣鄉(xiāng)政權(quán)直接掌握國家權(quán)力也屢見不鮮。二、三農(nóng)問題的成因

（一）客觀原因

牛若峰主要從人地比例關(guān)系來分析了三農(nóng)問題形成的原因。他認為，人地關(guān)系對于農(nóng)業(yè)、農(nóng)民生存與發(fā)展有著直接關(guān)系。人地比例關(guān)系如何，直接影響農(nóng)業(yè)內(nèi)部的就業(yè)容量、農(nóng)業(yè)經(jīng)營方式的選擇和土地本身的功能。新中國的人口（主要是農(nóng)村人口）增長較快，1984年突破10億，人均占有耕地下降為1.43畝?，F(xiàn)在，我國人口達12億多，人均占有耕地減少到1.2畝，相當(dāng)于世界平均值的1/3，約有1/3的省份人均耕地不足1畝，有666個縣份人均耕地低于聯(lián)合國確定的0.8畝的警戒線，463個縣份低于0.5畝的危險線。緊張的人地關(guān)系意味著農(nóng)業(yè)內(nèi)部就業(yè)容量日益縮小，如不大幅度減少農(nóng)民人數(shù)，僅靠農(nóng)業(yè)增加農(nóng)民收入的空間也不會很大。這種基本國情在一定程度上決定了中國農(nóng)業(yè)不可能推行合理經(jīng)營規(guī)模的大農(nóng)制，只能是眾多小農(nóng)戶在有限的土地上實行集約經(jīng)營，著重提高土地生產(chǎn)率，而在提高勞動生產(chǎn)率方面不顯示優(yōu)勢。對于農(nóng)民來說，耕地首先是“生存資料”、活命的基礎(chǔ)，不是“資源優(yōu)化配置”的生產(chǎn)要素。在耕地福利化的趨勢下，公平原則高于效率原則。這是我國農(nóng)業(yè)難以推行合理規(guī)模經(jīng)營的一大制約因素，在很大程度上限制了農(nóng)業(yè)效益。

（二）體制原因：城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)

城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)是三農(nóng)問題的體制原因，這是學(xué)術(shù)界基本一致的觀點。這一政治治理結(jié)構(gòu)主要表現(xiàn)為國家在戶籍身份制度、公共財政制度、社會保障制度、就業(yè)制度、公共服務(wù)制度以及教育制度等方面所實行的城鄉(xiāng)分離的政策。半個多世紀(jì)以來，城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)在國家治理中始終處于一種不可動搖的地位，它嚴重地限制農(nóng)民人身自由、妨礙對農(nóng)民的人力資本投資、阻礙農(nóng)民勞動力流動和轉(zhuǎn)移、過度提取農(nóng)業(yè)剩余、造成城鄉(xiāng)稅負的極端不公，成為農(nóng)民人均收入水平低下、農(nóng)民負擔(dān)久減不輕的體制根源。

第一，戶籍身份制度把全體公民人為地劃分農(nóng)業(yè)和非農(nóng)業(yè)戶口兩個標(biāo)志鮮明的類別，除非通過個人途徑，如升學(xué)或者從軍，農(nóng)民是不能進城定居生活和尋找正式職業(yè)的，也不能夠享受與城市居民同樣的社會保障和公共服務(wù)。農(nóng)民在就業(yè)、社會保障、公共服務(wù)以及公共教育等國民待遇上與城市居民存在著不可逾越的鴻溝。即使在形式上已經(jīng)進入城市的農(nóng)民工，在實質(zhì)上也完全不能夠享受城市居民所享有的待遇。戶籍制度限制嚴重地阻礙了中國城市化的發(fā)展，是中國城市化水平遠遠低于發(fā)達國家和世界平均水平的重要原因。據(jù)統(tǒng)計，1949年中國城市化水平為10.6%，到1999年還只有30.9%，50年間僅增長了20個百分點。第二，按照城鄉(xiāng)二元財政制度，在2001年稅費改革之前，農(nóng)民除了繳納農(nóng)業(yè)稅外，還得上繳村提留和鄉(xiāng)統(tǒng)籌，再加上各種“三亂”費用，中西部地區(qū)的農(nóng)戶少則要拿出收入的5%，多則要拿出收入的20%以上繳納各種稅費。農(nóng)村稅費制度卻把農(nóng)業(yè)剩余從農(nóng)業(yè)領(lǐng)域轉(zhuǎn)移到城市工業(yè)領(lǐng)域，成為農(nóng)民負擔(dān)沉重的體制性根源。長期以來政府通過強制性的農(nóng)村征收制度從農(nóng)村提取農(nóng)業(yè)剩余，在1979——1994年的16年間，政府通過工農(nóng)業(yè)產(chǎn)品剪刀差從農(nóng)民手中取走了大約15000億元收入，除去同期農(nóng)業(yè)稅收總額1755億元，抵消各項支農(nóng)支出3769億元，政府通過農(nóng)村稅費制度提取農(nóng)業(yè)剩余12986億元。城鄉(xiāng)二元財政制度下的城鄉(xiāng)稅負嚴重不公平，農(nóng)民稅負要遠遠高于城市居民稅負。我國現(xiàn)行稅法規(guī)定，城市居民月收入800元以上才征收個人所得稅，若按照這一標(biāo)準(zhǔn)來規(guī)定農(nóng)村稅費，我國絕大部分農(nóng)民根本沒有達到納稅的起點標(biāo)準(zhǔn)。2000年全國農(nóng)村居民人均年收入2253元，月平均只有188元，卻要承擔(dān)至少4%的稅費負擔(dān)。城市居民從事工商業(yè)要交納增值稅，其起征點是月銷售額600—2000元，折合年銷售額7200——24000元，一般小農(nóng)戶的年收入都難以達到這一起征點，所以不必考慮增值稅問題。農(nóng)村個體工商戶一般年應(yīng)稅所得不會超過5000元，按照稅法規(guī)定，適用5%稅率，但實際上，大多數(shù)農(nóng)產(chǎn)品的稅收負擔(dān)率都超過了這個數(shù)字?，F(xiàn)行的農(nóng)村稅費制度的實質(zhì)就是“打貧濟富”，長此以往，就會形成富者愈富、窮者愈窮的惡性循環(huán)，城鄉(xiāng)差距將會進一步擴大。

第三，按照現(xiàn)行社會保障制度，國家每年要為城市居民提供各類社會保障，如養(yǎng)老、醫(yī)療、救濟、補助等，而農(nóng)民的生老病死傷殘就只能由自己來承擔(dān)。在農(nóng)民醫(yī)療問題上，許多農(nóng)民根本就負擔(dān)不起昂貴的醫(yī)療費用。長期以來，國家醫(yī)療衛(wèi)生投資向城市傾斜。1990－2000年，在農(nóng)村衛(wèi)生總費用中，政府投入的比重由12.5％下降到6.6％；全國新增的衛(wèi)生經(jīng)費投入中只有14％投到農(nóng)村，其中有89％成了“人頭費”，真正成為專項經(jīng)費的只有1.3％。2000年，農(nóng)村人均衛(wèi)生事業(yè)費僅12元，相當(dāng)于城市人均衛(wèi)生事業(yè)費的27.6％。2002年，鄉(xiāng)村擁有病床床位和衛(wèi)生技術(shù)人員數(shù)分別僅占全國總擁有量的23.4％和23.2％。87％的農(nóng)民是完全自費醫(yī)療，因健康狀況不良而導(dǎo)致貧困者占農(nóng)村貧困戶的30％－40％，有許多農(nóng)民因無錢看病而過早地離開了人世。同時，農(nóng)民還要負擔(dān)農(nóng)村五保戶和烈軍屬的補助救濟。對絕大多數(shù)農(nóng)民來說，社會養(yǎng)老保險是個聞所未聞的問題，他們在養(yǎng)老問題上始終就是 “養(yǎng)兒防老”的傳統(tǒng)家庭保險模式。據(jù)統(tǒng)計，截止2000年底，只有7400多萬農(nóng)村居民參加了農(nóng)村社會養(yǎng)老保險，占全部農(nóng)村居民的11.8%，而失業(yè)保險、醫(yī)療保險在農(nóng)村的覆蓋率近乎為零。

第四，在城鄉(xiāng)二元體制下，農(nóng)村居民和城市居民在公共服務(wù)的享有水平上也存在著巨大差距。城市居民可以免費享受道路交通、綠地、文化設(shè)施等，當(dāng)城市提供公共服務(wù)、興建公共設(shè)施時，居民根本不必承擔(dān)任何費用。在農(nóng)村，不僅公共服務(wù)十分有限，公共設(shè)施十分落后，而且興建公共設(shè)施的成本都是農(nóng)民自己承擔(dān)的。有數(shù)據(jù)顯示，城鄉(xiāng)居民在日常生活所必需的自來水、天然氣或煤氣、道路交通建設(shè)、通訊設(shè)施建設(shè)、公共綠地建設(shè)以及環(huán)境保護等方面的享有水平存在巨大差距。據(jù)1996年農(nóng)村普查資料，我國農(nóng)村自來水普及率僅為17%，生活排水設(shè)施少到不值得統(tǒng)計。自1998年中央決定實施積極財政政策以來，國家大幅度增加了農(nóng)口基本建設(shè)投入，1998～2001年，共計安排農(nóng)林水利和生態(tài)環(huán)境建設(shè)國債1400多億元，約占同期國債投資總規(guī)的28％。如果加上中央預(yù)算內(nèi)農(nóng)業(yè)基本建設(shè)投資和水利建設(shè)資金，4年間中央對農(nóng)口的投資達1900億元以上。但這些投入大部分用于大江大河治理等大型項目，各行各業(yè)都從中受益，縣域范圍內(nèi)與農(nóng)民增收關(guān)系密切的中小型基礎(chǔ)設(shè)施的投入還很有限，難以直接帶動農(nóng)民增收。1998年以來，農(nóng)業(yè)（不含林業(yè)和水利）直接使用的國債資金只占國債總數(shù)的1%。

第五，按照現(xiàn)有的就業(yè)制度安排，農(nóng)民和城市居民被人為隔離在兩個截然不同的就業(yè)領(lǐng)域。由于戶籍身份的先天限制，農(nóng)民不僅不能到國有集體企業(yè)就業(yè)，更不能到黨政機關(guān)和事業(yè)單位工作，國家行政事業(yè)單位招干招工的首要條件就是你必須具備非農(nóng)業(yè)戶口，這就把農(nóng)民排除在國家政權(quán)機關(guān)之外，農(nóng)民完全喪失了公平參與管理國家事務(wù)、經(jīng)濟事務(wù)和社會事務(wù)的權(quán)利。在就業(yè)服務(wù)上，國家只負擔(dān)城市居民的就業(yè)、培訓(xùn)、失業(yè)救濟以及最低生活保障，而農(nóng)民則要自力更生、自謀生路，不享受最低生活保障，形成了“不干活的有飯吃，而干活的無飯吃”的極不合理的現(xiàn)象。在這樣的背景下，農(nóng)民是不可能享受到城市居民所擁有的政府提供的各種形式的就業(yè)服務(wù)。城市的下崗職工所享受的再就業(yè)培訓(xùn)、再就業(yè)信息服務(wù)，對農(nóng)民來說更是無從談起了。

第六，按照現(xiàn)有的教育制度安排，城市中小學(xué)教育全部由國家投資，農(nóng)村中小學(xué)教育經(jīng)費則以縣鄉(xiāng)財政負擔(dān)，或者以鄉(xiāng)鎮(zhèn)統(tǒng)籌的方式解決，而這些經(jīng)費大都由農(nóng)民自己負擔(dān)，這對于廣大農(nóng)民來說是極其不公平的。法定的九年義務(wù)教育在農(nóng)村實際上成為一紙空文，它已經(jīng)由政府的主要責(zé)任轉(zhuǎn)變?yōu)檗r(nóng)民的主要義務(wù)。農(nóng)村所謂的“義務(wù)教育”經(jīng)費必須由農(nóng)民自己來負擔(dān)。不僅中小學(xué)教育的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)必須由農(nóng)民自己負擔(dān)，而且中小學(xué)向?qū)W生收取的學(xué)雜費也不比城市低，加上名目繁多的亂收費行為，很多農(nóng)民無法承受沉重的學(xué)費負擔(dān)，上學(xué)難成為農(nóng)民嚴重的經(jīng)濟負擔(dān)和精神壓力。現(xiàn)在，教育支出已經(jīng)成為農(nóng)民開支中僅次于生活費的第二大項支出，全國平均每個小學(xué)生一年各種費用達500元左右，初中生則在1000元左右，這對于人均純收入只有兩千多元的農(nóng)民家庭來說，無疑是很難承受的。許多考上大學(xué)的農(nóng)民子弟因交不起學(xué)費而未能入校。教育是一個國家的立國之本，漠視作為人口的大部分的農(nóng)民的享受義務(wù)教育權(quán)利的制度，不僅是不正義的，而且從長遠來看，它也會限制這個國家社會經(jīng)濟文化發(fā)展的基礎(chǔ)。